第一篇：房 地 產 估 價 報 告
房 地 產 估 價 報 告
房 地 產 估 價 報 告
項 名
方： 估
價
方： 估 價 人
員：
估價作業日期：
估價報告編號：萬達房估字[2007]第0756號
目錄
致 委 托 方 函 估 價 師 聲 明 估價的假設和限制條件 房地產估價結果報告
二、估價方
五、估價時點
六、價值定義
七、估價依據
九、估價方法
十一、估價作業日期
十三、估價人員 房地產估價技術報告
二、區域因素分析
四、最高最佳使用分析
六、估價測算過程 外婆家餐飲：
200711月日1222日，對位于杭州市下沙高教園區西區，建筑面積為好再來房地產進行市場價格評估，為貴公司進入下沙開分店，購買該房地產提供參考依據。
估價人員根據估價目的，遵照我國相關的法律、法規和制度，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對該部分房地產在估價時點基準日)的客觀合理價值進行了評定估算，最終確定估價對象在估價時點的客觀合理價值總價值)為人民幣元，大寫: 伍拾陸萬玖仟零陸拾元整
杭州萬達房地產評估有限公司 法定代表人：
二○○七年一二月二二日估 價 師 聲 明
一、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。
三、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。
五、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。20071122日至月日
七、沒有人對本估價報告提供重要的專業幫助。估價師簽名
資格證書號
建房估證字[2005]035號
估價的假設和限制條件
一、本項估價的假設條件
本報告在評估過程中，假設委估房地產為商業用途，在未來剩余使用年限內不改變房地產用途。假設委估房地產產權合法，沒有產權糾紛。
3.假設委估房地產現狀滿足所采用的城市規劃、用途管制和限制條件，另有說明的除外。
二、本項估價的限制條件
1.本報告有關資料由委托方提供，未對資料的真實性進行核實，如因資料不實而導致估價失實、失誤和錯誤，責任不在估價方和估價人員。
本報告僅供委托方購買該房地產提供參考依據用，不對其他用途負責。
本報告未考慮抵押、擔保、出租等他項權利對委估對象實際價格的影響。
4.實地查勘時，對房屋僅進行一般性察看，并未進行結構性測試，不可能確定其內部缺損。
本報告中的建筑面積按《房屋所有權證存根》所載數據計。6.未經本評估單位同意，評估報告的全部或任何一部分內容不得使用其他與本次項目無關的任何公開文件、通告或報告中，也不得以任何形式公開發表。
7.房地產估價報告備查編號：萬達房估字[2007]第0435號。8.本報告一式五份，四份提交委托方，一份留存評估公司。
杭州市下沙好再來酒家房地產估價結果報告 單位名稱：外婆家餐飲 杭州文三路號
：機構名稱單位住址8號 聯系電話0571-28914073
三、估價對象
物質實體狀況1.○○○87%，建筑面積為。
⑵好再來位于杭州市下沙高教園區西區，鋼筋混凝土結構，委估對象屬弧形臨街排房一層東側房產，地面鋪地瓷磚，內墻底部貼有白色瓷磚，上部白色石灰粉刷，南面門口一側裝有大型玻璃窗口，東面弧形玻璃結構。
委估對象利用現狀
委估房地產現作酒樓，餐飲配套服務設施好，宗地內外開發程度均為五通一平。周圍環境
估價對象位于杭州市下沙高教園區西區，街對面為育英學院，西面是十六街區商鋪，正東面靠馬路通往號大街和物美購物中心方向，東南面為凱恩戴斯大酒店。委估對象地處高教園區和經濟開發區，繁華程度較高，交通方便，人流量大，但周圍環境一般。
權益狀況
杭州市下沙高教園區西區1234號，權屬下沙煤氣公司所有。由于資料方面的原因，它項權利是否受限無法核實。為購買該房產提供價格參考依據。
五、估價時點 年12月日。
六、價值定義
本報告提供的價格是估價對象在估價期日、在本報告的全部限制條件下、市房地產市場自由開放、完全競爭狀態下的公開市場價值。所謂公開市場價值是在公開市場最可能形成的價格；采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價值應是公開市場價值。
委估房地產的價格定義為：建筑物為鋼筋混凝土結構，用途為商業，經濟耐用年限為年，已使用7年，尚可使用年；委估宗地法定使用年限為50年從2000年月到2007年月)，即委估宗地剩余使用年限為年。按房地產收益的穩健性原則，該房地產的收益年限按剩余使用年限年計的市場價格。
（一）《委托評估函》。1.2.3.GB／－1999）。
《城鎮土地估價規程》(GB/T 18508-2001)。
（三）產權依據 號． 其他依據
(1)《評估約定書》
(2)估價人員實地勘查所獲取的關于估價對象的現場資料;(3)本公司掌握的有關資料。
八、估價原則
合法原則。
公平原則。㈢㈣
需求與供應原則㈥㈦㈧估價人員在實地勘察的基礎上，對委托方提供的各種資料進行了認真分析，根據估價期日委估房地產用途、估價目的、資料狀況和杭州市房地產市場的實際情況，決定采用市場比較法和收益還原法來測算委估房地產的價格。
十、估價結果
通過市場調查以及運用科學的估價方法，最后得出該房地產的價格為陸拾柒萬肆仟元整
十一、估價作業日期 年11月日1222日。
本估價報告有效期為壹年，即從年月22日至年月22日。估價師簽名
資格證書號
建房估證字[2005]035
杭州萬達房地產評估有限公司 ○○七年一二月二二日
杭州市下沙好再來酒家房地產技術估價報告
一、個別因素分析
物質實體狀況
1.建筑物狀況
⑴委估建筑物于二年建成，維護保養情況較好，成新率為87%，建筑面積為。
⑵好再來位于杭州市下沙高教園區西區，鋼筋混凝土結構，委估對象屬弧形臨街排房一層東側房產，地面鋪地瓷磚，內墻底部貼有白色瓷磚，上部白色石灰粉刷，南面門口一側裝有大型玻璃窗口，東面弧形玻璃結構。
委估對象利用現狀
委估房地產現作酒樓，餐飲配套服務設施好，宗地內外開發程度均為五通一平。
二、區域因素分析
估價對象位于杭州市下沙高教園區西區，街對面為育英學院，西面是十六街區商鋪，正東面靠馬路通往號大街和物美購物中心方向，東南面為凱恩戴斯大酒店。委估對象地處高教園區和經濟開發區，繁華程度較高，交通方便，人流量大，但周圍環境一般。具體區域因素分析如下：
估價對象南面為育英學院，學生流量比較大，距離下沙物美購物中心不到，據凱恩戴斯大酒店約40m,估價項目又屬下沙經濟開發區，外來務工人員相對集中，因此繁華程度較好。估價對象距公交車站約米381等多條公交線路通過，交通較方便。附近地鐵站正在建設中，一般來講，常規公交車的行車速度是每小時公里至公里BRT(快速公交能達到每小時20公里，而地鐵一旦建成后，能達到每小時30-40公里。這可是超過了現有速度的一倍多。同時，地鐵的運量是常規公交的10倍。常規的公交車一條線路的運量是每小時人，而地鐵一條線的運量在3萬萬人左右。
：估價對象周邊有育英學院、浙江理工大學，文化氛圍比較好，附近有東方醫院、物美購物中心、凱恩戴斯大酒店、博庫書店、大安網盟，工商銀行、建設銀行、農業銀行、郵政儲蓄等齊全。
環境質量狀況：
三、市場背景分析 一般因素
影響房地產價格的一般因素主要有地理位置和行政區劃、經濟和社會發展狀況、房地產市場等。⑴地理位置
下沙位于舉世聞名的錢塘江下游北岸，國家級開發區杭州經濟技術開發區、全國最大的高教園區浙江省高教園區、浙江杭州出口加工區都座落在下沙街道境內。下沙街道原屬余杭區，年月劃入江干區，1999年月起委托杭州經濟技術開發區管理，是杭州市“一主三副中“下沙副城未來的行政中心、商貿中心、居住中心。全街道現區域面積為平方公里，常住人口2.35萬，暫住人口萬人，下轄9個行政村（頭格、中沙、上沙、下沙、元成、東方、新元、松合、灣南），個社區（智格、七格、高沙）和1個居委會。杭州經濟技術開發區（簡稱杭州開發區）是1993年月經國務院批準設立的國家級開發區，行政管轄面積平方公里，目前建成區34平方公里，轄區人口萬。綜合發展水平名列全國49個國家級開發區前位。2004年被日本貿易振興機構評為中國個城市開發區投資環境最佳開發區。⑵經濟和社會發展狀況
杭州開發區秉承讓投資者獲利，讓創業者成功”的理念，大力開展招商引資，發展壯大先進制造業基地。迄今，已吸引個國家和地區的390家外商投資企業落戶，累計引進合同外資億美元，實際利用外資17億美元；引進內資工業企業家，投資總額155億元人民幣。其中列入全球強的企業已有24家公司在開發區投資個項目。2000年月設立國家首批試點的浙江杭州出口加工區，年月被國家信息產業部授予國家（杭州）計算機與網絡產品產業園。
杭州開發區是我國最大的移動通信生產基地之一，聚集了摩托羅拉、東方通信、三菱、富士康、華宇電子等主機及相關配套企業；日本東芝公司建立了年產萬臺筆記本電腦的全球生產基地；是浙江省以生物基因工程、天然藥物及制劑、醫療器械為重點的醫藥工業生產基地，引進了九源基因、美國眼力健、康萊特、日本泰爾茂、旭化成醫療器械、浙大藥業等一批生產企業和研發中心；是日本松下公司在中國建立的最大家電生產基地，總投資億美元、占地24萬平方米的松下杭州工業園正在全面建設；是浙江省最大的飲料生產基地，集聚了可口可樂、康師傅、娃哈哈三大著名品牌。
2004年，杭州開發區完成地區生產總值億元，工業總產值504億元，外貿出口億美元，分別位居全國49個國家級開發區第位、第9位、第位。
杭州開發區大力實施科教強區”戰略，建成浙江省最大規模的下沙高教園區。下沙高教園區規劃面積平方公里，15所高校，萬在校大學生。經過五年建設，下沙高教園區已全面建成投用。目前，中國計量學院、浙江理工大學、杭州電子科技大學、浙江工商大學、浙江財經學院、浙江傳媒學院等所高校在校生已達12萬人。依托下沙高教園區，開發區管委會正在著力構建產學研一體化平臺，建設大學科技園區、留學生創業園，構筑起所高校和700多家現代制造企業互動發展的平臺，大力培育發展具有自身特色的知識經濟和技術密集型產業，努力增強開發區的核心競爭力。
根據杭州市構筑大都市、建設新天堂”的戰略目標，以杭州經濟技術開發區為核心的杭州城市東部平方公里是杭州大都市的副中心（即下沙副城）。建設目標是以高新技術產業與先進制造業為基礎，集教育科研、商務居住等功能的花園式生態型的現代化新城。圍繞這一目標，杭州開發區正在全面實施由建區”到造城”的戰略調整，全面推進城市化進程，大力培育發展城市功能。當前，正在全面推進下沙新城行政商務中心區（平方公里）、軌道交通、連接主城的快速公路和城市快速公交等重大基礎設施建設。并充分利用公里的錢塘江江景資源，打造杭州東部最大的生態濕地公園，規劃建設萬人居住規模的沿江大型生態居住區，建設福雷德文化廣場、華元十六街區、西子陽光商城、金池商貿等一批大型商貿設施，全面提升城市形象和城市功能，努力把開發區建設成為現代化、國際化、人文化的城市副中心。⑶房地產市場分析
據統計，今年下沙一共出讓了畝土地，其中月6日，世茂集團以億元的價格競得杭政儲出[2006]51號地塊，出讓面積達畝，樓面價1319元平方米。月13日，南京朗詩置業股份有限公司以億元競得杭政儲出[2007]2號地塊，出讓面積畝，樓面價1683元平方米。月31日，北京金隅嘉業房地產開發有限公司以億元競得杭政儲出[2007]18號地塊，出讓面積畝，樓面地價約2450元平方米。月25日出讓的畝杭政儲出[2007]35號地塊，即杭州經濟技術開發區東南沿江[三號地塊)，經過競拍單位多次激烈角逐之后，最終被北京保利地產以億元競得，樓面價格達到每平方米3326元。
目前下沙房產已經全面啟動，老居住區目前有個樓盤，建筑面積110萬平方米；沿江區域可開發面積有萬平方米，建成后將吸引15萬人口；中心區域可開發量達到萬平方米，將吸引10萬人口居住。這也就是說，下沙目前在開發的房產面積有萬平方米。
可見下沙的房地產市場是十分火爆的，可歸結為以下幾個原因：首先，下沙是國際先進制造業基地。下沙第二產業的高度發達，為下沙形成了雄厚的經濟基礎，同時為下沙板塊的工業發展和高品質生活提供了強有力的物質支持，去年我們全年工業總產值超過了億元，是其他城市地區所望塵莫及的。其次，下沙是大學城。目前已經有所大學在下沙正常運轉，師生人口共有18萬左右，這樣的智力水平也是不可小視的。同時除了大學城以外，相關的教育設施也相當的完善，我們從幼兒園、小學、中學到大學有一套完整的教育體系，包括一些比較知名的中小學也在下沙落戶。另外，下沙副城作為花園式生態服務中心，為下沙板塊提供了后勁十足的發展前景。下沙已經真正做到了和主城區的無縫連接：德勝東路的通車，九沙大道的實施，這些都是公路上的銜接；已開工的地鐵一號線在下沙一共有七個站；快速公交也都將進入下沙。而且火車東站交通樞紐的規劃建設以及汽車東站都在與下沙形成無縫連接。
委估房地產位于杭州市下沙經濟開發區，周圍多為商鋪、企業，配套設施齊全，交通便捷人流量大。委估房地產同時位于高教園區西區，臨街分布，現作商鋪用，這和規劃的使用狀況一致。根據最高最佳使用原則和合法原則的分析，該房地產保持現狀用途為最高最佳使用。
五、估價方法選用估價人員在實地勘察的基礎上，對委托方提供的各種資料進行了認真分析，根據估價期日委估房地產用途、估價目的、資料狀況和杭州市房地產市場的實際情況，決定采用市場比較法和收益還原法來測算委估房地產的價格。
市場比較法：是將估價對象房地產與在近期已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，從已經發生了交易的類似房地產的已知價格修正得出估價對象價格的一種估價方法。收益法：預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
六、估價測算過程
市場比較法
采用市場比法一般選取同一供需圈內，近似委估房地產檔次市場價格進行比較，根據估價人員對杭州市房地產市場的了解，分別選取如下可比實例： 1.確定比較因素實例 比較項目
待估房產
湯記餐廳
味絕倫
沙縣小吃
錢玲玲
新藝騰格坐落位置
十六街區東側
育英學院北面
育英學院北面
育英學院北面
十六街區東側
凱恩戴斯大酒店西北面交易時間
2002/3
2005/11
2007/5
2004/11
2007/2 2005/11用途
商業
商業
商業
商業
商業
商業交易情況
正常
正常
正常
正常
正常
正常交易方式
提供依據
出讓 出讓
出讓
出讓
出讓區域因素
中心職能總數 2
2基礎設施狀況
較好
一般
一般
一般
一般
較好公交流量
較好
較好
較好
較好
較好
較好人流量
較好
較好
較好
較好
較好
較好商業繁華程度
一般
一般
一般
一般
一般
一般區域交通管制
一般
一般
一般
一般
一般
一般個別因素
附近公交情況
較好
較好 較好
較好
較好
較好臨街寬度（m）6
6面積（m2）
200
55房屋形狀
不規測
長方形
長方形
長方形
長方形
不規則停車狀況 一般
一般
一般
一般
一般
一般
第二篇：房地產估價報告范文
房地產估價報告模板
××市××區××廣場×號××大廈 房地產估價報告
項目名稱：位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號的××大廈 委 托 人：××大廈酒店有限公司 估價機構：××房地產估價公司 估價人員：××× ×××
估價作業日期： 二00八年十二月1日至 二00八年十一月六日 估價報告編號：××××××
目 錄
一、致委托人函??????????????第×頁
二、估價師聲明??????????????第×頁
三、估價的假設和限制條件?????????第×頁
四、估價結果報告?????????????第×頁
五、估價技術報告?????????????第×頁
六、附件?????????????????第×頁 致委托人函
×× 大廈酒店有限公司：
受貴公司委托，本估價機構秉著獨立、客觀、公正、科學的原則，對位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號大廈房地產進行價格評估。本報告估價對象于估價時點二○○四年十月二十九日狀 態下的公開市場價格，估價目的是為估價對象轉讓提供公開市場價格參考。
在本報告中已說明的假設與限制條件下，要估價機構根據估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素進行分析，確定價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點最可能實現的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整?！痢?房地產估價公司 法定代表人： ×× × 二 ○ ○四年十一月六日
估價師聲明 我們鄭重聲明：
⑴ 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。⑵ 本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。有關假設限制條件見“估價假設和限制條件”以及估價報告正文中相關說明。
⑶ 我們與本次估價的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。
⑷ 我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。
⑸ 我們已對本估價報告中的估價對象進行了現場勘察，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們對估價對象的現場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據委托人提供的資料以及當前建筑行業一般標準或相關規范進行評估。
我們不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任。⑹ 沒有其他人對本估價報告提供了重要專業幫助。
⑺ 委托人以及相關部門在使用本估價報告時，對因忽視本估價報告提示的相關事實所引起的相關法律責任，本估價機構以及估價人員不承擔相應責任。⑻ 本估價報告是本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素時行分析，為估價對象轉讓提供公開市場價格目的而出具的，但受本估價機構估價人員的職業水平和能力的影響。
⑼ 本估價報告中采用的專業術語的解釋及定義適用《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)相關規定。
⑽ 未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值均產生一定的影響，本報告未考慮抵押風險，抵押權人在辦理抵押事宜時需全面考慮。參加本次估價的注冊房地產估價師 簽名 蓋章
×× 房地產估價公司 二○○四年十一月六日
估價的假設和限制條件 本估價報告中的分析、意見和結論受以下及本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制：
⑴ 合法性前提。合法性是指估價對象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。具體前提如下：
① 估價對象為在建工程，因委托人提供資料有限，本次評估以估價對象合法開發為所設前提。
② 估價對象為在建工程，尚未進行竣工測繪及產權登記。故本估價報告中估價對象建筑面積數據為委托人所提供的經批準的施工圖紙數據，因設計變更等原因導致建筑面積變化時，應對估價結果進行調整。
③ 估價對象占用土地使用權性質為國有出讓性質，出讓使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結束，報告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。⑵ 最高最佳使用假設。最高最佳使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可靠，能使估價對象產生最大效應的使用。本次評估是以估價對象按設計文件中的設計方案建成為酒店、寫字間、商場為一體的現代化綜合性物業使用為最高最佳使用。
⑶ 估價時點假設。即要求估價結果是估價對象當前狀態于估價時點當時市場狀況下形成的客觀合理價格。估價時點后，估價報告有效期內，估價對象質量、使用功能布局、基礎設施配套以及房地產市場狀況等發生變化，均會對估價結果產生一定的影響。如果對估價對象評估價值產生明顯影響時，應 對本估價結論進行必要的調整。
⑷ 公開市場假設。即估價結果是在公開市場條件下形成的價格。公開市場是指在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度的追求經濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業知識，交易條件公開且不具有排他性。⑸ 報告使用限制條件如下：
① 本估價報告的估價結果僅為委托人在本估價目的——房地產轉讓下使用，不得做其他用途。
② 本估價報告不作為估價對象權屬確認的依據。
③ 估價報告應用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規定為一年，當市場變化較大時，報告的有效期不超過半年。⑹ 其他假設與限制條件。對估價對象公開市場價格產生影響的因素是多方面的，具體規定如下：
① 估價結果未考慮國家宏觀經濟政策發生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結論的影響。
② 本次評估未考慮特殊交易方式對估價結論的影響。
關于位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號 ××大廈 的估價結果報告
(編號：××××××)一 委托人：
××大廈酒店有限公司，法定代表人為××，住所為××市××區××廣場×號。
二 估價機構：
××房地產估價公司，法定代表人為×××，住所為××市××區××街×號，房地產價格評估資格等級為一級，證書編號為 “建房估證字〔 2003 〕××號”。
三 估價對象
估價對象為位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號的××大廈，設計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現代化群體建筑，其地下設計為停車場、設備用房、酒店輔助以及娛樂設施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設計功能為商場、餐飲、娛樂、服務用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設計功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設計功能為半智能寫字間。
估價對象總建筑面積為 140274.34 ㎡，占用土地面積為7593.66 ㎡，土地性質為國有出讓性質，土地使用權歸××大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結束。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經完工，電梯、扶梯設備以及中央空調機組等設備已運至施工現場。四 估價目的： 為估價對象轉讓提供公開市場價格參考。五 估價時點： 2004 年 10 月 29 日。六 價值定義：
根據 《房地產估價規范》 第 6.2.2 關于 “房地產轉讓價格評估，應采用公開市場價值標準”的規定，本報告評估估價對象于估價時 點狀態下的公開市場價格。七 估價依據：
⑴ 房地產價格評估委托協議書；
⑵ 《國有土地使用權證》證書編號：××××××； ⑶ 《施工許可證》，證書編號：××××××； ⑷ 《中華人民共和國土地管理法》；
⑸ 《中華人民共和國城市房地產管理法》； ⑹ 國家及地方的有關法律、法規；
⑺ 《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)；
⑻ 估價人員對估價對象現場勘察記錄以及掌握的房地產市場相關資料；； ⑼ 委托人提供的工程施工圖紙等相關資料。八 估價原則：
本估價報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價。具體依據如下估價原則： 合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價時點原則。⑴ 合法原則。遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。
⑵ 最高最佳使用原則。遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。
⑶ 替代原則。遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。
⑷ 估價時點原則。遵循估價時點原則，要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。九 估價方法：
根據估價對象的特點，本報告將采用假設開發法和成本法對估價對象進行評估。
十 估價結果：
本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價值因素進行分析，確定估價對象在符合報告中的有關假設以及限制條件的基礎上，在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點可能實現的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。(十一)估 價人員：××× ××××(十二)估 價作業日期：
二○○四年十月二十九日 至二○○年十一月六日(十三)估價報告應用的有效期：
估價報告應用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規定為一年，當市場變化較大時，報告的有效期應為半年。
×× 房地產估價公司 二 ○ ○四年十一月六日
關于位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號 ××大廈 的估價技術報告
估價對象為位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號的××大廈，設計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現代化群體建筑，其地下設計為停車場、設備用房、酒店輔助以及娛樂設施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設計功能為商場、餐飲、娛樂、服務用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設計功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設計功能為半智能寫字間。
估價對象總建筑面積為 140274.34 ㎡，占用土地面積為7593.66 ㎡，土地性質為國有出讓性質，土地使用權歸××大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結束。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經完工，電梯、扶梯設備以及中央空調機組等設備已運至施工現場。根據委托人要求的估價目的，本報告評估××大廈于二○ ○ 四年十月二十九日估價時點停止施 工狀態的公開市場價格。因此，需要對估價時點條件下，影響估價對 象價格形成的各種因素進行分析。針對× × 大廈的建設標準和功能特點，分析影響其價格形成的因素主要有以下方面。一 實物狀況分析
⑴ ××大廈主要技術經濟指標說明
根據委托人提供的經批準的××大廈施工圖紙，該大廈的主要技術經濟指標說明如下：
⒈ 總用地面積 7593.66 ㎡
其中：酒店部分用地面積 3963.87 ㎡ 寫字間部分用地面積 3629.79 ㎡
⒉ 土地使用期限 1998 年 9 月 20 日至 2038 年 9 月 19 日 ⒊ 建筑占地面積 5300.83 ㎡ ⒋ 總建筑面積 140274.34 ㎡ ⒌ 建筑層數： 地下部分-4F~-1F 寫字間部分 A 座 7F~13F B 座 7F~29F 酒店客房部分 A 座 14F~51F ⒍ 建筑容積率 1:18.47 ⒎ 建筑覆蓋率 69.81% ⒏ 綠化率 9.22% ⒐ 建筑總高 A 座總高 200.80m B 座總高 112.45m ⒑ 總用水量 2162m3/ 日 復用水量 310 m3/ 日 實際用水量 1852 m3/ 日 ⒒ 空調冷量 3715RT ⒓ 過熱蒸汽量 12.209MW ⒔ 設備總容量 10167KV A 變壓器安裝容量 9300KVA 發電機 1120KVA 和 400KV A 各一臺 ⑵ ××大廈整體設計方案說明
依據“××大廈整體設計方案”，建成后的××大廈要達到如下標準： ⒈ 總平面布置
××大廈依原地勢設計，充分利用有效的用地面積，保證退后××路道路紅線 10m、××廣場 12m 的規劃要求。根據用地形狀，建筑物長軸與××街平行，且沿××街方向布置商場以及半智能型寫字間，五星級酒店和智能型寫字間則正對××廣場。⒉ 建筑立面造型
根據規劃設計要求，××大廈建筑采用歐洲新古典建筑風格，強調裙房的細部刻劃，注重色彩配合、材質選擇和比例的劃分，在整體風格上顯得渾厚、莊重。塔身部分線條簡潔、流暢，塔頂向塔身的過渡自然，強調建筑輪廓線條完美。對酒店主入口采用弧形金屬棚架，大片弧形幕墻，使酒店大堂的中庭與××廣場有機地融合起來；智能型寫字間入口設計為半開敞的大臺階，與酒店入口相映襯，××街一側的商場入口布置廣告燈飾。⒊ 綠化及景觀
根據規劃設計要求，建筑用地紅線內，臨××廣場一側及沿××街、××街一側盡量布置綠化面積，綠化風格與大廈的歐洲新古典風格相適應。酒店入口軸線正對的綠地上設置銅合金雕塑標志，環繞酒店大堂設置五根不銹鋼旗桿，夜間輔以立面泛光照明，形成鮮明、生動、清新的外部空間環境。⒋ 建筑功能分布 ① 地下部分
估價對象地下部分設四層地下室，主要為地下停車場(22 7 個車位)、機電設備用房和酒店的輔助用房。地下四層按地下人防設計，地下一層設計有舞廳、保齡球室等娛樂服務設施，地下二層至地下四層為地下停車場。② 裙房
估價對象地上一至六層為裙房，主要用于商場、餐飲、商務等以及酒店的公共部分?！痢两忠粋热狗康囊粚又了膶釉O商場，面對××廣場的酒店大堂設三層挑空的中庭，半圓形玻璃幕墻。一層設總服務臺、電梯廳、瀑布流水，并設自動扶梯聯結地下一層的娛樂設施和地上一層至五層裙房的餐飲、會議等公共空間，五層的多功能廳設有四國語言同聲傳譯系統及聲光控制室，六層設桑拿、游泳池、屋頂花園等休憩、健身設施。③ A 座塔樓
A 座塔樓七層至十三層為辦公寫字間，建筑面積 9910.64 ㎡。十五層至二十九層、三十一層至四十四層為按照五星級標準設計的酒店客房，四十六層至四十八層為屋頂餐廳，十四層、三十層、四十五層為避難層(兼設備層)，四十九層至五十一層為設備層、機房，屋頂設直升飛機停機坪。④ B 座塔樓
B 座塔樓的設計功能為半智能型寫字間。建筑面積為29016.44。七層為會議中心，六層及八層至二十六層為寫字間，二十七層至二十九層為設備層、機房，屋頂設冷卻塔。⒌ 裝修
外墻：裙房采用暖灰色花崗巖板；塔樓外墻采用玻璃幕部分塑鋁板掛面； 窗和局部玻璃幕墻采用鋁合金框，淺灰色隔熱中空玻璃。
酒店大堂：花崗巖拼花地面，石材或木質墻面，金屬吸音板裝飾吊頂。公共衛生間：高級防滑地磚，墻面裝飾釉面磚貼至頂棚金屬板吊頂，嵌入式燈具，大理石化妝臺，進口衛生潔具。
高級寫字間：地面鋪高級地毯，木墻裙，吸音板吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。
普通寫字間：地面鋪地毯，涂料或無框玻璃隔斷，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。
會議室：地面鋪高級地毯，木墻裙，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具。
餐廳：地面石材或地毯、地磚，木質鑲板墻面，裝飾玻璃門，裝飾吸音吊頂。廚房、備餐間：防滑地磚，釉面磚墻面，金屬板吊頂。客房：地面鋪地毯，壁紙墻面，裝飾吸音吊頂。
設備用房、庫房等：細石混凝土地面，墻面、頂棚刷涂料。
其他：特殊要求的會議室、多功能廳做音質設計，有振動和噪音的機房做減振和防噪處理。
⒍ 設備及設施配置 ① 中央空調系統
××大廈采購美國“開利”牌中央空調系統，對不同的功能區分別采用空氣系統和風機盤管加新風系統，地下室設 4 臺 930RT的雙效溴化鋰吸收式水冷機組，由城市集中供熱系統提供蒸汽，另在地下室設 2 臺進口蒸汽發生器。② 電梯
××大廈共采用美國“ OTIS ”牌“ 506NCE ”型電扶梯共 16部，“ E411-VVVF ”型電梯 18 部。③ 樓宇自動化系統
綜合布線系統：模塊化的開發性布線系統，可進行語音、數據和圖像傳輸。通訊系統： 半智能型寫字間設 400 對市話直通線路； 智能型寫字間設 410 對市話直通線路和一臺 450 門程控交換機，45 條中繼線；酒店設 110 對市話直通線路和一臺 1750 門程控交換機，175條中繼線。A 座屋頂平臺設各種天線，接收設備在 A 座十三層。機電設備自動控制系統： 采用計算機進行分散控制和集中管理。
酒店管理系統：前臺和后臺酒店管理系統、俱樂部管理系統、會議及宴會管理系統、管理信息系統、餐飲庫存成本控制系統和電視綜合服務系統。
智能型會議系統：設置于多功能廳的全套飛利浦公司的智能型會議系統。廣播音響系統：包括背景音樂系統、客房音響系統、業務廣播系統、火災事故廣播系統。
保安系統：包括報警系統、監視系統、巡更系統。
車庫管理系統：自動驗卡、計費、卷閘、信息顯示等設備。智能型二總線火災自動報警及聯動控制系統。④ 給排水系統
包括給水、排水、熱水及開水供應、循環供水、游泳池供水、消防和排水系統。
⑤ 動力系統
包括熱力站、鍋爐房、柴油發電機、油罐、油泵和泠庫等設備。⑥ 供配電系統
10KVA 雙回路供電系統、變電所、配電室等設備。⑶ 其它實物狀況說明 ⒈ 用地面積及形狀
估價對象用地面積 7593.66 ㎡，為國有出讓性質，使用權人為××大廈酒店有限公司，使用期限由 1998 年 9 月 20 日至 2038年 9 月 19 日，形狀為不規則矩形。⒉ 建造年代
估價對象于 2000 年 8 月開工建設，2003 年 10 月建至目前狀態停工至今。⒊ 建筑結構
估價對象為鋼結構及鋼筋混凝土結構。⒋ 建筑面積
本報告中根據使用功能，將××大廈分為三個功能部分，分攤 公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為：
酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務中心、地下車庫等)： 建筑面積 93584.80 ㎡
商場： 建筑面積 7763.46 ㎡
寫字間： A 座(智能型)建筑面積 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 29016.44 ㎡ ⒌ 地形及地質條件
估價對象所處地形由東南向西北傾斜，高差約 5 米，地質條件 良好。
⒍ 臨街狀態
估價對象三側臨街。南側與寬約 30m 的××街等高相接，臨街寬度約 50m，西側與寬約 20m 的××街等高相接，臨街寬度約120m，北側與寬約 50m 的××路等高相接，臨街寬度約 50m，東側臨寬約 6m 的巷道。二 區位狀況分析 ⑴ 區域范圍
估價對象所處區域為以估價對象為中心，向東 50m 至××街，向西 300m 至××街，向北 300m 至××街所圍成的區域。該區域按××市城市類區劃分標準屬一類一級區域，估價對象建設用地按××市土地級別標準屬一級地一類區。估價對象所處區域景觀條件良好，整個區域地勢略向西北傾斜。⑵ 街路配置
估價對象所處區域南接寬約 30m 的××街，西接寬約 20m 的××街，北接寬約 50m 的××路。××路、××路等城市主、次干道通過該區域，以××廣場為樞紐形成東連××廣場、××廣場、××廣場，西連××廣場、××廣場××廣場，南接××路，北接××路的完善的道路交通網絡，道路通達條件較好。整個區域內路網發達，路況良好。⑶ 交通設施與接近條件
估價對象所處區域距火車站約 0.5km，距 海 港 約 2km，距國際機構約 8km。經過該區域的 15 路、23 路、702 路、703 路等十余條公交聯營線路，可通達市內各個區域，形成輻射能力極強的公共交通網絡。該區域東接××廣場商貿金融區，西面和北面與市中心商業區相連接。⑷ 基礎設施
在估價對象所處區域范圍內，上下水、電力、煤氣、供暖、電訊等基礎設施配套齊全，市政主管網可由××街、××街一側接入，距離較近。⑸ 商服設施配置 估價對象所處區域內有××廣場大廈、××大酒店、××大廈、××大廈等中高檔酒店、辦公服務設施，××電影城、××影劇院等娛樂設施，以及一定數量的中小型店鋪、娛樂文化場所。⑹ 區域特征及變動趨勢
估價對象所處區域是××市最繁華的文化娛樂中心區，以各種規模的影視廳、賓館、酒店等娛樂服務設施為主，混雜少量居民住宅。該區域內目前以中、低層建筑為主，低層建筑建造年代較早，目前市政府正在分期進行拆遷改造。根據××市城市總體規劃和分區規劃，該區域未來的發展趨勢是集聚程度更高的城市商貿娛樂中心區，建筑規模向中高層、大型化發展。⑺ 其他影響設施
估價對象所處區域內無污染、危險及其他使人心理上產生嫌惡感的設施。三 市場背景分析
××市位于遼東半島最南端，三面環海，一面與大陸相接，是我國東北地區對外開放的窗口和走向世界的橋梁，是我國北方開放度最高的城市。改革開放以來，特別是近十多年來，××市經濟發展迅速。2003 年，經濟總量增速躍上 15% 的新臺階，成為近年來增長量最快的年份。初步核算，全市生產總值 1632.6 億元，人均生產總值按戶籍平均人口計算為 29206 元，按年末匯率測算縱約合
3529 美元?！痢潦幸呀浽趪鴥韧馓貏e是東亞地區形成了較高的知名度。近十年來，××市政府始終致力于加強城市建設與管理工作，城市面貌發生了巨大的改觀，城市功能不斷增強。良好的城市環境與基礎設施建設，使得××市的投資環境不斷改善，與此同時投資領域也不斷拓寬，××市始終是中國北方的投資熱點城市之一。幾年來，××市對外貿易持續快速增長。全市新批外商投資企業 879家，比上年增長 5.6% ； 合同外資金額 45.75 億美元，增長 51.6% ；實際使用外商直接投資 22.11 億美元，增長 37.9%。在新批外商投 資企業項目中，總投資超 1000 萬美元的大項目有 118 項，趨超5000 萬美的有 14 項。全市外商投資企業共完成產值 790.6 億元。目前，××市已有外商投資企業 7000 多家，來××市投資的國家和地區 50 多個，境外企業駐××市的代表機構 2000 多家。國內外商家的不斷進入，對高檔商務用房產生了大量需求。同時整潔優美的城市環境，宜人的氣候條件，以及美麗的自然風光，每年也吸引了大量的中外來賓觀光旅游。每年“黃金周”期間、服裝節期間，市內的星級酒店入住率超過 80%，五星級酒店時常爆滿。因此，目前市中心商業區域、商務金融區域的高檔酒店、寫字樓的收益狀況良好?？梢灶A見，隨著國家振興東北老工業基地相關政策的落實與實施，作為東北亞航運中心以及國際航運中心的建設、東北亞金融中心、物流集散地的建設，會使××市的經濟發展和對外開放的步伐進一步加快，國內外進入××市的投資、經商、旅游等活動將會持續增長。因此，在市中心商業區域或金融商務區域投資 興建高檔酒店和寫字樓前景明朗，物業價格將保持在較高水平。四 最高最佳使用分析
房地產估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最有效使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經充分合理論證，能使估價對象產生最高價值的使用。根據估價對象所處的地理位置、規模以及其設計方案，根據最高最佳使用原則，本估價報告中估價對象作為集酒店、寫字間、商場為一體的現代化綜合性物業使用為其最高最佳使用。五 估價方法選用
根據委托人的估價目的和要求，并根據估價對象為在建工程這一特點，本估價報告采用假設開發法與成本法進行評估。六 估價測算過程
⑴ 假設開發法估價過程
具體技術思路為：在合理估計建設期的基礎上，首先運用市場比較法、收益法估算估價對象在未來建成狀態的市場總值，扣減目前尚未投入的建安費，配套費以及管理費、銷售稅費等得出估價對象目前狀態下的市場價格。由于估價對象建筑面積及建設的項目規模較大，比較××市相同規模物業的建設期以及定額規定的建設期，確定其開發期為 18 個月。本報告在測算中考慮資金的時間價值，將各期資金投入和銷售收入折算為估價時點的現值，并基于如下假設進行折現：
所有投資均在各期期中一次性實現。銷售收入在 2006 年 5 月31 日一次性變現。報酬率確定為 7.55%(詳情見后)。故本報告采用動態方式進行測算。基本計算公式為： P=P’-(A+B+C+D)其中(以下各個項目費用均為折現值)： P ：估價對象目前狀態價格
P’ ： 項目全部建成后銷售價格 A ：續建成本 B ：管理費用 C ：銷售稅費
D ：買方購買在建工程應負擔稅費 具體分項核算如下：
⒈ 項目全部建成后的市場價格：
根據委托人的估價目的和估價對象功能上的特點，本報告采用不同的評估方法，分別對估價對象——××大廈在目前狀態下各功能部分的價格進行評估，確定××大廈目前狀態的市場總值。本報告中根據使用功能，將××大廈分為三個功能部分，分攤公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為： 酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務中心、地下車庫等)： 建筑面積 93584.80 ㎡
商場： 建筑面積 7763.46 ㎡
寫字間： A 座(智能型)建筑面積 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 29016.44 ㎡ ① 關于××大廈酒店部分的評估
××大廈的酒店部分按五星級酒店標準設計，預計在 2006 年5 月 31 日建成并投入使用。由于××市房地產市場上同類高檔商業型房地產的市場實際交易案例很少，而此類房地產在使用過程中具有明顯的收益性質，可以不斷地獲得經營收益。故本報告采用收益法評估其市場價格。
收益法稱收益資本化法或收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本次評估采用收益法當中的報酬資本化法。即根據估價對象在未來可使用年限(經濟收益年限)內的經營、使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當的報酬率(折現率)將估價對象在未來可使用年限(經濟收益年限)內各年的凈收益進折算到估價時點后累加，以此確定估價對象在估價時點的價值。采用收益法評估房地產價格通常采用下列步驟：
Ⅰ 估算估價對象未來各年的潛在毛收入。即假設估價對象在充分利用、無空置時的年總收入。
Ⅱ 估算估價對象未來各年的有效毛收入。即在潛在毛收入的基礎上，考慮商業物業在使用過程中的正常空置、拖欠租金等損失后，實際所能獲得的年總收入。
Ⅲ 估算估價對象未來各年的運營費用。即在房地產的使用過程中為取得經營收益所花費的各種費用，包括：營業成本、營業費用、財務費用、稅金及附加費以及經營者利潤等。
Ⅳ 計算估價對象未來各年的凈收益，即有效年收入中減去各種運營費用得到的，由使用房地產所產生的收益。
Ⅴ 確定報酬率。即投資者投資同類房地產所獲得的投資回報與所投入的資本的比率。
Ⅵ 確定收益年限。即估價對象自估價時點起至未來可獲收益的年數。
Ⅶ 選擇報酬資本化公式。即將各年凈收益采用適當方式進行資本化還原的具體公式。本報告中假設估價對象在未來使用年限(有限年)內，每年可獲得穩定的年凈收益，且各年的報酬率保持不變，確定報酬資本化法的計算公式為：
A ——年凈收益； Y ——報酬率；
n ——收益期限，自估價時點起至未來可獲得收益時間。A 酒店部分凈收益測算：
預計××大廈于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估價報告基于前述基本分析和××市高檔酒店的客觀收入和費用標準來預測計算其凈收益。酒店部分凈收益由客房部分的凈收益、餐飲娛樂部分的凈收益和其他部分(車庫、商務中心、健身及出租柜臺等)的凈收益構成。分別測算如下：
A.1 客房部分凈收益測算 a 客房年經營收入
××大廈酒店的客房部分分為： 15 ～ 42 層共有標準間 528 套；15 ～ 42 層，每層設兩個套間，共 54 個套間； 44 層為 8 套豪華套間； 43 層為 1 套總統套房。根據本公司掌握的××市目前五星級酒店標準間收費標準，并考慮估價對象酒店部分的設計及裝修標準，確定××大廈的酒店標準間收費標準預計為 900 元 / 日(人民幣)，利用率為 70% ； 套間為 1800 元 / 日，利用率為 65% ； 豪華套間為 2800元 / 日，利用率為 50% ； 總統套房為 24500 元 / 日，利用率為 35%。每年按 360 個營業日計算?？头磕杲洜I收入為：
(900 元 / 日?套× 528 套× 70%+1800 元 / 日?套× 54 套× 65% +2800 元 / 日?套× 8 套× 50%+24500 元 / 日?套× 1 套× 35%)× 360 日＝ 14961 萬元 b 客房年運營費用 ○ 營業成本：
客房營業成本包括客房的各項服務成本、能源費、維修費用及每年的固定資產(除房屋和與房屋不可分離的設備設施)折舊等，根據可行性研究和初步設計中確定的酒店規模、技術經濟指標、建設標準估算，客房年營業成本約 3120 萬元。
○ 營業費用：
包括服務人員工資及福利、開辦費攤銷和廣告、宣傳、交際費，根據××市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項費用平均水平估算，客房年營業費用為 625 萬元。
○ 管理費用：
包括房產稅、保險費、管理人員工資及福利、差旅費等各種費用，估算客房部分年管理費用為 343 萬元。○ 財務費用：
包括流動資金的利息、籌資成本、匯兌損益等，估算為 257 萬元?！?營業稅及附加：
按客房營業收入的 5.55% 計 算，為 830 萬元。○ 經營者利潤：
根據調查和 2003 年××市社會經濟統計資料中賓館酒店業財務狀況報表，估算年經營者利潤為 1496 萬元。
● 年經營費用合計： 6671 萬元。c 客房部分凈收益
客房部分凈收益＝年經營收入－年經營費用 ＝ 14961 萬元－ 6671 萬元 ＝ 8190 萬元
A.2 餐飲娛樂部分凈收益 a 餐飲部分年營業收入
××大廈餐飲娛樂部分主要集中在地下一層，地上二層至六層和地上四十六至四十八層，包括程式餐廳、包間等。根據××廣場、××廣場、××路一帶同類餐飲娛樂設施的經營情況，經營規模按建筑面積比例套算，估算餐飲娛樂部分年經營收入為 3650 萬元。b 餐飲部分年運營費用 ○ 營業成本
包括原材料和各項服務成本、能源費、維修費用及每年的固定固定資產(除房屋和與房屋不可分離的設備設施)折舊等，根據可行性研究和初步設計中確定的酒店規模、技術經濟指標、建設標準估算，餐飲部分年營業成本為 1095 萬元。
○ 營業費用：
包括服務人員工資及福利、開辦費攤銷和廣告、宣傳、交際費，根據××市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項費用平均水平估算，餐飲娛樂部分年營業費用為 200 萬元?！?管理費用：
包括房產稅、保險費、管理人員工資及福利、差旅費等各種費用，估算年管理費用為 70 萬元。○ 財務費用：
包括流動資金的利息、籌資成本等，估算為 53 萬元?！?營業稅及附加： 按營業收入的 5.55% 計 算，為 203 萬元?！?經營者利潤：
根據調查和 2003 年××市社會經濟統計資料中賓館酒店業財務狀況報表，估算餐飲部分年經營者利潤為 365 萬元。● 年經營費用合計： 1986 萬元。c 餐飲娛樂部分凈收益
餐飲娛樂部分凈收益＝年經營收入－年經營費用 ＝ 3650 萬元－ 1986 萬元 ＝ 1664 萬元
A.3 其他部分凈收益
酒店的其他部分凈收益包括通過地下停車場、商務中心、健身、娛樂等服務項目的收費獲得的收入，減去相關費用獲得的凈收益。因××大廈尚在建設中，難以將各部分的經營收入、經營費用劃分清楚，故本報告中考慮按同檔次酒店經營中的一般比例進行估算，即以客房部分和餐飲部 分的年凈收益之和的 10% 確定為其他部分的年凈收益。
其他部分凈收益＝(81 9 0 ＋ 1664)× 10% ＝ 995 萬元 A.4 酒店部分的凈收益(a)以上三部分的凈收益之和，即：
凈收益 a ＝ 8290 ＋ 1664 ＋ 995 ＝ 10949 萬元 B 報酬率的確定
本次評估采用市場提取法確定估價對象的報酬率，即投資回報與所投入的資本的比率。市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用相應的報酬資本化法公式，反求出報酬率。根據本估價機構掌握的有關資料，測算出類似房地產的報酬率為 7.55%。最終確定報酬率： Y ＝ 7.55% C 經濟收益年限確定
估價對象的土地出讓使用年限為 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依據中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)條文說明中的參考值，對于鋼結構的非生產用房一般為 80 年；鋼筋混凝土結構的非生產用房一般為 60 年?！斗康禺a估價規范》第 4.3.8 條規定：“對于土地和建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，應根據土地使用權年限確定未來可獲收益的年限”。由于估價對象建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出讓使用年限 32 年，故確定經濟收益年限為 32 年.D 測算酒店部分價格
通過上述分析，將凈收益、報酬率和收益年限代入公式
其中 A ＝ 10949 萬元 Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年
測算××大廈酒店部分價格為： V ＝ 130898 萬元 ② 測算××大廈商場部分的價格 A 商場凈收益測算
××大廈的商場主要位于大廈 B、C 區，臨××街一側裙房的二層至五層，建筑面積約為 7763.46 ㎡，估價人員根據估價對象所處區域內幾家大型商場的商品銷售利潤及柜臺出租水平，并對估價對象的規模、位置等個別及區位狀況進行修正，結合估價師的經驗，預計 2006 年建成后，此類繁華地區高檔次商場的年總收入扣除其經營成本、費用、稅金、利潤等，確定該商場的年凈收益約為 1500萬元。B 確定報酬率
根據估價對象的實際情況，確定商場部分年凈收益的報酬率采 用與酒店部分相同的報酬率即 7.55% 的報酬率。C 經濟收益年限確定
商場部分的經濟收益年限按酒店部分經濟收益年限同樣思路確定，本估價報告選定商場部分的經濟收益年限為 32 年。
D 商場部分價格 將凈收益、報酬率和經濟收益年限代入計算公式(公式略)Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年
測算商場部分價格為： V ＝ 17933 萬元 ③ ××大廈寫字樓部分的價格評估
根據委托人提供的規劃設計圖紙，××大廈寫字樓部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座寫字樓全部向市場發售。近幾年，××市的××廣場、××廣場、××路兩側開發了大量高檔寫字樓，如××大廈、××大廈、××大廈、××大廈、××大廈等，類似標準檔次寫字樓的實際交易案例較多，故選用市場比較法評估其市場價格。
市場比較法是以替代原理為理論基礎，即將估價對象與同一地區或同一供求范圍內的類似地區中在較近時期發生交易的類似房地產加以比較對照，從其既知價格通過交易日期修正、交易情況修正、房地產狀況因素修正、區位狀況修正、實物狀況修正而得出估價對象最有可能實現的合理價格的一種方法。運用市場比較法評估房地產價格通常采用下列步驟： Ⅰ 廣泛收集交易實例； Ⅱ 從中選取可比實例； Ⅲ 建立價格比較基礎； Ⅳ 進行交易情況修正； Ⅴ 進行交易日期修正； Ⅵ 時行區位狀況修正； Ⅶ 進行實物狀況修正； Ⅷ 綜合評估決定估價額。A 選擇類似交易案例 實例一：
位于××區××街，為一棟二十七層鋼筋混凝土結構現代化大廈，1998 年 10 月投入使用。比較實例位于該大廈的二十一層，南向，成交面積 227 ㎡，室內為初裝修，鋁合金窗，采用進口高速電梯兩部，設有煙霧報警、自動消防噴淋系統以及中央空調系統，水、電、暖等配套設施齊全。成交價格為建筑面積每平方米 8400 元，交易日期為 2004 年 9 月 30 日。實例二：
位于××區××路，臨主干道，為一棟鋼筋混凝土框架結構大廈，2002 年投入使用，共計 29 層。比較實例位于該大廈的十九層，成交建筑面積約 99.73 ㎡，室內為初裝修，鋁合金窗，采用 4 部進口高速電梯，設有煙霧報警、自動消防噴淋系統以及中央空調系統，水、電、暖等配套設施齊全。成交價格為建筑面積 9000 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 9 月 6 日。實例三：
位于××區××路，為一棟框剪結構寫字樓，設有進口高速電梯，配套設施有中央空調、消防煙霧報警及自動噴淋、IDD 電話系統，2003 年底交付使用。比較實例位于該寫字樓的二十八層，建筑面積 348.26 ㎡，東南朝向，室內為初裝修。成交價格為建筑面積 8800 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 10 月 12 日。
B 比較實例與估價對象的比較因素見表 1 ： 比較實例 一 二 三（此處未列表）區 位 狀 況
自然條件 相似 相似 相似 社會條件 相似 相似 相似 離市中心距離 相似 相似 相似 交通條件 相似 相似 相似 商業繁華程度 稍差 相似 稍差 公共設施配套情況 相似 相似 相似 規劃條件 稍差 相似 相似 實 物 狀 況
臨街狀態 相似 相似 相似 結構形式 相似 相似 相似平面布局 相似 相似 相似 建筑規模 相似 相似 相似 裝修情況 稍差 相似 稍差 所處樓層 相似 相似 相似 成新度 十 十 十
外觀 稍差 稍差 稍差 交易情況 正常 正常 正常 交易日期近期近期近期 C 確定修正系數 ○ 交易情況修正
實例一、二、三均為正常買賣不需進行交易情況修正?！?交易日期修正
可比實例一、二、三的交易日期接近，且在該期間內，寫字樓類房地產價格基本平穩，因此可看作 100。由 于受經濟發展及市場供需的影響，預計到 2006 年 5 月 31 日，類似房地產的價格將有5% 的下降幅度。為簡化分析，本估價報告中假設在銷售前提下，全部銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現。因此估價對象交易日期修正系數為 95?！?區位狀況修正
比較實例三處于估價對象同一區域，比較實例一、二處于類似區域，根據表 1 比較參照物與估價對象的區域進行的比較分析，確定比較修正系數為： 設估價對象的區域價格為 100，則實例一為 95，實例二為 100，實例三為 98。○ 實物狀況修正 根據表 1 比較參照物與估價對象實物狀況進行的比較分析，主要考慮裝修標準、結構功能、規模和設施等因素進行修正，確定比較修正系數為： 設估價對象的價格為 100，則實例一為 95，實例二為 95，實例三為 95。D 根據以上各項修正系數，列表比準價格詳見表 2 ： 項 目 一 二 三
成交單價(元/㎡)8400 9000 8800 區位狀況修正 100/95 100/100 100/98 房地產狀況因 素修正 實物狀況修正 100/95 100/95 100/95 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比準價格 8840 9000 8980 對調整后的比準價格進行綜合平均，估價對象的市場單價為：(8840 ＋ 9000 ＋ 8980)/3 ≈ 8940(元 / ㎡)E 寫字樓部分的價格
估價對象寫字樓部分的價格為：
(9910.64 ＋ 29016.44)× 8940 ＝ 34801(萬元)④ ××大廈于 2006 年 5 月 31 日所能實現的整體價值為： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632(萬元)本報告采用動態方式進行計算測算。從估價時點至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 個月的時間，即 1.58 年的時間?？紤]目前行業報酬率水平并結合近期利率情況，確定折現率為 17%。則××大廈于估價時點的現值為143290萬元 ⒉ 應扣除開發費用測算
① 尚未完成的建安工程費及裝飾裝修工程費 根據估價對象目前完成狀況，根據委托人提供的資料結合本公司現場勘查掌握的有關資料，確定尚須投入的裝修費、設備購置及安裝工程費、智能工程(含設備)、通訊、變電所等合計約為每平方米建筑面積 2500 元左右，建設期為 19 個月，并假設此項費用均勻投入，則此項費用于估價時點的現值為：30978萬元
② 管理費
管理費取建安費用的 4%，則該項費用 B ＝ 1239 萬元 ③ 銷售稅費
銷售稅費取總樓價的 2.5%，營業稅及附加費率取總樓價的 5.55%，此項費用為 C ＝ 11535 萬元 ④ 買方應負擔的稅費
確定買方購買時應負擔的稅費為購買價格的 5%，即Ｄ＝ 0.05P ⑤ 總計
A ＋ B ＋ C ＋ D ＝ 43752(萬元)＋ 0.05P ⒊ 估價對象目前狀態下價格： P ＝ P’ —(A ＋ B ＋ C ＋ D)＝ 143290 — 43752 — 0.05P ＝ 94798(萬元)
⑵ 成本法估價過程 具體技術思路為：假設在估價時點條件下重新取得建設用地，以現有設計、工藝、技術水平、現有原材料、施工方式，重新建設與估價對象具有同等效用的房地產，所需花費適當、必須的客觀成本、費用，再加上正常的投資利潤及稅費，求取估價對象的積算價格，由于估價對象為在建工程不考慮折舊，最終確定估價對象的價格。
成本法使用公式：
P ＝ L ＋ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ E ＋ F ＋ G ＋ H 其中 P ：評估價格； L ：土地費用； A ：前期費用； B ：建安工程費； C ：基礎設施配套費； D ：資源性費用； E ：管理費；
F ：利息及融資費用； G ：投資利潤； H ：稅費。
具體分項測算如下： ⒈ 取得土地的費用
根據估價對象所占用土地的性質，此項費用包括土地出讓金、拆遷安置補償費和城市基礎設施配套費。① 土地出讓金
估價對象所占用的土地為國有出讓土地，根據有關部門提供的資料及本評估機構掌握的資料，該地塊的土地出讓金經平均修正后為每平方米建筑面積 900 元，計算該土地的土地出讓金：
900 × 140274.34 ≈ 12600)(萬元)② 拆遷安置補償費
根據有關部門提供的資料及本評估機構掌握的資料，該地區拆遷安置補償所需的費用為每平方米占地面積 7500 元左右，則計算拆遷安置補償費為： 7500 × 7593.66 ≈ 5695(萬元)③ 綜合配套費
根據××市政府相關文件規定，××綜合配套費為每平方米建筑面積 300 元左右，則計算此項費用為：
300 × 140274.34 ≈ 4200(萬元)④ 土地費用合計： 12600 ＋ 5695 ＋ 4200 ＝ 22495 萬元 ⒉ 前期費用
前期費用包括“三通一平”工程費和專業費用。① “三通一平”工程費約為 30 萬元 ② 專業費用
包括規劃、勘察設計、可行性研究等費用。參照同類房地產此項費用計算估價對象專業費用為 1120 萬元。③ 前期費用合計： 1150 萬元 ⒊ 建安工程費
根據委托人提供的資料并比照類似工程的造價，確定估價對象目前狀態的建安工程費為每平方米建筑面積 2550 元左右，則此項費用為： 2550 × 140274.34 ＝ 35770(萬元)⒋ 基礎設施配套費
估價對象為在建工程，該項費用尚未發生，故本報告不計此項費用。⒌ 資源性費用
估價對象為在建工程，該項費用尚未發生，故本報告不計此項費用。⒍ 管理費
根據估價對象類型及規模，管理費按總投資的 4% 計算： 2377萬元。⒎ 投資利息
此項費用支出按××市近期平均水平計算，年利率按 7.02%，建設期按 3 年進行計算，則計算利息總額約為 6500 萬元。⒏ 投資利潤
根據同類檔次房地產同期平均投資利潤率 20% 計算約為13658 萬元。⒐ 銷售費用及稅金
按銷售價格的 2.5% 計算銷售費用，按銷售價格的 5.55% 計算 營業稅及附加，則此項費用約為 0.0805P。⒑ 估價對象價格
估價對象重置成本總價為：
P ＝ 22465 ＋ 1150 ＋ 35770 ＋ 2377 ＋ 6500 ＋ 13658 ＋ 0.0805P P ＝ 89125(萬元)⑶ 估價結果確定
假設開發法估價結果為 94798 萬元，成本法估價結果為 89125萬元，兩估價結果相差比例為 6.37% 比較接近，利用簡單算術平均數法，求得計算結果為 91962 萬元。評估人員經過綜合分析上述結果，最終確定估價結果為 9.2 億元。
七 估價結果
根據上述分析、測算，確定估價對象——××大廈于估價時點2004 年 10 月 29 日的市場總值約為大寫(人民幣)玖億貳仟萬圓整。
×× 房地產估價公司 二 ○ ○四年十一月六日
第三篇：房地產估價報告
《房地產估價》課程設計任務書
二、估價調查對象：
本次課程設計內容為合肥大溪地某層辦公場所的估價。項目位于合肥蜀山區黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項目開發充分利用了坡地的地形優勢，各組團空間錯落有致，層次豐富，力求為置業者營造一個舒適、安全、生態、時尚的居住區。大溪地國際BLOCK街區，是以大溪地人文精神與理想人居的全新構想，創建的一種符合國際文明居住標準的新型居住模式，包括花園洋房、多層、小高層、高層等多種住宅形態，SOHO公寓、IEO型總部辦公樓、酒店、主力商業店、步行街、體育館、藝術館、兒童游樂中心、幼兒園、中小學等完善設施，是一個超大型開放式綜合國際街區，充分體現未來居住標準。小區內部有百米風情步行街，9300多平米的藝術館、體育館、名牌小學、合肥50中、2所幼兒園、綜合商場有家樂福超市、好又多超市、合肥協和醫院、中西醫院結合醫院、炮院醫院、105醫院、合肥腦科醫院等基本配套設施。園林景觀:9300多平米的藝術館、“大溪地”項目開發將充分利用坡地的地形優勢，各組團空間錯落有致，層次豐富，力求為置業者營造一個舒適、安全、生態、時尚的居住區。
三、課程設計進度計劃：
2011年12月19、20日————收集資料 2011年12月21日——— 計算
2011年12月22、23日————撰寫估價報告
四、課程設計實施途徑：
（一）、運用收益法估價應按下列步驟進行：
1、搜集有關收入和費用的資料;
2、估算潛在毛收入;
3、估算有效毛收入;
4、估算運營費用;
5、估算凈收益;
6、選用適當的資本比率;
7、選用適宜的計算公式求出收益價格。
（二）、凈收益應根據估價對象的具體情況，按下列規定求?。?/p>
出租型房地產，應根據租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費、管理費、保險費和稅金應根據租賃契約規定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除;若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調整。
（三）、估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應采用正?？陀^的數據。有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正常客觀的租金。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應與類似房地產的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。若與正?？陀^的情況不符，應進行適當的調整修正，使其成為正?？陀^的。
（四）、在求取凈收益時，應根據凈收益過去、現在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：1每年基本上固定不變;2每年基本上按某個固走的數額遞增或遞減;3每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減;4其他有規則的變動情形。
（五）、資本化率應按下列方法分析確定：
l市場提取法：應搜集市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用相應的收益法計算公式，求出資本化率。
2安全利率加風險調整值法：以安全利率加上風險調整值作為資本化率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率;風險調整值應根據估價對象所在地區的經濟現狀及未來預測、估價對象的用途及新舊程度等確定。
3復合投資收益率法：將購買房地產的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數作為資本化率，按下式計算：R= M·Rm +(1-M)Re(5)式中R ——資本化率(%);M——貸款價值比率(%)，低押貸款額占房地產價值的比率;Rm——抵押貸款資本化率(%)，第一年還本息額與抵押貸款額的比率;Re——自有資本要求的正常收益率(%)。
4投資收益率排序插入法：找出相關投資類型及其收益率、風險程度，按風險大小排序，將估價對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷、確定資本化率。
（六）、資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，他們之間的關系應按下式確定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO——綜合資本化率(%)，適用于土地與建筑物合一的估價;RL——土地資本化率(%)，適用于土地資本估價;RB——建筑物資本化率(%)，適用于建筑物估價;L——土地價值占房地產價值的比率(%);B——建筑物價值占房地價值的比率(%)，L+B+100%.（七）、計算收益價格時應根據未來凈收益流量的類型，選用對應的收益法計算公式。
（八）、對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據土地使用權年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年限收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，應根據土地使用權年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊的土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限短于使用權年限時，可采用下列方式之一處理：1先根據建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷;然后再加上土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現值。2將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。
房地產估價報告
估價項目名稱：合肥大溪地某層辦公場所 委托方：合肥某大溪地客戶經理 估價方： 估價人員：
估價作業日期
第一篇 前言
致委托方函 ××客戶經理：
根據委托，我們對您合肥大溪地某層辦公場所在估價時點2011-12-21的房地產價值進行了評估。評估的目的是為您的住房者提供價格參考。
估價人員根據估計目的，遵循估價原則，經過市場調查和實地查勘，遵照《中華人民共和國房地產管理法》、《房地產估價規范》及其他相關法規，選用收益法和市場比較法進行了評定估算，確定估價對象在估價時點的公開市場價值總額為849911.64元，平均市場單價4721元/m2。
此致
2011-12-20
模擬法定代表人： 估價師聲明 我們鄭重聲明：
1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。
2.本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限
3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有利害關系和偏見。
4.我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告
5.我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。6.沒有人對本估價報告提供重要專業幫助。
7.如未得本公司的書面許可，本估值報告書的全文或任何部份內容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。
8.最后，根據本公司的一貫做法，我們必須申明，本估值報告書僅供委托
方使用，本公司不承擔對任何第三者對本報告書的全文或任何部份內容的任何責任。
模擬房地產估價師： 估價的假設和限制條件
1.鑒于同一估價對象，估價目的不同，估價依據以及采用的價值標準會有所不同，評估出的客觀合理價格或價值也會有所不同。本次估價報告的估價結果所體現的是估價對象在完整權利狀態下的現有價值，為委托方地產轉讓提供參考依據。因此，本估價報告的估價結果僅作為委托方確定估價對象在沒有他項權利約束條件下現有價值的參考依據。
2.本次估價基于委托方所提供的全部資料具備真實性和合法性，且該估價對象具有完整和合法的產權之前提進行估價。僅在此前提下，本估價報告的估價結果才能有效地體現估價對象在估價時點的實有的公開市場價值。委托方保證所提供的全部資料具備真實性與合法性，并對此承擔全部責任。
3.本次估價基于目前及未來的社會政治經濟環境和房地產市場是正常穩定的前提進行估價，即本次估價中所涉及的房地產之價格、成本、稅額等都是根據當前市場狀況確定的，均不考慮未來的變動。對于估價對象的年收益視為恒定不變，且不考慮資本化率每年的波動。
4.房地產估價結果具有很強的時效性，因此，本次估價的估價結果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價結果作為估價對象在其他時點的價格。
5.根據《房地產估價規范》，本報告的估價結果體現估價對象在估價時點的實有的公開市場價值。
6.未經估價方書面同意，任何單位或個人不得將本估價報告的全部或部分及任何參考資料于公開發表的文件、通告或報告中引用，亦不得以任何形式公開發表。
7.報告中所使用的貨幣為人民幣。
第二篇
估價結果報告
委托方：合肥大溪地客戶經理
模擬法定代表人：×××
寫字樓：合肥國大溪地××層××號 估價方： 模擬法定代表人： 住所 估價對象
名稱：合肥大溪地某層辦公場所 坐落：合肥大溪地 建筑面積：180平方米； 建筑結構：框架剪力墻結構
裝修情況：外墻： 涂料，干掛石材 供暖： 無 大堂： 無 內墻： 毛坯 門： 暫無資料 窗： 雙層真空玻璃
設施設備：供氣： 天然氣 供電： 市政供電，一戶一表 廚房： 毛坯 有線(數字)電視： 有有線電視接口 供水： 市政供水 通訊： 電信 衛生間： 毛坯 消防： 按國家標準 寬帶： 電信。工程質量：經驗收合格 竣工日期：2009年×月×日
維修保養情況：物業維護及住戶保養情況良好 基礎設施：水電、煤氣、有線電視、網絡等齊全
周邊設施：合肥大溪地某層辦公場所位于合肥蜀山區黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項目開發充分利用了坡地的地形優勢，各組團空間錯落有致，層次豐富，力求為置業者營造一個舒適、安全、生態、時尚的居住區。估價目的
為該業主出租辦公樓提供有效參考。估價時點
2011年12月21日 價值定義
本次估價采用收益法來確定其市場價值。估價依據
1．國家和合肥市有關的法律法規
（1）《中華人民共和國城市房地產管理辦法》（2）《中華人民共和國土地管理法》（3）《合肥市土地管理辦法》 2．合肥市蜀山區規劃詳圖 3． 委托方提供的有關資料（1）估價委托書（2）購房合同（3）產權證明
4．估價人員向有關部門查詢、市場調查和現場勘查收集的資料。估價原則
本次房地產估價遵循以下原則: 1．合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。2．最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。3．替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。
估價方法
根據收益法對本棟辦公場所進行估計，最終得到待估房地產的價格。估價結果
合肥大溪地某層辦公場所于估價時點2011-12-21在價值定義設定條件下房地產的價值為：市場價值總額為849911.64元，平均市場單價4721元/m2。
估價人員： 估價作業日期：
第三篇 估價技術報告
一、估價方法選用：
由于有較多的可比對象，本次估價選用的是收益法。
二、估價測算過程：
（一）、根據估價對象狀況：
合肥大溪地某層辦公場所180平米，框架剪力墻結構，土地使用年限為50
年，從2004年12月22日算起。
估價需要：評估該商鋪2011年12月22日的購買價格。估價過程：
1、選擇估價方法：
該宗房地產是出租的寫字樓，為收益型房地產，適用收益法估價，故選用收益法。具體是選用收益法中的報酬資本化法，公式為：V=∑Ai／(1+Y)i
2、搜集有關資料。通過調查了解，并與類似寫字樓的正常租金、出租率、經常費進行比較分析，得出了估價對象的有關情況和正?？陀^的數據如下：
（1）可供出租的面積為180㎡.（2）月租金為50元/㎡.（3）出租率年平均為100%。
（4）經常費平均每月210元，包括人員工資、水、電、空調、維修、清潔、保安等費用。
（5）房產稅以房產租金收入為計稅依據，稅率為12%。（6）其他稅費為租金收入的6%。
3、測算年有效毛收入：
年有效毛收入=180*50*12*100%=108000元
4、測算年運營費用：（1）經常費：210*12=2012元（2）房產稅：
年房產稅=1108000*12%=12960元（3）其他稅費：
年其他稅費：108000 *6%=6480元
（4）年運營總費用=2012+12960+6480=21425元
5、計算年凈收益：
年凈收益=年有效毛收入-年運營費用 =108000-21425
=86572元
6、確定報酬率：在調查市場上想似風險的投資所要求的報酬率的基礎上，確定報酬率為10%。
7、計算房地產價格：根據過去的收益變動情況，判斷未來的凈收益基本上每年不變，且因收益期限為有限年，故選用公式為：V=A/Y[1-1/(1+Y)^n] 上述公式中的收益期限n為45年（建筑物經濟壽命為60年，長于土地使用年限。土地使用年限從2004年12月起計為50年，2004年到2012年12月為8年，此后的收益期限為42年），因此：
V=86572/10%[1-1/(1+10%)^42]=849911.64元
估價結果：根據計算結果，并參考房地產估價師的估價經驗，確定本估價對象與2011年12月21日的總價為849911.64元，平均市場單價4721元/m2。
第四篇：房地產估價報告
房地產估價報告
估價項目名稱：成都百貨大樓××店房地產在建工程抵押價值評估 委托方：廣漢市××房地產開發有限公司 估價方：廣漢市豐泰房地產評估有限責任公司 估價人員：××××××
估價作業日期：二OO五年六月十四日至二OO五年六月十九日 估價報告編號：××××××
目 錄
一、致委托方函
二、估價師和估價員聲明
三、估價的假設和限制條件
四、估價結果報告
五、估價技術報告
六、附件：
房地產估價委托書、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》及估價方《營業執照》、《房地產價格評估機構資格證書》等復印件。、《建設工程規劃許可證》致委托估價方函
廣漢市××房地產開發有限公司：
本公司受貴公司的委托，對位于廣漢市中山大道南一段的成都百貨大樓××店在建工程進行市場價格評估，作為貴公司辦理抵押貸款的價格參考依據。估價對象于2004年10月10 日動工修建，總建筑面積為 26934．74平方米，其土地使用權類型為出讓，終止日期為2044年，使用權總面積為6436．90平方米。
本公司根據估價目的，在認真分析委托方提供的資料以及估價人現場查勘和市場調查取得的資料基礎上，遵循估價原則，采用假設開發法、收益法對影響房地產價格因素進行了分析，結合估價經驗，經過測算，確定估價對象成都百貨大樓××店在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，在估價時點二O O五年六月十四日可能實現的市場價格為：
人民幣小寫：l1160．O0萬元
人民幣大寫：壹億壹仟壹佰陸拾萬元整
估價結果報告隨函發送，如有異議，請貴公司于十五日內向我公司提出。此函。
廣漢市豐泰房地產評估有限責任公司
二OO五年六月十九日
估價師聲明
我們鄭重聲明：
1．我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。
2．本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。
3．我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。
4．我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。
5．我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。6．沒有人對本估價報告提供重要專業幫助。
7．委托方提供的資料和陳述的情況直接影響我們的分析和結論，委托方對提供的資料和陳述的情況的合法性、真實性、完整性及其引起的后果負責，因資料失實造成評估結果有誤的，評估機構和評估人員不承擔相應責任。
8．報告使用人應全面閱讀本報告，并特別注意本報告“估價的假設和限制條件”、“價值定義”中所載明的內容，參考本估價報告結果，合理使用本報告，否則我公司估價人員不承擔相應責任。
參加本次估價的注冊房地產估價師簽名、蓋章
估價的假設和限制條件
一、本估價報告基于以下的假設條件得出結論：
1．在估價時點估價對象未設定抵押擔保等他項權力，且不存在司法和行政機關依法裁決查封和其他限制該資產權利的情形。這些事項未經我們調查確認；
2．本報告假定估價對象的處置不受可能影響其價值的權限制和負有法律義務性質的開支所約束；
3．本報告假設估價對象保持估價時點時產權記載用途繼續使用，且為估價對象合法的最高最佳使用用途；
4．估價人員對估價對象的現場查勘僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，本報告假設估價對象符合國家有關技術、質量、驗收規范；
5．估價對象的過去、現在和未來處于公開的市場環境中，未受特殊因素的影響；
6．委托方向本公司提供的有關資料和陳述的情況是真實，合法和完整的。
二、說明和限制條件
1．本報告估價結果是根據本次估價目的做出的，僅作為委托方辦理抵押貸款的市場價格參考依據，不得用于其它用途；
2．本報告所采用的房屋建筑面積和土地使用面積以委托方提供的資料為依據；
3．本估價結果包括房屋、構筑物及其附屬設施設備和占用范圍內的土地使用權的價格。若以上估價對象分割處置，本估價結果無效；
4．根據國家規范的要求和本報告的估價目的，本次估價結果為公開市場條件下的以其產權用途持續使用確定的估價時點上的公開市場價格，該價格僅適用于協商作價處置方式，若采用其他處置方式(如強制處分等)，該價格無效；
5．根據本報告的估價目的，在運用本報告時應在考慮產權性質、未來市場波動風險、物業變現的不確定性(估價對象可能存在不易變現或快速變現的風險)和變現的費用、物業轉讓時應繳納的有關稅費等因素對估價對象價值的影響和考慮本估價結果報告中對估價對象的價格定義后，參考估價結果確定擔保額(擔保額應低于估價結果)。抵押權利雙方應按規定到有關管理部門進行抵押登記；
6．估價結果自完成估價報告起半年內有效(2005年6月19日至2005年l2月l8日)，若在此期間內由于國家政策、經濟環境及物業本身的物理狀況等因素和本報告假設條件發生重大變動，這些變動對估價結果產生重大影響時，本估價結果無效，須委托我公司重新估價；
7．如發現本報告內的文字或數字因校印或其它原因出現誤差時，請通知本公司進行更正。否則，報告誤差部分無效；
8．本報告未經我公司書面同意，不得向委托方及使用相關方以外的單位或個人提供，其報告的全部或部分內容不得發表于任何公開媒體上以及任何宣傳資料中，報告解釋權為本公司所有；
9．本報告經注冊房地產估價師、本公司簽章，并作為一個整體時有效；
l0．必須在本報告有效期內，正確合理地運用本報告估價結果，否則責任由委托人自負。
廣漢市豐泰房地產評估有限責任公司
二OO五年六月十九日
房地產估價結果報告
一、委托方
機構名稱：廣漢市××房地產開發有限公司 機構地址：略 法定代表人：略 身份證號碼：略 住址：略
二、估價方
機構名稱：四川省廣漢市豐泰房地產評估有限責任公司 機構地址：廣漢市金雁廣場2幢綜合樓底層北面1號 資格等級：房地產價格評估(資格證號：510600P006)
三、估價對象 1．估價對象范圍：
估價對象位于廣漢市中山大道南一段一成都百貨大樓××店(××××)在建工程，現已辦理了編號為××××××《建筑工程施工許可證》；廣建編號2004一××號《建設工程規劃許可證》；廣建編號2003一××號《建設用地規劃許可證》；廣國用(2004)字第××號《國有土地使用證》；
2．估價對象權屬：
根據委托方提供的資料顯示，估價對象為廣漢市××房地產開發有限公司所有。
3．估價對象建筑物使用情況：估價對象現為在建工程，未投入使用； 4．估價對象建筑及裝飾情況：該商業中心建筑總樓層為地面七層、地下一層，為整幢鋼混結構多層建筑，主體結構為框架剪力墻，其容積率為3．
49、建筑密度為0．62。于2004年l0月動工修建，2005年2月主樓四層斷水，目前該大樓主體已完工，地面一至七層外裝已完成一半，內裝已開始貼地面磚。其水、電、電話管線已預埋，已安裝主要設施、設備有：中央空調、高、低區生活給水箱、火災自動報警系統及自動噴灑滅火
系統、地下室通風系統、消防通風系統等設施設備均已安裝。正在進行前期安裝準備的設施、設備有：客用垂直升降梯兩部、觀光電梯一部、貨用垂直升降梯一部、商場內自動扶梯六部。其中，第一層建筑面積3963．50平方米，第二層建筑面積3661．26平方米，第三層建筑面積3865．65平方米，第四層建筑面積4087．62平方米，第五層建筑面積3511．13平方米，第六層建筑面積1893．32平方米，第七層建筑面積1810．04平方米，地下層建筑面積4142．22平方米；
5．估價對象土地使用情況：
土地使用權類型為出讓、用途為商服，終止日期為2044年6月22日，使用權總面積為6346．90平方米。土地面積較大，地勢平整，地塊內已鋪設好砼路面等其它附屬設施設備。
四、估價目的
為抵押貸款提供價格參考依據
五、估價時點 2005年6月14日
六、價值定義
1．本報告所確定的房地產價值，是根據國家規范的要求和本報告的估價目的，本次估價結果為公開市場條件下的以其產權用途持續使用確定的估價時點上的公開市場價格，該價格僅適用于協商作價處置方式，若采用其他處置方式(如強制處分等)，該價格無效。如估價目的變更，須另行估價；
2．本估價結果包括如下價值： ①房屋及其附屬設施設備； ②房屋占用范圍內的土地使用權。3．幣種為人民幣。
七、估價依據
1．《中華人民共和國城市房地產管理法》； 2．《中華人民共和國土地管理法》；
3．建設部發《城市房地產價格管理暫行辦法》； 4．《中華人民共和國擔保法》；
5．《房地產估價規范》(GB／TS0291—1999)；
6．廣漢市人民政府頒發(2000)l6號《關于調整我市基準地價標準及有關問題的通知》；
7．委托人提供的資料；
8．估價人員通過調查及現場查勘獲得的資料；
9．廣漢市房地產交易市場提供的有關房地產市場資料； lO．評估機構掌握的資料。
八、估價原則
I．合法原則。要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行； 2．最高最佳使用原則。要求房地產應以估價對象的最高最佳使用為前提進行；
3。替代原則。要求房地產估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格；
4．估價時點原則。要求房地產估價結果應是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值；
5．公平原則。要求房地產估價人員站在中立的立場上，求出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。
九、估價方法．
根據中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》的規定，房地產估價方法主要有市場比較法、收益法、成本法、假設開發法四種方法。我們根據特定的估價目的、估價對象的市場情況等選擇適宜的估價方法。
1．估價方法的選擇 因該區域同類房地產交易實例較少，可比實例選擇困難，和估價對象具有收益性的特點，結合實際情況，我們選擇房地合一評估的方法對其客觀合理價值進行估算，估價方法為：假設開發法，其應用方式為：采用收益法確定續建完成后的房地產價值；
2．估價方法的定義 ①假設開發法的定義：
預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
②收益法的定義
預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
十、估價結果
本公司根據估價目的，在認真分析委托方提供的資料以及估價人員現場查勘和市場調查取得的資料基礎上，遵循估價原則，采用假設開發法、收益法對影響房地產價格因素進行了分析，結合估價經驗，經過測算，確定估價對象成都百貨大樓××店在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，在估價時點二○○年六月十四日可能 實現的市場價格為：
人民幣小寫：II160．00萬元
人民幣大寫：壹億壹仟壹佰陸拾萬元整
十一、估價人員××××××
十二、估價作業日期 2005年6月14日至2005年6月19日
十三、估價報告應用的有效期
本報告有效期為6個月，即2005年6月19日至2005年l2月18日。
廣漢市豐泰房地產評估有限責任公司
二OO五年六月十九日
房地產估價技術報告
一、個別因素分析：
成都百貨大樓××店是由成都百貨大樓集團公司強勢投資、打造的廣漢市第一時尚購物高地。該商業中心用地面積6436．90平方米，建筑總樓層為地面七層、地下一層，為整幢鋼混結構多層建筑，主體結構為框架剪力墻，其容積率為3．
49、建筑密度為0．62。該幢大樓由廣漢市建筑勘測設計院設計，于2004年1O月動工修建，2005年2月主樓四層斷水，目前該大樓主體已完工，地面一至七層外裝已完成一半，內裝已開始貼地面磚。其水、電、電話管線已預埋，已安裝主要設施、設備有：中央空調、高、低區生活給水箱、火災自動報警系統及自動噴灑滅火系統、地下室通風系統、消防通風系統等設施設備均已安裝。正在進行前期安裝準備的設施、設備有：客用垂直升降梯兩部、觀光電梯一部、貨用垂直升降梯一部、商場內自動扶梯六部。
該商業中心各層的主要功能分述如下：
第一層：建筑面積3963．50平方米，為精品百貨。第二層：建筑面積3661．26平方米，為精品百貨。第三層：建筑面積3865．65平方米，為大型主力超市。第四層：建筑面積4087．62平方米，為餐飲娛樂。第五層：建筑面積3511．13平方米，為辦公用房。第六層：建筑面積1893．32平方米，為辦公用房。第七層：建筑面積1810．04平方米，為辦公用房。地下層：建筑面積4142．22平方米，為停車庫。
二、區域因素分析
估價房地產位于廣漢市中山大道南一段與西湖路交匯處，其四面均臨城市主干道，市政設施齊全、密布的道路網絡連接城市四面八方，方便快捷的交通帶來如織人流。故該地段具有地理位置優越、人口流動量大、經濟區位好、交通條件十分便利等特點。
三、市場背景分析
廣漢市經濟將繼續保持高增長的勢頭，未來的房地產市場前景良好。而估價對象所處地段中山大道，人潮涌動、車水馬龍己天然形成不可限量的投資價值。加上××國際商業中心，充分滿足城市規劃和使用功能，以現代簡約的建筑風格，充分張揚大都市商業建筑特色的外立面造型，必將成為廣漢市的標志性建筑。成都百貨大樓人住××國際，以強大的商業運營能力和品牌號召力，打造20000平方米的大型綜合性商業賣場，開創廣漢商業百貨之先河。故這些因素將會給估價房地產的市場價值帶來不可估量的正面影響。
四、最高最佳使用分析
房地產估價應當以估價對象的最有效使用為前提進行估價。最有效使用是指法律上允許，技術上可能，經濟上可行，經充分合理論證，能使估價對象產生最高價值的使用。估價對象設計用途：地下層為停車庫，一、二層為精品百貨，三層為大型主力超市，四層為餐飲娛樂，五至七層為辦公用房。從房屋位置結構、套型、設施狀況來看不適宜用于住宅等其它用途，故估價對象以保持其設計用途使用為最高最佳使用。
五、估價方法選用
根據中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》的規定，估價方法有市場比較法、收益法、成本法及假設開發法等四種估價方法。因該區域同類房地產交易實例較少，可比實例選擇困難，和估價對象具有收益性的特點，結合實際情況，我們選擇房地合一評估的方法對其客觀合理價值進行估算，估價方法為：假設開發法，其應用方式為：采用收益 法確定續建完成后的房地產價值。
六、估價測算過程 1．假設開發法公式
在建工程價格=續建完成后的房地產價值一續建成本一管理費用一投資利息一銷售費用一續建投資利潤一買方購買在建工程的稅費； 2．采用收益法確定續建完成后的房地產價值 收益法基本數據情況簡介： ①基本假定：
a、房地產每年收益額相同； b、資本化率每年不變且大于零； C．有限年期為n。②收益法公式：
3．估價測算：
(1)續建完成后的房地產價值 ①總收益：
根據估價人員現場調查，認真分析了評估對象的實際情況，結合廣漢市房地產交易市場的交易資料，比較德陽岷江路成都百貨大樓、都江堰成都百貨大樓、龍果成都百貨大樓、南充成都百貨大樓，考慮到一至四層及地下層可出租面積和不可出租面積的權重，確定該房地產的社會平均租金水平為：
一層每平方米建筑面積月租金為6O．00元，則年總收益為：720．00平方米；
二層每平方米建筑面積月租金為55．00元，則年總收益為：660．00元／平方米； 三層每平方米建筑面積月租金為45．00元，則年總收益為：540．007r_／~z方米；
四層每平方米建筑面積月租金為4O．00元，則年總收益為：480．00平方米；
五層每平方米建筑面積月租金為2O．00元，則年總收益為：240．00元／平方米；
六層每平方米建筑面積月租金為18．00元，則年總收益為：216．00元／平方米；
七層每平方米建筑面積月租金為16．00元，則年總收益為：192．00平方米；
地下層每平方米建筑面積月租金為16．00元，則年總收益為：192．00平方米；
②總支出： A．折舊費
根據川建廳發[2000]013號文《四川省建筑工程計價定額》(SGD1—2000)以及分析、比較與估價對象相同區位、結構、用途和設施、設備的建筑物，確定該宗物業現行工程造價1800元／平方米。根據估價對象土地使用權終止日期為2044年6月的期限和中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》第五章第四節第十一條“建筑物耐用年限長于土地使用權年限時，應按土地使用權年限折舊”的規定，確定其建筑物的經濟耐用年限為39年，殘值率為O。
則年折舊費=1800÷39=46．15元／平方米 B．維修費
按我市慣例，維修費為房屋現行造價的1．5％ ． 則年維修費=1800×1．5％=27．00元／平方米 C．管理費
年管理費=(46．15+27．00)×10％= 7．32元／平方米 D．保險費
年保險費=1800×2％o= 3．6O元／平方米 E．房產稅
年房產稅=1800×1．2％= 21．60元／平方米 F．其它稅及不可預見費
年其它稅及不可預見費為1．86元／平方米 G．土地使用稅
年土地使用稅約為O．72元／平方米,故年總支出：
46.15 + 27.0O + 7.32 + 3.6O + 21.60 + 1.86 + 0.72 = 108.25元／平方米
③純收益：
一層：720.O0 – 108.25 = 611.75 元／平方米 二層：660.O0 – 108.25 = 551.75 元／平方米 三層：540.O0 – 108.25 = 431.75 元／平方米 四層：480.O0 – 108.25 = 371.75 元／平方米 五層：240.O0 – 108.25 = 131.75 元／平方米 六層：216.O0 – 108.25 = 107.75 元／平方米 七層：192.O0 – 108.25 = 83.75 元／平方米 地下層：192.O0 – 108.25 = 83.75 元／平方米 ④資本化率的確定：
資本化率的確定采用投資復合收益率法和安全利率加風險調整值法。
A．投資復合收益率法
假設委估房地產的取得是一種房地產投資行為，取得該房地產的資金來源可分為抵押貸款和和自由資本兩種，通常抵押貸款占七成，自有資本占三成。目前中長期貸款的年貸款利率為5.49％，自有資本所有者一般要求的年收益率為10％。則：
資本化率=70％ × 5.49％ + 30％ × 10％ = 6．843％ B．安全利率加風險調整值法
根據國家的現行銀行存款利率及有價證券的利率分析，目前貨幣的安全利率在2％～ 3％ 之間，取其中間值2.5％作為安全利率。根據我市的經濟狀況及未來預測，委估對象的用途和房屋成新分析，取風險補償率為2.5％。則：
資本化率 = 安全利率 + 風險補償率 = 2.5％ + 2.5％ = 5％ C．資本化率的確定
因委估房地產的標的額較大，所以資本化率的確定用投資復合收益率法更符合評估目的，故取兩種方法得出資本化率的權數分別為0．75和0．25。則：
最終資本化率為：
6.843％ ×0.75+5.0％ ×0.25=6.38％ ⑤收益年限的確定：
估價對象土地使用權類型為出讓，終止日期為2044年6月，故確定其收益年限為39年。
⑥將上述數據代人公式
(2)續建成本
根據對施工現場的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情況表為依據，經測算確定：整個工程續建成本為11000000．O0元。
(3)管理費用
按續建成本的3％計：
11000000.O0 × 3％ = 330000.O0 元(4)投資利息
根據委托方提供的在建工程施工進度來看，其續建周期為3個月，利息以一年期貸款利率：6.93％o／月為推。則，(5)銷售費用
按續建成本的5％計：
11000000.O0 × 5％ = 550000.O0 元(6)續建投資利潤 按續建成本的10％計：
11000000.O0 × 10％ = 1100000.O0 元(7)買方購買在建工程的稅費
按續建成本的6.5％計：11000000.O0 × 6.5％ = 715000.O0 元(8)在建工程的評估值
在建工程價格 = 125513399.73 – 11000000550000-1100000—715000 = 111588121.O0 元 則：在建工程價格總額為：11160.O0萬元
七、估價結果確定
本公司根據估價目的，在認真分析委托方提供的資料以及估價人員現場查勘和市場調查取得的資料基礎上，遵循估價原則，采用假設開發法、收益法對影響房地產價格因素進行了分析，結合估價經驗，經過測算，確定估價對象成都百貨大樓××店在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，在估價時點二○○五年六月十四日可 能實現的市場價格為：
人民幣小寫：11160．O0萬元
人民幣大寫：壹億壹仟壹佰陸拾萬元整
第五篇：房地產估價報告
房地產估價報告
估價項目名稱：濟南市歷下區甸柳新村三區11號樓2單元202室
委托方：吳錫仁
估價方：
估價人員：
估價作業日期：2010年10月14日至2010年10月14日
估價報告編號：
１
目 錄
一、致委托方函
二、估價師聲明
三、估價的假設和限制條件
四、估價結果報告
五、附件
２
致 委 托 方 函
吳錫仁：
受您委托，我們秉承獨立、客觀、公正、科學的原則，對濟南市歷下區甸柳新村三區11號樓2單元202室房地產（建筑面積為46.27平方米）的市場價值進行了評估測算，最終確定估價對象在估價時點2010年10月14日的市場價值為 元，人民幣大寫: 萬元整；單位建筑面積價格為 元/平方米。
此致
隨函附奉評估報告
濟南世紀華邦房產信息咨詢有限公司
二0一0年十月十四日
３
估 價 師 聲 明
我們鄭重聲明： 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2 本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。
我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘并作了記錄。沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助。7 委托方對其所提供資料的真實性、準確性負責。
8、使用本報告，請注意估價的假設和限制條件及報告說明。
估價師簽名
４
估價的假設和限制條件
1、委托估價方對其所提供的申報資料及相關資料、各種數據的真實性和可靠性負責，并承擔相應的法律責任。若由于委托估價方提供虛假的情況和資料致使房地產估價結果失實，委托估價方應負完全責任。
2、本估價報告中所采用計算的土地使用權面積、房屋建筑面積是依據委托方所提供的資料中所顯示的，其真實性準確性由委托方負責。
3、任何有關估價對象的運作方式，程序應符合國家、地方的有關法律。法規、文件、政策等，特別是符合建設、規劃、房地產主管部門所頒布的法律、法規、文件、政策等。在估價時點的房地產市場為公開、平等、自愿的交易市場。
4、本報告所估價的房地產抵押價值，是在估價時點時的正常的經濟環境下，在正常的市場價格的基礎上的估價價格。但由于房地產抵押擔保的時間的延續性，本報告未考慮未來市場變化風險和短期強制處分等因素對房地產抵押價值的不利影響。在短期強制處分的情況下，房地產的處分價格一般要低于房地產正常的市場價格。
5、本報告僅供所述評估目的提供參考依據，未經同意，不得用作其他用途。
５
6、本房地產估價結果報告及其相關的房地產估價技術報告有效期為一年，即從2010年10月14日至2010年10月13日。在報告有效期內，如果房地產的作價標準發生重大變化，并對房地產價值產生明顯影響時，應重新進行估價。
６
房地產估價結果報告
一、委托方：吳錫仁
二、估價方：濟南世紀華邦房產信息咨詢有限公司
三、估價對象：
1、權屬狀況
估價對象為歷下區甸柳新村三區11號樓2單元202室房地產，《房屋所有權證》號為：濟房權證 字第 號；產別：私有房產；設計用途為住宅；房屋所有人為
2、建筑物狀況
歷下區甸柳新村三區11號樓為混合結構6層建筑，建成于1985年，外墻為水刷石，設計用途為住宅。
3、估價對象房屋狀況
估價對象為歷下區甸柳新村三區11號樓2單元202室房地產，建筑面積為46.27平方米。室內未裝修，水、電齊全，煤氣入戶
4、地理位置與周圍環境
估價對象位于歷下區甸柳新村三區11號樓，周邊有三慶燕柳園、中潤世紀城、吉祥苑小區等高檔社區，以及銀座超市、東外環小
７ 商品市場、甸柳吉祥苑菜市場、山東銀座圣洋物流中心、魯全農貿市場等場所。項目文化教育配套條件優越。周邊有燕山小學、甸柳一小、甸柳一中、燕山中學、以及省旅游學校和山東政法學院、山東經濟學院等各大知名高校。18路、49路、K50、K96、119路公交車通達，交通方便。
四、估價目的：為房地產贈與及買賣提供價值參考依據
五、估價時點：2010年10月14日
六、價值定義：
本報告中所稱的房地產的市場價格是指委估房地產在估價時點對應于本報告書所列估價目的及估價的假設和限制條件下的市場價格。房地產的市場價格是指房地產的交換和買賣是在公開和競爭的市場上進行的，而且買賣雙方都是慎重、平等、自愿的行為，其價格是公允的。
由于委估房地產是由土地和房屋兩部分組成，本報告書所稱的房地產市場價格是指該房地產的綜合價值，包括房屋建筑占用土地使用權的分攤價值、房屋建筑的價值及基礎配套設施的分攤價值。對于土地是按住宅用地土地使用權限價值進行評估的，而房屋建筑則是按所有權價值進行評估的。
七、估價依據：
1、國家建設部、國土資源部及濟南市人民政府頒發的有關政策、８ 法規文件；
2、中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》；
3、委托方提供的房屋所有權證；
4、濟南市基準地價等相關資料；
5、評估人員現場勘察獲取的數據和資料。
八、估價原則：
本估價報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價。具體依據如下估價原則：
合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則。
九、估價方法：
根據估價目的及估價對象的狀況，分別采取不同的估價方法。估價方法通常有市場比較法、成本法、收益法、假設開發法四種。本次對房地產抵押價值進行評估，宜采用 法估價。先求取假定未設立法定優先受償權利下的市場價值，然后再減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。
成本法是在估價時點以開發或建造估價對象所需要的各項成本費用之和為基礎，再加上正常利潤和稅金，得出估價對象的重置價格，然后再扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
十、估價結果：
估價人員根據估價規范，采用了科學的估價方法，在現場勘察的
９ 基礎上，經過認真測算，最終確定估價對象在估價時點2010年10月14日的市場價值為 元，人民幣大寫: 萬元整；單位建筑面積價格為 元/平方米。
十一、估價人員
十二、估價作業日期：
2010年10月14日至2010年10月14日
十三、估價報告應用的有效期： 2010年10月14日—2011年10月13日
濟南世紀華邦房產信息咨詢有限公司
二0一0年十月十四日
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附件
１１ 《房屋所有權證》復印件
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