第一篇：兌現條件未成就 兌現協議難“兌現”(南 徐 清 楓)

兌現條件未成就 兌現協議難“兌現”

南

徐 清

楓 上傳時間:2004-3-29

53歲的朱某為鎮江市潤州區某制品廠代銷產品后，雙方因兌現協議履行情況發生爭議，遲遲未能獲得圓滿解決。朱某日前將制品廠告到了法院，要求制品廠兌現“兌現協議”，法院審理后認為兌現協議所附的兌現條件未成就，兌現協議尚不能“兌現”，對其要求制品廠按兌現協議支付有關費用的訴訟請求不予支持，最終依法駁回了朱某的訴訟請求。

履行代銷協議起紛爭

雙方對簿公堂

1995年11月22日，朱某在與制品廠經過認真協商后簽訂了一份代銷協議，由朱某為制品廠代銷其產品。協議約定：

一、朱某每年銷售制品廠生產的產品120萬支，制品廠每月發貨10萬支，第三個月開始，朱某每月回籠10萬支的貨款。朱某必須提前20天通知制品廠所需產品數量和型號。倉儲費朱某與制品廠各承擔一半，發貨到西安的運費由制品廠支付。

二、貨發到西安總站，價格為廠方發貨價。（在不帶空氣過濾氣產品上加價2分。）

三、在西安辦理各證的費用由朱某自理，制品廠在廠方發貨價的基礎上讓利1分。各證均屬廠方所有。所有證件原件交廠方。

四、朱某在完成任務后，由制品廠負責幫朱某在民政局辦理養老保險（養老保險金為3000元）、醫療保險（按廠同樣人員補貼）。

五、朱某在西安的電話初裝費、房租費兩項在朱某完成銷售指標后由制品廠支付（兩項合計不超過9000元）。

六、朱某的兒子由制品廠培養一年，每月朱某資金回籠后，制品廠付給其子每月工資300元。

七、如果朱某完成不了銷售指標，按120萬支的貨款的1％賠償給制品廠。

八、產品質量如有問題，由制品廠負責。但朱某必須幫助制品廠協調。協議簽訂以后，朱某便根據協議在西安負責為制品廠從事產品代銷事宜。經過一年來的辛苦和努力，朱某1996年實際銷售出了112.6萬支產品。1997年2月24日，雙方根據朱某1996年的整體銷售情況，經共同協調后又簽訂了一份兌現協議。協議約定：

一、制品廠承擔朱某在西安的倉儲費計4469元;

二、制品廠替朱某報銷電話費、住宿費計9000元;

三、制品廠付朱某的醫保費用補貼計447元;

四、制品廠負責替朱某輸養老保險（到60歲時每月領取100元養老金）;

五、制品廠補貼朱某在西安的業務費用1500元;

六、制品廠付朱某的兒子工資總計1000元;

七、以上六條均得在朱某1996年西安資金全部回籠后方可兌現。

八、朱某與廠方所訂1996年在此全部執行結束。（注：朱某1996年實際銷售112.6萬支）。同日，制品廠法定代表人劉某在朱某提供的倉儲費收據、手機發票、餐費發票、購書憑證行票據上簽字確定同意報銷的數額。此后，雙方一直未執行兌現協議的內容。朱某在多次催要均未能兌現的情況下，于1998年以來數次在西安通過郵局郵寄掛號信主張權利。2001年9月，制品廠改制為個人獨資企業，原法定代表人劉某成為了投資人，并向原企業的主管部門出具了“債務承擔償還責任保證書”，承諾對原制品廠的債務承擔完全的償還責任。2003年初朱某回到鎮江繼續到制品廠催要兌現款項，得知原廠已經改制賣給了原廠長劉某，劉某表示不能按兌現協議支付有關費用。朱某與劉某協商未果，便于2003年5月訴至鎮江市潤州區法院。要求制品廠支付兌現協議中的倉儲費4469元，電話費、住宿費9000元，醫保費用447元，在西安的業務費用1500元，其子的工資1000元以及劉某簽字同意報銷的七張票據所確定的數額。

兌現協議成爭議焦點

雙方各執己見

法院于2003年6月25日公開開庭審理了此案。制品廠辯稱：制品廠與朱某所簽訂的兌現協議是附條件的協議，朱苛未達到條件，不應享有兌現協議所規定的相關待遇，而且朱某所提出的醫保、養保問題必須先經仲裁程序，再說朱某的請求已超過訴訟時效，因此要求駁回朱某的訴訟請求。經過法庭調查，雙方對朱某提供的有關協議和證據的真實性沒有什么爭議。雙方爭議的焦點在于對兌現協議本身的性質的理解和朱某所提供的有關票據是否包含在兌現協議的內容之中。

關于兌現協議的性質和內容。制品廠認為，1997年2月24日的兌現協議是一份附條件的協議，協議中的第四條所說的養老保險是指朱某到了60歲后，可以每月到制品廠領取100元的養老金，并不是為他統籌交納養老保險。協議中的第七條明確規定：“以上六條均得在朱某1996年西安資金全部回籠后方可兌現。”這顯然是對兌現所附的條件，而朱某一直未能達到此條件，到現在仍未將資金全部回籠，因此不能支付前六條所約定的費用。朱某則認為，協議中第四條所說的養老保險應當是指其到了60歲，直接到銀行去拿錢，而不是說到了60歲后到制品廠去拿。他與制品廠的代銷行為是按廠里給他的產品價格進行銷售，拿到貨款后直接匯到廠里，客戶買貨后便打條子給他，貨款付清后就把條子還給客戶，他所銷售的產品的資金實際上已經全部回籠，兌現協議第七條雖然約定要資金回籠后兌現，但當時我提出資金已經全部回籠了，經雙方查帳后，確認資金已經全部回籠，于是才有了協議中的第八條，補充說明帳已全部結清，因此不存在資金尚未回籠情況。制品廠則持有不同的意見，他們認為，兌現協議雙方都是認可的，協議第1—6條對有關費用都約定得很詳細很具體。第七條則是一個前提條件，這個條件就是說朱某96年在西安的銷售貨款資金全部回籠后才能夠兌現，這就說明朱某的資金并沒有全部回籠，如果全部兌現了，便不可能現出現這個條款。同時朱某提供的一張票據上，制品廠的法定代表人注明等朱某96年的帳結清后實報4469元，從協議本身和票據上的批示便可以看出朱某的資金并沒有全部回籠，不然，雙方的帳早就結清了。至于協議中的第八條所稱的“1996年協議在此全部執行結束”，是指不再按原協議中規定的“年銷售量為120萬支，完成不了指標，按120萬支的貨款的1％賠償給制品廠”等內容執行。而是經雙方協商后按朱某的實際銷售的112.6萬支來支付朱某相關費用，這實際上是制品廠放了朱某一馬，不再追究其以前的責任，按95年11月訂立的協議，朱某必須年銷售120萬支，否則應當賠償廠方1％的貨款，簽訂兌現協議也只是對95年代銷協議的部分所作的變動。而不是說朱某的資金已全部回籠。從廠里的財務部門的“貨款回籠摘錄”中可以看出來。制品廠向法院提供了一份他們單位財務部門的“貨款回籠摘錄”，以證明朱某的資金并未全部回籠。朱某則稱其不要看制品廠提供的有關單據，反正獎金已全部回籠，帳已結清。

關于朱某所提供的有原廠長簽字同意報銷的票據是否包含在兌現協議中，成為協議內容的一部分。朱某認為對原廠長劉某簽字的票據，應當屬于兌現協議之外的事宜，與兌現協議無關，應當另行進行報銷。制品廠則認為，對于朱某提供的經原廠長劉某簽字同意報銷的票據，應當屬于兌現協議內容的一部分，包含在兌現協議的數額中，而且是在簽訂兌現協議的同時由劉某在票據上簽字同意報銷的，這些票據應當是在制品廠向朱某兌現協議時收回做帳的票據憑證，不應重復計算。

正確行使自由裁量權 法官明斷是非

法院審理后認為，朱某與制品廠1997年2月24日年簽訂的兌現協議是雙方自愿對1995年11月22日簽訂的代銷協議中各自的權利義務的變更和補充，是真實合法有效的。兌現協議中的第七條所規定的內容是作為前六條相關費用支付的條件，對此條件是否成就，朱某既未提供自己在西安代銷時購貨單位支付貨款的證據，也未對制品廠提供的貨款回籠情況提出審計，并表示無需再看制品廠的票據，認為按兌現協議第八條內容，已足以證明訂立兌現協議時，其資金已經全部回籠，也即該協議履行的條件已經成就。但此說法既與兌現協議中第七條的內容相矛盾，也與雙方訂立的兌現協議是對原代銷協議內容的變更和補充這一實際情況不符，朱某所主張的理由不能成立，法院不予采信。制品廠對兌現協議第八條內容的意見和理解，符合常理和本案實際情況，本院予以采信，因此應當認定兌現協議第八條所規定的“1996年協議到此全部執行結束”應是指雙方不再按照原代銷協議內容執行，而是按兌現協議所確定 內容執行。現朱某未能提供證據證明兌現協議中的條件已經達到，依照有關法律規定，附條件的民事法律行為在符合所附條件時生效，尚未生效時不能要求義務人履行義務。故朱某要求制品廠按兌現協議支付有關費用的請求不予支持。朱某主張的對制品廠原廠長劉某簽字的有關票據進行報銷的請求，因部分票據內容與兌現協議相關聯，部分票據與本案無關，故本案均不予處理。于是在2003年8月20日依法宣判駁回朱某的訴訟請求。案件受理費也由朱某自己負擔。

一審宣判后，朱某對判決不服，于是在上訴期內向鎮江市中級法院提起上訴。在鎮江中院審理此案的過程中，朱某又于2003年12月8日向中院申請撤回上訴。鎮江中院經審查后，認為朱某撤回上訴的申請，符合有關法律規定，于是依法裁定準許朱某撤回上訴。至此，該案終于塵埃落定，朱某最終因未能按兌現協議的規定履行自己的義務，而不能兌現其與制品廠簽訂的代銷兌現協議，其訴訟請求當然也得不到法院的支持。

第二篇：申請法院強制執行超過期限難兌現

申請法院強制執行超過期限難兌現 編輯同志：2005年5月鄰居王某曾將我打傷，法院判令王某一次性賠償我經濟損失1800元。判決生效后，由于鄰居和親朋的勸說，我沒有到法院申請執行。去年底，我與王某因屋后排水溝發生爭執。請問我能否到法院申請執行1800元賠償款？讀者：韓正虎 韓正虎讀者：你申請強制執行將得不到法院支持。《民事訴訟法》規定：“申請執行的期間為二年。”規定的期間，從法律文書規定履行期間的最后一日起計算；法律文書規定分期履行的，從規定的每次履行期間的最后一日起計算；法律文書未規定履行期間的，從法律文書生效之日起計算。無論據以執行的法律文書是人民法院制作的，還是公證機構、仲裁機構作出的，都必須在法定期限內進行，否則將得不到人民法院運用國家強制力予以保護。當事人如果沒有正當理由或不可抗拒的事由，在法定期限內沒有申請執行，就意味著他的實體權利喪失了國家強制力的保護，但這并不是說當事人喪失了實體權利。如果對方當事人在申請執行期限屆滿后仍自愿履行義務，權利方當事人有權接受。

本案中，你沒有在法定期限內申請執行，而在法定期限后又因雙方關系不和睦而申請執行，因已經超過法定申請執行期限，喪失了請求人民法院強制執行這項財產的權利。

（安徽省全椒縣人民法院司家宏）

第三篇：鄭州萬達廣場未兌現整改承諾 市政管理局失聲

鄭州萬達廣場未兌現整改承諾 市政管

理局失聲

2011年10月11日 08:29

來源:中國廣播網 選稿:張侃理

據中國之聲《新聞縱橫》報道，繼續關注鄭州萬達廣場違法施工的最新消息。河南鄭州萬達廣場在市中心主干道中原區附近，按計劃，項目用地9千多平米，地上總建筑面積42萬平米，它的目標，是成為鄭州中原新的城市商業中心。然而這段時間，廣場施工改造卻擅自占用人行道，現場混亂，塵土飛揚，垃圾成堆。當地市政工程管理局先后三次下達整改令，更是在昨天(10日)召開了協調會拿出一套解決方案。但記者隨后專程前往施工現場，看到的，卻是另外一番景象。·萬達：將調整設施圍擋

10月10日上午10點，在萬達廣場施工現場召開了由鄭州市市政管理局、中原區和萬達公司三方參加的協調會，萬達公司表示將在當天下午4點前對妨礙交通和市民出行的一些設施圍擋進行調整，不影響交通和市民出行。

·記者調查：

施工方車占滿非機動車道

10月10日下午，記者發現工地附近的中原路、華山路和秦嶺路上，面積1800平方米左右的人行道板已經被施工方拆除，成了施工材料的堆放倉庫。藍色鐵質施工圍擋豎立在非機動車道上，但高度僅有2米，低于國家規定的3米標準。施工工地北邊和南邊的非機動車道上還停滿了等待送貨，拉貨的大車和更多的自行車、電動車。在這一路口執勤的交通協管員劉大姐說：“原來還沒有這些車，這些車原來都沒有，這幾天突然道上都占滿了他們施工方的車。”施工工人做起租賃安全帽生意

10月10日下午5點，記者發現，雖然已有工人們著手調整、拆除部分圍擋，現場秩序混亂依舊，被破壞的人行道也沒有得到修復。不僅如此，萬達廣場工地內隨處可見好幾堆沒能及時清理的建筑垃圾，雜亂堆放的預制板、混凝土塊和鋼筋讓工人們走路都磕磕絆絆，但大樓內部的一些商戶已經建立了辦事處，開始了招工面試和職工培訓，因此進出工地的人很多。讓記者感到匪夷所思的是，工地出入口的施工人員竟然以五元錢一頂的價格做起了租賃安全帽的生意。記者：咱這帽子租咋租啊？

工人：五塊錢一個。

記者：給

工人：再加十塊錢，到時候退你十塊錢。

記者以來招商部談生意為由在工地觀察了一個小時，幾乎沒有看到現場有防護網等安全設施。由于進出工地的人太多，安全帽租賃生意也很火爆，甚至出現安全帽已全部租出，更多的人不戴安全帽就隨意進出工地的情況。這讓現場“安全生產”的醒目標語顯得軟弱無力：

記者：我是過來找招商部的。

工人：在這里面辦公么？

記者：他說的是，施著工了？

工人：就是啊，我也說。

記者：也沒有給你安全帽？

工人：沒有。

施工工人：趕工期千余人入住

工地一名工人告訴記者，目前萬達廣場地面、外墻都在施工，內部裝修也在同步進行，由于趕著完工開業，因此工人比之前多了不少，這似乎也印證了協調會上“全力支持萬達加快施工進度，繁榮當地經濟發展”的三方共識。

記者：你在這干了多長時間了

工人：沒多長時間，最近才來了，最近趕工期了，28號就交工了，該開業了，不斷有人來，生活區還是滿了，千把人了。工地所在路口堵車混亂

10月10日下午六點，隨著下班高峰期人流、車流的增加，工地所在的中原路和秦嶺路口亂成一鍋粥。行人走在非機動車道上，非機動車駛上快車道與機動車搶道。交通協管員劉大姐說，自從施工方占用了人行道，平時高峰期還算通暢的路口經常出現堵車的現象，小的刮蹭事故更是層出不窮。過往的鄭州市民和車主對此意見很大。劉大姐：這路口等紅綠燈的電動車你看看排了多長，幾個燈都過不去，電動車道行人多，電動車行人啥碰一下還是小事，要是被汽車撞一下，多不安全。

市政管理局拒絕接受采訪

隨后，記者試著聯系鄭州市市政管理局，工作人員三緘其口，沒有人愿意出面接受采訪。

這是一個有點奇怪的現象，一邊是三次被下令整改卻依然我行我素的萬達廣場施工方，一邊是只發號令沒有行動的政府部門。我們不禁要問一句，難道真的像有些人說的那樣，一個唱紅臉一個唱白臉嗎？事件背后究竟還有哪些不可告人的秘密，中國之聲，將持續關注。

第四篇：開發商關于學區房的宣傳未兌現,應當承擔何種責任？

開發商關于學區房的宣傳未兌現，應當承擔何種責任？

鄭重聲明：嚴禁抄襲、違者必究！引言：本文標題之所以用“宣傳未兌現”而非“承諾未兌現”，是因為開發商往往耍小聰明——我對某學區房的宣傳廣告不是承諾。的確，宣傳和承諾還有兩步之遙——該宣傳是否構成要約，買房人是否承諾。此外，這個問題還涉及格式合同（條款）的效力、主張違約責任的合同依據、損失金額的確定等問題。

一、違反“學區房”的宣傳，開發商需承擔違約責任《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。” 開發商銷售商品房時往往以該小區為某重點小學的學區房作為重點宣傳，該宣傳（說明）具體確定，應當視作要約。《合同法》第十三條規定：“當事人訂立合同，采取要約、承諾方式。”第二十五條規定：“承諾生效時合同成立。”買房人與開發商簽訂《商品房預售合同》（注：該合同書中一般不會有關于學區房的條款）即是承諾，該合同（既包括合同里載明的條款，也包含該學區房的約定）即成立。《合同法》第四十四條第一款規定：“依法成立的合同，自成立時生效。” 即買房人與開發商簽訂《商品房預售合同》時，合同書及學區房的約定即生效。開發商違反該學區房的約定，應當承擔違約責任。

二、開發商免責的失敗《合同法》第四十條規定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。”《商品房預售合同》往往會有類似“廣告宣傳不列為本合同條款，甲方（開發商）對此不承擔責任”的條款，合同書是開發商提供，該條款屬于格式條款，且免除了開發商的責任，該約定無效。

三、賠償金額的確定《合同法》第一百零七條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。” 買房人要想向開發商主張違約責任就要有明確的依據。比如，買房人向開發商主張違約金，要有明確的合同依據（即某個合同條款約定開發商違反學區房的約定要承擔多少違約金），但是這樣的合同約定基本不會有。“繼續履行”和“采取補救措施”基本沒希望，就只能要求開發商“賠償損失”。買房人的損失主要體現為可能會給孩子的教育造成負面影響（不能在開發商宣傳的某重點小學就讀）或者加重買房人的經濟負擔（買房人因此而給孩子選擇教育資源同等優秀但是花費更高的學校），買房人因此所遭受的精神上的困擾等等，但是這些損失很難用金錢量化。因此，損失金額的確定也就非常困難。此時，法院只能根據雙方的過錯和日常生活經驗進行自由裁量。但是，有些時候買房人的損失是可以量化的，買房人可以向開發商主張該具體的賠償金額。

附原告法某某與被告上海某房地產開發經營有限公司商品房預售合同糾紛 案情簡介：2013年3月15日，原告(買方、簽約乙方)與被告(賣方、簽約甲方)簽訂了《上海市商品房預售合同》，約定原告向被告購買位于上海市閔行區房屋，房屋單價19,104.40元；乙方已經熟知該房屋所在小區及周邊的環境、通風、采光、道路、交通、公共配套設施以及其他非該房屋本身事項之現狀，乙方不得就此向甲方提出這些方面的要求或主張；甲方雇傭的任何人員（包括銷售人員）所出具或簽署的與本合同有關的任何文件，均應在甲方予以書面授權或確認的情況下對甲方具有約束力，甲方所作的售樓廣告、售樓書、宣傳資料、樣板房、模型的畫片、數據、照片、文字或其他與該房屋及/或該房屋所在樓盤有關的資料僅為宣傳目的而設立或提供，不列為該合同的附件或組成部分，乙方不得援引其中任何內容或信息以解釋任何事項，或據以提出任何主張或要求。2014年9月22日上述房屋產權登記至原告名下，房屋建筑面積93.88平方米。

2014年12月26日，上海市工商行政管理局閔行分局作出行政處罰決定書，載明如下內容:……

一、當事人發布虛假電視廣告。經查：2013年2月26日，本案被告為推廣其在閔行區開發的樓盤，與某公司（以下簡稱某公司）簽訂了一份廣告委托代理投放/發布合同，雙方約定由本案被告支付79,120元的廣告費，某公司按照本案被告的要求，負責制作并在電視臺欄目投放電視廣告。2013年2月28日，某公司在制作完廣告樣稿并經本案被告審核認可通過后，按照雙方合同約定，在當天的電視臺欄目為本案被告發布一則看房專題電視廣告。該看房專題廣告的1分40秒至2分26秒的電視廣告內容為：“置業顧問諸某某說：那同時呢集團看中的版塊的一個三大塊的特點。主持人：哦。置業顧問：一個就是教育，一個就是科技，還有就是生態。主持人：嗯。置業顧問：教育呢，我們這邊有大學城。這邊呢我可以帶你到那邊去參觀一下。主持人：好的。置業顧問：這邊走。主持人：這個地方還真是很開闊啊，項目周邊的配套都是一目了然。置業顧問：對，剛才我們有提到的兩個學校。主持人：嗯。置業顧問：就在我們項目的西側。主持人：哦。置業顧問：這邊我們看到的呢就是幼兒園、小學、初中和高中。主持人：哦，教育的一個配套？置業顧問：對，是的。那再往南走呢就是我們剛才提到的一個科技園區。主持人：科技園區。置業顧問：里面主要是包括的一些世界500強企業。主持人：對。真是這些名字聽起來如雷貫耳。銷售商：對，是的。”該看房專題廣告，本案被告和某公司約定在2013年2月28日當天的看房專題播出一期，已經播放完畢。在該看房專題電視廣告中明確出現了“配套幼兒園、小學是某乙幼兒園、小學”的表述。根據教育局提供的證明材料，本案被告開發的樓盤，其配套的幼兒園是上海市閔行區某甲幼兒園，配套的小學是某甲小學，與本案被告宣稱的嘉怡水岸樓盤配套的是某乙幼兒園、小學的事實不符。違法事實

二、當事人發布違規房地產廣告……。另查明，涉案小區銷售階段，被告在其發布的樓書中以“全階段精英教育，足不出園讀名校”為欄目進行宣傳，內容為：“名校薈萃，全程精英教育。讓您的孩子足不出園，即可完成從幼兒園直至大學。基礎教育園區，包括某乙幼兒園、某乙小學、某初中、某附中。園區落戶國家級高科技園區腹地，毗鄰某大學和進修學院。2011年9月1日某乙小學開學，2011年11月15日某乙幼兒園歡樂開園，初中和高中部分也將陸續開辦。有優秀的教師隊伍和管理團隊、以華東師大強大的專業優勢為支撐，引領閔行基礎教育發展，具備一流的教育理念，一流的師資隊伍、一流的管理水平、一流的教育質量、一流的校舍設施。名校環繞，坐擁學區中心，讓您的孩子贏在起點。”還查明，嘉怡水岸樓盤建造時，部分購房人向教育管理部門進行過咨詢，其答復意見為對該小區并未進行教育資源配置。直至2014年初教育管理部門方確定該小區對口幼兒園及小學分別為上海市閔行區某甲幼兒園及某甲小學。原告以上述訴稱及理由提起本案訴訟。

裁判原文節選一審【案號：上海市閔行區人民法院（2015）閔民五（民）初字第2151號】本院認為，原、被告雙方簽訂的《上海市商品房預售合同》系雙方當事人真實意思表示，符合法律規定，本院予以確認，雙方均應按照合同約定行使權利、履行義務。本案中，原告主張其購買的房屋所對口的學校并非被告宣傳的學校，即認為被告違反了合同約定，應當承擔違約責任。被告則認為其未對原告作出教育配套的承諾，不存在違約。對此，本院認為，第一，被告因發布虛假電視廣告而被行政處罰，行政處罰決定書中認定在該看房專題電視廣告中明確出現了“配套幼兒園、小學是某乙幼兒園、小學”的表述，其行為構成了利用廣告對房產銷售作虛假宣傳。第二，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。綜合本案查明的相關事實，本院認為被告的廣告及樓書宣傳中關于涉案小區對口學校的內容構成具體確定的說明和允諾，并且對原告購買涉案房屋并簽訂商品房預售合同的決策具有重大影響，被告的宣傳內容應當視為要約。在涉案小區無法對口華師大附屬學校的情況下，被告的行為構成違約。而被告在樓書及商品房預售合同中關于廣告宣傳不列為合同的附件或組成部分的陳述，系免除其自身責任而排除對方主要權利的條款，應為無效。鑒于合同中對被告的該項違約責任未作明確約定，且原告在購房前也已向相關教育管理部門了解涉案小區的教育配套問題，簽約購房前教育管理部門答復意見為涉案小區并未進行教育資源配置，綜合上述情況，本院酌定被告應支付的違約金金額為10,000元。依照《中華人民共和國合同法》第十四條、第十五條第二款、第一百零七條之規定，判決如下：

裁判結果 被告上海某房地產開發經營有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告法某某違約金10,000元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費2,300元，由被告上海某房地產開發經營有限公司負擔，被告上海某房地產開發經營有限公司負擔之款于本判決生效之日起十日內支付原告法某某。如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數或者代表人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

二審【案號：上海市第一中級人民法院（2016）滬01民終6608號】本院認為，本案存在如下爭議焦點：一是嘉敏公司關于其涉案房屋教育配套資源方面的宣傳是否構成要約；二是如果構成要約，嘉敏公司在宣傳過程中是否存在違約行為；三是如果嘉敏公司的行為構成違約，則業主方的損失應當如何確定。關于爭議焦點一，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。本案中，嘉敏公司在其投放的廣告中，含有涉案房屋的配套幼兒園、小學均為XX大附屬幼兒園、小學等內容，該宣傳內容對購房人的購房決策存在重大影響，故嘉敏公司在其廣告宣傳中關于教育配套資源的宣傳已構成要約。關于爭議焦點二，嘉敏公司在進行廣告宣傳時，涉案房屋的教育配套資源當時并未確定，且事后亦證實涉案房屋的配套幼兒園、小學亦與嘉敏公司對外宣傳的內容不符，嘉敏公司在房屋銷售過程中的對外宣傳不實，其行為已構成違約，理應承擔相應的違約責任。關于爭議焦點三，購房人據以計算其損失的依據在于涉案小區與相鄰XX半島小區房價漲幅差異，然兩個小區在戶型、裝修、開發商等方面均存在差異，故購房人以此作為計算其損失的依據，難以成立。因購房人亦未提供其他的證據材料證明其直接的實際損失，故原審法院綜合本案實際情況，酌情確定嘉敏公司應當承擔的違約金數額，并無不當。綜上所述，上訴人法某某與上訴人嘉敏公司的上訴請求，均缺乏依據，本院均不予支持。原審法院判決正確，本院予以維持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費人民幣2,300元，由上訴人法某某負擔2,250元，由上訴人上海某房地產開發經營有限公司負擔50元。本判決為終審判決。

第五篇：基層反映大學生創業遇“三大難題”政策難“兌現”亟待關注

基層反映大學生創業遇“三大難題”政策難“兌現”亟待關注

為促進大學生就業，各地紛紛出臺了若干優惠政策提高大學生創業意識，激發大學生創業熱情，以創業帶動就業。然而，基層反映政府承諾的優惠政策不是門檻高夠不著，就是形同虛設兌現不了。政策設計滯后、操作不明和落實不到位成為大學生創業之路上的障礙。

據基層了解到，目前創業大學生普遍遭遇的三大難題：一是注冊難。辦公場所和一定的資金實力是成立公司的必要條件，這對于無地、無錢的創業大學生來說是第一個嚴峻的挑戰。很多大學生都是依靠親朋好友的資助籌得這筆不菲的注冊資金；二是融資難。公司注冊成立后，總要經歷一段時間的發展才能開始盈利。這需要大學生尋找各種機會獲得投資以維持生存；三是創業抗風險能力差。大學生在剛開始創業時，市場意識薄弱，社會資源缺乏，抗風險能力尤其差，很容易剛起步就夭折。

為了推動就業，實現創業帶動就業工作，很多地方政府出臺了相關扶持大學生創業的政策和措施主要包括：一方面是，加強創業教育。大部分高校已將創業教育融入專業課和就業指導教學，部分高校將創業教育作為必修課；另一方面是，逐步完善創業政策。要求各地明確辦理小額擔保貸款銀行，落實國家和省關于高校畢業生創業稅費減免政策，對應屆高校畢業生登記注冊企業，按規定給予一次性創業資助等。

然而基層反映，一些創業大學生并未享受到相關的優惠政策。首先，沒有相當的“關系”，很難取得多個部門的認證；其次，資金申請不公開透明，部分大學生對政策資金扶持產生疑慮，加上中介費占的比重較大，創業大學生根本支付不起；最后，政策缺乏針對性更是讓有些優惠“看得見摸不著”。目前創業大學生主要分為兩個大類：一類是高新技術型企業，另一類是服務型企業。然而，現行的扶持大學生創業政策多半是針對第二類企業的，對大學生可能涉足的高新技術企業或新興行業了解不足。

為此，基層建議：一方面，高校的創業教育應更注重實效，要在內容和形式上改革創新；另一方面，有關部門要在對大學生創業情況進行整體調研和摸查的基礎上，有針對性地完善扶持政策。政策落實的機構如銀行、社保、工商部門等應設立專門窗口受理大學生創業企業業務，為大學生創業提供綠色通道。（湖州市南潯區委辦）