第一篇：服裝銷售 四種愚蠢說辭不能出現

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服裝銷售 四種愚蠢說辭不能出現

導語:請把自己的銷售談話做一個錄音，你會發現;;我覺得;;這個詞會頻繁出現，這說明什么?說明你的銷售習慣還是以自我需求而非以客戶的需求為導向的。

結合多年從事銷售訓練的經驗，筆者總結出4大典型的、愚蠢的銷售語言：

1、;;你想不想買點XX?;;

這是最幼稚的話術，你得到的回答一定是：;;不想。;;這種錯誤多半出在那些新兵蛋子，說明他還沒有基本的專業銷售概念，該從基本功好好抓抓了。

2、;;我覺得……;;

請把自己的銷售談話做一個錄音，你會發現;;我覺得;;這個詞會頻繁出現，這說明什么?說明你的銷售習慣還是以自我需求而非以客戶的需求為導向的。

請把;;我覺得;;改為;;你怎樣看待?;;;;你有什么看法?;;或者;;通常，我們認為…..;;;;大家一般認為……;;多說;;我們;;;;大家;;，刪掉;;我覺得;。

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3、;;你說得很有道理，但是……;;

;;但是;;是我們作文的習慣，卻不能作為銷售的轉折語言，你的準客戶早就知道知道你要說這句話。

請把;;但是;;從我們的習慣口語中消滅掉，如果你想對客戶的意見表達不同的看法，該怎么說呢? 建議這樣說：;;你說得很有道理，同時，我想向你匯報的是……;;

4、;;說句良心話，……;;或者;;說句老實話，……;;

這是什么意思?此地無銀三百兩，你想表達什么;;;;你從來不講良心話，現在才說良心話，才說老實話? 當這種語言出現在你的談話中，請注意你是否急眼了?是否有點惱怒?是否有點面紅耳赤?請立即調整自己的狀態，平靜，再平靜一點。

以下內容為繁體版 導語:請把自己的銷售談話做一個錄音，你會發現;;我覺得;;這個詞會頻繁出現，這說明什麼?說明你的銷售習慣還是以自我需求而非以客戶的需求為導向的。

結合多年從事銷售訓練的經驗，筆者總結出4大典型的、愚蠢的銷售語言：

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1、;;你想不想買點XX?;;

這是最幼稚的話術，你得到的回答一定是：;;不想。;;這種錯誤多半出在那些新兵蛋子，說明他還沒有基本的專業銷售概念，該從基本功好好抓抓瞭。

2、;;我覺得……;;

請把自己的銷售談話做一個錄音，你會發現;;我覺得;;這個詞會頻繁出現，這說明什麼?說明你的銷售習慣還是以自我需求而非以客戶的需求為導向的。

請把;;我覺得;;改為;;你怎樣看待?;;;;你有什麼看法?;;或者;;通常，我們認為…..;;;;大傢一般認為……;;多說;;我們;;;;大傢;;，刪掉;;我覺得;。

3、;;你說得很有道理，但是……;;

;;但是;;是我們作文的習慣，卻不能作為銷售的轉折語言，你的準客戶早就知道知道你要說這句話。

請把;;但是;;從我們的習慣口語中消滅掉，如果你想對客戶的意見表達不同的看法，該怎麼說呢? 建議這樣說：;;你說得很有道理，同時，我想向你匯報的是

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……;;

4、;;說句良心話，……;;或者;;說句老實話，……;;

這是什麼意思?此地無銀三百兩，你想表達什麼;;;;你從來不講良心話，現在才說良心話，才說老實話? 當這種語言出現在你的談話中，請註意你是否急眼瞭?是否有點惱怒?是否有點面紅耳赤?請立即調整自己的狀態，平靜，再平靜一點。

服裝大講堂：服裝營銷必須知道的幾大要點

導語:一種服裝款式如果為眾人接受，便否定了服裝原有的;;新穎性;;特點，這樣，人們便會開始新的;;獵奇;。如果流行的款式被大多數人放棄的話，那么該款式時裝便進入了衰退期。

一、生活水平與服裝觀念

1.生活水平低質時期的服裝觀念是： ①服裝是護體之物;②服裝是遮羞之物 ③服裝是生活習慣和風俗;④服裝是社會規范的需要。2.生活水平高質時期的服裝觀念是： ①服裝是生活快樂之物;

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②服裝是機能活動之物;③服裝是心理滿足之物;④服裝是社會流行要求之物。

二、實際消費需求的產生

消費者對產品的興趣并不能構成消費的實際需求。在實際生活中，消費者需求的滿足程度和滿足方式主要取決于消費者的經濟狀況。亦即，消費者只有同時具備購買欲望和購買力兩個要素，才能產生實際購買行為。

三、服裝流行的特點

1.新穎性

這是流行最為顯著的特點。流行的產生基于消費者尋求變化的心理和追求;;新;;的表達。人們希望對傳統的突破，期待對新生的肯定。這一點在服裝上主要表現為款式、面料、色彩的三個變化上。因此，服裝企業要把握住人們的;;善變;;心理，以迎合消費;;求異;;需要。2.短時性

;;時裝;;一定不會長期流行;長期流行的一定不是;;時裝;。一種服裝款式如果為眾人接受，便否定了服裝原有的;;新穎性;;特點，這樣，人們便會開始新的;;獵奇;。如果流行的款式被大多數人放棄的話，那么該

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款式時裝便進入了衰退期。3.普及性

一種服裝款式只有為大多數目標顧客接受了，才能形成真正的流行。追隨、模仿是流行的兩個行為特點。只有少數人采用，無論如何是掀不起流行趨勢的。4.周期性

一般來說，一種服裝款式從流行到消失，過去若干年后還會以新的面目出現。這樣，服裝流行就呈現出周期特點。日本學者內山生等人發現，裙子的長短變化周期約為24年左右。

四、服裝流行的基本規律

經筆者研究，服裝流行的規律，可稱為;;極點反彈效應;。一種款式服裝的發展，一般是寬胖之極必向窄瘦變動;長大之極必向短小變動;明亮之極必向灰暗變動，鮮艷之極必向素麗變動。所以，;;極點反彈;;成為服裝流行發展的一個基本規律。大必小、長必短、開必合、方必圓、尖必鈍、俏必愚、麗必丑;;;;極左必極右，愈極愈反。例如，18世紀的撐裙，直徑達到2.4米，在房中移動十分不便。到了本世紀60后代超短裙取而代之。這正是從;;極大;;到;;極小;;的反彈效應。

五、服裝流行的基本法則

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美國學者E·斯通和J·薩姆勒斯認為：

1.流行時裝的產生取決于消費者對新款式的接受或拒絕。這個觀點與眾不同。二人認為，時裝不是由設計師、生產商、銷售商創造的，而是由;;上帝;;創造的。服裝設計師們每個季節都推出幾百種新款式，但成功流行的不足10%。

2.流行時裝不是由價格決定的。服裝服飾的標價并不能代表其是否流行。但在研究中筆者發現，一旦一種高級時裝出現在店頭、街頭，并為人所歡迎，那么大量的仿制品就會以低廉的價格為流行推波助瀾。

3.流行服裝的本質是演變的，但很少有真正的創新。完全的的新只有兩次，一次發生在法國大革命時期;一次發生于1947年迪奧發表的新外觀。一般來說，款式的變化是漸進式的。顧客購買服裝只是為了補充或更新現有的衣服，如果新款式與現行款式太離譜，顧客就會拒絕購買。因此，服裝企業更應關注;;目前流行款式;;，并以此為基礎來創新設計。

4.任何努力都不能改變流行趨勢。許多生產者和經銷者試圖改變現行趨勢而推行自己的流行觀念，但幾乎沒有一次是成功的。即使是想延長一下流行時間也是白費氣力。因此，服裝商人一般是該出手時就出手，該;;跳樓;;時就;;跳樓;。

5.任何流行服裝最終都會過時。推陳出新是時裝的規律。服裝失去原有的魅力，存在便失去意義。

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六、服裝流行花期

根據產品的生命周期原理，筆者將服裝的市場生命周期，叫做;;流行花期;。

1.花蕾期;;;;流行啟蒙期(顧客數占10%);2.花放期;;;;流行追逐期(顧客數增35%);3.花紅期;;;;流行攀頂期(顧客數增40%);4.花敗期;;;;流行跌落期(顧客數增15%)。

服裝流行花期的特點：花敗期跌落線不會很長，因為任何經銷商不會努力阻止它下降，反而會;;甩貨;;加速其跌落。

七、服裝六大屬性

品牌、款式、顏色、面料、做工、價格。

八、服裝二大族類

品牌族與款式族。

1.一類企業追求服裝品牌;;;;制造品牌服裝;2.另一類企業追求服裝款式;;;;制造款式服裝。3.一類顧客追求品牌服裝;;;;關愛生活形象;

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4.另一類顧客追求款式服裝;;;;注重個性體現。

九、女性顧客三大族

筆者認為，觀人看;;項;;;;;;看脖子上的飾物，可以顯示其人生。筆者把女性服裝顧客細分為三大類： 1.紅項族;;;;項上有寶石飾物者;2.黃項族;;;;項上有金銀飾物者;3.白項族;;;;項上無飾物者。

經筆者研究，在購買服裝時對;;品牌;;和;;款式;;的選擇上，各類細分群以社會地位、經濟實力不同而存在著較大的差異性。品牌與款式選擇的比率如下：

●紅項族：8∶2開(80%首選品牌，20%首選款式);●黃項族：5∶5開(50%首選品牌，50%首選款式);●白項族：2∶8開(20%首選品牌，80%首選款式)。

十、服裝購買三步曲

(看)款式;;;;(摸)面料;;;;(問)價格。

十一、服裝購買的特點

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這個特點就是：十分在意他人的評價。

由于服飾也是穿給別人看的，服飾具有自我展示作用，因而顧客在購買服裝時比較在意他人的看法，在選購時一般會征求同伴的意見。

以下內容為繁體版 導語:一種服裝款式如果為眾人接受，便否定瞭服裝原有的;;新穎性;;特點，這樣，人們便會開始新的;;獵奇;。如果流行的款式被大多數人放棄的話，那麼該款式時裝便進入瞭衰退期。

一、生活水平與服裝觀念

1.生活水平低質時期的服裝觀念是： ①服裝是護體之物;②服裝是遮羞之物 ③服裝是生活習慣和風俗;④服裝是社會規范的需要。2.生活水平高質時期的服裝觀念是： ①服裝是生活快樂之物;②服裝是機能活動之物;③服裝是心理滿足之物;④服裝是社會流行要求之物。

二、實際消費需求的產生

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消費者對產品的興趣並不能構成消費的實際需求。在實際生活中，消費者需求的滿足程度和滿足方式主要取決於消費者的經濟狀況。亦即，消費者隻有同時具備購買欲望和購買力兩個要素，才能產生實際購買行為。

三、服裝流行的特點

1.新穎性

這是流行最為顯著的特點。流行的產生基於消費者尋求變化的心理和追求;;新;;的表達。人們希望對傳統的突破，期待對新生的肯定。這一點在服裝上主要表現為款式、面料、色彩的三個變化上。因此，服裝企業要把握住人們的;;善變;;心理，以迎合消費;;求異;;需要。2.短時性

;;時裝;;一定不會長期流行;長期流行的一定不是;;時裝;。一種服裝款式如果為眾人接受，便否定瞭服裝原有的;;新穎性;;特點，這樣，人們便會開始新的;;獵奇;。如果流行的款式被大多數人放棄的話，那麼該款式時裝便進入瞭衰退期。3.普及性

一種服裝款式隻有為大多數目標顧客接受瞭，才能形成真正的流行。追隨、模仿是流行的兩個行為特點。隻有少數人采用，無論如何是掀不起流行趨勢的。4.周期性

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一般來說，一種服裝款式從流行到消失，過去若幹年後還會以新的面目出現。這樣，服裝流行就呈現出周期特點。日本學者內山生等人發現，裙子的長短變化周期約為24年左右。

四、服裝流行的基本規律

經筆者研究，服裝流行的規律，可稱為;;極點反彈效應;。一種款式服裝的發展，一般是寬胖之極必向窄瘦變動;長大之極必向短小變動;明亮之極必向灰暗變動，鮮艷之極必向素麗變動。所以，;;極點反彈;;成為服裝流行發展的一個基本規律。大必小、長必短、開必合、方必圓、尖必鈍、俏必愚、麗必醜;;;;極左必極右，愈極愈反。例如，18世紀的撐裙，直徑達到2.4米，在房中移動十分不便。到瞭本世紀60後代超短裙取而代之。這正是從;;極大;;到;;極小;;的反彈效應。

五、服裝流行的基本法則

美國學者E·斯通和J·薩姆勒斯認為：

1.流行時裝的產生取決於消費者對新款式的接受或拒絕。這個觀點與眾不同。二人認為，時裝不是由設計師、生產商、銷售商創造的，而是由;;上帝;;創造的。服裝設計師們每個季節都推出幾百種新款式，但成功流行的不足10%。

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2.流行時裝不是由價格決定的。服裝服飾的標價並不能代表其是否流行。但在研究中筆者發現，一旦一種高級時裝出現在店頭、街頭，並為人所歡迎，那麼大量的仿制品就會以低廉的價格為流行推波助瀾。

3.流行服裝的本質是演變的，但很少有真正的創新。完全的的新隻有兩次，一次發生在法國大革命時期;一次發生於1947年迪奧發表的新外觀。一般來說，款式的變化是漸進式的。顧客購買服裝隻是為瞭補充或更新現有的衣服，如果新款式與現行款式太離譜，顧客就會拒絕購買。因此，服裝企業更應關註;;目前流行款式;;，並以此為基礎來創新設計。

4.任何努力都不能改變流行趨勢。許多生產者和經銷者試圖改變現行趨勢而推行自己的流行觀念，但幾乎沒有一次是成功的。即使是想延長一下流行時間也是白費氣力。因此，服裝商人一般是該出手時就出手，該;;跳樓;;時就;;跳樓;。

5.任何流行服裝最終都會過時。推陳出新是時裝的規律。服裝失去原有的魅力，存在便失去意義。

六、服裝流行花期

根據產品的生命周期原理，筆者將服裝的市場生命周期，叫做;;流行花期;。

1.花蕾期;;;;流行啟蒙期(顧客數占10%);

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2.花放期;;;;流行追逐期(顧客數增35%);3.花紅期;;;;流行攀頂期(顧客數增40%);4.花敗期;;;;流行跌落期(顧客數增15%)。

服裝流行花期的特點：花敗期跌落線不會很長，因為任何經銷商不會努力阻止它下降，反而會;;甩貨;;加速其跌落。

七、服裝六大屬性

品牌、款式、顏色、面料、做工、價格。

八、服裝二大族類

品牌族與款式族。

1.一類企業追求服裝品牌;;;;制造品牌服裝;2.另一類企業追求服裝款式;;;;制造款式服裝。3.一類顧客追求品牌服裝;;;;關愛生活形象;4.另一類顧客追求款式服裝;;;;註重個性體現。

九、女性顧客三大族

筆者認為，觀人看;;項;;;;;;看脖子上的飾物，可以顯示其人生。筆者把女性服裝顧客細分為三大類：

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1.紅項族;;;;項上有寶石飾物者;2.黃項族;;;;項上有金銀飾物者;3.白項族;;;;項上無飾物者。

經筆者研究，在購買服裝時對;;品牌;;和;;款式;;的選擇上，各類細分群以社會地位、經濟實力不同而存在著較大的差異性。品牌與款式選擇的比率如下：

●紅項族：8∶2開(80%首選品牌，20%首選款式);●黃項族：5∶5開(50%首選品牌，50%首選款式);●白項族：2∶8開(20%首選品牌，80%首選款式)。

十、服裝購買三步曲

(看)款式;;;;(摸)面料;;;;(問)價格。

十一、服裝購買的特點

這個特點就是：十分在意他人的評價。

由於服飾也是穿給別人看的，服飾具有自我展示作用，因而顧客在購買服裝時比較在意他人的看法，在選購時一般會征求同伴的意見。

第二篇：銷售說辭-

銷售說辭（精簡版）

口徑用途：外展場上門客戶

您好！歡迎光臨水漪潤園項目，請問您是第一次來我們的項目嗎？我是置業顧問張軍銘，您叫我小張就可以了。下面由我將項目的整體情況向您做一個全面的介紹。請問怎么稱呼您？（在得到回復后，繼續下面介紹）

X先生（X女士），您好！我首先給您簡單介紹一下項目情況。片區: 我們項目位于天水市的麥積區，麥積區地處天水市的東南部，屬于天水的核心城區，是名副其實的城市豪宅片區。作為天水市的城市名片，麥積區絕對是天水人心目中的驕傲。中外聞名的麥積山是天水市內最大的名勝風景休閑區，麥積區便是“東方藝術雕塑館”麥積山石窟所在地。國家級風景名勝區——麥積山景區，就鑲嵌在東南部的林海群峰之中。景區內，馳名中外的麥積山石窟，秦州“第一洞天福地”仙人崖，享有“小黃山”美譽的石門，曲溪，小隴山植物園以及凈土寺、蛟龍寺等，麥積還有街亭溫泉、甘泉、馬跑泉以及新開發的中灘溫泉等。境內還有詩圣杜甫流寓秦州時的東柯草堂、國畫大師齊白石題匾的雙玉蘭堂、牧馬灘秦漢古墓葬等許多古遺址、古建筑、古墓葬，麥積區還有麥積石窟、卦臺山、仙人崖、石門山、凈土寺、曲溪龍園、香積山等景點。麥積區還有深厚的歷史文化積淀，麥積卦臺山舉行民間祭祀伏羲大典、美學視界里的麥積山藝術、先秦文化三國文化、伏羲文化“上九”朝觀會、“浴佛節”、秦州生肖文化、秦 州秧歌、秦州小曲。

生活在麥積區，沒有工業污染，也沒有城市噪音，有的只是自然人文景觀，歷代的文化沉淀。無論從歷史文脈、居住環境，還是從政府規劃以及未來發展的因素，都有足夠的理由認為，麥積區是天水市最頂級和最適于人居住的高端尊貴居住區。位置: 我們的水漪潤園項目就處于麥積區的最核心位置----渭河河畔，就位于成紀大道東路的天水經濟開發區下曲生活服務區，整個項目依山傍水，沿渭河河畔而建，獨攬渭河美麗的河景；背靠北山，有山有水，山水交融，出門即景，情景交融，在自然風景資源方面可以比肩天水任何一個城市的頂尖豪宅。從小區出門就是渭河河畔，步行僅僅幾分鐘的距離，在閑暇之余，一起和家人在公園里散步，不僅能享受生活的樂趣，減輕工作的壓力，還能增進家人的感情，真是一件不可多的的美事啊。相信你作為一個成功人士慧眼識珠，也一定能夠看出其巨大的發展潛力。

品牌：

咱們水漪潤園項目的開發企業是由甘肅二十一冶房地產開發公司所開發的。而咱們的施工單位更是由國有一級大型施工企業——甘肅二十一冶建設有限公司施工總承包的，作為國家大型綜合性施工總承包一級企業，甘肅二十一冶建設有限公司歷經五十多年的發展，在冶金、建筑、建筑安裝領域擁有雄厚的實力。公司從上世紀六十年代建設白銀有色金屬公司開始，陸續承建了首鋼、酒鋼、撫鋁、蘭鋁等 三百多個國家重點項目。創建了一大批國家級、省部級優質工程和文明工地，獲評多項國家級、省部級施工方法。無論是從信譽還是從規模，在我們甘肅地區都是非常出名的企業。因為是本地知名企業，所以無論是從建筑質量還是從購房風險上都能使你的權益得到保障。規劃: 負責咱們水漪潤園項目的建筑規劃設計的是中國建筑西北設計研究院，這是一家國有大型的甲級建筑設計公司，是一家專業從事軌道交通建筑、城市綜合體、高檔公寓住宅等領域創新設計以及與國際事務所合作設計的大型企業。整個小區的建筑設計，無論是從建筑外里面，還是從內部結構，都是采用了目前國內最科學，最實用的建筑設計理念，使整個房屋的居住舒適度得到最大程度的體現。水漪潤園以人性化的開發理念，樹立天水人居新標桿，立志打造更適合居住、更具投資價值潛力的標桿小區。

為了打造優美的自然生態環境，咱們水漪潤園小區建筑采用了現代園林景觀設計，在規劃中以環境生態為先導，充分利用了樓與樓之間的空間布局，形成錯落有致、極具韻律的自然人文景觀，使優美的園林與建筑風格和諧搭配，時尚大氣，優美舒適。項目采用大組團式規劃，小鄰里式空間組合方式，小區中的東、西、南面均有水系景觀組團。小區內設有主題景觀小品、景觀小品與景觀小品之間以主題景觀相連，并配以活水系，點綴其中，大大加強了小區的城市花園式社區環境特色；同時每一棟樓的前后兩面都規劃有獨特宅前景觀設計及組團水系，且都有景觀節點，使每一棟樓的景觀既能成為一個相對獨 立的景觀單元，又能使中心景觀與宅前宅后的景觀相結合融為一體；自然與景觀相互交融，生活情趣在建筑與林間延伸。午后的戀日花園，綠樹環繞，陽光灑在大草坪上，人在自然中盡情舒展。

在景觀植物的選擇上首先選擇易生長，易成活的喬木植物作為植被主體組團，高大的喬木與繁花似錦的灌木相搭配，在高低層次色彩上形成一道美麗的風景線，提高小區的品質與業主的生活質量。與此同時還有大型休閑廣場、花壇、臺階、雕塑、植被、噴泉、流水、廊亭等豐富的園林元素點綴園中。同時為了提高小區的人文環境，在小區的內部的小區還修建了休閑景觀走廊，豐富了社區周邊的休閑和觀景空間；同時與水景、樓景和園景層層結合，樓距寬敞，極致舒適。在規劃設計方面，咱們水漪潤園小區更是采用了人車分流人性化設計理念，小區內部不允許停車，車輛進入小區后，直接進入地下停車場、然后通過電梯直接到達業主所在的樓層，方便客戶出行，人車分流最大的好處就是:一方面最大限度的減少了噪音的污染，另一方使是你的家人的安全得到了保障，真正實現人流與車流完全分隔開，互不干擾地各行其道。

水漪潤園項目總占地約80畝，總建筑面積17萬6千多㎡。其中一期（也就是1-7#地塊）的建筑面積69252㎡；總戶數407戶，共分1-7號樓，一號樓是15層的商住混合樓，1-2樓為商業住宅，以上13層為住宅樓；二號樓是6層的商住混合樓，1-2層為商業住宅，以上4層為住宅樓；三號樓是6層住宅樓；四號樓是16層的商住混合樓，1-2樓是商業住宅，以上14層是住宅樓（；五號樓是14層的 住宅樓；六號樓是8層的住宅樓（；七號樓是26層的商住混合樓，1-2層為商業住宅，以上24層為住宅樓（。從低至高的排列配合渭河的地理環境，使建筑與河景融為一體、相得益彰。配套：

為了方便小區業主的購物，咱們水漪潤園項目還規劃有1.69萬㎡商業街區，超市、診所、餐飲、娛樂一應俱全讓生活更周到便利。形成一個功能完整的居住社區空間，最大限度的滿足你高尚品味的生活。

水漪潤園的交通環境是十分方便的，距天水火車站僅3公里，開車7分鐘即可到達；咱們水漪潤園到天水機場也僅僅7.7公里左右，開車也就14分鐘。小區門口就是公交車站牌，包括31路公交車，方便小區業主的出行。

咱們水漪潤園的商業娛樂配套是最完善，均屬于頂級配置。隨著商業地鋪的招商工作的深入，配套設施的完善，城市環境的建設及交通的便利，為您今后的購物休閑、文娛活動及商務談判提供了最有力的保障。由此可見，咱們小區的升值潛力無疑是巨大的。

在教育方面，水漪潤園緊鄰著天水市麥積區的天成學校（包括小學、初中），下曲小學，還有藍天藝術幼兒園等皆在此區域云集，它們將為您的孩子提供全面且優質的教育保障。

住在水漪潤園，就醫也是非常方便的，距離我們水漪潤園最近的就有麥積區婦幼保健所、天水同仁醫院、天水協和醫院和多個專業診所，方便咱們小區業主的就醫。與此同時小區在物業管理上充分與城市生活接軌，引進現代城市社區管理理念，聘請著名的XX物業顧問管理公司管理，讓居住在社區里的居民享受到統一的物業管理和服務，有統一的保安巡邏、統一的衛生清潔、統一的車輛管理、統一的綠化養護和完善的家政服務等，小區設置安防系統，包括周邊防逾越系統，無死角監控系統，單元可視門禁系統，消防報警系統及消火栓，閉路監控系統，在保障安全的同時使居住不受外部嘈雜環境影響，得以安居樂業。是一個完全獨立的封閉式小區。貼心的物管服務完美細節提升你的居住品質。一句話總結：

縱觀麥積區，保值和增值前景利好的樓盤，無外乎地段優越，交通便捷和過硬的物業品質。而我們水漪潤園項目獨攬眾利于一身，人無我有，人有我優，品質卓越，每一套水漪潤園的戶型都為您量身定做，精心打造。從項目所處的核心區位價值，頂級的外部資源及內部配套，一流的開發設計團隊來看，憑借得天獨厚的天時地利成為麥積區樓市不可多得的投資熱土，為慧眼獨具的您提供良好的投資空間！希望我的介紹能夠幫助您對我們水漪潤園項目有一個初步的了解。

第三篇：銷售說辭

和天下名品家具博覽中心項目說辭

定州市是河北省中部區域的中心城市、省直管市，中山古都，河北名城，歷史悠久，是河北省三大主要歷史文化之一“中山文化”的主要發祥傳承地。位于河北省中部偏西，中國北方地區重要的交通樞紐城市，汽車制造與能源化工產業基地，現代農業產業基地。定州市位于中國經濟發達的京津冀經濟區，是京津冀經濟區重要節點城市，河北省十二五規劃重點培育的現代化中等城市。

定州位于省會石家莊和保定之間，京廣鐵路、107國道、京港澳高速南北貫穿，朔黃鐵路貫穿東西，為河北省著名的歷史文化名城，交通樞紐、新興工業城市、區域中心城市。河北省最具有發展潛力的省轄市之一，發達的交通網絡加快了定州的發展，旺盛的人才，資金，商貿行業來到定州，定州已經進入城市化發展的快速軌道。

隨著城市面積的擴張，經濟建設的加速，政府把城市發展戰略中心指向了城北，而我們和天下項目正好位于興定西路（北環路），原107國道的交匯處，南側興定路，西側原107國道，北側為定州以后的第一大道，60米寬的迎賓大道。并且地處火車站商圈地段，更是城市發展的戰略中心，地理位置得天獨厚，不可復制的絕版地段，是您房地產投資的最佳選擇。

周邊的配套有火車站，汽車站，周邊的各個小區，繁華的商業街距離本項目只有5分鐘的車程，新修的北環路可以非常快捷方便的到達本項目，目前定州在售樓盤90多個，年銷售套數6000余套，已交房小區達20多個，包括目前尚未開發的居住用地，成千上萬的住宅規模，需求大量的建材家居產品，為我們項目以后的經營提供了大量的客戶群體。項目在定位之處就了解了定州的家具建材市場，并參照各個大城市家居建材市場的演變歷史；根據分析判斷之后，將家居建材行業的商場模式引進到定州，該模式將一舉打破目前的經營狀態，一站式商場模式的家居建材市場，為客戶們提供了一個完美的家居建材購買中心，給投資者提供了一個絕好的投資項目，更為家居建材老板們提供了一個穩定賺錢的平臺，大量的建材家居品牌經銷商入駐本項目，專業的家居建材市場，擁有非常專業的管理團隊，統一招商，統一推廣，統一規劃，統一經營，完美的售后服務，商戶把門店裝成樣板間，價格明碼明折，減少客戶購買商品時比較價格的時間，也為商戶節省了大量的時間、精力。這樣商場的人流量會日益增長，沒實力的商戶還會被末尾淘汰，更加保證了商場今后的旺場經營，市場火了，投資者也就賺到了錢，日子久了，整個商場火爆的經營氛圍會吸引更多的投資者購買我們的商鋪。

項目初期會向廣大定州客戶提供一個完美的投資計劃，您只要投資十幾二十萬就可以擁有和天下家居建材名品博覽中心的獨立產權的商鋪一間，前幾年由開發商向投資者一次性返還可觀的投資回報，為您的投資保駕護航，今后您可以自營、投資、或者轉售，不但可以獲得租金收益，而且可以獲得資產的增值收益，如果您本身就是建材家居老板，那么租金水平永遠是今天的水平，不會由于貨幣貶值，物價上揚，租金調高等原因導致租金抵減您的收益了，這么好的投資項目，您或者您的親戚朋友都要詳細了解一下，把握財富增長的大好機會！

第四篇：銷售說辭

流程一：接聽電話

一、基本動作

1、電話鈴聲響起，銷售人員在電話鈴響起三聲內拿起話筒，自報家門：你好！星河水岸！

2、同時銷售人員應及時做好記錄，正確姿勢：左手拿電話，右手握筆，邊聽邊記錄。（記錄內容提綱）

二、范例：

銷售員：“您是看住宅還是商業？”

客戶：“你們住宅多少錢一平方？”

銷售員：“我們住宅價格現在暫時還沒有定價格，項目目前在做前期的推廣，如果您有興趣，可以到我們項目現場來了解一下（電話里面盡量要邀請到現場），我們現場有專業的置業顧問為您做詳細講解。”

客戶：“價格還沒有出來啊，那我先看看吧”

銷售員：“我們項目在遠安二橋橋頭，小區住宅正對沮河，景觀非常好，您有時間可以到我們現場看看，對了，還沒有請教您貴姓啊？”（實時反問，化被動為主動）

客戶：“我姓*”

銷售元：“*先生/女士，這個電話是您本人的電話吧？"（給客戶確認電話號碼，盡量多留客戶的聯系方式.)

客戶：“是的”

銷售員：“我們現在推出的是91—171的高層住宅，你有空可以到現場來看以下，對了，您是從哪里知道我們項目信息的？您知道我們項目的地址嗎或售樓部的位置？”

客戶：“不知道”

銷售員：“我們項目位于遠安安泰大道和解放路交匯處，二橋橋頭”

客戶：“現在沒空，有時間過去看看吧”

銷售員：“那好，歡迎您第一時間來本項目參觀，我們會安排一個專業的置業顧問為您做詳細講解，您看您什么時候有時間呢？”（約定具體時間看房）

三、目的：客戶姓名、地址、聯系電話、獲知媒體渠道、初步炒作項目賣點，邀請客戶來看房（最好約定具體時間）

四、要求：

1、接聽電話必須面帶笑容、態度和藹、聲音宏亮；

2、每回答一次問題，炒作一次賣點，每炒作一次賣點，邀請一次看房；

3、不能被客戶的問題前者走，要學會適時反問，變被動為主動。

4、感謝客戶來電，確認看房具體時間；

5、接聽電話應2—3分鐘為宜，不宜過長。

流程二：門迎接待

1、客戶進門，銷售員要主動上前迎接，并彬彬有禮地說“歡迎光臨”，提醒其他銷售人員注意。

2、了解客戶是否第一次來看房，“請問是第一次過來看房嗎”，若是以前來過，則由第一次接待的置業顧問繼續接待。

注意事項

1、銷售人員應儀表端正，態度親切。經常面帶笑容，微笑是最好。

2、接待客戶一般一次只接待一人，最多不要超過兩人。

3、若不失真正的客戶，也應該注意現場整潔和個人儀表儀容及態度，以及隨時給客戶良好印象。

4、不管客戶是否當場決定購買，都要送客到營銷中心門口。

流程三：沙盤說辭

您好！歡迎光臨星河水岸，我是星河水岸的置業顧問，我叫***，請問您是第一次來我們項目嗎？(如果是)，這邊請。

您現在看見的是我們星河水岸的整體規劃，您可以看到在沙盤的這個位置是整個項目地塊的方向指示，表示出了整體地塊的南北方向，順時間方向依次是東、南、西、北，我們項目位于安泰大道與解放路交匯處，二橋橋頭，是遠安集住宅、商業于一體的大型綜合體項目。我們整個項目占地76畝，總建筑面積18萬多平米，商業面積接近4萬平米，相當于現在遠安所有商業體量。我們項目建成后，將會成為遠安的地標建筑，打造遠安景觀最好的高檔社區，遠安的CBD、遠安的萬達，發展前景廣闊，增值潛力大，是未來城市發展的方向。項目西面緊鄰沮河，桃花島隔河相望，沮河二橋傲然挺立，自然景觀美不勝收。整個項目由高層住宅、商業、地上車位及半地下車位等多種配套等多種形態組成，另外，小區內設樓宇對講系統，紅外周界報警系統，小區多處設有紅外探頭，在安保中心進行管理，智能巡更系統車輛出入管理系統。

整個項目分兩期開發，一期開發4棟18層和1棟32層高層，住宅總建筑面積52624平方米，總套數379套，電力在我們項目團購了210套，現在僅有169套可以對外銷售了，我們共有五種戶型，最小的89平米，最大的171平米，我們項目的大部份房源都是可以看見沮河美景和桃花島。二期目前規劃待定。于我們項目僅一街之隔的棲鳳園星河廣場是由

我們項目在建設規劃中，充分采用了一些目前本地幾乎沒有見過的新材料新技術，在外墻上，通過采用外墻浮雕涂料工藝及搭配合理的色彩效果，使整體立面顯得更有立體感，莊重而不失現代，高貴而不顯沉重。我們項目的門窗均采用鋁合金門窗，門窗均采用斷熱型白色鋁合金門窗，門窗玻璃采用6度透明玻璃+12㎜空氣+透明玻璃，對建筑結構而言，我們采用剪力墻承重結構，其內部柱、梁的厚度與墻體厚度一致，在外觀上達到無梁無柱的效果，從而使業主在裝修時在整體結構上既可靈活處理，又避免了室內出現柱梁影響裝修和擠占空間的弊病。整個項目在施工中，外墻采用蒸壓加氣混凝土砌體，該加氣塊體積大，重量很輕，還有良好的保溫隔熱性能，目前在遠安，僅我們這個項目采用這樣的工藝。

我們星河水岸項目是由遠安三元房地產公司開發建設的，遠安三元房地產開發公司是宜昌三元房地產開發有限責任公司的全資子公司，三元公司成立于2006年，土地儲備330余畝，開發總量接近80萬平方米，目前正在開發的項目包括宜昌的半島花園、新外灘、宜都清江潤園，是宜昌本土最具實力的開發企業。

流程四：戶型說辭

銷售員：“您大概需要一個多大的面積呢？”

A戶型：四房兩廳兩衛帶入戶花園面積約171平米

戶型賣點：

1、4.5米開間的大客廳，并且帶大的觀景陽臺，陽臺朝南，可以看到沮河美景。

2、餐廚一體，明廚明衛，居家方便；

3、廚房和餐廳都在進門處，和客廳分離，不會影響整個房間內的干凈整潔；

4、衛生間的位置設計方便合理；

5、主臥室帶大觀景陽臺，景觀好，視野好，延伸空間大；

6、超大的入戶花園，增加了私密性及采光，而且，在這里可以做大的放置家人鞋子的柜子；

7、尊榮四房設計，戶型方正實用；

8、17.1平米，的朝南超大觀景陽臺，遠眺桃花島，鳥瞰千米水岸；

B戶型：三房兩廳兩衛帶入戶花園面積約169平米

戶型賣點：

1、超大的入戶花園設計；

2、餐廚一體，明廚明衛，居家方便；

3、大觀景陽臺正對沮河風景帶，與桃花島隔河相望，提升生活品質；

4、4.5米開間的大餐廳，讓您的生活更顯尊貴；

5、全部臥室均是大飄窗設計，讓您的生活空間視野開闊

6、主臥有獨立的衣帽間，讓你的主臥空間更大化的利用；

7、可用衛生間位置設計合理，方便主人生活。

8、奢華三房設計，戶型方正實用，更顯主人尊貴；

C戶型：三房兩廳兩衛加入戶花園面積約138平米

戶型賣點：

1、超大的入戶花園設計；

2、餐廚一體，明廚明衛，居家方便；

3、大觀景陽臺正對沮河風景帶，于桃花島隔河相望，提升生活品質；

4、整個戶型動靜分區；

5、主臥的景觀正對沮河風景帶，視野開闊，生活品質提升。

6、約13平米的超大入戶花園，可讓鳥兒在家唱歌

D戶型：三房兩廳一衛 +入戶花園面積約115平米

戶型賣點：

1、超大的入戶花園設計；

2、客廳的觀景陽臺，讓你的視野感更好，客廳的延伸空間感強；

3、餐廚一體，明廚明衛，居家方便；

4、動靜合理分區；

5、整個戶型設計緊湊，基本無浪費面積。

E戶型：兩房兩廳一衛+入戶花園面積約91平米

戶型賣點：

1、經濟適用的緊湊戶型，無浪費面積，空間利用最大化；

2、動靜分區，設計合理；

3、餐廳、客廳相連，方正，空間大；

4、客廳帶大觀景陽臺，朝南，日照充裕，居家舒適；

5、餐廚一體，明廚明衛。

第五篇：銷售說辭

銷售百問

常州一建工程有限公司，是國家一級建筑施工企業。

11.項目顧問公司是哪家？實力如何？

營銷策劃是深圳市慧通行房地產顧問有限公司，公司多年全程服務于城市綜合體、Shopping

Mall、百貨商場、商業街、專業市場等各種業態，商業面積達數千萬平米??是具有專業實力

和誠信意識，并擁有核心價值體系和獨特營銷思想觀的專業策劃、營銷、經營管理顧問全程服

務公司。項目經濟技術指標

12.總占地面積多少？總建筑面積多少？

占地面積：16萬平方米；總建筑面積：38萬平方米，住宅32萬平方米，商鋪約1.3萬平方米。

13.用地性質？土地使用年限及批地時間？

項目用地性質：住宅。年限：住宅70年；商業40年

14.項目容積率？

1.9

415.商鋪的使用率？

98%(開間5米，進深12米，有個別特殊。一樓統一層高6.1米。）

16.開工時間？封頂時間？

開工時間2008年7月26日，封頂時間2009年11月

17.停車泊位有多少？

我們項目商鋪離馬路的距離在12米左右，有充足寬敞的沿街位置，設置便利的停車泊位，滿足

消費客戶用餐的停車需求。

第三部分建筑規劃設計內容

18.交房標準是什么？

外墻：石材、面磚或涂料；

內墻：衛生間為水泥砂漿墻面，其他為7:3白水泥批嵌。

頂棚：7:3白水泥批嵌

地面：水泥地坪

門窗：進戶門：成品裝飾門；內門不安裝；窗：鋁合金窗。

衛生間：預留上、下水接口。

19.樓宇的建筑結構是怎樣的？

框架

20.整體建筑風格是怎樣？

歐式

21.相連鋪位是否可打通，哪些建筑結構允許改動？哪些不行？

相連鋪位可以打通，非承重墻（除外墻）可以拆除。影響結構安全等問題的不可以改動。

22.商鋪樓層高度？

一樓層高6.1米，二樓層高2.9米

萬都陶瓷城，23.承重重量？

3.5KN/M

224.外墻裝修標準？

石材、面磚和涂料

25.排污排煙如何處理？

排污：城市污水管網；排煙：專用排煙孔。

第四部分項目定位

26.項目的市場定位是什么？

10萬人的超級生活城 首席餐飲娛樂街

27.項目的特色在哪里？

一、超大社區中央食街

500萬平方米超大飛龍生活圈內中央美食風情街，區域內將聚集10萬高消費人群。

二、成行成市

600米長美食風情街，包羅各類餐飲美食餐廳，形成經營規模優勢，吸引更大范圍的消費者。

三、獨立式商鋪

完全獨立的商業街，滿足餐飲商家的全方面要求，成為飛龍生活圈大型居住組團的核心商業街。

四、兩層變三層

鋪位方正實用，首層6.1米高，兩層變三層，為餐飲商家贏得更高的使用價值。

五、沿街便利停車位

充足寬敞的沿街位置，設置便利的停車位，滿足消費客戶用餐的停車需求。

六、稀缺美食街

在飛龍生活圈南側千米中央商業街中，飛龍美食風情街作為首席美食商業街，具有唯一的獨占

性。

七、便捷的道路網絡

飛龍美食風情街通過長江路與飛龍路，10分鐘可以便捷通往市區各個商圈及行政區域，能很好

覆蓋目標消費群體。

八、金橋地產實力打造

開發商金橋房地產開發股份有限公司在常州、無錫等城市成功開發了多個大型綜合項目，深諳

商業項目的開發與運營管理，例如常州太陽城購物中心、無錫金太湖國際城等大型商業地產項

目，取得了良好的商業效應。

28.項目客戶定位？

1、消費者：飛龍生活圈10萬人居住人口為依托，輻射整個新北區甚至是整個常州市。

2、商戶：各大美食商家，提供一個賺錢的平臺。

第六部分經營管理問題

29.項目可否做其他經營？

按規劃，我們項目是做飛龍美食風情街，所有的物業條件都是為餐飲業所打造。首層6.1米高，兩層變三層，為餐飲商家贏得更高的使用價值。商鋪與住宅的間距16米左右，商鋪離馬路的距

離在12米左右，既不影響小區居民，顧客又能停車方便。目前也有很多有意向的餐飲商家來售

樓處咨詢，并且去考察我們項目。但是我們考慮到整個飛龍生活圈尚未成熟時，前期也可以做

些配套商業。一旦飛龍生活圈成熟，隨著餐飲商家不斷的進駐，到時候我們的飛龍美食風情街的人氣肯定很旺，這么大的一個生活圈，就我們一條美食風情街，前景一片輝煌。我們可以參

照星湖路美食街這個案例。

30.項目前景怎么樣？

把一條街做旺的話，最好的選擇就是做餐飲街，民以食為天，以10萬人的生活圈為支撐，何愁

做不旺。其次，整個飛龍生活圈，云集各大樓盤，都來搶占市場，市場這塊蛋糕就這么大，如

何做到在競爭中處于優勢，那就要市場差異化，萬和城50萬平米的商業項目，包括購物中心，商務酒店，娛樂等，銀河灣也配套大型超市，購物廣場等，這樣看來，10萬人的市場做普通商

業幾乎處于飽和狀態。所以我們做餐飲，跟他們業態區分，飛龍美食風情街做為飛龍生活圈首

席餐飲街，業態鮮明，消費潛力巨大，市場龐大。在這里投資或經營商鋪，想不賺錢都難，我們現在就是要做市場的領導者，做商鋪的原始股，這種機會真是千載難逢。第三，等飛龍美食

風情街聚集了人氣，這么好的市場，這么大一個餐飲商圈氛圍，租金肯定翻幾翻。

31.裝修時間是什么時候？裝修有何限制條件？

交付后即具備裝修條件，所有裝修方案應經物業管理公司和相關部門審核通過。

32.物業管理費用為多少？是由誰承擔？

按國家規定商業物業的管理費為 0.8元/平方米/月,由物業實際使用者承擔。

33.商鋪水、電等的收費標準是多少？如何收取？

商戶用水、用電同時計表進戶。按商業類用水用電標準計費。由相關職能部門直接收取或由經

營管理公司代收代繳。

34.水電煤氣是否開通？越輕松躍成功

水電已開通，煤氣預留管道。

35.商業經營范圍有何限制？可否更改？

無限制，經營業態有物業使用者決定，但是飛龍美食風情街設計規劃業態為餐飲業。統一做餐

飲成行成市快，很容易形成規模。

七部分價格與合同問題

36.商鋪起價？最高價？均價？

37.付款方式有幾種？折扣分別為多少？

按揭和一次性付款兩種。

38.貸款銀行名稱？貸款額度？貸款年限？貸款利率？

貸款銀行未定，貸款額度50%，最高十年，6.534?

39.匯款或支票支付時，發展商的開戶行是什么？帳號多少？

金橋房地產開發股份有限公司

開戶銀行：中國銀行鐘樓營業部

銀行賬號：***02809400

1開戶銀行：工商銀行營業部

銀行賬號：***026

2開戶銀行：建行新北區支行

銀行賬號：510-***34468

開戶銀行：交通銀行城中支行

問一下我媽，我銀行卡的開戶銀行是哪個支行，然后QQ告訴我銀行賬號：***04636

440.按揭需要哪些證件？費用有哪些？

按揭所需證件：1.銀行卡，2.借款申請人及其配偶身份證3.借款申請人及其配偶的戶口本4..借款申請人及其配偶的收入證明（還款比控制在家庭月收入的50﹪以下，私營業主需提供營業

執照及近3月的納稅憑證，有限公司股東還需公司章程）5.借款申請人及其配偶的結婚證明(單

身的需提供有政府相關部門單身證明，離異的提供離婚證或離異協議。未婚的（已到法定登記

年齡）提供由民政部門提供的未婚證明)6.購房合同正本以及首付憑證復印件包括銀行交款證明

或開發商出售的收據）。按揭費用：根據辦理按揭的銀行收費標準收費。

41.購鋪應交納的稅費？額度為多少？

契稅3%；

維修基金35元/㎡；

印花稅0.05%；

產權交易費：5元/㎡；

產權登記費：550元/戶，多加一個名字多加10元；

土地登記費：105元/戶

他項權證費（商業貸款）：550元/戶。

42.委托他人簽定合同需要哪些證件？

提供購房者個人合法有效的身份證明、經公證處公證的委托書、代簽合同者身份證原件、購房

者委托書、首期款收據、（按揭方式購買者需提供收入證明）。

43.我可不可以分期付款，簽合同時先交一半，到交樓時再付另一半？

不可以，簽合同的前提是必須付清首期款或總房款。

第八部分銷售篇

44.商業與住宅貸款利率有何區別？

商業貸款的利率是在基準利率的基礎上上浮10％，比住宅的利率稍高

45.個人購鋪要提供什么證件？

身份證、戶口本、結婚證原件

46.單位購買要提供什么證件？

企業營業執照

47.個人購買與單位購買貸款利率是否一樣？

不一樣，個人商業貸款利率比單位購買低（個人商業貸款是在國家基準利率上上浮10%，單位

是上浮15%；提供的資料也不一樣，單位貸款需要通過銀行的受信評估）

48.個人購買多間商鋪貸款有何限制？

沒有限制，要求能開出收入證明，并無信貸不良記錄。

49.貸款對年齡有何限制？

下限：18周歲以上；

上限：男65周歲，女60周歲。

50.未滿16周歲如何辦理合同手續？

若購房人未滿16周歲的未成年人，簽合同時無論是否與大人聯名，都必須要提供法定監護人公

證書；辦理法定監護人公證書需提供的資料原件：父母雙方及孩子的身份證、戶口本、父母結

婚證、孩子的出生證；辦理方法請咨詢市公證處。