第一篇：國有土地使用權出讓合同法律性質認定

項目建設與城鄉土地開發法律糾紛司法實踐與解析（第1期）

—土地使用權出讓轉讓篇

本期題目：國有土地使用權出讓合同法律性質認定

對國有土地使用權出讓合同是行政合同還是民事合同法律性質的不同認定，將會直接影響到對合同雙方權利義務的解釋和判斷、解決合同糾紛時的實體和程序法律適用等。

【實務爭論】

第一種觀點認為：國有土地使用權出讓合同為行政合同而不屬于民事合同。其主要理由在于：在適用法律規則方面，政府土地管理部門作為合同的一方主體依法負有相應的管理職責和享有單方處罰權及單方變更權等，這些規定就是法律賦予行政機關的行政特權，是完全超越司法的特殊規則。

第二種觀點認為：國有土地使用權出讓合同為民事合同。第三種觀點認為：從實然狀態來分析，國有土地使用權出讓合同是具有行政合同和民事合同雙重性質的“混合合同”。

【司法實踐與解析】

最高院認為國有土地使用權出讓合同屬于民事合同，并且應當采用民事救濟規則解決土地出讓合同糾紛。主要理由如下：

第一，從權利本身的脆弱性來看，由于國家壟斷一級市場，受讓人處于弱勢地位。如果再賦予出讓人大量行政特權，受讓人的權利處于一種不穩定、隨時可能受到侵犯的狀態。

第二，從土地使用權的性質來看，土地使用權是一種用益物權，具有對世效力。如果國家以土地管理者的身份出讓土地使用權，那么土地使用權將成為受出讓人單方意志任意擺布的權利，從而喪失對世效力，背離了物權法的基本原則。

第三，從國家在土地出讓合同中的身份來看，國家是一個特殊的民事主體，在土地出讓合同中與受讓人的法律地位是完全平等的，但國家根據公用利益的需要依法行使的提前收回土地，或者對出讓期限屆滿、閑置的土地依法無償收回等行政措施，只是國家在土地使用權出讓合同關系之外依法行使對土地利用的監督管理職權，知識國家具有雙重身份的體現。

第四，從目前法律依據來看，在《物權法》起草過程中，大多數人認為土地使用權為他物權，以創設他物權而訂立的出讓合同為民事合同。而將土地出讓合同歸于行政合同沒有法律依據。

第五，從爭議解決規則來看，按照最高人民法院2011年修改后的《民事案件案由規定》，建設用地使用權合同糾紛包括建設用地使用權出讓合同糾紛和建設用地使用權轉讓合同糾紛。從司法實踐上來看，普遍采用民事救濟規則解決土地出讓合同糾紛。

另外，與土地使用權競得人簽署國有土地使用權競得成交確認書的行為，其性質也屬于民事行為。

【法條索引】

《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條

本解釋所稱的土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國有土地使用權在一定年限內讓與受讓方，受讓方支付土地使用權出讓金的協議。

第二篇：《國有土地使用權出讓合同》性質辨析

《國有土地使用權出讓合同》性質辨析

摘要：行政合同是與民事合同相對而言，它是當事人設立、變更、終止行政權利義務關系的協議?！秶型恋厥褂脵喑鲎尯贤穼儆谛姓贤?，它是土地行政主管部門與相對人協商，對雙方在土地行政管理中的權利、義務的約定。將《國有土地使用權出讓合同》規定為行政合同，利于維護相對人的合法權利，也利于土地行政主管部門行使土地行政管理權。

對于《國有土地使用權出讓合同》的性質，我國法律界認識不一。就理論界而言，民法學者認為其屬于民事合同，行政法學者認為其屬于行政合同。在審判實踐中，以前法院將《國有土地使用權出讓合同》大多作為民事案件來受理，依據是最高人民法院《民事案件案由規定（試行）》，該規定將土地使用權出讓合同糾紛規定為第五個民事案由，屬于房地產開發經營合同糾紛①。但是，最高人民法院在2004年1月關于規范行政案件案由的通知中，把行政合同列為行政行為之一。依據該通知，《國有土地使用權出讓合同》糾紛的案由應當定為土地行政合同糾紛，應該屬于行政訴訟范圍了②。這使實踐和理論的理解上就更加混亂了。筆者認為，《國有土地使用權出讓合同》屬于典型的行政合同。本文擬就《國有土地使用權出讓合同》的性質，談以下三個問題：

1、行政合同的起源及與民事合同的區別；

2、《國有土地使用權出讓合同》屬于典型的行政合同的理由；

3、將《國有土地使用權出讓合同》規定為行政合同的意義。不對之處，敬請批評指正。

一 行政合同的起源及與民事合同的區別

要講行政合同的起源，就要先講合同的起源。合同，又稱為契約，英文稱為“Contract”,法文稱為“Contrat”或者“Pacte”,德文稱為“Vertrag”或者“Kontrakt”。這些用語都是來源于羅馬法的合同概念。羅馬法中合同稱為“Contractus”。根據羅馬法，契約是指“得到法律承認的債的協議”③。從本質上說，契約是雙方當事人的合意。雙方當事人以發生、變更、擔?；蛳麥缒撤N法律關系為目的的協議，就叫契約。在羅馬法上，不僅私法上有契約的概念，公法和國際法上也有這個概念。優帝《學說匯纂》就把協議（Conventio）分為國際協議、公法協議和私法協議三種。在私法上，則不僅債法中有契約的概念，而且物權、親屬和繼承法上也有這個概念。例如物權的設定和轉移、婚姻關系的成立、分析遺產的協議等，凡能發生私法效力的一切當事人的協議，就是契約④。從以上分析我們可以看出，合同的概念有廣義、狹義等不同層次的區分，合同在不同的語境中有不同的具體含義。我們現在所說的合同，實際也有這種區分。《民法通則》中的合同，是指當事人之間設立、變更、終止民事法律關系的協議?！逗贤ā分械暮贤?，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議，但是不包括婚姻、收養、監護等有關身份關系的協議。從以上比較，我們可以看出，以上兩個合同的概念，外延是不同的，《合同法》中的合同概念要比《民法通則》中合同的概念外延小。但是它們都限定為設立、變更、終止當事人之間的民事法律關系，屬于民法上的合同，即民事合同。行政合同是與民事合同相對而言的。雖然，在羅馬法時期就有國際協議、公法協議和私法協議之分，但是，行政合同成為行政機關自覺運用的一種行政手段卻是在資本主義完成工業革命以后。資本主義工業革命的完成，使經濟的社會化程度大大提高，許多社會經濟發展所提出來的問題，例如失業、經濟危機、環境污染、生態平衡等，個人是沒有能力解決的，于是政府職能擴展，政府從很少干預經濟發展到越來越多的干預經濟。行政合同相對于行政命令，有它自己的優勢：行政機關只有得到相對人的同意，合同所設立的權利義務才對相對人具有法律約束力，它比行政命令相對緩和得多，這樣，既淡化了強制命令的色彩，使相對人樂于接受，又使行政機關利用合同的方式推行了國家的法律法規及政策。到二十世紀四十年代，現代社會進入所謂福利主義國家時代，政府開始啟用行政合同作為進行行政管理的一種手段。法國是行政法母國，行政合同制度比較完備，英國、德國、美國、日本的行政合同制度也都得到發展。我國行政合同的發展是在改革開放以后，現在，行政法學者一般把行政合同分為國有土地出讓合同、全民所有制工業承包合同、全民所有制小型工業企業租賃經營合同、農村土地承包合同和糧食定購合同、國家訂貨合同、公共工程承包合同等⑤。

行政合同，是指行政主體為了實現行政管理目標，與相對人之間經過協商一致所達成的協議。對于行政合同與民事合同的區別，許多學者都進行過論述，主要存在主體說、目的說、契約標的（內容）說、手段（執行公務）說、法律基礎說等⑥。一般認為，行政合同的當事人必須有一方是行政主體，享有行政權力；當事人雙方地位是不平等的，雙方是管理和被管理的關系；行政機關訂立合同的目的是實施行政管理：行政機關在合同中享有行政優益權，如對合同履行的監督權、指揮權、單方面變更權和解除權等；行政合同的有關糾紛受行政法調整等。筆者認為，以上固然是行政合同和民事合同的區別，但是，這些不是兩者的本質區別。行政合同和民事合同，都屬于合同，都是雙方當事人的合意，其本質區別在于雙方當事人在合同中形成的法律關系不同：行政合同中，雙方當事人之間形成的是行政法律關系;民事合同中，雙方當事人之間形成的是民事法律關系。通過簽訂行政合同，雙方當事人設立、變更、終止的是行政上的不平等的管理和被管理關系；通過簽訂民事合同，雙方當事人設立、變更、終止的是民法上的平等的權利義務關系。例如：甲和乙簽訂一份借款合同，甲借給乙人民幣五萬元，借期一年，用于開辦公司，乙給付甲利息1000元。這是一個民事合同，雙方設定的是民事上的權利義務關系。丙和丁是一對育齡夫婦，他們和計劃生育管理部門簽訂合同，約

定丙、丁遵守國家的計劃生育政策，國家給予丙、丁一定的優惠，雙方設定的是行政上的權利義務，這個合同屬于行政合同。上面所講的一般認為行政合同和民事合同不同的特征，都是行政法律關系和民事法律關系的具體區別特征。

二 《國有土地使用權出讓合同》屬于典型的行政合同

依照我國《城市房地產管理法》第七條的規定，土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。從法律本質上講，土地使用權出讓是一種行政許可行為，是國家特許某些當事人享有特定地塊的土地使用權的行政行為。根據我國《土地管理法》及相關規定，建設單位持建設項目的有關批準文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請（通過招標、拍賣等方式提供國有土地使用權的不需要申請），由市、縣人民政府土地行政主管部門會同城市規劃和建設管理部門、房產管理部門共同擬定出讓方案，按照國務院規定的批準權限報經批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂《國有土地使用權出讓合同》。為了規范《國有土地使用權出讓合同》，國土資源部和國家工商行政管理局聯合制定了《國有土地使用權出讓合同》示范文本（GF—2000—2601），供各地土地行政主管部門參照執行。本文所說的《國有土地使用權出讓合同》內容以此示范文本為據。

《國有土地使用權出讓合同》屬于典型的行政合同。在合同中，雙方當事人形成的是行政法律關系。行政法律關系和民事法律關系一樣，是法律關系的一種具體形式，行政法律關系和民事法律關系的區別在于，行政法律關系是指受法律規范調控的因行使行政權而形成的權利義務關系。從簽訂《國有土地使用權出讓合同》的土地行政主管部門來看，在合同的簽訂和履行過程中，行使的都是行政權力。我國《土地管理法》第八條明確規定，國務院土地行政主管部門統一負責全國土地的管理和監督工作?？h級以上地方人民政府土地行政主管部門的設置及其職責，由省、自治區、直轄市人民政府根據國務院有關規定確定⑦。由此可見，國務院土地行政主管部門和縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的職責就是負責全國土地的管理和監督工作，這是行政職責，不是民事權利。進行土地出讓，是行使土地管理權的一種具體形式，簽訂《國有土地使用權出讓合同》也是市、縣土地行政主管部門的一項行政職責。從簽訂《國有土地使用權出讓合同》的相對人來說，在簽訂和履行合同中，都是行政相對人。在簽訂合同的過程中，他是行政許可的申請人；在合同的履行過程中，他是國家土地行政管理的相對人。雙方通過合同形成的是行政法律關系。

從《國有土地使用權出讓合同》的內容來看，它也屬于行政合同。《國有土地使用權出讓合同》的內容，基本上都是行政上的權利和義務?！秶型恋厥褂脵喑鲎尯贤返诙l中約定，國家對其擁有憲法和法律授予的司法管轄權、行政管理權以及其他按中華人民共和國法律規定由國家行使的權力和因社會公眾利益所必需的權益。第十五條規定，受讓人在按本合同約定支付全部土地使用權出讓金之日起30日內，應持本合同和土地使用權出讓金支付憑證，按規定向出讓人申請辦理土地登記，領取《國有土地使用權證》，取得出讓土地使用權。出讓人應在受理土地登記申請之日起30日內，依法為受讓人辦理出讓土地使用權登記，頒發《國有土地使用證》⑧。此外，還有許多條款，都是對行政權利義務的約定，民事合同是無法容納這些內容的。

《國有土地使用權出讓合同》也符合行政法學者所講的行政合同的一般特征。市、縣土地行政主管部門屬于國家行政機關，土地受讓人是土地管理的相對人，在土地管理中處于被管理者的地位。土地行政主管部門在合同中享有行政優益權，對合同的履行有權進行監督，對相對人的違反合同的行為有權進行行政處罰，對相對人沒有按照合同的約定開發利用土地的，或者改變土地用途的，土地行政主管部門有權進行糾正、處罰甚至無償收回土地使用權。土地行政主管部門和相對人簽訂合同的目的是實施行政管理，明確雙方在行政管理中的權利義務。從本質上講，不簽訂合同完全不影響雙方的權利義務關系，只是雙方的權利義務關系不如簽訂合同后更加明確。

三 將《國有土地使用權出讓合同》規定為行政合同的意義

筆者以為，將《國有土地使用權出讓合同》規定為行政合同，至少具有以下四個方面的意義：

（一）符合行政管理發展的趨勢。從行政管理的發展來看，行政合同的興起是經濟社會化程度提高的結果。由于經濟的社會化程度大幅提高，經濟發展中提出的一些問題，個人沒有能力、也不愿去解決，政府適應社會的需要，自己投資或者采取措施鼓勵他人投資解決這些問題，此時，行政合同成為一種行政管理手段?！捌鸪踹€沒有職業公務，政府合同在經濟中只占很小部分，政府福利還不存在……現在的情形就不一樣了” ⑨。我國經濟體制改革的推進促進了行政命令向行政合同方式的轉變，農村土地承包合同和全民所有制工業企業承包合同是較早出現的行政合同。對國有土地等資源合理利用和保護是政府的一項職責，在土地出讓過程中，采用行政合同的方式，通過和相對人簽訂合同，明確雙方的權利義務，達到行政管理的目的，比單純的采用行政命令的方式，更易于使當事人接受，易于融洽雙方的關系，更易于使土地行政管理工作得到當事人的支持。

（二）符合《國有土地使用權出讓合同》的本身特征。我們已經做過分析，《國有土地使用權出讓合同》實質上就是行政合同?，F在，我們不妨從另一方面來考慮，如果用民事合同的有關規定來套用《國有土地使用權出讓合同》，是否合適？僅就糾紛訴訟中的法律適用來說，就不適合。例如，我國《合同法》第五十二條第五項規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。關于國有土地出讓必須經過招標或拍賣或掛牌的規定，只是國土資源部的規章，沒有法律法規的強制性規定，在土地管理中，違反了就是違法行為，要受到行政處罰。但是,如果套用民事合同的規定來規

范《國有土地使用權出讓合同》，到了審判中，違反該規定的合同就成了有效合同了，這與行政管理的結果截然相反。就我國土地管理的現實而言，規章和地方性法規、政策等占有很大比例，而且，由于土地是一種重要的資源，國家已經把它作為一種宏觀調控的手段，今后在一些緊急情況下，難免通過部門規章或其他法律規范甚至政策來調整，到了審判中，這些規定都失效了嗎？所以，用民事合同的法律來規范《國有土地使用權出讓合同》是不行的。應當依照《國有土地使用權出讓合同》的本質，用行政法律來規范《國有土地使用權出讓合同》。

（三）利于行政管理相對人尋求法律救濟。

最高人民法院在2004年1月關于規范行政案件案由的通知中，把行政合同列為行政行為之一。依據該通知，《國有土地使用權出讓合同》糾紛的案由應當定為土地行政合同糾紛。假如因為《國有土地使用權出讓合同》產生糾紛，相對人可以依法對相應的土地行政主管部門提起行政訴訟，不存在法律障礙。而且，依照我國行政訴訟的有關規定，作為被告的行政機關承擔舉證責任，行政相對人只對行政結果承擔舉證責任，從舉證角度來說，有利于維護相對人的權利。在訴訟中的法律適用方面，人民法院以法律、法規為審判依據，參照規章，對于合法有效的規章及其他規范性文件可以在裁判文書中引用⑩，這就保持了審判和行政機關執法上法律適用上的一致，不會出現法律適用不一的情況。對于在簽訂合同中的有關糾紛，行政相對人還可以依照《行政許可法》的有關規定提起行政訴訟和行政賠償。

（四）便于行政管理機關行使管理職權。

在行政合同中，行政機關享有行政優益權，有權對相對人履行合同的行為進行監督、指揮，有權依照規定單方面變更或解除合同，對相對人的違約行為有權進行制裁，這樣能發揮行政管理較民法訴訟更快捷、高效、經濟等優勢。這些權力，作為民事合同的當事人是無法享有的。把《國有土地使用權出讓合同》界定為行政合同，土地行政主管部門可以直接依據合同行使這些行政權力，不必再撇開合同而引用法律來行使這些權力，使簽訂的《國有土地使用權出讓合同》形同虛設。

參考文獻：

①最高人民法院《民事案件案由規定（試行）》（法發[2000]26號，2000年10月30日發布）

②最高人民法院《關于規范行政案件案由的通知》(法發[2004]2號，2004年1月14日發布)

③[意]彼得羅·彭梵得《羅馬法教科書》，黃風譯，中國政法大學出版社1992年版第307頁。

④周木冄 《羅馬法原論》，商務印書館1994年版，第705－706頁。

⑤應松年《行政法學新論》，中國方正出版社2004年1月第3版，第247－254頁

⑥姜明安《行政法與行政訴訟法》，法律出版社2003年1月第1版，第213－214頁

⑦《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28日修改）第八條。

⑧《國有土地使用權出讓合同(示范文本)》（中華人民共和國國土資源部、中華人民共和國國家工商行政管理局監制。GF-2000-2601）

⑨ [美]伯納德·施瓦茨：《行政法》，群眾出版社1986年版，第201頁。

⑩參見《中華人民共和國行政訴訟法》（1989年4月4日公布）第52條、《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》（法釋[2002]21號，2002年7月24日公布）第62條之規定。

論國有土地使用權出讓合同的性質和司法救濟？

■文 / 李 奎

一、合同性質

國有土地使用權出讓合同是指國家以土地所有者身份將土地使用權在一定期限內出讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。那么，《國有土地使用權出讓合同》應為什么性質的合同，是民事合同還是行政合同，在學術界，大多數學者認為這是一個行政合同，甚至有的法學教材還把《國有土地使用權出讓合同》作為典型的行政合同予以教學。他們認為《國有土地使用權出讓合同》是國家土地行政管理機關行使土地行政管理職權，完成土地行政管理目標而與土地使用者簽訂的合同，因而應為行政合同。但也有少數學者認為這是一個民事合同。他們的觀點是：土地是一種商品，國家行政管理機關代表國家，作為土地所有者，將土地轉讓或出讓給土地使用者，這與一般的商品買賣在性質上是一樣的，因而應為民事合同。筆者認為把《國有土地使用權出讓合同》劃規為民事合同更為合理，更符合市場經濟規律。理由如下：

國有土地使用權作為一種商品，它的所有者為國家，任何單位或個人需要使用土地，都應當向國家土地行政管理部門申請用地，國家土地管理部門依照土地管理法及其它法律法規等規定，審查是否符合國家城市規劃，審查申請人是否達到用地條件，這是國家行使行政管理職權行為。所有申請人只要具備法定條件，在通過招標拍賣中中標的單位，則由縣級以上國土管理部門代表國家作為土地所有者身份，與受讓方簽訂《國有土地使用權出讓合同》，雖然名義上買受人取得的是國有土地使用權，但受讓人實際上取得了該宗地的占有、使用、收益和處分權四項權能。已經擴展到了土地所有權的全部權能。實際上這是國家行使商品交易的行為，這種交易是一種特殊商品的交易，是一種民事行為。在民法中，國家也可以作為特殊的民事主體，在與土地使用者簽訂合同時雙方的地位是平等的、自愿的。合同中的權

利和義務由合同雙方當事人。

自由約定土地使用者用地的地塊位置、面積大小，法定許可范圍內的用地年限、用地形式、土地用途等全由土地使用者自己確定或與國家土地行政管理機關協商確定，這完全是民事行為的特征。因而應為民事合同。

在西方發達國家如英國，土地所有權分國有和私人所有兩種，其土地有土地買賣、土地長期租賃和土地短期租賃三種，其中土地買賣不管國有還是私人所有的土地，都可以對土地所有權進行自由買賣，他們是把土地作為商品進行買賣和轉讓。雖然國家需行使一定的管理職權，但這只是一種宏觀調控，不對具體合同進行干預，除非國家公共利益需要。他們把土地出讓合同已作為完全的民事合同。在我國，國有土地使用權出讓，實質上也是一種買賣行為。國家雖然也要實行一定的管理職權，但那也只是一種宏觀監督和管理。對只要符合國家宏觀管理的土地使用者是自營、他營還是聯營，是否轉讓、出租以及其投資規模、投資何種項目等，土地行政管理部門不予干涉。

另外，根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第11條規定：“土地使用權出讓應當按照平等、自愿、有償的原則，由市、縣人民政府土地管理部門(以下簡稱出讓方)與土地使用權簽訂”。該條例還規定了一方違約，另一方可解除合同并請求違約賠償等。根據該規定，土地使用權出讓合同應為民事合同(特殊商品買賣合同)，如果是行政合同，出讓方與土地使用者間的地位是不平等的，這就與該暫行條例相悖，同時，也不符合法理的精神。因此，國有土地使用權出讓合同作為民事合同更為合理，國家作為出賣方(或出讓方)參與經濟活動，是特殊的民事主體。

二、司法救濟途徑

界定了國有土地使用權出讓合同的性質，現我們來探討一下其司法救濟途徑，司法救濟途徑是當事人通過協商、調解或行政方式后仍不能解決，而交由司法機關予以最終處決的一種程序。國有土地使用權出讓合同如為民事合同，其救濟途徑按照民事爭議解決，這是無可爭議的；如果為行政合同，其解決糾紛是按什么途徑解決呢？在我國，因行政法律體系、法律制度尚不完善，其糾紛的處理尚未明確。其糾紛的處理是按照民事程序處理還是按照行政程序處理，目前也還存在爭議。有的學者認為行政合同屬于行政法范疇，根據行政法原理，行政合同發生爭議應通過行政的救濟途徑解決：即人民法院行政審判庭應有最終處理權。也有的學者認為應由人民法院民事審判庭行使最終處決權。筆者認為，國有土地出讓合同糾紛由民事審判庭管轄，屬于民事糾紛，更為恰當。其理由如下：

首先，1991年12月25日，國家土地管理局、國家工商行政管理局為了貫徹《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和國辦發＜1990＞13號《國務院辦公廳轉發國家工商行政管理局關于全國逐步推行經濟合同示范文本制度請求的通知》精神，加強國有土地使用權出讓合同管理，促進合同文本規范化，國家土地管理局和國家工商行政管理局共同制定了國有土地使用權合同（CF－92－1001、GF92－1002、GF－92－1003）示范文本，其中GF－92－1001適用于宗地出讓：GF－92－1002適用于成片開發土地出讓；GF-92-1003適用于劃撥土地使用權補辦出讓合同。這三分示范文本中均約定：因執行本合同發生爭議由爭議雙方協商解決，協商不成的，可提請仲裁機構仲裁或向有管轄權的人民法院起訴。根據我國《仲裁法》規定，仲裁僅受理“平等主體的公民、法人和其他組織之間發生的合同糾紛和其他財產權益糾紛”。行政爭議不能申請仲裁。從國家規范合同可知，專家們的意見是土地使用權出讓糾紛屬民事糾紛，不屬于行政訴訟受案范圍。

其次、2001年10月根據《最高人民法院關于印發民事案件案由規定(試行)的通知》中規定：土地使用權出讓合同糾紛屬于民事案件案由，因此國有土地使用權出讓合同糾紛屬于民事糾紛。

第三、如果第三人認為雙方因簽訂《土地使用權出讓合同》侵犯其合法權益，那么，合同是雙方當事人的合意行為，而非單方行為。如果因合同的簽訂和履行侵害了他人合法權益，應當是合同雙方當事人的共同行為，任何一方的行為是不能產生“合同侵權”的。因此，在訴訟主體上，出讓合同雙方應為共同被告，而行政訴訟中不可能將非行政為主體作為共同被告予以起訴，而只能將受讓方作為“第三人”參加訴訟，但“第三人”的訴訟權利義務顯然與“被告”的權利義務是不一樣的。這樣勢必對第三人不公平，不符合我國法學理論。顯然，只有將其作為民事糾紛，才能讓合同雙方實現地位平等，才符合我國法學理論，有利于國家的管理和問題的解決。

第四，許多英美法系國家，因為他們把土地作為一種特殊商品進行交易，其土地出讓、轉讓合同已經劃規為民事合同，他們也把土地出讓合同糾紛作為民事糾紛來處理，這早在19世紀初就已經形成完美的司法制度。

因此，筆者認為《國有土地使用權出讓合同》應歸屬于民事合同，國有土地使用權出讓合同糾紛應適用民事訴訟程序來解決更為適宜。發表以上粗淺意見，與廣大讀者共同探討。

第三篇：國有土地使用權出讓協議

第一條　本合同雙方當事人

出讓方：中華人民共和國_________?。ㄗ灾螀^、直轄市）_________市（縣）土地管理局（以下簡稱甲方）

法定地址：_________

郵政編碼：_________

法定代表人姓名：_________

受讓方：_________（以下簡稱乙方）

法定地址：_________

郵政編碼：_________

法定代表人姓名：_________

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行辦法》、《_________省國有土地使用權出讓轉讓實施辦法》和國家有關規定，雙方本著平等、自愿、有償的原則，訂立本合同。

第二條　甲方依據本合同出讓土地的使用權，土地所有權屬中華人民共和國，地下資源、埋藏物和市政公用設施均不在土地使用權出讓范圍。

第三條　乙方根據本合同受讓的土地使用權在使用年限內，依據有關規定可以轉讓、出租、抵押或用于其他經濟活動。

乙方在受讓土地使用權范圍內所進行的開發、利用、經營土地的活動，應遵守中華人民共和國法律、法規及_________省（自治區、直轄市）的有關規定，并不得損害社會公共利益，其合法權益受法律保護。

第四條　甲方出讓給乙方的地塊位于_________，面積為_________平方米。其位置與四至范圍如本合同附圖所示。附圖已經甲、乙雙方簽安確認。

第五條　本合同項下的土地使用權出讓年限為_________年，自頒發該地塊的《中華人民共和國國有土地使用證》之日起算。

第六條　本合同項下的出讓地塊，按照批準的總體規劃是建設_________項目。（注：根據具體情況定）。

在出讓期限內，如需改變本合同規定的土地用途，應當取得甲方和城市規劃行政主管部門批準，依照有關規定重新土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理土地使用權登記手續。

第七條　本合同附件《土地使用條件》是本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。乙方同意按《土地使用條件》使用土地。

第八條　乙方同意按合同規定向甲方支付土地使用權出讓金、土地使用費以及乙方向第三方轉讓時的土地增值費（稅）。

第九條　該地塊的土地使用權出讓金為每平方米_________元人民幣（美元或港元等），總額為_________元人民幣（美元或港元等）。

第十條　本合同經雙方簽字后_________日內，乙方須以現金支票或現金向甲方繳付土地使用權出讓金總額的_________％共計_________元人民幣（美元或港元等）作為履行合同的定金。

乙方應在簽訂本合同后60日內，支付完全部土地使用權出讓金，逾期_________日仍未全部支付的，甲方有權解除合同，并可請求乙方賠償。

第十一條　乙方在向甲方支付全部土地使用權出讓金后_________日內，依照規定辦理土地使用權登記手續，領取《中華人民共和國國有土地使用證》，取得土地使用權。

第十二條　乙方同意從_________年開始，按政府規定逐年繳納土地使用費，繳納時間為當年_________月_________日。土地使用費用每年每平方米為_________元人民幣（美元或港元等）。

第十三條　乙方同意以美元（港元等）向甲方支付土地使用權出讓金及其他費用。（注；根據具體情況定）

美元（港元等）與人民幣的比價，以合同簽定當天中國國家外匯管理局公布的買入價和賣出價的中間值計算。

第十四條　除合同另有規定外，乙方應在本合同規定的付款日或付款日之前，將合同要求支付的費用匯入甲方的銀行帳號內。銀行名稱：_________銀行_________分行，帳戶號_________。

甲方銀行帳戶如有變更，應在變更后_________日內，以書面形式通知乙方。由于甲方未及時通知此類變更而造成誤期付款所引起的任何延遲收費，乙方均不承擔違約責任。

第十五條　本合同規定的出讓年限屆滿，甲方有權無償收回出讓地塊的使用權，該地塊上建筑物及其他附著物所有權也由甲方無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理土使用權濟銷登記手續。

乙方如需繼續使用該地塊，須在期滿前_________天內向甲方提交續期申請書，并在確定了新的土地使用權出讓年限和出讓金及其他條件后，與甲方簽訂續期合同，并重新辦理土地使用權登記手續。

第十六條　任何一方對于因發生不可抗力且自身無過錯造成延誤或不能履行合同義務不不負責任。但必須采取一切必要的補救措施以減少造成的損失。

遇有不可抗力的一方，應在_________小時內將事件的情況以信件或電報（電傳或傳真）的書面形式通知另一方，并且事件發生后_________日內，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行以及需要延期履行理由的報告。

第十七條　如果乙方不能按時支付任何應付款項，從滯納之日起，每日按應繳納費用的_________％滯納金。

第十八條　乙方未按合同規定或連續兩年不投資建設的，甲方有權無償收回土地使用權。

第十九條　如果由于甲方的過失致使乙方延期占用土地使用權，則本合同項下的土地使用權出讓期限應相應推延.同時甲方應承擔乙方由此而造成的一切經濟損失.第二十條　本合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均受中華人民共和國法律的保護和管轄。

第二十一條　因執行本合同發生爭議，由爭議雙方協商解決，協商不成的，可提請仲裁機構仲裁或向有管轄權的人民法院起訴。

第二十二條　本合同要求或允許的通知和通訊，不論以何種方式傳遞，均自實際收到起生效。雙方的地址應為：

甲方：_________乙方：_________

法人住所地：_________ 法人住所地：_________

郵政編碼：_________郵政編碼：_________

電話號碼：_________電話號碼：_________

電傳：_________電傳：_________

傳真：_________傳真：_________

電報掛號：_________　電報掛號：_________

任何一方可變更以上通知和通訊地址，在變更后_________日內應將新的地址能知另一方。

第二十三條　本合同經雙方法定代表人簽字后生效。

第二十四條　本合同采用_________兩種文字書寫，兩種文字具有同等法律效力。兩種文字如有不符，以中文為準。合同的中文正本一式_________份，雙方各執_________份。

第二十五條　本合同于_________年_________月_________日在中國_________省（自治區、直轄市）_________市（縣）簽訂。

第二十六條　本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為合同附件。

甲方（蓋章）：_________ 乙方（蓋章）：_________

法定代表人（簽字）：_________法定代表人（簽字）：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

簽訂地點：_________ 簽訂地點：_________

附件

土地使用條件

第一條　界樁定點

《國有土地使用權出讓合同》（以下簡稱本合同）正式簽訂后_________日內，_________市（縣）土地管理局，會同用地者依圖驗明紅線所標示座標的各拐點界樁。面積核定無誤后，雙方在用地紅線圖上簽字認定。界樁由用地者妥善保護，不得私自改動，界樁遭受破壞或移動時，應及時報告_________市（縣）土地管理局，請求重新埋設。

第二條　土地利用要求

2．1　用地者在用地紅線圖興建建筑物應符合下列要求：

（1）主體建筑物的性質規定為_________；

（2）附屬建筑物_________；

（3）建筑容積率（建筑面積密度）_________；

（4）建筑覆蓋率（建筑密度）_________；

（5）總建筑面積不超過_________平方米；

（6）建筑層數，最高／平均_________層；

（7）綠化比率_________；

（8）室外地面標高_________；

（9）所有建筑物的設計均應符合國家現行建筑設計標準、規程的規定。（注：根據具體情況定）

第三條　公益工程

3．1　用地者表示同意在用地紅線范圍內一并建造下列公益工程，并同意免費提供使用。

（1）_________蹲位公廁

（2）小區公用停車場

（3）自行車棚

（4）配電室（開關站）（注：根據具體情況定）

3．2　用地者表示同意政府的下列工程可在其紅線范圍內的規劃位置建造或通過，而無需作任何補償：_________。

第四條　設計、施工、竣工

4．1　紅線范圍內的建筑設計、建筑用途等必須符合土地利用要求，涉及交通、管線、消防、環保、人防、航道等問題，還須報經有關主管部門審批后建設，并由地方政府派出機構管理，由此所發生的一切費用均由用地者負擔。

4．2　用地者自簽訂本合同之日起_________日內應按批準的規劃設計圖紙和施工設計圖紙動土施工。并于_________年_________月_________日前所完成的建筑物面積不少于_________平方米。

4．3　規模大的、特殊的復雜工程，其動土施工時間按上述要求進行有困難的，用地者至遲應在離建設期限屆滿之日前_________日內，向市（縣）土地管理局提出足夠理由延建申請，且延續期不得超過_________日。

4．4　用地者應在_________年_________月_________日以前竣工（受不可抗力影響者除外），延期竣工_________日的，市（縣）土地管理部門有權收回土地使用權，注銷其《國有土地使用證》，其地上建筑物無償歸國家所有。

第五條　建筑維修活動

5．1　用地者用地紅線范圍內進行建設及維修活動時，對周圍環境及設施應承擔的責任包括：

（1）所屬建筑物品或廢棄物（即泥土、碎石、建筑垃圾等）不得侵占或破壞紅線圖以外的土地及設施。如需臨時占用市政道路，應報請市公安部門批準。如需臨時使用紅線以外土地，應與該用地者協商；若屬政府未批準土地，應報市（縣）土地管理部門批準，并按規定交納土地費用。

（2）未獲有關部門批準，不得在公共用地上傾倒、儲存任何材料或進行任何工程活動。

（3）用地者必須確保土地使用范圍內的污水、污物、惡臭物或響環境的排泄物均應有可靠的排除方法，不得損害周圍的環境。

（4）在土地使用期限內，用地者對該地段內的所有城市市政設施，均應妥善保護，避免損壞，否則，應承擔修復工程的一切費用。

5．2　用地者不得開辟、鏟除或挖掘毗鄰地段的土地。

5．3　在興建建筑或維修工程之前，用地者必須摸清地段或相鄰地段公有的明渠，水道（包括水龍喉管）、電纜、電線以及其他設施的位置，并向有關部門呈報處理上述設施的計劃；用地者在未獲批準之前，不得動工?；拘枰牡馈⒅匦落佋O或裝設的費用，均由用地者負責。

第六條　供水、供電

6．1　用地者所需的用水，應與市自來水公司簽訂供水合同。

6．2　用地者所需的用電，應與市供電局簽訂供電合同。

6．3　用地者接水、接電及開設路口，所需費用均自行負責。

第七條　監督檢查

7．1　在土地使用期間，市（縣）土地管理部門有權對用地者紅線范圍內的土地使用情況進行檢查監督，用地者不得拒絕和阻撓。

7．2　在地者不得以任何理由占用紅線范圍以外的土地（包括堆放物品、器材等），否則，按違法占地處理。

7．3　用地者在用地范圍內，應按規定的土地用途和工程設計圖紙的要求進行建設。

7．4　用地者對用地范圍內的建筑物，未經規劃部門批準，不得任意拆除或改建、重建。否則，有關部門有權責令其恢復原狀或拆除，拒不執行的，可強制執行，所需費用由用地者支付。

第四篇：國有土地使用權出讓合同

本合同雙方當事人：

出讓方：中華人民共和國________?。ㄗ灾螀^、直轄市）_____市（縣）土地管理局（以下簡稱甲方）

受讓方：_________________________________________________________________（以下簡稱乙方）

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和國家及地方有關法律、法規，雙方本著平等、自愿、有償的原則，訂立本合同。

第一條　甲方根據本合同出讓土地使用權，所有權屬中華人民共和國。國家和政府對其擁有法律授予的司法管轄權和行政管理權以及其他按中華人民共和國規定由國家行使的權力和因社會公眾利益所必需的權益。地下資源、埋藏物和市政公用設施均不屬土地使用權出讓范圍。

第二條　甲方以現狀（或幾通一平，注：根據具體情況定）出讓給乙方的宗地位于____________________，宗地編號________，面積為__________平方米。其位置與四至范圍及現狀（或幾通一平）的具體情況如本合同附圖所示。附圖已經甲、乙雙方簽字確認。

第三條（略）

第四條　本合同項下的土地使用權出讓年限為________年，自領取該宗地的《中華人民共和國國有土地使用證》之日起算。

第五條　本合同項下的宗地，按照批準的總體規劃是建設_____________項目。（注：根據具體項目、用途情況定）

在出讓期限內如需改變本合同規定的土地用途和《土地使用條件》，應當取得甲方同意，并依照有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理土地使用權登記手續。

第六條　本合同附件《土地使用條件》是本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。乙方同意按《土地使用條件》使用土地。

第七條　乙方同意按合同規定向甲方支付土地使用權出讓金、土地使用費、轉讓時的土地增值稅以及國家有關土地的費（稅）。

第八條　該宗地的土地使用權出讓金為每平方米____________元人民幣，總額為____________元人民幣。

第九條　本合同經雙方簽字后________日內，乙方須以現金支票或現金向甲方繳付土地使用權出讓金總額的______％共計________元人民幣，作為履行合同的定金，定金抵作出讓金。

乙方應在簽訂本合同后60日內，支付完全部土地使用權出讓金，逾期______日仍未全部支付的，甲方有權解除合同，并可請求乙方賠償因違約造成的損失。

第十條∫曳皆諳蚣追街ц鍛耆?客戀厥褂萌ǔ鋈媒鷙骭_____日內，依照規定申請辦理土地使用權登記手續，領取《中華人民共和國國有土地使用證》，取得土地使用權。

第十一條　本合同規定的出讓年限屆滿，甲方有權無償收回出讓宗地的使用權，該宗地上建筑物及其他附著物所有權也由甲方無償取得。土地使用者應依照規定辦理土地使用權注銷登記手續，交還土地使用證。

乙方如需繼續使用該宗地，須在期滿________日前向甲方提交續期申請書，并在獲準續期后確定新的土地使用權出讓年限和出讓金及其他條件，重新簽訂續期出讓合同，辦理土地使用權登記手續。

第十二條　本合同存續期間，甲方不得因調整城市規劃收回土地使用權。但在特殊情況下，根據社會公共利益需要，甲方可以依照法定程序提前收回出讓宗地的使用權，并根據土地使用者已使用的年限和開發利用土地的實際情況給予相應的補償。

第十三條　乙方根據本合同和《土地使用條件》投資開發利用土地，且投資必須達到總投資（不包括出讓金）的______％（或建成面積達到設計總面積的______％）后，有權將本合同項下的全部或部分地塊的余額使用權轉讓、出租。

本宗地的土地使用權可以抵押，但該抵押貸款必須用于該宗地的開發建設，抵押人和抵押權人的利益受到法律保護。

第十四條　在土地使用期限內，政府土地管理部門有權依法對出讓宗地使用權的開發利用、轉讓、出租、抵押、終止進行監督檢查。

第十五條　如果乙方不能按時支付任何應付款項（除出讓金外），從滯納之日起，每日按應繳納費用的______％繳納滯納金。

第十六條　乙方取得土地使用權后未按合同規定建設的，應繳納已付出讓金____％的違約金；連續兩年不投資建設的，甲方有權無償收回土地使用權。

第十七條　如果由于甲方的過失致使乙方延期占用土地使用權，甲方應賠償乙方已付出讓金______％的違約金。

第十八條　本合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均受中華人民共和國法律的保護和管轄。

第十九條　因執行本合同發生爭議，由爭議雙方協商解決，協商不成，雙方同意向__________仲裁委員會申請仲裁（當事人雙方不在合同中約定仲裁機構，事后又沒有達成書面仲裁協議的，可向人民法院起訴）。

第二十條　該出讓宗地方案經有權一級政府依法批準后，本合同由雙方法定代表人（委托代理人）簽字蓋章后生效。

第二十一條　本合同正本一式____份，甲、乙雙方各執______份。

________份合同正本具有同等法律效力。

本合同和附件《土地使用條件》共______頁，以中文書寫為準。

第二十二條　本合同于__________年____月____在中華人民共和國________?。ㄗ灾螀^、直轄市）______市（縣）簽訂。

第二十三條　本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為合同附件，與本合同具有同等法律效力

_______________市（縣）土地管理局（章）

法定代表人（委托代理人）：（簽字）____________

法人住所地：__________________________________

銀行名稱：____________________________________

帳號：________________________________________

郵政編碼：____________________________________

電話號碼：____________________________________

法定代表人（委托代理人）：（簽字）____________

法人住所地：__________________________________

銀行名稱：____________________________________

帳號：________________________________________

郵政編碼：____________________________________

電話號碼：____________________________________

附件

土地使用條件

（宗地項目）

一、界樁定點

1．1　《國有土地使用權出讓合同》（以下簡稱本合同）正式簽訂后________日內，甲、乙雙方應依宗地圖界址點所標示座標實地驗明各界址點界樁。界樁由用地者妥善保護，不得私自改動，界樁遭受破壞或移動時，乙方應立即向當地土地管理部門提出書面報告，申請復界測量恢復界樁。

第五篇：新版國有土地使用權出讓合同

合同編號:________

新版國有土地使用權出讓合同

溫馨提示：本合同示范文本只是提供給當事人在簽訂合同時的一種參考，當事人須根據具體實際情況正確選擇適用的條款并作相應的調整，切勿套用，訂立重大合同或者內容復雜的合同最好咨詢相關的法律專業人士，感謝您的閱讀下載！

國有土地使用權出讓(示范文本gf--__--2601)

合同編號：_________________________

使用說明

一、《參考合同-參考合同-國有土地使用權出讓合同》包括合同正文和附件《出讓宗地界址圖》.二、本合同的出讓人為有權出讓國有土地使用權的人民政府土地行政主管部門.三、合同第四條土地用途按《城鎮地籍調查規程》規定的土地二級分類填寫，屬于綜合用地的，應注明各類具體用途及其所占的面積比例

四、合同第五條中的土地條件按照雙方實際約定選擇和填寫.屬于原劃撥土地使用權補辦出讓手續的，選擇第三款；屬于待開發建設的用地，應根據出讓人承諾交地時的土地開發程度選擇第一款或第二款，出讓人承諾交付土地時完成拆遷和場地平整的，選擇第一款，未完成拆遷和場地平整的，選擇第二款，并注明地上待拆遷的建筑物和其他地上物面積等狀況.基礎設施條件按雙方約定填定“七通”、“三通”等，并具體說明基礎設施內容，如“通路、通電、通水”等.五、合同第九條出讓金支付方式的規定中，雙方約定土地使用權出讓金一次性付清的，選擇第一款，分期支付的，選擇第二款.六、合同第二十條中，屬于房屋開發的，選擇第一款；屬于土地成片開發的，選擇第二款.七、合同第四十條關于合同生效的規定中，宗地出讓方案業經有權人民政府批準的，按照第一款規定生效；宗地出讓方案未經有權人民政府批準的，按照第二款規定生效.參考合同-參考合同-國有土地使用權出讓合同

第一章

總則

第一條

本合同當事人雙方：

出讓人：中華人民共和國____________?。ㄗ灾螀^、直轄市）____________市（縣）__________________；

受讓人：________________________________________

根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國合同法》和其他法律、行政法規，地方性法規，雙方本著平等、自愿、有償、誠實信用的原則，訂立本合同.第二條

出讓人根據法律的授權出讓土地使用權，出讓土地的所有權屬中華人民共和國.國家對其擁有憲法和法律授予的司法管轄權、行政管理權以及其他按中華人民共和國法律規定由國家行使的權力和因社會公眾利益所必需的權益.地下資源、埋藏物和市政公用設施均不屬于土地使用權出讓范圍.第二章

出讓土地使用權的交付與出讓金的繳納

第三條

出讓人出讓給受讓人的宗地位于__________________，宗地編號___________，宗地總面積大寫_______________平方米（小寫______________平方米），其中出讓土地面積為大寫______________________平方米（小寫________________平方米）.宗地四至及界址點坐標見附件《出讓宗地界址圖》.第四條

本合同項下出讓宗地的用途為_________________________________

第五條

出讓人同意在____________年________月_______日前將出讓宗地交付給受讓人，出讓方同意在交付土地時該宗地應達到本條第________________款規定的土地條件：

（一）達到場地平整和周圍基礎設施______________通，即通____________________________________________.（二）周圍基礎設施達到__________________通，即通_________________________________________，但場地尚未拆遷和平整，建筑物和其他地址物狀況如下：_____________________________.（三）現狀土地條件.第六條

本合同項下的土地使用權出讓年期為______________，自出讓方向受讓方實際交付土地之日起算，原劃撥土地使用權補辦出讓手續的，出讓年期自合同簽訂之日起算.第七條

該宗地的土地使用權出讓金為每平方米人民幣大寫____________元（小寫________元）；總額為人民幣大寫__________元（小寫______元）.第八條

本合同經雙方簽字后______________日內，受讓人需向出讓人繳付人民幣大寫_______________元（小寫_________元）作為履行合同的定金.定金抵作土地使用權出讓金.第九條

受讓人同意按照本條第____________款的規定向出讓人支付上述土地使用權出讓金.（一）本合同簽訂之日起____________日內，一次性付清上述土地使用用權出讓金.（二）按以下時間和金額分____________期向出讓人支付上述土地使用權出讓金.第一期

人民幣大寫______________________元（小寫__________元），付款時間：______年____月____日之前.第二期

人民幣大寫______________________元（小寫__________元），付款時間：______年____月____日之前.第____期

人民幣大寫____________________元（小寫__________元），付款時間：______年____月____日之前.第____期

人民幣大寫____________________元（小寫__________元），付款時間：______年____月____日之前.分期支付土地出讓金的，受讓人在支付第二期及以后各期土地出讓金時，應按照銀行同期貸款利率向出讓人支付相應的利息.第三章

土地開發建設與利用

第十條

本合同簽訂后______________日內，當事人雙方應依附件《出讓宗地界址圖》所標示坐標實地驗明各界址界樁.受讓人應妥善保護土地界樁，不得擅自改動，界樁遭受破壞或移運時，受讓人應立即向出讓人提出書面報告，申請復界測量，恢復界樁.第十一條

受讓人在該出讓宗地范圍內新建建筑物的，應符合下列要求：

主體建筑物性質__________________________________________________；

附屬建筑物性質_________________________________________________；

建筑容積率______________________________________________________；

建筑密度______________________________________________________；

建筑限高______________________________________________________；

綠地比例______________________________________________________；

其他土地利用要求________________________________________________.第十二條

受讓人同意在該出讓宗地范圍內一并修建下列工程，并在建成后無償移交給政府：

（1）______________________________________________________；

（2）______________________________________________________；

（3）______________________________________________________；

第十三條

受讓人同意在____________年__________月__________日之前動工建設.不能按期開工建設的，應提前30日向出讓人提出延建申請，但延建時間最長不得超過一年.第十四條

受讓人在受讓宗地內進行建設時，有關用水、用氣、污水及其他設施同宗地外主管線、用電變電站接口和引入工程應按有關規定辦理.受讓人同意政府為公用事業需要而敷設的各種管道與管線進出、通過、穿越受讓宗地.第十五條

受讓人在按本合同約定支付全部土地使用權出讓金之日起30日內，應持本合同和土地使用權出讓金支付憑證，按規定向出讓人申請辦理土地登記，領取《國有土地使用證》，取得出讓土地使用權.出讓人應在受理土地登記申請之日起30日內，依法為受讓人辦理出讓土地使用權登記，頒發《國有土地使用證》.第十六條

受讓人必須依法合理利用土地，其在受讓宗地上的一切活動，不得損害或者破壞周圍環境或設施，使國家或他人遭受損失的，受讓人應負責賠償.第十七條

在出讓期限內，受讓人必須按照本合同規定的土地用途和土地使用條件利用土地，需要改變本合同規定的土地用途和土地使用條件的，必須依法辦理有關批準手續，并向出讓人申請，取得出讓人同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金，辦理土地變更登記.第十八條

政府保留對該宗地的城市規劃調整權，原土地利用規劃如有修改，該宗地已有的建筑物不受影響，但在使用期限內該宗地建筑物、附著物改建、翻建、重建或期限屆申請續期時，必須按屆時有效的規劃執行.第十九條

出讓人對受讓人依法取得的土地使用權，在本合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益需要提前收回土地使用權的，出讓人應當依照法定程序報批，并根據收回時地上建筑物、其他附著物的價值和剩余年期土地使用權價格給予受讓人相應的補償.第四章

土地使用權轉讓、出租、抵押

第二十條

受讓人按照本合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，領取《國有土地使用證》，取得出讓土地使用權后，有權將本合同項下的全部或部分土地使用權轉讓、出租、抵押，但首次轉讓（包括出售、交換和贈與）剩余年期土地使用權時，應當經出讓人認定符合下列第____________款規定之條件：

（一）按照本合同約定進行投資開發，完成開發投資總額的百分之二十五以上；

（二）按照本合同約定進行投資開發，形成工業用地或其他建設用地條件.第二十一條

土地使用權轉讓、抵押，轉讓、抵押雙方應當簽訂書面轉讓、抵押合同；土地使用權出租期限超過六個月的，出租人和承租人也應當簽訂書面出租合同.土地使用權的轉讓、抵押及出租合同，不得違背國家法律、法規和本合同的規定.第二十二條

土地使用權轉讓，本合同和登記文件中載明的權利、義務隨之轉移，轉讓后，其土地使用權的使用年限為本合同約定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限.本合同項下的全部或部分土地使用權出租后，本合同和登記文件中載明的權利、義務仍由受讓人承擔.第二十三條

土地使用權轉讓、出租、抵押，地上建筑物、其他附著物隨之轉讓、出租、抵押；地上建筑物、其他附著物轉讓、出租、抵押，土地使用權隨之轉讓、出租、抵押.第二十四條

土地使用權轉讓、出租、抵押的，轉讓、出租、抵押雙方應在相應的合同簽訂之日起30日內，持本合同和相應的轉讓、出租、抵押合同及《國有土地使用證》，到土地行政主管部門申請辦理土地登記.第五章

期限屆滿

第二十五條

本合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用該地塊的，應當至遲于屆滿前一年向出讓人提交續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，出讓人應當予以批準.出讓人同意續期的，受讓人應當依法辦理有償用地手續，與出讓人重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費.第二十六條

土地出讓期限屆滿，受讓人沒有提出續期申請或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，受讓人應當交回《國有土地使用證》，出讓人代表國家收回土地使用權，并依照規定辦理土地使用權注銷登記.第二十七條

土地出讓期限屆滿，受讓人未申請續期的，該土地使用權和地上建筑物及其他附著物由出讓人代表國家無償收回，受讓人應當保持地上建筑物、其他附著物的正常使用功能，不得人為破壞，地上建筑物、其他附著物失去正常使用功能的，出讓人可要求受讓人移動或拆除地上建筑物、其他附著物，恢復場地平整.第二十八條

土地出讓期限屆滿，受讓人提出續期申請而出讓人根據本合同第二十五條之規定沒有批準續期的，土地使用權由出讓人代表國家無償收回，但對于地上建筑物及其他附著物，出讓人應當根據收回時地上建筑物、其他附著物的殘余價值給予受讓人相應補償.第六章

不可抗力

第二十九條

任何一方對由于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同不負責任，但應在條件允許下采取一切必要的補救措施以減少因不可抗力造成的損失.當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任.第三十條

遇有不可抗力的一方，應在__________小時內將事件的情況以信件、電報、電傳、傳真等書面形式通知另一方，并且在事件發生后_________日內，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的報告.第七章

違約責任

第三十一條

受讓人必須按照本合同約定，按時支付土地使用權出讓金.如果受讓人不能按時支付土地使用權出讓金的，自滯納之日起，每日按遲延支付款項的____________‰向出讓人繳納滯納金，延期付款超過6個月的，出讓人有權解除合同，收回土地，受讓人無權要求返還定金，出讓我并可請求受讓人賠償因違約造成的其他損失.第三十二條

受讓人按合同約定支付土地使用權出讓金的，出讓人必須按照合同約定，按時提供出讓土地.由于出讓人未按時提供出讓土地而致使受讓人對該地塊使用權占有延期的，每延期一日，出讓人應當按受讓人已經支付的土地使用權出讓金的________‰向受讓人給付違約金.出讓人延期交付土地超過6個月的，受讓人有權解除合同，出讓人應當雙倍返還定金，并退還已經支付土地使用權出讓金的其他部分，受讓人并可請求出讓人賠償因違約造成的其他損失.第三十三條

受讓人應當按照合同約定進行開發建設，超過合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，出讓人可以向受讓人征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿２年未動工開發的，出讓人可以無償收回土地使用權；但因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外.第三十四條

出讓人交付的土地未能達到合同約定的土地條件的，應視為違約.受讓人有權要求出讓人按照規定的條件履行義務，并且賠償延誤履行而給受讓人造成的直接損失.第八章

通知和說明

第三十五條

本合同要求或允許的通知和通訊，不論以何種方式傳遞，均自實際收到時起生效.第三十六條

當事人變更通知、通訊地址或開發銀行、帳號的，應在變更后15日內，將新的地址或開發銀行、帳戶通知另一方.因當事人一方遲延通知而造成的損失，由過錯方承擔責任.第三十七條

在締結本合同時，出讓人有義務解答受讓人對于本合同所提出的問題.第九章

適用法律及爭議解決

第三十八條

本合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均適用中華人民共和國法律.第三十九條

因履行本合同發生爭議，由爭議雙方協商解決，協商不成的，按本條第______款規定的方式解決：

（一）提交________________仲裁委員會仲裁；

（二）依法向人民法院起訴.第十章

附則

第四十條

本合同依照本條第__________款之規定生效.（一）該宗地出讓方案業經____________人民政府批準，本合同自雙方簽訂之日起生效.（二）該宗地出讓方案尚需經______________人民政府批準，本合同自____________人民政府批準之日起生效.第四十一條

本合同一式__________份，具有同等法律效力，出讓人，受讓人各執____________份.第四十二條

本合同和附件共____________頁，以中文書寫為準.第四十三條

本合同的金額、面積等項應當同時以大、小寫表示，大小寫數額應當一致，不一致的，以大寫為準.第四十四條

本合同于______年______月______日在中華人民共和國________?。ㄗ灾螀^、直轄市）________市（縣）簽訂.第四十五條

本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為合同附件，與本合同具有同等法律效力.出讓人（章）：_________________________________

住所：_________________________________________

法定代表人（委托代理人）：（簽字）_____________

電話：_________________________________________

傳真：_________________________________________

電報：_________________________________________

開戶銀行：_____________________________________

帳號：_________________________________________

郵政編碼：_____________________________________

受讓人（章）：_________________________________

住所：_________________________________________

法定代表人（委托代理人）：（簽字）_____________

電話：_________________________________________

傳真：_________________________________________

電報：_________________________________________

開戶銀行：_____________________________________

帳號：_________________________________________

郵政編碼：_____________________________________

簽訂日期：_____________________________________

附件

出讓宗地界址圖（注明邊長（米））

北

↑

│

│

│界

│址

│圖

│粘

│貼

│線

比例尺１：

中華人民共和國國土資源部

中華人民共和國國家工商行政管理局監制