第一篇：物業師考試主要物權概念的解釋、舉例說明

主要物權概念的解釋

NO.1 物權

生活解釋：物權，通俗地說，一頭牛屬于你，你可以用它來耕田、拉車，可以租給他人使用，也可以殺掉賣牛肉。這種支配的權利是排他的，任何人都不能干涉你。

理論解釋：物權就是自然人、法人直接支配特定物的權利。物權包括所有權、用益物權和擔保物權。

NO.2 所有權

生活解釋：你擁有一棟房屋，你可以自己使用;可以出租給別人，收取房租;也可以轉手賣給他人。這就是你對這棟房屋的所有權。

理論解釋：所有權包括占有、使用、收益、處分的權利，所有權是一種最充分的權利，是一種絕對的權利。

NO.3 用益物權

生活解釋：麥當勞租用別人的房屋進行經營，它依法享有對租用房屋的占有、使用、收益的權利，但是它沒有處分房屋的權利。也就是說麥當勞擁有的是房屋的用益物權。

理論解釋：用益物權人在法律規定的范圍內，對他人所有的不動產，享有占有、使用、收益的權利。

另外，國家對個人不動產進行征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，應當按照國家規定給予補償;沒有國家規定的，應當給予合理補償。

NO.4 擔保物權

生活解釋：甲向乙借款20萬元，以其價值10萬元的房屋、5萬元的汽車作為抵押擔保，以1萬元的音響設備作質押擔保，同時還由丙為其提供保證擔保。其間汽車遇車禍損毀，獲保險賠償金3萬元。如果上述擔保均有效，丙應對借款本金在6萬元數額內承擔保證責任。丙承擔的是物的擔保以外的擔保責任。

理論解釋：擔保既有物的擔保又有人的擔保，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現債權，也可以要求保證人承擔保證責任。

NO.5 不動產

生活解釋：甲買了乙的一套房屋，在變更產權登記之前，乙又將房屋賣給了丙，且進行了產權變更登記。盡管甲與乙房屋買賣合同在先，但是不得對抗丙對房屋的合法擁有。

理論解釋：不動產，指土地以及建筑物等土地附著物。不動產權利的取得應當以登記為要件，不登記，不動產設立、變更、轉讓和消滅的權利皆無從談起。

NO.6 動產

生活解釋：張三有一張桌子，想賣給李四，不管價錢是怎么商定的，桌子所有權的轉移，是以桌子交付給李四時為準。再比如，甲賣給乙一頭牛，雙方約定好價錢，尚未給付價款的情況下，甲就將牛交給乙。當天夜里，雷電將此牛擊死，乙應該對牛的死亡承擔責任，因為牛的所有權以交付而發生轉移。

理論解釋：動產，顧名思義，就是可以活動的財產。動產所有權的轉讓和動產質權的設立等，自交付時發生效力。

NO.7 共有

生活解釋：甲、乙、丙共有一套房屋，其應有部分各為1/3。為提高房屋的價值，甲主張將此房的地面鋪上木地板，乙表示贊同，但丙反對。因甲乙的應有部分合計已過半數，故甲乙可以鋪木地板。再比如，甲、乙、丙、丁共有一輪船，甲占該船70%份額。現甲欲將該船作抵押向某銀行貸款500萬元。如各共有人事先對此未作約定，則甲的抵押行為無須經任何人同意。這就是按份共有。

理論解釋：共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照其份額對共有的不動產或者動產享有占有、使用、收益和處分的權利。而共同共有則是，共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有占有、使用、收益和處分的權利。

NO.8 建筑物區分所有權

生活解釋：南京某城市花園是南京市鼓樓區的一個高檔住宅小區，1998年9月，開發商申報時，南京市規劃局以《建筑工程規劃設計要點通知書》要求，其規劃建筑應按機動車0.2車位/戶，非機動車2車位/戶配建停車庫。小區建成后，3幢樓下建有連片整體地下車庫，共有59個機動車泊位。開發商在銷售住宅時也承諾：小區配建地下車庫供業主停車。但業主們入住后卻發現，只有購買車位才能取得停車權。開發商以至少8萬元的單價賣掉了其中的37個車位，其余車位則被小區物管公司以每月250元的租金租了出去。2003年6月，該小區業主委員會向鼓樓區人民法院起訴開發商，請求法院判決確認該小區地下停車庫的占有、使用、收益、處分的權利歸全體業主所有。法院判決：開發商將小區地下停車庫移交給小區業主委員會管理，并由全體業主享有地下停車庫的權益。這起案例就涉及了物權法草案中的“建筑物區分所有權”。

理論解釋：建筑物區分所有權人，對建筑物內的住宅、商業用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

《物權法》對百姓關注的會所、車位的歸屬，作出原則規定：有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，除了建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于建筑物區分所有權人共有。

NO.9 孳息

生活解釋：天然孳息是指，母牛生的小牛、果樹上接的果子等。法定孳息是指，銀行的利息、房屋的租金等。

理論解釋：孳息包括天然孳息和法定孳息。天然孳息由用益物權人取得，沒有用益物權人的，由所有權人取得，但當事人另有約定的除外。對于法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得;沒有約定或者約定不明的，按照交易習慣取得。NO.10 相鄰權

生活解釋：張三有一塊土地，他完全有權禁止其他人進入自己的土地，但是李四若不經過張三的土地就不能到達自己的土地，張三就應該給李四提供必要的便利。當然，李四應當盡量避免給相鄰的不動產權利人張三造成損害，如造成損害，應當給予賠償。不動產權利人包括不動產權利人張三以及租用張三土地的其他人。

理論解釋：不動產相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則處理相鄰關系。

NO.11 土地承包經營權

生活解釋：中央電視臺焦點訪談欄目日前播出的某地為修建公路而非法占用農民土地一事，不但沒有給予農民合理的補償，而且侵犯了農民合法的30年土地承包經營權。

理論解釋：土地承包經營權人依法有權對其承包經營的耕地、林地、草地等占有、使用和收益。

土地承包經營權人可以依照法律規定將土地承包經營權轉包、出租、互換、轉讓等。

征收承包期內的土地的，應當對土地承包經營權人給予合理補償。

NO.12 建設用地使用權

生活解釋：山東省臨沂市一家單位以出讓方式獲得建設用地使用權的同時，不但沒有對土地上已經存在的房屋進行補償，反而強行推倒別人的房屋，就是對已經設立的用益物權人的權利的侵害。

理論解釋：建設用地使用權人依法有權對國家所有的土地占有、使用和收益，在該土地上建造并經營建筑物、構筑物及其附屬物。新設立的建設用地使用權，不得損害已經設立的用益物權人的權利。

NO.13 宅基地使用權

生活解釋：村民甲批得一塊宅基地，在此造了兩間住房和一間偏房。一年后，因要搬到城里兒子家住，甲將此房轉賣給了本村正要申請宅基地的村民乙。村民甲行使的即為宅基地使用權。

理論解釋：宅基地使用權人有權對集體所有的土地占有和使用，在該土地上建造住房及其附屬設施。同時，宅基地使用權人可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的村民;住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓。一戶只能擁有一處宅基地。

NO.14 地役權

生活解釋：甲為了能在自己的房子里欣賞遠處的風景，便與相鄰的乙約定：乙不在自己的土地上從事高層建筑;作為補償，甲每年支付給乙4000元。兩年后，乙將該土地使用權轉讓給丙。丙在該土地上建了一座高樓，與甲發生了糾紛。對此糾紛，甲對乙的土地不享有地役權。這就說明，地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機關申請地役權登記。不登記，不得對抗善意第三人。

理論解釋：地役權人有權按照合同利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。NO.15 遺失物 生活解釋：甲有天然奇石一塊，不慎丟失。乙誤以為無主物撿回家，配以基座，陳列于客廳。乙的朋友丙十分喜歡，乙遂以之相贈。后甲發現，向丙追索。奇石屬遺失物，乙應返還給甲。

理論解釋：拾得遺失物應當返還權利人，遺失物自發布招領公告之日起半年內無人認領的，歸國家所有。

NO.16 居住權

生活解釋：張先生與李女士結婚時住的兩居室是張先生單位分的，后兩人因感情不和離婚，法院將房子判給男方，但李女士可以暫時居住。離婚后李女士收養一子和她一起生活，不久，李女士突然病世。其子要求繼續在此房居住，張先生不同意，遂將此房收回。李女士離婚后對房子擁有的就是居住權。由于居住權不能繼承和轉讓，因此她收養之子不能繼續住在此房。

理論解釋：居住權人對他人享有所有權的住房及其附屬設施享有占有、使用的權利。設立居住權，可以根據遺囑或者遺贈，也可以按照合同約定。但居住權不得轉讓和繼承。而且，居住權人應當承擔住房及其附屬設施的日常維護費用和物業管理費用。

NO.17 抵押權

生活解釋：甲向乙借款20萬元，甲的朋友丙、丁二人先后以自己的轎車為乙的債權設定抵押擔保并依法辦理了抵押登記，但都未與乙約定所擔保的債權份額及順序，兩輛轎車價值均為15萬元。若甲到期未履行債務，乙可以就任一轎車行使抵押權，再就另一轎車行使抵押權彌補不足，乙可同時就兩輛轎車行使抵押權，各實現任意比例債權。

再如，甲向乙借款5萬元，并以一臺機器作抵押，辦理了抵押登記。隨后，甲又將該機器質押給丙。丙在占有該機器期間，將其交給丁修理，因拖欠修理費而被丁留置。如果發生糾紛，應該按照什么順序進行受償呢?應該是乙優先于丙受償，丁優先于乙受償。

理論解釋：為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人未履行債務時，債權人有權就該財產優先受償。

NO.18 質權

生活解釋：甲將所持有的A公司債券交付乙，作為向乙借款的質押物。雙方簽訂了書面質押合同，但未在債券上背書“質押”字樣。借款到期后甲未還款。甲的另一債權人丙向法院申請執行上述債券。正確的做法應該是，乙以債券已出質對抗丙的執行申請。

理論解釋：為擔保債務的履行，債務人或者第三人將其動產出質給債權人占有的，債務人未履行債務時，債權人有權就該動產優先受償。

質權與抵押權的不同在于前者是轉移動產的占有，而后者則是不轉移動產的占有。質權分為動產質權和權利質權兩種。前者是有形的，后者是無形的。NO.19 留置權

生活解釋：農民甲到期沒有履行對農民乙的債務，乙就留置了甲與債務有關的農用車一輛，但是甲還在這輛車上設立了抵押權或者質權，如果各個權利人均對此車行使自己的權利，誰應該首先得到補償呢?應該是設立了留置權的乙。理論解釋：債務人未履行債務時，債權人可以留置已經合法占有的債務人的動產，并有權就該動產優先受償。

NO.20 占有

生活解釋：趙某孤身一人，因外出打工，將一祖傳古董交由鄰居錢某保管。錢某因結婚用錢，情急之下謊稱該古董為自己所有，賣給了古董收藏商孫某，得款10000元。孫某因資金周轉需要，向李某借款20000元，雙方約定將該古董押給李某，如孫某到期不回贖，古董歸李某所有。

因為合同的效力未定，錢某的行為屬無權處分行為，無權處分行為產生的合同效力未定。所以，錢某屬于無權占有。

孫某能取得古董所有權，因為孫某的行為符合善意取得的條件，孫某因善意取得而取得所有權。孫某的行為就屬于善意占有。

趙某有要求占有人返還原物的請求權，自侵權發生之日起一年以內沒有行使，該請求權消滅。本案中，趙某只能要求錢某返還古董，而不能要求孫某返還，因為孫某是善意占有。

理論解釋：占有，包括有權占有和無權占有，無權占有包括善意占有和惡意占有。

第二篇：注冊物業師

唐山鴻達職業資格培訓學校

注冊物業管理師招生簡章

一、職業前景：

據統計，目前北京市物業管理所需專門人才達到15萬人，但截止到去年底，物業管理持證人員不足1萬人，持證人員在人才市場供不應求，炙手可熱。尤其在商務樓集中的城市中，“高質量”的物業管理專業人才成為物業公司的殺手锏。根據市建委有關規定，自2010年起，在資質年檢中，一級物業企業注冊物業管理師不少于5人，二級物 業企業不少于三人，三級物業企業不少于1人。注冊物業管理師的需求迅猛增長，就業前景一片光明，注冊物業管理師即將跨入高薪行業的前列!

二、職業規劃：

1、住宅小區物業管理服務工作的高層管理人員

2、飯店、商廈、寫字樓物業經營管理工作的高層管理人員

3、企事業單位物業管理服務工作的高層管理人員

4、社區規劃與物業管理工作的高層管理人員

5、房地產開發與營銷的具體服務工作的高層管理人員

三、證書頒發

注冊物業管理師證書是由建設部與人事部共同發放的職業資格證書，是國家為選拔、規范高端的物業管理人員設定的證書類型，也成為未來物業企業考核、晉升人才的重要標準。注冊物業管理師資格證書是物業管理人員高薪、高職位、高福利的起點。

四、報考條件：

1）取得經濟學，管理科學與工程或土建類中專學歷，工作滿10年，其間從事物業管理滿8年；

2）取得經濟學，管理科學與工程或土建類大專學歷，工作滿6年，其間從事物業管理滿4年；

3）取得經濟學，管理科學與工程或土建類大學本科學歷，工作滿4年，其間從事物業管理滿3年；

4）取得經濟學，管理科學與工程或土建類雙學士學位或研究生畢業，工作滿3年，其間從事物業管理滿2年；

5）取得經濟學，管理科學與工程或土建類碩士學位，從事物業管理滿2年；

6）取得經濟學，管理科學與工程或土建類博士學位，從事物業管理滿1年；

7）取得其他專業相應學歷、學位者，工作年限及從事物業管理工作年限均增加2年。

五、考試科目

科目 題型 考試時長

物業管理基本制度與政策 單選題、多選題 2.5小時

物業經營管理 單選題、多選題 2.5小時

物業管理綜合能力 單選題、多選題、案例分析 2.5小時

物業管理實務 單選題、多選題、案例分析 3小時

注：考試成績實行2年為一個周期的滾動管理辦法，參加全部4個科目考試的人員須在連續兩個考試內通過全部科目；免試部分科目的人員必須在一個考試內通過應試科目

六、聯系方式：***、5778336、***

報名地址：唐山市路北區世紀廣場D-1（唐山廣播電視大學南行100米，中信銀行底商）

第三篇：物業師注冊

物業管理師如何注冊

取得《資格證書》的人員，經注冊后方可以物業管理師的名義執業。建設部為物業管理師資格注冊審批機構。省、自治區、直轄市人民政府房地產主管部門為物業管理師資格注冊審查機構。取得《資格證書》并申請注冊的人員，應當受聘于一個具有物業管理資質的企業，并通過聘用企業向本企業工商注冊所在省的注冊審查機構提出注冊申請。注冊審查機構在收到申請人的注冊申請材料后，對申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場或者在5個工作日內，一次告知申請人需要補正的全部內容，逾期不告知的，自收到申請材料之日起即為受理。對受理或者不予受理的注冊申請，均應出具加蓋注冊審查機構專用印章和注明日期的書面憑證注冊審查機構自受理注冊申請之日起20個工作日內，按規定條件和程序完成申請材料的審查工作，并將注冊申請人員材料和審查意見報注冊審批機構審批。注冊審批機構自受理注冊申請人員材料之日起20個工作日內作出決定。在規定的期限內不能作出決定的，應當將延長期限的理由告知申請人。對作出批準決定的，應當自決定批準之日起10個工作日內，將批準決定送達注冊申請人，并核發《注冊證》。對作出不予批準決定的，應當書面說明理由，并告知申請人享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權力。物業管理師資格注冊有效期為3年。《注冊證》在有效期限內是物業管理師的執業憑證，由持證人保管和使用。初始注冊者，可以自取得《資格證書》之日起1年內提出注冊申請。逾期未申請者，在申請初始注冊時，必須符合本規定繼續教育的要求。

第四篇：物權概念的生活解釋及理論解釋

物權概念的生活解釋及理論解釋

物權

生活解釋：物權，通俗地說，一頭牛屬于你，你可以用它來耕田、拉車，可以租給他人使用，也可以殺掉賣牛肉。這種支配的權利是排他的，任何人都不能干涉你。

理論解釋：物權就是自然人、法人直接支配特定物的權利。物權包括所有權、用益物權和擔保物權。

所有權

生活解釋：你擁有一棟房屋，你可以自己使用；可以出租給別人，收取房租；也可以轉手賣給他人。這就是你對這棟房屋的所有權。

理論解釋：所有權包括占有、使用、收益、處分的權利，所有權是一種最充分的權利，是一種絕對的權利。

用益物權

生活解釋：麥當勞租用別人的房屋進行經營，它依法享有對租用房屋的占有、使用、收益的權利，但是它沒有處分房屋的權利。也就是說麥當勞擁有的是房屋的用益物權。

理論解釋：用益物權人在法律規定的范圍內，對他人所有的不動產，享有占有、使用、收益的權利。另外，國家對個人不動產進行征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，應當按照國家規定給予補償；沒有國家規定的，應當給予合理補償。

擔保物權

生活解釋：甲向乙借款20萬元，以其價值10萬元的房屋、5萬元的汽車作為抵押擔保，以1萬元的音響設備作質押擔保，同時還由丙為其提供保證擔保。其間汽車遇車禍損毀，獲保險賠償金3萬元。如果上述擔保均有效，丙應對借款本金在6萬元數額內承擔保證責任。丙承擔的是物的擔保以外的擔保責任。理論解釋：擔保既有物的擔保又有人的擔保，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現債權，也可以要求保證人承擔保證責任。

不動產

生活解釋：甲買了乙的一套房屋，在變更產權登記之前，乙又將房屋賣給了丙，且進行了產權變更登記。盡管甲與乙房屋買賣合同在先，但是不得對抗丙對房屋的合法擁有。

理論解釋：不動產，指土地以及建筑物等土地附著物。不動產權利的取得應當以登記為要件，不登記，不動產設立、變更、轉讓和消滅的權利皆無從談起。

動產

生活解釋：張三有一張桌子，想賣給李四，不管價錢是怎么商定的，桌子所有權的轉移，是以桌子交付給李四時為準。

理論解釋：動產，顧名思義，就是可以活動的財產。動產所有權的轉讓和動產質權的設立等，自交付時發生效力。

共有

生活解釋：甲、乙、丙共有一套房屋，其應有部分各為1/3。為提高房屋的價值，甲主張將此房的地面鋪上木地板，乙表示贊同，但丙反對。因甲乙的應有部分合計已過半數，故甲乙可以鋪木地板。這就是按份共有。

理論解釋：共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照其份額對共有的不動產或者動產享有占有、使用、收益和處分的權利。而共同共有則是，共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有占有、使用、收益和處分的權利。

孳息

生活解釋：天然孳息是指，母牛生的小牛、果樹上接的果子等。法定孳息是指，銀行的利息、房屋的租金等。理論解釋：孳息包括天然孳息和法定孳息。天然孳息由用益物權人取得，沒有用益物權人的，由所有權人取得，但當事人另有約定的除外。對于法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明的，按照交易習慣取得。

相鄰權

生活解釋：張三有一塊土地，他完全有權禁止其他人進入自己的土地，但是李四若不經過張三的土地就不能到達自己的土地，張三就應該給李四提供必要的便利。當然，李四應當盡量避免給相鄰的不動產權利人張三造成損害，如造成損害，應當給予賠償。不動產權利人包括不動產權利人張三以及租用張三土地的其他人。

理論解釋：不動產相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則處理相鄰關系。

土地承包經營權

生活解釋：中央電視臺焦點訪談欄目日前播出的某地為修建公路而非法占用農民土地一事，不但沒有給予農民合理的補償，而且侵犯了農民合法的30年土地承包經營權。

理論解釋：土地承包經營權人依法有權對其承包經營的耕地、林地、草地等占有、使用和收益。土地承包經營權人可以依照法律規定將土地承包經營權轉包、出租、互換、轉讓等。征收承包期內的土地的，應當對土地承包經營權人給予合理補償。

建設用地使用權

生活解釋：山東省臨沂市一家單位以出讓方式獲得建設用地使用權的同時，不但沒有對土地上已經存在的房屋進行補償，反而強行推倒別人的房屋，就是對已經設立的用益物權人的權利的侵害。

理論解釋：建設用地使用權人依法有權對國家所有的土地占有、使用和收益，在該土地上建造并經營建筑物、構筑物及其附屬物。新設立的建設用地使用權，不得損害已經設立的用益物權人的權利。

宅基地使用權 生活解釋：村民甲批得一塊宅基地，在此造了兩間住房和一間偏房。一年后，因要搬到城里兒子家住，甲將此房轉賣給了本村正要申請宅基地的村民乙。村民甲行使的即為宅基地使用權。

理論解釋：宅基地使用權人有權對集體所有的土地占有和使用，在該土地上建造住房及其附屬設施。同時，宅基地使用權人可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的村民；住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓。一戶只能擁有一處宅基地。

地役權

生活解釋：甲為了能在自己的房子里欣賞遠處的風景，便與相鄰的乙約定：乙不在自己的土地上從事高層建筑；作為補償，甲每年支付給乙4000元。兩年后，乙將該土地使用權轉讓給丙。丙在該土地上建了一座高樓，與甲發生了糾紛。對此糾紛，甲對乙的土地不享有地役權。這就說明，地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機關申請地役權登記。不登記，不得對抗善意第三人。

理論解釋：地役權人有權按照合同利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。

遺失物

生活解釋：甲有天然奇石一塊，不慎丟失。乙誤以為無主物撿回家，配以基座，陳列于客廳。乙的朋友丙十分喜歡，乙遂以之相贈。后甲發現，向丙追索。奇石屬遺失物，乙應返還給甲。

理論解釋：拾得遺失物應當返還權利人，遺失物自發布招領公告之日起半年內無人認領的，歸國家所有。

居住權

生活解釋：張先生與李女士結婚時住的兩居室是張先生單位分的，后兩人因感情不和離婚，法院將房子判給男方，但李女士可以暫時居住。離婚后李女士收養一子和她一起生活，不久，李女士突然病世。其子要求繼續在此房居住，張先生不同意，遂將此房收回。李女士離婚后對房子擁有的就是居住權。由于居住權不能繼承和轉讓，因此她收養之子不能繼續住在此房。

理論解釋：居住權人對他人享有所有權的住房及其附屬設施享有占有、使用的權利。設立居住權，可以根據遺囑或者遺贈，也可以按照合同約定。但居住權不得轉讓和繼承。而且，居住權人應當承擔住房及其附屬設施的日常維護費用和物業管理費用。

抵押權

生活解釋：甲向乙借款5萬元，并以一臺機器作抵押，辦理了抵押登記。隨后，甲又將該機器質押給丙。丙在占有該機器期間，將其交給丁修理，因拖欠修理費而被丁留置。如果發生糾紛，應該按照什么順序進行受償呢？應該是乙優先于丙受償，丁優先于乙受償。

理論解釋：為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人未履行債務時，債權人有權就該財產優先受償。

質權

生活解釋：甲將所持有的A公司債券交付乙，作為向乙借款的質押物。雙方簽訂了書面質押合同，但未在債券上背書“質押”字樣。借款到期后甲未還款。甲的另一債權人丙向法院申請執行上述債券。正確的做法應該是，乙以債券已出質對抗丙的執行申請。

理論解釋：為擔保債務的履行，債務人或者第三人將其動產出質給債權人占有的，債務人未履行債務時，債權人有權就該動產優先受償。質權與抵押權的不同在于前者是轉移動產的占有，而后者則是不轉移動產的占有。質權分為動產質權和權利質權兩種。前者是有形的，后者是無形的。

留置權

生活解釋：農民甲到期沒有履行對農民乙的債務，乙就留置了甲與債務有關的農用車一輛，但是甲還在這輛車上設立了抵押權或者質權，如果各個權利人均對此車行使自己的權利，誰應該首先得到補償呢？應該是設立了留置權的乙。理論解釋：債務人未履行債務時，債權人可以留置已經合法占有的債務人的動產，并有權就該動產優先受償。占有

生活解釋：趙某孤身一人，因外出打工，將一祖傳古董交由鄰居錢某保管。錢某因結婚用錢，情急之下謊稱該古董為自己所有，賣給了古董收藏商孫某，得款1萬元。孫某因資金周轉需要，向李某借款2萬元，雙方約定將該古董押給李某，如孫某到期不回贖，古董歸李某所有。因為合同的效力未定，錢某的行為屬無權處分行為，無權處分行為產生的合同效力未定。所以，錢某屬于無權占有。孫某能取得古董所有權，因為孫某的行為符合善意取得的條件，孫某因善意取得而取得所有權。孫某的行為就屬于善意占有。趙某有要求占有人返還原物的請求權，自侵權發生之日起一年以內沒有行使，該請求權消滅。本案中，趙某只能要求錢某返還古董，而不能要求孫某返還，因為孫某是善意占有。

理論解釋：占有，包括有權占有和無權占有，無權占有包括善意占有和惡意占有。

第五篇：二級物業師試題

一、情景題(1～5題，每題8分，共40分)

1．中北物業管理公司成立三年來，一直沒有自己公司的《員工手冊》。為了規范公司內

部管理制度，請幫助該公司列出一份至少包括八章內容的物業管理公司《員工手冊》目錄。說明：寫出每章標題即可。

答：第一章總經理致辭(1分)第二章公司簡介(1分)第三章公司目標(1分)第四章人員聘用政策(1分)第五章考勤制度(1分)第六章儀容儀表與行為舉止(1分)第七章紀律處分(1分)第八章員工福利(1分)2．青年路小區已建成該粉刷項目編制預算。請問需要按照怎樣的步驟編制房屋外墻粉 刷工程的預算。

答：(1)熟悉施工圖紙。(1分)(2)了解施工現場的作業環境。(1分)(3)計算工程量。(1分)(4)套用定額。(1分)（5)編制維修工程預算表。(1分)(6)編制主要材料用量表。(1分)(7)計算各項費用。(1分)(8)編制預算編制說明。(1分)3．美新物業管理公司承接了富成花園的物業管理工作，該項目是一個地處市中心的以小戶型為主的高檔住宅項目。為了能夠設計好該小區的綜合經營服務項目，美新物業管理公司準備認真進行一次市場調查。請問美新物業管理公司在此市場調查過程中要做哪些工作? 答：(1)考察物業項目的地理位置、交通狀況、周邊商業服務設施條件。(2分)(2)了解物業類型、規模及開展綜合經營服務項目的條件。(2分)(3)收集服務對象的資料及其服務需求情況。(2分)(4)分析物業管理企業自身的優勢和條件。(2分)4．尚敏大廈剛剛建成，建設單位決定采用公開招標的方式面向市場為該大廈選擇物業管理者。你作為一家準備參加投標的大型物業管理公司市場開發部的經理，應按照怎樣的工作程序組織參加這次投標活動?

答：投標工作程序：(1)成立工作小組。(0.5分)(2)獲取招標文件。(0.5分)(3)解讀招標文件。(1分)(4)考察物業現場。(1分)(5)參加標前會議。(1分)6)進行投標可行性分析。(1分)(7)編制投標文件。(1分)(8)封送標書。(1分)(9)現場答辯。(1分)5．思達物業管理公司為了更好地激勵員工，準備選用一套新的員工績效考核辦法。如果你是該項工作負責人，在選擇考核方法時應遵照哪些基本原則?

答：良好而實用的考核方法應符合以下幾個基本原則：(1)能夠較好地體現企業目標和考核目的。(1．5分)(2)對員工的工作起到正面引導和激勵作用。(1．5分)(3)能夠比較客觀地評價員工的工作績效。(2分)(4)考核方法相對比較節約成本。(1．5分)(5)考核方法實用性強，易于執行。(1．5分)

二、案例分析題(6～7題，每題15分，共30分)

6．某住宅樓業主全部入住已經4年多了。半年前，其物業管理者敏達物業管理公司接到了頂層601單元業主的投訴，認為601單元在下雨時層頂滲漏是物業管理公司對房屋維修養護管理不當所致，要求物管理公司負責維修并給予一定的經濟賠償。

請分析：(1)敏達物業管理公司是否應負責維修，并給予601單元一定的經濟賠償? 答：(1)敏達物業管理公司要根據具體情況來分析自己是否應該承擔責任。(1分)

1)屋頂漏雨的問題可能是由于建筑施工企業的施工質量問題造成的，也可能是由于在使用中遭到破壞而造成的。為了查明責任，必須進行技術鑒定。(3分)2)如果是由于建筑施工企業的施工質量不合格而造成的，因其尚在5年保修期內，以應由建設單位承擔保修責任，物業管理公司不須為此承擔責任，但應積極協助業主聯系建設單位及時解決問題。(3分)3)如果是物業管理公司在房屋維修養護管理工作中失職所造成的問題，物業管理公司應該承擔責任，負責修復并賠償損失。(2分)(2)為了給業主提供良好的居住環境，使業主的物業保值增值，物業管理公司應從哪些方面做好房屋的維修養護 技術管理工作?

答：(2)房屋的維修養護技術管理工作包括：

1)配備專業人員督促指導房屋的合理使用，防止房屋結構、設備的過早損壞和損耗。(1分)2)定期對房屋進行查勘鑒定，制定維修養護技術方案。(1分)3)建立房屋維修技術檔案，掌握房屋完損狀況。(1分)4)制定技術管理制度，確定責任人。(1分)5)監督房屋維修養護施工過程的技術規范執行情況。(1分)6)監督施工過程中安全生產制度的執行情況。(1分)

7．潤新住宅小區實行業主用燃氣卡買氣的消費方式。2005年2月16日上午，兩名業主到物業管理公司購買天然氣。因這兩名業主長期不交納物業服務費，物業管理公司拒絕向這兩名業主出售天然氣，雙方發生了爭執。在爭執中，業主損壞了物業管理公司的辦公用品。

物業管理公司最終也沒有賣給業主天然氣，而且要求業主賠償損壞的物品。

請分析：

(1)物業管理公司的做法是否妥當?為什么? 答：(1)物業管理公司的做法是不妥當的。(1分)1)業主不交物業服務費的問題與其到物業管理公司購買燃氣的行為屬于兩個不同的法律關系，兩者之間沒有聯系。(1分)2)物業管理公司拒絕向這兩位業主出售燃氣的做法是沒有法律依據的，是錯誤的，應向業主承認錯誤，并賠禮道歉。(2分)3)物業管理公司應當按照物業服務合同的約定提供相應的服務。因雙方之間的其他矛盾，物業公司未給兩位業主購買燃氣提供服務，致使矛盾激化，物業公司是有責任的。(2分)(2)物業管理公司應該如何妥善解決上述問題? 答：(2)物業管理公司應該如下妥善解決問題：

1)根據物業公司與業主之間的約定，業主購買燃氣，應當到物業公司購買，物業公司應該按照約定向業主出售燃氣。(1分)2)如果物業管理公司要追究業主損壞自己辦公用品的責任，要求其賠償損失，則必須保留足夠的證據。若沒有證據能證明自己有財產損失，則不能向業主提出索賠要求。(2分)3)物業管理公司要向業主追討拖欠的物業服務費，則需另行起訴。在正式起訴之前，可以向有管轄權的人民法院申請支付令，即根據法律提起督促程序。(2分)4)為了起訴欠費的業主，物業公司應為訴訟準備充足的證據，包括物業服務合同、收費依據和對方欠費的證據等。物業公司作為原告應當向人民法院遞交起訴書，并要在起訴書中寫明具體的訴訟請求和事實、理由。(2分)5)接到法院決定開庭受理案件后，物業公司作為原告應當派代表按時到庭參加庭審，在法庭調查和法庭辯論中陳述事實、理由和訴訟請求，進行發言和答辯。(1分)6)收到判決書后，若不服地方人民法院第一審判決，物業公司有權在判決書送達之日起十五日內向上一級人民法院提起上訴。第二審人民法院的判決、裁定，是終審的判決、裁定。若敗訴方拒絕履行發生法律效力的判決，勝訴方可以向法院申請強制執行。(1分)

三、方案策劃題(8～9題選做一題，每題30分，共30分，如果8、9兩題均答，按第8題的得分計分)8．陽光穎達國際商城建筑面積約10萬m2，外墻是鋁金板和玻璃幕，內墻面和地面是米黃色大理石，附屬設備包括16部電梯、2部自動扶梯、消防中控系統、磁卡門禁設備、中央制冷供暖系統、配電系統、綜合布線系統等，綜合配套設施包括地下停車場、休閑健身區、餐飲部等。目前，該商城已經竣工，并通過招標方式選聘了金運物業管理公司提供物業管理服務。

請你替金運物業管理公司編寫一份切實可行的物業管理方案。說明：寫出方案內容的框架體系即可。答：(1)項目管理的整體設想與策劃(1分)2 包括物業項目概況和特點、客戶服務需求分析、服務指導思想、物業管理檔次、管理服務的總體范圍、服務質量標準、管理服務措施等內容。(3分)(2)物業管理服務模式(1分)包括管理服務運作模式、工作流程、機構組織架構、信息反饋處理機制等。(2分)(3)管理服務人力資源的管理(1分)結合項目情況合理配備各崗位人員，制定人員培訓和管理計劃與措施。(1分)(4)管理制度建設(1分)主要包括各項物業管理企業內部的管理制度，如各崗位職責、操作規程、管理要求、應急預案等。(2分)(5)物業管理服務的具體內容和質量標準(1分)包括業主入住接待、業主投訴處理、物業共用部位和共用設施設備的維修養護、安全保衛、車輛停放及交通管理、消防管理、環境保潔與綠化美化管理、特約服務等方面的具體管理和服務內容、服務形式、服務方法、物資裝備、服務特色、服務承諾和質量標準等。(3分)此外，制定前期物業管理服務目標，并結合項目情況劃分為階段性目標。(1分)(6)物業管理財務收支測算(1分)物業管理財務收支測算包括物業管理服務費用的構成和收支測算、專項維修資金的籌集和使用計劃等。(2分)物業管理服務費用的測算包括服務總價和各分項服務單價，需要列明各項物業管理費用測算明細表。(2分)(7)接管驗收工作準備和實施(1分)1)組織驗收小組。(o．5分)2)明確驗收標準。(o．5分)3)確定驗收方案。(o．5分)4)準備驗收資料。(o．5分)5)參與竣工驗收。(O．5分)6)實施接管驗收及接管驗收后與建設單位協商解決遺留問題。(o．5分)(8)客戶人住實施方案(1分)包括成立客戶入住小組、入住程序制定、入住時間確定、建立物業管理檔案、劃分各部門責任及協助內容、模擬培訓等。(3分

9．亮達物業管理公司通過公開招標的方式承接了斯聞大廈的物業管理早期介入工作。該物業項目處于市場調研準備階段。亮達物業管理公司中標的一個主要原因，是其編制了一份高水平、高標準、高質量的“斯聞大廈物業管理早期介入方案”。如果你參加這次招標投標活動。請寫出：

(1)斯聞大廈物業管理早期介入實施方案的主要工作內容。

答：(1)斯聞大廈物業管理早期介入實施方案的主要工作內容包括： 1)立項決策階段的實施(2分)2)規劃設計階段的實施(2分)在這一階段，物業管理公司應做好以下工作：①考慮物業管理區域規劃布局與配套設施的完善。(1分)②考慮建筑及設備設施使用和維修養護的需要。(1分)③考慮安全保衛系統的設置和環境保潔的需要。(1分)3)施工安裝階段的實施(2分)①監督工程質量。(1分)②掌握物業的全部情況。(1分)③督促物業管理所需設施的落實。(1分)4)接管準備階段的實施(2分)①組織驗收小組。(1分)②明確驗收標準。(1分)③確定驗收方案。(1分)④擬訂日后物

6參與竣工驗收(1分)業管理方案和制度。(1分)⑤準備驗收資料。(1分)○(2)斯聞大廈物業管理早期介入準備工作的內容。

答：(2)早期介入的準備工作包括：1)了解物業管理對物業的基本要求。(2分)2)組織技術力量。(2分)3)收集相關資料。(2分)4)確定工作方法。(2分)5)準備設備器材和資金(2分)