第一篇：2010最新物權法(包含物權法全文和物權法司法解釋)

2010最新物權法(包含物權法全文和物權法司法解釋)

《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，通常叫做城鎮房屋租賃合同司法解釋（以下簡稱司法解釋），最高人民法院審判委員會于2009年6月22日討論通過，7月30日公布，9月1日實施。城鎮房屋租賃問題不是物權法而是合同法的問題，但是由于與商品房有關，所以又通常把它叫做商品房的司法解釋，與物權法有一定關系，也可以將其作為《物權法》的司法解釋。

關于商品房和土地權屬問題，到目前為止，最高人民法院一共頒布了五個司法解釋，即建筑物區分所有權司法解釋、物業服務合同司法解釋、城鎮房屋租賃合同司法解釋、商品房買賣合同司法解釋和關于土地使用權糾紛司法解釋。這五個司法解釋合到一起，關于商品房以及相關的土地權屬問題的法律適用規則基本上完備，形成了一個比較完整的體系，在開發土地、建設商品房，商品房買賣問題，怎么行使所有權，如何進行管理使用，怎么去租賃，都有較為完善的規則。

在2009年頒發的三部司法解釋，比較簡單的是物業服務合同司法解釋，解決的是合同范圍、合同效力、違約責任和合同權利義務終止等問題。建筑物區分所有權司法解釋更多的是補充《物權法》規定的不足，大部分也是具體規定。而城鎮房屋租賃合同司法解釋則很復雜，內容很多，涉及很多理論上爭論、實踐中沒有定論的問題，內容豐富，法理蘊含深刻，只在個別細節上還有值得斟酌的問題。我作為起草三部司法解釋的積極參與者，更欣賞這個司法解釋。

這部司法解釋共講了七個問題。

一、關于城鎮房屋租賃合同的效力問題

司法解釋在城鎮房屋租賃合同的效力問題上，主要從以下四個方面加以規定：

（一）城鎮房屋租賃合同的概念如何界定

司法解釋沒有從正面給城鎮房屋租賃合同做概念界定，但是說到了這個意思，即司法解釋第一條規定，本解釋所稱的城鎮房屋，是指按照《中華人民共和國城鄉規劃法》的規定，屬于城市規劃區、鎮規劃區范圍內的房屋。這是界定什么是城鎮房屋。然后規定，當事人約定出租人將上述房屋交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同糾紛案件適用本解釋。這表面上是說這個司法解釋的適用范圍，但是實際講的是城鎮房屋租賃合同的概念，即：當事人約定出租人將城鎮房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，就是城鎮房屋租賃合同。

司法解釋規定的是城鎮房屋租賃合同，具體講了城和鎮的房屋，但后邊又附加了一個說明，如果鄉和村里的房屋進行租賃，法律沒有特別規定的，也可以參照本司法解釋的規定。這等于說，這個司法解釋可以包含全部的房屋租賃，原則上都適用同樣的規則，只是鄉和村的房屋租賃如果有特別規定的，按照特別規定。可以認為，城鎮房屋租賃合同差不多相當于房屋租賃合同，不過以城鎮房屋租賃合同為主罷了。

租賃物為城和鎮的規劃區的房屋，是成立城鎮房屋租賃合同的條件。限制性條件是承租人依照國家福利政策承租的公有住房、廉租住房和經濟實用房因租賃產生的糾紛案件，不適用本解釋，即這些房屋的租賃不按照城鎮房屋租賃合同來處理。此外，限價房也應當在限制之列，因為限價房比經濟實用房的條件稍微再高一點，但政策是一樣的，都是政府給城鎮住房極端困難戶的優惠，因此價格很低，原因是這些房屋土地使用權是劃撥的，而不是有償出讓。目前，公有住房、廉租住房和經濟實用房以及限價房出租的情況比較普遍，引起社會強烈反映，政府部門也在干預{1]。有人分析，一種情況是買這種限價房和經濟實用房的業主原本可能就不是住房困難戶，是鉆空子買房；另一種情況是住房確有困難，現在有了房子租出去，可以拿一些租金維持生活。

是不是對所有的經濟實用房和限價房出租的一律要進行干預，確認其無效？我的意見是未必如此。公有住房和廉租住房除外，在限價房或者經濟實用房的買賣合同中都有約定，經過一定時間，只要補交土地出讓金后，業主就可以轉讓。既然轉讓都可以，為什么不可以租呢？因此，不宜說這種租賃一律無效。按照司法解釋的規定，它是一個無效的租賃合同，是一個事實的租賃合同關系。但如果業主出租上述房屋已經補交了土地出讓金的，則應當認為有效。

（二）關于城鎮房屋租賃合同效力的三種特殊情況

司法解釋還規定了三種租賃合同效力的特殊情況：

第一，司法解釋第二條規定，出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋，訂立的租賃合同一律無效。這是說建房沒有規劃批準，或者沒按照規劃批準去建的，這樣的房屋出租是沒有效力的。但是司法解釋也給了一個彈性，即如果發生這種情況，在一審法庭辯論終結前，已經取得的工程規劃許可證，或者經過有批準權的行政機關批準建設的，這個合同也認為是有效的。

第二，司法解釋第三條規定，出租人以其未經批準或未按照批準的內容建設的臨時建筑訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前，經有審批權的行政機關批準了，就可以認定為有效。

第三，當事人約定的租賃期限超過臨時建筑使用期間，例如臨時建筑是經過批準的，可以使用十年，但是租賃合同的期限已經超出這個期限了，那么超出部分無效。但如果在一審辯論終結之前，經過批準延長的，租賃期限只要在延長期限內的，都是有效的。

（三）關于城鎮房屋租賃合同登記備案的效力問題

房屋租賃合同的登記備案到底具有什么樣的效力，在司法實踐中一直不明確。按照現在的規定，城鎮房屋租賃合同簽訂之后一定要登記備案。那么，這個登記備案究竟起到什么作用，并不清楚。司法解釋對此做了規定，說得比較巧妙，一方面它沒有去公開評論說登記備案到底是什么，但事實上確認也就是個登記備案，不是房屋租賃合同必須經過登記備案才生效，不是生效條件。司法解釋規定了兩個方面的規則：

首先，第四條第一款規定，當事人僅以房屋租賃合同未辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。這就明確了登記備案的性質不是生效的要件，沒有備案不發生不生效的后果。實事求是地說，備案就是“備”一下而已，合同訂立了，把合同放到政府一“備”，就行了。比較巧妙的是，司法解釋并沒有說它不是生效要件，而是說以房屋租賃合同沒辦理登記備案手續為由請求確認合同無效的，法院不予支持。

其次，如果當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，它當然是一個生效條件，這是附生效條件的合同。房屋租賃合同中的登記備案不是生效要件，但當事人把它約定成一個生效要件，當然可以。但這個生效要件不是絕對的，司法解釋規定，“但當事人一方已經履行合同主要義務，對方接受的除外”。雙方當事人盡管約定了登記備案是生效要件，但沒有登記備案，房子已經交付承租人使用，交租金出租人也接受了，租賃合同已經在事實上履行了，當然生效，原來約定的備案生效的約定被實際履行行為所否定。這就像房屋租賃期限已滿，承租人繼續交房租，出租人繼續收房租，就認為成立了新的租賃合同，從過去有期限的租賃合同變成了未約定期限的租賃合同。在這種情況下，一方當事人主張因沒有備案而合同沒有生效，為無理由，法院不支持這樣的請求。

二、關于城鎮房屋租賃合同無效及其責任問題

司法解釋關于城鎮房屋租賃合同無效及責任的規定內容較多，主要問題是：

（一）租賃合同無效可以要求支付房屋使用費

司法解釋第五條規定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋使用費的，人民法院應當支持。這里說的是，房屋租賃合同無效已經確認了，承租人一方要騰房，這沒有問題，但承租人已經使用了這么長時間的房子，難道騰房就完了，就算恢復原狀了嗎

[1]？司法解釋規定，盡管合同是無效的，但是使用了租賃房屋，不要求交租金，但要交房屋使用費。司法解釋這樣規定，是出于對出租人占有利益的保護，對租賃合同無效采用的是折價補償的方式{2]，是公平的、合理的。合同無效的法律后果，是雙方返還依據無效合同而取得的對方的財產，合同法沒有規定要給予使用費。但承租人住出租人的房子，如果不交使用費，就不公平。

房屋使用費用按什么標準來算，司法解釋規定，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋使用費的，法院一般應予支持。那就是說，房屋使用費的標準相當于租金的標準。這樣做的原因，在于避免不必要的評估對當事人增加負擔，因而為之{3]。對此，我的想法是，完全按照租金的標準計算房屋使用費有一定的問題，因為畢竟是一個無效合同，房屋使用費可以適當低于租金標準，最高也不應超過約定的租金。這就體現了合同是無效的，無效的房屋租賃合同和生效的房屋租賃合同后果應當有所區別。如果按照我的這個想法辦，效果可能會更好。這就像保證合同，保證合同無效，保證人也要承擔責任，只是根據過錯程度來承擔責任，而不是按照約定承擔保證責任。

（二）房屋租賃合同無效的賠償損失責任

房屋租賃合同因合同無效而請求賠償損失的，司法解釋規定，按照《合同法》的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定來處理。這就明確了房屋租賃合同無效時請求賠償損失，法院應該支持的三種損失：

1．承租人經出租人同意裝飾裝修，但租賃合同無效的，如果沒有構成附和的裝飾裝修物由承租人拆除造成的損失。比方說，承租人租了房子，租賃合同無效，出租人當時是同意裝飾裝修，但裝飾裝修物沒有構成附和，也就是沒有與租賃房屋構成一體不可拆除，是可以拆除的，那么拆除就是一種損失，應當賠償。如果已經構成附和，已經與租賃房屋這種不動產構成一體，無法拆除或者拆除必然影響不動產價值的，出租人不同意利用，還得拆除。這個拆除造成的損失也是一種損失，必須賠償。

2．承租人沒有經過出租人同意裝飾裝修，或者擴建發生的費用，由于沒有經過出租人的同意，這個損失也是損失，是給出租人造成的損失，應當予以賠償。

3．承租人經過出租人同意擴建，租賃合同無效或者有效而終止履行，雙方當事人對擴建費用沒有辦理合法建設手續的，當事人雙方對擴建費用沒有約定，未辦理合法建設手續的，擴建造價費用造成的損失，也是損失，應當賠償。經過約定，原來也經過批準的，就按照約定處理。

這三種損失怎么賠償，司法解釋做了原則性規定，即按照過錯程度確定賠償責任，該誰的過錯誰就承擔，誰的過錯比例大就多承擔，誰的過錯比例小就少承擔，按照過錯原則承擔責任。一方過錯一方承擔，雙方過錯雙方承擔，按照過錯的比例來承擔。

（三）房屋雙重租賃的效力問題

司法解釋第六條規定，出租人就同一房屋訂立兩份以上的租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：第一順序，是已經合法占有租賃房屋的；第二順序，是已經辦理登記備案手續的；第三順序，是合同生效在先的。然后規定，不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照《中華人民共和國合同法》的規定處理。這是關于雙重租賃的完整規則。

在合同領域中，涉及雙重關系的主要有兩種，一種是雙重租賃，還有一種是雙重買賣。雙重也可以是多重，三個以上的重合的關系是多重。在現實中，經常會用“一女二嫁”來表示這個意思，當然，《婚姻法》規定一夫一妻制、婚姻自主，當然由該“女”自己決定嫁給誰。雙重租賃、雙重買賣與一女二嫁是一樣的道理。一個東西，既要賣給甲，又要賣給乙，當然只能賣給一個人。只有一間房，既要租給甲，又要租給乙，也只能租給一個人。

雙重買賣的規則，出賣人與先手買受人和后手買受人訂立了兩個買賣合同，即前手合同和后手合同，前手合同和后手合同到底要履行哪一個，要遵循兩個原則：第一，是契約自由原則。履行前手合同還是后手合同，由出賣人的意志決定，可以賣給甲，也可以賣給乙，只能賣給其中一個人。第二，是債權平等原則，先手合同的買受人不能主張其有優先權，應當按照債權平等原則，每一個債權都是平等的，只能由出賣人決定賣給哪一方{4]。

對于后一種原則，很多人不同意，認為一定要有先有后，先者優先。但是，債權法的規則和物權法的規則是不一樣的，債權法的規則是債權平等，不管先后；物權法的規則是不平等的，應當是先設立的物權優先，在一個建筑物上先后設立了兩個物權，是完全可以的，在行使物權時，設立在先的物權優先行使，這就是物權優先原則{5]。既然如此，在雙重買賣的兩個買受人中，沒有理由主張誰優先。雙重買賣的后果是，盡管出賣人有權利決定賣給前手買受人或者后手買受人，但只能履行一個合同，那么，對另外一個合同的買受人則必須承擔違約責任，要賠償損失。雙重買賣的違約責任，出賣人是沒有辦法逃避的。

租賃合同大體如此，構成雙重租賃，也應該實行這樣的規則，即：第一，契約自由，第二，債權平等。但是，在租賃合同當中有一些特殊的情況，盡管兩個租賃合同的效力是平等的，但由于存在特殊情況，而使某一個合同具有了優先權。司法解釋規定雙重租賃，有三個順序要遵守，順位在先的優先：第一，已經合法占有租賃房屋的。兩個租賃合同訂立以后，有一個承租人已經占有租賃房屋，基于占有，或者說基于已經履行的合同，具有優先權，因為后手合同已經無法履行了。所以，已經占有房屋的承租人的合同優先，確認合同效力。第二，已經辦理登記備案手續的。雙方誰都沒有對租賃房屋占有，但有一方的合同先登記備案，備案的合同優先，確認其效力。第三，是合同生效在先。對此，我有不同意見，理由是，兩個承租人的債權平等，沒有在先在后的問題。司法解釋認為生效在先而效力優先，就要履行前手合同，違反債權平等原則。不過，司法解釋已經這樣規定了，在司法實踐中可以先執行，總結經驗教訓，以后還可以研究解決。

不論出現上述哪一種情況，對于沒有履行的那個合同的承租人，出租人都要承擔違約責任，賠償違約行為造成的損失，或者賠償違約金，或者定金不退。

（四）出租人的法定解除權

房屋租賃合同在履行過程中，出租人在什么情況下享有租賃合同的解除權，司法解釋第七條做了規定，即：“承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。”

按照這個規定，出租人的解除權的產生條件是擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，出租人要求合理期限內仍不予恢復原狀。符合這個要求，就構成承租人的根本違約，出租人就享有解除權。出租人主張解除合同，法院應該支持。

（五）承租人的法定解除權

司法解釋第八條規定：“因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：

（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；

（二）租賃房屋權屬有爭議的；

（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。”按照這一規定，承租人產生法定解除權的條件是：第一，在租賃過程中，司法機關或者行政機關依法查封了租賃房屋，承租人無法使用，承租人可以請求解除。第二，租賃房屋出現了權屬爭議，租賃房屋到底是誰的都不知道，承租人當然可以要求解除合同。第三，不符合《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國消防法》等法律、行政法規關于房屋使用條件的強制性規定，只要有其中一個違反就行了。在上述三種情況下，租賃房屋沒有適住條件，承租人享有解除權，可以要求法院解除租賃合同。

三、房屋租賃期間的添附問題

司法解釋規定的第三個問題，是房屋租賃期間的添附問題。添附是所有權取得方式之一，具體內容有三種：第一是附和，第二是加工，第三是混合。這三種情況都是發生所有權的原因，但《物權法》在所有權取得的原因中對此沒有規定，但在現實生活中普遍存在，特別是在房屋租賃合同中更普遍。在司法實踐中究竟應該怎樣處理，必須作出規定。司法解釋對此做了比較好的規定，能夠比較妥善地處理房屋租賃的添附糾紛。

（一）處理房屋租賃期間添附問題的三個原則

在處理城鎮房屋租賃合同中的添附問題時，應該遵守三個規則：

第一，承租人對租賃房屋添附的主要形式是裝修、裝飾、改建、擴建，是承租人將自己的動產添附在出租人的不動產上使其增值，承租人的不動產添附在出租人的不動產上，變成出租人的不動產權利。這種添附的性質是附和，是動產附和于不動產，是承租人把自己的動產即建筑材料附和在出租人的不動產之上。

第二，房屋租賃期間原則上承租人不得對租賃房屋進行添附。簡言之，在租賃期間，承租人能不添附就不要添附，能不裝修就別裝修，能不改建就別改建，應當保持租賃房屋原狀。這是一個基本原則，但有例外。

第三，承租人要求添附須經出租人同意。出租人同意承租人添附，是就添附雙方達成合意，當然不違反前一項原則。未經出租人同意進行添附，就是違約。雙方約定可以添附的，應當確認合意的效力，按照合意約定的規則處理。

（二）處理房屋租賃期間添附的具體規則

在具體規則上，司法解釋規定了七種情況：

1．出租人同意添附租賃合同無效的

司法解釋第九條規定，承租人經出租人同意裝飾裝修，但租賃合同無效，添附部分的處理分為兩種情形：第一，未形成附合的裝飾裝修物，如果出租人同意利用，可折價歸出租人所有；出租人不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。第二，已形成附合的裝飾裝修物，如果出租人同意利用，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

2．出租人同意添附租賃期間屆滿或者解除但未形成添附的

司法解釋第十條規定的是出租人同意添附租賃期間屆滿或者解除但未形成添附的規則。承租人經出租人同意進行裝飾裝修，在租賃期間屆滿或者合同解除時，對未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。如果當事人另有約定，則應當按照約定處理。

3．出租人同意添附在租賃期間合同解除但形成添附的

租賃雙方當事人經合意進行添附，承租人的添附當然沒有問題。對于裝飾裝修構成添附，在租賃期間合同解除時，當事人對解除后的裝飾裝修費用負擔又沒有約定的，處理比較棘手。司法解釋根據究竟是誰在違約的因素確定處理規則。

第一，由于出租人違約導致合同解除的，承租人要求出租人賠償剩余租賃期間添附殘值的，法院應予支持。因為出租人違約，在合同履行期間被承租人解除，承租人添附的價值并沒有使用完，原因在于出租人，因此，出租人應當賠償承租人添附的殘值。

第二，由于承租人違約導致合同解除的，承租人請求出租人賠償剩余租賃期間的添附殘值的，法院當然不能支持其請求，因為是承租人違約而導致合同解除。這是由于自己的過錯造成的損失，承租人無權請求賠償。但存在三個問題：一是出租人繼續使用該殘值的，好像出租人占了好處，這并不是不當得利，因為是由承租人過錯所致。二是出租人不利用添附殘值，需要拆除，承租人還應支出費用。三是如果雙方協商，對于添附的殘值出租人愿意適當補償，未嘗不可。

第三，由于當事人雙方違約導致合同解除的，對于剩余租賃期間內添附的殘值，由出租人和承租人各自承擔相應的責任。處理的方法，要看過錯的大小，按照過錯程度承擔相應責任。

第四，因不可歸責于當事人雙方的原因導致合同解除的，剩余租賃期間內添附的殘值應該由當事人按照公平責任原則分擔，每個人適當分擔，但法律另有規定的，按照規定處理。

4．出租人同意添附租賃期滿承租人請求出租人補償裝飾裝修費用的

承租人經出租人同意裝修裝飾，在合同履行期滿時，承租人請求出租人補償裝修裝飾費用的，法院對此請求不予支持。其理由在于，雙方當事人裝飾裝修都是經過合意的，按照一般情形而言，應當推定承租人的裝飾裝修價值在合同履行期滿時使用完畢，租賃期間與裝飾裝修的費用應該相一致，承租人作為一個理性人應該有這個預期。在租賃合同期滿，承租人要求補償添附的費用的，當然不應支持。但是，如果雙方當事人原來就約定在合同履行期滿后還給承租人一定補償的，當然沒有問題，可以按照約定辦。

5．推定出租人同意添附

推定出租人同意添附，是出租人明知道承租人對租賃房屋進行裝飾裝修，但沒有明確表示異議，法官依此推定出租人同意承租人裝飾裝修。出租人知道而沒有去制止，沒有反對，那么就推定其同意。如果出租人請求承租人恢復原狀、賠償損失的，法院也不予支持。出租人“明知”的證明，應當由承租人舉證。

6．未經出租人同意承租人進行添附的

承租人沒有經過出租人同意進行裝飾裝修或者擴建發生的費用，由于沒有經過出租人同意，當然應當由承租人自己負擔，理由是承租人違反了不得添附的原則。而出租人請求承租人給恢復原狀或者賠償損失的，應當予以支持。

7．租賃期間承租人進行擴建的

承租人承租后對租賃房屋進行擴建，是更大的添附，必須經過出租人同意。如果合同無效，或者有效后被終止，雙方當事人對擴建費用沒有約定的，按照兩種情況來辦理：第一，擴建已經辦理了合法的建設手續，擴建部分的權屬歸屬于出租人，享有所有權，擴建造價費用由出租人承擔。第二，沒有經過辦理合法建設手續的，擴建造價費用由當事人雙方按照過錯分擔。

四、關于租賃房屋轉租問題

轉租，是出租人將租賃房屋租給承租人，承租人又把承租房屋租給次承租人的租賃法律關系{7]。前一個租賃關系叫做本租，形成轉租，本租必須成立且有效。后一個租賃關系叫轉租。如果承租人將租賃房屋完全轉租給第三人，自己退出租賃關系，不再做承租人，是第三人和出租人建立租賃關系，就不是轉租，而是房屋租賃合同的債權債務概括轉移{8]。而轉租是本租的承租人把租賃的房屋再租給次承租人，轉租中的出租人原本是承租人，卻變成了出租人，即俗稱的“二房東”，即本來的房客變成了二房東。

司法解釋對于轉租規定了六個問題：

（一）轉租須經出租人同意

承租期間，承租人在原則上不可以轉租。承租人想把租賃房屋轉租出去，必須經過出租人同意，沒有經過出租人同意轉租的，叫不合法轉租或者違法轉租{9]，為無效。對此，《合同法》第二百二十四條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。”“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”

（二）轉租期限應當在本租剩余期限之內

司法解釋第十五條還規定，轉租合同約定的租賃期限應當在承租人的剩余租賃期限內，超出承租人剩余租賃期限的轉租期間無效。司法解釋規定“但出租人與承租人另有約定的除外”，是說如果出租人與承租人另有約定，在剩余的租賃期限之外的轉租也是有效的，可以按照約定確定轉租有效。不過，這實際上等于本租又約定了新的租賃期間，這樣理解更為合適。

因此，可以確定轉租合同有效的基本條件，一是出租人同意，二是在剩余租賃期間。

（三）出租人的異議權和同意轉租的推定

出租人知道承租人轉租而不反對的，司法解釋規定了兩個規則：第一，出租人知道承租人轉租的事實，承租人構成擅自轉租，司法解釋規定了六個月的異議期限，在六個月內，出租人發現轉租的事實，可以提出異議。該異議權是形成權，一經提出異議，轉租就無效。六個月期限是除斥期間，為不變期間。第二，超出六個月異議期，出租人沒有提出異議的，推定出租人同意轉租，轉租合同有效，出租人應當認可承租人和次承租人之間的轉租合同的效力。

（四）次承租人可以參加本租發生的訴訟

轉租合同的第三人即次承租人，在本租當事人之間發生爭議時，可以參加。因為本租雙方當事人發生糾紛提起訴訟時，或者爭議合同效力，或者爭議租金，其后果可能影響到次承租人的利益，因此，次承租人有權要求參加訴訟。在參加訴訟時，次承租人的身份是無獨立請求權的第三人，沒有獨立的請求權。次承租人以無獨立請求權的第三人要求參加本租雙方當事人爭議的訴訟，法院不應該拒絕。

值得研究的是，司法解釋把這個規則寫在第十六條，即“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持”的規定之后，那么，這個規則僅僅是對此而言，還是對所有的轉租的訴訟都適用？按照條文的邏輯，這個規則應當僅僅適用于異議權和推定同意轉租的訴訟中，但事實上在其他方面也會出現本租訴訟關乎次承租人利益的問題，因此，次承租人以無獨立請求權的第三人參加訴訟的，法院應當支持。

（五）承租人拖欠租金次承租人的抗辯權

承租人拖欠租金，屬于根本違約，出租人起訴要求解除合同，涉及次承租人的轉租合同利益。對此，次承租人可以代承租人繳納拖欠的租金和違約金，可以作為抗辯理由進行抗辯，主張不得解除合同。這是一個合理的抗辯。次承租人享有解除合同的抗辯權。對此，出租人不能解除租賃合同。

至于次承租人交納的租金和違約金，是替承租人交的，因此，超出次承租人應付的租金數額，可以抵作轉租的租金，或者向承租人追償。

（六）次承租人騰房的義務和逾期使用費支付義務

房屋租賃合同解除以后，因為有轉租合同存在，出租人在次承租人還在占有這個房子的時候，有權要求次承租人騰房，理由是本租合同已經解除，轉租合同當然不復存在，次承租人負有騰房義務。如果次承租人在解除合同之后，對租賃房屋仍然占有一段時間的，對逾期騰房的房屋使用費負有支付義務。

本租合同的當事人是出租人和承租人，而轉租合同的當事人是承租人和次承租人之間的合同，按照合同相對性原則，似乎出租人在只能要求承租人承擔義務，無權請求次承租人負擔義務。但由于租賃合同已經解除，次承租人占有租賃房屋已經沒有法律上的原因，出租人可以直接針對次承租人，請求騰房，支付逾期使用費用。

五、城鎮房屋租賃合同的效力延伸

城鎮房屋租賃合同的效力延伸有與繼承相似，但不是繼承。繼承是一個人死亡后，他的財產由其繼承人繼承，繼承人取得遺產的所有權。在房屋租賃合同中，轉移的不是物權，而是租賃權。這就是當代民法物權債權化和債權物權化的問題。債權物權化的典型，就是租賃合同產生的租賃權，房屋租賃合同的這些問題，其實都是租賃權，租賃房屋本來是出租人的，但承租人根據租賃合同的債權而取得租賃權，可以使用、收益，還可以轉租。這個租賃權就是物權化的債權。有的國家的法律承認租賃權是物權，但大多數國家還是僅把它作為一個物權化的債權對待。既然租賃權不是財產權，就沒有繼承問題，當承租人是自然人并且去世后，合同的租賃期還沒有完成，《合同法》第二百三十四條明確規定，與承租人生前共同居住人可以按照原租賃合同租賃該房屋。這就是租賃合同效力延伸問題。司法解釋參照這一規定，第十九條規定了另外兩個效力延伸的規則：

第一，個人租賃房屋如果是給個體工商戶的家庭使用，不是自己使用，承租人在租賃期間死亡或者失蹤的，其他家庭成員作為個體工商戶的經營者，有權主張繼續租賃合同的效力，一直用到合同約定的租賃期滿。按照合同相對性原則，出租人、承租人是當事人，承租人死了，合同就應該消滅。但是由于租賃權具有物權化的效力，由于承租人是個體工商戶，這時就準許個體工商戶家庭的其他成員把合同的效力延伸到合同約定的租賃期結束后再消滅。這就是效力延伸的問題。

第二，個人租賃房屋從事合伙經營，即合伙人個人租賃房屋給合伙使用，不是自己使用，承租人死亡或者失蹤，其他合伙人說想把合同繼續延續到租賃期滿，也是可以的，其他合伙人有這個權利。

這兩個規則，即使出租人不同意，個體工商戶和其他合伙人也有權要求合同履行到租賃期限完成為止。這是強制性的規定。本來，民事法律關系主體消滅而消滅{10]，合同當事人一方死亡的，合同消滅，但在租賃中，由于租賃權帶有一定的物權性質，所以它的效力可以延伸到合同期限屆滿。

六、買賣不破租賃原則的適用

買賣不破租賃原則是應當遵守的，在城鎮房屋租賃合同中同樣如此。出租人和承租人訂立了租賃合同，在租賃期間，出租人出賣租賃房屋，是可以的，第三人作為買受人可以買到該房的所有權，但在這個租賃房屋上存在的租賃關系不能消滅，必須承認該租賃關系，不能打破現存的租賃關系。受讓人與承租人產生新的租賃關系，構成債的轉移{11]，承租人向新的出租人交納房租，繼續履行租賃合同。買賣不破租賃規則設立的目的，是保護承租人的租賃權。通常認為，在一個租賃關系中，承租人是弱者，因此要給承租人更多的保障，因此，即使出租人把房子賣了，租賃關系仍然存在，買受人不可以破壞這個合同租賃關系。

司法解釋第二十條規定：“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”這里規定的規則是：

第一，承認買賣不破租賃規則，“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持”。這就是買賣不破租賃的原則。

第二，規定買賣不破租賃的兩個例外：一是租賃房屋在出租前已設立抵押權，抵押權人實現抵押權，買賣不破租賃原則不能對抗抵押權的實現，抵押權人實現抵押權，可以買到租賃房屋的所有權，并且實際占有，解除原來的租賃關系。二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的，也不受買賣不破租賃規則的影響。

第三，如果雙方當事人另有約定，如果出租人和承租人在租賃合同訂立時就約定不受買賣不破租賃原則約束的，即約定只要賣房就解除租賃合同的，那等于約定了一個附解除條件的合同，當然不受買賣不破租賃原則的約束。

七、承租人優先購買權問題

關于承租人優先購買權，是司法解釋重點規定的一個問題，寫得很好，作為重點問題研究。

民法上的優先購買權，一是共有人的優先購買權，一是承租人的優先購買權，三是股東優先購買權，四是合伙人優先購買權等{12]。共有人之一出賣其共有份額，其他共有人有優先購買權。股東出讓股權，其他股東享有優先購買權，是一個道理。出租人要出賣租賃房屋，承租人享有優先購買權。這兩個優先購買權設置的目的不同：共有人優先購買權的目的是盡量保持共有的狀態，保持共有人之間的關系和諧。在同等條件下，共有人有優先購買權，能夠繼續維持共有的關系，承租人優先購買權的目的是對承租人的照顧，除此之外沒有它意。比較而言，兩種優先購買權的立法目的不同，共有人優先購買權的目的比承租人優先購買權的目的更重要，必要性更強。

在司法實踐中，承租人優先購買權的適用比較混亂，缺乏準確的規則。例如，出租人沒有尊重承租人的優先購買權，承租人主張侵害了其優先購買權，有的法院保障承租人的優先購買權，判決出租人和第三人的買賣合同無效；有的法院判決繼續買賣，承租人有優先購買權，有的法院甚至直接判決爭議房屋的所有權歸屬于承租人。

司法解釋在承租人優先購買權問題上做了統一的規定，可以歸納為五個規則：

（一）承租人優先購買權的性質是債權

司法解釋規定承租人優先購買權，確認這種優先購買權與基于共有的優先購買權不同，效力有所差別，共有人的優先購買權優先于承租人優先購買權。至于承租人的優先購買權為什么效力低于共有人優先購買權，司法解釋認為承租人的優先購買權是法定優先締約權，系債權，不具有對抗第三人的效力{13]。

（二）侵害承租人優先購買權的救濟方式為賠償損失

正因為承租人優先購買權的性質是債權，是優先締約權，而不是物權性質的權利，因此，司法解釋規定，出租人違反義務，侵害優先購買權的救濟方式損害賠償，而不是必須保障承租人優先購買。這個規定與以往的理解是不同的[2]。我認為，這個做法大體可行，是有道理的，就是因為承租人的優先購買權的效力較弱，與共有人的優先購買權效力不同的結果。因此，不能再適用對侵害優先購買權的采取宣告買賣合同無效的做法了。

怎樣確定侵害承租人的優先購買權，解釋確定“出租人出賣租賃房屋在合理期限內沒有通知承租人”，就構成侵害優先購買權。

這個規定有一個問題值得斟酌，就是有可能使出租人在出賣出租房屋的時候，都不通知承租人，最后了不起就是賠償損失而已。其后果，可能會使承租人的有效購買權成為一句空話。

（三）對以協議折價變賣方式實現抵押權的租賃房屋承租人享有優先購買權

司法解釋第二十二條規定：“出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。”在對租賃房屋以協議折價、變賣方式實現抵押權時，出租人應當在合理期限內通知承租人，承租人主張優先購買權的，在同等條件下，可以優先購買，保障承租人的優先購買權。其條件是，租賃房屋原來是設置了抵押權的，出租人要把該房實現抵押權，是用協議折價和變賣的方式，才可以主張承租人優先購買權。這個規定還要和第二十條規定的實現抵押權不受買賣不破租賃原則限制聯系起來。以租賃房屋實現抵押權不受買賣不破租賃的約束，承租人不可以主張繼續保持租賃合同的效力，但在這里對承租人用優先購買權的方法來保護。

但是，應當注意，如果是用拍賣的方式實現抵押權的，不在此限。

（四）以拍賣方式出賣租賃房屋對承租人的保護

司法解釋對以拍賣方式對租賃房屋實現抵押權的，專門作出規定，即第二十三條：“出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。”按照這一規定，以拍賣方式出賣租賃房屋，不論是抵押權人為了實現抵押權而出賣，還是出租人自己出賣，只要是拍賣，對承租人優先購買權的保護，就統一適用這樣的方法，即出租人以拍賣的方式出賣租賃房屋的，出租人和拍賣行都有義務在拍賣五日前通知承租人，如果承租人不參加拍賣的，就視為放棄優先購買權。這樣規定是完全對的。

在司法解釋的草案中，還規定了這樣的內容：在拍賣過程中，有最高應價時，承租人當場表示高價購買的，依照《中華人民共和國合同法》第二百三十條關于“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利”的規定處理，保障出租人的優先購買權。侵害優先購買權的，應當予以損害賠償。這樣的規定是不正確的，司法解釋將這些內容刪掉，是完全正確的。

（五）對抗承租人優先購買權的法定事由

司法解釋第二十四條規定：“具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使優先購買權的；

（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

（三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；

（四）第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。”這是規定了四種對抗承租人優先購買權的法定事由。

1．房屋共有人行使優先購買權

共有人優先購買權優先于承租人優先購買權，這是基于物權優先于債權的規則確定的原則。因為共有人優先購買權是基于物權所生的優先權，而承租人優先購買權是基于債權而生，物權優先于債權，自然得出這個結論。這在理論上叫做優先購買權的競合或者競存，基于物權產生的優先購買權優先基于債權產生的優先購買權。

2．房屋賣給出租人的近親屬

出租人如果將租賃房屋出賣給其近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的，基于近親屬的親情關系，承租人不得主張優先購買權。這就是說，出租人的近親屬也享有優先購買權，并且這個優先購買權比承租人優先購買權更優先，可以對抗承租人的優先購買權。值得研究的是，這種基于親屬關系發生的優先購買權，是不是一個新的優先購買權，產生這種優先購買權的法律基礎是什么？

3．承租人放棄優先購買權

出租人出賣租賃房屋，對承租人已經履行告知義務，如果承租人在15日內沒有明確表示愿意購買的，就視為放棄優先購買權，對此，當然不得再主張優先購買權。15日是個不變期限，承租人主張優先購買權必須在15日內表示態度，沒有明確表示的，就視為放棄權利。

4．第三人善意取得租賃房屋所有權

如果購買租賃房屋的第三人是出于善意，并且已經辦理了登記手續，就構成善意取得。第三人出于善意對于承租人的優先購買權不知情，就是善意，構成善意取得，就即時取得所有權。承租人再主張優先購買權，就無法對抗善意第三人依法即時取得的所有權。

司法解釋規定，侵害優先購買權的救濟方式是損害賠償。這是好的，但如何確定損失，如何確定損害賠償責任，司法解釋并沒有給出方法。在司法實踐中可能無法操作。關鍵在于怎么去計算承租人優先購買權受到損害的損失數額。我的想法是，可以按照產生優先購買權那個時候的房價是多少，受到侵害后的房價是多少，其差別可以算作損失。還有一個辦法，就是參照一般的違約金的計算標準，確定損失賠償責任。

一、《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

建筑物區分所有權制度，在2007年10月1日期實施的物權法中用專章進行了規定，充分表明我國民法學界及立法者已經認識到建筑物區分所有權制度的重要價值及其現實意義。因應了物業服務企業對小區、公寓、大廈進行物業管理服務及該項服務迅速發展的現實需要，對規范和協調我國物業管理服務關系、解決物業管理服務糾紛、提供了基礎性和原則性的法律框架。應當認為，將對法院審理該類糾紛案件起到積極的作用。但不可忌諱、回避的問題是，建筑物區分所有權制度，作為我國首次以立法方式確立的一項物權制度，當中存在的問題仍然不少，在理解和適用上操作性仍然不夠強。為此，最高院出臺司法解釋實在是其必然。筆者以下試圖借理解解釋內容的同時，指出其中仍然存在的有待解決實際問題。

1．解釋關于業主的范圍的認定。根據解釋第一條第一款的規定，依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，均應當認定為物權法第六章所稱的業主。即業主的范圍包括通過依法登記、依據生效法律文書、繼承、受遺贈等方式取得建筑物專有部分所有權的人，同時，該解釋第一條第二款還規定，基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分但尚未依法辦理所有權登記的人，也可以認定為業主。2．解釋關于車位、攤位等特定空間作為建筑物專有部分進行認定的條件問題。根據解釋第二條的規定，車位、攤位及其他房屋只要能夠滿足以下條件就應當認定為建筑物專有部分：（1）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（2）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（3）能夠登記成為特定業主所有權的客體。但規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，則應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。

3．解釋關于對“住改商”問題的處理。“住改商”既包括專用部分住改商，也包括共有部分的住改商，根據解釋第十條的規定，業主將住宅即其專有部分改變為經營性用房，須經全部有利害關系人一致同意。而在解釋的第七條就共有部分住改商進行了的規定，對改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分的，明確了必需經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

4．解釋關于業主表決權問題的處理。根據物權法，業主的表決權的統計方式包括兩種，一種是按業主人數進行統計；一種是按業主專有部分的面積比例進行統計。但就對業主購買兩套甚至多套房屋，其表決權統計方式規定不甚明確，按專有面積當然不會存在爭議，但是否應當按一個業主還是多個業主進行統計就不無爭論。解釋第九條對此有了明確規定，即出現前述情形時，在業主人數的統計上，仍然按一人計算。當然，筆者認為，該統計方式僅僅解決了技術上的問題，而對表決結果的影響為零。因為，業主的表決權的實現，人數或專有部分不是僅其中之一就可以決定的，而是必須兩者都同時達到法定要求方可。

5．解釋關于業主大會、業主委員會訴訟主體資格問題。根據物權法第七十八條及解釋十二條的規定，業主大會、業主委員會可以作為案件的被告；結合物權法第八十三條的規定，似乎也排除了業主大會、業主委員會作為案件原告的可能性。筆者認為，不管是物權法、還是該解釋的規定，將在很大程度上限制業主的維權工作，給業主維權帶來了現實的困難。對損害全體業主共同利益的侵害行為，如果業主大會、業主委員會都無權作為原告進行告訴，而需要全體業主辦理新的授權委托，或各個業主分別訴訟，不僅在成本上不合理，而且作為業主大會、業主委員會的職權也根本無從體現。這樣的規定，顯然弊大于利。

6．解釋關于車位、車庫應當首先滿足業主的需要的認定。根據解釋第五條的規定，建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。從解釋規定文義進行理解，該規定包含兩層含義，即一是開發商可以將車位、車庫采用出售、附贈或者出租等方式處分給業主；二是開發商必須按照配置比例進行前述處分。該解釋內容存在的問題是，如果發展商的前述處分行為不符合前述規定，是否必然導致認定其處分行為為不符合“應當首先滿足業主的需要”的情形，而可撤銷或無效；而且該解釋內容仍然沒有解決好后面幾個問題，一是“滿足業主的需要”中“業主的需要”是指業主現實的需要為限還是也包括業主未來可能的、潛在的需要；二是“滿足業主的需要”中的“業主”應作何種理解，如果根據該解釋第一條之規定，結合物權法第七十四條第二款的規定，這里的業主就包括購買房屋的業主，也包括純粹購買車位、車庫的業主，如果作此理解，開發商就可能將車庫、車位出售給房屋業主以外的人，而導致車庫倒買倒賣甚至房屋業主買不到車庫、車位的現象發生，也一定程度上給小區的物業管理帶來難度。因此，此處的業主筆者認為應作限定解釋，即限定其范圍為房屋業主；三是對“業主的需要”是否應當作必要限制，特別是時效方面的限制，即在多長時間內業主行使購買、租賃車位、車庫權利方可得到滿足和法院支持，如果無期限限制，必然導致資源浪費，也導致其他業主利益受損，如需要多個車位的業主因無法得到滿足而導致不便，該部分的物業管理費用長期無法收取而增加管理成本等。

（二）《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

伴隨房地產業的蓬勃發展，物業管理作為新興的服務產業也步入快車道，既給廣大購房入住的業主帶來極大的便利，也順應了社會分工進一步細化的需要。然而，與此同時所引發的問題也越來越多，甚至矛盾有加深的跡象，以致專門形成一類以物業管理服務糾紛為法院審理對象的案件。即涉及民事訴訟、也不乏引發行政訴訟。最高院本次出臺解釋，既具有前述背景因素，但更多的是結合了新頒布實施的《物權法》的規定，以指導各級法院正確審理該類案件。解釋共十三條，主要解決了以下幾個問題：

1．關于物業服務合同法律效力的認定問題。解釋規定，建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。該解釋內容解決了兩類合同的效力認定問題，一是建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，由于此類合同主體為建設單位和其選聘的物業服務企業，業主不參與其中，而且多數情況下也沒有向業主公示，因此常出現業主對該類合同不予認可并拒絕履行合同中約定的業主義務糾紛，解釋直接肯定了該類合同的法律效力，一定意義上可以使糾紛得到解決，但筆者認為，由于該類合同侵害了業主的知情權，法律也沒有就合同內容必須進行公示進行強制要求，不能不說是一大缺憾。二是業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，這類合同由于業主委員會、業主大會所代表的是全體業主的利益，其法律效力當然應當得到承認。

2．關于物業管理費收交中爭議的解決。解釋首先解決了房屋空置時是否具有交納物業管理費的義務問題。由于現實存在業主收樓或視為收樓后一直空置的現象，而導致該部分業主提出其未享受物業服務而拒交物業管理費，為此解釋做出了需要交納的規定，即“物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”根據物權原理，發展商已將房屋交付給業主控制，而無論該房屋處于何種狀態，該業主當然具有和其他業主同樣的交納物業管理費的義務。其次解決了業主將房屋出租、出借情況下，物業管理費交納主體問題，解釋規定，業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。此外，解釋還就物業服務企業是否有權向業主委員會主張物業管理費進行了規定，明確指出，物業服務企業應當向業主主張。

3．關于物業服務合同未獲續聘或終止、解除情況下相關問題的處理。主要包括兩個內容，一是業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。二是物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。

對《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（征求意見稿）》的認識和建議

一、物業服務企業沒有維修專有部分的義務

征求意見稿第二條：“物業服務企業拒絕履行或者在合理期限內拖延履行物業服務合同約定的維修、養護和維護等義務，或者經多次維修、養護和維護等仍不能達到物業服務合同約定的標準，業主委員會或者業主自行或者委托他人對業主專有部分或者共有部分進行維修、養護和維護，請求物業服務企業承擔相關費用的，應予支持。” 這一條文有三個問題：

1、物業企業沒有維修專有部分的義務。專有部分自交付以后，風險轉移給業主，保修期內由建設單位承擔保修責任，保修期后業主自行維護和保養。業主可以就專有部分的維修委托物業服務企業，但這屬于另一個法律關系，不是物業服務企業法定的或者物業服務合同約定的義務

2、共有部分的維修養護，費用本來就是由業主承擔的（管理費或者維修資金），而不是物業企業承擔。權利人自行維修后由責任方承擔費用只適用于責任人有保修義務的情形，物業企業不是保修單位，它即使未履行維修職責，應承擔的是違約責任和賠償責任，而不是承擔維修費用。

3、“經多次維修、養護和維護等仍不能達到物業服務合同約定的標準”，如同“經多次治療未能治愈”，原因可能是多方面的，有的可能屬于建筑物先天質量缺陷，有的可能因為業主使用不當，不能一概歸責于物業企業。確實屬于物業公司不勝任，業主可以解聘，可以請求它賠償損失，但不應當是自行維修后讓它承擔費用。

二、物業服務企業不應承擔“安全保障義務”

征求意見稿第八條：“物業服務企業未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使物業服務區域內發生人身損害結果，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，應予支持。”我國民事侵權責任法上的安全保障義務來源于最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條第一款：“從事住宿、餐飲、娛樂等經營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使他人遭受人身損害，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，人民法院應予支持。”從法理上看，義務人應當是經營性的或者是社會活動的組織者；面對的是不特定的對象；通常有自己的經營場所；它與被保障人之間的關系應當是消費場所與消費者的關系，或者是組織者與被組織者的關系，它對自己經營場所內的不安全因素具有控制、預防、改善、提示的能力。而物業服務企業不符合這些條件。

1、物業服務企業與業主的關系是雇傭關系。物權法第八十二條：物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。

2、物業服務企業沒有管理業主及其活動的權利與能力。《物業管理條例》第二條：物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

3、物業服務企業沒有自己的經營場所，它是在業主的不動產之上為業主提供服務，服務的對象也是特定的。

4、法規明確規定物業服務企業在安全防范方面的職責是“協助”。《物業管理條例》第四十七條“物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。”協助的對象，一是業主，二是有關行政機關，它們才是安全防范的責任主體。

綜上，物業服務企業不應當承擔安全保障義務。如果物業企業沒有履行合同義務造成業主的損害，應當依照《物業管理條例》第三十六條承擔損害賠償責任：

“物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”這仍然是違約責任。違約責任以未履行合同為基礎，安全保障義務只要受害人沒有過錯就不能減輕或免除義務人的責任，兩者在實務中會導致不同的法律責任。而后者既無法律依據，也不合情理，會在實務中產生混亂，建議刪除。

三、車輛丟失或者毀損的責任，應以合同為依據處理

征求意見稿第九條：“車輛在物業服務區域內丟失或者毀損，業主請求物業服務企業承擔賠償責任的，應當根據物業服務企業的過錯程度、收費情況等因素，確定其是否承擔賠償責任以及承擔賠償責任的范圍。業主對車輛丟失或者毀損有過錯的，應當根據其過錯程度減輕或者免除物業服務企業的賠償責任。物業服務合同包含車輛保管服務內容或者當事人另行簽訂車輛保管服務協議，按照相關合同或者協議約定處理。”

這個條文第一款講侵權責任，第二款才講違約責任，順序不大符合邏輯。“業主對車輛丟失或者毀損有過錯的，應當根據其過錯程度減輕或者免除物業服務企業的賠償責任”，等于先將物業服務企業置于賠償義務人的地位，這既無法律依據，也不合情理。現實中這類糾紛越來越多，而在社會治安形勢日趨嚴峻的情況下，作為汽車這種大宗財產的所有人，自己應當采取適當的風險預防措施，而不能只依賴于物業服務企業。事實上物業企業也不具備這個能力。

如果承認物業企業沒有安全保障義務，那么本條第一款就不能成立。建議在這個問題上，仍然以《物業管理條例》第三十六條為原則來處理，具體條文建議修改為：

“車輛在物業服務區域內丟失或者毀損，車主請求物業服務企業承擔賠償責任的，應當依據車輛停放或保管協議的約定處理。沒有車輛停放或保管協議的，按物業服務協議中的相關約定處理。沒有物業服務協議的，按物業服務企業有無履行法規要求的保安義務，判斷其是否承擔賠償責任。”

四、對從事物業服務的“其他管理人”應作出界定

物權法第八十一條規定“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。”而《物業管理條例》第三十二條明確規定“從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。”按建設部規章，不具有相應的資質，不能從事物業服務活動。故物權法所說的“其他管理人”，應當是指具有從事專項服務資質的服務商，而不是物業服務企業以外、卻能從事物業服務的機構或者個人。否則，必然會導致物業服務的市場嚴重混亂，在惡性競爭、魚龍混雜之下，嚴重損害業主利益的情況不可避免。故對“其它管理人”應當加以界定，并且它只能從事其有資質的專項服務。

建議增加一個條文：物權法第八十一條所說的“其他管理人”，是指具有相應資質的園林、機電維修保養、清潔、消毒、保安服務等專業經營者。其他管理人在經營范圍內，受業主委托從事專項的物業服務。

五、業主轉移房屋時惡意欠費的，繼受的業主有清償義務

現實中許多以投資為目的的買房人，直到將房屋出手，也不到物業服務處交費，而我國現行的不動產登記制度中，又沒有權利瑕疵登記的手段，故物業企業對這種情形無可奈何。這不但是對物業服務企業的損害，也是對全體業主共同利益的損害。由于物業企業的員工大部分是農民工，欠費還會引發社會問題。鑒于此，建議確立“賣方欠費買方清償”的規則，其理由和意義如下：

1、甲賣房給乙時，乙并不是簡單地購買房屋，而是全面繼受了甲所轉讓的不動產的權利義務。臺灣《公寓大廈管理條例》第二十四條：“區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依照本條例或規約所定之一切權利義務”，法理鮮明，可資借鑒。

2、甲乙雙方交易時，就房屋是否存在欠費負擔，即使沒有惡意串通，乙也有注意義務；未盡注意義務，當然應當承擔責任。

3、物業企業在甲長期欠費并找不到債務人情況下繼續履行管理職責，已經構成無因管理，乙作為受益人也有償還義務。

4、如果確立了這一規則，此類因房產轉讓而產生的欠費糾紛將大大減少。水電費較少欠費糾紛，就在于水、電供應者采取了甲欠乙還的規則。

建議增加一個條文為：“業主轉讓房屋時積欠的物業管理費，購買方負有清償責任。”

第二篇：《物權法司法解釋》

物權法司法解釋(全文）

物權法兩個相關司法解釋——《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

（2009年3月23日最高人民法院審判委員會第1464次會議通過）

中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會第1464次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十四日

為正確審理建筑物區分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律的規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主。

基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。

第二條 建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：

（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；

（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；

（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。

規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。

第三條 除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：

（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；

（二）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。

第四條 業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。第五條 建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。

前款所稱配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車

庫與房屋套數的比例。

第六條 建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。

第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。

第八條 物權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定：

（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

第九條 物權法第七十六條第二款規定的業主人數和總人數，可以按照下列方法認定：

（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總人數，按照前項的統計總和計算。

第十條 業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。

第十一條 業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。

第十二條 業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依據物權法第七十八條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。

第十三條 業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：

（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；

（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；

（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；

（四）建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；

（五）其他應當向業主公開的情況和資料。

第十四條 建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。

屬于前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的，人民法院

應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。

第十五條 業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標準、管理規約，或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權益的行為”：

（一）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；

（二）違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；

（三）違反規定進行房屋裝飾裝修；

（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。

第十六條 建筑物區分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業使用人的，參照本解釋處理。

專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

第十七條 本解釋所稱建設單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價格購買尚未銷售的物業后，以自己名義對外銷售的包銷人。

第十八條 人民法院審理建筑物區分所有權案件中，涉及有關物權歸屬爭議的，應當以法律、行政法規為依據。

第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。

因物權法施行后實施的行為引起的建筑物區分所有權糾紛案件，適用本解釋。

本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過）

法釋[2009]8號

中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日

為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

第二條 符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：

（一）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同；

（二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。

前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。

第三條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。

第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。

第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。第七條 業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。

第八條 業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。

物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。

第九條 物業服務合同的權利義務終止后，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。

物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。

第十條 物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。

物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。

第十一條 本解釋涉及物業服務企業的規定，適用于物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。

第十二條 因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關于業主的規定處理。

第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。

本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

適應角色轉變，扎實開

展團的工作

———共青團鐵東區委書記的述職報告

2011年是適應角色轉變、思想進一步成熟的一年。這一年，自己能夠堅持正確的政治方向，緊緊圍繞黨的中心，立足本職崗位，較好地完成本線的工作任務。自己政治覺悟、理論水平、思想素質、工作作風等各方面有了明顯的進步和提高。總的來說，收獲很大，感觸頗深。

一、以德為先，進一步提升個人思想素質

過去的一年，我以一個共產黨員的標準，以一個團干部的標準嚴格要求自己，在個人的道德修養、黨性鍛煉、思想素質上有了很大的進步。一是道德修養進一步提高。作為一個團干部，我的一言一行、我的自身形象將直接影響到團委各成員，甚至更廣大的青少年。因此，在日常的工作和生活中，我每時每刻提醒自己，從小事做起，注重細節問題，做到干凈做人、公正做事，以平常心看待自己的工作，要求自己在工作中誠實、守信、廉潔、自律，起好表率作用。二是黨性鍛煉得到不斷加強。不斷加強自己的黨性鍛煉，我嚴格按照《黨章》和《中國共產黨黨員紀律處分條例》來要求和約束自己的行為，牢記黨的宗旨，在團的工作中，以廣大青少年的權益為出發點，務求時效。三是政治思想素質不斷提高。一年來，我繼續加強學習，積極參加理論中心組學習，經常自發利用休息時間學習，積極參加團省委組織赴井岡山革命傳統與理想信念教育專題培訓班、區委區政府組織赴清

華大學縣域經濟培訓班，通過“看、聽、學、思”，進一步加深了對馬列主義、毛澤東思想、鄧小平理論、“三個代表”重要思想的理解，進一步系統掌握了黨在農村的路線、方針、政策以及對共青團工作的要求。特別是黨的十七屆六中全會以來，我通過學習原文、聽專家講課等，開拓了思想新境界，政治思想素質有了新的飛躍。

二、以能為先，進一步加強組織工作能力

在上級領導的信任和支持下，我本人也自加壓力，抓住一切機會學習，注重與同事、與兄弟單位團委書記的交流，虛心請教，不恥下問，使各項工作都有序地開展。一是工作的統籌安排能力不斷加強。我盡量做到工作提前一步，有計劃、有安排、有預見性，保持思路清晰和決策的科學，力求操作有序，順利開展。二是工作的協調能力不斷加強。在工作中，我注重與上級的及時銜接、匯報，同時也注重與基層的交流溝通，聽取多方意見和建議，從大局出發，對上做好配合，對下做好團結。三是有創新地開展工作。在工作中，我注重不斷創新，使工作保持生機，使管理不斷趨向人性化、合理化。

三、以勤為先，進一步提高團的業務水平

擔任團委書記以來，認真了解情況、掌握知識，積極向團委領導、向前任書記學習、請教，了解團情、團史，努力掌握團的基本運作方式程序，便于更好地開展工作。加強溝

通了解，增加感情，深入基層，了解基層團組織和團員青年的有關情況，以“活動”來強化自己的知識和水平。一年來，我立足以活動來促使自己盡快適應角色，迎接挑戰。今年五四，團區委以全區人居環境整治為依托，以“五四火炬傳承九十二載生生不息，鐵東青年投入人居環境立志強區”為引領，積極開展了“共青團路，紅領巾街”，“鐵東青年林”等一系列活動。在活動中，增長了知識，深化了理解，使自己對團務工作有了全面的、系統的提高，為今后更好地提高團的業務水平打下了堅實的基礎。

四、以績為先，進一步完善團的組織建設

把《關于進一步深化“黨建帶團建”工作的實施意見》落到實處，把黨的要求貫徹落實到團的建設中去，使團的建設納入黨的建設的總體規劃。依托黨建，從政策層面來解決和落實基層團組織存在的問題和困難。一是基層團干部的待遇問題。積極爭取黨組織在團干部配備上的重視和支持，基層團干“轉業”得到了很好的安排（葉赫的榮威，住建局遇良，衛生局王國宴等）；二是解決好基層團組織活動的經費問題。積極爭取專項，今年為每個鄉鎮街道從團省委爭取經費三千元，共計三萬六千元；三是團的基層組織格局創新工作。按照“1＋4＋N”模式，通過換屆調整選配了大批鄉鎮（街道）團干部，變原有的“團干部兼職”模式為現在的“兼職團干部”模式，提升了基層團組織的凝聚力和戰斗力。此

次工作得到了團市委的充分認可，2011年四平市組織部班工作會議在我區召開。

以服務青年需求為目的，從單一組織青年開展活動轉到生產環節，開展就業培訓、創業交流、貧富結對；以服務黨政中心為目的，發揮團組織自身優勢，引導青年樹立市場意識和投資意識，強化科技意識和參與意識，投身知識化、信息化和現代化、文明創建、環境整治、植綠護綠、社會治安等活動，把黨政思路實踐好。突出做好當前新興的農村、社區和非公經濟組織建團工作，延長團的工作手臂，豐富團的組織形式。先后與農聯社、吉林銀行等多家金融機構積極協調，為青年創業就業提供幫扶支持。特別是吉林銀行的“吉青時代”小額貸款項目更得到團省委的無償貼息。

五、以廉為先，進一步保持清正廉明形象

作為新任職的年輕干部、黨員干部，我既感受到了組織的信任與關懷，同時也感受到了責任重大。我區在黨委和政府的帶領下，勵精圖治、奮發圖強，取得了輝煌的成績。越是這種時候，就越需要我們這些干部保持清醒的頭腦，保持共產黨員的先進本色。深知，作為一級干部，應該努力做到“清正廉潔”。古人說“物必自腐而蟲生”，腐敗現象表現上看來是經濟問題、道德問題，但深層次的原因卻是理想信念出了問題。要不斷加強實踐鍛煉，要結合黨的歷史經驗、改革開放和社會主義建設的實踐以及自己的工作和思想實際，來刻苦磨煉自己。勇于剖析自己，積極開展自我批評，凈化自己的靈魂。不斷增強拒腐防變意識。在思想上、在行動上、生活中爭作表率。在團區委開展“爭做勤廉表率，竭誠服務青年”主題教育,召開機關黨風廉政建設宣傳教育活動動員會，全面啟動黨風廉政建設宣教活動。按照學習貫徹區委、區紀委關于黨風廉政建設和反腐敗工作的部署和要求，學習黨的十七屆六中精神，強化組織領導，制定工作計劃。我們根據2011年黨風廉政建設責任制考評要求，為了做好黨風廉政建設和反腐敗工作，成立了團區委黨風廉政建設領導小組，并由我任組長。按照“一崗雙責”的責任要求，明確了單位正職領導作為第一責任人，每年約談團干部一次，就有關廉潔從政個人“不準”和“禁止”行為適時對所管的團干部進行廉政談話。

在2012年即將到來之際，共青團區委迎來組織部考核組，對共青團區委一年來的工作進的實地測評，感謝組織的幫助與關懷，今后我們更要自覺地接受組織的監督與考核。鐵東區的發展已經取得了令人矚目的成就，而今又開始了新的征途。廣大青年有幸成為親歷者，成為追隨者，同時我們也是共享發展成果的受益者。我們應該心懷感恩，心存畏懼，“做一個組織和群眾信賴的人，做一個同事和朋友敬重的人，做一個親屬子女可以引以為榮的人，做一個回顧人生能夠問心無愧的人”。我們要牢記黨的宗旨，全面貫徹黨的方

針路線，高舉中國特色社會主義偉大旗幟，弘揚“攻堅克難、求富圖強”的四平精神，堅定不移的實施 “五區”戰略的發展規劃，為建設富裕和諧新鐵東的偉大目標而不懈奮斗。

第三篇：09物權法最新司法解釋全文

09物權法最新司法解釋全文

（法釋[2009]8號，2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過）

中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日

為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審

判實踐，制定本解釋。

第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。第二條 符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：

（一）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同；

（二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。第三條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認

定為物業服務合同的組成部分。

第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民

法院應予支持。

第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。

第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗

辯理由的，人民法院不予支持。

第七條 業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。

第八條 業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。

第九條 物業服務合同的權利義務終止后，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。

第十條：物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。

第十一條 本解釋涉及物業服務企業的規定，適用于物權法第七十六條、第八十一條、第八

十二條所稱其他管理人。

第十二條 因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法

律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關于業主的規定處理。

第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事

人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會第1464次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十四日為正確審理建筑物區分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律的規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主。

基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。

第二條 建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：

（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；

（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；

（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。

規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。

第三條 除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法

第六章所稱的共有部分：

（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；

（二）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。

第四條 業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。

第五條 建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。

前款所稱配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。

第六條 建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。

第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。

第八條 物權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定：

（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

第九條 物權法第七十六條第二款規定的業主人數和總人數，可以按照下列方法認定：

（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總人數，按照前項的統計總和計算。

第十條 業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。

第十一條 業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。

第十二條 業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依據物權法第七十八條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。

第十三條 業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：

（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；

（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；

（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；

（四）建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；

（五）其他應當向業主公開的情況和資料。

第十四條 建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。

屬于前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。

第十五條 業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標準、管理規約，或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權益的行為”：

（一）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；

（二）違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；

（三）違反規定進行房屋裝飾裝修；

（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。

第十六條 建筑物區分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業使用人的，參照本解釋處理。

專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

第十七條 本解釋所稱建設單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價格購買尚未銷售的物業后，以自己名義對外銷售的包銷人。

第十八條 人民法院審理建筑物區分所有權案件中，涉及有關物權歸屬爭議的，應當以法律、行政法規為依據。

第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。

因物權法施行后實施的行為引起的建筑物區分所有權糾紛案件，適用本解釋。

本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

第四篇：《物權法》練習題

物權法部分練習題

一、單項選擇題

1.2011年3月，某村村民老王雇人在自己的宅基地上建造了兩間平房。不久，老王遭遇車禍去世，兒子小王依法繼承了父親的兩間平房。同年7月，小王決定將兩間平房出售，并與同村的小李簽訂了房屋買賣合同。以下說法正確的是哪一項？

A.老王自房屋建造完成時取得所有權，無須經過登記 B.小王繼承父親的房屋，須辦理過戶手續才能取得所有權 C.小王與小李簽訂房屋買賣合同屬于無權處分行為 D.小李自買賣合同生效時取得房屋所有權，無須經過登記

2.2009年1月7日，金某與印某訂立合同，約定金某將自己所有的一頭耕牛賣給印某，但金某當年仍使用該耕牛耕種，并向印某支付使用費500元，秋收后再將耕牛實際交付給印某。2月12日，印某將價款交給金某。10月20日，秋收結束后，金某按約定將耕牛交給印某。以下說法正確的是哪一項？（諾成、不要式合同）簽訂當日生效轉移

A.合同于1月7日生效，所有權自2月12日起轉移 B.合同于1月7日生效，所有權自10月20日起轉移 C.合同于1月7日生效，所有權同時轉移 D.合同于10月20日生效，所有權同時轉移

3.張同學與李同學各出資2000元購買了一臺電腦，使用1年后，張同學擅自將電腦以3000元的價格賣給了王同學。王同學不知道電腦系張同學與李同學共有，王同學到張同學處取電腦時，李同學正在使用，聽說此事，李同學明確表示不同意轉讓。下列說法正確的是：

A.張同學的處分行為無效 B.張同學的處分行為有效 C.王同學取得該電腦的所有權 D.王同學不能取得該電腦的所有權

4.下列事項中，應經專有部分占建筑物總面積2/3以上業主且占總人數2/3以上業主同意的是：

A.改變共有部分的用途 B.利用共同部分從事經營性活動 C.處分共有部分

D.改建、重建建筑物及其附屬設施

5.某日，胡某將自行車放在自家樓下的車棚里，潘某趁人不備將其盜走，并以市場價格賣給了不知情的孫某之后，胡某認出了自己的自行車，并要求孫某返還。以下說法正確的是哪一項？

A.孫某善意取得該自行車的所有權，胡某無權要求孫某返還 B.胡某只能要求潘某賠償損失 C.孫某不能取得該自行車的所有權

D.潘某與孫某應對胡某的損失承擔連帶賠償責任 6.以下說法正確的是：

A.張某買了一棟老房屋，張某將房屋翻修時發現房屋的頂梁上藏有金條，原來的賣主已經出國，音信全無，無法確認金條的所有人，金條應歸張某所有

B.某地突降大雨，王某發現一頭牛順河漂流，王某不顧河水湍急，將牛撈起，牛應歸王某所有

C.陳某將壞錄音機丟入垃圾桶，于某發現后將錄音機撿回，修理后仍可使用，錄音機應歸于某所有

D.孫某的寵物狗走失，蔣某撿到后，將小狗歸還孫某，蔣某要求孫某支付必要的交通費用，孫某有權拒絕

7.張甲、張乙、張丙祖孫三人各出資20000元、30000元、25000元修建了1棟三層小樓，他們各自獨立生活。建樓前三人約定建成后張甲、張乙、張丙分別住一樓、二樓、三樓，但對所有權的歸屬未明確約定。樓房建成后，因對樓房的所有權歸屬發生爭議，如果三人不能協商解決，該樓房的所有權應怎樣處理？

A.推定三人共同共有 B.推定三人按份共有 C.推定三人區分共有

D.認定張甲擁有所有權，張乙、張丙擁有使用權

8.王某與張某合伙經營運輸業務，合伙解散后，王某分得2輛卡車，張某分得1輛卡車和3輛卡車的后掛車廂，張某欲轉讓卡車和車廂。以下說法正確的是：

A.王某對卡車和車廂均享有優先購買權 B.王某對卡車享有優先購買權 C.王某對所有的車廂享有優先購買權 D.王某對2輛車廂享有優先購買權

9.某郊區小學校為方便乘坐地鐵，與相鄰研究院約定，學校人員有權借研究院道路通行，每年支付1萬元。據此，學校享有的是下列哪一項權利？

A．相鄰權

B．地役權 C．建設用地使用權

D．宅基地使用權 10.下列做法符合《物權法》的有：

A.甲公司將自己所有的倉庫作為抵押向銀行借款，抵押權登記后，甲公司將倉庫出租 B.乙公司將公司的閑置生產設備作為抵押向銀行借款，抵押合同簽訂后，乙公司未經銀行同意，將設備賣給不知情的丙公司

C.丁公司將自己所有的車輛作為抵押向銀行借款，抵押合同中約定丁公司到期不能還本付息，銀行直接取得車輛的所有權

D.戊公司是一鄉鎮企業，戊公司以取得的一幅土地的建設用地使用權作為抵押向銀行借款

11.王某將一棟房屋出租給李某后，又以該房屋作為抵押向銀行借款，律師向王某提供的下列法律意見正確的有：

A.王某到期若不能向銀行還本付息，可以與銀行協商將房屋作價抵償債務，即使李某的租期未滿，李某也無權繼續租住該房屋

B.抵押期間，如買方替王某向銀行還本付息，王某則可以不經銀行同意將房屋賣給該買方

C.王某可以在房屋占用范圍內的土地使用權上為其他債權人設定抵押權 D.房屋如被征收，銀行的抵押權消滅

12.王某向劉某借款。以自己所有的一輛奧迪轎車進行抵押，雙方簽訂了書面抵押合同，未辦理抵押登記。王某又向關某借款，仍以奧迪轎車進行抵押，并辦理了抵押登記。王某再向張某借款，簽訂了書面抵押合同，未辦理抵押登記。王某到期后不能還款，劉某等人將奧迪轎車拍賣，扣除拍賣費用后剩余20萬元，應向劉某償還本息10萬元，應向關某償還本息5萬元，應向張某償還本息10萬元。下列說法正確的是：

A.王某應向劉某償還8萬元，向關某償還4萬元，向張某償還8萬元 B.王某應向劉某償還10萬元，向關某償還5萬元，向張某償還7.5萬元 C.王某應向劉某償還7.5萬元，向關某償還5萬元，向張某償還7.5萬元 D.王某應向劉某償還5萬元，向關某償還5萬元，向張某償還10萬元 13.甲公司與乙公司簽訂貨物買賣合同，甲公司以自己持有的乙公司的股票和丙公司的股票作為質押擔保自己按照合同約定支付的貨款，買賣合同約定的付款期限已到，甲公司無力支付貨款，甲公司同意將質押的股票轉讓給乙公司抵償貨款。以下說法正確的是：

A.乙公司可以受讓作為質押的乙公司和丙公司的股票

B.乙公司可以受讓作為質押的丙公司的股票，不能受讓乙公司的股票 C.乙公司可以受讓作為質押的乙公司的股票，不能受讓丙公司的股票 D.乙公司不能受讓作為質押的乙公司和丙公司的股票

14.趙某向李某借款，以自己所有的1頭奶牛作為質押物，律師向趙某提供的下列法律意見不正確的是：

A.李某有權擠牛奶

B.李某有權不經趙某同意，使用0000000000000奶牛 C.李某不經趙某同意，無權將奶牛轉質

D.如李某不妥善喂養奶牛，致使奶牛生病，趙某有權要求李某賠償 15.下列關于留置權的說法正確的是：

A.債權人留置的動產，應與債權屬于同一合同關系，但企業之間除外 B.留置物的孳息歸留置權人所有

C.留置權人與債務人沒有約定留置財產后的債務履行期間的，留置權人應給債務人兩個月履行債務的期間

D.留置權人在債務履行期屆滿后不行使留置權的，債務人可以請求法院拍賣、買賣留置財產

二、多項選擇題

1.以下屬于物權的原始取得的有：

A.李某在法院組織的拍賣中拍得了一輛夏利車

B.張某向王某借款，王某要求張某提供擔保，張某以自己所有的房屋作為抵押擔保自己到期清償債務，張某與王某一起到房地產登記部門辦理了抵押登記

C.趙某在分得的宅基地上建造了一棟房屋

D.孫某生前立了一份遺囑，自己的車輛由孫子孫大鵬繼承，孫某死亡后，孫大鵬取得了孫某的房屋。

2.甲公司向銀行借款，以公司所有的房屋作為抵押，甲公司與銀行簽訂了書面的抵押合同，但未進行抵押權登記。下列說法不正確的是：

A.抵押合同不生效，抵押權不成立 B.抵押合同不生效，抵押權成立 C.抵押合同生效，抵押權不成立 D.抵押合同生效，抵押權成立

3.方某向新天房產公司購買了一套預售房屋，雙方簽訂了房屋預售合同，并向房屋登記部門辦理了預告登記。不久，新天房地產公司又瞞著方某將同一套房屋賣給了不知情的林某。房屋建成以后，新天房地產公司向林某交付了該房屋的鑰匙，并辦妥了交房入住手續。以下說法正確的有哪些？

A.方某辦理預告登記后即取得該套房屋的所有權，林某應向方某返還房屋

B.因為新天房地產公司已向林某交付房屋，且林某為善意，所以該套房屋歸林某所有 C.方某辦理的預告登記具有對抗第三人的效力

D.方某應及時申請辦理不動產登記，才能取得該套房屋的所有權 4.以下情形中，有權適用排除妨礙的有哪些？

A.張三的房屋年久失修，有倒塌的危險，威脅到鄰居李四的房屋 B.杜某的承包地位于趙某的地塊中間，杜某每日從趙某的土地上通行 C.魯某家裝修房屋，擅自將裝修材料堆放在鄰居周某家門前的空地上 D.某市環保局查封了排污超標的某造紙廠的廠房

5.王某有一棟兩層樓房，在樓頂上設置了一個商業廣告牌。后王某將該樓房的第二層出售給了張某。下列哪些選項是正確的？

A.張某無權要求王某拆除廣告牌

B.張某與王某間形成了建筑物區分所有權關系 C.張某對樓頂享有共有和共同管理的權利 D.張某有權要求與王某分享其購房后的廣告收益

6.甲、乙、丙是花園小區的業主，花園小區的物業服務公司為藍天物業公司。下列說法哪些是錯誤的？

A.對于花園小區的建設單位與藍天物業公司簽訂的前期物業服務合同，甲可以其并非合同當事人為由進行抗辯

B.藍天物業公司已經按照合同約定以及相關規定提供了服務，但是乙和丙拒絕交納物業費，乙認為其與家人常年在國外，房子基本空著，沒有享受相關物業服務 C.因多數業主對藍天物業公司不滿，業主大會依法解聘了現有的物業服務公司，因包括乙、丙在內的多家業主拖欠物業費，被解聘的物業服務公司可以向業主委員會要求交納物業費，否則有權不退出本小區

D.藍天物業公司被解聘后，物業服務合同已經終止，但藍天物業公司拒絕搬離小區，并以存在事實上的物業關系為由，請求業主支付物業服務合同終止后的物業費

7.周某因長期在外地工作，便將一張名畫交給鄰居馮某保管。馮某將該畫掛在自己家中客廳。一日，馮某的上司章某到馮某家做客，見到該畫后非常欣賞，馮某表示該畫系自己家祖傳之物，并當即取下贈送給章某。周某回家得知此事后，找到章某索要該畫。以下說法不正確的是哪幾項？

A.章某對該畫不屬馮某所有不知情，因此善意取得該畫的所有權 B.周某不能請求章某返還該畫，只能請求馮某賠償該畫的所有權 C.章某系無償受讓該畫，不能取得該畫的所有權，應向周某返還

D.章某輕信馮某的話，未盡到合理調查義務，主觀上存在過錯，不能取得該畫的所有權 8.某日，胡某乘坐韓某駕駛的出租車去機場，下車時將一個裝有名貴服裝的手提袋遺忘在車內。韓某發現后，立即在機場四處尋找胡某，未果。次日，韓某將該手提箱送交給公安機關。以下說法不正確的有哪些？

A.假設韓某在飯館吃飯時，服務員不慎將菜湯濺到手提袋上，造成袋內服裝污損，無法清除，則韓某應承擔賠償責任

B.假設公安機關發布了招領公告，但6個月內一直無人認領，則該服裝歸韓某所有 C.假設胡某到公安機關領取服裝，則必須向韓某支付合理報酬

D.假設胡某在報上懸賞尋找該服裝，則其到公安機關領取服裝時應當按照承諾履行義務 9.王某與李某系男女朋友關系，二人共同出資購買了一套二居室的房屋，其中王某出資70%，李某出資30%，未約定是按份共有還是共同共有。王某想精裝修房屋，李某不同意，王某堅持，李某提出分手，并要將自己的份額轉讓給陳某。某日刮大風，王某忘記關窗，窗玻璃刮碎墜落砸傷張某，張某要求賠償。王某找到律師劉某，劉某給出的下列法律意見正確的有：

A.王某與李某按份共有該房屋，二人各占50%的份額 B.王某要精裝修房屋，須經李某同意

C.李某轉讓份額，王某在同等條件下享有優先購買權 D.張某有權要求王某與李某承擔連帶賠償責任 10.某村村民張某與孫某各出資4000元購買了1頭奶牛。張某到某配種站對奶牛進行配種（奶牛需要配種才能產奶），孫某認為張某未與自己商量，拒絕分擔配種費。張某認為孫某蠻不講理，提出分割奶牛，孫某拒絕。村民陳某擅自用炸藥開采石頭，奶牛受爆炸聲驚嚇導致流產，陳某將賠償交付給了張某，孫某認為陳某不應將賠償款全部交付給張某，要求陳某支付給自己一半的賠償款，陳某辯稱不知道奶牛是張某和孫某共有。奶牛踩踏了村民趙某的青苗，趙某要求孫某賠償，孫某認為該事件是在張某家中喂養事發生，自己不應當賠償。下列說法正確的有：

A.孫某應分擔一半的配種費 B.張某無權要求分割奶牛

C.孫某無權要求陳某再向自己支付一半的賠償款 D.趙某無權要求孫某賠償

11.甲與乙共有1匹馬，甲享有40%的份額，乙享有60%的份額。在共有期間，該馬租賃給丙使用。現甲欲轉讓自己的份額，乙、丙和其弟丁均主張優先購買權，且所出條件相同。下列表述錯誤的是：

A.乙的優先購買權優先于丙、丁的優先購買權0 B.丙的優先購買權優先于乙、丁的優先購買權 C.丁的優先購買權優先于乙、丙的優先購買權 D.乙的優先購買權優先于丙的優先購買權

12、依我國《物權法》的規定，下面說法錯誤的是？ A．土地承包經營權自取得土地承包經營權證時設立 B．轉讓船舶物權，自登記時發生轉讓物權效力 C．因拆除房屋消滅物權的，自登記時物權消滅

D．因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力 13.下列關于地役權的說法正確的是：

A.設定地役權，當事人須簽訂書面形式的地役權合同 B.地役權自在登記機構登記生效時設立 C.地役權是有期限物權

D.地役權不得單獨轉讓，也不得單獨抵押

14.甲公司用自己市價1000萬元的辦公樓作為抵押向銀行借款800萬元，銀行審查后，認為該市的房地產市場前景不明朗，房產可能會貶值，要求甲公司再提供一項擔保，甲公司找到乙公司，乙公司用自己價值500萬元的設備作為抵押為甲公司擔保，銀行與甲公司和乙公司簽訂了抵押合同，并進行了抵押登記，但是未對抵押財產擔保的債權份額和順序進行約定，借款合同到期后，甲公司無力還本付息，以下說法正確的是（）A.銀行可以要求只對乙公司的設備行使抵押權

B.銀行可以要求對甲公司的房產和乙公司的沒備同時行使抵押權 C.甲公司的房產被行使抵押權后，甲公司有權向乙公司追償

D.如果銀行提前放棄對甲公司房產的抵押權，乙公司有權要求減免自己的擔保責任 15.下列說法正確的是：

A.抵押合同與質押合同都應當以書面形式訂立 B.以不動產抵押的，抵押權自登記時設立

C.不需要登記的抵押權未登記的，不能對抗善意第三人 D.動產質權和權利質權以動產或權利憑證交付給質權人時設立 16.下列權利可以出質的有： A.支票 B.存款單

C.著作權中的出版權 D.應收賬款

17.王某借用張某的自行車，王某以自行車為質押向孫某借款，孫某不知道自行車不是王某所有，遂借款給王某，王某將自行車交付給孫某。王某到期無力還款，與孫某協商將自行車折價抵款，張某知道后要求孫某返還自行車。下列說法不正確的是：

A.張某有權要求孫某返還自行車 B.張某有權要求王某返還自行車 C.張某有權要求王某賠償 D.張某有權要求孫某賠償

第五篇：物權法學習心得

《物權法》學習心得

中體奧林匹克花園物業（桂奧駐場經理）：張言群

通過學習《物權法》，從物業管理服務的角度來看，《物權法》的頒布和實施對今后物業管理帶來了是新要求、新氣象，作為物業管理企業必須適應新形式、新要求和新的挑戰，才能立足于市場，才能做到依法行事、依法經營，并依法為業主做好相應的服務和立于不敗之地。為此，本人積極組織全體物業同仁學習《物權法》，為的就是今后我們桂奧物業在管理經營、服務過程中能做到有章可循、依法處事，并遵循桂奧物業“更寬松、更和諧、更滿意”的服務宗旨，努力為業主營造和諧社區。那么，針對《物權法》有關物業管理活動中的條例，現本人拱寫一些學習心得，僅供參考：

一． 依法量身定制合身、適用的物業經營服務體系

隨著人們的居住環境要求越來越高，生活品質也不斷提升，法律意識不斷強化。如果我們仍然按照原傳統思維來開展物業經營管理工作，那勢必被市場淘汰，被業主唾棄，那么物業企業就失去了生存環境。《物權法》的頒布，同時也是對現代物業管理帶來了契機，也是物業服務企業必須走向國際化管理的行列。為此，作為物業管理企業要打破傳統思維，積極創新，融入市場，根據《物業管理條例》和新實行的法律法規，制定一套具有戰略意義的目標體系，并根據企業的實際情況制定合身、適用，而且受廣大業主認同的管理、服務體系，這也是目前許多物業服務企業共同面對的課題。

我們將抓住這個契機，努力鉆研新法規和分析物業管理領域的潮流動向，培養企業具有清晰的超前意識和戰略意圖，依法量身定制合身、適用且科學、完善的物業經營服務體系，努力打造專業、精英團隊，為企業的生存環境和發展趨勢構筑良好的平臺。

二． 力求“更寬松、更和諧、更滿意”服務宗旨的完美演繹

一個社區經過一流的物業團隊精心打理才能有更寬松、更和諧的居住氛圍，同時，作為一個物業管理企業應做到創新服務永無止境，迎合業主心態，適應需求，努力追求業主100％的滿意率。如果我們的物業服務沒有規范可言，沒有相對的企業文化理念來支撐我們的日常經營服務。依照《物權法》和業主的權限，這種企業只有被撤換的可能性最大。之所以，今后的建管分離是一種趨勢，物業服務企業要有自己的生存發展空間，不能再依靠“父子”關系維持。很多發達城市的物業服務行業可以讓我們借鑒和學習，他們的成功少不了特色經營之道，并維持和深入與業主委員會、業主之間的融和關系，由于物業企業是日久見人心的行業，有口碑才有市場，這個定律不能被打折。我們的根本資源最終來自廣大業主和用戶，作為物業服務企業要懂得維護業主需求和利益，自始至終以服務為本體、為謀略，那么這就需要我們桂林奧林匹克花園物業人集體去超越，甚至采納高端酒店服務模式完美演繹我們的服務宗旨，與國際先進物業服務標準

接軌，是最基本的出路。同時，我們物業服務企業有理由、有責任為業主營造一個安全、優美、清潔、舒適、方便的生活工作環境，而這個環境給予業主的就是精神體驗，也是構建和諧社會的基礎。

三． 《物權法》的頒布和實施后應改變的策略，避免爭議

《物權法》規定明確了業主共有部位、地上、地下車位等的歸屬，解決了長期以來許多社區爭議的焦點。為了避免此類爭議問題的發生，對此物業服務單位應有相應對策，出臺一系列的小區公眾制度，同時在《業主公約》明示相關條款，依法經營和開展恰當的服務。另建議在業主入住前，開發商也應當在有關合同中明示社區內相關配套、車庫、車位、共用部位、會所等的歸屬和經營權約定，所有的前提應保證業主利益不受侵害，同時兼顧和保障物業企業的經營、活動權限。以及建立與業主委員會、業主、用戶良好和無障礙的溝通渠道，形成社區共同愛護、共同管理，爭取業主和企業雙贏互利，促進物業服務企業健全發展。

四． 構建物業服務形象的絕對優勢，促進樓盤銷售優勢

桂林奧林匹克花園是一個大型復合社區，我們當前的資質和管理水平遠遠不能滿足今后的物業服務需要。缺陷在于我們的物業管理企業起步晚，整體人員（包含決策者）對今后物業發展趨勢認識不足，仍然停留在傳統的基礎上，在人才的儲備上也極為空洞。我們希望物業管理優勢從前期必須

起航和提到更高層次認識，我們曾經說過，物業管理在前期就是一個投資階段、是一個成熟和完善階段。因而，我們要加大力度對前期物業的投資，完善必備的組織結構和軟、硬件配套，舍的發錢，才能走向成熟，才有優勢可談，否則的話，今后業主一旦入住，我們的物業企業首先就會深陷困境和卷入不作為的局勢，然而，今后的銷售優勢也會因此受到影響和沖擊。解脫物業服務的困境最終不得借助資本的強大力量，才能實現桂奧物業管理成為一個富有魅力的企業，這個領域當地有些樓盤確實做的比我們好的多，又如一些國內品牌地產商根據人們及其重視高品質物業服務是首選，客觀上推出物業服務形象作為銷售的輔助，這是經濟市場消費的必然趨勢。總之，有了物業服務的優勢，才能產生共鳴，才有延續的經營和壯大。

我們桂奧物業管理服務團隊永不言敗，請領導給予必要的支持，我們將不負期望，傾情奉獻。

以上為僅為個人觀點，本人還需要不斷地學習和進步，請領導和同仁給予批評指導。

2007年4月5日