第一篇：高端住區規劃與設計深圳星河丹堤案例研究

高端住區規劃與設計_深圳星河丹堤案例研究

住宅特集..SPECIAL COLLECTION OF HOUSING

高端住區規劃與設計

—深圳星河丹堤案例研究

陳方

摘要/在政府住房供給政策調整及居民日益提高的使用 要求的背景下，高端住區開始面向更寬的市場面，從而 在規劃設計中體現出一些新的特點與趨勢。以星河丹堤 為案例，從產品分布、規劃布局、自然生態、交通組織 及自由住宅功能等諸方面進行分析并歸納總結，具有一 定的現實意義。

關鍵詞/政府住房新政策高端住區規劃設計深圳星 河丹堤..ABSTRACT/ With adjustment of housing policies and increasing marketdemand forupgrading inhabitation,thehigh-end community is facing a wider range of market.There occur some new ideas and tendencies in planning and design.In the case study of the Galaxy Dante, a Shenzhen waterfront village, the analysis and principles have been made in the paper in terms of the type of production, the layout of

planning, natural ecology, traffic organized, and the “unrestricted”

house,whichwillbeofcurrentsignificance.KEY WORDS/ government new policies for housing, planning and design for high-end residential district, Shenzhen GalaxyDante 新政與高端住區的背景研究

自去年初國家采取一系列控制房價的 住房新政策(以下簡稱“新政)以來，高端住 宅面臨著來自市場、政府及公眾等方面的 挑戰和壓力，這種壓力繼而轉化為對設計 層面的更高要求。國外或其他地區住房供 應采用政府及商業市場雙軌供應，新政涉 及的領域更多的是集中在政府津貼房，如 香港、新加坡等與大陸類似人口及文化背 景地區，均采用了公屋政策，用以平衡住房 市場的高價格。而住房市場則成長為高端 物業領域，其高昂的地價也從側面補貼了 公共用地的優惠土地成本。

新政的目標是希望居者有其屋，同時 鼓勵更多的人進入中產階層。目前，高端住 區雖然處于浪尖，但卻有品質高端化的趨 勢，量減而質升，對高端產品規劃設計提出 了更高的要求。面對新政，開發商往往采用 以下方法來應對：充分升值30%的合法高 端領域，靈活轉換70%的低端物業，認真 研究低端物業的市場特征。..高端社區規劃設計的幾種發展趨勢— 深圳星河丹堤案例研究

中國經濟的持續快速成長，新貴不斷 涌現的同時，作為基礎的中產階層正在擴 大，其居住需求遠遠超越了新政的面積上 限。原來僅僅面向富人的高端產品將面向 這個新興階層。高端產品已初步呈現多元 化的趨勢，別墅的外延不斷擴大，出現了多 種House復合形態。星河丹堤項目屬于高 低層復合型高檔山水社區(圖1)，區內有獨

棟別墅Villa House、聯排別墅TownHouse、空中別墅Loft House、臺府

別墅 Terrace House等。..2.1 高端住宅規劃中的新城市主義理念 伴隨著汽車私有化的進程，大量富有 的城市居民乃至中產階層開始從城市遷往 郊區，這種現象稱之謂“郊遷”，隨之而來 的便是城市中心區的衰敗與蕭條，城市稅

收的銳減。為重振城市中心區，西方學者及 城市行政當局提出了一系列的城市重建及 更新計劃，即“新城市主義”。“新城市主義” 運動體現了西方世界對于城市人文價值的 一種回歸與追求。在星河丹堤設計中主要 體現在以下3個要素：

1)公共城市界面的締造(Urban Corridors)項目位于未來城市發展中屬于較好的 區域，西面為已建成豐澤湖一、二、三期，如何有效結合原有社區會所及商業設施進 行城市設計是本規劃考慮的一個重要層面，尤其是示范區部分。

2)社區商業的尺度控制與氛圍營造 相對于常規的社區商業，本規劃更側 重商業的交流氛圍，以及社區配套設施的 城市共享性及經營性，由于原有會所以及 會所前廣場的尺度過大，功能性空間太少，致使其難以形成良好的城市居住空間，因 此在設計中盡量化大為小，通過塑造一個 個不同的廣場以及院落空間，在充分完善 社區功能的同時，使得其空間更加豐富，更 富有層次感。

3)公共設施組成

示范區公共設施位于用地紅線以外，其中，外向公共區公共設施包括：公共會所 及售樓、商業街、下沉廣場、臺階湖景廣場、游艇碼頭、會所內庭、幼兒園、超市、社區 入口大門等；內向示范區公共設施包括：亞 熱帶泳池、湖景泳池、咖啡吧、SPA按摩 池、兒童泳池、水下吧臺、水上音樂臺、觀 景牌亭等。

2.2 自然、生態的充分挖掘與營造 在規劃布局上充分利用地形地貌，在 原有臺地的基礎上，打造坡地形態，并按產 品類型布置了公建組團(公共示范區)、連排 別墅組團、臺府組團、空中花園豪宅組團(高層)，山地別墅組團。并以湖堤為起點，規劃了兩條拾級而上的生態谷地。

1)豎向設計..—自然資源整合與構建

作者單位：深圳大學建筑與城市規劃學院(深圳，收稿日期：2009-02-06

518060)

建筑學報..2009.5 ARCHITECTURAL JOURNAL

社區離不開好的自然生態資源，尤其 作為低小高層社區，還必須考慮坡地形態 的利用營造，并在低地規劃水系，既有地面 排水功效，同時水邊坡谷成為該項目的自 然背景。生態綠谷、山體、灣口等自然景觀 將社區分割成若干組團村落。尤其是小高 層分成2個組團，有利于保護山景視覺通廊 及山體。

3)溝谷的利用、水質研究及水系管理 利用現有沖溝及水庫等自然環境，設 計了亞熱

帶式人工水景，采用相對獨立的 水位控制及循環系統，利用道路等小區設 施設置水閘，形成疊水、疊泉、從而保證小 區內的不同標高的水位恒定。社區內水系 也是雨水收集的重要渠道，由專業水處理 公司來保證水質。

4)植被的保留與營造

根據植被分析，原1號地塊山體植被情 況較好，規劃中盡量予以保留；

2、3號地 塊現有植被較少，以營造為主，包括生態綠 谷景觀帶等，尤其是3號地塊的2個高層組 團，規劃了大型庭院，作為小區的生態植物 園區。..2.3 規劃布局的新變化—高者愈高，低 者欲低，高低互依

高多層錯落布局：為了保護原有地形 的輪廓線，建筑布局采用多層靠水，細小尺

度的空間刻畫，營造House與自然生態融 合；高層退后依山而建，且分成2個組團，相距150m，保證整個小區的開敞通透，通 過控制高層組團尺度與規模，來烘托自然 生態的大背景。高層無阻擋，北面湖景和南 面山景成為高層的賣點。低層House住宅，感受自然庭院；高層住宅占天觀景，相得益 彰，成為中國土地資源緊缺的背景下，高端 社區的一種布局新趨勢。..2.4 交通規劃設計 1)車行景觀系統

鑒于汽車私有化的趨勢，本設計給予 車行景觀較高的重視，結合基地自然環境 創造多樣性的景觀停車方式。通過曲線路 網結構形式吻合花園社區的車行運動景觀 特點，車道系統與水景的時分時合，有利于 創造多樣性車行景觀。區內車行主要由區 內環路及盡端支路組成，2個高層組團各自 成環。在2號地塊利用地形高差在入口北部 的綠谷路上設計了牌亭，車行系統采用高 架的方式，有效地達到人車立體分離，同時 在車行道上設置了觀景平臺，北向為湖景

(示范區)，南向為生態綠谷景觀，真正實現 了景觀行車。

2)獨立步行系統

該社區沿河規劃了一條步行主軸，并 相互貫穿成完整的步道系統。示范區步行 系統連接城市廣場、商業、會所、臨水臺階 廣場、地中海風情水景、臨水公共步行棧道 等，生態綠谷步行系統連接臨水公共步道、生態谷，沖溝則被利用成觀景平臺、臨水公 共步道、椰林景觀、景觀車道等，1號地塊 步行系統主要包括私家登山道/臨水林蔭 步道，景觀車道等。..2.5 人文精神與社區文化

建筑立面體型設計借鑒夏威夷現代濱 海風格，顏色以深灰、暖白、木黃灰為主，材料主要包括噴涂，局部面磚、石材、鋼材、木料等。其中示范區會所改造立面設計在 立面構成方面，以樹枝為主題，模仿樹枝的 形態構成網架，磨砂玻璃與透明玻璃相互 交叉構成立面的主要形式，住宅建筑風格 上采用

田園坡屋頂與賴特現代鄉土風格相 結合，達到多元化及相得益彰的效果。設計

強調細部或節點設計，通過現代材料與構 造來表達傳統線腳，陽臺欄桿簡練輕巧。并 通過一些節點構件，使整個立面形象清新 典雅，對每幢住宅樓梯間、入口做進一步處 理，設置門廳作為過渡空間，豐富立面形 象。鑒于深圳夏天氣候炎熱，多用仿木鋁合 金格柵遮陽，以求夏威夷式的陽光明媚的 效果。..2.6 自由住宅理念

高端住區的使用者生活要求日益提高，出現了個性化趨勢，主要體現在：1)自由平面—居住功能多元化，在普通居住功 能基礎之上，增加健身、娛樂、視聽、展示、辦公等綜合功能；2)自由交通..—無障礙 設計：私家電梯、湖景電梯；私家入戶路、上山路、私家雙車位等；3)自由綠化..— 本項目設計了多層次的庭院空間：前后私 家花園、各層露臺花園、內院式、雙院式等； 4)自由增值空間(不計面積空間)—地下 室空間+光院、半山Townhouse 的兩層 架空空間、雙中庭、空中前后大進深花園、陽光房、各層大露臺等。..■..ARCHITECTURAL JOURNAL 2009.5建筑學報

第二篇：住區規劃設計調研

《城鄉總體規劃》課外實習--------三環南路兩側住區規劃設計調查

一、目的通過居住小區的規劃設計實例調研，了解居住區修建性詳細規劃的編制過程和內容，熟悉居住區的規劃設計的基本手法，鞏固和加深對居住區規劃設計原理以及對城市居住規劃設計規范的學習。做到理論聯系實際，培養學生調查研究與分析問題的綜合能力。

二、選題——徐州市三環南路兩側居住小區規劃設計方案

選擇徐州市三環南路兩側居住小區進行調查，通過繪圖、照片及文字對規劃設計方案進行分析說明。

三、調研報告內容

1.從城市總體布局著眼，分析本小區同周圍環境之間的聯系，對規劃小區地段的外部環境有合理認識，認真收集和分析相關背景資料，分析規劃小區與周邊環境的關系，并繪出區位分析圖。（可從遙感地圖截取）

2.調查小區居民的戶外活動的行為規律及小區人口規模，了解居住小區規劃設計中對各項功能及組團外部空間的組織。分析小區規劃結構、用地分配、服務設施配套及交通組織方式，繪制居住小區規劃結構圖。

3.對居住小區及小區道路交通系統規劃進行調查：小區道路系統規劃結構、道路斷面形式、小汽車停車場和自行車停車場規模、布置形式。分析小區道路系統規劃是否有利于居住小區內各類用地的劃分和有機聯系以及建筑物布置的多樣化。評價小區道路系統的安全性、經濟性和便捷度。

4.調查居住小區的住宅類型及住宅組群布局：小區住宅設計是否具有合理的功能、良好的朝向、適宜的自然采光和通風，如何考慮住宅節能；住宅組群布局如何綜合考慮用地條件、間距、綠地、層數與密度、空間環境的創造等因素，營造富有特色的居住空間。

5.調查居住小區公共建筑的內容、規模和規劃布置方式。公共建筑的配套是否結合當地居民生活水平和文化生活特征，并方便經營、使用和社區服務；公共活動空間的環境設計有什么特色。

6.調查居住小區綠地系統、景觀系統規劃設計。公共綠地及其它休閑活動地的布置，包括居住小區的中心綠地和住宅組群中的綠化用地，以及相應的環境設計。

7、調查小區內是否有幼托及規模（包括幾個班級，占地面積），附近是否有小學和中學，住區內學生主要在哪里上學？

四、實地調查成果要求

調研成果表現應明確、清晰表達。內容如下：

1、抄繪小區規劃總平面圖，如無，則從遙感圖紙截取位置示意圖。

2、在位置示意圖上簡單繪制規劃結構圖、道路交通結構圖以及出入口方位。

3、描繪住宅單元平面，思考住宅群體組合方式。

4、大致計算小區規劃設計技術指標：總用地面積、總建筑面積、容積率，綠地率、人口毛密度、人口凈密度，住宅總建筑面積、住宅層數、層高。

5、調查報告應附實地照片加以說明。

第三篇：《與城市互動的住區規劃設計》讀書筆記

《與城市互動的住區規劃設計》讀書筆記

《與城市互動的住區規劃設計》以分析現狀和問題開始，分別從規劃原則、交通規劃、公共配套設施、景觀空間、住區管理模式等方面詳細講解了與城市互動的住區規劃設計，說明了傳統的住區規劃設計和與城市孤立的理想式小區規劃是難以實現的，只有在規劃小區時充分考慮住區與城市的良性互動，才能建設成適宜居住、相對開放的小區。下面從幾方面來總結自己的閱讀筆記：

一、現實問題和原因分析

道路規劃方面，住區道路系統破壞了城市的路網肌理，同時住區交通空間的封閉，造成城市路網稀疏，干道交通負荷過大，住區出入口交通擁堵，導致居民出行不便；公共配套設施方面，現行規范對住區分級配套的要求與商品房住區開發模式相矛盾，私人產品和公共產品的合理界限尺度不夠完善，配套設施作為銷售賣點，盲目建設大規模、豪華的配套設施；景觀空間規劃方面，住區級的綠地和活動場地缺乏、公共景觀資源被開發商“掠奪”，住區景觀設計脫離周邊的景觀環境，造成使用率低等等。

以上問題是目前大部分住區規劃中都存在的問題，集中體現在了住區的封閉建設上，這種規劃建設模式忽視了住區作為城市的一部分應起到的作用和肩負的責任。這些問題產生的原因主要是開發商追求經濟利益、政策法規和管理機制不健全以及土地權限歸屬不明確等等，因此本書針對以上問題進行分析后提出了一系列的設計原則，使住區能和城市更加緊密的結合在一起，產生良性互動。

二、道路交通規劃設計

道路交通規劃設計要遵循住區路網有機地融入城市路網中、引入城市公共交通、成為城市生活的有機組成部分的原則，根據城市支路的密度間距、入口的疏散通暢程度和居民出行的合理步行距離設計合理的“居住環境區”，使得住區的道路建設能夠有機地融入城市路網中。

再向住區內深入，引出了“生活次街”的概念，不僅起著承載交通的作用，同時是居民日常生活起居的重要場所，是城市活力的載體，往往是整個住區中最有活力的地段，以公共設施營造“生活次街”空間、以景觀資源豐富“生活次街”氛圍、以建筑變化塑造“生活次街”界面，這是塑造“生活次街”的三種主要方式。

除此以外，還要注重住區與公共交通系統的結合，住區道路規劃中要引入公交汽車的規劃，方便居民生活，總之，住區交通規劃要適合公交服務。

位于城郊的住區，適宜發展成圍繞車站的緊湊而且具有綜合用途的捷運住區，以其便捷的交通、多變的步行空間、近距離的商業中心吸引市民從市區遷移到城郊的住區。

三、公共配套設施規劃設計

公建配套設施要按照從城市整體的角度配置、利于城市共享的原則、住區公建配套的應對城市復雜性原則、商業配套按照購物周期分級，從城市整體的角度配置的原則進行規劃設計。同時需要把克式中心地理論、G·費德分級構成理論、鄰里單位理論結合起來運用，可以同時考慮到居民需求、設施供給、城市區位、交通出行等各種因素的住區公共設施配置原則與方法。

住區中的商業設施方面，由以日為購物周期的商業設施和以周為購物周期的商業設施組成，按照購物周期配置商業設施的商品內容，按照購物周期配置商業面積及位置，按照購物周期配置商業的出行方式，按照購物周期配置商業設施的形態，商業設施的配置要與城市道路交通分級緊密結合，大部分商業設施要設置的外向性。

從城市的角度考慮商業種類，有餐飲設施、日常必備型配套、階段性商業配套、文化類商業配套、零售型商業和傳統型商業，分別有不同的布局和選址需求；為了應對住區商業的生長性和城市的復雜性，住區的商業用地要預留發展用地、考慮建筑功能轉換的可能性。對于住區商業的開發及物業管理方式要從城市競爭的角度出發，根據住區周邊城市情況，對商業設施分期建設、分期招租，注重住區商業業態的培養和引導。

不同的住區商業形態與城市的互動方式也有區別，獨立型的商業設施由于形體與住區分離，將周邊面向城市開放加長與城市的接觸面，從而獲得與城市的良好互動；步行街型的商業設施沿住區的主要道路或城市支路開發，與城市也能良好互動，同時利于形成住區內的良好文化環境；沿街型的商業設施由于延伸至住區內，人車混行，因此沿街型商業設施來往人流較多，富有活力，即“生活次街”。

住區教育設施的規劃設計，不應只是開放商配套的責任，這種方式應該變革，政府部門要加入其中進行配建審批等等。擴大教育設施規模、防止教育設施的空置化、尊重住戶對住區教育設施的選擇，可以加強教育設施的規模和服務半徑與城市的互動；住區中各類義務教育設施應具有獨立地塊，其他教育設施可以和公共設施合并，并在使用功能上可以具有多重性和復合性，幼兒園、小學、中學的位置要與居民生活區分開設置，以排除環境噪聲對居民生活區的影響；教育設施的開放和共享有利于節約土地、可持續發展，可以避免很多教育設施封閉帶來的問題，因此值得提倡。

四、景觀空間規劃設計

景觀空間的規劃設計要遵循住宅中綠地、活動場地參與到城市公共空間的有機組成中，反映并保護基地環境的景觀特質的設計原則，橫向方面，要在空間上、視覺上、人的活動上，住區的景觀空間與城市發生著種種聯系與互動；縱向方面，是對城市文明的承載與延續，包括人文的與自然的兩方面。

從橫向互動上來講，住區要制定相應的規劃管理機制，住區中的景觀活動場地應納入城

市公共空間進行總體規劃與實施，提供開發、建設和維護幾方面的資金支持以及法規、政策的支持；同時要注意住區中的景觀空間與城市共享，即住區的景觀空間要有“可見性”，從一些小區的主入口經過就可以看見住區精心營造的景觀，改善了城市面貌，住區的景觀空間還要有“可游性”，公共空間在城市公共生活中要有物質形態的聯系與時間感知的連續，關鍵在于人的生活動線的連續，而不僅僅是單純的形式聯系，促進住區景觀的“可游性”是保證城市空間連續而豐富的必備條件。

從縱向互動上來講，要對城市的自然環境加以保護和利用，尊重原有的地形地貌、順應自然的水體環境、保護原生的樹木景觀；同時保證對地段景觀文化資源的挖掘和傳承，如對地段記憶的保留、對城市文脈的延續等人文因素。

住區應提倡景觀優先的設計原則，圍繞住區的特質景觀展開的公共活動空間才是整個住區的精髓，也正是這些公共景觀空間使得城市的景觀更加豐富多彩。

五、結構與管理模式

規劃結構采用“新三級”模式，即住區—“居住環境區”—“鄰里院落”的原則進行規劃，“居住環境區”的建立是這個三級體系成立的關鍵，是一個對城市車輛完全封閉的、安靜與安全的純居住區域，保證了與城市互動和居住環境質量的兼顧。由于住區級是開放的，該三級體系涉及到管理只有兩級，居住環境區和鄰里單位，第一級是居住環境區，管理進出該區域的外來車輛，僅在院落間設流動保安進行巡邏，在第二級“鄰里單位”中，在院落入口設置門禁系統，阻止院外人員進入。

因此相應的管理模式是住區物業管理模式的沿革，進而是加以改革的與開放式住區相應的物業管理模式，采用適宜的封閉管理規模、適當的人車管理。目前出現了一些物管的物質形態表現，如管家房、共享門廳、“通過會所回家”，這些都是公共空間與私密空間的過渡，屬于半私密空間，目的是提供安全保衛和樓棟公共服務，是可防衛空間的一種形式，一定程度上也促進了鄰里交往。

六、總結

住區與城市的關系如同細胞與肌體的關系，住區在滿足城市中居住要求的同時，充當著構成城市結構單位的作用。健康的住區發展保證了城市的發展動力，而城市與住區的良好關系又提供給住區充足的活力。相反，破敗頹廢的住區成為城市肌體中的一個“毒瘤”，與城市隔絕的住區阻隔了城市交通和復合式功能的正常發展，也使住區自身的機能發展發生“萎縮”。

通過閱讀本書，深刻體會了住區的規劃要在各個方面注重與城市的良性互動，不僅對住區自身的發展有積極的促進作用，而且會給城市的整體進步添加新的活力。

第四篇：基于城市設計的住區規劃設計論文

伴隨著經濟的發展，我國的城市化發展也取得了一定的成果。在一些大中城市邊緣地區，住區得到了大規模的開發，從而使城市居民的居住條件得到了改善。但與此同時，也有一些住區的規劃設計沒能充分考慮城市的發展問題，以至于割裂了住區與城市之間的緊密聯系。因此，有必要從城市設計角度進行住區的規劃設計，從而更好的促進城市的可持續發展。

1在住區規劃設計引入城市設計意義

所謂的城市設計，其實就是對城市體型和空間環境進行的綜合規劃設計。而住區規劃設計是城市設計中的一個微觀層次，因為城市居住區的整體營造同樣也是城市綜合規劃設計中的重要內容。所以，只有從發展的角度看待居住區與城市之間的關系，才能夠夠實現對城市與居住區以及周圍環境和文化的整合設計，從而展現一個系統和全局的美學文化觀。而在住區規劃設計中進行城市設計的引入，則可以更好的反映出居住區與城市之間的關系。首先，城市設計的引入，可以使住區開發的各項控制指標得到合理確定。因為，城市設計可以進行地塊形態和強度的確立，從而幫助住區規劃設計確定土地的使用強度和特點及建筑密度等多個內容，繼而高質量的完成住區的規劃設計。其次，進行城市設計的引入，可以從整體角度對住區規劃設計中的單體設計進行約束，從而實現住區利益的最大化。此外，城市設計較為注重城市環境品質，可以避免住區規劃設計忽略住區外的城市空間環境的設計，因此能夠使住區開發利益與城市整體利益有機結合。

2基于城市設計的住區規劃設計

2.1住區空間布局規劃設計

在住區規劃設計中，居住區的空間組合和結構布局是設計的核心內容，一般包含有行列式、軸核式、點群式、周邊式、環形放射式和自由式等多種空間布局類型。其中，軸核式的空間布局就是在住區規劃設計中引入城市步行街的設計方法，以軸作為建筑布局的骨架，并以核作為空間組合的重點與節點。在這樣的空間結構中，還包含了沿線營建綠化和設置休閑廣場等內容，可以形成空間序列上的節奏變化。從空間布局優點上來看，采取該種方法具有結構清晰和方向性強的優點，可以給居民帶來變化豐富的景觀層次和視覺效果[1]。此外，從城市設計角度來看，居住區的空間布局還要完成對各類功能設施的布置。比如，商業服務設施就應該被布置在住區的核心位置或臨街位置，以便使居住區內部居民的需要得到就近滿足。

2.2住區交通組織規劃設計

從城市設計角度對住區交通組織進行規劃設計，需要使居住區的道路系統與城市路網有機銜接起來。在考慮居民交通流向的基礎上，需要使居住區的交通組織規劃順應城市發展要求，以便使居住區與城市更好的融合。而除了在居住區與城市、街區內部層次之間建立交通聯系，還要合理進行出入口的設置，以確保居住區的內外聯系更加便捷。一方面，在分析周圍道路規劃情況基礎上，可以完成對居住區及周邊地區的未來人口規模和交通流向的預測，并據此進行城市主次干道的延伸，以便進行城市公共交通的引入。另一方面，在組織街區內部交通時，需要注意使人車分流，并保持街區之間的聯系[2]。所以，居住區內部的道路網應該由車行路、入戶路和慢行路構成，并以慢行路建立街區之間的聯系。此外，在停車方式規劃方面，居住區內部主要采取地下停車，而社會中心外來車輛采取地面停車方式。

2.3住區公共設施規劃設計

在城市公共設施體系中，住區的公共設施也是重要的組成部分。所以，在規劃設計住區公共設施時，需要從城市共享角度進行合理布局。考慮到住區及周邊地區的服務提供問題，應該進行就業、購物和娛樂場所的設置，以便使居住區周圍的配套環境得到改善。而在規劃公共設施的過程中，應該采取對外開放的模式，以便使城市的各類交往活動圍繞著住區進行，繼而使居住區成為城市街道的一道風景。同時，在布置住區的商業設施時，可以采取線性布局類型，以便形成便利的商業網絡[3]。而這樣的布局不僅能夠滿足居住區的居民消費需要，還能夠形成街區的便利中心，繼而使街道更加富有活力。此外，在教育配套設施的布置上，應該考慮居民的實際就學需求和周邊地區的發展情況，以便準確進行設施數量和標準的確定，繼而在結合城市道路布局的基礎上進行其就學服務范圍的擴大。

2.4住區空間形態規劃設計

住區的空間形態不僅需要有獨特性和完整性的特點，同時也應該與城市環境相融合。一方面，應該利用住區外部景觀資源建設街區的視覺走廊和綠化走廊，以便建立住區與城市的視覺聯系。另一方面，需要根據周圍景觀因地制宜的進行住區建筑布局，從而通過打造城市休閑空間實現對住區和城市環境品質的提升。此外，需要從群體性角度完成住區建筑的合理布局，并加強對各街區入口的公共區域的景觀規劃設計，以便使居住街區的歸屬感得到增強[4]。而這樣的布局能夠突顯住區與城市環境的良好協調性，并且展現一種整體和諧理念。

3結束語

總而言之，在城市系統中，住區是重要的組成部分，需要承擔一部分城市功能，并致力于營造城市活力。所以，需要從城市設計角度進行住區的規劃設計，以便使住區規劃設計滿足城市的發展需要。因此，在進行住區規劃設計時，應該從城市設計角度完成住區的空間布局、交通組織、公共設施和空間形態的規劃設計，從而使城市和社會環境變得更加和諧。

參考文獻：

[1]魏書威,魏書精,文正敏等.城市住區規劃設計方案碳效應評價的研究進展[J].城市規劃,2014,03:92-98.[2]潘柳.城市人文生態住區規劃設計探討[J].現代裝飾(理論),2014,02:25.[3]田玲,張興國.基于城鄉統籌下的農村住區規劃設計方法的探討———以重慶市江津區為例[J].重慶建筑,2011,01:27-30.[4]王承華.基于城市設計的大型住宅區規劃———以銀川豐登住宅區規劃設計為例[J].江蘇城市規劃,2010,05:7-11.

第五篇：北京市中高端養老設施規劃與研究

北京市中高端養老設施規劃與研究

一、研究的必要性

（一）中國老齡化形勢

“十二五”時期，隨著第一個老年人口增長高峰到來，我國人口老齡化進程將進一步加快。從2011年到2015年，全國60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，平均每年增加老年人860萬；老年人口比重將由13.3%增加到16%，平均每年遞增0.54個百分點。老齡化進程與家庭小型化、空巢化相伴隨，與經濟社會轉型期的矛盾相交織，社會養老保障和養老服務的需求將急劇增加。未來20年，我國人口老齡化日益加重，到2030年全國老年人口規模將會翻一番，老齡事業發展任重道遠。我們必須著力解決老齡工作領域的突出矛盾和問題，從物質、精神、服務、政策、制度和體制機制等方面打好應對人口老齡化挑戰的基礎。

（二）北京老齡化趨勢

在老齡化時代背景下，截至2011年年底，北京市戶籍總人口1277.9萬人，其中，60歲及以上戶籍老年人口247.9萬人，比上年增加12.9萬人，占總人口的19.4%；80歲及以上戶籍老年人口38.6萬人，比上年增加3.5萬人，占總人口的3%。男性老年人口119萬人，占48%，女性老年人口128.9萬人，占52%；性別比為92.5。非農業老年人口194.1萬人，占78.3%；農業老年人口53.8萬人，占21.7%。

據預測2020年老年人口將達到350-400萬，約占總人口的20%；2050年老年人口將超過650萬，超過總人口的30%。

（三）北京養老設施需求

老年人口總量不斷增長，占總人口比例不斷上升，老齡化程度進一步加深，社會對養老設施需求總量日益增大。

1、社會化養老需求迫切

家庭結構變化推動養老模式從居家養老向社會化養老變革。“傳統多代居家庭”向小型“核心家庭”、“三口之家”轉化；獨生子女政策 導致 4+2+1家庭結構，上有老、下有小，中間代承受壓力大。

純老年人家庭（指家庭全部人口的年齡都在60歲及以上的家庭），包括獨居老年人家庭；夫婦都在60歲及以上的老年人家庭；與父母或其他老年親屬同住的老年人家庭。戶籍人口中純老年人家庭人口45萬人，占老年人口總數的18.2%，比上年增加0.7萬人。

2020年高齡老人將逼近60萬人，2050年突破100萬人。不能完全自理的老人已占老年人口的14%，其中近一半為失能失智老人。

2、養老需求多層次、多樣化

由于老年人家庭結構、年齡和健康狀況、經濟狀況、養老觀念等的差異，養老需求呈現養老服務需求全方位、養老模式多樣化、養老服務提供特色化的特點。

高齡老人增多、慢性病多發，導致老人對專業化長期照護服務的需求不斷提高，針對特殊老人的專門性、特色化服務需求不斷增長，如專門收住癡呆老人的護養院。

3、抓住機遇應對養老設施需求

“十二五”時期，15至59周歲人口的比重維持在70%以上，60周歲及以上老年人口撫養比在21%-25%之間，總撫養比在36%-41%之間。勞動力供給相對充足，社會負擔相對較輕，是社會經濟發展的有利時期。同時，老年人口中70周歲以下低齡老年人口占總體老年人口的近一半，對日益增長的養老資源和醫療資源的服務需求壓力相對較小，具有一定的緩沖作用。要抓住時機，加速養老設施規劃，完善養老保障體系和養老服務體系，健全老齡工作體系，全面推進老齡事業發展。

值得關注的是，一些社會力量敏感地發現老齡化趨勢和潛在的養老需求，興辦起一些在社會上有一定影響力的中高端養老設施，成為北京養老保障體系和養老服務體系的重要組成部分。對這些中高端社會化養老設施研究對我市養老設施規劃，特別是有效規劃安排社會化養老設施具有很好的借鑒意義。

二、北京中高端養老設施經營現狀及問題

（一）北京中高端養老設施經營現狀

2011年底，全市養老服務機構401所，其中政府辦215所，社會辦186所。投入運營的養老服務機構床位總數69746張。

目前愛暮家、匯晨老年公寓、壽山福海、將府莊園、太申祥和、北京太陽城、英智老年公寓、樂成恭和苑等機構是北京市場中屬于中高端養老設施。

1、中高端養老設施的規模

以上8家中高端養老設施目前供應的床位大致在2000-3000張，總建設規模在20萬平米以上。

2、中高端養老設施的經營性質

均為民辦盈利性（經營性）機構。

3、中高端養老設施的經營

平均來看以上8家中高端養老設施的入住率都較高、在80%左右，體現了一定的經營價值。

（二）存在的問題

北京中高端養老設施取得了較好的經濟效益，同時也獲得了一定的社會效益。以這些中高端養老設施為代表，我市養老機構服務設施取得了較大的發展，但仍存在一些不足有待于通過規劃安排進行調解，使得社會化養老機構服務設施能夠提供更全面的、更規范的、更安全的養老服務。

1、中高端養老設施總量不足

根據市政府提出的“9064”養老服務新模式和新目標，即：到2020年，90%的老年人通過社會化服務在家庭養老，6%的老年人通過政府購買服務在社區托老，4%的老年人入住養老服務機構集中養老。其中4%的老年人入住養老服務機構集中養老就屬于中高端養老機構服務設施的范疇。至2020年將有14-16萬老人入住機構養老設施中，采納“專項規劃”中“舒適型床位”由社會力量投資建設，主要滿足市場對高端養老服務的需求，占總床位的10%。市場是有進一步被細分的可能的情況下，我們認為將這一類床位提高10%，即有20%的老人有意愿入住中高端養老機構，現有中高端床位大約僅占5%，我市中高端養老機構床位數缺口在26000-30000張左右。

2、機構性質與土地性質不一存在風險

對于目前正處于發展階段的經營性養老設施來講，盈利水平非常有限，除少部分機構土地購買較早、價格較低或由政府劃撥、資助對經營成本影響小、尚能夠盈利之外，多數養老設施運營機構為壓縮開發成本降低經營成本選擇租用集體土地或者變相使用其他性質土地。雖然成本得以控制，一旦發生租賃到期、集體土地被征收、征用的情況，給養老設施運營和管理帶來了巨大的風險。養老機構在土地取得、融資經營等方面存在一定困難。

3、醫療服務水平難以保證

醫療服務水平差，現狀部分機構養老設施未配建醫務室或醫務室不達標，難以申請醫保定點資質。

對于經營性的中高端養老設施的不足，我們應先從規劃上著手，以期理順機制、打開相關關節、做好引導，進而有效管理、建立中高端養老設施的良好經營環境。

三、北京中高端養老設施規劃研究與建議

我們希望在對市場上已有的中高端養老設施規劃情況總結的基礎上，適度進行調整，并結合國內、國外的經驗，提出對北京中高端養老設施的規劃及相關土地的建議。

（一）規劃特點

1、土地性質

除匯晨老年公寓為福利用地、政府劃撥以外，其他機構的土地要么為若干年前底價購買，要么租用集體土地，要么為軍產或者工業用地。養老用地的性質需要明確，考慮到養老設施還涉及到醫療、商業等服務，養老用地統一為“養老綜合用地”。

2、位置

從北京中高端養老設施的區域位置看，中高端養老機構中除英智、樂成屬于城市，其他養老機構多位于五環外的城市近郊，以海淀、昌平、朝陽等“上風上水”、經濟和社會發展較好的區域為主；環境方面，由于位于近郊，周邊環境都較親近自然；距離方面，大部分的中高端養老機構距離中心城城區在30-40公里，路程時間大致在40-60分鐘，一是交通情況普遍不太理想，二是周邊缺乏醫療設施或公園等活動設施，若在這兩方面加以約束可以大大提高老年人的養老品質。

3、規模

區位的不同導致中高端養老設施的規模分為兩類：

一是城市養老設施。中心城區土地極為稀缺、價格高昂造成英智、樂成等機構存在床位規模偏小，空間較為局促、缺乏足夠的活動空間和綠化場地，環境功能大幅下降。

二是近郊養老設施。這些設施有一定的數量并且在規模、尺度（用地、規模、容積率）上也有一定的規律可循。綜合看，建筑規模從1-6萬平米不等，主要集中在3-4萬平米，容積率從0.6-1.3不等，整體用地尺度還是舒適的，相當于住宅6層洋房的水平。

4、床均標準

城市養老設施：床均建筑面積均在40平米以上，床均用地面積達到20平米，可見目前的中高端養老設施的床均建筑面積是高于建設部《城鎮老年人設施建設規范》40平米的要求，床均用地面積低于建設部50-70平米的要求。北京城市型中高端養老設施還是比較局促的，當然也有一定的現實難度。

近郊養老設施：300-600床，床均建筑面積均在50平米以上，床均用地面積從幾十至100平米以上不等。北京近郊型中高端養老設施無論在建筑標準還是用地尺度方面都有高于建設部或其他城市類似標準的趨勢，這也說明作為近郊型中高端養老設施在行業中的代表性，也說明了目前的規劃規范并不完全適用于中高端養老設施，為引導類似設施的建設需要新的規劃建議。

5、層數和高度

城市養老設施受建設條件影響基本為小高層，若在限高方面具有一定的靈活性，城市型機構可以進一步拔高，在不突破容積率的條件下盡可能讓出多的室外空間給老人活動。

近郊養老設施目前的層數主要集中在3-6層，低層建筑的情況在集約使用土地的前提下已經越發難以實現，未來的層數在小高層水平可能具有實踐意義。

6、室內配置

總體上看，室內除居室外主要是公共空間，這也是養老機構與一般建筑的核心區別。公共空間包括：走廊、餐廳、各種活動空間、醫療模塊、休息區等，占總建筑面積的20-30%。

7、綠化率

作為養老設施，中高端項目非常重視對環境的營造，加之不同土地性質操作彈性較大，“綠化率”都不低于住宅水平。

8、車位

受養老設施服務對象主要以老年人為主，整體上我國老年人對汽車的使用率很低，故這些機構均未考慮車位或者車庫，只保證園區內少量地面停車，大致在30-50個不等。

以上是對北京市場中現有的幾家中高端養老設施規劃情況進行了梳理和總結，找到了一定的規律也提出了一些調整意見，接下來將通過對其他經驗的借鑒進一步對我市完善中高端養老機構的規劃意見。

（二）國內經驗借鑒

2010年市政府組織市規委、市民政局等有關部門和機構初步編制了《北京市養老機構專項規劃》，《專項規劃》是指導本市養老服務事業發展和機構養老設施規劃的主要準則。

在上文中可以看到，市場所表現出的北京中高端養老設施的規劃指標已經高于一般的規劃要求，也體現出其“中高端”的屬性，另一方面《專項規劃》主要在于對保障型和普通型機構養老設施的規劃安排和社區養老設施規劃的對策，沒有對“舒適型”養老設施——中高端的養老設施作規劃指導。若僅從這兩方面看，《專項規劃》對中高端設施具體規劃的針對性是有限的。

不過，《專項規劃》充分考慮了“城市總規”和“土地利用總體規劃”，在分區規劃方面對中高端養老設施仍具有重要的指導作用。

目前北京中高端養老設施多位于五環外的城市近郊，經前文的分析總體容積率從0.6到1.3不等。參考“中心城空間結構圖”并結合所在海淀、昌平、朝陽的具體位置，它們應屬于“邊緣集團”或是“新城”。在土地資源越來越緊張、“養老綜合用地”能夠進一步明確的狀態下，因使用不同用地性質建設養老設施而容積率低于1的情況將可以避免，也就是說在城市發展、土地利用和設施規劃共同作用下，未來近郊型中高端養老設施的容積率基本在1.4-1.8之間或略有一定的浮動。

除建筑的容積率之外，我們還應該關注室外空間的匹配（其實這與容積率、高度等都有一定的關系）。以公辦民營的匯晨為例，匯晨一期容積率大致0.5左右，但考慮2期總體容積率在1.6，匯晨希望以中低密度吸引老人入住、盡可能營造足夠的室外空間，除了景觀綠化之外，門球場2個面積700㎡，籃球場：30㎡（球架設在路邊），健身區100㎡；太申祥和室外空間更為突出有一個4000平米的人工湖供老人休憩、垂釣。

《北京市養老服務機構服務質量星級劃分與評定》中規定：新建機構養老設施每床宜設置3平方米的綠化和3平方米的室外活動場所。該評定標準的取值可以作為中高端養老設施室外規劃要求的主要參數，考慮床均指標高于基本要求的比例大致在20%-30%，新建機構中高端養老設施每床宜設置4平方米的綠化和4平方米的室外活動場所，作為軟性規劃參照指標。

（三）國際經驗借鑒

1、持續照顧養老社區（CCRC）

持續照護養老社區是根據入住者隨著時間不斷變化的健康情況和社會交往的需要，提供獨立居住單元、居住設施和持續性長期護理服務的一種社區。

此類社區一般是生活自理單元、生活協助單元與特殊護理單元的混合。

2、美國中高端養老設施研究

（1）美國中高端養老設施的發展與現狀

20世紀60年代，隨著美國“當兵的一代”逐漸退休，以太陽城為代表的活躍老人社區在美國興起，美國開始出現陸續出現類似于Life Care Service，Erickson，Sunrise，Brookdal等一批致力于建設符合長期照護理念的養老服務設施的私人部門，并得到美國政府的大力支持。

2000年至今，美國養老社區的新增供應量開始逐漸減少，2000至2004年，平均每年在建的養老社區（含獨立生活社區、協助生活社區和CCRC）總戶數大概在2.3萬戶。2005年后，每年在建的養老社區數目大概在1.25萬戶。由于供應量縮小，這段時期養老社區的入住率、租金水平和營業利潤率相對有所改善。

（2）美國中高端養老設施的代表：鳳凰城太陽城（活躍老人為主）

太陽城的選址。太陽城位于鳳凰城西北12英里，那里全年312天能夠接收到日照，因住在其中的老年人活躍的生活方式而聞名。太陽城擁有1200畝的高爾夫球場，所以又被稱為“高爾夫愛好者的天堂”，在它周邊有Lake Pleasant地區公園，White Tanks地區公園以及亞利桑那原始人生活歷史博物館。

在太陽城中有許多種住宅類型，以獨棟和雙拼為主，包括：獨棟住宅，雙拼住宅，多層公寓，獨立居住中心，生活救助中心，生活照料社區，復合公寓住宅等。

太陽城社區的設計特色。太陽城有專為老年人考慮的建筑規劃，小區內實現無障礙設計：無障礙步行道、無障礙防滑坡道，低按鍵、高插座設置，社區住宅以低層建筑為主。同時，社區內的空間導向性被強調：對方位感、交通的安全性、道路的可達性均做了安排，實施嚴格的人車分流。在這里，體現的是一種生活，一種不孤獨、不依賴的老年生活，充實、健康。

太陽城的休閑設施是社區的一大亮點。太陽城擁有大量的生活設施，包括7個娛樂中心，它們提供游泳、網球和工藝，另外還有2個圖書館，2個保齡球館，8個高爾夫場，3個鄉村俱樂部，一間美術館和一個交響樂演奏廳。用于演出的的“Sun Bowl”室外劇場和“Sundome”中心是為表演而建在太陽城區域的，能夠提供7000個座位。

醫學設施位于太陽城的中心的Sun Health Boswell Memorial醫院，有在心臟、整形外科和老年醫學方面的專家。

太陽城是美國最有代表性的中高端養老設施，它更像是一個規模龐大、功能完整的新城，是多種養老設施的有機組合，在選址、配套、環境營造、無障礙等方面具有一定的借鑒意義。

3、日本中高端養老設施研究

（1）日本中高端養老設施的發展與現狀

隨著日本工業化、現代化、城市化的快速發展，傳統的單純依靠家庭養老或靠國家養老的模式已經不能滿足老年人日益增長的多層次需求，于是出現了社會化、市場化、產業化的養老模式。日本政府著手建立和完善了養老服務體系，以解決老年人的收入、醫療、護理等保障問題，并大力發展了養老產業。其結果實現了老人福利法制化、運行機制多元化和專業化。

日本養老產品發展齊全，民營養老機構主要是收費老人之家、智障老人集體之家、面向老人的優質租賃住宅、特別養護老人之家等，服務設施包含日托設施、短期入住設施、小規模多技能服務據點、老人福祉中心、住宅介護支援中心、老人訪問看護站、幫助站（訪問介護）等。日本養老社區的主要特點是小規模區域化和護理理念及措施全球領先。

（2）日本中高端養老設施的代表：橫濱太陽城

選址。橫濱太陽城位于橫濱市近郊，距離地鐵橫濱站約20-25分鐘車程。周邊為成熟居住區邊緣，即獨立又融合。地處高地，視野開闊，景觀良好，天氣晴朗時可俯瞰整個橫濱市。

2005年投入運營。土地原址為炸藥廠，株式會社以較低的價格獲得土地。現有為一期規模，二期280戶預計于2011年開工建設。

項目規模。占地面積：84350㎡建筑面積：56012㎡總戶數：601戶（其中自理型480戶，介護型121戶）自理型住宅單元中有幾間為用于體驗入住的客房。

公共空間比例占到項目總面積的38%，高比例的公共空間配置是項目一大特點。

醫療配置。項目內設置提供日常健康管理診察的就診室。當老人需要醫學就診時，通過外部合作醫院進行救助。

成功經驗。選址：選址近郊，以較低價格獲得土地。高規格的酒店式裝修是項目最大賣點及亮點。高比例的公共空間設計，提供各種老人交流場所，吸引老人減少居室內留置時間。充分考慮老年人的生理和心理需求，在產品細節上體現個性化和精致性。

即便在日本大部分養老設施均與社區相結合的背景下，作為位置相對獨立的橫濱太陽城依然是日本中高端養老社區中代表項目，這與北京中高端養老設施的選址和規模不謀而合，規劃設計的細節方面值得學習。

4、經驗總結

國際案例主要有以下幾個方面需要借鑒：

（1）車輛流線

由于員工數量通常不大（標準協助生活設施為20-30人早班，標準專業護理理設施人員約為協助生活設施的兩倍），換班一般不與高峰時間沖突，如果情況允許，員工通常使用大眾交通。對交通顯著的影響通常比較罕見。

長期護理的輪班通常為早上7點至下午3點，下午3點至晚上11點，以及晚上11點至早晨7點。由于工作量最大，頭班（早班）的人數最多。因此，交通研究的重點落于早班輪換的兩個節點。

如果可在基地設置兩個分離的入口，將服務和員工通道，與居民和訪客分離較好。

（2）停車

停車要求根據建筑類型，以及建筑的位置而變化。為了評估停車需求，做了如下區分（1）老年住宅與獨立生活設施，（2）協助生活設施，以及（3）包含全套住宅類型的持續照料設施，自獨立住宅至護士護理單元。根據一份為交通工程師學會準備的研究報告，該報告基于協助生活、CCRC（可持續照料社區），以及獨立生活，發現實際停車需求為每單元0.3至0.5輛轎車。然而多數分區規范要求護理之家每個床位至少為0.3輛車，協助生活為每單元0.5輛，獨立生活市場比例則為每單元一個或更多的車位。活力養老社區通常必須遵循普通住宅區分區規劃。由于分區規劃要求的停車輛一般較多，一些地方規劃委員會同意在預留一定土地給停車使用時，減少停車位數量。

所有上述建筑類型，公共交通的臨近性與接送服務的條件影響停車需求。這些服務對建筑設施中的居民與對服務于建筑設施中的工作人員同樣重要。便捷的公共交通或接送服務，可以使工作人員擺脫駕駛的需求，這樣既可減少停車需求，并且居民可以便捷地抵達附近的購物區，或者拜訪該區域的親朋好友。

（3）景觀設計

每個社區中，為了增加有趣意與記憶增強功能，通常同時在建筑內外部提供激勵感官的設置。在可持續護理型退休中心和活力養老社區中，景觀設計與自然區應可供步行、冥想、高爾夫、草地運動、推移板、園藝活動、垂釣，以及其它休閑娛樂活動。

室內室外兼容區：建筑中的空間，而具有室內至室外空間特色或自建筑延伸而至的門廊，用以為不愿離開或無法離開建筑的居民提供保護、遮陰、安全、視線以及體驗感。對于記憶障礙患者，類似室內的空間更容易被理解。

有意義的行走：有趣意的步道，包括蝴蝶飛翔區、鳥兒喂食區、座椅休息區、噴泉區等。地標/聚集地：室外結構，例如為露臺等，可為小團體提供活動的地點、鼓勵戶外活動，或散步后回到原點的地標式設置。

天然步道：如果基地空間允許，天然步道可以提供更精彩的鍛煉與更多的自然體驗。

戶外鍛煉/理療：場所、基地細節以及設備等，可支持相應的鍛煉、拉升以及身體理療。

（四）綜合規劃建議

結合對市場中高端養老設施的研究與歸納，在適當借鑒國內外經驗的基礎上對北京市的中高端養老設施的規劃提出建議。

1、關于中高端養老設施用地性質。

中高端養老設施多為盈利性機構，宜采用“養老綜合用地”從制度上予以規范，增加獲得土地的渠道，“名正言順”后拓寬其融資渠道，增強抵抗經營風險的能力，提供有保障的服務。

2、關于中高端養老設施的選址。

中高端養老設施應可位于近郊、“上風上水”的區域，靠近主要的城市交通動線或者軌道交通，距離中心城區距離在30-40公里，車程距離控制在1小時以內，盡可能靠近大型醫療設施或公園。如昌平的昌平新城、小湯山、山后地區等均是較好的選址區域。

城市內的中高端養老設施則需主要考慮老人的密集度、靠近老舊小區。

3、關于中高端養老設施的規模。

單體上，美國太陽城模式在北京落地恐怕還有現實的難度，需結合具體情況考慮。綜合北京和日本代表性項目，這種社會化的經營性的近郊型中高端養老設施需要一定的規模，3-6萬平米是一個較為合適的范圍（若是CCRC規模可進一步放寬），容積率在1.4至1.8左右，可根據不同區位的情況進行調整，床均建筑面積50平米應是較低的水平。而城市型中高端養老設施床均建筑面積40平米是較低的規劃要求。

數量上，若不考慮新增和潛在的中高端養老機構，在未來的8年內須提供約26000-30000張中高端床位，若以600床計算，每年需提供“養老綜合用地”地塊5-7個，大致城市型的2-3個、近郊型的3-4個。新地塊可適當考慮布局北京南部區域，做到區域上的平衡。

4、關于中高端養老設施的層數和高度。城市養老機構用地稀缺、尺度緊張，在限高方面應有充足靈活性；近郊養老設施的層數可以以6層或小高層為宜，過多的層數舒適度在下降（高度過高應降低部分居室南向日照的要求），限高也應具有一定的靈活性、層數增加，不建議過高。

5、關于中高端設施養老的室內配置。室內公共空間占比應至少達到20%，并且必須設施一定的醫療服務模塊。

6、關于中高端養老設施的室外空間和景觀綠化。

從較為宏觀的層面講，綠化率應不低于住宅的要求，新建機構中高端養老設施每床宜設置4平方米的綠化和4平方米的室外活動場所，無障礙設計也需要在景觀中應用。

7、關于中高端養老設施的車位。

養老設施內居住的老年人其實對車位的要求很低，目前國內還沒有就養老機構的車位有特定的規劃要求，北京中高端養老機構的車位也以地上30-50個車位為主，出于經濟性考慮更談不上有車庫（地下建安成本一般高于地上部分），我們認為可借鑒國外的經驗每戶可配置0.3-0.5個。

8、關于中高端養老設施的交通出入口。

對于出入口養老設施的影響很小，出于為方便老人出行考慮地面應設人行通道，道路人行路口應增加通行時間。對于設施區域自己的出入口可讓社會機構自行考慮不做硬性要求。

（五）土地政策建議

1、對養老用地政策的建議：

第一，關于土地性質：用地性質分類中增加“經營性養老項目用地”，明確其經營性（盈利性）性質。

第二，關于土地交易方式：建議經營性養老項目用地通過招標方式出讓。若需要與其他用途土地捆綁出讓，則經營性養老社區用地的土地權屬證書與其他用途土地權屬證書相獨立。

第三，關于土地出讓規劃：應在每年的土地供應計劃中安排足夠額度的經營性養老項目用地。

2、政策建議的合理性及可操作性分析

第一，明確經營性養老項目用地土地性質可以完善養老產業用地類型，優化土地資源配置。在已有的社會福利設施用地（含養老院用地）基礎上區分經營性和非經營性，根據性質的不同確定相應的土地價格、交易方式，由企業、事業單位等根據實際情況獲取相應土地，實現資源的優化配置。

第二，區分經營性養老項目用地符合市場規律，有利于金融創新。養老社區項目投資大、回收期長、投資收益低，由于經營性用地可確認為資產，養老社區投資主體可因此而享受資產升值，可增強社會資本投資養老產業的積極性。根據國際經驗，養老社區運營過程中可通過金融工具回收部分投資并分散風險，如運營成熟后，可通過REITs等證券化的方式在資本市場進行退出并實現資產升值收益，而土地及房屋權屬的明晰是金融創新的前提和基礎條件。

第三，明確用地性質有利于相關配套政策的出臺和完善，如確定養老社區的主體性質并給予相應的政策優惠等，相關政策體系的完善利于養老產業的健康有序發展。

四、相關配套政策建議

（一）民政方面

目前政府對非經營性機構在水電其可采取民用標準，而中高端養老設施基本為經營性機構，獲得費用價格優惠有一定障礙。建議對養老機構“不問出身”，對社會力量籌辦的經營性中高端養老設施也進行一定程度的扶植，按照民用價格對中高端養老機構的水、電、氣、收費，減少經營成本，從制度上回饋老年人、促進整個行業的健康發展。

（二）衛生方面

目前部分中高端養老設施醫療服務不完善，或者醫療室無法納入醫保定點醫療，這使得老年人入住后日常醫療服務自付比例高、甚至一旦病情較重就不得不推出或者另尋其他機構。建議可以按照社區醫院的審批程序審批中高端養老設施醫療功能的定點報銷問題，方便老人就近就醫，控制醫療成本。

（三）財稅方面

財稅方面中高端養老機構遇到的問題與水、電、氣的問題極為相似。建議老年人每月的床位補貼和建設資助應該做到一視同仁，對中高端養老設施減免征收土地稅、房產稅、增值稅、所得稅，利用稅收杠桿的調節作用對行業進行一定的扶植。

五、總結

北京市中高端養老機構有較大的市場空間并且有其自身的規劃特點，為應對我市老齡化滿足老人們對生活品質的追求，我們應積極對中高端養老設施予以引導和支持，除了規劃條件、土地管理等前期方面給予規劃指導，解決行業進入瓶頸，在后期養老設施的運營過程中也應輔以一定的政策支持，從“大規劃”層面做好制度安排促進北京中高端養老設施行業健康發展。