第一篇：Discuz和phpwind詳細安裝流程

Discuz!論壇安裝教程

作者：TeliuTe 來源：基礎(chǔ)教程網(wǎng)

一、安裝服務(wù)器 返回目錄 下一課

首先我們安裝PHP環(huán)境，使計算機成為一臺服務(wù)器，下面我們來看一個練習(xí)；

1、安裝PhpStudy 1）雙擊下載的安裝包，出來一個安裝向?qū)В?/p>

2）點“下一步”出來許可協(xié)議，點“我同意”；

3）接下來是服務(wù)器程序的路徑，點“下一步”繼續(xù)；

4）接下來是網(wǎng)站的存放位置，默認是“D:

2）解壓安裝包，復(fù)制到家園文件夾中，這里是uh文件夾；

3）編輯 uh/template/default/header.htm 文件，找到，在它之前插入

@import url(newfarm/newfarm.css);

再查找“熱鬧”，在它這一行的后面插入

農(nóng)場牧場

2、增加數(shù)據(jù)表

1）打開phpMyAdmin，在Windows中點托盤圖標－phpMyAdmin，Ubuntu 中，在瀏覽器中輸入地址打開進入；

2）在出來的窗口左側(cè)欄，找到 uchome 數(shù)據(jù)庫點擊選中；

3）在出來的列表上邊，找到導(dǎo)入點一下；

4）點“瀏覽”找到農(nóng)場的數(shù)據(jù)表后，點右下角的執(zhí)行；

5）同樣再打開updata文件夾里的sql.txt，導(dǎo)入進來，注意語句最后要有個分號；

6）然后登錄空間，點左上角的“個人中心－農(nóng)場牧場”；

7）點左邊的“農(nóng)場牧場”，就可以進入游戲了；

如果在Ubuntu中用戶名出現(xiàn)亂碼，請參考：http://www.phpwind.net/read-htm-tid-906114.html

3、在mysql中增加數(shù)據(jù)表

1）打開終端，輸入命令： /opt/lampp/bin/mysql-uroot-p 按回車輸入密碼進入mysql>

2）在mysql提示符下，輸入：use uchome 打開家園數(shù)據(jù)庫；

3）打開安裝說明里的sql文件，復(fù)制里面的全部內(nèi)容，粘貼到mysql提示符后面，按回車運行；

4）同樣再復(fù)制updata里的另一個sql里的內(nèi)容，在mysql后運行；

5）然后輸入quit 按回車退出，再同樣修改header.htm即可，到uchome的管理面板更新一下緩存；

八、SupeSite站點 返回目錄 下一課 門戶是展示和發(fā)布的平臺，是一個網(wǎng)站的綜合頁面，下面我們來看一個練習(xí)；

1、安裝門戶

1）下載SupeSite安裝包，用管理員身份打開，先看一下readme文件，再把upload解壓到網(wǎng)站根目錄，把文件夾名稱改為ss，設(shè)置屬性里的其它權(quán)限為“訪問和只讀”，并應(yīng)用到包含的文件；

2）打開ss文件夾，將 config.new.php 文件重命名為config.php，設(shè)置config.php的屬性為“讀寫”，設(shè)置文件夾 attachment/、cache/、channel/、html/、log/、styles/、model/、data/、uc_client/data/ 文件夾為“創(chuàng)建刪除和讀寫”，并應(yīng)用到包含的文件；；

3）登錄“論壇－管理中心－UCenter－應(yīng)用管理－添加應(yīng)用”，輸入ss的地址，點安裝；

4）按提示一步一步，在數(shù)據(jù)庫信息那兒，用戶名填寫root密碼為mysql的密碼，默認為root或者為空；

數(shù)據(jù)庫名填寫supesite，這個是給門戶用的數(shù)據(jù)庫；

5）點下一步繼續(xù)自動安裝，在管理員那兒，用原來的admin和密碼，也可以新增一個；

6）然后完成安裝，可以進入管理平臺和空間主頁，把這兩個網(wǎng)址記一下；

九、創(chuàng)建頻道 返回目錄 下一課

門戶安裝好以后，還需要設(shè)置項目和分類，下面我們來看一個練習(xí)；

1、設(shè)置頻道

1）以admin管理員登錄SupeSite，點擊右邊的“管理”進入站點管理；

2）點“系統(tǒng)管理－頻道管理”，出來一個列表，其中有三個頻道，分別是“綜合首頁、資訊、排行榜”；

3）默認綜合設(shè)為了主頁，并且不能刪除和隱藏，另外兩個“資訊”是內(nèi)置建好的，排行榜是系統(tǒng)聚合來的；

4）門戶可以單獨做成網(wǎng)站，采用投稿方式，投到各個頻道里，也可以通過采集論壇發(fā)的帖子，家園的日志等；

5）點“頻道管理”右上角的“創(chuàng)建頻道”標簽，我們來新建一個自己的頻道項目；

6）輸入頻道名稱，例如“電腦教程”，這個會顯示在首頁菜單中，在下面填一個英文名，類型選“頻道”、文章分類寫上各個類別，這個在投稿時要用，下面的權(quán)限不動；

7）點下面的“提交保存”，新建的頻道就顯示在列表中，可以在門戶中使用了；

2、投稿 1）返回到門戶首頁，上邊出來一個“電腦教程”的鏈接，點用戶名下邊的“投稿－電腦教程”；

2）在出來的投稿窗口里，依次填寫標題、分類、內(nèi)容，帶紅星的必填，然后點下邊的“提交”按鈕；

3）返回到站點首頁，在導(dǎo)航鏈接里點“電腦教程”，就可以在其他教程里找到這篇文章；

第二篇：電梯詳細流程安裝方案

施 工 方 案

一.工程概況：

工程名稱：銅塔寺步行街和金源地產(chǎn)辦公樓 工程地點：長垣縣城關(guān)

銷售單位：巨人通力電梯有限公司 監(jiān)理單位：巨人通力電梯有限公司 安裝單位：巨人通力電梯有限公司 工程內(nèi)容：電梯和扶梯的安裝

工程目標：合同簽定、土建確認、用戶同意生產(chǎn)后45天內(nèi)交貨,貨到現(xiàn)場后安裝工期為30天，可根據(jù)實際情況進行調(diào)整。按合同中用戶的要求日期前竣工、驗收完畢并交付使用，施工工程質(zhì)量要求標準為合格。

二.勞動力組織：

為了在要求的工期內(nèi)完成以上工程施工目標，我們作如下的勞動力組織： 1.2.配備1個安裝班組及2名現(xiàn)場工程師。

從合同生效到設(shè)備到貨、施工安裝進場前，選派兩名工程技術(shù)人員負責(zé)跟建設(shè)單位的聯(lián)絡(luò)配合及協(xié)調(diào)。3.在設(shè)備到貨土建具備安裝條件，安裝人員進場。安排1個安裝班組共6～8人（含質(zhì)檢員）進場，每一個班組分別同時安裝2臺電梯。

三.施工前的技術(shù)準備：

組織全體施工人員，布置任務(wù)，再次熟悉及加強電梯施工工藝流程中每個步驟中的質(zhì)量控制要點，每個安裝班組均應(yīng)明確工期目標,領(lǐng)會工程進度計劃表（見后）的安排的意圖，作好有關(guān)資料及技術(shù)質(zhì)量交底等工作。

四.各分部工程的施工方法——安裝工序流程

出廠所提供的電梯，生產(chǎn)廠家以零部件的形式提供，在現(xiàn)場每臺電梯梯需經(jīng)以下17個安裝工序，流程如下：

⑴安裝前的準備工作→⑵制作樣板及井道放線→⑶安裝導(dǎo)軌支架→⑷安裝并調(diào)整導(dǎo)軌→⑸安裝轎架及轎廂→⑹安裝機房曳引機→⑺安裝對重、曳引繩及限速器→⑻安裝門地坎、門上坎及門框→⑼安裝調(diào)整廳門并安裝廳外信號裝置→⑽安裝井道線槽及布線→⑾安裝隨行電纜→⑿安裝機房控制柜，配電柜及機房布線→⒀安裝轎頂線槽及轎廂布線→⒁拆井道腳手架及安裝底坑設(shè)備→⒂慢車調(diào)試并安裝井道信息、端站減速保護裝置→⒃快車調(diào)試及運行測試→⒄整理工地、資料；自檢。

注：每一道工序的質(zhì)量控制計劃和要點見本施工組織設(shè)計方案的《施工質(zhì)量保證及文明施工組織措施》。

五.整體施工安排及工程進度計劃

根據(jù)本工程的總體要求，我們將本工程的進度計劃安排三個大階段：

第一階段： 時間：為合同生效之日起約45天的時間

任務(wù)目標：1.產(chǎn)品的加工制作、運輸?shù)桨惭b現(xiàn)場；

2.跟蹤土建，確保土建部分具備滿足合同中設(shè)備的安裝條件。

具體措施：1.從合同生效即日起，就嚴格執(zhí)行合同，立即安排生產(chǎn)廠家投產(chǎn)，按計劃完成所有合同設(shè)備的生產(chǎn)。并于次日開始發(fā)運，采用汽車運輸，一般情況下，運輸車輛從出廠到合同指定工地的時間是3天。

2.安排2名工程技術(shù)人員,定期(至少每月2次)跟用戶聯(lián)絡(luò),跟蹤土

建進展情況, 確保土建部分具備滿足合同中設(shè)備的安裝條件。

第二階段： 時間：約30天的時間

任務(wù)目標：完成設(shè)備進場到安裝自檢驗收結(jié)束的16個工序

具體措施：1.安排1個安裝班組同時進場，班組）在30天內(nèi)完成2臺電梯安

裝的16道工序

2.第二階段具體的施工進度、耗用天數(shù)見后附的《施工進度計劃表》

（一張）。

3． 安裝過程中指定現(xiàn)場安裝經(jīng)理（陳清明、工程師）進行安裝過程

中的協(xié)調(diào)工作，及時用工程聯(lián)系單的方式與用戶和其它施工單位溝通，解決現(xiàn)場出現(xiàn)的任何問題。

第三階段： 時間：安裝完畢以后

任務(wù)目標：1.整理資料，上報勞動局/質(zhì)檢站及有關(guān)部門竣工驗收（第17道工序）

2.根據(jù)驗收結(jié)果，若有必要，進行整改直到全部合格 3.機動時間，以備施工過程中因其它不可預(yù)見的因素影響造成某道

工序的拖延，不致影響到建設(shè)單位要求竣工時間被拖后。

具體措施 ：留出10天的時間來完成竣工驗收的收尾工作及備用時間,足以滿足任務(wù)要求。

六.施工中可能出現(xiàn)的不利因素的對策

1.若土建不具備安裝條件的時間推遲

如果建設(shè)單位的土建具備安裝條件，設(shè)備能夠進場，我方計劃按上述施工方案，安排1個安裝班組進場進行為期25天的安裝施工，就可滿足建設(shè)單位竣工并驗收完畢的要求。如果土建(或其它)原因不具備電梯安裝條件，需推遲進場日期，我方將視實際情況與建設(shè)單位協(xié)商,以便重新協(xié)商一個安裝進度,并視情況對安裝工序進行調(diào)整,例如：對可交叉施工的工序同步安裝，以縮短施工時間來滿足建設(shè)方使用的要求。

2.施工計劃總工期中預(yù)留10天機動時間

為防備施工過程不可預(yù)見因素影響造成的誤工，我方計劃在完成電梯的安裝自檢驗收工作（詳見后施工進度計劃安排），留有10天的時間來進行勞動局/質(zhì)監(jiān)站的竣工驗收工作，同時這10天的時間，又能作為若發(fā)生誤工后時間上的補償，以確保電梯在建設(shè)單位要求的竣工日期能交付使用。

施 工 質(zhì) 量 保 證

一． 質(zhì)量保證體系

1.安裝班組在進行每道工序施工時，對照每道工序的質(zhì)量控制計劃進行，并在每道工序完工后對本道工序的質(zhì)量控制點進行自檢，記錄于配合上述質(zhì)量控制計劃的專用表格《安裝過程工序檢查報告》中，及時發(fā)現(xiàn)、糾正問題，本道工序不合格不能進行下道工序的施工。

2.每臺電梯每道工序完工之后，專職質(zhì)檢員按照上述質(zhì)量控制計劃的控制點進行復(fù)檢，發(fā)現(xiàn)不合格之處，立即提出整改通知，以保證每臺電梯每道工序的安裝質(zhì)量。3.每臺電梯所有安裝工序完成后，質(zhì)檢員在班組的配合下，按照國家電梯安裝驗收標準，逐臺進行整機的安裝驗收。對不合格處提出整改通知，并復(fù)檢至合格，方可報勞動局、質(zhì)檢站等部門驗收。

4.對質(zhì)量采取與效益掛鉤的獎罰措施、采取優(yōu)質(zhì)優(yōu)價；獎罰基數(shù)為各分項工程工資額的15%。

5.從第一道安裝工序開始到整機安裝完畢的全過程中，形成了“對照質(zhì)量計劃進行每道工序的施工”+“每道工序完工后班組自檢”+“每道工序質(zhì)檢員復(fù)檢”+“整機驗收”2的質(zhì)量管理制度，同時輔以必要的經(jīng)濟獎罰措施，是我方本次工程的質(zhì)量保證體系的核心內(nèi)容。二.施工質(zhì)量控制計劃

1.安裝前的準備工作

土建檢查必須落實現(xiàn)場是否基本具備安裝條件；施工電源是否到位；零部件存儲間足夠存放部件、安全措施良好 ；各隱蔽工程是否良好。

腳手架的搭設(shè)要符合腳手架圖紙要求。

每層廳門門口應(yīng)設(shè)置防護欄，并張貼施工標志。

開箱并對照裝箱清單逐臺檢查客梯的零部件情況，是否有缺件及零部件損壞，若有異常情況及時報告并通知建設(shè)單位備檔，及時補發(fā)所需零部件以使安裝施工正常進行。

進行機房設(shè)備的吊裝，要注意吊裝安全。

2.制作樣板和井道放線

必須記錄每一樓層的井道數(shù)據(jù)，最終確定井道驗收結(jié)果。

上下樣板必須符合布置圖要求

樣板的水平度必需≤5mm 樣板及樣板線必須定位牢靠、保證不會在安裝過程中走動 3.安裝導(dǎo)軌支架

膨脹螺栓（直徑、型號等）必須符合本電梯安裝要求，若采預(yù)埋鋼板結(jié)構(gòu)，必須確認

鋼板預(yù)埋符合本電梯安裝要求。

焊接導(dǎo)軌支架必須雙面焊牢、焊縫連續(xù)飽滿

導(dǎo)軌支架間距≤2.5m，水平度≤5mm 頂端導(dǎo)軌支架間距導(dǎo)軌頂端距500mm 4.安裝并調(diào)整導(dǎo)軌

導(dǎo)軌相對內(nèi)表面尖距離偏差，轎廂導(dǎo)軌為0～+2mm，對重導(dǎo)軌為0～+3mm，轎廂/對重導(dǎo)軌全高偏差≤1mm 導(dǎo)軌垂直度每5m應(yīng)≤0.7mm 轎廂導(dǎo)軌接頭處臺階≤0.05mm，不應(yīng)有連續(xù)縫隙，局部縫隙≤0.5mm 對重導(dǎo)軌接頭處臺階≤0.15mm，不應(yīng)有連續(xù)縫隙，局部縫隙≤1mm 導(dǎo)軌接頭修光長度應(yīng)為250~300mm 導(dǎo)軌要用壓板固定在導(dǎo)軌支架上，不應(yīng)采用焊接或螺栓直接固定

兩轎廂導(dǎo)軌接頭不應(yīng)在同一水平面上

導(dǎo)軌頂端位置，在轎廂或?qū)χ貨_頂或蹲底時，導(dǎo)靴不會超出導(dǎo)軌

5.安裝轎架及轎廂

轎廂底盤水平度不應(yīng)超過3/1000 導(dǎo)軌工作面和安全鉗間隙應(yīng)符合產(chǎn)品要求

本產(chǎn)品采用彈性滑動導(dǎo)靴，伸縮范圍≤4mm 轎頂反繩輪垂直度偏差≤0.5mm 轎廂壁拼裝定位牢靠，壁板連接平整，不應(yīng)有間隙

6.安裝機房曳引機

曳引輪、導(dǎo)向輪垂直度偏差≤0.5mm 曳引機承重梁長度應(yīng)超過墻厚中心20mm，且不小于75mm 曳引機應(yīng)有適當(dāng)潤滑油，油標油位顯示清晰

7.安裝對重、曳引繩及限速器

對重平衡鐵固定可靠，對重導(dǎo)向輪保證潤滑，加妥鋼絲繩保護，對重防護網(wǎng)安裝位置正確。

補償鏈滾筒運行良好。補償鋼絲繩滾輪限位開關(guān)安裝正確。

曳引繩長度應(yīng)滿足轎底/對重撞板至緩沖器頂面的距離，繩表面不應(yīng)有油污。

曳引繩相互差值不大于10％。

曳引繩頭螺母應(yīng)將鎖母鎖緊并裝有銷釘。

限速器鋼絲繩與導(dǎo)軌垂線平行距離偏差≤±5mm 限速器鋼絲繩長度應(yīng)滿足漲緊裝置距底坑地面的距離，繩表面不應(yīng)有油污。

8.安裝門地坎、門上坎及門框

廳門地坎要高出最終地面2～5mm，水平度偏差≤1/1000 廳門門套立柱垂直度偏差及橫梁的垂直度偏差≤1/1000 廳門導(dǎo)軌與地坎槽在導(dǎo)軌兩端和中間三處的偏差均≤±1mm 廳門導(dǎo)軌側(cè)面對地坎平面垂直度≤0.5mm 廳門底端面與地坎間隙6±2mm 轎門地坎間隙與廳門地坎間隙在-1～+2mm之間（放轎廂地坎垂線每層門均須測量）

9.安裝調(diào)整廳門并安裝廳外信號裝置

本產(chǎn)品門為雙折中分門，每層門縫隙必須≤3mm 廳門限位應(yīng)符合開關(guān)門要求

門扇與門框間隙均勻，尺寸為6±2mm 門輪與轎廂地坎間隙在5-8mm間（放轎廂地坎垂線，每層門均須測量）

各層廳門的安裝、調(diào)整都應(yīng)達到運行輕快平穩(wěn)的效果

廳門鑰匙開關(guān)操作要靈活，各層呼梯按鈕及信號指示裝置盒位置正確、橫豎端正

10.安裝井道線槽及布線

微電子信號線應(yīng)和其它線路按產(chǎn)品要求隔離敷設(shè)

線槽必須接地保護、接頭處必須跨接

線槽內(nèi)電線總截面面積不許超過該線槽總截面面積的60% 線槽彎角電線受力處應(yīng)加絕緣襯，出入口應(yīng)有護套保護

采用金屬軟管處，應(yīng)固定點均勻，轉(zhuǎn)彎處彎曲半徑不小于外徑的4倍 11.安裝隨行電纜

隨行電纜的彎曲半徑不小于400mm，不應(yīng)有打結(jié)、扭曲

隨行電纜長度應(yīng)能滿足轎廂壓縮緩沖器時不得與底坑地面和轎廂邊框接觸的要求

電纜的定位要充分考慮到運行中不得與導(dǎo)軌支架、線槽發(fā)生卡阻、摩擦 12.安裝機房控制柜，配電柜及機房布線

配電柜及主電源開關(guān)應(yīng)在機房入口方便操作處

動力線和控制線路應(yīng)隔離敷設(shè)，零地線應(yīng)始終分開，接地線須用黃綠線

線槽內(nèi)電線總截面面積不許超過該線槽總截面面積的60% 控制柜安裝位置應(yīng)方便維修

主電源開關(guān)不應(yīng)控制井道、機房、轎廂及轎頂?shù)恼彰骷半娫床遄蛨缶b置

接入控制柜各接線端子應(yīng)有線號

動力回路絕緣電阻應(yīng)大于0.5MΩ, 其它回路應(yīng)大于0.25MΩ

13.安裝轎頂線槽及轎廂布線

線槽內(nèi)電線總截面面積不許超過該線槽總截面面積的60% 轎頂接線盒、轎廂操縱盤各接線端子應(yīng)有線號

照明、風(fēng)扇等220V電源線，應(yīng)與電子線路控制線分開敷設(shè)

14.拆井道腳手架及安裝底坑設(shè)備

油壓緩沖器活塞垂直度偏差≤0.5mm，應(yīng)保證緩沖器開關(guān)能正常工作

緩沖器與轎底/對重碰板距離150～400mm（本產(chǎn)品為液壓緩沖器）

漲緊裝置距底坑平面距離應(yīng)在400±50mm內(nèi)

應(yīng)設(shè)在打開底層廳門能操作的位置設(shè)置一個底坑急停開關(guān)懷以方便檢修

對重/轎底的撞板中心與緩沖器中心偏差＜20mm 15.慢車調(diào)試并安裝井道信息、端站減速保護裝置

動慢車前應(yīng)確認當(dāng)轎廂運動時，在井道內(nèi)沒有其它可能碰到轎廂的雜物。

按產(chǎn)品要求，確認一切準備工作均已完成方可通電動車。

井道信息的安裝位置應(yīng)保證電梯的正常工作

上下端站的限位、極限、強迫減速開關(guān)位置必須正確

檢修控制盒，轎頂檢修控制優(yōu)先于機房檢修控制功能必須符合要求，以確保安全

制動器間隙需≤0.7mm 慢車運行到各層、檢查并各層門刀、門鎖、門地坎間隙均滿足要求為止

門機調(diào)整到能靈活帶到轎門及每層廳門，滿足開關(guān)門要求為止 16.快車調(diào)試及運行測試

產(chǎn)品運行速度滿足要求，起動運行和減速停止，舒適感良好。

指令、召喚、超載、關(guān)門保護及聲光信號顯示準確無誤

平層精度應(yīng)在±5mm范圍

各運行、超載試驗正常，測定溫升，噪聲正常 17.整理工地、資料；自檢

制動器板手應(yīng)涂成紅色掛在機房，曳引輪、限速器輪必須有方向標記

機房、井道、底坑、轎頂無雜物

所有電梯金屬構(gòu)架、托墊、承重梁、焊接處均應(yīng)涂漆防銹處理

按照客梯安裝驗收規(guī)范作一次全面的整機自檢驗收，合格后方可申報有關(guān)部門（勞動局、建委、建設(shè)單位、監(jiān)理單位）進行驗收。

按要求整理有關(guān)工程內(nèi)頁資料/竣工資料/設(shè)備手冊，準備完整移交。

安全防護及成品保護措施

一.安全防護及文明施工措施：

1.安裝人員要持證上崗，項目管理班子配備專門安全員

2.全體人員必須嚴格遵守公司各項安全操作規(guī)程和安全規(guī)章制度，進入現(xiàn)場必須穿著工作服及工作鞋、佩帶安全帽；人力搬運大型物件，應(yīng)穿防砸安全鞋；進行電氣作業(yè)應(yīng)穿絕緣鞋。

3.電梯井道中及腳手架上的高空作業(yè)必須佩帶安全帶，并牢固固定。4.嚴禁在工作時間酗酒、酒后上班、及上班打鬧玩耍。5.不得使用明火照明，不得使用“三爐”。

6.每個電梯廳門入口必須使用圍欄防護，并做好安全標志。腳手架材料及搭設(shè)必須符合要求。

7.使用乙炔氧氣、電焊必須遵守設(shè)備的安全操作規(guī)程。并由持證人員操作。8.使用各種電動工具（如電錘、手電轉(zhuǎn)、砂輪機等）必須遵守設(shè)備的安全操作規(guī)程。使用前要檢查設(shè)備的可靠性、并要使用三孔接地插頭保證良好接地、防止漏電現(xiàn)象產(chǎn)生。

9.吊裝時一定要確認吊裝繩索可靠，起吊點合適，承受力足夠。大件的吊裝工作應(yīng)由專業(yè)的吊裝人員來完成。

10.電梯通電動車應(yīng)按照調(diào)試手冊的每一個步驟來完成，不得擅自違章操作。11.電梯的檢修控制接線，必需滿足產(chǎn)品設(shè)計中的檢修控制要求，如：當(dāng)電梯轎頂檢修開關(guān)處于檢修狀態(tài)時，機房的檢修操作按鈕就無法操作電梯上下（即轎頂檢修優(yōu)先）。

12.專職安全員每天必須巡視工地各個安裝班組的作業(yè)情況，發(fā)現(xiàn)安全隱患，立即糾正。每天應(yīng)記錄各班組的安全狀況，每周由安全員組織全體施工人員召開至少一次的安全會議并進行安全教育。安全員有權(quán)對不安全的行為給予處罰，不安全的行為嚴重時安全員有權(quán)發(fā)出停工整改指令。

二． 每臺電梯安裝施工的最后一道工序就包含了設(shè)備的清洗整理工作，主要內(nèi)容如下： 1． 每臺電梯安裝完畢后，必須將安裝運輸過程中因搬動、磕碰產(chǎn)生的掉漆重新補上并作防銹處理，包含：電梯井道、機房、底坑中所有的金屬構(gòu)架、托墊、承重梁、工字鋼、角鋼、軌道支架、焊接處等均應(yīng)上漆處理。

2． 電梯井道、機房、底坑、轎廂、轎頂中的所有雜物、垃圾、積水均應(yīng)清理干凈、任何無關(guān)的工具、雜物均不許滯留于上述地方。

3． 在電梯移交用戶之前，應(yīng)再作一次全面的清掃，在安裝過程中，由安裝人員或現(xiàn)場其它單位人員在電梯表面（包含廳門、轎廂、按鈕盒等）留下的手印、污跡、水泥沙漿殘留物等均應(yīng)清洗干凈。4． 揭除電梯發(fā)貨時的各不銹鋼表面的保護膜時，應(yīng)注意不能留下膠水的痕跡；對接縫處要仔細清理，不留下保護膜殘片。5． 電梯鋼絲繩均應(yīng)用棉紗擦拭，不能有油污。

6.土建施工作業(yè)在電梯廳門地坎中留下的垃圾、水泥殘留物在交付使用前應(yīng)全部清理干凈。

三.電梯安裝完畢，交付使用之前，應(yīng)做好半成品/成品保護，主要措施如下：

1.有電梯的不銹鋼保護膜（包含廳門、轎廂、按鈕盒等）在安裝過程中均不能揭除，盡量保留到移交用戶之前幾天才撕去保護膜。

2.電梯安裝完畢，機房控制柜應(yīng)鎖好；機房門窗應(yīng)上鎖，所有電氣設(shè)備的電源總閘應(yīng)處于關(guān)斷狀態(tài)。蓋好線槽蓋板，并在機房門口張貼“機房重地、閑人勿入”之標識。

3.電梯各層門扇、門套保護膜不應(yīng)撕去，若在安裝工程中有損壞，應(yīng)在此時加以重新保護。

4.電梯各層門召喚面板和信號顯示裝置不銹鋼保護膜不應(yīng)撕去，為了防止按鈕/信號顯示裝置被施工現(xiàn)場的其它人員損壞，必要時將所有召喚面板用防護蓋板蓋上。5.在土建進行電梯廳門填充四周裝飾時派專人配合、盡量使土建施工作業(yè)對設(shè)備影響減到最低程度。

6.必要時在每層電梯廳門前設(shè)置2-3cm 的擋水欄，以防土建施工的水流入電梯井道。

7.平時應(yīng)將電梯轎廂開到最高層，以防各層積水流入。8.嚴禁其它人員未經(jīng)許可，擅自操作電梯。

9.對其它施工單位的有關(guān)人員違規(guī)行為及時勸阻但必須態(tài)度良好，共同保護好已施工完畢的設(shè)備。

第三篇：工商銀行U盾證書安裝圖文詳細流程

客戶證書安裝使用手冊

二○○六年十月

目 錄

一 工行網(wǎng)上銀行安全提示.........................................................................................3 二 安裝客戶證書驅(qū)動程序.........................................................................................4 1 2 3 工行客戶證書介質(zhì)U盾說明...............................................................................4 安裝過程說明.......................................................................................................5 U盾管理工具的使用說明..................................................................................13 3.1檢查硬件連接...............................................................................................13 3.2顯示已注冊的證書.......................................................................................13 3.3修改PIN碼...................................................................................................14 3.4查看證書.......................................................................................................15 3.5顯示智能卡信息、版本信息.......................................................................16 4 5 U盾安裝檢測工具的使用說明..........................................................................18 U盾安裝使用注意事項......................................................................................18

三 登錄網(wǎng)上銀行下載證書信息...............................................................................23 四 卸載客戶證書驅(qū)動程序.......................................................................................23 五 其他事項...............................................................................................................27 5.1個人客戶證書展期............................................................................................27 5.2證書管理（查看證書信息、自動注冊等）....................................................27 5.3客戶證書驅(qū)動程序網(wǎng)上下載............................................................................28

一 工行網(wǎng)上銀行安全提示

1.使用正確網(wǎng)址登錄網(wǎng)站

請登錄正確網(wǎng)址，每次登錄時盡量直接輸入網(wǎng)址登錄，也可以將工商銀行網(wǎng)站的正確網(wǎng)址添加到瀏覽器的“收藏夾”，每次從收藏夾中選擇工行網(wǎng)站的鏈接進行登錄，不要從非中國工商銀行網(wǎng)站的超級鏈接間接訪問，謹防假冒網(wǎng)站。

在登錄工商銀行網(wǎng)站后，您可點擊瀏覽器右下腳狀態(tài)欄上的掛鎖圖標查看證書內(nèi)容，確認所顯示的證書信息是否與下列信息一致（頒發(fā)給：mybank.icbc.com.cn 頒發(fā)者：www.tmdps.cn/icbc/perbank/index.jsp B2C網(wǎng)上支付頁面的正確網(wǎng)址：https://mybank.icbc.com.cn/servlet/com.icbc.inbs.b2c.pay.B2cMerPayReqServlet

2.保護計算機安全，免受病毒和黑客侵襲

·下載安裝由“工商銀行提供的用于保護客戶端安全的控件”，通過在控件中輸入用戶名（登錄卡號）和密碼，防范您的卡號和密碼被竊取。

·安裝防火墻。個人防火墻軟件能夠阻止黑客訪問您的計算機。特別是當(dāng)您使用寬帶接入互聯(lián)網(wǎng)時，我們建議您安裝個人防火墻。當(dāng)安裝此類軟件時，請按照防火墻制造商的建議，使用較保守的存取控制方法。

·安裝殺毒軟件。殺毒軟件能發(fā)現(xiàn)并清除計算機和電子郵件中附帶的病毒。您可從殺毒軟件公司的網(wǎng)站上下載或在零售店購買正版的殺毒軟件。為確保殺毒軟件的有效性，必須對其定期更新。為了降低您計算機的中毒概率，請勿開啟不明來歷的附件，即使在您認識電子郵件發(fā)送者的情況下。

·及時下載安裝最新的操作系統(tǒng)和瀏覽器安全程序或補丁，以確保計算機擁有最新的防護功能。

·盡量不要在公共場所（如網(wǎng)吧）使用網(wǎng)上銀行，因為您無法知道這些計算

機是否裝有惡意程序進行監(jiān)測。

3.保護用戶名和密碼

·選擇不容易猜測的密碼，如交叉使用文字和數(shù)字并加入大小寫，例如：jk6Nwa23，并避免使用與您在其它網(wǎng)上服務(wù)(如電子郵件)中相同的用戶名和密碼，不要把您的密碼和個人資料（如生日、電話號碼等）聯(lián)系起來。

·不要輕信任何套取網(wǎng)上銀行用戶名（登錄卡號）和密碼的行為，如通過電子郵件、信函、電話等方式索要卡號和密碼的行為，謹防泄密。在任何情況下，中國工商銀行不會向您查詢密碼。

·經(jīng)常查看歡迎頁面上的上次登錄時間和實際登錄情況是否相符，便于您及時發(fā)現(xiàn)異常情況。

·請將您登錄網(wǎng)上銀行的登錄密碼和對外轉(zhuǎn)賬功能的支付密碼設(shè)置為不同的密碼，多重驗證以保證您的資金安全。

·及時更改密碼。

二 安裝客戶證書驅(qū)動程序 1 工行客戶證書介質(zhì)U盾說明

隨著網(wǎng)上銀行系統(tǒng)的建設(shè)，信息的傳遞、身份的鑒別等安全問題已成為網(wǎng)上銀行運營的關(guān)鍵組成部分。為了保障網(wǎng)上銀行數(shù)據(jù)傳輸?shù)陌踩裕袊ど蹄y行選取了將IC卡技術(shù)與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)品U盾作為身份認證的數(shù)據(jù)載體，以此保障網(wǎng)上銀行金融服務(wù)安全運轉(zhuǎn)，真正實現(xiàn)網(wǎng)上銀行的業(yè)務(wù)操作。

U盾在網(wǎng)絡(luò)銀行中，作為網(wǎng)絡(luò)銀行客戶數(shù)字證書的載體，承擔(dān)著保護客戶數(shù)字證書和私有密鑰安全性的重要責(zé)任，這對在網(wǎng)絡(luò)上鑒別用戶身份十分關(guān)鍵。其內(nèi)部芯片操作系統(tǒng)特有的安全加密手段，高達1024位的非對稱加密算法RSA,以及特殊的抗攻擊方法,能確保客戶在使用網(wǎng)絡(luò)銀行進行金融交易時,無需擔(dān)心交易安全問題。同時，基于數(shù)字簽名技術(shù)的這種網(wǎng)絡(luò)金融服務(wù)可以提供有效的法律效力。

U盾中的私鑰直接在卡內(nèi)產(chǎn)生且從不導(dǎo)出，將CA中心頒發(fā)的安全數(shù)字證書

下載到U盾中與私鑰對應(yīng)。用戶只要安裝U盾的驅(qū)動、CSP軟件就可以通過安全加密通道確認客戶身份后登錄網(wǎng)上銀行系統(tǒng)，享受網(wǎng)上銀行所提供的賬戶之間的轉(zhuǎn)賬、在線消費支付、代繳費用等一系列金融服務(wù)，金融服務(wù)的交易數(shù)據(jù)，都會被送入U盾中，并利用U盾中客戶的私鑰進行數(shù)字簽名，然后，傳送至網(wǎng)上銀行系統(tǒng)進行驗證，從而保證金融交易的安全性，完整性和不可抵賴。

U盾能有效幫助銀行實現(xiàn)最安全的網(wǎng)上銀行金融服務(wù)。如果說銀行CA所頒發(fā)的客戶安全數(shù)字證書像一張“電子居民身份證”，那么U盾則是存放“電子身份證”的最理想載體。安裝過程說明

工行光盤安裝程序?qū)椭脩舭惭b合適的系統(tǒng)補丁，以升級其Windows操作系統(tǒng)及Internet Explorer瀏覽器。只有經(jīng)過正確的系統(tǒng)升級過程，才能確保網(wǎng)上銀行相關(guān)應(yīng)用在客戶機上的順利運行。? 系統(tǒng)需求

操作系統(tǒng)：Windows 98、Windows 2000、Windows XP 操作系統(tǒng)語言：簡體、繁體、英文

IE瀏覽器：Internet Explorer 6.0及以上版本 網(wǎng)銀分辨率建議：1024×768 ? 安裝步驟

A.將光盤插入，光盤會自動運行系統(tǒng)升級程序autorun.exe，出現(xiàn)“歡迎”頁面。

如果因為光驅(qū)原因沒有自動運行，也可以手動（雙擊）運行autorun.exe進行安裝。

B.選擇要安裝的版本(個人版或企業(yè)版)，點擊“開始安裝”，進入安裝提示頁面，點擊“取消”退出。

C.安裝進度條走完后彈出安裝確認頁面，如果要安裝，請點擊“下一步”，如果要退出，點擊“取消”。

D.點擊“下一步”，進入“用戶協(xié)議”頁面。

E.用戶必須點擊“是”，認可顯示的許可協(xié)議，才能繼續(xù)后面的步驟。如果不接受許可協(xié)議，請按“否”中止升級程序。點擊“是”，程序會自動檢測并列出你的操作系統(tǒng)和IE版本及其補丁，并提示你還需要更新的補丁有哪些：

F.按“下一步”繼續(xù)。

G.開始安裝補丁包、U盾驅(qū)動，系統(tǒng)升級程序?qū)⑦M入等待狀態(tài)，請耐心等待，直到彈出安裝完成提示。

H.安裝結(jié)束，需要重啟系統(tǒng)進入后續(xù)的操作，用戶可以選擇是立即重啟還是稍后再重啟，建議選擇“是”按“完成”重啟操作系統(tǒng)。I.系統(tǒng)重新啟動后彈出如下提示：

A)全部補丁已正常安裝；

B)IE設(shè)置已幫您修正，CSP、驅(qū)動功能正常。

C)根據(jù)提示插入金邦達U盾，后點擊“下一步”。

J.插U盾后彈出發(fā)現(xiàn)新硬件的提示，系統(tǒng)會自動完成硬件安裝，稍等即可，用戶不需要干預(yù)。

K.如果插key后提示沒有正常連接，請重新插拔一下后，點擊重新檢查。

說明：如果重新檢查依然不能檢測到key，請點擊“取消”退出，等系統(tǒng)完全啟動后再從開始菜單（開始-> 程序-> 工行企業(yè)（或個人）網(wǎng)上銀行證書工具軟件->USBKEey安裝檢測(金邦達企業(yè)版)（或金邦達個人版））中打開檢測程序重新進行檢查。

檢測程序提示您USBKey設(shè)備工作狀態(tài)正常，點擊“下一步”。

L.程序提示：恭喜您成功安裝了網(wǎng)上銀行需要的全部軟件，現(xiàn)在可以馬上在線注冊并使用網(wǎng)銀服務(wù)。

M.如果您不是馬上要使用網(wǎng)銀服務(wù)直接點擊“完成”完成安裝。如果您馬上要使用網(wǎng)銀服務(wù)請選中“現(xiàn)在馬上開始在線注冊”點擊“完成”。N.您已經(jīng)登錄工行網(wǎng)上銀行主頁，可以進行你所想要做的操作。

O.您已經(jīng)進入工行網(wǎng)上銀行主頁，可以進行您想要的操作了。U盾管理工具的使用說明

金邦達U盾用戶管理工具可以完成以下功能：1）檢查硬件連接；2）校驗口令；3）修改口令；4）查看U盾中的證書；5）關(guān)于。

打開金邦達工具箱：開始-> 程序-> 工行個人（企業(yè)）網(wǎng)上銀行證書工具軟件->金邦達２００６->工具箱。

3.1檢查硬件連接

從開始菜單中打開金邦達工具箱，如圖a，點擊連接，界面狀態(tài)變?yōu)閳D2，下方顯示讀卡器類型，說明硬件連接成功。

圖a

圖b

3.2校驗口令（證書密碼）

打開金邦達工具箱，在菜單中點擊“證書密碼”，選擇“校驗”，在彈出的口令窗口中輸入口令后點“確定”。

3.3修改證書密碼

打開金邦達工具箱，在菜單中選擇點擊“證書密碼”，選擇“修改”，在彈出的修改口令窗口中按照提示輸入舊口令和新口令后點“確定”。

輸入舊口令，如果您還沒有修改過口令，舊口令是下載證書時工行提供的口令，默認口令為“12345678”。并輸入新的口令兩遍。點擊確認。

修改口令成功。如圖：

注意：舊口令輸入六次錯誤后，會將key鎖住。密碼的字符數(shù)量從6位到8位。

3.4查看證書

打開金邦達工具箱，在菜單中點擊“證書”，在彈出的口令窗口中按照提示

輸入口令后點“確定”。

3.5關(guān)于和退出

請打開金邦達工具箱，選擇 關(guān)于。如圖：

請打開金邦達工具箱，點擊“退出”。如下圖，選擇“確定”退出。U盾安裝檢測工具的使用說明

U盾安裝檢測工具主要是用來檢測U盾設(shè)備是否連接正常。

打開安裝檢測工具：開始-> 程序-> 工行企業(yè)（個人）網(wǎng)上銀行證書工具軟件

->USBKey安裝檢測(金邦達企業(yè)版（個人版)）。

檢測程序提示您“請插入你的USB key，點擊下一步繼續(xù)安裝檢測”，請一定要確認key已插好再點擊“下一步”

程序提示USB KEY工作狀態(tài)正常，此時您可以使用key登錄網(wǎng)銀系統(tǒng)進行操作了。

如果提示“USB Key設(shè)備沒有正常鏈接”請重新插拔一下key再點擊“重新檢查”，提示USB KEY工作狀態(tài)正常后再點擊“下一步”。

選中“現(xiàn)在馬上開始在線注冊”后點擊完成，可以進入工行網(wǎng)上銀行主頁。也可以通過點擊：開始-> 程序-> 工行企業(yè)（個人）網(wǎng)上銀行證書工具軟件->ICBC

在線銀行

進入工行網(wǎng)上銀行主頁進行你所要的操作。

1.安裝證書工具軟件時，不要將插入U盾，在安裝完成后，再插入U盾讓系統(tǒng)自動完成剩余的安裝。如果您是win98的操作系統(tǒng)，安裝完成后請先插key再重啟計算機。

2.管理工具中查看證書時顯示證書有效期的時間是格林威治時間。

3.金邦達key的軟件不支持自動更新，如果你已經(jīng)安裝了金邦達key的驅(qū)動和CSP，需要更新，請先卸載舊的版本，重新啟動后再裝新的版本。

4.如果您是win98的操作系統(tǒng)，安裝完成后需要重啟計算機。

5.如果您是win98的操作系統(tǒng)，在您的機器上安裝過捷德程序后，請不要再安裝金邦達的key，如果您必須要這樣做請安裝完金邦達后再裝一次捷德，這樣才能保證這兩個廠商的key都可以正常使用。

6.在使用U盾之前可先用檢測工具檢測一下U盾連接是否正常。7.當(dāng)您使用U盾在網(wǎng)上銀行進行操作時請不要再打開金邦達工具箱。8.如果在您的機器上安裝過捷德程序后，又安裝金邦達，在打開捷德管理工具時，將彈出下面的對話框，此時一定要點擊“是”。

三 登錄網(wǎng)上銀行下載證書信息

1、在開始菜單條中點擊“icbc在線銀行”－個人網(wǎng)上銀行登錄，進入個人網(wǎng)上銀行服務(wù)頁面，系統(tǒng)將提示數(shù)字證書未下載，點擊“確定”。若果點擊“取消”，則可以在“客戶服務(wù)-U盾管理-U盾自助下載”欄目中下載證書。

2、頁面提示設(shè)置密碼并進行密碼確認。設(shè)置完密碼后，點擊“下載”。其中，CSP項不可選，系統(tǒng)自動選擇相應(yīng)的CSP

3、在彈出的“潛在的腳本沖突”提示對話框中，單擊“是”按鈕開始下載證書。點擊“否”則放棄下載。

4、在彈出的對話框中輸入密碼，點擊“確定”。

5、彈出兩個“潛在的腳本沖突”提示框。選擇“是”，下載證書；選擇“否”，放棄下載證書。

6、證書下載成功后將輸出如下界面，包括了證書ID和到期時間等信息。如果客戶下載失敗，系統(tǒng)將提示相關(guān)錯誤信息。

[注意事項]：

1、U盾下載證書信息時，首先應(yīng)安裝好驅(qū)動程序，并將U盾正確插接到計算機USB接口上.2、證書初始密碼為12345678，以后如修改密碼請通過程序中的證書管理軟件“工具箱”進行修改，密碼為6－8位字符。

3、客戶進行繳費時，如果系統(tǒng)提示“銀行正在處理”，則此時系統(tǒng)不允許客戶下載證書或再次繳費，請等待一天后再次查詢處理結(jié)果或者撥打95588請求幫助。繳費成功后才能下載證書信息。

4、當(dāng)客戶下載證書時，可能會因為某些外來原因比如突然斷電等，造成客戶沒有成功下載證書就退出的情況，遇到這些情況時，客戶可再次登錄客戶服務(wù)欄目使用該功能進行下載證書，如果再次下載證書時系統(tǒng)提示錯誤，請您撥打95588或到銀行網(wǎng)點咨詢專業(yè)人員。

四 卸載客戶證書驅(qū)動程序

1、從開始菜單中選擇“程序-> 工行個人（企業(yè)）網(wǎng)上銀行證書工具軟件->金

邦達2006->卸載輔助工具（金邦達企業(yè)版（個人版））”或選擇“控制面板?添加／刪除程序?安裝／卸載”。

2、在彈出的“確認文件刪除”對話框中選擇“確定”按鈕開始刪除程序，選擇“取消”按鈕則放棄刪除。

3、從開始菜單中選擇“程序-> 工行個人（企業(yè)）網(wǎng)上銀行證書工具軟件->金邦達2006->卸載。

注意：卸載金邦達２００６時應(yīng)首先點擊卸載輔助工具（金邦達企業(yè)版），然后再卸載金邦達工具箱

3、刪除完成后，請重新啟動計算機以保證以上的操作生效。

五 其他事項

5.1個人客戶證書展期

在每次客戶登錄個人網(wǎng)銀時，系統(tǒng)會自動判斷客戶證書的有效期。如果客戶證書即將到期或已過期，系統(tǒng)會給出相關(guān)更新證書的提示，證書更新后有效期順延。

5.2查看證書信息

將U盾連接到計算機的USB接口后，運行“程序-> 工行個人（企業(yè)）網(wǎng)上銀行證書工具軟件->金邦達２００６->工具箱”。管理工具檢測到KEY時，如下圖，表明用戶工具軟件和U盾已安裝成功。

5.3客戶證書驅(qū)動程序網(wǎng)上下載

光盤中的客戶證書驅(qū)動程序也可登錄我行網(wǎng)站下載獲得，以保證您隨時隨地都可安裝使用客戶證書。登錄我行網(wǎng)站（http://www.tmdps.cn）后，可以選擇“電子銀行服務(wù)”中的“網(wǎng)上銀行”下“個人網(wǎng)上銀行”的“軟件下載”欄目，也可登錄個人網(wǎng)上銀行后進入“客戶服務(wù)”欄目的“證書下載/更新”功能選擇“個人證書工具軟件下載”，均會顯示如下界面，客戶選擇“客戶工具軟件”后根據(jù)自己的證書類型下載即可。使用光盤安裝證書驅(qū)動程序與在工行門戶網(wǎng)站上下載驅(qū)動程序來安裝的區(qū)別是光盤安裝會自動檢測并更新操作系統(tǒng)環(huán)境以滿足使用網(wǎng)上銀行的要求。

*有關(guān)證書使用和個人網(wǎng)上銀行的常見問題解答，可以在工商銀行網(wǎng)站 http://www.tmdps.cn 首頁上點擊“熱點解答”欄目選擇電子銀行類別獲取有關(guān)信息。

**如果您在證書安裝和使用中有任何疑問，歡迎撥打電話95588或登錄我行網(wǎng)站上的“工行論壇”BBS進行咨詢.29

第四篇：消防報警設(shè)備安裝施工詳細流程及細節(jié)操作方法

消防報警設(shè)備安裝施工詳細流程及細節(jié)操作方法安裝流程：

探測器、手動報警按鈕設(shè)備 → 端子箱模塊箱設(shè)備 → 模塊設(shè)備 → 報警主機設(shè)備。探測器的設(shè)備懇求：

2.1探測器的底座應(yīng)固定可靠，在吊頂上設(shè)備時應(yīng)先把盒子固定在主龍骨上或頂棚上生根作支架，其銜接導(dǎo)線有必要可靠壓接或焊接，當(dāng)選用焊接時不得運用帶腐蝕性的助焊劑，入端處應(yīng)有顯著標記。

2.2 探測器底座的外接導(dǎo)線應(yīng)有0.15m的余量，底座的線孔宜封堵，設(shè)備結(jié)束后的探測器底座應(yīng)采納保護辦法。

2.3 探測器報警承認燈應(yīng)朝向便于人員調(diào)查的首要進口方向。2.4 點型感煙、感溫火災(zāi)探測器的設(shè)備，應(yīng)契合下列懇求： 1）探測器至墻面、梁邊的水平間隔，不該小于0.5m； 2）探測器周圍水平間隔0.5m內(nèi)，不該有遮擋物；

3）探測器至空調(diào)送風(fēng)口比來邊的水平間隔，不該小于1.5m；至多孔送風(fēng)頂棚孔口的水平間隔，不該小于0.5m；

4）在寬度小于3m的內(nèi)走道頂棚上設(shè)備探測器時，宜居中設(shè)備。點型感溫火災(zāi)探測器的設(shè)備間隔，不該超越10m；點型感煙火災(zāi)探測器的設(shè)備間隔，不該超越15m。探測器至端墻的間隔，不該大于設(shè)備間隔的一半；

5）探測器宜水平設(shè)備，當(dāng)確需歪斜設(shè)備時，歪斜角不該大于45°。3 手動火災(zāi)報警按鈕的設(shè)備懇求：

3.1手動火災(zāi)報警按鈕應(yīng)設(shè)備在顯著和便于操作的部位。當(dāng)設(shè)備在墻上時，其底邊距地(樓)面高度宜為1.3～1.5m。設(shè)備結(jié)實，不該歪斜。

3.2手動火災(zāi)報警按鈕的銜接導(dǎo)線應(yīng)留有不小于150mm的余量，且在其端部應(yīng)有顯著標記。端子箱設(shè)備：

4.1端子箱通常設(shè)置在專用的豎井內(nèi)和機房里，應(yīng)根據(jù)描繪懇求的高度用金屬膨脹螺栓固定在墻面上明裝，且設(shè)備時應(yīng)規(guī)矩結(jié)實，不得歪斜。

4.2用對線器進行對線編號，然后將導(dǎo)線留有必定的余量，把操控中心來的干線和火災(zāi)報警器及其它的操控線路別離綁扎成束，別離設(shè)在端子板兩邊，左面為操控中心引來的干線，右側(cè)為火災(zāi)報警探測器和其它設(shè)備來的操控線路。

4.3壓線前應(yīng)對導(dǎo)線的絕緣進行搖測，合格后再按描繪和廠家懇求壓線。5 輸入模塊、操控模塊類設(shè)備：

5.1同一報警區(qū)域內(nèi)的模塊宜會集設(shè)備在金屬箱內(nèi)，模塊（或金屬箱）應(yīng)獨立支撐或固定，設(shè)備結(jié)實,并應(yīng)采納防潮、防腐蝕等辦法。

5.2模塊的銜接導(dǎo)線應(yīng)留有不小于150mm 的余量，其端部應(yīng)有顯著標記。蔭蔽設(shè)備時在設(shè)備處應(yīng)有顯著的部位顯現(xiàn)和檢修孔。火災(zāi)應(yīng)急播送揚聲器和火災(zāi)警報設(shè)備設(shè)備：

揚聲器應(yīng)設(shè)置在走道和大廳等公共場所。其數(shù)量應(yīng)能包管從一個防火分區(qū)內(nèi)的任何部位到比來一個揚聲器的間隔不大于25m。走道內(nèi)最終一個揚聲器至走道結(jié)尾的間隔不該大于12.5m。

1）、火災(zāi)應(yīng)急播送揚聲器和火災(zāi)警報設(shè)備設(shè)備應(yīng)結(jié)實可靠，外表不該有破損。2）、火災(zāi)光警報設(shè)備應(yīng)設(shè)備在安全出口鄰近顯著處，距地上1.8m以上。光警報器與消防應(yīng)急分散指示標記不宜在同一面墻上，設(shè)備在同一面墻上時，間隔應(yīng)大于1m。

3）、每個防火分區(qū)至少應(yīng)設(shè)置一個火災(zāi)警報設(shè)備，其方位宜在報警區(qū)域內(nèi)均勻設(shè)置。消防電話體系設(shè)備：

7.1消防電話、電話插孔、帶電話插孔的手動報警按鈕宜設(shè)備在顯著、便于操作的方位；當(dāng)在墻面上設(shè)備時，其底邊距地(樓)面高度宜為1.3～1.5m。

7.2消防電話和電話插孔應(yīng)有顯著的永久性標記。報警操控器的設(shè)備：

8.1火災(zāi)報警操控器、區(qū)域顯現(xiàn)器、消防聯(lián)動操控器、氣體救活操控器等操控器類設(shè)備（以下稱操控器）在墻上設(shè)備時，其底邊距地(樓)面高度宜為1.3～1.5m，其接近門軸的旁邊面距墻不該小于0.5m,正面操作間隔不該小于1.2m；

8.2 落地設(shè)備時，其底邊宜高出地(樓)面0.1～0.2m，設(shè)備面盤前的操作間隔：單列安置時不該小于1.5m；雙列安置時不該小于2m。

8.3 在值班人員常常作業(yè)的一面，設(shè)備面盤至墻的間隔不該小于3m。設(shè)備面盤擺放長度大于4m時，其兩頭應(yīng)設(shè)置寬度不小于1m的通道。

8.4 操控器應(yīng)設(shè)備結(jié)實，不該歪斜；設(shè)備在輕質(zhì)墻上時，應(yīng)采納加固辦法。8.5 引進操控器的電纜或?qū)Ь€，應(yīng)契合下列懇求： a、配線應(yīng)規(guī)整，不宜穿插，并應(yīng)固定可靠；

b、電纜芯線和所配導(dǎo)線的端部，均應(yīng)標明編號，并與圖紙共同，筆跡應(yīng)明晰且不易退色；

c、端子板的每個接線端，接線不得超越2 根；電纜芯和導(dǎo)線，應(yīng)留有不小于200mm 的余量； d、導(dǎo)線應(yīng)綁扎成束；導(dǎo)線穿管、線槽后，應(yīng)將管口、槽口封堵。

8.6 操控器的主電源應(yīng)有顯著的永久性標記，并應(yīng)直接與消防電源銜接，禁止運用電源插頭。操控器與其外接備用電源之間應(yīng)直接銜接。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)詳細流程

房地產(chǎn)開發(fā)詳細流程

一、甲方在開發(fā)前期的工作

（以上海市為例）

一、確定投資建設(shè)工程項目

對項目從前期開發(fā)角度入手，進行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據(jù)。

二、建設(shè)項目用地計劃辦理 1.所需資料

a.地形圖（劃示用地范圍，標明大約面積）b.與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議 2.辦理程序 a.備齊資料

b.到地塊所在地土地部門辦理

三、建設(shè)工程項目建議書的編制與報批 1.編制及所需資料 a.開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照 b.開發(fā)資質(zhì)證書

c 用地計劃審核意見

d.建筑設(shè)計方案（總平面圖等）e.其他相關(guān)資料 2.報批程序與報批資料

a.將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制《項目建議書》 b.準備《關(guān)于項目建議書報批申請報告》 c.將《項目建議書》與申請報告送計委報批

注：投資3000萬元以下項目由區(qū)計委立項；超過3000萬元以下項目由區(qū)計委轉(zhuǎn)報有關(guān)部門審批

四A、建設(shè)工程項目選址意見申辦 1.所需資料

a.批準的項目建議書或其他計劃文件（復(fù)印件一份）b.地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）4份 c.土地權(quán)屬證（復(fù)印件1份）d.聯(lián)建協(xié)議書（復(fù)印件1份）e.選址論證

f.上海市建設(shè)項目選址意見書申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)取）2.申辦程序

a.準備數(shù)份項目建議書批復(fù)及數(shù)份地形圖

b.將上述資料分送有關(guān)部門簽署選址意見并加蓋公章

c.將有關(guān)部門的意見備齊，同時備齊（1）項所有資料，送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

四B、建設(shè)用地規(guī)劃許可證申辦 1.所需資料

a.建設(shè)工程的計劃批準文件（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復(fù)印件一份）

b.地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）6份（其中一份應(yīng)有消防、環(huán)保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）

c.國有土地使用權(quán)出讓合同文件及副圖（1份）

d.上海市建設(shè)項目選址意見書申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)取）e.申請報告（紅頭文件）f.其他需說明的圖紙或文件 2.申辦程序 a.備齊上述所有資料 b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

五、建設(shè)工程項目地名報批 1.所需資料

a.項目批文（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復(fù)印件一份）

b.地形圖（均應(yīng)劃示用地2份 c.總平面圖（3份）

d.建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文 e.申請報告（紅頭文件）f.其他需說明的圖紙或文件 2.申辦程序

a.備齊上述所有資料及1500元支票 b.送區(qū)地名辦辦理

六、建設(shè)工程項目報建 1.所需資料

a.《上海市建設(shè)工程報建表》（到市報建處領(lǐng)取）b.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及有關(guān)證明原件和復(fù)印件 c.項目建議書批文原件及復(fù)印件

d.銀行出具的建設(shè)資金落實證明（驗資報告）

e.《上海市建設(shè)單位工程技術(shù)人員和管理人員核定申報表》（到市報建處領(lǐng)取）

f.專業(yè)技術(shù)人員和管理人員技術(shù)職稱證書原件及復(fù)印件 g.《住宅項目配套建設(shè)審核申請表》 h.《住宅新開工審核通知單》

七、工程項目設(shè)計招標辦理 1.所需資料 a.報建工程項目IC卡

b.上海市建設(shè)工程設(shè)計招標項目登記表

c.《上海市建設(shè)工程設(shè)計招標文件報批表》（到市招標辦領(lǐng)取）d.《上海市建設(shè)工程設(shè)計評標小組報批表》（到市招標辦領(lǐng)取）e.工程設(shè)計任務(wù)書 f.建設(shè)用地規(guī)劃許可證 g.工程項目選址意見批文 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.到市設(shè)計招標辦辦理

八、設(shè)計方案評標會召開及設(shè)計單位中標辦理 1.所需資料

a.項目設(shè)計方案、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項目選址意見書、設(shè)計任務(wù)書、項目建議書批文等若干份

b.會議通知書 2.辦理程序 a.備齊上述資料

b.提前三天分送各評委

c.到市招標辦召開評標會（會務(wù)費300元）

中標辦理a.設(shè)計方案評標會會議紀要b.評委評標意見書 九﹑建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求申辦 1.所需資料

a.上海市建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)取）1份 b.計劃批準文件 1份 c.土地使用權(quán)屬證件 1份 d.房屋權(quán)屬證 1份 e.危房鑒定報告

f.地形圖（劃示用地范圍）2份

辦理程序a.備齊上述資料b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理 十﹑工程項目設(shè)計方案深化﹑修改 根據(jù)規(guī)劃局批文要求修改設(shè)計方案

二、基本建設(shè)工程預(yù)算審計咨詢及其流程

一、基本建設(shè)工程預(yù)算審計咨詢及其流程

基本建設(shè)工程預(yù)算是在施工圖設(shè)計完成之后編制的工程造價文件，稱為施工圖預(yù)算，亦稱“設(shè)計預(yù)算”，簡稱“預(yù)算”。因為是在施工之前編制的，所以它反映的只是基本建設(shè)工程的預(yù)計造價、計劃價格。

基本建設(shè)工程預(yù)算審計咨詢業(yè)務(wù)內(nèi)容，可以是編制預(yù)算，也可以是對已編制的預(yù)算進行審核。

1．預(yù)算的編制的一般程序。

(1)熟悉和掌握資料和現(xiàn)場條件，主要是國家和當(dāng)?shù)卣C發(fā)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件、相關(guān)的定額、取費標準、材料、設(shè)備價格等，以及施工圖紙、設(shè)計說明、施工方案、水文地質(zhì)資料等；

(2)制訂編制方案和計劃，主要是人員、時間的安排和編制步驟與要求；

(3)計算工程量；

(4)確定分部分項工程的單價；(5)計算合價并匯總；(6)計算各項取費；

(7)計算該基本建設(shè)工程的預(yù)算總價，即預(yù)算造價。

由于施工圖預(yù)算是實行工程包干，進行工程結(jié)算，實行經(jīng)濟核算和考核工程成本的依據(jù)，其編制是一項技術(shù)性和政策性要求很高的工作，特別是工程量的計算非常繁瑣。如果編制者不具獨立性，或業(yè)務(wù)水平不夠，或責(zé)任心不強，都很難保證其準確性。

因此，加強對施工圖預(yù)算的審計，對于保證基本建設(shè)工程的順利完成，維護甲乙雙方經(jīng)濟利益，控制造價，節(jié)約建設(shè)成本，具有重大的意義。

2．施工圖預(yù)算審計的一般程序。

(1)熟悉和掌握資料和現(xiàn)場條件，與編制不同的是，還要熟悉和了解送審預(yù)算及其工程量計算底稿；

(2)制訂審核方案和計劃，重點是選擇審查方法、人員和時間(包括核對時間)的安排，以及審查步驟和要求；

(3)審查工程量是否準確，按照施工圖紙和送審預(yù)算的工程量計算底稿進行審查，如工程量計算底稿，則須自行計算后再與送審預(yù)算的工程量比較；

(4)審查分部分項工程的單價是否正確合理，注意有無錯套、高套、重復(fù)選套定額的情況；

(5)審查設(shè)備、材料價格是否合理、符合規(guī)定；(6)審查有無計算錯誤；(7)審查各項取費是否符合規(guī)定；(8)綜合整理審查資料，形成初步成果；

(9)與原編制單位交換意見、核對、簽章確認定案后形成最終成果。

二、基本建設(shè)工程結(jié)算審計咨詢及其流程

基本建設(shè)工程結(jié)算是在工程竣工后編制的工程造價文件，稱為竣工結(jié)算，簡稱“結(jié)算”。因為結(jié)算是在施工完成已經(jīng)竣工后編制的，所以它反映的是基本建設(shè)工程的實際造價。

結(jié)算一般是由施工單位編制，提交建設(shè)單位審核批準。結(jié)算審計的一般程序：

(1)熟悉和掌握資料及現(xiàn)場情況，與預(yù)算審計相比，還要著重熟悉和掌握施工合同(包括補充合同、補充協(xié)議等)關(guān)于結(jié)算的有關(guān)約定、工程施工過程中的變化(包括設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證、材料和設(shè)備價格的改變、國家法律、法規(guī)和政策規(guī)定的變化等)、送審結(jié)算書及其工程量計算底稿、工程款的支付、質(zhì)量驗收等資料。

(2)步驟與預(yù)算審計基本相同，不同的是應(yīng)根據(jù)竣工圖紙和設(shè)計變更來進行審查，特別要注意增加的是否多計、減少的是否未計或少計。

(3)審查各項取費是否符合規(guī)定，要注意取費規(guī)定如果在施工期間發(fā)生變化，要嚴格按照規(guī)定以及合同的約定進行處理。

(4)審查簽證費用，主要注意下列問題：①簽證手續(xù)是否完備；②簽證的原因是否合理，是否應(yīng)計人工程造價；③簽證的內(nèi)容是否屬實；④簽證的數(shù)量是否準確；⑤簽證的價格是否合理；⑥是否有重復(fù)現(xiàn)象。

(5)審查索賠費用，包括乙方向甲方的索賠和甲方向乙方的索賠，注意下列問題：①索賠的手續(xù)是否符合合同的規(guī)定；②索賠的原因是否成立；③索賠的證據(jù)是否充分；④索賠的計算是否準確合理。

(6)綜合整理審查資料，形成初步成果。

(7)與建設(shè)單位、施工單位交換意見，進行核對，并三方簽章確認后定案，形成最終成果。

三、基本建設(shè)工程決算審計咨詢及其流程

基本建設(shè)工程決算是竣工驗收交付使用階段，由建設(shè)單位編制的基本建設(shè)工程項目從籌建到竣工投入使用過程中總體實際成本的文件，是建設(shè)單位向國家報告基本建設(shè)工程總體實際造價和投資效果的重要文件，稱為竣工決算，簡稱“決算”。竣工決算要正確核定新增固定資產(chǎn)價值，考核投資效果。

竣工決算由竣工決算報表、竣工決算報告說明書、竣工工程平面示意圖、工程造價比較分析四部分組成。大中型基本建設(shè)工程項目竣工決算報表一般包括竣工工程概況表、竣工財務(wù)決算表、建設(shè)項目交付使用財產(chǎn)總表及明細表、建設(shè)項目建成交付使用后的投資效益表等，小型項目竣工決算報表則只由竣工決算總表和交付使用財產(chǎn)明細表組成。

竣工決算應(yīng)由建設(shè)單位編制，但由于某些原因，很多基本建設(shè)工程沒有編制竣工決算，有些竣工決算的編制質(zhì)量不高，因此，也可由建設(shè)單位委托具有資質(zhì)的社會中介咨詢機構(gòu)幫助建設(shè)單位編制。

1．審核竣工決算的編制依據(jù)，包括竣工決算編制工作有無專門組織，各項清理工作是否全面、徹底，編制依據(jù)是否符合國家有關(guān)規(guī)定，資料是否齊全，手續(xù)是否完備，對遺留問題處理是否合理。

2．審核工程造價，這部分審計與竣工決算的審計一樣；但還應(yīng)增加對設(shè)備費、土地費、管理費等的審查。

3．審核基本建設(shè)工程的建設(shè)和概算執(zhí)行情況，包括是否按批準的初步設(shè)計進行，是否嚴格按批準的概算內(nèi)容執(zhí)行，有無概算外項目和提高建設(shè)標準、擴大建設(shè)規(guī)模的情況，有無重大質(zhì)量事故和經(jīng)濟損失。

4．審核竣工財務(wù)決算表，核實基本建設(shè)工程的資金的來源、支出及結(jié)余等財務(wù)情況。

5．審核基本建設(shè)工程合同工期執(zhí)行情況和合同質(zhì)量等級控制情況。6．審核交付使用資產(chǎn)情況，包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)確定得是否正確、真實，有關(guān)手續(xù)是否辦理、流動資產(chǎn)及其移交等內(nèi)容，特別要注意待攤投資及其確定和分配是否合規(guī)、正確、尾工工程和結(jié)余資金是否真實、合規(guī)，建設(shè)收入是否合規(guī)，賬務(wù)處理是否正確、分配是否合規(guī)，包干指標的完成情況，結(jié)余的核算和賬務(wù)處理是否合法、合規(guī)、真實、正確等。

7．綜合整理審核資料，形成初步成果。

8．與建設(shè)單位交換意見、核對后形成最終成果并提出對原竣工決算進行調(diào)整的意見。

邁克?E?米勒斯《房地產(chǎn)開發(fā)－原理與程序》中的房地產(chǎn)開發(fā)八階段模型

邁克·米勒斯認為，開發(fā)商自有投資開發(fā)意向，到項目規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、營銷租賃、物業(yè)管理都有一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。雖然因具體條件的變化會導(dǎo)致保修環(huán)節(jié)的作為有所變化，但一般來說，各程序的的具體步驟不會有太大變化。他說“開發(fā)過程至少需要包括這樣一些階段：提出投資設(shè)想、細化這個設(shè)想、檢驗其可行性、合同談判、簽署正式委托協(xié)議、項目開工建設(shè)、竣工與投入使用、項目建成后的運營管理”。

但是，米氏同時強調(diào)如下三個要點：

實際的開發(fā)過程很難沿直線一步一步地向前進行，但我們歸納出來的開過不可能完全模擬開發(fā)商與其合作伙伴之間經(jīng)常不斷地談判所導(dǎo)致的工作步驟變化。

開發(fā)是一種藝術(shù)，它是一種非常復(fù)雜且具有創(chuàng)造性的活動，開發(fā)中的有些做法不會合合乎邏輯，有許多決策要靠直覺做出判斷。

在第一個階段，開發(fā)商都要考慮開發(fā)程序中所有還沒完成的階段，即每一個決策不僅要考慮對本階段的影響，更要考慮其對后續(xù)階段尤其是對項目整個生命周期的影響。

其著名的八階段模型分為如下八個階段：

一：提出投資設(shè)想

開發(fā)商在對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場有比較深入的了解并占有大量市場信息的基礎(chǔ)上，探討投資可能性，尋找多個可供選擇的投資機會，在頭腦中快速判斷其可行性。

二：投資設(shè)想細化

開發(fā)商選擇出實現(xiàn)其開發(fā)設(shè)想的開發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸，做出初步設(shè)計方案，探討獲取開發(fā)用地的可行性。

三：可行性研究

開發(fā)商進行正式市場研究，估算市場吸納率，根據(jù)預(yù)估的成本和價格進行可行性研究，將有關(guān)開發(fā)計劃報送政府有關(guān)部門，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟等方面綜合判斷項目可行性。

四：合同談判

開發(fā)商根據(jù)市場研究中得到的客戶需求牲確定最終設(shè)計方案，開發(fā)合同談判，得到貸款書面承諾，確定總承包商，確定租住方案，獲得政府的用地、規(guī)劃等許可。

五：簽署正式委托協(xié)議

簽署合同，包括合作開發(fā)協(xié)議、建設(shè)貸款協(xié)議和長期融資協(xié)議、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同、工程施工合同、保險合同和預(yù)租（售）合同。

六：工程建設(shè)

開發(fā)商根據(jù)預(yù)算進行成本管理，批準市場推廣和開發(fā)隊伍提出的工程變更，解決建設(shè)糾紛，支付工程款，實施進度管理。

七：竣工投入使用

開發(fā)商組織物業(yè)管理隊伍、進行市場推廣活動，政府批準入住，接入市政設(shè)施，租客入住，償還建設(shè)貸款，長期融資到位。

八：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

業(yè)主（開發(fā)商或新業(yè)主）進行物業(yè)管理、更新改造、市場推廣等工作，以延長物業(yè)的經(jīng)濟壽命、提高資產(chǎn)運行質(zhì)量；非房地產(chǎn)企業(yè)將其作為固定資產(chǎn)，進入其投資組合中。

三、申請改變住宅建筑使用功能的工作程序

1．所需要的資料。

1)《關(guān)于改變房屋使用功能申請書》一式兩份。2)《房地產(chǎn)證》等房產(chǎn)證明（復(fù)印件）2份。3)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或相關(guān)圖紙（復(fù)印件）。

4)消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、交通管理、市政園林局、房屋結(jié)構(gòu)安全鑒定。（復(fù)印件）（由商用的性質(zhì)決定所需要的文件）

5)《工商營業(yè)執(zhí)照》（復(fù)印件）。6)申請人《身份證》（復(fù)印件）。以上資料需要帶上正本。

2．到區(qū)規(guī)劃局送案的工作的步驟。

1)先寫《關(guān)于改變房屋使用功能申請書》，一式兩份：

2)準備所有的證件及復(fù)印件。

3)到所屬區(qū)規(guī)劃局的監(jiān)檢科蓋章核對，然后由監(jiān)檢科呈上去。經(jīng)審批通過的可以改，不通過的退案：

3．關(guān)于報告的寫作要求： 1)說明住宅建筑的地點。2)改變使用功能的理由原因。

3)業(yè)主的基本情況，公司或店鋪的經(jīng)營范圍，經(jīng)營期限。4)提出改變使用性質(zhì)的陳述及要求。4．到區(qū)國土、房管局辦理步驟

1)規(guī)劃局審批通過后，交案（證件和區(qū)城市規(guī)劃局審批、處理文件）到登記所入案，補辦土地有償使用手續(xù)、補交地價：辦理房地產(chǎn)變更登記。

2)費用到計財處交。5．主要費用

1)一般違章罰款，80—800元／平方米。

2)補交地價（見《XX市國有土地使用權(quán)出讓金標準》）3)測繪費（見《房地產(chǎn)測繪收費》）。4)行政費用約100元左右。6．備注

違章罰款，各個區(qū)有所不同，這是根據(jù)不同年限所決定的。但總的來說，94年后的比94年前稍貴。

四、房地產(chǎn)開發(fā)過程中各環(huán)節(jié)所需要的文件材料

一、立項審批

1、項目立項申請報告書（原件一份）

2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）

3、建設(shè)用地的權(quán)屬文件或建設(shè)項目用地預(yù)審意見書（一份）

4、項目建設(shè)投資概算（一份）

5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）

6、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件一份）；（房地產(chǎn)項目需提供資質(zhì)證明一份）

7、項目地形圖（一份）

8、有關(guān)職能部門的意見。

二、規(guī)劃設(shè)計

1、由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項文件核發(fā)勘察設(shè)計紅線，提供規(guī)劃設(shè)計條件。

2、建筑設(shè)計分為三個階段，即方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工設(shè)計。

3、市城建局負責(zé)聯(lián)系市有關(guān)部門對初步設(shè)計進行會審批復(fù)。

三、建設(shè)工程報建

（一）建設(shè)工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。

1、計劃部門核發(fā)的《固定資產(chǎn)投資許可證》或主管部門批準的計劃任務(wù)書；

2、規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

3、國土部門核發(fā)的《國有土地使用證》；

4、符合項目設(shè)計資格設(shè)計單位設(shè)計的施工圖紙和施工圖設(shè)計文件審查批準書；

5、人防辦核發(fā)的《人民防空工程建設(shè)許可證》；

6、消防部門核發(fā)的《建筑工程消防設(shè)計審核意見書》；

7、防雷設(shè)施檢測所核發(fā)的《防雷設(shè)施設(shè)計審核書》；

8、地震辦公室核發(fā)的《抗震設(shè)防審核意見書》；

9、建設(shè)資金證明；

10、工程預(yù)算書和造價部門核發(fā)的《建設(shè)工程類別核定書》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（二）公開招標的建設(shè)工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)工程施工公開招標申請表；

3、建設(shè)工程監(jiān)理公開招標申請表。

（三）邀請招標的建設(shè)工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)工程施工邀請招標審批表；

3、建設(shè)工程監(jiān)理邀請招標審批表；

4、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；

5、法人營業(yè)執(zhí)照；

6、其他申請邀請招標理由證明。

（四）直接發(fā)包的建設(shè)工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)單位申請安排建設(shè)工程施工單位報告；

3、建設(shè)單位申請安排建設(shè)工程監(jiān)理單位報告；

4、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；

5、法人營業(yè)執(zhí)照；

6、建設(shè)工程直接發(fā)包審批表。

（五）辦理建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、《規(guī)劃許可證》；

2、工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；

3、工程監(jiān)理中標通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；

4、施工合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件；

5、監(jiān)理合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件；

6、施工圖設(shè)計文件審查批準書；

7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請表；

8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（六）辦理建設(shè)工程施工安全監(jiān)督，要提供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位提供的資料：（１）工程施工安全監(jiān)督報告；

（２）工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；（３）工程監(jiān)理中標通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；（４）工程項目地質(zhì)勘察報告（結(jié)論部分）；（５）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；

（６）工程預(yù)算書（總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價）；

2、施工單位提供的資料：

（１）安全生產(chǎn)、文明施工責(zé)任制；（２）安全生產(chǎn)、文明施工管理目標；（３）施工組織設(shè)計方案和專項技術(shù)方案；（４）安全生產(chǎn)、文明施工檢查制度；

（５）安全生產(chǎn)、文明施工教育制度；

（６）項目經(jīng)理資質(zhì)證書復(fù)印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復(fù)印件；

（７）現(xiàn)場設(shè)施、安全標志等總平面布置圖；

（８）購買安全網(wǎng)的合格證、準用證發(fā)票原件和復(fù)印件；（９）建設(shè)工程施工安全生產(chǎn)責(zé)任書；（10）建設(shè)工程施工安全受監(jiān)申請表；（11）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（七）領(lǐng)取《施工許可證》，除第（一）條規(guī)定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續(xù)。

1、工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；

2、工程監(jiān)理中標通知書和工程監(jiān)理合同；

3、施工單位項目經(jīng)理資質(zhì)證書（樁基礎(chǔ)工程要提供建設(shè)行政主管部門核發(fā)的樁機管理手冊）；

4、使用商品混凝土《購銷合同》或經(jīng)建設(shè)行政主管部門批準現(xiàn)場攪拌的批文；

5、質(zhì)量監(jiān)督申請安排表；

6、安全監(jiān)督申請安排表；

7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書；

8、建設(shè)工程施工安全受監(jiān)證；

9、施工許可申請表；

四、建設(shè)工程竣工驗收

（一）建設(shè)工程竣工驗收，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站審核，質(zhì)監(jiān)站在7個工作日內(nèi)審核完畢；建設(shè)單位組織有關(guān)單位驗收時，質(zhì)監(jiān)站派員現(xiàn)場監(jiān)督。

1、已完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容；

2、工程竣工驗收申請表；

3、工程質(zhì)量評估報告；

4、勘察、設(shè)計文件質(zhì)量檢查報告；

5、完整的技術(shù)檔案和施工管理資料（包括設(shè)備資料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告；

7、地基與基礎(chǔ)、主體砼結(jié)構(gòu)及重要部位檢驗報告；

8、建設(shè)單位已按合同約定支付工程款；

9、施工單位簽署的《工程質(zhì)量保修書》；

10、市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料；

11、規(guī)劃部門出具的規(guī)劃驗收合格證；

12、公安、消防、環(huán)保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見書或驗收合格證；

13、質(zhì)監(jiān)站責(zé)令整改的問題已全部整改好；

14、造價站出具的工程竣工結(jié)算書。

（二）建設(shè)工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監(jiān)站出具的工程施工安全評價書。

（三）建設(shè)工程竣工驗收備案，自工程竣工驗收之日起15個工作日內(nèi)，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、工程竣工驗收報告；

2、《施工許可證》；

3、竣工驗收備案表；

4、工程質(zhì)量監(jiān)督報告；

5、工程竣工驗收申請表；

6、工程質(zhì)量評估報告；

7、工程施工安全評價書；

8、工程質(zhì)量保修書；

9、工程竣工結(jié)算書；

10、商品住宅要提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（四）建設(shè)工程竣工結(jié)算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續(xù)。

1、工程按實際結(jié)算的，要提供如下資料：（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書；

（2）工程類別核定書；

（3）工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；（4）工程施工承發(fā)包合同；（5）施工組織設(shè)計方案；（6）圖紙會審記錄；（7）工程施工開工報告；（8）隱蔽工程驗收記錄；（9）工程施工進度表；

（10）工程子目換算和抽料（筋）表；（11）工程設(shè)計變更資料；（12）施工現(xiàn)場簽證資料；（13）竣工圖。

2、工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造價）結(jié)算的，要提供如下資料：

（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書；（2）工程承包合同原件；（3）竣工圖。

五、辦理預(yù)售許可證

l、預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)證書、營業(yè)執(zhí)照。

2、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。

3、持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建設(shè)工程施工許可證》。

4、計劃部門簽發(fā)的《項目投資許可證》。

5、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。

6、已簽房屋施工合同。

7、三層以下的商品房項目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程。

8、建設(shè)銀行審核開發(fā)建設(shè)資金要達到工程總投資25％以上資金的驗資證明。

9、已在項目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶。

10、預(yù)售商品房項目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項權(quán)。

11、具有預(yù)售說明書(內(nèi)容包括：商品房的位置、地點、裝修標準、售價表、銷售計劃；公共建筑的分攤、項目工程施工進度、開工及竣工交付使用時間等)。

12、項目規(guī)劃平面圖(由核發(fā)預(yù)售許可證部門在平面圖中注明預(yù)售商品房項目的座落位置和樓號)。

13、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

五、房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及到的工作

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

設(shè)立準備、程序、管理、終止 建設(shè)單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。初步選址。

取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內(nèi)及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃氣總公司）、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設(shè)施書面咨詢意見。

↓

申報規(guī)劃要點→取得規(guī)劃要點通知書、建設(shè)項目選址地形圖 ↓ 項目建議書 ↓

申報選址定點 申報規(guī)劃設(shè)計條件→得到規(guī)劃設(shè)計條件通知書→委托單位設(shè)計方案

申報選址定點→取得選址規(guī)劃意見通知書

落實市政公用設(shè)施咨詢方案＋落實環(huán)保、節(jié)能、消防等措施 環(huán)境影響評價報告書、地質(zhì)勘察報告書、資金籌措 ↓

可行性研究報告

（可委托有資質(zhì)的咨詢機構(gòu)編制）↓

申報得到，建設(shè)用地規(guī)劃許可證 土地使用權(quán)取得

一是取得城市規(guī)劃區(qū)國有土地，可參與國有土地使用權(quán)出讓的招標或者拍賣或者在市場得到。

國有土地使用權(quán)出讓程序：

辦理建設(shè)用地委托釘樁→辦理國有土地使用權(quán)出讓申請→主管部門實地勘察→土地估計報告的預(yù)審→委托地價評估→辦理核定地價手續(xù)→辦理土地出讓審批→簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同→領(lǐng)取臨時國有土地使用證→領(lǐng)取正式國有土地使用證

國有土地劃撥的程序

國有土地使用權(quán)劃撥申請→主管部門現(xiàn)場勘察→劃撥用地申請的審核、批準→取得劃撥用地的批準。

二是征用集體土地

其程序為：審查報批→發(fā)布征地公告→辦理補償?shù)怯洝贫ㄑa償安置方案→市政府下文征地→交納稅費→辦理安置工作→結(jié)案

拆遷安置的法律程序：

委托進行拆遷工作→辦理拆遷申請→審批、領(lǐng)取拆遷許可證→辦理拆遷公告與通知→辦理戶口凍結(jié)→暫停辦理相關(guān)事項→確定拆遷安置方案

→簽訂拆遷補償書面協(xié)議→召開拆遷動員會，進行拆遷安置→發(fā)運作作拆遷補償款→拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理→移交拆遷檔案資料→房屋拆遷糾紛的裁決→強制拆遷

規(guī)劃與市政配套

建設(shè)單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。初步選址。

取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內(nèi)及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃氣總公司）、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設(shè)施書面咨詢意見。

申請規(guī)劃要點→規(guī)劃要點通知書（提交項目建議書以前）→申報選址定點（取得選址規(guī)劃意見通知書）、申報規(guī)劃設(shè)計條件（取得規(guī)劃設(shè)計條件通知書）→按照規(guī)劃設(shè)計條件委托有資質(zhì)的單位設(shè)計方案、落實市政公用設(shè)施咨詢方案、落實環(huán)保、節(jié)能、消防措施，環(huán)境影響評價報告書、地質(zhì)勘察報告書，資金籌措。

報審設(shè)計方案→審定設(shè)計方案通知書

（可研報告批準后）持項目選址意見書、批準的項目建議書、可研報告、設(shè)計方案批復(fù)等申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，經(jīng)人防國進行人防工程建設(shè)布局審查，國土資源局辦理土地預(yù)審，公安消防去除、公安交警支隊、教育局、水利局城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)范

圍進行審查，最后由規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》并確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。

委托進行初步設(shè)計→申報初步設(shè)計→編制施工圖和投資計劃 轉(zhuǎn)入正式計劃（方案批準、圖紙出齊、出讓金交納）→到規(guī)劃局辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證

開工前的準備

辦理招標登記、招標準備、招標通告、編制招標文件并備案、編制招標工程標底、投標單位資格審批、召開招標會，勘察現(xiàn)場、投標、召開開標會議，進行開標、評標、決標、發(fā)中標通知書、簽訂合同。

簽訂工程承包合同，辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)，建設(shè)工程管理，辦理開工登記，辦理開工前審計，繳納投資方向調(diào)節(jié)稅，領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證，報裝施工用水、電、路，協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門，協(xié)調(diào)交通管理部門，繳納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議，領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》

工程施工與驗收 施工場地的“三通一平” 施工單位進場和施工架設(shè) 工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝 施工過程中的質(zhì)量監(jiān)督 辦理單項工程驗收手續(xù)

辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》 商品住宅性能認定

竣工統(tǒng)計登記 辦理竣工房屋測繪 辦理產(chǎn)權(quán)登記 房地產(chǎn)經(jīng)營

商品房預(yù)（銷）售的程序

簽署商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議→辦理《商品房預(yù)（銷）售許可證》→銷售項目備案→委托中介代理機構(gòu)進行銷售→與購房者簽訂認購書→與購房者簽訂買賣契約→辦理預(yù)售登記→辦理轉(zhuǎn)讓登記→辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)→樓宇將會入住→質(zhì)量保證書和使用說明書→辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)

房屋租賃

申請房屋租賃許可證→出租人與承租人簽訂書面承租意向書→出租人辦理房屋租賃許可證→租賃當(dāng)事人簽訂書面租賃協(xié)議→辦理租賃登記手續(xù)→租賃房屋的轉(zhuǎn)租→房屋租賃關(guān)系的終止

房地產(chǎn)抵押 抵押權(quán)的設(shè)定 簽訂抵押合同 辦理房地產(chǎn)抵押登記 抵押房地產(chǎn)的占管 抵押房地產(chǎn)的處分

物業(yè)管理階段

物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批 簽署物業(yè)管理委托合同 居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收 物業(yè)使用、管理、維修公約的核準 安排簽訂管理公約

制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書 物業(yè)管理服務(wù)的基本要求 物業(yè)管理委員會的設(shè)立

五、房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及到的工作

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

設(shè)立準備、程序、管理、終止 建設(shè)單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。初步選址。

取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內(nèi)及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃氣總公司）、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設(shè)施書面咨詢意見。

↓

申報規(guī)劃要點→取得規(guī)劃要點通知書、建設(shè)項目選址地形圖 ↓ 項目建議書 ↓

申報選址定點 申報規(guī)劃設(shè)計條件→得到規(guī)劃設(shè)計條件通知書→委托單位設(shè)計方案

申報選址定點→取得選址規(guī)劃意見通知書

落實市政公用設(shè)施咨詢方案＋落實環(huán)保、節(jié)能、消防等措施 環(huán)境影響評價報告書、地質(zhì)勘察報告書、資金籌措 ↓

可行性研究報告

（可委托有資質(zhì)的咨詢機構(gòu)編制）↓

申報得到，建設(shè)用地規(guī)劃許可證 土地使用權(quán)取得

一是取得城市規(guī)劃區(qū)國有土地，可參與國有土地使用權(quán)出讓的招標或者拍賣或者在市場得到。

國有土地使用權(quán)出讓程序：

辦理建設(shè)用地委托釘樁→辦理國有土地使用權(quán)出讓申請→主管部門實地勘察→土地估計報告的預(yù)審→委托地價評估→辦理核定地價手續(xù)→辦理土地出讓審批→簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同→領(lǐng)取臨時國有土地使用證→領(lǐng)取正式國有土地使用證

國有土地劃撥的程序

國有土地使用權(quán)劃撥申請→主管部門現(xiàn)場勘察→劃撥用地申請的審核、批準→取得劃撥用地的批準。

二是征用集體土地

其程序為：審查報批→發(fā)布征地公告→辦理補償?shù)怯洝贫ㄑa償安置方案→市政府下文征地→交納稅費→辦理安置工作→結(jié)案

拆遷安置的法律程序：

委托進行拆遷工作→辦理拆遷申請→審批、領(lǐng)取拆遷許可證→辦理拆遷公告與通知→辦理戶口凍結(jié)→暫停辦理相關(guān)事項→確定拆遷安置方案→簽訂拆遷補償書面協(xié)議→召開拆遷動員會，進行拆遷安置→發(fā)運作作拆遷補償款→拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理→移交拆遷檔案資料→房屋拆遷糾紛的裁決→強制拆遷

規(guī)劃與市政配套

建設(shè)單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。

初步選址。

取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內(nèi)及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃氣總公司）、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設(shè)施書面咨詢意見。

申請規(guī)劃要點→規(guī)劃要點通知書（提交項目建議書以前）→申報選址定點（取得選址規(guī)劃意見通知書）、申報規(guī)劃設(shè)計條件（取得規(guī)劃設(shè)計條件通知書）→按照規(guī)劃設(shè)計條件委托有資質(zhì)的單位設(shè)計方案、落實市政公用設(shè)施咨詢方案、落實環(huán)保、節(jié)能、消防措施，環(huán)境影響評價報告書、地質(zhì)勘察報告書，資金籌措。

報審設(shè)計方案→審定設(shè)計方案通知書

（可研報告批準后）持項目選址意見書、批準的項目建議書、可研報告、設(shè)計方案批復(fù)等申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，經(jīng)人防國進行人防工程建設(shè)布局審查，國土資源局辦理土地預(yù)審，公安消防去除、公安交警支隊、教育局、水利局城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)范圍進行審查，最后由規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》并確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。

委托進行初步設(shè)計→申報初步設(shè)計→編制施工圖和投資計劃 轉(zhuǎn)入正式計劃（方案批準、圖紙出齊、出讓金交納）→到規(guī)劃局辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證

開工前的準備

辦理招標登記、招標準備、招標通告、編制招標文件并備案、編制招標工程標底、投標單位資格審批、召開招標會，勘察現(xiàn)場、投標、召開開標會議，進行開標、評標、決標、發(fā)中標通知書、簽訂合同。

簽訂工程承包合同，辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)，建設(shè)工程管理，辦理開工登記，辦理開工前審計，繳納投資方向調(diào)節(jié)稅，領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證，報裝施工用水、電、路，協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門，協(xié)調(diào)交通管理部門，繳納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議，領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》

工程施工與驗收 施工場地的“三通一平” 施工單位進場和施工架設(shè) 工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝 施工過程中的質(zhì)量監(jiān)督 辦理單項工程驗收手續(xù)

辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》 商品住宅性能認定 竣工統(tǒng)計登記 辦理竣工房屋測繪 辦理產(chǎn)權(quán)登記 房地產(chǎn)經(jīng)營

商品房預(yù)（銷）售的程序

簽署商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議→辦理《商品房預(yù)（銷）售許可證》→銷售項目備案→委托中介代理機構(gòu)進行銷售→與購房者簽訂認購書→與購房者簽訂買賣契約→辦理預(yù)售登記→辦理轉(zhuǎn)讓登記→辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)→樓宇將會入住→質(zhì)量保證書和使用說明書→辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)

房屋租賃

申請房屋租賃許可證→出租人與承租人簽訂書面承租意向書→出租人辦理房屋租賃許可證→租賃當(dāng)事人簽訂書面租賃協(xié)議→辦理租賃登記手續(xù)→租賃房屋的轉(zhuǎn)租→房屋租賃關(guān)系的終止

房地產(chǎn)抵押 抵押權(quán)的設(shè)定 簽訂抵押合同 辦理房地產(chǎn)抵押登記 抵押房地產(chǎn)的占管 抵押房地產(chǎn)的處分 物業(yè)管理階段

物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批 簽署物業(yè)管理委托合同 居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收 物業(yè)使用、管理、維修公約的核準

安排簽訂管理公約

制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書 物業(yè)管理服務(wù)的基本要求 物業(yè)管理委員會的設(shè)立

六、房地產(chǎn)開發(fā)流程設(shè)計的涵義

房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設(shè)計是針對具體房地產(chǎn)開發(fā)項目所作的用來指導(dǎo)項目開發(fā)經(jīng)營全過程的綱領(lǐng)性文件，它根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點、房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的內(nèi)外條件，經(jīng)過系統(tǒng)分析、統(tǒng)籌安排來完成，它需要在房地產(chǎn)項目開發(fā)運作之前制定，它是一個粗線條的概略規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設(shè)計的主要依據(jù)有：①可行性研究報告，②房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司優(yōu)勢條件，②房地產(chǎn)開發(fā)項目的自身條件、外部可利用及限制性條件；④國家和上級有關(guān)指示；⑤房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司習(xí)慣作法；⑥國家有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程等。

房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設(shè)計的基本原則有：①堅持基本建設(shè)程序和開發(fā)經(jīng)營程序；②充分挖掘潛力，發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢；⑧從實際可能出發(fā)，積極穩(wěn)妥地安排，④積極采用各種開拓性

措施；⑤主要部分明確規(guī)定，一般部分大致要求。

房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設(shè)計的作用有：①便于從全局出發(fā)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出安排，②作為綱領(lǐng)性文件，利于指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的其它具體性計劃的編制；②有利于籌措資金和其它協(xié)作配合工作的談判；④有利于對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中容易出現(xiàn)問題的協(xié)調(diào)。

七、房地產(chǎn)前期準備工作詳細流程（施工之前）

1、規(guī)劃部門：

（1）如果是工業(yè)用地，首先到規(guī)劃局規(guī)劃處辦理變更。

手續(xù)需提交：A、土地證B、變更申請C、航測圖D、變更用地總平面圖E、填寫申請表F、轉(zhuǎn)讓合同

（2）如果是集體用地，也應(yīng)到規(guī)劃局規(guī)劃用地處辦理征用手續(xù)。需提交：A、轉(zhuǎn)讓合同B、航測圖C、征用土地總平面圖D、填寫申請表E、領(lǐng)取并填寫選址意見書，規(guī)劃局批準后發(fā)用地許可證。

需交費：A、水利基金B(yǎng)、耕地占用稅C、配套費

2、領(lǐng)取規(guī)劃用地許可證后，再到市計委辦理立項手續(xù)。

需提交：（1）規(guī)劃用地許可證（2）可行性研究報告（3）投資計劃及立項申請（4）領(lǐng)取立項批文

3、完成1、2項后，再到土地部門辦理過戶或征用手續(xù)。

需提交：（1）用地申請書（2）計委立項批文（3）用地總平面圖（4）規(guī)劃局出具的用地紅線圖（5）規(guī)劃用地許可證（6）土地補償表蓋章（組、村、鎮(zhèn)、區(qū)四個章）（7）簽訂土地出讓合同（8）交費、領(lǐng)證

需繳納：（1）土地出讓金。70~220元/平方米（2）地界勘測費（3）土地過戶費（4）管理及工本費（5）土地使用稅

4、完成前3項后，再到規(guī)劃局建管處辦理報建手續(xù)。

（1）建設(shè)單位寫出書面申請（內(nèi)容包括建設(shè)意向、建房結(jié)構(gòu)、層數(shù)、總建筑面積、投資額、投資周期等）。

（2）提交土地證、航測圖、規(guī)劃用地證、計委立項批文、總平面圖。

（3）根據(jù)規(guī)劃部門發(fā)的“建設(shè)工程申請復(fù)函”的具體要求，設(shè)計院做出1~2個方案，包括：總平面圖、單體平立剖面圖、再次報請規(guī)劃局審定后方可進行施工圖設(shè)計。

（4）領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表，到相關(guān)部門：消防支隊、文物鉆探、空軍作戰(zhàn)科、預(yù)設(shè)電信管線等辦理手續(xù)。

需交費：審核費280元/棟（消防支隊）；文物鉆探費2~8元/平方米。（5）經(jīng)局長簽發(fā)后領(lǐng)取交費通知單，需繳納： 規(guī)劃管理費：0.1~0.25% 檔案保證金：5% 建設(shè)配套費：5~20元/平方米 綠化費：1元/平方米 人防費：6.5元/平方米 商業(yè)網(wǎng)電費：15元/平方米 墻改基金：15元/平方米

（6）交費、蓋章、領(lǐng)取規(guī)劃建筑許可證。

5、第4項完成后，到建委辦理報建及招標手續(xù)。

A、報建需提交：（1）工程報建申請表（2）計委立項批文（3）建設(shè)工規(guī)劃許可證（4）資金證明、進賬單復(fù)印件

B、招標表：（1）建設(shè)單位憑報建表領(lǐng)取招投標申請書。（2）發(fā)布招標工程信息。

（3）編制招標文件，確定評標辦法。（4）選定投標隊伍不少于5家。

（5）建設(shè)單位書寫考察報告，并提出侯標單位的名單報招標辦。（6）招標單位以書面形式通知投標候選單位，明確選定投標單位的辦法、活動地點和時間。

（7）確定開標日期，由招標辦派人監(jiān)督開標、評標、定標。（8）確定中標單位后，雙方簽訂《中標條件內(nèi)容》，按規(guī)定繳納招標投標管理費，辦理《中標通知書》。

（9）按《中標通知書》文件及內(nèi)容，簽訂工程承包發(fā)包合同。C、抗震審核：0.1元/平方米 D、質(zhì)量監(jiān)督：0.25%~0.65% E、施工許可證 F、辦理安全監(jiān)督

G、核定工程類別和取費標準 H、辦理開工報告

6、房管局：與上手續(xù)全部辦理完畢后，工程形象進度出地面一層后到房管局預(yù)售科辦理預(yù)售許可證。

需提交：（1）營業(yè)執(zhí)照（2）土地使用證（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（4）紅線圖（5）開工許可證（6）施工合同（7）標準層平面圖（8）預(yù)

售動態(tài)圖（9）物價審批（10）物業(yè)管理內(nèi)容（11）拆遷許可證（12）房屋注銷證（13）繳納勘驗審核費，按總房款的0.2%（14）領(lǐng)證

7、供電局：辦理施工用電申請

8、自來水公司：施工用水申請

9、環(huán)保局：辦理噪音申請

10、物價局：銷售價格審批

注：從2000年開始，不再征收（1）投資方向調(diào)節(jié)稅（2）消防配套費用（3）規(guī)劃管理費（4）緩收土地出讓金。

八、房地產(chǎn)開發(fā)程序

一、立項審批

1、項目立項申請報告書（原件一份）

2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）

3、建設(shè)用地的權(quán)屬文件或建設(shè)項目用地預(yù)審意見書（一份）

4、項目建設(shè)投資概算（一份）

5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）

6、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件一份）；（房地產(chǎn)項目需提供資質(zhì)證明一份）

7、項目地形圖（一份）

8、有關(guān)職能部門的意見。

二、規(guī)劃設(shè)計

1、由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項文件核發(fā)勘察設(shè)計紅線，提供規(guī)劃設(shè)計條件。

2、建筑設(shè)計分為三個階段，即方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工設(shè)計。

3、市城建局負責(zé)聯(lián)系市有關(guān)部門對初步設(shè)計進行會審批復(fù)。

三、建設(shè)工程報建

（一）建設(shè)工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。

1、計劃部門核發(fā)的《固定資產(chǎn)投資許可證》或主管部門批準的計劃任務(wù)書；

2、規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

3、國土部門核發(fā)的《國有土地使用證》；

4、符合項目設(shè)計資格設(shè)計單位設(shè)計的施工圖紙和施工圖設(shè)計文件審查批準書；

5、人防辦核發(fā)的《人民防空工程建設(shè)許可證》；

6、消防部門核發(fā)的《建筑工程消防設(shè)計審核意見書》；

7、防雷設(shè)施檢測所核發(fā)的《防雷設(shè)施設(shè)計審核書》；

8、地震辦公室核發(fā)的《抗震設(shè)防審核意見書》；

9、建設(shè)資金證明；

10、工程預(yù)算書和造價部門核發(fā)的《建設(shè)工程類別核定書》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（二）公開招標的建設(shè)工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)工程施工公開招標申請表；

3、建設(shè)工程監(jiān)理公開招標申請表。

（三）邀請招標的建設(shè)工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)工程施工邀請招標審批表；

3、建設(shè)工程監(jiān)理邀請招標審批表；

4、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；

5、法人營業(yè)執(zhí)照；

6、其他申請邀請招標理由證明。

（四）直接發(fā)包的建設(shè)工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)單位申請安排建設(shè)工程施工單位報告；

3、建設(shè)單位申請安排建設(shè)工程監(jiān)理單位報告；

4、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；

5、法人營業(yè)執(zhí)照；

6、建設(shè)工程直接發(fā)包審批表。

（五）辦理建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、《規(guī)劃許可證》；

2、工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；

3、工程監(jiān)理中標通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；

4、施工合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件；

5、監(jiān)理合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件；

6、施工圖設(shè)計文件審查批準書；

7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請表；

8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（六）辦理建設(shè)工程施工安全監(jiān)督，要提供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位提供的資料：（1）工程施工安全監(jiān)督報告；

（2）工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；（3）工程監(jiān)理中標通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；（4）工程項目地質(zhì)勘察報告（結(jié)論部分）；（5）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；

（6）工程預(yù)算書（總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價）；

2、施工單位提供的資料：（1）安全生產(chǎn)、文明施工責(zé)任制；（2）安全生產(chǎn)、文明施工管理目標；（3）施工組織設(shè)計方案和專項技術(shù)方案；（4）安全生產(chǎn)、文明施工檢查制度；（5）安全生產(chǎn)、文明施工教育制度；

（6）項目經(jīng)理資質(zhì)證書復(fù)印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復(fù)印件；

（7）現(xiàn)場設(shè)施、安全標志等總平面布置圖；

（８）購買安全網(wǎng)的合格證、準用證發(fā)票原件和復(fù)印件；（9）建設(shè)工程施工安全生產(chǎn)責(zé)任書；（10）建設(shè)工程施工安全受監(jiān)申請表；（11）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（七）領(lǐng)取《施工許可證》，除第（一）條規(guī)定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續(xù)。

1、工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；

2、工程監(jiān)理中標通知書和工程監(jiān)理合同；

3、施工單位項目經(jīng)理資質(zhì)證書（樁基礎(chǔ)工程要提供建設(shè)行政主管部門核發(fā)的樁機管理手冊）；

4、使用商品混凝土《購銷合同》或經(jīng)建設(shè)行政主管部門批準現(xiàn)場攪拌的批文；

5、質(zhì)量監(jiān)督申請安排表；

6、安全監(jiān)督申請安排表；

7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書；

8、建設(shè)工程施工安全受監(jiān)證；

9、施工許可申請表；

四、建設(shè)工程竣工驗收

（一）建設(shè)工程竣工驗收，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站審核，質(zhì)監(jiān)站在7個工作日內(nèi)審核完畢；建設(shè)單位組織有關(guān)單位驗收時，質(zhì)監(jiān)站派員現(xiàn)場監(jiān)督。

1、已完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容；

2、工程竣工驗收申請表；

3、工程質(zhì)量評估報告；

4、勘察、設(shè)計文件質(zhì)量檢查報告；

5、完整的技術(shù)檔案和施工管理資料（包括設(shè)備資料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告；

7、地基與基礎(chǔ)、主體砼結(jié)構(gòu)及重要部位檢驗報告；

8、建設(shè)單位已按合同約定支付工程款；

9、施工單位簽署的《工程質(zhì)量保修書》；

10、市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料；

11、規(guī)劃部門出具的規(guī)劃驗收合格證；

12、公安、消防、環(huán)保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見書或驗收合格證；

13、質(zhì)監(jiān)站責(zé)令整改的問題已全部整改好；

14、造價站出具的工程竣工結(jié)算書。

（二）建設(shè)工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監(jiān)站出具的工程施工安全評價書。

（三）建設(shè)工程竣工驗收備案，自工程竣工驗收之日起15個工作日內(nèi)，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、工程竣工驗收報告；

2、《施工許可證》；

3、竣工驗收備案表；

4、工程質(zhì)量監(jiān)督報告；

5、工程竣工驗收申請表；

6、工程質(zhì)量評估報告；

7、工程施工安全評價書；

8、工程質(zhì)量保修書；

9、工程竣工結(jié)算書；

10、商品住宅要提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（四）建設(shè)工程竣工結(jié)算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續(xù)。

1、工程按實際結(jié)算的，要提供如下資料：（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書；（2）工程類別核定書；

（3）工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；（4）工程施工承發(fā)包合同；（5）施工組織設(shè)計方案；（6）圖紙會審記錄；（7）工程施工開工報告；（8）隱蔽工程驗收記錄；（9）工程施工進度表；

（10）工程子目換算和抽料（筋）表；（11）工程設(shè)計變更資料；（12）施工現(xiàn)場簽證資料；

（13）竣工圖。

2、工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造價）結(jié)算的，要提供如下資料：

（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書；（2）工程承包合同原件；（3）竣工圖。

五、辦理預(yù)售許可證

l、預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)證書、營業(yè)執(zhí)照。

2、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。

3、持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建設(shè)工程施工許可證》。

4、計劃部門簽發(fā)的《項目投資許可證》。

5、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。

6、已簽房屋施工合同。

7、三層以下的商品房項目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程。

8、建設(shè)銀行審核開發(fā)建設(shè)資金要達到工程總投資25％以上資金的驗資證明。

9、已在項目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶。

10、預(yù)售商品房項目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項權(quán)。

11、具有預(yù)售說明書(內(nèi)容包括：商品房的位置、地點、裝修標準、售價表、銷售計劃；公共建筑的分攤、項目工程施工進度、開工及竣工交付使用時間等)。

12、項目規(guī)劃平面圖(由核發(fā)預(yù)售許可證部門在平面圖中注明預(yù)售商品房項目的座落位置和樓號)。

13、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

九、房地產(chǎn)開發(fā)大綱

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主體，在房地產(chǎn)開發(fā)中起著至重要的作用，是房地產(chǎn)市場上最為活躍的角色之一。沒有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)的開發(fā)，便不會有房地產(chǎn)市場的繁榮，繼之后的房地產(chǎn)營銷、銷售、物業(yè)管理和房地產(chǎn)金融等，便成了無源之水。

一般來說，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是先于項目決策的，這些企業(yè)一般先于開發(fā)項目而設(shè)立，主要是一些房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)以及兼營企業(yè)，這些企業(yè)設(shè)立的目的主要或者很大程度上就是為了進行房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營。也有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是在開發(fā)過程中項目準予立項后的，主要是一些項目公司，這些公司是以開發(fā)項目為經(jīng)營對象的企業(yè)，而且其經(jīng)營的對象只限于被政府主管部門批準的項目，在完成其使命后其經(jīng)營范圍通常會做一定的改變甚至解散。實踐中，很多專營企業(yè)或者兼營企業(yè)同時開發(fā)經(jīng)營多個房地產(chǎn)項目，風(fēng)險很大，為了規(guī)避風(fēng)險，常有一些專營企業(yè)或者兼營企業(yè)與其它企業(yè)合作成項目公司，這樣可以使風(fēng)險減至最小。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的機構(gòu)設(shè)置 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的終止 房地產(chǎn)開發(fā)項目決策

開發(fā)項目決策的過程是一個信息搜集與選擇的過程，是房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中最為基本的一環(huán)，其最終目標在于通過調(diào)查、分析、研究找出一個最適合于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行投資的一個項目，從而使開發(fā)企業(yè)的開發(fā)構(gòu)想從抽象到具體。

在這個過程中，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該對房地產(chǎn)市場的需求、可獲取土地使用權(quán)渠道、開發(fā)土地目的地的環(huán)境交通、其它投資者以及工程建設(shè)單位的大致情況有所了解，從而使房地產(chǎn)開發(fā)從設(shè)想階段走到實施階段。這是一個龐大而且復(fù)雜的過程，需要方方面面的知識儲備、工作技巧和經(jīng)驗，需要時刻保持清醒的頭腦，一旦市場或者其它方面有不利的情況出現(xiàn)使自己利潤減少甚至虧本，就要立即作出決定，是馬上退出還是采取措施進行補救。

專項市場研究 定點市場研究 項目建議書

房地產(chǎn)開發(fā)項目建議書，是接著項目決策一個環(huán)節(jié)，是把開發(fā)項目從具體的構(gòu)想變?yōu)閷嶋H的行動和書面文件，進行實質(zhì)性的工作。開發(fā)項目決策為編制項目建議書提供了原始材料，是編制開發(fā)項目建議書的基礎(chǔ)。項

目建議書的作用在于推薦開發(fā)項目，使項目能得到國家的認可。由于項目建議書編制時，開發(fā)項目的很多數(shù)據(jù)還無法得到，故項目建議書的精度是比較低的。

房地產(chǎn)開發(fā)項目建議書的內(nèi)容 開發(fā)項目建議書的編制 開發(fā)項目建議書的審核批準 房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究

可行性研究是在房地產(chǎn)開發(fā)項目立項以后，對房地產(chǎn)開發(fā)項目在技術(shù)、市場、盈利、目的以及影響等多方面綜合性研究。

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的必要性 項目可行性研究的內(nèi)容 可行性研究報告的編制 可行性研究報告的審批 土地使用權(quán)取得

土地是人們從事生產(chǎn)、生活的物質(zhì)載體和活動場所，沒有土地，房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作無論做得再好，也只能是空中樓閣，可望而不可即。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作進行完畢以后，就應(yīng)該很快地獲得土地使用權(quán)，以便房地產(chǎn)開發(fā)的順利進行。

但是，土地是一項重要的資源，特別是在中國這樣一個人口眾多的國家，土地更是一種稀缺資源。土地使用權(quán)的取得必須依照法律程序進行。

以出讓方式獲得土地使用權(quán)