第一篇：2011年深圳房地產統計分析報告(2012年2月最新)

2011年深圳房地產統計分析報告

目 錄

第一部分：2011年深圳主要宏觀經濟數據

一、2011年四大城市房地產開發主要指標比較

第二部分：2011年深圳土地市場分析

附一：2011年成交地塊分布情況

附二：2011年成交地塊的主要指標

第三部分：住宅市場

一、新房市場1、2011年新房供應分析2、2011年新房成交分析

2.1 成交均價分析

附：2011年各區代表性樓盤1-12月成交均價走勢圖

2.2 成交量分析

附：2011年新房成交戶型構成2.3 熱點片區分析

2.4 2011深圳新房供求比

2.5 2011年深圳房價收入比

2.6 2011年深圳租售比

2.7 2011年1－12月深圳新房量價走勢分析

2.8 2000－2011年深圳住宅供求及價格走勢回顧3、2011年深圳樓市龍虎榜

3.1 2011年深圳樓盤成交面積龍虎榜TOP10

3.2 2011年深圳樓盤成交金額龍虎榜TOP10

3.3 2011年深圳開發商成交面積龍虎榜TOP10

3.4 2011年深圳開發商成交金額龍虎榜TOP10 二、二手房市場1、2011年深圳各行政區二手房掛牌均價2、2011年深圳各行政區二手房成交分析3、2011年1-12月深圳二手房量價走勢分析4、2011年深圳住宅租金5、2011年1-12月深圳各行政區租金走勢圖

三、2011年新房二手房量價比較

1、新房二手房價格比較

2、新房二手房成交量比較

第四部分：商業市場一、一手商業

1、新增預售分析

2、一手商業成交分析

附：2011年樓盤成交龍虎榜之商業TOP10 二、二手商業

1、二手商業掛牌均價

附：2011年1-12月深圳各行政區商業掛牌均價月走勢圖

2、商業租金

附：2011年1-12月深圳各行政區商業租金月走勢圖

第五部分：寫字樓市場一、一手寫字樓

1、新增預售分析

2、一手寫字樓成交分析

附：2011年樓盤成交龍虎榜之寫字樓TOP10 二、二手寫字樓

1、二手寫字樓掛牌均價

附：2011年1-12月深圳各行政區寫字樓掛牌均價月走勢圖

2、寫字樓租金

附：2011年1-12月深圳各行政區寫字樓租金月走勢圖

第六部分：政策點評

第七部分：2011年小結

第八部分：2012年預測

【內容摘要】隨著時間的推移，調控效果逐漸顯現，2011年深圳樓市交出一張量價齊跌的答卷，成交均價12年來第二次回落，成交量則創12年來新低……

2011年深圳房地產宏觀經濟指標良好，房地產開發投資、新開工面積、竣工面積等均出現正增長……

2011年深圳出讓住宅用地58.68萬平方米，同比減少3.1％……

2011年深圳共成交新房273.19萬平方米/32020套，同比減少一成多…… 2011年深圳新房成交均價18992元/平方米，同比下跌6.0％…… 2011年深圳新房供求比為1：0.69，供過于求……

2011年深圳新房房價收入比達18.5倍，同比有所回落…… 2011年深圳新房的租售比為1∶422，同比有所回落……

2011年深圳二手住宅的掛牌均價為20442元/平方米，同比大漲25.7％…… 2011年深圳二手商品房成交713.25萬平方米/73765套，同比減少約40％…… 2011年深圳二手房的成交量約是新房成交量的2.6倍……

2011年深圳的商業掛牌均價同比小幅上漲，租金同比小幅回落…… 2011年深圳的寫字樓的掛牌均價、租金同比均大幅上漲…… 第一部分：2011年深圳主要宏觀經濟數據

2011年深圳經濟運行良好，主要經濟指標增幅加速，全年GDP預計突破1.1萬億元人民幣，同比增長10%以上。主要指標方面，工業生產快速增長，1-11月份，全市規模以上工業增加值4688.09億元，同比增長12.5%。固定資產投資加速，1-11月份全社會固定資產完成投資1852.44億元，同比增長10.0%，其中，房地產開發項目投資506.24億元，同比增長27.1%；非房地產開發項目投資1346.20億元，同比增長4.7%。社會消費品零售總額快速增長，1-11月份，全市社會消費品零售總額3199.58億元，同比增長17.7%。外貿進出口總額再創新高，1-11月份深圳市進出口總額3753.68億美元，同比增長21.8%。其中，外貿出口總額2213.49億美元，同比增長22.7%；外貿進口總額1540.19億美元，同比增長20.5%。居民消費價格漲幅擴大，1-11月份居民消費價格同比上漲5.5%。

房地產方面，2011年深圳房地產市場各項指標平穩運行，1-11月份全市房地產開發項目投資506.24億元，同比增長27.1%；商品房施工面積2966.25萬平方米，同比增長1.8%，其中住宅施工面積2009.63萬平方米，同比增長0.4%；商品房竣工面積306.21萬平方米，同比增長12.1%，其中住宅竣工面積226.62萬平方米，同比增長12.0%，商品房實際銷售面積400.82萬平方米，同比下跌1.7%。上述指標說明2011年深圳房地產市場的供給有所增加，市場購買需求受宏觀調控和樓市前景不明朗等因素的影響而有所萎縮，在供給放大、需求萎縮的環境下，房價開始松動和回落。

一、2011年四大城市房地產開發主要指標比較

橫向比較可見，2011年1-11月全國四大城市的房地產開發投資都呈正增長，其中，深圳同比增長27.1%，僅次于廣州，由于受地域的限制，深圳的房地產開發投資在四大城市中最少，為506.24億元，約相當于廣州的一半，上海的1/4，北京1/6。

第二部分：2011年深圳土地市場分析

根據深圳房地產信息網的監測，在調控政策的高壓震懾之下，2011年深圳房價由年初的高位震蕩到年中的開始松動，再到歲末的回調，宏觀調控效果凸顯，深圳樓市成交量低位震蕩，平價盤獲得熱銷，樓市整體成交均價持續收低，在這種低迷的樓市外圍環境下，深圳土地市場表現平平，2011年深圳共成交19塊土地，其中12塊居住用地、5塊商業性辦公用地、1塊綜合用地和1塊商業性服務設施用地。

12塊居住用地分布在南山、寶安、龍崗三個區域，總用地面積58.7萬㎡，同比減少3.1%，總建筑面積162.4萬㎡，同比增加3.3%，成交金額55.9億元，同比增加21.6%，樓面地價3441元/平方米，同比上漲17.8%。2011年成交的居住用地多為安居型商品房用地，由于安居型商品房最高銷售基準價格低于市場價，故這些地塊的出讓價較低，從而拉低全市居住用地的樓面地價。另外，南山區成交的1塊綜合用地，體量很大，總建筑面積170萬㎡，這個地塊里面也有一定比例的住宅建設，能夠為深圳住宅市場提供有效供給。

5塊商業性辦公用地分布在南山、寶安兩個區域，總用地面積2.2萬㎡，同比增加2.5%，總建筑面積18.0萬㎡，同比增加19.1%，成交金額17.8億元，同比增加23.0%，樓面地價9877元/㎡，同比增加3.3%。

1塊綜合用地分布在南山區，總用地面積69.8萬㎡，總建筑面積170萬㎡，成交金額64.4億元，樓面地價3788元/平方米。

1塊商業性服務設施用地分布在南山區，總用地面積5253.04㎡，總建筑面積43100㎡，成交金額3.4億元，樓面地價7912元/平方米。

從居住用地的分布來看： 南山區出讓3塊居住用地，用地面積235131.95㎡，建筑面積539310㎡，成交金額210400萬元，樓面地價3901元/平方米，其中T506-0018為保障性住房用地，不能夠為市場帶來有效供給，T506-0016地塊能夠為市場帶來有效供給，帶來的有效供給體量約為261510㎡。寶安區出讓7塊居住用地，用地面積267868.8㎡，建筑面積774660㎡，成交金額279525萬元，樓面地價3608元/平方米，其中A208-0968、A933-0731、A934-0579、A904-0270、A625-0048五塊宗地均為安居型商品房用地，建成之后不能夠為市場帶來有效供給。寶安區能夠為市場帶來的有效供給僅為277292㎡。

龍崗區出讓2塊居住用地，用地面積83837.12㎡，建筑面積309896㎡，成交金額68784萬元，樓面地價2220元/㎡，龍崗區出讓的2塊宗地均為安居型商品房用地，不能夠為市場帶來有效供給。

從商業性辦公用地的分布來看：

南山區出讓4塊商業性辦公用地，用地面積14991.39㎡，建筑面積170500㎡，成交金額175900萬元，樓面地價10317元/㎡。寶安區出讓1塊商業性辦公用地，用地面積6632.13㎡，建筑面積9750㎡，成交金額2138萬元，樓面地價2193元/㎡。

2011年出讓的商業性辦公用地，多是為了發展總部經濟，吸引和扶持企業落戶深圳，因此，對競買者有苛刻的行業限制和要求，這5個地塊，T106-0037建成之后為自用，T107-0067、T107-0066可出售40%，T107-0011可出售30%，A509-006可出售20%，商業性辦公用地建成之后能夠為市場提供的有效供給相當有限，約為54000㎡。

點評：2011年出讓的地塊，多為安居型商品房用地和政策扶持用地，不能夠為市場帶來有效供給，能夠為市場帶來有效供給的地塊成交甚少，從而大大制約了當前房地產市場的發展，另外，需要提及的是，編號為K202-0014的綜合用地，總建筑面積170萬㎡，宗地里含有一定比例的居住用地，能夠為住宅市場帶來有效供給。

附一：2011年成交地塊分布情況

附二：2011年成交地塊的主要指標

第三部分：住宅市場

一、新房市場 1、2011年新房供應分析

2011年，樓市延續遏制高房價的調控主基調，金融政策、稅收政策從嚴從緊，限購、限貸繼續施行，在多舉措、多方位、高頻度等一系列調控政策的高壓之下，2011年歲末，樓市房價終于松動，呈現回落跡象，與此同時，在高強度的調控環境之下，樓市供需雙方均持謹慎觀望的態度，市場供應體量增幅甚微。根據深圳房地產信息網的監測，2011年深圳市住宅預售面積396.93萬㎡，同比微增0.9%，2011年深圳市住宅預售套數46943套，同比增加2.4%，2011年，入市的物業類型主要有：普通住宅、高尚住宅、別墅及小戶型商務公寓，其中以大眾化的普通住宅為主，普通住宅的戶型結構主要為1-4房的緊湊戶型，充分滿足廣大工薪階層的購買需求。2011年樓市的預售量主要分布在特區外的寶安和龍崗兩區，特區外預售面積是特區內的2.9倍，特區外預售面積295.41萬㎡，同比減少2.3%，特區外預售套數33444套，同比減少3.3%，特區內預售面積101.52萬㎡，同比增加11.4%，特區內預售套數13499套，同比增加兩成。

各行政區方面，羅湖區港豐大廈一個樓盤取得預售許可證，住宅預售面積2.86萬㎡，同比減少78.9%，住宅預售套數554套，同比減少58.8%。

福田區住宅預售面積28.26萬㎡，同比增加八成多，福田區住宅預售套數4456套，同比近翻番，2011年福田區新盤較多，產品類型主要有：小戶型樓盤、大戶型物業、都市綜合體，萬澤云頂香蜜湖預售面積45792.28㎡，預售套數477套，是福田區預售量最大的樓盤。

南山區住宅預售面積57.49萬㎡，同比增加2.3%，南山區住宅預售套數6885套，同比減少2.7%，南山區2011年的產品類型主要有：高尚物業、高端豪宅、普通住宅及都市綜合體，香山里預售住宅面積138951.44㎡，預售住宅套數1702套，雍景灣預售住宅面積83113.08㎡，預售住宅套數1019套，是南山區預售量最大的兩個樓盤。

鹽田區住宅預售面積12.91萬㎡，同比增加1.2倍，鹽田區住宅預售套數1604套，同比增加1.8倍，鹽田區預售產品以普通住宅為主，海山道一號住宅預售面積51368.2㎡，住宅預售套數465套，是鹽田區預售量最大的樓盤。

寶安區住宅預售面積148.38萬㎡，同比增加16.7%，寶安區住宅預售套數17184套，同比增加14.5%，寶安區2011年的產品類型主要有：緊湊型普通住宅、大戶型高尚住宅，龍華?花半里、萬科金色領域、招商果嶺、招商觀園、水榭春天、合正中央原著是寶安區預售量超過10萬㎡的幾大樓盤。

龍崗區住宅預售面積147.03萬㎡，同比減少16.0%，龍崗區住宅預售套數16260套，同比減少16.9%，龍崗區的產品類型主要有：普通住宅、高尚大宅及別墅，中海康城國際、星河時代、萬科清林徑是龍崗區預售量超過10萬㎡的幾大樓盤。2、2011年新房成交分析

2010年調控樓市的“猛政”猶在，2011年又迎來了“新國八條”，同時，六次上調存款準備金率和三次加息等金融收緊措施更是對樓市影響深遠，2011年樓市的政策環境依然嚴峻，中央對樓市的調控意志依然強烈，樓市在各種博弈中艱難運行。

就深圳地區而言，除了“中央級”的政策外，本地的最高限價、二手房按評估價征稅等政策加碼進一步加大深圳樓市的壓力，特別是高價房，受到前所未有的打擊，不過，縱然銷售艱難，但房價并沒有多大的松動，個別高端項目更是高價熱銷，另外，在“恐高時代”下，偏遠鎮區的一些低價房則受到了市場的青睞，量價豐收，整體而言，中低端樓市主宰2011年深圳樓市。

2.1 成交均價分析

2011年，深圳樓市在持續的、不斷加碼的嚴厲政策圍堵下，樓市環境每況愈下，銷售壓力與日俱增，開發商的資金鏈日益繃緊，在生存壓力下，開發商開始讓步，以價換量，而且隨著時間的推移，降價的項目越來越多，降價的幅度越來越多，高昂的房價開始回落。根據深圳房地產信息網的監測，2011年深圳新房住宅的成交均價跌破19000元/平方米，為18992元/平方米，較2010年（20205元/平方米）下跌6％。2011年深圳新房成交均價的下跌有絕對原因和相對原因，絕對原因是很多項目的價格有實質性的下降，相對原因是低端項目的成交量較多，一定程度上拉低的全市的價格水平。另外，月度的價格震蕩激烈，5月份受中海康城國際千套特價房影響，月度的成交均價降至15263元/平方米，為全年單月最低，而7月份由于雍景灣、純水岸等高端項目的拉升，月度的成交均價達20916元/平方米，為全年單月最高，兩個峰值之間的差價超高5000元/平方米。

各行政區2011年的成交均價走勢分化明顯，羅湖區、福田區、南山區、龍崗區有不同幅度的上漲，鹽田區、寶安區則大幅下跌。其中：

南山區2011年仍然是高端市場唱主角，雍景灣、純水岸、香山里的入市高價熱銷，使得區域的新房成交均價高位攀升，高達35185元/平方米，為全市成交均價最高的區域，同比大漲15%。

羅湖區2011年沒有新盤入市，蘭亭國際公寓、鳳凰印象兩個項目主導全區的新房市場，也主導全區的價格水平，全區全年的新房成交均價為24970元/平方米，同比上漲7.5%； 福田區2011年由于桐林城市廣場低價熱銷，減弱了其他高價項目對房價的拉升力度，全區全年的成交均價弱勢突破3萬大關，為30068元/平方米，同比上漲2.9%；

龍崗區2011年隨著大運會的到來，各項市政工程陸續竣工，區域的交通、環境、配套等均有明顯改善，房價堅挺，特別是價格較高的星河時代，是區域的房價走高的中堅力量，全區全年的新房成交均價為14743元/平方米，同比上漲2.4%； 鹽田區2011年的高端樓市急劇萎縮，如天價別墅天麓只成交334.96平方米，而2010年成交14225.98平方米，全區的新房成交均價失去支撐暴跌54.7%，不足2萬，為19498元/平方米。

寶安區2011年偏遠鎮區如福永、沙井、觀瀾、光明等樓市活躍，但上述鎮區的房價普遍較低，導致全區的新房成交均價同比大跌13%，只有17348元/平方米。

附：2011年各區代表性樓盤1-12月成交均價走勢圖

2.2 成交量分析

※ 定義：小戶型物業（70㎡以下），改善型物業（70-140㎡），大戶型物業（140㎡以上）

2011年，在高壓調控政策的打壓下，房價雖有所回落，但仍然是大部分剛需所不能承受之高，仍然只能望房興嘆，另一方面，樓市的投資環境持續惡化，投資客信心盡失，大多采取暫避鋒芒、靜觀其變的對策。因此，樓市的需求格局繼續演變——2009年及之前是“投資＋剛需”主導樓市，到2010年變成“剛需”獨力主導，而到2011年，“投資”和“剛需”均不給力，市場冷凍，成交慘淡，新房成交量創下歷史新低！根據深圳房地產信息網的監測，2011年深圳市累計銷售商品住宅273.19萬平方米/32020套，較2010年（320.97萬平方米/36729套）減少一成多，成交金額518.83億元，較2010年（648.5億）減少20%。物業型態方面，2011年深圳成交的新房中90㎡以下的小戶型為絕對成交主力，成交面積190.09萬平方米，占全市總成交面積的71.8%，90-144㎡的改善型成交近40萬平方米，占14.6%，144㎡以上的大戶型成交37.18萬平方米，占13.6%％。

羅湖區2011年沒有新盤入市，樓市得不到補充，供應不足、需求萎靡，導致成交量持續萎縮，全區全年僅成交新房2.84萬平方米/421套，同比減少約一半，成交金額7.09億元，同比也減少約一半。蘭亭國際公寓、鳳凰印象是全區的主要成交主力，兩大項目貢獻全區近90%的成交量，其中，蘭亭國際公寓以12482.34平方米/90套的成交量位居羅湖區冠軍。物業型態方面，羅湖區2011年成交的新房以90㎡以下的小戶型為主，成交面積約12.9萬平方米，占全區的45.4%，90-144㎡的改善型成交0.92萬平方米，占32.3%，144㎡以上的大戶型成交0.63萬平方米，占22.3%。

福田區2011年雖然有7個新盤入市，但大部分成交平淡，對全區的成交量貢獻不大，全區全年共成交新房9.21萬平方米/1541套，同比減少約27％，成交金額27.69億元，同比減少約25％。桐林城市廣場、華嶸榕公館、四季山水為全區的成交主力，三盤合計貢獻全區近8成的成交量，其中，桐林城市廣場以29874平方米/729套的成交量位居福田區冠軍。物業型態方面，福田區2011年成交的新房主要為90㎡以下的小戶型為主，成交面積超過8萬平方米，占87.5%，144㎡以上的大戶型成交0.72萬平方米，占7.8%，90-144㎡的改善型成交0.43萬平方米，占4.6%。

南山區2011年的新房成交量同比減少4成多，為33.59萬平方米/3688套，成交金額118.19億元，同比減少-31.1%。高端項目主宰南山區2011年樓市，雍景灣、純水岸、香山里、首地容御、岸芷汀蘭五大豪盤貢獻全區一半以上的成交量，其中，雍景灣以53902.73平方米/654套的成交量位居南山區冠軍。物業型態方面，南山區2011年成交的新房以90㎡以下的小戶型為主，成交面積22.71萬平方米，占全區67.6%，144㎡以上的大戶型成交7.15萬平方米，占21.3%，90-144㎡的改善型成交3.73萬平方米，占11.1%。

鹽田區2011年雖然別墅市場萎縮，但增加的海山道一號、東港印象、上東灣、春天海四大新盤均有良好的成交，使得全區全年的新房成交量大幅增長，成交面積10.32萬平方米，同比增加45.3%，成交套數1294套，同比增加95.2%，不過，由于成交以普通住宅為主，天價別墅天麓的成交量微乎其微，因此，雖然成交量大幅增加，但成交金額同比仍減少-34.2%，為20.12億元。成交主要集中在海山道一號、東港印象、上東灣、春天海四大新盤，合計貢獻全區90%以上的成交量，其中，海山道一號以41803.77平方米/388套的成交量位居鹽田區冠軍。物業型態方面，鹽田區2011年成交的新房中，90㎡以下的小戶型為成交主力，成交面積6.88萬平方米，占全區的66.7%，90-144㎡的改善型成交2.07萬平方米，占20.1%，144㎡以上的大戶型成交1.37萬平方米，占13.2%。

寶安區2011年新盤眾多，保證了全區的成交體量，全區全年新房成交近百萬平方米，為97.8萬平方米，同比增加6.1%，成交套數11655套，同比增加8.6%，由于邊遠鎮區的項目價格較低，導致全區的成交金額同比減少7.7%，為169.67億元。萬科金色領域、水榭春天、合正匯一城均有超過10萬平方米的成交，招商觀園、合正中央原著、西薈城、桃源居也有超過5萬平方米的成交，上述7個樓盤合計貢獻全區近70%的成交量。其中，萬科金色領域以131910.8平方米/1682套的成交量位居寶安區冠軍。物業型態方面，寶安區2010年成交的新房以90㎡以下的小戶型為成交主力，成交面積74.18萬平方米，占全區的75.8%，90-144㎡的改善型成交14.13萬平方米，占14.4%，144㎡以上的大戶型成交9.5萬平方米，占9.8%。

龍崗區2011年的新房成交量雖然有較明顯的下滑，但仍然是深圳新房成交量最大的行政區，全區全年共成交新房119.42萬平方米，同比減少18.6%，成交套數13421套，同比減少13.1%，成交金額176.07億元，同比減少16.6%。中海康城國際、星河時代、萬科清林徑、尚模八意府、佳兆業大都匯等項目的成交量都超過6萬平方米，上述五盤合計貢獻全區4成以上的成交量，其中，中海康城國際以164562.86平方米/2003套的巨量成交取得了龍崗區冠軍，同時也是全市的成交量冠軍。物業型態方面，龍崗區2011年成交的新房以90㎡以下的小戶型為絕對主力，成交面積82.98萬平方米，占全區總成交量的近7成，90-144㎡的改善型和144㎡以上的大戶型成交體量相當，各成交18萬平方米左右，各占全區的15%左右。

附：2011年新房成交戶型構成

2.3 熱點片區分析

根據深圳房地產信息網的監測，2011年以下十個片區表現活躍，分別為：華僑城、后海、蛇口、前海、龍華、西鄉、觀瀾、龍崗中心城、布吉、坪山。這些片區或者對全市的房價有較大的支撐，或者對全市的成交量有較大的貢獻，或者兩者兼而有之。華僑城片區2011年對全市的量價均有重大的貢獻，可以說，2011年全市的成交均價沒有大跌，華僑城片區的豪宅支撐功不可沒，片區內的四個項目共成交11.61萬平方米/983套，成交金額接近50億元，占全市總成交金額的近一成，成交均價42681元/平方米（片區所有項目加權均價，下同）。

后海片區2011年雖然成交高峰已過，但其清一色的高端項目對全市的房價有較大的支撐，片區內5個項目共成交2.81萬平方米/311套，成交金額10.6億元，成交均價37663元/平方米。

蛇口片區以雍景灣為首的高端項目對全市的量價同樣有較大貢獻，但力度要小于華僑城片區，片區內的4個項目共成交6.15萬平方米/744套，成交金額21.12億元，成交均價34347元/平方米。

前海片區的項目成交量不算大，但其項目數據較多且價格都在2萬之上，對全市的量價貢獻也頗為重要，片區內的7個項目共成交5.5萬平方米/682套，成交金額15.41億元，成交均價28018元/平方米。

龍華片區2011年依然高度活躍，新老項目達11個，多全市的成交量貢獻巨大，共成交33.33萬平方米/4118套，成交金額64.86億元，成交均價19460元/平方米。

西鄉片區也相當給力，片區的9個項目共成交24.38萬平方米/2901套，成交金額43.88億元，成交均價17999元/平方米。

觀瀾片區2011年塑造的“鷺湖國際住區”形象名聲大噪，特別是金地、招商、城建、和黃四家品牌開發商聯手開發而備受矚目，片區內的4個項目共成交9.9萬平方米/1112套，成交金額14.49億元，成交均價14638元/平方米。

龍崗中心城是2011年全市最重要的成交區域，片區內21個項目貢獻了全市1/4的成交量，為71.49萬平方米/8129套，成交金額接近百元，成交均價13982元/平方米。不過，相對較低的價格也拖累了全市的房價水平。

布吉片區2011年也交投兩旺，在貢獻可觀的銷量的同時并沒有拖累全市的房價，片區內的7個項目共成交21.27萬平方米/2531套，成交金額40.19億元，成交均價18900元/平方米。

坪山新區2011年出現萬科、深業等品牌開發商的作品而備受關注，片區內3個項目共成交8.58萬平方米/1119套，成交金額8.98億元，成交均價10472元/平方米。

2.4 2011深圳新房供求比

根據深圳房地產信息網的監測，深圳2011年批準預售的住宅面積為396.93萬平方米，銷售面積為273.19萬平方米，即供應過剩約124萬平方米，供求比為1：0.69，供給遠遠大于需求，市場存量急劇增加。各行政區方面，除羅湖區外，其余五區均出現供過于求的局面，其中福田區的過剩最嚴重，銷售量是預售量的約3倍！供求比為1：0.33，南山區供應過剩約24萬平方米，供求比為1：0.58，寶安區供應過剩約50萬平方米，供求比為1：0.66，龍崗區供應過剩約28萬平方米，供求比為1：0.81，鹽田區供應過剩2萬多平方米，供求比為1：0.80，羅湖區的供求基本平衡，供求比為1：0.99。

2.5 2011年深圳房價收入比

房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，是衡量房價合理與否的指標之一，國際慣例認為房價收入比在3－6倍之間為合理區間。下面以夫婦倆的家庭購買一套70平方米的住房計算2011年深圳房價收入比。

根據深圳統計局數據，2010年深圳人均可支配收入累計為32380.86元，按11%的年增長率，則2011年深圳的人均可支配收入約為32380.86×（1+0.11）＝35942.75元，則夫婦倆的家庭平均收入為35942.75×2＝71885.51元。

根據深圳房地產信息網的監測，2011年深圳新房成交均價為18992元/平方米，則一套70平方米的住房平均總價為70×18992＝1329440元。

2011年深圳的房價收入比＝1329440÷71885.51＝18.5，較2010年的房價收入比（21.7）有所回落，但仍遠遠高于國際上限（6倍），即按2011年深圳的房價，一個夫婦倆的家庭要購買一套70平方米的住房，不吃不喝也要攢積近19年才能負擔得起購房款！說明深圳的房價已經遠遠超過居民的購買力。

2.6 2011年深圳租售比

租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200，即200至300個月的租金之和與該物業的購置總價大致相等。

根據深圳房地產信息網的監測，2011年深圳住宅的租賃均價為45元/平方米/月，新房成交均價為18992元/平方米，即2011年深圳的租售比為45∶18992≈1∶422，租售比較2010年（1∶518）由明顯回升，但與合理底線（1∶300）仍然有巨大差距。

對應45元/平方米/月的租金水平，深圳房價的合理高位為45×300＝13500元/平方米，即目前18992元/平方米的房價仍有近30%的水分。

2.7 2011年1－12月深圳新房量價走勢分析

2011年深圳樓市面臨層層加碼的調控政策，步履艱難，交出了一張量價齊跌的答卷。2011年開局之時就迎來了“新國八條”，中央的調控意志堅不可摧，不過，此時開發商的信心仍然充足，給市場讓利的只是小恩小惠，加上高端項目香山里等高端項目對房價的支撐作用，使得1－4月的房價延續2011年的堅挺，在2萬上下波動，5月份中海康城國際的千套特惠房的大手筆掀開了大降價的序幕，5月份的房價順理成章的跌至年度谷底，為15263元/平方米，之后隨著高端項目雍景灣、純水岸的陸續入市，降價效果逐漸被隱沒，房價再度被托起，7月份的房價達到年度單月最高，為20916元/平方米，隨后一路下滑，至12月仍沒止跌，全年月度房價走勢大致呈“M”型。成交量方面，1月份的成交量便創下年內單月最高值，為4140套，之后地位震蕩，7月為次高值，隨后急劇下滑，12月再度沖高，全年月份新房成交量走勢大致呈“W”型。

2.8 2000－2011年深圳住宅供求及價格走勢回顧

根據深圳房地產信息網的統計數據，2000-2011年深圳的住宅供應量大致可以分為三個階段：2000-2002年為供應上升階段，并在2002年達到近十年的最大值961.42萬平方米；2003-2006年中位波動，年供應量在700-800萬平方米之間；2007年之后有明顯的減少，2010年創最近12年最低，僅393萬平方米，而2011年也基本與最低值持平，為397萬平方米。需求方面，2000-2011年深圳的住房需求大致呈先增后減之勢，2000-2005年深圳的新房銷售量逐年增加，到2005年銷量超過900萬平方米，為最近12年之最；2005年開始的一系列宏觀調控以及供應量的減少，導致深圳新房的銷售量逐年回來，2009年在救市政策和充裕流動性的刺激性，銷售量有較明顯的反彈，2010-2011年，在嚴厲的調控政策下，成交量直線下降，2011年的成交量更是創12年來最低，僅273萬平方米。

供求比方面，2000-2001年深圳的新房供求大致相當；2002年供應明顯過剩；從2003年開始，隨著投資意識的萌芽、興起、瘋狂，需求隨之大幅增加，導致2003-2006年供應都小于需求；2007年政府的重拳打壓以及2008年金融危機導致這兩年的需求量急劇萎縮，供大于求，2008年供應過剩約200萬平方米！供求比為1：0.61，為近12年供應相對最過剩年份；2009年救市政策刺激剛需集中爆發，進而牽起投資投機狂潮，再加上供應的大幅減少，使得市場出現嚴重的供不應求局面，供應缺口約177萬平方米，供求比為1：1.38，為近12年供應相對最缺乏年份，2010-2011年在一系列的調控政策打壓下，市場再次出現供過于求的局面，且供應有逐年過剩之勢。

房價方面，2000-2004年深圳房價低位緩慢上漲，成交價格不超過6000元/平方米，前4年房價上漲了13.4％，年均漲幅僅3.4％；從2005年開始，房價跳躍上漲，屢創新高，中間僅2008年有小幅回落，2010年房價再創歷史新高，超過2萬/平方米，較2000年漲了2.8倍，到2011年，房價出現12年來第二次回落。3、2011年深圳樓市龍虎榜

3.1 2011年深圳樓盤成交面積龍虎榜TOP10

根據深圳房地產信息網的監測，2011年深圳市成交量最大的前10名樓盤共成交101.75萬平方米/12064套，占全市總成交量約37%。位于體育新城的品牌大盤中海康城國際隨行就市，采取大批量大降價之策，換取了巨量成交，名利雙收，全年累計銷售164562.86平方米/2003套，以壓倒性的銷售業績奪取了2011年深圳樓盤成交龍虎榜冠軍！成交均價11300元/平方米；位于福永的萬科金色領域依托強大的品牌優勢以及價格優勢，使得年內推售的一期、二期單位均暢銷無阻，全年累計銷售131910.8平方米/1682套，位居全市亞軍，成交均價15200元/平方米；位于龍崗中心城的高端城市綜合體星河時代引進cocopark、山姆會員店、實驗小學等重量級配套使其擁有強大的吸引力和競爭力，全年累計銷售123287.42平方米/1420套，位居全市季軍，成交均價18500元/平方米；位于龍華的超級大盤水榭春天年內發售的二期、三期產品延續一貫的熱銷態勢，全年累計銷售117964.71平方米/1404套，位居全市第四，成交均價20800元/平方米；位于西鄉碧海片區的地鐵物業合正匯一城綜合優勢明顯，性價比高，入市后一直保持良好的銷售業績，全年累計銷售109917.44平方米/1220套，位居全市第五，成交均價19900元/平方米；位于龍崗的萬科清林徑擁有優雅的生態環境、強大的品牌優勢、富有競爭力的價格，受到市場的持續關注和熱捧，全年累計銷售95957.75平方米/1094套，位居全市第六，成交均價13500元/平方米；位于觀瀾的品牌大盤招商觀園年內推售一期、二期單位都叫好叫賣，收獲豐厚，全年累計銷售82675.93平方米/1030套，位居全市第七，成交均價11800元/平方米；龍崗中心城另一城市綜合體尚模八意府強勢崛起，引進深圳中學更使其鵬城矚目，交易活躍，全年累計銷售69315.13平方米/796套，位居全市第八，成交均價13400元/平方米；位于布吉的地鐵物業佳兆業大都匯因其強大的性價比而吸引了大量市場選票，全年累計銷售62274.76平方米/664套，位居全市第九，成交均價14800元/平方米；位于龍華的合正中央原著領銜龍華的高端樓市，量價豐收，全年累計銷售59601.01平方米/751套，位居全市第十，成交均價22900元/平方米。

3.2 2011年深圳樓盤成交金額龍虎榜TOP10

根據深圳房地產信息網的監測，2011年深圳市成交金額最大的前10名樓盤共成交約1950639萬元，占全市總成交金額37.6%。位于華僑城的純水岸以260495萬元取得了全市成交金額年度冠軍；位于龍華的水榭春天以245228萬元位居亞軍；位于龍崗中心城的星河時代以228636萬元位居季軍；合正匯一城以219033萬元位居第四；萬科金色領域以200051萬元位居第五；招商雍景灣以187771萬元位居第六；中海康城國際以185622萬元位居第七；華僑城香山里以157837萬元位居第八；合正中央原著以136396萬元位居第九；萬科清林徑以129570萬元位居第十。

3.3 2011年深圳開發商成交面積龍虎榜TOP10

根據深圳房地產信息網的監測，2011年深圳十大開發商共銷售新房143.62萬平方米/16172套，占全市總成交量一半以上。萬科地產的“大哥”地位無人能撼，連續三年雄踞深圳開發商銷售面積冠軍寶座，2011年以368834.78平方米/4274套傲視群商，旗下新老項目達十個之多，分別有：萬科金色領域、萬科清林徑、萬科金域緹香、萬科公園里、萬科翡麗郡、萬科紅、萬科璞悅山、萬科沁園、萬科金域華府、萬科金色半山。招商地產位居亞軍，旗下的招商觀園、招商雍景灣、招商果嶺、蘭溪谷、蛇口花園城、招商華僑城曦城（50%）六個項目共銷售173295平方米/2075套；合正地產位居季軍，旗下的合正匯一城、合正中央原著兩個項目共銷售168095平方米/1956套；中海地產位居第四，旗下的中海康城國際、中海陽光玫瑰園兩個項目共銷售164097平方米/1996套；星河地產位居第五，旗下的星河時代共銷售122946平方米/1416套；水榭花都地產位居第六，旗下的水榭春天共銷售117965平方米/1404套；華僑城地產位居第七，旗下的純水岸、香山里、僑城馨苑、東部華僑城天麓、招商華僑城曦城（50%）五個項目共銷售97104平方米/1404套；深業南方地產位居第八，旗下的深業紫麟山、東城國際兩個項目共銷售81047.8平方米/661套；尚模發展位居第九，旗下的八意府共銷售68756.2平方米/791套；佳兆業地產位居第十，旗下的大都匯、金翠園兩個項目共銷售62440.1平方米/666套。

3.4 2011年深圳開發商成交金額龍虎榜TOP10

根據深圳房地產信息網的監測，2011年深圳十大開發商共成交2676790萬元，占全市總成交金額一半略多。萬科地產取得2011年成交面積、成交金額年度雙冠軍，旗下的萬科金色領域、萬科清林徑、萬科金域緹香、萬科公園里、萬科翡麗郡、萬科紅、萬科璞悅山、萬科沁園、萬科金域華府、萬科金色半山十個項目共銷售541038萬元；華僑城地產位居亞軍，旗下的純水岸、香山里、僑城馨苑、東部華僑城天麓、招商華僑城曦城（50%）五個項目共銷售450208萬元；招商地產位居季軍，旗下的招商觀園、招商雍景灣、招商果嶺、蘭溪谷、蛇口花園城、招商華僑城曦城（50%）六個項目共銷售371783萬元；合正地產位居第四，旗下的合正匯一城、合正中央原著兩個項目共銷售355429萬元；水榭花都地產位居第五，旗下的水榭春天共銷售245228萬元；星河地產位居第六，旗下的星河時代共銷售228636萬元；中海地產位居第七，旗下的中海康城國際、中海陽光玫瑰園兩個項目共銷售185769萬元；承翰投資位居第八，旗下的來座山共銷售108633萬元；深業南方地產位居第九，旗下的深業紫麟山、東城國際兩個項目共銷售97039萬元；尚模發展位居第十，旗下的尚模八意府共銷售93027萬元。二、二手房市場 1、2011年深圳各行政區二手房掛牌均價

根據szhome二手房欄目的監測，2011年深圳二手房的掛牌均價呈快速上漲之勢，全年掛牌均價突破2萬大關，達20442元/平方米（1-12月加權平均，下同），較2010年（16267元/平方米）大漲25.7％。六區同比均呈兩位數漲幅，寶安區和南山區同比上漲30%左右，其中，寶安區的掛牌均價為17327元/平方米，南山區的掛牌均價接近25000元/平方米；福田區同比上漲28%突破26000元/平方米，繼續為全市最高；鹽田區和龍崗區同比上漲25%左右，其中，鹽田區的掛牌均價為21293元/平方米，龍崗區為13332元/平方米；羅湖區同比上漲20.8%至19147元/平方米。

2、2011年深圳各行政區二手房成交分析

2011年度，在打擊高房價的調控政策之下，向來一枝獨秀的二手房市場亦未能幸免，二手房成交量開始回落，尤其是7月11日二手房交易按評估價征稅實施以來，將原來交易量還算可觀的二手樓市，直接拉入谷底，新政實施之后，二手房成交量暴跌七成以上，且至今一直低位徘徊。縱觀2011年的12個月份，1-6月份成交量高位運行，除2月份農歷春節成交量較低外，其余月份成交量均保持在8000套之上，7月份成交量為6544套，8-12月份，成交量從未突破4000套，多在3000套上下波動。

根據深圳房地產信息網的監測，2011年度二手房成交量大幅下挫，全年成交面積713萬平方米，同比大跌36.9%，全年成交套數73765套，同比大減四成。二手樓市成交量的暴跌主要源于宏觀政策方面的因素，評估價征稅的開征，大大加大了交易環節的費用，增加了買賣雙方的交易負擔，使得買賣雙方進入觀望和博弈期，成交量大幅回落。

特區內、外二手房成交套數之比為1.4：1，特區內二手房成交面積410萬平方米，同比減少37.8%，特區內二手房成交套數42565套，同比減少42.5%；特區外二手房成交面積303萬平方米，同比減少35.7%，特區外二手房成交套數31200套，同比減少36.1%。

各行政區方面，羅湖區2011年二手房成交面積120萬平方米，同比減少41.1%，成交套數13658套，同比減少43.5%。福田區2011年二手房成交面積151萬平方米，同比減少34.7%，成交套數15475套，同比減少40.5%。

南山區2011年二手房成交面積112萬平方米，同比減少42.6%，成交套數11503套，同比減少44.4%。

鹽田區2011年二手房成交面積27萬平方米，同比減少6.3%，成交套數1929套，同比減少39.4%。

寶安區2011年二手房成交面積137萬平方米，同比減少38.2%，成交套數14923套，同比減少36.0%。

龍崗區2011年二手房成交面積166萬平方米，同比減少33.4%，成交套數16277套，同比減少36.3%。3、2011年1-12月深圳二手房量價走勢分析

根據深圳房地產信息網的監測，深圳二手房的成交量和掛牌均價均呈先揚后抑之勢。成交量上半年和下半年冰火兩重天，上半年仍然保持亢奮態勢，其中，1月、3月、7月均有過萬套的成交，其中，7月份創全年單月成交峰值，為10833套；時至下半年，隨著調控效果的不斷顯現，特別是在新房降價的影響下，市場籠罩濃厚的悲觀氣氛，成交慘淡，迅速跌入冰點，8-12月都保持地量成交，其中8月創全年單月成交最低，僅2384套。

掛牌均價方面，1-5月強勢上漲，至5月突破21000元/平方米，創歷史新高，之后震蕩下行，至12月創全年單月最低，為19354元/平方米。4、2011年深圳住宅租金

根據szhome二手房欄目的監測，2011年深圳的住宅租金為45元/平方米/月（1-12月加權均價，下同），較2010年上漲6元/平方米/月，同比漲幅達15.4％，租金的大幅上漲一定程度上彌補了樓市的投資價值，平抑了過高的租售比，但仍為回落到合理底線。

各行政區方面，六區的住宅租金繼續全面上漲，其中，寶安區領漲全市，同比上漲21.4%，住宅租金為34元/平方米/月；鹽田區同比上漲18.2%至18.2元/平方米/月；龍崗區同比上漲16.7%至28元/平方米/月；羅湖區、福田區、南山區同比上漲一成左右，住宅租金分別為48元/平方米/月、55元/平方米/月、49元/平方米/月。5、2011年1-12月深圳各行政區租金走勢圖

根據深圳房地產信息網的監測，深圳的住宅租金穩定中緩慢上行，1-4月為44元/平方米/月，5-8月漲至45元/平方米/月，9-11月再上升至46元/平方米/月，12月回落至44元/平方米/月。

三、2011年新房二手房量價比較

1、新房二手房價格比較

由于新房的成交均價下降，而二手房的掛牌均價仍然上漲，導致2011年深圳市的新房和二手房價格出現倒掛態勢，二手房的掛牌均價比新房成交均價高7.6%。各行政區方面，鹽田區同樣出現倒掛現象，二手房的掛牌均價比新房成交均價高9.2%；寶安區的二手房掛牌均價和新房成交均價基本持平；其余四區則是新房成交均價要高于二手房掛牌均價，其中，南山區的新房成交均價高出二手房掛牌均價41.3%，羅湖區高出約30%，福田區高出約15%，龍崗區高出約10%。

2、新房二手房成交量比較

比較可見，2011年雖然二手樓市成交量大幅下滑，但二手房交易仍然是深圳樓市的主力，成交量是新房的2.3倍！其中，特區內二手房成交量是新房成交量的6.1倍，特區外二手房成交量是新房成交量的1.2倍。各行政區方面，羅湖和福田樓市以二手房為主，羅湖區二手房成交量是新房的32.4倍，福田區二手房成交量是新房的10.0倍，南山區二手房成交量是新房的3.1倍，鹽田區二手房成交量是新房的1.5倍，關外兩區二手房和新房成交量之比相對小些，寶安區二手房成交量是新房的1.3倍，龍崗區二手房成交量是新房的1.2倍。

第四部分：商業市場 一、一手商業

1、新增預售分析

在持續的銀根收緊、利率上調、限貸等各種調控政策的頻密出臺之下，開發商謹慎觀望，商業供給量銳減，根據深圳房地產信息網的監測，2011年深圳市商業總預售面積27.2萬㎡，同比減少43.3%，商業總預售套數2387套，同比減少26.5%。2011年深圳商業預售量主要分布在龍崗、寶安兩個區域，龍崗區商業預售面積107823.41㎡，商業預售套數888套，寶安區商業預售面積72010.64㎡，商業預售套數621套，兩區商業預售量占全市總量的66%。除此之外，南山區商業預售面積38722.8㎡，商業預售套數299套，福田區商業預售面積36753.85㎡，商業預售套數543套，鹽田區商業預售面積16317.88㎡，商業預售套數36套，羅湖區2011年度沒有取得預售許可證的商業項目。

個盤預售量方面，2011年度所有個盤的商業預售量均較小，絕大多數樓盤商業預售量在萬㎡以內，水榭春天、東晟時代是商業預售量超過2萬㎡的兩個樓盤，水榭春天商業預售面積22468.54㎡，商業預售套數67套，東晟時代商業預售面積24960.68㎡，商業預售套數107套，桐林?城市廣場、廊橋國際、田廈金牛廣場、和亨城市廣場、合正中央原著是商業預售量超過萬㎡的幾個樓盤。

2、一手商業成交分析

2011年度，在多重的調控政策之下，住宅市場表現低迷，而商業地產憑借較好的投資價值和成長潛力深得市場游資的青睞，商鋪成交活躍，成交量增幅明顯。根據深圳房地產信息網的監測，2011年度深圳市商業銷售面積18.9萬㎡，同比增加24.3%，商業銷售套數為2752套，同比增加57.0%，2011年深圳市商業成交以住宅項目的社區底商成交為主，少量都市綜合體項目底商成交為輔。

個盤表現方面，位于福田中心區的都市綜合體項目世紀匯廣場是商業地產的引領者，成交量逼近3萬㎡，為29649.11㎡，是2011年度全市商業成交量最大的項目，位于寶安西鄉的地鐵上蓋物業合正?匯一城有出色的表現，以28949.84㎡的成交量居于年度商業成交量第二位，萬科紅、桐林城市廣場、君匯新天、世紀新城銷量不錯，單盤商業成交量均超過萬㎡，依次為12935.65㎡、11815.6㎡、11150.89㎡、10094.76㎡。住宅市場限購、市場游資找尋出路、商業物業成長前景好，是2011年度商業地產取得熱銷的主要因素。

附：2011年樓盤成交龍虎榜之商業TOP10 二、二手商業

1、二手商業掛牌均價

2011年深圳的二手商業掛牌均價表現堅挺，根據深圳房地產信息網的監測，2011年深圳的二手商業掛牌均價為55567元/平方米（1-12月加權均價，下同），較2010年（54130元/平方米）上漲2.7％。所監測的五個區中除羅湖區外，其余四區的商業掛牌均價都有大幅的上漲，其中，寶安區同比大漲38%逼近52000元/平方米；福田區同比上漲2成多突破8萬大關，達81780元/平方米；龍崗區同比上漲近18%至34349元/平方米；南山區同比上漲近16%至77353元/平方米；羅湖區由于東門商圈的高價商業放盤量減少，導致全區的商業掛牌均價同比下跌2.1%，但仍然是全市商業掛牌均價最高的區域，為86187元/平方米。

附：2011年1-12月深圳各行政區商業掛牌均價月走勢圖

2、商業租金

根據深圳房地產信息網的監測，2011年深圳的商業租金為204元/平方米/月，較2010年（210元/平方米/月）小幅下跌2.9％，全市商業租金的下跌主要是由于結構性變動所致，即租金較低的寶安區和龍崗區的商業放租量占比由2010年38%增加至2011年的48%，增加10%的低租金商業導致全市的商業租金出現負增長。事實上，所監測的五個區的商業租金同比都有不同幅度的上漲，羅湖區依然領漲，同比上漲15%，高達469元/平方米/月；寶安區同比上漲13.3%突破百元大關，為111元/平方米/月；龍崗區同比上漲近12%至94元/平方米/月；南山區同比上漲7.7%至223元/平方米/月；福田區同比上漲6.2%至273元/平方米/月。

附：2011年1-12月深圳各行政區商業租金月走勢圖

第五部分：寫字樓市場 一、一手寫字樓

1、新增預售分析

2011年度深圳全市寫字樓預售量較小，僅2個樓盤取得預售許可證，根據深圳房地產信息網的監測，2011年深圳市寫字樓預售面積14.5萬㎡，同比減少7.6%，寫字樓預售套數365套，同比減少51.7%。世紀匯廣場、田廈金牛廣場是取得預售許可證的兩個項目，位于福田中心區的世紀匯廣場預售寫字樓面積77219.52㎡，預售寫字樓套數40套，位于南山南頭片區的田廈金牛廣場預售寫字樓面積67664.6㎡，預售寫字樓套數325套。

2、一手寫字樓成交分析

由于2011年度深圳寫字樓市場供給十分有限，故寫字樓成交體量大幅減少。根據深圳房地產信息網的監測，2011年度深圳市寫字樓物業成交面積6.38萬㎡，同比減少65.4%，寫字樓物業成交套數255套，同比減少八成。

個盤表現方面，位于福田中心區的東方新天地廣場成交面積37294.23㎡，是全市寫字樓成交量最大的項目，振業國際商務中心成交17286.78㎡，居于全市寫字樓成交量第二位，鴻隆世紀廣場、田廈翡翠明珠處于尾盤銷售，單盤成交量依次為4569.13㎡、3734.03㎡。

附：2011年樓盤成交龍虎榜之寫字樓TOP10 二、二手寫字樓

1、二手寫字樓掛牌均價

2011年深圳的寫字樓掛牌均價先揚后抑，整體漲勢強勁。根據深圳房地產信息網的監測，2011年深圳的寫字樓掛牌高達33288元/平方米（1-12月加權均價，下同），較2010年（24709元/平方米）大漲34.7％。所監測的三個行政區的寫字樓掛牌均價同比均大漲30%以上，其中，福田區同比大漲35.7％，寫字樓掛牌均價突破3萬大關，高達36235元/平方米；南山區同比大漲33.9％，寫字樓掛牌均價也突破3萬大關，為30445元/平方米；羅湖區同比大漲32.4％至21960元/平方米。

附：2011年1-12月深圳各行政區寫字樓掛牌均價月走勢圖

2、寫字樓租金

2011年深圳寫字樓的租金同步上漲，根據深圳房地產信息網的監測，2011年深圳的寫字樓租金為突破百元大關，達113元/平方米/月，較2010年（93元/平方米/月）大幅上漲21.5％。所監測的三個行政區的寫字樓租金同樣強勁上揚，福田區和羅湖區同比都上漲約22.5%，寫字樓租金分別為125元/平方米/月和93元/平方米/月；南山區同比上漲18.9%至88元/平方米/月。

附：2011年1-12月深圳各行政區寫字樓租金月走勢圖

第六部分：政策點評

第七部分：2011年小結

2011年，樓市政策環境延續2010年的高壓態勢，并在之前調控政策的基礎上繼續深入和深化，所有調控新政圍繞“遏制高房價”這一目標展開，將調控房價納入2011年經濟工作重點，從二套房首付增至6成到限購令的升級，從六次上調存款準備金率到三次加息，從房產稅的試點到二手房按評估價征稅……，2011年樓市調控從相關細節入手，處處圍堵炒作漏洞，步步把脈調控效果，在系列政策逐步執行到位后，隨著時間的推移，樓市調控初顯成效。上半年，深圳房價仍居于高位，但成交量大幅回落，進入下半年，越來越多的開發商迫于資金鏈的壓力采取以價換量的營銷策略，取得了較好的銷售業績，深圳樓市房價全年跌幅明顯，同比下跌6.0%，為18992元/平方米。

2011年深圳樓市表現疲軟，成交低迷，全年成交量創歷史新低。在這種外圍環境下，土地市場亦表現平平，雖然全年地塊成交總量不少，但絕大多數出讓地塊為安居型商品房用地和政府扶持用地，能夠為市場帶來的有效供給十分有限，與此同時，2011年少量地塊出現過

第二篇：2015年深圳房地產統計分析報告(2016.1.28)

2015年深圳房地產統計分析報告

【內容摘要】

第一部分：土地市場

隨著深圳新增土地資源的緊缺，城市更新用地在深圳的房地產市場中扮演著愈來愈重要的角色，2015年深圳樓市的火爆和亢奮，吸引社會各路資金齊聚深圳，從二三級市場蔓延到一級土地市場，2015年有限的土地出讓，頻頻引發多家房企的大肆爭奪，地王頻出，樓面地價頻創歷史新高，位于寶安尖崗山的A122-0345宗地，樓面地價直逼8萬元/平方米，成為近年來深圳樓市的地王新貴。根據深圳房地產信息網的監測，2015年深圳共成交18塊土地，其中4塊居住用地，10塊商業用地，3塊商業服務業設施用地，1塊商業性辦公用地。2015年共計用地面積320580平方米，同比減少77.4%，建筑面積1685717平方米，同比減少51.5%，成交金額3225101萬元，同比減少37.8%，樓面地價上漲28.3%，為19132元/平方米。點評：2015年是深圳樓市異常火爆和異常亢奮的一年，成交量創下2008年金融危機以來的新高，成交均價大幅創歷史新高，二級市場的火爆滲透到土地市場，2015年可供出讓的新增土地十分有限，進而引發全國各地的房地產企業來深圳分爭市場蛋糕，有限的幾塊出讓土地，紛紛成為深圳乃至全國土地市場的地王。

有限的土地出讓遠遠不能夠滿足深圳高速發展的房地產市場，2015年深圳僅出讓4塊居住用地，能夠為市場帶來的有效供給僅為30萬平方米，這樣的供給量對深圳的住宅市場貢獻甚微，近年來深圳大幅加大城市更新的力度，深圳樓市主要依賴于舊改項目，有效緩解了新增土地供應的不足。2015年深圳僅定向轉讓1塊商業性辦公用地，寫字樓市場無有效供給，由于2014年商業性辦公用地出讓體量很大，有效供給達100萬平方米，因此，2015年的零供給并不會引起寫字樓市場的供應緊張。附一：2015年成交地塊分布情況 第二部分：住宅市場

一 新房市場 1、2015年新房供應分析

2015年，是深圳樓市量價大放異彩的一年，成交量同比增加65.2%，成交均價同比猛漲39.4%。樓市的火爆，始于政策面和資金面的寬松，2014年央行“930”新政放開首套房認定標準，“認貸不認房”新規是引爆深圳樓市活躍度的導火索，2015年“330”新政二手房營業稅免征年限五改二，是樓市持續走向火爆的催化劑，央行2015年的5次降息，成為了推動深圳樓市量價上行的加速器。總而言之，2015年深圳樓市在政策寬松、資金面寬松的大背景下，遏制和壓抑了多年的需求全部被激活，最終，深圳樓市以666萬平方米/66450套的成交量向市場交出了一份十分靚麗的答卷，成交均價同樣驚人，全年均價33426元/平方米，同比近40%的價格漲幅，在反映深圳樓市火爆的同時，也讓市場焦慮和恐慌，多少透漏出深圳樓市過度炒作的意味。市場交易的活躍、成交量的大幅攀升，全面激發了開發商的做多熱情，根據深圳房地產信息網的監測，2015年深圳住宅預售面積6747831平方米，同比增加14.8%，預售套數63770套，同比增加5.2%。預售的項目呈兩極分化態勢，其一是以普通剛需置業者為主的普通住宅，戶型供給以1-4房的緊湊型戶型為主，價格相對較低；其二是以高收入人群為主的高端豪宅，戶型供給以4房及以上的大戶型為主，價格高企。2、2015年新房成交分析

2015年是深圳樓市量價持續大幅攀升的一年，330新政營業稅5改

2、公積金購房首付降低、央行5次降息，多重調控政策的不斷松綁，是2015年深圳樓市大幅走暖、甚至走向“瘋狂”的加速劑和催化劑。2015年全年深圳樓市供求兩旺、成交活躍、房價持續跳躍式上漲，并以大幅翹尾的方式凌厲收官，給市場留下了進一步的遐想空間，量價的瘋狂也讓市場陷入了莫名的恐慌之中。2.1 成交均價分析

調控新政松綁、剛需集中入市、多重利好樓市集結，集“天時、地利”于一體的2015深圳樓市，爆發出十分強大的購買力，購買力是房價大幅飚升的奠基石，2015年深圳的新房成交均價節節攀升、強勢翹尾，創出令人驚嘆的歷史新高和漲幅。根據深圳房地產信息網的監測，2015年深圳新房住宅的成交均價為33426元/平方米，較2014年（23972元/平方米）飆漲39.4%。市場需求強大、供應相對緊缺是房價飆漲的前提，深圳是一座樓市無庫存積壓的城市，需求旺盛只能通過房價上漲來緩解。單價3萬級別的項目如港鐵天頌、鴻榮源尚峰、萬科天譽、領航城、星河傳奇、萬科麓城、中海錦城、萬科公園里、前海時代、華暉云門、鴻榮源壹城中心、頤安都會中央、宏發世紀城等是房價的中流砥柱；而華潤城、華潤銀湖藍山、鴻榮源壹方中心、博林天瑞、海上世界雙璽、星河銀湖谷、勤誠達22世紀、龍光玖龍璽、中海九號公館等高大上項目則推動房價更上一層樓。

各行政區方面，2015年全市六區的新房住宅成交均價全面上漲。南山、福田步入5萬時代，羅湖區高位攀升，寶安區和龍崗區低位大幅上漲，鹽田區同比上漲7.9%。

羅湖區2015年單價5萬級別以上的項目增多，如華潤銀湖藍山、天璽1號、錦緣里成交均價都在5.5萬上下，塑和公園華府成交均價超過6萬，云景梧桐成交均價突破7萬，推動全區的新房成交均價突破4.5萬關口，達48636元/平方米，同比大漲14.5%。

福田區2015年對區域房價推動最大的項目是寶能公館，其成交均價8萬上下，成交量超過4萬平方米，位居福田區亞軍，價高量大，對區域房價的拉升動能巨大，另外其他在售項目價格普遍在5萬上下，使得區域房價的拉升基礎大幅提高，為54461元/平方米，同比大漲28.3%。南山區2015年房價最搶眼，價格全市最高，漲幅全市最大。全市成交均價最高的5個項目（恒裕濱城、海上世界雙璽、鴻榮源壹方中心、寶能公館、香山美墅）有3個來自南山區，其中，恒裕濱城和海上世界雙璽的成交均價超過9萬/平方米！香山美墅和曦灣天馥是7萬級別的豪宅項目，6萬級別的項目大幅增加至5個：中熙君南山、漢森吉祥龍、寶能城、燕晗山苑、林語堂，高端項目的大量涌現支撐區域的房價高位再度飚漲，達56484元/平方米，同比暴漲36.9%。

相比其他區域，鹽田區2015年是深圳房價表現最具親和力的區域，由于在售項目多為3萬上下的剛需樓盤，使得區域的新房成交均價溫和上漲，為30498元/平方米，同比上漲7.9%。

寶安區2015年區域房價的飚漲源于高端項目的增加，鴻榮源壹方中心成交均價超過8萬元，龍光玖龍璽和華聯城市全景成交均價超過5萬元，另外，單價4萬級別的項目大幅增加至7個，卓越皇后道、中海九號公館、雍和園、鴻榮源壹城中心、和公館、懷德峰景、勤誠達22世紀等，高端項目成交活躍推動區域房價大幅上行，達31955元/平方米，同比暴漲34.5%。

龍崗區2015年單價3萬級別的項目大幅擴容，除了成交主力萬科天譽、萬科麓城、頤安都會中央、萬科公園里、恒大帝景等外，新增了鴻榮源尚峰、佳華領匯廣場、太陽雨家園、儒駿城立方、聯美新天地等，同時出現了單價4萬以上的項目——星河銀湖谷、信義金御半山、德潤榮君府，高價項目擴容拉升了區域的房價水平，為24769元/平方米，同比暴漲31.9%。

2.2 成交量分析

2015年，從二套房首付降低到營業稅5改2，從降息降準到樓市去庫存，不斷松綁的調控政策為樓市營造了絕佳的宏觀環境，遏制和壓抑了多年的剛需紛紛擺脫限貸的束縛，踴躍入市，樓市景氣指數爆棚，成交量節節攀升，成交均價強勢飚漲。整個2015，深圳樓市走出了一個持續活躍的暴漲行情，成交量同比大幅暴增，成交均價更是走出了十分凌厲的飚升行情，創出驚人的歷史新高。

根據深圳房地產信息網的監測，2015年深圳市累計銷售新房住宅665.89萬平方米，較2014年（403.03萬平方米）暴增65.2%，成交套數66450套，較2014年（41881套）大幅增加58.7%，由于2015年房價大漲，使得成交金額同比增幅放大，達2225.79億元，較2014年（966.17億元）大增1.3倍。

羅湖區2015年新增了靖軒豪苑、城建御湖峰、錦緣里、塑和公園華府四個項目，市場供求兩旺，全年共成交新房住宅25.08萬平方米，同比增加86.6%，成交套數2339套，同比增加1.2倍，成交金額122億元，同比增加1.1倍。全區共有10個項目成交，其中，華潤銀 湖藍山、四季御園、靖軒豪苑、天璽1號為全區的成交主力，四盤累計貢獻全區近80%的成交量。

福田區2015年新增了寶能公館一個項目，且以高量高價為區域的房地產市場做出了卓越的貢獻，全年共成交新房住宅18.83萬平方米，同比增加65.9%，成交套數1455套，同比增加71.6%，成交金額超過百億，為102.53億元，同比增加1.1倍。全區共有8個項目成交，其中，綠景虹灣、寶能公館、棲棠映山、山語清暉是成交主力，均有2萬平方米以上的成交，四盤累計貢獻全區約77%的成交量。

南山區2015年新入市的項目有：恒裕濱城、中熙君南山、水灣1979、塘朗城、寶能城、燕晗山苑、前海時代、漢森吉祥龍等大量新盤入市，同時超級大盤華潤城、海上世界雙璽、博林天瑞等不斷加推新品，相對充盈的供應量吸引大批購房人群置業南山，成交量暴增，成交面積87.41萬平方米，同比增加1.4倍，成交套數7120套，同比翻番，成交金額逼近500億，為493.71億元，同比增加2.3倍。全區共有26個項目成交，其中，華潤城表現十分突出，成交量近18萬平方米，博林天瑞和海上世界雙璽成交量均超過8萬平方米，前海時代、華暉云門、塘朗城、山海韻的成交量均超過3萬平方米，上述7盤累計貢獻全區約66%的成交量。

鹽田區2015年新入市的項目有：山海四季城、璽悅山、上善梧桐苑，供應增加引發成交量激增，全年共成交新房住宅10.69萬平方米，同比增加1.4倍，成交套數1221套，同比增加1.6倍，成交金額32.62億元，同比增加1.6倍。全區共有8個項目成交，其中山海四季城一盤獨大，獨自貢獻了全區41%的成交量，御景臺雅園、璽悅山、上善梧桐苑也有較好的表現，單盤成交量均超過1萬平方米。

寶安區2015年成交量超過10萬平方米的樓盤有5個，港鐵天頌、聯投東方、光明峰薈、領航城、金地鷺湖1號，體量較大的樓盤供求活躍，推動區域內的成交量大幅上揚，全區共成交新房住宅246.80萬平方米，同比增加九成，成交套數24562套，同比增加85.3%，由于鴻榮源壹方中心、龍光玖龍璽等高端項目熱銷，拉升區域內成交均價飚升，使得成交金額暴增，為788.64億元，同比增加1.5倍。此外，星河傳奇、鴻榮源壹方中心、懷德公元、萬科九龍山、特發和平里等也有不錯的表現，單盤成交量在9萬平方米左右，全區成交量TOP10貢獻全區約42%的成交量。

龍崗區2015年新房市場十分活躍，供求兩旺，不少項目成交井噴，表現最為搶眼的京基御景印象以20萬平方米的成交量傲視群雄，鴻榮源尚峰以近15萬平方米的成交量緊隨其后，成交量在10萬平方米級別的有：宇宏健康花城、萬科天譽、金眾云山棲，成交量在8萬平方米級別的有：萬科麓城、星河銀湖谷、中駿四季陽光、信義金御半山、全盛紫悅龍庭，大盤項目的全面發力助推區域的新房成交量奪得各區之冠，龍崗區以277.09萬平方米居于各 區之首，同比增加33.7%，成交套數29753套，同比增加三成，成交金額686.32億元，同比增加76.4%。全區共有69個項目成交，其中，上述10個項目累計貢獻全區41%的成交量。

2.3 熱點片區分析

根據深圳房地產信息網的監測，2015年以下十個片區表現活躍，分別為：蛇口、西麗、龍華、西鄉、新安、光明、龍崗中心城、布吉、坪山、坂田。這些片區均為量價主要貢獻者，或者對全市的房價有較大的支撐，如蛇口片區等，或者對全市的成交量有較大的貢獻，如龍華片區、布吉片區、龍崗中心城、坪山片區等，或者兩者并有。

2.3.1蛇口片區

蛇口自貿區的成立，給蛇口片區的樓盤無疑是一個重大利好，2015年蛇口片區新增入市的項目有：水灣1979、赤灣海鵬閣、林語堂，價格都在4.5萬之上，大戶型高端豪宅項目海上世界雙璽即是片區的量價主要支撐者。片區內的5個項目共成交152952平方米，同比增加31.2%，成交套數777套，同比減少29.5%，成交金額114.34億元，同比暴增1.1倍；成交均價74800元/平方米，同比上漲62.3%。

2.3.2西麗片區

2015年西麗片區的樓市可謂是星光熠熠，新增了塘朗城和寶能城兩個項目，尤其位于大學城的寶能城異軍突起，帶領西麗房價直破6萬大關，同時，博林天瑞、華暉云門都有不錯的成績，片區內的6個住宅項目共成交270297平方米，同比暴增138.9%，成交套數2291套，同比翻番，成交金額117.79億元，同比暴增近兩倍，成交均價43600元/平方米，同比上漲28.2%。

2.3.3龍華片區

2015年龍華樓市是深圳的焦點，有港鐵天頌、龍光玖龍璽、鴻榮源壹城中心、悠山美地、保利悅都、瓏門、和公館共7個新盤入市，其中地王項目龍光玖龍璽的最近一期開盤更是破了6萬大關，使得龍華的房價持續升溫。片區內13個項目共成交741449平方米，同比暴增1.6倍，成交套數7566套，同比暴增1.4倍，成交金額263.64億元，同比暴增兩倍多，成交均價上漲43.5%，達35600元/平方米。

2.3.4西鄉片區

2015年西鄉樓市依然火爆，新入市的3個項目：幸福珺灣、君成雍和園、天福華府均表現甚佳，領航城三期和中海九號公館更是量價的重要保證。片區內9個項目共成交290413平方米，同比減少24.0%，成交套數2733套，同比減少19.6%，成交金額107.17億元，同比減少11.3%，成交均價36900元/平方米，同比上漲16.8%。2.3.5新安片區

2015年新安片區新增華聯城市全景1個項目，還有勤誠達22世紀二期入市，兩個樓盤紛紛將新安片區帶入5萬時代，片區內5個項目共成交137967平方米，同比增加25.5%，成交套數1425套，同比增加22.7%，成交金額51.07億元，同比增加六成，成交均價37000元/平方米，同比上漲27.6%。

2.3.6光明片區

2015年光明片區新增3個項目：光明1號、宏發嘉域、正兆景嘉園，還有光明峰薈的二期入市，這幾個項目給光明片區帶來巨大的成交量，片區內的7個項目共成交373103平方米，成交套數3937套，成交金額701129萬元，三者同比都暴增2.4倍，由于項目的成交高峰期主要集中在上半年，尤其部分低價項目稀釋了片區的均價，使得房價上漲沒有明顯的體現，反而小幅下跌，片區成交均價為18800元/平方米，同比下跌1.6%。

2.3.7龍崗中心城 2015年龍崗中心城的樓市大放異彩，告別了連續三年下滑的勢頭，整個片區共有全盛紫悅龍庭、金地龍城中央、壹錦園、嘉億爵悅、美地里園5個新項目入市，同時，闊別一年多的萬科天譽，二期閃亮登場成交逾千套，使得龍崗中心城的量價齊升，片區內13個項目共成交572407平方米，同比翻番，成交套數6010套，同比大增98.9%，成交金額153.03億元，同比暴增兩倍，成交均價26700元/平方米，同比上漲54.3%。

2.3.8布吉片區

2015年布吉片區的樓市繼續高歌猛進，推盤不斷，其中新增4個樓盤：鴻榮源尚峰、宇宏健康花城、信義金御半山、聯美新天地，另外還有萬科公園里四期、萬科麓城二期、恒大帝景、尚水天成二期的加推單位，片區供求兩旺，量價齊升。片區內14個項目共成交670376平方米，同比增加50.1%，成交套數7044套，同比增加41.2%，成交金額211.56億元，同比翻番，成交均價上漲35.0%，達31600元/平方米。

2.3.9坪山新區

2015年坪山新區利好不斷，坪山至北站捷運列車的開通，無疑是刺激坪山樓市高速發展的重大利好，房價節節攀升，從1字頭飚到2字頭，新增力高君御國際1個新樓盤，同時京基御景印象三期是片區成交量的主力貢獻者，成交面積超20萬平方米，榮獲全市成交量冠軍。片區內7個項目共成交462496平方米，同比增加57.2%，成交套數4876套，同比增加52.9%，成交金額74.28億元，同比增加85.1%，成交均價16100元/平方米，同比上漲18.4%。

2.3.10坂田片區

2015年坂田片區樓市繼續保持高度活躍，新增了太陽雨家園、佳華領匯廣場、德潤榮君府、儒駿城立方、高發悅馳苑共5個項目，超大體量的星河銀湖谷仍是片區的主角，片區成交量有一定程度的下滑。片區內10個項目共成交324324平方米，同比減少18.0%，成交套數3495套，同比減少16.3%，由于房價持續飆升，即使成交量減少，但成交金額反而增加，達113.27億，同比增加17.5%，成交均價34900元/平方米，同比上漲43.0%。

2.7 2015年1－12月深圳新房量價走勢分析

2015年深圳樓市行情火爆，尤其在330新政后，市場搶購風潮不斷，屢現新盤當日售罄現象，年末更是拍出樓面價達79000元/平方米的全國地王，2015年深圳樓市可謂是“驚喜連連”，量價齊升。

成交均價方面，1-5月均在26000-29000元/平方米的區間波動，年內新房均價單月最低為4月份的26370元/平方米，6月后新房均價突破3萬大關，隨后一路飆升，僅在10月小幅回落，然而11月更是沖破4萬大關，達44761元/平方米，創下歷史新高。

成交量方面，2月份受農歷新年影響，成交量較少，僅1985套，為全年單月最低，3-12月成交量大致在4000-8000套之間波動，6月份為全年單月最高值，達7494套，7月后連續幾個月下探，10月-12月成交量出現“翹尾”行情，12月以7282套收官。

2.8 2006－2015年深圳住宅供求及價格走勢回顧

根據深圳房地產信息網的統計數據，2006-2015年深圳的住宅供應量大致可以分為兩個階段：2006-2010年為供應下降階段，2006年是近十年間最大值695萬平方米，隨后逐年減少，并在2010年為歷史新低，供應量僅為393萬平方米；2011年-2015年隨著市場向好，供應逐年回升，2015年增加至675萬平方米，為2007年以來最多。

需求方面，2006-2015年深圳的住房需求大致呈“U”字型，2006-2011年深圳的新房銷售量逐年減少，2006年是近十年銷量最好的一年，達到706萬平方米，而到2011年即下滑到273萬平方米的歷史低位，2012年后市場逐步好轉，供求兩旺，銷售量觸底反彈，尤其到了2014年的“930”和2015年的“330”新政，市場火爆行情一觸即發。

供求比方面，2006-2007年新房供求大致均衡，而在2008年金融危機導致的新房需求量急劇下滑，供應過剩超200萬平方米，供求比為1:0.6，創歷史新低；2009年救市政策刺激大量剛需入市，激發一波投資投機熱潮，使得市場出現供不應求的現象，供應缺口在177萬平方米左右，供求比為1:1.4，為歷史新高，2010年開始一系列的調控后，市場成交量開始下滑，直到2015年實現供求大致均衡。

房價方面，2006年為近十年最低，新房均價在1萬元之下，而2007年開始房價大幅上漲，2006-2007年漲幅為近十年最大，達44.9%，后受2008年金融危機影響，房價小幅回落，2009年后，在政策利好的刺激下，房價一路飆升，屢創新高，2010年新房成交均價突破2萬大關，在嚴厲的調控打壓下，2011-2012年新房成交均價出現歷史上罕見的“兩連跌”，2013-2015年新房均價實現“三級跳”，尤其在火爆的2015年，新房均價突破3萬大關，創下歷史新高，達33426元/平方米，漲幅為39%。3、2015年深圳樓盤成交龍虎榜

3.1 2015年深圳樓盤成交面積龍虎榜TOP10

3.2 2015年深圳樓盤成交金額龍虎榜TOP10

3.3 2015年深圳開發商（商品房：含住宅、商業、寫字樓）成交面積TOP10

3.4 2015年深圳開發商（商品房：含住宅、商業、寫字樓）成交金額TOP10

二 二手房市場 1、2015年深圳各行政區二手住宅掛牌均價

根據szhome二手房欄目的監測，2015年深圳二手住宅的掛牌均價同比上漲34.0%沖破4萬大關，為40025元/平方米（1-12月加權平均，下同）。六區的二手住宅掛牌均價全線上漲，鹽田區以42.1%的年漲幅領漲全市，成交均價達37223元/平方米；寶安區同比上漲40.7%至35936元/平方米；南山區同比上漲38.4%至50481元/平方米，為六區最高；羅湖區同 比上漲38.1%至37990元/平方米；龍崗區同比上漲31.7%，二手住宅掛牌均價為24545元/平方米。2、2015年深圳各行政區二手房成交分析

二手樓市一直占據深圳樓市的大半壁江山，2015年“330”新政二手房營業稅免征年限五改二，著著實實成為了二手樓市的引爆裝置和助推器，加之央行數次降息以及二套房首付門檻的降低，多重利好集結，深圳二手房市場在2015年演繹了加速上行的火爆局面，二手樓市出現了超高的換手率，剛需客改善客頻頻出手，二手房成交量新高不斷刷新，其中7月成交17640套，為歷史新高！全年的成績單非常可觀。根據深圳房地產信息網的監測，2015年深圳二手房成交量逼近14萬套，為139893套，同比暴增1.1倍，成交面積12187280平方米，同比暴增1.05倍，漲幅十分驚人。2015年之前的幾年，樓市政策導向以調控高房價、打壓投機需求為目的，在調控高房價的同時，多項調控政策也壓抑了眾多剛需的購房需求，連續數年的剛需積累，終于在2015年寬松樓市政策下集體釋放出來，2015年樓市量價就是最好的佐證。2015年全市幾乎所有片區的二手房市場均被激活，經濟實力比較扎實的剛需選擇市區熱點區域，經濟基礎稍微薄弱的剛需選擇邊遠區域。2015年近14萬套的成交量，基本消化了前幾年積累的大部分剛需，也正是剛需力量的釋放，造就了2015年深圳二手樓市成交量翻番的驚人局面。3、2015年1-12月深圳二手房量價走勢分析

根據深圳房地產信息網的監測，2015年深圳二手房的掛牌均價高位上揚，逐月節節攀升，7月后突破4萬大關，持續到年底更是逼近5萬大關，12月掛牌均價達48520元/平方米，再創歷史新高。成交量方面，330新政后，二手房成交量高歌猛進，4-7月均破萬套的超級體量，其中7月份更是創下年內最高達17640套，隨后高位回落，在幾個月的調整后，歲末再度“翹起”，12月份達13950套。4、2015年深圳住宅租金 根據szhome二手房欄目的監測，2015年深圳的住宅租金為71元/平方米/月（1-12月加權均價，下同），較2014年上漲10元/平方米/月，同比漲幅為16.4%。

各行政區方面，六區的住宅租金繼續保持全面上漲的局面，其中，南山區連續三年領漲全市，達85元/平方米/月，為六區最高，同比上漲21.4%；福田區同比上漲20.3%至83元/平方米/月；龍崗區同比上漲18.9%至44元/平方米/月；寶安區同比上漲18.2%至52元/平方米/月；羅湖區同比上漲16.9%至76元/平方米/月；鹽田區同比上漲14.3%至56元/平方米/月。5、2015年1-12月深圳各行政區租金走勢圖

三 2015年新房二手房量價比較

1、新房二手房價格比較

根據深圳房地產信息網的監測，2015年深圳新房和二手房價格繼續呈現倒掛，全市的新房成交均價比二手住宅的掛牌均價低16.5%。各行政方面，羅湖區、福田區、南山區的新房成交均價都超過4萬，遠高于區域的二手房掛牌均價，其中，羅湖區的新房成交均價比二 手住宅掛牌均價高出28.0%，福田區和南山區也高出一成左右；龍崗區的新房成交均價和二手住宅掛牌均價大致相當；寶安區的新房成交均價則比二手住宅掛牌均價低11.1%；而鹽田區的新房成交均價則比二手住宅掛牌均價低18.1%。

2、新房二手房成交量比較

比較可見，2015年二手房市場、新房市場成交量均大幅增加，但由于新房成交量增幅小于二手房成交量增幅，新房成交量與二手房成交量的成交差距增大，二手房成交仍然是深圳樓市的主力，全市二手房成交量是新房的1.8倍！其中，特區內二手房成交量是新房成交量的4.4倍，特區外二手房成交量是新房成交量的1.1倍。各行政區方面，羅湖、福田、南山、鹽田四區以二手房成交為主，羅湖區二手房成交量是新房的6.8倍，福田區二手房成交量是新房的11.9倍，南山區二手房成交量是新房的2.2倍，鹽田區二手房成交量是新房的3.1倍，寶安、龍崗兩區二手房成交量略優于新房，寶安區二手房成交量是新房的1.1倍，龍崗區二手房成交量是新房的1.2倍。

第三部分：商業

一一手商業 1新增預售分析

2015年深圳樓市量價暴漲，投資價值顯著，大量社會閑散資金集結深圳樓市，限購政策使得一部分資金轉向商業地產，尤其是商務公寓，受到大量投資客的青睞。商業地產成交量的激增引發開發商的推盤熱情，2015年深圳商業地產預售量可觀，根據深圳房地產信息網的監測，2015年深圳商業預售面積1480582平方米，同比大幅增加47.0%；商業預售套數15847套，同比增加36.4%。

2一手商業成交分析

2015年樓市調控政策寬松，尤其是數次降息，釋放了較多的社會閑散資金，這些資金在深圳樓市限購的環境下轉向深圳商業地產，商務公寓更受追捧。2015年深圳商務公寓推盤量大，成交活躍，根據深圳房地產信息網的監測，2015年深圳商業成交面積94.65萬平方米，同比增加85.5%；商業成交套數11746套，同比增加96.5%。在國內經濟低迷、央行銀根寬松的背景下，深圳商業公寓則成為社會閑散資金逐利的一個避風港。

附：2015年樓盤成交龍虎榜之商業TOP10 二 二手商業

1、二手商業掛牌均價

根據深圳房地產信息網的監測，2015年深圳的二手商業掛牌均價為65260元/平方米（1-12月加權均價，下同），較2014年（61002元/平方米）上漲7.0%。所監測的五個區漲跌不一，其中，寶安區同比上漲49.5%至86371元/平方米，為全市漲幅最大；羅湖區同比上漲13.6%至83452元/平方米；龍崗區同比上漲10.2%至45459元/平方米；福田區同比下跌7.7%至79338元/平方米；南山區同比下跌10.7%至69546元/平方米，為六區跌幅最大。附：2015年1-12月深圳各行政區二手商業量價走勢圖

2、商業租金

根據深圳房地產信息網的監測，2015年深圳的商業租金為243元/平方米/月，較2014年（284元/平方米/月）下跌14.4%。所監測的五個區的商業租金走勢各異，龍崗區同比大漲32.1%至144元/平方米/月；寶安區同比上漲28.0%至160元/平方米/月；福田區同比下跌19.4%至250元/平方米/月；南山區同比下跌27.3%至224元/平方米/月；羅湖區同比下跌44.1%至335元/平方米/月。

附：2015年1-12月深圳各行政區商業租金走勢圖

3、二手商業成交分析

2015年在量價大幅創歷史新高的二手樓市背景下，二手商業也有較好的表現。根據深圳房地產信息網的監測，2015年深圳二手商業成交面積47.01萬平方米，同比增加34.6%；二手商業成交套數7829套，同比增加18.9%。其中，福田區成交112935平方米/1565套；龍崗區成交97368平方米/2137套；羅湖區成交90018平方米/1818套，是二手商業成交量較大的三個區域，三區成交量之和占全市總量的64%。

第四部分：寫字樓

一 一手寫字樓

1、新增預售分析

2015年，深圳寫字樓市場供應量較小，根據深圳房地產信息網的監測，2015年深圳寫字樓預售量543938平方米，同比增加5.1%，寫字樓預售套數3069套，同比減少7.6%。

2一手寫字樓成交分析

2015年深圳寫字樓市場交易活躍，需求旺盛，根據深圳房地產信息網的監測，2015年深圳寫字樓成交面積52.40萬平方米，同比增加1.1倍，寫字樓成交套數3642套，同比增加65.2%。深圳經濟成功轉型，高科技服務業體量和規模增加，是辦公樓物業熱銷的重要因素。

附：2015年樓盤成交龍虎榜之寫字樓TOP10

二 二手寫字樓

1、二手寫字樓掛牌均價

根據深圳房地產信息網的監測，2015年深圳二手寫字樓的掛牌為37705元/平方米（1-12月加權均價，下同），較2014年（36409元/平方米）上漲3.6%。所監測的三個行政區的二手寫字樓掛牌均價全線上漲，其中，羅湖區同比上漲26.1%，達28658元/平方米；南山區同比上漲19.4%至41674元/平方米；福田區同比上漲2.8%至39379元/平方米。

附：2015年1-12月深圳各行政區二手寫字樓量價走勢圖

2、寫字樓租金

根據深圳房地產信息網的監測，2015年深圳的寫字樓租金為141元/平方米/月，較2014年（135元/平方米/月）上漲4.4%。所監測的三個行政區中的寫字樓租金全線上漲，其中，南山區同比上漲8.5%至127元/平方米/月；福田區同比上漲6.1%至157元/平方米/月；羅湖區同比上漲5.5%至116元/平方米/月。

附：2015年1-12月深圳各行政區寫字樓租金走勢圖

3、二手寫字樓成交分析

產業全新升級、經濟成功轉型的深圳，不斷推動寫字樓市場量價上行，根據深圳房地產信息網的監測，2015年深圳二手寫字樓成交面積23.55萬平方米，同比增加七成，成交套數1579套，同比增加74.3%。福田、寶安、羅湖是二手寫字樓的主力成交區域，福田區成交97395.23平方米/657套；寶安區成交49561.67平方米/309套；羅湖區成交39245.62平方米/340套，三區成交量之和占全市總量的近八成。

第五部分：政策點評

第六部分：2015年小結

2015年是深圳樓市從火爆走向亢奮的一年，這把火持續燃燒了一整年，深圳樓市火到沒朋友、沒對手。深圳樓市這一輪的火爆始于2014年底出臺的“認貸不認房”寬松政策，2015年，寬松政策步步加碼，從330新政的營業稅5改

2、到央行的5次降息；從公積金二套首付降至二成、到中央定調樓市去庫存，一環接一環的松綁，把原本活躍度尚可的深圳樓市，一步步推向火爆、瘋狂。“認貸不認房”出臺后的1-3月份，深圳房價中位徘徊，成交尚可；330新政營業稅5改2，5-8月深圳房價進入加速上漲期，成交十分可觀；9-10月深圳樓市稍作修整之后，歲末迎來了飚漲翹尾行情，11月和12月成交價格均破4萬，分別為44761元和42476元，與2014年同期相比，上漲68.7%和64.9%，漲幅之高令人發顫！成交量同樣彪悍，1月、6月、12月成交量均破7000套，還有5個月成交量在5500-6000套上下波動。特別是年底的11-12月，高價高量讓市場瘋狂，也讓市場恐慌，擔心房價就像一匹脫韁的野馬，再也沒有回頭之日。2015年，既是深圳的剛需元年，也是深圳的豪宅元年，無論是普宅、還是豪宅，無論是中心地帶、還是邊遠地區，只要是在深圳范圍內的樓市產品，均被貼上瘋搶熱銷的標簽，最終深圳以建市36周年以來的房價新高、2008年金融危機以來的成交量新高高調收官。2015年深圳全市共成交66450套新房住宅，同比增加58.7%，成交面積6658926平方米，同比增加65.2%，成交均價飚漲39.4%，為33426元/平方米，成交金額同比增加1.3倍，超過2225億元。

需求與供應相輔相成，交易的持續活躍為開發商提供了良好的推盤環境，2015年開發商把脈樓市節奏，合理有序的推盤入市，瘋搶、日光成為新盤面市的代名詞，尤其是年底，在翹尾行情下眾多新盤入市，這在以往年份的傳統歲末淡季是罕見的。2015年總體供應量十分可觀，全年住宅預售面積6747831平方米，同比增加14.8%，預售套數63770套，同比增加5.2%。2015年深圳新房供求比為1：0.99，供求持平，截至2015年12月31日，深圳樓市庫存量僅為4104559平方米/37566套，這個存量7-8月即可售完，深圳樓市無需去庫存，更多的來自于供應緊缺的壓力。

在營業稅5改2的刺激下二手樓市表現十分出色，遠超市場預期，量價大幅飚升，掛牌均價大漲34%，突破4萬關口，達40025元/平方米，成交量更為彪悍，成交套數突破10萬套，成交面積突破千萬平方米，為1219萬平方米/139893套，同比翻了一倍還有多。全年二手房成交量呈波浪式上漲，在新政利好刺激下2-7月二手房成交量逐月大幅攀升，8-10月受股市深幅調整有所回落，在稍作調整之后，二手樓市在年底強勢翹尾，11-12月的成交量穩步回升，7月份成交量高達17640套，創月度歷史新高，全年有8個月成交量在萬套之上，著實震撼。深圳新房與二手房倒掛，2015年二手房成交量遠高于新房，二手房新房成交量之比為1.8：1。

在深圳，新房市場與土地市場的關聯度很高，2015年深圳房價的超高漲幅吸引了全國各地房企來深圳搶占市場，2015年深圳僅出讓4塊居住用地，引得大批房企搶奪圍觀，其中尖崗山地塊以8萬元的樓面地價成為地王新貴，創下了深圳建市以來的新高。2015年深圳居住用地面積132971平方米，同比增加1.9倍，建筑面積502123平方米，同比增加1.7倍，樓面地價19155元/平方米，同比下跌23.7%。新增土地有限，近年來深圳樓市更多地依賴于城市更新用地，舊改力度不斷在加大，隨著大量舊改項目的入市，供應緊缺有所緩解，由于舊改成本高，推動城市更新并不能緩解深圳的高房價。

2015年深圳樓市的熱點可圈可點。位于坪山新區的京基御景印象成交面積超過20萬平方米，是當之無愧的剛需標桿；位于大沖的超級大盤華潤城銷售金額突破100億，為106億元，是改善型項目熱銷的楷模；海上世界雙璽、恒裕濱城成交均價超過90000元/平方米，鴻榮源壹方中心、寶能公館成交均價在80000元左右，是深圳豪宅熱賣的典范；萬科地產銷售金額突破200億，達202億元，連續兩年蟬聯全市開發商成交龍虎榜冠軍寶座。位于龍華的港鐵天頌、位于布吉的鴻榮源尚峰和宇宏健康花城、位于龍中的萬科?天譽、位于松崗的聯投東方、位于大鵬的金眾云山棲等表現十分搶眼，都是單盤成交量超過10萬平方米級別的樓盤。剛需大舉入市、市場需求旺盛，是深圳所有項目熱銷的原因所在。

2015年，是深圳樓市交易火爆、量價頻創新高的一年，是價格加速上行、以39.4%的漲幅領漲全國的一年，是各路資金集結深圳逐利的一年，是無房人士悔恨和懊惱的一年，是有房人士感嘆沒有多屯幾套的一年……，調控政策轉向，由打壓到寬松，是催生2015深圳樓市行情的導火索，降息、營業稅征收年限調整等是刺激行情深化的催化劑，多重利好集結促使深圳樓市在2015年上演了一部量價齊飚的神話傳奇。2015年深圳樓市活躍度和景氣指數空前上漲，給后市帶來了無限的想象空間，2016年，深圳樓市有望延續2015年的火熱行情，但由于2015年漲幅過高，2016年高位企穩是大概率的事情。

第七部分：2016年預測

1、寬松化調控通道打開，去庫存有望繼續給寬松加碼

始于2014年的930新政，從認貸不認房開始，徹底打破了歷時4年的遏制高房價調控政策，樓市調控由此進入松綁化時期，2015年寬松化政策不斷加碼，先是330的營業稅5改

2、二套房首付四成、再是央行年內的5次降準降息，公積金二套房首付降至二成，2015年年底，中央政治局會議定調樓市去庫存，業內分析2016年會有具體的去庫存細則出臺，如進一步放開限貸限購，農民工進城買房給予補貼等，可以預測，2016年仍是樓市寬松化政策加碼的一年，是樓市宏觀環境繼續向好的一年。

2、經濟增速放緩，房地產業地位愈加重要

有預測稱2015年宏觀經濟增速為6.9%，2016年中國經濟持續探底。在傳統產業蕭條、內需不濟、外貿乏力的背景下，國家必須為經濟的不景氣尋找新的出路，尋找新的盈利增長點，作為支柱產業的房地產是較理想的載體，其重要性不言而喻。有分析稱，樓市庫存壓力大，是制約經濟發展的因素之一，因而，想辦法去庫存，為樓市注入新的元素和活力，是松綁樓市的下一步策略。

3、降息降準市場資金面寬松

2015年降息通道全年打開，經過5次降息降準，五年期以上貸款利率降至4.9%，達到建國后最低水平。降息一方面降低購房者的購房成本，準入門檻降低；其二連續的降息降準，意味著資金面寬松，資金都有逐利的本性，房地產項目的高回報會吸引大量資金集結樓市，緩解樓市的資金壓力。

4、去庫存無壓力，供應趨緊

數據顯示，截至2015年12月31日，深圳樓市庫存量僅為4104559平方米/37566套，按照2014-2015年的月平均銷售速度來看，這個存量7-8個月即可售完，深圳樓市完全無去庫存的壓力，相反，由于深圳土地資源緊張，供應緊缺一直是深圳樓市面臨的大難題，根據統計，2016年深圳樓市的供應量約在800萬平方米，這個體量并不大，供應趨緊仍是2016年面臨的問題。

5、需求旺盛，房價小幅上行

2015年深圳樓市放量飚漲更加突出其投資屬性，加之政策上的不斷松綁，恐慌入市和熱錢投資有望促使深圳房價進一步上行，但由于2015年漲幅過大，2016年很難再現這樣的漲幅，預計全年的房價漲幅在15%-20%左右，新房成交量仍保持高位運行，不過有可能小幅回落，全年成交均價預計達38000元/平方米。

第三篇：2013年深圳房地產統計分析報告(報告)

2013年深圳房地產統計分析報告

目 錄

第一部分：土地市場

附一：2013年成交地塊分布情況 附二：2013年成交地塊的主要指標 第二部分：住宅市場

一、新房市場 1、2013年新房供應分析

附：2013年住宅預售項目匯總 2、2013年新房成交分析 2.1 成交均價分析

附：2013年各區代表性樓盤1-12月成交均價走勢圖 2.2 成交量分析

附：2013年新房成交戶型構成 2.3 熱點片區分析 2.3.1香蜜湖農科片區 2.3.2蛇口片區 2.3.3龍華片區 2.3.4西鄉片區 2.3.5觀瀾片區 2.3.6光明片區 2.3.7龍崗中心城 2.3.8布吉片區 2.3.9坪山新區 2.3.10坂田新區

2.4 2012深圳新房供求比 2.5 2013年深圳房價收入比 2.6 2013年深圳租售比

2.7 2013年1－12月深圳新房量價走勢分析 2.8 2000－2013年深圳住宅供求及價格走勢回顧 3、2013年深圳樓市龍虎榜

3.1 2013年深圳樓盤成交面積龍虎榜TOP10 3.2 2013年深圳樓盤成交金額龍虎榜TOP10 3.3 2013年深圳開發商住宅成交面積龍虎榜TOP10 3.4 2013年深圳開發商住宅成交金額龍虎榜TOP10 二、二手房市場 1、2013年深圳各行政區二手房掛牌均價

附：2013年各區代表性樓盤1-12月掛牌均價走勢圖 2、2013年深圳各行政區二手房成交分析 3、2013年1-12月深圳二手房量價走勢分析 4、2013年深圳住宅租金 附：2013年各區代表性樓盤1-12月租金走勢圖 5、2013年1-12月深圳各行政區租金走勢圖

三、2013年新房二手房量價比較

1、新房二手房價格比較

2、新房二手房成交量比較 第三部分：商業 一、一手商業

1、新增預售分析

附：2013年商業預售項目匯總

2、一手商業成交分析

附：2013年樓盤成交龍虎榜之商業TOP10 二、二手商業

1、二手商業掛牌均價

附：2013年1-12月深圳各行政區商業掛牌均價月走勢圖

2、商業租金

附：2013年1-12月深圳各行政區商業租金月走勢圖

3、二手商業成交分析 第四部分：寫字樓 一、一手寫字樓

1、新增預售分析

附：2013年寫字樓預售項目匯總

2、一手寫字樓成交分析

附：2013年樓盤成交龍虎榜之寫字樓TOP10 二、二手寫字樓

1、二手寫字樓掛牌均價

附：2013年1-12月深圳各行政區寫字樓掛牌均價月走勢圖

2、寫字樓租金

附：2013年1-12月深圳各行政區寫字樓租金月走勢圖

3、二手寫字樓成分分析 第五部分：政策點評 第六部分：2013年小結 第七部分：2013年預測

【內容摘要】2013年深圳樓市一掃過去兩年的陰霾，市場行情日益火爆，市場信心日益高漲，一派供求兩旺的局面，市場的火焰徹底融化調控堅冰，縱然調控加 碼也無法阻擋開發商推盤的步伐，無法澆滅市場的購房熱情，成交量創2010年以來新高！成交活躍刺激房價不斷上漲，高端樓市活躍也推動房價上漲，新房成交 均價更是在調控加碼的背景下戲劇性的創歷史新高……

2013年深圳出讓住宅用地8.02萬平方米，同比增加73.4%…… 2013年深圳住宅預售550萬平方米，同比增加12%……

2013年深圳新房成交442萬平方米/48070套，創最近四年新高，同比增加20%左右…… 2013年深圳新房成交均價21601元/平方米，創歷史新高，同比上漲14.3％…… 2013年深圳新房供求比為1：0.8，連續四年供過于求…… 2013年深圳房價收入比為17倍，租售比為1∶393……

2013年深圳二手住宅的掛牌均價為26395元/平方米，同比上漲近30％…… 2013年深圳二手商品房成交852.34萬平方米/95132套，同比增加四成多…… 2013年深圳的住宅租金為55元/平方米/月，同比上漲12.2%…… 2013年深圳二手房的成交量約是新房成交量的1.9倍……

2013年深圳二手商業的掛牌均價為71116元/平方米，同比上漲23.5%…… 2013年深圳商業的租金為300元/平方米/月，同比上漲32.7%……

2013年深圳二手寫字樓的掛牌均價為34199元/平方米，同比上漲4.3%…… 2013年深圳寫字樓的租金為126元/平方米/月，同比上漲7.7%……

第一部分：土地市場

近年來，隨著深圳土地資源的日益緊張，城市更新用地在深圳房地產市場中扮演愈來愈重要的角色，政府掛牌出讓的土地有所 減少，2013年，深圳房地產市場一路高歌，成交活躍，在二三級市場交易火爆的帶動下，2013年深圳拍賣土地市場表現不錯，土地流拍量很少，土地交易情 況總體好于2012年。根據深圳房地產信息網的監測，2013年深圳共成交16塊土地，其中2塊居住用地、7塊商業性辦公用地、5塊商業性服務設施用地、1塊綜合用地和1塊商業用地。

2塊居住用地分布在寶安、龍崗兩個區域，總用地面積80211平方米，同比增加73.4%，建筑面積 320850平方米，同比增加13.5%，成交金額239000萬元，同比增加35.0%，樓面地價7449元/平方米，同比上漲18.9%。2013年 出讓的居住用地，均為公開出讓，除了含有50000平方米的拆遷安置房外，其余體量均能為市場帶來有效供給，此外，2013年成交的綜合用地中，含有較高 比例的住宅用地，項目建設開發之后，也能為住宅市場帶來有效供給。

2013年，在深港前海合作區開發的帶動下，商業性辦公用地出讓量顯 著增加，全市共成交7塊商業性辦公用地，其中5塊宗地在前海，2013年商業性辦公用地面積194444平方米，同比增加5.7倍，建筑面積 1516600平方米，同比增加23倍，成交金額2760100萬元，同比增加237倍，樓面地價18199元/平方米，同比上漲近9倍，由于2012年 成交的1塊商業性辦公用地屬定向轉讓，樓面地價僅為1841元/平方米，導致2013年商業性辦公用地樓面地價同比大漲。

1塊綜合用地分布在寶安區，用地面積52460平方米，同比減少76.0%，建筑面積262300平方米，同比減少73.3%，成交金額382000萬元，同比減少5.7%，樓面地價14563元/平方米，同比上漲2.5倍。

5塊商業服務業設施用地分布在南山區，用地面積28249平方米，同比增加1.8%，建筑面積329600平方米，同比增加54.7%，成交金額311100萬元，同比增加45.4%，樓面地價9439元/平方米，同比下降6.0%。

1塊商業用地分布在龍崗區，用地面積15000平方米，建筑面積80250平方米，成交金額28800萬元，樓面地價3589元/平方米。

從居住用地的分布來看：

寶安區成交1塊居住用地，用地面積47175.81平方米，建筑面積188710平方米，成交金額141000萬元，樓面地價7472元/平方米，本宗地屬公開出讓，能夠為市場帶來18萬的有效供給。

龍崗區成交1塊居住用地，用地面積33035.28平方米，建筑面積132140平方米，成交金額98000萬元，樓面地價7416元/平方米，本宗地含有50000平方米的拆遷安置房，能夠為市場帶來8萬平方米的有效供給。

從商業性辦公用地的分布來看：

南 山區成交6塊商業性辦公用地，用地面積188863平方米，建筑面積1502600平方米，成交金額2744800萬元，樓面地價18267元/平方米。編號為T106-0047的宗地建成后全部限自用。編號為T201-0077和T201-0075的宗地建成后，約有15萬平方米的辦公樓物業移交給市前 海管理局，這兩塊宗地能夠為市場帶來的有效供給約為60萬平方米。編號為T201-0078宗地建成后，169725平方米辦公樓面積限自用，能夠為市場 帶來的有效供給約為33萬平方米。編號為T102-0245和T102-0244的宗地建成后，辦公樓物業中的70%限自用，能夠為市場帶來的有效供給約 為6萬平方米。南山區商業性辦公用地能給市場帶來的有效供給約為100萬平方米。

福田區成交1塊編號為B116-0045的商業辦公用地，用地面積5581.12平方米，建筑面積14000平方米，成交金額15300萬元，樓面地價10929元/平方米，編號為B116-0045宗地建成后，全部限自用。

點 評：2013年深圳住宅用地的供應仍十分有限，全市僅成交2塊居住用地，能夠為市場帶來的有效供給約為26萬平方米，另外，2013年成交1塊綜合用地，含有較高比例的住宅，總體而言，拍賣出讓土地對住宅市場的供給可謂杯水車薪，隨著深圳城市更新用地力度的加大，深圳住宅市場的供給更多的依賴舊改用地。2013年深圳商業性辦公用地的供給體量很大，能為市場帶來100萬平方米的辦公樓供應量，未來2-3年內，深圳寫字樓市場可能會出現供大于求的局面。

附一：2013年成交地塊分布情況

附二：2013年成交地塊的主要指標

第二部分：住宅市場

一、新房市場 1、2013年新房供應分析

2013 年，深圳樓市仍在限購、限貸的高壓調控環境下運行，而且更有國務院新版“國五條”的加碼，在中央調控精神的指引下，深圳樓市調控從增加保障房供應、二套房 首付增加至七成等細則出臺外，其他調控細則仍沿用之前規定，另外，2013年年中，在銀根趨緊的金融環境下，首套房優惠利率從8.5折逐漸提高到基準利 率。樓市打壓調控政策頻出，市場已逐漸適應各種常態化的調控，調控舉措并未能有效遏制高房價，相反，在深圳這樣的一線城市，由于城市資源的稀缺性和房產供 應量的緊缺，樓市持續呈現火爆態勢。回顧2013年，樓市全年表現強勁，其中第一季度、第三季度、第四季度運行平穩，新房季度成交量在 10000-12000套波動，表現搶眼的第二季度，由于是樓市的傳統旺季，新房成交量沖上14000套，全年成交量高達48070套，同比2012年增 加了19.2%。在市場需求旺盛的帶動下，開發商積極推動樓盤的入市步伐，2013年市場預售量可觀。根據深圳房地產信息網的監測，2013年深圳住宅預 售面積5499153平方米，同比增加12.0%，2013年深圳住宅預售套數56419套，同比增加6.5%。2013年預售的項目主要有：面向工薪階 層的普通住宅、面向改善型群體的中端物業、面向頂級收入群體的高端物業，其中普通住宅是市場供給的主力，戶型供給以1-4房的緊湊型戶型為主。

2013 年住宅預售量主要分布在寶安和龍崗兩區，特區外住宅預售量是特區內的4.3倍，特區內住宅預售面積1040225平方米，同比增加85.3%，預售套數 8869套，同比增加58.4%；特區外住宅預售面積4458928平方米，同比增加2.6%，預售套數47550套，同比增加0.3%。

各行政區方面，羅湖區云景梧桐、四季御園兩個樓盤取得預售許可證，住宅預售面積128400平方米，同比增加43.0%，住宅預售套數1404套，同比增加92.6%。其中四季御園住宅預售量96689.82平方米/1163套，是羅湖區住宅預售量較大的樓盤。

福 田區5個樓盤取得預售許可證，住宅預售面積311581平方米，同比增加近1.5倍，住宅預售套數2438套，同比增加68.6%。其中京基濱河時代廣場 住宅預售量82015平方米/446套，天御香山住宅預售量80901.19平方米/809套，山語清暉住宅預售量73946.13平方米/406套，是 福田區住宅預售量較大的幾個樓盤。

南山區9個樓盤取得預售許可證，住宅預售面積526203平方米，同比增加58.5%，南山區住宅預售 套數4186套，同比增加27.2%。其中純水岸(十五期)住宅預售量104014.03平方米/399套，鯨山花園九期住宅預售量98137.74平方 米/363套，水木丹華園住宅預售量71634.9平方米/686套，是南山區預售量較大的幾個樓盤。

鹽田區泊郡雅苑、梧桐春曉、藍郡西堤三個樓盤取得預售許可證，住宅預售面積74041平方米，同比增加4.6倍，鹽田區住宅預售套數841套，同比增加5.4倍。寶 安區23個樓盤取得預售許可證，住宅預售面積1824125平方米，同比減少一成多，寶安區住宅預售套數18501套，同比減少17.0%。其中卓越皇后 道名苑住宅預售量121972.38平方米/1220套，中洲華府二期住宅預售量121681.9平方米/1255套，中航天逸住宅預售量 105020.95平方米/1104套，潤恒尚園住宅預售量143051.23平方米/1235套，仁山智水花園(一期)住宅預售量124530.17平方米/763套，領航里程花園住宅預售量132131.02平方米/1625套，和平里花園Ⅰ期住宅預售量111865.69平方米/1136套，幸福城 潤園住宅預售量125327平方米/1321套，深房傳麒山住宅預售量105546.4平方米/1072套，萊蒙春天住宅預售量119113.2平方米 /1215套，這些樓盤是寶安區單盤預售量超過10萬平方米的樓盤。

龍崗區42個樓盤取得預售許可證，住宅預售面積2634803平方 米，同比增加14.8%，龍崗區住宅預售套數29049套，同比增加15.7%。其中振業巒山谷花園二期住宅預售量107954.43平方米/1217 套，熙璟城豪苑住宅預售量151478.2平方米/1591套，信義御城豪園住宅預售量161530.6平方米/1786套，萬科麓城住宅預售量 115740.4平方米/1227套，嘉御豪園住宅預售量143652.78平方米/1485套，佳兆業中央廣場三期住宅預售量119571.4平方米 /1175套，鴻威鴻景華庭住宅預售量102189.5平方米/1066套，國香山花園住宅預售量113375.38平方米/1288套，保利上城住宅預 售量126563.1平方米/1513套，這些樓盤是龍崗區單盤預售量超過10萬平方米的樓盤。

附：2013年住宅預售項目匯總 2、2013年新房成交分析

2013 年深圳樓市一掃過去兩年的陰霾，市場行情日益火爆，市場信心日益高漲，一派供求兩旺的局面，市場的火焰徹底融化調控堅冰，調控加碼無法阻擋開發商推盤的步 伐，也無法澆滅市場的購房熱情，成交量創2010年以來新高！成交活躍刺激房價不斷上漲，高端樓市活躍也推動房價上漲，新房成交均價更是在調控加碼的背景 下戲劇性的創歷史新高。

2.1 成交均價分析

2013 年深圳的新房成交均價在調控加碼的重壓下逆襲，經過連續兩年下跌調整之后強勢翻紅，步步高漲，再創歷史新高。根據深圳房地產信息網的監測，2013年深圳 新房住宅的成交均價為21601元/平方米，較2012年（18900元/平方米）上漲14.3％。2013年深圳新房成交均價的上漲一方面由于市場向 好，開發商提價；另一方面則是由于成交結構高端化所致，即大量豪宅高價熱銷，推動價格水平更上一層樓，如天御香山、合正香蜜原著、鯨山覲海、純水岸、京基 濱河時代、京基云景梧桐、恒裕濱城等，單價都在4萬以上且成交量大，成為推動全市房價上漲的重要作用力。

各行政區方面，2013年全市六區除鹽田區外，其余五區的新房成交均價都有相對可觀的漲幅。其中：

羅湖區2013年的新房成交基本集中在合正榮悅二期、京基云景梧桐、四季御園三個單價3萬以上的項目，全區的新房成交均價隨之大漲22.6%，達36511元/平方米；

福田區2013年高端樓市相當火爆，天御香山、合正香蜜原著、京基濱河時代、山語清暉四大新盤售價都在4萬以上，導致全區的新房成交均價突破4萬大關，達41518元/平方米，同比大漲37.5%；

南 山區2013年的高端樓市同樣金光閃閃，鯨山覲海、純水岸兩大單價6萬級別的豪宅高價熱銷成為南山區高房價的“元兇”，同時恒裕濱城、伍茲公寓等也對區域 房價有推波助瀾之效，導致全區的新房成交均價飆升至40747元/平方米，連續三年保持全市之最，同比大漲18.5%；

寶安區2013 年主力片區如龍華、觀瀾、西鄉、新安等，新房單價普遍都超過2萬，如中航天逸、水榭春天、特發和平里、公館1866、幸福城、仁山智水、星河盛世、懿花 園、中熙香繽山、潤恒尚園、匯龍灣、金亨利首府、勤誠達22世紀、中洲華府等，一眾單價2萬以上的項目助推全區的新房成交均價突破2萬大關，為20888 元/平方米，同比上漲15.8%；

龍崗區2013年隨著佳兆業城市廣場、信義嘉御山、龍崗大道1號、萬科公園里二期等單價2萬以上的大盤入市，全區的新房價格水平有質的飛躍，為17082元/平方米，同比上漲21.1%；

鹽田區2013年的新房成交有近2/3來自價格較低的泊郡，成交結構的低價化使得全區的新房成交均價同比大跌16%失守2萬大關，為19434元/平方米。

附：2013年各區代表性樓盤1-12月成交均價走勢圖

2013 年深圳熱門個盤的價格走勢分化明顯。高端項目方面，部分項目的成交均價呈上漲態勢，如合正榮悅、合正香蜜原著、鯨山覲海等，部分則下跌明顯，如京基云景梧 桐、天御香山、京基濱河時代等。普通項目方面，絕大部的成交均價都呈上漲態勢，如佳兆業城市廣場、信義嘉御山、信義御城、公館1866，中熙香檳山，宏發 君域，萬科翡麗郡，遠洋新干線，萬科金域緹香，The Town樂城，金地名峰，萬科公園里等。

2.2 成交量分析

在樓市景氣回升、市場回暖的背景下，調控加碼無法阻擋開發商的推盤熱情，與旺盛的市場需求相對應，市場呈現供求兩旺的局面，高中低各價格檔位的項目均銷售火爆，新房成交量連續兩年正增長。

根 據深圳房地產信息網的監測，2013年深圳市累計銷售商品住宅441.75萬平方米，較2012年（368.22萬平方米）增加20.0％，成交套數 48070套，較2012年（40332套）增加19.2%，成交金額逼近千億，達954.19億元，較2012年（695.92億）增加37.1％。

羅 湖區2013年在合正榮悅二期以及云景梧桐、四季御園兩大全新項目入市后，區域的新盤供應量一定程度上得到補充，成交面積隨之大幅增加52.2%，為 8.33萬平方米，不過，由于今年的成交主力主要為大戶型項目（合正榮悅二期和云景梧桐），而2012年成交中小戶型占比較大（港澳8號），成交產品的差 異導致出現成交面積增加而成交套數反而減少的異常，為718套，同比減少2.3%；由于成交主力價格都較高，使得全區的成交金額同比暴增86.5%，為 30.42億元。合正榮悅、云景梧桐、四季御園為全區的成交主力，三盤累計貢獻全區近95%的成交量。

福田區2013年新增天御香山、合 正香蜜原著、京基濱河時代廣場、山語清暉四個新盤，除山語清暉未進入銷售高峰外，其余三盤都大獲豐收，同時，蘭江山第和萬澤云頂香蜜湖等也有上佳的表現，全區全年的新房成交面積為21.61萬平方米，同比增加83.5%，成交套數2103套，同比增加46.3%，成交金額89.72億元，同比增加 152.3%。天御香山、合正香蜜原著、京基濱河時代廣場、蘭江山第、萬澤云頂香蜜湖為全區的成交主力，均有過萬平方米的成交，五盤累計貢獻全區90%以 上的成交量。

南山區2013年新入市項目有鯨山覲海、棲游記、后海雅園、水木丹華、恒裕濱城、荔海春城、山海津，雖然一定程度上補充了市 場供應，但市場供應總量同比仍然減少，成交量也隨之減少，全區全年的新房成交面積同比減少32.8%，為25.41萬平方米，成交套數同比減少 41.2%，為2455套，成交金額同比減少20.3%，為103.53億元。高端樓市仍然表現出色，鯨山覲海、純水岸、伍茲公寓成交均價高達6萬左右，恒裕濱城也近5萬，市場同樣熱捧，成交活躍，上述4個項目累計貢獻全區近一半的成交量。鹽田區2013年新增泊郡和梧桐春曉兩個項目，供 應的增加帶動成交的增加，全區全年共成交新房3.22萬平方米/417套，同比增加60%左右，不過，由于泊郡的價格較低，使得成交金額的增長大幅低于成 交量的增長，為6.26億元，同比增加37.6%。全區共有泊郡、梧桐春曉、中英街壹號三個項目有成交，其中，泊郡獨自貢獻全區超過6成的成交量。

寶 安區2013年新房市場繼續保持高度活躍，大量新盤入市補充供應，交投兩旺，但成交量同比有小幅減少，全區全年共成交新房183.23萬平方米，同比增加 2.2%，成交套數19921套，同比減少1.3%，成交金額382.71億元，同比增加18.3%。中航天逸、中信領航、水榭春天、特發和平里、公館 1866、幸福城、仁山智水均有超過8萬平方米的成交，上述七盤累計貢獻全區4成多的成交量，其中，中航天逸以142428.96平方米/1537套的成 交量位居寶安區冠軍。

龍崗區2013年新盤、大盤頻出，成交火爆，全區全年的新房成交面積逼近200萬平方米，同比增加51.5%，成交 套數22456套，同比增加65.9%，成交金額341.56億元，同比增加83.5%。佳兆業城市廣場成交井噴，超過20萬平方米，貢獻全區約10%的 成交量，信義御城、信義嘉御山的成交量都超過10萬平方米，上述三盤累計貢獻全區兩成多的成交量，其中，佳兆業城市廣場以202347.98平方米 /2126套的巨量成交取得了龍崗區冠軍，同時也是全市的成交量冠軍。

2.3 熱點片區分析

根 據深圳房地產信息網的監測，2013年以下十個片區表現活躍，分別為：香蜜湖農科、蛇口、龍華、西鄉、觀瀾、新安、龍崗中心城、布吉、坪山、坂田。這些片 區或者對全市的房價有較大的支撐，如香蜜湖農科片區、蛇口片區等，或者對全市的成交量有較大的貢獻，如龍華片區、坂田片區等，或者兩者兼而有之。

2.3.1香蜜湖農科片區

香 蜜湖農科和蛇口是2013年深圳最重要的兩大豪宅片區，量價大漲。香蜜湖農科2013年新增了天御香山、合正香蜜原著、山語清暉三大單價4萬以上的豪盤，其中，天御香山、合正香蜜原著短時內被搶完，山語清暉由于在歲末才入市，成交未有良好的體現，另外，蘭江山第和萬澤云頂香蜜湖也有出色的表現。片區內的五 大豪盤共成交173687.17平方米/1777套，同比暴增5倍多，成交金額72.62億元，同比暴增6倍多，成交均價強勢突破4萬大關，為41809 元/平方米，同比上漲13.3%。

2.3.2蛇口片區

2013 年蛇口片區比較活躍，共有鯨山覲海、棲游記、山海津三大新項目入市，其中，鯨山覲海和棲游記成交巨大，山海津由于歲末才開盤，未進入銷售高峰，成交量相對 較小，三大新盤連同在售的伍茲公寓，片區內的四個項目共成交140844.77平方米，同比增加68.6%，成交套數1259套，同比增加31.1%，成 交金額62.67億元，同比增加130.1%，成交均價也突破4萬大關，達44493元/平方米，同比大漲36.5%。

2.3.3龍華片區

2013 年龍華片區繼續保持頻密的推盤態勢，14個項目中有一半為新盤，分別為：中航天逸2期、水榭春天6期、特發和平里、幸福城、金亨利首府、卓越皇后道、尚御 商住樓，另外，公館1866、星河盛世等也有較大體量的加推，整體保持供求兩旺的態勢，共成交812169.89平方米/9008套，同比增加2成略多，成交金額超過180.63億元，同比增加46.7%，成交均價突破2萬大關，為22240元/平方米，同比上漲近20%。

2.3.4西鄉片區

2013 年西鄉片區同樣新盤云集，10個項目中有一半為新盤，分別為中信領航2期、中熙香繽山、潤恒尚園、廣興源圣拿威克拉公寓、富通V都會，成交活躍，共成交 351894.87平方米/4128套，同比減少8%左右，成交金額71.69億元，同比增加12%，成交均價突破2萬大關，為20373元/平方米，同 比上漲22.1%。

2.3.5觀瀾片區

觀 瀾片區2013年樓市主要集中在鷺湖國際居住區，仁山智水和懿花園成為觀瀾樓市的支撐，其推售的別墅、洋房等品質住宅叫好叫賣，片區內4個項目共成交 177306.77平方米，同比增加26.7%，成交套數1488套，同比略微減少0.6%，成交金額超過35億元，同比增加66.8%，成交均價 19769元/平方米，同比上漲31.7%。

2.3.6光明片區

光 明新區樓市繼續發展壯大，2013年再添一匹黑馬——光明大第，與深房傳麒山一起成為光明樓市的支柱，量價齊升，片區內的3個項目共成交139165.2平方米，同比增加52.1%，成交套數1615套，同比增加近70%，成交金額24.52億元，同比增加91.1%，成交均價17622元/平方米，同比 上漲25.6%。

2.3.7龍崗中心城

龍 崗中心城的新房成交量連續兩年大幅下滑，2013年雖然也有六個新盤入市，分別為：閱山公館、寶能悅瀾山、鴻威de森林、頤安都會中央、深房傳麒尚林、東 都中央王座，但由于體量不大，未能阻擋片區成交量持續萎縮之勢。2013年片區內的20個項目共成交307885.64平方米/3361套，同比減少 28%左右，成交金額49.47億元，同比減少近20%，成交均價16068元/平方米，同比上漲12.9%。

2.3.8布吉片區

布 吉片區2013年再現推盤高潮，新增了萬科公園里2期、萬科麓城、萬科紅悅、半山道1號、大衛華庭5個項目，同時，去年入市的龍崗大道1號、一半山等進入 銷售高峰，使得片區的成交量劇增，片區內8個項目共成交256637.94平方米，同比增加54.5%，成交套數3161套，同比增加65.3%，成交金 額56.42億元，同比增加91.4%，成交均價21984元/平方米，同比上漲23.8%。

2.3.9坪山新區

坪 山新區2013年樓市行情持續高漲，招商、金地等品牌開發商的新作——招商花園城、金地朗悅陸續入市助推片區量價齊升，片區內8個項目共成交 267377.29平方米/3111套，同比增加一成左右，成交金額32.23億元，同比增加近30%，成交均價12054元/平方米，同比上漲 17.8%。

2.3.10坂田片區

坂 田片區2013年在佳兆業城市廣場和信義嘉御山兩大名盤的支持下，成交量呈爆炸性增長，成為龍崗區新房成交量最大的片區。片區內6個項目共成交 418113.18平方米，同比暴增3.5倍，成交套數4322套，同比暴增7.8倍，成交金額89.76億元，同比暴增2.9倍，由于2012年的成交 主要集中在價格較高的萬科璞悅山，使得片區在2012年的成交均價較高，導致2013年片區的成交均價同比大幅下跌近14%，為21467元/平方米。

2.4 2013年深圳新房供求比

根 據深圳房地產信息網的監測，深圳新房市場連續四年供大于求，2013年深圳批準預售的住宅面積為549.91萬平方米，銷售面積為441.75萬平方米，即供應過剩100萬平方米略多，供求比為1：0.80，供給大于需求，市場存量繼續增加。自調控以來深圳樓市連續4年供大于求：

2010年供求比為：1：0.82 2011年供求比為：1：0.69 2013年供求比為：1：0.75 2014年供求比為：1：0.80

各 行政區方面，2013年全市六區的新房市場全部供過于求，其中，供求失衡最為嚴重的是南山區和鹽田區，新增預售面積只消化掉不到一半，南山區的供求比為 1：0.48，供應過剩約28萬平方米，鹽田區的供求比為1：0.44，羅湖區、福田區、龍崗區的供求比在1：0.7左右，其中，龍崗區供應過剩約 63萬平方米，寶安區大致供求平衡，供求比為1：1。

2.5 2013年深圳房價收入比

房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，是衡量房價合理與否的指標之一，國際慣例認為房價收入比在3－6倍之間為合理區間。下面以夫婦倆的家庭購買一套70平方米的住房計算2013年深圳房價收入比。

根據深圳統計局數據，2012年深圳年人均可支配收入40742元，比上年增長11.6%，按照同樣的增長比率，預計2013年的年人均可支配收入為：40742×（1+11.6%）＝45468元，則夫婦倆的家庭年平均收入為：45468×2＝90936元。

根據深圳房地產信息網的監測，2013年深圳新房的成交均價為21601元/平方米，則一套70平方米的住房平均總價為70×21601＝1512070元。

根 據上述數據，可估算出2013年深圳的房價收入比＝1512070÷90936≈17倍！與去年的房價收入比（16倍）相比略有上升，由于2013年房價 上漲較快，導致深圳的房價收入比經過兩年下跌后再度回升（2010年為21.7倍，2011年18.5倍，2012年16倍），遠高于國際上限（6倍），即按2013年上半年深圳的房價，一個夫婦倆的家庭要購買一套70平方米的住房，不吃不喝也要攢積約17年才能負擔得起購房款！

2.6 2013年深圳租售比

租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200，即200至300個月的租金之和與該物業的購置總價大致相等。

根 據深圳房地產信息網的監測，2013年深圳住宅的租賃均價為55元/平方米/月，新房成交均價為21601元/平方米，即2013年深圳的租售比為 55∶21601≈1∶393，租售比較2012年（1∶386）明顯偏離，深圳的租售比經過兩年（2010年為1∶518，2011年 1∶422，2012年1∶386）回歸調整后再度偏離合理底線（1∶300）。

對應55元/平方米/月的租金水平，深圳房價的合理高位為55×300＝16500元/平方米，即目前21601元/平方米的房價有近24%的水分。

2.7 2013年1－12月深圳新房量價走勢分析

2013 年深圳樓市形勢大好，雖然調控加碼，但未能澆滅樓市的熱情，交出了一份“量價齊升”的亮麗成績單。新房成交均價第一季度在2萬上下盤整，第二季度在一眾豪 宅輪番登場的推動下，成交均價一路上漲，6月份更是逼近24000元/平方米，為年內單月最高，之后一方面隨著豪宅的成交量減少以及深圳政府的重拳打壓，成交均價一路回落，整個下半年均呈跌勢。

成交量方面，1月份新盤扎堆入市，成交井噴，以6324套的階段性新高開啟2013年熱火朝天的行情，2月份受農歷新年影響，成交量直行回落，僅1642套，為年內單月最低，之后月成交量隨著推盤的增減而上下震蕩，但都在3000套之上。

2.8 2000－2013年深圳住宅供求及價格走勢回顧

根 據深圳房地產信息網的統計數據，2000-2013年深圳的住宅供應量大致可以分為三個階段：2000-2002年為供應上升階段，并在2002年達到近十年的最大值961.42萬平方米；2003-2006年中位波動，年供應量在700-800萬平方米之間；2007年之后有明顯的減少，2010年和 2011年創歷史最低，不到400萬平方米，2012-2013年隨著市場向好，供應逐年回升，2013年增加至550萬平方米，為2009年以來最多。

需 求方面，2000-2013年深圳的住房需求大致呈扁平的“N”字型，2000-2005年深圳的新房銷售量逐年增加，到2005年銷量超過900萬平方 米，創歷史最高；2005年開始的一系列宏觀調控導致新房供求量都呈下滑之勢，一直下滑至2011年的273萬平方米的歷史低位，期間在2009年由于救 市政策和充裕流動性的刺激性，銷售量呈脈沖之勢反彈了一下便繼續探底，2012-2013年市場反轉，供求兩旺，銷售量觸底反彈。

供求比 方面，2000-2001年深圳的新房供求大致均衡；2002年供應明顯過剩；從2003年開始，隨著投資意識的萌芽、興起、瘋狂，需求隨之大幅增加，導 致2003-2006年供應都小于需求；2007年政府的重拳打壓以及2008年金融危機導致這兩年的需求量急劇萎縮，供大于求，2008年供應過剩約 200萬平方米！供求比為1：0.6，為歷史最低；2009年救市政策刺激剛需集中爆發，進而牽起投資投機狂潮，再加上供應的大幅減少，使得市場出現嚴重 的供不應求局面，供應缺口約177萬平方米，供求比為1：1.4，為歷史最高，2010年開始一系列嚴厲的調控政策陸續出臺且不斷加碼，成交量大幅縮水，導致市場出現持續的供過于求局面。

房價方面，2000-2004年深圳房價低位緩慢上漲，成交價格不超過6000元/平方米，前4年房價 上漲了13.4％，年均漲幅僅3.4％；從2005年開始，房價跳躍上漲，屢創新高，中間僅2008年有小幅回落，2010年新房成交均價首次突破2萬大 關，在嚴厲的調控打壓下，2011-2012年新房成交均價出現歷史上罕見的“兩連跌”，具有諷刺意義的是，在調控依舊嚴厲且加碼的2013年，新房成交 均價出現驚天大逆轉，大漲14.3%至21601元/平方米，創歷史新高。3、2013年深圳樓市龍虎榜

3.1 2013年深圳樓盤成交面積龍虎榜TOP10

根 據深圳房地產信息網的監測，2013年深圳市成交量最大的前10名樓盤共成交121.23萬平方米/12900套，占全市總成交量約27%。位于坂田的 180萬㎡超大型城市綜合體佳兆業城市廣場雄踞華為科技新城核心地段，自2012年歲末入市以來受到市場的高度關注，暢銷不斷，每逢加推必熱銷，成為 2013年深圳樓市最閃耀的明星樓盤，全年累計銷售202347.98平方米/2126套，以壓倒性的業績優勢榮登2013年深圳樓盤成交龍虎榜冠軍寶 座，成交均價20572元/平方米；位于橫崗的信義御城產品豐富質優、價格富有競爭力且優惠給力，以高性價比俘虜了大量市場選票，數次加推應市均快速售 罄，全年累計銷售146141.94平方米/1665套，位居亞軍，成交均價17162元/平方米；位于龍華的中航天逸入市盛況空前，搶購再現，自帶7萬平米的九方購物中心更為其增色不少，入市后銷售沒有壓力，一期、二期均量價豐收，全年累計銷售142428.96平方米/1537套，位居季軍，成交均價 22411元/平方米；位于坂田的另一百萬大盤、信義地產的另一力作——信義嘉御山名噪鵬城，其引進的天虹商場、外國語學校等高含金量配套極大提高物業的 價值和市場競爭力，獲得市場的豐厚回報，全年累計銷售121926.59平方米/1319套，位居第四，成交均價21004元/平方米；位于西鄉的中信領 航推售的二期產品依舊以高性價比贏得可觀的市場份額，全年累計銷售120601.46平方米/1478套，位居第五，成交均價16289元/平方米；位于 龍華的水榭春天6期入市再創輝煌，成交火爆，短時即告售罄，全年累計銷售118757.6平方米/1211套，位居第六，成交均價23262元/平方米； 位于龍華的地鐵物業特發和平里以其獨特的“港鐵連體”和相對實惠的價格大受市場青睞，交投兩旺，全年累計銷售98324.91平方米/1019套，位居第 七，成交均價20455元/平方米；位于龍華的公館1866主推的南區產品以高品質、高性價比占據了可觀的市場份額，成交量節節上升，全年累計銷售 88844.69平方米/1088套，位居第八，成交均價22166元/平方米；位于龍華的幸福城一鳴驚人，推售的一期、二期單位佳績頻傳，全年累計銷售 87097.48平方米/898套，位居第九，成交均價21890元/平方米；位于觀瀾的仁山智水推售的聯排、疊加、洋房、高層等高端產品性價比突出，得 到市場的認可，成為鷺湖國際居住區的佼佼者，全年累計銷售85830.24平方米/559套，位居第十，成交均價19988元/平方米。

3.2 2013年深圳樓盤成交金額龍虎榜TOP10

根 據深圳房地產信息網的監測，2013年深圳市成交金額最大的前10名樓盤共成交約2919768萬元，占全市總成交金額近30%。位于坂田的佳兆業城市廣 場以416268萬元取得了全市成交金額冠軍；位于蛇口的鯨山覲海以405241萬元位居亞軍；位于農科片區的天御香山以347948萬元位居季軍； 中航天逸以319192萬元位居第四；水榭春天以276251萬元位居第五；信義嘉御山以256100萬元位居第六；信義御城以250808萬元位居第 七；純水岸以247345萬元位居第八；特發和平里以201124萬元位居第九；合正香蜜原著以199492萬元位居第十。

3.3 2013年深圳開發商住宅成交面積龍虎榜TOP10

根 據深圳房地產信息網的監測，2013年深圳十大開發商共銷售新房164.34萬平方米/17147套，占全市總成交量的3成多。佳兆業地產傲視群商，旗下 的佳兆業城市廣場、龍崗大道1號、佳兆業悅峰、佳兆業假日廣場四大項目大獲豐收，以294482.13平方米/3358套的成交量勇奪2013年開發商銷 售面積冠軍；信義地產位居亞軍，旗下的信義御城、信義嘉御山兩個項目共銷售268068.53平方米/2984套；萬科地產位居季軍，旗下的萬科金域緹 香、萬科公園里、萬科翡麗郡、萬科麓城、萬科紅悅、萬科璞悅山、萬科天譽、萬科清林徑八個項目共銷售257419.64平方米/2697套；中信地產位居 第四，旗下的中信領航、中信龍盛廣場兩個項目共銷售149121.01平方米/1799套；中航地產位居第五，旗下的中航天逸共銷售142428.96平方米/1537套；招商地產位居第六，旗下的鯨山覲海、招商花園城、伍茲公寓、招商果嶺四個共銷售125173.6平方米/808套；水榭花都地產位居第 七，旗下的水榭春天共銷售118757.6平方米/1211套；特發集團位居第八，旗下的特發和平里共銷售98324.91平方米/1019套；合正地產 位居第九，旗下的合正榮悅、合正香蜜原著兩個項目共銷售97795.61平方米/863套；和黃地產位居第十，旗下的懿花園、御峰園兩個項目共銷售 91798.55平方米/871套。

3.4 2013年深圳開發商住宅成交金額龍虎榜TOP10

根 據深圳房地產信息網的監測，2013年深圳十大開發商共成交3979269萬元，占全市總成交金額近一半。佳兆業地產取得2013年成交面積、成交金額年 度雙冠軍，旗下的佳兆業城市廣場、龍崗大道1號、佳兆業悅峰、佳兆業假日廣場四個項目共銷售623549萬元；萬科地產位居亞軍，旗下的萬科金域緹香、萬 科公園里、萬科翡麗郡、萬科麓城、萬科紅悅、萬科璞悅山、萬科天譽、萬科清林徑八個項目共銷售523904萬元；招商地產位居季軍，旗下的鯨山覲海、招商 花園城、伍茲公寓、招商果嶺四個項目共銷售511299萬元；信義地產位居第四，旗下的信義御城、信義嘉御山兩個項目共銷售506908萬元；合正地產位 居第五，旗下的合正榮悅、合正香蜜原著兩個項目共銷售375776萬元；農科地產位居第六，旗下的天御香山共銷售347948萬元；中航地產位居第七，旗 下的中航天逸共銷售319192萬元；水榭花都地產位居第八，旗下的水榭春天共銷售276251萬元；華僑城地產位居第九，旗下的純水岸共銷售 247345萬元；京基地產位居第十，旗下的京基濱河時代廣場、京基云景梧桐兩個項目共銷售247098萬元。二、二手房市場 1、2013年深圳各行政區二手房掛牌均價

根 據szhome二手房欄目的監測，2013年深圳二手住宅的掛牌均價同比大漲30%，達26395元/平方米（1-12月加權平均，下同）。六區的二手住 宅掛牌均價全線大漲，寶安區以35.7%的年漲幅領漲全市，成交均價突破23000元/平方米，龍崗區同比上漲27.2%至16725元/平方米；福田區 同比上漲25.5%至32822元/平方米，為六區最高；南山區和鹽田區同比上漲23%左右，其中，南山區的二手住宅掛牌均價為31438元/平方米，鹽 田區為24904元/平方米；羅湖區同比上漲近兩成逼近24000元/平方米。

附：2013年各區代表性樓盤1-12月掛牌均價走勢圖 2、2013年深圳各行政區二手房成交分析

深 圳是一個土地資源十分緊缺的城市，在市區新房房價越來越高、郊區新房供應越來越邊緣化的市場環境下，越來越多的剛需置業者轉向二手房市場，二手房成交量節 節攀升。2013年2月，國務院出臺新版“國五條”，其中二手房轉讓按差價20%繳納個稅的調控細則，引發了市場對二手房的過戶潮和搶購潮，3月份二手房 成交量大幅彪升，突破18000套，為18375套，3月份之后，市場進入樓市的旺季，二手房成交量持續高位運行，4-12月份，二手房成交量持續在 6000-8500套之間波動，除了農歷傳統春節的2月份成交量較低外，其他月份二手房成交量均十分可觀，全年二手樓市成績斐然。根據深圳房地產信息網的 監測，2013年深圳二手房成交面積8523371平方米，同比增加四成，2013年深圳二手房成交套數95132套，同比增加44.6%。2013年二 手房的成交主要集中在交通便利、配套完善、生活便利的區域，尤其是一些生活配套完善和便利的老住宅區，由于存在價格優勢，備受市場剛需的青睞，成交活躍。二手住宅成交多以1-3房的中小戶型為主，適合工薪家庭置業。

特區內、外二手房成交量之比為1.15：1，特區內二手房成交面積4566702平方米，同比增加33.1%，成交套數54392套，同比增加44.2%，特區外二手房成交面積3956669平方米，同比增加五成，成交套數40740套，同比增加45.1%。

羅湖區二手房成交面積1271311平方米，同比增加23.5%，成交套數16783套，同比增加38.0%。

福田區二手房成交面積1727293平方米，同比增加42.0%，成交套數19567套，同比增加53.4%。

南山區二手房成交面積1388072平方米，同比增加33.3%，成交套數15747套，同比增加38.8%。

鹽田區二手房成交面積180026平方米，同比增加25.7%，成交套數2295套，同比增加58.1%。寶安區二手房成交面積1679442平方米，同比增加34.5%，成交套數18207套，同比增加38.6%。

龍崗區二手房成交面積2277227平方米，同比增加65.5%，成交套數22533套，同比增加五成。3、2013年1-12月深圳二手房量價走勢分析

根據深圳房地產信息網的監測，2013年深圳二手房的掛牌均價步步高升,連漲12個月創歷史新高且意猶未盡，至12月份，掛牌均價已漲至28775元/平方米的高位。事實上，這波持久上漲的行情始于2012年5月，累計已經連續上漲達20個月之久，歷史罕見。

2013 年深圳二手房的成交量保持在一個較高的體量上運行，1月份延續去年的活躍交易氛圍，以8530套的巨量成交拉開2013年的序幕，2月份受農歷新年的影 響，成交量季節性回落至3840套，為年內單月最低，3月份在按過戶價征稅的政策影響下，市場上演一波與時間賽跑的瘋狂行情，成交量井噴，高達18375 套，為年內單月最高，第二季度成交相對平淡，有所回落，第三季度成交量再度回升，第四季度再下滑。4、2013年深圳住宅租金

根據szhome二手房欄目的監測，2013年深圳的住宅租金繼續保持較快的上漲速度，為55元/平方米/月（1-12月加權均價，下同），較2012年上漲6元/平方米/月，同比漲幅為12.2%，雖然年漲幅達兩位數，但仍小于房價的漲幅，導致租售比再次失衡。

各 行政區方面，六區的住宅租金繼續保持較快的上漲速度，其中，南山區漲勢迅猛，同比上漲17%達62元/平方米/月；鹽田區同比上漲14.6%至47元/平方米/月；寶安區和龍崗區同比也上漲一成多，其中，寶安區的住宅租金為40元/平方米/月，龍崗區為34元/平方米/月；羅湖區和福田區的住宅租金年漲幅 略顯溫和，漲幅在9%左右，其中，羅湖區為58元/平方米/月，福田區為64元/平方米/月，為六區最高。

附：2013年各區代表性樓盤1-12月租金走勢圖

第四篇：2015年深圳房地產統計分析報告90頁

2015年深圳房地產統計分析報告

目 錄

第一部分：土地市場

附一：2015年成交地塊分布情況 附二：2015年成交地塊的主要指標 第二部分：住宅市場

一、新房市場 1、2015年新房供應分析

附1：2015年住宅預售項目匯總 附2：2015年預售住宅戶型構成 2、2015年新房成交分析 2.1 成交均價分析

附：2015年深圳各區代表性樓盤1-12月成交均價走勢圖 2.2 成交量分析 2.3 熱點片區分析 2.3.1蛇口片區 2.3.2西麗片區 2.3.3龍華片區 2.3.4西鄉片區 2.3.5新安片區 2.3.6光明片區 2.3.7龍崗中心城 2.3.8布吉片區 2.3.9坪山新區 2.3.10坂田片區

2.4 2015年深圳新房供求比 2.5 2015年深圳房價收入比 2.6 2015年深圳租售比

2.7 2015年1－12月深圳新房量價走勢分析

2.8 2006－2015年深圳住宅供求及價格走勢回顧 3、2015年深圳樓市龍虎榜

3.1 2015年深圳樓盤成交面積龍虎榜TOP10 3.2 2015年深圳樓盤成交金額龍虎榜TOP10 3.3 2015年深圳開發商（商品房：含住宅、商業、寫字樓）成交面積TOP10 3.4 2015年深圳開發商（商品房：含住宅、商業、寫字樓）成交金額TOP10 二、二手房市場 1、2015年深圳各行政區二手住宅掛牌均價 2、2015年深圳各行政區二手房成交分析 3、2015年1-12月深圳二手房量價走勢分析 4、2015年深圳住宅租金 5、2015年1-12月深圳各行政區租金走勢圖

三、2015年新房二手房量價比較

1、新房二手房價格比較

2、新房二手房成交量比較 第三部分：商業 一、一手商業

1、新增預售分析

附：2015年商業預售項目匯總

2、一手商業成交分析

附：2015年樓盤成交龍虎榜之商業TOP10 二、二手商業

1、二手商業掛牌均價

附：2015年1-12月深圳各行政區二手商業量價走勢圖

2、商業租金

附：2015年1-12月深圳各行政區商業租金走勢圖

3、二手商業成交分析 第四部分：寫字樓 一、一手寫字樓

1、新增預售分析

附：2015年取得預售證的寫字樓項目

2、一手寫字樓成交分析

附：2015年樓盤成交龍虎榜之寫字樓TOP10 二、二手寫字樓

1、二手寫字樓掛牌均價

附：2015年1-12月深圳各行政區二手寫字樓量價走勢圖

2、寫字樓租金

附：2015年1-12月深圳各行政區寫字樓租金走勢圖

3、二手寫字樓成交分析 第五部分：政策點評 第六部分：2015年小結 第七部分：2016年預測

【內容摘要】2015年是深圳樓市量價持續大幅攀升的一年，營業稅5改

2、央行5次降息，多重調控政策的不斷松綁，是2015年深圳樓市大幅走暖、甚至走向“瘋狂”的加速劑和催化劑。2015年全年深圳樓市供求兩旺、成交活躍、房價持續跳躍式上漲，并以大幅翹尾的方式凌厲收官，給市場留下了進一步的遐想空間，量價的瘋狂也讓市場陷入了莫名的恐慌之中……

2015年深圳出讓住宅用地13.30萬平方米，同比增加1.9倍…… 2015年深圳住宅預售675萬平方米，同比增加14.8%……

2015年深圳新房成交666萬平方米/66450套，同比增加六成多……

2015年深圳新房成交均價33426元/平方米，創歷史新高，同比上漲39.4%…… 2015年深圳新房供求比為1：0.99，供求基本持平…… 2015年深圳房價收入比為26倍，租售比為1∶471……

2015年深圳二手住宅的掛牌均價為40025元/平方米，同比上漲34.0%…… 2015年深圳二手商品房成交1218.73萬平方米/139893套，同比翻番…… 2015年深圳的住宅租金為71元/平方米/月，同比上漲16.4%…… 2015年深圳二手房的成交量是新房成交量的1.8倍……

2015年深圳二手商業的掛牌均價為65260元/平方米，同比上漲7.0%…… 2015年深圳商業的租金為243元/平方米/月，同比下跌14.4%……

2015年深圳二手寫字樓的掛牌均價為37705元/平方米，同比上漲3.6%…… 2015年深圳寫字樓的租金為141元/平方米/月，同比上漲4.4%……

第一部分：土地市場

隨著深圳新增土地資源的緊缺，城市更新用地在深圳的房地產市場中扮演著愈來愈重要的角色，2015年深圳樓市的火爆和亢奮，吸引社會各路資金齊聚深圳，從二三級市場蔓延到一級土地市場，2015年有限的土地出讓，頻頻引發多家房企的大肆爭奪，地王頻出，樓面地價頻創歷史新高，位于寶安尖崗山的A122-0345宗地，樓面地價直逼8萬元/平方米，成為近年來深圳樓市的地王新貴。根據深圳房地產信息網的監測，2015年深圳共成交18塊土地，其中4塊居住用地，10塊商業用地，3塊商業服務業設施用地，1塊商業性辦公用地。2015年共計用地面積320580平方米，同比減少77.4%，建筑面積1685717平方米，同比減少51.5%，成交金額3225101萬元，同比減少37.8%，樓面地價上漲28.3%，為19132元/平方米。

4塊居住用地位于羅湖、寶安、龍崗三個區域，用地面積132971平方米，同比增加1.9倍，建筑面積502123平方米，同比增加1.7倍，成交金額961800萬元，同比增加1.1倍，樓面地價下跌23.7%，為19155元/平方米。

10塊商業用地位于福田、南山、鹽田、寶安、龍崗五個區域，用地面積169241平方米，同比增加54.0%；建筑面積1060034平方米，同比暴增5倍，成交金額2026401萬元，同比大增5.7倍，樓面地價同比上漲一成，為19116元/平方米。

3塊商業服務業設施用地位于南山、寶安兩個區域，用地面積12342平方米，同比減少六 成，建筑面積87390平方米，同比減少66.5%，成交金額156000萬元，同比減少56.0%，樓面地價同比大幅上漲31.3%，為17851元/平方米。

1塊商業性辦公用地位于寶安區，用地面積6026平方米，同比減少97.8%；建筑面積36170平方米，同比減少98.2%；成交金額80900萬元，同比減少97.5%；樓面地價大幅上漲34.0%，為22367元/平方米。

從居住用地的供給來看：

編號為H103-0010的居住用地位于羅湖區，項目含回遷住房面積144051.49平方米，建成后能夠為市場帶來9萬平方米的有效供給；編號為G11337-0101的居住用地位于坪山新區，項目含保障性住房面積45000平方米，建成后能夠為市場帶來約12萬平方米的有效供給，編號為A122-0352和A122-0345的居住用地位于寶安區，建成后能夠為市場帶來約9萬平方米的有效供給。2015年住宅用地出讓能夠為市場帶來的有效供給量約為30萬平方米。

從商業性辦公用地的供給來看：

2015年僅成交1塊商業性辦公用地，編號為A002-0047的宗地屬于定向轉讓，辦公樓自竣工驗收之日起10年內不得轉讓，故不能給市場帶來有效供給。

點評：2015年是深圳樓市異常火爆和異常亢奮的一年，成交量創下2008年金融危機以來的新高，成交均價大幅創歷史新高，二級市場的火爆滲透到土地市場，2015年可供出讓的新增土地十分有限，進而引發全國各地的房地產企業來深圳分爭市場蛋糕，有限的幾塊出讓土地，紛紛成為深圳乃至全國土地市場的地王。

有限的土地出讓遠遠不能夠滿足深圳高速發展的房地產市場，2015年深圳僅出讓4塊居住用地，能夠為市場帶來的有效供給僅為30萬平方米，這樣的供給量對深圳的住宅市場貢獻甚微，近年來深圳大幅加大城市更新的力度，深圳樓市主要依賴于舊改項目，有效緩解了新增土地供應的不足。2015年深圳僅定向轉讓1塊商業性辦公用地，寫字樓市場無有效供給，由于2014年商業性辦公用地出讓體量很大，有效供給達100萬平方米，因此，2015年的零供給并不會引起寫字樓市場的供應緊張。附一：2015年成交地塊分布情況

附二：2015年成交地塊的主要指標

第二部分：住宅市場

一、新房市場 1、2015年新房供應分析

2015年，是深圳樓市量價大放異彩的一年，成交量同比增加65.2%，成交均價同比猛漲39.4%。樓市的火爆，始于政策面和資金面的寬松，2014年央行“930”新政放開首套房認定標準，“認貸不認房”新規是引爆深圳樓市活躍度的導火索，2015年“330”新政二手房營業稅免征年限五改二，是樓市持續走向火爆的催化劑，央行2015年的5次降息，成為了推動深圳樓市量價上行的加速器。總而言之，2015年深圳樓市在政策寬松、資金面寬松的大背景下，遏制和壓抑了多年的需求全部被激活，最終，深圳樓市以666萬平方米/66450套的成交量向市場交出了一份十分靚麗的答卷，成交均價同樣驚人，全年均價33426元/平方米，同比近40%的價格漲幅，在反映深圳樓市火爆的同時，也讓市場焦慮和恐慌，多少透漏出深圳樓市過度炒作的意味。市場交易的活躍、成交量的大幅攀升，全面激發了開發商的做多熱情，根據深圳房地產信息網的監測，2015年深圳住宅預售面積6747831平方米，同比增加14.8%，預售套數63770套，同比增加5.2%。預售的項目呈兩極分化態勢，其一是以普通剛需置業者為主的普通住宅，戶型供給以1-4房的緊湊型戶型為主，價格相對較低；其二是以高收入人群為主的高端豪宅，戶型供給以4房及以上的大戶型為主，價格高企。

2015年住宅預售量主要分布在寶安和龍崗兩區，特區外住宅預售量是特區內的3.3倍，特區內住宅預售面積1586576平方米，同比增加四成，預售套數11766套，同比增加19.5%；特區外住宅預售面積5161255平方米，同比增加8.8%，預售套數52004套，同比增加2.5%。各行政區方面，羅湖區6個樓盤取得預售許可證，住宅預售面積268347平方米，同比增加30.4%；預售套數2364套，同比增加60.4%。其中華潤銀湖藍山預售量131238.28平方米/833套；靖軒豪苑預售量50306.43平方米/608套，是羅湖區預售量較大的兩個樓盤。

2015年福田區僅寶能公館一個樓盤取得預售許可證，住宅預售面積97435平方米，同比減少61.4%；預售套數647套，同比減少71.4%。

南山區18個樓盤取得預售許可證，住宅預售面積1115964平方米，同比增加78.7%，預售套數7777套，同比增加四成。其中海上世界雙璽預售量143675.2平方米/658套；華潤城預售量137360.6平方米/1173套；恒裕濱城預售量124583.12平方米/833套；博林天瑞預售量114040.98平方米/630套；前海時代預售量97524.75平方米/550套；華潤深圳灣?悅府預售量89374.71平方米/290套，是南山區預售量較大的幾個樓盤。

鹽田區3個樓盤取得預售許可證，住宅預售面積104830平方米，同比增加近1.1倍，預售套數978套，同比增加七成。其中璽悅山預售量43294.72平方米/486套；合泰御景翠峰預售量33886.63平方米/267套；上善梧桐苑預售量27648.57平方米/225套。

寶安區34個樓盤取得預售許可證，住宅預售面積2808731平方米，同比增加兩成；預售套數27655套，同比增加12.4%。其中領航城預售量205381.8平方米/2390套；港鐵天頌預售量191363平方米/1698套；鴻榮源壹方中心預售量190515.07平方米/764套；鴻榮源壹城中心預售量161443.69平方米/1637套；聯投東方預售量137674.2平方米/1423套；萬科九龍山預售量134242平方米/1367套；華聯?城市全景預售量132313.52平方米/1312套；中糧鳳凰里預售量115516.57平方米/1215套；龍光玖龍璽預售量105234平方米/1151套，是寶安區預售量較大的幾個樓盤。

龍崗區38個樓盤取得預售許可證，住宅預售面積2352524平方米，同比減少2.7%；預售套數24349套，同比減少6.9%。其中恒地悅山湖預售量184025.2平方米/1850套；宇宏?健康花城預售量178228.3平方米/1800套；鴻榮源尚峰預售量167581.8平方米/1926套；金眾云山棲預售量153613.58平方米/1604套；頤安?都會中央預售量137945.74平方米/1480套；萬科天譽預售量129694.5平方米/1242套；京基御景印象預售量116955.88平方米/1349套，是龍崗區預售量較大的幾個樓盤。

附1：2015年住宅預售項目匯總

附2：2015年預售住宅戶型構成 2、2015年新房成交分析

2015年是深圳樓市量價持續大幅攀升的一年，330新政營業稅5改

2、公積金購房首付降低、央行5次降息，多重調控政策的不斷松綁，是2015年深圳樓市大幅走暖、甚至走向“瘋狂”的加速劑和催化劑。2015年全年深圳樓市供求兩旺、成交活躍、房價持續跳躍式上漲，并以大幅翹尾的方式凌厲收官，給市場留下了進一步的遐想空間，量價的瘋狂也讓市場陷入 了莫名的恐慌之中。

2.1 成交均價分析

調控新政松綁、剛需集中入市、多重利好樓市集結，集“天時、地利”于一體的2015深圳樓市，爆發出十分強大的購買力，購買力是房價大幅飚升的奠基石，2015年深圳的新房成交均價節節攀升、強勢翹尾，創出令人驚嘆的歷史新高和漲幅。根據深圳房地產信息網的監測，2015年深圳新房住宅的成交均價為33426元/平方米，較2014年（23972元/平方米）飆漲39.4%。市場需求強大、供應相對緊缺是房價飆漲的前提，深圳是一座樓市無庫存積壓的城市，需求旺盛只能通過房價上漲來緩解。單價3萬級別的項目如港鐵天頌、鴻榮源尚峰、萬科天譽、領航城、星河傳奇、萬科麓城、中海錦城、萬科公園里、前海時代、華暉云門、鴻榮源?壹城中心、頤安都會中央、宏發世紀城等是房價的中流砥柱；而華潤城、華潤銀湖藍山、鴻榮源?壹方中心、博林天瑞、海上世界雙璽、星河銀湖谷、勤誠達?22世紀、龍光玖龍璽、中海九號公館等高大上項目則推動房價更上一層樓。

各行政區方面，2015年全市六區的新房住宅成交均價全面上漲。南山、福田步入5萬時代，羅湖區高位攀升，寶安區和龍崗區低位大幅上漲，鹽田區同比上漲7.9%。

羅湖區2015年單價5萬級別以上的項目增多，如華潤銀湖藍山、天璽1號、錦緣里成交均價都在5.5萬上下，塑和公園華府成交均價超過6萬，云景梧桐成交均價突破7萬，推動全區的新房成交均價突破4.5萬關口，達48636元/平方米，同比大漲14.5%。

福田區2015年對區域房價推動最大的項目是寶能公館，其成交均價8萬上下，成交量超過4萬平方米，位居福田區亞軍，價高量大，對區域房價的拉升動能巨大，另外其他在售項目價格普遍在5萬上下，使得區域房價的拉升基礎大幅提高，為54461元/平方米，同比大漲28.3%。

南山區2015年房價最搶眼，價格全市最高，漲幅全市最大。全市成交均價最高的5個項目（恒裕濱城、海上世界雙璽、鴻榮源壹方中心、寶能公館、香山美墅）有3個來自南山區，其中，恒裕濱城和海上世界雙璽的成交均價超過9萬/平方米！香山美墅和曦灣天馥是7萬級別的豪宅項目，6萬級別的項目大幅增加至5個：中熙君南山、漢森?吉祥龍、寶能城、燕晗山苑、林語堂，高端項目的大量涌現支撐區域的房價高位再度飚漲，達56484元/平方米，同比暴漲36.9%。

相比其他區域，鹽田區2015年是深圳房價表現最具親和力的區域，由于在售項目多為3萬上下的剛需樓盤，使得區域的新房成交均價溫和上漲，為30498元/平方米，同比上漲7.9%。

寶安區2015年區域房價的飚漲源于高端項目的增加，鴻榮源?壹方中心成交均價超過8萬元，龍光?玖龍璽和華聯城市全景成交均價超過5萬元，另外，單價4萬級別的項目大幅增加至7個，卓越皇后道、中海九號公館、雍和園、鴻榮源壹城中心、和公館、懷德峰景、勤誠達22世紀等，高端項目成交活躍推動區域房價大幅上行，達31955元/平方米，同比暴漲34.5%。

龍崗區2015年單價3萬級別的項目大幅擴容，除了成交主力萬科天譽、萬科麓城、頤安都會中央、萬科公園里、恒大帝景等外，新增了鴻榮源尚峰、佳華領匯廣場、太陽雨家園、儒駿城立方、聯美新天地等，同時出現了單價4萬以上的項目——星河銀湖谷、信義金御半山、德潤榮君府，高價項目擴容拉升了區域的房價水平，為24769元/平方米，同比暴漲31.9%。

附：2015年深圳各區代表性樓盤1-12月成交均價走勢圖

2015年深圳樓市行情火爆，房價也是乘勢而上，大量項目成交均價節節攀升，其中大部分樓盤漲幅較為明顯，如：華潤銀湖藍山、綠景虹灣、華潤城、博林天瑞、山海韻、鵬廣達山海四季城、光明峰薈、領航城、金地鷺湖1號、星河傳奇、懷德公元、松茂御龍灣、京基御景印象、金眾云山棲、頤安都會中央、宇宏健康花城等。

2.2 成交量分析

2015年，從二套房首付降低到營業稅5改2，從降息降準到樓市去庫存，不斷松綁的調控政策為樓市營造了絕佳的宏觀環境，遏制和壓抑了多年的剛需紛紛擺脫限貸的束縛，踴躍入市，樓市景氣指數爆棚，成交量節節攀升，成交均價強勢飚漲。整個2015，深圳樓市走出了一個持續活躍的暴漲行情，成交量同比大幅暴增，成交均價更是走出了十分凌厲的飚

升行情，創出驚人的歷史新高。

根據深圳房地產信息網的監測，2015年深圳市累計銷售新房住宅665.89萬平方米，較2014年（403.03萬平方米）暴增65.2%，成交套數66450套，較2014年（41881套）大幅增加58.7%，由于2015年房價大漲，使得成交金額同比增幅放大，達2225.79億元，較2014年（966.17億元）大增1.3倍。

羅湖區2015年新增了靖軒豪苑、城建?御湖峰、錦緣里、塑和公園華府四個項目，市場供求兩旺，全年共成交新房住宅25.08萬平方米，同比增加86.6%，成交套數2339套，同比增加1.2倍，成交金額122億元，同比增加1.1倍。全區共有10個項目成交，其中，華潤銀湖藍山、四季御園、靖軒豪苑、天璽1號為全區的成交主力，四盤累計貢獻全區近80%的成交量。

福田區2015年新增了寶能公館一個項目，且以高量高價為區域的房地產市場做出了卓越的貢獻，全年共成交新房住宅18.83萬平方米，同比增加65.9%，成交套數1455套，同比增加71.6%，成交金額超過百億，為102.53億元，同比增加1.1倍。全區共有8個項目成交，其中，綠景虹灣、寶能公館、棲棠映山、山語清暉是成交主力，均有2萬平方米以上的成交，四盤累計貢獻全區約77%的成交量。

南山區2015年新入市的項目有：恒裕濱城、中熙君南山、水灣1979、塘朗城、寶能城、燕晗山苑、前海時代、漢森吉祥龍等大量新盤入市，同時超級大盤華潤城、海上世界雙璽、博林天瑞等不斷加推新品，相對充盈的供應量吸引大批購房人群置業南山，成交量暴增，成交面積87.41萬平方米，同比增加1.4倍，成交套數7120套，同比翻番，成交金額逼近500億，為493.71億元，同比增加2.3倍。全區共有26個項目成交，其中，華潤城表現十分突出，成交量近18萬平方米，博林天瑞和海上世界雙璽成交量均超過8萬平方米，前海時代、華暉云門、塘朗城、山海韻的成交量均超過3萬平方米，上述7盤累計貢獻全區約66%的成交量。

鹽田區2015年新入市的項目有：山海四季城、璽悅山、上善梧桐苑，供應增加引發成交量激增，全年共成交新房住宅10.69萬平方米，同比增加1.4倍，成交套數1221套，同比增加1.6倍，成交金額32.62億元，同比增加1.6倍。全區共有8個項目成交，其中山海四季城一盤獨大，獨自貢獻了全區41%的成交量，御景臺雅園、璽悅山、上善梧桐苑也有較好的表現，單盤成交量均超過1萬平方米。

寶安區2015年成交量超過10萬平方米的樓盤有5個，港鐵?天頌、聯投東方、光明峰薈、領航城、金地?鷺湖1號，體量較大的樓盤供求活躍，推動區域內的成交量大幅上揚，全區共成交新房住宅246.80萬平方米，同比增加九成，成交套數24562套，同比增加85.3%，由于鴻榮源?壹方中心、龍光?玖龍璽等高端項目熱銷，拉升區域內成交均價飚升，使得成交金額暴增，為788.64億元，同比增加1.5倍。此外，星河傳奇、鴻榮源?壹方中心、懷德公元、萬科九龍山、特發和平里等也有不錯的表現，單盤成交量在9萬平方米左右，全區成交量TOP10貢獻全區約42%的成交量。

龍崗區2015年新房市場十分活躍，供求兩旺，不少項目成交井噴，表現最為搶眼的京基御景印象以20萬平方米的成交量傲視群雄，鴻榮源尚峰以近15萬平方米的成交量緊隨其后，36 成交量在10萬平方米級別的有：宇宏?健康花城、萬科天譽、金眾云山棲，成交量在8萬平方米級別的有：萬科麓城、星河銀湖谷、中駿四季陽光、信義金御半山、全盛紫悅龍庭，大盤項目的全面發力助推區域的新房成交量奪得各區之冠，龍崗區以277.09萬平方米居于各區之首，同比增加33.7%，成交套數29753套，同比增加三成，成交金額686.32億元，同比增加76.4%。全區共有69個項目成交，其中，上述10個項目累計貢獻全區41%的成交量。

2.3 熱點片區分析

根據深圳房地產信息網的監測，2015年以下十個片區表現活躍，分別為：蛇口、西麗、龍華、西鄉、新安、光明、龍崗中心城、布吉、坪山、坂田。這些片區均為量價主要貢獻者，或者對全市的房價有較大的支撐，如蛇口片區等，或者對全市的成交量有較大的貢獻，如龍華片區、布吉片區、龍崗中心城、坪山片區等，或者兩者并有。

2.3.1蛇口片區

蛇口自貿區的成立，給蛇口片區的樓盤無疑是一個重大利好，2015年蛇口片區新增入市的項目有：水灣1979、赤灣海鵬閣、林語堂，價格都在4.5萬之上，大戶型高端豪宅項目海上世界雙璽即是片區的量價主要支撐者。片區內的5個項目共成交152952平方米，同比增加31.2%，成交套數777套，同比減少29.5%，成交金額114.34億元，同比暴增1.1倍；成交均價74800元/平方米，同比上漲62.3%。

2.3.2西麗片區

2015年西麗片區的樓市可謂是星光熠熠，新增了塘朗城和寶能城兩個項目，尤其位于大學城的寶能城異軍突起，帶領西麗房價直破6萬大關，同時，博林天瑞、華暉云門都有不錯的成績，片區內的6個住宅項目共成交270297平方米，同比暴增138.9%，成交套數2291套，同比翻番，成交金額117.79億元，同比暴增近兩倍，成交均價43600元/平方米，同比上漲28.2%。

2.3.3龍華片區

2015年龍華樓市是深圳的焦點，有港鐵天頌、龍光玖龍璽、鴻榮源壹城中心、悠山美地、保利悅都、瓏門、和公館共7個新盤入市，其中地王項目龍光玖龍璽的最近一期開盤更是破了6萬大關，使得龍華的房價持續升溫。片區內13個項目共成交741449平方米，同比

暴增1.6倍，成交套數7566套，同比暴增1.4倍，成交金額263.64億元，同比暴增兩倍多，成交均價上漲43.5%，達35600元/平方米。

2.3.4西鄉片區

2015年西鄉樓市依然火爆，新入市的3個項目：幸福珺灣、君成雍和園、天福華府均表現甚佳，領航城三期和中海九號公館更是量價的重要保證。片區內9個項目共成交290413平方米，同比減少24.0%，成交套數2733套，同比減少19.6%，成交金額107.17億元，同比減少11.3%，成交均價36900元/平方米，同比上漲16.8%。

2.3.5新安片區

2015年新安片區新增華聯城市全景1個項目，還有勤誠達22世紀二期入市，兩個樓盤紛紛將新安片區帶入5萬時代，片區內5個項目共成交137967平方米，同比增加25.5%，成交套數1425套，同比增加22.7%，成交金額51.07億元，同比增加六成，成交均價37000元/平方米，同比上漲27.6%。

2.3.6光明片區

2015年光明片區新增3個項目：光明1號、宏發嘉域、正兆景嘉園，還有光明峰薈的二期

入市，這幾個項目給光明片區帶來巨大的成交量，片區內的7個項目共成交373103平方米，成交套數3937套，成交金額701129萬元，三者同比都暴增2.4倍，由于項目的成交高峰期主要集中在上半年，尤其部分低價項目稀釋了片區的均價，使得房價上漲沒有明顯的體現，反而小幅下跌，片區成交均價為18800元/平方米，同比下跌1.6%。

2.3.7龍崗中心城

2015年龍崗中心城的樓市大放異彩，告別了連續三年下滑的勢頭，整個片區共有全盛紫悅龍庭、金地龍城中央、壹錦園、嘉億爵悅、美地里園5個新項目入市，同時，闊別一年多的萬科天譽，二期閃亮登場成交逾千套，使得龍崗中心城的量價齊升，片區內13個項目共成交572407平方米，同比翻番，成交套數6010套，同比大增98.9%，成交金額153.03億元，同比暴增兩倍，成交均價26700元/平方米，同比上漲54.3%。

2.3.8布吉片區

2015年布吉片區的樓市繼續高歌猛進，推盤不斷，其中新增4個樓盤：鴻榮源尚峰、宇宏健康花城、信義金御半山、聯美新天地，另外還有萬科公園里四期、萬科麓城二期、恒大帝景、尚水天成二期的加推單位，片區供求兩旺，量價齊升。片區內14個項目共成交670376平方米，同比增加50.1%，成交套數7044套，同比增加41.2%，成交金額211.56億元，同比翻番，成交均價上漲35.0%，達31600元/平方米。

2.3.9坪山新區

2015年坪山新區利好不斷，坪山至北站捷運列車的開通，無疑是刺激坪山樓市高速發展的重大利好，房價節節攀升，從1字頭飚到2字頭，新增力高君御國際1個新樓盤，同時京基御景印象三期是片區成交量的主力貢獻者，成交面積超20萬平方米，榮獲全市成交量冠軍。片區內7個項目共成交462496平方米，同比增加57.2%，成交套數4876套，同比增加52.9%，成交金額74.28億元，同比增加85.1%，成交均價16100元/平方米，同比上漲18.4%。

2.3.10坂田片區

2015年坂田片區樓市繼續保持高度活躍，新增了太陽雨家園、佳華領匯廣場、德潤榮君府、儒駿城立方、高發悅馳苑共5個項目，超大體量的星河銀湖谷仍是片區的主角，片區成交量有一定程度的下滑。片區內10個項目共成交324324平方米，同比減少18.0%，成交套數3495套，同比減少16.3%，由于房價持續飆升，即使成交量減少，但成交金額反而增加，達113.27億，同比增加17.5%，成交均價34900元/平方米，同比上漲43.0%。

2.4 2015年深圳新房供求比

根據深圳房地產信息網的監測，2015年深圳批準預售的住宅面積為674.77萬平方米，銷售面積為665.89萬平方米，即供應過剩約8.8萬平方米，供求比為1：0.99，供給略大于需求，市場存量繼續增加。自2010年調控以來深圳樓市連續5年供大于求：

2010年供求比為：1：0.82 2011年供求比為：1：0.69 2012年供求比為：1：0.75 2013年供求比為：1：0.80 2014年供求比為：1：0.69 2015年供求比為：1：0.99

各行政區方面，除了福田、鹽田、龍崗以外，其他三區均出現供過于求的現象，其中，供求失衡最嚴重的是南山區，新增預售面積消化78%，供應過剩約24萬平方米，寶安區的供求比為1:0.88，過剩約34萬平方米，羅湖區的供求比為1:0.93，過剩約2萬平方米；福田、鹽田、龍崗都出現供不應求的局面，其中鹽田的供求比為1:1.02，龍崗的供應缺口約42萬平方米，供求比為1:1.18，福田的供求比為1:1.93，消耗了部分的庫存量。

2.5 2015年深圳房價收入比

房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，是衡量房價合理與否的指標之一，國際慣例認為房價收入比在3－6倍之間為合理區間。下面以夫婦倆的家庭購買一套70平方米的住房計算2015年深圳房價收入比。

根據深圳統計局數據，2014年深圳年人均可支配收入40948元，名義上增長9.0%，按照同樣的增長比率，預計2015年的年人均可支配收入為：40948×（1+9.0%）＝44633元，則夫婦倆的家庭年平均收入為：44633×2＝89266元。

根據深圳房地產信息網的監測，2015年深圳新房的成交均價為33426元/平方米，則一套70平方米的住房平均總價為70×33426＝2339820元。

根據上述數據，可估算出2015年深圳的房價收入比＝2339820÷89266≈26倍！高于去年的房價收入比（17倍），由于2015年深圳房價上漲過快，導致深圳房價在持續平穩的兩年后再度飆升(2013年為17倍，2014年17倍)，而且遠高于國際上限（6倍），即按2015年深圳的房價，一個夫婦倆的家庭要購買一套70平方米的住房，不吃不喝也要攢積約26年才能負擔得起購房款！

2.6 2015年深圳租售比

租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200，即200至300個月的租金之和與該物業的購置總價大致相等。

根據深圳房地產信息網的監測，2015年深圳住宅的租賃均價為71元/平方米/月，新房成交均價為33426元/平方米，即2015年深圳的租售比為71∶33426≈1∶471，租售比較2014年（1∶393）明顯偏離，深圳的租售比經過兩年（2010年為1∶518，2011年1∶422，2012年1∶386，2013年1∶393）回歸調整后再度偏離合理底線（1∶300）。

對應71元/平方米/月的租金水平，深圳房價的合理高位為71×300＝21300元/平方米，即

目前33426元/平方米的房價較合理的高位偏高約57%。

2.7 2015年1－12月深圳新房量價走勢分析

2015年深圳樓市行情火爆，尤其在330新政后，市場搶購風潮不斷，屢現新盤當日售罄現象，年末更是拍出樓面價達79000元/平方米的全國地王，2015年深圳樓市可謂是“驚喜連連”，量價齊升。

成交均價方面，1-5月均在26000-29000元/平方米的區間波動，年內新房均價單月最低為4月份的26370元/平方米，6月后新房均價突破3萬大關，隨后一路飆升，僅在10月小幅回落，然而11月更是沖破4萬大關，達44761元/平方米，創下歷史新高。

成交量方面，2月份受農歷新年影響，成交量較少，僅1985套，為全年單月最低，3-12月成交量大致在4000-8000套之間波動，6月份為全年單月最高值，達7494套，7月后連續幾個月下探，10月-12月成交量出現“翹尾”行情，12月以7282套收官。

2.8 2006－2015年深圳住宅供求及價格走勢回顧

根據深圳房地產信息網的統計數據，2006-2015年深圳的住宅供應量大致可以分為兩個階段：2006-2010年為供應下降階段，2006年是近十年間最大值695萬平方米，隨后逐年減少，并在2010年為歷史新低，供應量僅為393萬平方米；2011年-2015年隨著市場向好，供應逐年回升，2015年增加至675萬平方米，為2007年以來最多。

需求方面，2006-2015年深圳的住房需求大致呈“U”字型，2006-2011年深圳的新房銷售量逐年減少，2006年是近十年銷量最好的一年，達到706萬平方米，而到2011年即下滑到273萬平方米的歷史低位，2012年后市場逐步好轉，供求兩旺，銷售量觸底反彈，尤其到了2014年的“930”和2015年的“330”新政，市場火爆行情一觸即發。

供求比方面，2006-2007年新房供求大致均衡，而在2008年金融危機導致的新房需求量急劇下滑，供應過剩超200萬平方米，供求比為1:0.6，創歷史新低；2009年救市政策刺激

大量剛需入市，激發一波投資投機熱潮，使得市場出現供不應求的現象，供應缺口在177萬平方米左右，供求比為1:1.4，為歷史新高，2010年開始一系列的調控后，市場成交量開始下滑，直到2015年實現供求大致均衡。

房價方面，2006年為近十年最低，新房均價在1萬元之下，而2007年開始房價大幅上漲，2006-2007年漲幅為近十年最大，達44.9%，后受2008年金融危機影響，房價小幅回落，2009年后，在政策利好的刺激下，房價一路飆升，屢創新高，2010年新房成交均價突破2萬大關，在嚴厲的調控打壓下，2011-2012年新房成交均價出現歷史上罕見的“兩連跌”，2013-2015年新房均價實現“三級跳”，尤其在火爆的2015年，新房均價突破3萬大關，創下歷史新高，達33426元/平方米，漲幅為39%。

3、2015年深圳樓盤成交龍虎榜

3.1 2015年深圳樓盤成交面積龍虎榜TOP10

根據深圳房地產信息網的監測，2015年深圳市成交量最大的前10名樓盤共成交1358546平方米/13815套，占全市總成交量約20%。位于坪山新區的京基御景印象，憑借較低的門檻贏得市場份額，以壓倒性的優勢問鼎全市個盤銷量冠軍，2015年累計銷售203425.01平方米/2319套，市場參考價16000元/平方米；位于大沖的華潤城，優越的地理位置和優質的教育配套受到購房者的青睞，全年累計銷售179551.88平方米/1703套，位居亞軍，市場參考價59000元/平方米；位于龍華的港鐵天頌，港鐵打造的內地首個物業，其優質產品廣獲市場好評，全年累計銷售156294.86平方米/1438套，位居季軍，市場參考價38000元/平方米；位于布吉的鴻榮源尚峰，超高的性價比備受購房者青睞，全年累計銷售148246.54平方米/1731套，排名第四，市場參考價31000元/平方米；位于布吉的宇宏健康花城，成熟的教育配套深受家長們的熱愛，全年累計銷售124106.44平方米/1288套，位居第五，市場參考價28000元/平方米；位于龍中的萬科?天譽，大品牌打造的優質項目叫賣叫好，全年累計銷售113686.11平方米/1110套，位居第六，市場參考價36000元/平方米；位于松崗的聯投東方，二期再刮熱銷旋風，全年累計銷售113443.77平方米/1226套，位居第七，市場參考價26000元/平方米；位于大鵬的金眾云山棲，低密度生態宜居大盤獲得市場肯定，全年累計銷售107986.32平方米/1202套，位居第八，市場參考價15000元/平方米；位于光明新區的光明峰薈，作為光明首個城市綜合體，實惠的價格受到追捧，全年累計銷售105935.51平方米/1131套，位居第九，市場參考價19000元/平方米；位于銀湖的華潤銀湖藍山，優質的山居大宅發光發亮，全年累計銷售105869.24平方米/667套，位居第十，市場參考價55000元/平方米。

第五篇：2014年深圳房地產統計分析報告

2014年深圳房地產統計分析報告

來源：深圳房地產信息網 研究中心

目 錄

第一部分：土地市場

附一：2014年成交地塊分布情況 附二：2014年成交地塊的主要指標

第二部分：住宅市場

一、新房市場 1、2014年新房供應分析

附：2014年住宅預售項目匯總 2、2014年新房成交分析 2.1 成交均價分析

附：2014年深圳各區代表性樓盤1-12月成交均價走勢圖 2.2 成交量分析 2.3 熱點片區分析 2.3.1蛇口片區 2.3.2西麗片區 2.3.3龍華片區 2.3.4西鄉片區

2.3.5新安片區 2.3.6光明片區 2.3.7龍崗中心城 2.3.8布吉片區 2.3.9坪山新區 2.3.10坂田片區

2.4 2014年深圳新房供求比

2.5 2014年深圳房價收入比 2.6 2014年深圳租售比

2.7 2014年1－12月深圳新房量價走勢分析

2.8 2000－2014年深圳住宅供求及價格走勢回顧 3、2014年深圳樓市龍虎榜

3.1 2014年深圳樓盤成交面積龍虎榜TOP10 3.2 2014年深圳樓盤成交金額龍虎榜TOP10

3.3 2014年深圳開發商（商品房：含住宅、商業、寫字樓）成交面積TOP10 3.4 2014年深圳開發商（商品房：含住宅、商業、寫字樓）成交金額TOP10 二、二手房市場 1、2014年深圳各行政區二手住宅掛牌均價

附：2014年深圳各行政區代表性樓盤1-12月掛牌均價走勢圖 2、2014年深圳各行政區二手房成交分析 3、2014年1-12月深圳二手房量價走勢分析

/ 80 4、2014年深圳住宅租金

附：2014年深圳各行政區代表性樓盤1-12月租金走勢圖 5、2014年1-12月深圳各行政區租金走勢圖

三、2014年新房二手房量價比較

1、新房二手房價格比較

2、新房二手房成交量比較

第三部分：商業 一、一手商業

1、新增預售分析

附：2014年商業預售項目匯總

2、一手商業成交分析

附：2014年樓盤成交龍虎榜之商業TOP10 二、二手商業

1、二手商業掛牌均價

附：2014年1-12月深圳各行政區二手商業量價走勢圖

2、商業租金

附：2014年1-12月深圳各行政區商業租金走勢圖

3、二手商業成交分析 第四部分：寫字樓 一、一手寫字樓

1、新增預售分析

附：2014年寫字樓預售項目匯總

2、一手寫字樓成交分析

附：2014年樓盤成交龍虎榜之寫字樓TOP10 二、二手寫字樓

1、二手寫字樓掛牌均價

附：2014年1-12月深圳各行政區二手寫字樓量價走勢圖

2、寫字樓租金

附：2014年1-12月深圳各行政區寫字樓租金走勢圖

3、二手寫字樓成分分析 第五部分：政策點評 第六部分：2014年小結 第七部分：2015年預測

【內容摘要】2014年深圳樓市階段性分化明顯，上半年各方以觀望為主，供求不振，成交冷淡，房價先揚后抑，下半年逐月回暖，第四季度在眾多利好的刺激下，量價跳躍式上漲，強勢“翹尾”，給市場巨大的暢想空間。成交量的萎縮無法阻擋房價上漲的動力，新房成交均價逆市再創新高。……

2014年深圳出讓住宅用地4.66萬平方米，同比減少41.8%…… 2014年深圳住宅預售588萬平方米，同比增加6.9%……

2014年深圳新房成交403萬平方米/41881套，同比減少一成左右……

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2014年深圳新房成交均價23972元/平方米，創歷史新高，同比上漲11%…… 2014年深圳新房供求比為1：0.7，連續五年供過于求…… 2014年深圳房價收入比為17倍，租售比為1∶393……

2014年深圳二手住宅的掛牌均價為29878元/平方米，同比上漲13.2%…… 2014年深圳二手商品房成交595.73萬平方米/66725套，同比減少約三成…… 2014年深圳的住宅租金為61元/平方米/月，同比上漲10.9%…… 2014年深圳二手房的成交量是新房成交量的1.5倍……

2014年深圳二手商業的掛牌均價為61002元/平方米，同比下跌14.2%…… 2014年深圳商業的租金為284元/平方米/月，同比下跌5.3%……

2014年深圳二手寫字樓的掛牌均價為36409元/平方米，同比上漲6.5%…… 2014年深圳寫字樓的租金為135元/平方米/月，同比上漲7.1%……

第一部分：土地市場

近年來，深圳城市更新用地的供給不斷增加，而新增住宅用地的供給受限于土地資源的緊缺處于逐年下跌的態勢，由于新增住宅用地緊缺，導致近年來深圳的地價頻出新高。2014年深圳土地市場表現不錯，土地流拍量很小。根據深圳房地產信息網的監測，2014年深圳共成交19塊土地，其中1塊居住用地，13塊商業性辦公用地，1塊商業用地，1塊商業性服務設施用地，3塊綜合用地。2014年深圳市共計成交用地面積1420245平方米，同比增加2.8倍，共計建筑面積3474174平方米，同比增加38.4%，共計成交金額5181528萬元，同比增加近四成，樓面地價14914元/平方米，同比微漲0.6%。

1塊居住用地位于龍華新區，用地面積46647平方米，同比減少41.8%，建筑面積186500平方米，同比減少41.9%，成交金額468000萬元，同比幾近翻番，樓面地價同比暴漲2.4倍，達25094元/平方米，編號為A802-0305的居住用地宗地屬于公開出讓，項目建成后能夠為住宅市場提供約18萬平方米的有效供給。

13塊商業性辦公用地分布在南山、寶安、龍崗三個區域，在前海深港合作區政策利好的推動下，前海片區商業性辦公用地出讓量大幅增加，其中9塊商業性辦公用地均在南山前海。全市出讓商業性辦公用地面積277702平方米，同比增加42.8%，建筑面積1957659平方米，同比增加29.1%，成交金額3267028萬元，同比增加18.4%，成交均價下跌8.3%，為16688元/平方米。

3塊綜合用地分布在福田、龍崗兩區，用地面積954568平方米，同比增加17倍，建筑面積893235平方米，同比增加2.4倍，成交金額787600萬元，同比增加1.1倍，樓面地價同比下跌四成，為8817元/平方米。

1塊商業服務業設施用地位于南山區，用地面積31464平方米，同比增加11.4%，建筑面積261000平方米，同比減少兩成，成交金額354900萬元，同比增加14.1%，樓面地價同比上漲44.1%，為13598元/平方米。

1塊商業用地位于龍華新區，用地面積109864平方米，同比增加6.3倍，建筑面積175780

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平方米，同比增加1.2倍，成交金額304000萬元，同比增加9.6倍，樓面地價同比大幅攀升3.8倍，為17294元/平方米。

從居住用地的供給來看：

編號為A802-0305的居住用地位于龍華新區，項目建成后能夠為住宅市場提供約18萬平方米的有效供給。

從商業性辦公用地的供給來看：

南山前海成交9塊商業性辦公用地，用地面積149169.5平方米，建筑面積1259000平方米，成交金額2291728萬元，樓面地價18203元/平方米。其中編號為T201-0081、T201-0083、T102-0253的宗地，項目建成之后全部限自用，編號為T201-0080的宗地、建成后自用率不低于40%，編號為T201-0082的宗地，建成后自用率不低于60%，編號為T102-0247、T102-0248、T102-0249、T102-0250的宗地，對自用比例沒有做出明確的限制，假定自用率不低于40%，則南山前海出讓的商業性辦公用地項目建成后，能夠帶給市場的有效供給約為45萬平方米。

寶安區成交2塊商業性辦公用地，用地面積43447.8平方米，建筑面積304200平方米，成交金額814900萬元，樓面地價26788元/平方米。編號為A004-0154、A002-0046的宗地，項目建成后可全部出讓，故寶安區能夠為市場帶來的有效供給約為30萬平方米。

龍崗區成交2塊商業性辦公用地，用地面積85084.22平方米，建筑面積394459平方米，成交金額160400萬元，樓面地價4066元/平方米。編號為G11314-0090的宗地，項目建成后自用率不低于40%，編號為G11340-8018的宗地，項目建成后全部限自用，故龍崗區能夠為市場帶來的有效供給約為25萬平方米。

綜上所述，2014年出讓的商業性辦公用地，項目全部建成之后，能夠為市場帶來約100萬平方米的有效供給。

點評：2014年深圳住宅用地的成交十分有限，全年僅成交1塊住宅用地，能夠為市場帶來的有效供給約為18萬平方米，在深圳房地產市場高速發展的今天，這樣的供給量對住宅市場的發展微不足道，不過，目前深圳樓市的住宅供給很大程度上依賴于舊改項目，舊改項目的大量入市，大大緩解了深圳住宅市場供應量的不足。2014年深圳商業性辦公用地的供給體量較大，除自用體量外，能夠為市場帶來的有效供給約為100萬平方米，未來深圳辦公

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樓市場可能會出現供大于求的局面。

附一：2014年成交地塊分布情況

附二：2014年成交地塊的主要指標

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第二部分：住宅市場

一、新房市場 1、2014年新房供應分析

2014年，是深圳樓市充滿荊棘、卻又峰回路轉的一年，2014年1-3季度，深圳樓市在限購、限貸高壓調控政策的壓制下，成交量持續萎縮，市場觀望氛圍日益加重，開發商推盤節奏不斷延后，市場呈現供需萎靡的態勢。2014年9月30日，央行發文放開首套房貸認定標準，重磅利好沖破深圳樓市的沉悶氛圍，瞬間逆轉，激情四射，大量的剛需和改善型需求紛紛入市，造成深圳樓市成交量在第四季度井噴，11月下旬，央行實施不對稱降息政策，繼續利好樓市，成交量穩步攀升。深圳樓市經歷了1-3季度的低迷，到四季度成功逆襲，并有進一步向好的態勢。相應地，樓市推盤量，也由之前的萎縮，到四季度的集中爆發。綜上所述，2014年深圳樓市的開端不甚理想，但是在歲末，卻實現了完美收官，為深圳樓市的發展交上了一份完美的答卷。根據深圳房地產信息網的監測，2014年深圳住宅預售面積5878578平方米，同比增加6.9%，預售套數60593套，同比增加7.4%。2014年預售的項目主要有：以工薪收入置業者為主的普通住宅，以改善型需求為主的高尚住宅，以高收入群體為主的高端物業，其中普通住宅是樓市供給的主力，產品供給以1-4房的緊湊型戶型為主。

2014年住宅預售量主要分布在寶安和龍崗兩區，特區外住宅預售量是特區內的4.2倍，特區內住宅預售面積1133032平方米，同比增加8.9%，住宅預售套數9844套，同比增加11.0%。特區外住宅預售面積4745546平方米，同比增加6.4%，住宅預售套數50749套，同比增加6.7%。

各行政區方面，羅湖區全年有6個樓盤取得預售許可證，住宅預售面積205865平方米，同比大增六成，住宅預售套數1474套，同比增加5.0%。其中，華潤銀湖藍山預售量94096.88平方米/486套，御湖峰家園預售量36666.63平方米/138套，天璽1號預售量35364.78平方米/510套，是羅湖區預售量較大的幾個樓盤。

福田區全年有5個樓盤取得預售許可證，住宅預售面積252278平方米，同比減少近兩成，住宅預售套數2261套，同比減少7.3%。其中，虹灣花園預售量113895.09平方米/1211套，棲棠映山預售量53193.14平方米/279套，大康福盈門預售量40048.83平方米/238套，是福田區預售量較大的幾個樓盤。

南山區全年有13個樓盤取得預售許可證，住宅預售面積624523平方米，同比增加18.7%，住宅預售套數5534套，同比增加32.2%。其中，華暉云門預售量106371.39平方米/1104套，華潤城預售量95586.71平方米/1102套，地鐵前海時代廣場預售量73424.47平方米/805套，錦繡花園四期預售量63451.35平方米/209套，是南山區預售量較大的幾個樓盤。

鹽田區全年有3個樓盤取得預售許可證，住宅預售面積50366平方米，同比減少32.0%，住宅預售套數575套，同比減少三成多。其中，浩海明珠雅居預售量為6315.88平方米/127套，御景臺雅園預售量為29272.5平方米/324套，半山半海預售量為14777.34平方米/124套。

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寶安區全年有29個樓盤取得預售許可證，住宅預售面積2328944平方米，同比增加27.7%，住宅預售套數24603套，同比增加33.0%。其中，福安雅園預售量350172.85平方米/4003套，領航城領翔預售量152493.9平方米/1449套，錦鴻花園預售量139065.33平方米/2144套，星航華府預售量134595.4平方米/1425套，華業玫瑰四季預售量113861.65平方米/1316套，星河傳奇預售量107350.49平方米/1061套，華盛新沙薈名庭預售量104866.22平方米/1061套，金地塞拉維花園預售量103101.23平方米/1035套，是寶安區預售量較大的幾個樓盤。

龍崗區全年有39個樓盤取得預售許可證，住宅預售面積2416602平方米，同比減少8.3%，住宅預售套數26146套，同比減少一成。其中，星河銀湖谷花園預售量173118.36平方米/1721套，京基御景印象預售量161352.1平方米/1847套，麓園預售量140043平方米/1437套，嘉御豪園預售量132679.2平方米/1393套，招商花園預售量125805.2平方米/1334套，佳兆業中央廣場預售量113949.72平方米/1184套，振業天巒預售量117059.1平方米/1317套，中駿四季陽光預售量100130.1平方米/1222套，是龍崗區預售量較大的幾個樓盤。

附：2014年住宅預售項目匯總

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/ 80 2、2014年新房成交分析

2014年深圳樓市階段性分化明顯，上半年各方以觀望為主，供求不振，成交冷淡，房價先揚后抑，下半年開始逐月回暖，第四季度在眾多利好的刺激下，量價跳躍式上漲，強勢“翹尾”，給市場巨大的暢想空間。然而，成交量的萎縮無法阻擋房價上漲的動力，新房成交均價逆市再創新高。

2.1 成交均價分析

縱然面對成交冷淡，悲觀萎靡的樓市大環境，但2014年深圳的新房成交均價仍然一枝獨秀，逆市飄紅，再創歷史新高。根據深圳房地產信息網的監測，2014年深圳新房住宅的成交均價為23972元/平方米，較2013年（21601元/平方米）上漲11%。開發商資金充裕是房價堅挺的前提，因為2013年的豐收使得開發商有“糧”過冬，房價不讓步；單價2萬級別的項目如佳兆業城市廣場、領航城、萬科麓城、恒大國香山、華業玫瑰四季等是房價的中流砥柱；而中海九號公館、山語清暉、華潤城、銀湖藍山、純水岸、鯨山覲海、京基濱河時代廣場、錦繡花園四期、海上世界雙璽等高大上項目則推動房價更上一層樓。

各行政區方面，2014年全市六區的新房住宅成交均價全面上漲。羅湖區步入4萬時代，六區最高，福田區和南山區高位攀升，鹽田區同比暴漲45%，寶安區和龍崗區也漲勢明顯。

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羅湖區2014年單價5萬級別的項目雄起，如銀湖藍山、御湖峰、云景梧桐、天璽1號等的成交均價都在5萬上下，推動全區的新房成交均價突破4萬大關，達42480元/平方米，為六區最高，同比大漲16.3%。

福田區2014年高端樓市持續火爆，無論是在售項目還是新入市項目，價格普遍都在4萬左右，使得區域的高房價水平得以持續，為42445元/平方米，同比上漲2.2%。

南山區2014年的高端樓市同樣驚艷，全市成交均價最高的5個項目（海上世界雙璽、曦灣天馥、萬科璞悅山、純水岸、鯨山覲海）有4個來自南山區，其中，海上世界雙璽的成交平均超過9萬/平方米！6萬級別的豪宅除純水岸和鯨山覲海外又增添了一員“猛將”——曦灣天馥，而4-5萬級別的項目則大幅增加至5個：華潤城、錦繡花園四期、恒裕濱城、翡翠海岸、后海理想雅園，高端項目大量涌現支撐區域的房價高位攀升，達41259元/平方米，同比上漲1.3%。

鹽田區2014年由于售價超過37000元/平方米的藍郡西堤入市并成為鹽田新房市場最主要的成交主力，使得區域的新房成交均價一躍而起，同比暴漲45.4%，達28254元/平方米。

寶安區2014年對區域房價推動最大的項目莫過于中海九號公館，其成交均價超過5萬/平方米，成交量接近12萬平方米，位居寶安區亞軍，價高量大，對區域房價的拉升動能巨大，根據測算，中海九號公館拉升寶安區的成交均價上漲近1300元/平方米；另外，單價3萬的項目也大量出現，如：中洲中央公園、星河傳奇、松茂御龍灣、中海錦城、懿花園、名門華府等；高價項目成交活躍推動房價上漲，達23761元/平方米，同比上漲13.8%。

龍崗區2014年單價2萬級別的項目大幅擴容，除了成交主力佳兆業城市廣場、萬科麓城、佳兆業悅峰、信義嘉御山、萬科公園里等外，新增了星都豪庭、恒大國香山、萬科嘉悅山、中鐵諾德、尚水天成、大族河山等，甚至出現了單價3萬以上的項目——星河銀湖谷，2014年龍崗區成交均價2萬以上的在售項目達20個（2013年為15個），高價項目擴容拉升了區域的房價水平，為18781元/平方米，同比上漲近10%。

附：2014年深圳各區代表性樓盤1-12月成交均價走勢圖

2014年雖然深圳的新房成交量明顯萎縮，但從全年走勢來看，仍有大量的項目成交均價逆勢上漲，如：京基云景梧桐、山語清暉、京基濱河時代廣場、佳兆業前海廣場、水木丹華、梧桐春曉、領航城、卓越皇后道、幸福城、京基御景印象、佳兆業悅峰、信義嘉御山等；不過，成交均價呈跌勢的項目也較多，如：寶翠苑、海上世界雙璽、浩海明珠雅居、恒大國香山、招商花園城、萬科公園里、寶能悅瀾山等。

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2.2 成交量分析

2014年前三季度，樓市宏觀環境不佳，觀望情緒濃厚，樓市景氣指數持續低迷，成交冷淡，直到第四季度，在央行金融松綁的刺激下，樓市一掃之前的頹勢，強勢復蘇。整個2014，深圳樓市走出一波明顯的先抑后揚的行情，成交量同比有所回落，但價格堅挺，成交均價再創歷史新高。

根據深圳房地產信息網的監測，2014年深圳市累計銷售新房住宅403.03萬平方米，較2013年（441.75萬平方米）減少8.8％，成交套數41881套，較2013年（48070套）減少12.9%，雖然成交量萎縮，但由于房價逆市上漲，導致成交金額同比仍然有小幅增長逼近千億，達966.17億元，較2013年（954.19億）增加1.3％。

羅湖區2014年新增了銀湖藍山、御湖峰、寶翠苑、天璽1號四個項目，市場供求兩旺，全年共成交新房住宅13.44萬平方米，同比增加6成多，成交套數1075套，同比增加近一半，成交金額超過57億元，同比增加87.7%。全區共有8個項目成交，其中，四季御園、銀湖藍山、御湖峰、云景梧桐為全區的成交主力，四盤累計貢獻全區近90%的成交量。

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福田區2014年新入市項目有筆架山公館、綠景虹灣、棲棠映山、大康福盈門、云尚公館，但都沒有出現巨量成交的“黑馬”，導致全年的成交同比大幅減少一半左右，共成交新房住宅11.35萬平方米/848套，成交金額48.46億元，同比減少46.3%。全區共有11個項目成交，其中，山語清暉、京基濱河時代廣場、筆架山公館、綠景虹灣是成交主力，均有過萬平方米的成交，四盤累計貢獻全區約82%的成交量。

南山區2014年新入市的項目有：佳兆業前海廣場、博林天瑞、華潤城、錦繡花園四期、海上世界雙璽、華暉云門、翡翠海岸、天悅南灣、鼎勝金域世家、曦灣天馥、前海康城，大量新盤入市推升區域的成交量，達36.2萬平方米/3489套，同比增加約42%，成交金額接近150億元，同比增加近45%。全區共有18個項目成交，其中，山海津和佳兆業前海廣場表現突出，各有5萬平方米左右的成交，博林天瑞、華潤城、純水岸成交量均超過3萬平方米，鯨山覲海、水木丹華、錦繡花園四期、海上世界雙璽、華暉云門、恒裕濱城的成交量都超過2萬平方米，上述11個項目累計貢獻全區約83%的成交量。

鹽田區2014年新入市的項目有藍郡西堤、御景臺雅園、半山半海，區域的新房市場得到補充和擴張，成交量隨之增加，全年共成交新房住宅4.47萬平方米，同比增加38.7%，成交套數467套，同比增加12%，由于高價的藍郡西堤成交量大，使得全區的成交金額同比翻了一番以上，為12.63億元。全區共有6個項目成交，其中藍郡西堤一盤獨大，獨自貢獻了全區45%的成交量，梧桐春曉、御景臺雅園、半山半海也有較好的表現。

寶安區2014年雖然也出現諸如領航城、中海九號公館等對區域量價均有巨大貢獻的“黑馬”，但成交量大的項目較2013年明顯減少，成交量超過5萬平方米的項目，2014年只有9個，而2013年則有16個之多，全年的成交量萎縮不言而喻，共成交新房住宅130.38萬平方米/13258套，同比減少3成左右，成交金額接近310億元，同比減少近2成。全區共有39個項目成交，其中，領航城、中海九號公館表現搶眼，都有12萬平方米左右的巨量成交，華盛西薈城、華業玫瑰四季的成立相差無幾，均有接近10萬平方米的成交，聯投東方、卓越皇后道、中洲中央公園、星航華府、幸福城、仁山智水等也有良好的銷售成交，全區成交量TOP10貢獻全區近63%的成交量。

龍崗區2014年的新房市場持續活躍，成交旺盛，大量項目成交井噴，成交量超過10萬平方米的項目達5個之多（2013年只有3個）：佳兆業城市廣場、振業天巒、萬科麓城、恒大國香山、招商花園城，成交量在7萬平方米級別的有4個（2013年有2個）：中駿四季陽光、熙璟城、京基御景印象、佳兆業悅峰，新盤、大盤全面發力助推區域的新房成交量突破200萬平方米，達207.2萬平方米，同比增加3.6%，成交套數22744套，同比增加1.3%，成交金額389.13億元，同比增加近14%。全區共有66個項目成交，其中，上述9個項目累計貢獻全區43%的成交。另外，佳兆業城市廣場連續兩年保持巨量的成交，實現全市個盤成交量“雙連冠”。

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2.3 熱點片區分析

根據深圳房地產信息網的監測，2014年以下十個片區表現活躍，分別為：蛇口、西麗、龍華、西鄉、新安、光明、龍崗中心城、布吉、坪山、坂田。這些片區或者對全市的房價有較大的支撐，如蛇口片區等，或者對全市的成交量有較大的貢獻，如布吉片區、西鄉片區、坂田片區等，或者兩者兼而有之。

2.3.1蛇口片區

2014年蛇口片區只有海上世界雙璽一個新盤，售價超過9萬/平方米，同鯨山覲海一起，兩大豪宅是片區高房價的支撐，而片區的成交量則只要靠平價項目山海津支撐，棲游記已進入尾盤銷售，量價平平。片區內的4個項目共成交116580.96平方米，同比減少17.2%，成交套數1102套，同比減少12.5%，成交金額53.78億元，同比減少14.2%，成交均價繼續上揚，高達46129元/平方米，同比上漲3.7%。

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2.3.2西麗片區

2014年西麗樓市比較活躍，新入市項目4個：博林天瑞、華暉云門、天悅南灣、鼎勝金域世家，與在售的水木丹華價格都在3萬/平方米之上，西麗房價全面進入3萬時代。片區內的5個項目共成交113145.56平方米，同比暴增1.45倍，成交套數1103套，同比暴增1.27倍，成交金額38.44億元，同比暴增1.81倍，成交均價為33974元/平方米，同比上漲14.7%。

2.3.3龍華片區

2014年龍華樓市大幅萎縮，全年只有華業玫瑰四季、星河傳奇、中海錦城3個新盤入市，以及卓越皇后道和幸福城的加推單位，基本上構成了龍華片區2014年的新增供應量，供應減少加上缺少大盤巨量成交的支撐，導致片區的整體成交量大幅減少。片區內12個項目共成交287550.68平方米/3112套，同比減少65%左右，成交金額71.43億元，同比減少60.5%，隨著單價3萬左右的星河傳奇和中海錦城入市，片區的新房價格水平再上層樓，達24840元/平方米，同比上漲11.7%。

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2.3.4西鄉片區

2014年西鄉樓市推盤積極，新入市的4個項目：領航城、中海九號公館、康達爾山海上城、松茂御龍灣均有良好的業績，其中，領航城和中海九號公館成交量巨大，而高價的中海九號公館更是對片區房價帶來強大的拉升作用。片區內9個項目共成交382094.01平方米，同比增加8.6%，成交套數3400套，同比減少17.6%，成交金額120.82億元，同比增加68.5%，成交均價強勢突破3萬大關，達31621元/平方米，同比暴漲55.2%！

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2.3.5新安片區

2014年新安片區新增2個項目：華盛盛薈和流塘陽光，另外，中洲中央公園的新推單元體量也比較可觀，樓市供求兩旺，量價齊升，片區內4個項目共成交109925.62平方米/1161套，同比增加8%左右，成交金額31.84億元，同比增加近16%，成交均價28965元/平方米，同比上漲7.5%。

2.3.6光明片區

2014年光明新區新增3個項目：福盈中央山、新地中央、光明峰薈，但新項目沒有帶來大

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的成交量，同時，深房傳麒山和光明大第逐漸進入銷售尾聲，使得片區的新房成交量同比明顯萎縮，片區內的5個項目共成交108817.04平方米，同比減少21.8%，成交套數1140套，同比減少29.4%，成交金額20.82億元，同比減少15.1%，成交均價穩步上漲，為19137元/平方米，同比上漲8.6%。

2.3.7龍崗中心城

龍崗中心城的新房成交量連續三年下滑，2014年僅有3個新項目入市，分別為：瓏禧、麓園、同創九著，其中僅瓏禧的成交量相對可觀，其余兩個項目的成交量不大，在售項目中的保利上城、寶能悅瀾山、頤安都會中央成交相對活躍，片區內11個項目共成交283190.44平方米，同比減少8%，成交套數3021套，同比減少約一成，成交金額略微減少0.9%，略多于49億元，成交均價17303元/平方米，同比上漲7.7%。

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2.3.8布吉片區

布吉片區2014年推盤高潮持續，新增了恒大國香山、萬科麓城2期、萬科公園里3期、尚水天成、星都豪庭、大族河山、海心匯福園、中南明珠苑8個項目，而且大部分成交火爆，萬科麓城、恒大國香山的成交量更是超過了10萬平方米，新盤涌現，黑馬頻出，使得片區的成交量連續兩年保持高增長。片區內14個項目共成交446646.81平方米，同比增加74%，成交套數4990套，同比增加57.9%，成交金額破百億，為104.49億元，同比增加85.2%，成交均價23395元/平方米，同比上漲6.4%。

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2.3.9坪山新區

坪山新區2014年樓市繼續保持高度活躍，招商、京基、金地三大品牌開發商旗下的項目是坪山樓市量價的支柱，同時也是坪山樓市信心的保證，新入市項目如六和城、天巒湖等也有上佳的表現，量價齊升仍然是坪山樓市的主旋律。片區內8個項目共成交294226.92平方米，同比增加10%，成交套數3189套，同比增加2.5%，成交金額超過40億元，同比增加24.5%，成交均價13638元/平方米，同比上漲13.1%。

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2.3.10坂田片區

2014年坂田片區樓市熱度不減，仍然是全市的熱點置業片區，佳兆業城市廣場連續兩年保持巨量成交，實現“雙連冠”殊榮，佳兆業悅峰和信義嘉御山也長期暢銷，同時，2014年新增的萬科紫悅山、中鐵諾德、星河銀湖谷等項目對片區的量價均有較大的貢獻。片區內7個項目共成交395650.18平方米，同比減少5.4%，成交套數4175套，同比減少3.4%，由于房價上漲，成交金額不降反增，且逼近百億大關，為96.37億元，同比增加7.4%，成交均價24357元/平方米，同比上漲13.5%。

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2.4 2014年深圳新房供求比

根據深圳房地產信息網的監測，2014年深圳批準預售的住宅面積為587.86萬平方米，銷售面積為403.03萬平方米，即供應過剩約185萬平方米，供求比為1：0.69，供給遠大于需求，市場存量繼續增加。自2010年調控以來深圳樓市連續5年供大于求：

2010年供求比為：1：0.82 2011年供求比為：1：0.69 2014年供求比為：1：0.75 2014年供求比為：1：0.80 2014年供求比為：1：0.69

各行政區方面，2014年全市六區的新房市場全部供過于求，其中，供求失衡最嚴重的是福田區，新增預售面積僅消化45%，供應過剩約14萬平方米，南山區和寶安區的新增量也只消耗了一半略多，其中，南山區的供求比為1：0.58，過剩約26萬平方米；寶安區的供求比為1:0.56，過剩超百萬平方米！羅湖區的供求比為1:0.65，過剩約7萬平方米；龍崗區和鹽田區的供求態勢相對好些，其中，龍崗區的供求比為1:0.86，過剩約34萬平方米，鹽田區為1：0.89，過剩約6000平方米。

2.5 2014年深圳房價收入比

房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，是衡量房價合理與否的指標之一，國際慣例認為房價收入比在3－6倍之間為合理區間。下面以夫婦倆的家庭購買一套70平方米的住房計算2014年深圳房價收入比。

根據深圳統計局數據，2013年深圳年人均可支配收入44653元，比上年增長9.6%，按照同樣的增長比率，預計2014年的年人均可支配收入為：44653×（1+9.6%）＝48940元，則夫婦倆的家庭年平均收入為：48940×2＝97880元。

根據深圳房地產信息網的監測，2014年深圳新房的成交均價為23972元/平方米，則一套

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70平方米的住房平均總價為70×23972＝1678040元。

根據上述數據，可估算出2014年深圳的房價收入比＝1678040÷97880≈17倍！與去年的房價收入比（17倍）持平，但遠高于國際上限（6倍），即按2014年上半年深圳的房價，一個夫婦倆的家庭要購買一套70平方米的住房，不吃不喝也要攢積約17年才能負擔得起購房款！

2.6 2014年深圳租售比

租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200，即200至300個月的租金之和與該物業的購置總價大致相等。

根據深圳房地產信息網的監測，2014年深圳住宅的租賃均價為61元/平方米/月，新房成交均價為23972元/平方米，即2014年深圳的租售比為61∶23972≈1∶393，租售比較2013年（1∶393）持平，深圳的租售比經過兩年（2010年為1∶518，2011年1∶422，2012年1∶386）回歸調整后保持相對平穩態勢，但與合理底線（1∶300）仍有較大差距。

對應61元/平方米/月的租金水平，深圳房價的合理高位為61×300＝18300元/平方米，即目前23972元/平方米的房價較合理的高位偏高約30%。

2.7 2014年1－12月深圳新房量價走勢分析

2014年深圳樓市先抑后揚，前三季度樓市充斥著悲觀論調，觀望情緒濃厚，市場表現冷淡，第四季度在央行的金融松綁、降息以及“龍華地王”等重量級利好的刺激性，深圳樓市強勢反彈，量價均創新高。

成交均價方面，先升后跌再拉升，1-5月逐月走高，6-10月則逐月下跌，歲末強勢反彈創歷史新高，年內單月最低為1月份的21755元/平方米，單月最高為11月份的26536元/平方米。

成交量方面，1月份受農歷新年影響，成交量較少，僅1868套，為全年單月最低，2-8月成交量大致在2400-3000套之間波動，9月份突破3000套，10月份突破4000套，11月份突破5000套，12月份暴增至7751套，以階段性的新高結束2014年的深圳樓市。

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2.8 2000－2014年深圳住宅供求及價格走勢回顧

根據深圳房地產信息網的統計數據，2000-2014年深圳的住宅供應量大致可以分為三個階段：2000-2002年為供應上升階段，并在2002年達到近十年的最大值961.42萬平方米；2003-2006年中位波動，年供應量在700-800萬平方米之間；2007年之后有明顯的減少，2010年和2011年創歷史最低，不到400萬平方米，2012-2014年隨著市場向好，供應逐年回升，2014年增加至588萬平方米，為2009年以來最多。

需求方面，2000-2014年深圳的住房需求大致呈扁平的“N”字型，2000-2005年深圳的新房銷售量逐年增加，到2005年銷量超過900萬平方米，創歷史最高；2005年開始的一系列宏觀調控導致新房供求量都呈下滑之勢，一直下滑至2011年的273萬平方米的歷史低位，期間在2009年由于救市政策和充裕流動性的刺激性，銷售量呈脈沖之勢反彈了一下便繼續探底，2012-2014年市場反轉，供求兩旺，銷售量觸底反彈。

供求比方面，2000-2001年深圳的新房供求大致均衡；2002年供應明顯過剩；從2003年開始，隨著投資意識的萌芽、興起、瘋狂，需求隨之大幅增加，導致2003-2006年供應都

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小于需求；2007年政府的重拳打壓以及2008年金融危機導致這兩年的需求量急劇萎縮，供大于求，2008年供應過剩約200萬平方米！供求比為1：0.6，為歷史最低；2009年救市政策刺激剛需集中爆發，進而牽起投資投機狂潮，再加上供應的大幅減少，使得市場出現嚴重的供不應求局面，供應缺口約177萬平方米，供求比為1：1.4，為歷史最高，2010年開始一系列嚴厲的調控政策陸續出臺且不斷加碼，成交量大幅縮水，導致市場連續5年供大于求。

房價方面，2000-2004年深圳房價低位緩慢上漲，成交價格不超過6000元/平方米，前4年房價上漲了13.4％，年均漲幅僅3.4％；從2005年開始，房價跳躍上漲，屢創新高，中間僅2008年有小幅回落，2010年新房成交均價首次突破2萬大關，在嚴厲的調控打壓下，2011-2012年新房成交均價出現歷史上罕見的“兩連跌”，2013-2014年逆勢強勢反彈，均呈兩位數的漲幅，2014年的新房成交均價更創歷史新，達23972元/平方米。3、2014年深圳樓市龍虎榜

3.1 2014年深圳樓盤成交面積龍虎榜TOP10

根據深圳房地產信息網的監測，2014年深圳市成交量最大的前10名樓盤共成交112.26萬平方米/11506套，占全市總成交量約27%。位于坂田的180萬㎡超大型城市綜合體佳兆業城市廣場以高性價比為其贏得巨量成交，譽冠鵬城，連續兩年問鼎全市個盤銷量冠軍，2014年累計銷售171444.1平方米/1767套，成交均價22578元/平方米；位于西鄉的領航城百萬平米綜合體領航城異軍突起，以迅雷不及掩耳之勢占據了可觀的市場份額，全年累計銷售121739.48平方米/1250套，位居亞軍，成交均價21806元/平方米；位于龍崗寶荷路的振業天巒以極富競爭力和誘惑力的價格入市，相對較低的置業門檻大力刺激成交，全年累計銷售120667.24平方米/1408套，位居季軍，成交均價12847元/平方米；位于寶安尖崗山的中海九號公館則是豪宅中的佼佼者，高價熱銷，成為2014年最大的吸金王，全年累計銷售116435.88平方米/620套，位居第四，成交均價51519元/平方米；位于布吉的萬科麓城頭頂萬科金字招牌，市場趨之若鶩，銷售沒有壓力，全年累計銷售110270.86平方米/1167套，位居第五，成交均價23838元/平方米；位于布吉的恒大國香山作為恒大地產進入深圳的首個項目，格調高，宣傳力度大，市場關注的也高，無論是價格還是銷量在片區內都無盤能及，全年累計銷售104138.24平方米/1183套，位居第六，成交均價25520元/平方米；位于坪山新區的文化綜合體招商花園城因其創新的開發模式以及強大的品牌優勢，獲得巨大成功，全年累計銷售101491.93平方米/1076套，位居第七，成交均價14383元/平方米；位于沙井的華盛西薈城3期入市再創佳績，入市快速售罄，全年累計銷售97351.99平方米/996套，位居第八，成交均價17503元/平方米。位于龍華的華業玫瑰四季謹慎的價格策略為其贏得源源不斷的銷量，全年累計銷售97000.88平方米/1129套，位居第九，成交均價24394元/平方米；位于松崗的聯投東方強勢崛起，獨享松崗樓市，交投兩旺，全年累計銷售82036.84平方米/910套，位居第十，成交均價17200元/平方米。

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3.2 2014年深圳樓盤成交金額龍虎榜TOP10

根據深圳房地產信息網的監測，2014年深圳市成交金額最大的前10名樓盤共成交約2832602萬元，占全市總成交金額近28%。位于寶安尖崗山的中海九號公館以599863萬元取得了2014年深圳樓盤成交金額冠軍；位于坂田的佳兆業城市廣場以387082萬元位居亞軍；位于沙灣的恒大國香山以265756萬元位居季軍；領航城以265463萬元位居第四；萬科麓城以262867萬元位居第五；華業玫瑰四季以236622萬元位居第六；海上世界雙璽以213220萬元位居第七；山語清暉以207498萬元位居第八；中洲中央公園以197767萬元位居第九；純水岸以196464萬元位居第十。

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3.3 2014年深圳開發商（商品房：含住宅、商業、寫字樓）成交面積TOP10

根據深圳房地產信息網的監測，2014年深圳十大開發商共銷售商品房184.73萬平方米/17930套，占全市總成交量的3成多。萬科地產傲視群商，旗下的萬科麓城、萬科公園里、萬科天譽、壹海城（50%）、萬科翡麗郡、萬科紫悅山、萬科紅悅、萬科紅立方大廈、萬科璞悅山、萬科金域緹香十大項目全年共銷售398670.32平方米/3862套，取得了2014年開發商商品房銷售面積冠軍；佳兆業地產位居亞軍，旗下的佳兆業城市廣場、佳兆業悅峰、佳兆業前海廣場、佳兆業假日廣場、龍崗大道1號五個項目全年共銷售301585.35平方米/3245套；招商地產位居季軍，旗下的招商花園城、鯨山覲海、海上世界雙璽、壹海城（50%）、曦城（50%）五個項目全年共銷售192490.25平方米/1502套；京基地產位居第四，旗下的京基濱河時代廣場、京基御景印象、京基云景梧桐三個項目全年共銷售174031.03平方米/1612套；華盛置業位居第五，旗下的華盛西薈城、華盛盛薈兩個項目全年共銷售163565.27平方米/1881套；中海地產位居第六，旗下的中海九號公館、中海錦城兩個項目全年共銷售134984.76平方米/830套；振業地產位居第七，旗下的振業天巒全年共銷售126717.17平方米/1497套；金地集團位居第八，旗下的金地朗悅、金地名峰、金地鷺湖1號、金地國際公寓四個項目全年共銷售124897.22平方米/1459套；深圳機場地產位居第九，旗下的領航城全年共銷售121739.48平方米/1250套；卓越地產位居第十，旗下的卓越皇后道、卓越城兩個項目全年共銷售108663.5平方米/792套。

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3.4 2014年深圳開發商（商品房：含住宅、商業、寫字樓）成交金額TOP10

根據深圳房地產信息網的監測，2014年深圳十大開發商銷售商品房共成交5473990萬元，占全市總成交金額的4成略多。萬科地產取得2014年商品房成交面積、成交金額雙冠軍，旗下的萬科麓城、萬科公園里、萬科天譽、壹海城（50%）、萬科翡麗郡、萬科紫悅山、萬科紅悅、萬科紅立方大廈、萬科璞悅山、萬科金域緹香十個項目共銷售983798萬元；佳兆業地產位居亞軍，旗下的佳兆業城市廣場、佳兆業悅峰、佳兆業前海廣場、佳兆業假日廣場、龍崗大道1號五個項目全年共銷售757492萬元；招商地產位居季軍，旗下的招商花園城、鯨山覲海、海上世界雙璽、壹海城（50%）、曦城（50%）五個項目全年共銷售682031萬元；中海地產位居第四，旗下的中海九號公館、中海錦城兩個項目全年共銷售656331萬元；京基地產位居第五，旗下京基濱河時代廣場、京基御景印象、云景梧桐三個項目全年共銷售555530萬元；中洲地產位居第六，旗下中洲中央公園、SCC中洲控股中心兩個項目全年共銷售385996萬元；華潤置地位居第七，旗下的華潤城、華潤銀湖藍山兩個項目全年共銷售383366萬元；華僑城地產位居第八，旗下純水岸、華僑城LOFT公館、華寓、曦城（50%）四個項目全年共銷售362327萬元；卓越地產位居第九，旗下卓越皇后道、卓越城兩個項目全年共銷售358459萬元；華盛置業位居第十，旗下華盛西薈城、華盛盛薈兩個項目全年共銷售348660萬元。二、二手房市場

/ 80 1、2014年深圳各行政區二手住宅掛牌均價

根據szhome二手房欄目的監測，2014年深圳二手住宅的掛牌均價同比上漲13.2%逼近3萬大關，為29878元/平方米（1-12月加權平均，下同）。六區的二手住宅掛牌均價全線上漲，南山區以16%的年漲幅領漲全市，成交均價達36468元/平方米；羅湖區同比上漲15%至27516元/平方米；福田區同比上漲12.3至36853元/平方米，為六區最高；寶安區和龍崗區環比上漲11%左右，其中，寶安區為25542元/平方米，龍崗區為18641元/平方米；鹽田區同比上漲5.2%，二手住宅掛牌均價為26193元/平方米。

附：2014年深圳各行政區代表性樓盤1-12月掛牌均價走勢圖

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/ 80 2、2014年深圳各行政區二手房成交分析

從2013年延續而來的限購限貸調控政策，深切影響了2014年前三季度深圳樓市的交易熱情，市場觀望氛圍的步步加重，導致2014年二手房成交量高位回落，2014年1-9月，二手房月度成交量在5000套上下波動，四季度在限貸寬松和央行降息利好的帶動下，二手房成交量大幅飆升，其中12月成交量逼近萬套，為9792套。雖然歲末二手樓市表現向好，但由于前三季度成交基數低，使得全年二手房成交量減少明顯。根據深圳房地產信息網的監

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測，2014年深圳二手房成交面積5957303平方米，同比減少三成，二手房成交套數66725套，同比減少29.9%。從市場交易活躍度來看，交通網絡發達、生活配套完善、教育醫療等相關輔助配套齊備的片區，二手房關注度高，尤其是城市中心一些配套完備的老住宅區，備受剛需群體的青睞，二手房成交多以1-3房的緊湊型戶型為主，剛需是二手樓市的主力軍。雖然二手房成交體量大幅回落，不過成交量仍遠遠高于新房，深圳是一座土地資源十分緊缺的城市，新房供應量有限，地段和價格選擇范圍小，尤其是近年來深圳高企的新房房價，使得大批剛需無從選擇，越來越多的購房者轉向二手房市場，不斷推動二手樓市成交量高漲。

特區內、外二手房成交量之比為1.2：1，特區內二手房成交面積3280665平方米/39196套，同比減少28%左右；特區外二手房成交面積2676638平方米/27529套，同比減少32.4%。

羅湖區二手房成交面積894866平方米，同比減少三成，成交套數12697套，同比減少24.3%。福田區二手房成交面積1204615平方米，同比減少三成，成交套數13801套，同比減少29.5%。

南山區二手房成交面積978484平方米，同比減少29.5%，成交套數10830套，同比減少31.2%。

鹽田區二手房成交面積202700平方米，同比增加12.6%，成交套數1868套，同比減少18.6%。寶安區二手房成交面積1329634平方米，同比減少兩成，成交套數13233套，同比減少27.3%。

龍崗區二手房成交面積1347004平方米，同比減少四成，成交套數14296套，同比減少36.6%。3、2014年1-12月深圳二手房量價走勢分析

根據深圳房地產信息網的監測，2014年深圳二手房的掛牌均價高位上揚，1-5月穩步上漲，5月份首次突破3萬大關，6-10月在3萬上下波動，歲末再度“翹起”，逼近31000元/平方米，再創歷史新高。成交量方面，2014年深圳二手房的成交量大部分時間保持較低的體量，1-10月份中僅4月份的成交量超過6000套，11月份超過7000套，12月份則逼近萬套。

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