第一篇：房地產行業的發展趨勢和銀行業面臨的風險挑戰

房地產行業的發展趨勢和銀行業面臨的風險挑戰

摘要：文章首先簡要回顧了我國的住房制度改革進程，探討了我國在1998年之后房地產行業快速發展的原因和表現，以及在國內外經濟處于周期性下行時，國內地產泡沫破滅的根源以及房地產市場的表現。文章進一步分析了政府基于當前形勢，出臺多項房地產調控政策，目的是穩定宏觀經濟、保障就業，卻給銀行業帶來了巨大的潛在信貸風險。政府在實行寬松貨幣政策時，應當保護銀行獨立的市場地位，由銀行在現有制度框架下，自主安排信貸，控制風險，為市場經濟服務。

關鍵詞：住房制度改革房地產泡沫信貸風險

一、房地產價格的十年躍進

1、住房制度改革三十年簡要回顧 自20世紀50年代以來，改善居民的住房條件一向是關系我國國計民生的重大國策。建國后三十年，我國在城市構建了以企事業單位為核心、由國家和地方財政補貼的福利分房體制。該體制下，房屋的產權為國家所有或企業所有，城市職工承租房屋，按照房屋面積逐月交納定額租金。但是三十年的制度實踐顯示，這種和勞動關系緊密聯系的分房體制存在諸多弊端。在該制度下，分房辦法是同一企業把職工按照工齡、職稱等指標綜合排名，依照先后順序分配房屋。有些效益好的企業，青年職工可以很快就分到住房；而在困難企業中，有些職工甚至等到退休也不能分到房子。這在社會上造成了貧富不均，而這種不公平是由體制造成的，與個人勞動努力程度無關。另外，住房的租金很低，公產房承租人上繳的租金不足以支付地方房管局支出的房屋修繕費用，企業產權的房屋干脆就沒有房租，修繕費用全由企業承擔，這給國家和企業造成了二次負擔。

福利分房政策實行了三十年，不但弊端頗多，總體效果也不盡如人意。解放初期，我國城市人均居住面積是4.5平方米，到1978年，人均居住面積變成了3.6平方米，反而下降了0.9平方米。城市住房建設在20世紀80年代初期顯然落后于時代發展和居民生活的需要。為了改變當時城市住房建設的滯后局面，鄧小平在1980年4月明確提出要改變現行住房制度，拉開了我國住房制度改革的序幕。在此后十余年，住房改革大致經歷了試點售房、提租補貼和以租代售等改革階段，直到1994年正式建立住房公積金制度。可見，住房改革主要圍繞著兩條思路展開，一方面是以價格（租金）改革為重點，另一方面是以產權改革為核心的。但是改革進展緩慢，福利分房體制仍然大行其道，各地出臺的公房出售機制難以獲得市場認可。

中央終于決定從1998年開始停止住房實物分配，實行住房商品化，促進了我國房地產業大發展。這一政策從長期看是符合市場經濟發展內在規律的，從短期看，當時中國為抵御1997年亞洲金融危機，急需尋找新的經濟增長點，住房消費就自然成為擴大內需、拉動經濟增長的利器。這也是我國首次把房地產行業和宏觀經濟聯系起來。此后十年，房地產業成為許多地方的支柱產業，地方政府開始了靠土地出讓金和房地產稅費支持財政的發展模式，并靠房地產投資和消費拉動了上下游產業的發展，推動了各地快速發展，也導致了各大中城市商品房價格不斷攀升。

2、城市房價長期居高不下的表現和原因

1998年新一輪房改啟動之后，中國的房地產業開始了跳躍式發展。1996年和1997年全國住宅開工面積只有1億平方米，而到了1998年，開工面積躍升到1.6億平方米，超過了此前的峰值 1.3億平方米。隨后，開工面積不斷上升，1999年達到1.8億平方米，2000年達到2.3億。行業不斷提高房屋供給量，滿足城市居民的住房需求。另外，住房建設市場化和房屋需求貨幣化，推動著房價不斷攀升。2002年至2008年，全國70個大中城市的房屋平均銷售價格從2250元上升到4013元，上漲了78.4%（見圖1）。而且，這一數據的統計口徑包括商品房、經濟適用房和二手房交易價格，因此數值遠低于全國商品房新房實際售價。圖1 ：2002年至2008年，全國房屋平均銷售價格（單位：元）

資料來源：《中國統計年鑒：2008》和《經濟景氣月報》2008年7月。

自1998年以來，房地產行業借由住房商品化改革的春風，確實取得突飛猛進的發展，但是房價的飛速增長不利用市場的平穩發展。我們更應著重分析房價暴漲的原因，為調整行業發展模式提供依據。

一是我國在1998年開啟住房商品化改革的序幕，在2000年徹底廢除福利分房制度，為房地產業的發展創造了堅實的市場需求基礎。隨之而來席卷全國的各個城鎮的危舊房屋動遷和老城區改造，以及地方政府采取的貨幣分房模式，使居民主動或被動地加入購房大軍，進一步擴大了房地產行業的市場需求。

二是國家出臺金融政策和相關制度鼓勵居民進行商品房消費——國務院設立公積金制度，商業銀行也推出個人住房抵押貸款（按揭）業務。1999年2月，央行下發了《關于開展個人消費信貸的指導意見》，鼓勵商業銀行為個人提供全方位優質金融服務。同時，央行把個人住房貸款最長期限從20年延長到30年。這些金融服務的涌現和完善，刺激了房地產需求的全面爆發。

三是經濟適用房建設缺位，地方政府沒有建立起與住房商品化相配套的、包括經濟適用房和廉租房在內的住房保障制度。住房保障制度不完善，低收入者的住房需求也要全部由市場解決，本來層次分明的社會需求結構被打破，巨大的需求全部涌入市場，造成商品房價格持續上揚。

四是地方政府財政結構畸形，過度依賴土地稅收。在分稅制下，地方政府有動力大力開辟稅源發展地方經濟，土地轉讓收入逐漸成為地方財政的支柱。2006年我國房地產稅收在地方稅收的比重約為20%至25%，如果加上土地出讓收益，將達到地方財政的50%，是名符其實的賣地財政。這種情況下，地方政府缺乏動力去控制房地產價格。

二、房地產行業陷入低迷

1、房地產泡沫破滅的導火線

房地產業在2005年經歷了較為嚴重的低谷后，在2007年中期，繁榮程度達到了頂峰。當時國內消費市場通貨膨脹嚴重，CPI和PPI先后超過3%的國際警戒線（圖2），除了食品漲價，房地產行業的快速發展也為通貨膨脹“貢獻”良多。政府為了控制物價，連帶擠出房地產行業的泡沫，央行和銀監會在2007年9月發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，對商業型房地產信貸政策進行了調整，規定申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。政府從調控貨幣政策層面減少對房地產消費者的資金供應量，抑制投資型購房沖動，防止房地產行業泡沫的過度膨脹。

圖2：2006年末至2009年初CPI和PPI的走勢（單位：%）

資料來源：Wind資訊。

從商品房生產者方面，政府也實行了從緊的貨幣政策。2007年10月，國土資源部發布《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，規定受讓人依照出讓合同約定，付清全部出讓金后，才能領取國有建設用地使用權證書。同月，發改委和商務部發布《外商投資產業指導目錄（2007 年修訂）》，將房地產行業的投資行為全部列入“限制”行列。這兩項政策實際上提高了房地產行業的門檻，把一大批資金實力薄弱的小型房企摒棄在外。這些地方性中小企業，自有資金量小，主要依靠小部分保證金，從政府手中拍到土地后，依靠土地批文申請到銀行貸款，再拿貸款償付土地出讓金，然后通過出售期房回籠貨款，支持后續開發。這些房企都是通過高超的資本運作，利用較少的自有資金維持運營，最終獲得高額的房屋開發利潤。商業銀行受宏觀調控政策指引，預期到房地產市場中的投資型行為會減少，房地產市場的銷售增幅將受到負面影響，因而在2007年10月之后嚴控房地產市場的新增貸款。在當年年末，房地產商面臨資金結算和還貸壓力，只能降價售房期望快速回款，獲得現金流。房地產市場開始陷入低谷。

2、房地產行業疲軟的深層原因

房地產行業歷經十年的飛速發展，從1998年到2007年中國房地產業的投資從3600億元增加到2.5萬億元，年遞增21.5%。2003年，國務院下發《關于促進房地產市場持續健康發展的原則》，確定房地產行業是我國的支柱產業。此后，各大城市房價飛升，雖然政府曾經出臺了一些遏制房價短期快速上漲的宏觀調控措施，但是成效不大，漲價的趨勢一直未變。但是，潛藏的危機并不會因為表面的繁榮而銷于無形，房地產行業的非理性繁榮在國內外經濟危機的夾擊下終于在泡沫中湮滅。泡沫破滅的原因也是多方面的，根本原因就是房價收入比長期背離正常水平，以及金融危機下，公眾對經濟的信心和預期收入下降，推遲房屋消費支出。

支撐中國房價的兩個重要支柱，一是房價收入比，一是未來收入預期。從這十年的情況看，房價收入比過高，居民收入提高的部分被過高的房價吞噬了。當房價收入比超過臨界點時，市場就難以繼續支撐下去了，再加上全球經濟下滑，收入預期下降，支撐房價的兩個支柱全都失去了作用。

1998年以來，中國房地產市場一直處于發展高潮中，在2007年達到了前所未有的頂峰，房價幾乎呈單邊上揚的走勢，巨大的市場需求成為推動房價不斷上升的根本動力。這十年中，城鎮居民增加的收入中相當一部分均被房價增速吞噬。在2003年，房價增速甚至達到人均可支配收入增速的1.8倍。2007年，全國城鎮人均可支配收入為13785.8元，那么三口之家每年總收入為27571.6元，他們若在2008年6月以4013元/平方米的均價購買100平方米住房（實際居住面積只有80平方米左右），房價收入比就達到了14.6。但是，上述結論中的房屋價格是全國平均水平，無法反映中心城市房價成倍上漲的情況以及給公眾帶來的經濟負擔。上海在1998年房屋均價為3026元，2008年7月的成交均價為13200元，上漲了4.3倍。而在2007年，上海人均可支配收入只有23632元，按照上述方法計算，2008年7月的房價收入比高達27.9。

這樣的高價格既超過消費者的承受能力，也不符合市場經濟的規律，更對房地產市場的持續健康發展不利。低收入階層因為經濟適用房短缺而無力購買商品房，中產階級購房后負擔了龐大的債務，導致消費能力低下，內需不足，高收入階層雖然有能力消費商品房，但其投資傾向大于消費傾向。整個社會消費潛力被高價房地產壓制，造成內需嚴重不足。顯而易見，超過大多數居民支付能力的高價位是不可能支撐該產業長久穩定發展的。沒有足夠高的收入上漲支撐的物價上漲最終都是曇花一現，也會對宏觀經濟穩定造成威脅。房地產價格泡沫在2007年達到頂點，終于在2008年破滅。現在的價格下跌是市場正常的自我修復行為，甚至還沒有回歸到理性價位。

房地產價格的非理性暴漲是房地產陷入低谷的內因，而美國由房地產行業崩潰而蔓延開來的經濟危機，通過國際貿易領域影響了中國的實體經濟，打擊了民眾對未來經濟增長的信心，降低了收入增加的預期，這是國內房地產價格下跌的外因。內因和外因共同作用，致使國內的房地產行業陷入困境。

3、房地產行業持續低迷

2007年下半年，美國的次貸危機初露端倪，但是沒有引起各國的重視。到2008年3月，美國第五大投資銀行貝爾斯登因金融衍生品CDS巨額虧空，陷入破產危機，只得被摩根大通集團收購；9月份，雷曼兄弟倒閉，危機全面爆發，影響波及世界各個經濟大國。中國在2007年下半年，為擠壓房地產行業的泡沫，實行了從緊的貨幣政策，沒想到次貸危機席卷全球，又打擊了國人對經濟持續高速增長的信心，使房地產行業的處境雪上加霜。

在2007年第三季度，房地產行業的景氣指數與上一年同期相比，已經出現了下降的趨勢。在2007年第四季度之后，房地產業景氣指數和企業家信心指數均陡然下降，顯示市場和行業投資人的信心不斷下挫（見圖3）。

圖3：2003年至2008年房地產業景氣指數和企業家信心指數

資料來源：Wind資訊。

在2008年下半年，國務院等機構相繼出臺了一系列扶植房地產行業的政策。在政策的短期刺激效應下，幾大城市的商品房成交量在11月有了小幅反彈，但是基于金融危機下公眾對未來可支配收入增長的預期降低，房地產市場的短暫小幅回升沒能長久持續，也無力改變2009年房市繼續下挫的趨勢（見圖 3）。從全年房地產行業銷售情況看，房屋銷售持續低迷，公眾持幣觀望，巨大的潛在房屋需求沒有轉化為實際購買力。2008年年末，房地產市場成交量呈現負增長，房企被迫紛紛調低年度銷售目標，并把新項目開工計劃延后，導致企業新房和土地儲備存貨大增。隨著金融危機對實體經濟的侵蝕，房地產行業的不景氣應會持續到本年年末。

房地產市場蕭條，導致大企業紛紛在2008年下半年調整銷售目標，以期符合市場現實，降低投資人對市場的過高期望。以幾家大型上市公司為例，保利由2008年初確定的240億下調到190億，中海由320億下調到270億。截至11月中旬，碧桂園年銷售額僅為150億，不及年初目標350億的一半。截至2008年年末，僅有四家房企全年銷售額超過200億，分別是萬科478.7億、中海270億、保利205億以及未上市的綠地，估計去年銷售額約為300億。大型房企的市場處境尚且如此艱難，更不要說資金鏈異常緊張的中小型房企了。

房地產行業建設周期較長，當市場環境發生急劇變化，企業難以快速做出戰略調整。在當大量在建工程在2008年完工投入市場時，賣方市場已經變成買方市場，市場成交量大幅萎縮，大量新房旋即變成積壓的存貨。截至2008年第三季度，73家房地產上市公司今后共有2836億存貨，至少需要兩年才能完全消化掉。而且，在2007年房地產市場高漲時，大量新項目開工，隨著這些工程依次竣工，商品房的空置率會大幅上升；開發商通過政府拍賣囤積的地塊，到2008年也成了燙手山芋，有些開發商寧愿承擔違約金，也要把土地退還當地政府，還有些只能暫緩開發購入的新地。

2008年年底，房企會就各項支出與供應商進行資金結算，房企的資金壓力增大。消費者預期到開發商急于回籠貨幣，房屋價格會進一步下跌，因而并不急于購房，導致市場在歲末年初銷售情況更加黯淡。冬天已經到來，但是春天還很遙遠。

三、政府的“救市”措施和銀行面臨的信貸風險

1、中央政府帶頭出臺多項措施，拉動購房需求

2008年第四季度，各級政府和央行相繼出臺多項政策，希望在外貿增速趨緩的情況下，靠刺激房地產需求推動經濟穩步增長。10月23日后，政府降低首次購房者的銀行信貸利率及首付款、降低購買住房的契稅、免征交易印花稅等。對于這些房地產優惠政策，政府希望通過對首次購買住房者的稅收優惠及信貸優惠來幫助住房困難的居民進入房地產市場，激勵自住型房屋消費者進入房地產市場，以便做到既改善居民的居住條件，又達到擴大居民消費、保證經濟增長的目的。

政府救市也是無奈之舉，并不是最終目的。房地產行業產業鏈很長，連接上下游近40個產業，也與宏觀經濟具有極強的關聯性，房地產市場的波動會對實體經濟造成重大影響，政府實際上被房地產市場“綁架”，若要維護經濟平穩發展，就只能運用合理的宏觀調控手段，防止房地產行業崩盤，最終目的是保持宏觀經濟和就業量平穩增長。政府在2008年下半年的救市政策內容也表明了，政府的政策思路是很清晰的，政策的直接受益人群不是房地產商，而是消費者。

但是，即使政府的目的是為了穩定宏觀經濟，但是某些刺激經濟的短期舉措，在政策效果上也造成了顧此失彼，降低首付是把房地產行業的風險轉嫁給了商業銀行。政策實際上降低了銀行對貸款人的信用水平要求，這為未來幾年銀行個人住房貸款不良率的攀升埋下了隱患。

2、商業銀行面臨潛在信貸風險

房地產價格在2007年已經脫離了公眾的實際購買能力，此前的紅火實際上是在資本的追逐和推動下的狂熱發展。此前高地價、高房價的房地產產業政策需要我們進一步反思。在1998年亞洲金融危機時，政府為了擴大內需，啟動房地產市場的商業化改革，面對2008年金融危機，又再次祭起了房地產這一法寶，出臺政策加強經濟保障房的建設并降低房屋交易稅費來拉動內需。中國的兩次住房改革都是調控宏觀經濟發展的短期政策，而沒有建立起住房保障的常規政策。缺乏保障性住房常規制度，會導致房地產市場需求結構混亂，低收入階層住房需求也由市場解決，短期內有利于宏觀經濟復蘇，但在長期會壓制消費，催生地產業泡沫，造成銀行壞賬。當前，不應再走單純依靠刺激商品房消費來擴大內需的老路，國家應建立起常規化的住房保障制度和社會保障體系，鼓勵居民在住房、醫療、教育等基本需求之外擴大消費品需求，這是中國未來擴大內需的一個最重要的途徑。

另外，現在的“救市”政策有可能損害中國的銀行體系。之前，宏觀政策要求銀行嚴控土地購買和開發貸款，并把第二套商品房的首付提高到40%，希望銀行回避房地產行業的信貸風險。當前政府為了拯救宏觀經濟，刺激房地產，允許第一套住房首付降低到20%，等于是把過去遏制全國房地產泡沫的經濟政策全都否定了，又把銀行重新拉進了高風險行業，把銀行和房地產又綁在一起了，而且更緊密地綁在一起了，意味著未來銀行將面臨巨大的房地產信貸風險。

實際上，只要房價將來下跌20%，就意味著抵押房屋的市場價格小于貸款現值，市場可能大量出現斷供，銀行會產生大量次級按揭，將給銀行帶來巨大的信貸風險。也可能出現資金雄厚者在房市低迷時，大量買入房產作為投資，待市場回暖再高價拋出，降低首付政策助長了市場投機，為房地產行業出現新一輪泡沫埋下了隱患。我們不能以未來壞賬增多為代價，換取GDP的增長，因為國有控股銀行的壞賬很可能是由政府買單，所有損失將由全體納稅人負擔。

因此，政府在進行宏觀調控時，應按照市場規律辦事，注意保護經濟主體的自主權利。政府應該在自身的職權范圍內，充分運用貨幣政策和財政政策調節經濟運行，但是要避免把商業銀行當成財政的出納，應該盡可能留給商業銀行信貸自主權，使它能按照風險與收益匹配的原則制定信貸產品，運用市場規則處理信貸存量調整和增量資金配置，規避風險，獲取利潤。事實上，銀行已經根據市場情況，采取措施積極應對信貸風險，進行資產保全。在個人購房貸款方面，中小股份制商業銀行率先對存量房貸利率實施七折優惠，降低貸款者負擔，鼓勵客戶按時還款，減少銀行發生斷供的可能性，降低了未來的壞賬率。國有大型銀行也在年初實行了七折優惠政策。對于增量房貸，銀行已按照央行新實施的利率水平放貸。

在房地產開發貸款方面，銀行在2007年9月之前，在大型房地產商較為集中的城市，以各種融資設計及優惠利率，競相吸引優質客戶。但是，2008年下半年，金融危機爆發后，盡管國家貨幣政策已經轉向寬松了，但是許多銀行已經停止向任何具有流動性風險的大型地產商增加貸款。對存量貸款，銀行允許開發商對短期貸款進行轉貸或展期，但要附加條款，譬如必須對樓盤降價，以期降低信貸風險。

另外，銀行為了控制表內業務風險，也在不斷進行金融創新，試圖將房地產貸款變為表外業務，其中最主要的方式就是發行房地產信托產品。銀行通過下屬投資公司購買上市地產公司股權，以此發行理財產品，以私募形式為房地產企業融資。這樣自主創新的市場行為也獲得了國家的鼓勵。在2008年12月國務院發布“關于當前金融促進經濟發展的若干意見”明確指出將“開展房地產信托投資基金試點，拓寬房地產企業融資渠道”。當然，金融創新要汲取次貸危機的教訓，要慎重防范這種以轉移風險為目的的創新產品的自身風險。

總之，政府這只“看得見的手”在進行宏觀調控時，也應注意避免過分干預市場，不要造成經濟學者所說的那樣“政府一出臺刺激經濟的言論，公眾預期未來銀行風險增高，股票市場價值降低，市場就開始拋售銀行股”。政府應當支持銀行應在現有市場經濟和制度框架下，自主創新，自控風險，在公平的市場環境中為市場經濟的迅速發展提供融資服務，應當避免銀行成為國家財政的附屬品，避免銀行成為寬松貨幣政策的最后買單人。參考文獻： [1]王雯珺、王成豪等，“金融危機下我國房地產形勢分析與對策建議”，載《科學時報》，2009年1月14日。[2]叢誠，《中國住房和公積金制度發展大綱》，上海，上海辭書出版社，2008年。[3]崔建華，《房地產經濟論》，北京，經濟科學出版社，2003年。[4]賈康、劉軍民，《中國住房制度改革問題研究》，北京，經濟科學出版社，2007年。[5]李延喜，《次貸危機與房地產泡沫》，北京，中國經濟出版社，2008年。[6]沈悅，《房地產價格與宏觀經濟的關系研究》，北京，中國水利水電出版社，2006年。

第二篇：2012年房地產行業發展趨勢

2012年房地產行業發展趨勢

一、商業地產將會填補住宅市場在房地產行業中的空缺

注釋：住宅市場受到調控影響日益深化的同時，商業地產卻在蓬勃地發展。從數據上看，在一線城市住宅市場成交量大跌的同時，商業地產卻呈現了欣欣向榮之勢。萬科、保利、遠洋等房企紛紛宣布進入商業地產領域。商業地產是地產行業發展的高境界，符合資產和物業的發展規律。

目前，北京乃至全國可開發的土地有限。未來中國地產行業需要依靠商業地產，而商業地產在國內尚處于初級階段，存在著廣闊的發展空間，加之有國外優秀的經驗和模式可以借鑒，商業地產必將大有所為。

二、2011被稱為“保障房元年”，企業發展格局將如何重置

注釋：限購，限貸毫無放緩跡象，房產稅試點擴大，房地產調控加深。種種跡象表明，中國房地產行業面臨改革，轉型。能否正確選擇，是考驗中國房地產行業戰略智慧的最佳時機。房產人將重新思考發展策略。

三、旅游地產在中國房地產未來發展趨勢中，將迎來較好發展 注釋：2011年，隨著國家嚴酷新政對高房價的大力打壓，曾經火爆的傳統住宅市場成交表現逐漸黯淡，新政無疑很大力度的壓縮了住宅市場的投資空間，限制了投資客的投資和投機性需求。在此形勢下，旅游地產憑借其政策導向性和資源稀缺性優勢深受投資客們青睞，成為萬眾矚目的樓市新寵！

隨著國家對旅游業戰略性支柱產業的明確定位，縱使在新政打壓下，旅游地產依然成為眾多獨具慧眼的投資客所共同關注的焦點。旅游地產受到熱捧并不難理解，在自然資源日益緊缺的當下，旅游地產的最大優勢即在于其對自然的占有。

四、房地產未來市場更注重于新科技，節能增值與生態觀的結合運用注釋：我國能源資源供應與經濟社會發展的矛盾己十分突出。全面推進建筑行業節能工作,有利于減少建筑耗能,節約能源；有利于減少溫室氣體排放,減輕大氣污染,改善環境質量。有效提高地產品質與價值的提升。

第三篇：世界遠程教育的發展趨勢與面臨的挑戰

世界遠程教育的發展趨勢與面臨的挑戰

歐立綿

西南科技大學國際合作與交流處，四川 綿陽 621002

內容摘要

隨著經濟的發展和技術的進步，遠程教育應用面越來越廣。本文主要闡述世界遠程教育的發展現狀，并分析它的利弊，旨在說明遠程教育在全球的發展趨勢和面臨的挑戰。

世界遠程教育正以驚人的速度2生著變化，這主要得益于技術的進步。盡管一些不算新的技術——如收音機和電槐，已在遠程教育方面發揮了40多年的作用，且仍在起著作用，但先進的衛墾技術和Intemet(因特網)正在使整個世界變成一個沒有國界的教育大舞臺。新技術的應用，提高了遠程教育學習者和教育者的效率，便這兩者都受益臣淺。盡管許多發展中國家還沒窄掌握這些新技術，但他們正逐步加大對電信、通訊系統的資金投入，這方面的變革已指日可待。

一、遠程教育涉及的領域人們使用的目的遠程教育遍及世界各地，滿足了不同層次人們的需求，在大學．遠程教育為更多的人創造了接受高等教育的機會；在公司，遠程教育可用于員工的技能培訓，使他們適應技術的進步；對于個人，通過遠程教育接受職業技能培訓，可為自己創造更多的就業機會；對于政府，利用遠程教育的在線師資培訓，提高了傳統中小學校的教學質量；而對于邊遠地區，遠程教育解決丁課程傳輸難、受教育難的問題。

1．在高等教育領域存在兩種模式，即專門從事遠程教育的單功能模式的大學和遠程教育、傳統式教育并存的雙功能模式的大學。那些單一模式的大學我們通常多稱之為“開放大學”，并且大多數采用的是英國開放大學的模式。

“Megza-university”是指一些規模特別龐大的大學，一般這種大學每年注冊的學生達到10萬人，累計可達到280萬人。筆者統計了法國、英國、西班牙、愛爾蘭等10所

“Mega-university'，的情況，發理其中大多敷的學校是為了滿足多年來對高等教育的迫切需求而在近20年內發晨起來的。

盡管一些傳統性大學已開蛤實施遠程教育，但大多數僅僅是在做嘗試，而促使他們這樣做的原因也多是為了滿足高等教育日益增長的需求。基于這個原因．甚至一些過去不打算進入

遠程教育領域的著名大學也逐漸涉及這一領域。例如：美國約翰·霍瞽金斯大學在其“醫務管理”專業的課程中，嘗試利用聲像和計算機技術開設一些護理課程。杜基大學面向全球開MBA課程．X技術使他們可以將課程傳輸給到遠在歐洲、亞洲和拉美的學生。遠程教育能夠吸引到更多的晦外生源——這正是人們開展遠程教育的動機之一。

2．·Virtual univei~lty·、lmemet(因特網)及其相關技術擴大了高等教育的受益面和高等教育的質量，這樣也導致一些全新的教育模式的出理。如“virtual university”。即設有圍墻的大學．是用Internet(因特網)和通訊衛星來傳輸課程，其教學資料、圖書館，甚至實驗室可以讓分敢在各地的學生或機構所共享。1989年成立的墨西哥Virtual university就是一個包括墨西哥境外門所大學的大學聯盟。每年申請學位的注冊學生達9 000人，而非學位申請的學生35 000。

學生遍及墨西哥及附近幾個拉美國家，授課方式既有印刷材料，也有電視直播和錄像帶，教師與學生也可以通過計算機進行聯系。此外，在美國西部，有10個州的政府共同實施了一個“開放大學”計劃，允許學生在網上獲取學位。促使他們這樣做的原因是既可以吸引大量的生源，又不用花錢再建大學。

3．在崗培訓。越來越多的公司把遠程教育看成是對自己員工進行職業培訓訓的一個既省錢又有效的逸徑之一。如Hewlett-Packard(海烏萊特-派卡德)公司，利用高技術的教學設備，向遍布歐美100多個分部的員工提供電視教學節目。而一些公司也逐漸加入到這一行列，成為大學的外延教育機構，以便于員工的培訓。隨著越來越多的入可以接觸到因特網，夸后臺有更多的人可以足不出產拿到學位或接受職業技能培訓。

4．教師的堵訓。師資培訓一直是遠程教育的主要用途之一，特別是在發展中國家，有大量的教師役曼過職業培訓或師資水平不夠。在這些國家，用遠程教育來培訓教師是其首選的策略。雖然絕大多數的遠程教育師資培訓還是以印刷材料為主，且目的也是以進修為主，但一些國家或學校正趨于使用薔于新技術的遠程教育．

1．教室的延伸．在提高傳統中小學教學質量，解決邊緣地區學生上課難的問題方面，遠程教育的成績顯著。兒童遠程教育方面，最有名的就是紐約兒童電視工廠“芝麻街”的例于。在許多國家，居住在農村邊遠地區的孩子還是無法象他們同齡的城市孩子一樣完成學業，墨酉哥的“Teelesecundaria”（特萊斯庫恩達瑞亞)節目，通過電視對分布在邊遠小村莊的700 000

名學生提供中學遠程教育，就是一個成功的例于。從20世紀70年代初開始的單向廣擂教學節目，在非洲、亞洲和拉美地區被廣泛地用于提高教育水平。由于收音機的成本低、普及率高——甚至在邊遠的農村也可以昕到，因此，廣播成為了印刷材料以外，第二大既經濟、又應用廣泛的遠程教育技術。交互式的廣播教學(1R1)是一種利用廣播，收音機單向傳播含有教學活動的節目，節目中有一個“收音機老師”宋上課，并配有一些教學活動，如：回答問題、唱歌和傲練習等。這些教學活動之間精心安排了一些停頓以便于學生練習。這種交互式的廣播教學主要是在教學費源有限、教師知識不足的情況下，對課堂教學的一個補充。

二、對遠程教育的顧慮

隨著遠程教育的發展以及新技術的應用，人們對其有效性的擔心和關注也是有增無減。在許多國家，遠程教育課程仍得不到信任，遠程教育的學生在求職時仍時常遇到困難。甚至，英國開放大學在與傳統大學做了比較，開放大學的11門課中書6門達到“優秀”，按理說其教學質量已無庸質疑．但仍有人表示懷疑。人們韻疑慮是——“遠程教育是真的嗎?”換句話說．“與傳統教育沒有差別嗎？”其實，答案應是肯定的。

1．對遠程教育質量的評估(不包括對網上培訓和網上通訊的質量評估)。對以印刷材料為主的函授課程的研究已經有了70多年的歷史。與傳統教育的相同課程比較，兩者的效果設有差別。而對廣擂教學節目的大量研究也裹明，通過收音機接受廣播教學的方式對學生是有效的，并且這種有效性在工作中會進一步得到延伸。有關專家對分散在不同地區的成人使用計算機材料學習的情況進行了研究。結果表明，以計算機為主的遠程學習效果和傳統模式Q6學習效果一樣，在某些情況下，前者較之后者的學習效率更高而花費更少。

2．遠程教育的弊端。雖然以上的研究表明，遠程教育的學生和傳統教育模式下的學生學到的東西一樣多、但另一方面，函授生的輟學率達到 19％～90％，平均輟學率達40％。對以技術為主的遠程教育的研究還在進行中，但初步的情況已顯示，大多數基于技術的遠程教育，它所具有的交互性和帶來的新奇感可以彌補高輟學率。事實上，高輟學率多在于學生學習時缺乏同學之間和師生之間的交流，由此產生孤獨感，而一些學生的學習自律性又差、才造成這樣的結果。另外，學習成績反饋太慢造成學生學習興趣的降低井因此產生挫折感也是一方面的原因。加之，工作上的激烈競爭和來自家庭的壓力也是造成輟學的原因之一。為了遏止高輾學率，目前有關遠程教育的研究也在積極地尋找失學的原因和降低輟學率的有效措施。

3，肘遠程鞋育質量的擔心。一些遠程教育課程和遠程教育機構的質量也的確令人擔心。質量差主要表現在缺乏計劃性和學習材料的分發上，以及一些劣質的遠程教育項目只重視技術不重視課程的內容．不重視對學習者的支撐服務。

4．對學習者文撐服務的擔心。遠程教育與傳統教育的一個主要區別就在于：前者的學習環境是孤立的，這就要求學習者具備更強的學習自律性。基于這一特點，遠程教育系統就應該提供盡可能多的渠道來滿足學習者的支撐服務和方便師生間的交流，這是至關重要的。目前，對遠程教育學習者的文撐服務類型多種多樣，支撐面也越來越廣，英國開放大學在對學生支撐服務的質量和范周方面成績顯著。象“蒙特瑞技術學院”(Monterrey Institution of Technology)這種沒有圍墻的大學．對每一門譚都配有一名全職的教授，每50個學生配有一個助教。造成支撐服務質量差異的主要原因是豐富的支撐服務帶來的是教育成本的增加，而教育機構擔心成本的不斷增加最終會導致他們無法維持廣泛的支撐服務。

5．遠程教育是否合算?雖然遠程教育相對于傳統教育是以花錢少、蚊益高而著稱，但研究表明只有當其注冊率相對于學費和畢業率達到一個相當高的水平時，這種效益才能實現。大量的研究證明Mega-universities(百萬人大學)平均用在每個學生上的費用是其它大學的5％～ 50％。在美國，這種遠程教育的低投入和高回報是相當顯著的，美國3 500所大學學生的總數為 1 400萬人，平均每年花在每個學生身上的費用為1．25萬美元。而相應的，10所·Mega-uni-verslty”學生人數280萬，平均用在每個學生身上的費用為350美元。當然，由于遠程教育的學生每門課的結業事低，因此，實際學校花在每位完成丁課程的學生身上的費用會高于350美元．

影響遠程教育投入與回報比率的因素主要有兩個：一是學生的人暈率，二是學校對學生學習支撐的程度．一方面，學生的注冊卓越高，平均每門課花在每位學生上的費用就低；另一方面，注冊學生越多用于文撐廄務的花費越大。但同時，限制課程的數量也可以降低一些費用，因為遠程教育課程的開發費用較傳統教育的費用要高得多。如英國開放大學花三年時間，投入100萬英鎊開發一門新課，課程設計人員包括一個主管，多位課程內容專家，課程設計專家以及課件制作專家。但盡管如此，一些開放大學仍然存在質量問題，學生也抱怨學習資料不能滿足其課程所需。

印刷材料、錄像帶和提前錄制的電視教學節目都是針對少量學生(低于250人)的低成本技術。而廣播教學則需要1 000名學生才能達到相應的費事。計算機會議系統也是低成本的技

術，它可以提供教師與學生的雙向交流，但帶實況交流的廣播教學和錄像會議屬于高成本的拄術，有關情況如表1所示。

三、遠程教育的發展趨勢和面臨的挑戰

遠程教育的發展已有200多年的歷史，其作用已在世界范圍內得到認可。但遠程教育技術的不斷進步與應用，也隨之帶來了教育發展新的趨勢、新的課題和新的挑戰。與之相關的很多問題已擺在世界各國教育決策者和教育研究人員的面前，等待他們去分析、評估和研究。

1．如何面對國際化趨勢、國際認證與國際競爭?

當今世界各大學吸引雇員和生源的范圍觸及全球的各個角落。這樣的結果是他們將面臨其他國家教育機構對其課程的評估和學位的認定。雖然，學位現仍以本國認定為主．但遠程教育的曰際化趨勢已對學位的認定提出了新的挑戰。因此，全球跨國教育聯合會(Global Alliance for T ransnational Education)已開始實施一項全球性認證計劃以監督跨國教育的質量。

國際化趨勢帶來的另一個問題是國外教學課程的引進極有可能帶來對本土文化和價值觀的負面影響。同時還形成本國教育與外國教育的競爭局面。當然，競爭的結果會導致質量的提高和價格的降低，最終對消費者有利，但本國的教育機構多會抵制來自國外的競爭，一些國家還筑起保護本國教育市場的屏障。

2．如何把握遠程教育的質量關?

一些發展中國家，抵制別國的遠程教育項目，無論課程質量多好，都不愿采用，而情愿自己開發課程。但他們又缺乏有關方面的專家，沒有能力制作出高質量的課件，無法提供令人滿意的學習服務支撐體系，而一個高質量的遠程教育課件需要花費大量的時間和金錢，這些國家各方面資源匱乏，在這種條件下制作出來的課件，質量令人不容樂觀。

3．如何對待遠程教育的技術問題?

如何在技術投費上做一個明智的決擇，是教育決策者和籌劃者們面臨的一個巨大的挑戰。新技術不僅提高了遠程教育的質量，也為遠程教育創造丁更多的教育前景。但如果對是否使用技術和使用什么樣的技術做出不恰當的決定，不但浪費了資金，也將毀掉整個遠程教育項目。

因此技術決策應慎之又慎，應在最大限度保證課程質量的情況下，選擇最合適的傳輸方式，而不是一味地在技術上求新。如果一十國家的傳境模式本身就存在問題，企匱靠新技術來彌補，那其結果是不會令人滿意的。

4．如何考慮自己有承受能力?

一個遠程教育項目應有良好的財務計劃和財務管理，才能確保項目的持續發展。在多數情況下，發展中國家在資助結束后，即會感到沒有足夠的資金繼續維持項目的發展，固此．重要的是在先期投入時就應考慮有足夠的資金維持今后的持續發晨。面發晨遠程教育或更新技術增加的對每個學生的投入在很大程度上應與該廈平均每位學生的撥款的水平相當。例如，如果一個遠程教育的數學課程使用計算機的費用占國家對每位學生撥款的50％，那么假定它的效益很高的話，它的資金情況今后也是個問題。當遇到這種情配時，就應仔細選擇試驗項目，看是否有條件降低成本而不至于使整個項目受到影響。

[參考文獻]

[1]Aninony W.Bares, 1995.Technology, Open Learn.ing and Distance Education(London:Routledge).[2] Michael Moore and Greg Kearsley.1996.Distance Education: A Systerns View(Belmont Catitornia:Wadsworth)

Trends and Challenges of Distance Education in the World

OU Li-mian

(Office of Intermational Cooperatin and Exchange, Southwest Science and Technolcgy

Univemity，Mianyang 621002, China)

Abstract: Distance education is becoming increasingly popular as economic forces encourage, and new technoIogies facilitate.This article discusses the actual state of distance education in the world，analyses theadvantages and disadvantages of distance education.It aims to narrate the crend and the challenge that thedistance education foces．

第四篇：0809年全國房地產行業發展趨勢

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2008-2009年全國房地產市場發展趨勢研究報告

總體來看,目前全國市場呈現量價齊跌的形態。從去年年底開始,中國房地產

市場開始調整,今年以來下行速度加快,下滑幅度加大,房地產價格也隨之開始回

落。從區域上看,以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開始調整,接著長三角、華北、中西部也開始調整。

通過分區域研究,我們發現:東部地區深度調整。其中珠三角地區:全國房價

“重災區”,今年以來,房價已下跌20-40%;長三角地區:今年以來,成交量巨量萎

縮,第三季度出現價格拐點;環渤海地區:各城市分化,北京下跌空間較大,沈陽波

瀾不驚。中部地區成交量明顯下降,房價開始小幅下跌,武漢形勢比較嚴峻。西部

地區成交量下降20-40%,房價比較穩定,下跌空間不大。

低迷市場中,依然有四類樓盤實現熱銷。我們歸納如下:第一類,打折力度較

大的知名企業的大盤,比如恒大、萬科、富力等。第二類,超小戶型單身公寓。第三類,近郊經濟型房源。第四類,綜合類特色產品,比如萬達開發的綜合性商業項

目。

今后兩年我國房地產市場走勢非常不樂觀。我們認為:2008年房屋成交量同

比2007年將出現大幅下滑,估計萎縮3-4 成,但由于全國房價拐點出現在第三季

度,因此2008年全年房價同比2007年,依然呈正增長,不過漲幅將由2007年的18%（商品房）大幅回落到5%左右的可能性較大（預計與2006年4.4%的漲幅相

近）。至于2009年,全國房屋成交量將依然在低位徘徊,但全年成交價格將比2008

年出現負增長。2010年全國樓市觸底反彈的可能性最大。

今年9 月以來,隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發

生,美國次貸危機進一步深化成金融風暴,并迅速波及全球。在此國際背景下,國

內經濟亦不容樂觀,第三季度GDP 增幅回落至9%,中央宏觀調控方針正由“一保

一控”轉向首先防止經濟快速下滑,45天內連續三次降息,頻率之高歷史罕見。

11月中央力度空前出臺的“4萬億投資計劃”,吹響了拯救經濟的號角。

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在國內外經濟形勢不容樂觀的情況下,我國樓市走向更加引人關注。今年以

來,多數城市房屋成交量已出現大幅萎縮,從第三季度開始,房價亦開始下跌。針

對這種情況,從5 月份開始,成都、重慶、西安、南京、杭州等18個城市紛起救

市,而財政部和央行亦在10月22 日出臺相關救市措施。那么,目前我國房地產市

場形勢到底如何,未來一段時間又會走向何方,為此,上海易居房地產研究院研究

部特意成立了課題組,依托易居中國·CRIC 中國房地產決策咨詢系統的信息和數

據,對此進行了全面、深入、及時的研究。

一、全國房地產市場總體形勢不容樂觀

從去年年底開始,中國房地產市場開始調整,今年以來下行速度加快,下滑幅

度加大,隨之房地產價格也開始回落。從區域上講,以深圳、廣州為代表的珠三角

城市最先開始調整,接著長三角、華北、中西部也開始調整。總體來看,目前全國

市場呈現量價齊跌的形態。

接下來主要從國家統計局的兩個指標來分析全國房地產市場的狀況。第一個

指標是“國房景氣指數”,它反應的是行業景氣度,尤其體現開發商對于市場的預

期和投資意愿。由下圖可知,2007年11月達到高點,其后一路下滑,今年10月份

為99.68,比9 月份回落1.47點,比去年同期回落6.06 點,步入不景氣區間。

前三季度,全國完成房地產開發投資21278億元,同比增長26.5%,相比2007 年31.8%的增幅,明顯回落。住宅完成投資15508億元,增長28.7%。其中,經濟適

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用住房投資638億元,增長19.9%,說明很多地政府依然沒有開足馬力推進住房保

障建設。全國房地產開發企業完成土地開發面積1.79億平方米,同比下降1.6%。

前三季度,全國房屋施工面積24.04億平方米,增長20.3%,比2007年的21.5%稍稍回落。其中,住宅施工面積19.07億平方米,增長21.2%;辦公樓施工面

積8150萬平方米,增長8.3%,比2007年的12.5%明顯回落;商業營業用房施工面

積25026萬平方米,增長12%。

截止到9 月末,全國商品房空置面積為1.3億平方米,同比增長10.2%。其中，空置商品住宅6641萬平方米,增長14.1%。這是非常值得擔心的一個指標,空置

房面積的明顯增長,意味著滯銷房屋增加,企業資金回籠影響較大。

第二個重要指標是全國70個大中城市房屋銷售價格指數。由于我國的房地

產銷售均價與房屋成交結構關系較大,不能較好地反映房價短期演變軌跡。而拿

這一房價指數做分析,更能反映房價真實走勢。

分析上圖可知,以月度房價同比漲幅來看,2008年1月達到高點,同比去年1

月增長11.3%,其后增幅加速遞減,今年10月已降至1.6%,預計11月或12月份，將由正增長變為負增長。由于同比的時間跨度是一年,并不能反映近況,相較而言，月度房價環比增長情況更能說明近期走勢,環比增幅的高點出現在去年9 月,其

后遞減,直至今年8 月份首次由正增長變為負增長,價格拐點正式出現,也即全國

房價正式開始下跌,9 月份繼續下滑,這一下跌態勢將會持續到明年下半年,甚至

2010年。

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二、全國一二三線城市形勢有所差異,但皆有比較明顯的下跌

接下來,分析一下全國主要區域房地產市場的情況,為了研究的方便性,在此

把城市分為三類,一線城市、二線城市和三線城市。根據上海易居房地產研究院

CRIC 中國房地產決策咨詢系統數據,在30多個大中城市中,半數以上城市9 月成交量較8 月出現了不同程度的反彈,但反彈力度普遍較小。而另一半城市成交量

不升反跌,成交繼續萎縮。整體來看,絕大部分城市遭遇了近幾年來最冷的“金九”，市場低迷程度可見一斑。價格表現方面,全國大部分城市房價均出現了下滑的跡

象,打折優惠幅度有所增大。華南區域各城市更出現了新一輪的降價浪潮,在前期

價格已下跌較大幅度的背景下,9 月很多樓盤再次祭起降價大旗,優惠幅度均在10%左右。

從商品住宅供應量上分析,除上海略降之外,北京、深圳、廣州今年前三季

度供應量皆有明顯增長。尤其是9 月份,一線城市供應量均出現了大幅的上升，上海、北京、深圳供應量環比增長明顯,深圳增長幅度較大,同比增加了123.57%。

但成交情況非常不理想,前三季度一線城市商品住宅成交量普遍下降五成左

右。9 月廣州、深圳等城市成交量出現了回暖跡象,主要是前期價格下降明顯,但

上海、北京兩城市成交仍處于極度低迷,與去年同期相比成交量嚴重萎縮。

從價格上分析,一線城市房價繼續下跌。上海二手房價格指數8 月份首次由

漲變跌,9 月份上海商品住宅價格下滑跡象明顯,全月共有50 多個樓盤有新增推

案上市,紛紛采取了平開或低開的策略,并有一定的優惠折扣。北京房價下跌

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勢頭明顯,樓盤打折力度再度擴大。深圳和深圳延續了降價的勢頭,新上市的大部分項目優惠幅度在原有基礎上再增加5-10％。

2、二線城市:成交量降幅較大,房價穩中有降

從商品住宅供應量分析,前三季度和9 月份大部分二線城市商品住宅市場新

增供應量出現了較大幅度的上漲。但成交量卻比較低迷,大部分城市成交量同比

去年降五成左右,絕大部分是東部城市;少數城市降幅稍小,比如沈陽、西安部分

中西部城市。而9 月份,成交表現相當不容樂觀,大部分城市成交量僅為去年同期

二三成水平,合肥、福州、武漢等城市同比下降幅度均超過了70%,南京、蘇州、寧波、成都等城市同比降幅均在80%左右。

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從成交價格分析,9 月份,大部分二線城市價格松動更為明顯,部分城市降價

幅度再度擴大,房價下跌趨勢較為明顯。華東除合肥仍能保持價格一定的穩定外，其 二線城市基本都已進入價格下降通道,尤以南京下調趨勢最為明顯。華北區

域內大部分二線城市目前房價相對仍保持平穩,但天津降價趨勢已經較為明了。

華南福州出現了新一輪降價的風潮。中西部除鄭州等個別城市房價仍較為堅挺外，武漢、西安、成都、重慶等城市房價繼續下跌,特別是在恒大、萬科、中海等品

牌開發企業大幅下調價格的帶動下,周邊項目開始跟進,導致各城市房價下跌幅

度明顯加大。

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3、三線城市:市場成交繼續低迷

在經歷了連續兩個月成交持續走低之后,大部分三線城市在9 月份并未能迎

來銷售大幅反彈。在易居中國跟蹤的11個城市中,有6個城市成交量出現小幅反

彈,而其 5個城市成交量繼續下滑。徐州、南昌、長春等城市環比下滑幅度超

過20%,市場低迷程度進一步加重。徐州、長春、海口等城市本月房價仍保持了

相對的穩定,但開發商硬扛價格的結果是成交量萎縮,在臨近年底還款高峰的壓

力下,預計在未來幾個月內這些城市房價下調。

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三、東部地區深度調整,中部地區情況分化,西部地區下調空間不大

1、東部地區:主要城市成交量下降40-70%,房價明顯下降

（1）珠三角地區:全國房價“重災區”,今年以來,房價已下跌20-40%

珠三角是我國房地產市場發展較成熟的區域之一,2007年以廣州、深圳為代

表的珠三角城市群,房地產市場經歷了一個快速發展期后,又率先進入調整的態

勢。由于國內外宏觀經濟形勢的變化,珠三角以出口導向為主體的制造業正經歷

著歷史上最大規模的結構調整,導致中小企業大量倒閉和外遷,勞動就業開始出

現下滑,直接影響到該區域的房地產市場。

2007年珠三角區樓市幾經曲折,經歷了從沸點到冰點的轉變。上半年去化良

好,基本上項目開盤即獲 較高的去化,購房者追漲,開發商惜售,土地競價踴躍。

從四季度開始,成交力度開始走弱,成交量逐月下降。年底受宏觀調控影響,開發

商資金壓力加大,出于快速回籠資金的目的,主要城市住宅市場出現供應放量現

象。全年珠三角區域商品住宅價格呈穩步上揚態勢,年底開始走弱。

2007年房地產市場熱潮推動土地市場的火爆,珠三角區域土地價格上漲迅

猛,頻頻出現地價標王和搶地現象,土地價格在房地產商品價格中的結構比重越

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來越大,并呈現加速提升趨勢。但到年末,受國家政策調控和樓市成交量萎縮等原

影響,土地流標現象屢次上演。

2008年以來,珠三角樓市處于調整期,降價或打折促銷現象普遍,觀望氛圍

較濃。供應量明顯下降,住宅市場成交量也大幅萎縮。降價措施也由暗降轉為明

降。商品住宅成交量小幅微升,但購房者持幣觀望情緒依舊濃厚,市場以剛性需求

消費者為主,低總價、經濟型的中小戶型單位消化最快。土地市場反應冷淡,開發

商進入觀望狀態,拿地變 謹慎,招拍掛土地出讓價格也漸趨理性,土地市場流標

現象仍然頻現。

典型城市分析:深圳樓市,房價第三波下跌開始

價格在波動中下跌。深圳商品住宅房價從去年1月開始上漲,直至去年10

月到達17350元歷史高點,其后開始下跌,但直到今年2 月,這四個月的房價跌幅

較小且穩定,這是房價調整的第一個階段。從今年3 月開始,至5 月,跌幅加大，與之同時,成交量上升,在市場可能出現回暖的假象刺激下,6、7兩月房價重新上

漲,可稱之為“回光返照”。這是房價調整的第二個階段,市場博弈非常激烈。接

下來是第三個階段,買方占據絕對優勢,賣方放棄頑抗,從8 月開始,持續下跌。第三波下跌持續的時間將長于前兩波的3-4個月,但波幅會減小,最終變成中期的盤整加陰跌。

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相比去年1月的10872元的成交單價,去年10月漲幅為60%,今年9 月均價

為11824,較去年10月下跌37%。再向下調整10-20%,應趨于合理,但也不排除非

理性殺跌現象的出現。當然,我們也應考慮到月度成交均價背后還有成交結構變

化的原 ,但這并不妨礙我們作方向性的研判。相比其它城市,深圳本輪調整啟動

最早,房價跌幅最大,距離市場底部也最近。

對深圳市場而言,供求關系尤其值 注意，為從去年7 月開始就變成了供

大于求,這一時間點要比多數城市提前了好幾個月,而且至今沒有任何一月能夠

實現“咸魚翻身”。而且,是屬于嚴重供大于求,自去年10月開始,幾乎每個月的供應量都是成交量的兩倍以上。這除了反映了市場的低迷外,還留下了頗為嚴重的后遺癥:形成了較大規模的空置量。

（2）長三角地區:今年以來,成交量巨量萎縮,第三 度出現價格拐點

近年來以上海為代表的長三角房地產市場總體顯示出平穩發展的勢頭,市場

交易價格互相支撐。2007年二季度開始,各主要城市增量房、存量房交易量和房

價經歷了井噴式的上升行情,凸顯了該地區剛性需求的強大能量。隨著9 月份關

于第二套房貸款規定的政府宏觀調控政策出臺,四季度長三角地區的各個城市相

繼進入了一個調整階段。全年由于前期房價的飛速上漲,支撐房價始終在高位運

行。

同期長三角地區的土地市場供應量明顯萎縮,最大下降幅度將近70%左右。

低量的土地交易在大部分時間內卻呈現一派火熱的景象,地價高速上漲,地王不

斷涌現,演繹了一幕“面粉貴過面包”的地價神話。從年底開始土地市場受房地

產二級市場大幅調整的影響,成交遇冷。許多土地以底價或是低價成交,跌破業內

預計。

2008年以來,由于觀望氣氛濃郁,市場呈現商品房交易量大幅萎縮而房價依

然穩定的局面。成交量與去年同期相比,下降幅度在50%左右,整體市場的成交不

暢。新開工面積、在建面積和竣工面積呈現萎縮狀態,從而導致商品房屋市場供

應增長乏力。3 月份市場出現回暖跡象,但缺少后期支持,市場依舊未能走出陰

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影。開發商對于市場的信心正在接受嚴峻的考驗。在進入6 月以后,長三角地區的樓盤開始出現打折現象,但是打折幅度較小,市場反應冷淡。

價格穩定的重要 素是同期長三角區域土地供應總體延續多年下降。受政府

宏觀調控的影響,土地供應特別是住宅土地的供應不斷萎縮。樓市持續低迷迫使

開發商拿地更為謹慎,導致大部分土地都以底價成交,部分土地流標。就目前來看，市場上依舊存在大量的剛性需求,但是,市場要走出低迷還需要一段時間,對于購

房者市場信心的建立將是未來房地產市場發展的關鍵。

典型城市分析:上海樓市,房價再跌二成或觸底

從價格上分析, 從07年1月,上海商品住宅價格穩定上漲,一直到今年6 月

達到最高點:17116元,其后有所下跌,但依然處于高位盤整,9 月份為13248元，由于今年5-7 月房價波幅較大,我們取其均值,大約是15700元,那么比去年1月的9528元已上漲65%。這一漲幅比北京40%和深圳60%的漲幅都高出一些。當然，上海房價下跌的時間也比二者滯后了幾個月。月價格比去年1月上漲40%,比5-7 月高點跌16%。按照我們以前關于房價

收入比的測算,上海房價應在2007年的基礎上下調15%左右,但今年以來,即使拿月均價與去年12月的11714元相比,又上漲了13%。這就意味著,在9 月的價格

基礎上,上海房價需要回調20%左右,才能會趨于比較合理的位置。按目前情況，-----------------------Page 12-----------------------

由于前三季度基本上是上漲的,上海房價2008年同比2007年還會有一定的漲幅。

但2009年同比2008年,房價一定是下跌的。

從成交量上分析,去年12月開始,上海商品住宅開始由供不應求逆轉為供大

于求,時間點基本與北京相近,但其后數月,其供求失衡的程度遠好于深圳,稍好

于北京,直到9 月份,才出現嚴重失衡,供求比為1:0.45。這也就是為何筆者相較

前二者,更看好上海樓市的原。

與深圳相比,今年上海的房價完全可稱 上“負隅頑抗”,但與北京情況類似，第三季度終于出現拐點,二手房指數表現更為明顯。2001-2006年,六年時間上海的二手房指數共上漲了60%多點,可07至08年上半年,卻大漲了近50%,明顯非理

性飆升。我們預計,要從2400點高點降至1800-2000點上下才會合理,降幅為20%

左右。從今年8 月開始,上海二手房指數環比已開始下跌。

（3）環渤海地區:各城市分化,北京將下跌空間較大,沈陽波瀾不驚

環渤海房地產市場最大特點是區域內部各城市呈現較大差異化。全國樓市繁

榮加上 運效應,使北京市場供應量和房價上漲幅度,在2007年和2008年上半年

都位居全國前列,相比之下天津則表現為具有強大的發展潛力和后發優勢。大連

房地產市場是遼寧省甚至東北地區的領頭羊。青島房地產則是山東省市場的風向

標。目前,環渤海地區的房地產市場正在受到嚴重考驗。

環渤海房地產市場的另一特點是發展空間巨大,前景樂觀。其中主要的 素

是國家改革和發展戰略的重點已從上世紀八十年代的珠三角（深圳、珠海為代表的特區開發）、九十年代的長三角（浦東為代表的新區開發）,轉入到環渤海地

區（天津濱海為代表的新區開發）。北京、天津、大連和青島都已是或將是外來

房地產投資者和購買者占重大比重的城市,本地市場跨區域化。

2007年環渤海地區所依托的遼寧省、山東省和河北省的房地產開發投資額

保持快速增長,分別上漲約31％、28％和47％。三省的商品房銷售面積的漲幅均

大于竣工面積的漲幅,呈現嚴重供不應求的態勢。環渤海地區各城市在 運等

素推動下,市場成交量大幅度上揚。伴隨著成交量,環渤海地區的房價也經歷一輪

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高漲,市場發展偏熱。年末各城市紛紛步入調整期,成交量萎縮,房價漲幅放緩，個別城市房價出現一定程度的回調,市場逐漸轉向理性化發展,客戶購房也趨于

理性。

2008年以來,環渤海地區各城市市場持續了觀望,市場成交冷淡,二季度則

出現了分化現象,多數城市市場依舊低迷。環渤海地區多數城市的土地市場成交

平淡,大多以底價成交。對于總價高、位置較差的地塊開發商紛紛持保留態度。

在市場交易低迷的情況下,開發商拿地態度謹慎。

典型城市分析:北京樓市,房價下調空間較大

第一,房價出現拐點。從去年1月到今年8 月,北京商品住宅價格穩定上漲，其間偶有小幅波動。單從成交均價上看,8 月極有可能成為近幾年的月底最高

點,14070元的價格,相比去年1月的10034元,漲幅為40%。9 月開始下跌,環比8

月下跌10.04%,之所以出現這種大幅下跌,既有打折促銷成風的原 ,也有中低

檔房源占比增加的 素。以目前價格和房價收入比觀察（根據筆者所做專題研究

報告,2007年底北京房價收入比超過13.67倍,全國最高）,而且今年房價前8個

月又有上海,北京房價泡沫相當明顯,我們認為下跌到去年初的水平,也即在8 月

基礎上跌去三到四成才會比較合理。

第二,供求情況很槽糕。從圖中可以看出,今年前三季度商品住宅供應量比去

年同期多出15%,九月出現暴增的原 ,與 運影響下8 月緩推盤有關,也與 “金

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九”旺季的預期有關。從成交量分析,今年前三季度同比去年劇降43%。今年6

月是個小的分水嶺,成交量與去年同期相近,之前幾個月遞增,之后遞減,反應出

進入第三季度后,市場預期迅速惡化。9 月供求比為1:0.2,基本上在全國都可稱

上最槽糕。

第三,少數名盤銷售較好。市場低迷期,知名企業的知名大盤賣 較好,市場

集中度進一步提高。富力又一城、萬科四季花城、中海城、富力桃園這四個樓盤

均屬于性價比較高的品牌大盤,富力地產的兩個項目還蟬聯兩個月的成交排行

榜。比如,萬科四季花城三期7800元/平方米的價格,性價比相當高。市場激爭對

中小企業非常不利, 們只有以比名企名盤更大的價格折扣,才有可能從“僧多粥

少”的弱市場中混口救命飯。

2、中部地區:成交量明顯下降,房價開始小幅下跌

2007年在全國樓市總體快速增長的情況下,中部六省即湖南、湖北、江西、安徽、河南、山西也保持了較大增幅。房地產開發投資增幅都在30%以上,高于

東部地區;土地購置面積除江西略微出現負增長外,其它省份皆保持適中增長;施

工面積平均增幅都超過20%,與東部和西部地區類似;竣工面積除江西同比減少

之外都是正增長;銷售面積平均增幅為30%左右,高于東部地區,說明該區域市場

成交活躍;價格上漲幅度在10-20%之間,水平中等偏快,但房價增幅低于東部地

區。

2008年以來，隨著全國房地產市場出現整體性下調,以及國內外宏觀經濟

增速下滑,東部地區也和全國其 地區出現同步調整。但鑒于中部地區基本上不

存在房地產泡沫,而且以自住需求為主導,因此市場下調的空間并不大。但是,城

市之間出現分化,今年以來武漢市場下滑幅度較大,尤其是供大于求情況非常突

出;而鄭州、長沙、合肥等城市的市場雖然也出現下調態勢,但相對表現較為穩定。

典型城市分析:武漢樓市,大幅調整勢不可免

武漢作為中部崛起的重要城市群,去年至今年上半年,樓市經歷了一波快速

增長。尤其是去年大“1+8”大武漢城市圈獲批“全國資源節約型和環境友好型

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社會建設綜合配套改革試驗區”,標志著被列入國家戰略,將成中國經濟新的增長

極。在此利好推動下,東部地區的一些投資客去年進入武漢樓市,對于推高房價起

到推波助瀾的作用。但目前,武漢樓市的形勢卻非常嚴峻。

從供應量分析,今年前三季度同比去前三季度略降2%,但成交量卻劇降63%，這一降幅在全國一二線城市中,屬于最大的,由此可見市場低迷的程度。不可避免，出現了嚴重的供大于求的情況,今年5-9月,連續5月個成交量只有新增供應量的三分之一左右。這一懸殊基本上可稱上全國第一。如果僅以供求關系衡量,那么

就全國范圍看,武漢樓市危機四伏。

但從價格上觀察,目前房價尚未大跌,所以樓市尚未全面“潰堤”。2007年3

月商品住宅價格為3867元,其后一直上漲,到2007年11到達一個次高點,之后全

國樓市調整的影響下開始下調和盤整,今天春天有所回暖,價格重新上漲,直到

2008年5月,達到最高點5791元,相比去年3月,漲幅為50%。在全國大中城市中，漲幅較高。之后持續下跌,9 月商品住宅價格為4673元,比5 月最高點下跌19%。

以2007年全年房價數據衡量,與東部一線城市相比,武漢的房價收入比并不

算高,接近9倍,稍有泡沫。按今年以來漲幅,房價還需下跌二成左右。但讓人恐

怖的是,供遠大于求,而開發商似乎并未充分意識到其嚴重后果,尚未全面降價，只有光谷區域拉開價格戰的序幕。也即說,在嚴重的滯銷壓力下,武漢樓市很有可

能迎來一波快速的價格下跌,而且將會以非理性殺跌做為結局。

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政府和企業必須充分意識到這一點的危 性。從政府角度看,應出臺更多、更有力度的救市措施,應該犧牲更多稅費等政府收益,來剌激有效需求,同時要適

當維護市場秩序,避免出現崩盤和地產商之間的惡性競爭。本來房價泡沫并不大，但鬧到最后極有可能不僅使泡沫消失,連泡沫下面的水也會流掉。從企業角度看，降價回籠資金是關鍵,否則越等待越危險。

3、西部地區:成交量下降20-40%,房價比較穩定,下跌空間不大

西部地區整體上較中東部地區的發展水平有一定的差距,正處于經濟發展和

城市化進程的提速期,房地產市場呈現初步上升階段。2007年西部地區12個省、市、自治區的房地產投資加大,房地產開發力度增強,施工面積、新開工面積、竣

工面積和銷售面積等各項指標的增長幅度均超過其 區域的城市,總體上表現出

較為強勁的發展勢頭。

2007年西部地區房地產投資額達4865.2億元,同比增長40%。集中體現在新

開工面積和施工面積的大幅增加,分別較去年增長25%和26%,表現出強勁的后續

動力。前三季度,西部各大城市土地市場成交都比較火爆,地王頻出,開發商拿地

熱情高漲,土地購置面積為11044.6萬平方米,同比增長了12%;土地開發面積則

大幅增加,達到6611.8萬平方米,同比增長了34%。除四川、貴州和西藏有所下

降外,其余各省市均為同比增加。

西部地區的銷售市場活躍,量價齊增。2007年西部地區商品房銷售面積達

19261萬平方米,同比增長32%,除西藏下降外,其余各省市增幅大都在20%以上。

旺盛的需求映襯出供應稍顯不足,這也一定程度上 致了價格的上揚。西部各省

市區商品房均價較去年都有不同程度的提升,尤其是四川、甘肅、內蒙和重慶四

省市區漲幅均在20%以上。

2008年以來，西部各省市土地市場受調控影響,開發商資金鏈都比較緊張，成交相對冷清。拿地企業都以本地中小企業為主,個別城市甚至出現了較高的土

地流標率,且地塊也基本都以底價成交;區域內各大城市商品房供應量走勢基本

一致,即一季度供應量大幅下滑,二季度供應量雖有回升,但仍達不到去年的水平;

成交均價西部各大城市走勢基本一致,歷月成交均價呈小幅波動振蕩。

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典型城市分析:重慶樓市,暴風雨中的稀有“港灣”

與武漢相似,且比武漢更早地年被列入國家戰略,2007年被批為全國統籌城

鄉綜合配套改革試驗區。但這一重大利好并未推動重慶樓市飆升,至少效果沒有

天津濱海新區那么明顯。2008年5 月,重慶樓市受到汶川大地震的負面影響,值

關注的是,目前重慶樓市的形態要明顯好于其它一二線城市。這反映出西部城

市的房價泡沫不大,自住需求可持續較好,堪稱全國樓市暴風雨中的一個難能可

貴的小小港灣。雖然也受到影響,但風浪遠小于諸多城市。

從成交量上分析,今年前三季度重慶商品房成交量同比去年減少四成左右，這與全國諸多城市相似,但與全國絕大部分城市不同的是,繼去年明顯的供不應

求之后,今年9個月份中,居然有7個月份還是供不應求,另有1個月份供求平衡。

這對于穩定市場意義重大,正好和供遠大于求的武漢形成鮮明反差。因此,接下來的一段時間,雖然重慶樓市也會隨全國樓市的大勢有所下行,但下探的空間并不

大,遠比其它東中部一二線城市樂觀。

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從價格上分析,從2007年上半年4000元左右的水平,持續上漲到2008年8

月的5166元,漲幅約為29%,漲幅在全國范圍內屬于中等偏低水平。實際上按筆

者的專題研究結果,按2007年房價計算,重慶的房價收入比僅有5.25倍,在全國

各大城市中處于偏水平,基本無泡沫可言。因此,我們認為重慶作為直轄市,目前 的房價水平并不算離譜,下跌15-20%足矣。其實2008年9 月房價為4851元,環

比8 月已下跌了6%。購房者應對重慶樓市抱有信心,奢望大跌是不現實的。

而市場也證明了這一點。從項目層面看,一些打折幅度明顯的品牌樓盤依然

熱銷。恒大旗下的恒大城、恒大華府均大幅度打折,恒大城開盤當日折上折相當

于83折,之后折扣也高達9折;恒大華府除了97折優惠外,還附送1200元/平方

米的裝修,大幅降價吸 到足夠的眼球和潛在購買人群。招商江灣城比同質樓盤

龍湖春森彼岸低開15%,即使每套高達百萬的大宅,開盤當日也去化118套。金科

云湖天都本月新推房源直接降價,降幅達9折,銷售情況良好。龍湖MOCO 中心，不僅區位優勢顯著,而且戶型極具特色,小戶型高附加值的產品吸 了一大批客

戶。

四、低迷市場中,依然有四類樓盤實現熱銷

即使是在樓市極度低迷的時候,仍然有一定的成交量,而且這些成交大部分

被大盤和名盤所瓜分,知名地產商的明星樓盤的市場占有率明顯超過市場繁榮

期。萬科的市場占有率已由2007年的2.07%上升到今年的2.7%左右,即為明證。

目前各地熱銷樓盤就具有這樣的特征:名企名盤,打折幅度較大。萬科在第三季度

報告中,甚至公開號召開發商降價促銷。

從全國市場來看,近期有四類樓盤取 較好銷售業績。第一類,打折力度較

大的知名企業的大盤。知名品牌具有很強的號召力,而且大盤社區配套完善,尤其

是促銷力度較大,很容易獲 購房人的認可。從全國范圍看,萬科、恒大、富力、中海、大華、龍湖等知名企業的部分樓盤在樓市冬天逆市飄紅。其中尤其以萬科

和恒大為典型代表。在本輪降價潮中,萬科率先降價,在上海、杭州等多個城市多

盤統一打折促銷,起到良好的效果。恒大在則今年黃金周期間全國13個新開樓盤

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同時進行8.5折的促銷,氣勢宏大,而且收效甚佳,短短一周內回籠資金近50億

元。

第二類,超小戶型單身公寓。在市場整體低迷的情況下,剛性需求成為市場銷

售的中堅力量。位于城市中心、區域中心或經濟開發區內的滿足單身白領居住需

求的超小戶型產品,獲 市場追捧。此類項目大部分都是50平方米以下的一房，甚至是30平方米以下的產品。

第三類,近郊經濟型房源。市場需求主力是那些首次置業的剛性需求。其相

對有限的購買力決定了在區位選擇更傾向于近郊,在房型上更為青睞80平方米

左右的兩房或90平方米左右的三房。符合此類需求的很多近郊經濟型產品在適

當的價格優惠刺激下都取 了較好的銷售業績。

第四類,綜合類特色產品。比如,萬達集團以開發銷品茂等綜合性商業項目為

主,大部分項目是所在城市或區域內的商業中心和地標,其配套建設的住宅產品

升值潛力 到了投資者的認可。再如,華僑城是專業的旅游地產開發商,其獨特的產品概 使其在市場競爭中避免了與其 項目直接競爭,綜合項目中的住宅亦賣

不錯。

五、今后兩 我國房地產市場走勢預測

未來兩年,我國房地產市場的走勢受兩方面 素的制約和影響。一方面是利

空 素。國際金融風暴繼續肆虐,世界各國都受到波及,歐美地區受災尤其嚴重，國內經濟亦受其負面影響,出口下滑,經濟下行,外資撤離。國內經濟下行已成定

局,股市、樓市皆低迷,實體經濟亦萎靡不振,企業效益下滑。在內外宏觀經濟雙

重負面影響下,我國房地產市場必然同步下行。

另一方面是利好 素。國際方面,主要國家聯合救市,有助于抑制金融風暴的進一步惡化,能夠在一定程度上減輕我國經濟和樓市面臨的外部壓力。國內方面，目前中央拯救經濟的決心超大,11 月“4萬億投資計劃”的出臺,表明國家促內需

保增長的力度將超過1998年應對亞洲金融危機的措施,“積極的財政政策和適度

寬松的貨幣政策”也標志著持續五年之久的緊縮型宏觀調控轉變為擴張型調控。

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從房地產政策利好分析,10 月22 日財政部和央行的相關文件標志著中央救樓市的開始。

利空與利好同時存在,那么,今后兩年我國房地產市場到底何去何從？不妨

先拿股市經驗做類比。今年9 月中旬后,以百年金融大佬雷曼兄弟的倒閉為起點，美國次債危機迅速升級為金融風暴,美國政府陸續做出接管“兩房”和AIG、7000

億美元援助計劃、降息等諸多救市動作,但多少有些出人意料的是,一邊是政府步

步緊逼地救市,另一邊是股市難以扼制地節節敗退。2000年股市泡沫破滅后,道

瓊斯指數用了8年時間（2007年10月）達到史上最高的14000點以上,至今已

跌去了近一半。

中國亦類似,也是從去年10月開始下跌,至今上指跌幅超過70%,比道指更熊

大了。9 月18 日免除印花稅等三政策出臺后,次日股市立即雄起,一片漲停板;奈

何只是曇花一現,其后依然在低迷中尋找方向,重新跌回2000 點以下。由此證明，在經濟整體下行的市場預期下,無論美國股市,還是中國股市,都不領“政府救市

之情”。股市的政策底來了,股價底部卻未見蹤影。

許多人反對中央救市的主要依據是:房價還沒降到合理水平。事實確也如此。

可另外還有一個事實:即使救市,短期內市場也不會見底,房價還將繼續回落。目

前全國及上海房價正處于下跌過程中,提前救市,更有可能使房價在到達合理位

置時,市場同時也進入底部。反過來看,如果一直等到房價大跌之后才救市,則市

場出現底部時,則房價極有可能已出現巨跌——這一點是政府絕不愿看到的。

為什么會這樣？ 為絕大部分政策,其效力顯現都需要一個過程,存在滯后

期。若進一步往深處探究,則會發現政策顯效的內 是市場主體（尤其是買方）的心理預期發生改變。眾所周知,在資產市場中, “追漲殺跌”的現象一直存在，說明市場預期是左右市場走勢的核心 素。而目前,全國樓市的預期是向下走的，救市之策絕非“神仙藥”,無挽狂瀾之力,短期內市場不容樂觀。然而另一方面，隨著越來越多、越來越強的救市政策出臺,市場預期會必然受其影響,慢慢改變，終會迎來由量變到質變的時間節點。

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這一節點的到來,也正是全國或上海房地產市場底部的到來。還要等多久？

這幾乎是一個謎。我們只能依據經驗作大致預測。經驗之一,樓市周期基本與經

濟周期同步。改革開放以來,我國經濟經歷了三個周期,第一個周期（1979-1990

年）的高峰出現在1984年（GDP增長15.2%）,低谷出現在1990年（GDP增長3.8%）。

第二個周期（1991-2001年）高峰出現在1992 年（GDP 增長14.2）,低谷出現在1999年（GDP 增長7.1%）。第三個周期從2002年開始,2007年達到高點（GDP

增長11.9%）,若按前兩次規律,2011-2012年將是谷底。而房地產業一般會比宏

觀經濟提前觸底回升,樓市底部極有可能出現在2010-2011年。

經驗之二,樓市個具有自身運行的規律。二戰后,美國房地產市場出現過5

個低潮期,一般持續2年左右,其中1970年和1991屬于明顯的最低谷。1991年

之前,美國樓市一個周期是10年左右,而這輪增長,除了2000年受IT泡沫稍有影

響外,持續增長至2006年,積累了較大的泡沫,2007年明顯破滅,低潮期將長于以

往。與美國不同的是,我國住宅市場化的全面開始才只有短短10年,所以尚未走

完發達國家所經歷過的由剛性需求主導的“樓市黃金20年”（二戰后至60年代

末）。但我國的問題是近幾年房價漲幅遠超地發達國家歷史水平, “冒進主義”的結果,必然市場調整,2-3年低潮期是必須的。

從今年前10個月全國市場情況分析,2008年房屋成交量同比2007年將出現

大幅下滑,估計萎縮3-4成,但由于全國房價拐點出現在第三季度,因此2008年全

年房價同比2007年,依然呈正增長,不過漲幅將由2007年的18%（商品房）大幅

回落,5%左右的可能性較大（預計與2006年4.4%的漲幅相近）。至于2009年，全國房屋成交量將依然在低位徘徊,但全年成交價格將比2008年出現負增長。

2010年全國樓市觸底反彈的可能性最大。

第五篇：現代人力資源管理模式面臨的挑戰及其發展趨勢分析

現代人力資源管理模式面臨的挑戰及其發展趨勢分析

摘要：關于《現代人力資源管理模式面臨的挑戰及其發展趨勢分析》的人力資源管理論文范文：在新的世紀里，經濟發展依靠的是科技的進步和知識的不斷創新，這一切歸根到底還是人才在起著非常重要的作用，這就要求我們有著先進的人力資源的管理、開發與應用的模式，才能適應形勢發展需要，才能為企業發展提供強有力的智力保障。本文探討了在知識經濟時代中人力資源管理所面臨的新挑戰，從研究分析世界知名企業人力資源管理特點著手，展望了現代人力資源管理的發展趨勢。關鍵詞：人力資源管理;模式;新趨勢

1現代人力資源管理模式面臨的挑戰

1.1全球經濟一體化、文化多元化的沖擊隨著全球化的發展，整個世界經濟已經成為一個不可分割的整體，在經濟中你中有我、我中有你，他們之間存在相互依存、相互促進、相互制約。很多跨國公司已經在世界各地涌現，跨國公司在不同的地區受到不同國家或地區的法律、法規和風俗的制約，這就對公司的人力資源管理的模式帶來了挑戰，這就需要人力資源部門既需要有自己的企業文化，又必須借鑒吸收他國企業的管理理念，不斷調整自己的人力資源管理模式，因此現代人力資源管理所面臨的挑戰，就是要實現人力資源管理國際化與本土化的有機結合.1.2綠色人力資源管理模式綠色人力資源管理模式是一個比較新的管理模式，它是由傳統的管理模式演變而來的，這種管理模式主要體現在企業在規模上的競爭轉向可持續發展上的競爭，它能夠幫助實現人與自然環境的和諧相處，實現企業的可持續發展，人力資源的綠色管理是企業發展的一個關鍵因素，它既注重人力資源管理的綠色化，更注重社會提供綠色價值，由此“，以人為本”“、和諧管理”的綠色人力資源管理理念應運而生。

1.3復雜的環境考驗人力資源管理模式世界經濟的發展，金融危機的爆發，對現代人力資源的管理提出了更高的要求，作為企業管理的一個重要部分，人力資源管理的發展更能夠讓企業獲得發展的動力，知識經濟時代的到來，企業很難再依靠傳統經營模式，這就需要企業進行創新，進行一系列的改革創新，企業要不斷調整發展思路，以獲取新的發展機遇，特別是要對傳統人力資源管理模式進行深刻變革和創新，從而適應環境的變化，實現企業的發展目標。

2現代企業人力資源管理模式發展的趨勢

隨著時代的發展，人才在經濟發展中的作用越來越重要，人力資源已經成為各個企業非常重視的一個環節。目前我國的企業既面臨著工業化的革命，又面臨著第三次改革浪潮的沖擊，在這個轉型期，我國企業一定要把握好時機，展開持續穩定的發展，這就需要我國企業做好人力資源管理，重視新型人才的培養和開發，認真分析知名成功企業人力資源管理的成功經驗，塑造發生良好作用的環境、背景條件，學習先進人力資源管理制度體系構建的思路，構建人力資源管理制度，以應對世界經濟大環境復雜多變的形勢。

2.1柔性管理模式隨著社會生產力的進步和知識經濟的到來，傳統人力資源管理模式已經不能適應新形勢發展要求，更加符合時代發展的管理模式在時代的要求背景下產生，那就是柔性管理模式，這種管理模式起源于日本的豐田公司，它的主要思想就是企業員工素質的提高，管理者與被管理者的差距

在日益縮小，企業與員工的關系由原來的雇傭關系轉變成了現在的合作關系，管理方式也由原來的多層管理轉變成了扁平管理方式，管理思想也由原來的經濟人思想轉變成了柔性管理。這種管理方式的實施，給員工充分的自由，這樣可以極大地激發員工極積性、創造性、主動性和自覺性，柔性管理對每個員工的要求會存在不同，這樣可以給每個員工或每個團隊獲得獨立處理問題的能力，獨立履行職責的權利，避免管理層多而出現層層匯報，耽誤時機。這樣的管理模式能更好地提供“人盡其才”的效果，企業能夠通過信息做出正確的決策，在激烈的市場競爭中立于不敗之地。柔性管理可以把人情和人性融合到管理中去，避免出現硬性管理背后的人情關系。通過柔性管理可以促進員工相互之間溝通親睦，增強了團隊的凝聚力，通過柔性管理可以解決員工的后顧之憂，使員工能全身心地投入到工作當中。因此，以人為本的柔性管理將是適應信息經濟時代的企業管理的發展趨勢。

2.2人力資源管理的轉型，引進4P模型隨著人力資源管理在企業中的位置越來越重要，它已經上升到企業發展的戰略當中去，如何更好地發揮人力資源在企業中的作用，是企業面臨的一個非常重要的問題，目前的人力資源管理模式有的已經不適應當代企業發展的趨勢，要轉變人力資源管理模式是非常重要的，這是時代的要求，因為目前世界經濟全球化加速發展，科學技術突飛猛進，產業結構調整步伐加快，國際競爭日趨激烈。人才競爭已經成為當今時代最大的競爭。對于人的開發，一定要注重對人的尊重，從把人當作經濟人看待到當作理性人看待，做到培訓教育和開發人的潛能，提高人的潛能發揮；同時還要加大對人才的培養，企業花錢給員工進行技能培訓，不僅能夠提高員工的素質，也能給企業帶來很好的收益。人作為一個不確定的生產力因素，管理開發好對于企業來說是非常有利的，但是不能有效地利用好，對企業來說是一種災難。讓人力資源管理把人力資源轉化為人力資本，關鍵是人才資源的合理配置與開發，健全的崗位分析和流程設計，能夠讓企業找到適合自己企業的人才，也能夠讓企業內部的人才得到最大發揮。這就需要有一個統一、開放、競爭、有序的人力資源規劃。在建立好規劃后，還要不斷適時調整人力資源激勵與調配，建立健全薪資福利制度，不斷完善用人機制。可以通過引進4P模型來進行人力資源管理，以便有效吸引人才、培養人才和留住人才，預防人才流失，全面促進人力資本增值。人力資源管理4P模型就是指企業的人力資源管理必須圍繞企業戰略這個中心，以企業里“人”和“崗位”為兩個立足點，進行素質管理(personality management)、崗位管理(position management)、績效管理(performance management)和薪酬管理(payment management)，以實現人與人、人與崗位、崗位與崗位、人與企業的匹配。

2.3高素質復合型人才的培養高素質人才是企業發展的一個重要的動力，人不是天生的天才，他必須通過進行技能培訓和專業訓練后才能夠很好地勝任企業的崗位。目前很多公司都是通過讓員工進行一線的鍛煉后，在鍛煉人才中選拔優秀的人才，進入比較重要的部門，再通過部門之間的不斷輪崗，逐步培養成為人事管理、人才培養、職業規劃等領域的專家，這樣的管理者既有一線的經驗又有比較好的管理經驗，這就需要我們在用人時一定要打破傳統的用人機制，打破人才使用中論資排輩現象，大力起用、重用年輕人才。

2.4創新激勵機制，實現雙贏隨著時代的發展，經濟全球化的到來，當今世界發生了很大的變化，個人的價值觀也在不斷的發生變化，企業員工的關系也不再是傳統的簡單雇傭關系，他們之間出現了一種新的關系，那就是戰略合作關系。傳統的思想及體制，造成企業主和員工的關系非常的簡單，那種管理模式就是硬性的管理，不注重對人的尊敬，員工只是單純地執行，被動地工作，沒有能夠充分發揮好員工的積極性，不能很好地挖掘員工的潛力。在新的激勵機制下，在新關系下，企業和員工的利益是通過一個共同的平臺，一種活動謀求各自合理條件下的價值回報，使得企業利益最大化，員工滿意度最大化，雙方彼此促進、共同發展，以實現企業與員工雙贏目標。很多大企業已經意識到這一點并已經形成了自己獨特的人力資源管理模式。

2.5開放系統與虛擬化人力資源管理一個系統如果能夠與外界環境保持輸出輸入關系，就可以定性為

開放系統，否則就稱為封閉系統。換句話說，凡具有邊緣要素的系統，就稱為開放系統；凡不具有邊緣要素的系統，就稱為封閉系統。所謂邊緣要素，用系統科學的術語來解釋，是指具有下列性質的要素：它的輸出不轉化或不完全轉化為其他要素的輸入，或者它的輸入不是或不都是來自其他要素。根據以上對虛擬組織特征的描述，虛擬組織顯然屬于一種開放系統。企業的虛擬組織作為開放系統，它以各種方式借用外部力量例如聯合、委托、購買等形式，通過這種力量可以實現企業外部的資源優勢進行整合，讓企業創造出超常的競爭優勢。企業的虛擬組織可以讓企業獲得無形的管理模式，企業擁有諸如設計、生產、銷售、服務等比較具體的職能，但是企業不一定具有虛擬組織所產生的職能，通過外部資源力量來實現其功能的。通過這種虛擬組織可以讓人力資源管理職能得到更好地發揮，更好地滿足自己的戰略目標，很多企業的人力資源部門日益變得虛擬起來，它們更多地依靠外部資源來推行各種人力資源活動。總之，人力資源管理不是一成不變的，而是隨著時代的發展而不斷出現新的管理模式，這不僅是時代、企業的具體要求，更是人力資源管理自設特性的內在要求。企業只有注重人才的培養與開發，在借鑒其他國家經驗的基礎上，將先進的人力資源管理模式本土化，創立出符合我國企業發展的新管理模式，從而提高人力資源從業者技能，開發和利用人力資源潛能，使人力資源價值實現最大化，提升應對復雜多變經濟環境的能力和水平，以確保我國企業在世界競技場中立于不敗之地。

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