第一篇：生態(tài)旅游景區(qū)建設項目商業(yè)計劃書

第一章 項目概況

一、項目簡況：

1、區(qū)域及地理位臵

*****金牛嶺森林公園位于太行山東麓、河南省鶴壁市*****西部、北陽鎮(zhèn)境內(nèi)，距*****城7公里，南與云夢山國家4A級景區(qū)相鄰，北與鹿臺寺景區(qū)、朝陽寺景區(qū)、古靈山國家3A級景區(qū)位于一線。景區(qū)南北長約3KM，東西寬約3KM，總面積約900公傾。

*****，地處豫北，屬鶴壁總面積567平方公里，森林覆蓋率21.7%。總?cè)丝?5.8萬人，轄朝歌鎮(zhèn)、高村鎮(zhèn)、北陽鎮(zhèn)、橋盟鄉(xiāng)、廟口鄉(xiāng)、黃洞鄉(xiāng)、西崗鄉(xiāng)、鐵西區(qū)8個鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)，175個行政村。區(qū)位條件優(yōu)越，交通便達。北距首都北京500公里，南至省會鄭州120公里，京廣鐵路、京珠高速公路、107國道縱貫全境南北，國家西氣東輸工程、南水北調(diào)工程西傍縣城而過。*****歷史悠久，文化燦爛，是河南省首批歷史文化名城。古稱朝歌，曾為殷末四代帝都和春秋時期衛(wèi)國國都，因有北方漓江之稱的淇河流經(jīng)與此而聞名，具有3000多年的文明史，是華夏文明的主要發(fā)祥地之一。

2、自然條件（1）地形地勢

金牛嶺森林公園包含于云夢山省級森林公園范圍內(nèi)。云夢山屬太行山系，山脈自北延入趨西南，由低山組成，海拔在150米

至748.4米之間，境內(nèi)有高低不等的主要山峰孫家寨、天橋嶺、金牛嶺、朝陽山、老寨等十五座，其中天橋嶺為境內(nèi)最高山峰，海拔高度748.4米。整個地勢西高東低，西部層巒疊障，溝谷縱橫，奇峰林立，懸崖峭壁；東部山巒亙綿起伏，山勢較開闊與平緩。地貌千姿百態(tài)，構(gòu)成了特有的自然景觀。

（2）氣候與水文

公園所在地屬暖濕帶大陸性氣候，四季分明，氣候差異大；冬季寒冷雨雪少；春季干旱風霜多；夏日炎熱雨水充沛；秋季晴天日照足。年平均氣溫13.9℃，七月份最熱，平均氣溫27℃；元月份最冷，平均氣溫-1.2℃。夏季平均每年有十七天最高氣溫在35℃以上，極端最高氣溫42.5℃；冬季平均每年有6天最低氣溫在-10℃以下，極端最低氣溫-18℃。年平均無霜期205天，最長233天，年日照時數(shù)2348小時，日照率為53%，年降雨量在621毫米左右，6—8月份409毫米，占年降雨量的66%。景區(qū)氣侯為植物的生長發(fā)育和繁衍提供了良好的氣侯環(huán)境。

（3）土壤與巖石

園內(nèi)巖石以寒武紀、奧陶紀石灰?guī)r和白云質(zhì)巖為主，成土母質(zhì)主要為上述巖石的殘積和坡積物，土壤以褐土為主，含碳酸鹽豐富，呈中性或微堿性反應。土層薄，有機質(zhì)含量低，且多礫石，水土流失嚴重，是幼年性土壤，宜于植樹種草，發(fā)展林業(yè)。

（4）植被

公園處在暖濕帶落葉闊葉林地帶，原始植被久遭破壞，大部分喬木屬于人工植被，只有荒山和部分荒地上的草灌木屬自然植被。主要樹種有桐樹、楊樹、柳樹、椿樹、楝樹、刺槐、側(cè)柏、油松、棗樹、柿樹、核桃、蘋果、梨、桃、石榴、杏樹等；主要灌木有荊條、紫穗槐、木槿、野皂角、黃櫨、麻葉繡球、連翹、酸棗、榔榆等；草木有白草、羊胡草、黃背草、蒿類、野菊花等。

3、歷史沿革和景區(qū)現(xiàn)狀

金牛嶺森林公園包含于云夢山省級森林公園范圍內(nèi)。云夢山森林公園為我國第一所古軍校所在地而聞名遐邇。1983年*****政府將之定為縣級重點文物保護單位；1984年決定社會集資修復云夢山；1995年將之定為縣級森林公園，并發(fā)動全縣縣直機關(guān)干部職工開展大規(guī)模的植樹造林，增加森林面積2萬余畝，為加強對森林公園的管理和保護，縣政府在臥羊灣成立了云夢山森林公園管理處（隊），并配有相應的設施。1996年3月被定為省級森林公園。

*****太行旅游發(fā)展有限公司于2005年，與*****北陽鎮(zhèn)及林業(yè)局簽定了金牛嶺荒山承包開發(fā)合同，決定開發(fā)森林旅游資源，建設金牛嶺森林公園。目前，公司已完成對整個景區(qū)的開發(fā)規(guī)劃，正在按規(guī)劃進行荒山綠化及部分景點和基礎設施建設。

當前，景區(qū)森林覆蓋率約55%，樹種以側(cè)柏、油松、桑樹為主，間有部分經(jīng)濟林樹種。現(xiàn)有林按經(jīng)營目的分：防護林占36%，用材

林占25%，經(jīng)濟林占29%，風景林占10%。森林以人工造林為主，林相整齊。

4、社會經(jīng)濟情況

公園所在地*****屬鶴壁市管轄，全縣五鄉(xiāng)二鎮(zhèn)，176個行政村，人口24萬，總面積59100公頃，其中山區(qū)面積38700公頃，占全縣總面積的65%，屬于半平原縣。有耕地32.29萬畝，人均1.34畝。二OO六年全縣地區(qū)生產(chǎn)總值60億元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值13億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值36億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值11億元，全縣農(nóng)民人均純收入4213元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7439元。

公園區(qū)域內(nèi)有北陽鎮(zhèn)山頭村1個行政村，3個自然村，574口人。由于土地零星分散，土地貧脊，糧食生產(chǎn)水平低。景區(qū)內(nèi)林產(chǎn)品主要有：無核棗、柿子、梨、核棗等，但未形成優(yōu)勢，社會經(jīng)濟不發(fā)達，旅游業(yè)還未獲顯著經(jīng)濟效益。

5、主要景觀介紹

金牛嶺森林公園及其四周主要景觀有：（1）金牛嶺與斷王口遺址

金牛嶺與斷王口遺址位于景區(qū)入口處，因其形狀象一頭臥著的金牛而得名。明嘉靖《*****志》記載：“金牛嶺在縣西十五里，古傳周武王伐紂鑿金牛嶺以斷王氣即此地也。今中間山口，名斷王口”

傳說殷紂王那個時候，朝歌城是座活城，會長。當時武王領(lǐng)

兵來討伐紂王，在城下圍了多少天，就是攻不下來。白天測量好城墻高度，做好云梯，夜里到城根兒一比，差大半截。第二天重新測量，加高云梯，夜里到城下一比，又是差大半截。武王覺得奇怪，請來軍師姜太公到城下一看，切指一算，發(fā)現(xiàn)了這個秘密。原來是太行山下的千頭金牛搗的鬼。

傳說這頭金牛原是玉皇大帝身邊的一頭神牛，專門派它下來扶助紂王治理江山哩。這頭金牛來到人間辦了不少好事。金牛嶺周圍數(shù)百里地年年都是好收成，不管天上下雨不下，年年照收不誤。那是因為金牛身上的汗水乳汁滋潤著方圓幾百里以內(nèi)的莊稼地，上糞不上照樣生長。所以老百姓男耕女織，有吃有穿，安居樂業(yè)。后來，紂王變壞了，一天比一天昏庸無道。天上又降下個蘇妲己專門來壞紂王江山，可是那金牛還不知道，所以它仍然盤在城頭維護紂王。

太公對武王說：“要想攻下朝歌城，只有一個辦法：那就是把朝歌城西南的那頭金牛攔腰銑斷，朝歌城不攻自破!”武王就派了一幫石匠來銑金牛嶺，誰知道白天銑一天，過一夜又長平啦。武王下令增加工匠，連明搭夜于，一連干了七天七夜，這天早起終于銑斷了。只聽那金牛大吼一聲，山搖地動，“嘩啦”…〃聲，血流成河，順著山溝往下流，一直流了七天七夜，把周圍山溝里的土和石頭都染紅啦。所以從那個時候起直到現(xiàn)在，金牛嶺下山溝里的土和石頭全是紅的。

（2）華夏第一金庫—鹿臺遺址

鹿臺，又名南單臺，位于景區(qū)北部，是殷紂王藏財聚寶的地方，也是殷紂王兵敗自焚的地方。

《史記·殷本紀》曰：“厚賦稅以實鹿臺之錢。”“周武王于是遂率諸侯伐紂，紂也發(fā)兵拒牧野，甲子曰，紂兵敗。紂走入，登鹿臺，衣其寶玉衣，赴火而死”。

殷紂王時，金牛嶺斷王口未裁，這一帶是一個天然水庫，遍山是蒼翠松柏林木參天，湖水蕩漾，碧波粼粼。山色水光，鳥語花香，風景十分秀麗。據(jù)說鹿臺是殷紂王采納妲已建議修建的。臺高四丈九尺，上造瓊樓玉宇，殿閣重檐，瑪瑙砌就欄桿，珠玉雕成梁柱，“臺高插漢，榭聳凌云。”在這山色水光中，掩映一個如此龐大的建筑群，它不僅是紂王藏財聚寶的地方，也是紂王尋歡作樂的場所。

鹿臺，聞名中外，騷人墨客留下不少詩篇，今旅游考察者也甚多。

（3）云夢山景區(qū)

云夢山景區(qū)位于*****城西15公里的太行山東麓，在金牛嶺西南，與金牛嶺景區(qū)相連。云夢山主峰高584.5米，層巒疊嶂，山起云浮，氣象萬千，飛瀑流泉，鬼斧神工，素有“云夢仙境”之稱，現(xiàn)為國家4A級景區(qū)。鬼谷先生隱居處被稱為我國歷史上第一所古

軍校——戰(zhàn)國軍庫。清代何士琦在《云夢山游記》中寫道：“水簾洞，尤極幽玄，為鬼谷子仙棲之處”。鬼谷子名王禪，又名王詡，戰(zhàn)國時衛(wèi)國人，長于持身養(yǎng)生和縱橫術(shù)，著有《鬼谷子》十四篇傳世。他隱居云夢山并在此教書授藝，傳說孫臏、龐涓、蘇秦、張儀、毛遂、尉繚、茅蒙、徐福等名家皆出其門下云夢山自然景觀優(yōu)美，文化遺跡豐厚。現(xiàn)存鬼谷洞、太陽洞、孫臏洞、毛遂洞、鬼谷墟、天書樓、孫臏墓、舍身臺、道教古塔、五里鬼谷、五里井、算壁、倒坐觀音殿等主要景點五十多處。桃園在云夢山東側(cè)，分南桃園和北桃園，是太行山區(qū)罕見的一個山頂盆地，駿馬秋風、大漠風光。相傳這里是鬼谷子觀星象、看日出的地方。桃園有十四座石屋，屋名與鬼谷子十四篇的篇名相吻合，是蘇秦、張儀苦練說服術(shù)的場所。

（4）天橋嶺與殷家寨遺址

天橋嶺在金牛嶺景區(qū)西端，系云夢山群峰中險峻的一峰，也是*****境內(nèi)最高的山峰，海拔748米。天橋嶺壁立萬仞，四面皆懸崖峭壁，溝壑縱橫，深不見底，山峰如削高不可攀。自金牛嶺景區(qū)攀登天橋嶺，一路上景物壯觀，抬頭可見崖縫里長出的挺拔的青松，綻蕾開放的果樹，隨風搖曳的野花等等。登上山頂，放眼遠眺，山層巒疊嶂，不見盡頭，使人心曠神怡。向南、向北望去，云夢山、朝陽寺、古靈山景區(qū)美景，以及衛(wèi)輝市望京樓近在眼前；向西遠望是林縣境內(nèi)一個個山村和一條條盤旋的公路；向

東遠望高樓、工廠林立，是一幅具有現(xiàn)代氣息的縣城美景。站在山頂向下府視，村落秀美，梯田層層，麥苗青青，菜花金黃，以及滿山野花的清香，浸人肺腑，如詩如畫的美景，令人陶醉。

天橋嶺山東南半腰有一片開闊地，相傳為殷紂王也兵之處，當?shù)厝朔Q殷家寨，其遺址已被破壞。山東北半腰有老君廟遺址，建設年代不詳；山北半山腰絕壁處有一天然溶洞，名曰通山洞，長約120米，俯身進去，可鉆到山的那邊。

總之，天橋嶺高聳入云，挺拔險峻，景色優(yōu)美，慕名前來游覽的人越來越多。

（5）孫家砦遺址

孫家砦位于景區(qū)西端的平嶺南沿，是一座孤峻險峭的大石峰，海拔705米。峰頂為平地，約幾畝大，明末監(jiān)察御史孫徵蘭曾在此建砦隱居，現(xiàn)砦門等遺址尚存。

孫徵蘭，*****南陽村人。明萬歷十四年（公元1586年）生，明天啟二年進士，官監(jiān)察御史、四川布政司參政弄職，清順治十年（公元1653年）卒。他的一生，最輝煌的時代是明朝天啟至崇禎間。那時候，崇禎王朝正處在內(nèi)外夾攻的險惡形勢下。清兵入關(guān)，李自成進京，國內(nèi)的民族矛盾代替了階級矛盾居于主要地位。孫徵蘭大約就是在這樣的社會背景下，懷著憂憤的心情悄悄棄官遁回了故里。但他畢竟是明朝的一位大臣，是敵方追捕的對象。

為了免遭不測，他不敢在南陽村的家里生活，就選擇了云夢山為隱藏的韜晦之地。他在峰頂建砦為家，甚至還建有地洞，屯過兵，練過兵，總不甘心明朝的滅亡，盼望有朝一日滅清復國。

在峰腰的石壁上，有“印月峰”三個蒼勁的大字，其左下方還有一行小字：崇禎××年，睡仙孫徵蘭書。“印”字，形容月的光不是淺淡地灑在石峰上，而是深深地印在石峰上。這說明，月光的明亮不但印在了石峰上，而且也深深地印在了孫徵蘭的心上。而且，“印月”二字還充分突出了月光的陰柔美和一個“明”字。但孫徵蘭在這里沒有直接了當?shù)厝フf“明”，而是用非常隱晦的、含蓄的但又充滿了詩情畫意的“印月”，來巧妙地體現(xiàn)出“明”字的深廣的含義。

（6）景區(qū)特產(chǎn)—無核棗

無核棗產(chǎn)于金牛嶺景區(qū)，屬*****名、優(yōu)、特產(chǎn)，為周朝貢品。相傳紂王為了慶祝啟臺落成，在鹿臺擺下盛宴，大享群臣，酒過三巡，菜過五味后，內(nèi)侍獻上靈棗解酒，因棗大色鮮，吃起來脆甜利口，群臣莫不嘖嘖稱贊，獨紂王龍眉微皺，眾大臣不解，一是殿上鴉雀無聲，但見紂王輕啟龍口說：“好是好，就是有核，要是無核，豈不更好”。從那以后，這一帶的棗樹，所產(chǎn)的棗便都無核了。

這里的無核棗果實味美，營養(yǎng)豐富。棗果中等，鮮果赤褐，干果深紅色，皮薄，肉厚。既可鮮食，又可制干。鮮食時肉脆味美。半干時，掰開果肉可拉出10厘米長的金絲狀，吃起來甜糯適口。棗果含有豐富的營養(yǎng)物質(zhì)。經(jīng)化驗分析，鮮棗含糖量36.5％，維生素C76．6mg／100g，鈣588mg／kg，鐵9.36mg/kg，鋅2．94mg／kg，粗蛋白2.04％，制干率達56%。

近年來，我縣加大了對無核棗的研究開發(fā)，無核棗在我縣山區(qū)丘嶺的種植規(guī)模不斷擴大，年產(chǎn)量可達到數(shù)百萬公斤。

（7）山村風景和民俗風情

金牛嶺景區(qū)內(nèi)有破莊、蔡莊等2個自然村，其村莊房屋依山而建，一座座石屋，高低錯落有致，村前一條清澈的小溪沿山溝而下，一幅山村美景展現(xiàn)在眼前。村中居民生產(chǎn)生活方式較為落后，有原始的農(nóng)業(yè)耕作工具、有石磨石碾，農(nóng)家飯菜也別具特色。在此旅客可欣賞山村美景，體驗山村民俗風情。

二、可研報告編制依據(jù)

1、*****旅游總體規(guī)劃

2、*****林業(yè)規(guī)劃

3、*****太行旅游發(fā)展有限公司荒山承包合同

4、*****縣情資料

第二章 項目開發(fā)的必要性和可行性

一、項目開發(fā)的必要性

隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，社會文明程度的提高，旅游業(yè)在世界范圍內(nèi)都日趨興旺。我省是旅游大省，旅游資源豐富，旅游業(yè)已成為我省的先導性支柱產(chǎn)業(yè)。我縣旅游資源得天獨厚，不僅自然資源品位高，人文資源更是獨具一格。我縣正在實施“工業(yè)強縣，畜牧大縣，旅游名縣”三大戰(zhàn)略，旅游業(yè)將成為帶動我縣第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個朝陽產(chǎn)業(yè)。

森林旅游，主要是通過增加和豐富森林植被，從而達到改善和優(yōu)化、美化自然環(huán)境，以實現(xiàn)人們回歸自然、返樸歸真的夢想。開展森林旅游，越來越受到人們的關(guān)注和歡迎；優(yōu)美的森林環(huán)境，碧水青山、鳥語花香，是人們的普遍向往和人類的高層次追求。森林旅游作為一種新興的時尚生態(tài)旅游，能滿足人們求新、求知、求美、獵奇、休閑、探險、娛樂、療養(yǎng)、保健為多種需求，是集生態(tài)、社會、經(jīng)濟三方面綜合發(fā)展的一種可持續(xù)發(fā)展的旅游，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

*****云夢山森林公園自一九九三年省業(yè)廳批準建立以來，經(jīng)過十余年來的建設，森林資源不斷擴大，自然環(huán)境極大改善，但

各項旅游要素建設還相對落后，制約了我縣森林旅游業(yè)的發(fā)展。為加快我縣森林旅游的發(fā)展步伐，以金牛嶺為重點，進一步擴大森林資源，加大旅游基礎設施建設，開發(fā)建設金牛嶺森林公園是十分必要的。金牛嶺森林公園的開發(fā)建設，對保護和改善當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境，促進我縣旅游業(yè)發(fā)展，帶動我縣服務業(yè)發(fā)展，對景區(qū)內(nèi)村民的致富，都將起到十分重要的作用。

二、項目開發(fā)的有利條件

1、當?shù)芈糜钨Y源豐富，景觀配套性好、品位高

*****位于河南省殷商文化旅游的中心，北有安陽殷墟、湯陰美里城；南有衛(wèi)輝比干廟、鄭州商代遺址。*****古稱朝歌，曾為殷末帝都、衛(wèi)國古都，有著豐富而珍貴的民族文化遺產(chǎn)，是一座中外聞名的歷史文化名城。金牛嶺景區(qū)南有云夢山國家4A級景區(qū)，北有朝陽寺、古靈山等著名景區(qū)，這些景觀相互配套補充，有利于帶動金牛嶺景區(qū)的發(fā)展。

2、地理位臵和交通條件優(yōu)越

*****位居中原咽喉要道，京廣鐵路、京深公路、京九高速公路縱貫南北，山前正在規(guī)劃建設中的南水北調(diào)運河傍山而過。金牛嶺距*****縣城和107國道僅7公里，山前有淇靈路向東直通縣城和107國道，有扶貧路將*****云夢山、金牛嶺、朝陽寺、古靈

山等各景點南北相連接，交通十分便捷，為省內(nèi)外，國內(nèi)外游客提供了方便。

3、景區(qū)內(nèi)開發(fā)條件好

金牛嶺景區(qū)中內(nèi)，僅有兩個小自然村，住戶很少，項目開發(fā)不涉及住戶的搬遷，現(xiàn)有村莊還可作為景點加以利用；景區(qū)內(nèi)荒山草坡、林地、屬集體所有，并與公司簽定的50年的承包開發(fā)合同，不存在土地征用問題。景區(qū)內(nèi)現(xiàn)有一條10米寬大路從景區(qū)東部直通西部，景區(qū)內(nèi)各道山嶺均有盤山小道直通大路，大路南側(cè)有一條山溝常年有水，通過建壩蓄水，可作為很好的游樂場所。景區(qū)內(nèi)山泉眾多，通過地埋管道引至各個山嶺，可解決旱季植物的灌溉。

第三章 市場分析及預測

一、國內(nèi)市場預測

1、市場方位預測

隨著經(jīng)濟發(fā)展，人民生活水平提高及消費觀念的轉(zhuǎn)變，國內(nèi)旅游業(yè)已蓬勃發(fā)展，河南省為旅游大省，周邊旅游市場的開放和繁榮，對*****旅游業(yè)的發(fā)展造就了有利的背景。

*****有著豐富而珍貴的民族文化遺產(chǎn)，是一座中外聞名的歷史文化名城。近年來，我縣旅游業(yè)發(fā)展迅速，年接待游客已超過120萬人次。*****正在實施“旅游名縣”戰(zhàn)略，旅游業(yè)將成為我縣的一個朝陽產(chǎn)業(yè)。金牛嶺森林公園建成后，與我縣眾多的歷史文化資源相互補充配套，對不同層次、不同類型的旅游都有較大的吸引力。

項目開發(fā)前期，以安陽、濮陽、新鄉(xiāng)、焦作、鶴壁等豫北地區(qū)為第一客源市場。因周邊地區(qū)無森林公園，可開發(fā)周邊地區(qū)青少年周休日、節(jié)假日森林旅游活動。景區(qū)建設逐步完善后，通過與*****各景區(qū)合作，可以開辟河北、山東、山西、北京、天津等為第二客源市場。通過加大宣傳力度，周邊各景區(qū)聯(lián)手，爭取客源組團游覽，也可以通過與各大旅行社聯(lián)營，組織到國內(nèi)各大中城市的團隊，到*****及金牛嶺游覽。

2、游客量的預測

據(jù)統(tǒng)計，近幾年，我縣年接待游客人數(shù)在120萬人次以上，隨著我縣“旅游名縣”戰(zhàn)略的實施，到我縣游覽的人數(shù)將逐年增長，年增長率將達到20%以上。考慮到本景區(qū)建設初期基礎設施尚不完善和知名度較低，近期內(nèi)（2008-2010年）到本景區(qū)瀏覽的人數(shù)可占全縣游客人數(shù)的5%左右，年接待游客規(guī)模預計在5萬人次

左右。中期（2011年-2013年）由于景區(qū)配套設施的完善和對外知名度的不斷提高，游客人數(shù)將有大幅度的提高，可達到全縣游客人數(shù)的10%以上，年接待游客規(guī)模預計可達到15萬人次，遠期（2014年-2020年）由于基數(shù)較大，增長率將有所下降，預計年游客接待規(guī)模在20萬人次。

二、國際市場預測

古都朝歌是中華姓氏的重要發(fā)源地。許多姓氏與朝歌有緣。據(jù)考證，有61個姓氏來源這里，不僅居全國之最，而且全世界也絕無僅有。有據(jù)可查發(fā)源于*****的中華姓氏有：林、衛(wèi)、康、商、殷……等六十一姓，現(xiàn)有人口有數(shù)萬萬之眾，分布在中國、朝鮮、韓國、新加坡、越南和世界各地。近年來，隨著我縣對外宣傳力度的加大，每年到我縣尋根部問祖的國外華人達數(shù)萬人。該景區(qū)建成建成后，美麗的森林風光與當?shù)睾裰氐臍v史文化相互配套補充，再通過加大對外宣傳推介，將有更多的國外游客到*****及本景區(qū)游覽。預計年接待國外游客可達到數(shù)萬人次。

第四章 景區(qū)建設

一、景區(qū)建設原則

把保護和擴大景區(qū)森林資源放在首位，堅持嚴格保護，統(tǒng)一管理，合理開發(fā)，永續(xù)利用。對景區(qū)內(nèi)歷史文化遺跡，在加強保護的基礎上，逐步恢復原有風貌，對景區(qū)內(nèi)的自然景觀要絕對保護，精心培育，防止一切可能毀壞自然景觀的行為。配套服務設施的建設，要按主次輕重，統(tǒng)一規(guī)劃，分期逐步開發(fā)、建設和發(fā)展。

二、景區(qū)建設的指導思想

金牛嶺旅游開發(fā)應始終貫徹以自然保護為第一的原則，突出自然景觀的質(zhì)樸與完整性，重點搞好文化建設和配套完善服務體系建設。在林業(yè)開發(fā)上，景觀林和經(jīng)濟林要合理分布，達到以林養(yǎng)林的目的，在景點安排上，要寓景于林，協(xié)調(diào)景點與自然環(huán)境的關(guān)系，真正達到突出森林、建設園林、重視文化、完善游樂、培養(yǎng)野趣的目的，將金牛嶺景區(qū)建成一個集游覽觀光、文化旅游、生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)養(yǎng)殖旅游和休閑度假等為一體的綜合性、多功能、城郊型森林公園。

三、旅游產(chǎn)品設計構(gòu)想

結(jié)合金牛嶺旅游資源特點，旅游產(chǎn)品的初步設計構(gòu)想為：①利用森林資源，以森林療養(yǎng)和度假休閑為目的，開展狩獵、森林浴、森林探秘活動。②利用景區(qū)內(nèi)峻峰險嶺、天然溶洞和歷史文

化遺址，可開展攀登奇峰，追溯歷史，溶洞探險的專線旅游。③利用景區(qū)內(nèi)的水資源優(yōu)勢，在此可開辟游泳、釣魚、沖浪、漂流等水上娛樂。④利用景區(qū)內(nèi)的兩個自然村莊，可開發(fā)山村民俗風情旅游項目。⑤利用景區(qū)內(nèi)得天獨厚的無核棗、柿子等林產(chǎn)品資源優(yōu)勢，開展游客親身體驗摘無核棗和柿子等林果活動，免費品嘗，有償帶回。⑥景區(qū)內(nèi)有山韭菜、等天然綠色野菜，可開展挖野菜、吃綠色食品活動。

四、景區(qū)建設規(guī)劃

金牛嶺景區(qū)建設分二步實施，近期規(guī)劃（2007年-2008年）主要進行荒山綠化造林、水資源保護和布局調(diào)整，主要景點建設和配套服務設施。遠期規(guī)劃（2009-2014年）主要進行歷史文化遺址恢復、休閑療養(yǎng)院和居住別墅建設、美術(shù)寫生基地及青少年學雷鋒基地開發(fā)、土雜雞及野兔養(yǎng)殖、林產(chǎn)品加工廠建設等項目。休閑療養(yǎng)院和居住別墅規(guī)劃位臵在水泉溝上部及小南嶺下半坡的西小溝，林產(chǎn)品加工廠規(guī)劃位臵在大南嶺。

五、近期建設項目及規(guī)模

近期建設的指導思想是要集中有限的財力，搞好荒山綠化，擴大森林資源，調(diào)整水資源布局，建設水上游樂和跑馬場等主要景點，修建相應服務設施，使游客進得去，留得住，使到此游覽、觀光過的游客都成為金牛嶺景區(qū)的宣傳人。

2007—2008建設項目有：

1、荒山綠化造林

森林公園建設要遵循“森林旅游，生態(tài)為先”的原則，在加強各項自然景觀和人文景觀建設的基礎，盡快培育和擴大森林資源。一方面滿足人們對旅游環(huán)境的需求，一方面實現(xiàn)蓄水保土，防風固沙，調(diào)節(jié)維護生態(tài)平衡，保護和美化環(huán)境方面發(fā)揮重要作用。

（1）綠化原則

科學造林：遵循“因地制宜、適地適物”的原則，實行多林種、觀賞林、防護林、經(jīng)濟林相結(jié)合的綠化方法，綠化樹種本地鄉(xiāng)土樹種為主，適當引進適于本地區(qū)生長的優(yōu)良樹種，提高綠化效果。

以迅速恢復生態(tài)群落為主：把提高森林復蓋率，控制水土流失，維護生態(tài)平衡放在綠化首位，同時在淺山坡土壤地帶盡可能發(fā)展經(jīng)濟林樹種提高綠化效益。

服務發(fā)展森林旅游大局：增強森林資源的可觀性、多樣性、風景林設臵要以一溝一景，一嶺一貌的原則，實現(xiàn)山中有景，四季有色道，增強綠色效果。

（2）綠化規(guī)劃

根據(jù)目前園區(qū)森林資源狀況，擬規(guī)劃新造林任務5000畝，其中：經(jīng)濟林3500畝，防護林帶500畝，風景觀賞林1000畝。（3）具體造林設計

a、充分利用原有的野生酸棗嫁接無核棗樹，不夠造林的中下坡面點播杏樹、柿樹等。與景區(qū)外圍交界的分水嶺上種植1米寬的花椒籬笆帶，沿外圍溝地的喬木防護林以楊樹為主。

B、黃道李溝：西嶺上步行道兩邊為兩行側(cè)柏，再向外為兩行火櫸樹。

C、水泉溝：溝地以核桃樹為主，西嶺和中間各小嶺的步行道兩邊為兩行側(cè)柏，再向外為兩行火櫸樹。

D、小北溝：溝地為核桃樹，東南坡上為側(cè)柏樹，西北坡上為五角楓樹，北溝西嶺步行道兩邊為兩行側(cè)柏，再向外為火櫸樹和北溝五角楓樹。

E、長尾巴嶺：嶺上為無核棗、坡上為側(cè)柏和桑樹林。F、東溝和北溝：兩溝以冬雪為主，兩側(cè)各嶺的步行道兩邊為三到四行側(cè)柏或松柏。

G、榆樹溝和大北天溝：保留原有樹林，補造松柏、側(cè)柏、槐樹、刺槐等適宜樹種。

H、大平嶺：為擬建的跑馬場，跑馬場四周種植各種風景樹。I、尖山溝：以楊樹林為主。

J、前嶺：坡上用花草、常青樹以及其它風景樹組成的螺旋式圖案。

2、水資源保護和布局調(diào)整利用

景區(qū)內(nèi)水資源較為豐富，每條溝都有四季常流的水源，但季節(jié)性較強，部分溝的水源不能滿足造林、飲用和游樂需求，應對景區(qū)內(nèi)水資源加以保護和調(diào)整布局利用。

主河道水流量大，擬在瀉灘修建攔河壩蓄水，用地埋管往黃道李溝、水泉溝、小北溝、北溝、大北溝、榆樹溝、長尾巴嶺等各道山嶺上，并在水泉溝、北溝、榆樹溝修建3個1500M的蓄水池。

在主河道蔡莊村南側(cè)建一攔河壩，村西側(cè)主河道上修建一風景藝術(shù)型小橋，在此開展水上游樂項目。

將毛草泉泉水用地埋管引到大平嶺、小南嶺、大南嶺上，并分別修建一蓄水池。

在黃道李溝中部兩小溝交匯處、在水泉溝下部各小溝交匯處各建一水壩，在郭家溝的中部和下部各建一水壩。

利用黑石頭地下邊的一股泉水，在此修建一個大型水塘，供

游客觀光垂釣和開展水上游樂。

改造主河道，河底全部鋪鵝卵石，河道兩側(cè)修建步行道。

3、拓寬、改造由景區(qū)入口到景區(qū)西端的主干道4km，改造后道路路幅寬8m，柏油路面，靠河道一側(cè)設臵護攔。

4、改造由主干道至各道山嶺的步行道10Km，步行道寬1.5 m，石塊路面，并在步行道傍設臵休息石凳、石幾100套。

5、入口標志大門及收費站1個，設于景區(qū)入口八七畝地處。

6、在山門口和蔡莊村邊各修建一個停車場。山門口停車場單位停車面積：35m2/車，停車數(shù)50輛；蔡莊村邊停車場單位停車面積：25m2/車，停車數(shù)30輛。

7、在黃道李溝西嶺的小尖山上、長尾巴嶺北端山頭上、郭家溝前嶺上、小北溝鏵地嶺山頭上、尖山溝尖山上，修建風景觀光亭共5個。

8、配臵水上游樂設施若干。

9、在大平嶺上修建跑馬場，面積50畝。

10，蔡莊民居整修，主要對村內(nèi)的破舊房屋進行整修，統(tǒng)一規(guī)范廳院布局，修復、配臵原始的山民生活、生產(chǎn)工具等。

11、景區(qū)設臵一變配電所，配100KVA變壓器。

12、護林防火值班室設于長尾巴嶺上，面積40m2。

13、廁所3個，山門、長尾巴嶺、大平嶺各一個，每個40m2。

14、果皮箱、指示牌、景觀說明牌等。

第五章 環(huán)境衛(wèi)生及安全

一、環(huán)境衛(wèi)生

1、在景區(qū)管理機構(gòu)下設環(huán)衛(wèi)管理監(jiān)察隊，定員、定人、定片區(qū)包干，并將環(huán)境衛(wèi)生的好壞和環(huán)衛(wèi)管理人員的經(jīng)濟效益掛鉤，加強環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督力度。

2、搞好環(huán)衛(wèi)設施建設，在各景點及游覽道路邊相應地設臵果皮箱，各景點相應設臵垃圾集中處理場地，以確保環(huán)境衛(wèi)生。

3、在景區(qū)內(nèi)設公共廁所若干個，廁所外觀與景區(qū)的建筑風格協(xié)調(diào)，但內(nèi)部應干凈，均采用水沖式，不得使用旱廁，并有專門的環(huán)衛(wèi)人員管理。

二、安全管理

安全是旅游的生命線，景區(qū)管理機構(gòu)要加強安全知識宣傳，并采取有力的安全防護措施，定點、定人、定區(qū)域巡邏，以確保游人的安全。

第六章 組織機構(gòu)

一、項目法人

*****太行旅游發(fā)展有限公司為項目法人，徐林山為法人代表，對項目的策劃、資金籌措、建設實施，經(jīng)營和債務償還實行全過程負責。

二、組織機構(gòu)

1、*****太行旅游發(fā)展有限公司下設專門的管理科室，分別管理景區(qū)內(nèi)森林防護、設施建設、環(huán)境衛(wèi)生、治安等工作。

2、縣太行旅游發(fā)展公司，應對景區(qū)實行嚴格統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一管理。

三、勞動定員

根據(jù)公司組織機構(gòu)設臵情況和項目正常營運后各項管理、服務等工作需要，公司正常營運所需勞動定員共50人。

第七章近期建設項目投資估算及資金籌措

一、近期建設項目投資估算

2007-2008年建設項目總投資為1764萬元，見附表一。

二、資金來源及籌措計劃

1、*****太行旅游發(fā)展有限公司自籌：764萬元

2、爭取銀行貸款：1000萬元

三、資金使用計劃

第一年（2007年）預計工程建設投資為700萬元； 第二年（2008年）預計工程建設投資為1064萬元；

第八章 經(jīng)濟效益分析

一、測算說明

1、項目計算期為12年，其中建設期2年，經(jīng)營期10年。

2、項目基準收益率取10%。

二、經(jīng)營收入預測

本項目經(jīng)營收入包括兩部分，第一部分為旅游收入，第二部分為林果產(chǎn)品收入。

1、旅游收入

根據(jù)項目市場預計，當建設項目完成后，預計第3年-第4年游人數(shù)將達到平均每年5萬人，第5年-第7年游客人數(shù)將達到平均每年15萬人，第8年-第12年游客人數(shù)將達到平均每年20萬

人。按每人次綜合收入 30元計算：

第3年-第4年可實現(xiàn)旅游收入150萬元； 第5年-第7年可實現(xiàn)旅游收入450萬元； 第8年-第12年可實現(xiàn)旅游收入600萬元；

2、林果產(chǎn)品收入

根據(jù)項目設計種植無核棗等林果規(guī)模, 第3年-第4年按畝產(chǎn)鮮棗100公斤，每年收獲鮮棗350萬公斤，市場價格按10元/公斤計，第3年-第4年每年林果收入達350萬元。以后年份按畝產(chǎn)鮮棗200公斤，每年收獲鮮棗70萬公斤，市場價格按10元/公斤計，以后每年林果收入達700萬元。

三、經(jīng)營成本預測

本項目經(jīng)營成本包括景區(qū)營業(yè)和管理費用、森林維護和基礎設施維護費用，職工福利費用等。通過對國內(nèi)同類項目的運營情況調(diào)，本項目經(jīng)營成本按營業(yè)收入的30%計算。詳見附表2 稅金：營業(yè)稅按旅游收入的6%計，林果稅不計，所得稅按企業(yè)利潤總額的25%計。

二、財務分析

詳見附表3《利潤表》和附表4《現(xiàn)金流量表》，由于某種原因表中可知：

1、基準收益率lc=10%，財務凈現(xiàn)值FNPV=1680萬元

2、財務內(nèi)部收益率FTRR=24.5%。

3、投資回收期=6.2年(包括建設期2年)

第九章 結(jié)論、存在問題和建議

一、結(jié)論

*****金牛嶺森林公園開發(fā)項目經(jīng)以上可行性研究分析表明，該項目區(qū)域位臵優(yōu)越，景區(qū)內(nèi)有豐富的自然資源和歷史文化資源，該項目建成后，與*****其它景區(qū)相互配套補充，對國內(nèi)外游客都具有潛在的吸引力，市場前景樂觀。項目不但具有顯著的經(jīng)濟效益，還具有改善當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境、促進*****旅游業(yè)和服務業(yè)發(fā)展，帶動景區(qū)內(nèi)外農(nóng)民致富等明顯的社會效益。因此，*****金牛嶺森林公園開發(fā)項是可行。

二、存在問題及建議

1、按照景區(qū)規(guī)劃，近兩年需要建設資金1764萬元。由于*****太行旅游發(fā)展有限公司當前的實力尚不夠強，向金融部門融資也會有一定難度，資金保障將是影響項目順利實施，盡快形成規(guī)模效益的一個制約因素。建議企業(yè)在爭取銀行貸款的同時，要采取

對外合作等多種形式籌集項目資金，加快項目建設，盡快發(fā)揮效益。

3、企業(yè)組建時間不長，管理人才短缺，對經(jīng)營運作森林旅游的管理經(jīng)驗還有待提高。建議企業(yè)積極吸納有經(jīng)驗的管理人才，并聘請專業(yè)部門對企業(yè)動作經(jīng)營模式進行全方位策劃，以提高項目投資效益，避免企業(yè)經(jīng)營失誤。

4、由于發(fā)展森林旅游在當?shù)貙傩律挛铮瑢ν庵炔桓撸瑢⒂绊戫椖啃б妗＝ㄗh企業(yè)加強與周邊旅游景區(qū)的合作，加大對外宣傳推介力度，盡快提升金牛嶺森林公園的知名度。

第二篇：生態(tài)旅游景區(qū)建設項目商業(yè)計劃書

第一章 項目概況

一、項目簡況：

1、區(qū)域及地理位臵

蟻蜂鎮(zhèn)位于駐馬店西南部，西與泌陽縣相鄰，南與竹溝鎮(zhèn)、瓦崗鎮(zhèn)毗鄰，北與遂平縣接壤，東距駐馬店市20公里，區(qū)位條件優(yōu)越，交通便達。全鎮(zhèn)地貌為三面環(huán)山中部平原，有“豫南小盆地”之稱。地處亞熱帶向暖溫帶過渡地帶，年均氣溫14.8℃，年平均降水量為900毫米，全年無霜期為216天—230天。土壤為黃棕壤，地下、地表水豐富，水質(zhì)均較好，適合農(nóng)作物生長。

蟻蜂鎮(zhèn)2000年10月被省文化廳命名為“省百強文化鄉(xiāng)鎮(zhèn)”。2000年11月金頂山風景區(qū)經(jīng)省政府批準為省級森林公園，旅游資源非常豐富。2010年蟻蜂鎮(zhèn)下轄13個行政村，105個自然村，總?cè)丝?.94萬人，其中城鎮(zhèn)人口0.98萬人。

金鼎新型社區(qū)座落于駐馬店市西部新區(qū)現(xiàn)代生態(tài)宜居區(qū)蟻峰鎮(zhèn)蟻峰村委，社區(qū)分南北兩區(qū)，建設用地38.48公頃，規(guī)劃建筑面積335112平方米。項目地塊一：位于商桐路以南、金頂山路以西的原確山縣（現(xiàn)駐馬店市驛城區(qū)）蟻峰鎮(zhèn)蟻峰村委張樓村民組，四至東鄰蟻峰鎮(zhèn)林場，西至蟻蜂鎮(zhèn)，南至張樓村，北鄰商桐路（現(xiàn)改為汝河大道）；地塊二：位于商桐路（現(xiàn)改為汝河大道）以北，東鄰佳興石材廠，北鄰原部隊操練場，西鄰浩昌公司，南鄰商桐路。

2、該項目附近主要景區(qū)介紹

（1）金頂山景區(qū)

金頂山是國家“AAA”級旅游景區(qū)、國家級森林公園。景區(qū)位于河南省確山縣蟻蜂鎮(zhèn)境內(nèi)，距駐馬店市、京廣鐵路、京珠高速、107國道20余公里，面積約71平方公里，境內(nèi)大小山峰6座。景區(qū)處暖溫帶與亞熱帶過度地帶，系河南省保護較好的省級森林公園，有“ 天然氧吧”，“綠色家園”之美譽。

（2）銅山湖景區(qū)

銅山湖、銅山風景區(qū)被譽為“中原北戴河、天中大森林”，山水畫廊休閑勝境。是發(fā)現(xiàn)中國十大水怪出沒湖泊之一，銅山一度曾被稱為中原小武當，是著名的佛道合一圣地。山勢以奇、險、秀、幽著稱。2007年經(jīng)過縣政府和旅游局努力，銅山、銅山湖景區(qū)通過國家A級景區(qū)驗收評定，被評為國家AAA級風景名勝區(qū)。總之，天橋嶺高聳入云，挺拔險峻，景色優(yōu)美，慕名前來游覽的人越來越多。

二、編制依據(jù)

1、河南省國土資源廳關(guān)于印發(fā)《農(nóng)用地整理折抵和農(nóng)村建設用地臵換指標管理暫行辦法》的通知（豫國土資發(fā)【2005】105號）

2、《河南省城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點實施管理辦法》

3、《確縣縣土地利用總體規(guī)劃（2006—2020年）》

4、《確縣縣土地開發(fā)整理規(guī)劃（2000—2010年）》

5、《確縣縣土地臵換規(guī)劃（2004—2010年）》

6、《河南尚和臵業(yè)有限公司金鼎新型社區(qū)文件匯編》

第二章 項目開發(fā)的必要性和可行性

一、項目開發(fā)的必要性

隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，社會文明程度的提高，旅游業(yè)在世界范圍內(nèi)都日趨興旺。我省是旅游大省，旅游資源豐富，旅游業(yè)已成為我省的先導性支柱產(chǎn)業(yè)。我縣旅游資源得天獨厚，不僅自然資源品位高，人文資源更是獨具一格。我縣正在實施“工業(yè)強縣，畜牧大縣，旅游名縣”三大戰(zhàn)略，旅游業(yè)將成為帶動我縣第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個朝陽產(chǎn)業(yè)。

森林旅游，主要是通過增加和豐富森林植被，從而達到改善和優(yōu)化、美化自然環(huán)境，以實現(xiàn)人們回歸自然、返樸歸真的夢想。開展森林旅游，越來越受到人們的關(guān)注和歡迎；優(yōu)美的森林環(huán)境，碧水青山、鳥語花香，是人們的普遍向往和人類的高層次追求。森林旅游作為一種新興的時尚生態(tài)旅游，能滿足人們求新、求知、求美、獵奇、休閑、探險、娛樂、療養(yǎng)、保健為多種需求，是集生態(tài)、社會、經(jīng)濟三方面綜合發(fā)展的一種可持續(xù)發(fā)展的旅游，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

*****云夢山森林公園自一九九三年省業(yè)廳批準建立以來，經(jīng)過十余年來的建設，森林資源不斷擴大，自然環(huán)境極大改善，但各項旅游要素建設還相對落后，制約了我縣森林旅游業(yè)的發(fā)展。為加快我縣森林旅游的發(fā)展步伐，以金牛嶺為重點，進一步擴大森林資源，加大旅游基礎設施建設，開發(fā)建設金牛嶺森林公園是十分必要的。金牛嶺森林公園的開發(fā)建設，對保護和改善當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境，促進我縣旅游業(yè)發(fā)展，帶動我縣服務業(yè)發(fā)展，對景區(qū)內(nèi)村民的致富，都將起到十分重要的作用。

二、項目開發(fā)的有利條件

1、當?shù)芈糜钨Y源豐富，景觀配套性好、品位高

*****位于河南省殷商文化旅游的中心，北有安陽殷墟、湯陰美里城；南有衛(wèi)輝比干廟、鄭州商代遺址。*****古稱朝歌，曾為殷末帝都、衛(wèi)國古都，有著豐富而珍貴的民族文化遺產(chǎn)，是一座中外聞名的歷史文化名城。金牛嶺景區(qū)南有云夢山國家4A級景區(qū)，北有朝陽寺、古靈山等著名景區(qū)，這些景觀相互配套補充，有利于帶動金牛嶺景區(qū)的發(fā)展。

2、地理位臵和交通條件優(yōu)越

*****位居中原咽喉要道，京廣鐵路、京深公路、京九高速公路縱貫南北，山前正在規(guī)劃建設中的南水北調(diào)運河傍山而過。金牛嶺距*****縣城和107國道僅7公里，山前有淇靈路向東直通縣城和107國道，有扶貧路將*****云夢山、金牛嶺、朝陽寺、古靈山等各景點南北相連接，交通十分便捷，為省內(nèi)外，國內(nèi)外游客提供了方便。

3、景區(qū)內(nèi)開發(fā)條件好

金牛嶺景區(qū)中內(nèi)，僅有兩個小自然村，住戶很少，項目開發(fā)不涉及住戶的搬遷，現(xiàn)有村莊還可作為景點加以利用；景區(qū)內(nèi)荒山草坡、林地、屬集體所有，并與公司簽定的50年的承包開發(fā)合同，不存在土地征用問題。景區(qū)內(nèi)現(xiàn)有一條10米寬大路從景區(qū)東部直通西部，景區(qū)內(nèi)各道山嶺均有盤山小道直通大路，大路南側(cè)有一條山溝常年有水，通過建壩蓄水，可作為很好的游樂場所。景區(qū)內(nèi)山泉眾多，通過地埋管道引至各個山嶺，可解決旱季植物的灌溉。

第三章 市場分析及預測

一、國內(nèi)市場預測

1、市場方位預測

隨著經(jīng)濟發(fā)展，人民生活水平提高及消費觀念的轉(zhuǎn)變，國內(nèi)旅游業(yè)已蓬勃發(fā)展，河南省為旅游大省，周邊旅游市場的開放和繁榮，對*****旅游業(yè)的發(fā)展造就了有利的背景。

*****有著豐富而珍貴的民族文化遺產(chǎn)，是一座中外聞名的歷史文化名城。近年來，我縣旅游業(yè)發(fā)展迅速，年接待游客已超過120萬人次。*****正在實施“旅游名縣”戰(zhàn)略，旅游業(yè)將成為我縣的一個朝陽產(chǎn)業(yè)。金牛嶺森林公園建成后，與我縣眾多的歷史文化資源相互補充配套，對不同層次、不同類型的旅游都有較大的吸引力。

項目開發(fā)前期，以安陽、濮陽、新鄉(xiāng)、焦作、鶴壁等豫北地區(qū)為第一客源市場。因周邊地區(qū)無森林公園，可開發(fā)周邊地區(qū)青少年周休日、節(jié)假日森林旅游活動。景區(qū)建設逐步完善后，通過與*****各景區(qū)合作，可以開辟河北、山東、山西、北京、天津等為第二客源市場。通過加大宣傳力度，周邊各景區(qū)聯(lián)手，爭取客源組團游覽，也可以通過與各大旅行社聯(lián)營，組織到國內(nèi)各大中城市的團隊，到*****及金牛嶺游覽。

2、游客量的預測

據(jù)統(tǒng)計，近幾年，我縣年接待游客人數(shù)在120萬人次以上，隨著我縣“旅游名縣”戰(zhàn)略的實施，到我縣游覽的人數(shù)將逐年增長，年增長率將達到20%以上。考慮到本景區(qū)建設初期基礎設施尚不完善和知名度較低，近期內(nèi)（2008-2010年）到本景區(qū)瀏覽的人數(shù)可占全縣游客人數(shù)的5%左右，年接待游客規(guī)模預計在5萬人次左右。中期（2011年-2013年）由于景區(qū)配套設施的完善和對外知名度的不斷提高，游客人數(shù)將有大幅度的提高，可達到全縣游客人數(shù)的10%以上，年接待游客規(guī)模預計可達到15萬人次，遠期（2014年-2020年）由于基數(shù)較大，增長率將有所下降，預計年游客接待規(guī)模在20萬人次。

二、國際市場預測

古都朝歌是中華姓氏的重要發(fā)源地。許多姓氏與朝歌有緣。據(jù)考證，有61個姓氏來源這里，不僅居全國之最，而且全世界也絕無僅有。有據(jù)可查發(fā)源于*****的中華姓氏有：林、衛(wèi)、康、商、殷……等六十一姓，現(xiàn)有人口有數(shù)萬萬之眾，分布在中國、朝鮮、韓國、新加坡、越南和世界各地。近年來，隨著我縣對外宣傳力度的加大，每年到我縣尋根部問祖的國外華人達數(shù)萬人。該景區(qū)建成建成后，美麗的森林風光與當?shù)睾裰氐臍v史文化相互配套補充，再通過加大對外宣傳推介，將有更多的國外游客到*****及本景區(qū)游覽。預計年接待國外游客可達到數(shù)萬人次。

第四章 景區(qū)建設

一、景區(qū)建設原則

把保護和擴大景區(qū)森林資源放在首位，堅持嚴格保護，統(tǒng)一管理，合理開發(fā)，永續(xù)利用。對景區(qū)內(nèi)歷史文化遺跡，在加強保護的基礎上，逐步恢復原有風貌，對景區(qū)內(nèi)的自然景觀要絕對保護，精心培育，防止一切可能毀壞自然景觀的行為。配套服務設施的建設，要按主次輕重，統(tǒng)一規(guī)劃，分期逐步開發(fā)、建設和發(fā)展。

二、景區(qū)建設的指導思想

金牛嶺旅游開發(fā)應始終貫徹以自然保護為第一的原則，突出自然景觀的質(zhì)樸與完整性，重點搞好文化建設和配套完善服務體系建設。在林業(yè)開發(fā)上，景觀林和經(jīng)濟林要合理分布，達到以林養(yǎng)林的目的，在景點安排上，要寓景于林，協(xié)調(diào)景點與自然環(huán)境的關(guān)系，真正達到突出森林、建設園林、重視文化、完善游樂、培養(yǎng)野趣的目的，將金牛嶺景區(qū)建成一個集游覽觀光、文化旅游、生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)養(yǎng)殖旅游和休閑度假等為一體的綜合性、多功能、城郊型森林公園。

三、旅游產(chǎn)品設計構(gòu)想

結(jié)合金牛嶺旅游資源特點，旅游產(chǎn)品的初步設計構(gòu)想為：①利用森林資源，以森林療養(yǎng)和度假休閑為目的，開展狩獵、森林浴、森林探秘活動。②利用景區(qū)內(nèi)峻峰險嶺、天然溶洞和歷史文化遺址，可開展攀登奇峰，追溯歷史，溶洞探險的專線旅游。③利用景區(qū)內(nèi)的水資源優(yōu)勢，在此可開辟游泳、釣魚、沖浪、漂流等水上娛樂。④利用景區(qū)內(nèi)的兩個自然村莊，可開發(fā)山村民俗風情旅游項目。⑤利用景區(qū)內(nèi)得天獨厚的無核棗、柿子等林產(chǎn)品資源優(yōu)勢，開展游客親身體驗摘無核棗和柿子等林果活動，免費品嘗，有償帶回。⑥景區(qū)內(nèi)有山韭菜、等天然綠色野菜，可開展挖野菜、吃綠色食品活動。

四、景區(qū)建設規(guī)劃

金牛嶺景區(qū)建設分二步實施，近期規(guī)劃（2007年-2008年）主要進行荒山綠化造林、水資源保護和布局調(diào)整，主要景點建設和配套服務設施。遠期規(guī)劃（2009-2014年）主要進行歷史文化遺址恢復、休閑療養(yǎng)院和居住別墅建設、美術(shù)寫生基地及青少年學雷鋒基地開發(fā)、土雜雞及野兔養(yǎng)殖、林產(chǎn)品加工廠建設等項目。休閑療養(yǎng)院和居住別墅規(guī)劃位臵在水泉溝上部及小南嶺下半坡的西小溝，林產(chǎn)品加工廠規(guī)劃位臵在大南嶺。

五、近期建設項目及規(guī)模

近期建設的指導思想是要集中有限的財力，搞好荒山綠化，擴大森林資源，調(diào)整水資源布局，建設水上游樂和跑馬場等主要景點，修建相應服務設施，使游客進得去，留得住，使到此游覽、觀光過的游客都成為金牛嶺景區(qū)的宣傳人。

2007—2008建設項目有：

1、荒山綠化造林

森林公園建設要遵循“森林旅游，生態(tài)為先”的原則，在加強各項自然景觀和人文景觀建設的基礎，盡快培育和擴大森林資源。一方面滿足人們對旅游環(huán)境的需求，一方面實現(xiàn)蓄水保土，防風固沙，調(diào)節(jié)維護生態(tài)平衡，保護和美化環(huán)境方面發(fā)揮重要作用。

（1）綠化原則

科學造林：遵循“因地制宜、適地適物”的原則，實行多林種、觀賞林、防護林、經(jīng)濟林相結(jié)合的綠化方法，綠化樹種本地鄉(xiāng)土樹種為主，適當引進適于本地區(qū)生長的優(yōu)良樹種，提高綠化效果。

以迅速恢復生態(tài)群落為主：把提高森林復蓋率，控制水土流失，維護生態(tài)平衡放在綠化首位，同時在淺山坡土壤地帶盡可能發(fā)展經(jīng)濟林樹種提高綠化效益。

服務發(fā)展森林旅游大局：增強森林資源的可觀性、多樣性、風景林設臵要以一溝一景，一嶺一貌的原則，實現(xiàn)山中有景，四季有色道，增強綠色效果。

（2）綠化規(guī)劃

根據(jù)目前園區(qū)森林資源狀況，擬規(guī)劃新造林任務5000畝，其中：經(jīng)濟林3500畝，防護林帶500畝，風景觀賞林1000畝。（3）具體造林設計

a、充分利用原有的野生酸棗嫁接無核棗樹，不夠造林的中下坡面點播杏樹、柿樹等。與景區(qū)外圍交界的分水嶺上種植1米寬的花椒籬笆帶，沿外圍溝地的喬木防護林以楊樹為主。

B、黃道李溝：西嶺上步行道兩邊為兩行側(cè)柏，再向外為兩行火櫸樹。

C、水泉溝：溝地以核桃樹為主，西嶺和中間各小嶺的步行道兩邊為兩行側(cè)柏，再向外為兩行火櫸樹。

D、小北溝：溝地為核桃樹，東南坡上為側(cè)柏樹，西北坡上為五角楓樹，北溝西嶺步行道兩邊為兩行側(cè)柏，再向外為火櫸樹和北溝五角楓樹。

E、長尾巴嶺：嶺上為無核棗、坡上為側(cè)柏和桑樹林。F、東溝和北溝：兩溝以冬雪為主，兩側(cè)各嶺的步行道兩邊為三到四行側(cè)柏或松柏。

G、榆樹溝和大北天溝：保留原有樹林，補造松柏、側(cè)柏、槐樹、刺槐等適宜樹種。

H、大平嶺：為擬建的跑馬場，跑馬場四周種植各種風景樹。I、尖山溝：以楊樹林為主。

J、前嶺：坡上用花草、常青樹以及其它風景樹組成的螺旋式圖案。

2、水資源保護和布局調(diào)整利用

景區(qū)內(nèi)水資源較為豐富，每條溝都有四季常流的水源，但季節(jié)性較強，部分溝的水源不能滿足造林、飲用和游樂需求，應對景區(qū)內(nèi)水資源加以保護和調(diào)整布局利用。

主河道水流量大，擬在瀉灘修建攔河壩蓄水，用地埋管往黃道李溝、水泉溝、小北溝、北溝、大北溝、榆樹溝、長尾巴嶺等各道山嶺上，并在水泉溝、北溝、榆樹溝修建3個1500M的蓄水池。

3在主河道蔡莊村南側(cè)建一攔河壩，村西側(cè)主河道上修建一風景藝術(shù)型小橋，在此開展水上游樂項目。

將毛草泉泉水用地埋管引到大平嶺、小南嶺、大南嶺上，并分別修建一蓄水池。

在黃道李溝中部兩小溝交匯處、在水泉溝下部各小溝交匯處各建一水壩，在郭家溝的中部和下部各建一水壩。

利用黑石頭地下邊的一股泉水，在此修建一個大型水塘，供游客觀光垂釣和開展水上游樂。

改造主河道，河底全部鋪鵝卵石，河道兩側(cè)修建步行道。

3、拓寬、改造由景區(qū)入口到景區(qū)西端的主干道4km，改造后道路路幅寬8m，柏油路面，靠河道一側(cè)設臵護攔。

4、改造由主干道至各道山嶺的步行道10Km，步行道寬1.5 m，石塊路面，并在步行道傍設臵休息石凳、石幾100套。

5、入口標志大門及收費站1個，設于景區(qū)入口八七畝地處。

6、在山門口和蔡莊村邊各修建一個停車場。山門口停車場單位停車面積：35m2/車，停車數(shù)50輛；蔡莊村邊停車場單位停車面積：25m2/車，停車數(shù)30輛。

7、在黃道李溝西嶺的小尖山上、長尾巴嶺北端山頭上、郭家溝前嶺上、小北溝鏵地嶺山頭上、尖山溝尖山上，修建風景觀光亭共5個。

8、配臵水上游樂設施若干。

9、在大平嶺上修建跑馬場，面積50畝。

10，蔡莊民居整修，主要對村內(nèi)的破舊房屋進行整修，統(tǒng)一規(guī)范廳院布局，修復、配臵原始的山民生活、生產(chǎn)工具等。

11、景區(qū)設臵一變配電所，配100KVA變壓器。

12、護林防火值班室設于長尾巴嶺上，面積40m2。

13、廁所3個，山門、長尾巴嶺、大平嶺各一個，每個40m2。

14、果皮箱、指示牌、景觀說明牌等。

第五章 環(huán)境衛(wèi)生及安全

一、環(huán)境衛(wèi)生

1、在景區(qū)管理機構(gòu)下設環(huán)衛(wèi)管理監(jiān)察隊，定員、定人、定片區(qū)包干，并將環(huán)境衛(wèi)生的好壞和環(huán)衛(wèi)管理人員的經(jīng)濟效益掛鉤，加強環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督力度。

2、搞好環(huán)衛(wèi)設施建設，在各景點及游覽道路邊相應地設臵果皮箱，各景點相應設臵垃圾集中處理場地，以確保環(huán)境衛(wèi)生。

3、在景區(qū)內(nèi)設公共廁所若干個，廁所外觀與景區(qū)的建筑風格協(xié)調(diào)，但內(nèi)部應干凈，均采用水沖式，不得使用旱廁，并有專門的環(huán)衛(wèi)人員管理。

二、安全管理

安全是旅游的生命線，景區(qū)管理機構(gòu)要加強安全知識宣傳，并采取有力的安全防護措施，定點、定人、定區(qū)域巡邏，以確保游人的安全。

第六章 組織機構(gòu)

一、項目法人

*****太行旅游發(fā)展有限公司為項目法人，徐林山為法人代表，對項目的策劃、資金籌措、建設實施，經(jīng)營和債務償還實行全過程負責。

二、組織機構(gòu)

1、*****太行旅游發(fā)展有限公司下設專門的管理科室，分別管理景區(qū)內(nèi)森林防護、設施建設、環(huán)境衛(wèi)生、治安等工作。

2、縣太行旅游發(fā)展公司，應對景區(qū)實行嚴格統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一管理。

三、勞動定員 根據(jù)公司組織機構(gòu)設臵情況和項目正常營運后各項管理、服務等工作需要，公司正常營運所需勞動定員共50人。

第七章近期建設項目投資估算及資金籌措

一、近期建設項目投資估算

2007-2008年建設項目總投資為1764萬元，見附表一。

二、資金來源及籌措計劃

1、*****太行旅游發(fā)展有限公司自籌：764萬元

2、爭取銀行貸款：1000萬元

三、資金使用計劃

第一年（2007年）預計工程建設投資為700萬元； 第二年（2008年）預計工程建設投資為1064萬元；

第八章 經(jīng)濟效益分析

一、測算說明

1、項目計算期為12年，其中建設期2年，經(jīng)營期10年。

2、項目基準收益率取10%。

二、經(jīng)營收入預測

本項目經(jīng)營收入包括兩部分，第一部分為旅游收入，第二部分為林果產(chǎn)品收入。

1、旅游收入

根據(jù)項目市場預計，當建設項目完成后，預計第3年-第4年游人數(shù)將達到平均每年5萬人，第5年-第7年游客人數(shù)將達到平均每年15萬人，第8年-第12年游客人數(shù)將達到平均每年20萬人。按每人次綜合收入 30元計算：

第3年-第4年可實現(xiàn)旅游收入150萬元； 第5年-第7年可實現(xiàn)旅游收入450萬元； 第8年-第12年可實現(xiàn)旅游收入600萬元；

2、林果產(chǎn)品收入

根據(jù)項目設計種植無核棗等林果規(guī)模, 第3年-第4年按畝產(chǎn)鮮棗100公斤，每年收獲鮮棗350萬公斤，市場價格按10元/公斤計，第3年-第4年每年林果收入達350萬元。以后年份按畝產(chǎn)鮮棗200公斤，每年收獲鮮棗70萬公斤，市場價格按10元/公斤計，以后每年林果收入達700萬元。

三、經(jīng)營成本預測

本項目經(jīng)營成本包括景區(qū)營業(yè)和管理費用、森林維護和基礎設施維護費用，職工福利費用等。通過對國內(nèi)同類項目的運營情況調(diào)，本項目經(jīng)營成本按營業(yè)收入的30%計算。詳見附表2 稅金：營業(yè)稅按旅游收入的6%計，林果稅不計，所得稅按企業(yè)利潤總額的25%計。

二、財務分析

詳見附表3《利潤表》和附表4《現(xiàn)金流量表》，由于某種原因表中可知：

1、基準收益率lc=10%，財務凈現(xiàn)值FNPV=1680萬元

2、財務內(nèi)部收益率FTRR=24.5%。

3、投資回收期=6.2年(包括建設期2年)

第九章 結(jié)論、存在問題和建議

一、結(jié)論

*****金牛嶺森林公園開發(fā)項目經(jīng)以上可行性研究分析表明，該項目區(qū)域位臵優(yōu)越，景區(qū)內(nèi)有豐富的自然資源和歷史文化資源，該項目建成后，與*****其它景區(qū)相互配套補充，對國內(nèi)外游客都具有潛在的吸引力，市場前景樂觀。項目不但具有顯著的經(jīng)濟效益，還具有改善當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境、促進*****旅游業(yè)和服務業(yè)發(fā)展，帶動景區(qū)內(nèi)外農(nóng)民致富等明顯的社會效益。因此，*****金牛嶺森林公園開發(fā)項是可行。

二、存在問題及建議

1、按照景區(qū)規(guī)劃，近兩年需要建設資金1764萬元。由于*****太行旅游發(fā)展有限公司當前的實力尚不夠強，向金融部門融資也會有一定難度，資金保障將是影響項目順利實施，盡快形成規(guī)模效益的一個制約因素。建議企業(yè)在爭取銀行貸款的同時，要采取對外合作等多種形式籌集項目資金，加快項目建設，盡快發(fā)揮效益。

3、企業(yè)組建時間不長，管理人才短缺，對經(jīng)營運作森林旅游的管理經(jīng)驗還有待提高。建議企業(yè)積極吸納有經(jīng)驗的管理人才，并聘請專業(yè)部門對企業(yè)動作經(jīng)營模式進行全方位策劃，以提高項目投資效益，避免企業(yè)經(jīng)營失誤。

4、由于發(fā)展森林旅游在當?shù)貙傩律挛铮瑢ν庵炔桓撸瑢⒂绊戫椖啃б妗＝ㄗh企業(yè)加強與周邊旅游景區(qū)的合作，加大對外宣傳推介力度，盡快提升金牛嶺森林公園的知名度。

第三篇：生態(tài)旅游項目商業(yè)計劃書

XXX生態(tài)旅游項目商業(yè)計劃書一、二、項目名稱： 項目地址：

三、項目的可行性

1、天時：廣東旅游業(yè)市場分析：政治背景和市場利好

2、地利：XXX市旅游區(qū)域優(yōu)勢、旅游市場分析

3、人和：專業(yè)的團隊運作，四、項目市場分析

1、項目市場定位：區(qū)別于其它旅游業(yè)態(tài)，創(chuàng)新式旅游業(yè)，宣揚項目的核心概念

2、項目市場細分：客戶定位

3、項目市場比較：和現(xiàn)時類似項目的優(yōu)劣勢相比，突出我們的核心概念。

五、項目總體介紹

1、首期：（1）、項目規(guī)劃布局：DIY花園介紹、餐廳介紹、會議介紹、溫室介紹、酒店公寓介紹、水果采摘介紹、視頻監(jiān)控介紹、（2）、運營計劃：網(wǎng)站如何運營？市場客戶如何結(jié)合開拓？（3）、宣傳計劃：如何結(jié)合市場進行媒體炒作？

2、第二期

（1）二期的項目內(nèi)容：項目包括的內(nèi)容？面積？市場定位？在旅游業(yè)內(nèi)的影響力？

3、第三期

（1）第三期的項目內(nèi)容：簡介即可

六、項目投資規(guī)模

1、首期需要投資多少錢？分開各項目內(nèi)容計算：人工、基建、市場、宣傳費用等

2、二期約多少錢？根據(jù)面積與一期相比計算得出。

3、三期：同上

七、項目收益預估

1、首期收益預算

2、二期收益預算

3、三期收益預算

八、項目進展情況

現(xiàn)時項目的基建進展情況，重點說明結(jié)我們將如何開拓市場？

九、項目遠景展望

項目未來的發(fā)展預測：為旅游業(yè)創(chuàng)造出最新的旅游概念，不斷復制，推陳出新，占據(jù)中國旅游業(yè)龍頭位置，上市。

十、結(jié)論

第四篇：廠房建設項目商業(yè)計劃書

服裝生產(chǎn)廠項目商業(yè)計劃書

一、經(jīng)營思路：周口最大規(guī)模的服裝加工廠——大型的服裝生產(chǎn)基地——創(chuàng)牌——連鎖店經(jīng)營——國際時裝品牌。

二、發(fā)展目標：

1、建立一個生產(chǎn)基地，[即制衣廠]。以承接來料加工為主，等走上正軌后，增加業(yè)務窗口。

2、直接承接海外的加工單和產(chǎn)銷單，發(fā)外廠加工。

3、創(chuàng)品牌，建立連鎖店，向全國發(fā)展。產(chǎn)品方面可以向老人，嬰兒方面設計，這方面的市場很大。

4、在海外上市，擴大經(jīng)營。生產(chǎn)具有中國特色的產(chǎn)品向世界銷售。

三、現(xiàn)時擁有的資源：

1、人力資源：隨時可以調(diào)動一個具有多年接單、管理、生產(chǎn)和銷售經(jīng)驗的團隊。

2、客戶資源：有進出口的合作單位，有香港服裝行長期接外單的窗口。

四、啟動資金：4.2億元人民幣

五、資金投放步驟：

1、置廠：萬

2、機器設備：約萬。

3、以及所有的配套，裝修。

4、廠房平方米，工人宿舍平方米。

六、投資收益：

1、資金投放階段：公司的頭一年屬于資金投放階段。這一年的現(xiàn)金流為負，但是應該有業(yè)務利潤在產(chǎn)生。

2、資金回收階段： 正常運轉(zhuǎn)階段，有穩(wěn)定的業(yè)務量。

3、擴大經(jīng)營階段 ：公司分立五大部門——生產(chǎn)部、業(yè)務部、財務科、后勤部、人事部。業(yè)務人員向國外、省外開拓市場，在香港、澳門、北京等地建立業(yè)務辦事處。

4、成熟發(fā)展階段 ：擁有固定資產(chǎn)、固定客戶、固定業(yè)務渠道的大型企業(yè)；在行業(yè)當中，尤其是服裝貿(mào)易企業(yè)當中建立一定的聲譽；有若干家具有中等生產(chǎn)規(guī)模的廠家作為我公司的加工合作伙伴。

5、創(chuàng)牌階段：目前、服裝有各式各樣的品牌，但是在老人和嬰兒方面卻是空白，我公司擬在這方面創(chuàng)立自己的品牌。

七、投資風險:

1、發(fā)生不可抗拒的天災人禍。

2、由于管理不善，造成質(zhì)量問題的產(chǎn)品報廢，發(fā)生客人索賠的事件。

八、風險補救：

1、抓好管理，保證質(zhì)量標準,加強業(yè)務人員的公關(guān)技巧。

2、盡快啟動海外的業(yè)務窗口，承接產(chǎn)銷單[產(chǎn)銷單的毛利潤是50%，而且單價高。

第五篇：景區(qū)建設的商業(yè)計劃書模版

一、旅游產(chǎn)品及產(chǎn)業(yè)的特殊性（旅游可行性報告.旅游商業(yè)計劃書）

旅游產(chǎn)業(yè)及旅游產(chǎn)品的特殊性概括為五方面：

第一，主要資源的政府所有

具備獨特性的自然資源與歷史文化資源，已經(jīng)由風景名勝區(qū)、自然保護區(qū)、國家森林公園、國家地質(zhì)公園及文物保護單位等模式，全部納入了國家的法律保護，資產(chǎn)歸國家所有。更為重要的是，在法律上，風景名勝資源和文物保護單位的經(jīng)營權(quán)，是不可轉(zhuǎn)讓的。因此，旅游資源中最重要的資源，不能進入市場流通。我們稱之為旅游產(chǎn)業(yè)投資的“資源限制”。

第二，資源保護與旅游開發(fā)的矛盾

生態(tài)保護與文化文物保護，是對不可再生資源的保護，是可持續(xù)發(fā)展的基礎。因此，旅游開發(fā)不能破壞生態(tài)與文物，這是一個不可動搖的基點。

問題并不是不保護生態(tài)與文物，而是在保護基礎上的開發(fā)，因為受到體制、部門利益、保守理念的制約，都借用了“保護”之名來抗拒合理的開發(fā)利用，特別是由社會投資參與的開發(fā)。

第三，旅游目的地的區(qū)域性與旅游項目的區(qū)域依賴性目的地一般不可能由單一企業(yè)獨立開發(fā)，而單一項目必須依賴于整個目的地系統(tǒng)開展營銷與經(jīng)營。目的地是區(qū)域復合系統(tǒng)，必須由政府進行協(xié)調(diào)統(tǒng)籌；即使開發(fā)商進行區(qū)域旅游整體開發(fā)，仍然需要政府的直接參與和協(xié)調(diào)統(tǒng)籌；目的地系統(tǒng)中包括了多行業(yè)的要素組合，多環(huán)節(jié)的企業(yè)互動，其市場機理與整體戰(zhàn)略構(gòu)架推進，沒有政府的強有力運作，是實現(xiàn)不了的。

旅游項目，無論是景區(qū)、賓館、還是其他類型的項目，都是目的地系統(tǒng)中的一部分，企業(yè)不可能超越目的地去開展運作，也不可能代替目的地進行營銷推廣，只能在目的地系統(tǒng)內(nèi)部形成市場合作結(jié)構(gòu)，借助目的地整體營銷，開拓項目的市場。這樣，旅游項目投資，就形成了對區(qū)域的整體運作的深度依賴，這有時成為有利因素，但更多的時候是不利因素，因為自主運作的空間太小，企業(yè)發(fā)展受到限制。

第四，跨行業(yè)的綜合復雜性

旅游不是一個單一行業(yè)，我們曾經(jīng)將旅游相關(guān)行業(yè)劃分為八類十三個：

（1）游憩行業(yè)：包括景區(qū)、公園、娛樂區(qū)、游樂區(qū)、主題公園、體育園區(qū)、康療區(qū)、旅游商業(yè)區(qū)等的經(jīng)營管理和運作的行業(yè)；

（2）接待行業(yè)：賓館、飯店、餐飲、會議、展覽等。

（3）營銷行業(yè)：旅行商務行業(yè)、旅游媒介廣告行業(yè)。主要是旅游營銷渠道方面，包括旅游文件、旅游廣告等等相關(guān)的方面；

（4）交通行業(yè)：公路客運、鐵路客運、航運、水運等。

（5）建設行業(yè)：園林綠化、生態(tài)恢復、古建、藝術(shù)裝飾等建筑行業(yè)。

（6）生產(chǎn)行業(yè)：車船交通工具生產(chǎn)、游樂設施生產(chǎn)、土特產(chǎn)品加工、旅游工藝加工、飯店用品生產(chǎn)。

（7）商業(yè)行業(yè)：旅游購物商業(yè)、購物休閑商業(yè)等。

（8）旅游智業(yè)：規(guī)劃、策劃、管理、投融資、景觀設計等咨詢行業(yè)。

第五，多環(huán)節(jié)配合的服務消費特性

出游過程需要媒介、旅行社、運輸、賓館、餐飲、景區(qū)、商業(yè)、娛樂多個環(huán)節(jié)系統(tǒng)緊密配合，形成全游程消費的服務整合，是一個多環(huán)節(jié)服務鏈。游客對旅游的評價，不是僅僅局限于景觀本身，而是對整個服務鏈的評價。因此，旅游產(chǎn)品的營銷與業(yè)績，相互依賴非常強，需要服務鏈各個環(huán)節(jié)的提升與質(zhì)量保障。對于旅游項目投資，對其他環(huán)節(jié)的服務依賴，成為無法自主控制的重要風險。

第六，異地預先銷售與本地現(xiàn)場消費的結(jié)構(gòu)

“異地預先銷售”，是指游客購買旅游產(chǎn)品，一般都會通過旅行社進行預定，并且，游客在客源地購買，在目的地進行游憩時，才實現(xiàn)了產(chǎn)品的消費，也才真正實現(xiàn)了產(chǎn)品的銷售。

這是旅游產(chǎn)品最重要的特點，這一客源地與目的地之間的時空差異，決定了旅游產(chǎn)品營銷與經(jīng)營的模式，與其他產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品有了巨大的差別。

當然，有一部分游客也將當場購買，當場消費，比如景區(qū)的自助游客，本地化游客等。但大多數(shù)游客采用預購模式。

第七，資源的獨特性不等于產(chǎn)品的獨特性

旅游的資源（包括自然與文化資源）越獨特，其價值越大，吸引力越大。但是資源不等于產(chǎn)品，真正構(gòu)成游客吸引力的，是產(chǎn)品的吸引力。在這個結(jié)構(gòu)里，資源如何轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品，是旅游產(chǎn)品設計的關(guān)鍵。

很多投資商不明白產(chǎn)品吸引力與資源吸引力的差別，以為只要有好的吸引物資源，修修路、建一個賓館，就可以達到經(jīng)營目標了。這種錯誤的認識，是因為對游客出游心理、游客旅游需求的結(jié)構(gòu)不了解造成的。

作為旅游產(chǎn)品，最重要的不僅僅是吸引物本身，還必須形成全面滿足游程時間內(nèi)旅游生活的綜合需求，滿足游憩過程的審美與快樂過程延伸預組合的需要。這包括在某一個產(chǎn)品消費的游憩過程內(nèi)部，也包括整個完整游程區(qū)段。

第八，市場需求具有多樣性，同時隨時代而變化

游客對旅游產(chǎn)品的需求，具有非常多樣化的細分。我們把出游活動，都叫做旅游，而實際上，出游的目的差異很大；人群有多少種，差異就有多大；在同一游程中，不同的游客，也有著完全不同的需求。希望一個旅游產(chǎn)品滿足多樣化市場的需求，這對產(chǎn)品提出了很高的開發(fā)要求。

另一方面，市場的需求，隨時間的推移，有著非常大的變化。特別是中國社會，處于快速致富的過程之中，生活水平、時尚趨勢、文化開放都快速變化，因此，游客需求也在快速轉(zhuǎn)換之中。這對產(chǎn)品的游憩方式及市場定位，都提出了不斷調(diào)整提升的要求。

第九，自助化趨勢與深度服務化趨勢同時并存

游客中卻出現(xiàn)了兩種差異很大的消費趨勢：一種是自助旅游的趨勢，一種是服務深度化要求的趨勢。自助者，喜歡自主決定游憩過程，對于深度的精細的服務，不會過多的要求，相反，他們會自己尋找新的游樂，從社會與自然的豐富性中得到需求的滿足。

另外一種趨勢，就是對服務深度化和精細化的要求。這種趨勢，要求旅游服務更加符合游客的多樣化需要，服務水平、服務方式、服務過程達到更高的水準。這兩中趨勢，在旅行社產(chǎn)品中，表現(xiàn)為自助與豪華游，在飯店中表現(xiàn)為經(jīng)濟型連鎖與高星級。

第十，可進入性門檻與可持續(xù)性要求都越來越高

容易開發(fā)的景區(qū)，基本上被開發(fā)了，留下的資源獨特的項目，一般都在交通不便的地區(qū)，可進入性很差，必須進行大規(guī)模的交通道路投資，才能夠達到觀賞的目標，這就是進入性的門檻。

對于游樂項目也是同樣，大量的游樂、娛樂、休閑項目在各個大城市的周圍已經(jīng)很多，投資一項休閑游樂項目，如果沒有獨特性，沒有規(guī)模，沒有完善的配套設施，就很難打開市場。這就大大提升了項目的進入門檻。

另一方面，由于競爭加劇，游客可選擇的項目太多，一個項目如果三年不變，就會成為陳舊的產(chǎn)品，很快就門可羅雀了。因此，持續(xù)經(jīng)營的壓力很大，要求對產(chǎn)品不斷進行更新。

二、旅游投資的主要特征（旅游可行性報告.旅游商業(yè)計劃書）

投資旅游，與投資工業(yè)、能源、高科技、房地產(chǎn)等有很大的區(qū)別，這是由

旅游產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)品的特殊性決定的。總體來看，旅游投資有五大特征：

第一，高投入與持續(xù)回報的投入產(chǎn)出特征

旅游從原來的低門檻逐漸發(fā)展到目前的中高門檻，預計未來旅游投資的門檻會進一步提高。門檻的提高，是由于進入性投資的加大，競爭加劇及競爭環(huán)境的國際化。

對于旅游項目而言，高額度的資本投入，并不能產(chǎn)生快速的回收，因為旅游是一個持續(xù)回報的長效投資產(chǎn)業(yè)。這對于中國的民營資本來說，非常難于接受，因為他們已經(jīng)適應了快速投資，快速回收的短平快投資理念。

旅游投資，涉及項目的綜合性、復雜性、服務性，由于旅游產(chǎn)品的創(chuàng)意空間很大，因此，結(jié)合資本投入力度、回報率要求等投資商自身因素，就形成了旅游商業(yè)模式上的巨大差異，這也就是我們在旅游整個投資中間強調(diào)的杠桿運作方法的原因，試圖用幾千萬資金去搬動幾個億的杠桿。

我們在旅游營運策劃中，提出了“五重杠桿運作模式”，其目的，就是突破高投入與慢回報之間的矛盾。五重杠桿包括政策杠桿、規(guī)劃杠桿、營銷杠桿、土地杠桿、融資杠桿。運用杠桿，旅游項目投資可以達到低投入高回報的效果。

第二，旅游產(chǎn)業(yè)鏈整合與多產(chǎn)業(yè)整合特征

旅游項目投資，已經(jīng)脫離單一項目投資的時代，越來越多的投資商，著眼于區(qū)域整體投資，力求整合旅游產(chǎn)業(yè)鏈，整合多元產(chǎn)業(yè)，尋求綜合收益的最大化。這是旅游投資發(fā)展的趨勢，也正在成為旅游投資的特征。由前述的八大類別行業(yè)，基本形成了產(chǎn)業(yè)鏈。

旅游產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，與城市景觀、房地產(chǎn)、小城鎮(zhèn)、休閑娛樂等等深度結(jié)合，產(chǎn)生了一個整體的、互動的結(jié)構(gòu)，一個大的構(gòu)造--我們稱之為“泛旅游產(chǎn)業(yè)”。

一是與旅游直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)：賓館酒店業(yè)、餐館業(yè)、運輸業(yè)、文化業(yè)、娛樂業(yè)、體育業(yè)、保健美容療養(yǎng)業(yè)、博彩業(yè)、會展業(yè)、生態(tài)與觀光農(nóng)業(yè)、加工工業(yè)、技術(shù)產(chǎn)業(yè)；二是綜合提升的產(chǎn)業(yè)：旅游與其相關(guān)聯(lián)的目的地的結(jié)構(gòu)導致了旅游整合而形成的相關(guān)結(jié)構(gòu)，其中第一是旅游房地產(chǎn)業(yè)，以度假結(jié)構(gòu)為依托，第二居所和第三居所等所體現(xiàn)的旅游度假酒店、旅游公寓、別墅區(qū)等等形態(tài)，將旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的旅游房地產(chǎn)業(yè)；第二種是城市游憩型商業(yè)，如步行街、SHOPPINGMALL、中央游憩區(qū)（典型的如上海的新天地、北京的三里屯、什剎海等）是城市休閑的核心區(qū)及旅游小城鎮(zhèn)，這就把旅游的產(chǎn)業(yè)鏈與城市經(jīng)營、城市運營結(jié)合在一起，也就是把旅游和城市名片的打造、城市旅游、城市周邊旅游、景區(qū)旅游結(jié)合在一起，形成整個以旅游產(chǎn)業(yè)為依托的城市經(jīng)營的理念。

第三，旅游資源的資本化流通存在法律制約

旅游資本，最基本的是風景資源與文化資源。但是，這些最好的資源，因為《風景名勝區(qū)管理條例》和《文物保護法》，已經(jīng)成為不可轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)，其經(jīng)營權(quán)，也不允許流通。這就是我們所說的“旅游資本流通的法律制約”或“旅游資源資本化的障礙”。

如果沒有將風景與文化資源資本流通化，銀行的抵押貸款等行為就沒有法律依據(jù)。而作為資本投資、作為入股的依據(jù)就沒有法律依據(jù)。作為一個產(chǎn)業(yè)而言，最基本的資本確認都缺少法律依據(jù)，這個產(chǎn)業(yè)就是法律投資環(huán)境不健全。

這就造成企業(yè)上市的障礙、旅游企業(yè)與民營資金合作的障礙。在市場趨勢下，應該對經(jīng)營權(quán)放開流通，這一流通的經(jīng)營權(quán)，完全可以成為旅游資本，實現(xiàn)資本應有的效應，包括作為出資的本金、融資的抵押、上市的權(quán)益、流通的要素等等。

在旅游資源經(jīng)營權(quán)上，我們可以細分為四項權(quán)益：

管理權(quán)：進行經(jīng)營管理的權(quán)力；門票收益權(quán)：經(jīng)營收益的核心利益；

開發(fā)權(quán)與招商權(quán)：即按照規(guī)劃進行自主開發(fā)或招商開發(fā)的權(quán)力。

三、旅游投資理念（旅游可行性報告.旅游商業(yè)計劃書）

（１）四先定律理念

第一，先進行產(chǎn)品策劃，再編制規(guī)劃，而非先規(guī)劃后策劃；

第二，先通過規(guī)劃，再獲取建設用地，進而建設；而非盲目建設，或搞四邊工程；

第三，先簽定旅游特許經(jīng)營權(quán)，再鎖定核心地塊，進而獲得相關(guān)資源權(quán)益；以區(qū)域旅游資源鎖定為前提，核心地塊為關(guān)鍵；

第四，先設計商業(yè)模式（運作模式），再投入資金；以明確的投資評價為前提，極其清晰的把握投資運作思路，找準盈利點和運作方式狠下功夫。

（２）杠桿運作理念

我們在旅游營運策劃中，提出了“五重杠桿運作模式”，其目的，就是突破高投入與慢回報之間的矛盾。

規(guī)劃杠桿：通過旅游總體規(guī)劃修編，編制詳細規(guī)劃，把項目在國際、全國、區(qū)域的定位大大提高，通過協(xié)調(diào)好的高規(guī)格評審會議，可以進行大規(guī)模的炒作，產(chǎn)生出巨大的影響，為融資、招商、旅游營銷、土地升值提供巨大的支持；

政策杠桿：旅游為政府提供了一個極好的政治操作平臺-以綠色GDP政績觀為指導，調(diào)整城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，形成新時代下經(jīng)濟發(fā)展的新思路、新理念；通過政績策劃，形成以旅游開發(fā)為依托進行政績打造的具體方案，最大程度的影響地方黨委與政府，形成黨委與政府全力支持旅游開發(fā)的決定，從而要求政府給予旅游開發(fā)的最大優(yōu)惠條件（低價資產(chǎn)收購、稅費減免、申請扶持資金等）；

營銷杠桿：造勢炒作、全面進行景區(qū)管理提升和科學營銷，形成現(xiàn)金收入的高速增長，一方面改善經(jīng)營業(yè)績，另一方面，給銀行融資，土地價值提升，投資商追捧提供堅實的證據(jù)；以營銷造成的人氣旺、收入提升、效益好的形象，可以很好的實質(zhì)性的撬動融資和招商引資；

土地杠桿：以低價獲取的景區(qū)周邊土地為核心資產(chǎn)，通過以上三重杠桿的運作，實現(xiàn)土地的大幅升值，以商業(yè)房產(chǎn)、旅游房產(chǎn)等方式，實現(xiàn)最大的資產(chǎn)收益；

融資杠桿：融資和招商引資，是運作本項目最重要的杠桿；該杠桿關(guān)鍵是依托收購兼并、政府優(yōu)惠、低價獲取大量資產(chǎn)，以前述三重杠桿為手段，產(chǎn)生資產(chǎn)大幅升值的市場評價，以現(xiàn)金流量增長的事實，支持對融資及招商引資項目未來收益的美麗包裝，從而實現(xiàn)大規(guī)模融資，高價出讓資產(chǎn)的目的。

（３）產(chǎn)業(yè)整合鏈的理念

以泛旅游產(chǎn)業(yè)為依托，進行產(chǎn)業(yè)鏈延伸的整合運作，是旅游項目運作的重要理念。所謂泛旅游產(chǎn)業(yè)，是指超出觀光、休閑、度假等傳統(tǒng)旅游概念的更加泛化的旅游產(chǎn)業(yè)概念，其內(nèi)容還包括會展、運動、康體、娛樂等等，產(chǎn)業(yè)鏈連接到餐飲、運輸、酒店、商業(yè)、農(nóng)業(yè)等等。

泛旅游產(chǎn)業(yè)具有極大的區(qū)域聚集和經(jīng)濟帶動作用，往往會帶動一個區(qū)域的城市化進程，形成游憩區(qū)、度假區(qū)、會展區(qū)、娛樂區(qū)、步行街區(qū)、購物游憩區(qū)、及旅游小城鎮(zhèn)等等，推動區(qū)域型旅游房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展。因此，泛旅游產(chǎn)業(yè)被廣泛用作為提升城市功能，推動城市經(jīng)營的有效手段。

北京尊盛代寫：商業(yè)計劃書，財務顧問，資金申請報告