第一篇：萬科廣告語

萬科東方尊峪

山外無山 海拔148米 俯瞰城市的高度 山谷露天吧 夢幻開放

居梧桐 山外無山 體悟山的境界

萬科藍山 出眾源于不同

萬科原創，藍山別墅 住別墅，品味藍山 提前十年住南湖

原創才是世界的獨一無二 在廣州，下班后回藍山的家

把財富留給孩子，不如把孩子變成財富 生活，自有一番天地

西山庭院

人文大宅·院落友居生活

所謂氣質，大體上是和出身背景由關系的 在這里，每個人的觀點竟是那樣的不同

空虛的理由各不相同，不空虛的理由卻大體是一致的 萬科十六年的沉淀，提純一種西山生活 擁有庭院中隨處散發的寧靜氣息 傳承西山沉穩建筑中簡樸之美

萬科蘭喬圣菲

沒有ceo，只有鄰居

看不見浮華，正是價值所在 沒有一定高度，不適合如此低調 鋪慣了紅地毯，會夢見石板路

服務·純粹生活，于細節處慣想榮寵

萬科東海岸

讓深圳 因海洋而生動 山海在前面 世界在身后 讀懂深圳讀懂海

東部 萬科的藍色版圖

當深圳面向大海 生活走向何處 50億，可能跟你的腳有關 30億，可能跟你的眼睛有關

深圳，向東看~30億旅游工程，50億交通工程，東海岸展翅高飛 大梅沙只可逗留不可久留？那已經是上個世紀的事情了。（萬科東海岸，真正的海岸生活）有了東海岸，大梅沙的生活味十足。

有人覺得東海岸很遠，有人覺得東海岸不夠遠。深圳人，有了財富之后，你還需要什么？

出海

另一種別墅級生活

萬科東海岸2期半山洋房，正在絕版的別墅級生活境界 把生活的版圖歸入海濱，是世界不變的潮流。

東海岸·上層別墅完全兌現城市與海的腳步，與萬象城十八公里的生活安排 別墅，從海開始

你相信嗎？僅約0.1%的深圳人能擁有這樣的海岸生活 擁有純粹的心境，就是此刻的珍藏

隱逸山海，動靜進退自若（山海之上，真實人生）到東部去，那里有真正的海。上次經過這條路的時候是在邁阿密 30年后，又一次把鞋丟了

萬科·四季花城 一城山水 一生珍藏 湖山之上，新奢想生活 為山水而居

尋找超乎想象的湖山洋房

湖山美筑，生活于湖山上，品鑒風景。都市水岸，情景生活

都市田園別墅，稀缺自然奢侈夢 偷得浮生半日閑

萬科·清林徑 一覽森林湖山

到清林徑走走，多曬曬太陽，呼吸新鮮空氣

萬科08年“v-nature”自然珍藏計劃 不只是風景，而是可參與的有機生活方式

萬科·棠樾

在東方，生活當以境界甄別 居山水如畫，藏豐饒于心 湖山閑庭，享時光

萬科·金域藍灣（廣州）

大宅江景，東南賞閱 周日盛大登場 來金域藍灣 共享試聽盛宴

空中大宅，江景無限（在金域藍灣，邂逅福建老房子）

中糧萬科·金域藍灣

第1岸

全新江景組團

95-170平米三-五房徇眾加推 因為懂得江的靈動特質

故而有了東向望江的靈動建筑 一線江景與地鐵在此完美交匯

傳世江岸演繹精致都市生活 江岸邊的優尚生活

國際A+居博洛尼系列，演繹細節的精致

中糧萬科·金域藍灣 一群大師為您打造的精品 越都市，越精致

國際都市家具理念初體驗

萬科金域藍灣(深圳)萬科·金域藍灣 傲瞰深圳城市海景

360公頃紅樹林海 城市海岸的頂級展望 視線直擊香港天水園

11月11日，紅樹林遭遇奢華巡禮——深圳目前最高海景樣板房驚現萬科·金域藍灣 萬科·金域藍灣 城市之巔，紅樹林視界 無邊游泳池，水元素的泰式時尚 33層尚·CLUB，給奢華另一種震撼 城市之上，領略天際的華彩盛景 珍惜資源催生深港國際高尚生活圈

360公頃紅樹林海景·24萬平米美學社區·奢想空中會所 深圳地標性 城市中央 濱海豪宅 萬科2006人居新高

城市中央 傲世之尊

萬科·金域藍灣（珠海）邀您共鑒真實的海居生活 真實，遠比想象迷人

萬科·金域華庭（佛山）大瀝首席庭院大宅 城市中央 美墅大宅 藝墅天成 唯墅不多

萬科·金色家園（深圳）

我是他的唯一，金色是我們的唯一 到城市上空，體驗金色生活 誰說入伙搞裝修，非得懂專業？

萬科·金色家園（成熟）第32天

第25個小時 第61秒

2004年6月19日 全城公開

在城市中央，點亮金色

優質教育與品質生活，多數人向往，少數人擁有 城熟

都市生活“完美加”

萬科·金色康苑（廣州）心懷感恩 期待2008 園林，讓都市生活更優越

萬科城（廣州）向東，因為山在那里

瞰生活 半山別墅 登高而來 您觸手可及的半山別墅生活 山上天下

您有多久沒試過深呼吸了？來萬科城，與百年老樹一起深呼吸！

萬科城（深圳）萬科在造一座城

萬科城三期全新品牌風情登陸

城新 城意 全新現代西班牙風格連院別墅限量發售 生活亦賽場，關注永不落幕的精彩

對家人的愛愈顯不凡 對別墅的要求自會另上層次 不止提提供居所 更提供生活的“盛宴” 四年沉淀 打造生活之城

雋永的生活只選擇雋永的別墅 種樹，也種墅 難得萬科城

別墅，找回傳統的新年 深圳中軸，別墅地標 能有幾座萬科城 讓建筑贊美生命

城市花園（武漢）

生活，最講究什么？品味，拿什么保障？服務，更在乎什么？

城市花園（成都）

朋友說要買180平米的房子，我請他先來看我在萬科108平米的家 有細節的地方 才有美 放心思的地方 才叫家

那個用花香種滿笑聲的花園，就是我的家，獨有的入戶花園設計，真正的自然居家環境，家人比我還滿意。

幸福的1%通過首飾傳達，99%通過40000平米的園林社區體現

我的新書房也是女兒的啟蒙課堂，令人滿意的功能設計，體現不同階段的人生需求，孩子和我各取所需。

回家的路，總是讓我放慢腳步

在窗前，習慣了用心去欣賞窗外的風景 我的新家成了朋友們的“俱樂部”

茶香夾著水汽，音樂的龍門陣飄來，書中的字便成了畫。

萬科第五園(深圳)原創現代中式 骨子里的中國 禮獻中國居住文化 淡盡浮華 第五園

萬科第五園：珍藏一生的豐盛

萬科青青（北京）

青青4周歲 小鎮嘉年華 小鎮的柔軟時光

生活被小鎮和我們打動

萬科城市高爾夫（東莞）明天 你將住在哪里？

什么樣的房子，才能成為專利？ 進一步庭院深深，退一步天地情懷 總有一群人 愛這種感覺 總有一個地方 感動中這群人

明天？下午？2點？峰景高爾夫會所？ 有多久，居住理想被忽略了？

萬科云山

山在園中 家在山中 愈珍貴 愈稀少

尋找廣州至美麗的95m2 全新95憑精裝三方，5月17日榮耀登場 在這里，童話也可以是真的 8月23日 聚焦萬科云山 約6000平米實景依山園林盛大展現！閱山無數識真山

深呼吸，都市“氧”生之道

萬科·讓建筑贊美生命 萬科城高爾夫花園

120-180平米情景美墅，高層山景洋房、3月新品成熟綻放，萬科運河東1號莫待無花空折枝 丹桂園約85-155平米新品現正全城熱銷 城市生活美學，在山居延伸 多盤聯動，幸福花樣綻放 居住改變城市

第二篇：萬科樓盤命名及主打廣告語

樓盤命名及廣告語

1、萬科的命名：萬科城、金域藍灣、萬科東海岸；17英里，第五園；松山湖壹號

東莞：松山湖壹號

Never before, never again

日本 虹溪諾雅

境界所在，人杰出

萬科城市高爾夫花園

綻放成熟之美

金域藍灣

前所未有的海居體驗

金域華府

惟中心所有

運河東1號

追憶似水年華

萬科全面家居升級方案

大宅，大隱 莞城中央 城市便利生活

萬科城

家族原墅

萬科翡麗山：

武漢：

萬科城

顯赫門庭 前城后景 金域華府

世界新意，凝韻東方 萬科圓方

名士換裝

升級開啟 高爾夫

不極致，不登場

金色家園

城核珍藏版高端居住區 一寓千金 漢口仰止 魅力之城

光谷之心，時尚之旅 西半島

潤園 ：關系出名門，定義城市終極府邸 城市花園 ：大城優越，理想共筑 香港路8號

四季花城

永遠的花城，永遠的生活

廣州萬科

中糧萬科金域藍灣

重估江景價值

在新年之前提前倒數

萬科蘭喬圣菲

萬科柏悅灣

萬科城

城市里的院子，最后的珍藏

向東，山在那里

金色城品

自由暢想家

萬科云山花園

收官力作，完美綻放

萬科新里程

金色康苑

金色荔苑

金色家園

云山花園

藍山花園

深圳萬科

萬科棠樾

談古 論今 說國宅

在東方

生活當以境界甄別 萬科城

登場，即成典藏

萬科在造一座城 東方尊峪

360度原生山谷領地 金域東郡

成就東部新城人居夢想 17英里

我能與世界保持的距離 天琴灣 尊貴生活體驗

萬科蘭喬圣菲 新中心區 家族別墅 萬科·金域華府：后CBD 城市KING生活 第五園

骨子里的中國 東海岸

山海之上

真義人生 清林徑

偷得浮生半日閑

第三篇：萬科設計任務書

深圳萬科施工圖設計指導書

目 錄

第一部分 總則 ……………………………………………………………… 1

第二部分 建筑專業 ………………………………………………………… 3

第三部分 結構專業 …………………………………………………………13

第四部分 電氣專業 …………………………………………………………19

第五部分 給排水專業 ……………………………………………………… 23

第六部分 煤氣及通風專業 ……………………………………………… 26

第七部分 設備專業的其它要求 ………………………………………… 27

第八部分 環保 …………………………………………………………… 27

第九部分 根據地形所做的特殊要求 …………………………………… 28

第十部分 圖紙要求 ……………………………………………………… 28 第一部分 總則

一、目的

為使萬科地產在 開發的住宅項目設計滿足居住舒適、造價經濟、管理安全、維修方便的要求，提高住宅設計質量，制訂本《施工圖設計指導書》。

二、依據

本指導書作為萬科地產 施工圖設計指導手冊，是在國家相應標準及規范的基礎之上，結合萬科地產以往宅項目開發的實踐經驗，對設計中的一般要求和常用做法進行必要的明確、補充和完善后編制而成。

三、適用范圍

承接萬科地產 項目的設計單位，在設計中宜參考本指導書，預防設計常見問題，提高住宅設計質量。

四、內容說明

1、本指導書以施工圖設計的專業及其他有關重點需要關注的方面劃分章節，各專業設計人員可參考本專業章節的內容進行設計。

2、本指導書中所列尺寸，未標明單位的按毫米計，標明單位的以所標單位為準。

五、解釋權 本指導書的解釋權屬深圳市萬創建筑設計顧問有限公司。第二部分 建筑專業

一、設計說明

1、建筑設計總說明各子項材料做法表、裝修做法表匯總統一編寫，子項說明根據具體情況單獨編寫。

2、建筑設計總說明中關于建筑面積的計算要精確，并隨設計的加深不斷核算直至最終成果，建筑面積計算應嚴格按照深圳市國土局頒發的《深圳市建筑設計技術經濟指標計算規定》執行。

3、所有門窗需統一編制門窗表及繪制放大分隔簡圖，進行編號并注明選料，門窗表中應統計各單體門窗數量。防火門窗及人防門的編號需易于識別。

二、統一作法

1、工程統一做法詳《CB001多層項目防水統一構造做法》

2、住宅設計統一技術要求：

(1)門窗

A.入戶門洞寬度不小于1000，臥室門洞寬度不小于900，廚房門洞寬度不小于800，衛生間門洞寬度不小于750，傭人房門洞寬度不小于800。

B.房門門洞口高度：

層高 房門門洞口高度

2800 2200 2900 2200 3000 2200

C.入戶門垛尺寸不小于100，戶內門垛尺寸不小于50，做構造柱加固。

D.入戶門之間距離過近時，應考慮住戶安裝防盜門后的開啟沖突。

E.相同類型房間窗洞口尺寸宜盡量統一，開間大于、等于3300的房間窗寬不小于1800，主臥室窗洞口不小于1800，次臥室窗洞口不小于1500。起居廳處陽臺門門寬度不小于2400，且當廳開間大于4米時，門寬度大于2700。

F.凸窗窗臺高450，外墻面至凸窗板外緣為550。凸窗遮陽板在墻根處應設導流槽，以免遮陽板上的水停留。

G.低窗臺應為450，一般情況落地窗應做由結構上反150的反檻。廚房、衛生間窗臺高1000（此高度應從與之相連的廳房的建筑完成面開始計算）。

H.鋁合金門窗尺寸要求：

(a)多層及洋房產品的窗頂標高如下：

層高 窗頂標高

2800 2250 2900 2350 3000 2350

(b)別墅、高層等產品的窗頂標高根據具體情況再定。

(c)鋁合金門的高度不應低于2100。

(d)單扇推拉門寬度≤1000

(e)平開窗的開啟扇寬度≤650，高度≤1500 I.鋁合金門窗開啟方式：

(a)平開門窗的氣密性能優于推拉門窗。

(b)雙扇平開窗中間一般有中梃。(c)上懸窗的通風量較大，配件較便宜，適合用在衛生間和推拉門的上側。

(d)三軌、四軌推拉門通風量大，造價也大。

J.低窗防護：

(a)安裝在易于受到人或物體碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃門、玻璃隔斷等，應采取保護措施。保護措施根據建筑玻璃安裝的具體部位不同，可以采取警示（在視線高度設置警示標志）或防碰撞設施（設置護欄）等。對有可能發生高空人體或玻璃墜落的情況，必須采取可靠的護欄。

(b)無室外陽臺的外窗臺距室內地面高度小于900時，必須采用安全玻璃并加設可靠的防護措施。窗臺高度低于600的凸窗，其計算高度應從窗臺面開始計算。防護欄桿高度多層≥1.1米，小高層、高層≥1.2米。

(c)防護欄桿做法：采用30寬3厚的扁鐵做骨架，中間焊接Ф8的圓鋼，間距小于200。底座采用M8的膨脹螺栓與地面可靠連接。表面刷銀灰色防銹漆。

K.有視線干擾的衛生間的窗采用磨砂玻璃。

L.所有門窗的標注尺寸標明為洞口尺寸。

M.客廳全玻平開門應安裝門鎖。

N.外墻門窗兩邊有排水管處，應設置門窗垛，門窗垛不應小于200。

2、住宅設計統一技術要求：

(2)樓面

A.廳房考慮50厚建筑面層。

B.公共樓梯間、電梯廳結構面與廳房結構面平，且考慮30厚建筑面層，如貼石材應考慮45厚建筑面層。

C.廚房不帶生活陽臺時，結構至結構降板80。

D.與廚房相連的生活陽臺（且從廚房有進生活陽臺的門），廚房和生活陽臺一起結構至結構降板100，廚房部分回填20。

E.衛生間小降板為：結構至結構降板80。

F.衛生間大降板為：結構至結構降板350，如衛生間下層為同戶的臥室時，應減小至300。

G.與廳房相連的陽臺結構至結構降板80；當陽臺挑出寬度大于2m時，結構至結構降板宜為120。

H.陽臺建筑標高

(a)一般不注陽臺建筑標高，注板上皮結構標高并標明（例如：H-0.130結）

(b)但應在說明及陽臺詳圖中注明：門口處陽臺完成面距室內樓地面高差為50；

(c)無論哪種沉板，一般陽臺返邊上皮標高均為：樓地面標高＋100）

2、住宅設計統一技術要求：

(3)墻體

A.預留洞：內外墻上所有留洞均應有水平和豎向定位。梁、柱上留洞不僅在建筑圖上標注，還應在結構圖中表示，并注明。

B.異型柱：起居廳與主臥室隔墻異型柱，保證起居廳墻面平整。起居廳與次臥室或其他輔助房間隔墻異型柱，保證起居廳墻面平整。主臥室與次臥室或其他輔助房間隔墻異型柱，保證主臥室墻面平整。

C.衛生間墻周邊應做200高（距結構面）反檻。D.衛生間小降板后，衛生間周圍的主梁應和板一起降，以應保證衛生間的墻面平整，不能降的次梁上應砌200的隔墻，以保證衛生間墻面不出現檻，廳房的墻面平整。

E.衛生間隔墻定位應與結構圖中梁的定位一致。(4)廚房

A.地漏

(a)廚房應設地漏。

(b)當洗衣機位于廚房時，廚房設地漏，且地漏宜位于洗衣機出水口一側，距離不小于200，并為防干枯溢流地漏。

B.洗衣機（當洗衣機位于廚房時）

(a)設洗衣機專用水龍頭，洗衣機不考慮熱水，進水龍頭采用接口式。

(b)預留位置不小于650X650。

(c)當住宅面積超過150㎡時，應考慮市面上較大型號（寬750×深650）的洗衣機的尺寸。

(d)對于4房及4房以上的戶型，洗衣機不應設在廚房。

C.熱水器

(a)熱水器可設在廚房或靠近廚房的生活陽臺上，且應標明熱水器的位置及形式。

(b)燃氣管道無法到達的衛生間且距最近熱水點較遠（管道長度大于20m），應使用電熱水器。

(c)純TH及別墅有條件時應預留可使用太陽能熱水器的設備給水管。

(d)酒店式公寓應考慮使用集中式太陽能熱水器。

(e)檔次較高的別墅（如十七英里類）應使用太陽能熱水器，且應預留使用大功率熱水器位置，且須增加回水管。

(f)熱水器設在室內時，熱水器排煙孔中心距地不應小于2300，應在吊頂之上且應避免和給排水管發生沖突，外墻預留Ф150洞，并注明水平定位。

D.冰箱

(a)預留位置不小于700X700。

(b)當住宅面積超過150㎡時，應考慮市面上較大型號（1000寬、800深）的冰箱的尺寸，具體尺寸應與甲方協商確定。

E.廚房洗菜池應靠外窗設置。

F.排煙道

(a)多層及情景洋房必須設成品煙道。

(b)條件具備時，聯排別墅、獨立別墅宜設煙道，如煙道對上層影響較大，應與甲方協商確定是否取消煙道。

(c)在上人屋面或靠近上人屋面，排煙道出屋面的煙囪孔底標高不應低于頂層露臺地面完成面1800。

(d)煙道出屋面處，如無防雨措施，建議增加防水百葉。

G.設備管井及雨水管

(a)聯排及別墅應盡量設管井。多層、小高層排水管道應盡量外設，便于檢修，且應設置在平面凹槽處。具體項目應與甲方協商確定。

(b)對于管井的檢修口尺寸盡量滿足400（寬）×200（高），底邊距地300，如與潔具沖突應與甲方協商確定具體位置。

H.排氣扇

廚房均不設排氣扇

I.抽油煙機 如不設煙道，所有廚房外墻抽油煙機留洞應做裝飾處理，水平定位，并出詳圖。所有抽油煙機的外墻留洞中心標高不小于2300，如洞口在梁上，應考慮其對結構的影響并盡可能留在梁中間，同時考慮樓板下存水彎安裝的空間和管道找坡的可能。(5)衛生間

A.基本配置

(a)主人房衛生間應設浴缸（尺寸參考：1500*700、1650*800、1829×914）、坐便器、不小于1000的臺面。

(b)次衛應設淋浴、坐便器、臺面盆（或柱盆）。

(c)傭人房衛生間應設蹲便器、柱盆。

B.TOWNHOUSE、別墅衛生間應盡量做小降板，如衛生間下層為廳房時，可采用大降板、側排或同層排水等方式進行排水；多層、高層衛生間應盡量做大降板。

C.大降板衛生間在緊貼板底的位置上，預留Ф50的側排地漏。

D.排氣扇

所有戶型的衛生間均做排氣扇，當衛生間為小降板時，排氣扇應為吸頂式排氣扇，在梁上穿洞排出，洞口大小100×100方洞。當衛生間為大降板時，排氣扇應裝在窗上。排氣扇設帶開關插座，開關并聯于門口處。

E.衛生間小降板后，衛生間周圍的梁如不降，可將梁削去一個角，以應保證衛生間的墻面平整（如下圖做法一）。也可砌200厚的隔墻（如下圖做法二）。

F.衛生間墻周邊應做200高（距結構面）反檻。（如下圖）

G.其它

(a)如無排水管井，衛生間排氣管不宜走室內，應沿外墻敷設。排氣口如設在（或靠近）上人屋面，排氣口距屋面完成面應不小于1800，如排氣口設在非上人屋面，排氣口距屋面完成面不應小于300。排氣口不應影響露臺及窗。

(b)有上下水的潔具應考慮噪音對臥室的影響（如馬桶），盡量避開臥室墻面布置。

(c)衛生間內應避免有梁穿過。

(d)給水管、排水管、煤氣管不應發生沖突，立管不遮擋排氣洞口、不影響開窗。室內吊裝排水管不影響熱水器排風管出洞。

(e)洗手臺面下宜考慮設儲物柜空間，并注意地漏與儲物柜之間關系。(6)屋面

A.坡屋頂轉折處結構按折板設計不應設折梁。

B.雨落管應根據外墻面色彩做相應處理。雨落管的布置盡量隱蔽設置，如盡量設在平面凹槽內，以減少對立面影響。

C.非本戶上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下一層屋面時，應考慮上一層層面的防盜問題，設防護措施（如：包管）。

D.非本戶上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下一層屋面時，應設有組織排水。

E.當頂層戶型為假復式時：(a)假復式應按住戶使用鋼結構樓板來設計。

(b)二層高度上平面輪廓和布置應充分考慮到用戶改造為復式的實用性，并在設計過程中為甲方提供改復式建議方案作為參考，并明確二層樓板高度和窗臺高度。

(c)二層樓面梁處每隔1500設一個鋼板預埋件，便于用戶設置樓板。

(d)假復式二層如果預留衛生間一定要設置外窗。如條件限制不能設外窗時，必須預留排風道。

(e)假復式上部衛生間樓板必須澆筑完，且須做防水處理。

(f)假復式上部應預留給水點。

F.坡屋頂老虎窗邊取消邊梁，頂層用戶應充分考慮晾衣遮雨設計。(7)陽臺及露臺

A.應保證露臺下層房間中部不出現梁。

B.如露臺不降板，應做反檻，反檻高度宜為結構至結構250～300，即門檻比門口處的室外完成面最高點高50～70，比室內樓面高200～250。（做保溫隔熱的情況）。

C.如露臺降板，則降板高度宜為結構至結構250～300，即保證室內比上露臺門口處室外完成面高50～70；（做保溫隔熱的情況）。

D.陽臺處所有墻面﹑天花涂料應同外墻作法。

E.開向露臺或無頂陽臺的門，均應設雨棚。

F.當洗衣機位于陽臺時，陽臺欄板應考慮洗衣機位，此處欄板建議為實體欄板。

G.花池需考慮底板與平臺完成面的高差，并需有防水和排水處理。花池周邊須現澆，具體構造應與甲方協商確定。

H.在露臺分戶隔墻處做結構上反500高反檻。

I.為防堵塞，露臺面積超過15㎡，應設置不少于2個排水點。

J.分戶墻不宜低于1800。

K.大于10㎡露臺及種植屋面應預留給水點。（佛甲草屋面可以不留）(8)空調位

A.室外機安裝可借鑒凸窗上放置、相臨凸窗間放置、梁下挑板放置、陽臺或平層挑板放置等幾種方式，應根據立面效果決定。

B.空調板外沿不做反檻，百葉下應留空；空調板與外墻相連的部位應做結構至結構150高的反檻。

C.同一位置上下安裝兩臺空調室外機時，應在在平面相同位置不同標高處分別挑砼板安裝。任何形式的室外機位均應向外找1％坡。

D.室外機位（為凈尺寸，下同）：1000×600。雙機平行擺放時為1800×600。應避免雨水管穿空調板，如有雨水管穿空調板時，以及頂層復式起居廳空調機位，或者，當為雙機上下疊放且前面按裝百葉時，空調機位1200×600。梁下挑板空調板上皮距本層天棚的高度應不小于400。平面圖中應詳細標明空調板定位尺寸。

E.室外機位設置的出風與進風不能處于同一平面上，應保證出風和進風在垂直的兩個平面上。當三面有墻或側板封堵時，盡量不裝百葉；如必須設百葉，則必須在一側的側板處預留進風口。

F.空調室外機位應考慮便于安裝及維修的可能性，靠近窗洞口設置，盡量避免設在山墻面且旁邊未設窗，不便于空調機的安裝。空調室外機位應考慮窗的開啟方向。

G.空調位設在凹槽內時，應錯位，不應對吹。

H.一般情況，出風口不應直接對向床頭。

I.空調冷媒管穿外墻的洞口為Ф80，洞口內外做PVC套管。當室內機為壁掛機時，冷媒管穿墻洞應設置在梁下。當室內機為柜機時，冷媒管穿墻洞留洞中心距建筑完成面200。均向外傾斜10°，并盡量減少內外墻面暴露較長段空調管。平面圖中應詳細標明留洞定位。

J.當客餐廳面積大于28m2時，客餐廳空調同時按柜機和壁掛式室內機考慮。當客餐廳面積不大于28m2時，客餐廳空調按壁掛式室內機考慮。

K.空調板下口需做滴水槽。(9)外墻飾面

A.建筑立面主要材料為面磚及涂料，轉角和不同材料交接處要有詳細做法。

B.立面應標出分格縫劃分間距、縫寬、深和做法。

C.面磚墻面鋪貼方式大樣應隨墻面分色圖出圖。

D.變形縫、雨水管、冷凝水管、排水管的材料和色彩的處理應滿足立面美觀要求，淡化視覺注意力。（外墻立管色彩與該部位墻面應相同）。立管應避免遮擋開窗和各種留洞。

(10)室外環境

A.室外欄桿分隔條如為橫向布置，應采取防攀爬措施。

B.建筑首層散水標高低于室外地坪400，散水上為綠化覆土。

C.商業與住宅之間，特別是廚房衛生間下面，必須考慮管線的檢修，如檢修處與商業發生矛盾時，則住宅底層衛生間考慮大降板。

(11)公共樓梯間、電梯廳

A.樓梯間考慮信報箱位置及做法，也可規劃上考慮。

B.抄表方式采用樓梯間集中抄表即三表出戶。

C.電梯廳內的設備管井應設距建筑完成面100高的門檻。

D.電梯門口做高差10～20mm的反坡，防止電梯井進水。

E.電梯廳為開敞式時，應加強遮雨及排水措施，防止大雨時雨水倒灌。(12)車庫

A.私家車庫宜有直接通向室內的門。

B.地下汽車庫及汽車進出坡道的設計，需滿足吉普車及面包車的行駛和停放，汽車坡道寬度在轉彎處宜適當加寬。地下室設備管線的立管布置及水平管的管底凈高，也需滿足上述要求。

C.地下汽車庫進出坡道靠地面處，應設排水明溝截流雨水。

D.凈高不小于2.2米，地下室層高宜為3.6m～3.9m E.車庫柱距：

停車類型 小轎車（標準車型尺寸為長×寬×高＝4.90m×1.80m×1.60m）

兩柱間停車數 1 2 3 4

柱間建議凈距（m）2.4 4.7 7.0 9.3

F.垂直式停車，通車道最小寬度不應小于5.5米。(13)泵房

A.泵房的設置位置，應在規劃設計階段權衡設計、成本、工程等各方因素，確定設置位置。一般情況，泵房設置分“多層、小高層”及“高層”兩大類。

(a)多層及小高層項目可結合開發周期，每期設集中泵房。集中泵房應結合社區配套公建單獨設置，并應盡量避免設在多層及小高層住宅內。集中泵房宜設置的位置：

? 社區配套“會所、停車樓”等配套公建地下室。

室外游泳池下部。?

商住樓下地下車庫? 社區配套商業地下室?

（注：設在商業地下室時，應注意商業土地使用性質和年限。如果商業為獨立拍賣所得，土地性質為商業用地，供居住使用的泵房等設備用房則不應設在商業地下室內，否則會引發投訴等糾紛）

(b)高層項目泵房宜結合地下車庫設置，且應設在最下一層地下室。應避免泵房頂棚直接與住宅地面相鄰。即如泵房設在地下一層時，則不應在首層泵房上部設置住宅。

B.泵房設計除“應選擇低噪聲機型、設備安裝設置減震墊、橡膠軟接頭、減震支吊架等各種減震措施”外，在泵房建筑設計時，還應注意：

(a)應在滿足國家防火及泵房設計規范的前提下，應盡量少設置門窗。

(b)門應為隔聲門。窗應為隔聲窗。

(c)墻應設隔音墻面。

(d)應設吸音吊頂在或頂棚粘貼消聲棉。14)其它

A.垃圾房應設給水和地漏。

B.公共部分有水房間應設地漏。

C.每個電梯機房需設單相風機一臺，風機外測需安裝活動防水百葉；另外機房需設進風口一個，位置與風機盡量避開，以防形成風短路，進風口安裝固定防水百葉。

(15)門檻的安裝

A.電梯口

B.入戶門

第三部分 結構專業

一、總則

1、必須嚴格執行規范中的強制性條文，不得有任何違反。

2、結構方案應合理優化，設計應兼顧質量與成本，在保證結構安全的前提下力求節約，堅持成本最優原則。構件尺寸及配筋若不是計算和概念設計需要，應取最小值。

3、主體鋼筋混凝土如果存在附屬的鋼結構，應充分考慮鋼結構的設計，并應預先在鋼筋混凝土結構設計中設置鋼結構的預埋件，避免事后打鑿砼。

4、后澆帶的鋼筋不宜斷開。

5、較大的（需加強配筋）墻、梁、板預留孔洞及預埋套管應出定位圖。

6、樓層標高應采用結構標高。

7、各工程子項的技術標準及繪圖標準必須統一。

8、圖紙繪制應采用國家標準平法圖集《03G101》表示，深度滿足《深圳市建筑工程施工圖設計文件編制深度規定》。

二、材料選擇

1、墻體材料

所有外墻（包括200mm厚的樓梯間墻）、以及地面以下墻體采用粘土紅磚墻，強度等級MU7.5，其它內隔墻（包括車庫、商鋪、房間內隔墻）為加氣混凝土砌塊，強度等級大于MU5.0。

（1）機制實心紅磚：砌體容重為19KN/m3。

（2）粘土空心磚：砌體容重≤ KN/m3。（3）粘土多孔磚：砌體容重≤ KN/m3。

（4）加氣混凝土砌塊：分戶墻的加氣塊尺寸為200厚，其余內隔墻的加氣塊尺寸為100厚，砌體容重9KN/m3。

（5）灰砂磚：砌體容重≤ KN/m3。

2、混凝土

（1）基礎：C30

（2）主體：不低于C25，多層、小高層的墻柱一般以C25、C30為主。

3、鋼筋

（1）鋼筋直徑≥10時，按II級鋼進行設計。

（2）梁縱向鋼筋按新HRB400Mpa（III）級鋼設計。基礎受力筋、墻柱縱向鋼筋采用II級鋼筋。樓板采用I、II級鋼筋。大跨度板鋼筋根據情況也可選擇III級鋼。但當構件配筋由裂縫和撓度等正常使用極限狀態控制時，特別是地下有防水需要時，應優先采用II級鋼。

4、其他

（1）種植屋面的填土厚度：

（2）入戶花園的填土厚度：

三、樓板標高和梁的控制高度

1、廳、房、室內過道等面層做法詳見建筑的樓面部分。

2、廳、房、室內過道等結構面比裝修面低50。

3、公共樓梯間、電梯廳結構面比裝修面低30。

4、廚房不帶生活陽臺時，結構至結構降板80。

5、廚房帶生活陽臺時，廚房和生活陽臺一起結構至結構降板80，廚房部分回填20。

6、衛生間小降板為：結構至結構降板80。衛生間大降板為：結構至結構降板350，如衛生間下層為同戶的臥室時，應減小至300。

7、與廳房相連的陽臺結構至結構降板80。

8、結構外圍梁的高度詳見下表。

層高 梁高

2800 500 2900 500 3000 600

四、技術要求

（一）結構體系

1、采用現澆鋼筋混凝土結構體系。多層、小高層采用異形柱或短肢剪力墻結構體系。

2、結構計算宏觀指標如軸壓比、周期、位移、剪重比、剛重比等應控制在合適的范圍內，既符合規范的要求，同時也不要有太大的富余。

3、上部結構設縫問題。考慮變形縫節點處理困難，特別是防水問題，結構設計與建筑協調，盡可能不設縫。

4、結構與建筑協調問題。結構一定要緊跟建筑的調整變化，結構的大樣一定要滿足建筑要求，結構應彌補建筑不詳，結構要保證與建筑的一致性。結構體系設計時應充分考慮墻柱平面布置的合理性。

5、首層房間作住宅或商鋪時，采用現澆板。地下室或半地下室明確作為儲藏室、設備房等非車庫用途時，應采用現澆板。

6、房間天棚不應有梁。客廳和餐廳等無墻處不應設置結構梁。

7、梁柱上的電氣、設備預留孔洞、預埋套管應標出孔洞位置圖。給排水穿外墻管應預留套管。

8、衛生間及廚房內一般不允許有梁穿過，也不允許有梁露出。條件允許的前提下，應考慮折板結構體系。

（二）基礎

1、基礎形式應根據地質條件及上部結構，另行在基礎方案論證會上確定。

2、對全部或部分置于粘土層或全風化層的天然基礎應進行差異沉降驗算。

3、對于天然基礎，如果基巖埋深變化劇烈，在沉降值允許的前提下，可考慮將同一單元的基礎置于不同持力層。

4、為保證施工質量，獨立基礎采用階梯式。

5、當獨立基礎頂面距首層梁面≤2.8m時，基礎不設地梁。在室內外高差較大的情況下，外墻基礎梁的設置應考慮擋土作用。

7、對于預應力管樁，同一單元可采用不同樁徑，樁徑D=300、400、500（具體型號與甲方商量確定）。盡可能用大直徑少數量的樁替代小直徑多數量的樁，盡可能一柱一樁。

8、預應力管樁承載力取值應恰當，對短樁承載力取值也應恰當，必要時可通過靜載試驗確定。

9、懸挑地梁應按懸挑梁配筋。

10、應處理好天然基礎與樁基礎的銜接。

（三）地下室及擋土墻

1、地下室不設縫。設計上應采取相應措施，防止裂縫的產生。

2、在建筑范圍內的地下擋土墻均與主體結構連成一體，避免采用重力式擋土墻。

3、有防水需要的地下擋土墻均做砼墻。

4、地下室應進行抗裂驗算。

5、混凝土防水等級采用S6。

6、地下室頂板應結構找坡排水（同厚度）。四）墻柱

1.清水混凝土墻的厚度，根據建筑和結構綜合考慮。

2.墻柱布置間距、數量、長度應合適，墻柱軸壓比盡可能與規范接近，避免因墻柱過密過長而造成浪費。

3.剪力墻豎向分布筋可取低至Φ10，水平分布筋可取低至Φ8。

4.墻柱主筋由計算確定，根據計算結果酌情適當放大。

5.墻體拉結筋直徑間距按規范最低要求取值。

6.填充墻構造柱的具體平面位置（可與建筑相商）標注于建筑圖上。

7.一些尺寸較小的填充墻垛（尺寸小于200時），可采用現場二次澆注。

8.墻柱平面圖中應標注沉降觀測點。.9.樓梯間處綜合管線集中處墻體，如入戶門側墻等預埋線管較多，容易裂縫，管網安裝完畢后，應采用鋼筋混凝土現澆成一體。

（五）梁

1、對跨度較大（≥6.5m）且承受次梁傳遞荷載的主梁，應驗算彈塑性下撓度和裂縫。

2、為防滲水，衛生間隔墻處做200高（相對于結構面）素混凝土反檻，寬同墻厚，且與梁板一起澆筑。出屋面和露臺的墻體設置250～300高（從屋面結構板開始算起）的鋼筋混凝土反檻，寬同墻厚且與梁板一起澆筑。

3、在樓板跨度不大，配筋為構造配筋時，隔墻下可不設梁。

4、梁端部負筋與梁中貫通負筋應分別配置、搭接處理，貫通負筋滿足規范最低要求即可，不應用端部負筋拉通作貫通負筋。

5、當梁腹板高度小于450時，不配置構造腰筋（如計算結果需要配置抗扭腰筋則屬例外）。

6、主次梁相交處以加密箍為優先，吊筋設置與否應根據計算結果文件中剪力包絡圖為依據，如不需要，不應隨意設置，以減少施工麻煩。

7、懸挑梁箍筋全長加密。

8、考慮給排水管道穿梁套管高度（滿足管道施工廚衛間梁高度設計應綜合考慮結構安全要求）。考慮排煙管道穿梁預留孔。

（六）樓板

1、樓板基本厚度由計算確定。

2、樓板最小配筋按規范為Φ8@180，對于大板塊如需配II級鋼，Φ10@200應為最小配筋。

3、樓板負筋不應大面積拉通，但小板塊如衛生間、建筑平面薄弱處抗震需要、突出建筑之外房間抗溫度應力需要則屬例外。

4、同樣跨度，同樣支承條件，同樣荷載的板厚及配筋各單元必須完全一致。

5、異形板設計應進行有限元分析，對跨度較大的異形板應驗算彈塑性下撓度和裂縫。

6、對于小板塊，如板上砌有隔墻，在板厚及配筋值不變的前提下，可以不設置兩根加強筋。

7、為避免或減少建筑陽角處板溫度裂縫，除陽角處樓板負筋加密外（間距不大于150），在保護層內附設雙向Φ4@80冷拔鋼筋，長度取1/3短跨。

8、樓板中穿管線不應有大量集中的地方及相互交叉超過3層的情況，否則應予以處理，防止砼開裂。

9、地下室結構頂板及裙房樓板應結構找坡排水。

10、窗臺板轉角處應設置放射筋。

11、為減少施工麻煩，凸窗側板不做砼，由砌體砌筑，端頭不做構造柱。

12、花池應設置排水口。

（七）屋面

1、所有屋面、露臺樓板厚度≥120mm，鋼筋應有雙層雙向部分拉通，鋼筋的拉通量≥?8＠150大板塊配筋不足者，額外配筋補足。鋼筋間距≤150mm，裂縫寬度 [W] ≤0.2mm。

2、屋面防水由結構按變厚度找坡，板底保持水平。面積較大的屋面，在建筑景觀允許的前提下，應采用雙向結構找坡。結構找坡困難的復雜屋面，采用細石混凝土（鋪設Φ4@150鋼筋網）建筑找坡。

3、坡屋面與天窗相交處應畫節點配筋大樣。

4、非住宅裙房屋面板應結構找坡排水，板厚不變化。

5、坡屋面和女兒墻交接處應將設反梁至少500高（從最低處的板面起算）。

（八）其他

1、窗臺

窗臺板100厚現澆，窗臺側板采用現澆或磚砌。有雨水停留的地方板根部設150高混凝土反梁。

2、空調板

空調板100厚現澆，根部設150高（相對于結構面）混凝土反梁。

3、過梁

門窗等洞口上設鋼筋混凝土預制過梁。當過梁預留高度小于150mm時，采用梁下掛板或將梁高度增加。

4、花池

與墻、陽臺、樓梯相連處的非獨立花池側壁應做混凝土，不能磚砌。

5、室外樓梯

和建筑物相連的室外樓梯一側應做300高（相對于結構面）混凝土反梁或反坎。

6、陽露臺

（1）陽臺邊緣至少做200～250高（相對于結構面）混凝土反梁或反坎。

（2）露臺根部設250～300高（相對于結構面）混凝土反梁或反坎或做250～300高的降板。

（3）露臺邊緣和分戶墻處至少做500高（相對于結構面）的反梁或反坎。反梁、反坎宜和主體一起澆注。

7、板面有反梁的處理

車庫、屋面、露臺等一般板面跨中不設反梁，若設反梁，則在梁緊貼板面的標高處預留過水洞，并做疏水處理，保證洞口通暢。

8、假復式的處理

假復式二樓夾層按鋼結構夾層計算，樓層梁處預留鍍鋅預埋鋼板200x200@500。

9、大降板衛生間

大降板衛生間在緊貼板底的位置上，預留Ф50的側排地漏。

10、幕墻等預埋件

五、設計管理

1．設計管理實行過程管理

（1）在每一階段開始前，應向甲方提供該階段的輸入文件，該階段結束時，應向甲方提供該階段的輸出文件。文件交流應以書面材料（含傳真、電郵）形式進行。

（2）每一階段結果須經甲方審核通過。

（3）在階段設計過程中，當出現未曾預料到的問題而導致諸如結構方案改變、成本上升等等時，應及時與甲方溝通，以確保問題能得到及時解決。

2、階段設計應包括以下內容：

（1）結構設計統一技術措施。

（2）荷載取值，包括面層、墻體等恒活荷載。

（3）建筑方案確定時，結構構件的布置草圖及預估尺寸。

（4）機算設計參數（Wmass.out文件前半部分）。

（5）機算輸入模板尺寸及荷載圖形文件（面荷、線荷、點荷）。

（6）機算宏觀指標結果文件：Wmass.out，Wzq.out，Wdisp.out，柱軸壓比圖形文件，柱底內力圖形文件。（7）天然地基承載力取值及單樁承載力取值。

（8）天然基礎沉降計算。

3、提交正式施工圖前7天，必須提供全套白圖（打印圖紙）給甲方。

4、對以上各階段內容，設計單位應向甲方提供合理的進度計劃，每一階段內容完成時，應及時向甲方提供。第四部分 電氣專業

強電專業

一、低壓配電房及供電系統

1、低壓配電柜選用GCK型抽屜柜。

2、在設計配電房布置時，應盡量使變壓器至低壓柜的密集型母線最短及減少母線之間交叉。

3、低壓柜的框架開關型號應比整定值大一級（供電局要求，以免招標后修改）。

4、配電房的布置、設備選型應周全考慮，配電房室內地面標高應比配電房外高（具體數值，按規范執行），從防水及防鼠方面考慮，配電房應考慮設門檻。

5、配電柜使用的斷路器，建議采用失壓延時跳閘的斷路器，以避免雷電等引起的誤動作。

6、設計單位應對設備系統方案進行詳細對比后，由甲乙雙方協商確定最終方案。如供電系統的接線方式及運行方式（應考慮到今后物業管理的運行費用）。

7、在選擇配電房位置時，除按規范規定應考慮的各種因素外，還應考慮：當項目用地有明確的“居住”及“公共”等不同性質的用地時，在項目設計中應避免將居住建筑的設備用房，布置在“非居住用地上”。

8、為盡量減少低壓柜的數量，請在低壓供、配電系統設計時，盡量避免全部采用放射式供電的方式，應與其它供電方式綜合考慮。

9、塑殼開關、框架開關、微型斷路器的型號及品牌的選擇，甲方將根據各項目階段的市場情況及萬科總部的招標情況進行確定。請設計單位在設計階段與甲方聯系確定。

二、發電機房

1、對給排水專業的要求

（1）柴油發電機組產生的廢氣必須經過凈化處理后方可排出，給排水專業在發電機房適當位置預留一定壓力的給水接口。

（2）機房內設計廢水排水明溝，柴油發電機的凈化處理后的廢水經排水明溝

引出,明溝進出發電機房處須有防鼠措施。

2、對電氣專業的要求

在發電機房內應設雙電源切換箱（市電、發電機電源），保證發電機房風機雙電源供電，手動、自動切換啟動，并且能實現在消防控制中心遠程操作，保證該處風機供電的連續性。

三、公共部分

1、給電視放大器箱、網絡交換箱、可視對講箱預留電源，特別是多層，弱電箱集中的位置應預留2-3個電源插座。

2、電表箱、電話交接箱、煤氣抄表模塊箱及對講過線盒都為暗裝，有線電視放大器箱也應盡量暗裝，寬帶網絡交換機箱為明裝，弱電系統箱體宜安裝在樓梯間的下部空間隱蔽處。

3、住戶樓梯間，使用紅外感應開關。

4、電梯機房的風機，應考慮溫控。

5、面積較大的公用部位如地下車庫等，在滿足設計規范的前提下，應盡量減少事故照明燈具的數量，正常照明與事故照明相結合，避免全部采用事故照明，燈具采用節能燈。

6、配電箱﹑電表箱及其它留洞位置﹑尺寸大小，在結構圖中有清楚的表示，特別注意在樓梯間電表箱留洞尺寸大小，能否安置。戶內配電箱置于入戶門后或較次要位置。

7、強、弱電井采用普通座燈頭照明（裝在電井門的上方），以免占用空間。有電視放大器、寬帶網交換箱的弱電井增加電源插座。

8、直接起動的電機使用抗沖擊能力強的主開關。

9、庭院內的室外總配電箱須預留庭院燈電源開關（16A單極的3個，32A三極的1個）并有計量裝置。

10、室外環境燈具的布置，應考慮對住戶的光污染，數量合理、經濟實用。

11、私家花園應考慮預留電源。

四、住宅室內部分

1、衛生間等電位，在設計時應在面盆下方預留一個等電位接線盒，距地（建筑完成面）300，不做支線。

2、多層建筑屋頂避雷帶敷設，應沿屋面頂部邊、角暗敷，并采用不小于Φ10的結構主筋。

3、各種設備安裝標高，統一以配電箱、開關、插座的底邊為準。

4、電冰箱、洗衣機選用10A三孔帶開關插座。排氣扇、抽油煙機、燃氣熱水器選用10A三孔不帶開關插座。空調、電熱水器選用16A三孔不帶開關插座。其它插座全部選用10A二、三插座。各房間的插座應盡量避免布置在窗臺下面。

5、開關安裝高度為底邊距地1.4米。電冰箱、洗衣機插座安裝高度為底邊距地1.4米。排氣扇、抽油煙機、熱水器插座安裝高度為底邊距地2.4米。空調插座安裝高度為底邊距地2.2米。其它插座安裝高度全部為底邊距地0.3米，空調室內機和空調插座盡量在同一面墻上。

6、廚房和衛生間照明開關設于“室外”門邊，開關和插座布置避免與洗衣機、冰箱、抽油煙機﹑燃氣熱水器等廚衛設備沖突，除吊頂內距地2400處安裝抽油煙機插座外，灶臺上方不可有開關插座，普通插座安裝在灶臺兩側，衛生間臺式洗手盆側設電吹風備用插座，底邊距地1.4米，廚房電源插座底邊距地1.3米，熱水器及排氣扇電源插座安裝于吊頂內，底邊距地2.4米。

7、客廳、餐廳都只居中安裝一盞燈具，以便于業主改用花燈。

8、戶內居家安防主機箱需預留電源，其接入點為戶內配電箱。樓梯間寬帶網絡交換機箱、有線電視放大器箱和煤氣抄表模塊箱都有需預留電源，其接入點為樓梯間電表箱，并帶計量裝置。

9、發電機房、配電房、水泵房、大型風機房，應考慮噪音（高頻、低頻）對住戶的影響，應盡量避免將設備房設在住戶的下面，電梯機房、井道如與住戶較近，亦應考慮電梯運行噪音對住戶的影響，并在設計方面采取相應措施。

10、室外照明，應按正常照明、節日照明考慮供電系統，在相應回路加裝“鐘控器”，避免平時開啟大面積照明，浪費能源。

11、設計院各專業間應充分溝通，尤其應注意廚房、衛生間內的用水點與電氣開關插座以及煤氣設施的相互位置關系，在圖紙上應明確標明廚、衛間內用水點、電氣開關、插座、煤氣設施的具體位置及安裝高度。

12、電氣設計時需考慮房間梁所在位置，避免燈位布置在梁上或梁邊。

13、衛生間窗側設排氣扇、熱水器插座，如排氣扇為吸頂安裝，則該插座也應吸頂安裝。如排氣扇在窗上安裝，則該插座應設在同側的墻面，底邊距建筑完成面2400mm，且排氣扇插座的控制開關安裝在門邊。

14、燃氣報警器的位置按燃氣有關規范確定，線盒頂邊距地200mm，盡量設在爐臺的對面（對于精裝修產品，燃氣報警器的位置與甲方共同商定）。

15、廚房和衛生間的燈具布置，尤其是鏡前燈位置應根據臺面和鏡面尺寸，標

注鏡前燈安裝具體位置（安裝在吊頂內）。

弱電部分

一、本項目設置弱電系統如下

1、有線電視系統。

2、電話系統。

3、寬帶網系統。

4、可視（非可視）對講系統。

5、閉路監控系統。

6、周界防越系統。

7、停車場管理系統。

8、門禁系統。

9、背景音樂系統。

10、內線電話系統。

11、信息發布系統。

12、電子尋更系統。

13、水、電、氣遠傳抄表系統.14、居家報警系統（視不同項目的標準而定）

以上系統，除1、2、3、13以外，其它系統在設計時，需由甲方及萬科物業工程技術部的配合（設計院提供建筑平面圖）。

二、配置標準

戶型 配置 客廳 主人房 書房 次臥 起居室 備注

普通多層兩房兩廳一衛 電視插座 1 1 電話插座 1 1 網絡插座 1

普通多層三房兩廳兩衛 電視插座 1 1 電話插座 1 1 網絡插座 1

普通多層假復式 電視插座 1 1 上部預留弱電管線

電話插座 1 1 上部預留弱電管線

網絡插座 1 上部預留弱電管線

洋房三房兩廳兩衛 電視插座 1 1 電話插座 1 1 網絡插座 1

洋房四房兩廳兩衛 電視插座 1 1 電話插座 1 1 網絡插座 1

洋房復式 電視插座 針對具體產品，確定配置標準

電話插座 針對具體產品，確定配置標準

網絡插座 針對具體產品，確定配置標準

TOWNHOUSE 電視插座 針對具體產品，確定配置標準

電話插座 針對具體產品，確定配置標準

網絡插座 針對具體產品，確定配置標準

三、其它要求

1、門磁、紅外線只敷設管道，不預留接線盒。

2、每戶引入有線電視電纜一條，每戶應具備有兩個不同電話號碼的功能。

3、消防自動報警系統，除規范要求以外，還應具備以下功能：a、任一按鈕動作能報警到消防中心并聯動消防泵。b、消防中心能顯示出某一棟樓的某一區（一般一棟樓分兩個區）c、在消防中心能直接聯動消防泵。

4、各種水箱、水池，應設高、低水位報警并接至控制中心。

5、各種消防報警信號，均應接至控制中心。

6、電視放大器、寬帶網交換箱的弱電井增加電源插座。

7、在每戶的戶內，設置弱電集中過線箱，具體位置由設計單位確定。

8、樓梯間入戶電話接線盒與居家報警主機之間增加1根 PVC20暗埋管連接。

9、有線電視、電話、寬帶網、保安對講、燃氣自控系統從室外弱電井引至單元樓梯口的主進線管的管徑分別為PVC32、PVC40、PVC40、PVC32、PVC32。

說明：電氣部分的各項設計要求，均為我司在實際工程當中積累的實際經驗，請設計單位在設計當中體現、落實。除此以外，均按國家、行業、地方的規程、規范執行。

第五部分 給排水專業

一、設計說明

設計說明中必須表明如下內容：

1、主要技術指標（最高日用水量、最大小時用水量、最高日排水量、最大時熱水用水量、循環冷卻水量、各消防系統的設計參數和消防總用水量等）。

2、屋面雨水及場地雨水設計重現期。

3、人防圖紙中應表明管道穿人防墻作法。

二、統一作法

1、室內給水

（1）在眾多的供水方式中，影響到最后方案確定的因素很多，應充分考慮初次投資與運行費用的平衡、維護管理是否方便、是否會出現設備噪音引發業主投訴等問題，設計院應提供2～3個供水方案與甲方協商，以確定最終給水方式。

（2）請設計院根據項目所在地的實際市政供水水壓情況確定供水方式。必要時，所有樓層均采用加壓供水。

（3）建筑物內不同使用性質或不同水費單價的給水系統，應在引入管后分成各自獨立給水管網，并分表計量。

（4）對假復式住宅的上下水預留，應根據實際情況和甲方協商確定。

（5）所有復式房分戶水表規格統一為DN25，別墅考慮DN32，非復式房分戶水表規格統一為DN20或DN15，并采用自來水公司認可產品。水表的設置要考慮便于抄表和開關、維修閥門。多層還要考慮自來水公司對抄表到戶的要求（深圳市要求，其他地方可以參考）。

（6）暗埋的給水管道應敷設在面筋之上。

（7）室內冷熱水管暗設，局部埋于樓板的水管宜采用壽命長且不易遭破壞的管材，埋設管段不宜設接頭。室內冷熱水管沿墻埋設時，其分別距離建筑完成面250和400毫米。走樓板管道距墻分別為150毫米和250毫米。

（8）廚房和衛生間各衛生器具給水配件距離完成地面的高度分別為：坐便器距地150，浴缸距浴缸上表面150，洗衣機距地1150，淋浴器距地800，熱水器距地1100，洗滌盆距地450。

（9）廚房洗菜盆設計冷、熱水管道，熱水可接自就近的衛生間熱水管。

（10）私家花園設置配水點和排水設施，露臺及上人屋面等處設置排水設施，配水點的設置與甲方協商解決。

（11）小區綠化清潔及公共用水部分，應單獨安裝水表。高層住宅消防樓梯建議兩層安裝一個清潔用水點。多層清潔用水點宜裝在小區庭院。

（12）對建筑面積大于200平方米的住宅，考慮到此類住戶的居住標準較高，熱水系統設計熱水回水管道（循環泵由住戶自理）。

2、室內排水

（1）根據深圳地方規范，陽臺排水與天面雨水分開，陽臺排水必須接入污水系統，其它地區可參照當地規范執行。

（2）雨、污水立管的位置在滿足排水技術要求的前提下，盡量布置在建筑凹槽內、陰角和工作陽臺等位置。

（3）污水通氣管不宜直接出斜屋面，宜外拐伸出屋面，以免結構留洞和防水處理困難。排水通氣管一定要伸到上人屋面以上。

（4）給排水管道應避開空調挑板﹑廚房排油煙孔﹑熱水器排煙孔等外墻洞口。

（5）廚房應設置排水地漏，廚房內設有洗衣機的，應設置洗衣機專用地漏。洗衣機設置在衛生間內的，洗衣機單獨作地漏，不與其他排水地漏共用。地漏宜采用直通式地漏（不宜采用水封地漏），廚房、衛生間地漏排水管宜帶S 型存水彎，陽臺地漏排水管帶P型存水彎，存水彎宜帶檢查口。

（6）洗衣機地漏置于洗衣機外側、排水軟管放置在不易被人碰到的地方。

（7）降板（約35cm）下沉式廚房及衛生間應緊貼結構板加設側排地漏（不可實施的情況下方可考慮直排地漏），填充層面層上同時預留直排地漏。非降板設計的隔層排水系統，管件要求選用帶檢查口管件。安裝于下層廚衛頂板下的排水橫管，其最低點標高應達到H+2.40，嚴禁低于H+2.25。

（8）衛生間下層為臥室或餐廳，排水管不能穿樓板，可采用同層排水等排水方式。

（9）花池要設計排水設施，具體方式與甲方協商解決。

（10）車庫應設計灑水栓及排水溝。

（11）空調冷凝水管

a.空調冷凝水管為UPVC給水管，宜明裝，建筑外立面有特殊要求時可暗裝。給排水專業應有空調冷凝水設計大樣圖和系統原理圖。建筑專業應有相應節點詳圖及冷凝水管定位。

b.冷凝水管盡量明裝，高層采用DN50PVC管，多層采用DN25UPVC給水管，顏色同外墻。c.空調冷凝水必須接入雨水管道系統或雨水井，不得在外墻散水臺階或天井、露臺等處散排。

3、室外給排水

（1）優化給排水總圖設計，減少雨水、污水井的數量。

（2）設計師在作室外管網設計時應考慮煤氣管等其它管線綜合布置的可能性。

（3）小區內雨水、污水管道的管徑較小且埋深小于1米時，選用內徑為Φ700的檢查井，以降低成本。

（4）給排水檢修井應盡量設置在綠地內，當綠地面積較小時，可設置在道路上。

（5）盡量避免將檢查井設計到庭院內，庭院內若必須做檢查井時，建議設計成小方井，且對檢查口做密封處理。

4、水池及水泵房

（1）生活、消防水池應按兩路進水設計，以保證檢修時不影響使用。

（2）應將水池、泳池供水管與住戶用水主管分開，以免在補水時，影響住戶用水。

（3）根據現場經驗，生活水池建議不設導流墻。

（4）消防水池容積大于500立方米時，分成兩個能獨立使用的水池。

（5）生活、消防水箱（池）的泄水管和溢流管、蒸發式冷卻器和空氣冷卻塔等設備的排水不得與污廢水管道系統直接連接，應采取間接排水的方式。

（6）建筑物內的給水泵房應設置在地下室或對住戶影響小的地方，應選用低噪聲水泵機組，水泵機組和進出水管上應設置減振裝置，管道支架、吊架和管道穿墻、樓板處應采取防止固體傳聲的措施。必要時，泵房的墻壁和天花應采取隔音吸音處理。

（7）屋頂穩壓裝置嚴禁設置在住戶頂板上，以防止低頻噪音干擾。

（8）發電機房需設計給水及排水管道，其中發電機房室內部分排水方式采用明溝排水。

（9）對變頻供水的設計要求

（10）每組工作水泵應設置試驗放水裝置，水泵房內的生活給水系統、消防給水系統均應設置系統泄水裝置。

（11）水泵安裝應考慮合適的減振措施。

（12）水泵宜設置為自灌式充水。

（13）水池、集水坑等應設計水位控制，如報警水位，啟泵水位、停泵水位等，并有相關的電信號反應到控制室。

（14）應設計明確顯示水位高度的水位計。

（15）應設計溢流水位報警并將信號接至值班控制室。

（16）泵出水管信號壓力表宜選用遠傳壓力表，不宜選用電接點壓力表。

（17）閘閥要求采用彈性座封閘閥，其中消防給水系統必須采用明桿式閘閥。

（18）消防水泵應設計防超壓措施，生活給水系統應根據水泵揚程、環境噪音等因素，設置水錘消除措施。

5、施工圖圖紙要求

（1）設計院應提供設計計算書。

（2）出戶的各種給排水管道應定位，編號（類別及序號），注明管徑、標高等項內容。

（3）施工圖紙中應標明設備、材料的規格型號，以供甲方采購，非標準設備應提供詳細的圖紙，以滿足制作和施工的需要。

（4）設備的選型和管材的選定同甲方協商確定。（5）地下室、公共走道、室外總圖等管線比較復雜的位置，應做管線綜合圖、局部剖面圖。

（6）排水原理圖或系統圖，應表明管道的連接關系，排水橫干管的標高及管徑等項內容。

（7）衛生間廚房等排水設施應定位，以確定排水管道穿樓板處的開孔位置。

（8）不能通風的衛生間要做機械通風。

（9）地下室排水盡量采用重力排水方式。

（10）建筑物天面、屋面等處要做有組織的雨水排放。

（11）請設計院在施工圖階段，深化同泳池、水景、綠化等有關的設計，充分考慮相關的預留接口、容量等內容。

（12）設計院各專業間應充分溝通，尤其應注意廚房、衛生間內的用水點與電氣開關插座以及煤氣設施的相互位置關系，在圖紙上應明確標明廚、衛間內用水點、電氣開關、插座、煤氣設施的具體位置及安裝高度。

第六部分 煤氣及通風

1、室外綜合管網出圖時應預留煤氣管網布管的可行性。

2、室內燃氣熱水器設計時應考慮燃氣管道進到該廚衛的可行性。

3、煤氣立管布置避免影響建筑外立面。

4、埋地煤氣管需避開圍墻﹑大門等園建設施。

5、煤氣表設置的位置應考慮對櫥柜的影響，盡量縮短煤氣管在室內的長度。

6、屋頂正壓送風風機盡量選用低噪音的型號，風機位置不應布置在頂層住戶樓板 上方。

7、商業裙房餐飲業的油煙排放,考慮設置煙道,直通塔樓頂部。

8、滿足有關規范國標《城鎮燃氣設計規范》GB50028-93的鋪設及防爆要求。

9、每個電梯機房需設單相風機一臺，風量由設計院確定。

第七部分 設備專業的其它要求

1、電梯機房內不應設置出屋面的檢查口，如需上機房屋面，請將爬梯設在機房外側。

2、地下室變配電房、水泵房，該區域應考慮足夠的自然通風、機械通風系統。

3、電梯機房應設置防雨百葉窗，并配置排風扇。

4、各種設備房（配電房、發電機房、水泵房、電梯機房、消防控制室、物業管理用房），應鋪防滑地磚，墻面刷乳膠漆。

5、與電梯有關的建筑、結構圖紙，應按照電梯公司的要求進行設計（電梯公司提供的土建條件圖紙，設計院必須簽字、蓋章確認），如與甲方的建筑、結構方案或成本控制發生矛盾，應及時知會甲方相關人員協商解決。

6、各種主要設備房布置應緊湊、合理，平、斷面圖及各種尺寸齊全（避免示意圖），應考慮設備運行噪音（包括低頻噪音）對業主的影響。

7、為避免專業之間打架，必須有“綜合管網圖”。

8、室外強電、弱電、給水、排水系統，應出綜合管網圖。

第八部分 環保

一、節能方面

1、要求在西向的外墻內側做保溫砂漿隔熱處理。

2、東西向立面考慮設遮陽板，結合立面設計。

3、單體設計時，盡量形成穿堂風。

4、陽臺設計在可能的地方做大進深陽臺。

5、所有公共空間照明等均為可自動的感應或定時開關。

二、降噪方面

1、靠近高速公路一側采取降噪構造處理，并設雙層玻璃窗。

2、對其它噪音較大的公共空間有相應遮擋等措施。

第九部分 根據地形所作特殊要求

一、建筑專業部分

1、充分考慮基地現有山坡地地形，盡量達到土方平衡。另外，在進行總圖設計時須全面推敲，合理地設計擋土墻的位置及形式，比如采取適當的放坡等方式，以使在滿足其功能的情況下，將其成本控制在相應較低的范圍內。

2、根據本地塊的周圍的現狀，結合現設計總圖的高低錯落的地形關系，對建筑的外觀及小區的各部分環境統一考慮，使本小區能成為具有山地特色的建筑群體。

二、結構專業部分

1、以地形、地貌及有關地質勘測資料為依據，結合山地特點，選擇合理的結構基礎形式。

2、因總圖設計中多處有不同跨度的橋梁，因此需充分研究有關橋梁資料，在滿足其承載力的前提下確定較為經濟的結構處理形式。

三、給排水專業部分

本地塊地形高差較大，水泵房及水池宜放置在相對高位，污水管也盡量由地形相對高處向低處排放，從而使給水、污水等室外管網能更有效地利用地形。

四、電氣專業部分

配電房宜放置在小區負荷較為中心的部位，并結合現有的山地地形布置其檢查井及室外燈具

第十部分 圖紙要求一、一般要求

1、項目名稱：

2、圖紙目錄及每次圖紙編號需注明日期（每輪圖紙日期應統一），以便新舊圖紙查閱、區分。

3、每個電子文件對應一張圖。

4、圖紙目錄應注明圖紙內容，目錄應有Excel電子文檔。

5、目錄上的編號、圖紙編號、電子文件名三者應一致。

6、圖紙編號應統一格式，例如：建方01、建施01、建修01。

7、與圖紙有關的洽商及設計變更要注明相關圖紙的編號及版別。

二、圖紙數量

1、施工報建圖：提供全套施工圖紙八套。其中消防一套，國土局二套，建設局一套，人防一套，我司三套。報消防、國土局、建設局、人防等部門的圖紙須裝訂成冊，即須裝訂五套。

2、施工圖均要蓋有設計院的《工程設計出圖專用章》（深圳市建設局監制）、《注冊建筑師章》、《注冊結構師章》。另外，報消防部門的圖紙須加蓋《防火自審小組審核專用章》，報人防部門的圖紙須加蓋《人防自審小組審核專用章》。

3、除設計合同中要求提供的八套施工圖外，另需增曬施工圖六套，增曬圖紙費用另行協商。

施工圖審查管理程序

1． 目的

確保結構、給排水、電氣、通風與空調、燃氣等各專業圖紙經濟、合理, 規避設計中的質量隱患，對圖紙的設計質量進行有效控制。

2.范圍

適用于公司范圍內開發的所有項目。

3.職責

結構、給排水、電氣、通風與空調、燃氣等各專業的設計任務書中相關條款有工程部配合設計部提交設計院，設計部負責第一次擴初圖紙會審的組織工作，工程部配合監理負責第二次施工圖紙會審。工程部配合設計部對專業圖紙和變更的跟蹤落實。4.內容

4.1.檢查依據

4.1.1 現行的國家規范、條例及有關法規；

4.1.2 現行的行業標準、規范；

4.1.3 現行的地區規范、標準、條例及有關規定；

4.1.3 集團現有的工程案例經驗教訓。

4.2.檢查要點

4.2.1 安全性，如結構體系的安全性能；避免工程質量事故。

4.2.2 功能性，如各專業設備或系統的有關參數，對于功能的影響程度，防止功能缺陷的性能；避免設計導致的質量問題。

4.2.3 經濟性，結構體系或專業設備體系的經濟性能；性價比分析。

4.2.4 可操作性，是否有利于組織施工，保證施工質量，規避施工質量問題。

4.3.檢查程序

4.3.1 在擴初設計階段，設計部組織公司銷售部、工程部、成本管理部及設計院等進行會審，主要解決各專業功能及成本上的問題，由設計部主持會議。

4.3.2 必要時工程部可召集外圍專家委員會成員進行專業體系選型的評審（詳見《工程技術咨詢管理制度》）

4.3.3 在開工前，監理組織設計部、工程部、設計院、監理單位、施工單位等，針對施工圖施工工藝上的問題，進行會審，監理單位主持會議。會審結束后，主持部門應形成《圖紙會審紀要》。《圖紙會審紀要》由到會的各單位審核無誤后簽字蓋章確認。

4.3.4 設計部負責對圖紙和變更設計工作的落實和跟蹤，是圖紙和變更的歸口管理單位，工程部對于專業設計協助設計部進行設計跟蹤。4.2施工圖會審管理制度

1.目的

公司為減少因施工圖紙設計深度不夠而引起錯誤施工，使項目工期、成本、質量能夠得到更好的控制，特訂立本準則。

2.范圍

本準則適用于AAAA有限公司開發建設的所有項目。

3． 職責

4.1 施工圖紙會審及技術交底由工程部組織，設計部、成本部、工程監理單位及施工總承包單位參加。工程部從《AAAA工程技術專家資源庫》中選擇2～3名工程專家參加圖紙交底及會審會議。

4.2 工程部、設計部必須對各專業圖紙認真核查。目的是達到了解設計意圖，熟悉施工圖紙，發現其中可能存在的問題，以便在設計技術交底和圖紙會審時提出，并加以解決，確保施工順利。

4.3 各相關部門及單位在核查施工圖的基礎上，將施工圖中出現的錯、漏、碰、缺等問題在圖紙會審中提出，由設計單位解決；監理單位負責書寫設計交底和圖紙會審紀要，并經業主、設計、施工三方簽證。

4.4 對于“三邊”工程，設計部提出分步施工出圖要求，各相關部門及單位審查分批圖紙前后交接部位，發現矛盾及時與設計單位聯系協調處理，為確保施工順利進行創造條件。

4.5 施工圖紙核查的重點：單位工程最終沉降量計算值是否滿足有關規定；各種地下設備管道是否符合市政工程總體規劃；住宅工程是否滿足《上海住宅設計標準》；消防通道、室外消火栓等是否遺漏或符合有關規定等。4.6.建筑專業施工圖紙核查要點

4.6.1 房屋的開間、進深、層高、平面布局等是否滿足《設計任務書》的要求。

4.6.2 建筑說明和裝修材料表是否有錯漏或交待不清。

4.6.3平面圖中分尺寸與總尺寸是否吻合，各隔間尺寸的標注及每間平面的布局，平面相互交叉關系尺寸是否交待清楚；注意軸線與柱子、墻體的關系尺寸；核查立面圖中每層標高、門窗位置與平面圖是否相符；注意核查剖面圖中各層標高，特別是交叉層的標高以及交叉層的處理；立面圖中應標明門窗的標高；結構梁、柱、板的表示等。

4.6.4 校對上電梯機房和上屋面的標高尺寸；上屋面處的平臺標高要略高于屋面最上層面層標高，防止雨水倒泛；標準層以上電梯機房或屋面注意橫梁是否碰頭，標高要核準。

4.6.5 樓梯踏步的高寬、平臺寬度不宜小于梯段寬度；封閉式剪刀樓梯兩面開門；如利用剪刀樓梯間作為排煙時，必須有對外的窗戶等。

4.6.6 屋面上防水、隔熱、泛水等設計是否符合規范或《設計任務書》的要求要求。

4.6.7 配合設備專業，必須在建筑圖上表示的開洞和予埋件是否有遺漏。尤其注意對空調留洞及冷凝水管的處理。

4.6.8 門窗表中的數量、尺寸、型號必須與平面圖核對，有否遺漏或差錯。

4.6.9 如有地下車庫，需注意汽車入庫道與自行車入庫道的不同，同時要設有避免雨水進庫的集水坑。

4.6.10 外陽臺和衛生間的地坪比室內要低。

4.6.11 屋頂避雷裝置的設計是否符合規范。

4.6.12 圖紙必須交待的節點有無遺漏。4.6.13 圖紙中采用的標準圖集，一律要注明標準圖集的型號。

4.6.14 建筑節點作法是否與上海AAAA《施工技術操作細則》中的規定有沖突。4.7.結構專業施工圖紙核查要點

4.7.1 結構總說明(核對地質勘察報告)，校對基礎部分的設計。

4.7.2 復核各類結構的尺寸是否齊全，用料設計是否符合設計規范和抗震要求。

4.7.3 校核所有平面中各項分尺寸和外包總尺寸以及每層結構平面的標高。

4.7.4 校對所有結構構件的設計鋼筋和構造鋼筋以及洞口加固鋼筋，主次梁交接處須加箍或吊筋，柱與墻、扶手與墻的聯接筋等是否表示完整。

4.7.5 如有懸挑構件，懸挑構件的主筋應設置在上部；懸挑構件的端頭如有集中力時，懸挑主筋應下彎鉤住集中力作用構件的鋼筋。

4.7.6 電梯井內埋件、牛腿、緩沖器及機房的喪計是否符合制造廠提供的電梯資料。

4.7.7 各設備專業所提出的洞孔、埋件、埋管、吊鉤、平臺等是否表示無誤。

4.7.8 樓面和梁面有高低差時，要注意高低差的尺寸與鋼筋的搭接。

4.7.9 所有必須繪制的構件詳圖，節點詳圖以及特殊結構的詳圖有否遺漏。

4.7.10 防潮層的設置，女兒墻的壓頂，磚砌陽臺欄桿轉角的小柱與壓頂等是否設計完善。

4.7.11 構件尺寸、鋼筋用料、混凝土強度等級比計算需要值超過太多時，要提出合理化建議；反之用料不足的要提出增補。

4.7.12 凡選用的標準構件，必須注明標準圖集的型號。

4.7.13 避雷接地的設計是否符合構造及規范要求。4.8.給排水專業施工圖紙核查要點

4.8.1 校對設計說明和材料明細表，是否有錯、漏。

4.8.2 校對用戶提供的數據和設計供水總量是否符合規范。

4.8.3 進水管的直徑應按最大用水量和揚程的高度進行設計，但要考慮人員的增多以及其他的特殊情況。

4.8.4 核對水泵房的大小以及水泵的臺數是否符合工藝和規范的要求。

4.8.5 檢查各層平面布置圖，是否有遺漏，如衛生間和盥洗的龍頭除三件套外，應加設計洗衣機和淋浴器二個頭子。而廚房龍頭除了生活、污水外再加過濾水的頭子。

4.8.6 校對所有系統圖的管徑尺寸和標高。

4.8.7 校對泵房間的設計和水箱的設計是否符合規范要求。

4.8.8 排水管的直徑按照排放量而定。校對排水管的直徑、尺寸、標高及坡度；排進市政集水井的坡度不小于0.3％。

4.8.9 校對各層平面圖和排水系統圖，特別是位置、數量、管徑、標高是否符合規范。須設置地漏的地面是否做坡度。

4.8.10凡有穿孔及預埋套管處都須在圖中表明。

4.8.11 屋面排水斗的設計和排水量是否符合規范要求。

4.8.12 注意變壓器室下面，是否須要設置隔油池。

4.8.13 化糞池的型號和數量按排放量定。4.9.煤氣專業施工圖紙核查要點

4.9.1 煤氣設計量與實際使用及煤氣公司的供量三者之間是否符合要求。

4.9.2 煤氣管道是否設計到廚房及浴室。

4.9.3 校對煤氣管道的平面圖和系統圖。

4.9.4 對煤氣管道特殊要求的說明是否遺漏。

4.9.5 設計應考慮煤氣加熱器的排氣管。4.10.強電專業施工圖紙核查要點

4.10.1 校對說明書與材料表，是否有遺漏或須補充。

4.10.2 校對用戶總耗電量和設計總電量是否符合，并須所在區供電局批準。

4.10.3 進戶線的方位應該離供電局距離最短的方向，節省用戶的電線、電纜。

4.10.4 根據總的用電量是否要設配電間還是變電所應按規范進行設計。

4.10.5 檢查每層分項的電表或配電箱的設計有否。

4.10.6 動力與照明線路必須分開。

4.10.7 校對每戶需用電氣設備的布局(如照明、空調、電視)以及高標準裝修所提出的要求是否都有設計。

4.10.8 校對所有平面圖的設計。

4.10.9 校對高壓及低壓的配電系統圖。

4.10.10電纜溝的設計是否符合規范。

4.10.11防雷系統的設計是否遺漏。

4.10.12對建筑所須開洞、預埋的都須在圖中交待清楚，并要注明標高和尺寸。4.11.弱電專業施工圖紙核查要點

4.11.1是否設總機房，根據電話門數而定。總機房必須木地板。

4.11.2進每戶的電話線除特殊要求外，每戶進一路線，設二～三個分線盒。

4.11.3衛生間應設置一電話分線盒。

4.11.4校對消防系統圖、電話系統圖、安防系統圖、有線電視共用天線系統圖。

4.12 會議紀要及其他相關資料需按公司檔案管理規范進行歸檔保管。5.1結構圖設計檢查要點

1.目的

確保結構設計安全、經濟、合理,對結構施工圖的設計質量進行有效控制。

2.范圍

適用于AAAA有限公司開發的建筑工程結構設計圖審查。

3.職責

結構施工圖設計的審查主要由工程部歸口管理，相關部門協助工作；施工圖紙會審及技術交底由工程部組織，其它相關部門人員參與。4.1.檢查依據

4.1.1 中華人民共和國國家標準《建筑結構荷載規范》GBJ9-87

4.1.2 中華人民共和國國家標準《混凝土結構設計規范》及1993年局部修訂GBJ10-89

4.1.3 中華人民共和國國家標準《砌體結構設計規范》GBJ3-88

4.1.4 中華人民共和國行業標準《設置鋼筋混凝土構造柱多層磚房抗震技術規程》JGJ/T 13-94

4.1.5 中華人民共和國行業標準《鋼筋混凝土高層建筑結構設計與施工規程》及1999年局部修訂條文JGJ3-91

4.1.6 中華人民共和國行業標準《建筑樁基技術規范》JGJ 94-94 4.2.1 總則

4.2.1.1建筑物的穩定性、安全性審查，包括地基基礎和主體結構是否安全可靠。單位工程最終沉降量計算值是否滿足有關規定。

4.2.1.2檢查工程設計是否嚴格執行國家強制性技術標準、規范、規程、規定。

4.2.1.3檢查地震設防是否明確：建筑抗震設防分類、基本烈度、設防烈度、近震與遠震、場地土類型、結構抗震等級。

4.2.1.4施工中可操作性如何，有無設計上的功能隱患，設計是否經濟。

4.2.2 地基、基礎及地下室

4.2.2.1根據地質勘察報告，在需做地基處理時，應充分考慮當地的地質特點，參考周邊同類建筑的地基處理模式，參考專家意見選擇經濟可靠的地基處理方案，對于軟土地基需作地基沉降、變形計算及提出變形控制措施、建議。

4.2.2.2 樁基選型

4.2.2.2.1 可根據詳勘報告并結合各類樁基的工程特性、經濟性，確定可選用的 樁基類型，提出意見；

4.2.2.2.2 組織技術討論會或研討會，對各類可以使用的樁基類型進行技術交流，充分吸收專家和其他技術單位的意見（公司各有關部門均可參加）；

4.2.2.2.3 根據建筑物四周環境條件、建筑物層高、基坑支護等條件綜合考慮，最終審核樁基形式；

4.2.2.2.4 樁基的承載力取值是否合理，對預制樁可通過提前試樁來確定，對人工挖孔樁、沖磚孔樁可通過現場施工取樣和地質報告相互對應來確定，持力層的確定應經濟合理，施工參數的取值應合理，且施工時可操作性強。

4.2.2.3 地下室部分。

4.2.2.3.1地下室的留洞。

4.2.2.3.1.1 管道穿越地下室的外墻必須預留防水套管；

4.2.2.3.1.2 管道穿越地下室的頂板，如位置在室外時必須預留防水套管；

4.2.2.3.1.3 地下室防排煙洞口、柴油發電機排煙洞口應特別注意，這些洞口較大且在結構圖上容易遺漏。

4.2.2.3.1.4 地下室的留洞在施工前，各專業應匯總校對，檢查是否有會簽，以防遺漏；

4.2.2.3.1.5 干管穿越地下室梁的留洞在水平方向應考慮留有較大的富裕，以避免施工誤差，使管道安裝困難。管道穿梁的位置是否對梁的受力不利，是否有加強處理措施。

4.2.2.3.2 地下室設備房

4.2.2.3.2.1 變配電房、水泵房、柴油發電機房不宜放在較低的位置，以免被水淹；

4.2.2.3.2.2 變配電房如在地下室應考慮局部的抬高。

4.2.2.3.2.3 發電機房應考慮給排水，一般應設置排水地漏，設置環保除塵的給排水，洗手池，排水應首先考慮能自然排到地下室的排水集坑內，但不能 排到電梯集坑內。

4.2.2.3.2.4 配電房的電纜溝由于多種原因容易進水，應考慮增設排水集坑采用水泵進行排水。

4.2.2.3.3 人防

4.2.2.3.3.1 人防的洗消間應設置防暴地漏，施工時應特別注意，應委托專業公司預埋或指導；

4.2.2.3.3.2 人防的洗消間等通道應設置放暴門鈴，施工時應注意；

4.2.2.3.3.3 穿越人防外墻的管道，在人防一側必須安裝放暴閥門，穿越人防分區墻的管道應在兩側增加防暴閥門；

4.2.2.3.3.4 穿越人防分區的電纜橋架應進行封堵處理，電纜周遍應用防火棉封堵，穿越人防外墻的電纜應案規范進行處理；

4.2.2.3.3.5 人防工程的防暴電井不應遺漏。4.2.2.3.3.6 DN100以上的管道不應穿越人防頂板，如必須穿越時，應在穿越處做變徑處理；

4.2.2.3.3.7 排水PVC管道不得穿越人防頂板和外墻；應注意人防門與結構水電的關系，避免相碰，使人防門打不開。

4.2.3 鋼筋混凝土結構

4.2.3.1合理確定建筑物抗震設防烈度、場地類別、抗震等級。

4.2.3.2結構高度應滿足規范要求。

4.2.3.3結構體系布置正確合理。

4.2.3.4合理設置結構變形縫。

4.2.3.5后澆帶的設置應避開水池、凸窗、衛生間等防水要求高的部位。后澆帶是否有防砼開裂措施；

4.2.3.6設計說明與規范規定、施工圖與計算結構應相符。

4.2.3.7結構構造應滿足規范要求。

4.2.3.8正確選用現行標準圖。

4.2.3.8.1 突出墻體外側的懸挑構件如窗臺板、窗式空調機盒及其他裝飾挑檐應現澆；

4.2.3.8.2 樓層梁布置要考慮到客廳的方正，梁的突出部位應盡量在廚房、衛生間或小臥室內；

4.2.3.8.3 框架梁應滿足梁底距本層建筑標高不小于2300；樓梯間的凈高尺寸不應小于2200，如有可能則盡量設采光窗；

4.2.3.8.4 現澆板跨度超過規范的相應要求時應有其他構造或施工措施；

4.2.3.8.5 在溫度影響較大的部位是否提高了配筋率；

4.2.3.8.6 內隔墻盡可能采用合適的輕質材料，內隔墻選用的材料應減少后期收縮變形較大而引起墻面裂縫的可能；

4.2.3.8.7 上部結構有大體積砼時，應有對水泥品種的選用，如轉換大梁（可見地下室及外墻防水部分）

4.2.3.8.8 地面荷載應滿足裝飾要求；

4.2.3.8.9 樓板厚度的確定應考慮，板中預留的穿線管是否有大量集中的地方及相互交差超過2層的情況；

4.2.3.8.10 樓層轉角是否設置了加強鋼筋的配置；

4.2.3.8.11 部分裝飾構件如玻璃幕墻、大面積通長窗等與主體結構的連接一般要在主體結構中留預埋件來連接。

4.2.3.9.房屋的開間、進深、層高、平面布局等是否滿足《設計任務書》的要求。

4.2.3.10.校對上電梯機房和上屋面的標高尺寸；上屋面處的平臺標高要略高于屋面最上層面層標高，防止雨水倒泛；標準層以上電梯機房或屋面注意橫梁是否碰頭，標高要核準。

4.2.3.11.樓梯踏步的高寬、平臺寬度不宜小于梯段寬度；封閉式剪刀樓梯兩面開門；如利用剪刀樓梯間作為排煙時，必須有對外的窗戶等。

4.2.3.12.面工程防水、隔熱、泛水等設計是否符合規范或《設計任務書》的要求要求。

4.2.3.13.電梯井內埋件、牛腿、緩沖器及機房的設計是否符合制造廠提供的電梯資料。4.2.3.13.構件尺寸、鋼筋用料、混凝土強度等級比計算需要值超過太多時，要

提出合理化建議；反之用料不足的要提出增補。

4.2.4 砌體結構

4.2.4.1房屋的總高度和層數、層高、長度、最大高寬比應滿足規范要求。

4.2.4.2結構體系正確合理。

4.2.4.3抗震橫墻的間距應滿足規范要求。

4.2.4.4按兩個主軸方向分別進行抗震驗算。

4.2.4.5正確進行砌體承載力驗算及構件設計。

4.2.4.6構造柱設置應符合要求。

4.2.4.7荷載傳遞計算準確，加強上部結構整體性，提高剛度。

4.2.5 底層框架磚房

4.2.5.1底層框架磚房總高度、總層數應滿足規范要求。

4.2.5.2底層框架磚房抗震墻設置應滿足規范要求。

4.2.5.3框架柱的軸力應考慮地震傾覆力矩引起的附加軸力。

5.2給排***設計檢查要點

1.目的

對給排水專業設計施工圖質量進行有效的控制，確保工程設計在滿足國家規范、規定的前提下，作到安全、經濟、具有較強的可操作性。

2.范圍

適用于新建、改建、擴建的一般工業和民用建筑給排水設計審查。

3.職責

由工程管理部負責管理，其他相關部門參與實施工作。

4.內容

4.1.檢查依據

4.1.1 中華人民共和國國家標準《建筑給排水設計規范》GB15-88(97)4.1.2 中華人民共和國國家標準《建筑設計防火規范》GBJ16-87(97)

4.1.3 中華人民共和國國家標準《高層民用建筑設計防火規范》GB50045-95（97）

4.1.4 中華人民共和國國家標準《自動噴水滅火系統設計規范》GBJ84-85

4.1.5 中華人民共和國國家標準《建筑滅火器配置設計規范》GBJ140-90（97）

4.1.6 中華人民共和國國家標準《住宅設計規范》GB50096-1999

4.1.7 中華人民共和國國家標準《室外給水設計規范》GBJ13-86（97）

4.1.8 中華人民共和國國家標準《室外排水設計規范》GBJ14-87（97）

4.1.9 中華人民共和國國家標準《給水排水管道工程施工及驗收規范》

GB50268-97

4.1.10 中華人民共和國國家標準《采暖與衛生工程施工及驗收規范》GBJ242-82 4.1.11 中國工程建設標準化協會標準《水泵隔振技術規范》CECS59:94

4.1.12 中國工程建設標準化協會標準《居住小區給水排水設計規程》CECS59:94 4.1.13 中國工程建設標準化協會標準《建筑排水硬聚氯乙烯螺旋管道工程設計、施工及驗收規程》CECS94:97

4.1.14 中華人民共和國行業標準《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技術規程》CJJ/T29-98

4.1.15 中華人民共和國國家標準《人民防空地下室設計規范》GB50038-94 4.2.審查內容 4.2.1 設計文件審查

4.2.1.1設計依據是否充分,是否有初步設計審查會議紀要、初步設計批文、建設單位對本專業施工圖設計的要求及主管部門批文；

4.2.1.2施工圖設計深度是否滿足施工要求；

4.2.1.3簽署、出圖章及有關專業會簽是否符合規定。

4.2.2 消防設計審查

4.2.2.1最不利點的消防水量、水壓計算；

4.2.2.2室內消防系統的設置；

4.2.2.3泵房與管網中的各種配件、閥門的選用；

4.2.2.4滅火器的配置；

4.2.2.5消防管道的敷設；

4.2.2.6消防電梯井積水坑的容積和坑中排水泵的選用。

4.2.3 給水設計審查

4.2.3.1最不利點水量、水壓計算；

4.2.3.2儲水池（箱）的設置位置、容積的合理性；

4.2.3.3冷、熱水系統布置的合理性；

4.2.3.4地下室水泵房

4.2.3.5管道的敷設；

4.2.3.6材料的選用是否經濟合理；

4.2.3.7給水管道的總平面圖布置。

4.2.4 排水設計審查

4.2.4.1雨、污水量的確定；

4.2.4.2排水系統的優化；

4.2.4.3排水管道的敷設；

4.2.4.4材料的選用；

4.2.4.5室外檢查井的間距及排水管的坡度；

4.2.4.6排水管道的總平面布置。

4.3.審查要點

4.3.1 消防設計審查要點

4.3.1.1在建筑規劃和建筑設計時，必須同時設計消防給水系統，并滿足其相應水量、水壓要求。

4.3.1.2高層建筑必須設置室內、外消火栓給水系統，保證其水量、水壓滿足最不利點滅火設施的要求。

4.3.1.3室外消防用水量，應按同一時間內的火災次數和一次滅火用水量確定。

4.3.1.4高層建筑的消防用水量應按室內、外消防用水量之和計算。

4.3.1.5車庫應設室外消火栓給水系統，其水量應按最大的一座計算。

4.3.1.6多層建筑物，室外消防給水管道的布置應符合下列要求：

4.3.1.6.1環狀管網的輸水干管及環狀管網輸水的輸水管均不應少于兩條；

4.3.1.6.2環狀管網應用閥門分成若干獨立段；

4.3.1.6.3室外消防給水管道的最小直徑不應小于100mm。

4.3.1.7高層建筑，室外消防給水管道應布置成環狀，供消防車取水的消防水池應設取水口或取水井，消防水池有確保消防水量不作他用的技術措施，容量按消防用水量最大的一棟高層建筑計算，寒冷地區應對水池采取防凍措施。

4.3.1.8超過七層的單元住宅，超過六層的塔式住宅，通廊或住宅底層設有商業網點的單元式住宅，應設室內消防給水。

4.3.1.9高層室內消防給水系統應與生活、生產給水系統分開獨立設置，消防豎管的布置，應保證同層相鄰兩個消火栓的水槍的充實水柱同時到達被保護范圍內的任何部位。

4.3.1.10 Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ類地上汽車庫，停車數超過10輛的地下汽車庫，機械或立體汽車庫或復式汽車庫以及采用垂直升降梯作汽車疏散出口的汽車庫，Ⅰ類修車庫，均應設置自動噴水滅火系統。

4.3.1.11 應設防火墻等防火分隔物而無法設置的開口部位，防火卷簾或防火幕的上部，應設水幕設備。

4.3.1.12 建筑高度超過100mm的高層建筑，除面積小于5.0㎡的衛生間、廁所和不宜用水撲救的部位外，均應設自動噴水滅火系統。

4.3.1.13 高層內的鍋爐房，可燃油油浸電力變壓器，備用發電機房應設水噴霧滅火系統。

4.3.1.14 多層消防水泵房應有不少于兩條的進水管直接與環狀管網連接。

4.3.1.15 高層建筑消防給水系統應設置備用消防水泵，其工作能力不應小于其中最大一臺消防工作泵。

4.3.1.16 消防電梯井積水坑容積應≧2m，電梯坑中的排水泵能力應滿足≧10L/s的要求。

4.3.1.17 一組消防水泵的吸水管不應少于兩條，吸水宜采用自灌式，吸水管應設置閥門，但不得采用蝶閥。

4.3.1.18 噴頭布置應滿足規范要求，凈空大于800mm的吊頂內，應按規范設置頂噴噴頭。

4.3.1.19 高層建筑消防水箱高度不滿足規范要求時，應設置增壓設施。

4.3.1.20 屋頂水箱中的消防水量應滿足要求，消防水箱和生活水箱合用水箱時，應有消防水量不被動用的措施。

4.3.2 給水設計審查要點

4.3.2.1給水管道不得布置在遇水引起燃燒、爆炸或損壞的原料、產品和設備的上面。

4.3.2.2住宅水表前的給水靜壓力應≧50Kpa。

4.3.2.3使用性質不同或計費不同的給水系統應自成獨立體系，不得連通。

4.3.2.4生活飲用水水池（箱）的池（箱）體應為獨立結構形式。

4.3.2.5防空地下室的給水管道，當從出入口引入時，應在防護密閉門內設置防暴波閥門；當從維護結構引入時，應在外墻內側或頂板內側設置防暴波閥 門，其抗力不應小于1Mpa。

4.3.2.6生活飲用水不得因回流而被污染。

4.3.2.7生活飲用水儲水池和生活飲用水箱的溢流管必須采取防污染措施，溢流管出口應設網罩，水箱進水管淹沒出流時，應設真空破壞口。

4.3.2.8水池或水箱進水管設有浮球閥時，應設兩只浮球閥，各閥需有單獨控制的閥門。

4.3.2.9熱水輸水干管應有補償管道溫度伸縮的措施，熱水輸水干管的最高點應設排氣裝置。

4.3.2.10 明敷冷、熱水管道不得敷設在風道內。

4.3.2.11 公共浴室的冷、熱水管道，應按規范設計成環狀。

4.3.2.12 給水管道不宜穿過伸縮縫、沉降縫，如必須穿過時，應采取相應技術措施。4.3.2.13 總平面圖上要標明小區進水管從市政引入的位置、管徑、標高。

4.3.2.14 寒冷地區室外管道要有保溫措施。

4.3.2.15 明敷塑料管道，要注明管道支架要求以及補償管道溫度伸縮的措施。

4.3.3 排水設計審查要點

4.3.3.1防空地下室內，壓力排出管、透氣管在穿越外墻或頂板處的內側設公稱壓力不小于1MPa的防暴波閥門。

4.3.3.2排水管道不得布置在食堂、飲食業的主、副食操作烹調的上方，當受條件限制不能避免時，應采取防護措施。

4.3.3.3排水管道不得布置在遇水引起燃燒、爆炸或損壞的原料、產品和設備的上面。

4.3.3.4下列設備和容器不得與污、廢水管道系統直接連接，應采取間接排水的方式。

4.3.3.4.1 生活飲用水儲水箱（池）的放水管和溢流管；

4.3.3.4.2 廚房內食品制造及洗滌設備的排水；

4.3.3.4.3 醫療滅菌設備的排水；

4.3.3.4.4 蒸發式冷卻器、空氣冷卻塔等空調設備的排水；

4.3.3.4.5 儲存食品或飲料的冷藏間，冷藏庫房的地面排水和冷風機溶霜水盤的排水。

4.3.3.5 室內排水溝與室外排水管道連接處，應設水封裝置。

4.3.3.6 生活污水處理設備設在建筑物內運行噪聲較大的機械，應設獨立隔間，并應設置除臭系統。

4.3.3.7排水管道不得穿過沉降縫、煙道和風道，并不得穿過伸縮縫，當受條件限制必須穿過時，應采取相應技術措施。

4.3.3.8公共食堂廚房內的污水采用管道排出時，其管徑應比計算管徑大一級，但干管管徑不得小于100mm，支管管徑不得小于75mm。

4.3.3.9排水系統必須按規范設置檢查口和清掃口，長度大于15m的雨水懸吊管，應設檢查口或帶法蘭盤的三通管。

4.3.3.10器具通氣管應設在存水彎出口端，環形通氣管應在橫支管上最始端的兩個衛生器具間接出。

4.3.3.11總平面圖上要標明小區雨、污水管接入市政排水管網的位置、管徑、標高。

5.3電氣圖設計檢查要點

1.目的

對電氣專業設計施工圖質量進行有效的控制，確保工程設計在滿足國家規范、規定的前提下，作到安全、經濟、具有較強的可操作性。

2.范圍

適用于新建、改建、擴建的一般工業和民用建筑中通用性電氣設計審查。

3.職責

電氣施工圖設計檢查由工程管理部負責管理，其他相關部門參與實施工作。4.1.檢查依據

4.1.1 中華人民共和國國家標準《建筑內部裝修設計防火規范》GB50222-95 4.1.2 中華人民共和國國家標準《建筑設計防火規范》GBJ16-87(97)

4.1.3 中華人民共和國國家標準《高層民用建筑設計防火規范》GB50045-95（97）

4.1.4 中華人民共和國國家標準《火災自動報警系統設計規范》GB50116-98 4.1.5 中華人民共和國國家標準《供配電系統設計規范》GB50052-95 4.1.6 中華人民共和國國家標準《住宅設計規范》GB50096-1999

4.1.7 中華人民共和國國家標準《10KV及以下變電所設計規范》GB50053-94 4.1.8 中華人民共和國國家標準《低壓配電設計規范》GB50054-95 4.1.9 中華人民共和國國家標準《建筑物防雷設計規范》GB50057-94 4.1.10 中華人民共和國國家標準《電力工程電纜設計規范》GB50217-94

4.1.11 中華人民共和國國家標準《3~110KV高壓配電裝置設計規范》GB50060-92 4.1.12中華人民共和國國家標準《電力裝置的繼電保護和自動裝置設計規程》GB50062-92

4.1.13 中華人民共和國國家標準《通用用電設備配電設計規范》GB50055-93 4.1.14 中華人民共和國國家標準《電氣裝置安裝工程電梯電氣裝置施工及驗收規范》GB50182-93

4.1.15 中華人民共和國國家標準《人民防空地下室設計規范》GB50038-94 4.1.16中華人民共和國國家標準《工業與民用電力裝置的接地設計規范》GBJ65-83 4.1.17 中華人民共和國國家標準《電子計算機房設計規范》GB50174-93 4.1.18 中華人民共和國國家標準《有線電視系統工程技術規范》GB50200-94 4.1.19中華人民共和國國家標準《民用閉路監視電視系統工程技術規范》GB50198-94

4.1.20 中華人民共和國國家標準《工業電視系統工程設計規范》GBJ115-87 4.1.21 中華人民共和國國家標準《工業企業通信接地設計規范》GBJ79-85 4.1.22 中華人民共和國國家標準《工業企業通信設計規范》GBJ42-81

4.1.23 中華人民共和國國家標準《建筑與建筑群綜合布線系統工程設計規范》GB/T50311-2000

4.1.24 中華人民共和國行業標準《工業企業程控用戶交換機工程設計規范》CECS09:89

4.1.25 中華人民共和國行業標準《工業企業通信工程設計圖形及文字符號標準》CECS37:91 4.2.審查內容

4.2.1 設計文件審查

4.2.1.1設計依據是否充分,是否有初步設計審查會議紀要、初步設計批文、建設單位對本專業施工圖設計的要求及主管部門批文；

4.2.1.2施工圖設計深度是否滿足施工要求；

4.2.1.3簽署、出圖章及有關專業會簽是否符合規定。

4.2.2 供配電設計審查

4.2.2.1建筑工程的用電負荷等級,供電電壓要求,繼電保護措施,計費方式及供電電源的可靠性;

4.2.2.2負荷計算、短路計算、電源引入方式、高低壓配電系統工程、中性點接地方式、無功功率補償方式；

4.2.2.3變配電所的位置、設備布置及電氣設備的選擇；

4.2.2.4自備發電機組的設置、設備選擇、供電方式、運行要求。

4.2.3 用電安全審查

4.2.3.1電氣設計與建筑場所環境的配合；

4.2.3.2配電線路與建筑分區的配合；

4.2.3.3配電線路與保護電器的配合，用電設備的操作和控制系統的安全；

4.2.3.4配電線路的系統形式和接地故障保護； 4.2.3.5各種線路、管道的交叉處理；

4.2.3.6用電設備的安全接地及接地形式、等電位聯結措施；

4.2.3.7過電壓保護措施。

4.2.4 防雷設計審查

4.2.4.1建筑物的防雷等級、防雷措施，防雷設備的選擇；

4.2.4.2防雷引下線的設置及防危險高壓電的措施；

4.2.4.3接地電阻值的要求，接地裝置的選擇、設備和防跨步電壓、接觸電壓的措施。

4.2.5 防火設計審查

4.2.5.1建筑物的防火分類及消防措施；

4.2.5.2火災自動報警系統及消防聯動系統的設置和選擇；

4.2.5.3火災自動報警及消防設備的供電方式，末端雙電源切換措施，應急照明、疏散照明的設置和電源配電方式；

4.2.5.4建、構筑物的航空故障燈的設置要求；

4.2.5.5消防電氣線路和非消防電氣線路的防火措施；

4.2.5.6消防系統通信設施的位置。

4.2.6 弱電系統設計審查

4.2.6.1電話通信系統的設計標準、技術措施和管線選擇；

4.2.6.2衛星天線和電纜電視系統的設計標準、技術措施和管線選擇；

4.2.6.3有線廣播系統的設計標準、技術措施、設備選擇和線路敷設；

4.2.6.4閉路監視和安保電視系統的設計標準、技術措施、質量指標、設備選擇和管線選擇；

4.2.6.5綜合布線系統的結構及設計標準、技術措施和管線選擇；

4.2.6.6建筑設備監控的設計標準、技術措施和設備選型；

4.2.6.7建筑智能化系統工程的設計資質、設計標準、供電電源級別及環境要求。

4.3.審查要點

4.3.1 供配電設計

4.3.1.1建筑工程用電設備的負荷等級應符合建筑物的防火和功能要求，一、二級負荷應用2個電源供電，高層普通住宅客梯、生活水泵、樓梯照明為Th級負荷。

4.3.1.2裝有2臺以上的變壓器的變電所，當斷開1臺時，其余變壓器的容量不應小于60％的全部負荷，并保證用戶的一、二級負荷用電。

4.3.1.3配電所的10KV或6KV非專用電源線的進線側，應安裝設帶保護的開關設備，當有繼電保護或自動切換電源要求時，變壓器低壓側總開關和母線分段開關均應采用低壓斷路器。

4.3.1.4民用建筑的繼電保護應滿足可靠性、選擇性、靈敏性和速動性的要求，應首先由故障設備或線路本身的保護切除故障并計算靈敏系數。

4.3.1.5電能計量應按供用電管理部門對不同用戶的計費要求，每套住宅、住宅建筑的水泵、電梯和公共照明應分別設電度表。

4.3.1.6電氣設備和導體的絕緣水平、載流量、動穩定、熱穩定以及電氣設備的斷流能力應滿足正常運行、短路和過電壓狀態的要求。

4.3.1.7變配電所的位置應選擇在通風、散熱條件較好的正常場所，室內除本室需要的管道外，不應有其他的管道通過，配電屏的上方不應敷設管道；一類高、低層主體建筑內，嚴禁設置裝有可燃性油的電氣設備的配電所。配電室長度超過7m時，應設2個出口。

4.3.1.8低壓電力網中，電源中性點的接地電阻不應大于4歐姆；電氣設備的外露可導電部分，必須與接地裝置有可靠的電氣連接；成排的配電裝置的兩端均應與接地線相連。

4.3.2 用電安全

4.3.2.1住宅建筑的低壓配電系統的接地型式應采用TT制，在建筑物內應設置總等電位聯結和局部等電位的聯結。

4.3.2.2在三相四線制配電系統中，中性線（以下簡稱N線）的允許載流量不應小于線路中最大不平衡負荷電流，且應計入諧波電流的影響。PE線采用單芯絕緣導線時，按機械強度要求，截面積不應小于下列數值：

有機械性的保護時為2.5mm2；無機械性的保護時為4mm2。

4.3.2.3電線、電纜的載流量應根據不同的基準條件進行校正。

4.3.2.4配電線路過負荷保護裝置的整定值，應不大于導體允許持續載流量且不小于線路計算電流，保護裝置上、下級之間應有選擇性配合。

4.3.2.5 TT系統配電線路接地故障保護的動作特性應符合以下要求：

Ra×Ia≦50V

式中 Ra——外露可導電部分的接地電阻和ＰＥ線的電阻；

Ia——保證保護電器切斷故障回路的作電流。

當采用過電流保護電器時，反時限特性過電流保護電器的人為保證在5s內切斷的電流；采用瞬時動作特性過電流保護電器的Ia為保證瞬時動作的最小電流。當采用漏電電流動作保護器時，Ia為額定動作電流I。

4.3.2.6暗敷于地下的管道在穿過建筑物基礎時，應加保護管保護；在穿過建筑物伸縮、沉降縫時，應采取保護措施。當封閉式母線直線敷設長度超過制造廠給定的數值時，宜設置伸縮節。在封閉式母線水平跨越建筑物的伸縮縫或沉降縫時，也應采取適當措施。梯架、托盤的直線段超過下列長度時，應留有不少于20mm的伸縮縫：鋼制，30m；鋁合金或玻璃鋼制，15m。

4.3.2.7豎井內的高、低壓電和應急電源的電氣線路，相互之間的距離應等于或大于300mm，或采取隔離措施，并且高壓線路應設有明顯的標志。當強電和弱電線路在同一豎井內敷設時，應分別在豎井的兩側敷設或采取隔離措施以防止強電對弱電的干擾，對于回路線數及種類較多的強電和弱電的電氣線路，應分別設置在不同豎井內。

4.3.2.8電梯機房和井道照明電源應與電梯電源分開。

4.3.2.9用電設備的啟動、運行、控制及調速方式應滿足使用功能和電壓波動的允許值的要求，電動機頻繁起動時配電母線上的電壓不應低于額定電壓的90％，當突然起動可能危及周圍人員安全時，應在機旁設起動預先信號和應急斷電開關或自鎖按鈕。

4.3.3 防雷安全

4.3.3.1 一、二、三級防雷建筑物防直擊雷的屋頂避雷帶網格分別為不應大于10m×10m，15m×15m和20m×20m；其引下線間距分別為不應大于18m，20m和25m。其引下線應優先利用建筑物鋼筋混凝土中的鋼筋，建筑外廓各個角上的柱筋應被利用。當鋼筋直徑為16mm及以上時，應利用2根鋼筋（綁扎或焊接）作為一組引下線。如果為10mm及以上但小于16mm時，應利用4根鋼筋（綁扎或焊接）作為一組引下線。

4.3.3.2為防止雷電波的侵入，進入建筑物的電纜的金屬外皮、鋼管和其他各種金屬管道，應在進出建筑物處與防雷電感應的接地裝置相連；對低壓架空進出線，應在進出處裝設避雷器。

4.3.3.3 一、二級防雷等級的高層建筑物內的各種豎向金屬管道及類似的金屬物應每三層與圈架的鋼筋連接一次，并在底部與防雷裝置連接；30m及以上部分外墻上的欄桿，金屬門窗等較大的金屬物直接或通過其埋鐵與防雷裝置相連以防高電位跳門和側擊雷。

4.3.3.4當防雷接地裝置與其他接地裝置合用時，接地電阻應不大于1歐姆。

4.3.4 防火安全

4.3.4.1消防用電，一類高層建筑應按一級符合要求供電，二類高層建筑物應按二級負荷要求供電。消防用電設備應采用專用回路供電，雙電源自動切換。

4.3.4.2建筑高度超過100m的高層建筑，除面積小于5.0㎡的廚房、衛生間外，均應設火災自動報警系統。其他建筑物，火災危險性較大。性質重要的部位（或房間）應設置自動報警系統。

4.3.4.3消防泵、防煙和排煙風機的啟、停，除自動控制外，還應在消防控制室設置手動直接控制裝置。

4.3.4.4消防栓按鈕控制回路應采用50V以下的安全電壓，消防控制設備具有顯示啟動按鈕位置的功能。

4.3.4.5消防控制設備應具有顯示噴淋系統的水流指示器、報警閥、安全信號閥工作狀態的功能。

4.3.4.6消防用電設備電動機的過載保護、接地故障保護應只發報警信號而不自動切斷電源。

4.3.4.7火災應急照明和疏散標志的設置部位、照度及連續供電時間應滿足消防要求，應急照明應采用專用回路供電。

4.3.4.8消防用電設備配電線路應按建筑類型選用不同防火等級的電線、電纜。消防配電線路明敷時，應采用金屬管或金屬線槽上涂防火涂料保護。電纜構筑物中電纜引至電氣柜、盤或控制屏、臺的開孔部位，電纜貫穿隔墻、樓板的孔洞處，均應實施阻火封堵。

4.3.4.9消防控制室應設置消防專用電話總機，消防水泵房等重要部位應設置消防電話分機，消防控制室、消防值班室應設置可直接報警的外線電話。消防控制室內應嚴禁與其無關的管線穿過。

4.3.5 弱電系統

4.3.5.1電話站初裝機容量宜接電話用戶數量與近期發展的容量之和再計入30%的備用量進行確定，每戶住宅電話進線不應少于兩對。電話通信系統設計應符合JGJ/T16-92第19,20章，CECS09:89的規定。

4.3.5.2有線電視系統輸出口電平設計值宜符合下列要求：非鄰頻系統可取（70±5）dBMV，采用鄰頻傳輸的系統可取（64±4）dBMV；衛星天線和電纜電視（有線電視）系統設計應符合GB50200-94，GBJ120-88，JGJ/T16-92第15章

4.3.5.3火災應急廣播線路應按疏散樓層或報警區域劃分分路配線，該線路不應和其他線路（包括火災信號、聯動控制等線路）同線或同線槽槽孔敷設，火災應急廣播揚聲器不得加開關。有線廣播系統應符合GB50116-98第五章，GBJ42-81第五章和JGJ/T16-92第21章的規定。

4.3.5.4閉路監視電視監視目標的最低環境照度應高于攝像機最低照度的10倍，攝像機應安裝于監視目標附近不易受外界損傷并且不影響現場設備運行和人員正常活動的地方，攝像機應避免道光安裝。閉路監視電視系統設計應符合GB50198-94，GBJ115-87和JGJ/T16-92第16章的規定。

4.3.5.5綜合布線子系統的8芯線長度應≦90ｍ，綜合布線系統應根據不同場合采用必要的防護措施和防火措施。綜合布線系統設計應符合GB/T50311-2000的規定

5.4采暖通風圖設計檢查要點

1.目的

對采暖通風專業設計施工圖質量進行有效的控制，確保工程設計在滿足國家規范、規定的前提下，作到安全、經濟、具有較強的可操作性。

2.范圍

適用于新建、改建、擴建的一般工業和民用建筑采暖通風設計審查。

3.職責

由工程管理部負責管理，其他相關部門參與實施工作。

4.內容

4.1.檢查依據

4.1.1 中華人民共和國國家標準《采暖通風與空氣調節設計規范》GBJ19-87 4.1.2 中華人民共和國國家標準《建筑設計防火規范》GBJ16-87(97)

4.1.3 中華人民共和國國家標準《高層民用建筑設計防火規范》GB50045-95（97）

4.1.4 中華人民共和國國家標準《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范》GB50067-97

4.1.5 中華人民共和國國家標準《鍋爐房設計規范》GB50041-92 4.1.6 中華人民共和國行業標準《汽車庫建筑設計規范》JGJ100-98

4.1.7 中華人民共和國國家標準《人民防空地下室設計規范》GB50038-94 4.1.8 中華人民共和國國家標準《住宅設計規范》GB50096-1999

4.2.審查內容

4.2.1 設計文件審查

4.2.1.1 設計依據是否充分,是否有初步設計審查會議紀要、初步設計批文、建設單位對本專業施工圖設計的要求及主管部門批文；

4.2.1.2施工圖設計深度是否滿足施工要求；

4.2.1.3簽署、出圖章及有關專業會簽是否符合規定。

4.2.2 地下汽車庫設計審查

4.2.2.1地下汽車庫排風；

4.2.2.2排風系統防火閥；

4.2.2.3地下汽車庫送風系統；

4.2.2.4排風（煙）系統風口。

4.2.3 高層建筑防、排煙設計審查

4.2.3.1自然排煙的開窗面積、方位；

4.2.3.2機械防煙風量計算、系統位置；

4.2.3.3機械排煙系統設計、排煙量計算及防火閥的位置；

4.2.3.4通風和空調系統的防火措施； 4.2.3.5有害氣體排放。

4.2.4 空調、通風設計審查

4.2.4.1系統設置；

4.2.4.2新風量、正壓值；

4.2.4.3調節閥設置；

4.2.4.4保溫材料的選用。

4.2.5 鍋爐房設計審查

4.2.5.1鍋爐房布置；

4.2.5.2進戶管設置；

4.2.5.3油、氣系統的設置；

4.2.5.4鍋爐間、控制室和化驗室的衛生標準。

4.3.審查要點

4.3.1 地下汽車庫設計審查要點

4.3.1.1地下汽車庫應設置機械排風系統，其排風量應按允許的廢氣標準量計算，且換氣次數不應小于6次/h。

4.3.1.2排煙風機應保證在280℃時，連續工作30min。排煙風機入口總管處應設排煙防火閥，當煙氣溫度超過280℃時自動關閉，排煙風機也連鎖關閉。

4.3.1.3對無直接通向室外的地下汽車庫，在設置地下排煙系統時，應同時設置送風系統，且其送風量不宜小于排煙量的50%。

4.3.1.4當排風和排煙合用一個系統時，下部風口應有閥門控制，上部排煙口的風速不大于10m/s，總排煙出風口的有效截面積應保證排煙效果。

4.3.2 高層建筑防、排煙設計審查要點

4.3.2.1高層建筑的防煙樓梯間、前室、消防電梯或合用前室及避難間等，應分別設置自然排煙或機械防煙系統。

4.3.2.2采用自然排煙的開窗面積應符合下列規定：

4.3.2.2.1 防煙樓梯間前室、消防電梯間前室可開啟外窗面積不應小于2.00㎡，合用前室不應小于3.00㎡；

4.3.2.2.2 靠外墻的防煙樓梯間每五層內可開啟外窗總面積之和不應小于2.00㎡；

4.3.2.2.3 長度不超過60m的內走廊可開啟外窗面積不應小于走廊面積的2%。

4.3.2.2.4 需要排煙的房間可開啟外窗面積不應小于該房間面積的2%。

4.3.2.2.5 凈空高度小于12m的中庭可開啟的天窗或高側窗的面積不應小于該中庭地面積的5%。

4.3.2.3機械加壓送風量及各部位的余壓值應滿足規范要求。

4.3.2.4加壓送風機的位置及新風入口處應不受火煙的威脅。

4.3.2.5排煙口應設在頂柵或靠近頂棚的墻面上。

4.3.2.6通風空調系統的風管在穿越防火分區時，在防火墻處應設置防火閥，在穿越變形縫時，在變形縫兩側應設置防火閥。

4.3.2.7廚房、浴室、廁所等垂直排風管道，應采取防止回流的措施。

4.3.3 空調通風設計審查要點

4.3.3.1通風空調系統設置應合理、相關設備的選用應滿足功能要求。

4.3.3.2通風空調系統應注意空氣品質，合理設計新風、排風系統，且按房間性質控制其正壓或負壓值。

4.3.3.3室內保持正壓的空調房間，正壓值不應大于50Kpa。4.3.3.4通風、空調系統應設置必須的調節風閥，滿足風量分配的要求。

4.3.3.5各風口形式和位置布置應合理，滿足氣流組織的要求。

4.3.3.6多層和高層建筑的機械送排風系統（包括空氣調節的新風系統的風管），橫向應按每個防火分區；豎向可每隔五層設水平集合管，分別連接各層的送排風支管；當送排風支管采取防止回流措施時，每個垂直風管所轄的樓層數，不應超過十層。

4.3.3.7可燃氣體管道、可燃液體管道和電線，不得穿過風管的內腔，也不得沿風管的外壁敷設。可燃氣體管道和可燃液體管道，不得穿過通風機房。

4.3.3.8通風和空氣調節系統的保溫材料、消聲材料及粘結劑等，應采用非燃燒材料。

4.3.4 鍋爐房設計審查要點

4.3.4.1燃油鍋爐房的日用油箱，重油不超過5m3，柴油不超過1m3。當鍋爐總容量較大，1m3不足供應20min可放大至30min耗油量，但不得超過2m3。日用油箱間應設防火墻與其他房間隔開，設甲級防火門，并設滅火裝置。

4.3.4.2鍋爐房每層至少有2個出口。

4.3.4.3鍋爐間外墻或屋頂至少有鍋爐占地面積10%的泄壓面積。

4.3.4.4鍋爐本體各連接管均應采用無縫鋼管。

4.3.4.5排污須考慮一次性汽排放和排污水的降溫措施。

4.3.4.6鍋爐房內的噪聲應滿足職業衛生要求，控制室、化驗室等的噪聲不應大于70dB(A)。

4.3.4.7鍋爐房的煙氣排放應滿足項目環評要求。

4.3.4.8當2臺以上的燃油燃氣鍋爐共用煙囪，水平煙道的長度超過5m應有泄暴裝置。

4.3.5 設備材料選用審查要點

4.3.5.1應注明規格、型號、性能等技術指標。

4.3.5.2質量要求必須符合國家規定的標準。

4.3.5.3禁止淘汰產品的選用。

4.3.5.4除特殊要求的材料、專用設備外，不得指定生產廠家及供應商。

第四篇：萬科啟示錄

謝家瑾會長在“科技助力行業成長——萬科物業發展模式”研討班上的講話

尊敬的各位代表，大家上午好！

萬科物業一直是行業的排頭兵，其行業地位的確立始于上世紀90年代。第一個內地業主委員會在天景花園的成立，全國第一批優秀示范住宅小區項目的取得，鹿丹村項目公開招標激烈競爭中的勝出，在全國第三次物業管理大會上的經驗交流，對建設部大院的接管等等，都已經載入行業發展的史冊，也讓萬科物業馳名全國。2011年和2013年，萬科物業兩次榮登中物協發布的物業服務企業綜合實力百強和兩百強的榜首，進一步展現了萬科物業的光榮和輝煌。

這些年來，我始終在關注萬科物業的成長和進步，尤其關注在新形勢下，萬科物業如何跟上時代步伐，繼續保持領先地位，并引領行業的轉型升級。今年4月，我發起并專程陪同上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生、協會會長朱志榮及上房、東湖等知名物業服務企業負責人組成的調研小組來到萬科物業調研。萬科物業事業部副總經理喻斌就萬科物業發展概況、萬科物業有影響力的關鍵業務、萬科物業的服務理念及整體業務框架和未來發展思路給我們作了詳細介紹，讓我們對萬科物業有了更加深入的認識。尤其是通過實地參觀和現場體驗了萬科物業智慧社區展廳和E控中心，萬科物業智慧社區的研發思路和EBA系統、E控中心的實際管控成效，讓我們十分震撼。上海的同行們表達了希望讓更多的企業學習了解萬科經驗并能通過技術轉讓等形式開展合作的愿望，促成了中物協在萬科物業協辦下這次“科技助力行業成長——萬科物業發展模式”研討班的舉辦。

這期研討班得到了全國各地企業（尤其是品牌企業）的積極響應。從參會代表的覆蓋面之廣（除西藏、青海和臺灣地區外的29個省和直轄市的兩百個企業的350多位代表到會）、層次之高（大部分為企業高層管理者和技術主管），可以看到業內對萬科經驗的重視。兩天研討會的內容非常豐富，有喻斌、吳龍兩位關于“萬科智能物業及智慧社區探索”的主題演講，朱保全副總裁關于“萬科物業七年變革之路”的經驗分享，吳耀平、馮霞、嚴資旺三位部門負責人關于萬科物業“睿服務”體系、打造職業物業師團隊、睿訓練，助力員工城市夢等萬科物業科技助力物業管理具體運作的介紹。明天上午還安排了一場嘉賓論壇，阿里巴巴集團阿里云、高瓴資本、華為、騰訊、中興通訊等企業負責人，將從他們的視角下看物業管理行業未來發展。最后半天還安排了讓大家感受萬科物業“睿服務”模式的東莞萬科松山湖1號項目和萬科建筑研究中心的參觀。

希望這兩天的學習研討能給參會各位帶來全新的物業管理認知和感受。

我利用今天的開班式講三個值得關注的問題，僅供大家學習研討參考。

一、關注萬科物業打造的新的企業生態圈

我們注意到：萬科物業對科技助力物業管理的重視和應用起步于2006年，當時的工作重點主要在項目現場安全技術應用，以及信息化與任務管理平臺建設的嘗試。

2010年9月，萬科物業將推進利用智能技術，提升物業管理的整體運營效率上升到戰略高度，對下屬子公司的智能化部門進行了整合，設立了智能科技中心，歸屬物業總部直接管理，致力于智能科技與物業服務業務的對接，旨在提升物業服務企業安全管理能力，以及實現管理效率最大化。隨之，由該中心主導，大力開展了系列技術創新活動，圍繞社區安全管理的核心，初步形成了相應的解決方案，并成功得以推廣。

之后，萬科物業又在“讓生活因幸福而改變”的口號下，提出了“新組織結構之下的萬科物業12345”。其中的5，是通過“云生活、社區一卡通、安防與停車管理、設施設備遠程管理、移動APP、智慧之家”五大科技運用，將萬科物業打造成集安全管理、環境管理、綠化養護、設施設備管理、停車場管理、應急響應的“物業管理專家”。

在此基礎上，近兩年，萬科物業的“睿服務”體系逐步形成。這個體系由四部分組成：一個經過科學設計并極具人性化管理的員工成長體系，一支精心打造的能征善戰有實干精神和不斷創新力的管理團隊，一套能調動各方面積極性、創造性，以促使企業充滿活力、奮發前行的內部激勵機制，一個由科學技術，尤其是互聯網技術支撐和組成的涵蓋內部管理與客戶服務于一身的IT云平臺。在此基礎上構成的“一套體系、兩個中心、三級督導、四個平臺”的萬科物業管理新局面，給物業管理這輛坦克插上了信息和智能的天線，推動管理和服務手段的更新換代，支撐和助力萬科物業向新的高峰攀登，體現了萬科物業的高明和過人之處。

目前，萬科物業正在運用和依靠這套體系打造著新的企業生態圈，既推動著當下的轉型升級，又開啟著企業后續發展的無限想象空間，值得我們關注和期待。

二、關注萬科物業的萬睿科技、設備遠程監控管理系統EBA和睿服務體系

1.萬科物業的萬睿科技。近幾年，物業管理的人工成本不斷上漲，而移動互聯網、物聯網、生物識別等技術的發展卻日新月異。在這樣的背景下，萬睿科技作為萬科物業旗下全資子公司，承擔萬科智能化升級的使命。通過科技手段提高社區安全管理效率和降低管理成本，使技防成為社區安全的有力支撐，將物聯網與移動互聯網技術創新應用，使智慧社區成為一種管理模式和生活方式。在為業主帶來更安全、舒適、便捷和更具體驗感生活的同時，也推動著地產產品的優化，助推物業服務的創新和升級。

2.萬科物業的設備遠程監控管理系統EBA。萬科物業在2012年自主研發的“物業設備遠程監控管理系統”（EBA）具備四個核心功能：一是對小區各公共區域、設備房及設備房內的設備全面實行遠程數據采集、控制、報警、輸出設備巡查記錄與應用。不再需要人工抄表，同時也減少人工巡查設備的工作量和頻次；二是實現技術人員的智能集中調度。通過工單池、調度中心進行任務派發，在維保或巡檢任務完成后，通過手機APP及呼叫中心進行回訪、反饋和驗證；三是優化技術人員績效管理。通過系統數據的任務與工時統計分析，結合績效激勵模式，實現員工多勞多得，促使員工主動提升工作效率和工作技能；四是實現遠程技術支持。建立系統知識庫，推送維修指引，以降低對技術員的技術要求和縮短入職培訓周期。

目前EBA已在深圳、北京、上海、廣州、東莞、佛山、沈陽、天津等18個城市85個項目落地應用，有效地緩解日益加劇的設備設施管理難度和管理壓力，提升了設備經濟運行管理、預防性管理能力與內部運作效率。

3.萬科物業的睿服務體系。針對封園的住宅項目逐漸成為物業管理的主流，一年前，萬科物業事業部在東莞專門成立項目運營研究小組，負責項目運營一系列現場標準化流程、技術支撐平臺以及全新激勵制度的研究與設計——萬科物業睿服務體系。睿服務主要由項目現場、屬地管理中心（專家、顧問師）及云端技術平臺三部分構成。(屬地管理中心的專家組對擬接管項目做數據審計、綜合評估、改造訓練與上線運營以及對已接管項目現場人員做訓練、督導與評價；云端的統一技術平臺對屬地專家提供運營管理技術支持以及為項目員工與客戶提供應用終端；項目現場運用云端技術來實現項目高效運營和良好的客戶感受)。

睿服務實踐使得萬科的在管項目實現了“四有”：一是所有項目有“經緯度”。只要在百度平臺上輸入經緯度，萬科物業的項目就會應然而出；二是所有萬科物業在管項目的設備設施都有“身份證”——通過“戰圖”系統，為每臺設備設施形成二維碼標簽，后臺能夠顯示設備的基礎信息；三是所有員工崗位要有“二維碼”——對在管項目中的工作崗位通過二維碼方式進行管理；四是每名員工要有“經驗值”。通過后臺系統，可以看到北京某項目中某個崗位上的某個員工在某時間段是“生手”、“熟手”還是“老手”，可以配合員工的訓練體系及基于不同時間點的人力資源配置，形成對人力資源的最大化使用。

前不久，萬科物業住宅項目運營中心正式成立，這標志著萬科物業服務與管理的全面升級。明天下午我們會安排大家到東莞參觀體驗萬科物業的睿服務，實地感受萬科物業的睿服務體系。

中國物業管理協會近一年來組織開展的《物業管理向現代服務業轉型升級的研究》課題研究報告指出：“傳統物業管理向現代服務業轉型升級，是指以現代科學技術特別是信息網絡技術為主要支撐，建立在新的商業模式、服務方式和管理方法基礎上的物業管理服務產業。旨在通過對傳統物業管理的改造，實現向現代物業管理的轉型和升級”。報告還指出：“引入新技術，新業態和新方式，開創全新商業模式，致力于提高物業服務的技術含量、增值服務和產品附加值，實現從粗放型傳統服務業向集約型現代服務業的轉變，是物業管理科學發展的必然選擇”。

我們看到，萬科物業在轉型升級中邁出了堅實的步伐，并取得了可喜的成效，值得我們深入學習、研究和借鑒。相信這次研討班的舉辦，對大家從科技進步的角度深入一步認識行業的轉型升級，會產生重要的促進作用。

三、關注萬科物業的全面經驗和全方位發展

1.萬科物業的發展之道

我在2011年給中國物業管理雜志寫的卷首語“會舞蹈的大象——談萬科物業二十年成功發展之道”一文中，把萬科的經驗歸納為以下四點：

一是萬科物業的品質管理之道——滿足業主安心的需求，不斷提升物業服務的市場價值；

二是萬科物業的用人之道——以人為本，用心營造適宜人才生長的環境；

三是萬科物業的經營之道——品質成就價值，在做好基礎業務的前提下以客戶資源經營為核心，搭建滿足客戶居家生活需求的資源整合平臺；

四是萬科物業的發展之道——引領中國住宅物業的發展變革，傾力打造人居向往的“幸福社區”。

2.萬科物業三項職能的發揮

我在很多場合都提到了物業管理的服務、管理、經營三個職能一個都不能少，萬科物業的成功體現了“服務、管理、經營”三方面的齊頭并進。

一是萬科物業的服務。“對客戶利益的尊重與關注，讓業主生活更滿意、不斷為顧客創造價值”，使得萬科物業從小到大、從起步到成熟，從成熟到優秀，從優秀到卓越。2010獨立第三方進行的萬科業主滿意度調查顯示，在選擇萬科房產的原因中，“物業服務好”提及率達75%。這不僅體現了萬科物業優質服務對地產銷售的直接拉動，也反映萬科物業以優質服務樹立了其在業主心中的地位。

二是萬科物業的管理。萬科管理對管理的重視及其管理水平是行業有目共睹的，尤其是近幾年在科技助力下，進步尤其顯著。由于在設施維護、安全感及氛圍營造等方面的差異，投入使用一段時間后，萬科物業在管項目與同地段其他物業的價格增值會超過10%-20%，而且隨著使用年限的增加，這種差距會進一步拉大。

三是萬科物業的經營。萬科物業高度注重住宅物業管理的可持續發展，近兩年提出了“幸福社區計劃”。在保障服務品質的同時，緊扣客戶房屋保值增值、日常生活需要推出“資產管家、房務管家、生活管家”，提供“住這兒APP”等多種經營服務，收獲了可喜的業主滿意度和良好的企業經營績效。

萬科物業前幾年的社區服務，包括便利店、洗衣店、藥店、銀行和菜市場的老“五菜一湯”式的搭配，為業主提供最基本的生活服務，廣受業主歡迎。

近幾年萬科物業不斷創新社區服務，初步形成了“拎包入住”、第五食堂、“萬物倉”、幸福驛站、“橡樹匯”長者服務和萬科租售中心等升級版的可以在萬科在管項目全面復制的多種經營，被我稱為新“五菜一湯”。既滿足了業主不斷增長的各類需求，也對提高萬科物業的經營績效起到了積極作用。

僅以“拎包入住”和“租售中心”為例，2013年有2萬名業主選擇萬科物業提供“為業主配售家具、家電和售后服務，以及提供住房內部的局部改造”的“拎包入住”服務，交易額超過3億，萬科物業獲取10%的傭金；2013年始開展房屋租售代理和托管業務的萬科租售中心當年業務收入達1.13億元，實現利潤3523萬元。

在萬科物業2013年32.6億元年經營收入中，向業主收取的物業服務費17.3億元，社區服務多種經營收入15.3億元(成為其利潤的主要來源)。2013年利潤2.1億元，年納稅2.5億元。

我在很多場合引用了朱保全的一段話：“物業服務企業做經營千萬不能本末倒置，不能為做經營而去搞經營。應始終把尊重客戶權益，做好客戶委托的基礎服務工作放在首位，在此前提下因地制宜地發掘客戶需求，開展客戶資源經營才是正道。”這是萬科服務宗旨的表達，也應該是物業企業創新商業模式，開拓多種經營的底線。

上面講的三點只是這次研討班的開場白，我對萬科經驗與科技創新的認識也很膚淺有待深化，所以我也和大家一樣，將全程參加這次活動。

最后，我想談談我們向萬科學什么，怎么學？

第一，要學習萬科不斷創新、銳意進取的理念。這是一個變革的年代，我們對創新和變革給行業帶來的“新的商業模式、服務方式和管理方法”要“看得見、看得懂、看得起、跟得上”，否則就會掉隊落伍。

第二，要學習萬科通過科技助力物業管理與服務升級的經驗。一切創新變革的前提是先做好物業管理的“四項基礎服務”。但做好服務“保住陣地”只是其一，怎樣通過科學技術，尤其是互聯網技術的運用，提升服務水平和管理能力，讓服務更加精細化，讓管理更加簡單高效，讓業主滿意度不斷提升，讓企業可持續發展，在這些方面，萬科的經驗值得大家深入學習。

第三，學習萬科和優秀品牌企業，一定要因企制宜。在各種商業模式創新中，沒有最好的，只有最適合自己的。此外，不要一窩蜂地盲目投入大量資金做社區電子商務。即使彩生活的彩之云社區生活服務平臺，也是堅決只做平臺，專業的事情讓專業的人做。萬科、長城、綠城、龍湖目前開展的社區生活服務更多地還是從線下做起，逐步開拓線上線下服務的對接。

第四，倡導行業內抱團取暖合作共贏。我們提倡科技進步、網絡技術運用和智慧社區推進，不是讓每個企業自行或與社會上的科技公司合作自搞一套網絡系統。這方面的開發需要大量的資金投入，系統的運營維護費用也需要相當管理規模的支撐，大多數企業不具備這樣的資金實力。業內一些品牌企業在這方面先行一步，已經有了一批為實踐證明較為成熟的成果，我們鼓勵企業間開展各種形式的合作和技術轉讓。據了解，長城物業的“一應云”已經有包括百強企業和部分一級物業企業在內的19家物業服務企業帶著116個在管項目、21.7萬戶家庭約68萬客戶加入；上海13家物業企業組成的創新服務合作體，正在集聚并整合成員單位物業服務平臺及客戶資源等優勢，將協助與帶動聯盟成員單位乃至上海及周邊城市物業服務行業的創新發展與轉型升級；參加這次會議的代表在昨天看了會議有關資料后就開始和萬科洽談有關技術的轉讓，我們非常看好和鼓勵這方面的合作。

萬科物業為這次研討班作了非常精心的準備，讓我代表中國物業管理協會對萬科物業為籌備活動的辛勤付出和接下要來為大家帶來的經驗分享表示衷心的感謝！對參加會議的有關領導和與會代表表示崇高的敬意！并預祝這次活動取得圓滿成功！（2014年9月4日）

第五篇：萬科物業管理

客戶特點：

中青年人；?

受過高等教育；?

身處在受人羨慕的行業中；?

有較高的收入；?

得到較高的社會肯定評價；? ■ 追求生活品質。

三、物業管理服務模式

從項目定位和客戶需求角度上分析有四大特點，其

一、新都市主義建筑風格，具備綠色走廊、都市核心、有層次的開放空間、地域性、社區鄰里關系特點；其

二、獨天獨厚的自然條件，有豐富的水域和植被；其

三、身處在優厚且較大壓力的職場上，有著對自然、健康、自由生活環境的渴望；其

四、便利的商業、高品位生活方式。針對物業特性和顧客群特點，萬科物業將在萬科城市花園定位為“free” 的物業管理模式。

（一）“free的”服務模式定位與釋義

“free”體現自由的、獨立的、隨意的、自然的、優美的、空閑的、開放的、任性的為人之本性釋放，人的情緒、體力、智力、精力被束縛一定程度后得到深度舒展而產生的愉悅感受，是無限美妙和令人遐想的，“free”強調在自然與人文環境、現代與歷史風格、建筑與服務氣氛的和諧，突出尊重人為環境營造宗旨，回顧歷史折射人文情懷，追求自然建立服務特色。實現“free”模式需要必備兩條件：一是以“一切皆善，善待一切”的價值觀，“free”更多的通過顧客自我情操演繹千變的精彩生活，二是具有開放的建筑風格，舒適的交流空間，風格炯異的商業為大背景。

以尊重人文化倡導為前提，在法制、契約、誠信為“free”的底線，相互尊重和理解，共同品位生活。“free”模式主要由三大元素構成：

開放的?

1、自由出入的大社區，充裕的公共設施和場所，獨立且安全的組團；

2、物業安全管理重點是組團，將居家報警、單元門禁、院落圍墻紅外線聯動對射、組團可視對講門禁、安全員定點巡邏、24小時控制中心值班機制；

3、組團外施行“無人化管理”，通過智能化設備對主要場所的監控、以及巡視員的交叉巡邏確保公共場所的治安，同時給予顧客的充分自由空間。

4、社區不在是私家領地，而是具有和政府共同治理的特點，引進綜合治理辦公室、派出所、居委會等機構。只要遵守法律和社區規范的人員，將充分享受無阻尼的服務，盡情享受豐富的生活方式。

5、社區將無“禁止踐踏草地”的標識牌，開辟可直接接觸的綠地，拉近人與自然的距離，供客戶享受青草芬香和陽光沐浴。

生活的?

1、引領庭院文化，豐富組團內社區活動，為每組團設置親善大使，直接為業主排憂解難，建立快速溝通渠道，讓業主在大社區中享受更貼切的服務；

2、營造綠樹蔥蔭的生活環境，豐富社區公共場所的娛樂設施；

3、對商業業態更具有生活味布局，生活必配備項目、休閑娛樂項目、咖啡酒吧項目、異國情調的跳蚤市場；親和力的廉價百貨項目；

4、多元的信息溝通渠道，遍布社區的音樂廣播、人流密集出的電子屏系統、可隨時求助的招援電話、傳統的宣傳公告欄。

5、繽紛色彩的社區文化，以健康、科學、探險為主題適于各類人群，尤其包括兒童寓教于樂的科教活動。

便利的?

1、社區提供便利的商業配套，引進大型購物商家交通車；

2、通暢的交通設計，路邊停車方式，縮短步行距離；

3、物業服務都以業主便利為中心設置快捷的辦事流程，在人潮高峰段親善大使專守庭院服務；

4、提供家居生活的清潔、育苗、維修、代購物等便民服務；

5、提供房屋租售、轉讓服務。

“free”服務模式不僅要表現在顧客生活方面的日常業務管理與服務方面，還涉及到社區文明建設、會所服務、租賃經營等綜合內容。

（二）“free”服務實現計劃及要求 項

目 工作內容 工作標準 完成時間

客戶服務 客戶服務中心設置

1、分前臺事務辦理和親善大使兩大職能

2、分前臺事務辦理設計為與業主直接接觸，貼心大使辦公位置可設計后臺。

3、設置在會所位置，使用面積約50m2 包括辦公、接待、現場資料儲存空間、裝修家政辦理臺、授IC卡（含設備）、洽談室

親善大使制1、7：00—9：00，17：30—19：00在大房子處直接承辦業主委托事宜；

2、熟悉組團內每戶業主，走訪并收集業主意見收集信息匯集服務中心；

3、組織庭院社區文化活動。

著CI職員服（西服式樣、藍色面料、白色襯衣）

分3個區域，3個專職親善大使，設5個固定辦公點（原則徒步5分鐘內可到達），（與外圍安全巡邏相結合，在人流高峰期設門童概念）

30歲以下，高中以上文化程度，氣質佳，樂于助人，善溝通（結合外圍巡邏安全員）

社區文化策劃

1、以健康、科學、探險為主題，重點突出庭院文化

2、針對兒童、購房決策人、老人提供特色文化活動

3、以協助業主自行組織為發展方向

4、組織各類藝術沙龍

有償服務項目設置

1、根據業戶特點，設定便民服務項目，只收取成本的5%利潤；

2、方便投資客戶群交易，開展租售業務，以賺取利潤為目標

商業配套方案

1、物業公司經營咖啡廳、酒吧業務，開設洗衣房，管理會所。

2、引進肉菜市場、兩家以上百貨店、快餐、醫療室、美容理發店、書吧、麥丹勞、汽車美容等。

3、開發路邊商業，周末設置跳蚤市場。電子顯示屏

1、需要設在巴士站；

2、具體方案已提交；

細微點滴服務

1、成立貼心協會，提供業主忽略的點滴服務。

2、開辟服務畫廊，尋找服務足跡，提高業主精神文明。環境

管理 現代與歷史氛圍營造

1、設置歷史回顧凳；

2、項目開發前后照片對比景點設定

3、在集中商業穿溜冰鞋的保潔，演繹自由、舒適、現代氣息。服裝緊身牛仔藍色衣（輪滑保潔服務）自然生態營建方案 開辟親近綠地，供人休憩； 修建人造鳥巢； 建造有機肥基地，供人參觀和社區有機肥取用；建設小苗圃培育基地、果樹等（共10*6 m2）社區保潔綠化管理方案（88人）

1、環境保潔（60人）

2、家政：（10人）

3、垃圾清運：市政化

4、垃圾箱；庭院兩個單元一腳踏式雙桶垃圾箱（240L/桶）庭院外果皮箱（1個/半徑40m）

5、服裝有樓內和樓外之別，樓內體現精致，樓外體現專業特點

6、垃圾中轉站設置（60m2）

7、1臺機動垃圾清掃車、1臺機動灑水車、機動垃圾車1臺

8、每兩棟設有保潔取水點（對裸露管口作防凍處理）綠化（18人）

地下自動噴灌系統選擇PPR管材

每半徑50m綠地設一個電源插座（防水、防觸電）盡量考慮雨水利用系統

其它 外圍保潔實施外包方式。安全管理 治安管理

城花的安全管理方案主要以人防與技防相結合；巡邏崗與固定崗相結合；紅外報警與小區攝像機聯動相結合。人防

采用的內緊外松的管理模式循序漸進。

1、整個小區分為多個小的片區進行區域化管理；將若干個小的組團化為一個區域設定一個安全巡邏崗（樓內巡邏崗5個），主要是對本區域的安全事務的處理。著公司規定的CI服裝安全員樓內巡邏崗（西裝），主要是以小區的整個風格相配套。

2、在小區的主要地段及繁華區域設置徒步的安全巡邏崗，主要是以提供安全服務為主要的目的（設崗位1個）。

3、對于組團外圍及小區的次干道設置有單車巡邏崗（單車巡邏崗5個），主要是保證小區次干道及周邊的安全事務處理。著裝以牛仔服特色的服裝，體現自由與開放的小區管理特色。

4、在小區的主干道及整個小區的安全防范監控和對小區各崗位的快速支援及整個小區的安全事務處理（摩托車巡邏崗1個）。根據小區的特色著美式的作戰服，主要是在小區內起到威懾作用。

5、體現城市花園安全管理的風格，在主要的出入口設置安全形象崗位1個（核心路與江夏大道交接處）。著美式作戰服。

6、在小區的前期對于小區的裝修實行集中統一的管理，安全管理方面設置專門的裝修巡邏崗（3個崗位）。著安全樓內巡邏崗服裝。技防 小區智能化與小區控制中心聯動的模式。

1、在小區的繁華地段和較為偏僻的地段設置及時的召援電話，并與小區的攝像探頭和監控中心相互聯動。能夠對顧客提供便利的服務，從治安管理角度很大的程度上保證了及時的信息流通。

2、小區紅外報警系統與攝像、照明綜合聯動保障小區應急或異常現象的發生能夠清晰明了的進行監控、記錄。

3、組團電動門安裝延時自動關閉裝置，極大的避免安全的隱患的發生，同時顧客提供安全方便的服務。

4、紅外發射器對裝留有間距防跨越，紅外線與圍墻實體距離35cm。

5、24小時的監控中心值班制度嚴格對小區的整體狀況進行監控，同時及時的調配資源協調現場的事務處理（設置1.5個崗位）。著安全員樓內巡邏崗。

6、設電子巡更系統，確保巡邏獲得質量保證。

交通管理

1、車場出入口崗（4個崗位）服裝要求：國家統一服裝體現小區物業管理的規范化專業化。

2、首期封閉為一個車流出入口（道路寬度可調頭）

3、在小區的主要路段及交叉口設緩沖坡、引進市政紅綠燈裝置；控制車輛在小區內的速度。

4、針對小區的特點引進市政干道設咪表設置在小區的主干道對小區的車輛進行管理。

5、對小區內的車輛停放進行及時引導停放和檢查制度（小區停放車輛實行非固定式管理模式）。

消防管理 采用誰主管，誰負責。對整個小區實行區域化集中管理的模式。

1、建立責任到人及小區的消防檔案，定期的對小區的消防設施進行檢查整改。

2、對裸露管口作防凍處理。

內部管理 采用半軍事化的管理模式。

1、安全班值班制度為三班四倒，24小時的值班制度。

2、小區安全管理隊伍分三班，每班設班長一人，副班長一人。維修管理 人員 16人，服裝著CI標準服（上衣束腰）配多功能腰帶

1．設備設施等公用部位將采用分區管理、責任到人的方式，將城花以核心路為界劃分為兩個分區，實行分區管理，同時在各個分區實行責任負責制，每人都有自己的專責區域，同時由要求通力合作、相互監督以保證設備設施的完好如新。體現“各有所專，面面俱到”的用人思想和服務理念。

2．家政維修服務主要體現“專業化，快速化”推行崗位專家、服務明星，來提高服務品質。3．公共照明采用雙電源供電，分區控制。

4．公共部位的路燈要求采用跳躍式雙回路控制，在夜深人稀時關閉一半，以利于今后節約公用費用支出。

5．小區的綠化用水要求采用雙路供水，和小區的水景相通，充分進行水的重復利用，以節約成本。

6．控制中心閉路錄像采用數字錄像機，并能保存一個月。7．內線電話系統（辦公室、設備房、崗廳）、警鈴連通宿舍。

水電氣計量 1．要求前期就能實現抄表到戶，節約服務成本，減少物業今后的水、電、氣損耗支出成本。

2．箱式變電站的放置地點要考慮今后的檢修的方便性，及對業主的影響。3．合理設計景觀照明，盡量減少小區域照明的數量。服務特色

1、組合式工具箱，體現萬科物業的“專業化”。

2、家政維修體現快速化，接到報修信息后能在約定時間到達現場，提出專業的解決方法，并能快速進行維修處理。

3、城花的大區域管理要體現快速靈活，將采用自行車代步模式。

4、公共部位的維護要提現維護的及時性，所有公共部位的維護全部要求在最短的時間完成。

5、每位技術員都有自己的專門責任區域，所有區域責任化。

人員要求和服務制度編制 管理處服務架構 部門經理1人；經理助理2人；會計1人；出納1人；人事行政10人；客戶中心11人；保潔88人；安全93人；維修17人。前臺、后臺人員服裝 仍著CI規定服裝 體系文件 按照公司IS09000體系執行 人事行政制度 按照公司IS09000體系執行 內部管理規定 結合現場制定班組內管理規定。物業管理用房 物業管理用房

1、資料室

2、辦公室

3、會議培訓室

4、更衣室

5、倉庫（保潔、維修、辦公、宿舍）

6、宿舍及食堂

7、維修操作間 800平方米

標識 生活、交通、提示標識系統

1、配合項目制定與項目定位的永久性標識。

2、公共宣傳及物業服務標識由物業提標識樣。

3、交通標識按照國家規范制作。

（三）、社區人員配置方案

1.管理處工作人員崗位任職要求 1.1部門經理 基 本 要 求 教

育 工作經驗 健康 狀況

應接受的內部培訓 資格證書 發證 機構

高、中專以上 三年相關工作以上 良好 崗前 培訓 入職 培訓 強化 培訓 升職 培訓 在職 培訓

管理處經理具物業管理資格證書 物業管理資格證書 國家 建設部

其他要求 1．擔任主管以上職務滿一年以上

2．熟悉任職崗位及下屬崗位的各項業務及運作流程 3．具有較強的管理能力和領導水平4．通過公司評審通過

1．2經理助理 基 本 要 求 教

育 工作經驗 健康 狀況 應接受的內部培訓 資格證書 發證 機構 高中專

以上 二年相關工作以上 良好 崗前 培訓 入職 培訓 強化 培訓 升職 培訓 在職 培訓

管理處經理助理應具備物業管理資格證書 初級職稱證書 各地 勞動局

其 他 要

求 1．擔任主管（含主管）以上職務半年以上

2．熟悉任職崗位及下屬崗位的各項業務及運作流程 3．具有較強的管理能力和領導水平4．通過公司評審通過

1．3主管 基 本 要 求 教

育 工作經驗 健康 狀況

應接受的內部培訓 資格證書 發證 機構 高中專

以上 二年以上 良好 崗前 培訓 入職 培訓 強化 培訓 升職 培訓 在職 培訓 特殊

要求 應具備相關專業兩種中級等級證書以上 中級等級證書 各地 勞動局

其 他 要

求 1．在專業技術及管理崗位工作兩年以上

2．熟悉任職崗位及下屬崗位的各項業務及運作流程 3．具有一定的管理能力

4．通過公司組織的考核和資格審核

1.2主辦 基 本 要 求 教

育 工作經驗 健康 狀況

應接受的內部培訓 資格證書 發證 機構 高中專

以上 二年以上 良好 崗前 培訓 入職 培訓 強化 培訓 升職 培訓 在職 培訓 特殊

要求 應具備相關專業兩種初級以上的證書 初級職稱證書 各地 勞動局

其 他 要

求 1．在專業技術及管理崗位工作半年以上

2．熟悉任職崗位及下屬崗位的各項業務及運作流程 3．具有一定的管理能力

4．通過公司組織的考核和資格審核

1.3技術及管理人員 基本 教

育 工作經驗 健康 狀況

應接受的內部培訓 資格證書 發證 機構

要求 高中專

以上 一年以上 良好 崗前 培訓 入職 培訓 強化 培訓 升職 培訓 在職 培訓 特 殊 要

求 1.財務管理部/業務部門的會計/出納員須通過“武漢市會計上崗資格”培訓或相關專業學歷 武漢市會計證 武漢市 財政局

2.設備責任人和技術員須通過相關設備操作上崗資格培訓 上崗證 各地 勞動局

3.專職或兼職司機須持有效駕駛執照 機動車輛 駕駛證 武漢公安局車輛管理所

4．食堂廚師須持等級證書并通過健康檢查 廚師等級證書 健康證 武漢市勞動局衛生防疫站

5．品質管理人員需持物業管理上崗證 物業管理崗位 資格證書 相關認證機構 其他

要求

1、熟悉任職崗位的業務運作，具有一定的專業技能

1.4普通員工（含班長）

基本

要求 教育 健康

狀況 應接受的內部培訓 升班長要求 資格證書 發證 機構

初中以上 良好 崗前 培訓 入職 培訓 強化 培訓 在職 培訓 升職 培訓 特殊

要求 1．救生員須通過“救生員上崗資格”培訓、健康檢查 救生員上崗證 健康證 水上運動協會 武漢市防疫站

2．食堂工作人員須通過健康檢查 健康證 武漢市防疫站

3．控制中心負責人需持消防上崗證，其他值班人員需通過公司組織的消防培訓及考核。消防上崗證

升班長要求

1、在員工工作崗位工作半年以上

2、熟悉本專業及部門運作流程

4、具有一定的組織協調能力

5、通過部門考核和公司審核。

2.管理處組織架構圖

共計：223人

四、財務分析方案

經測算及結合市場情況，確定住宅管理費為： 情景花園：1.2元/平方米； 多層住宅：1.1元/平方米； 小高層：1.6元/平方米； 聯排別墅：1.8/平方米； 商鋪：2.8/平方米； 車位租賃費：150元/月 具體測算見盈虧測算模型：

以上測算背景為大一期全部入伙后的成熟物業管理階段，主要指標如下： 項 目 標 準 備 注 單方主營業務收入 1.54元/平方米

單方主營業務成本 1.45元/平方米（測算中已考慮年終獎金）單方主營業務稅金 0.09元/平方米 單方主營業務利潤 0.00（持平）人均管理面積 1735.92平方米/人 計劃管理費收繳率 95％ 主營業務利潤 0.11萬元/年