第一篇：感受萬科

感受萬科

——寫作社區

萬科高層普遍有一種敢于面對問題的心態，為萬科的發展和提高營造了良好的環境

在二月前于深圳召開的《房地產流程與績效管理高層研討會》上，介紹了萬科的一些管理經驗后，來自國內30多家房地產開發商總經理在會議上問我：“您認為萬科領先我們多少年？我們要用多少年才能趕上？”

其實在最近的一些媒體上紛紛有房地產開發商提出“超越萬科并不難”，“兩年內我們將成為中國房地產的老大”，對這些公司的雄心壯志我們應該敬佩，畢竟他們有了明確的目標，而且他們也確實有相當的實力。同時我也相信如果單從開發規模和銷售收入作為目標，一次或幾次超越萬科肯定有機會。但衡量一個組織的績效不僅僅是收入，這是一個短期和滯后的指標，要持續地超越才是真正的超越，這就是為什么一些開發商只有一兩年內的輝煌表現，但萬科卻能夠連續15年的持續增長。持續的超越需要從組織的基本要素上著手，在戰略、組織、流程、人員、激勵和文化等六方面全面提升進而形成組織的核心競爭力，并在嚴謹的執行力的保障下才能取得成功。而這些才是組織的根本，也是萬科得以在行業持續領跑的動力支持。雖然身處深圳并從事管理咨詢的職業，但在兩年前對萬科的了解印象最深的是一些關于王石本人的報道以及產品超前的設計，就像很多人感覺的是“文科”人在管理，比較會“表現自我”。隨著這兩年對深圳、北京、沈陽與上海萬的咨詢項目開展才真正體會到其卓越的管理優勢。

第一次給深圳萬科地產進行培訓后的第二天我就收到了來自萬科項目組的一份郵件，對培訓的效果進行了十個方面的全面的評估，并提出了詳細的改進建議，該郵件同時發給了每一位參加培訓的員工。而以后每一次培訓無論在深圳萬科、北京萬科還是上海萬科都會收到同樣的效果評估報告。而且每一次培訓事前的策劃工作非常嚴謹，無論是對培訓計劃、培訓教材、培訓講師、培訓設備、培訓環境甚至課桌的擺放方式都考慮的非常周到。一次在北京萬科培訓剛好負責此次培訓的主管調深圳萬科總部，她提前一周電話并書面通知我新接員工的姓名和電話，并告訴我她會主動聯系我，果然新員工當天就打電話與我聯系。看似一項簡單培訓工作，卻使我感受到了萬科的員工的敬業精神、流程效率、持續的執行力、管理的一致性、開放的文化以及對合作伙伴尊重，在我的職業生涯中為國內外數百家企業提供過類似的培訓，至今也只有IBM、PHILIP、SIEMENS等國際著名企業給我反饋過效果評價報告。給萬科做咨詢可以說是件非常愉快也是非常有收獲的一件事。萬科的流程

卓越的流程有三個主要特點：目標上的關鍵績效指標導向、結構上的系統性、以及內容上與制度的融合性。與其它公司不同，萬科在進行ISO9001質量管理體系項目時充分結合了流程再造（BPR）的思想，第一步進行的是全面的流程梳理和改進，識別了近30個主流程和近200 個子流程以及流程之間的關系。每個主流程都設定了明確的衡量指標，從MQCTR(數量、質量、成本、時效和風險)五個方面進行指標的設計和流程的分析，詳細識別了流程的關鍵點以及現存的問題點，如項目過程的一些審批流程，根據效率與風險的分析進行了優化，而對項目過程的工程質量監控流程則進行了強化，在服務質量方面也充分反映出以顧客為關注焦點的思想。

在北京萬科的一次流程討論會議上，在描述顧客投訴處理流程的目的時寫道“站在客戶的角度，兼顧公司的利益，尋找處理問題的平衡點，致力于實現客戶與公司的雙贏 ”。當時總經理吳有富博士立刻指出：“這種思想是不正確的，處理客戶的投訴不能總是想要平衡和雙贏，我們必須全面考慮顧客的利益，顧客的要求是第一位的”，文件中對投訴處理時效要求“非工作時間收到的投訴，應向顧客說明反饋時間并在開始工作時間后1小時內將投訴情況提交給客戶服務中心和相關部門第一負責人安排處理。”吳總再一次激動地站起來“顧客關心的是以最快的速度解決問題，為什么還要等到工作時間處理？我們在安心休息而顧客卻在煩惱。這怎么體現以顧客為關注焦點的思想？。”在萬科的每個公司都有專門的客戶服務中心組織進行每年度的顧客滿意調查、網上、書面及電話投訴顧客投訴處理和跟蹤，對投訴進行7大類的分類分析，對每個顧客投訴進行100％滿意度回訪以確保每個投訴都得到有效解決，僅在深圳萬科就有5名職員負責該項事務。

萬科的流程不但追求服務質量，同時也追求產品質量。從產品定位、設計、供應商選擇、采購、施工過程和維修服務全過程進行監控。尤其是上海萬科在工程質量方面的控制非常嚴格。項目部不僅每月對總包方、施工單位和合作隊伍進行質量和服務的評估，對在施工過程負責監理的單位每月也進行評估，而同時工程部門每月都對施工質量進行檢查和量化評估，每次的檢查和評估結果都會書面提交相關方，跟蹤其糾正措施的實施并幫助他們進行管理的改進。

萬科流程結構上的系統性表現在基于縱向的橫向系統性，可以用立體的三座標來形容，萬科總部通過集成開發進行流程上的總體規劃，并在制度上提出要求，這是萬科的流程大綱，萬科各公司必須遵循的縱座標Z軸。橫向上的X軸建立了從項目可行性研究、項目及產品策劃、設計管理、采購與供應商管理、施工過程管理、營銷管理、客戶服務、成本管理、行政管理、財務管理、人力資源管理、資產管理、測量和監控管理等全面的流程管理體系，建立了面向目標而不是職能的流程運作體系，流程結構從管理手冊（描述總體運作流程要求）、運作程序（主流程和運作方法）、作業指引（子流程和作業方法）到運行使用的表格四層結構基本覆蓋了所有業務及管理流程和要求。橫向上的Y軸是流程要求的深入程度，其詳細程度定位的標準是新員工在未經過培訓的情況下基本能夠按照文件的要求進行業務操作。王石曾經要求萬科要像麥當勞一樣運作，如果沒有詳細的作業要求或作業標準，很難想象萬科能夠平均每年新開一家分公司，已經遍布于全國的13家萬科公司能夠保證內部運作的一致性和協調性，而今年42個項目的同時運作還能夠保證所有產品和服務的高質量。象與設計管理相關的有10個運作流程，涵蓋了設計和裝修各階段（前期、實施方案、施工圖、景觀、賣場、全裝修、交樓標準裝修）的運作以及設計圖紙、設計變更、顧客變更的運作程序。行政管理的工作資源配置文件將從總經理級到普通員工每個等級能夠配置的辦公空間大小、辦公設備包括電腦等級和文具用品都有詳細的規定。看上去似乎沒有什么意義，實際上對保證內部管理的公平和公開有重要作用。北京一家房地產公司就因此而帶來了管理上的麻煩。公司的一位副總經理向我抱怨說下屬的一位員工曾向他申請購買一臺筆記本電腦，考慮到工作上已經有臺式電腦而工作本身性質無此必要性，因此沒有同意，而該員工直接將申請報告交到董事長，董事長很爽快地批準了，由此帶來了一系列的問題。由于副總經理沒有同意使該員工覺得他“不夠意思”，而由于董事長的“送人情”將該副總經理推向了一個尷尬的管理境界。如果有一份規范大家按照要求執行就不會出現這種狀況。一件小事可能因此徹底摧毀內部的管理文化。

萬科的制度只要與流程有關都會在流程中加以反映，并保證制度與流程作業要求的一致性，制度規定了能夠做什么，不能做什么，但僅有制度并不能有效地指導職員完成好工作，也不能對工作的績效進行公平的評價，因此具體如何做則在流程文件中反映，如關于采購，萬科的制度中有四種采購方式，包括直接采購、招標采購、戰略采購以及聯合采購，總部有基本的審批權限的規定，各分公司又將采購過程的每個環節的作業要求和權限分別融合在《采購方式選擇作業指引》《工程戰略采購作業指引》《工程招標采購作業指引》《工程直接采購作業指引》等相應的流程中，詳細規定了從招標領導小組到總經理、主管副總、工程總監及相關部門經理在采購流程中的責任和權限以及評審的范圍。在與萬科的職員交流時感覺他們比較少談起制度，而說起最多的還是流程，從總經理到普通職員對相關流程都非常熟悉而且也非常關注。制度已經是習以為常必須遵守的內部法規，而流程卻需要根據市場和內部環境進行不斷的調整和創新，也是組織最具挑戰性和創造力的要素。萬科的員工

都說萬科是房地產業的黃埔軍校，確實萬科是培養職業經理人的最好的搖籃，其人力資源管理體系提供了我見到的最具人文關懷及最能適合員工成長和職業發展的最好的環境。它的優勢甚至超過了很多國際優秀的制造業。下面是萬科的一份新員工《錄用通知函》： 先生/女士： 您好！

非常感謝您應聘我公司！經過慎重篩選，我公司已決定錄用您到 部門 崗位任職，正式報到日期為 年 月 日。在您正式報到前，還有如下事項需要辦理：

請提供原單位離職證明（注明檔案、保險情況）；

請攜帶一寸照片一張到我公司指定醫院—— 體檢。（地址：崇文門地鐵站北；108、104電車崇文門站。體檢時間：每周一、四上午，取體檢結果時間為周二、周五下午）；

請領取并按規定填寫《員工登記表》；

準備一寸、二寸彩色照片各六張；

請辦理中國銀行長城電子借記卡一張，用于發放工資。（指定銀行：中行北京分行海淀支行。地址：海淀區知春路58號。電話：62614269）

請辦理招商銀行一卡通一張，用于各種補貼的發放及其它日常費用報銷。

在正式報到時，將《員工登記表》規定的相關資料原件交我公司查驗，根據我公司《職員手冊》有關規定，持假證件者一經發現將立即終止試用。

報到后，我們會為您做職前介紹，并安排您完成入職培訓，祝您在我公司工作愉快，如果你有疑問，請與我們聯系。聯系人：

電話：

人力資源部

年 月 日

從這份通知函中不難看出萬科做事的嚴謹性和程序化，更能體會到其對員工的關懷，一位尚未到萬科報到的員工一定會已經體會到萬科的管理和文化，而這位員工也會融合到這種相互尊重的文化中。大到萬科每年都要進行的大規模的員工內部滿意度調查，小到每天下午安排的精致的下午茶，每項活動每個細節都充分感受到萬科對人的尊重。

新職員一旦進入公司，人力資源部門就已經安排好入職引導人，同時啟動新職員培訓程序，了解培訓需求，進行網絡培訓、NEO培訓（新職員入職培訓）并考試以及對相關業務流程和作業指引的培訓。在萬科一般管理人員平均每兩周要接受一次培訓，而且這些培訓基本都安排在周六或周日，與其他一些公司不同，萬科的員工都非常樂意參加這些培訓，并將之作為職業發展提高的重要手段。

正是由于萬科對員工尊重并給員工提供了一個良好的職業發展通道，使得萬科能夠吸引大量的優秀員工，從普通職員到中高層職員都有很高的忠誠度。兩年中曾經有四家房地產開發企業希望我能夠幫助他們從萬科“找”一些人，承諾給出遠高于萬科的待遇和職位。基于職業道德我顯然不能接受這一重托。有一次在北京萬科我曾經試探性地問一位在萬科工作了三年，畢業于某知名大學的研究生，在萬科工作的感覺如何？是否有過到其它公司的想法？他第一句話就說：“在萬科工作感覺到有一種榮譽感和歸屬感，而且持續的學習環境對我非常有吸引力，現在還沒有考慮走出去。”據我所知，他的職位是一名普通主管，入司三年工資已經從17級晉升到19.5級,但年收入不超過12萬元。在當今金錢為王的社會環境里，能夠這樣評價自己的公司的員工并不多。現在只要有公司希望我幫忙從萬科挖人我就會開玩笑地回絕：“萬科的員工不是人，已經被萬科文化熏陶成神，您和我都無法請到神”。

萬科的職員在相互尊重的環境中工作，因此他們每一位員工都會尊重他們的客戶包括他們的合作伙伴，無論是什么類型的供應商他們都能受到禮遇，每一次到萬科我都有這種感覺。從他們在選擇我們公司作為咨詢機構開始到最后項目的完成，我親身感覺到了從總經理到普通職員對我們公司和我本人的尊重以及對我們價值的認可，一些公司為了體現自身的水平，往往最后會徹底忘掉顧問或者忽略他們的存在，而在萬科卻不一樣。每次到萬科，項目負責人會親自到前臺迎接，而每次離開萬科他們一定會送我到電梯口。看是小事但確實感受到了萬科的溫暖。

萬科職員的敬業精神可以說是對萬科的最好回報，也我留下了深刻的印象，感覺萬科的員工沒有時間概念，無論在深圳還是在北京、上海、沈陽，感覺不到下班的時間，員工經常工作到很晚才回家，我在進行咨詢項目期間，經常晚上11點項目負責人還會打電話給我問一些問題，而一般性加班是不計報酬的。每次培訓不是在晚上就是在周六、周日，接觸過近百名萬科的員工從最高層到普通員工竟然沒有聽到過一句怨言。我曾經問過一位員工為什么要工作到很晚，他告訴我說，由于每個崗位的工作量比較大，每人要對自己的崗位工作負責，而每天的工作不完成好像不踏實。記得一次在深圳進行的培訓，我布置了兩套練習在晚上完成，在布置練習時提醒說由于量大可能需要較長時間，如果時間太晚可以只完成一套練習。結果第二天所有學員都完成了所有的練習，最晚的做到凌晨1點半。

萬科職員追求工作完美和卓越的思想造就了萬科產品的完美和卓越。每個員工都希望將工作做到最完美，因此能夠關注到每一個細節。在進行內部流程描述時，我只說明了描述的格式、方法和使用軟件。而為了保證流程圖的格式一致性，萬科項目組成員又親自編制了非常詳細的要求和培訓大綱，包括使用的框圖大小以及各種情況下字體和符號的格式和大小并進行了詳細的軟件使用培訓。

萬科的流程圖是我至今見到的最漂亮的流程圖。為了追求完美和卓越，從最高層到普通員工都會以一種開放的心態對待管理上的問題，無論是客戶反饋的問題、合作伙伴提出的問題還是內部員工提出的問題。網上的“投訴萬科”向所有客戶和員工開放，在投訴中完善是萬科面對現實的體現。

在內部進行的流程討論過程中，每個相關員工都會公開并直接反映現在的問題，在沈陽萬科的一次高層人員參加的咨詢項目需求溝通會議上，周衛軍總經理對內部剛剛出現的裝修樣板房的后續管理問題，當著我和另外一位顧問的面對相關高層人員提出了嚴肅批評，其嚴厲程度讓我們大吃一驚。而在我們看來在一般公司這些問題是屬于肯定不會放到桌面來談的小問題。當然也使我們后面的咨詢工作更加小心翼翼。

在深圳萬科第一次對管理體系審核時，發現了72項不合格和54項觀察項，總計126項問題點。所有問題點全部開出了《糾正措施報告》并逐一進行糾正，主管該項目的劉榮先副總說“我們不懼怕問題的發生，但懼怕問題被隱瞞和忽視，能夠發現問題才有改進的方向。”一般公司認證前只進行的一次內部審核，萬科進行了四次，直到他們認為體系運作基本“完美”。而在上海萬科的咨詢項目啟動會議上，對我所描述的其它萬科分公司出現的設計、采購、工程等管理方面的常見問題，丁長峰總經理對全體員工直言說上海萬科也同樣存在。萬科高層普遍有一種敢于面對問題的心態，為萬科的發展和提高營造了良好的環境。萬科的執行力

即使有優秀的流程和優秀的人，即使有卓越的核心競爭力，但如果缺少了嚴謹的執行力也不能造就卓越的組織。依靠執行力才能將核心競爭力體現在最終的組織績效上。

萬科的執行力首先來自于高層對執行的態度。在進行流程討論過程中無論是深圳萬科還是北京、沈陽萬科，公司的總經理、副總經理幾乎每次都親自參加并親自對流程和文件進行確認，各部門經理對每個相關的流程需要親自講解和說明。幾位總經理還全程參加了一些主要的課程并參加考試。在深圳萬科，當第一次審核發現有一些操作未按照文件要求執行時，總經理迅速要求對文件的所有相關內容再次組織進行培訓，并有總辦組織了對所有人員相關文件和執行要求的考試并逐一過關，公司包括總經理在內的所有高層都與員工一起參加了考試。在萬科如果有人沒有按照文件執行，任何人都可以拒絕后續的工作。一位總經理曾經事先口頭同意某材料的采購，但由于沒有執行采購流程中需要進行評估的要求，因而工程總監拒絕在采購審批單上簽字。現在深圳萬科設立有專門的品質管理崗，持續地對管理體系的執行情況進行審核，管理體系文件已經修改了多次，在日常執行過程中，一旦體系出現問題就進行改進，而在很多其它公司體系只是一個擺飾，根本沒有人維護。

萬科對項目的管理監控能力也確保了執行的深度。每個項目及非項目部門都需要制定月度工作計劃并將計劃按照重要程度劃分成兩類，按照目標管理的方法制定一級和二級管理目標，對計劃的執行過程和效果有總辦及工程部門進行跟蹤和監控，其執行效果與部門及員工的績效掛鉤，從計劃 目標 執行 跟蹤 檢查 評估 改進 循環改進并與激勵體系掛鉤的管理模式使執行的目標清晰、過程有序、結果受控。

員工對執行的理解就是嚴格高效地按照流程和文件的要求執行并達到目標的要求。每項工作都要達到最好的結果。在萬科經常是提出哪怕很小改進建議，很快就能夠得到實質性的改進，我曾經不經意地提出一份關于工程檢查表和設計評審表的建議，第二天相關人員就重新設計了表格給我評價。

萬科的執行不是拋棄創新。在萬科體會很深的是員工對新技術、新事物的接受和運用。包括管理方面，只要他們覺得有用就會積極地采納。在IT方面，深圳萬科幾乎每項管理活動都采用了相關軟件。如成本管理、顧客投訴、資產管理、人力資源管理、文件控制、內部審核等這些軟件雖然投入不多但對提高運作效率和質量產生了重要作用。而且這些軟件的使用都到達預期的效果。象文件控制、內部審核軟件是技術性較高的軟件，很多公司都沒有使用完整，但深圳萬科不但使用得非常好，而且向軟件公司提供了更多有用的修改建議。萬科的榜樣

萬科一直倡導要做行業的領跑者，這種領跑相信不僅僅是定位在開發面積或銷售收入某個方面，與同行相比，萬科在戰略、組織、流程、人員、文化和激勵方面已經跨上了更高的臺階，確保了萬科即使在房地產的低潮也有足夠的風險抵御能力，這也是萬科能夠大進行大規模擴張和發展的根基。隨著市場的不斷透明化和政府行為的不斷規范化，內部管理必然成為房地產企業取得持續成功的一個重要方面。

任何一個組織的管理都不可能達到完美的境界，萬科也一樣。為了追求產品的完美，在項目前期長時間的策劃、設計和更改過程造成了總體項目的開發周期較長，最終造成開發成本上的增加以及管理上的低效率，雖然萬科希望不做利潤高于20％的項目（從年報上看萬科的一些項目利潤實際已經超過20%）但畢竟任何企業都需要以追求利潤最大化為最終目的，在開發效率和成本控制方面合生創展做的更好。

萬科總部與各分公司的管理接口方面也同樣存在一些問題，總部在人力資源方面的蓄水池作用明顯，而在工程管理等方面的作用就不夠明顯。各分公司對工程管理的認識、管理范圍和程度不一致造成管理的程序和方法上有較大的差異，同時也隱藏了一定的風險。

總部在引導、協調、監控和確保一致性方面也存在著大公司的一些弱勢。如深圳的計劃管理和IT技術、上海的工程管理、北京的人力資源管理、沈陽的項目管理都有其獨到之處，但總部并沒有將他們的一些經驗提取形成指引，以帶動整個萬科的提升。如在深圳萬科有很多好的管理軟件在使用，但在其它萬科卻不知道。在大家都在學萬科的時候自己內部卻沒有跟上，實際是管理上的浪費。

在數據分析和經驗總結方面同樣還缺少大公司的風范。在IBM每次的生產會議，相關部門經理每次會用數據演示過去一周的生產計劃完成狀況，目標達成狀況，出現的問題數量和對策，重復出現同類問題的次數及品質方面的趨勢，與上月或去年同期的數據對比，每個供應商的質量趨勢及對策，總之根據收集的數據及管理經驗進行分析和改進。

而在萬科，有一次我問幾位項目經理，萬科做了16年房地產，在工程質量方面最常出現的質量問題依次是什么，大約各占百分之幾？質量問題的趨勢是什么？每個樓盤出現過多少次問題？重復出現的問題占多少？每類承包商常見的問題是什么？他們告訴我，在項目施工過程中的問題往往很多，一般性問題現場工程師會記在自己的本子上并放在口袋里（項目完成后也就不見了，最多變成了這位工程師的經驗），只有重大問題才記錄并知會監理單位。萬科16年的開發經驗實際上是非常寶貴的財富，在降低項目風險和提高產品品質方面應該能夠發揮“領跑”的優勢。但現在似乎沒有看到其應有的價值。

萬科至今還是行業的領袖，雖然有不少公司覺得超越萬科并不難，但短期來看，要“全方位”超越萬科還需要下真功夫，至于萬科領先一般地產公司多少年，不同的公司差距不一樣，也許從該文中能夠找到一些感覺。

第二篇：感受萬科

萬科集團，已經成為中國地產企業的旗幟。從最開始一家名不見經傳的貿易公司逐步成長為中國最大的房地產商，這已是難能可貴。

更值得稱道的地方是，萬科集團已經成為中國唯一連續15年實現贏利的地產企業，更值得關注的是，萬科仍然處于高速發展的青春期，與那些曇花一現、大起大落的名企形成了鮮明的對比。

探究萬科，我們應該深思：是什么引領萬科走向成功？

通過本人系統的學習與接觸，初步了解了萬科集團的現代化、規范化、標準化的管理模式。深刻的感受到萬科集團企業管理模式的先進之處。就個人感受，萬科有如下幾點是做得非常完善的。

一、完善的企業制度管理體系

萬科作為一個大型的跨地區的集團企業，擁有眾多的下屬企業和 員工，那么萬科是如何保持對其高效的管理呢？

萬科之所以能夠實現高效管理，是因為其建立了一套完善的制度管理體系。

萬科管理體系的建立，是通過多年的摸索，并不斷的加以創新、實踐，同時引入國內外先進的管理思路和管理系統。最終形成了現在的制度管理體系。

1、制度建設體系

在萬科，并不是所有時候都要求下級服從上級，但卻是所有時候都要求所有人服從制度。萬科的制度建設有兩大特色，第一是“規范化”。

萬科的內部網站上有一個制度規范庫，其制度主要是工作指引型的，告訴職員遇見各種狀況應該如何操作，而無須層層請示。

萬科規范的制度體系使得萬科內部很少出現繁瑣的請示匯報，提高了工作效率，降低了內部交易成本。

同時職員可以將主要精力放在工作上，而無須將過多的精力花費在與上級的溝通上。萬科之所以取得驕人的業績，有注重品牌建設的因素，也有制度建設規范化的因素。“流程優先”是萬科制度建設的另一大特色。

在制定每一項新制度之前，首先就考慮流程的規范。在流程中充分考慮總部與地區公司、公司各部門之間的對接；考慮最直接、有效的渠道，打破上下級之間、各部門之間的職能剛性束縛。

萬科的制度建設強調簡潔、規范，是中國較早采用ISO9000管理體系的企業。每一項制度首頁就是流程圖，非常明晰。

各業務指導程序就是工作指引和工作表格，易于執行。“流程管理”是萬科內部管理的一大特色，從合同審批到項目

決策，均可按照流程執行。員工有流程作指導，工作起來得心應手，而不會無所適從。

2、標準化管理

萬科企業管理之所以成功，最大的原因就在于實施了標準化管理模式。萬科管理最大的特點就是：一切以實現工作目標為出發，實施標準化管理。

具體操作模式為：設定工作目標，形成工作網絡；工作實施過程中以流程為指導，不受層級和職能的限制，流程規定需要由哪個部門或公司負責就由其完成。在萬科的內部管理中，沒有“職能型”和“矩陣型”之爭，只有流程！強調做流程型企業，強調各職能部門、各層級和各專業線服務于流程。

標準化管理是萬科一直提倡的面向市場、以客戶為導向、“柔”化組織架構、強調以流程為核心建立工作網絡的一種制度實踐。

3、內部網系統

萬科作為一個大型企業，其高效運轉的背后是緣于其建立了一個完備的內部網系統，各公司、各部門之間的溝通便捷、順暢。

內部網是萬科信息管理的平臺，總部和各地區公司均有獨立的內部網。內部網涵蓋了制度、通知、會議紀要、審批結果、工作總結、工作計劃、政策動向、市場動態、企業動態、人事變動、績效考核、薪金查詢、客戶投訴、內部論壇等各方面的信息，是萬科內部管理信息的重要溝通平臺。

集團內各部門都有屬于自己的專欄，配有專職的信息管理員，負責將信息進行更新、發布。技術支持則由專門的技術部門進行技術指導。

內部網最大的功能是構建了扁平化的信息反饋體系，提高了工作效率，信息反饋速度迅捷。避免了大集團由于集權管理而產生的信息阻隔；也避免了繁瑣的形式化辦公弊病。

4、SAP系統

SAP管理系統是萬科的又一大管理系統，主要是應用于行政人力 管理方面。

SAP管理系統源自德國，其全稱為“系統、應用與數據處理產品”。該系統集成了人事檔案、薪金管理、培訓管理、績效考核等眾多模塊。

目前正在處于運用階段的有人事檔案、薪金管理、績效考核等模塊，管理著萬科集團整個的人事資料、每月薪金的計發及績效考核資料。

其操作模式為：每位入職萬科的新員工均通過網絡在線的形式將個人資料錄入SAP管理系統，經所在公司和集團總部人力資源部門審核后存檔；該員工每月薪酬由系統根據其個人信息自動生成，經審批后統一發放至員工帳戶上；績效考核均采用在線考核形式——上季度末填入本季度工作計劃，本季度末進行對照考核，并填入下季度工作計劃，循環反復。SAP系統只是萬科幾個全國性管理軟件系統之一，是萬科利用互聯網大平臺、采用先進管理工具簡化管理程序、提高工作效率、加快信息反饋速度的舉措之一。

通過SAP系統，萬科總部可對各地區任何人的人事檔案進行即時查詢，對人力資源進行即時管理，隨時掌握各地動態，給萬科總部對人力資源系統的集權式管理提供了支持，既保證了集權又保證了效率。

5、網絡化審批系統

萬科的網絡化審批系統其實就是將傳統的審批程序以網絡形式 進行，但是較之于傳統的方法，效率更快，反饋更及時。

內部審批系統是通過管理軟件將審批流程進行標準格式化，依托萬科的內部網進行簽呈和報告的傳遞，審批效率大幅度提高。

申請職員進入內部網后，點擊進入審批系統，錄入相關信息，添加所有后續審批人，將審批信息發出。之后，審批提示信息會自動逐級傳遞到各審批人的郵箱，要求審批。申請職員在此期間可隨時通過內部網查詢審批的進度，各審批人員也可隨時查詢其他人的意見。待最終審批通過后，申請職員即可通過打印審批信息，直接辦理相關事宜，無需上下級的公文傳遞和傳真往來。

網絡化的審批系統具體體現了萬科流程管理和信息管理的兩大優勢。

6、郵件系統

郵件系統是萬科集團實現網絡辦公的主要工具。

萬科每位新職員正式入職后，就會得到一本工作手冊，通過手冊

上面的指引，進入萬科的內部網，擁有一個綴有自己姓名的內部郵箱，憑此可以進入內部網和郵件系統。

職員可以通過可以郵箱，隨時瀏覽公司各種咨訊和發布各種咨訊，進行與同事之間的溝通。

萬科的郵件系統是采用MICROSOFT OUTLOOK軟件，注重其實用和簡便功能。可以利用郵箱發布各類信息，也可以利用接受各種工作簡報。

萬科根據職員的級別和專業的不同，對總部及下屬子公司所有人員進行了郵件群組分類，既方便了管理，又保證了信息能及時傳送到特定的郵箱里。

通過郵件系統，萬科總部各種指令的傳達減少了中間環節，直接傳遞到指定員工的信箱，無需進行層層傳達。可以確保所有的信息和指令能夠在最短的時間內以最準確的方式傳達給每一個指定員工。

與其他的網上辦公系統相比，通過郵件系統進行信息傳遞，其準確性和時效性能夠得到保證。

二、先進的人力資源管理體系

萬科最早的員工也許不記得職員手冊的樣子，但一定記得扉頁上的一句話：人才是理性的河，哪里有谷地，就向哪里流！

由此可見萬科對于人才的重視。在企業的未來發展規劃中，萬科宣稱人力資源回報和股東資本回報并重。而且萬科在人力資源的競爭中一直在地產行業之中保持著領先的優勢。那么萬科的人力資源有哪些可取之處呢？綜合如下：

1、垂直管理體系

萬科的人事管理實行垂直管理，人資系統由總部控制，在各地區公司經營管理中相當強勢。人資系統甚至對于新項目取舍擁有“一票否決權”。

地區公司部門（職能部門和項目部）副經理級（含）以上人員的任命權和薪資核定權由總部控制，任命書均由總經理簽發。

地區公司的財務負責人（財務總監）、總辦（行政與人資）負責人一般由總部外派，財務負責人同時控制財務部和成本管理部。

2、任人惟賢的招募制度

在萬科的企業文化中，有一點便是“人才是資本”，因此萬科一直把人才招募作為企業一個重要工作。

萬科有一個舉薦制度，就是鼓勵企業員工積極推薦優秀的人才加入團隊。

同時，萬科也注意從其他渠道招募人才。繼“海盜行動”、“慧眼行動”之后，萬科集團更是提出了“社會精英計劃”，將目光瞄準了跨國公司的中國區高管。

正是有了任人惟賢的人才招募制度，因此萬科企業可謂是精英云集。也正是由于擁有一大批優秀的人才，萬科才可以在業界保持如此之強的競爭力。

3、獨到的人力培養規劃

在基層員工的招募上，與普通企業招收員工時強調經驗不同，萬科更青睞于高素質的應屆畢業生。

每年萬科都要從各院校應屆畢業生中招收一批新職員，并冠以“新動力”稱號，并加上年份予以區分，如2006年入職的新職員，則被冠以2006新動力的稱號。

萬科的“新動力”為企業提供了源源不斷的高素質人材，其工作激情和良好的紀律性成為萬科發展的潤滑劑。

新職員入職后，統一安排到萬科總部去進行培訓，為期3個月，主要課程為熟悉集團管理運作的模式。

同時萬科還為這些新職員制定了系統的培訓和選拔計劃，對于表現突出的新職員進行提拔使用，目前萬科的不少中層骨干都是由“新動力”成長起來的。

三、學習與發展

人的價值由兩個部分組成，一是自我價值，指薪酬、福利；二是超我價值，指學習與晉升的機會。萬科在職員的學習和發展方面，的確有獨到的地方。

1、雙向交流

無論是集團總部還是下面子公司的職員，都有可能被安排到其他

比方去進行學習鍛煉和參與實際工作。也有可能被安排去其他地方去傳遞先進的技術與知識。

雙向交流主要為達到以下兩個目的：

⑴、強化業務。如總部人事專員可以為強化某個新公司的人

員培訓而到該公司交流數月；總部的設計人員為貫徹某個項目的規劃實施而到該公司交流一段時間。

⑵、資源共享。如某些專業技能突出的公司的部門人員可到

該項技術較欠缺的公司進行交流一段時間，以提升該公司人員專業技能；也可以是某些專業技能薄弱的公司的部門人員到該項技術較成熟的公司進行培訓學習一段時間。

這種可以由公司指派，也可以由員工自己提出。雙向交流制度促進了相互之間的交流和學習，從而加強了集團范圍內的聯系，實現資源共享，促進了企業職員業務能力的共同提升。

2、專門課程培訓

萬科總部每年都要不定期的對集團內所有的中層管理者開展不 同形式的培訓。

培訓的主要分為兩種：內部培訓和外部培訓。

內部培訓由集團內部組織，聘請專家進行培訓； 外部培訓則由專門的培訓、教育機構舉辦的各種課程。

此外，職員個人利用假期或業余時間參加外部專門機構的上崗培訓、職稱及資格證書考試、攻讀學位，可在結業后向公司申請一定金額的進修資助，以鼓勵個人進修。

通過規范的專業培訓，提高職員的工作能力，讓其隨時接受新事物和新觀念，不至于為時代淘汰。

3、網絡培訓平臺

萬科設有網絡培訓平臺，職員可以自主安排時間，利用網絡學習的平臺研習各項課程。萬科的網絡培訓平臺分為幾個大方面，有專業講解、資料庫等體系。由萬科的專業負責人、高管通過網絡進行培訓。

如“課程體系”方面，就是針對不同職務的員工設有“新職員課程體系”、“職員提升計劃課程體系”、“新經理培訓課程體系”和“資深經理培訓課程體系”。其中就由萬科集團高管來擔任“資深經理培訓課程體系”的講師。

通過萬科網絡培訓平臺，可以讓職員隨心所欲的學習自己需要強化的知識，同時通過網絡培訓平臺，又強化了萬科內部的信息化建設。

4、在職輔導

從集團總部和各子公司基層人員中挖掘有潛質的人員進行重點培

養，通過在職輔導，提升他們個人能力，為萬科發展戰略的實施儲備人才。

在職輔導是上司和資深同事通過制定工作計劃、分配工作、評價考核業績、推進工作改善、幫助解決問題等途徑，在日常工作中進行幫助，使得職員增加了實戰能力。

5、外出考察

萬科經常組織管理人員、專業人員、表現突出的職員前往國內外進行考察學習。豐富了知識，開闊了視野，同時又可以視為一種福利和激勵。

6、晉升制度

萬科為職員提供兩條職業發展道路供其選擇，一條是專業道路，一條是職務道路，讓職員根據自己的特長來進行選擇，并為之提供相應之幫助。

另外萬科值得稱道的一點，就是提前為職員設定了晉升標準。當出現職位空缺時，符合設定標準的人員優先獲得的權利。

萬科的企業成功并不僅僅建立在這幾個方面，還有很多方面。如企業戰略規劃、品牌建設、工程建設、成本考核、客戶服務、績效考核等很多體系。

而且萬科的體系也是不斷摸索中完善的，即使是取得成功的今天，萬科仍在不段的改進。

“羅馬不是一天建成的”，企業管理建設不是一蹴而就，需要一個漫長的建設過程。同時還要注意結合企業實際情況，不能夠盲目照搬照套。

第三篇：參觀萬科感受

參觀萬科感受

范文（僅供參考）

我們一行三人應萬科物業邀請，來到深圳萬科物業本部參加了為期一個月的培訓學習。在指導老師的熱情指導下，我們積極參加理論學習、實地參觀和崗位實踐。學習課程包括物業管理類、職能管理類、人力資源類、品質管理類和業務管理類等幾個方面理論課，此外還進...我們一行三人應萬科物業邀請，來到深圳萬科物業本部參加了為期一個月的培訓學習。在指導老師的熱情指導下，我們積極參加理論學習、實地參觀和崗位實踐。學習課程包括物業管理類、職能管理類、人力資源類、品質管理類和業務管理類等幾個方面理論課，此外還進行了現場實踐，并與萬科的各職能部門負責人進行了面對面的交流。簡短的學習生活，緊張、快樂，收獲良多。通過此次學習，我們對物業管理有了更深層次的認識，同時萬科的物業管理水平也給我們留下了深刻的印象。此次培訓雖然短暫，但有許多感想很想與大家分享：

一、萬科印象：

走進萬科物業，首先映入眼簾的是醒目的“全心全意全為您”七個大字，進入辦公區，看到的是干凈、整潔的辦公間和擺放整齊的桌椅。諾大的集體辦公間，每個人都緊張有序而又不失穩重的工作著，看不到紛雜和懶散。在我們打開開關的那一瞬，我們看到開關上的標識醒目而明了；在培訓室內，我們所能感受的是桌面上關于課堂紀律的“溫馨提示”，以及準備好的水杯、水壺、茶葉等，尤其值得一提的是，為了讓學員在下午上課免受瞌睡之苦，還特別準備了咖啡；在洗手間，你能看到長勢郁郁蔥蔥的綠蘿，鋪在地板上的防滑板，聞到清新的香氣，除了感受潔凈、有序外，還能享受舒適和細致，讓人頗受感動的是，萬科的每個員工洗手后都會自覺地把面臺擦干凈，并將抹巾疊好放整齊。萬科人身上的這種自覺自愿的自我管理意識非常值得我們學習和深思……

在近一個月的學習中，讓我們感受頗深的是萬科人的那種自豪感、敬業心和專業精神。培訓師賈燁，在提到籌備業主大會所經歷的林林總總時，我們從她眼中讀出的是自豪，雖然為工作付出了很多很多，但這一切是值得的、令人自豪的；培訓師何艷蘋，除了給人一種干練、專業的印象外，更讓人感到一種很強的親和力，這是她多年的專業素養所體現出來的一種魅力；培訓主管楊慧麟，講課聲情并茂，課堂氣氛活躍，講課形式多樣，使枯燥的BI課（員工行為規范）也因此而生動；班主任羅福映講課幽默生動，通過一個巧妙而有趣的動漫場面描述，把客服溝通的金科玉律解讀的淋漓盡致……

讓人感觸很深的還有萬科物業的智能無紙化辦公系統，在人事、物業、財務方面擁有專門的信息管理軟件，在網絡上實現了公開、快捷、透明的辦公環境。打開萬科物業內網，內部信息管理有條不紊，從文件審批、采購管理、會議預約、車輛預定、公告信息到郵件往來、人員去向、今日壽星等等在網上一目了然。緊張而忙碌的工作，你可能忘記很多自己的事情，但當你生日那天，一定有人記得！打開電腦，你就能收到生日祝福和親切的問候，這種溫暖和幸福讓我們深受感染。

萬科的培訓體系和人才培養體系都在努力營造一種充分挖掘人才的公平、公正的氛圍。培訓體系完善，設有培訓組和開發組，負責日常培訓、培訓開發及培訓講師的培養。他們從新員工入手，設有入職引導、入職培訓以及后繼的在職培訓、體系文獻培訓、進駐培訓、專業技能培訓、特殊工作人員培訓、升職培訓、系列專題培訓等；培訓講師分為一到五級，上到老總，下到普通員工，要成為講師，都必須參加講師考試，并通過專門的評審委員會認證后，定級上崗，優秀的講師還可以參加地產和集團的講師考核，當然作為鼓勵，獲得講師資格會為員工績效的添分加彩；特別值得一提的是管理完善的“培訓五庫”的設置，分講師庫、課程庫、案例庫、游戲庫、試題庫五庫，每個項目都經過專門的認證，形成了一筆豐富的財產。還有員工的升級考核交流制度，可以充分地培養人才、挖掘人才。我們在學習期間恰逢萬科物業在公開競聘總經理助理，感受頗多。身在期間，我們充分領略到了萬科濃厚的學習氣氛。可以說是人人求上進，個個爭先，每個人都在不斷地提高自己的工作水平，挖掘自己的潛能。這是萬科在創建學習型企業方面的一個成功縮影。

萬科物業的服務理念、企業文化、規章制度已經根植于每一個萬科人心中，并把他變成一個行為，一種習慣。也正是這樣一支有著企業責任感、使命感以及敬業精神的隊伍，萬科才有了今天如此驕人的業績，如此強大蓬勃的生命力。

我們還參觀了萬科集團、萬科地產及萬科產品研發中心，對其創新精神有了更進一步的認識和了解。他們提出了“像造汽車一樣造房子”的口號，于2005年開始了住宅產業化進程的實驗室研發，2007年在上海浦東的新里程項目拉開了工廠化住宅的生產序幕。萬科研發的“情景花園洋房”是中國住宅業第一個專利產品和第一項發明專利，而近年來更多專注于健康環保、人性化設計、合理空間布局的創新理念。正是源于這樣的動力，萬科才能持續推進更專業、更實在且更富人性化的高品質產品。

二、現場實踐：

學習期間，我們參觀了萬科旗下的幾乎所有項目，有四季花城、金色家園、金域藍灣、第五園、溫馨家園、十七英里等樓盤，現場體驗了萬科物業在安全管理、環境管理、設備設施管理、客服與商鋪管理以及業務督導方面的管理服務水平，同時也與相關對口管理人員進行了面對面的溝通學習，體會了萬科員工的“三大紀律八項注意”的BI管理。我們每走到一個小區，都能看到員工彬彬有禮，環境干凈、整潔，園林修剪養護有序，員工和業主關系融洽，處處都能看到管理的痕跡。在金域藍灣，我看到有一片長勢不好的草坪，而草叢間插著“修剪養護中”的標識，在電梯間我們碰到一位業主老大娘，接待我們的負責人熱情地告訴她外面起風了，注意別感冒了，這可是出自一個二十剛出頭的小伙子之口……。萬科人是在用心做事，他們關注每一個細節，并把每一個細節力求做到最好，發現自己的不足及時調整和修正，在不斷追求中尋求完美。值得一提還有安全防范方面，萬科做到了人防、物防和技防的有機結合，同時特別注重技防方面的提高，還專門成立了一個部門專項負責智能化技防系統研發，近期針對深圳的治安現狀，他們還開發了一套防尾隨系統，正在各個項目進行補充安裝。

三、面對面交流

在我們的要求下，萬科物業的總辦、人力資源部、品質管理部、安全管理部、房管后勤部及財務部負責人與我們進行了面對面的交流，通過交流和請教，我們了解了萬科的組織構架、各職能部門的的工作流程和分工。如總辦分運營組、品牌組、IT中心，運營組負責信息管理、運營管理和資質管理；品牌組負責社區文化、CI推廣和公共關系；IT中心負責內網維護和信息化建設；其中社區文化類，與萬客會分工協作開展社區活動，有三月的客戶關懷月、五月的荔枝節、八月的夏令營、年底的嘉年華、以及聲勢浩大的每兩年一屆的萬科社區業主運動會等等，其形式多樣，豐富多彩，層次多，所有的活動都力求專業化、精品化。人力資源部分開發組（負責招聘、考核、人才引進）、培訓組（負責課程開發和人才培養）、運營組（實務工作）；品質部分客服組、業務組和法律事務組，和安全管理部一樣，都是監督檢查部門，維護體系的正常運轉。與財務部交流了成本核算、預算和監控以及資產管理方面的內容。通過面對面的交流學習，收獲很大，深受啟發。

四、培訓總結及今后工作思路

1、培訓總結：回來后，我們將培訓心得進行了深入的交流，開了三場部門座談會，將心得與員工進行了分享，并將拍攝回來的圖片資料進行了歸類整理，以備后續培訓參考。

2、今后工作思路：

（1）制定企業的發展戰略：結合鄭州的實際情況，明確定位，確定企業的遠景和核心價值觀。

（2）根據企業的戰略方針，制定企業的發展目標，借助目標，提供參與管理的基點，然后層層分解，借助目標分解使各級人員負起責任，加強組織成員的開發，提高工作士氣，提升團隊績效。

（3）建立一套完善的薪酬制度和推行相對應的績效考核制度，建立各崗位的工作流程，使員工知道做什么，怎么做，做到哪種程度，而且還要加強監督考核和適時激勵機制，鼓勵員工在做對的基礎上做到更好。

（4）嚴把招聘關，建立完善的培訓和人才選拔制度。招聘人員要以德為先，把注重團隊合作作為重點考量，然后加強培訓以適應崗位，使每個人能做到各盡所能，并通過人才選拔機制，挖掘潛能，加快成才速率。

（5）優化管理機制，提高管理人員的的素質。在實際的工作中，本著以人為本的人性化管理，加強品質管理，同時要對管理人員在基本素質，職業操守、管理服務技巧上下功夫，為企業打造一支有戰斗力和活力的團隊。

第四篇：人才是萬科的資本 - 感受萬科的人力

人才是萬科的資本 － 感受萬科的人力資源管理（上）

萬科的前身是深圳現代科教儀器展銷中心，1988年完成股份制改造，1993年改為現名：萬科企業股份有限公司。2003年底公司總資產105.61億元，凈資產47.01億元；房地產業務遍布全國16個城市，形成上海、深圳、北京三大區域管理中心。

萬科，中國房地產行業的領跑者； 萬科，國內首批公開上市的企業之一； 萬科，“房地產界的黃埔軍校” ；

萬科，房地產企業中為數不多公開宣稱只賺陽光利潤的企業；

萬科，一個受人尊敬的企業，曾入選《福布斯》評選的全球最優秀200家中小型企業，是2003年普華永道評選的中國最受尊敬的6大上市公司之一；在北大光華管理案例中心和《經濟觀察報》聯合推出的“中國最值得尊敬的企業”評比中，萬科連續兩年名列前20名；

這就是萬科，讓人刮目相看卻又帶有一些神秘色彩的萬科。而在背后支持她迅猛發展的，是其獨具特色的人力資源管理體系。

一、從“原始共產主義”到“健康豐盛的人生”——人才理念的演變

人才理念是萬科的靈魂、是萬科人不斷追求與思索的結晶。它不斷豐富和深化的軌跡，反映了萬科逐漸走向成熟的歷程。

1、原始共產主義

1984年5月，萬科建立之初，生存的壓力和原始積累的沖動，需要一批勇于開拓的創業者。公司提出帶有濃厚創業色彩的口號：“勇氣、探索、創新、成功”。在這種理念指導下，人力資源政策以精神鼓勵為主，單純的勞資管理為輔：分配制度以年功為主，福利政策均等；職工超時超量、無償加班工作而自得其樂成為普遍現象；公司盛行超功利的價值觀，帶有原始的共產主義色彩。而這種人才理念，也激發了第一代創業者的奮斗激情，導演了萬科歷史上一幕幕感人的創業故事。

2、人才是萬科的資本

基于對人才和社會責任的高度重視，1991年，萬科提出“人才是萬科的資本”的理念。認為：“員工不只是一種生產要素，而且應該是企業的合伙人。”積聚和培養優秀人才，是萬科成功的基礎。

注重德、才標準，把培養人作為萬科的社會責任。

既強調個人對組織要有團隊意識，又強調企業對社會的貢獻。

當年的招聘廣告中，萬科打出“尊重人，為優秀人才創造一個和諧、富有激情的環境，是萬科成功的首要因素；從五湖四海走到一起的萬科人，不斷追求創新，追求卓越，是萬科力量不竭的源泉，是萬科賴以成長發展的資本”。對人才的尊重使萬科匯聚了來自全國四面八方的各類人才，保證了業務發展的需要。

1992年，公司頒布《萬科職員手冊》，并公開掛在網上，全面闡述了萬科的價值觀、內部基本規章制度，成為公司成立以來人才理念及人力資源管理的第一本指導性文件。標志著“人才是萬科的資本”的理念從概念走向具體。

1999年，萬科董事長王石印象最深的一件事，是對美國硅谷的見聞與反思“美國硅谷的信息產業已經成為美國經濟增長的火車頭，但為什么是硅谷而不是美國其它的城市和地區成為信息產業的發源地?原因有很多，但優美的環境卻被忽視了??”因此：回到深圳就要改造辦公環境，改變過去艱苦樸素的面貌。他相信，只有充分挖掘運用人力資源，才能高效率地創造財富，而通過給員工創造一個舒適、輕松的辦公環境，就可以激發他們的創造欲。

“在未來新的總部建筑物里，職員將占據最好的位置，因為，萬科最寶貴的財富是員工。”

2004年新春致詞，王石用三分之二的核心篇幅談“尊重人”：

尊重人，意味著平等、理解、信任、寬容??強調人格平等、公司必須維護員工人格尊嚴??并為員工提供充分的發展空間。

尊重人，意味著堅守高尚的職業道德，堅守陽光照亮的體制以及對健康豐盛人生的執著追求??

尊重人，是誕生創新精神的土壤??

1992年，王石在“為了明天——萬科地產的經營特點及理念”中講到：“萬科開發房地產不只是單純為客戶提供住所??不僅要有推銷新生活方式的信念，還要有創造城市文化的責任感??這就要求萬科人要有理想、有文化素養。”這是企業高定位對人的高要求。

1995年，總部脫離經營，采用集團式管理，要求萬科建立起一支忠于職守、精于專業、勤于工作的職業經理隊伍。在人才理念上強調：

用人德才兼備，以德為先。職員的一切職務行為必須維護公司利益，并對社會負責；

協調好物質與精神的關系。企業在充分考慮獲利能力、職員期望及承受能力的基礎上，給出長期和短期發展目標，有效激勵員工

注重政策的連續性，鼓勵長期服務。給予職員享受白領階層較寬松的工作環境和較

寬余的生活滿足；

拒絕承包制，防止資源流失。明確了公司對員工的回報體系，增進了不同業務部門同類工作崗位的相關性和可比性，在防止資源流失的同時，加強了公司資源內部流動、調配的可操作性.與此相應，制定完善了職業經理招聘、培訓、考核、獎懲、任免、調配等流程。建立起以能力為中心的工資體系及相應的人事監察體系，推出了房改、養老保險和醫療保險等長期福利政策。職業經理人隊伍的培養，保證了公司在宏觀調控中業務的平穩發展和利潤的溫和增長。

3、健康豐盛的人生

l995年底，公司提出了“健康豐盛人生”的人才理念，其內涵主要有：

理解人的社會性本質，不能僅僅從企業與個人的經濟交換關系來看待人，不能以犧牲人為代價為企業換取利潤。

企業要為人創造一種健康的工作環境、豐裕的工作內容與和諧的工作氛圍。人生最寶貴的時間是在工作中度過的，工作本身應該給員工帶來快樂和成就感。有興趣地工作、志趣相投的同事、健康的體魄和開放的心態、樂觀向上的精神。這是萬科追求的價值觀。

人非圣賢，每個人都可以因錯誤而造成生活不幸，企業作為健康人的集體，有責任關心、愛護每位成員，在充分尊重個性的前提下，倡導健康的工作生活道德規范。

通過企業，個人不僅要滿足基本生活要求，還要實現其理想的生活方式和奮斗目標：通過個人，企業不僅要實現自身的增值和發展，還要完成其承擔的社會職責

這個理念體現在萬科點點滴滴的工作中，“做同事、不做鄰居”就是其中的一個具體體現。公司有意識地將員工宿舍適當分散，在市內多個不同的住宅小區購買宿舍，使職工在居住空間上相對分隔，刻意建立簡單、新型的人際關系。這樣做在一定程度上避免了“上班是同事，下班是鄰居”、“上班時左鄰右舍的事知道得清清楚楚，下班后一談又都是公司的事”的現象。遵循這種理念，萬科的公司領導從來不做“父母官”，不干涉職工私生活，公事、私事嚴格區分。未經事先約定并獲得同意，公司領導不會隨意到職員家中拜訪，避免給職工個人生活造成干擾。

二、從“一票否決權”－ 萬科的人力資源定位

萬科對人力資源管理有著精確的定位，它包括：第一，人力資源部是管理者的戰略合作伙伴；第二，人力資源部是變革的推動者；第三，人力資源部是方法論的專家。開設新項目時，全公司包括董事長在內，只有人力資源總監有一票否決權。如果人力沒有配備好，人力資源總監就有權否決這個項目。把人力資源放到戰略高度來認識，是現代企業管理的方向。但萬科，卻放到一票否決的位置上。

1、領跑者的導航員“我們不是純粹意義上的受雇傭者、打工者，我們應該站在更高的戰略角度來推動公司，在專業上面，董事長總經理應該聽我們的意見，因為我們是專業人士。”

萬科集團人力資源副總裁解凍說：“人力資源對于企業的發展戰略要先知先覺，不能等到集團董事會決定新開項目之后，人力資源部才考慮人事安排，那個時候已經來不及了。人力資源部要提前預見并參與影響戰略決策的過程。因為我們要從人員的配備，從組織結構，從內部管理流程這方面做出相應的安排，而戰略一定會有個如何實施的過程，我們要在第一時間制造思路。”

2、改革的推動者

以前，萬科的人事管理是以管理者給員工提供理想終身職業為己任。但是1996年金融風暴之后，萬科發現終身雇傭再也不能適應公司的發展。很多老職員已經跟不上發展速度，人力資源部順風轉舵，根據市場的發展制定了全新的管理理念給員工提供可持續發展的機會空間。這其中包括幾個方面的意義：

第一，公司的業務要不斷地擴張。只有這樣，才能滿足職業經理內在的驅動力，才有可能給他們創造空間。

第二，只要員工符合工作需要，就一定有足夠的機會空間。

第三，對于那些不思進取，跟不上公司發展要求的同事，要實行末位淘汰。

末尾淘汰是對萬科的傳統價值觀的一次根本變革。在歷史上，萬科一向是以經營業績、利潤回報和財務指標作為考核指標。從2001年開始，萬科摒棄了這一傳統做法，大膽引進平衡計分卡。可以說在跨地的房地產界，運用平衡記分卡的，萬科是第一家。平衡記分卡的使用完全是依照企業的戰略變革而決定的，而它的使用也對公司的經營產生了很大的影響。

同樣在2001年，由于戰略問題，萬科改變了用人全部內部培養的原則，開始實行“海盜計劃”。“以前都是別人來挖我們，現在我們也去挖別人。”把目標定位在幾類人群：競爭對手、合作伙伴、政府官員。“因為他們都在研究萬科，對萬科的文化比較了解，所以成功的機率比較高。我把它叫做‘試婚’試過婚了，結婚的可能性就很大。”解凍至今說起“海盜計劃”依然興致勃勃。“我們最成功的是從競爭對手那里挖了一批人過來。在整個操作過程當中，我們前前后后大概挖了30多個人。”解凍在“海盜計劃”中的一個原則就是：“雙贏”。“其實我對每個人的情況不是非常了解，每次見面都和他們談我的想法。我告訴他們，你來萬科要對你個人有好處，也要對萬科有好處。我希望聽到他們說，來萬科以后，想做哪些事，今年想做什么事，未來三年想做什么。我就通過這個來判斷：這個人能不能來，什么時候來最合適。劉愛民總經理是‘海盜計劃’中典型的成功案例”，解凍說“我們和他接觸有兩三年了，他在深圳中海工作的時候，那邊就有人說你都把中海做成了萬科了!他的理念和萬科非常的一致，像這樣的人簡直沒有理由不來萬科。”

3、噩夢的終結者

“一個優秀的公司，一旦跨地域經營，就是它噩夢的開始。萬科現在仍在大幅度擴張，而我們人力資源管理要做的，就是未雨綢繆，不讓噩夢發生。”

萬科現在已經進入18個城市，到目前為止，絕大多數主管人事的干部，全部是由總部人力資源部培訓出去的。但是這些員工和當地的同事必然會面對一個挑戰如何和當地的亞文化結合；如何跟當地的同事和諧相處。萬科要求外派人員在尊重當地文化的同時，要讓所有的同事認同萬科的文化、萬科做事的原則。

三、打造陽光雇主品牌 － 萬科的人才選聘

1984年。萬科創業時只有67名員工。1990年開始投資房地產。當時明確了“兩個70％”的原則。即：房地產業的盈利在集團的比重達70％以上。城市居民住宅項目的經營規模在房地產業的比重達70％以上。在住宅開發中把握“關注普通人”的大趨勢，使市場空間擴大、市場需求暴漲。人力資源部受命做好人才的培養和積累，全國性人才招聘自此開始。公司目前管理層的大部分也是在1991－1992年這段時間進入萬科的。至今，萬科員工已近萬人，在這一增長的過程中，萬科的人員選聘漸成特色。

1、舉賢避親與任人唯賢

中國傳統上強調“舉賢不避親”，但在萬科，始終提供的卻是“舉賢避親”。這算是萬科人力資源管理的第一塊招牌。萬科規定，員工人職的時候要如實申報在公司內是否布親朋好友，如果有，是誰要說清楚。公司老總帶頭這樣做，同時也要求下屬遵照執行。為了避免造萬裙帶關系，公司不提倡夫婦雙方同時在萬科工作。由于最大限度地削弱了血緣、宗親關系的影響，因此，在萬科公司內部，人際關系相對而言比較簡單，為公司的規范化管理創造了一個良好的環境。

“對員工的尊重還體現在要給他一個公平競爭的機會??如果你有一個親屬在那里，你作為一個領導要他們在公平的情況下競爭，是不可能的??”親屬里也應該不乏人才，但難以兩全時，萬科做出了利于平等競爭的選擇，看重因此而建立的更加單純的人際關系。

萬科把“任人唯賢”做到極至，強調能力主義，以能力、作用、表現作為對職員評價的主要標準。強調職業紀律，大家是工作伙伴，不是大家庭。強調內部人際關系簡單化，最大限度地削弱血緣、宗親關系的影響，萬科不希望一個人在公司辦事快是因為他有關系。

與舉賢避親相對應，萬科在用人上把任人唯賢做到了比較徹底的地步。萬科強調能力主義，以能力、作用、表現作為對職員定級的主要標準，不分年齡、性別、學歷和資歷。職員進萬科前的經歷全部被凍結在檔案里，以往的成績和地位只作為定級的參考，更主要考察的是實際工作能力。在這種原則下，出現了一批資歷雖淺，但實際工作能力強的年輕的中層管理人員和一批自學成才的經營管理骨干，為公司發展發揮了重要作用。

2、鐘愛一張白紙

在萬科，應屆生被稱為“新動力”－最有活力的一代。每年秋季，“卓越職業生涯從萬科開始”的海報會在北大、清華等全國著名高校粉墨登場，專場宣講會也會巡回開展，從中國最好的一批高校、最好專業的前30％中吸納人才，使挑選人才的成本大大降低、挑選的人才相對集中，整體素質也比較高。

在選人標準上：“以前我們更多地看重新動力的熱情、開放，今天，我們更希望挖掘他們對萬科的認同感。”所以，坦誠的溝通是必須的：“如果選擇房地產行業，那萬科是首選，但與其它跨國大公司相比，萬科可能還不具備足夠的競爭力。希望報名的同學仔細聆聽自己的心聲，然后再決定是否來萬科。”這種開放心態又使得畢業生與萬科的距離驟然縮短。

在萬科看來：應屆生像是一張白紙，沒受社會的污染，會比較容易接受萬科的理念，有助于他們在萬科的文化傳承。年輕的畢業生成家時間相對較晚，區域調度更方便，可以把各個地區的特點了解清楚。萬科最感興趣的是南方生長再到北方上學或北方生長再到南方上學的學生，因為不同地域和文化的匯聚有助于人才素質的優化培養。

萬科把“新動力”看作公司未來的希望：“這批剛走出校園的年輕人思維開闊，從公司基層做起，會在三至五年完成萬科化的轉型，其中優秀份子將成長為公司業務和管理的骨干”。

3、雜交高粱理論

優生學原理認為雜交可以形成遺傳優勢，萬科從一開始就搞“五湖四海”。“東北虎”的大刀闊斧，陜西人的儒雅深沉，北京人的胸懷寬廣，上海人的精打細算，“九頭烏”的足智多謀，潮州人的經營才干，客家人的吃苦耐勞等等，使萬科形成不同地域和人文背景的多元化人才組合優勢。

在人才類型上，萬科提倡兼收并蓄，政府官員、大學教授、科技工作者、企管人員、推銷員、工人、編輯、導演、藝員、大學生、留學生??各行各業、各種類型的人才匯聚到萬科，使萬科的人才構成超過任何一所大學所能提供的種類。

強調異質化的人才組合，利用加和放大原理，極大地增強了萬科人才團體的智力優勢。

4、有勇氣，跳出來

在內部管理人員的調配上，最初多是由總部、相關領導、人事部門參與完成。這在規模較小、上下溝通順暢的情況下的確發揮了積極作用。但弊端也很明顯，譬如，被調配、選拔的對象主觀意愿不強、缺乏參與意識，更多地帶有“服從組織安排”的被動色彩。而一些有強烈意愿的、可能更合適的員工卻又得不到他們渴望的機會。所以，萬科在基層管理人員的選拔上，進行競聘。讓員工“有意愿、講出來；有勇氣、跳出來。”從“服從命令”到“主動請纓”，從“要我去”到“我要去”。充分尊重了員工職業發展的自主選擇權，也利于增強管理的透明度和規范化。

5、“拿來”的“回歸”

自上世紀九十年代初，萬科進行第一次大規模人才招聘后，公司逐漸建立起健全的培訓體系。職業經理團隊的培養卓有成效，基本滿足了業務發展的需求，得到業界及董事會的廣泛認可。隨之帶來兩個后果：一是為業界同行“挖人”創造了條件：單是物業管理，萬科就為上海同行培養了5個總經理，還出現了萬科四少鬧京城的花邊新聞。二是強化了萬科獨立培養職業經理、反對企業使用“空降兵”的理念。又加上當時“福利待遇偏低”等原因，出現了萬科人才只出不進的現象。

2000年，公司第二次大發展時，感覺人才培養和儲備不足，在某些層面出現斷層。人力資源政策隨之做出重要轉變：從純粹“培養主義”過渡到“培養與拿來相結合”。8月15日網上路演，王石留言：“提醒界同仁，萬科也開始挖人啦。”隨即，以“海盜計劃”為起點，成功地從業界同行挖了30多人，使萬科團隊和人員組合更為多元和合理。

“拿來”并非簡單的回歸，人才引進已從最初不拘一格，逐步過渡到以引進建筑、房地產專業為主。至此，萬科的人才選聘完成了“拿來主義、內部培養、兩者結合”的螺旋上升。

四、重視員工的長期培養

萬科被成為地產業的黃埔軍校，長期以來一直把員工培訓放在十分重要的位置上，經常舉辦各種各樣的培訓班以提高員工的業務素質，并培養員工的敬業精神。

萬科提倡“學習是一種生活方式”。不希望員工把學習當作一種壓力或生存的手段。重視員工培訓，成為萬科各級管理人員的一項重要工作。公司要求每一位管理者都要成為教練、講師，成為專業骨干和培訓的中間力量，肩負起工作指導、培訓推廣的責任。老總親自帶頭，言傳身教，將開會、交談、工作交流等方式均視為培訓員工的機會，不遺余力地向下屬傳授經營管理思想和經驗。為了更好地培養后備管理人才，公司將一批思想活躍、素質優良的年輕的業務骨干集中起來，成立“管理研討班”，對公司發展戰略和經營管理問題進行經常性探討，并提出可行性方案供決策層參考。

由于長期以來萬科把人才儲備和培養工作放在重要位置上，時至今日，萬科已經得到良好的回報：在本公司員工隊伍中培養出來的管理人員占70％以上，這批人既熟悉公司情況，對公司非常忠誠，又具有良好的素質、較高的業務能力和市場經濟的觀念，成為公司一支非常重要的力量。

萬科注重培訓的系統化，從董事長到打字員的所有員工都包括培訓體系之內，形成完善的動態系統。“這種完善的培訓體系是大部分小公司難以模仿的”，萬科用這樣的體系來管理、傳承自己的知識系統，逐漸構建自己不可替代的競爭力。

萬科建立了完善的培訓制度，如：《公司派遣外出學習管理規定》、《個人進修資助規定》、《雙向交流管理規定》、《后備干部培養辦法》、《第一負責人赴任培訓規定》、《培訓積分管理辦法》、《培訓知識產權保護管理辦法》等等。

萬科培訓課程豐富，并建立了“E學院”。“公司治理結構”、“業務流程”、“財務管理”、“品牌戰略”、“銷售力訓練”、“創新管理”等課程應有盡有，常規課程教學所需的資料、師資全部虛擬化。新員工通過網上的多媒體教學進行學習并完成在線測試，這不僅能盡快了解并認同萬科的理念與文化，而且可以學習基本的業務知識。加上“新動力”的兩周訓練，讓新員工深刻體會到：“來到萬科，感覺它更像一所大課堂。”萬科與北京大學合辦的MBA班，采用衛星基地站支持遠程在線教學，使得每時每地的培訓成為可能，這比較符合萬科職業經理地域流動性大的工作特點。

萬科認為，“借助外腦”、“邀請外部培訓機構”是很劃算的。惠普的“管理流程”、摩托羅拉的“職業生涯規劃”及其它根據不同管理層面需求設計的情景領導、管理才能發展等專題培訓，充分體現了萬科的超前性。

萬科不斷挖掘和培養內部講師，創立了以自我設計：自我培訓、自我考核為核心的“3S培訓模式”。內部師資更加關注企業自身的東西，比如萬科優秀的職業經理的標準，萬科的經營觀、市場觀是什么樣，如何防范房地產經營的風險等。

1、萬科化與本地化－跨區域人才培養

房地產行業有它的特殊性，就是地域性、個性化非常強。一般說來，住宅發展商很難跨地域、跨國界經營。在世界五百強企業的排名中，沒有一家是做房地產的。

萬科在跨地域人才培養上堅持首先萬科化，其次本地化。一般說來，跨區域經營的成本肯定比當地公司高，社會資源又不如當地的公司，如果再沒有萬科化，不能保持整體的文化和價值觀，就會使企業運營失去競爭力。

在這方面也是有教訓的。1992年，萬科第一次邁出跨地區經營，就鋪開十幾個城市。由于缺乏跨地區經營管理經驗，遇到很大困難，最后只好將經營范圍縮小到4個城市。1998年，萬科二次擴張時做了充分準備。首先是分公司的文化建設，提出“建立一支隊伍、一個平臺、一種語言”。跨地域開辦新公司，總經理、人力資源經理、財務經理、主要業務部門經理，基本都是由集團總部直接派過去的。萬科要求外派人員在尊重當地文化的同時，要讓所有的同事認同萬科的文化與做事原則。作為一線公司總經理，特別強調須在總部工作過，他不僅要了解當地文化，懂得經營，同時也需要和總部有更多的溝通和了解。而且，一線公司總經理上任前都要在總部完成赴任培訓，以保證文化、管理理念的良好傳承。

在萬科化的基礎上，公司在各地的經營人員逐步實現本地化。第一，除了上述四類職位，其他都用本地人。第二，外地人在該城市讀書，留在當地，也是本地化。因為他在當地沒有過深的社會關系，生存和發展的欲望更強烈，萬科比較看好。第三，萬科總部人員到一線愿意留下來，也是本地化。本地化，確保了利用當地的人才優勢。

2、專業人才的培養

專業人才的水平決定了企業在業內的水準。在中國企業界，萬科一直是“專業化”的積極倡導者。萬科對專業化的理解有三：一是信息化，要有專業化的運作平臺；二是

標準化，地產開發各環節與國家及行業標準相一致；三是職業化，啟用專業人員，形成職業隊伍。

為了提高人才的專業水平，對與建筑相關的設計師、土木工程師等專業骨干人員，除了必要的業務培訓外，還經常派他們到美國、日本和歐洲等出國學習。所以萬科很多樓盤的設計理念，像上海的蘭喬圣菲、天津的東麗湖等，都是來自于國外的設計啟發。

3、后備人才培養體系

經統計，萬科84.2％的干部是由內部培養提拔的，空降兵的比例是15％左右。自己培養的干部熟悉公司情況，忠誠度好，又具有良好的素質、較高的業務能力和市場經濟的觀念，是公司非常重要的力量。

萬科設立了“萬科人才庫”，輸入每一位員工的教育學歷、工作業績、管理類型、心理需求、群眾威信、業務能力、培訓成績、發展潛力等數據，在分析的基礎上，以備人才選拔。自2000年開始，萬科有意識地實行兩個計劃：

一是TPP計劃(Talent Promotion Project)，關注有潛力員工向管理崗位提升，依據其歷年業績，素質測評的結果以及上司認可度，優先任用。對新上崗的經理，采用實習制，“先做隊員，再做教練”，扶上馬送一程。

二是MPP計劃(Manage Promotion Project)，關注一線公司或總部職能部門高級管理層的后備人選培養。對高層后備人選，公司每年控制在50人以內，就像惠普的“獅子計劃”一樣，給他們提供包括出國考察、崗位輪換、集中培訓等機會。

4、關注員工職業生涯

2000年的新版《職員手冊》，把“公司鼓勵長期服務，以為職員提供理想之終身職業為已任”改成“公司為職員提供可持續發展的機會和空間”。按萬科的理解，若鼓勵一個人終身做不再適合自己的事情，是對雙方不負責任的表現。莫如引導和幫助他，尋求更適合個人發展的職業空間。強調了“個人的自主選擇性”和“企業對人的可替換性”。

一邊是員工的“個人職業發展規劃”，一邊是企業的“人力資源規劃”，當兩者吻合或交集時，才能達到雙贏。萬科在“職員工作坊”系列培訓課程里設置了“職業生涯規劃”一課。

萬科推行“管理”與“技術”并行的雙重職業發展道路，員工可以在一個或幾個相關領域里，持續深入發展，追求專業技能提升，以成為該領域的專家為目標：也可以通過協調、組織團隊成員工作，完成團隊目標，發展自己在管理方面的能力。

個人在企業里的職業生涯推進，往往是以其在企業中的崗位變遷為標志的。2002年后，萬科人力資源部開始描繪公司的“崗位地圖”，確定這些崗位上優秀與一般的素質要求。期望能讓員工了解，還有哪些崗位是適合他或他可以爭取去做的。

萬科尊重員工的選擇權。根據個人能力、工作表現和業務需要征求個人意愿后安排工作和流動。員工在滿足了一定工作年限要求后，有選擇在不同地域、不同公司、甚至

跟隨不同上司工作的權利。

“幾進幾出”不設障礙。外面的世界很精彩，外面的世界很無奈。出去轉了一圈，很多員工發現：在萬科是不斷學習、不斷提高，眼界不斷開闊；而到外面，往往只是不斷付出，個人進步速度減慢了。每年都有人員回流萬科，他們同樣得到公司認可和相應的發展空間。

五、薪酬＋考核＋激勵

1、為卓越加薪

2001年萬科取消了工齡工資、司齡工資，部分福利也取消了與工齡、司齡的掛鉤，代之以“以績效為基礎”的薪酬體系。職員進萬科前的經歷全部凍結在檔案里，以往的成績和地位也只作為定級的參考。萬科提出為卓越加薪，使業績卓越的職員，享受到成長的喜悅。但是，在萬科，薪酬并不是公司最主要的激勵工具。

2、用成長激勵

在員工激勵上，萬科更強調發展機會和空間。經統計，一個普通的職員上升為管理者由過去四到五年，縮短為兩年半左右。一是由于業務快速發展提供了更多新的崗位；另一方面，對很有潛力的員工，公司適當增大職責范圍，多給了一些壓力和機會，讓他們迅速成才。

公司鼓勵稱職的職業經理為公司長期服務，不僅提供優惠購買住房、長期住房補貼等經濟鼓勵，而且提供進一步學習發展的機會，無論是跨國公司的課程引進，還是“歐洲之旅”、“新加坡駐留考察”式的實地考察，無疑他們都會是優先受益者。

3、通過溝通來考核

萬科以經營業績、利潤回報和財務指標作為考核指標。目標明確后，進行充分溝通，把團隊的目標和個人目標結合起來，成為一種自上而下貫徹公司戰略目標的有效方式。萬科的考核分季度和，季度主要考核員工目標達成的情況，到年底再增加行為方面的考核指標，例如職業操守、客戶意識、結果導向等等，賦予30％的權重。考核結果與評價需直接上級和員工面談、達成共識。溝通一般需要半個小時，并共同填寫考核表。如果部門負責人沒有找自己進行績效面談，可以向公司人力資源部投訴。

4、引入平衡計分卡

2001年開始，萬科對跨地域房地產業務的考核，引入平衡計分卡的思想。它通過財務、客戶、內部流程、學習與發展四要素及相互驅動的因果關系展現組織的戰略軌跡，實現“績效考核——績效改進以及戰略實施——戰略修正”的戰略目標，把績效考核的地位上升到組織的戰略層面，使之成為組織戰略的實施工具。平衡計分卡的實踐，顯示出萬科有意識地與利潤之魔保持一定距離，為企業的可持續發展留有余地。

實行之初，由于一線經理和老總們的慣性，也由于當時的萬科對平衡計分卡的理解其實并不透徹，平衡計分卡的效果大打折扣，其推廣應用一度陷入困境。萬科總結道：“一言以蔽之，當時的萬科并沒有做好準備”。于是，人力資源部決定把推行平衡計分卡的腳步放緩，逐年推動，循序漸進。從2001年開始，每一年的老總在述職中必須包括平衡計分卡的推進情況，一線經理們在這個過程中開始意識到平衡計分卡的好處。2002年平衡計分卡初具規模。2003年，平衡計分卡在萬科基本上扎下了根，這一年萬科用平衡計分卡考核集團下16家一線公司的銷售業績，考核結果直接和一線公司的老總的獎金掛鉤，同時一線公司將平衡計分卡指標體系分解到自己的部門，最后在一些關鍵部門里將一些部門指標分解到關鍵的具體員工。也是從這一年的述職會議開始，萬科采取了“公布期末考試成績排名”的做法。一進會場，老總們便發現會議廳的四面墻壁上，貼滿了去年的各項指標，按照排名進行排列，一覽無余。這種做法讓老總們倍感壓力，有些老總開完會整整一天都不說話。除了“公布成績”，萬科還要搞“點名批評”，去年集團內員工滿意度最低的兩個公司老總受到了通報批評，今年兩個人全部被撤換。

六、萬科的職業經理人制度

在市場經濟條件下，企業處于激烈競爭的環境中，經營面臨巨大風險和挑戰。企業的競爭壓力或決策風險必然由企業的員工，特別是企業的各級管理者承擔。管理者不僅應對企業經營管理成效和股東利益負責，也應對企業的全體員工負責。這就要求在企業的每個崗位，特別是各級管理崗位所配備的人必須充分發揮其應有的作用，以保證整個企業戰略目標的實現。

為了實現戰略目標，萬科建立了完善的以職業經理人制度為主體的人力資源管理體系。所謂職業的概念就是以此謀生，精于此業，職業經理人自然就是要以管理為生，精于管理。從初級管理層到決策管理層的全部管理人員組成公司的職業經理隊伍，職業經理承擔了公司的主要管理任務。

萬科對職業經理人的素質要求很高，對職業經理人的選擇、使用是優化組合、優勝劣汰、能上能下的原則。準確地說是因職選人，而不是因人設職。公司主要采用有效的定期業績評價體系，兼用其他輔助手段，對職業經理的工作和能力進行檢驗，將業績直接與職位積分和當事者利益（工資、獎金等）掛鉤，積分又直接與職業經理的職位升降掛鉤。公司的政策鼓勵稱職的職業經理為公司長期服務，不合格的職業經理將被淘汰。這就是職業經理人面臨的高風險。公司每次階段性業績考核都可能出現因工作不佳等原因被降薪降職的職業經理，同時，也有眾多受到表彰獎勵的職業經理。

另外，根據職業經理的級別及所擔負職責的不同，公司根據計劃授權體系對不同職業經理給予相應程度的授權：如戰略參與權、信息知情權、專業管轄范圍內的決策權、人力物力財力的分配與使用權，使責任與權力對等，增強了職業經理的責任感和使命感。授權不僅是企業經營管理的需要，更重要的是表示了公司重視職業經理作用和地位的態度，公司還為那些在工作中表現出色的職業經理提供了廣闊的發展空間，即前面提到的

優勝劣汰，能上能下。

為培養職業經理后備力量和提高現任職業經理水平，公司積極給經理后備人選提供并創造條件和機會，這也是職業經理高回報的重要組成部分。首先，公司設計各種培訓以提高職業經理人的自身素質，安排職業經理到有聲望的專業院校進行高級培訓或專業研修，以提高他們在管理和專業技能方面的水平。其次，公司對于職業經理普遍寄予較高期望，公司為職業經理每一次設立比上一個更高的目標，幫助他們逐步提高自己，并籍此開發經理的潛在能力。在企業發展的同時，公司會為能夠勝任更高職位的職業經理提供事業發展的機會。

公司實行的職業經理體制是高風險、高回報的體制。所謂高回報表現在，公司不僅向職業經理提供較高的工資報酬，還提供較高的其它福利待遇，比如提供各種培訓機會、優惠購買住房、長期住房補貼、通訊費用合理報銷等。職業經理人的風險與回報是互相作用、互相支撐的對應統一關系。為將市場經濟規律引入公司的管理機制，實現人才市場化，公司正在推行職業經理職位貨幣化，即職位越高待遇相應越高，因此高職位和高回報、高風險是一致的，這種回報是對承擔高風險的職業經理人的一種認可、保障和激勵。高風險的作用是考驗和篩選人才，而高回報能夠吸引和保留優秀人才，并使職業經理人更加認可此高風險的職業。兩者都與萬科以人為本的理念一致，兩者是互相作用、互相補充、互相促進的對應統一關系，兩者的共同運用使得職業經理人的能力和素質不斷提高。

萬科職業經理素質模型：

工作觀念

１、勇于承擔工作責任，有進取意識。

２、集團利益至上，具有全局觀念。

３、以積極的態度對待困難和遺留問題。

４、接納差異，用人所長的領導心胸。

５、善待客戶，一切從市埸出發。

６、尊重規范，不斷改進。

７、具開放心態，善用、整合資源，善于創新突破，有能力找到解決問題的辦法。

８、不回避矛盾，大膽管理。

９、思維嚴謹，計劃性強。

１０、敏感把握，控制到位。

管理技能

１、善于激勵，有號召力。

２、能營造有效溝通的氛圍，讓溝通成為習慣。

３、有效授權，控制得當。

４、善于培養指導下屬，鼓勵別人學習。

５、科學決策能力。

６、壓力管理能力。

７、組織管理能力。

８、時間和會議管理能力。

專業技能

１、精通本行業的專業技能。

２、知道如何應用專業知識。

３、有系統的理解能力。

４、專業創造力。

（待續）請關注《賽普與您同行》第三期 13

第五篇：萬科設計任務書

深圳萬科施工圖設計指導書

目 錄

第一部分 總則 ……………………………………………………………… 1

第二部分 建筑專業 ………………………………………………………… 3

第三部分 結構專業 …………………………………………………………13

第四部分 電氣專業 …………………………………………………………19

第五部分 給排水專業 ……………………………………………………… 23

第六部分 煤氣及通風專業 ……………………………………………… 26

第七部分 設備專業的其它要求 ………………………………………… 27

第八部分 環保 …………………………………………………………… 27

第九部分 根據地形所做的特殊要求 …………………………………… 28

第十部分 圖紙要求 ……………………………………………………… 28 第一部分 總則

一、目的

為使萬科地產在 開發的住宅項目設計滿足居住舒適、造價經濟、管理安全、維修方便的要求，提高住宅設計質量，制訂本《施工圖設計指導書》。

二、依據

本指導書作為萬科地產 施工圖設計指導手冊，是在國家相應標準及規范的基礎之上，結合萬科地產以往宅項目開發的實踐經驗，對設計中的一般要求和常用做法進行必要的明確、補充和完善后編制而成。

三、適用范圍

承接萬科地產 項目的設計單位，在設計中宜參考本指導書，預防設計常見問題，提高住宅設計質量。

四、內容說明

1、本指導書以施工圖設計的專業及其他有關重點需要關注的方面劃分章節，各專業設計人員可參考本專業章節的內容進行設計。

2、本指導書中所列尺寸，未標明單位的按毫米計，標明單位的以所標單位為準。

五、解釋權 本指導書的解釋權屬深圳市萬創建筑設計顧問有限公司。第二部分 建筑專業

一、設計說明

1、建筑設計總說明各子項材料做法表、裝修做法表匯總統一編寫，子項說明根據具體情況單獨編寫。

2、建筑設計總說明中關于建筑面積的計算要精確，并隨設計的加深不斷核算直至最終成果，建筑面積計算應嚴格按照深圳市國土局頒發的《深圳市建筑設計技術經濟指標計算規定》執行。

3、所有門窗需統一編制門窗表及繪制放大分隔簡圖，進行編號并注明選料，門窗表中應統計各單體門窗數量。防火門窗及人防門的編號需易于識別。

二、統一作法

1、工程統一做法詳《CB001多層項目防水統一構造做法》

2、住宅設計統一技術要求：

(1)門窗

A.入戶門洞寬度不小于1000，臥室門洞寬度不小于900，廚房門洞寬度不小于800，衛生間門洞寬度不小于750，傭人房門洞寬度不小于800。

B.房門門洞口高度：

層高 房門門洞口高度

2800 2200 2900 2200 3000 2200

C.入戶門垛尺寸不小于100，戶內門垛尺寸不小于50，做構造柱加固。

D.入戶門之間距離過近時，應考慮住戶安裝防盜門后的開啟沖突。

E.相同類型房間窗洞口尺寸宜盡量統一，開間大于、等于3300的房間窗寬不小于1800，主臥室窗洞口不小于1800，次臥室窗洞口不小于1500。起居廳處陽臺門門寬度不小于2400，且當廳開間大于4米時，門寬度大于2700。

F.凸窗窗臺高450，外墻面至凸窗板外緣為550。凸窗遮陽板在墻根處應設導流槽，以免遮陽板上的水停留。

G.低窗臺應為450，一般情況落地窗應做由結構上反150的反檻。廚房、衛生間窗臺高1000（此高度應從與之相連的廳房的建筑完成面開始計算）。

H.鋁合金門窗尺寸要求：

(a)多層及洋房產品的窗頂標高如下：

層高 窗頂標高

2800 2250 2900 2350 3000 2350

(b)別墅、高層等產品的窗頂標高根據具體情況再定。

(c)鋁合金門的高度不應低于2100。

(d)單扇推拉門寬度≤1000

(e)平開窗的開啟扇寬度≤650，高度≤1500 I.鋁合金門窗開啟方式：

(a)平開門窗的氣密性能優于推拉門窗。

(b)雙扇平開窗中間一般有中梃。(c)上懸窗的通風量較大，配件較便宜，適合用在衛生間和推拉門的上側。

(d)三軌、四軌推拉門通風量大，造價也大。

J.低窗防護：

(a)安裝在易于受到人或物體碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃門、玻璃隔斷等，應采取保護措施。保護措施根據建筑玻璃安裝的具體部位不同，可以采取警示（在視線高度設置警示標志）或防碰撞設施（設置護欄）等。對有可能發生高空人體或玻璃墜落的情況，必須采取可靠的護欄。

(b)無室外陽臺的外窗臺距室內地面高度小于900時，必須采用安全玻璃并加設可靠的防護措施。窗臺高度低于600的凸窗，其計算高度應從窗臺面開始計算。防護欄桿高度多層≥1.1米，小高層、高層≥1.2米。

(c)防護欄桿做法：采用30寬3厚的扁鐵做骨架，中間焊接Ф8的圓鋼，間距小于200。底座采用M8的膨脹螺栓與地面可靠連接。表面刷銀灰色防銹漆。

K.有視線干擾的衛生間的窗采用磨砂玻璃。

L.所有門窗的標注尺寸標明為洞口尺寸。

M.客廳全玻平開門應安裝門鎖。

N.外墻門窗兩邊有排水管處，應設置門窗垛，門窗垛不應小于200。

2、住宅設計統一技術要求：

(2)樓面

A.廳房考慮50厚建筑面層。

B.公共樓梯間、電梯廳結構面與廳房結構面平，且考慮30厚建筑面層，如貼石材應考慮45厚建筑面層。

C.廚房不帶生活陽臺時，結構至結構降板80。

D.與廚房相連的生活陽臺（且從廚房有進生活陽臺的門），廚房和生活陽臺一起結構至結構降板100，廚房部分回填20。

E.衛生間小降板為：結構至結構降板80。

F.衛生間大降板為：結構至結構降板350，如衛生間下層為同戶的臥室時，應減小至300。

G.與廳房相連的陽臺結構至結構降板80；當陽臺挑出寬度大于2m時，結構至結構降板宜為120。

H.陽臺建筑標高

(a)一般不注陽臺建筑標高，注板上皮結構標高并標明（例如：H-0.130結）

(b)但應在說明及陽臺詳圖中注明：門口處陽臺完成面距室內樓地面高差為50；

(c)無論哪種沉板，一般陽臺返邊上皮標高均為：樓地面標高＋100）

2、住宅設計統一技術要求：

(3)墻體

A.預留洞：內外墻上所有留洞均應有水平和豎向定位。梁、柱上留洞不僅在建筑圖上標注，還應在結構圖中表示，并注明。

B.異型柱：起居廳與主臥室隔墻異型柱，保證起居廳墻面平整。起居廳與次臥室或其他輔助房間隔墻異型柱，保證起居廳墻面平整。主臥室與次臥室或其他輔助房間隔墻異型柱，保證主臥室墻面平整。

C.衛生間墻周邊應做200高（距結構面）反檻。D.衛生間小降板后，衛生間周圍的主梁應和板一起降，以應保證衛生間的墻面平整，不能降的次梁上應砌200的隔墻，以保證衛生間墻面不出現檻，廳房的墻面平整。

E.衛生間隔墻定位應與結構圖中梁的定位一致。(4)廚房

A.地漏

(a)廚房應設地漏。

(b)當洗衣機位于廚房時，廚房設地漏，且地漏宜位于洗衣機出水口一側，距離不小于200，并為防干枯溢流地漏。

B.洗衣機（當洗衣機位于廚房時）

(a)設洗衣機專用水龍頭，洗衣機不考慮熱水，進水龍頭采用接口式。

(b)預留位置不小于650X650。

(c)當住宅面積超過150㎡時，應考慮市面上較大型號（寬750×深650）的洗衣機的尺寸。

(d)對于4房及4房以上的戶型，洗衣機不應設在廚房。

C.熱水器

(a)熱水器可設在廚房或靠近廚房的生活陽臺上，且應標明熱水器的位置及形式。

(b)燃氣管道無法到達的衛生間且距最近熱水點較遠（管道長度大于20m），應使用電熱水器。

(c)純TH及別墅有條件時應預留可使用太陽能熱水器的設備給水管。

(d)酒店式公寓應考慮使用集中式太陽能熱水器。

(e)檔次較高的別墅（如十七英里類）應使用太陽能熱水器，且應預留使用大功率熱水器位置，且須增加回水管。

(f)熱水器設在室內時，熱水器排煙孔中心距地不應小于2300，應在吊頂之上且應避免和給排水管發生沖突，外墻預留Ф150洞，并注明水平定位。

D.冰箱

(a)預留位置不小于700X700。

(b)當住宅面積超過150㎡時，應考慮市面上較大型號（1000寬、800深）的冰箱的尺寸，具體尺寸應與甲方協商確定。

E.廚房洗菜池應靠外窗設置。

F.排煙道

(a)多層及情景洋房必須設成品煙道。

(b)條件具備時，聯排別墅、獨立別墅宜設煙道，如煙道對上層影響較大，應與甲方協商確定是否取消煙道。

(c)在上人屋面或靠近上人屋面，排煙道出屋面的煙囪孔底標高不應低于頂層露臺地面完成面1800。

(d)煙道出屋面處，如無防雨措施，建議增加防水百葉。

G.設備管井及雨水管

(a)聯排及別墅應盡量設管井。多層、小高層排水管道應盡量外設，便于檢修，且應設置在平面凹槽處。具體項目應與甲方協商確定。

(b)對于管井的檢修口尺寸盡量滿足400（寬）×200（高），底邊距地300，如與潔具沖突應與甲方協商確定具體位置。

H.排氣扇

廚房均不設排氣扇

I.抽油煙機 如不設煙道，所有廚房外墻抽油煙機留洞應做裝飾處理，水平定位，并出詳圖。所有抽油煙機的外墻留洞中心標高不小于2300，如洞口在梁上，應考慮其對結構的影響并盡可能留在梁中間，同時考慮樓板下存水彎安裝的空間和管道找坡的可能。(5)衛生間

A.基本配置

(a)主人房衛生間應設浴缸（尺寸參考：1500*700、1650*800、1829×914）、坐便器、不小于1000的臺面。

(b)次衛應設淋浴、坐便器、臺面盆（或柱盆）。

(c)傭人房衛生間應設蹲便器、柱盆。

B.TOWNHOUSE、別墅衛生間應盡量做小降板，如衛生間下層為廳房時，可采用大降板、側排或同層排水等方式進行排水；多層、高層衛生間應盡量做大降板。

C.大降板衛生間在緊貼板底的位置上，預留Ф50的側排地漏。

D.排氣扇

所有戶型的衛生間均做排氣扇，當衛生間為小降板時，排氣扇應為吸頂式排氣扇，在梁上穿洞排出，洞口大小100×100方洞。當衛生間為大降板時，排氣扇應裝在窗上。排氣扇設帶開關插座，開關并聯于門口處。

E.衛生間小降板后，衛生間周圍的梁如不降，可將梁削去一個角，以應保證衛生間的墻面平整（如下圖做法一）。也可砌200厚的隔墻（如下圖做法二）。

F.衛生間墻周邊應做200高（距結構面）反檻。（如下圖）

G.其它

(a)如無排水管井，衛生間排氣管不宜走室內，應沿外墻敷設。排氣口如設在（或靠近）上人屋面，排氣口距屋面完成面應不小于1800，如排氣口設在非上人屋面，排氣口距屋面完成面不應小于300。排氣口不應影響露臺及窗。

(b)有上下水的潔具應考慮噪音對臥室的影響（如馬桶），盡量避開臥室墻面布置。

(c)衛生間內應避免有梁穿過。

(d)給水管、排水管、煤氣管不應發生沖突，立管不遮擋排氣洞口、不影響開窗。室內吊裝排水管不影響熱水器排風管出洞。

(e)洗手臺面下宜考慮設儲物柜空間，并注意地漏與儲物柜之間關系。(6)屋面

A.坡屋頂轉折處結構按折板設計不應設折梁。

B.雨落管應根據外墻面色彩做相應處理。雨落管的布置盡量隱蔽設置，如盡量設在平面凹槽內，以減少對立面影響。

C.非本戶上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下一層屋面時，應考慮上一層層面的防盜問題，設防護措施（如：包管）。

D.非本戶上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下一層屋面時，應設有組織排水。

E.當頂層戶型為假復式時：(a)假復式應按住戶使用鋼結構樓板來設計。

(b)二層高度上平面輪廓和布置應充分考慮到用戶改造為復式的實用性，并在設計過程中為甲方提供改復式建議方案作為參考，并明確二層樓板高度和窗臺高度。

(c)二層樓面梁處每隔1500設一個鋼板預埋件，便于用戶設置樓板。

(d)假復式二層如果預留衛生間一定要設置外窗。如條件限制不能設外窗時，必須預留排風道。

(e)假復式上部衛生間樓板必須澆筑完，且須做防水處理。

(f)假復式上部應預留給水點。

F.坡屋頂老虎窗邊取消邊梁，頂層用戶應充分考慮晾衣遮雨設計。(7)陽臺及露臺

A.應保證露臺下層房間中部不出現梁。

B.如露臺不降板，應做反檻，反檻高度宜為結構至結構250～300，即門檻比門口處的室外完成面最高點高50～70，比室內樓面高200～250。（做保溫隔熱的情況）。

C.如露臺降板，則降板高度宜為結構至結構250～300，即保證室內比上露臺門口處室外完成面高50～70；（做保溫隔熱的情況）。

D.陽臺處所有墻面﹑天花涂料應同外墻作法。

E.開向露臺或無頂陽臺的門，均應設雨棚。

F.當洗衣機位于陽臺時，陽臺欄板應考慮洗衣機位，此處欄板建議為實體欄板。

G.花池需考慮底板與平臺完成面的高差，并需有防水和排水處理。花池周邊須現澆，具體構造應與甲方協商確定。

H.在露臺分戶隔墻處做結構上反500高反檻。

I.為防堵塞，露臺面積超過15㎡，應設置不少于2個排水點。

J.分戶墻不宜低于1800。

K.大于10㎡露臺及種植屋面應預留給水點。（佛甲草屋面可以不留）(8)空調位

A.室外機安裝可借鑒凸窗上放置、相臨凸窗間放置、梁下挑板放置、陽臺或平層挑板放置等幾種方式，應根據立面效果決定。

B.空調板外沿不做反檻，百葉下應留空；空調板與外墻相連的部位應做結構至結構150高的反檻。

C.同一位置上下安裝兩臺空調室外機時，應在在平面相同位置不同標高處分別挑砼板安裝。任何形式的室外機位均應向外找1％坡。

D.室外機位（為凈尺寸，下同）：1000×600。雙機平行擺放時為1800×600。應避免雨水管穿空調板，如有雨水管穿空調板時，以及頂層復式起居廳空調機位，或者，當為雙機上下疊放且前面按裝百葉時，空調機位1200×600。梁下挑板空調板上皮距本層天棚的高度應不小于400。平面圖中應詳細標明空調板定位尺寸。

E.室外機位設置的出風與進風不能處于同一平面上，應保證出風和進風在垂直的兩個平面上。當三面有墻或側板封堵時，盡量不裝百葉；如必須設百葉，則必須在一側的側板處預留進風口。

F.空調室外機位應考慮便于安裝及維修的可能性，靠近窗洞口設置，盡量避免設在山墻面且旁邊未設窗，不便于空調機的安裝。空調室外機位應考慮窗的開啟方向。

G.空調位設在凹槽內時，應錯位，不應對吹。

H.一般情況，出風口不應直接對向床頭。

I.空調冷媒管穿外墻的洞口為Ф80，洞口內外做PVC套管。當室內機為壁掛機時，冷媒管穿墻洞應設置在梁下。當室內機為柜機時，冷媒管穿墻洞留洞中心距建筑完成面200。均向外傾斜10°，并盡量減少內外墻面暴露較長段空調管。平面圖中應詳細標明留洞定位。

J.當客餐廳面積大于28m2時，客餐廳空調同時按柜機和壁掛式室內機考慮。當客餐廳面積不大于28m2時，客餐廳空調按壁掛式室內機考慮。

K.空調板下口需做滴水槽。(9)外墻飾面

A.建筑立面主要材料為面磚及涂料，轉角和不同材料交接處要有詳細做法。

B.立面應標出分格縫劃分間距、縫寬、深和做法。

C.面磚墻面鋪貼方式大樣應隨墻面分色圖出圖。

D.變形縫、雨水管、冷凝水管、排水管的材料和色彩的處理應滿足立面美觀要求，淡化視覺注意力。（外墻立管色彩與該部位墻面應相同）。立管應避免遮擋開窗和各種留洞。

(10)室外環境

A.室外欄桿分隔條如為橫向布置，應采取防攀爬措施。

B.建筑首層散水標高低于室外地坪400，散水上為綠化覆土。

C.商業與住宅之間，特別是廚房衛生間下面，必須考慮管線的檢修，如檢修處與商業發生矛盾時，則住宅底層衛生間考慮大降板。

(11)公共樓梯間、電梯廳

A.樓梯間考慮信報箱位置及做法，也可規劃上考慮。

B.抄表方式采用樓梯間集中抄表即三表出戶。

C.電梯廳內的設備管井應設距建筑完成面100高的門檻。

D.電梯門口做高差10～20mm的反坡，防止電梯井進水。

E.電梯廳為開敞式時，應加強遮雨及排水措施，防止大雨時雨水倒灌。(12)車庫

A.私家車庫宜有直接通向室內的門。

B.地下汽車庫及汽車進出坡道的設計，需滿足吉普車及面包車的行駛和停放，汽車坡道寬度在轉彎處宜適當加寬。地下室設備管線的立管布置及水平管的管底凈高，也需滿足上述要求。

C.地下汽車庫進出坡道靠地面處，應設排水明溝截流雨水。

D.凈高不小于2.2米，地下室層高宜為3.6m～3.9m E.車庫柱距：

停車類型 小轎車（標準車型尺寸為長×寬×高＝4.90m×1.80m×1.60m）

兩柱間停車數 1 2 3 4

柱間建議凈距（m）2.4 4.7 7.0 9.3

F.垂直式停車，通車道最小寬度不應小于5.5米。(13)泵房

A.泵房的設置位置，應在規劃設計階段權衡設計、成本、工程等各方因素，確定設置位置。一般情況，泵房設置分“多層、小高層”及“高層”兩大類。

(a)多層及小高層項目可結合開發周期，每期設集中泵房。集中泵房應結合社區配套公建單獨設置，并應盡量避免設在多層及小高層住宅內。集中泵房宜設置的位置：

? 社區配套“會所、停車樓”等配套公建地下室。

室外游泳池下部。?

商住樓下地下車庫? 社區配套商業地下室?

（注：設在商業地下室時，應注意商業土地使用性質和年限。如果商業為獨立拍賣所得，土地性質為商業用地，供居住使用的泵房等設備用房則不應設在商業地下室內，否則會引發投訴等糾紛）

(b)高層項目泵房宜結合地下車庫設置，且應設在最下一層地下室。應避免泵房頂棚直接與住宅地面相鄰。即如泵房設在地下一層時，則不應在首層泵房上部設置住宅。

B.泵房設計除“應選擇低噪聲機型、設備安裝設置減震墊、橡膠軟接頭、減震支吊架等各種減震措施”外，在泵房建筑設計時，還應注意：

(a)應在滿足國家防火及泵房設計規范的前提下，應盡量少設置門窗。

(b)門應為隔聲門。窗應為隔聲窗。

(c)墻應設隔音墻面。

(d)應設吸音吊頂在或頂棚粘貼消聲棉。14)其它

A.垃圾房應設給水和地漏。

B.公共部分有水房間應設地漏。

C.每個電梯機房需設單相風機一臺，風機外測需安裝活動防水百葉；另外機房需設進風口一個，位置與風機盡量避開，以防形成風短路，進風口安裝固定防水百葉。

(15)門檻的安裝

A.電梯口

B.入戶門

第三部分 結構專業

一、總則

1、必須嚴格執行規范中的強制性條文，不得有任何違反。

2、結構方案應合理優化，設計應兼顧質量與成本，在保證結構安全的前提下力求節約，堅持成本最優原則。構件尺寸及配筋若不是計算和概念設計需要，應取最小值。

3、主體鋼筋混凝土如果存在附屬的鋼結構，應充分考慮鋼結構的設計，并應預先在鋼筋混凝土結構設計中設置鋼結構的預埋件，避免事后打鑿砼。

4、后澆帶的鋼筋不宜斷開。

5、較大的（需加強配筋）墻、梁、板預留孔洞及預埋套管應出定位圖。

6、樓層標高應采用結構標高。

7、各工程子項的技術標準及繪圖標準必須統一。

8、圖紙繪制應采用國家標準平法圖集《03G101》表示，深度滿足《深圳市建筑工程施工圖設計文件編制深度規定》。

二、材料選擇

1、墻體材料

所有外墻（包括200mm厚的樓梯間墻）、以及地面以下墻體采用粘土紅磚墻，強度等級MU7.5，其它內隔墻（包括車庫、商鋪、房間內隔墻）為加氣混凝土砌塊，強度等級大于MU5.0。

（1）機制實心紅磚：砌體容重為19KN/m3。

（2）粘土空心磚：砌體容重≤ KN/m3。（3）粘土多孔磚：砌體容重≤ KN/m3。

（4）加氣混凝土砌塊：分戶墻的加氣塊尺寸為200厚，其余內隔墻的加氣塊尺寸為100厚，砌體容重9KN/m3。

（5）灰砂磚：砌體容重≤ KN/m3。

2、混凝土

（1）基礎：C30

（2）主體：不低于C25，多層、小高層的墻柱一般以C25、C30為主。

3、鋼筋

（1）鋼筋直徑≥10時，按II級鋼進行設計。

（2）梁縱向鋼筋按新HRB400Mpa（III）級鋼設計。基礎受力筋、墻柱縱向鋼筋采用II級鋼筋。樓板采用I、II級鋼筋。大跨度板鋼筋根據情況也可選擇III級鋼。但當構件配筋由裂縫和撓度等正常使用極限狀態控制時，特別是地下有防水需要時，應優先采用II級鋼。

4、其他

（1）種植屋面的填土厚度：

（2）入戶花園的填土厚度：

三、樓板標高和梁的控制高度

1、廳、房、室內過道等面層做法詳見建筑的樓面部分。

2、廳、房、室內過道等結構面比裝修面低50。

3、公共樓梯間、電梯廳結構面比裝修面低30。

4、廚房不帶生活陽臺時，結構至結構降板80。

5、廚房帶生活陽臺時，廚房和生活陽臺一起結構至結構降板80，廚房部分回填20。

6、衛生間小降板為：結構至結構降板80。衛生間大降板為：結構至結構降板350，如衛生間下層為同戶的臥室時，應減小至300。

7、與廳房相連的陽臺結構至結構降板80。

8、結構外圍梁的高度詳見下表。

層高 梁高

2800 500 2900 500 3000 600

四、技術要求

（一）結構體系

1、采用現澆鋼筋混凝土結構體系。多層、小高層采用異形柱或短肢剪力墻結構體系。

2、結構計算宏觀指標如軸壓比、周期、位移、剪重比、剛重比等應控制在合適的范圍內，既符合規范的要求，同時也不要有太大的富余。

3、上部結構設縫問題。考慮變形縫節點處理困難，特別是防水問題，結構設計與建筑協調，盡可能不設縫。

4、結構與建筑協調問題。結構一定要緊跟建筑的調整變化，結構的大樣一定要滿足建筑要求，結構應彌補建筑不詳，結構要保證與建筑的一致性。結構體系設計時應充分考慮墻柱平面布置的合理性。

5、首層房間作住宅或商鋪時，采用現澆板。地下室或半地下室明確作為儲藏室、設備房等非車庫用途時，應采用現澆板。

6、房間天棚不應有梁。客廳和餐廳等無墻處不應設置結構梁。

7、梁柱上的電氣、設備預留孔洞、預埋套管應標出孔洞位置圖。給排水穿外墻管應預留套管。

8、衛生間及廚房內一般不允許有梁穿過，也不允許有梁露出。條件允許的前提下，應考慮折板結構體系。

（二）基礎

1、基礎形式應根據地質條件及上部結構，另行在基礎方案論證會上確定。

2、對全部或部分置于粘土層或全風化層的天然基礎應進行差異沉降驗算。

3、對于天然基礎，如果基巖埋深變化劇烈，在沉降值允許的前提下，可考慮將同一單元的基礎置于不同持力層。

4、為保證施工質量，獨立基礎采用階梯式。

5、當獨立基礎頂面距首層梁面≤2.8m時，基礎不設地梁。在室內外高差較大的情況下，外墻基礎梁的設置應考慮擋土作用。

7、對于預應力管樁，同一單元可采用不同樁徑，樁徑D=300、400、500（具體型號與甲方商量確定）。盡可能用大直徑少數量的樁替代小直徑多數量的樁，盡可能一柱一樁。

8、預應力管樁承載力取值應恰當，對短樁承載力取值也應恰當，必要時可通過靜載試驗確定。

9、懸挑地梁應按懸挑梁配筋。

10、應處理好天然基礎與樁基礎的銜接。

（三）地下室及擋土墻

1、地下室不設縫。設計上應采取相應措施，防止裂縫的產生。

2、在建筑范圍內的地下擋土墻均與主體結構連成一體，避免采用重力式擋土墻。

3、有防水需要的地下擋土墻均做砼墻。

4、地下室應進行抗裂驗算。

5、混凝土防水等級采用S6。

6、地下室頂板應結構找坡排水（同厚度）。四）墻柱

1.清水混凝土墻的厚度，根據建筑和結構綜合考慮。

2.墻柱布置間距、數量、長度應合適，墻柱軸壓比盡可能與規范接近，避免因墻柱過密過長而造成浪費。

3.剪力墻豎向分布筋可取低至Φ10，水平分布筋可取低至Φ8。

4.墻柱主筋由計算確定，根據計算結果酌情適當放大。

5.墻體拉結筋直徑間距按規范最低要求取值。

6.填充墻構造柱的具體平面位置（可與建筑相商）標注于建筑圖上。

7.一些尺寸較小的填充墻垛（尺寸小于200時），可采用現場二次澆注。

8.墻柱平面圖中應標注沉降觀測點。.9.樓梯間處綜合管線集中處墻體，如入戶門側墻等預埋線管較多，容易裂縫，管網安裝完畢后，應采用鋼筋混凝土現澆成一體。

（五）梁

1、對跨度較大（≥6.5m）且承受次梁傳遞荷載的主梁，應驗算彈塑性下撓度和裂縫。

2、為防滲水，衛生間隔墻處做200高（相對于結構面）素混凝土反檻，寬同墻厚，且與梁板一起澆筑。出屋面和露臺的墻體設置250～300高（從屋面結構板開始算起）的鋼筋混凝土反檻，寬同墻厚且與梁板一起澆筑。

3、在樓板跨度不大，配筋為構造配筋時，隔墻下可不設梁。

4、梁端部負筋與梁中貫通負筋應分別配置、搭接處理，貫通負筋滿足規范最低要求即可，不應用端部負筋拉通作貫通負筋。

5、當梁腹板高度小于450時，不配置構造腰筋（如計算結果需要配置抗扭腰筋則屬例外）。

6、主次梁相交處以加密箍為優先，吊筋設置與否應根據計算結果文件中剪力包絡圖為依據，如不需要，不應隨意設置，以減少施工麻煩。

7、懸挑梁箍筋全長加密。

8、考慮給排水管道穿梁套管高度（滿足管道施工廚衛間梁高度設計應綜合考慮結構安全要求）。考慮排煙管道穿梁預留孔。

（六）樓板

1、樓板基本厚度由計算確定。

2、樓板最小配筋按規范為Φ8@180，對于大板塊如需配II級鋼，Φ10@200應為最小配筋。

3、樓板負筋不應大面積拉通，但小板塊如衛生間、建筑平面薄弱處抗震需要、突出建筑之外房間抗溫度應力需要則屬例外。

4、同樣跨度，同樣支承條件，同樣荷載的板厚及配筋各單元必須完全一致。

5、異形板設計應進行有限元分析，對跨度較大的異形板應驗算彈塑性下撓度和裂縫。

6、對于小板塊，如板上砌有隔墻，在板厚及配筋值不變的前提下，可以不設置兩根加強筋。

7、為避免或減少建筑陽角處板溫度裂縫，除陽角處樓板負筋加密外（間距不大于150），在保護層內附設雙向Φ4@80冷拔鋼筋，長度取1/3短跨。

8、樓板中穿管線不應有大量集中的地方及相互交叉超過3層的情況，否則應予以處理，防止砼開裂。

9、地下室結構頂板及裙房樓板應結構找坡排水。

10、窗臺板轉角處應設置放射筋。

11、為減少施工麻煩，凸窗側板不做砼，由砌體砌筑，端頭不做構造柱。

12、花池應設置排水口。

（七）屋面

1、所有屋面、露臺樓板厚度≥120mm，鋼筋應有雙層雙向部分拉通，鋼筋的拉通量≥?8＠150大板塊配筋不足者，額外配筋補足。鋼筋間距≤150mm，裂縫寬度 [W] ≤0.2mm。

2、屋面防水由結構按變厚度找坡，板底保持水平。面積較大的屋面，在建筑景觀允許的前提下，應采用雙向結構找坡。結構找坡困難的復雜屋面，采用細石混凝土（鋪設Φ4@150鋼筋網）建筑找坡。

3、坡屋面與天窗相交處應畫節點配筋大樣。

4、非住宅裙房屋面板應結構找坡排水，板厚不變化。

5、坡屋面和女兒墻交接處應將設反梁至少500高（從最低處的板面起算）。

（八）其他

1、窗臺

窗臺板100厚現澆，窗臺側板采用現澆或磚砌。有雨水停留的地方板根部設150高混凝土反梁。

2、空調板

空調板100厚現澆，根部設150高（相對于結構面）混凝土反梁。

3、過梁

門窗等洞口上設鋼筋混凝土預制過梁。當過梁預留高度小于150mm時，采用梁下掛板或將梁高度增加。

4、花池

與墻、陽臺、樓梯相連處的非獨立花池側壁應做混凝土，不能磚砌。

5、室外樓梯

和建筑物相連的室外樓梯一側應做300高（相對于結構面）混凝土反梁或反坎。

6、陽露臺

（1）陽臺邊緣至少做200～250高（相對于結構面）混凝土反梁或反坎。

（2）露臺根部設250～300高（相對于結構面）混凝土反梁或反坎或做250～300高的降板。

（3）露臺邊緣和分戶墻處至少做500高（相對于結構面）的反梁或反坎。反梁、反坎宜和主體一起澆注。

7、板面有反梁的處理

車庫、屋面、露臺等一般板面跨中不設反梁，若設反梁，則在梁緊貼板面的標高處預留過水洞，并做疏水處理，保證洞口通暢。

8、假復式的處理

假復式二樓夾層按鋼結構夾層計算，樓層梁處預留鍍鋅預埋鋼板200x200@500。

9、大降板衛生間

大降板衛生間在緊貼板底的位置上，預留Ф50的側排地漏。

10、幕墻等預埋件

五、設計管理

1．設計管理實行過程管理

（1）在每一階段開始前，應向甲方提供該階段的輸入文件，該階段結束時，應向甲方提供該階段的輸出文件。文件交流應以書面材料（含傳真、電郵）形式進行。

（2）每一階段結果須經甲方審核通過。

（3）在階段設計過程中，當出現未曾預料到的問題而導致諸如結構方案改變、成本上升等等時，應及時與甲方溝通，以確保問題能得到及時解決。

2、階段設計應包括以下內容：

（1）結構設計統一技術措施。

（2）荷載取值，包括面層、墻體等恒活荷載。

（3）建筑方案確定時，結構構件的布置草圖及預估尺寸。

（4）機算設計參數（Wmass.out文件前半部分）。

（5）機算輸入模板尺寸及荷載圖形文件（面荷、線荷、點荷）。

（6）機算宏觀指標結果文件：Wmass.out，Wzq.out，Wdisp.out，柱軸壓比圖形文件，柱底內力圖形文件。（7）天然地基承載力取值及單樁承載力取值。

（8）天然基礎沉降計算。

3、提交正式施工圖前7天，必須提供全套白圖（打印圖紙）給甲方。

4、對以上各階段內容，設計單位應向甲方提供合理的進度計劃，每一階段內容完成時，應及時向甲方提供。第四部分 電氣專業

強電專業

一、低壓配電房及供電系統

1、低壓配電柜選用GCK型抽屜柜。

2、在設計配電房布置時，應盡量使變壓器至低壓柜的密集型母線最短及減少母線之間交叉。

3、低壓柜的框架開關型號應比整定值大一級（供電局要求，以免招標后修改）。

4、配電房的布置、設備選型應周全考慮，配電房室內地面標高應比配電房外高（具體數值，按規范執行），從防水及防鼠方面考慮，配電房應考慮設門檻。

5、配電柜使用的斷路器，建議采用失壓延時跳閘的斷路器，以避免雷電等引起的誤動作。

6、設計單位應對設備系統方案進行詳細對比后，由甲乙雙方協商確定最終方案。如供電系統的接線方式及運行方式（應考慮到今后物業管理的運行費用）。

7、在選擇配電房位置時，除按規范規定應考慮的各種因素外，還應考慮：當項目用地有明確的“居住”及“公共”等不同性質的用地時，在項目設計中應避免將居住建筑的設備用房，布置在“非居住用地上”。

8、為盡量減少低壓柜的數量，請在低壓供、配電系統設計時，盡量避免全部采用放射式供電的方式，應與其它供電方式綜合考慮。

9、塑殼開關、框架開關、微型斷路器的型號及品牌的選擇，甲方將根據各項目階段的市場情況及萬科總部的招標情況進行確定。請設計單位在設計階段與甲方聯系確定。

二、發電機房

1、對給排水專業的要求

（1）柴油發電機組產生的廢氣必須經過凈化處理后方可排出，給排水專業在發電機房適當位置預留一定壓力的給水接口。

（2）機房內設計廢水排水明溝，柴油發電機的凈化處理后的廢水經排水明溝

引出,明溝進出發電機房處須有防鼠措施。

2、對電氣專業的要求

在發電機房內應設雙電源切換箱（市電、發電機電源），保證發電機房風機雙電源供電，手動、自動切換啟動，并且能實現在消防控制中心遠程操作，保證該處風機供電的連續性。

三、公共部分

1、給電視放大器箱、網絡交換箱、可視對講箱預留電源，特別是多層，弱電箱集中的位置應預留2-3個電源插座。

2、電表箱、電話交接箱、煤氣抄表模塊箱及對講過線盒都為暗裝，有線電視放大器箱也應盡量暗裝，寬帶網絡交換機箱為明裝，弱電系統箱體宜安裝在樓梯間的下部空間隱蔽處。

3、住戶樓梯間，使用紅外感應開關。

4、電梯機房的風機，應考慮溫控。

5、面積較大的公用部位如地下車庫等，在滿足設計規范的前提下，應盡量減少事故照明燈具的數量，正常照明與事故照明相結合，避免全部采用事故照明，燈具采用節能燈。

6、配電箱﹑電表箱及其它留洞位置﹑尺寸大小，在結構圖中有清楚的表示，特別注意在樓梯間電表箱留洞尺寸大小，能否安置。戶內配電箱置于入戶門后或較次要位置。

7、強、弱電井采用普通座燈頭照明（裝在電井門的上方），以免占用空間。有電視放大器、寬帶網交換箱的弱電井增加電源插座。

8、直接起動的電機使用抗沖擊能力強的主開關。

9、庭院內的室外總配電箱須預留庭院燈電源開關（16A單極的3個，32A三極的1個）并有計量裝置。

10、室外環境燈具的布置，應考慮對住戶的光污染，數量合理、經濟實用。

11、私家花園應考慮預留電源。

四、住宅室內部分

1、衛生間等電位，在設計時應在面盆下方預留一個等電位接線盒，距地（建筑完成面）300，不做支線。

2、多層建筑屋頂避雷帶敷設，應沿屋面頂部邊、角暗敷，并采用不小于Φ10的結構主筋。

3、各種設備安裝標高，統一以配電箱、開關、插座的底邊為準。

4、電冰箱、洗衣機選用10A三孔帶開關插座。排氣扇、抽油煙機、燃氣熱水器選用10A三孔不帶開關插座。空調、電熱水器選用16A三孔不帶開關插座。其它插座全部選用10A二、三插座。各房間的插座應盡量避免布置在窗臺下面。

5、開關安裝高度為底邊距地1.4米。電冰箱、洗衣機插座安裝高度為底邊距地1.4米。排氣扇、抽油煙機、熱水器插座安裝高度為底邊距地2.4米。空調插座安裝高度為底邊距地2.2米。其它插座安裝高度全部為底邊距地0.3米，空調室內機和空調插座盡量在同一面墻上。

6、廚房和衛生間照明開關設于“室外”門邊，開關和插座布置避免與洗衣機、冰箱、抽油煙機﹑燃氣熱水器等廚衛設備沖突，除吊頂內距地2400處安裝抽油煙機插座外，灶臺上方不可有開關插座，普通插座安裝在灶臺兩側，衛生間臺式洗手盆側設電吹風備用插座，底邊距地1.4米，廚房電源插座底邊距地1.3米，熱水器及排氣扇電源插座安裝于吊頂內，底邊距地2.4米。

7、客廳、餐廳都只居中安裝一盞燈具，以便于業主改用花燈。

8、戶內居家安防主機箱需預留電源，其接入點為戶內配電箱。樓梯間寬帶網絡交換機箱、有線電視放大器箱和煤氣抄表模塊箱都有需預留電源，其接入點為樓梯間電表箱，并帶計量裝置。

9、發電機房、配電房、水泵房、大型風機房，應考慮噪音（高頻、低頻）對住戶的影響，應盡量避免將設備房設在住戶的下面，電梯機房、井道如與住戶較近，亦應考慮電梯運行噪音對住戶的影響，并在設計方面采取相應措施。

10、室外照明，應按正常照明、節日照明考慮供電系統，在相應回路加裝“鐘控器”，避免平時開啟大面積照明，浪費能源。

11、設計院各專業間應充分溝通，尤其應注意廚房、衛生間內的用水點與電氣開關插座以及煤氣設施的相互位置關系，在圖紙上應明確標明廚、衛間內用水點、電氣開關、插座、煤氣設施的具體位置及安裝高度。

12、電氣設計時需考慮房間梁所在位置，避免燈位布置在梁上或梁邊。

13、衛生間窗側設排氣扇、熱水器插座，如排氣扇為吸頂安裝，則該插座也應吸頂安裝。如排氣扇在窗上安裝，則該插座應設在同側的墻面，底邊距建筑完成面2400mm，且排氣扇插座的控制開關安裝在門邊。

14、燃氣報警器的位置按燃氣有關規范確定，線盒頂邊距地200mm，盡量設在爐臺的對面（對于精裝修產品，燃氣報警器的位置與甲方共同商定）。

15、廚房和衛生間的燈具布置，尤其是鏡前燈位置應根據臺面和鏡面尺寸，標

注鏡前燈安裝具體位置（安裝在吊頂內）。

弱電部分

一、本項目設置弱電系統如下

1、有線電視系統。

2、電話系統。

3、寬帶網系統。

4、可視（非可視）對講系統。

5、閉路監控系統。

6、周界防越系統。

7、停車場管理系統。

8、門禁系統。

9、背景音樂系統。

10、內線電話系統。

11、信息發布系統。

12、電子尋更系統。

13、水、電、氣遠傳抄表系統.14、居家報警系統（視不同項目的標準而定）

以上系統，除1、2、3、13以外，其它系統在設計時，需由甲方及萬科物業工程技術部的配合（設計院提供建筑平面圖）。

二、配置標準

戶型 配置 客廳 主人房 書房 次臥 起居室 備注

普通多層兩房兩廳一衛 電視插座 1 1 電話插座 1 1 網絡插座 1

普通多層三房兩廳兩衛 電視插座 1 1 電話插座 1 1 網絡插座 1

普通多層假復式 電視插座 1 1 上部預留弱電管線

電話插座 1 1 上部預留弱電管線

網絡插座 1 上部預留弱電管線

洋房三房兩廳兩衛 電視插座 1 1 電話插座 1 1 網絡插座 1

洋房四房兩廳兩衛 電視插座 1 1 電話插座 1 1 網絡插座 1

洋房復式 電視插座 針對具體產品，確定配置標準

電話插座 針對具體產品，確定配置標準

網絡插座 針對具體產品，確定配置標準

TOWNHOUSE 電視插座 針對具體產品，確定配置標準

電話插座 針對具體產品，確定配置標準

網絡插座 針對具體產品，確定配置標準

三、其它要求

1、門磁、紅外線只敷設管道，不預留接線盒。

2、每戶引入有線電視電纜一條，每戶應具備有兩個不同電話號碼的功能。

3、消防自動報警系統，除規范要求以外，還應具備以下功能：a、任一按鈕動作能報警到消防中心并聯動消防泵。b、消防中心能顯示出某一棟樓的某一區（一般一棟樓分兩個區）c、在消防中心能直接聯動消防泵。

4、各種水箱、水池，應設高、低水位報警并接至控制中心。

5、各種消防報警信號，均應接至控制中心。

6、電視放大器、寬帶網交換箱的弱電井增加電源插座。

7、在每戶的戶內，設置弱電集中過線箱，具體位置由設計單位確定。

8、樓梯間入戶電話接線盒與居家報警主機之間增加1根 PVC20暗埋管連接。

9、有線電視、電話、寬帶網、保安對講、燃氣自控系統從室外弱電井引至單元樓梯口的主進線管的管徑分別為PVC32、PVC40、PVC40、PVC32、PVC32。

說明：電氣部分的各項設計要求，均為我司在實際工程當中積累的實際經驗，請設計單位在設計當中體現、落實。除此以外，均按國家、行業、地方的規程、規范執行。

第五部分 給排水專業

一、設計說明

設計說明中必須表明如下內容：

1、主要技術指標（最高日用水量、最大小時用水量、最高日排水量、最大時熱水用水量、循環冷卻水量、各消防系統的設計參數和消防總用水量等）。

2、屋面雨水及場地雨水設計重現期。

3、人防圖紙中應表明管道穿人防墻作法。

二、統一作法

1、室內給水

（1）在眾多的供水方式中，影響到最后方案確定的因素很多，應充分考慮初次投資與運行費用的平衡、維護管理是否方便、是否會出現設備噪音引發業主投訴等問題，設計院應提供2～3個供水方案與甲方協商，以確定最終給水方式。

（2）請設計院根據項目所在地的實際市政供水水壓情況確定供水方式。必要時，所有樓層均采用加壓供水。

（3）建筑物內不同使用性質或不同水費單價的給水系統，應在引入管后分成各自獨立給水管網，并分表計量。

（4）對假復式住宅的上下水預留，應根據實際情況和甲方協商確定。

（5）所有復式房分戶水表規格統一為DN25，別墅考慮DN32，非復式房分戶水表規格統一為DN20或DN15，并采用自來水公司認可產品。水表的設置要考慮便于抄表和開關、維修閥門。多層還要考慮自來水公司對抄表到戶的要求（深圳市要求，其他地方可以參考）。

（6）暗埋的給水管道應敷設在面筋之上。

（7）室內冷熱水管暗設，局部埋于樓板的水管宜采用壽命長且不易遭破壞的管材，埋設管段不宜設接頭。室內冷熱水管沿墻埋設時，其分別距離建筑完成面250和400毫米。走樓板管道距墻分別為150毫米和250毫米。

（8）廚房和衛生間各衛生器具給水配件距離完成地面的高度分別為：坐便器距地150，浴缸距浴缸上表面150，洗衣機距地1150，淋浴器距地800，熱水器距地1100，洗滌盆距地450。

（9）廚房洗菜盆設計冷、熱水管道，熱水可接自就近的衛生間熱水管。

（10）私家花園設置配水點和排水設施，露臺及上人屋面等處設置排水設施，配水點的設置與甲方協商解決。

（11）小區綠化清潔及公共用水部分，應單獨安裝水表。高層住宅消防樓梯建議兩層安裝一個清潔用水點。多層清潔用水點宜裝在小區庭院。

（12）對建筑面積大于200平方米的住宅，考慮到此類住戶的居住標準較高，熱水系統設計熱水回水管道（循環泵由住戶自理）。

2、室內排水

（1）根據深圳地方規范，陽臺排水與天面雨水分開，陽臺排水必須接入污水系統，其它地區可參照當地規范執行。

（2）雨、污水立管的位置在滿足排水技術要求的前提下，盡量布置在建筑凹槽內、陰角和工作陽臺等位置。

（3）污水通氣管不宜直接出斜屋面，宜外拐伸出屋面，以免結構留洞和防水處理困難。排水通氣管一定要伸到上人屋面以上。

（4）給排水管道應避開空調挑板﹑廚房排油煙孔﹑熱水器排煙孔等外墻洞口。

（5）廚房應設置排水地漏，廚房內設有洗衣機的，應設置洗衣機專用地漏。洗衣機設置在衛生間內的，洗衣機單獨作地漏，不與其他排水地漏共用。地漏宜采用直通式地漏（不宜采用水封地漏），廚房、衛生間地漏排水管宜帶S 型存水彎，陽臺地漏排水管帶P型存水彎，存水彎宜帶檢查口。

（6）洗衣機地漏置于洗衣機外側、排水軟管放置在不易被人碰到的地方。

（7）降板（約35cm）下沉式廚房及衛生間應緊貼結構板加設側排地漏（不可實施的情況下方可考慮直排地漏），填充層面層上同時預留直排地漏。非降板設計的隔層排水系統，管件要求選用帶檢查口管件。安裝于下層廚衛頂板下的排水橫管，其最低點標高應達到H+2.40，嚴禁低于H+2.25。

（8）衛生間下層為臥室或餐廳，排水管不能穿樓板，可采用同層排水等排水方式。

（9）花池要設計排水設施，具體方式與甲方協商解決。

（10）車庫應設計灑水栓及排水溝。

（11）空調冷凝水管

a.空調冷凝水管為UPVC給水管，宜明裝，建筑外立面有特殊要求時可暗裝。給排水專業應有空調冷凝水設計大樣圖和系統原理圖。建筑專業應有相應節點詳圖及冷凝水管定位。

b.冷凝水管盡量明裝，高層采用DN50PVC管，多層采用DN25UPVC給水管，顏色同外墻。c.空調冷凝水必須接入雨水管道系統或雨水井，不得在外墻散水臺階或天井、露臺等處散排。

3、室外給排水

（1）優化給排水總圖設計，減少雨水、污水井的數量。

（2）設計師在作室外管網設計時應考慮煤氣管等其它管線綜合布置的可能性。

（3）小區內雨水、污水管道的管徑較小且埋深小于1米時，選用內徑為Φ700的檢查井，以降低成本。

（4）給排水檢修井應盡量設置在綠地內，當綠地面積較小時，可設置在道路上。

（5）盡量避免將檢查井設計到庭院內，庭院內若必須做檢查井時，建議設計成小方井，且對檢查口做密封處理。

4、水池及水泵房

（1）生活、消防水池應按兩路進水設計，以保證檢修時不影響使用。

（2）應將水池、泳池供水管與住戶用水主管分開，以免在補水時，影響住戶用水。

（3）根據現場經驗，生活水池建議不設導流墻。

（4）消防水池容積大于500立方米時，分成兩個能獨立使用的水池。

（5）生活、消防水箱（池）的泄水管和溢流管、蒸發式冷卻器和空氣冷卻塔等設備的排水不得與污廢水管道系統直接連接，應采取間接排水的方式。

（6）建筑物內的給水泵房應設置在地下室或對住戶影響小的地方，應選用低噪聲水泵機組，水泵機組和進出水管上應設置減振裝置，管道支架、吊架和管道穿墻、樓板處應采取防止固體傳聲的措施。必要時，泵房的墻壁和天花應采取隔音吸音處理。

（7）屋頂穩壓裝置嚴禁設置在住戶頂板上，以防止低頻噪音干擾。

（8）發電機房需設計給水及排水管道，其中發電機房室內部分排水方式采用明溝排水。

（9）對變頻供水的設計要求

（10）每組工作水泵應設置試驗放水裝置，水泵房內的生活給水系統、消防給水系統均應設置系統泄水裝置。

（11）水泵安裝應考慮合適的減振措施。

（12）水泵宜設置為自灌式充水。

（13）水池、集水坑等應設計水位控制，如報警水位，啟泵水位、停泵水位等，并有相關的電信號反應到控制室。

（14）應設計明確顯示水位高度的水位計。

（15）應設計溢流水位報警并將信號接至值班控制室。

（16）泵出水管信號壓力表宜選用遠傳壓力表，不宜選用電接點壓力表。

（17）閘閥要求采用彈性座封閘閥，其中消防給水系統必須采用明桿式閘閥。

（18）消防水泵應設計防超壓措施，生活給水系統應根據水泵揚程、環境噪音等因素，設置水錘消除措施。

5、施工圖圖紙要求

（1）設計院應提供設計計算書。

（2）出戶的各種給排水管道應定位，編號（類別及序號），注明管徑、標高等項內容。

（3）施工圖紙中應標明設備、材料的規格型號，以供甲方采購，非標準設備應提供詳細的圖紙，以滿足制作和施工的需要。

（4）設備的選型和管材的選定同甲方協商確定。（5）地下室、公共走道、室外總圖等管線比較復雜的位置，應做管線綜合圖、局部剖面圖。

（6）排水原理圖或系統圖，應表明管道的連接關系，排水橫干管的標高及管徑等項內容。

（7）衛生間廚房等排水設施應定位，以確定排水管道穿樓板處的開孔位置。

（8）不能通風的衛生間要做機械通風。

（9）地下室排水盡量采用重力排水方式。

（10）建筑物天面、屋面等處要做有組織的雨水排放。

（11）請設計院在施工圖階段，深化同泳池、水景、綠化等有關的設計，充分考慮相關的預留接口、容量等內容。

（12）設計院各專業間應充分溝通，尤其應注意廚房、衛生間內的用水點與電氣開關插座以及煤氣設施的相互位置關系，在圖紙上應明確標明廚、衛間內用水點、電氣開關、插座、煤氣設施的具體位置及安裝高度。

第六部分 煤氣及通風

1、室外綜合管網出圖時應預留煤氣管網布管的可行性。

2、室內燃氣熱水器設計時應考慮燃氣管道進到該廚衛的可行性。

3、煤氣立管布置避免影響建筑外立面。

4、埋地煤氣管需避開圍墻﹑大門等園建設施。

5、煤氣表設置的位置應考慮對櫥柜的影響，盡量縮短煤氣管在室內的長度。

6、屋頂正壓送風風機盡量選用低噪音的型號，風機位置不應布置在頂層住戶樓板 上方。

7、商業裙房餐飲業的油煙排放,考慮設置煙道,直通塔樓頂部。

8、滿足有關規范國標《城鎮燃氣設計規范》GB50028-93的鋪設及防爆要求。

9、每個電梯機房需設單相風機一臺，風量由設計院確定。

第七部分 設備專業的其它要求

1、電梯機房內不應設置出屋面的檢查口，如需上機房屋面，請將爬梯設在機房外側。

2、地下室變配電房、水泵房，該區域應考慮足夠的自然通風、機械通風系統。

3、電梯機房應設置防雨百葉窗，并配置排風扇。

4、各種設備房（配電房、發電機房、水泵房、電梯機房、消防控制室、物業管理用房），應鋪防滑地磚，墻面刷乳膠漆。

5、與電梯有關的建筑、結構圖紙，應按照電梯公司的要求進行設計（電梯公司提供的土建條件圖紙，設計院必須簽字、蓋章確認），如與甲方的建筑、結構方案或成本控制發生矛盾，應及時知會甲方相關人員協商解決。

6、各種主要設備房布置應緊湊、合理，平、斷面圖及各種尺寸齊全（避免示意圖），應考慮設備運行噪音（包括低頻噪音）對業主的影響。

7、為避免專業之間打架，必須有“綜合管網圖”。

8、室外強電、弱電、給水、排水系統，應出綜合管網圖。

第八部分 環保

一、節能方面

1、要求在西向的外墻內側做保溫砂漿隔熱處理。

2、東西向立面考慮設遮陽板，結合立面設計。

3、單體設計時，盡量形成穿堂風。

4、陽臺設計在可能的地方做大進深陽臺。

5、所有公共空間照明等均為可自動的感應或定時開關。

二、降噪方面

1、靠近高速公路一側采取降噪構造處理，并設雙層玻璃窗。

2、對其它噪音較大的公共空間有相應遮擋等措施。

第九部分 根據地形所作特殊要求

一、建筑專業部分

1、充分考慮基地現有山坡地地形，盡量達到土方平衡。另外，在進行總圖設計時須全面推敲，合理地設計擋土墻的位置及形式，比如采取適當的放坡等方式，以使在滿足其功能的情況下，將其成本控制在相應較低的范圍內。

2、根據本地塊的周圍的現狀，結合現設計總圖的高低錯落的地形關系，對建筑的外觀及小區的各部分環境統一考慮，使本小區能成為具有山地特色的建筑群體。

二、結構專業部分

1、以地形、地貌及有關地質勘測資料為依據，結合山地特點，選擇合理的結構基礎形式。

2、因總圖設計中多處有不同跨度的橋梁，因此需充分研究有關橋梁資料，在滿足其承載力的前提下確定較為經濟的結構處理形式。

三、給排水專業部分

本地塊地形高差較大，水泵房及水池宜放置在相對高位，污水管也盡量由地形相對高處向低處排放，從而使給水、污水等室外管網能更有效地利用地形。

四、電氣專業部分

配電房宜放置在小區負荷較為中心的部位，并結合現有的山地地形布置其檢查井及室外燈具

第十部分 圖紙要求一、一般要求

1、項目名稱：

2、圖紙目錄及每次圖紙編號需注明日期（每輪圖紙日期應統一），以便新舊圖紙查閱、區分。

3、每個電子文件對應一張圖。

4、圖紙目錄應注明圖紙內容，目錄應有Excel電子文檔。

5、目錄上的編號、圖紙編號、電子文件名三者應一致。

6、圖紙編號應統一格式，例如：建方01、建施01、建修01。

7、與圖紙有關的洽商及設計變更要注明相關圖紙的編號及版別。

二、圖紙數量

1、施工報建圖：提供全套施工圖紙八套。其中消防一套，國土局二套，建設局一套，人防一套，我司三套。報消防、國土局、建設局、人防等部門的圖紙須裝訂成冊，即須裝訂五套。

2、施工圖均要蓋有設計院的《工程設計出圖專用章》（深圳市建設局監制）、《注冊建筑師章》、《注冊結構師章》。另外，報消防部門的圖紙須加蓋《防火自審小組審核專用章》，報人防部門的圖紙須加蓋《人防自審小組審核專用章》。

3、除設計合同中要求提供的八套施工圖外，另需增曬施工圖六套，增曬圖紙費用另行協商。

施工圖審查管理程序

1． 目的

確保結構、給排水、電氣、通風與空調、燃氣等各專業圖紙經濟、合理, 規避設計中的質量隱患，對圖紙的設計質量進行有效控制。

2.范圍

適用于公司范圍內開發的所有項目。

3.職責

結構、給排水、電氣、通風與空調、燃氣等各專業的設計任務書中相關條款有工程部配合設計部提交設計院，設計部負責第一次擴初圖紙會審的組織工作，工程部配合監理負責第二次施工圖紙會審。工程部配合設計部對專業圖紙和變更的跟蹤落實。4.內容

4.1.檢查依據

4.1.1 現行的國家規范、條例及有關法規；

4.1.2 現行的行業標準、規范；

4.1.3 現行的地區規范、標準、條例及有關規定；

4.1.3 集團現有的工程案例經驗教訓。

4.2.檢查要點

4.2.1 安全性，如結構體系的安全性能；避免工程質量事故。

4.2.2 功能性，如各專業設備或系統的有關參數，對于功能的影響程度，防止功能缺陷的性能；避免設計導致的質量問題。

4.2.3 經濟性，結構體系或專業設備體系的經濟性能；性價比分析。

4.2.4 可操作性，是否有利于組織施工，保證施工質量，規避施工質量問題。

4.3.檢查程序

4.3.1 在擴初設計階段，設計部組織公司銷售部、工程部、成本管理部及設計院等進行會審，主要解決各專業功能及成本上的問題，由設計部主持會議。

4.3.2 必要時工程部可召集外圍專家委員會成員進行專業體系選型的評審（詳見《工程技術咨詢管理制度》）

4.3.3 在開工前，監理組織設計部、工程部、設計院、監理單位、施工單位等，針對施工圖施工工藝上的問題，進行會審，監理單位主持會議。會審結束后，主持部門應形成《圖紙會審紀要》。《圖紙會審紀要》由到會的各單位審核無誤后簽字蓋章確認。

4.3.4 設計部負責對圖紙和變更設計工作的落實和跟蹤，是圖紙和變更的歸口管理單位，工程部對于專業設計協助設計部進行設計跟蹤。4.2施工圖會審管理制度

1.目的

公司為減少因施工圖紙設計深度不夠而引起錯誤施工，使項目工期、成本、質量能夠得到更好的控制，特訂立本準則。

2.范圍

本準則適用于AAAA有限公司開發建設的所有項目。

3． 職責

4.1 施工圖紙會審及技術交底由工程部組織，設計部、成本部、工程監理單位及施工總承包單位參加。工程部從《AAAA工程技術專家資源庫》中選擇2～3名工程專家參加圖紙交底及會審會議。

4.2 工程部、設計部必須對各專業圖紙認真核查。目的是達到了解設計意圖，熟悉施工圖紙，發現其中可能存在的問題，以便在設計技術交底和圖紙會審時提出，并加以解決，確保施工順利。

4.3 各相關部門及單位在核查施工圖的基礎上，將施工圖中出現的錯、漏、碰、缺等問題在圖紙會審中提出，由設計單位解決；監理單位負責書寫設計交底和圖紙會審紀要，并經業主、設計、施工三方簽證。

4.4 對于“三邊”工程，設計部提出分步施工出圖要求，各相關部門及單位審查分批圖紙前后交接部位，發現矛盾及時與設計單位聯系協調處理，為確保施工順利進行創造條件。

4.5 施工圖紙核查的重點：單位工程最終沉降量計算值是否滿足有關規定；各種地下設備管道是否符合市政工程總體規劃；住宅工程是否滿足《上海住宅設計標準》；消防通道、室外消火栓等是否遺漏或符合有關規定等。4.6.建筑專業施工圖紙核查要點

4.6.1 房屋的開間、進深、層高、平面布局等是否滿足《設計任務書》的要求。

4.6.2 建筑說明和裝修材料表是否有錯漏或交待不清。

4.6.3平面圖中分尺寸與總尺寸是否吻合，各隔間尺寸的標注及每間平面的布局，平面相互交叉關系尺寸是否交待清楚；注意軸線與柱子、墻體的關系尺寸；核查立面圖中每層標高、門窗位置與平面圖是否相符；注意核查剖面圖中各層標高，特別是交叉層的標高以及交叉層的處理；立面圖中應標明門窗的標高；結構梁、柱、板的表示等。

4.6.4 校對上電梯機房和上屋面的標高尺寸；上屋面處的平臺標高要略高于屋面最上層面層標高，防止雨水倒泛；標準層以上電梯機房或屋面注意橫梁是否碰頭，標高要核準。

4.6.5 樓梯踏步的高寬、平臺寬度不宜小于梯段寬度；封閉式剪刀樓梯兩面開門；如利用剪刀樓梯間作為排煙時，必須有對外的窗戶等。

4.6.6 屋面上防水、隔熱、泛水等設計是否符合規范或《設計任務書》的要求要求。

4.6.7 配合設備專業，必須在建筑圖上表示的開洞和予埋件是否有遺漏。尤其注意對空調留洞及冷凝水管的處理。

4.6.8 門窗表中的數量、尺寸、型號必須與平面圖核對，有否遺漏或差錯。

4.6.9 如有地下車庫，需注意汽車入庫道與自行車入庫道的不同，同時要設有避免雨水進庫的集水坑。

4.6.10 外陽臺和衛生間的地坪比室內要低。

4.6.11 屋頂避雷裝置的設計是否符合規范。

4.6.12 圖紙必須交待的節點有無遺漏。4.6.13 圖紙中采用的標準圖集，一律要注明標準圖集的型號。

4.6.14 建筑節點作法是否與上海AAAA《施工技術操作細則》中的規定有沖突。4.7.結構專業施工圖紙核查要點

4.7.1 結構總說明(核對地質勘察報告)，校對基礎部分的設計。

4.7.2 復核各類結構的尺寸是否齊全，用料設計是否符合設計規范和抗震要求。

4.7.3 校核所有平面中各項分尺寸和外包總尺寸以及每層結構平面的標高。

4.7.4 校對所有結構構件的設計鋼筋和構造鋼筋以及洞口加固鋼筋，主次梁交接處須加箍或吊筋，柱與墻、扶手與墻的聯接筋等是否表示完整。

4.7.5 如有懸挑構件，懸挑構件的主筋應設置在上部；懸挑構件的端頭如有集中力時，懸挑主筋應下彎鉤住集中力作用構件的鋼筋。

4.7.6 電梯井內埋件、牛腿、緩沖器及機房的喪計是否符合制造廠提供的電梯資料。

4.7.7 各設備專業所提出的洞孔、埋件、埋管、吊鉤、平臺等是否表示無誤。

4.7.8 樓面和梁面有高低差時，要注意高低差的尺寸與鋼筋的搭接。

4.7.9 所有必須繪制的構件詳圖，節點詳圖以及特殊結構的詳圖有否遺漏。

4.7.10 防潮層的設置，女兒墻的壓頂，磚砌陽臺欄桿轉角的小柱與壓頂等是否設計完善。

4.7.11 構件尺寸、鋼筋用料、混凝土強度等級比計算需要值超過太多時，要提出合理化建議；反之用料不足的要提出增補。

4.7.12 凡選用的標準構件，必須注明標準圖集的型號。

4.7.13 避雷接地的設計是否符合構造及規范要求。4.8.給排水專業施工圖紙核查要點

4.8.1 校對設計說明和材料明細表，是否有錯、漏。

4.8.2 校對用戶提供的數據和設計供水總量是否符合規范。

4.8.3 進水管的直徑應按最大用水量和揚程的高度進行設計，但要考慮人員的增多以及其他的特殊情況。

4.8.4 核對水泵房的大小以及水泵的臺數是否符合工藝和規范的要求。

4.8.5 檢查各層平面布置圖，是否有遺漏，如衛生間和盥洗的龍頭除三件套外，應加設計洗衣機和淋浴器二個頭子。而廚房龍頭除了生活、污水外再加過濾水的頭子。

4.8.6 校對所有系統圖的管徑尺寸和標高。

4.8.7 校對泵房間的設計和水箱的設計是否符合規范要求。

4.8.8 排水管的直徑按照排放量而定。校對排水管的直徑、尺寸、標高及坡度；排進市政集水井的坡度不小于0.3％。

4.8.9 校對各層平面圖和排水系統圖，特別是位置、數量、管徑、標高是否符合規范。須設置地漏的地面是否做坡度。

4.8.10凡有穿孔及預埋套管處都須在圖中表明。

4.8.11 屋面排水斗的設計和排水量是否符合規范要求。

4.8.12 注意變壓器室下面，是否須要設置隔油池。

4.8.13 化糞池的型號和數量按排放量定。4.9.煤氣專業施工圖紙核查要點

4.9.1 煤氣設計量與實際使用及煤氣公司的供量三者之間是否符合要求。

4.9.2 煤氣管道是否設計到廚房及浴室。

4.9.3 校對煤氣管道的平面圖和系統圖。

4.9.4 對煤氣管道特殊要求的說明是否遺漏。

4.9.5 設計應考慮煤氣加熱器的排氣管。4.10.強電專業施工圖紙核查要點

4.10.1 校對說明書與材料表，是否有遺漏或須補充。

4.10.2 校對用戶總耗電量和設計總電量是否符合，并須所在區供電局批準。

4.10.3 進戶線的方位應該離供電局距離最短的方向，節省用戶的電線、電纜。

4.10.4 根據總的用電量是否要設配電間還是變電所應按規范進行設計。

4.10.5 檢查每層分項的電表或配電箱的設計有否。

4.10.6 動力與照明線路必須分開。

4.10.7 校對每戶需用電氣設備的布局(如照明、空調、電視)以及高標準裝修所提出的要求是否都有設計。

4.10.8 校對所有平面圖的設計。

4.10.9 校對高壓及低壓的配電系統圖。

4.10.10電纜溝的設計是否符合規范。

4.10.11防雷系統的設計是否遺漏。

4.10.12對建筑所須開洞、預埋的都須在圖中交待清楚，并要注明標高和尺寸。4.11.弱電專業施工圖紙核查要點

4.11.1是否設總機房，根據電話門數而定。總機房必須木地板。

4.11.2進每戶的電話線除特殊要求外，每戶進一路線，設二～三個分線盒。

4.11.3衛生間應設置一電話分線盒。

4.11.4校對消防系統圖、電話系統圖、安防系統圖、有線電視共用天線系統圖。

4.12 會議紀要及其他相關資料需按公司檔案管理規范進行歸檔保管。5.1結構圖設計檢查要點

1.目的

確保結構設計安全、經濟、合理,對結構施工圖的設計質量進行有效控制。

2.范圍

適用于AAAA有限公司開發的建筑工程結構設計圖審查。

3.職責

結構施工圖設計的審查主要由工程部歸口管理，相關部門協助工作；施工圖紙會審及技術交底由工程部組織，其它相關部門人員參與。4.1.檢查依據

4.1.1 中華人民共和國國家標準《建筑結構荷載規范》GBJ9-87

4.1.2 中華人民共和國國家標準《混凝土結構設計規范》及1993年局部修訂GBJ10-89

4.1.3 中華人民共和國國家標準《砌體結構設計規范》GBJ3-88

4.1.4 中華人民共和國行業標準《設置鋼筋混凝土構造柱多層磚房抗震技術規程》JGJ/T 13-94

4.1.5 中華人民共和國行業標準《鋼筋混凝土高層建筑結構設計與施工規程》及1999年局部修訂條文JGJ3-91

4.1.6 中華人民共和國行業標準《建筑樁基技術規范》JGJ 94-94 4.2.1 總則

4.2.1.1建筑物的穩定性、安全性審查，包括地基基礎和主體結構是否安全可靠。單位工程最終沉降量計算值是否滿足有關規定。

4.2.1.2檢查工程設計是否嚴格執行國家強制性技術標準、規范、規程、規定。

4.2.1.3檢查地震設防是否明確：建筑抗震設防分類、基本烈度、設防烈度、近震與遠震、場地土類型、結構抗震等級。

4.2.1.4施工中可操作性如何，有無設計上的功能隱患，設計是否經濟。

4.2.2 地基、基礎及地下室

4.2.2.1根據地質勘察報告，在需做地基處理時，應充分考慮當地的地質特點，參考周邊同類建筑的地基處理模式，參考專家意見選擇經濟可靠的地基處理方案，對于軟土地基需作地基沉降、變形計算及提出變形控制措施、建議。

4.2.2.2 樁基選型

4.2.2.2.1 可根據詳勘報告并結合各類樁基的工程特性、經濟性，確定可選用的 樁基類型，提出意見；

4.2.2.2.2 組織技術討論會或研討會，對各類可以使用的樁基類型進行技術交流，充分吸收專家和其他技術單位的意見（公司各有關部門均可參加）；

4.2.2.2.3 根據建筑物四周環境條件、建筑物層高、基坑支護等條件綜合考慮，最終審核樁基形式；

4.2.2.2.4 樁基的承載力取值是否合理，對預制樁可通過提前試樁來確定，對人工挖孔樁、沖磚孔樁可通過現場施工取樣和地質報告相互對應來確定，持力層的確定應經濟合理，施工參數的取值應合理，且施工時可操作性強。

4.2.2.3 地下室部分。

4.2.2.3.1地下室的留洞。

4.2.2.3.1.1 管道穿越地下室的外墻必須預留防水套管；

4.2.2.3.1.2 管道穿越地下室的頂板，如位置在室外時必須預留防水套管；

4.2.2.3.1.3 地下室防排煙洞口、柴油發電機排煙洞口應特別注意，這些洞口較大且在結構圖上容易遺漏。

4.2.2.3.1.4 地下室的留洞在施工前，各專業應匯總校對，檢查是否有會簽，以防遺漏；

4.2.2.3.1.5 干管穿越地下室梁的留洞在水平方向應考慮留有較大的富裕，以避免施工誤差，使管道安裝困難。管道穿梁的位置是否對梁的受力不利，是否有加強處理措施。

4.2.2.3.2 地下室設備房

4.2.2.3.2.1 變配電房、水泵房、柴油發電機房不宜放在較低的位置，以免被水淹；

4.2.2.3.2.2 變配電房如在地下室應考慮局部的抬高。

4.2.2.3.2.3 發電機房應考慮給排水，一般應設置排水地漏，設置環保除塵的給排水，洗手池，排水應首先考慮能自然排到地下室的排水集坑內，但不能 排到電梯集坑內。

4.2.2.3.2.4 配電房的電纜溝由于多種原因容易進水，應考慮增設排水集坑采用水泵進行排水。

4.2.2.3.3 人防

4.2.2.3.3.1 人防的洗消間應設置防暴地漏，施工時應特別注意，應委托專業公司預埋或指導；

4.2.2.3.3.2 人防的洗消間等通道應設置放暴門鈴，施工時應注意；

4.2.2.3.3.3 穿越人防外墻的管道，在人防一側必須安裝放暴閥門，穿越人防分區墻的管道應在兩側增加防暴閥門；

4.2.2.3.3.4 穿越人防分區的電纜橋架應進行封堵處理，電纜周遍應用防火棉封堵，穿越人防外墻的電纜應案規范進行處理；

4.2.2.3.3.5 人防工程的防暴電井不應遺漏。4.2.2.3.3.6 DN100以上的管道不應穿越人防頂板，如必須穿越時，應在穿越處做變徑處理；

4.2.2.3.3.7 排水PVC管道不得穿越人防頂板和外墻；應注意人防門與結構水電的關系，避免相碰，使人防門打不開。

4.2.3 鋼筋混凝土結構

4.2.3.1合理確定建筑物抗震設防烈度、場地類別、抗震等級。

4.2.3.2結構高度應滿足規范要求。

4.2.3.3結構體系布置正確合理。

4.2.3.4合理設置結構變形縫。

4.2.3.5后澆帶的設置應避開水池、凸窗、衛生間等防水要求高的部位。后澆帶是否有防砼開裂措施；

4.2.3.6設計說明與規范規定、施工圖與計算結構應相符。

4.2.3.7結構構造應滿足規范要求。

4.2.3.8正確選用現行標準圖。

4.2.3.8.1 突出墻體外側的懸挑構件如窗臺板、窗式空調機盒及其他裝飾挑檐應現澆；

4.2.3.8.2 樓層梁布置要考慮到客廳的方正，梁的突出部位應盡量在廚房、衛生間或小臥室內；

4.2.3.8.3 框架梁應滿足梁底距本層建筑標高不小于2300；樓梯間的凈高尺寸不應小于2200，如有可能則盡量設采光窗；

4.2.3.8.4 現澆板跨度超過規范的相應要求時應有其他構造或施工措施；

4.2.3.8.5 在溫度影響較大的部位是否提高了配筋率；

4.2.3.8.6 內隔墻盡可能采用合適的輕質材料，內隔墻選用的材料應減少后期收縮變形較大而引起墻面裂縫的可能；

4.2.3.8.7 上部結構有大體積砼時，應有對水泥品種的選用，如轉換大梁（可見地下室及外墻防水部分）

4.2.3.8.8 地面荷載應滿足裝飾要求；

4.2.3.8.9 樓板厚度的確定應考慮，板中預留的穿線管是否有大量集中的地方及相互交差超過2層的情況；

4.2.3.8.10 樓層轉角是否設置了加強鋼筋的配置；

4.2.3.8.11 部分裝飾構件如玻璃幕墻、大面積通長窗等與主體結構的連接一般要在主體結構中留預埋件來連接。

4.2.3.9.房屋的開間、進深、層高、平面布局等是否滿足《設計任務書》的要求。

4.2.3.10.校對上電梯機房和上屋面的標高尺寸；上屋面處的平臺標高要略高于屋面最上層面層標高，防止雨水倒泛；標準層以上電梯機房或屋面注意橫梁是否碰頭，標高要核準。

4.2.3.11.樓梯踏步的高寬、平臺寬度不宜小于梯段寬度；封閉式剪刀樓梯兩面開門；如利用剪刀樓梯間作為排煙時，必須有對外的窗戶等。

4.2.3.12.面工程防水、隔熱、泛水等設計是否符合規范或《設計任務書》的要求要求。

4.2.3.13.電梯井內埋件、牛腿、緩沖器及機房的設計是否符合制造廠提供的電梯資料。4.2.3.13.構件尺寸、鋼筋用料、混凝土強度等級比計算需要值超過太多時，要

提出合理化建議；反之用料不足的要提出增補。

4.2.4 砌體結構

4.2.4.1房屋的總高度和層數、層高、長度、最大高寬比應滿足規范要求。

4.2.4.2結構體系正確合理。

4.2.4.3抗震橫墻的間距應滿足規范要求。

4.2.4.4按兩個主軸方向分別進行抗震驗算。

4.2.4.5正確進行砌體承載力驗算及構件設計。

4.2.4.6構造柱設置應符合要求。

4.2.4.7荷載傳遞計算準確，加強上部結構整體性，提高剛度。

4.2.5 底層框架磚房

4.2.5.1底層框架磚房總高度、總層數應滿足規范要求。

4.2.5.2底層框架磚房抗震墻設置應滿足規范要求。

4.2.5.3框架柱的軸力應考慮地震傾覆力矩引起的附加軸力。

5.2給排***設計檢查要點

1.目的

對給排水專業設計施工圖質量進行有效的控制，確保工程設計在滿足國家規范、規定的前提下，作到安全、經濟、具有較強的可操作性。

2.范圍

適用于新建、改建、擴建的一般工業和民用建筑給排水設計審查。

3.職責

由工程管理部負責管理，其他相關部門參與實施工作。

4.內容

4.1.檢查依據

4.1.1 中華人民共和國國家標準《建筑給排水設計規范》GB15-88(97)4.1.2 中華人民共和國國家標準《建筑設計防火規范》GBJ16-87(97)

4.1.3 中華人民共和國國家標準《高層民用建筑設計防火規范》GB50045-95（97）

4.1.4 中華人民共和國國家標準《自動噴水滅火系統設計規范》GBJ84-85

4.1.5 中華人民共和國國家標準《建筑滅火器配置設計規范》GBJ140-90（97）

4.1.6 中華人民共和國國家標準《住宅設計規范》GB50096-1999

4.1.7 中華人民共和國國家標準《室外給水設計規范》GBJ13-86（97）

4.1.8 中華人民共和國國家標準《室外排水設計規范》GBJ14-87（97）

4.1.9 中華人民共和國國家標準《給水排水管道工程施工及驗收規范》

GB50268-97

4.1.10 中華人民共和國國家標準《采暖與衛生工程施工及驗收規范》GBJ242-82 4.1.11 中國工程建設標準化協會標準《水泵隔振技術規范》CECS59:94

4.1.12 中國工程建設標準化協會標準《居住小區給水排水設計規程》CECS59:94 4.1.13 中國工程建設標準化協會標準《建筑排水硬聚氯乙烯螺旋管道工程設計、施工及驗收規程》CECS94:97

4.1.14 中華人民共和國行業標準《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技術規程》CJJ/T29-98

4.1.15 中華人民共和國國家標準《人民防空地下室設計規范》GB50038-94 4.2.審查內容 4.2.1 設計文件審查

4.2.1.1設計依據是否充分,是否有初步設計審查會議紀要、初步設計批文、建設單位對本專業施工圖設計的要求及主管部門批文；

4.2.1.2施工圖設計深度是否滿足施工要求；

4.2.1.3簽署、出圖章及有關專業會簽是否符合規定。

4.2.2 消防設計審查

4.2.2.1最不利點的消防水量、水壓計算；

4.2.2.2室內消防系統的設置；

4.2.2.3泵房與管網中的各種配件、閥門的選用；

4.2.2.4滅火器的配置；

4.2.2.5消防管道的敷設；

4.2.2.6消防電梯井積水坑的容積和坑中排水泵的選用。

4.2.3 給水設計審查

4.2.3.1最不利點水量、水壓計算；

4.2.3.2儲水池（箱）的設置位置、容積的合理性；

4.2.3.3冷、熱水系統布置的合理性；

4.2.3.4地下室水泵房

4.2.3.5管道的敷設；

4.2.3.6材料的選用是否經濟合理；

4.2.3.7給水管道的總平面圖布置。

4.2.4 排水設計審查

4.2.4.1雨、污水量的確定；

4.2.4.2排水系統的優化；

4.2.4.3排水管道的敷設；

4.2.4.4材料的選用；

4.2.4.5室外檢查井的間距及排水管的坡度；

4.2.4.6排水管道的總平面布置。

4.3.審查要點

4.3.1 消防設計審查要點

4.3.1.1在建筑規劃和建筑設計時，必須同時設計消防給水系統，并滿足其相應水量、水壓要求。

4.3.1.2高層建筑必須設置室內、外消火栓給水系統，保證其水量、水壓滿足最不利點滅火設施的要求。

4.3.1.3室外消防用水量，應按同一時間內的火災次數和一次滅火用水量確定。

4.3.1.4高層建筑的消防用水量應按室內、外消防用水量之和計算。

4.3.1.5車庫應設室外消火栓給水系統，其水量應按最大的一座計算。

4.3.1.6多層建筑物，室外消防給水管道的布置應符合下列要求：

4.3.1.6.1環狀管網的輸水干管及環狀管網輸水的輸水管均不應少于兩條；

4.3.1.6.2環狀管網應用閥門分成若干獨立段；

4.3.1.6.3室外消防給水管道的最小直徑不應小于100mm。

4.3.1.7高層建筑，室外消防給水管道應布置成環狀，供消防車取水的消防水池應設取水口或取水井，消防水池有確保消防水量不作他用的技術措施，容量按消防用水量最大的一棟高層建筑計算，寒冷地區應對水池采取防凍措施。

4.3.1.8超過七層的單元住宅，超過六層的塔式住宅，通廊或住宅底層設有商業網點的單元式住宅，應設室內消防給水。

4.3.1.9高層室內消防給水系統應與生活、生產給水系統分開獨立設置，消防豎管的布置，應保證同層相鄰兩個消火栓的水槍的充實水柱同時到達被保護范圍內的任何部位。

4.3.1.10 Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ類地上汽車庫，停車數超過10輛的地下汽車庫，機械或立體汽車庫或復式汽車庫以及采用垂直升降梯作汽車疏散出口的汽車庫，Ⅰ類修車庫，均應設置自動噴水滅火系統。

4.3.1.11 應設防火墻等防火分隔物而無法設置的開口部位，防火卷簾或防火幕的上部，應設水幕設備。

4.3.1.12 建筑高度超過100mm的高層建筑，除面積小于5.0㎡的衛生間、廁所和不宜用水撲救的部位外，均應設自動噴水滅火系統。

4.3.1.13 高層內的鍋爐房，可燃油油浸電力變壓器，備用發電機房應設水噴霧滅火系統。

4.3.1.14 多層消防水泵房應有不少于兩條的進水管直接與環狀管網連接。

4.3.1.15 高層建筑消防給水系統應設置備用消防水泵，其工作能力不應小于其中最大一臺消防工作泵。

4.3.1.16 消防電梯井積水坑容積應≧2m，電梯坑中的排水泵能力應滿足≧10L/s的要求。

4.3.1.17 一組消防水泵的吸水管不應少于兩條，吸水宜采用自灌式，吸水管應設置閥門，但不得采用蝶閥。

4.3.1.18 噴頭布置應滿足規范要求，凈空大于800mm的吊頂內，應按規范設置頂噴噴頭。

4.3.1.19 高層建筑消防水箱高度不滿足規范要求時，應設置增壓設施。

4.3.1.20 屋頂水箱中的消防水量應滿足要求，消防水箱和生活水箱合用水箱時，應有消防水量不被動用的措施。

4.3.2 給水設計審查要點

4.3.2.1給水管道不得布置在遇水引起燃燒、爆炸或損壞的原料、產品和設備的上面。

4.3.2.2住宅水表前的給水靜壓力應≧50Kpa。

4.3.2.3使用性質不同或計費不同的給水系統應自成獨立體系，不得連通。

4.3.2.4生活飲用水水池（箱）的池（箱）體應為獨立結構形式。

4.3.2.5防空地下室的給水管道，當從出入口引入時，應在防護密閉門內設置防暴波閥門；當從維護結構引入時，應在外墻內側或頂板內側設置防暴波閥 門，其抗力不應小于1Mpa。

4.3.2.6生活飲用水不得因回流而被污染。

4.3.2.7生活飲用水儲水池和生活飲用水箱的溢流管必須采取防污染措施，溢流管出口應設網罩，水箱進水管淹沒出流時，應設真空破壞口。

4.3.2.8水池或水箱進水管設有浮球閥時，應設兩只浮球閥，各閥需有單獨控制的閥門。

4.3.2.9熱水輸水干管應有補償管道溫度伸縮的措施，熱水輸水干管的最高點應設排氣裝置。

4.3.2.10 明敷冷、熱水管道不得敷設在風道內。

4.3.2.11 公共浴室的冷、熱水管道，應按規范設計成環狀。

4.3.2.12 給水管道不宜穿過伸縮縫、沉降縫，如必須穿過時，應采取相應技術措施。4.3.2.13 總平面圖上要標明小區進水管從市政引入的位置、管徑、標高。

4.3.2.14 寒冷地區室外管道要有保溫措施。

4.3.2.15 明敷塑料管道，要注明管道支架要求以及補償管道溫度伸縮的措施。

4.3.3 排水設計審查要點

4.3.3.1防空地下室內，壓力排出管、透氣管在穿越外墻或頂板處的內側設公稱壓力不小于1MPa的防暴波閥門。

4.3.3.2排水管道不得布置在食堂、飲食業的主、副食操作烹調的上方，當受條件限制不能避免時，應采取防護措施。

4.3.3.3排水管道不得布置在遇水引起燃燒、爆炸或損壞的原料、產品和設備的上面。

4.3.3.4下列設備和容器不得與污、廢水管道系統直接連接，應采取間接排水的方式。

4.3.3.4.1 生活飲用水儲水箱（池）的放水管和溢流管；

4.3.3.4.2 廚房內食品制造及洗滌設備的排水；

4.3.3.4.3 醫療滅菌設備的排水；

4.3.3.4.4 蒸發式冷卻器、空氣冷卻塔等空調設備的排水；

4.3.3.4.5 儲存食品或飲料的冷藏間，冷藏庫房的地面排水和冷風機溶霜水盤的排水。

4.3.3.5 室內排水溝與室外排水管道連接處，應設水封裝置。

4.3.3.6 生活污水處理設備設在建筑物內運行噪聲較大的機械，應設獨立隔間，并應設置除臭系統。

4.3.3.7排水管道不得穿過沉降縫、煙道和風道，并不得穿過伸縮縫，當受條件限制必須穿過時，應采取相應技術措施。

4.3.3.8公共食堂廚房內的污水采用管道排出時，其管徑應比計算管徑大一級，但干管管徑不得小于100mm，支管管徑不得小于75mm。

4.3.3.9排水系統必須按規范設置檢查口和清掃口，長度大于15m的雨水懸吊管，應設檢查口或帶法蘭盤的三通管。

4.3.3.10器具通氣管應設在存水彎出口端，環形通氣管應在橫支管上最始端的兩個衛生器具間接出。

4.3.3.11總平面圖上要標明小區雨、污水管接入市政排水管網的位置、管徑、標高。

5.3電氣圖設計檢查要點

1.目的

對電氣專業設計施工圖質量進行有效的控制，確保工程設計在滿足國家規范、規定的前提下，作到安全、經濟、具有較強的可操作性。

2.范圍

適用于新建、改建、擴建的一般工業和民用建筑中通用性電氣設計審查。

3.職責

電氣施工圖設計檢查由工程管理部負責管理，其他相關部門參與實施工作。4.1.檢查依據

4.1.1 中華人民共和國國家標準《建筑內部裝修設計防火規范》GB50222-95 4.1.2 中華人民共和國國家標準《建筑設計防火規范》GBJ16-87(97)

4.1.3 中華人民共和國國家標準《高層民用建筑設計防火規范》GB50045-95（97）

4.1.4 中華人民共和國國家標準《火災自動報警系統設計規范》GB50116-98 4.1.5 中華人民共和國國家標準《供配電系統設計規范》GB50052-95 4.1.6 中華人民共和國國家標準《住宅設計規范》GB50096-1999

4.1.7 中華人民共和國國家標準《10KV及以下變電所設計規范》GB50053-94 4.1.8 中華人民共和國國家標準《低壓配電設計規范》GB50054-95 4.1.9 中華人民共和國國家標準《建筑物防雷設計規范》GB50057-94 4.1.10 中華人民共和國國家標準《電力工程電纜設計規范》GB50217-94

4.1.11 中華人民共和國國家標準《3~110KV高壓配電裝置設計規范》GB50060-92 4.1.12中華人民共和國國家標準《電力裝置的繼電保護和自動裝置設計規程》GB50062-92

4.1.13 中華人民共和國國家標準《通用用電設備配電設計規范》GB50055-93 4.1.14 中華人民共和國國家標準《電氣裝置安裝工程電梯電氣裝置施工及驗收規范》GB50182-93

4.1.15 中華人民共和國國家標準《人民防空地下室設計規范》GB50038-94 4.1.16中華人民共和國國家標準《工業與民用電力裝置的接地設計規范》GBJ65-83 4.1.17 中華人民共和國國家標準《電子計算機房設計規范》GB50174-93 4.1.18 中華人民共和國國家標準《有線電視系統工程技術規范》GB50200-94 4.1.19中華人民共和國國家標準《民用閉路監視電視系統工程技術規范》GB50198-94

4.1.20 中華人民共和國國家標準《工業電視系統工程設計規范》GBJ115-87 4.1.21 中華人民共和國國家標準《工業企業通信接地設計規范》GBJ79-85 4.1.22 中華人民共和國國家標準《工業企業通信設計規范》GBJ42-81

4.1.23 中華人民共和國國家標準《建筑與建筑群綜合布線系統工程設計規范》GB/T50311-2000

4.1.24 中華人民共和國行業標準《工業企業程控用戶交換機工程設計規范》CECS09:89

4.1.25 中華人民共和國行業標準《工業企業通信工程設計圖形及文字符號標準》CECS37:91 4.2.審查內容

4.2.1 設計文件審查

4.2.1.1設計依據是否充分,是否有初步設計審查會議紀要、初步設計批文、建設單位對本專業施工圖設計的要求及主管部門批文；

4.2.1.2施工圖設計深度是否滿足施工要求；

4.2.1.3簽署、出圖章及有關專業會簽是否符合規定。

4.2.2 供配電設計審查

4.2.2.1建筑工程的用電負荷等級,供電電壓要求,繼電保護措施,計費方式及供電電源的可靠性;

4.2.2.2負荷計算、短路計算、電源引入方式、高低壓配電系統工程、中性點接地方式、無功功率補償方式；

4.2.2.3變配電所的位置、設備布置及電氣設備的選擇；

4.2.2.4自備發電機組的設置、設備選擇、供電方式、運行要求。

4.2.3 用電安全審查

4.2.3.1電氣設計與建筑場所環境的配合；

4.2.3.2配電線路與建筑分區的配合；

4.2.3.3配電線路與保護電器的配合，用電設備的操作和控制系統的安全；

4.2.3.4配電線路的系統形式和接地故障保護； 4.2.3.5各種線路、管道的交叉處理；

4.2.3.6用電設備的安全接地及接地形式、等電位聯結措施；

4.2.3.7過電壓保護措施。

4.2.4 防雷設計審查

4.2.4.1建筑物的防雷等級、防雷措施，防雷設備的選擇；

4.2.4.2防雷引下線的設置及防危險高壓電的措施；

4.2.4.3接地電阻值的要求，接地裝置的選擇、設備和防跨步電壓、接觸電壓的措施。

4.2.5 防火設計審查

4.2.5.1建筑物的防火分類及消防措施；

4.2.5.2火災自動報警系統及消防聯動系統的設置和選擇；

4.2.5.3火災自動報警及消防設備的供電方式，末端雙電源切換措施，應急照明、疏散照明的設置和電源配電方式；

4.2.5.4建、構筑物的航空故障燈的設置要求；

4.2.5.5消防電氣線路和非消防電氣線路的防火措施；

4.2.5.6消防系統通信設施的位置。

4.2.6 弱電系統設計審查

4.2.6.1電話通信系統的設計標準、技術措施和管線選擇；

4.2.6.2衛星天線和電纜電視系統的設計標準、技術措施和管線選擇；

4.2.6.3有線廣播系統的設計標準、技術措施、設備選擇和線路敷設；

4.2.6.4閉路監視和安保電視系統的設計標準、技術措施、質量指標、設備選擇和管線選擇；

4.2.6.5綜合布線系統的結構及設計標準、技術措施和管線選擇；

4.2.6.6建筑設備監控的設計標準、技術措施和設備選型；

4.2.6.7建筑智能化系統工程的設計資質、設計標準、供電電源級別及環境要求。

4.3.審查要點

4.3.1 供配電設計

4.3.1.1建筑工程用電設備的負荷等級應符合建筑物的防火和功能要求，一、二級負荷應用2個電源供電，高層普通住宅客梯、生活水泵、樓梯照明為Th級負荷。

4.3.1.2裝有2臺以上的變壓器的變電所，當斷開1臺時，其余變壓器的容量不應小于60％的全部負荷，并保證用戶的一、二級負荷用電。

4.3.1.3配電所的10KV或6KV非專用電源線的進線側，應安裝設帶保護的開關設備，當有繼電保護或自動切換電源要求時，變壓器低壓側總開關和母線分段開關均應采用低壓斷路器。

4.3.1.4民用建筑的繼電保護應滿足可靠性、選擇性、靈敏性和速動性的要求，應首先由故障設備或線路本身的保護切除故障并計算靈敏系數。

4.3.1.5電能計量應按供用電管理部門對不同用戶的計費要求，每套住宅、住宅建筑的水泵、電梯和公共照明應分別設電度表。

4.3.1.6電氣設備和導體的絕緣水平、載流量、動穩定、熱穩定以及電氣設備的斷流能力應滿足正常運行、短路和過電壓狀態的要求。

4.3.1.7變配電所的位置應選擇在通風、散熱條件較好的正常場所，室內除本室需要的管道外，不應有其他的管道通過，配電屏的上方不應敷設管道；一類高、低層主體建筑內，嚴禁設置裝有可燃性油的電氣設備的配電所。配電室長度超過7m時，應設2個出口。

4.3.1.8低壓電力網中，電源中性點的接地電阻不應大于4歐姆；電氣設備的外露可導電部分，必須與接地裝置有可靠的電氣連接；成排的配電裝置的兩端均應與接地線相連。

4.3.2 用電安全

4.3.2.1住宅建筑的低壓配電系統的接地型式應采用TT制，在建筑物內應設置總等電位聯結和局部等電位的聯結。

4.3.2.2在三相四線制配電系統中，中性線（以下簡稱N線）的允許載流量不應小于線路中最大不平衡負荷電流，且應計入諧波電流的影響。PE線采用單芯絕緣導線時，按機械強度要求，截面積不應小于下列數值：

有機械性的保護時為2.5mm2；無機械性的保護時為4mm2。

4.3.2.3電線、電纜的載流量應根據不同的基準條件進行校正。

4.3.2.4配電線路過負荷保護裝置的整定值，應不大于導體允許持續載流量且不小于線路計算電流，保護裝置上、下級之間應有選擇性配合。

4.3.2.5 TT系統配電線路接地故障保護的動作特性應符合以下要求：

Ra×Ia≦50V

式中 Ra——外露可導電部分的接地電阻和ＰＥ線的電阻；

Ia——保證保護電器切斷故障回路的作電流。

當采用過電流保護電器時，反時限特性過電流保護電器的人為保證在5s內切斷的電流；采用瞬時動作特性過電流保護電器的Ia為保證瞬時動作的最小電流。當采用漏電電流動作保護器時，Ia為額定動作電流I。

4.3.2.6暗敷于地下的管道在穿過建筑物基礎時，應加保護管保護；在穿過建筑物伸縮、沉降縫時，應采取保護措施。當封閉式母線直線敷設長度超過制造廠給定的數值時，宜設置伸縮節。在封閉式母線水平跨越建筑物的伸縮縫或沉降縫時，也應采取適當措施。梯架、托盤的直線段超過下列長度時，應留有不少于20mm的伸縮縫：鋼制，30m；鋁合金或玻璃鋼制，15m。

4.3.2.7豎井內的高、低壓電和應急電源的電氣線路，相互之間的距離應等于或大于300mm，或采取隔離措施，并且高壓線路應設有明顯的標志。當強電和弱電線路在同一豎井內敷設時，應分別在豎井的兩側敷設或采取隔離措施以防止強電對弱電的干擾，對于回路線數及種類較多的強電和弱電的電氣線路，應分別設置在不同豎井內。

4.3.2.8電梯機房和井道照明電源應與電梯電源分開。

4.3.2.9用電設備的啟動、運行、控制及調速方式應滿足使用功能和電壓波動的允許值的要求，電動機頻繁起動時配電母線上的電壓不應低于額定電壓的90％，當突然起動可能危及周圍人員安全時，應在機旁設起動預先信號和應急斷電開關或自鎖按鈕。

4.3.3 防雷安全

4.3.3.1 一、二、三級防雷建筑物防直擊雷的屋頂避雷帶網格分別為不應大于10m×10m，15m×15m和20m×20m；其引下線間距分別為不應大于18m，20m和25m。其引下線應優先利用建筑物鋼筋混凝土中的鋼筋，建筑外廓各個角上的柱筋應被利用。當鋼筋直徑為16mm及以上時，應利用2根鋼筋（綁扎或焊接）作為一組引下線。如果為10mm及以上但小于16mm時，應利用4根鋼筋（綁扎或焊接）作為一組引下線。

4.3.3.2為防止雷電波的侵入，進入建筑物的電纜的金屬外皮、鋼管和其他各種金屬管道，應在進出建筑物處與防雷電感應的接地裝置相連；對低壓架空進出線，應在進出處裝設避雷器。

4.3.3.3 一、二級防雷等級的高層建筑物內的各種豎向金屬管道及類似的金屬物應每三層與圈架的鋼筋連接一次，并在底部與防雷裝置連接；30m及以上部分外墻上的欄桿，金屬門窗等較大的金屬物直接或通過其埋鐵與防雷裝置相連以防高電位跳門和側擊雷。

4.3.3.4當防雷接地裝置與其他接地裝置合用時，接地電阻應不大于1歐姆。

4.3.4 防火安全

4.3.4.1消防用電，一類高層建筑應按一級符合要求供電，二類高層建筑物應按二級負荷要求供電。消防用電設備應采用專用回路供電，雙電源自動切換。

4.3.4.2建筑高度超過100m的高層建筑，除面積小于5.0㎡的廚房、衛生間外，均應設火災自動報警系統。其他建筑物，火災危險性較大。性質重要的部位（或房間）應設置自動報警系統。

4.3.4.3消防泵、防煙和排煙風機的啟、停，除自動控制外，還應在消防控制室設置手動直接控制裝置。

4.3.4.4消防栓按鈕控制回路應采用50V以下的安全電壓，消防控制設備具有顯示啟動按鈕位置的功能。

4.3.4.5消防控制設備應具有顯示噴淋系統的水流指示器、報警閥、安全信號閥工作狀態的功能。

4.3.4.6消防用電設備電動機的過載保護、接地故障保護應只發報警信號而不自動切斷電源。

4.3.4.7火災應急照明和疏散標志的設置部位、照度及連續供電時間應滿足消防要求，應急照明應采用專用回路供電。

4.3.4.8消防用電設備配電線路應按建筑類型選用不同防火等級的電線、電纜。消防配電線路明敷時，應采用金屬管或金屬線槽上涂防火涂料保護。電纜構筑物中電纜引至電氣柜、盤或控制屏、臺的開孔部位，電纜貫穿隔墻、樓板的孔洞處，均應實施阻火封堵。

4.3.4.9消防控制室應設置消防專用電話總機，消防水泵房等重要部位應設置消防電話分機，消防控制室、消防值班室應設置可直接報警的外線電話。消防控制室內應嚴禁與其無關的管線穿過。

4.3.5 弱電系統

4.3.5.1電話站初裝機容量宜接電話用戶數量與近期發展的容量之和再計入30%的備用量進行確定，每戶住宅電話進線不應少于兩對。電話通信系統設計應符合JGJ/T16-92第19,20章，CECS09:89的規定。

4.3.5.2有線電視系統輸出口電平設計值宜符合下列要求：非鄰頻系統可取（70±5）dBMV，采用鄰頻傳輸的系統可取（64±4）dBMV；衛星天線和電纜電視（有線電視）系統設計應符合GB50200-94，GBJ120-88，JGJ/T16-92第15章

4.3.5.3火災應急廣播線路應按疏散樓層或報警區域劃分分路配線，該線路不應和其他線路（包括火災信號、聯動控制等線路）同線或同線槽槽孔敷設，火災應急廣播揚聲器不得加開關。有線廣播系統應符合GB50116-98第五章，GBJ42-81第五章和JGJ/T16-92第21章的規定。

4.3.5.4閉路監視電視監視目標的最低環境照度應高于攝像機最低照度的10倍，攝像機應安裝于監視目標附近不易受外界損傷并且不影響現場設備運行和人員正常活動的地方，攝像機應避免道光安裝。閉路監視電視系統設計應符合GB50198-94，GBJ115-87和JGJ/T16-92第16章的規定。

4.3.5.5綜合布線子系統的8芯線長度應≦90ｍ，綜合布線系統應根據不同場合采用必要的防護措施和防火措施。綜合布線系統設計應符合GB/T50311-2000的規定

5.4采暖通風圖設計檢查要點

1.目的

對采暖通風專業設計施工圖質量進行有效的控制，確保工程設計在滿足國家規范、規定的前提下，作到安全、經濟、具有較強的可操作性。

2.范圍

適用于新建、改建、擴建的一般工業和民用建筑采暖通風設計審查。

3.職責

由工程管理部負責管理，其他相關部門參與實施工作。

4.內容

4.1.檢查依據

4.1.1 中華人民共和國國家標準《采暖通風與空氣調節設計規范》GBJ19-87 4.1.2 中華人民共和國國家標準《建筑設計防火規范》GBJ16-87(97)

4.1.3 中華人民共和國國家標準《高層民用建筑設計防火規范》GB50045-95（97）

4.1.4 中華人民共和國國家標準《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范》GB50067-97

4.1.5 中華人民共和國國家標準《鍋爐房設計規范》GB50041-92 4.1.6 中華人民共和國行業標準《汽車庫建筑設計規范》JGJ100-98

4.1.7 中華人民共和國國家標準《人民防空地下室設計規范》GB50038-94 4.1.8 中華人民共和國國家標準《住宅設計規范》GB50096-1999

4.2.審查內容

4.2.1 設計文件審查

4.2.1.1 設計依據是否充分,是否有初步設計審查會議紀要、初步設計批文、建設單位對本專業施工圖設計的要求及主管部門批文；

4.2.1.2施工圖設計深度是否滿足施工要求；

4.2.1.3簽署、出圖章及有關專業會簽是否符合規定。

4.2.2 地下汽車庫設計審查

4.2.2.1地下汽車庫排風；

4.2.2.2排風系統防火閥；

4.2.2.3地下汽車庫送風系統；

4.2.2.4排風（煙）系統風口。

4.2.3 高層建筑防、排煙設計審查

4.2.3.1自然排煙的開窗面積、方位；

4.2.3.2機械防煙風量計算、系統位置；

4.2.3.3機械排煙系統設計、排煙量計算及防火閥的位置；

4.2.3.4通風和空調系統的防火措施； 4.2.3.5有害氣體排放。

4.2.4 空調、通風設計審查

4.2.4.1系統設置；

4.2.4.2新風量、正壓值；

4.2.4.3調節閥設置；

4.2.4.4保溫材料的選用。

4.2.5 鍋爐房設計審查

4.2.5.1鍋爐房布置；

4.2.5.2進戶管設置；

4.2.5.3油、氣系統的設置；

4.2.5.4鍋爐間、控制室和化驗室的衛生標準。

4.3.審查要點

4.3.1 地下汽車庫設計審查要點

4.3.1.1地下汽車庫應設置機械排風系統，其排風量應按允許的廢氣標準量計算，且換氣次數不應小于6次/h。

4.3.1.2排煙風機應保證在280℃時，連續工作30min。排煙風機入口總管處應設排煙防火閥，當煙氣溫度超過280℃時自動關閉，排煙風機也連鎖關閉。

4.3.1.3對無直接通向室外的地下汽車庫，在設置地下排煙系統時，應同時設置送風系統，且其送風量不宜小于排煙量的50%。

4.3.1.4當排風和排煙合用一個系統時，下部風口應有閥門控制，上部排煙口的風速不大于10m/s，總排煙出風口的有效截面積應保證排煙效果。

4.3.2 高層建筑防、排煙設計審查要點

4.3.2.1高層建筑的防煙樓梯間、前室、消防電梯或合用前室及避難間等，應分別設置自然排煙或機械防煙系統。

4.3.2.2采用自然排煙的開窗面積應符合下列規定：

4.3.2.2.1 防煙樓梯間前室、消防電梯間前室可開啟外窗面積不應小于2.00㎡，合用前室不應小于3.00㎡；

4.3.2.2.2 靠外墻的防煙樓梯間每五層內可開啟外窗總面積之和不應小于2.00㎡；

4.3.2.2.3 長度不超過60m的內走廊可開啟外窗面積不應小于走廊面積的2%。

4.3.2.2.4 需要排煙的房間可開啟外窗面積不應小于該房間面積的2%。

4.3.2.2.5 凈空高度小于12m的中庭可開啟的天窗或高側窗的面積不應小于該中庭地面積的5%。

4.3.2.3機械加壓送風量及各部位的余壓值應滿足規范要求。

4.3.2.4加壓送風機的位置及新風入口處應不受火煙的威脅。

4.3.2.5排煙口應設在頂柵或靠近頂棚的墻面上。

4.3.2.6通風空調系統的風管在穿越防火分區時，在防火墻處應設置防火閥，在穿越變形縫時，在變形縫兩側應設置防火閥。

4.3.2.7廚房、浴室、廁所等垂直排風管道，應采取防止回流的措施。

4.3.3 空調通風設計審查要點

4.3.3.1通風空調系統設置應合理、相關設備的選用應滿足功能要求。

4.3.3.2通風空調系統應注意空氣品質，合理設計新風、排風系統，且按房間性質控制其正壓或負壓值。

4.3.3.3室內保持正壓的空調房間，正壓值不應大于50Kpa。4.3.3.4通風、空調系統應設置必須的調節風閥，滿足風量分配的要求。

4.3.3.5各風口形式和位置布置應合理，滿足氣流組織的要求。

4.3.3.6多層和高層建筑的機械送排風系統（包括空氣調節的新風系統的風管），橫向應按每個防火分區；豎向可每隔五層設水平集合管，分別連接各層的送排風支管；當送排風支管采取防止回流措施時，每個垂直風管所轄的樓層數，不應超過十層。

4.3.3.7可燃氣體管道、可燃液體管道和電線，不得穿過風管的內腔，也不得沿風管的外壁敷設。可燃氣體管道和可燃液體管道，不得穿過通風機房。

4.3.3.8通風和空氣調節系統的保溫材料、消聲材料及粘結劑等，應采用非燃燒材料。

4.3.4 鍋爐房設計審查要點

4.3.4.1燃油鍋爐房的日用油箱，重油不超過5m3，柴油不超過1m3。當鍋爐總容量較大，1m3不足供應20min可放大至30min耗油量，但不得超過2m3。日用油箱間應設防火墻與其他房間隔開，設甲級防火門，并設滅火裝置。

4.3.4.2鍋爐房每層至少有2個出口。

4.3.4.3鍋爐間外墻或屋頂至少有鍋爐占地面積10%的泄壓面積。

4.3.4.4鍋爐本體各連接管均應采用無縫鋼管。

4.3.4.5排污須考慮一次性汽排放和排污水的降溫措施。

4.3.4.6鍋爐房內的噪聲應滿足職業衛生要求，控制室、化驗室等的噪聲不應大于70dB(A)。

4.3.4.7鍋爐房的煙氣排放應滿足項目環評要求。

4.3.4.8當2臺以上的燃油燃氣鍋爐共用煙囪，水平煙道的長度超過5m應有泄暴裝置。

4.3.5 設備材料選用審查要點

4.3.5.1應注明規格、型號、性能等技術指標。

4.3.5.2質量要求必須符合國家規定的標準。

4.3.5.3禁止淘汰產品的選用。

4.3.5.4除特殊要求的材料、專用設備外，不得指定生產廠家及供應商。