第一篇：智慧源-舊城改造案例之拆遷補償涉稅分析

舊城改造案例之：

拆遷補償涉稅分析

作者：魯俊

【案例】某集團公司（以下簡稱“A公司”）名下100畝土地因城市建設需要，被政府收儲，政府與該公司簽定了《土地置換協議》，后政府在鄰近地塊劃出了100畝的建設用地給到A集團公司，并將土地登記在該集團公司的子公司甲房地產開發有限公司（以下簡稱“甲公司”）名下，所需費用（含土地出讓金2,000萬元）由政府承擔。現甲公司與國土局簽訂了相應的土地出讓合同及補充合同，在補充合同中明確約定：本地塊為搬遷企業安置用地，甲公司須負責該地塊中搬遷的A集團公司的安置，甲公司以貨幣形式補償。

案例涉稅分析如下：

本事項涉及兩方：被補償方即A集團，支付補償方甲公司。以下將從稅務角度對兩方涉稅事項分析。

一、被拆遷方涉稅分析

被拆遷方（A集團）涉及到的稅種有：營業稅、土地增值稅、企業所得稅。

1、營業稅：不征

根據國稅發[1993]149號國家稅務總局關于印發《營業稅稅目注釋（試行稿）》的通知、國稅函[2008]277號《國家稅務總局 關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》及國稅函[2009]520號《國家稅務總局 關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》相關規定，納稅人將土地使用權歸還給土地所有者，出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，不征收營業稅。A公司名下土地為政府因建設需要收儲，符合上述稅收法規規定的情況，收到甲公司支付的拆遷補償款不征收營業稅。

此案中A集團公司與政府簽定的《土地置換協議》可作為縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件。

2、土地增值稅：免征

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應依照本條例繳納土地增值稅。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。拆遷補償費屬于貨幣收入，因此應按規定計算繳納土地增稅。

同時《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。集團公司收到的拆遷補償費符合上述免征條件。

A集團公司收到甲公司支付的折遷補償費后，應憑A公司與政府簽定的《土地置換協議》及相應的拆遷補償協議提供給稅局辦理免稅申請。

3、企業所得稅：征收

根據我國相關稅法規定，如企業取得的搬遷補償收入，屬于企業政策性搬遷，可享受遞延納稅的相關優惠，如不符合，則需在收到的當年申報繳納企業所得稅。

A集團公司因土地房屋被政府收儲，并可提供相應文件，即政府的相應拆遷公告等，爭取拆遷補償收入遞延繳納企業所得稅，獲取遞延納稅的資金時間價值。即使未能符合政策性拆遷的條件，如賬面有虧損，也可在補虧后繳納企業所得稅。

二、支付拆遷補償費的涉稅分析

支付補償方甲公司涉及到的稅種有：土地增值稅、企業所得稅，即支付的拆遷補償費可以作為開發成本在土地增值稅和企業所得稅前扣除。但是需要注意稅前扣除的前提是要取得相關的合法有限憑證作為支持依據，貴司目前可取得的支持依據有相關的土地出讓合同、補償安置協議、付款憑證、收據，但無法取得發票，因此存在因為沒有合法的拆遷發票而可能不被允許在土地增值稅以及企業所得稅前扣除的納稅調整風險。

根據中國注冊稅務師協會于2011年12月14日發布的《關于印發<土地增值稅清算鑒證業務指導意見[試行]>的通知》（中稅協發[2011]110號）以及隨之下發的《土地增值稅清算鑒證業務操作指南》中有以下規定： 如果是征地及拆遷補償費用，要有證明該項費用發生的書面憑證（合同協議、收據)，應具備對方單位或個人簽章要件；

由于上述規定沒有明確要求發票，因此，在該項目土地增值稅清算時，可以此條款與稅務師事務所以及主管的稅務機關積極溝通協調，爭取將支付的拆遷補償費作為開發成本在土地增值稅和企業所得稅前扣除。如果稅務機關堅決要求發票，則可以進一步提出請稅務機關代開發票。

三、整體稅負測算分析

按上述分析，假定：A集團賬面無虧損可彌補，增加100單位的拆遷補償費，暫不考慮資金時間價值，則有：

1、A集團公司稅負增加： 企業所得稅：100*25%＝25單位；

2、甲公司稅負降低：

土地增值稅（按最低30%稅率）：100*130%*30%＝39單位； 企業所得稅：（100－39）*25%＝15.25單位 正昌房地產公司節稅合計：54.25單位。

企業集團整體節稅：54.25－25＝29.25單位。

如集團公司賬面有足夠虧損彌補，則企業集團整體節稅至少為：54.25單位。

第二篇：舊城改造拆遷補償涉稅問題的梳理和分析

舊城改造拆遷補償涉稅問題的梳理和分析

城中村改造涉及到單位和個人的房屋拆遷補償問題，對于該項拆遷工程涉及到的拆遷人、被拆遷人、拆遷公司相應的涉稅處理。企業和個人的搬遷大致可分為政策性搬遷和商業性搬遷。政策性搬遷因為涉及到政府對城市的規劃或其他主導原因，會有許多稅收優惠。而商業性搬遷是由企業之間或企業與個人之間的自由協定為依據而進行的一種市場行為，政府不參與其中。在稅收上適用各種不同規定。

根據國稅函〔2009〕118號的規定，政策性搬遷是指因政府城市規劃、基礎設施建設等政策性原因。稅務對此類搬遷的認定是審核有無政府搬遷文件或公告。如果沒有，則一般不會認同為政策性搬遷，從而將此類涉稅處理界定為商業行為。下面就搬遷補償有關的涉稅問題做梳理分析如下。

一、拆遷補償費的主要內容

《暫行條例實施細則》第七條第二項第二款規定“土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費以及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。”

對于拆遷補償費，其不同的費用內容，所需要稅前扣除憑證也有所不同：

1、拆遷補償費

此處的拆遷補償費主要包括：①土地補償費；②安置補助費；③地上附著物及青苗補償費；④菜地開發建設基金；⑤拆遷補償費；⑥搬遷補助費；⑦臨時安置補助費；⑧安置房周轉費用；⑨停工、停業補償費；⑩退還的相應土地出讓金。

對于房地產開發企業支付的拆遷補償費，無論以何種方式支付，均應取得合法的憑證在土地增值稅前扣除，但針對不同的土地征收情況，其稅前扣除憑證的要求也有所不同：

（1）免稅拆遷補償費

根據國稅函【2008】277號和國稅函【2009】520號的規定，對于被拆遷單位和個人去的縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權的文件，無論其取得的拆遷補償費是否來源于政府財政資金，均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不予征收營業稅。

所以對于房地產開發企業支付的滿足上述條件的拆遷補償費，應當以其取得的收據為稅前扣除憑證。

根據《國家稅務總局關于印發的通知》（國稅發【2009】91號）第二十二條第三項規定，房地產開發企業應當以拆遷補償協議、簽收單據及被拆遷單位或個人的相關詳細資料作為其稅前扣除的憑證，主要有：

Ⅰ、拆遷補償合同或協議；

Ⅱ、被拆遷人的身份證復印件；

Ⅲ、被拆遷人簽收拆遷款的拆遷收據；

Ⅳ、支付被拆遷人拆遷補償費的銀行單據；

Ⅴ、其他相關資料。

（2）應稅拆遷補償費

對于不能滿足上述條件的拆遷補償費，對于被拆遷單位或者個人屬于轉讓土地使用權或者銷售不動產的行為，依法應當征收營業稅。

所以對于房地產開發企業支付的上述拆遷補償費應當以取得的發票作為稅前扣除的憑證。

2、房屋拆遷、土地平整費

對于房地產開發企業支付的房屋拆遷、土地平整費用，應當根據拆遷補償方式的不同取得不同的稅前扣除憑證：

（1）自行拆遷

對于房地產開發企業自行拆遷的，則其發生的行為不屬于應稅行為，支出的類型主要是人工費用及其他相關費用的支出，對于人工費用應當以自制憑證稅前扣除，而對于材料、機械費用應當以取得的合法憑證在稅前扣除。

（2）委托拆遷

對于房地產開發企業委托其他具有拆遷資質的單位進行拆遷的，其支付的拆遷費用應當以取得的發票在所得稅前扣除。

3、耕地占用稅

《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》第三條第一款規定“占用耕地建房或者從事非農業建設的單位和個人，為耕地占用稅的納稅人，應當依照本條例規定繳納耕地占用稅。”

《耕地占用稅暫行條例》第四條規定“耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據，按照規定的稅額一次性征收。”

對于企業支付的耕地占用稅，應當以企業的繳稅單或者納稅證明作為稅前扣除的憑證。

二、政策性搬遷的稅收政策

1、營業稅 由于政策性搬遷是政府收回企業或個人土地使用權（包括地上建筑物等不動產）的行為，因此根據國稅函（2008）277號規定，被搬遷企業“只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發[1993]149號）規定，不征收營業稅”。國稅函（2007）969號規定，“對國家因公共利益或城市規劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權，并按照《中華人民共和國土地管理法》規定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產）的補償費，不征收營業稅”。

根據以上稅收政策規定，補償收入不屬于生產經營收入。再根據《征管法》第二十一條“單位、個人在購銷商品、提供或者接受經營服務以及從事其他經營活動中，應當按照規定開具、使用、取得發票”。因此補償收入不需要開票，原土地使用者取得補償款開具的收據可以作為稅前扣除的憑證。因此，受政府授權或委托的開發企業在支付被搬遷企業的補償款時，只需取得收款收據，并以搬遷、補償的有關文件作為附件入賬即可。

2、土地增值稅

根據《土地增值稅暫行條例》第八條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅；根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免征土地增值稅。符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。因此，被搬遷企業因上述政策性原因拆遷房產或收回土地使用權得到的拆遷補償費，免征土地增值稅。

3、企業所得稅

被搬遷企業取得拆遷補償費，根據國稅函〔2009〕118號規定，重置、重建或改良的，以其補償收入扣除支出后的余額計入應納稅所得額，此類固定資產可以按照現行稅收規定計算折舊或攤銷，并在企業所得稅稅前扣除。沒有重置、重建或改良計劃和立項報告的，應將搬遷補償收入加上各類變賣收入扣除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入企業當年應納稅所得額。

根據國稅函〔2009〕118號第二條第四款規定，企業從規劃搬遷次年起的五年內，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，企業搬遷收入按上述規定處理。

4、個人所得稅

根據財稅[2005]45號第一條規定，對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。因此，如果個人取得的拆遷補償款超過標準部分，應屬于個人所得

納稅范疇，按“財產轉讓所得”稅目征收個人所得稅。

三、商業性搬遷的稅收政策

根據以上的政策性搬遷文件知道，被搬遷的企業和個人，都是因為政策性原因歸還土地使用權而得到相應補償。那么，如果不屬于政策性搬遷，僅是企業與企業之間，企業與個人之間的市場收購轉讓行為，則屬于商業性的搬遷，對此類補償費的涉稅問題分析如下。

1、營業稅

根據國稅函[1997]87號文件規定：對于土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地輔助物的補償收入，應按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的“銷售不動產——其他土地附著物”稅目征收營業稅。對于具有該土地使用權的單位和個人，同樣適用于該文件，因為沒有政府搬遷文件或不屬于舊城改造范圍，因此得到的此類補償，不屬于政府收回土地使用權而應得的補償費，它屬于一種財產轉讓的經營行為，被搬遷企業或個人接受的補償費，實際上是財產轉讓收入。接受補償的單位或個人在取得收入是，應給付款單位開具營業性發票，并交納營業稅。

2、企業所得稅

由于非政策原因搬遷，被搬遷企業取得補償費（轉讓收入）后，如果重置、重建、改良發生的支出，屬于固定資產性質類的，只能通過折舊或攤銷形式在企業所得稅前抵扣，而不能像政策性搬遷那樣將重置、重建、改良支出全部抵扣；如果屬于費用性質的，則可計入當期損益扣除。

3、土地增值稅

由于非政策性搬遷，被搬遷企業或個人取得補償費（轉讓收入）后，需要交納土地增值稅，其增值額由補償費（轉讓收入）減去扣除額后確定。扣除額則根據以下文件處理：

財稅字（1995）48號第十條，轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。

財稅（2006）21號第二條，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經過當地稅務部門確認，按增值稅條例第六條第（一）、第（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買起至轉讓止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規定，實行核定征收。

4、個人所得稅

個人所得稅扣除項目參照土地增值稅的扣除項目確認余額后按“財產轉讓所得”交納個稅。

四、房地產開發企業如何理解和取得支付拆遷費用的合法票據

“拆近補償費”是房地產開發企業“開發成本”的重要組成部分，也是計算土地增值稅時占比重較大的扣除項目。在土地增值稅清算中，納稅人應據實提供扣除項目金額，并提供合法有效憑證，經稅務機關審核確認后，方可據實扣除。但在具體操作中，考慮到拆遷補償費大多針對個人，并不能出具合法有效憑證。所以，在土地增值稅清算時，對確實不能提供合法有效憑證據以扣除拆遷補償費的房地產開發企業，需向主管稅務機關提供以下證明材料，作為拆遷補償費用可以在房地產開發成本中扣除的條件：一是要提供政府要求其搬遷或拆遷改造的批文；二是要提供實施拆遷的公司（如房地產開發企業）與每一個被拆遷戶簽訂的拆遷補償合同，合同內容涉及拆遷土地或房屋的面積、補償方式和補償金額等相關內容；三是出具支付補償費用的簽收花名冊。主管稅務機關根據屬地管理原則，對房地產開發企業提供的上述三項資料進行審核、比對，三項資料相符方可視為合法有效憑證在房地產開發成本中給予扣除。

1）政策性搬遷，補償收入不屬于生產經營收入，只需取得收款收據。根據《征管法》第二十一條“單位、個人在購銷商品、提供或者接受經營服務以及從事其他經營活動中，應當按照規定開具、使用、取得發票”。因此補償收入不需要開票，原土地使用者取得補償款開具的收據可以作為稅前扣除的憑證。因此，受政府授權或委托的開發企業在支付被搬遷企業的補償款時，只需取得收款收據，并以搬遷、補償的有關文件作為附件入賬即可。

2）商業性搬遷，屬于一種財產轉讓的經營行為，應給付款單位開具營業性發票。根據國稅函[1997]87號文件規定：對于土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地輔助物的補償收入，應按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的“銷售不動產——其他土地附著物”稅目征收營業稅。對于具有該土地使用權的單位和個人，同樣適用于該文件，因為沒有政府搬遷文件或不屬于舊城改造范圍，因此得到的此類補償，不屬于政府收回土地使用權而應得的補償費，它屬于一種財產轉讓的經營行為，被搬遷企業或個人接受的補償費，實際上是財產轉讓收入。接受補償的單位或個人在取得收入是，應給付款單位開具營業性發票，并交納營業稅。

3）村股份公司收款收據或農村合作經濟收款收據不屬于稅收規定的合法有效票據。在深圳來說，房地產開發企業支付拆遷費用而取得的收款收據，一般來說是可以允許稅前扣除的。但是，實際稅收征管工作中，地方稅務機關相應的涉稅處理，存在著規定不明、理解差異、解釋不同、執行有別的情況。因此，房地產開發企業支付拆遷費用而取得的收款收據可否稅前扣除，應當商請當地主管地方稅務機關。

五、房地產開發企業的稅務處理問題

房地產開發企業相關的評估資料向被拆遷戶支付的貨幣化補償作為拆遷補償費按開發項目進入開發直接成本：

借：開發成本-拆遷補償費

貸：銀行存款

后附的合法有效的原始憑證包括房地產企業與被拆遷戶簽訂的拆遷補償協議、支付拆遷補償款時被拆遷戶的身份證復印件以及簽名確認資料。

拆遷補償費房地產開發企業據實進入開發成本，并在結轉房屋銷售成本時，在企業所得稅和土地增值稅時扣除。

由于實行的是貨幣補償，對房地產開發企業支付補償費時不存在營業稅問題。

城中村改造涉及諸多方面的經濟利益，房地產開發企業需要正確處理好拆遷費用票據的真實性和合法性關系，了解最新的財稅資訊，保持與稅務機關的有效溝通，及時調整相應的拆遷安置環節稅收規劃，未雨綢繆，做好相應的前期準備工作。

第三篇：舊城改造中拆遷補償費涉稅淺析

舊城改造中拆遷補償費

一、增值稅（及營業稅）

1、被拆遷企業或個人

對于被拆遷人而言，根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件三《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條 免征增值稅的第三十七條規定：“土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。”也就是說土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收增值稅。

原營業稅下取得補償款的相關規定如下：

由于政策性搬遷是政府收回企業或個人土地使用權（包括地上建筑物等不動產）的行為，《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發[1993]149號）就規定“土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。近年來國家稅務總局先后出臺了文件對由于政府行為單位或個人歸還土地使用權取得的補償費不征收營業稅予以了進一步明確。

（1）根據《國家稅務總局關于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關營業稅問題的批復》（國稅函[2007]969號）規定，“對國家因公共利益或城市規劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權，并按照《中華人民共和國土地管理法》規定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產）的補償費，不征收營業稅”。

（2）為了實際征管中準確界定土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為，國家稅務總局又出臺《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函（2008）277號）規定，“納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發[1993]149號）規定，不征收營業稅。”

（3）由《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函〔2009〕520號）進一步明確了國稅函〔2008〕

277號中關于“縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件”，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。

（4）地方政策：

①金華市地方稅務局關于明確舊城改造中銷售安置拆遷房有關稅收政策的函（金地稅政函[2002]55號）規定舊城改造中，城建開發公司將房屋安置給拆遷戶，根據其與拆遷戶簽定的實物安置協議，同等面積(或評估價等值替換)部分，暫不征收營業稅。

②重慶地方稅務局關于《舊城改造房屋拆遷過程中有關營業稅政策的通知》（渝地稅發[2002]156號）規定，被拆遷人與拆遷人實行房屋產權調換形式補償的，被拆遷人因房屋結構和面積原因所取得的結算價款，暫不征收營業稅及附加稅費；在拆遷原房過程中，被拆遷人選擇貨幣補償（安置）方式，所取得的貨幣補償（安置）價款，暫不征收營業稅及附加稅費。

③廣東省《關于舊城拆遷改造有關營業稅問題的批復》（粵地稅函[1999]295號）規定，在城市改造建設中支付給被拆遷戶得拆遷補償收入，凡經縣級以上政府批準，國土局及有關房地產管理部門發出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補償收入（包括貨幣、貨物或其他經濟利益）暫不征收營業稅。

④根據江蘇省地方稅務局《關于明確營業稅若干征稅問題的公告》（蘇地稅規〔2013〕4號）第三條規定納稅人將土地使用權歸還給土地所有者的行為，符合《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）和《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）中不征收營業稅相關條件的，對其收到土地使用權及地上附著物（包括不動產）的補償費，不征收營業稅。

2、拆遷企業

對于房地產企業等拆遷企業提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入原按照“建筑業”稅目繳納營業稅，營改增后應按照建筑服務稅目繳納增值稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為增值額計算繳納增值稅。

根據《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函〔2009〕520號）第二條的規定：“納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照“建筑業”稅目繳納營業稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業——代理業”行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業額計算繳納營業稅。”

二、企業所得稅

1、被拆遷企業

《國家稅務總局關于企業政策性搬遷所得稅有關問題的公告 》（國家稅務總局公告2013年第11號）規定：“凡在國家稅務總局2012年第40號公告生效前（備注：2012年10月1日）已經簽訂搬遷協議且尚未完成搬遷清算的企業政策性搬遷項目，企業在重建或恢復生產過程中購置的各類資產，可以作為搬遷支出，從搬遷收入中扣除。但購置的各類資產，應剔除該搬遷補償收入后，作為該資產的計稅基礎，并按規定計算折舊或費用攤銷。凡在國家稅務總局2012年第40號公告生效后簽訂搬遷協議的政策性搬遷項目，應按國家稅務總局2012年第40號公告有關規定執行。企業政策性搬遷被征用的資產，采取資產置換的，其換入資產的計稅成本按被征用資產的凈值，加上換入資產所支付的稅費計算確定。

國家稅務總局2012年第40號公告如下：“企業搬遷期間新購置的各類資產，應按《企業所得稅法》及其實施條例等有關規定，計算確定資產的計稅成本及折舊或攤銷年限。企業發生的購置資產支出，不得從搬遷收入中扣除。企業在搬遷期間發生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當期應納稅所得額，而在完成搬遷的，對搬遷收入和支出進行匯總清算。企業應在搬遷完成，將搬遷所得計入當企業應納稅所得額計算納稅。

2、拆遷企業

根據國稅發[2009]31號《國家稅務總局關于房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》文件第二十七條規定：開發產品計稅成本支出的內容如下：土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置

及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。這里面拆遷補償支出就是貨幣補償，直接進土地征用費及拆遷補償費；安置及動遷支出，是指異地安置支出；回遷房建造支出是指就地安置費用。對此應以成本價為基礎確定，而不是以商品房（實物）的市價確定的。是企業所得稅前扣除項目。

三、個人所得稅

1、針對被拆遷人為個人的情況下，涉及到個人所得稅的處理。根據財政部國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知（財稅[2005]45號）對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。因此，如果個人取得的拆遷補償款超過標準部分，應屬于個人所得納稅范疇，按“財產轉讓所得”稅目征收個人所得稅。

2、國家稅務總局關于個人取得被征用房屋補償費收入免征個人所得稅的批復（國稅函[1998]428號）針對深圳地方稅務局提交的《關于舊城改造征用居民房屋個人取得的賠償費征免個人所得稅的請示》中提到：“按照城市發展規劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費，屬補償性質的收入，無論是現金還是實物（房屋），均免予征收個人所得稅。“但該文件在目前有效文件和無效文件中都無法查找到，其有效性待定。一般來說國稅函也屬于規范性文件，但是現在一些國稅函文件主要是針對一些特別的問題作的解釋回復，原則上只對提請批復和發送的稅務機關和稅務事項有效力，不適用于在全國范圍內執行，因此不列入規范性文件之中。

3、根據《大連市地方稅務局關于明確動遷補償收入征收個人所得稅等若干政策問題的通知》（大地稅函[2008]253 號）第一條：“個體工商戶、個人獨資企業和合伙企業取得的政府規定標準內的動遷補償收入免征個人所得稅，超標準的部分計征個人所得稅。超標準的部分計征個人所得稅，具體情形按以下原則處理：

（1）實行核定方式征收個人所得稅的，超標準補償收入適用5%的應稅所得率計算其應納稅所得額，與經營所得應納稅所得額合并計算當期應納稅額。若納稅人以后改變征收方式，其發生的與動遷改造相關的成本、費用及損失不得再在稅前扣除。

（2）實行查賬方式征收個人所得稅的，應正確劃分應稅收入與免稅收入所配比的成本、費用和損失；無法正確劃分的，可按免稅收入及應稅收入占總收入的比重劃分。免稅收入所配比的成本、費用和損失不得在應納稅所得額中扣除。另根據《大連市地方稅務局關于明確個人所得稅征收管理若干具體問題政策適用的通知》（大地稅函[2009]211 號），個人（含自然人和個體工商戶）、個人獨資企業和合伙企業因搬遷等原因取得的對生產經營收益性質的補償金，屬于經營性所得，應當按照“個體工商戶生產、經營所得”項目征收個人所得稅。

4、根據《財政部 國家稅務總局關于棚戶區改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）第五條規定：“個人因房屋被征收而取得貨幣補償并用于購買改造安置住房，或因房屋被征收而進行房屋產權調換并取得改造安置住房，按有關規定減免契稅。個人取得的拆遷補償款按有關規定免征個人所得稅。”本通知所稱棚戶區是指簡易結構房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎設施簡陋的區域，具體包括城市棚戶區、國有工礦（含煤礦）棚戶區、國有林區棚戶區和國有林場危舊房、國有墾區危房。棚戶區改造是指列入省級人民政府批準的棚戶區改造規劃或改造計劃的改造項目；改造安置住房是指相關部門和單位與棚戶區被征收人簽訂的房屋征收（拆遷）補償協議或棚戶區改造合同（協議）中明確用于安置被征收人的住房或通過改建、擴建、翻建等方式實施改造的住房。

有以上文件可見，按規定標準取得的拆遷補償款，無論是貨幣補償還是實物補償(房屋)，均免征個人所得稅。

鏈接：補償標準省、自治區、直轄市人民政府制定。實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。

四、土地增值稅

1、被拆遷企業或個人

（1）根據《土地增值稅暫行條例》第八條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅；根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免征土地增值稅。符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。

（2）《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件對實施細則“因城市規劃、國家建設需要而搬遷”進行了明確。因“城市實施規劃”而搬遷，是指舊城改造或因企業污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

因此，被搬遷企業或者個人符合上述政策性原因拆遷房產或收回土地使用權得到的拆遷補償費，免征土地增值稅。

2、拆遷企業

（1）根據國稅函〔2010〕220號國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知：

①房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

②開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國發[2006]187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。計入拆遷補償費。

③貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據鏈接：國稅發[2006]187號）第三條：非直接銷售和自用房地產的收入確定

房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：

①按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定； ②由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

3、根據《財政部 國家稅務總局關于棚戶區改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）第二條規定企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

五、契稅

1、根據《財政部 國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅[2005]45號）規定：對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格

中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。

2、根據《財政部 國家稅務總局關于棚戶區改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）第四條對個人首次購買90平方米以下改造安置住房，按1%的稅率計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。另財稅〔2013〕101號第五條規定個人因房屋被征收而取得貨幣補償并用于購買改造安置住房，或因房屋被征收而進行房屋產權調換并取得改造安置住房，按有關規定減免契稅。

3、根據《江蘇省實施〈中華人民共和國契稅暫行條例〉辦法》第九條規定，土地、房屋被縣級以上人民政府征用（占用）后，重新承受土地、房屋權屬，其成交價格沒有超出土地、房屋補償費、安置補助費的，免征；超過土地、房屋補償費、安置補助費的的部分，納稅確有困難的，給予減征或免征。

六、城鎮土地使用稅和印花稅

1、根據《財政部 國家稅務總局關于棚戶區改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）第一條對改造安置住房建設用地免征城鎮土地使用稅。對改造安置住房經營管理單位、開發商與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。在商品住房等開發項目中配套建造安置住房的，依據政府部門出具的相關材料、房屋征收（拆遷）補償協議或棚戶區改造合同（協議），按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮土地使用稅、印花稅。

2、印花稅“產權轉移書據”稅目的征稅范圍是經政府管理機關登記注冊的動產、不動產的所有權轉移所立的書據以及企業股權轉讓所立的書據。對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅。拆遷補償涉及動產、不動產的所有權轉移，拆遷補償合同應按“產權轉移書據”稅目征稅。

通過以上分析：對于拆遷補償費涉及多個稅種，對此在執行過程中一定要引起重視，避免造成政策執行的錯誤而使企業蒙受稅務風險遭受損失。

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一、拆遷補償的補償方式

1、貨幣補償貨幣補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多遠組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據：

（1）市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

（2）商品房交易均價是指同區域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。

（3）重置價是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。上述三種價格都是拆遷補償的法定依據，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

2、產權置換

產權置換也被稱作產權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產權置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之后再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。面積標準產權置換指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。產權置換分為兩種形式：

（1）異地安置。異地安置是指由于開發商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產權的增減盡量以等價價值做到產權置換。

（2）回遷安置。回遷安置是指開發商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產權置換比例完成回遷安置。

3、產權調換和作價補償相結合。

拆遷人按照被拆除房屋的建筑面積數量，以其中一定面積的房屋補償被拆除房屋的所有人，其余面積按照作價補償折合貨幣支付給被拆除房屋的所有人。這對那些被拆除房屋面積較多，又難以支付補償房屋與被拆除房屋結構差價的被拆遷人較適用。

二、收取拆遷補償費的會計處理

不論是何種補償方式，有一點是相同的。拆遷項目是由政府主導的，不是被拆遷人主動搬遷，是根據政府的指令被動搬遷，是被拆遷人的非自愿行為。并且由政府下達統一的拆遷安置通知，這是以政府為主的拆遷安置的最重要特征。

1.企業搬遷：政府拆遷安置時被拆遷人收到的拆遷補償款的會計處理，財政部 2005年8月15日下發的《關于企業收到政府撥給的搬遷補償款有關財務處

理問題的通知》（財企[2005]123號）做出了相關的規定。該文件適用的范圍是企業因城鎮規劃、庫區建設等公共利益需要搬遷而收到政府給予的相應補償款。

企業收到政府撥給的搬遷補償款，作為“專項應付款”核算。搬遷補償款存款利息，一并轉增“專項應付款”。因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產，作為固定資產清理業務核算，其凈損失核銷“專項應付款”；機器設備因拆卸、運輸、重新安裝、調試等原因發生的費用，直接核銷“專項應付款”；用于安置職工的費用支出，直接核銷“專項應付款”。企業搬遷結束后，“專項應付款”如有余額，作調增“資本公積金”處理，由此增加的“資本公積金”由全體股東共享：“專項應付款”如有不足，應計入當期損益。

2、個人搬遷：通常是房地產開發企業取得土地，同時承擔安置搬遷戶。是企業行為，政府不拿錢，政府將土地銷售出去的一部分收入作為安置費用，但不是直接給拆遷戶現金，通過實物形式給予拆遷戶補償。開發企業通過招拍掛形式拿到土地，同時，政府要求房地產企業要安置原土地經營單位員工或住戶。通常是由房地產企業承擔。一種方式是企業招拍掛成本的一部分用于安置搬遷戶，由企業支付；另一種是政府用招拍掛的收入一部分支付搬遷戶，由政府支付。但不論怎樣支付都是企業拿地成本的一部分。這里面在將安置成本列為土地成本處理。

第四篇：舊城改造項目拆遷補償

舊城改造項目拆遷補償、安置方案

按照城市總體規劃實施布爾津步行街舊城改造項目片區舊城改造工程建設。需拆除該片區規劃紅線劃定的住宅、非住宅及其它構筑物和附屬物，依據《拆遷管理條例》，特制定如下拆遷補償安置方案：

一、拆遷范圍

依據批準劃定的拆遷紅線圖，該工程拆遷范圍為：詳見拆遷紅線圖劃定范圍。拆遷房屋總面積平方米，其中住宅約平方米，營業用房平方米，教委辦公用房平方米，住戶約118戶。

二、房屋拆遷補償于安置

根據《條例》的規定，拆遷人對被拆遷人進行補償，由被拆遷人選擇補償形式，其補償形式有：產權調換、貨幣補償。

本工程由拆遷人委托資產評估有限責任公司（以下簡稱評估公司）對被拆遷房屋按照房地產市場價格進行評估并作為補償安置的結算依據。被拆遷人若對評估結果有異議，在評估報告公布之日起五日內，可向原評估機構申請復估，也可委托另一家拆遷評估機構重新評估，但必須在評估報告公布之日起十五日內提交復估或重估報告。

被拆房建筑面積以產權證為準（對證載面積有異議的可申請房屋行政管理部門復核），按“一個產權證一戶”執行。

（一）貨幣補償

選擇貨幣補償的，被拆遷房屋住宅、非住宅由評估公司進行房地產市場價格評估，由拆遷人按房地產市場價格評估價格收購，其收購總價為：評估單價×房屋建筑面積。

選擇貨幣補償的，還應按件規定獲得以下費用：

搬遷補助費：住宅一次性搬遷補助費450元/戶、非住宅一次搬遷補助費20元/平方米；

提前搬遷獎：對在房屋拆遷公告規定的搬遷期限內，簽訂拆遷補償安置協議的被拆遷戶按住宅30元/戶·日，非住宅3元/平方米·日，計發提前搬遷獎；

房屋設施補償：普通閉路設施每戶元，光釬閉路設施每戶元，電話移機費每戶元，照明用電設施每戶補償元，供水設施每戶補償元。

此外，對在房屋拆遷公告規定的搬遷期限內，簽訂拆遷補償安置協議并完成搬遷的被拆遷戶，由拆遷人按2000元/戶給予獎勵。

（二）產權調換

1、住宅、非住宅在拆遷范圍內劃定的安置區域新建安置（詳見安置圖）。住宅用房原則上每戶只安置一套，若要選擇第二套，其余下的舊房面積必須達到所選房面積50%以上，否則只能安置一套，如選擇兩套安置房，應補交一套的水設施費200元、電設施費500元。營業用房按營業自然開間還房安置，余下的面積實行貨幣補償；安置房一律實行先搬家、先簽協議、先選房的原則。

2、住宅、非住宅選擇產權調換的實行“一換一”的方式。

3、本工程拆遷范圍內的住宅和非住宅選擇產權調換的，被拆遷人的天然氣、電話、閉路設施、照明、動力用電由拆遷人按原戶頭給予恢復不予補償。

三、房屋的搬遷與過渡

（一）、房屋的搬遷期限按拆遷主管部門核發的拆遷公告規定的期限執

行。

（二）、本工程拆遷范圍內的被拆遷戶一律自行過渡，住宅、非住宅過渡期自搬遷之日起至滿24個月止。

（三）、選擇產權調換的，被拆遷人還應按規定獲得：

搬遷補助費：住宅一次性搬遷補助費450元/戶、非住宅一次搬遷補助費20元/平方米·次；

住宅臨時安置補助費（1-4人戶）500元/戶·月，4人以上每增加1人每月增加15元；

非住宅經濟損失補助費:為140元/平方米。

提前搬遷獎：對在房屋拆遷公告規定的搬遷期限內，簽訂拆遷補償安置協議的被拆遷戶按住宅30元/戶·日，非住宅3元/平方米·日，計發提前搬遷獎；

此外，對在房屋拆遷公告規定的搬遷期限內，簽訂拆遷補償安置協議并完成搬遷的被拆遷戶，由拆遷人按2000元/戶給予獎勵。

第五篇：舊城改造房屋拆遷補償標準

舊城改造房屋拆遷補償標準

核心內容：舊城改造房屋拆遷補償一般有房屋補償費、周轉補償費、獎勵性補償費等，這些補償具體有什么標準呢？下面法律快車小編為您介紹。

舊城改造房屋拆遷補償標準

關于舊城改造房屋拆遷補償標準的具體規定如下：“拆”，是指將土地上原有的建筑物或其他必須拆除物拆除；“遷”，是指對原土地使用者的暫時或永久遷移。房屋拆遷是指取得拆遷許可的單位，根據城市建設規劃要求和政府所批準的用地文件，依法拆除建設用地范圍內的房屋和附屬物，將該范圍內的單位和居民重新安置，并對其所受損失予以補償的法律行為。

房屋拆遷補償：拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：

(1)房屋補償費，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

(2)周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定，拆建單位必須嚴格執行，不得任意更改。

房屋拆遷協議：房屋拆遷補償安置協議是拆遷人與被拆遷人、房屋承租人為明確房屋拆遷補償安置中的權利義務關系而訂立的協議，是約定拆遷當事人之間民事權利義務的合同，它適用《民法通則》 和《合同法》。

房屋拆遷補償安置協議具有下列特征：

(1)房屋拆遷補償安置協議是房屋拆遷雙方的法律行為；

(2)房屋拆遷當事人之間的法律地位平等；

(3)協議必須是房屋拆遷雙方的合法行為；

(4)房屋拆遷補償安置協議是具有法律效力的文件；

(5)房屋拆遷補償安置協議是一種雙務有償協議，協議的當事人依據協議享有一定的權利，同時又要承擔相應的義務；

(6)房屋拆遷安置協議必須采用書面的形式。

房屋拆遷補償安置協議主要內容有：

(1)拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限；

(2)安置用房面積、標準和地點；

(3)產權調換房屋的差價支付方式和期限；

(4)搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；

(5)搬遷補助費和臨時安置補助費或停產停業損失費發放標準和支付方式；

(6)違約責任和爭議解決的方式；

(7)當事人約定的其他條款。

房屋拆遷凍結：拆遷凍結就是已經決定要拆，但是拆遷之前需要對拆遷區域內的房產進行評估以便對業主給出相應的補償或者安置方案，在這個期限之內所謂的凍結就是在凍結期內禁止房產持有人變更房產的面積以及歸屬，禁止人口潛入該房產所在戶口，拆遷凍結的期限不等，也許因為安置資金不到位會凍結一到兩年，拆是一定要拆的，剩下的就是時間問題了