第一篇：廈門市物業管理條例

廈門市物業管理條例

第一章 總 則

第一條 為規范本市住宅區物業管理，明確業主、使用人、物業管理企業及開發建設單位之間的權利和義務，保障住宅區物業的合理使用，創建整潔、安全、文明、舒適的居住環境，遵循國家有關法律、行政法規的基本原則，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本條例所稱住宅區，是指以住宅房屋為主，并有相配套的公共設施的居住小區、居住組團、商住樓等。住宅區的范圍由市建設行政主管部門會同有關部門劃定。

本條例所稱業主，是指住宅區內住宅和非住宅房屋的所有權人。

本條例所稱使用人，是指物業的承租人和非業主的使用人。

本條例所稱物業管理，是指業主組成業主委員會對其物業的共有部分和共同事務委托物業管理企業進行管理的活動。

第三條 市建設行政主管部門是本市住宅區物業管理的主管部門，負責組織實施本條例。

各有關行政管理部門在各自職責范圍內，協同實施本條例。

街道辦事處、鎮人民政府協助有關行政管理部門對物業管理進行協調、監督。

第二章 業主自治管理

第四條 業主通過業主會議或業主代表會議選舉成立業主委員會，對住宅區物業實施自治管理。

第五條 業主會議由住宅區內全體業主組成。業主人數較多的，也可以推選業主代表，組成住宅區業主代表會議。

業主會議或業主代表會議（以下統稱業主會議）必須有代表百分之五十以上表決權的業主出席才能召開。

業主可以書面委托代理人出席業主會議，不滿十八周歲的業主由其法定代理人出席。

第六條 有下列情形之一的，在市建設行政主管部門和住宅區所在街道辦事處、鎮人民政府的監督指導下，開發建設單位應在六個月內，組織召開第一次業主會議，選舉產生業主委員會：

（一）住宅區已入住的建筑面積達到百分之五十；

（二）房屋交付使用滿二年。

一個住宅區成立一個業主委員會。

第七條 業主會議每年至少召開一次，以投票或其他方式表決。表決權按建筑面積每平方米一個表決權或每一份額一個表決權計。業主代表按所代表的表決權行使。

經持有過半數以上表決權的已入住戶提議，可推遲召開第一次業主會議，但須在提議中提出推遲召開業主會議的具體日期和理由，并且推遲時間不得超過六個月。

經代表百分之二十以上表決的業主提議，可以召開臨時業主會議。業主委員會應在接到提議后十日內就其所提議題召開臨時業主會議。

業主會議的決定，以出席會議的業主所代表表決權的過半數通過。

第八條 業主會議的職權：

（一）制訂和修改業主委員會章程、業主公約；

（二）選舉、撤換業主委員會的組成人員；

（三）決定住宅區有關公共利益的重大事項；

（四）聽取和審議業主委員會的工作報告，監督業主委員會的工作，改變或撤銷業主委員會不適當決定；

（五）決定聘請、解聘物業管理企業，并可授權業主委員會行使；

（六）審議公共設施專用基金的使用情況；

（七）其他應由業主會議行使的職權。

業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內，持成立業主委員會登記申請書、業主委員會章程、業主委員會委員名單，向市建設行政主管部門辦理登記，市建設行政主管部門應當自受理登記申請之日起十五日內，完成登記工作，登記日期為業主委員會成立日期。

業主委員會委員由業主會議在業主、直管公房和單位自管房的業主或其授權的使用人中選出。業主委員會根據住宅區規模由五至十五人組成，其中設主任一人，由業主會議或業主委員會會議在委員中選舉產生。業主委員會對業主會議負責。

業主委員會會議由主任召集，召開會議必須有過半數委員出席，作出決定須全體委員過半數同意。

業主委員會委員每屆任期三年，可連選連任。

第九條 業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內，持成立業主委員會登記申請書、業主委員會章程、業主委員會委員名單，向市建設行政主管部門辦理登記，市建設行政主管部門應當自受理登記申請之日起十五日內，完成登記工作，登記日期為業主委員會成立日期。

第十條 業主委員會委員由業主會議在業主、直管公房和單位自管房的業主或其授權的使用人中選出。業主委員會根據住宅區規模由五至十五人組成，其中設主任一人，由業主會議或業主委員會會議在委員中選舉產生。業主委員會對業主會議負責。

業主委員會會議由主任召集，召開會議必須有過半數委員出席，作出決定須全體委員過半數同意。

業主委員會委員每屆任期三年，可連選連任。

第十一條 業主委員會應當維護全體業主的合法權益，履行下列職責：

（一）審議決定物業管理企業制訂的物業管理計劃；

（二）召集和主持業主會議，并報告年度工作；

（三）根據業主會議授權，與物業管理企業簽訂、變更或解除物業管理委托合同；

（四）審議決定物業管理企業提出的大中維修、更新改造公共設施的報告；

（五）審議住宅區物業管理服務費的收費標準；

（六）監督、指導、支持物業管理企業對住宅區的管理、服務工作；

（七）督促業主和使用人履行業主公約，交納物業管理服務費和房屋公共維修金；

（八）協調業主和使用人與物業管理企業的關系。

業主委員會不得直接從事以營利為目的的經營活動。

第十二條 業主公約由第一次業主會議制定。

業主公約是由業主承諾的、對全體業主具有約束力的有關業主在住宅區使用、維護物業及其管理等方面權利義務的行為守則。使用人應當遵守業主公約的有關內容。

第十三條 業主公約應當包括下列內容：

（一）業主會議的召集程序、方式及決定重大事項的方式；

（二）使用住宅區內公共設施和房屋共用部位、共用設備的權利與義務；

（三）業主參與物業管理的權利；

（四）業主對業主委員會及物業管理企業的監督權；

（五）物業各項維修和管理費用的繳交；

（六）業主應遵守的行為準則；

（七）違反業主公約的責任；

（八）其他有關事項。

第三章 物業管理服務

第十四條 從事物業管理的企業必須持有市建設行政主管部門核發的物業管理資質等級證書，方可從事相應的物業管理服務。

物業管理企業資質等級標準由市人民政府制定，國家有關行政主管部門另有規定的從其規定。

第十五條 鼓勵業主委員會采用招標投標的方式選聘物業管理企業。

業主委員會應當與選聘的物業管理企業簽訂物業管理委托合同。委托合同應當于簽訂之日起 三十日內由物業管理企業報市建設行政主管部門備案。

物業管理企業可就受委托的專項業務聘用有相應資質的專營公司或專人承擔，可對業主委員會委托的項目進行經營。

第十六條 當事人在物業管理委托合同中約定的物業管理事項應當包括下列內容：

（一）房屋共用部位、共用設備的使用管理、維修和更新；

（二）住宅區內公共設施的使用管理、維修和更新；

（三）綠化、環境衛生管理服務；

（四）停車場地的管理；

（五）維護公共秩序；

（六）物業維修、更新費用的管理；

（七）物業檔案資料的保管和移交。

第十七條 在住宅區物業使用中禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結構；

（二）擅自改變房屋設計用途和改變房屋外貌；

（三）占用、損壞住宅區內公共設施或房屋的共用部位、共用設備以及擅自移裝共用設備；

（四）亂拋亂倒亂堆垃圾、雜物；

（五）排放有毒、有害物質或發出超過規定標準的噪聲；

（六）不按指定地點停放車輛；

（七）法律、法規及業主公約禁止的其他行為。

業主委員會和物業管理企業對住宅區內的上述行為，有權予以勸阻、制止，要求恢復原狀或者依法賠償損失。

第十八條 任何單位和個人在住宅區內開挖、埋設或維修供電、給排水、排污、煤氣、郵電、通訊等管道管線，應按規定報有關部門審批，并與物業管理企業就開挖后的路面、綠地等恢復原狀或賠償損失的事項簽訂協議后，方可施工。

第十九條 凡房屋及附屬設施有影響市容或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全、按規定應由業主修繕的，業主應及時進行修繕。拒不進行修繕的，由業主委員會委托物業管理企業進行修繕，其費用由業主承擔。

第二十條 住宅區的管理維修責任，按下列規定劃分：

（一）房屋自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業主承擔；

（二）房屋的共用部位、共用設備的管理維修由物業管理企業負責，維修費用按異產毗鄰房屋維修責任劃分與費用分攤規定，從房屋公共維修金中支出；直管公房和單位自管房按房改政策出售的，由出售方從公房售后提取的房屋公共維修金中分攤相關費用；

（三）開發建設單位投資的公共設施管理、維修、更新改造由物業管理企業負責，維修、更新改造費用從公共設施專用基金中支出；

（四）政府投資的公共設施的管理、維修、更新改造等工作由有關行政管理部門或專業部門負責，也可委托物業管理企業承擔，并支付相應費用；

（五）住宅區內公共設施的管理、維護、維修、更新改造等責任不明確的，由市建設行政主管部門會同相關部門共同確定。

第二十一條 房屋公共維修金由業主繳納，按棟號或梯號?？顚Ｓ茫坏门沧魉?，并應按棟號或梯號設立維修金檔案。

公共設施專用基金由開發建設單位一次性繳納設立。

公共設施專用基金以及房屋公共維修金的管理辦法由市人民政府制定。

第二十二條 物業管理企業根據物業管理委托合同向業主、使用人收取物業管理服務費。物業管理服務費實行政府指導價管理。政府指導價由市物價管理部門按小區類別、樓宇類型、服務項目核定，并報市人民政府備案。

物業管理企業為業主和使用人提供的特約服務，物價管理部門有收費標準的，按規定執行；沒有規定收費標準的，由雙方當事人約定。物業管理企業收費的項目和標準應當公布。已按照本條例向業主或者使用人收取物業管理服務費用的，其他任何單位和個人不得重復收取性質相同的費用。

第二十三條 住宅區內有經濟收入的公用配套設施、設備和場地，由物業管理企業按委托管理合同經營，其收入用于補充住宅區的物業管理服務等費用。

第二十四條 業主委員會應依據城市管理有關規定和物業管理委托合同對物業管理企業進行監督，并支持物業管理企業按照市政府有關部門的要求開展各項創優活動。

業主委員會、物業管理企業應協助居民委員會依照《中華人民共和國城市居民委員會組織法》的規定開展相關工作。

第二十五條 物業管理企業應及時處理業主及使用人對物業管理的投拆。

市建設主管部門應當建立投拆受理制度，接受業主委員會、業主和使用人對違反本條例行為的投拆。

第四章 物業的前期管理與移交

第二十六條 開發建設項目在方案設計和設備安裝過程中，應具備物業管理所必需的物業管理用房、安全防范設施以及便于開展物業管理服務的各項功能。

第二十七條 開發建設單位不得將房屋的共用部位、共用設備或公共設施的所有權、使用權單獨轉讓。

第二十八條 開發建設單位尚未出租、出售的空置房屋的管理服務費，由開發建設單位承擔。

業主委員會成立之前，由開發建設單位自行管理或委托物業管理企業實行物業管理，委托管理的應提供物業管理所需的工程建設檔案資料。

第二十九條 開發建設單位應當在業主委員會成立之日起三十日內，向業主委員會移交下列工程建設檔案資料：

（一）住宅區規劃圖、竣工總平面圖；

（二）單體建筑、結構、設備竣工圖；

（三）地下管網竣工圖；

（四）各種設備的使用說明書、電路示意圖；

（五）環保、綠化等相關工程竣工驗收資料

（六）其他必要資料。

業主委員會應在簽訂物業管理委托合同后十日內，將前款規定的資料交物業管理企業保管物業管理企業應當在物業管理委托合同終止或解除后的十日內，向業主委員會移交原保管的資料。

第三十條 開發建設單位應當在移交工程建設檔案資料的同時，按建設總投資的百分之二，一次性向業主委員會劃撥住宅區的公共設施專用基金，由業主委員會設專帳管理。市建設行政主管部門對公共設施專用基金的劃撥和使用情況進行監督。

第三十一條 開發建設單位應向業主委員會移交已分攤計費到戶的用于公共服務的物業管理用房，物業管理用房面積為住宅區總建筑面積的干分之二，最低使用面積為30平方米，最多使用面積為200平方米，其所有權屬全體業主共同所有。

第五章 法律責任

第三十二條 開發建設單位違反本條例，有下列情形之一的，由市建設行政主管部門根據情節輕重分別予以處罰：

（一）未在規定時間內組織召開第一次業主會議的，責令其限期組織召開；逾期仍不組織召開的，可以處五千元以上三萬元以下罰款。

（二）不按規定移交工程建設資料、劃撥公共設施專用基金、移交物業管理用房的，責令其限期改正，并可處以一萬元以上五萬元以下罰款。

第三十三條 違反本條例規定，有下列情形之一的，由市建設行政主管部門根據情節輕重分別予以處罰：

（一）末取得物業管理資質等級證書，從事物業管理服務的，沒收違法所得，并可處以二干元以上二萬元以下的罰款。

（二）物業管理企業擅自改變公共設施專用基金和房屋公共維修金及物業管理用房用途的，責令改正，并可處以二干元以上二萬元以下的罰款；情節嚴重的，吊銷資質等級證書。

第三十四條 違反本條例規定，有下列情形之一的，由城監支隊根據情節輕重分別予以處罰：

（一）損壞房屋承重結構，擅自改變房屋設計用途，占用、損壞住宅區內公共設施或房屋的共用部位、共用設備以及擅自移裝共用設備；責令恢復原狀，并可以處一千元以上一萬元以下的罰款。

（二）擅自改變房屋外貌，責令改正，并可處以一千元以上三干元以下罰款。

（三）不按指定地點停放車輛。責令改正，并處以五十元以上五百元以下的罰款。

（四）在住宅區內開挖、埋設或維修供電、給排水、排污、煤氣、郵電通訊等管道管線，未與物業管理企業就開挖后的路面、綠地等恢復原狀或賠償損失的事項簽訂協議就施工的，責令其改正，并可處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

第三十五條 業主或使用人不按合同約定繳納物業管理服務費、房屋公共維修金和規定的其他費用的，業主要員會應協助催繳。逾期仍不繳納的，由物業管理企業按合同約定支付違約金；合同沒有約定的，可按日加收所欠繳費用干分之三的滯納金。逾期六個月仍不繳納的，物業管理企業也可停止服務。

物業管理企業違反物業管理服務合同的約定，應當承擔相應的違約責任，造成業主、使用人損失的應當承擔賠償責任。

第三十六條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

當事人逾期不申請復議，也不起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的部門申請人民法院強制執行。

第六章 附 則

第三十七條 本條例中有關專業用語的含義：

（一）共用部位，是指住宅區內一幢建筑物內部，由整幢住宅的業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、散水面、屋面等部位…

（二）共同設備，是指住宅區內一幢建筑物內部，由整幢住宅的業主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、排煙排氣通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具、防盜門等設備。

（三）公共設施，是指住宅區內，由業主和使用人共同使用的道路、園林綠地、停車場庫、照明路燈、消防栓、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱、規定標識、建筑智能系統等設施。

第三十八條 工業區、商業區等非住宅區的物業管理可參照本條例執行。

第三十九條 市人民政府可根據本條例制定實施細則。

本條例的具體應用問題由市人民政府負責解釋。

第四十條 本條例自一九九九年一月一日起施行。

第二篇：《廈門市物業管理若干規定》

《廈門市物業管理若干規定》

廈門市物業管理若干規定

（2010年12月2日經廈門市第十三屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議通過）

第一章 總則

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《福建省物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本規定。

第二條 物業管理實行業主自治、專業服務與政府監管相結合的原則。

第三條

市建設行政主管部門負責本市物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

（一）組織實施本規定以及其他關于物業管理的法律、法規；

（二）研究擬定或者制定物業管理相關政策；

（三）指導、協調街道辦事處（鎮人民政府）、行業協會等依法開展物業管理相關工作；

（四）負責物業服務企業的資質管理；

（五）法律、法規規定的其他職責。區建設行政主管部門負責轄區內物業管理活動的監督管理工作，并接受市建設行政主管部門的業務指導。

第四條 街道辦事處（鎮人民政府）對本行政區域內物業管理活動履行下列職責：

（一）指導、組織業主大會成立和業主委員會換屆；

（二）辦理業主委員會的備案工作；

（三）指導、監督業主大會和業主委員會依法開展活動；

（四）法律、法規規定的其他職責。

第五條 建立物業管理聯席會議制度，協調處理業主大會成立、業主委員會換屆、業主委員會不依法履行職責、物業服務企業退出等物業管理中的重大問題。物業管理聯席會議的召集及具體工作由街道辦事處（鎮人民政府）負責。第六條 市物業管理協會應當加強行業指導和行業自律，規范行業經營行為，維護會員合法權益，組織物業服務行業從業人員的業務培訓，促進物業服務企業依法、誠信經營，促進行業健康發展。

第二章

業主大會和業主委員會

第八條 建設單位應當在工程竣工驗收備案之日起一年內向物業所在地的街道辦事處（鎮人民政府）提供業主清冊、物業總建筑面積、各獨立產權建筑面積、物業出售并交付使用時間及物業管理用房的位置、面積等資料。

街道辦事處（鎮人民政府）根據履行物業管理職責的需要，可以向房地產交易權籍登記機構查閱、復印物業管理區域內的業主姓名、各獨立產權建筑面積、業主聯系方式等資料。第九條 建設單位在物業管理區域符合召開首次業主大會會議的法定條件后三十日內，應當向物業所在地的街道辦事處（鎮人民政府）提交成立業主大會的書面報告；建設單位未提交書面報告的，業主可以以書面形式向物業所在地的街道辦事處（鎮人民政府）提出成立業主大會的請求。

建設單位應當承擔首次業主大會成立所需的經費，并協助街道辦事處（鎮人民政府）組織召開首次業主大會會議。

第十條 街道辦事處（鎮人民政府）應當在收到書面報告或者請求之日起三十日內，負責組織成立首次業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）。

籌備組由街道辦事處（鎮人民政府）、社區居民委員會、建設單位和業主代表組成。

第十二條 業主委員會由委員五至十三人的單數組成，每名委員具有同等表決權；業主委員會委員實行差額選舉，按照候選人得票多少順序當選。

每屆業主委員會委員任期不超過五年，可以連選連任；委員的條件、人數、任期等具體事項由業主大會決定。

第十三條 業主大會在選舉業主委員會委員的同時，應當一次性選舉產生業主委員會候補委員。候補委員人數按照不超過委員人數的百分之四十設置；候補委員實行差額選舉，按照預定名額和候選人得票多少順序當選。

候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。業主委員會委員在任期內因故出缺時，從候補委員中按照得票多少依次遞補為委員，并在本物業管理區域內公示。

第十五條 業主大會會議表決采用記名投票的方式。專有部分建筑面積一平方米為一個投票權。召開業主大會會議，與會業主人數應當超過全體業主人數半數，且與會業主所持有的投票權應當超過本物業管理區域內投票權半數，業主大會會議方為有效。

前款所稱與會，是指業主在會議簽到表簽字確認或者在表決票、選舉票上簽字確認。

業主大會會議表決事項經與會業主表決多數通過，但不足法定票數的，可以將會議表決事項及表決情況書面送達未與會業主。未與會業主應當在規定時間內作出決定并書面回復。規定期滿，應當將未與會業主回復情況進行公告。未書面回復的，視為同意與會多數業主表決意見。

第十六條 選聘和解聘物業服務企業以及決定物業服務合同期限，應當由業主大會按照法定要求表決通過，不得授權業主委員會決定。

第三章

物業服務和物業使用

第二十九條 房屋裝修應當在開工前向物業管理區域內的物業服務企業申報登記。物業服務企業應當將本條規定和房屋裝修中的其他禁止行為、注意事項書面告知業主或者使用人，并由其簽字確認。

業主或者使用人不得違法建造、擅自改動房屋建筑主體和承重結構、改變建筑設計使用功能。

物業服務企業發現有前款規定的違法行為的，應當立即制止，并在二十四小時內報告城市管理行政執法部門。城市管理行政執法部門接到報告后，應當調查核實，對正在實施違法行為的，書面通知供水、供電單位。供水、供電單位應當配合城市管理行政執法部門，暫時停止供水、供電。業主或者使用人改正違法行為后，城市管理行政執法部門應當及時通知供水、供電單位恢復供水、供電。第三十條 在物業管理區域內開挖、埋設或者維修供電、給排水、排污、燃氣、電信等管道管線，除搶修等緊急情況外，應當與物業服務企業就開挖后的路面、綠地等恢復原狀的事項簽訂協議后方可施工，并就協議內容及其履行情況在物業管理區域內進行公示。

第三十一條 在物業管理區域內停放機動車時，應當在劃定的車位內按照標示停放。物業服務企業對違反規定停放機動車的，應當及時予以制止。

第三十二條 物業管理區域內，物業服務企業不得為業主指定搬運、裝修等特約服務，或者采取其他方式限制業主自由選擇搬運、裝修等服務。

第三十三條 街道辦事處（鎮人民政府）、建設單位、物業服務企業、業主委員會及其工作人員對業主相關資料應當予以保密。

第四章

專項維修資金

第五章

法律責任

第四十六條 違反本規定第二十九條第二款規定的，由城市管理行政執法部門責令其限期改正，可以處以二萬元以上五萬元以下的罰款；拒不改正的，由城市管理行政執法部門依法申請人民法院強制執行。

對危及建筑物安全、改變建筑設計使用功能或者附有違法建筑并結構相連的房屋，城市管理行政執法部門應當同時通知市土地房產行政主管部門依法處理。對違法建造嚴重違反規劃、影響市容市貌或者利用建筑物共有部分違法建造的，依法予以強制拆除。

第四十七條 物業服務企業違反本規定第二十九條第三款規定的，由城市管理行政執法部門責令其改正；造成嚴重后果的，可以處以一千元以上五千元以下的罰款。第四十八條 施工單位違反本規定第三十條規定的，由城市管理行政執法部門責令改正；拒不改正的，可以處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

第四十九條 違反本規定第三十一條規定，不聽勸阻的，物業服務企業應當向城市管理行政執法部門報告，由城市管理行政執法部門責令其改正，可以處以一百元的罰款；造成嚴重影響物業管理區域管理秩序后果的，城市管理行政執法部門可以將該車輛拖至指定的地點并告知物業服務企業，有關費用由違法行為人承擔。

第五十條 物業服務企業違反本規定第三十二條規定的，由城市管理行政執法部門責令改正，可以處以五千元以上二萬元以下的罰款。

第五十一條 違反本規定第三十三條規定，泄露業主資料，給業主造成損失的，業主可以依法要求賠償。

第五十二條 建設單位違反本規定第三十五條第一款規定的，由建設行政主管部門責令其限期繳納；逾期拒不繳納的，按照應交款逾期天數處以每日萬分之五的罰款；情節嚴重的，依法吊銷或者提請吊銷其相關資質證書。

業主違反本規定第三十五條第二款規定的，由建設行政主管部門責令其限期繳納；逾期拒不繳納的，通知市土地房產行政主管部門依法處理。

物業服務企業違反本規定第四十條規定，未及時將經營收入存入市建設行政主管部門設立的專戶的，由市建設行政主管部門責令其限期繳納；逾期拒不繳納的，按照應交款逾期天數處以每日萬分之五的罰款；情節嚴重的，依法吊銷或者提請吊銷其相關資質證書。

第六章

附則

第五十三條 業主自行管理以及未取得產權的物業的管理，參照本規定執行。第五十四條 市人民政府根據本規定制定實施細則。第五十五條 本規定自2011年6月1日起施行。

第三篇：廈門市物業管理若干規定

《<廈門市物業管理若干規定>實施細則》（征求意見稿）

事處解散、業主委員會未按規定組織召開業主大會會議且拒不執行限期組織召開決定的情形，負責組織召開業主大會會議；

（五）對出現議事規則及管理規約中規定應當召開業主委員會的緊急情況以及業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，負責指定1名業主委員會委員組織召開業主委員會會議；

（六）對業主委員會無法召開會議的，負責直接組織召開業主大會并選舉產生業主委員會；

（七）業主委員會未依法完成換屆選舉的，監督業主委員會組織換屆選舉，或者直接組織換屆選舉；

（八）調查違反法律、法規規定的業主大會、業主委員會的決定，責令限期改正或者報區建設行政主管部門予以撤銷；

（九）代為管理已經解散或者任期屆滿但未完成換屆選舉工作的業主委員會的公章；

（十）組織召開街道物業管理聯席會議；

（十一）依法處理涉及業主大會和業主委員會的信訪事項；

（十二）法律、法規 和市、區政府規定的其他物業管理監管職責。

（鎮人民政府）和社區居民委員會根據工作需要，采取購買服務的方式，聘請 籌備組成立后一個月內，街道辦事處（鎮人民政府）應當組織籌備組進行物業管理相關法律法規的培訓。

(三)經50%以上業主大會代表提議；

(四)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理；

(五)管理規約或者業主大會議事規則約定的其他情形。

（三）依法被司法機關限制人身自由的；

（四）不履行業主法定義務的；

（五）侵害其他業主合法權益的；

（六）無正當理由連續三次不參加業主大會的；

（七）以書面形式向業主委員會提出辭職的；

（八）經業主小組半數以上業主提議，認為有必要取消其業主大會代表資格的；

（九）法律、法規規定以及業主大會議事規則規定的其他情形。

（一）業主委員會名稱和成員名單；

（二）管理規約、業主大會議事規則；

（三）物業服務合同；

（四）首期、日常專項維修資金的收支情況；

（五）物業共有部分的使用和經營收益的收支情況；

（六）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

（七）業主大會和業主委員會的決定；

（八）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的處分情況；

（九）其他應當向業主公布的情況和資料。

前款

保管，并以書面形式告知物業所在地的街道辦事處（鎮人民政府）。街道辦事處（鎮人民政府）應當及時協助業主組織召開業主大會會議，選舉產生新的業主委員會。

業主委員會委員離任時，全體業主可以在管理規約和業主大會議事規則中約定對離任委員進行財務審計。

業主所有的活動用房或健身用房等。

未經業主大會同意，物業服務企業和業主委員會不得改變物業管理用房的用途。物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業主、使用人應當予以配合。

業主對機動車輛有保管要求的，應當與物業服務企業另行約定。

（三）高層住宅水泵等二次供水設施出現故障，不能正常供水的；

（四）建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發生脫落或存在脫落危險的；

（五）共用給排水設施因坍塌、堵塞、爆裂、脫落等，不能正常使用的；

（六）消防設施出現故障，公安機關消防機構下達消防監督檢查記錄或者出具責令限期整改通知書的；

化糞池坍塌溢出、地下管道爆裂、供配電設施損壞等特別緊急的突發情況，可以邊施工邊提交申請或施工后再提交相關材料申請。工程造價超過審價標準的，維修費用以審價機構出具的審定金額進行支付。

緊急維修的實施方案應當在物業管理區域內宣傳欄、梯道口等顯著位置公示5日以上，并經業主委員會或社區居民委員會書面確認后，按照有關規定組織實施。

人員作為不良行為，記入誠信檔案，在物業管理區域內公布，并抄報區建設行政主管部門。情節嚴重的，區建設行政主管部門應當列入向社會公布的警示名單。

拒不移交的行為給業主造成損失的，業主可以依法追究其法律責任。

第四篇：廈門市物業管理若干規定.20110601

廈門市物業管理若干規定

（2010年12月2日經廈門市第十三屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議通過，2011年3月24日福建省第十一屆人民代表大會常務委員會第二十一次會議批準）

第一章總則

第一條為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《福建省物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本規定。

第二條物業管理實行業主自治、專業服務與政府監管相結合的原則。

第三條市建設行政主管部門負責本市物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

（一）組織實施本規定以及其他關于物業管理的法律、法規；

（二）研究擬定或者制定物業管理相關政策；

（三）指導、協調街道辦事處（鎮人民政府）、行業協會等依法開展物業管理相關工作；

（四）負責物業服務企業的資質管理；

（五）法律、法規規定的其他職責。

區建設行政主管部門負責轄區內物業管理活動的監督管理工作，并接受市建設行政主管部門的業務指導。

第四條街道辦事處（鎮人民政府）對本行政區域內物業管理活動履行下列職責：

（一）指導、組織業主大會成立和業主委員會換屆；

（二）辦理業主委員會的備案工作；

（三）指導、監督業主大會和業主委員會依法開展活動；

（四）法律、法規規定的其他職責。

第五條建立物業管理聯席會議制度，協調處理業主大會成立、業主委員會換屆、業主委員會不依法履行職責、物業服務企業退出等物業管理中的重大問題。物業管理聯席會議的召集及具體工作由街道辦事處（鎮人民政府）負責。

第六條市物業管理協會應當加強行業指導和行業自律，規范行業經營行為，維護會員合法權益，組織物業服務行業從業人員的業務培訓，促進物業服務企業依法、誠信經營，促進行業健康發展。

第二章業主大會和業主委員會

第七條物業管理區域的劃分應當以經批準的項目規劃用地范圍確定。

業主要求對物業管理區域進行調整的，應當向區建設行政主管部門提出書面申請。區建設行政主管部門應當會同街道辦事處（鎮人民政府）進行審查后，根據公共配套設施設備配置、物業類型及社區布局，作出決定。

第八條建設單位應當在工程竣工驗收備案之日起一年內向物業所在地的街道辦事處（鎮人民政府）提供業主清冊、物業總建筑面積、各獨立產權建筑面積、物業出售并交付使用時間及物業管理用房的位置、面積等資料。

街道辦事處（鎮人民政府）根據履行物業管理職責的需要，可以向房地產交易權籍登記機構查閱、復印物業管理區域內的業主姓名、各獨立產權建筑面積、業主聯系方式等資料。

第九條建設單位在物業管理區域符合召開首次業主大會會議的法定條件后三十日內，應當向物業所在地的街道辦事處（鎮人民政府）提交成立業主大會的書面報告；建設單位未提交書面報告的，業主可以以書面形式向物業所在地的街道辦事處（鎮人民政府）提出成立業主大會的請求。

建設單位應當承擔首次業主大會成立所需的經費，并協助街道辦事處（鎮人民政府）組織召開首次業主大會會議。

第十條街道辦事處（鎮人民政府）應當在收到書面報告或者請求之日起三十日內，負責組織成立首次業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）。

籌備組由街道辦事處（鎮人民政府）、社區居民委員會、建設單位和業主代表組成。

第十一條首屆業主委員會委員候選人由業主自薦和推薦產生，并按照物業管理區域內不同物業類型、不同幢(梯)及相應建筑面積均衡分布。同一物業類型、同一幢(梯)按照推薦票多少順序確定委員候選人。

籌備組應當將前款規定的候選人名單在物業管理區域內公示，公示時間應當不少于七日。業主有異議的，籌備組應當核實和處理，及時向業主反饋，并將處理情況向業主大會會議報告。

第十二條業主委員會由委員五至十三人的單數組成，每名委員具有同等表決權；業主委員會委員實行差額選舉，按照候選人得票多少順序當選。

每屆業主委員會委員任期不超過五年，可以連選連任；委員的條件、人數、任期等具體事項由業主大會決定。

第十三條業主大會在選舉業主委員會委員的同時，應當一次性選舉產生業主委員會候補委員。候補委員人數按照不超過委員人數的百分之四十設置；候補委員實行差額選舉，按照預定名額和候選人得票多少順序當選。

候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。業主委員會委員在任期內因故出缺時，從候補委員中按照得票多少依次遞補為委員，并在本物業管理區域內公示。

第十四條同一個物業管理區域內分期開發的物業在分期開發期間成立業主委員會的，應當在業主大會議事規則中明確本物業管理區域的業主委員會委員總數以及按照建筑面積比例預留尚未開發物業的委員名額。

第十五條業主大會會議表決采用記名投票的方式。專有部分建筑面積一平方米為一個投票權。召開業主大會會議，與會業主人數應當超過全體業主人數半數，且與會業主所持有的投票權應當超過本物業管理區域內投票權半數，業主大會會議方為有效。

前款所稱與會，是指業主在會議簽到表簽字確認或者在表決票、選舉票上簽字確認。

業主大會會議表決事項經與會業主表決多數通過，但不足法定票數的，可以將會議表決事項及表決情況書面送達未與會業主。未與會業主應當在規定時間內作出決定并書面回復。規定期滿，應當將未與會業主回復情況進行公告。未書面回復的，視為同意與會多數業主表決意見。

第十六條選聘和解聘物業服務企業以及決定物業服務合同期限，應當由業主大會按照法定要求表決通過，不得授權業主委員會決定。

第十七條業主委員會應當及時受理和處理業主投訴，并將處理情況及時反饋業主。

業主委員會應當每年向業主大會會議或者全體業主報告上一的工作情況。

第十八條業主委員會可以聘請專職工作人員，負責處理業主委員會日常事務，其工作職責、報酬由業主大會決定。

建設行政主管部門應當組織專職工作人員參加培訓，具體辦法由市建設行政主管部門制定。

第十九條業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

(一)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供利益的；

(二)向為本物業管理區域提供服務的物業服務企業承攬、介紹相關業務或者推薦利害關系人就業的；

(三)本人或者直系親屬在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業中任職的；

(四)無正當理由拒不繳納物業管理費或者專項維修資金等不履行業主法定義務的；

(五)無正當理由連續三次不參加業主委員會會議的；

(六)以書面形式向業主大會提出辭職的；

(七)根據法律、法規規定不宜繼續擔任業主委員會委員的。

終止委員職務的事項應當在物業管理區域內進行公示，并向街道辦事處（鎮人民政府）備案。第二十條業主委員會應當依法按時組織召開業主大會會議。業主委員會逾期不組織召開業主大會會議的，街道辦事處（鎮人民政府）可以責令其限期組織召開；業主委員會仍不組織召開的，街道辦事處（鎮人民政府）可以按照首次業主大會會議召開程序組織召開。

第二十一條出現議事規則及管理規約中規定應當召開業主委員會的緊急情況時，業主委員會不及時召開會議的，街道辦事處（鎮人民政府）可以指定業主委員會委員組織召開。業主委員會無法召開會議的，街道辦事處（鎮人民政府）可以直接組織召開業主大會，選舉產生新的業主委員會。

第三章物業服務和物業使用

第二十二條物業服務企業應當具有法人資格，并按照規定取得相應資質等級。

物業服務人員按照規定，取得相應資格證書。

第二十三條物業服務企業應當在其資質等級范圍內依照物業服務合同約定，提供相應服務，接受業主和業主委員會對其履行物業服務合同的監督。

第二十四條物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內將物業服務合同向物業所在區建設行政主管部門備案。

第二十五條建設行政主管部門應當加強對物業服務企業及物業服務從業人員、業主委員會聘用的專職工作人員的信用評價和監管，建立誠信檔案。對違反法律、法規規定和行業規范，侵害業主合法權益的物業服務企業和人員，記入誠信檔案；情節嚴重的，列入向社會公布的警示名單。

被列入警示名單的物業服務企業，二年內不得參加本市物業服務投標。

第二十六條市價格行政主管部門應當會同市建設行政主管部門按照質價相符的原則，制訂物業服務等級標準和收費指導價，并向社會公布。

建設單位應當在購房合同中注明前期物業管理服務的等級標準和收費標準，建設單位、物業服務企業不得擅自調高物業服務的計費標準。

第二十七條建設單位申請房屋預售許可證、房屋所有權初始登記時，應當提交物業管理用房的位置、面積等相關資料。房地產交易權籍登記機構在辦理房屋權屬初始登記時，在土地房屋登記簿上載明物業管理用房位置、面積等事項。業主委員會有權向房地產交易權籍登記機構查詢物業管理用房的有關情況，并將查詢情況在物業管理區域內進行公示。

第二十八條物業服務合同終止或者業主大會決定不再接受原物業服務企業的事實服務，原物業服務企業應當在合同終止之日或者業主大會作出決定之日起最長不超過六十日，撤出物業管理區域內的物業服務人員，退出物業管理區域。

原物業服務企業退出物業管理區域，同時應當履行下列義務：

(一)移交保管的業主名冊、有關物業設施設備改造、維修、更新的有關資料、代收代繳的水電分戶表的讀數及公攤水電費明細。實行酬金制的，還應當移交服務期間的財務檔案、物業服務費結余、專項維修資金結余、用物業服務費購置的資產及物品；

(二)清退預收、代收未繳的有關費用；

(三)法律、法規規定的其他義務。

第二十九條房屋裝修應當在開工前向物業管理區域內的物業服務企業申報登記。物業服務企業應當將本條規定和房屋裝修中的其他禁止行為、注意事項書面告知業主或者使用人，并由其簽字確認。

業主或者使用人不得違法建造、擅自改動房屋建筑主體和承重結構、改變建筑設計使用功能。物業服務企業發現有前款規定的違法行為的，應當立即制止，并在二十四小時內報告城市管理行政執法部門。城市管理行政執法部門接到報告后，應當調查核實，對正在實施違法行為的，書面通知供水、供電單位。供水、供電單位應當配合城市管理行政執法部門，暫時停止供水、供電。業主或者使用人改正違法行為后，城市管理行政執法部門應當及時通知供水、供電單位恢復供水、供電。

第三十條在物業管理區域內開挖、埋設或者維修供電、給排水、排污、燃氣、電信等管道管線，除搶修等緊急情況外，應當與物業服務企業就開挖后的路面、綠地等恢復原狀的事項簽訂協議后方可施工，并就協議內容及其履行情況在物業管理區域內進行公示。

第三十一條在物業管理區域內停放機動車時，應當在劃定的車位內按照標示停放。物業服務企業對違反規定停放機動車的，應當及時予以制止。

第三十二條物業管理區域內，物業服務企業不得為業主指定搬運、裝修等特約服務，或者采取其他方式限制業主自由選擇搬運、裝修等服務。

第三十三條街道辦事處（鎮人民政府）、建設單位、物業服務企業、業主委員會及其工作人員對業主相關資料應當予以保密。

第四章專項維修資金

第三十四條一個物業管理區域有兩個以上獨立產權單位的，應當設立專項維修資金。專項維修資金包括首期專項維修資金和日常專項維修資金。

專項維修資金屬業主所有。

第三十五條首期專項維修資金由建設單位按照市建設行政主管部門定期公布的各類建筑工程綜合平米造價指標計算的投資總額的百分之二，在建設單位辦理工程竣工驗收備案前一次性劃入專項維修資金專戶，并按照幢(戶)建賬。

日常專項維修資金由業主按照規定繳納，存入專項維修資金專戶。

第三十六條建設行政主管部門應當在銀行設立專項維修資金專戶，遵循專戶存儲、核算到戶、?？顚Ｓ?、統一監管的原則，對專項維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢等進行統一監督管理。

專項維修資金專戶的管理和使用實行定期審計，并將審計情況公開。

第三十七條專項維修資金的余額不足首期專項維修資金金額百分之三十的，業主大會應當續籌專項維修資金，續籌后的資金應當不低于首期專項維修資金數額。

第三十八條因拆遷或者其他原因造成物業滅失的，應當將專項維修資金余額退還業主。

利害關系人有權查詢專項維修資金的繳交情況。

第三十九條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，經營收益歸全體業主所有。

第四十條前期物業服務企業依法利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當將扣除物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備的經營管理費用后的經營收入，自收到之日起三十日內存入專項維修資金專戶，經營管理費用支出不得超過經營收入的百分之三十。

業主委員會成立后，可以將物業共用部位、共用設施設備委托給物業服務企業進行經營管理。扣除物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備的經營管理費用后的經營收入存入市建設行政主管部門設立的專戶，經業主大會決定，可以用于抵扣業主的物業管理費用以及業主大會決定的其他事項的支出。

第四十一條業主委員會或者其授權管理的物業服務企業應當每半年將專項維修資金的使用明細、物業共用部位與共用設施設備經營收入和支出在物業管理區域內顯著位置公示十日以上，并在市建設行政主管部門網站公示半年。

第四十二條建筑外墻墻面采用涂料飾面的，應當按照規定定期刷新，依法由業主承擔的有關費用可以從專項維修資金中支付。

第五章法律責任

第四十三條 建設單位違反本規定第八條第一款規定的，由區建設行政主管部門責令限期改正；逾期不改的，對建設單位予以通報批評，并處以三千元以上三萬元以下的罰款。

第四十四條物業服務企業違反本規定第二十四條規定的，由區建設行政主管部門責令限期改正；逾期不改的，可以處以五千元的罰款。

第四十五條物業服務企業違反本規定第二十八條第一款規定，拒不退出物業管理區域的，由區建設行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，列入向社會公布的警示名單，處以五萬元以上十萬元以下的罰款，并依法吊銷或者提請吊銷其相關資質證書。

物業服務企業違反本規定第二十八條第二款規定的，由區建設行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，列入向社會公布的警示名單。

第四十六條違反本規定第二十九條第二款規定的，由城市管理行政執法部門責令其限期改正，可以處以二萬元以上五萬元以下的罰款；拒不改正的，由城市管理行政執法部門依法申請人民法院強制執行。

對危及建筑物安全、改變建筑設計使用功能或者附有違法建筑并結構相連的房屋，城市管理行政執法部門應當同時通知市土地房產行政主管部門依法處理。對違法建造嚴重違反規劃、影響市容市貌或者利用建筑物共有部分違法建造的，依法予以強制拆除。

第四十七條物業服務企業違反本規定第二十九條第三款規定的，由城市管理行政執法部門責令其改正；造成嚴重后果的，可以處以一千元以上五千元以下的罰款。

第四十八條施工單位違反本規定第三十條規定的，由城市管理行政執法部門責令改正；拒不改正的，可以處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

第四十九條違反本規定第三十一條規定，不聽勸阻的，物業服務企業應當向城市管理行政執法部門報告，由城市管理行政執法部門責令其改正，可以處以一百元的罰款；造成嚴重影響物業管理區域管理秩序后果的，城市管理行政執法部門可以將該車輛拖至指定的地點并告知物業服務企業，有關費用由違法行為人承擔。

第五十條物業服務企業違反本規定第三十二條規定的，由城市管理行政執法部門責令改正，可以處以五千元以上二萬元以下的罰款。

第五十一條違反本規定第三十三條規定，泄露業主資料，給業主造成損失的，業主可以依法要求賠償。

第五十二條建設單位違反本規定第三十五條第一款規定的，由建設行政主管部門責令其限期繳納；逾期拒不繳納的，按照應交款逾期天數處以每日萬分之五的罰款；情節嚴重的，依法吊銷或者提請吊銷其相關資質證書。

業主違反本規定第三十五條第二款規定的，由建設行政主管部門責令其限期繳納；逾期拒不繳納的，通知市土地房產行政主管部門依法處理。

物業服務企業違反本規定第四十條規定，未及時將經營收入存入市建設行政主管部門設立的專戶的，由市建設行政主管部門責令其限期繳納；逾期拒不繳納的，按照應交款逾期天數處以每日萬分之五的罰款；情節嚴重的，依法吊銷或者提請吊銷其相關資質證書。

第六章附則

第五十三條業主自行管理以及未取得產權的物業的管理，參照本規定執行。

第五十四條市人民政府根據本規定制定實施細則。

第五十五條本規定自2011年6月1日起施行。

第五篇：091027廈門市物業管理若干規定

廈門市物業管理若干規定（草 案）

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《福建省物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本規定。

第二條 市、區建設行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

第三條 街道辦事處（鎮人民政府）負責本行政區域內物業管理活動的下列工作：

（一）組織業主大會成立和指導業主委員會換屆；

（二）辦理業主委員會的備案工作；

（三）指導、監督業主大會和業主委員會依法開展活動，履行撤銷業主大會或業主委員會違反法律、法規的決定的職責。

第四條 建立物業管理聯席會議制度，協調處理業主大會成立、業主委員會換屆、業主委員會不依法履行職責、物業服務企業退出等物業管理中的重大問題。

物業管理聯席會議由街道辦事處（鎮人民政府）召集區建設行政主管部門、公安派出所、社區居民委員會等單位參加，必要時通知業主、業主委員會、物業服務企業參加。物業管理聯席會議的具體工作由街道辦事處（鎮人民政府）負責。

第五條 物業管理區域的劃分應當以經批準的物業項目規劃用地范圍確定。

確需調整物業管理區域的，由區建設行政主管部門會同街道辦事處（鎮人民政府）根據方便管理服務、節約管理成本的原則，結合當地社區的布局，依法提出劃分物業管理區域的意見，并經相應物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后確定。

第六條 開發建設單位應當在首套房屋交付使用后一年內向物業所在街道辦事處（鎮人民政府）提供業主清冊、物業總建筑面積、各獨立產權建筑面積、物業出售并交付使用時間等資料。

同一個物業管理區域分期開發的項目，開發建設單位應當在每一期的首套房屋交付使用后一年內提供前款規定的資料，并注明總建筑面積和各期開發的建筑面積以及物業類型。街道辦事處（鎮人民政府）根據履行物業管理職責的需要，可以向房地產交易權籍登記機構查閱、復印物業管理區域內的業主姓名、各獨立產權建筑面積、業主聯系方式等資料。

第七條 物業管理區域符合召開首次業主大會的法定條件后六十日內，建設單位或其委托的物業服務企業應當書面告知物業所在街道辦事處；業主也可以書面告知物業所在街道辦事處。

街道辦事處應當在收到書面告知后一個月內，負責組織成立首次業主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組）。

籌備組由街道辦事處（鎮人民政府）、社區居民委員會、建設單位和業主的代表組成?；I備組組長由街道辦事處（鎮人民政府）派員擔任?；I備組成員不得擔任首屆業主委員會委員。

第八條 首屆業主委員會委員候選人按下列方式推薦:

（一）由業主按建筑物樓宇的幢號、梯號簽名自薦和推薦；

（二）由建設單位推薦；

（三）由物業所在社區居民委員會推薦。

建設單位、社區居民委員會推薦的業主委員會委員候選人數合計不得超過候選人總數的百分之二十。

業主委員會委員候選人，應當按物業管理區域內不同物業類型、不同幢（梯）及相應建筑面積均衡分布。同一物業類型、同一幢（梯）按推薦票高低順序確定委員候選人。

籌備組按上述規定擬定業主委員會委員候選人，并將其自然情況及其物業情況在物業管理區域內公示，公示時間應當不少于七日。業主有異議的，籌備組應當核實和處理，并將處理情況向業主大會會議報告。

第九條 業主委員會由委員五至十五人單數組成，每名委員具有同等表決權，每屆業主委員會委員任期不超過五年，連選連任；委員的條件、人數、任期等具體事項由業主大會議事規則規定。

業主大會在選舉業主委員會委員的同時，應當一次性選舉產生業主委員會候補委員。業主委員會委員和候補委員實行差額選舉，差額比例不得低于百分之二十。候補委員人數按不超過委員人數的百分之四十設置。業主委員會委員、候補委員按照預定名額和候選人得票高低順序當選。

候補委員列席業主委員會會議，不具有表決權。在個別業主委員會委員職務中止和資格終止時，從候補委員中按照得票高低依次遞補為委員，并在本物業管理區域內公示。

第十條 分期開發的物業在分期開發期間成立業主委員會的，應當在業主會議議事規則中明確整個物業管理區域的業主委員會委員總數以及按建筑面積比例預留尚未開發物業的委員名額。后期物業的業主入住后，召開業主大會選舉新一屆業主委員會。

第十一條 業主大會會議表決采用記名投票的方式。專有部分建筑面積一平方米為一個投票權。

業主大會會議應當有物業投票權過半數的業主且占總人數過半數的業主參加，并依法作出決定。

業主大會因同意票數不足不能依法作出決定的，應當再次召開業主大會會議。第二次業主大會會議就上次業主大會會議未作出決定的議題進行投票后仍因同意票數不足不能作出決定的，業主大會決定則以經與會業主所持物業投票權二分之一且與會業主二分之一以上同意作出，但業主大會作出募集和使用專項維修資金、改建或重建建筑物及其附屬設施的重大事項決定的，應當經與會業主所持物業投票權三分之二以上且與會業主人數三分之二以上多數同意。

第十二條 業主委員會委員有下列情形之一的，經業主委員會決定中止其委員職務，并提請業主大會會議決定終止其資格：

（一）收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益；

（二）向為本物業管理區域提供服務的物業服務企業承攬、介紹相關業務或者推薦利害關系人就業；

（三）本人或配偶或其近親屬在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業或關聯企業中任職；

（四）以書面形式向業主大會提出辭職的；

（五）不履行業主法定義務的；

（六）無正當理由連續三次不參加業主委員會會議的；

（七）其他原因不宜繼續擔任業主委員會委員的。

第十三條 業主委員會應當依法及時組織召開業主大會會議。業主委員會逾期不組織召開業主大會會議的，街道辦事處（鎮人民政府）可以責令其限期組織召開，業主委員會拒不組織召開的，可以按首次業主大會會議召開程序組織召開。

第十四條 業主大會會議的集體討論或者書面征求意見的議題，應當通過召開業主委員會會議決定。業主委員會應當將有關決定于業主大會會議召開七日前在物業管理區域內以書面形式公告。

第十五條 業主委員會及其委員應當按照議事規則的規定履行職責。業主委員會不按照議事規則的規定召開的，街道辦事處（鎮人民政府）可以責令其限期召開，逾期仍不召開會

議的，可以指定業主委員會委員組織召開；業主委員會委員不履行職責的，街道辦事處（鎮人民政府）可以責令其限期改正，逾期仍不改正的，建議業主委員會決定中止其委員職務。業主委員會無法召開的，街道辦事處（鎮人民政府）及時組織召開業主大會會議，選舉產生業主委員會。

第十六條 物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內將物業服務合同向市建設行政主管部門備案。

外地物業服務企業在本市從事物業服務的，應當向市建設行政主管部門備案。

第十七條 市建設行政主管部門應當組織業主委員會專職人員、物業服務企業項目負責人進行業務培訓，培訓合格的分別頒發業主委員會執行秘書、物業服務項目經理崗位證書。第十八條 建設行政主管部門應當加強對物業服務企業及物業服務從業人員、物業服務項目經理、業主委員會執行秘書的信用監管，建立誠信檔案和信用評價制度。對違反法律、法規規定和行業規范，侵害業主合法權益的，記入不良行為記錄；情節嚴重的，將其列入向社會公布的警示名單。

被列入警示名單的物業服務企業，二年內不得參加本市物業服務招標投標。

第十九條 物業管理區域內不得違法建造以及擅自變動物業主體和承重結構、改變物業設計使用功能。

業主或使用人進行房屋裝飾裝修的，應當在開工前向物業管理區域內的物業服務企業申報登記。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或使用人。物業服務企業發現業主或使用人有前款規定的違法行為的，應當立即制止；已造成事實后果或拒不改正的，應當在二十四小時內報告城市管理行政執法部門。

第二十條 物業管理區域內開挖、埋設或維修供電、給排水、排污、燃氣、郵電通訊等管道管線，應當與物業服務企業就開挖后的路面、綠地等恢復原狀或賠償損失的事項簽訂協議方可施工。物業服務企業對市政公用企業的有關施工活動應當予以支持和配合。

物業管理區域內停放機動車時，應當在依法劃定的車位內按標示停放。物業服務企業對違反規定停放機動車的，應當及時予以制止。

物業管理區域內，物業服務企業不得為業主指定搬運、裝修等特約服務或采取其他方式限制業主自由選擇搬運、裝修等服務。

第二十一條 一個物業管理區域有兩個以上獨立產權單位的，應當設立專項維修資金。專項維修資金屬業主所有。

專項維修資金包括首期歸集的專項維修資金和日常收取的專項維修資金。

首期歸集的專項維修資金由建設單位按照市建設行政主管部門定期公布的各類建筑工程綜合平米造價指標計算的投資總額的百分之二，在開發建設單位辦理工程竣工驗收備案前一次性劃入專項維修資金專戶。

日常收取的專項維修資金由業主按規定繳納，存入專項維修資金專戶。

第二十二條 建設行政主管部門應當在銀行設立專項維修資金專戶，對專項維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢等進行統一監督管理。

專項維修資金的管理，遵循專戶存儲、核算到戶、?？顚Ｓ谩⒔y一監管的原則。第二十三條 專項維修資金的余額不足首期歸集專項維修資金金額百分之三十的，業主大會應當續籌專項維修資金，續籌的資金應當不低于首期歸集的維修資金數額。

第二十四條 業主轉讓物業時，其名下的專項維修資金余額隨物業一并轉讓；因拆遷或者其他原因造成物業滅失的，應當將專項維修資金余額退還業主。利害關系人有權查詢專項維修資金的繳交情況。

第二十五條 利用建筑物共有部分進行經營的，業主或其授權的業主委員會可以委托物業服務企業經營管理，經營收益歸全體業主所有。該經營收入除依合同約定支付物業服務企

業管理服務費用外，存入專項維修資金專戶，也可以經業主大會決定，用于業主委員會工作經費或者物業管理的其他需要。

前期物業服務企業依法利用建筑物共有部分進行經營的，應當將該經營收入的百分之七十存入專項維護金專戶。業主委員會成立后，有權組織對前期物業服務企業利用共有部分經營的收入進行審計。

第二十六條 建筑外墻墻面應當按規定定期刷新，依法應由業主承擔的有關費用可以從專項維修資金中支付。

第二十七條 業主委員會或其授權管理的物業服務企業應當每半年將專項維修資金的使用明細、共有部分經營收入和支出在物業管理區域明顯位置和專項維修資金管理網站進行公示，公示時間應當不少于七日。

第二十八條 建設單位申請房屋預售許可證、房屋所有權初始登記時，應當提交物業管理用房的位置、面積等相關資料。房地產交易權籍登記機構在辦理房屋權屬初始登記時，在土地房屋登記簿上載明物業管理用房位置、面積等事項。業主委員會有權向房地產權籍登記機構查詢物業管理用房的有關情況并將查詢情況在物業管理區域內進行公示。

第二十九條 物業服務合同期滿而業主大會未選聘新的物業服務企業，物業服務企業可以繼續履行前期物業服務合同至業主大會完成選聘物業服務企業時止。物業服務企業不繼續履行物業服務合同的，應當提前三十日在物業管理區域公告并同時向所在街道辦事處（鎮人民政府）報備。

物業服務合同期滿后，業主委員會要求物業服務企業退出的，物業服務企業應當退出。第三十條 物業服務企業退出物業管理區域的物業服務，應當按有關法律、法規規定辦理相關資料移交手續，同時履行下列義務：

（一）移交保管的業主檔案、有關物業設施設備改造、維修、更新的有關資料、水電分戶表的讀數及公攤水電費明細。實行酬金制的，還應當移交服務期間的財務檔案、物業服務費結余、專項維修資金結余、用物業服務費購置的資產及物品；

（二）撤出物業管理區域內的物業服務人員；

（三）清退預收、代收的有關費用。

第三十一條 違反本規定，物業服務企業未將物業服務合同向市建設行政主管部門備案，或者在本市從事物業服務的外地物業服務企業未向市建設行政主管部門備案的，由市建設行政主管部門責令限期改正；拒不改正的，可處以一千元以上五千元以下的罰款。

第三十二條 違反本規定，在物業管理區域內違法建造、擅自變動物業主體和承重結構及改變物業設計使用功能的，由城市管理行政執法部門責令其限期改正，并可處以二萬元以上五萬元以下的罰款。拒不改正的，由城市管理行政執法部門依法申請人民法院強制執行；對危及建筑物安全或者改變規劃使用性質的以及附有違法建筑并結構相連的房屋，通知國土房產管理部門依法不予辦理該套房屋的產權交易和抵押登記，對其中屬獨立建筑的，同時通知供水、供電單位不予供水、供電。對利用建筑物共有部分違法建造或者違法建造嚴重違反規劃、影響市容市貌的，依法予以強制拆除。

城市管理行政執法部門依照前款規定對業主或使用人實施行政處罰時，對物業服務企業發現業主或使用人的違法行為未予制止或未按規定報告城市管理行政執法部門的，可處以一千元以上五千元以下的罰款。

第三十三條 違反本規定，在物業管理區域內開挖、埋設或維修供電、給排水、排污、燃氣、郵電通訊等管道管線，未與物業服務企業就開挖后的路面、綠地等恢復原狀或賠償損失的事項簽訂協議就施工的，由城市管理行政執法部門責令其改正，拒不改正的，可處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

違反本規定，在物業管理區域內停放機動車時未按劃定的車位、標示停放的，由城市管

理行政執法部門責令其改正，并可以處以一百元的罰款；嚴重影響物業管理區域管理秩序的，可以將該車輛拖至指定的地點并告知物業服務企業，有關費用由違法行為人承擔。

違反本規定，在物業管理區域內物業服務企業限制業主自由選擇搬運、裝修等服務的，由城市管理行政執法部門責令改正，并可以處以五千元以上二萬元以下的罰款。

第三十四條 違反本規定，建設單位不繳交首期歸集的物業專項維修資金的，由建設行政主管部門責令其限期繳納；逾期拒不繳納的，按應交款逾期天數處以每日萬分之五的罰款；情節嚴重的，依法吊銷或提請吊銷其相關資質證書。

第三十五條 違反本規定，退出物業管理服務區域時物業服務企業不移交有關資料或者不履行有關退出義務的，由建設行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，予以通報，并處以一萬元以上五萬元以下的罰款。

第三十六條 市人民政府可以根據本規定制定具體實施細則。

第三十七條 本規定自 年 月 日起施行。廈門市第十一屆人民代表大會常務委員會第八次會議于1998年10月29日通過的《廈門市住宅區物業管理條例》同時廢止。