第一篇：律師在代理物業(yè)管理費糾紛案中的訴訟技巧范文

律師在代理物業(yè)管理費糾紛案中的訴訟技巧

以下幾個方面是物業(yè)管理費糾紛案的主要矛盾，無論是代理原告還是代理被告，只有抓住了主要矛盾，才能在訴訟中立于不敗之地。

一、開發(fā)商身份的證明

有很多物業(yè)管理費糾紛發(fā)生在前期物業(yè)管理過程中，要證明前期物業(yè)管理合同的合法性，必須證明開發(fā)商身份的真實性，這對原、被告雙方同等重要。換言之，如果做為物業(yè)公司代理人不舉證開發(fā)商身份的證據(jù)，則不能證明物業(yè)管理合同的有效性，做為業(yè)主代理人則完全可以利用物業(yè)公司的這一失誤進行有效的抗辯。

實踐中發(fā)生大量的物業(yè)管理糾紛，一方不舉證發(fā)展商身份的證據(jù)，想當(dāng)然地認(rèn)為某公司就是開發(fā)商，想當(dāng)然的認(rèn)為這還有什么要證明的？而另一方也不以此抗辯。如果雙方都對發(fā)展商身份不提異議，實質(zhì)是對前期物業(yè)管理合同的效力不提出異議倒也無妨，一旦業(yè)主方以此抗辯，不舉證發(fā)展商身份的物業(yè)公司一方將處于不利的法律境地。

訴訟就是一場規(guī)則游戲，雙方都要講規(guī)則。如果一方不按規(guī)則出牌，對方堅持按規(guī)則行事，不利的將是不遵守規(guī)則的人。尤其是做為物業(yè)管理糾紛一方的代理律師，更應(yīng)熟習(xí)規(guī)則，擅用規(guī)則，否則便是自己的失誤，一旦因自己的失誤造成委托人的損失，不但代理的訴訟要敗訴，還要承擔(dān)包括退還律師費、支付違約金甚至賠償損失等在內(nèi)的相應(yīng)的法律責(zé)任。

筆者在此刻意強調(diào)的是規(guī)則的作用和意義，不論是業(yè)主一方還是

物業(yè)公司一方的代理律師，在開發(fā)商身份上千萬不要犯想當(dāng)然錯誤。

哪些證據(jù)能夠證明小區(qū)開發(fā)商身份呢？土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)則許可證、施工許可證、竣工驗收資料、商品房買賣合同、住宅使用說明書及質(zhì)量保證書、住房廣告、房地產(chǎn)立項批文等等書證、物證、人證、視聽資料等均可證明。

二、物業(yè)管理公司管理資質(zhì)的證明

作為訴訟的需要，物業(yè)管理公司必須舉證《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、法人代表身份證明等證明材料，但依據(jù)法律規(guī)定，還必須舉證下述證明材料，才能證明其有權(quán)從事相應(yīng)面積的小區(qū)物業(yè)管理。

1、物業(yè)管理資質(zhì)證書

《物業(yè)管理條例》第32條規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格。國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。”

《海南省住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第19條第一款規(guī)定：“物業(yè)專業(yè)管理由業(yè)主委員會聘請具有資質(zhì)的物業(yè)管理公司進行管理。”

第20條規(guī)定：“物業(yè)管理公司必須依法取得資質(zhì)證書，并按照資質(zhì)等級管理的規(guī)定從事物業(yè)管理經(jīng)營。”

如果物業(yè)公司在訴訟中不舉證物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)，則其所實施的物業(yè)管理不合法，其主張的物業(yè)管理費等訴訟請求將難以獲得支持。

2、物業(yè)管理從業(yè)人員資質(zhì)證書

《物業(yè)管理條例》第33條規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。”

物業(yè)管理公司往往不舉證物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)，而舉證從業(yè)人員職業(yè)資格證書的則少之又少，如果不舉證此方面證據(jù)，無疑將使物業(yè)公司處于不利境地。

實踐中發(fā)生的許多物業(yè)管理糾紛訴訟中，物業(yè)公司的訴訟請求很少得到支持，一個重要的原因是其不舉證上述物業(yè)管理資質(zhì)證明材料。物業(yè)管理合同只能證明物業(yè)管理公司在爭議的小區(qū)具有物業(yè)管理的事實依據(jù)，而物業(yè)公司能否在爭議小區(qū)實施物業(yè)管理，除了物業(yè)管理合同這一事實依據(jù)外，還要物業(yè)公司舉證相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)，從而證明其物業(yè)管理行為合法性。換言之，如果不能證明物業(yè)公司物業(yè)管理行的合法性，即便接受了業(yè)主的委托也是非法的，不受法律保護的。

物業(yè)公司往往能夠及時舉證物業(yè)管理合同證據(jù)，往往不依法舉證其物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)，與前述第一個問題相同，失誤的原因在于相當(dāng)然，認(rèn)為反正自己有相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)材料，舉不舉證無所謂甚至在當(dāng)庭還拿不出而請求法庭允許其在庭后補交。因舉證是有期限的，超過舉證期限不舉證被視為依法放棄舉證，按無證據(jù)論處。物業(yè)管理方當(dāng)庭或庭后舉證，法庭沒有允許或不允許的權(quán)利，這個權(quán)利在業(yè)主一方，只有業(yè)主一方同意就物業(yè)方逾期舉證的證據(jù)進行質(zhì)證，法庭才能組織質(zhì)證，否則法庭也不能就物業(yè)公司一方逾期舉證的證據(jù)組織質(zhì)證，從而不能將此類證據(jù)做為認(rèn)定事實的依據(jù)。物業(yè)管理公司的物業(yè)管理資質(zhì)在法律上被視為證據(jù)，此類證據(jù)和其它證據(jù)一樣，對其舉證、質(zhì)證和認(rèn)證沒有例外的規(guī)定和要求。

作為物業(yè)管理公司一方的代理人不要忽視物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)的舉證；作為業(yè)主一方代理人，物業(yè)管理公司一方是否依法舉證物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)便成為一項重要的抗辯理由。

三、物業(yè)管理公司收費許可的證明

1、舉證業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商收費的證據(jù)

《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第6條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。”

《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第7條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。”

《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第10條規(guī)定：“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。”

《海南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第8條規(guī)定：“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會的決定，會同物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)省價格、建設(shè)主管部門制定公布的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情

況，測評小區(qū)的物業(yè)收費等級，按相應(yīng)的等級基準(zhǔn)價及其浮動幅度，商定具體收費標(biāo)準(zhǔn)。未成立業(yè)主委員會的普通住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費不得超過政府指導(dǎo)價的基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。”

因《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》允許各省制定各省的物業(yè)服務(wù)收費的政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價，所以，類似上述海南省的收費規(guī)定，各省也都有。上述收費規(guī)定的核心內(nèi)容是，物業(yè)服務(wù)收費不是由物業(yè)公司、發(fā)展商單方制定的，而是由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商制定的，協(xié)商的依據(jù)是政府指導(dǎo)價。物業(yè)公司舉證的物業(yè)管理合同中往往沒有具體的收費標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司往往舉證其已經(jīng)過政府主管部門備案的收費標(biāo)準(zhǔn)做為其收取物業(yè)管理費的依據(jù)。筆者認(rèn)為，這恰恰就是物業(yè)公司的舉證失誤所在。因為物業(yè)公司報備的收費標(biāo)準(zhǔn)無證據(jù)證明是合法產(chǎn)生的，仍然不能做為確定爭議收費金額的標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)。

2、舉證物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)報備的證據(jù)

《海南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第20條規(guī)定：“經(jīng)價格主管部門核準(zhǔn)備案的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，是業(yè)主（使用人）繳費、物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)收和價格主管部門執(zhí)法監(jiān)督的依據(jù)，必須嚴(yán)格執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)不按規(guī)定備案的，不得作為收費依據(jù)。”

物業(yè)公司不但要舉證與業(yè)主或業(yè)主委員會收費標(biāo)準(zhǔn)的證據(jù)，還要舉證收費標(biāo)準(zhǔn)向主管部門備案的證據(jù)，兩者缺一不可。否則，即便有管理資質(zhì)，也有管理依據(jù)，但無合法的收費標(biāo)準(zhǔn)，相應(yīng)的物業(yè)管理費的訴訟請求無法得到支持。

四、物業(yè)所有人或使用人的證明

《物業(yè)管理條例》第42條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。”

根據(jù)上述法律規(guī)定，物業(yè)管理費是物業(yè)所有人交納的，如果要讓使用人交納，必須取得所有人與使用人達成的由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費的協(xié)議。因此，做為起訴物業(yè)管理費糾紛案的原告，物業(yè)管理公司必須舉證爭議物業(yè)的所有人。如所有人與使用人不一致的情況下，物業(yè)公司還要舉證使用人是誰的證據(jù)以及物業(yè)所有人與使用人達成的由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費的協(xié)議。

在此項舉證方面，物業(yè)管理公司最大的失誤是，重視業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的證據(jù)，輕視誰是物業(yè)的業(yè)主即物業(yè)管理費交納義務(wù)人的證據(jù)；重視物業(yè)所有人即業(yè)主交納物業(yè)管理費的舉證，而忽視甚至根本沒想到過就物業(yè)使用人身份的舉證，這顯然是物業(yè)管理公司的重大失誤。

物業(yè)管理公司如此重大失誤的法律后果是，雖然物業(yè)管理公司舉證了有權(quán)在爭議小區(qū)從事物業(yè)管理的事實依據(jù)即爭議小區(qū)從事的物業(yè)管理合法有效應(yīng)受法律保護了，但因其未舉證拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主或使用人是誰，從而使法院無法確定拖欠物業(yè)費的責(zé)任人是誰，因而無法支持作為原告的物業(yè)公司的訴訟主張。

物業(yè)管理公司為何不舉證爭議物業(yè)的所有人或使用人是誰？筆

者認(rèn)為與物業(yè)公司舉證本文前述第一、二項所述的關(guān)于開發(fā)商的身份、物業(yè)公司資質(zhì)時所犯的錯誤如出一轍，即犯了想當(dāng)然的錯誤。物業(yè)公司想當(dāng)然地認(rèn)為與業(yè)主天天見面，爭議物業(yè)的所有人或使用人是誰自然沒有爭議，無需舉證。殊不知，這只是物業(yè)公司一廂情愿的想法，業(yè)主未必這樣想。業(yè)主認(rèn)為，既然打官司，就要講證據(jù)，因物業(yè)公司并未舉證拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主是誰，顯然出現(xiàn)了重大的漏洞。既然物業(yè)公司的起訴出現(xiàn)了重大的漏洞，做為被告的業(yè)主求之不得。也就是說，在物業(yè)公司未舉證拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主是誰的情況下，業(yè)主明明是拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主，可業(yè)主就是不承認(rèn)，如果業(yè)主堅持不承認(rèn)自己就是拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主，此時無論是物業(yè)公司還是法庭均拿業(yè)主一點辦法都沒有。一個不言而喻的道理是：誰讓你物業(yè)公司舉證出現(xiàn)失誤了呢？你原告總不會指望我被告為你原告的訴訟請求提供證據(jù)吧？！換言之，如果原告是物業(yè)公司方舉證了爭議物業(yè)所有人是誰的證據(jù)，即便業(yè)主再賴能賴得過去嗎？

因此，正是從這個意義上說，物業(yè)公司與其指責(zé)業(yè)主耍賴，不如認(rèn)真檢討一下自己的舉證失誤更有實際意義的多。換個角度來說，原告方物業(yè)公司將自己的舉證失誤遷怒于業(yè)主耍賴也是不公平的。你物業(yè)公司告業(yè)主拖欠物業(yè)管理費卻沒有舉證任何證據(jù)，你物業(yè)公司又有多少誠信可言！在物業(yè)公司就誰是爭議物業(yè)的業(yè)主未舉證的情況下，物業(yè)公司憑什么讓法庭相信物業(yè)公司起訴的被告就是本案拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主？說到此，又回到了本文第一個問題所闡述的規(guī)則的重要性上來了，在被告業(yè)主一方尊重、遵守規(guī)則的前提下，原告物業(yè)公

司因自己的舉證失誤指責(zé)業(yè)主的抵賴是徒勞的，無法改變原告物業(yè)公司敗訴的命運。筆者在此強調(diào)說明的是，此種情況下物業(yè)公司的敗訴其實與與被告業(yè)主方的品行與誠信無關(guān)，被告業(yè)主方只是堅守、利用了規(guī)則而已。

五、拖欠物業(yè)管理費的證明

做為原告的物業(yè)管理公司要從法律上證明被告業(yè)主方拖欠其物業(yè)管理費，在前述事項已被證明的基礎(chǔ)上，還必須舉證如下證據(jù)：

1、爭議的物業(yè)已被物業(yè)所有人或使用人使用的證明

《海南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第21條規(guī)定：“納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)登記確認(rèn)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋售出后從未入住使用，或者連續(xù)三個月以上間斷入住使用的，按照物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)的70%計收。”

《物業(yè)服務(wù)收費辦法》第15條規(guī)定：“納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。”

根據(jù)前述法律規(guī)定，物業(yè)被使用與被閑置，業(yè)主交納管理費的標(biāo)準(zhǔn)是不同的。如果做為原告的物業(yè)公司不舉證爭議物業(yè)已被所有人或使用人使用的證據(jù)，則物業(yè)的所有人或使用人往往會否認(rèn)其已使用了爭議的物業(yè)，哪怕是在所有人或使用人一直都在使用的情況下。

那什么證據(jù)能夠證明物業(yè)的所有人或使用人一直都在使用物業(yè)呢？這就需要物業(yè)公司在進駐小區(qū)從事物業(yè)管理的時候，就注意搜集、取得并在訴訟時積極取證這方面的證據(jù)，例如業(yè)主入住登記表、維修登記表、水電費交納憑證等等，凡是能證明業(yè)主使用爭議物業(yè)的人證、物證、書證、視聽資料等都可做為業(yè)主使用物業(yè)的證據(jù)。審判實踐表明，不是沒有業(yè)主使用其物業(yè)的證據(jù)，而是物業(yè)公司及其代理人沒有注意搜集、調(diào)取、舉證這方面的證據(jù)，因舉證出現(xiàn)重大失誤而被業(yè)主的代理人鉆了空子。如前所述，指責(zé)業(yè)主不誠實或鉆空子是毫無意義的，誰讓你物業(yè)公司留空子讓業(yè)主鉆呢？

那什么證據(jù)能證明物業(yè)的所有人呢？房屋所有權(quán)證是房屋所有權(quán)的唯一合法憑證，除此之外，商品房買賣合同、付款憑證、商品房預(yù)售登記備案表等證據(jù)均可證明房屋的所有人。物業(yè)管理公司做為爭議物業(yè)的管理者，自其從開發(fā)商或業(yè)主委員會手中接手物業(yè)管理時，每戶房產(chǎn)的所有人資料是其接受物業(yè)管理的必備的法定資料，物業(yè)公司舉證這方面的證據(jù)如同其舉證物業(yè)所有人使用物業(yè)的證據(jù)一樣，并不困難，關(guān)鍵是要有這方面的證據(jù)意識，處處做有心人。

2、爭議的物業(yè)已被業(yè)主或使用人使用時間的證據(jù)

這個問題與第1個問題有一定的牽連，但不完全一樣，此處強調(diào)的是時間的概念、證據(jù)。也就是說，做為原告的物業(yè)公司泛泛舉證業(yè)主已使用爭議物業(yè)還是不夠的，其必須舉證業(yè)主使用爭議物業(yè)準(zhǔn)確起始時間的證據(jù)，除非業(yè)主、使用人已向物業(yè)公司出具了拖欠物業(yè)管理費的欠條或業(yè)主、使用人已繳納了自入住之日起至爭議之日止的物業(yè)

管理費。因為物業(yè)管理費是按面積收取的，拖欠時間的長短直接決定了拖欠物業(yè)管理費的金額。實踐表明，正如物業(yè)公司忽視了發(fā)展商身份、物業(yè)管理資質(zhì)、收費許可、物業(yè)所有人與使用人的身份的舉證一樣，物業(yè)管理公司往往忽視此方面證據(jù)的舉證，應(yīng)引以為戒。

3、爭議物業(yè)的建筑面積的證明

如前所述，物業(yè)管理費是按爭議物業(yè)的建筑面積收取的，除非業(yè)主向物業(yè)公司出具了拖欠物業(yè)管理費的欠條，物業(yè)管理公司必須舉證爭議物業(yè)建筑面積的證據(jù)。房屋所有權(quán)證、爭議物業(yè)的測繪報告、住宅使用說明書與質(zhì)量保證書、商品房買賣合同、購房款發(fā)票、預(yù)售備案登記表等證據(jù)均可證明建筑面積。

4、拖欠物業(yè)管理費的直接證據(jù)

拖欠物業(yè)管理費的直接證據(jù)就是欠條，但業(yè)主向物業(yè)公司就拖欠物業(yè)管理費出具欠條的情況比較少見，所以，大多數(shù)物業(yè)管理公司在起訴業(yè)主拖欠物業(yè)管理費時，往往舉證物業(yè)管理公司自制的格式欠費催繳通知單，物業(yè)公司在不同時間發(fā)給業(yè)主的欠費通知單綜合在一起證明了業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的起止時間和拖欠的總金額。

如果物業(yè)公司在舉證欠費通知單的同時，舉證了合法的物業(yè)管理合同，證明了物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)和收費面積，輔之以欠費催繳通知單，則可以證明業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的事實；反之，僅靠物業(yè)公司單方制定發(fā)出的欠費催繳通知單，顯然不能證明業(yè)主拖欠物業(yè)管理費及多少的事實。

物業(yè)公司舉證的業(yè)主欠費催繳通知單往往還缺乏送達的證據(jù)，物

業(yè)公司往往只是將欠費催繳通知單送到業(yè)主家里，并不要求業(yè)主簽收，甚至在業(yè)主不在家時，物業(yè)公司便將欠費催交通知單帖在業(yè)主的門上或放在業(yè)主的門口或信箱一走了之。因沒有業(yè)主簽收，訴至法庭后，業(yè)主明明收到了欠費催繳通知單也說沒有，導(dǎo)致物業(yè)公司舉證的業(yè)主欠費通知單這一業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的直接證據(jù)不能被采信。

如何解決這一問題？筆者以為可采取以下辦法：（1）將欠費通知單提交業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會簽收并督促交納。督促業(yè)主交納物業(yè)管理費是業(yè)主委員會的法定義務(wù)，所以，一旦業(yè)主拖欠物業(yè)管理費，物業(yè)公司及時通知業(yè)主委員會并提請其督促業(yè)主及時交納是目前比較切實可行的有效辦法。這一辦法不但解決了欠費的證據(jù)問題，還解決了相應(yīng)的訴訟程序問題。（2）通過特快專遞或郵政商業(yè)信函郵寄送達，郵寄送達回證與欠費催繳通知單一起可以證明業(yè)主欠費的金額，也可證明物業(yè)公司催繳的事實。當(dāng)然，業(yè)主和物業(yè)公司同在一小區(qū)卻通過郵政第三方送達，不僅增加了成本，也不利于和業(yè)主的溝通和協(xié)調(diào)。（3）直接送達，由業(yè)主簽收，在業(yè)主不簽收時，貼于業(yè)主門上后拍照或由沒有利害關(guān)系的第三方證明欠費催繳通知單確已送達業(yè)主。

六、物業(yè)管理糾紛是否存在業(yè)主委員會的訴前督促程序問題

《物業(yè)管理條例》第67條規(guī)定：“業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。”

《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第15條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。”

《海南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第26條第3款規(guī)定：“業(yè)主、使用人違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。”

筆者認(rèn)為，依照上述法律規(guī)定，物業(yè)管理費糾紛物業(yè)公司不能直接向法院提起訴訟，必須先行業(yè)主委員會督促程序，即在起訴時還要舉證業(yè)主委員會督促業(yè)主繳費的相關(guān)證據(jù)。雖然這樣的主張至今還未被法院才納過，但筆者認(rèn)為只是理解不同而已，舉證業(yè)主委員會督促業(yè)主交費的證據(jù)仍是必要的。

第二篇：物業(yè)管理費糾紛案代理策略技巧

物業(yè)管理費糾紛案代理策略技巧

任何案件的代理都需抓住主要矛盾，物業(yè)管理費糾紛案件也不例外。筆者認(rèn)為以下幾個方面是物業(yè)管理費糾紛案的主要矛盾，無論是代理原告還是代理被告，只有抓住了主要矛盾，才能在訴訟中立于不敗之地。

一、開發(fā)商身份的證明

有很多物業(yè)管理費糾紛發(fā)生在前期物業(yè)管理過程中，要證明前期物業(yè)管理合同的合法性，必須證明開發(fā)商身份的真實性，這對原、被告雙方同等重要。換言之，如果做為物業(yè)公司代理人不舉證開發(fā)商身份的證據(jù)，則不能證明物業(yè)管理合同的有效性，做為業(yè)主代理人則完全可以利用物業(yè)公司的這一失誤進行有效的抗辯。

實踐中發(fā)生大量的物業(yè)管理糾紛，一方不舉證發(fā)展商身份的證據(jù)，想當(dāng)然地認(rèn)為某公司就是開發(fā)商，想當(dāng)然的認(rèn)為這還有什么要證明的？而另一方也不以此抗辯。如果雙方都對發(fā)展商身份不提異議，實質(zhì)是對前期物業(yè)管理合同的效力不提出異議倒也無妨，一旦業(yè)主方以此抗辯，不舉證發(fā)展商身份的物業(yè)公司一方將處于不利的法律境地。

訴訟就是一場規(guī)則游戲，雙方都要講規(guī)則。如果一方不按規(guī)則出牌，對方堅持按規(guī)則行事，不利的將是不遵守規(guī)則的人。尤其是做為物業(yè)管理糾紛一方的代理律師，更應(yīng)熟習(xí)規(guī)則，擅用規(guī)則，否則便是自己的失誤，一旦因自己的失誤造成委托人的損失，不但代理的訴訟要敗訴，還要承擔(dān)包括退還律師費、支付違約金甚至賠償損失等在內(nèi)的相應(yīng)的法律責(zé)任。

筆者在此刻意強調(diào)的是規(guī)則的作用和意義，不論是業(yè)主一方還是物業(yè)公司一方的代理律師，在發(fā)展商身份上千萬不要犯想當(dāng)然錯誤。

哪些證據(jù)能夠證明小區(qū)開發(fā)商身份呢？土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)則許可證、施工許可證、竣工驗收資料、商品房買賣合同、住宅使用說明書及質(zhì)量保證書、住房廣告、房地產(chǎn)立項批文等等書證、物證、人證、視聽資料等均可證明。

二、物業(yè)管理公司管理資質(zhì)的證明

作為訴訟的需要，物業(yè)管理公司必須舉證《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、法人代表身份證明等證明材料，但依據(jù)法律規(guī)定，還必須舉證下述證明材料，才能證明其有權(quán)從事相應(yīng)面積的小區(qū)物業(yè)管理。

1、物業(yè)管理資質(zhì)證書

《物業(yè)管理條例》第32條規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格。國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。”

《天津市物業(yè)管理條例》第三十二條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，并按照物業(yè)管理行政主管部門核定的資質(zhì)等級從事物業(yè)管理服務(wù)活動。”“ 本市物業(yè)服務(wù)中介機構(gòu)和外埠來津從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向市物業(yè)管理行政主管部門備案。”

如果物業(yè)公司在訴訟中不舉證物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)，則其所實施的物業(yè)管理不合法，其主張的物業(yè)管理費等訴訟請求將難以獲得支持。

2、物業(yè)管理從業(yè)人員資質(zhì)證書

《物業(yè)管理條例》第33條規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。”

物業(yè)管理公司往往不舉證物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)，而舉證從業(yè)人員職業(yè)資格證書的則少之又少，如果不舉證此方面證據(jù)，無疑將使物業(yè)公司處于不利境地。

實踐中發(fā)生的許多物業(yè)管理糾紛訴訟中，物業(yè)公司的訴訟請求很少得到支持，一個重要的原因是其不舉證上述物業(yè)管理資質(zhì)證明材料。物業(yè)管理合同只能證明物業(yè)管理公司在爭議的小區(qū)具有物業(yè)管理的事實依據(jù)，而物業(yè)公司能否在爭議小區(qū)實施物業(yè)管理，除了物業(yè)管理合同這一事實依據(jù)外，還要物業(yè)公司舉證相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)，從而證明其物業(yè)管理行為合法性。換言之，如果不能證明物業(yè)公司物業(yè)管理行的合法性，即便接受了業(yè)主的委托也是非法的，不受法律保護的。

物業(yè)公司往往能夠及時舉證物業(yè)管理合同證據(jù)，往往不依法舉證其物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)，與前述第一個問題相同，失誤的原因在于相當(dāng)然，認(rèn)為反正自己有相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)材料，舉不舉證無所謂甚至在當(dāng)庭還拿不出而請求法庭允許其在庭后補交。因舉證是有期限的，超過舉證期限不舉證被視為依法放棄舉證，按無證據(jù)論處。物業(yè)管理方當(dāng)庭或庭后舉證，法庭沒有允許或不允許的權(quán)利，這個權(quán)利在業(yè)主一方，只有業(yè)主一方同意就物業(yè)方逾期舉證的證據(jù)進行質(zhì)證，法庭才能組織質(zhì)證，否則法庭也不能就物

業(yè)公司一方逾期舉證的證據(jù)組織質(zhì)證，從而不能將此類證據(jù)做為認(rèn)定事實的依據(jù)。物業(yè)管理公司的物業(yè)管理資質(zhì)在法律上被視為證據(jù)，此類證據(jù)和其它證據(jù)一樣，對其舉證、質(zhì)證和認(rèn)證沒有例外的規(guī)定和要求。

作為物業(yè)管理公司一方的代理人不要忽視物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)的舉證；作為業(yè)主一方代理人，物業(yè)管理公司一方是否依法舉證物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)便成為一項重要的抗辯理由。

三、物業(yè)管理公司收費許可的證明

1、舉證業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商收費的證據(jù)

《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第6條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。”

《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第7條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。”

《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第10條規(guī)定：“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。”

《天津市普通商品住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法》（津價房地〔2003〕394號）第4條規(guī)定：“住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價。物業(yè)管理服務(wù)費由業(yè)主會、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)在政府指導(dǎo)價格范圍內(nèi)，按照與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則協(xié)商確定。”

因《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》允許各省制定各省的物業(yè)服務(wù)收費的政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價，所以，上述收費規(guī)定的核心內(nèi)容是，物業(yè)服務(wù)收費不是由物業(yè)公司、發(fā)展商單方制定的，而是由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商制定的，協(xié)商的依據(jù)是政府指導(dǎo)價。物業(yè)公司舉證的物業(yè)管理合同中往往沒有具體的收費標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司往往舉證其已經(jīng)過政府主管部門備案的收費標(biāo)準(zhǔn)做為其收取物業(yè)管理費的依據(jù)。筆者認(rèn)為，這恰恰就是物業(yè)公司的舉證失誤所在。因為物業(yè)公司報備的收費標(biāo)準(zhǔn)無證據(jù)證明是合法產(chǎn)生的，仍然不能做為確定爭議收費金額的標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)。

2、舉證物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)報備的證據(jù)

《天津市普通商品住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法》第6條規(guī)定：“新建商品房出售前，由中標(biāo)的物業(yè)企業(yè)在與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》之前向市、區(qū)（縣）物價局提出物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費等級申請，市、區(qū)（縣）物價局在15個工作日內(nèi)核定前期物業(yè)管理服務(wù)費試行收費等級和中準(zhǔn)價格標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)企業(yè)簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》后15日內(nèi)到市房地產(chǎn)管理局辦理備案。售房時應(yīng)明示物業(yè)管理服務(wù)費試行標(biāo)準(zhǔn)。試行標(biāo)準(zhǔn)至首次業(yè)主會確定物業(yè)企業(yè)并簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同之日終止。”第13條規(guī)定：“ 物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價制度，物業(yè)企業(yè)應(yīng)在收費場所公布服務(wù)內(nèi)容、收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)接受物價、房地產(chǎn)行政主管部門和業(yè)主的監(jiān)督。”

物業(yè)公司不但要舉證與業(yè)主或業(yè)主委員會收費標(biāo)準(zhǔn)的證據(jù)，還要舉證收費標(biāo)準(zhǔn)向主管部門備案的證據(jù)，兩者缺一不可。否則，即便有管理資質(zhì)，也有管理依據(jù)，但無合法的收費標(biāo)準(zhǔn)，相應(yīng)的物業(yè)管理費的訴訟請求無法得到支持。

四、物業(yè)所有人或使用人的證明

《物業(yè)管理條例》第42條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。”

根據(jù)上述法律規(guī)定，物業(yè)管理費是物業(yè)所有人交納的，如果要讓使用人交納，必須取得所有人與使用人達成的由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費的協(xié)議。因此，做為起訴物業(yè)管理費糾紛案的原告，物業(yè)管理公司必須舉證爭議物業(yè)的所有人。如所有人與使用人不一致的情況下，物業(yè)公司還要舉證使用人是誰的證據(jù)以及物業(yè)所有人與使用人達成的由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費的協(xié)議。

在此項舉證方面，物業(yè)管理公司最大的失誤是，重視業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的證據(jù)，輕視誰是物業(yè)的業(yè)主即物業(yè)管理費交納義務(wù)人的證據(jù)；重視物業(yè)所有人即業(yè)主交納物業(yè)管理費的舉證，而忽視甚至根本沒想到過就物業(yè)使用人身份的舉證，這顯然是物業(yè)管理公司的重大失誤。

物業(yè)管理公司如此重大失誤的法律后果是，雖然物業(yè)管理公司舉證了有權(quán)在爭議小區(qū)從事物業(yè)管理的事實依據(jù)即爭議小區(qū)從事的物業(yè)管理合法有效應(yīng)受法律保護了，但因其未舉證拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主或使用人是誰，從而使法院無法確定拖欠物業(yè)費的責(zé)任人是誰，因而無法支持作為原告的物業(yè)公司的訴訟主張。

物業(yè)管理公司為何不舉證爭議物業(yè)的所有人或使用人是誰？筆者認(rèn)為與物業(yè)公司舉證本文前述第一、二項所述的關(guān)于開發(fā)商的身份、物業(yè)公司資質(zhì)時所犯的錯誤如出一轍，即犯了想當(dāng)然的錯誤。物業(yè)公司想當(dāng)然地認(rèn)為與業(yè)主天天見面，爭議物業(yè)的所有人或使用人是誰自然沒有爭議，無需舉證。殊不知，這只是物業(yè)公司一廂情愿的想法，業(yè)主未必這樣想。業(yè)主認(rèn)為，既然打官司，就要講證據(jù)，因物業(yè)公司并未舉證拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主是誰，顯然出現(xiàn)了重大的漏洞。既然物業(yè)公司的起訴出現(xiàn)了重大的漏洞，做為被告的業(yè)主求之不得。也就是說，在物業(yè)公司未舉證拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主是誰的情況下，業(yè)主明明是拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主，可業(yè)主就是不承認(rèn)，如果業(yè)主堅持不承認(rèn)自己就是拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主，此時無論是物業(yè)公司還是法庭均拿業(yè)主一點辦法都沒有。一個不言而喻的道理是：誰讓你物業(yè)公司舉證出現(xiàn)失誤了呢？你原告總不會指望我被告為你原告的訴訟請求提供證據(jù)吧？！換言之，如果原告是物業(yè)公司方舉證了爭議物業(yè)所有人是誰的證據(jù)，即便業(yè)主再賴能賴得過去嗎？

因此，正是從這個意義上說，物業(yè)公司與其指責(zé)業(yè)主耍賴，不如認(rèn)真檢討一下自己的舉證失誤更有實際意義的多。換個角度來說，原告方物業(yè)公司將自己的舉證失誤遷怒于業(yè)主耍賴也是不公平的。你物業(yè)公司告業(yè)主拖欠物業(yè)管理費卻沒有舉證任何證據(jù)，你物業(yè)公司又有多少誠信可言！在物業(yè)公司就誰是爭議物業(yè)的業(yè)主未舉證的情況下，物業(yè)公司憑什么讓法庭相信物業(yè)公司起訴的被告就是本案拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主？說到此，又回到了本文第一個問題所闡述的規(guī)則的重要性上來了，在被告業(yè)主一方尊重、遵守規(guī)則的前提下，原告物業(yè)公司因自己的舉證失誤指責(zé)業(yè)主的抵賴是徒勞的，無法改變原告物業(yè)公司敗訴的命運。筆者在此強調(diào)說明的是，此種情況下物業(yè)公司的敗訴其實與與被告業(yè)主方的品行與誠信無關(guān)，被告業(yè)主方只是堅守、利用了規(guī)則而已。

五、拖欠物業(yè)管理費的證明

做為原告的物業(yè)管理公司要從法律上證明被告業(yè)主方拖欠其物業(yè)管理費，在前述事項已被證明的基礎(chǔ)上，還必須舉證如下證據(jù)：

1、爭議的物業(yè)已被物業(yè)所有人或使用人使用的證明

《天津市普通商品住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法》第20條規(guī)定：“在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)竣工驗收合格交付使用前發(fā)生的物業(yè)管理相關(guān)費用，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未售出房屋的物業(yè)管理服務(wù)費，由開發(fā)建設(shè)單位交納。物業(yè)竣工驗收交付業(yè)主后的房屋（包括業(yè)主空置的房屋）物業(yè)管理服務(wù)費，由業(yè)主交納。”

《物業(yè)服務(wù)收費辦法》第15條規(guī)定：“納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。”

根據(jù)前述法律規(guī)定，物業(yè)被使用與被閑置，業(yè)主交納管理費的標(biāo)準(zhǔn)是不同的。如果做為原告的物業(yè)公司不舉證爭議物業(yè)已被所有人或使用人使用的證據(jù)，則物業(yè)的所有人或使用人往往會否認(rèn)其已使用了爭議的物業(yè)，哪怕是在所有人或使用人一直都在使用的情況下。

那什么證據(jù)能夠證明物業(yè)的所有人或使用人一直都在使用物業(yè)呢？這就需要物業(yè)公司在進駐小區(qū)從事物業(yè)管理的時候，就注意搜集、取得并在訴訟時積極取證這方面的證據(jù)，例如業(yè)主入住登記表、維修登記表、水電費交納憑證等等，凡是能證明業(yè)主使用爭議物業(yè)的人證、物證、書證、視聽資料等都可做為業(yè)主使用物業(yè)的證據(jù)。審判實踐表明，不是沒有業(yè)主使用其物業(yè)的證據(jù)，而是物業(yè)公司及其代理人沒有注意搜集、調(diào)取、舉證這方面的證據(jù)，因舉證出現(xiàn)重大失誤而被業(yè)主的代理人鉆了空子。如前所述，指責(zé)業(yè)主不誠實或鉆空子是毫無意義的，誰讓你物業(yè)公司留空子讓業(yè)主鉆呢？

那什么證據(jù)能證明物業(yè)的所有人呢？房屋所有權(quán)證是房屋所有權(quán)的唯一合法憑證，除此之外，商品房買賣合同、付款憑證、商品房預(yù)售登記備案表等證據(jù)均可證明房屋的所有人。物業(yè)管理公司做為爭議物業(yè)的管理者，自其從開發(fā)商或業(yè)主委員會手中接手物業(yè)管理時，每戶房產(chǎn)的所有人資料是其接受物業(yè)管理的必備的法定資料，物業(yè)公司舉證這方面的證據(jù)如同其舉證物業(yè)所有人使用物業(yè)的證據(jù)一樣，并不困難，關(guān)鍵是要有這方面的證據(jù)意識，處處做有心人。

2、爭議的物業(yè)已被業(yè)主或使用人使用時間的證據(jù)

這個問題與第1個問題有一定的牽連，但不完全一樣，此處強調(diào)的是時間的概念、證據(jù)。也就是說，做為原告的物業(yè)公司泛泛舉證業(yè)主已使用爭議物業(yè)還是不夠的，其必須舉證業(yè)主使用爭議物業(yè)準(zhǔn)確起始時間的證據(jù)，除非業(yè)主、使用人已向物業(yè)公司出具了拖欠物業(yè)管理費的欠條或業(yè)主、使用人已繳納了自入住之日起至爭議之日止的物業(yè)管理費。因為物業(yè)管理費是按面積收取的，拖欠時間的長短直接決定了拖欠物業(yè)管理費的金額。實踐表明，正如物業(yè)公司忽視了發(fā)展商身份、物業(yè)管理資質(zhì)、收費許可、物業(yè)所有人與使用人的身份的舉證一樣，物業(yè)管理公司往往忽視此方面證據(jù)的舉證，應(yīng)引以為戒。

3、爭議物業(yè)的建筑面積的證明

如前所述，物業(yè)管理費是按爭議物業(yè)的建筑面積收取的，除非業(yè)主向物業(yè)公司出具了拖欠物業(yè)管理費的欠條，物業(yè)管理公司必須舉證爭議物業(yè)建筑面積的證據(jù)。房屋所有權(quán)證、爭議物業(yè)的測繪報告、住宅使用說明書與質(zhì)量保證書、商品房買賣合同、購房款發(fā)票、預(yù)售備案登記表等證據(jù)均可證明建筑面積。

4、拖欠物業(yè)管理費的直接證據(jù)

拖欠物業(yè)管理費的直接證據(jù)就是欠條，但業(yè)主向物業(yè)公司就拖欠物業(yè)管理費出具欠條的情況比較少見，所以，大多數(shù)物業(yè)管理公司在起訴業(yè)主拖欠物業(yè)管理費時，往往舉證物業(yè)管理公司自制的格式欠費催繳通知單，物業(yè)公司在不同時間發(fā)給業(yè)主的欠費通知單綜合在一起證明了業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的起止時間和拖欠的總金額。

如果物業(yè)公司在舉證欠費通知單的同時，舉證了合法的物業(yè)管理合同，證明了物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)和收費面積，輔之以欠費催繳通知單，則可以證明業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的事實；反之，僅靠物業(yè)公司單方制定發(fā)出的欠費催繳通知單，顯然不能證明業(yè)主拖欠物業(yè)管理費及多少的事實。

物業(yè)公司舉證的業(yè)主欠費催繳通知單往往還缺乏送達的證據(jù)，物業(yè)公司往往只是將欠費催繳通知單送到業(yè)主家里，并不要求業(yè)主簽收，甚至在業(yè)主不在家時，物業(yè)公司便將欠費催交通知單帖在業(yè)主的門上或放在業(yè)主的門口或信箱一走了之。因沒有業(yè)主簽收，訴至法庭后，業(yè)主明明收到了欠費催繳通知單也說沒有，導(dǎo)致物業(yè)公司舉證的業(yè)主欠費通知單這一業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的直接證據(jù)不能被采信。

如何解決這一問題？筆者以為可采取以下辦法：（1）將欠費通知單提交業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會簽收并督促交納。督促業(yè)主交納物業(yè)管理費是業(yè)主委員會的法定義務(wù)，所以，一旦業(yè)主拖欠物業(yè)管理費，物業(yè)公司及時通知業(yè)主委員會并提請其督促業(yè)主及時交納是目前比較切實可行的有效辦法。這一辦法不但解決了欠費的證據(jù)問題，還解決了相應(yīng)的訴訟程序問題。（2）通過特快專遞或郵政商業(yè)信函郵寄送達，郵寄送達回證與欠費催繳通知單一起可以證明業(yè)主欠費的金額，也可證明物業(yè)公司催繳的事實。當(dāng)然，業(yè)主和物業(yè)公司同在一小區(qū)卻通過郵政第三方送達，不僅增加了成本，也不利于和業(yè)主的溝通和協(xié)調(diào)。（3）直接送達，由業(yè)主簽收，在業(yè)主不簽收時，貼于業(yè)主門上后拍照或由沒有利害關(guān)系的第三方證明欠費催繳通知單確已送達業(yè)主。

六、物業(yè)管理糾紛是否存在業(yè)主委員會的訴前督促程序問題

《物業(yè)管理條例》第67條規(guī)定：“業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。”

《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第15條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。”

筆者認(rèn)為，依照上述法律規(guī)定，物業(yè)管理費糾紛物業(yè)公司不能直接向法院提起訴訟，必須先行業(yè)主委員會督促程序，即在起訴時還要舉證業(yè)主委員會督促業(yè)主繳費的相關(guān)證據(jù)。雖然這樣的主張至今還未被法院才納過，但筆者認(rèn)為只是理解不同而已，舉證業(yè)主委員會督促業(yè)主交費的證據(jù)仍是必要的。

第三篇：物業(yè)管理費糾紛案件訴訟策略與技巧

物業(yè)管理費糾紛案件訴訟策略與技巧

任何案件的代理都需抓住主要矛盾，物業(yè)管理費糾紛案件也不例外。以下幾個方面是物業(yè)管理費糾紛案的主要矛盾，無論是代理原告還是代理被告，只有抓住了主要矛盾，才能在訴訟中立于不敗之地。

開發(fā)商身份的證明

有很多物業(yè)管理費糾紛發(fā)生在前期物業(yè)管理過程中，要證明前期物業(yè)管理合同的合法性，必須證明開發(fā)商身份的真實性，這對原、被告雙方同等重要。換言之，如果做為物業(yè)公司代理人不舉證開發(fā)商身份的證據(jù)，則不能證明物業(yè)管理合同的有效性，做為業(yè)主代理人則完全可以利用物業(yè)公司的這一失誤進行有效的抗辯。

實踐中發(fā)生大量的物業(yè)管理糾紛，一方不舉證發(fā)展商身份的證據(jù)，想當(dāng)然地認(rèn)為某公司就是開發(fā)商，想當(dāng)然的認(rèn)為這還有什么要證明的？而另一方也不以此抗辯。如果雙方都對發(fā)展商身份不提異議，實質(zhì)是對前期物業(yè)管理合同的效力不提出異議倒也無妨，一旦業(yè)主方以此抗辯，不舉證發(fā)展商身份的物業(yè)公司一方將處于不利的法律境地。

訴訟就是一場規(guī)則游戲，雙方都要講規(guī)則。如果一方不按規(guī)則出牌，對方堅持按規(guī)則行事，不利的將是不遵守規(guī)則的人。尤其是做為物業(yè)管理糾紛一方的代理律師，更應(yīng)熟習(xí)規(guī)則，擅用規(guī)則，否則便是自己的失誤，一旦因自己的失誤造成委托人的損失，不但代理的訴訟要敗訴，還要承擔(dān)包括退還律師費、支付違約金甚至賠償損失等在內(nèi)的相應(yīng)的法律責(zé)任。

哪些證據(jù)能夠證明小區(qū)開發(fā)商身份呢？土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)則許可證、施工許可證、竣工驗收資料、商品房買賣合同、住宅使用說明書及質(zhì)量保證書、住房廣告、房地產(chǎn)立項批文等等書證、物證、人證、視聽資料等均可證明。

物業(yè)管理公司管理資質(zhì)的證明

作為訴訟的需要，物業(yè)管理公司必須舉證《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、法人代表身份證明等證明材料，但依據(jù)法律規(guī)定，還必須舉證下述證明材料，才能證明其有權(quán)從事相應(yīng)面積的小區(qū)物業(yè)管理。

1、物業(yè)管理資質(zhì)證書

《物業(yè)管理條例》第32條規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格。國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。”

如果物業(yè)公司在訴訟中不舉證物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)，則其所實施的物業(yè)管理不合法，其主張的物業(yè)管理費等訴訟請求將難以獲得支持。

2、物業(yè)管理從業(yè)人員資質(zhì)證書

《物業(yè)管理條例》第33條規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。”

物業(yè)管理公司往往不舉證物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)，而舉證從業(yè)人員職業(yè)資格證書的則少之又少，如果不舉證此方面證據(jù)，無疑將使物業(yè)公司處于不利境地。

實踐中發(fā)生的許多物業(yè)管理糾紛訴訟中，物業(yè)公司的訴訟請求很少得到支持，一個重要的原因是其不舉證上述物業(yè)管理資質(zhì)證明材料。物業(yè)管理合同只能證明物業(yè)管理公司在爭議的小區(qū)具有物業(yè)管理的事實依據(jù)，而物業(yè)公司能否在爭議小區(qū)實施物業(yè)管理，除了物業(yè)管理合同這一事實依據(jù)外，還要物業(yè)公司舉證相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)，從而證明其物業(yè)管理行為合法性。換言之，如果不能證明物業(yè)公司物業(yè)管理行的合法性，即便接受了業(yè)主的委托也是非法的，不受法律保護的。

物業(yè)公司往往能夠及時舉證物業(yè)管理合同證據(jù)，往往不依法舉證其物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)，與前述第一個問題相同，失誤的原因在于相當(dāng)然，認(rèn)為反正自己有相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)材料，舉不舉證無所謂甚至在當(dāng)庭還拿不出而請求法庭允許其在庭后補交。因舉證是有期限的，超過舉證期限不舉證被視為依法放棄舉證，按無證據(jù)論處。物業(yè)管理方當(dāng)庭或庭后舉證，法庭沒有允許或不允許的權(quán)利，這個權(quán)利在業(yè)主一方，只有業(yè)主一方同意就物業(yè)方逾期舉證的證據(jù)進行質(zhì)證，法庭才能組織質(zhì)證，否則法庭也不能就物業(yè)公司一方逾期舉證的證據(jù)組織質(zhì)證，從而不能將此類證據(jù)做為認(rèn)定事實的依據(jù)。物業(yè)管理公司的物業(yè)管理資質(zhì)在法律上被視為證據(jù)，此類證據(jù)和其它證據(jù)一樣，對其舉證、質(zhì)證和認(rèn)證沒有例外的規(guī)定和要求。

作為物業(yè)管理公司一方的代理人不要忽視物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)的舉證；作為業(yè)主一方代理人，物業(yè)管理公司一方是否依法舉證物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)便成為一項重要的抗辯理由。

物業(yè)管理公司收費許可的證明

1、舉證業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商收費的證據(jù)

《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第6條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。”

《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第7條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。”

《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第10條規(guī)定：“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。”

上述收費規(guī)定的核心內(nèi)容是，物業(yè)服務(wù)收費不是由物業(yè)公司、發(fā)展商單方制定的，而是由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商制定的，協(xié)商的依據(jù)是政府指導(dǎo)價。物業(yè)公司舉證的物業(yè)管理合同中往往沒有具體的收費標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司往往舉證其已經(jīng)過政府主管部門備案的收費標(biāo)準(zhǔn)做為其收取物業(yè)管理費的依據(jù)。筆者認(rèn)為，這恰恰就是物業(yè)公司的舉證失誤所在。因為物業(yè)公司報備的收費標(biāo)準(zhǔn)無證據(jù)證明是合法產(chǎn)生的，仍然不能做為確定爭議收費金額的標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)。

2、舉證物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)報備的證據(jù)

《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第20條規(guī)定：“經(jīng)價格主管部門核準(zhǔn)備案的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，是業(yè)主（使用人）繳費、物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)收和價格主管部門執(zhí)法監(jiān)督的依據(jù)，必須嚴(yán)格執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)不按規(guī)定備案的，不得作為收費依據(jù)。”

物業(yè)公司不但要舉證與業(yè)主或業(yè)主委員會收費標(biāo)準(zhǔn)的證據(jù)，還要舉證收費標(biāo)準(zhǔn)向主管部門備案的證據(jù)，兩者缺一不可。否則，即便有管理資質(zhì)，也有管理依據(jù)，但無合法的收費標(biāo)準(zhǔn)，相應(yīng)的物業(yè)管理費的訴訟請求無法得到支持。

物業(yè)所有人或使用人的證明

《物業(yè)管理條例》第42條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。”

根據(jù)上述法律規(guī)定，物業(yè)管理費是物業(yè)所有人交納的，如果要讓使用人交納，必須取得所有人與使用人達成的由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費的協(xié)議。因此，做為起訴物業(yè)管理費糾紛案的原告，物業(yè)管理公司必須舉證爭議物業(yè)的所有人。如所有人與使 用人不一致的情況下，物業(yè)公司還要舉證使用人是誰的證據(jù)以及物業(yè)所有人與使用人達成的由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費的協(xié)議。

在此項舉證方面，物業(yè)管理公司最大的失誤是，重視業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的證據(jù)，輕視誰是物業(yè)的業(yè)主即物業(yè)管理費交納義務(wù)人的證據(jù)；重視物業(yè)所有人即業(yè)主交納物業(yè)管理費的舉證，而忽視甚至根本沒想到過就物業(yè)使用人身份的舉證，這顯然是物業(yè)管理公司的重大失誤。

物業(yè)管理公司如此重大失誤的法律后果是，雖然物業(yè)管理公司舉證了有權(quán)在爭議小區(qū)從事物業(yè)管理的事實依據(jù)即爭議小區(qū)從事的物業(yè)管理合法有效應(yīng)受法律保護了，但因其未舉證拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主或使用人是誰，從而使法院無法確定拖欠物業(yè)費的責(zé)任人是誰，因而無法支持作為原告的物業(yè)公司的訴訟主張。

物業(yè)管理公司為何不舉證爭議物業(yè)的所有人或使用人是誰？筆者認(rèn)為與物業(yè)公司舉證本文前述第一、二項所述的關(guān)于開發(fā)商的身份、物業(yè)公司資質(zhì)時所犯的錯誤如出一轍，即犯了想當(dāng)然的錯誤。物業(yè)公司想當(dāng)然地認(rèn)為與業(yè)主天天見面，爭議物業(yè)的所有人或使用人是誰自然沒有爭議，無需舉證。殊不知，這只是物業(yè)公司一廂情愿的想法，業(yè)主未必這樣想。業(yè)主認(rèn)為，既然打官司，就要講證據(jù)，因物業(yè)公司并未舉證拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主是誰，顯然出現(xiàn)了重大的漏洞。既然物業(yè)公司的起訴出現(xiàn)了重大的漏洞，做為被告的業(yè)主求之不得。也就是說，在物業(yè)公司未舉證拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主是誰的情況下，業(yè)主明明是拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主，可業(yè)主就是不承認(rèn)，如果業(yè)主堅持不承認(rèn)自己就是拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主，此時無論是物業(yè)公司還是法庭均拿業(yè)主一點辦法都沒有。一個不言而喻的道理是：誰讓你物業(yè)公司舉證出現(xiàn)失誤了呢？你原告總不會指望我被告為你原告的訴訟請求提供證據(jù)吧？！換言之，如果原告是物業(yè)公司方舉證了爭議物業(yè)所有人是誰的證據(jù)，即便業(yè)主再賴能賴得過去嗎？

因此，正是從這個意義上說，物業(yè)公司與其指責(zé)業(yè)主耍賴，不如認(rèn)真檢討一下自己的舉證失誤更有實際意義的多。換個角度來說，原告方物業(yè)公司將自己的舉證失誤遷怒于業(yè)主耍賴也是不公平的。你物業(yè)公司告業(yè)主拖欠物業(yè)管理費卻沒有舉證任何證據(jù)，你物業(yè)公司又有多少誠信可言！在物業(yè)公司就誰是爭議物業(yè)的業(yè)主未舉證的情況下，物業(yè)公司憑什么讓法庭相信物業(yè)公司起訴的被告就是本案拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主？說到此，又回到了本文第一個問題所闡述的規(guī)則的重要性上來了，在被告業(yè)主一方尊重、遵守規(guī)則的前提下，原告物業(yè)公司因自己的舉證失誤指責(zé)業(yè)主的抵賴是徒勞的，無法改變原告物業(yè)公司敗訴的命運。筆者在此強調(diào)說明的是，此種情況下物業(yè)公司的敗訴其實與與被告業(yè)主方的品行與誠信無關(guān)，被告業(yè)主方只是堅守、利用了規(guī)則而已。

拖欠物業(yè)管理費的證明

做為原告的物業(yè)管理公司要從法律上證明被告業(yè)主方拖欠其物業(yè)管理費，在前述事項已被證明的基礎(chǔ)上，還必須舉證如下證據(jù)：

1、爭議的物業(yè)已被物業(yè)所有人或使用人使用的證明

《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第21條規(guī)定：“納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)登記確認(rèn)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋售出后從未入住使用，或者連續(xù)三個月以上間斷入住使用的，按照物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)的70%計收。”

《物業(yè)服務(wù)收費辦法》第15條規(guī)定：“納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。”

根據(jù)前述法律規(guī)定，物業(yè)被使用與被閑置，業(yè)主交納管理費的標(biāo)準(zhǔn)是不同的。如果做為原告的物業(yè)公司不舉證爭議物業(yè)已被所有人或使用人使用的證據(jù)，則物業(yè)的所有人或使用人往往會否認(rèn)其已使用了爭議的物業(yè)，哪怕是在所有人或使用人一直都在使用的情況下。

那什么證據(jù)能夠證明物業(yè)的所有人或使用人一直都在使用物業(yè)呢？這就需要物業(yè)公司在進駐小區(qū)從事物業(yè)管理的時候，就注意搜集、取得并在訴訟時積極取證這方面的證據(jù)，例如業(yè)主入住登記表、維修登記表、水電費交納憑證等等，凡是能證明業(yè)主使用爭議物業(yè)的人證、物證、書證、視聽資料等都可做為業(yè)主使用物業(yè)的證據(jù)。審判實踐表明，不是沒有業(yè)主使用其物業(yè)的證據(jù)，而是物業(yè)公司及其代理人沒有注意搜集、調(diào)取、舉證這方面的證據(jù)，因舉證出現(xiàn)重大失誤而被業(yè)主的代理人鉆了空子。如前所述，指責(zé)業(yè)主不誠實或鉆空子是毫無意義的，誰讓你物業(yè)公司留空子讓業(yè)主鉆呢？

那什么證據(jù)能證明物業(yè)的所有人呢？房屋所有權(quán)證是房屋所有權(quán)的唯一合法憑證，除此之外，商品房買賣合同、付款憑證、商品房預(yù)售登記備案表等證據(jù)均可證明房屋的所有人。物業(yè)管理公司做為爭議物業(yè)的管理者，自其從開發(fā)商或業(yè)主委員會手中接手物業(yè)管理時，每戶房產(chǎn)的所有人資料是其接受物業(yè)管理的必備的法定資料，物業(yè)公司舉證這方面的證據(jù)如同其舉證物業(yè)所有人使用物業(yè)的證據(jù)一樣，并不困難，關(guān)鍵是要有這方面的證據(jù)意識，處處做有心人。

2、爭議的物業(yè)已被業(yè)主或使用人使用時間的證據(jù)

這個問題與第1個問題有一定的牽連，但不完全一樣，此處強調(diào)的是時間的概念、證據(jù)。也就是說，做為原告的物業(yè)公司泛泛舉證業(yè)主已使用爭議物業(yè)還是不夠的，其必須舉證業(yè)主使用爭議物業(yè)準(zhǔn)確起始時間的證據(jù)，除非業(yè)主、使用人已向物業(yè)公司出具了拖欠物業(yè)管理費的欠條或業(yè)主、使用人已繳納了自入住之日起至爭議之日止的物業(yè)管理費。因為物業(yè)管理費是按面積收取的，拖欠時間的長短直接決定了拖欠物業(yè)管理費的金額。實踐表明，正如物業(yè)公司忽視了發(fā)展商身份、物業(yè)管理資質(zhì)、收費許可、物業(yè)所有人與使用人的身份的舉證一樣，物業(yè)管理公司往往忽視此方面證據(jù)的舉證，應(yīng)引以為戒。

3、爭議物業(yè)的建筑面積的證明

如前所述，物業(yè)管理費是按爭議物業(yè)的建筑面積收取的，除非業(yè)主向物業(yè)公司出具了拖欠物業(yè)管理費的欠條，物業(yè)管理公司必須舉證爭議物業(yè)建筑面積的證據(jù)。房屋所有權(quán)證、爭議物業(yè)的測繪報告、住宅使用說明書與質(zhì)量保證書、商品房買賣合同、購房款發(fā)票、預(yù)售備案登記表等證據(jù)均可證明建筑面積。

4、拖欠物業(yè)管理費的直接證據(jù)

拖欠物業(yè)管理費的直接證據(jù)就是欠條，但業(yè)主向物業(yè)公司就拖欠物業(yè)管理費出具欠條的情況比較少見，所以，大多數(shù)物業(yè)管理公司在起訴業(yè)主拖欠物業(yè)管理費時，往往舉證物業(yè)管理公司自制的格式欠費催繳通知單，物業(yè)公司在不同時間發(fā)給業(yè)主的欠費通知單綜合在一起證明了業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的起止時間和拖欠的總金額。

如果物業(yè)公司在舉證欠費通知單的同時，舉證了合法的物業(yè)管理合同，證明了物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)和收費面積，輔之以欠費催繳通知單，則可以證明業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的事實；反之，僅靠物業(yè)公司單方制定發(fā)出的欠費催繳通知單，顯然不能證明業(yè)主拖欠物業(yè)管理費及多少的事實。

物業(yè)公司舉證的業(yè)主欠費催繳通知單往往還缺乏送達的證據(jù)，物業(yè)公司往往只是將欠費催繳通知單送到業(yè)主家里，并不要求業(yè)主簽收，甚至在業(yè)主不在家時，物業(yè)公司便將欠費催交通知單帖在業(yè)主的門上或放在業(yè)主的門口或信箱一走了之。因沒有業(yè)主簽收，訴至法庭后，業(yè)主明明收到了欠費催繳通知單也說沒有，導(dǎo)致物業(yè)公司舉證的業(yè)主欠費通知單這一業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的直接證據(jù)不能被采信。

如何解決這一問題？筆者以為可采取以下辦法：（1）將欠費通知單提交業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會簽收并督促交納。督促業(yè)主交納物業(yè)管理費是業(yè)主委員會的法定義務(wù)，所以，一旦業(yè)主拖欠物業(yè)管理費，物業(yè)公司及時通知業(yè)主委員會并提請其督促業(yè)主及時交納是目前比較切實可行的有效辦法。這一辦法不但解決了欠費的證據(jù)問題，還解決了相應(yīng)的訴訟程序問題。（2）通過特快專遞或郵政商業(yè)信函郵寄送達，郵寄送達回證與欠費催繳通知單一起可以證明業(yè)主欠費的金額，也可證明物業(yè)公司催繳的事實。當(dāng)然，業(yè)主和物業(yè)公司同在一小區(qū)卻通過郵政第三方送達，不僅增加了成本，也不利于和業(yè)主的溝通和協(xié)調(diào)。（3）直接送達，由業(yè)主簽收，在業(yè)主不簽收時，貼于業(yè)主門上后拍照或由沒有利害關(guān)系的第三方證明欠費催繳通知單確已送達業(yè)主。

物業(yè)管理糾紛是否存在業(yè)主委員會的訴前督促程序問題

《物業(yè)管理條例》第67條規(guī)定：“業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。”

《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第15條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。”

筆者認(rèn)為，依照上述法律規(guī)定，物業(yè)管理費糾紛物業(yè)公司不能直接向法院提起訴訟，必須先行業(yè)主委員會督促程序，即在起訴時還要舉證業(yè)主委員會督促業(yè)主繳費的相關(guān)證據(jù)。雖然這樣的主張至今還未被法院才納過，但筆者認(rèn)為只是理解不同而已，舉證業(yè)主委員會督促業(yè)主交費的證據(jù)仍是必要的。

第四篇：拖欠物業(yè)管理費訴訟撤訴申請書

撤訴申請書

申請人：六安市***物業(yè)服務(wù)有限公司，原起訴（或上訴）案由：***身份證號碼342423************，***身份證號碼342401************，拖欠六安市***物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)費一案。

在六安市金安區(qū)***法庭法官的幫助普法下，被告方認(rèn)識到無故拖欠物業(yè)服務(wù)費的錯誤性，被告方及時繳清拖欠的所有費用，申請人的訴訟請求已得到圓滿解決，現(xiàn)決定撤回起訴。在此向三十鋪法庭表示衷心的感謝，原被告雙方在沒有對簿公堂的情況下，事情得到圓滿化解，離不開受理本案的法官辛勤工作，懷愛民之心，辦利民之事。

此致

六安市金安區(qū)***法庭

申請人：六安市***物業(yè)服務(wù)有限公司

2017年 02月14日

第五篇：物業(yè)管理費催繳方法及技巧

物業(yè)管理費催繳方法及技巧

1．收費工作首先要有自信心，包括兩方面：一是我們收費人員自已要有自信心，堅信一定能把錢收回來，讓自己的士氣能占上風(fēng)。二是團隊的自信，當(dāng)一名成員收費受阻時，其他收費成員和同事要給予鼓勵，幫助獻計獻策。

2．制造收費氛圍。讓員工在工作崗位上與收物業(yè)費聯(lián)系起來，比如：秩序維護員、保潔員和維修員遇見比較熟悉的未交費業(yè)主，就可以提醒業(yè)主該交物業(yè)費了，讓業(yè)主時時感受到服務(wù)中心收費的氣氛，隨著時間的推移，讓不交費的業(yè)主感覺很難為情。

3．加強收費培訓(xùn)工作。每天收費成員一起開總結(jié)會，遇到的疑難問題拿到桌面上討論，大家群策群力研究應(yīng)對措施。

4．建立“直通車”、“無障礙通道”，對于收費工作受阻的問題，物業(yè)職責(zé)之內(nèi)力所能及，在第一時間給業(yè)主解決，速度要快、效率要高。

5．杜絕拖沓思想。包括兩方面：一是不要讓業(yè)主拖沓，例如：有些業(yè)主以過幾天就交物業(yè)費為由來推拖，此時一定緊追業(yè)主不放，甚至一天打兩三個電話，并與業(yè)主約定交費時間，在此期間，要不斷地與業(yè)主溝通，讓業(yè)主沒有退步的空間。不要輕易相信業(yè)主會如期來交物業(yè)費，收費人員一定要有主動意識。二是物業(yè)解決問題不要拖沓。例如：有些業(yè)主承諾解決某某問題就交費，此時服務(wù)中心就要馬上跟蹤解決，若拖延時間，過一天或一夜，業(yè)主都有可能會變卦，再發(fā)起第二次進攻就難很多。

6．對無理由拒交費、對物業(yè)態(tài)度特好的業(yè)主，不要輕易上當(dāng)。如業(yè)主向你訴苦，我們也要向業(yè)主訴苦，一定要堅定收費的立場。若有需要，可以多派幾個人一起上門軟磨硬泡與之溝通，直至交費。

7．對于聯(lián)系不上的業(yè)主，要想方設(shè)法獲取業(yè)主的聯(lián)系方式。比如，看本小區(qū)有無該業(yè)主的同事、朋友、關(guān)系好的鄰居，想方設(shè)法從他們手中得到該業(yè)主的聯(lián)系方式，如有需要，可以找到他單位“登門拜訪”。

8．明確分工，對癥下藥。對于收費過程中的問題，要分類對待，專業(yè)分工；收費時間緊迫，解決問題要量化，到底多長時間能夠解決問題。收費核心成員對這些問題有必要一戶一戶的核查。

9．對遺留問題要敢于面對和解決，有問題暴露是好事，積壓時間越長，越不好解決。自己解決不了的不要積壓，一定要第一時間向直接上級反映，爭取盡快解決。

10．注意與關(guān)鍵客戶的溝通，有些欠費業(yè)主在業(yè)主中影響較大，可以采取“疏導(dǎo)”方式溝通，與部分業(yè)主心目中的“核心人物”保持良好溝通，對其他一部分業(yè)主會起到積極的影響。

11．做好宣傳引導(dǎo)工作。一些業(yè)主會通過網(wǎng)絡(luò)或其它方式不斷制造對物業(yè)負(fù)面影響的言論；此時，則我方要采取主動，通過宣傳欄、網(wǎng)絡(luò)等途徑引導(dǎo)業(yè)主理解支持物業(yè)工作，積極交費。

12．收費工作要“心到、做到、嘴到”，收費成員保持積極主動的態(tài)度和方式去收取物業(yè)費