第一篇：霸王山木屋度假村前景分析

一、項目概述

項目背景

隨著人們經濟生活水平的日益提高，加上目前全球各國的去污染化、生態化，使得以往僅僅停留在“觀光”層面的旅游觀念正向“度假”概念過渡，中國的旅游業也從純粹的觀光旅游概念上升到度假休閑階段，旅游產業展現出蓬勃反正得態勢，休閑度假旅游地產也隨之進入高速發展期，并呈現出一片上揚氣勢，由此催生了旅游地產開始邁步度假時代，旅游地產也進入了絕無僅有的黃金發展期。

同時，在國家宏觀調控和結構影響的調整下，以2009年12月初黨中央《關于加快旅游業發展的意見》的文件精神，明確提出要把“旅游業培育成國民經濟的戰略性支柱產業和人民群眾更加滿意的現代服務業”，要“推動旅游產品多樣化發展，依托國家級文化、自然遺產地，打造有代表性的精品景區”。

隨著黨的十七大提出的“建設生態文明”作為全面實現小康社會的奮斗文明之一，生態文明已成為當今最熱門的話題。而以樹立“天地之美，美在黃山”品牌，加大旅游產品發展力度，著力打造黃山和歷史文化名城——歙縣的旅游品牌為目標的王村，近年來將旅游業作為經濟社會發展的三大支柱產業之一來打造，塑造“綠色生態，環保健康”的旅游目的地形象，旅游業實現了快速、健康發展。

霸王山位于安徽南部黃山市境內，東接浙江，西鄰江西，到達市中心15分鐘，機場20分鐘，高鐵30分鐘，交通便利，邊上有花山謎窟、醉溫泉、棠樾牌坊群、潛口民宅等數十個旅游景區。年游客人數達上千萬。作為政府新倡導力促開發的霸王山搖鈴景區，更是作為其核心景區來主導開發。

位于霸王山內的搖鈴景區，擁有八千畝山地，青山綠水，空氣清新，旅游資源非常豐厚，是生態休閑的好地方。依托霸王山的區位優勢和人文優勢，充分利用自然生態環境價值和豐富的景點資源，周邊既有古老的村落、淳樸的鄉民、風景迤邐的山水、神秘的月老廟，使度假區成為日常休閑旅游度假的好去處，同時也成為了研究徽文化、霸王項羽和弘揚中華古文明的好去處。以自然生態及人文景點配套娛樂設施項目為基礎，將傳統文化與現代時尚相結合，自然與人文文化相協調，傾力打造一個人形化、智能化、生態化及現代高端環保理念的家庭聚會、商務休閑、戶外營訓、環境優美的生態木屋度假休閑空間。

在旅游景點中，以木屋文化為核心脈絡，以木屋建筑為特色景觀，結合自然環境、民情民俗為載體，鋪展開的以休閑度假為主的新型居住生活方式。主要特點，以古樸、典雅、自然、休閑。以度假木屋為主體，保持著青山綠水相匹配的自然風格，不破壞綠地植被，沿山勢、草木而立，居于木屋之中，飄飄然有“明月松間照，清泉石上流”的不羈之感。

生態度假木屋，森林休閑度假驛館，把大自然跟城市生活緊密結合。不同于傳統的酒店客房，依照居家理念設計，純實木打造的家庭宜居別致木屋。由于木材的天然活性，可以調節生存環境，改變室內小氣候，具有改造空氣質量和自然養生的神奇功效。100%的原生態回歸，讓居家沒有任何污染，更環保，更健康，更高的生活品質。

生態木屋的度假結構有舒適潔凈的臥房，溫馨的客廳，時尚開放式廚房，木地板，露天庭院，現代時尚裝修，各式中外建筑風格，每一戶都獨享獨立的私人空間，又盡享森林綠肺。

生態木屋度假特點：木質與傳統磚混房屋結構相比，具有諸多獨一無二的特性。木結構建筑節能遠遠優于混凝土結構。現代木結構房屋，是一種真正的可持續節能建筑，是獨一無二的一種享受，具有堅固抗震，保溫性好，節能效果顯著等特點。能源消耗少，建造方面看，有數據顯示每生產一噸鋼材，需消耗3780KW電力，而每生產一噸木材只需453KW電力。也就是說，木屋的能源消耗量遠遠低于鋼混結構建筑。從使用方面看，目前木屋的外墻基本都鋪設約15厘米的玻纖保溫棉，木材對溫度的傳導系數極低，隔熱比值比鋼混高達16倍，加上保溫隔熱層，相對于鋼混結構可節省用電量62%——66%，空調配置功率只需鋼混結構的一半，耗電量是鋼混結構的三分之一。材料的環保方面看，天然的木質結構，可以優質室內的空氣質量，隔絕內部跟外部之間的噪音，避免房屋受電磁場的輻射，且木材中含一種天然有機物質，會在使用過程中緩慢釋放，對人體產生有利的影響。并且木結構在一定范圍內能夠自動調節室內環境濕度，其使用年限更是高達50年以上，而在其使用壽命終了時，其絕大部分材料都不會造成二次污染，而鋼混結構不能為環境所分解。

二、生態木屋度假市場前景分析

木質房屋度假起源于十八世紀的北美，當時歐洲人移民北美，由于北美擁有大量的原始森林，這些移民者就地取材，利用原木建造房屋，經過世代演進，這種木屋越來越受到人們的歡迎。有資料統計，北美的度假市場中，木屋度假已占據高達95%以上份額。

2010年3月，中國住房城鄉建設部與加拿大聯邦政府自然資源部及卑詩省林業廳在京簽署了《關于采用現代木結構建筑技術應對氣候變化合作諒解備忘錄》。備忘錄表示，鑒于在建筑節能減炭領域采用新技術、新材料以應對氣候變化的共同努力和追求，中加雙方就現代木結構具有綠色環保、節能低碳等特點達成共識，并就該技術在中國的應用推廣進行友好合作達成合作共愿。

近十年來，中國房地產業擺脫了計劃經濟的束縛，同時人們的居住需求也得到巨大的釋放，中國房地產業開始蓬勃發展，各種居住形式在中國得到迅速推廣，而木屋居住在近兩年更是得到市場的極大關注和推崇。

杭州東風苑住宅小區，50幢美式度假木屋一開盤就哄搶一空，北京西山美墅館開盤當天42套木質別墅當即售罄，深圳仙湖山莊、南京佳湖綠島、昆山鹿澄天地?木屋度假如沐春風，在近期的中國房產市場刮起了一陣東風。

木屋度假除了自身的優勢外，近年來我國豪宅市場的消費需求與消費習慣的改變也加快了木屋度假在我國的進程。

1、國外人士與海歸派催導了木屋的需求。來到中國投資的外國人越來越多，外國人和海歸派習慣了國外的木屋，住在熱工性能遠不及木屋的鋼混結構房屋里，他們明顯的感到不適應，這些人在呼喚木屋的需求。

2、從眾與時尚放大了需求。開放國門，不僅帶來了財富，生活居住習慣也跟之西化，加上國內富人熱衷于模仿國外的消費行為習慣，木屋也成為他們的最愛。

3、限制被松綁。根據WTO的談判結果，中國政府必須廢止“禁止使用木材建造木結構房屋”的政策，同時將木結構和建材配件的關稅下調到5%—7%，原木享受零進口關稅。如此一來，木屋度假與市場上的鋼混結構擁有了同等條件的市場競爭環境，市場供應的瓶頸被大大緩慢。

4、競爭加劇了差異化產品的出現。近年來我國房地產市場雖然形式大好，但高端物業市場上的競爭缺沒有減弱。開發商和需求方都迫切需要同質化市場的空白點，有了以上需求，木屋度假在我國便應運而生，同時極速發展。

5、木材料加工技術的革新加快了木屋度假在我國的飛速發展。傳統的鋸木加工方法，原木的利用率僅為50%，而現代加工技術以使原木的利用率達到了75%以上。這樣就帶來了兩大優勢，一是充分的利用每一寸天然材料，二是大大 的提高了板材質量，材質均勻，尺寸隨意，強度提高。

也就是從這些意義上而言，木屋度假在我國具有很好的發展前景，其市場份額將進一步擴大，它本身無可替代的優勢也將進一步為市場所接受。

三、自然生態木屋度假項目解析

歙縣作為徽州文化的傳承者，政府在這基礎之上巧打休閑旅游生態品牌，明確提出要把旅游產業作為支柱產業來抓，為促進本縣旅游特色向縱向發展，本著“生態城市”“山水城市”“人文城市”的理念指導下，加強生態休閑、運動休閑、溫泉度假、森林度假、康體療養度假、鄉村度假等開發建設。項目發展優勢

木屋——中國旅游度假的新寵兒

隨著現代人物質生活水平的提高，尤其注重健康生活理念，越來越多的人在城市中追求綠色健康的生活，不僅在生活方式上進行改變，對自己的生存空間也有越來越多的要求，居住在城市之中已經無法滿足對生活環境上進行質量的改變，周末野外出游、度假成為了城市之中人們的一種選擇。

離開喧囂的城市生活，回歸自然，已經不是一個口號，而是成為了人們深入內心的一種理念。近年來，隨著房地產開發的不斷深入，旅游地產因其“旅游”+“房產”雙管齊下，而備受各界投資者的青睞。而旅游木屋作為一種新型的旅游度假居住形式的載體，在各旅游景點逐漸興起，成為當下出行度假的潮流。木屋的生態優勢

由于木質材料形成的生態環境可以調節動物的生態環境，國內外從事自然科學研究的機構對此進行了深度的調查研究，在被調查的近百例居住木屋環境的人群跟近百例居住鋼混結構的人群中，前者要比后者多活9—11歲，也就是說居住在木屋中，使人的歲數平均能多活9——11年。生態木屋調查研究表明：

1、木質房屋內存在的芬多精與負離子（空氣維他命）較鋼混結構房屋高出幾十倍到上百倍，芬多精與負離子能夠殺死空氣中的細菌，遏制人類疾病，加強免疫力，對人體恢復清醒、提高注意力、降低血壓、安定人體自律神經從而使人心情舒爽等有著明顯的功效，而且氡射量極低，木屋內氡濃度僅為7—18Bg/m3，對人體無害。

2、純木質環境與鋼混的同一生物相比，二者在免疫、性欲、生殖等方面相差約42%，木屋是人類現代環境的最佳生存空間。

3、木屋對人的視覺神經刺激最小。木材可以吸收陽光中的紫外線，減少紫外線對人體的傷害，同時能反射紅外線。

4、木材是一種多孔性材料，導熱系數較小，是熱的不良導體，對居室的溫度有一定的調節作用。在寒冷的冬季可以給人們帶來溫暖的感覺，這是別的建筑形態所無法比擬的。木材具有的調濕特性，是木材獨一無二的特性之一，木材自身的吸濕和解吸作用可以直接緩和室內的濕度變化。通過鋼混結構跟木屋數據對比，木屋的年平均濕度比鋼混房屋低8%-10%，變化范圍保持在60%-80%，這與最佳居住環境相對濕度60%左右的指標最為接近。

四、霸王山生態木屋銷售政策

木屋為每幢每戶獨立，以柵欄為走到，獨立空間30——100㎡之間，帶臥室、衛生間、客廳、開放性廚房、小院落。

由于國家初步開發木屋市場，房屋產權方面尚未納入商品房體系，是目前市場下最佳的投資居住產品。

A本案采用合作開發模式，購房者出建房款，委托甲方（既霸王山搖鈴景區管委會）統一開發、運營，甲方出土地、建筑、裝修、運營，雙方為合作關系。一次性購買20年。

為保障購房者利益，甲方在上述基礎之上，承若對乙方物業進行統一管理運營，將木屋作為酒店、會議、度假中心，對外出租。乙方享有所購買物業的使用權、收益權。

房屋回報政策：

第一年：原房價的8% 第二年：原房價的8% 為減少購房者的資金投入，甲方承若前兩年租金可在購房時一次性抵扣房款，既原本100萬總價的房子，乙方在簽訂合作開發協議時，只需付82萬既可。

第三年到第五年：原房價的10%（既抵扣前的總價）。第六到第十年：原房價的12%既抵扣前的總價），超出部分，甲乙雙方五五分成。第十年到第二十年：原房價的12%既抵扣前的總價），超出部分，甲乙雙方五五分成。

其中每滿五年，乙方可向甲方提出回購政策，甲方無條件回購乙方木屋，具體如下：

第五年到第九年任何年份內：原房價100%回購。第十年到第十九年任何年份內：原房價150%回購。第二十年：原房價180%回購。同時乙方每年可免費入住15天。B客戶收益分析： 以總價100萬為例；

乙方實付房款82萬，第三年到第五年每年租金保底10萬，如第五年回購（100萬）。

乙方實際收益如下：100+20-82=38萬。

目前國內的木屋市場度假一般在每間600到5000元不等。本案地處黃山，而黃山每年年游客數達到5000萬之多，平均每天13萬余人，每天房間需求數到5、6萬間之多，而目前黃山市面上的居住酒店多為磚混結構，木屋產品稀缺，其價格又不菲，動則300—500元每天，節假日更是價格翻三番，以本案所處位置，每年可接待游客上百萬，一年每間木屋經濟收益驚人，據初步測算，以每間600元，一年入住率達到65%測算，一間木屋每年保底收益應為：600x365x65%=142350元。去除甲方給予乙方的每年保底回報外，乙方每年起碼將有2萬左右的額外收入。

目前國內旅游市場越來越紅火，但凡有一定經濟能力的人基本都熱衷于出去旅游采風，放松心情，處于國內這種大環境之下，又借助黃山本身的東風，木屋市場在黃山的前景不可限量，是一種十分保值又增值的投資產品。

第二篇：大峰山木屋考察報告

木屋考察報告

一、大峰山概況：

大峰山主峰海拔376米。山勢險峻，四周山巒環繞，滿山蒼松翠柏，風景幽雅。主要景點有簸箕掌、璇璣洞、天麻嶺、三數堂等、齊長城等。1998年6月經山東省林業廳批準，在國有長清縣大峰山林場建設長清大峰山省級森林公園。

大峰山省級森林公園森林覆蓋率為97%，樹木蔥郁，灌叢繁茂，花香遍野，綠蔭蔽目。春天，山花與果花競相開放形成花的海洋；夏季雨水充沛，水鳴翠谷，涼爽宜人；秋季山上碧綠，山下果實累累，風景綺麗優美。位于大峰山主峰溶巖狀的天然璇璣洞，寬16米，高25米，夏季洞內溫度在15—20℃；位于大峰山主峰西北側的三教堂，亦即儒、道、釋3家；樹齡700多年的馬嶺川古柏；石壁三面環抱、面陽如掌、有地不盈丈的簸箕掌；真人燕陽方坐化升仙的仙人臺；相傳天馬從空而降化成山峪的天馬峪；形似一出水蛟龍的千年古樹黑檀；敲擊洞內巖石時有鼓之聲、時有木魚聲的石魚石鼓洞，引人入勝。

文物薈萃，靈山廟宇、道教圣地峰云觀、三教堂、黃崖寨、齊長城遺址、大峰山革命烈士公墓更是供人們游覽、休息和進行科學、文化、教育活動的較佳場所。

二、木屋項目情況：

1、原項目操作設想

大峰山木屋項目由山東港基建設集團投資興建，項目土地采用租賃方式，原設想是建成后房屋賣使用權，成本3000元/平方米，銷售價格4800元/平方米?，F一套未售出。

2、建筑

現已建成12棟木屋，每棟木屋面積最大150平方米，最小80平方米，高度為一層或兩層，采用架空方式。

每棟建筑設計了客廳、餐廳、衛生間、廚房、臥室，配備了燃氣罐、電熱水器、空調、成品淋浴房、床。

門窗采用實木門窗。

屋面采用木結構坡屋面，貼玻纖瓦。庭院采用鐵柵欄分割。

主體結構采用木龍骨兩面封實木板，中間填保溫；木材為俄羅斯樟子松和加拿大杉木。

3、工期

從定購付款后至完工，約3個月。

三、考察總結：

1、針對其一套未售出銷售狀況，項目運作需重視前期客戶定位和產品定位，即需做好項目的整體策劃，考慮好如何銷售，賣給誰，成本多少，銷售價格多少等，否則，建成后會很被動。

2、木屋結構原生態、環保，但室內采用實木封板，檔次不夠高檔。

3、木結構最大的好處是工期短。在需要原生態并且工期緊、地基承載力較低的項目比較適用。

第三篇：創新唐山木屋度假村旅游開發模式

創新唐山木屋度假村旅游開發模式

——崔秀娟

唐山樂亭打網港島木屋度假村位于唐山樂亭，具有有別于其他度假村的“四大”發展優勢。優勢一，樂亭縣擁有較長的海岸線，旅游發展有一定基礎，為渤海區域著名的濱海度假海岸，在華北地區影響較大；優勢二，樂亭離北京較同一海岸的北戴河、南戴河、黃金海岸等更近，具有空間距離優勢；優勢三，樂亭為唐山市的出?？?，擁有唐山這一華北大城市的基礎市場支持；優勢四，打網港島資源獨特，擁有沙細、水質好、全沙島的特色、交通方便、可直通大陸易于進入且已經有了一定的開發基礎。綜上，作為海濱度假村，打網港島木屋度假村具有相當的競爭優勢和開發潛力。

通過shsee.com的調研數據庫對國內外目前著名海濱度假村（如馬爾代夫木屋度假村、海南百萊瑪度假村、上海黃金海海濱度假村、寧波金沙灣海濱度假村等）分析結果看：大多海濱度假村資源豐富，擁有宜人的氣候、清新的空氣、和煦的陽光、湛藍的海水、柔和的沙灘、舒適的度假村等，將海洋資源與度假村休閑度假資源相結合打造休閑度假景區。本文中的唐山樂亭打網港島木屋度假村恰恰具備了這樣的特點。

山合水易認為：在本項目打造中應以海濱休閑度假和沙漠游樂為核心旅游吸引力，包括：海上游樂、海濱游樂，木屋別墅休閑度假，露天活動區，沙漠游樂、漁人碼頭沙等休閑娛樂活動項目。通過木屋度假村這一休閑度假載體，構建集休閑度假和旅游于一體的特色海濱度假休閑中心。

綜上所述，國內著名旅游規劃與休閑度假設計專家要雁崢認為，在濱海度假村開發中應以海濱度假休閑為主要的游憩方式，將度假村與海濱度假完美結合，在借鑒國內外一流度假村開發模式的基礎上，堅持度假村特色化戰略、藝術風情化戰略、游樂多元化戰略?？傊?，在依托現有資源優勢的基礎上，創新度假村經營管理模式，著重體現休閑化的體驗設計，打造更多的精品度假村。

第四篇：霸王危機公關案例分析

事件過程：

2010年7月14日，香港《壹周刊》報道，霸王旗下中草藥洗發露、首烏黑亮洗發露以及追風中草藥洗發水，經過香港公證所化驗后，均含有被美國列為致癌物質二惡烷。

消息一出，危機的狂潮即刻掀起，各大主流媒體、各大網站開始進行瘋狂地報道。各種批判性很強的網絡專題也隨之推出。霸王集團股價受此影響，早盤放量大跌15.14%。

應對洶涌而來的質疑，霸王集團當天下午就開始了密集的危機公關。霸王集團在官網上發布《關于香港壹周刊失實報道的嚴正聲明》表示，指產品所含的微量二惡烷遠低于世界安全指引，絕對不會對人體健康構成影響；集團對《壹周刊》該篇失實報導及其所帶來的影響保留采取進一步法律行動的權利。霸王還在新浪開通微博，短短兩個小時，霸王洗發水發布了15條微博消息，從不同角度對二惡烷進行了知識普及。

強大的危機激流將霸王打了個措手不及，但事件很快又柳暗花明。7月16日晚，國家食品藥品監督管理局通報：經過抽檢，霸王（廣州）有限公司制售的洗發水中，二惡烷含量不會危害健康。對于霸王產品的合法性來說，質監部門的檢測報告代表了官方對事件的定調。但對于市場和消費者信心來說，質檢部門的報告卻并非靈丹妙藥，無法在短時間內迅速重振消費信心。

危機案例分析：

霸王危機公關處理的優點：

1、反應迅速。霸王此次公關危機處理符合第一反應原則：第一時間回應；第一時間產品送檢；第一時間知識普及；第一時間拿到檢驗結果。一個企業產生公關危機之后，企業反應的速度是異常重要的，因為企業沒有做出快速的反應的話，其負面消息就會迅速擴大，如果等到人人皆知之后才醒悟過來并作出反應，那時候企業的形象已經嚴重受損，銷量也已經大幅度下滑，企業的元氣就會大傷。就算你后來作出了澄清，你負面消息已經眾所周知的情況下還是會讓一定的顧客流失。我們許多消費者往往就有這么一種思維，就是寧可信其有不可信其無。所以企業迅速反應，以有效的手段把事件控制住是企業必須首先考慮的。從霸王在6小時內進行書面回應等一系列舉措可以看出，霸王應對這次公關危機的反應是極其迅速的。

2、符合了系統操作的原則。兩次強調聲明產品安全；媒體采訪中，口徑統一；開微博盡快挽回受損名聲?？梢哉f，霸王利用微博作為其危機公關處理的一個手段，在我國公關危機處理事件中屬首創。以后值得許多企業借鑒和采用。當然霸王把微博作為其危機公關的手段也是因為微博是我國最近興起的一個信息分享平臺。其傳播速度之快，效率至高是有目共睹的。霸王就是利用微博這個平臺，發布各種聲明與信息。對于控制事件本身起到了很好的效果，穩住了許多人不安的心，減少了許多不必要的猜測。

3、符合權威證實的原則。通過權威機構認證，來證明自己的產品是安全合格的，以此來洗刷自己的“清白”。同時也通過官方檢測結果；有效地消除了部分消費者的戒備心。啟用“明星效應”，邀請企業具有公眾影響力的企業代言人成龍與王菲為自己發言，增強說服力與信任感。

過程中存在的不足之處

1、沒有積極的承擔責任。在公關危機處理5S原則里面，承擔責任原則放在首位。因為不管事件本身針對誰，公眾關心的是你的產品是否含有二惡烷，一旦你產品真的有，不管多少都應該先主動的承擔責任，然后再公布權威機構的檢測報告給公眾知道。這樣公眾會覺得你是個負責任的企業，而且在權威機構發布檢驗報告之后公眾自然會明白你的產品是信得過的。然而你卻發表聲明說：產品含有二惡烷只有少量且無害。沒有看到任何積極承擔責任的跡象，而是讓公眾感覺你在逃避責任。很多時候并不是說國家允許你可以少量，你就可以專國家的漏洞加二惡烷進去。您以為少量就可以獲得公眾的體諒了嗎？

2、錯誤發言。暗指存在行業“潛規則”，引起輿論與爭議，因而遭到同行及媒體的抨擊，成為眾矢之的。在未經查實的情況下，指責競爭對手策劃這起惡意事件以打擊霸王的品牌聲譽，因此會繼續追究這起事件。這樣做更加使企業站上風口浪尖，成為輿論的焦點，即使是“贏了官司，也丟了市場”。

3.違背真誠溝通原則。這是公關危機5S原則里面的第二條?？v觀霸王公關危機處理的全過程，霸王自始至終沒有與公眾進行溝通，沒有以消費者的利益為出發點，只注重企業自身的名譽與利益，只是一味的回避自身的錯去，因此丟失了消費者的信任與尊重。

4、與媒體為敵。其實在我們中國與媒體為敵幾乎是沒有好處的。首先媒體在我們公眾心目當中是正義者的形象。其報道的事件我們都會認為其是為了我們大眾的健康和安全著想，你越是狀告人家，在公眾的心里約會覺得你一定有問題。為啥，中國人很奉承這么一句話：身正不怕影子歪。你如果沒有問題的話，為什么怕人家報道呢?而且你要知道，與媒體為敵始終是沒有好處的。就算你勝訴了，以后還是會找各種機會來詆毀你。一旦你真的出問題了，不登個頭版頭條推波助瀾一下才怪。況且，本來事件就差不多平息了，你還來個狀告報社，把自己又一次推向風口浪尖，還真怕自己出風頭出的不夠。

第五篇：溫泉度假村經營分析報告

楚天瑤池溫泉度假村

經營分析報告

目錄

第一章

項目簡介

一、基本資料????????????????????????4

二、項目地理位置??????????????????????4

三、地區溫泉基本情況調查及分析???????????????5 第二章

項目規劃設計

一、設計理念????????????????????????6

二、表現形式????????????????????????7

三、設計內容????????????????????????7 第三章

溫泉定位

一、整體定位分析??????????????????????8

二、溫泉檔次及分析?????????????????????9 第四章

溫泉客源市場分析 第五章

功能規劃

一、溫泉功能規劃?????????????????????10

二、溫泉產品主題定位及功能規劃??????????????11

三、溫泉房務及其他功能??????????????????12 第六章

度假村各部產品具體特征

一、溫泉及康樂??????????????????????13

二、房務?????????????????????????15

三、餐飲?????????????????????????16

四、康樂?????????????????????????16 第七章

價格定位

一、溫泉及理療??????????????????????16

二、房務?????????????????????????16

三、餐飲?????????????????????????17

四、康樂?????????????????????????17 第八章

經營分析預測

一、培育期預測??????????????????????18

二、正常期預測??????????????????????18

三、贏利分析???????????????????????19 第九章

附言????????????????????????19 綜合結論

第一章 項目簡介

一、基本資料

1、楚天瑤池溫泉度假村是一家按國家四星級標準投資及興建的以養生健康為主題的，集休閑度假，溫泉旅游及觀光農業為一體的溫泉養生、旅游度假區，由湖北金文投資有限公司將湖北省咸寧市軍分區招待所改（擴）建，總建筑面積約19000平方米，共有客房121套及自助餐150餐位，大型的露天溫泉池（40個左右的池）及配套的海鮮酒店及咖啡、休閑保健娛樂等設施，2007年6月全面動工，目前公司己投資4000多萬元建設完成土建、室外溫泉及附屬配套工程，目前除客房調整外，洗浴休閑及別墅已全面開始裝修，于2008年12月全面完工，元旦前開始營業。

2、公司對項目的定位及總體要求

對本項目的定位為：溫泉第一品牌、服務第一，突出溫泉、保健、養生、休閑、度假五大主題。本項目進行高水平規劃，高檔次建設,高標準服務和管理。

3、公司對項目的發展戰略規劃

對項目的發展戰略為：以溫泉為龍頭帶動酒店、餐飲、文化娛樂等項目，打造綜合旅游勝地。

二、項目的地理環境

1、地理位置：

楚天瑤池溫泉度假村地處 “中國六大溫泉圣地” “桂花之鄉”咸寧市溫泉區，坐落在 “華中第一泉”中心地段，“華中第一泉”水源為我公司擁有，泉井水在國內少有，度假村處于中心城區，有山有水，有古樹，緊鄰潛山國家森林公園，這里依山傍水，門前淦河靜靜的流水，景色迷人，古樸典雅清凈宜 人。享有“天上人間，瑤池溫泉”之美譽。

2、交通環境：

楚天瑤池溫泉度假村交通非常便利，位于咸寧市溫泉路3號，北距省會武 漢僅有40分鐘車程，南臨湘北重鎮岳陽，離湖北省會長沙市也只有2小時的車程，東接避署勝地九宮山、西交三國古戰場赤壁，均在數十公里之內。

三、地區溫泉基本情況調查及分析

1、咸寧優越的地理位置。

咸寧市是長江中游南岸的一座新興的中等城市東臨贛北，南接瀟湘，西望荊楚，北倚武漢，地處長江黃金水道與京廣鐵路大動脈交匯處和鄂湘贛三省毗鄰的“金三角”地帶，境內四線（京廣鐵路、106、107國道、京珠高速公路）穿南北，一水（長江）連東西、山清水秀、資源豐富, 交通方便，區位優越，素有“華中南大門”之稱。

2、咸寧的旅游業發展迅速，有較好的前景。

近年來，咸寧市旅游業對拉動作用日漸明顯。據統計，咸寧已擁有星級飯店40家，國內旅行社37家，國家A級景區9個，旅游業直接從業人數3.1萬人，間接從業12.6萬人。2007年全市接待境外游客5300余人次，旅游創匯約975.3萬元，接待國內游客430萬人次，接待旅游總收入15億余元，近5年，咸寧旅游總收入年均增長率為12.6%，高于全省平均水平約2個百分點。

3、在圈內城市中，咸寧發展旅游業具有得天獨厚的發展優勢： 資源富集，文化底蘊深厚。全國6大類86小類旅游資源類型，咸寧市就有46小類。

交通便利，可進入性強。區位優越，戰略地位顯著。政策開明，投資環境良好。

4、咸寧是名副其實的溫泉之鄉，特點是水源豐富，水質優于其他地區。非常適合溫泉旅游業發展的需要。

第二章 項目規劃設計

一 設計理念 1 自然生態理念

精致的綠化園林，水景及冰霧的融合，仿如走進無喧無塵的大自然里，令身心都充分得以放松。2 人文，和諧的環境

度假空間的營造較好，隨著市場環境的變化，過去單一的溫泉已經演變成綜合性休閑度假溫泉，并呈現水質要求高、游樂項目多、旅游功能全、生態環境美、服務質量優等特點。因此，現代溫泉的開發，必須充分滿足游客在娛樂、休閑、保健、安全、衛生等方面的心理需求，瑤池溫泉根據本地資源特點合理配置多種專業設備。3 健康度假理念

溫泉休閑及養生。溫泉旅游，也即以感受溫泉沐浴文化為目的，將原先溫泉單一療養的物質享受，提升到符合現代消費的文化和精神層面，成為一種以健康為主題，達到養生和休閑效果的時尚旅游。4 純粹中國風

匯集中國風、楚文化之精華，打造以中國式溫泉文化為主題的公園。令游客充分感受到高素質，高水平的東方溫泉服務。5 經濟管理的理念

針對度假村的實際情況，應圍繞溫泉的主題定位，以游客為中心，全面推 行質量管理制度，做到“樹品牌、創形象、出質量、增效益”。二 表現形式

溫泉區與酒店的其它項目表現一致，形成一個整體的中國式風情溫泉酒店主題，住宿區。餐飲區，溫泉區，室外園林，各式的景觀，溫泉水與景觀水，噴霧與燈光景觀形成了一體化的組合。1 室內與室外溫泉區的互動 2 景觀的互動 溫泉區的噴霧與燈光景觀的組合 4 溫泉水與景觀水的互動 三 設計內容

中國的溫泉度假從第一代單純的泡溫泉，已經發展第五代度假溫泉。溫泉度假酒店競爭力的硬件環境是通過設計巧妙構思的。溫泉硬件環境包括環境景觀、游樂設施、水處理設備和住宿及配套設施，強調生態休閑、水上娛樂、安全衛生、舒適寫意。1 溫泉關聯形態規劃 2 溫泉建筑規模及布局規劃 3 溫泉設備的設計 4 溫泉環保的設計 5 溫泉燈光及裝飾的設計 6 溫泉園林的設計 7 溫泉水療的設計

第三章 溫泉定位

一、整體定位及分析

楚天瑤池溫泉度假村整體定位為應以溫泉養生為主，休閑度假、觀光旅游為輔，美麗、保健、運動和美食為特色的四星級園林式溫泉度假村。這個定位有以下涵義：

1、四星級

即設施設備達到或超過國家四星級酒店評分標準。定位為四星級的理由：

? 四星級能最大限度地拉動地塊整體的價值 ? 資料表明，酒店星級越高，經營情況越好 ???投入資金局限

2、園林式

是指溫泉泡池布局主要以園林式露天布局為主。定位為園林式溫泉的理由：

? 中國溫泉文化已經發展到度假、休閑、養生、旅游的新時代，倡導人與自然的親近。

???依山而建，在溫泉池中全城景一收眼底，瑤溫泉度假村泡池位置本身的優越感。

3、溫泉養生為主

? 咸寧是華中第一泉，溫泉資源豐富，人們本身對溫泉的接受形成了習慣，但是沒有更深的認識，尤其溫泉養生的價值概念

? 發展迅猛的咸寧和中高端人群渴望高品位和檔次的溫泉出現。? 第五代溫泉的到來和咸寧市場當今的需求。

4、美麗、保健、運動和美食為特色（差異化經營、亮點）◆ 水、溫泉、女人、比基尼、美麗經濟的魅力

◆ 溫泉SPA尤其在歐洲、泰國才真正體現，中國僅在幾個一類城市做的有點味道，咸寧目前沒有，利潤較大 ◆

結合溫泉的中醫保健潛力大，回頭客很多 ◆ 休閑運動，像孿生兩兄弟不可分開 ◆ 現代人對吃最舍得，特別是美味餐飲

二、溫泉檔次定位及分析

溫泉檔次定位為高檔次，服務第一、全國領先、國際接軌。定位依據：

? 高檔次產品能最大限度拉動項目整體的價值 ? 高檔次產品符合政府對本項目的要求和市場的需求

? 高檔次產品與項目的其他業態如四星級酒店能最大限度地匹配。

第四章、溫泉市場客源定位及分析

1、按來源地細分

? 一級客源市場 湖北武漢及下屬縣市

武漢本地將涌現大量的溫泉客源。泡溫泉時下已成為湖北的流行消費行為，湖北地廣人多，隨著武漢經濟的發展，追求自然、健康已經成為人們最新的生活方式。

我們預計湖北武漢及本地客源將占70％左右 ? 二級客源市場

湖北省包括河南、安徽、湖南在內的周邊省市 隨著旅游市場的發展及我度假村銷售市場的完善，我公司將在湖南長沙、岳陽、河南鄭州及南京等其他省中心城市設立辦事處，加大對華中第一泉的宣傳力度，最大程度宣傳并充分利用本地溫泉資源優勢，吸引省外團隊及專業休閑團隊市場資源，預計省級國內的客源將占25％左右。? 第三市場

國際客源市場。

隨著中國在國際社會的地位不段提升，來中國旅游的國際游客將大幅度增長，而湖北豐富的旅游資源則是他們理想的旅游勝地。故這部分客源占5%左右。

第五章 功能規劃

一、溫泉功能規劃

1、建設溫泉養生、生態、旅游度假村

項目位于咸寧市溫泉區，景觀環境非常好，瑤池溫泉度假村將城市商務酒店及洗浴會所模式進行重新設計和創新，結合休閑度假的氛圍，在空間、尺度、材料、色彩和風格設計營造輕松、休閑的氛圍，提高了客人度假體驗的滿意度。

2、創建主題溫泉度假村。

本項目溫泉開發的方向是主題性溫泉，即將景觀與溫泉度假結合在一起，形成自己鮮明的特色。游客在浸泡溫泉的同時可以觀賞該主題的景觀和表演、參與主題的娛樂項目。

3、引進新奇游樂項目。

度假區村一般觀光旅游區的不同主要在于游客停留時間較長，需要配套較多的娛樂項目?，幊販厝燃俅逶诮洜I項目上不斷創新，增設卡拉0K、棋牌、高尚娛樂、網吧、閱覽室、咖啡廳等項目，并提供高檔次健身器材，給客人提 供全位的休閑娛樂空間，讓休閑娛樂成為游客泡溫泉之外的另一愛好。

二、溫泉產品主題定位及功能規劃

1、溫泉產品主題定位

本著區域比較的原則，對溫泉歷史進行深入的研究，規劃組創新地提出以園林塑環境、以養生文化為主題的產品定位。針對都市居民飽受城市環境和生活壓力，外出休閑度假的需求，創造清新的自然生態環境，引入放松的參與性項目，打造本項目形象從靜態的傳統泡溫泉形象轉變為新項目、新體驗的溫泉養生旅游主題形象。為豐滿這一形象，規劃從溫泉養生全方位對產品進行規劃：

? 養生環境：培育以花卉植物為特色的自然清新的養生環境； ? 養生活動：通過溫泉、水療、藥泉、石板玉、魚療、礦物鹽漂浮、沖浪等溫泉產品或衍生產品增強保健作用。

???通過針灸、拔火罐、香熏、保健理療、熱石療、專業養生保健設備設施等進行專業養生治療；

? 養生教育：對游客進行養生知識咨詢及宣傳，令游客長期受益； ? 養生套餐：針對游客身體狀況提供有針對性的養生套餐，從身心一體全方位養生。

3、溫泉產品功能規劃

溫泉區是本項目的重中之重和核心吸引力。溫泉區規劃分為九個區，設計日接待能力為3000—5000人：

? 溫泉接待區 ? 戲水娛樂區 ? 藥療養生區 ? 溫泉水療區 ?

觀景區 ? 綠地休閑區 ?

沖浪區

???兒童戲水區及其他????休息區?

按照溫泉規模的分類，設計接待能力1000以上的溫泉為大型溫泉，本項目定位為大型溫泉的依據：

? 項目要做到溫泉咸寧第一，首先在規模上要有所體現；

? 大型溫泉能帶旺項目整體的人氣，最大限度地拉動項目整體的價值；

? 本項目地理位置及區位優勢良好，具備興建大型溫泉的條件； ? 咸寧溫泉市場客源非常充足；

? 該項目將成為咸寧市政府重點亮點項目；

三、溫泉房務功能定位及分析

按四星級酒店功能定位，特色別墅,豪華VIP套房，與周邊環境溶為一體。

四、溫泉餐飲功能定位及分析 特色自助美食

五、溫泉娛樂功能定位及分析 體現時尚休閑，與休閑度假形成互補

六、溫泉康體功能定位及分析

中國古老的中醫保健與國內外特色保健的結合

七、溫泉會議功能定位及分析

會議功能設置如下：

多功能廳：322平方米，容納500人，可分割成2個中型會議室 中會議室：2個，各容納100人 會議前廳、休息廳、貴賓接待室

八、其它營業板塊功能定位及分析 其他營業板塊有商務中心、超市、網吧等

第六章 度假村各部產品具體特性

一、溫泉及理療

1、名藥池、名酒池、名木池、咖啡池、牛奶池、名花池、礦鹽浴、水療、魚療、石板玉、沖浪、九龍池等：利用度假村豐富優質的深井礦泉水水溫52度，且富含多種對人體健康有益的礦物質微量元素，均超過天然礦泉水質的國際標準，具有軟化血管、降低血壓、調節神經等功效，并可預防心腦血管、骨關節及神經功能紊亂等引起的多種疾病。且水質屬低鈉鹽、重碳酸鈣鎂型，有益于人體健康。

2、動感沖浪池及兒童嬉水池：利用變化多端的造型及高低層次搭配，并配備兒童戲水設施，是春夏季室外嬉水的天地，使賓客置身夢幻，留戀往返。

3、溫泉石板床：以天然玉石自然呼吸之特性，利用溫泉熱氣，使毛細孔張開迅速排汗，能排除體內汗洉及多余脂肪，吸收天然玉石對人體有益的礦物微量元素，對患有腰肌勞損、坐骨神經及風濕病人均有較好療效，并具有快速消除精神疲勞之功能。

4、SPA區涌泉氣泡浴：利用自池底涌出強力的氣水合流之溫泉水，創造出水面翻涌奔騰之動力，讓人在其上及四邊有搖動之刺激感，屬于較具刺激性之休閑娛樂功能，感受刺激并靠附近支撐點將全身做不同姿勢的翻滾，享受超音波氣泡按摩。

5、SPA泉浴香熏護理：以各式SPA水療設施為特色，兼備藥浴美容美體、牛奶、香熏花瓣、精油泡浴護理，輔以各式指壓按摩、搓背、推油、推奶、足療保健、采耳、刮痧、修腳、火罐等配套項目。

6、中藥鹽足?。豪迷←}中礦物質及中藥成分刺激腳部穴位，舒緩腳底神經，促進血液循環，改善腿腳寒癥、消除疲勞、改善睡眠。

7、國醫館：老中醫為客人提供全方位健康咨詢服務。

8、乂打園：童男童女為客人獻上獨步海內妙不可言的華佗乂打術，使您的精、氣、神恢復到最佳狀態。

9、中醫保健按摩：通過推、揉、拿、拔、滾、打等諸多手法，作用于人體體表某一部位或特定部位，施之于一定力量，有目的有規律的一整套手法操作，達到疏通經絡、暢通氣血、調節臟腑、平衡陰陽的治療目的，以起到強身健體、預防和治療疾病的作用。

10、泰式保健按摩：以活動關節為主，手法簡練實用，主要分為仰臥位、側位、俯臥位及其它體位，手法分為下壓法、關壓法、點揉法、牽位法、推板法、指壓法、按揉法、叩打法、肘小臂點按法、掌按法、拉蹬踩壓法、拉臂法、壓腰法、扳腰法、頂壓法、正反背法、倒拉踩背法及頭部各種手法共作用于人體68個部位，浴后經泰式保健按摩，可以使人快速消除疲勞，恢復體能，還可增強關節韌帶的彈性和活力，恢復正常的關節活動功能，達到促進體液循環、保健防病、健體美容之功效。

11、日式保健按摩：分為俯臥位按摩及仰臥位按摩，其手法分為：按壓手法、揉拿手法、疊掌手法、側掌按揉手法、雙掌分推手法、雙掌拉長手法、指按手法、掌按手法、雙掌擠壓手法、握拳按壓手法、揉按手法、揉壓手法、振動手法、旋壓手法、撫按手法、捻指拔伸手法、腳踩法、跪壓背法、回轉拉舉法等作用 于人體76個部位，達到消除疲勞，促進血液循環、保健防病、恢復體能健體美容之功效。

12、足底保健按摩：足部按摩采用單食指扣拳法、單拇指腹推法、單食指刮法、拇指尖端按壓法、雙指鉗法、雙拇指指腹推法、雙指或多指扣拳法、雙食指刮法、單指定點滾法、單指中節背面滑按法等十余種手法，運用血液循環原理、神經反射原理、心理作用原理、生物全息原理、經絡原理，對足部64個原射區進行按摩，使體內不正常的失衡狀態恢復到正常而協調的狀態，從而起到治病與保健作用。

溫泉及理療區將給忙碌的都市人提供一處釋放心靈的空間，感悟清凈人生真趣的天地,是成功人士和未來成功人士理想的第三生活空間。

二、房務

1、客房：具有完善的服務，高檔、安全、舒適的環境設施，配以送餐服務、電話服務、寬帶上網服務、數字電視點播系統、酒水服務、商務服務，兼具團隊、會務消費，創造良好的客房占有率。

2、別墅區：具備客房所具備的全部功能，并具有更獨立的客房、會客、休閑、娛樂的私密空間，并且具備室內及室外湯池，將溫泉完全“私有化”，提升消費層次，為優化細分市場提供硬件保障。

3、會議中心：設有高檔的裝修環境，齊全的視聽、演示系統、播音系統、適中的容量設計及多功能會議廳，可兼作會議及宴會廳之功能。作為與酒店商務活動配套，以及可作為商品展示多功能廳之靈活功能，為客房、餐飲及其它項目的開發利用，提供有力的配套硬件保障。

4、商務中心：以打字、復印、電話、傳真、國際互聯網、票務預定服務為主，以完善的與客服務，精良的設備保障，滿足酒店及周邊地區商務活動需要。

5、精品超市：提供醫藥品、衛生用品、個人用品、郵票、閱讀材料、香煙及紀念商品、地方特產等，銷售以酒店住客為主要消費對象，經營以簡練精致的商品、藝術的陳列、配套的價位以滿足顧客需要。

6、總臺：提供預定、咨詢、行李及貴重物品寄存、受理入住和退房等服務。

三、餐飲

1、為散客創造良好的自助美食空間。

2、以簡捷、營養配套原則，提供免費早餐以及十六小時客房送餐服務。

四、康樂

1、KTV包房：以高雅的設備、寬敞的營業面、一流的視聽設備，獨具風格包房，親切、周到、快捷的服務品質，創造商品的附加值。

2、網吧、乒乓球、臺球及其他健身設施，提供全方位的休閑健身空間。

第七章 價位定位

一、溫泉及理療 1、168元/每人次（24小時內在溫泉區不限次享受），入住客房客人泡湯五折優惠，可反復多次泡溫泉。

理療項目、搓背、搓鹽、足療等具體項目價格表另定

二、房務部

1、根據咸寧酒店業目前現狀，以及結合瑤池溫泉度假村投資、地段、競爭和季節、業主的背景、接待工作需要，根據不同房型，采用門市價、團隊價、季節價，根據度假酒店特性采用平日、周末假分段價格政策?；疽砸韵聝r格為基礎（門市價），大假期房價上浮15%：

（1）溫泉酒店樓： 門市平日 周末 標 準 房：92間 680元/間·天 380元/間·天 420元/間·天 套 房： 9 套 980元/間·天 580元/間·天 680元/間·天（2）別墅區：（室內可泡湯）

門市平日 周末 豪 華：2棟 2888元/棟 1888元/棟 2288元/棟

2、會議室：

會議中心：大會議室2000元/4小時，全天3000元/8小時； 小會議室1000元/4小時，全天1500元/8小時

3、商務中心：參照四星級酒店標準

4、商品中心：利潤率為70%

三、餐飲部

1、西餐廳/特色快餐美食、海鮮 營 業 時 段： 早餐：07：00～9：30 午餐：11：00～14：00 晚餐：17：00～21：00

2、送餐服務：加收服務費15%，綜合毛利率70%，時段另擬。

四、康樂部

可根據季節不同采取折扣形式進行促銷。

1、KTV包房：房間費均價580元/晚，另加收15%服務費。

直接成本：酒水30%，送餐40% 營業時段：14：00PM～02：00AM

第八章 經營分析預測 經過遠程對周邊酒店的調研、了解，作出培育期預測、正常經營期預測。具體如下： 一 培育期預測

培育期預計為6個月，培育期第1—3月出租率按50%預計；第4—6月按60%、70%、80%遞增。二 正常經營期預測

預計培育期后年營業收入額5000萬元，減營業稅后收入額4725萬元，GOP利潤2363萬元，利潤率50%；（1）營業收入預測 預計年營業收入額5000萬元。其中：

客房收入980萬元，占總收入的 20%；(日收入2.7萬,根據武漢四星級酒 店均價300元左右,入住率75%計算)餐飲收入370萬元，占總收入的7%；

溫泉、康樂收入3600萬元，占總收入的72%。(平均每天接待600人,溫泉 門票按照168元6折100元的基礎上,合計日收入6萬,康樂收入4萬元, 合計10萬/日)其他收入50萬元，占總收入的1%。（2）費用預測

預計年費用額萬2363元，占總收入的50%。A 營業成本

1、溫泉成本 20%

2、客房成本 12%

3、餐飲成本 40%

4、娛樂及其他 20%（1）薪酬福利支出：預計是營業凈收入的15%。（2）能源支出：預計占營業凈收入的7.8%。（3）工程維修支出：預計占營業凈收入的0.5%。（4）銷售廣告費用：預計占營業凈收入的6%。（5）其它行政費用：預計占營業凈收入的0.6%。

（6）管理公司管理費用：預計基本管理費為含稅營業總收入2%，獎勵管理費為經營利潤的3%。（7）所得稅按5.5%計算。

（8）折舊率綜合為12% 其中工程裝修、設備、家具費用按8年折舊，開業用品及開辦費按5年攤銷。

三、盈利預測

GOP利潤2363萬元，利潤率50%。

綜 合 結 論

綜合以上所述，以及經濟分析，說明瑤池溫泉度假村項目有很多優勢，只要經營策略得當，運用科學、嚴謹的酒店管理體系及務實、敬業、無私的專業人才，通過嚴格的內部管理、成本控制，加強并提高員工及管理人員素質及整體運作水平，形成一定企業經營文化，瑤池溫泉度假村項目的發展前景是可觀的，完全可創造出湖北及周邊地區乃至中國華中溫泉度假業經營的典范。

湖北有兩大溫泉資源，瑤池、龍佑、湯池三大溫泉點，據調查，目前，龍佑及湯池溫泉的營業額均在8000萬/年左右，溫泉效益非?？捎^。附言：

目前由于物價上漲及人力成本的增加，最終投資完本項目預計需增加3千多萬，如貴公司認為該項目潛力較大，可派人對我公司進行現場考察評估。目前該項目是以咸寧軍分區招待所改（擴）建工程對外建設營運，相關網站正在建設中，至于合作方式，可以雙方協商確定，目前我公司的體制操作便利，沒有其他股東和銀行借款債務。20