第一篇：洛陽市地下商場測算評估報告

洛陽市地下商場測算評估報告

一、項目概述

洛陽市地下商場地處于老城區步行街繁華區域內，西起中州東路興華街附近，東至中州東路右安街青年宮廣場，該項目隸屬洛陽人防辦下屬二級機構市人防開發管理處。

二、物業情況

項目東西長210米，南北寬16.5米，總體量約為6000㎡，消防通道10處，商場內通道寬度約5米，墻面、地面、天花裝修良好，通風設施齊全，商戶總數量約為80個，目前管理工作人員約為20人，均屬人防辦在編人員。

三、經營狀況

項目現年租金收益為220萬元，合計30/㎡；所需支出費用有水電費約14萬元/年；管理人員工資約為45000—50000元（按公務員標準）；稅收方面由商戶直接針對稅局。主要經營三大品項：小電子類、中老年裝、家紡和部分鞋，客流不大，經營狀況不佳。

四、項目評估

1、項目地點評估

店鋪經營地點：老城區步行街附近

建筑面積：近6000㎡ 使用面積：3465㎡ 要求租金：30元/㎡ 合同年限：一年 消防通道：10處 上 下 水：有 總 投 資：1300萬元

項目形狀：路面下方，為長方形

2、建筑類別

建筑性質：人防設施 樓層：地下負一層 開發日期：1992年 建筑現狀況：良好

3、項目能見度

50—100米在所處范圍內能看到項目出入口LOGO。

4、行人類別比率

在此區工作：30% 此地居民：55% 目標性閑逛：15%

5、公共交通

由于地處于老城區，又在洛陽市主干道（中州東路），公共交通各個方向較為便利，道路兩方具有公交站點以及出租車停靠點。

6、周邊一公里內商業

大張量販、德眾錦華、雅飛時尚廣場、絢麗時尚廣場、青少年宮小商品市場、八角樓金街、興華街步行街、歐陸家具廣場、丹尼斯量販。

五、項目優劣分析： 優勢：

1、項目處于老城商業圈內，經營年數較長，有一定的認知度；

2、隸屬于人防工程，不會面臨政府拆遷，穩定性強；

3、政府的支持力度強。劣勢：

1、經營體量較小，商戶數量較少，無法形成規模性市場；

2、處于地下負一層，路面商場LOGO標示雖能看到，但是不夠醒目；

3、內部裝修落后，已經脫離現代化商業風格；

4、經營貨品層次偏低，客單價以及銷售單價暫無法提升；

5、商戶個人素質較低，服務意識差，經營思路死板；

6、項目定位不明確，無品牌化經營意識；

7、無停車場。

六、收益估算

1、項目總收益

30.5元（平方米）×6000㎡×12月=2196000

2、人員費用

20人×2350元×12月=564000元

3、水電費用

11667元×12月=140004元

4、項目利潤

2196000元-564000元-140004元=1491996元

七、投資估算

改造標準為中檔，區域為公共區域，按照2500㎡估算

1、改造費用：

500元（平方米）×2500㎡=1250000元

2、中央空調設備費用 標準：建筑面積200元/㎡ 200元×6000㎡=1200000元

2、營銷推廣費用

自項目簽訂之日起3個月為一個周期 100000元×3=300000元

3、不可預估費用：約20萬元

4、合計估算費用：2950000元 說明：

包括管線、石材、燈具；戶外噴繪、媒介廣告、宣傳單頁等。

八、項目評估綜合建議

1、項目地理位置和經營評估：

該項目處于老城區商業圈內，屬于成熟性項目，卻處于商圈尾部（中州東路和右安街），并且在地下，整體客流并不是很大，根據其經營定位、貨品層次、營銷管理等因素以及缺乏品牌資源，推出其整體銷售狀況不佳，但由于租金較低，商戶穩定性強。經營建筑面積約6000㎡，體量較小，由此推斷如單體經營很難達到一定的市場影響力，在招商和運營方面困難重重。

2、租金和年限評估：

目前項目租金約為30元/㎡，整體收益約為220萬元，參照地上周邊商圈租金標準范圍約為25元-100元/㎡，其租金上升空間為5元-10元/㎡，按照上升5元/㎡計算：（30+5）×6000㎡×12月=2520000元；按照上升10元/㎡計算：（30+10）×6000㎡×12月=2880000元。目前租賃合同期限為一年，如合同期限增至3年以上，再加之調整租金評效，以現有商戶層次難以接受，需要整合品牌資源。

3、經營環境評估：

設備陳舊，整體環境缺乏定位，裝修風格沒有形成特色，沒有眼前一亮的感覺。

4、周邊環境評估：

項目周邊具有以八角樓街為代表性的商業步行街，興華街步行街、大張量販、德眾錦華百貨、雅飛時尚廣場等，其經營環境、品牌資源方面遠遠高于該項目。其中還包括一個青年宮廣場，步行街地下超市。

綜上所述建議：

1、可作為試點工程；

2、將青年宮廣場與地下商業連通，或者八角樓步行街負一層與地下商場連通，形成一個體量為近40000㎡的商業步行街。

日 期：2012.09.12

第二篇：損失測算評估報告（共）

損失測算評估報告

朝陽天寧公司二期基地供水系統工程自2011年秋天開始使用以來，一直處于不能穩定運行狀態。原因是PVC管頻頻發生破裂，致使供水系統不能安全穩定運行，公司為此不僅投入了較大的維修費用，還因達不到供水要求，給公司主業蔬菜生產造成了損失。經公司組織專人進行調查，特提出如下損失測算評估報告。一、二期供水系統基情況

自二期供水系統開始使用以來，已經發生PVC管線破裂32處，另有2處通長凍壞。從2011年10月到2012年4月底，平均每6天就有一處管線破裂，一直處于不能穩定運行的狀態，無法保證蔬菜生產正常用水需要。

二、維修費用支出損失

1、管線破裂32處，修理需要投入機械、材料和人工等，按每處平均支付修理費用200元計算，合計支付費用6400.00元。

2、六平臺凍壞管線100米，重新挖溝鋪設管線，一臺鉤機工作半天，按每小260元計工時費用，為1040.00元。一平臺凍壞管線20米，一臺鉤機工作一小時，工時費用260元。

3、在進行管線破裂維修用業中，由遼寧澤龍公司自行雇鉤機一次，支付600元，應當從總維修費用中扣除。另外，一平臺凍壞管線20米，是因撤土造成，其維修工時費用260元，不應當由遼寧澤龍公司承擔。

4、維修費用支出損失合計：6400.00元﹢1040.00元﹢260元﹣ 600.00元﹣260.00元﹦6840.00元

三、蔬菜生產減產損失

（一）、大棚茄果類蔬菜

1、供水不穩定，無法做到及時播種或在最適苗齡期定植，因延緩種植、定植，對生長發育造成影響；

2、供水不穩定，無法做到適時澆灌，對生長發育造成影響；

3、棚內滴灌系統運行不正常，跑冒滴漏現象占到60%以上，沒有發揮出滴灌系統節水、降低棚內濕度，控制病害發生的作用，反而造成灰霉病嚴重發生。

綜上，因供水系統不能穩定運行，造成的大棚茄果類蔬菜損失占到預計產量的50%左右。

（二）、大棚葉菜

1、供水不穩定，無法做到及時播種或在最適苗齡期定植，因延緩種植、定植，對生長發育造成影響；

2、供水不穩定，無法做到適時澆灌，對生長發育造成影響； 綜上，因供水系統不能穩定運行，造成的大棚葉菜類損失占到預計產量的20—30%左右。

（三）、露地菜

主要是對甘蘭、菜花造成影響，對其它品種蔬菜的影響尚不能確定。本應在4月10日前定植，因無法向預計定植的四平臺、五平臺供水，推遲到5月3日才開始定植，延晚20多天。造成苗齡加長，形成僵苗，整個生長發育都受到影響，難以彌補，影響產量可達到 50%左右。其中甘蘭四、五平臺合計25畝，預計總產25萬斤，減產達到12.5萬斤；菜花五平臺15畝，預計總產量6萬斤，減產達到3萬斤。

蔬菜生產因減產損失，可按棚具體種植作物種類計算出具體減產數量，再按該類蔬菜平均市場售價計算出損失的具體數額。

天寧公司二期供水系統運行狀況調查組

2012年5月10日

第三篇：平陸地下商場項目計劃報告

平陸地下商場初步營銷思路及計劃

我個人認為地下商鋪和其他所有不動產一樣，銷售群體無非就是自用者和投資者，相對住宅來說，其投資者的比例更大。自用者注重眼前利益，看得是現實價值；投資者看重的是預期價值，看重的是商鋪的未來價值。從銷售出發，只要我們圍繞這兩種人，注重這兩種價值的展現，營銷中就不會偏離方向，銷售業績和銷售利潤就能得到最大的提高。

一、項目的基本情況

平陸縣位于山西省南端，地處秦晉豫黃河金三角地帶，北靠中條山與河東盆地相依，南臨黃河與河南省三門峽市相望。全縣國土面積1173.5平方公里，下轄6鎮圣人澗鎮、常樂鎮、張店鎮、張村鎮、曹川鎮、三門鎮，229個行政村，人口24.6萬。

平陸縣XX下沉式購物廣場，位于平陸縣城中心太陽路以南500米，南臨未來政府規劃行政大街，東臨圣人大街，該街道現有中型住宅小區5家，銀行兩家，在當地現屬住宅人口密集地。圣人大街及太陽路是本縣城主干道，車流、人流量大。項目總建筑面積約15000平方米，估算投資約3000萬。

二、市場初步前瞻

經過對該地市場的初步認識，本案擁有優越的市場表現，但同時也存在著部分風險：

A、優越的市場因素

1、地段因素：“地段是金”這是商鋪營銷的第一定律。本項目地處縣城中心區，位于縣城主干道偏南，周邊是豐富的居住區和市政配套，而商業氛圍沒有很好的挖掘，上升價值空間巨大。

2、商業發展因素：本項目運作前，平陸商業正處于傳統平庸發展期，平陸縣已有幾處中低端商場運作成功，目前部分商鋪出租轉讓金已達三、四萬左右，但這些商場商鋪已經破舊不堪了，可見該地商鋪市場前景廣闊，所以此時在此地開發一家像樣的購物商場恰恰彌補了當地購物環境的缺陷，消費者不可能滿足在破舊不堪,管理胡亂的購物環境中消費，人總喜歡新的,干凈的,時尚的。

3、產品升級因素：通過對前幾批商鋪的調研，發現他們有幾處大的缺陷，1沒有配置中央空調，2建筑破舊老化，3管理混亂，樓層主營項目混亂不明確化。4沒有形成品牌化，在當地商場幾乎見不到國內知名品牌專賣。因此本案將把配備中央空調，賣場各區域經營項目明確化，降低品牌商家入駐門檻等作為升級賣點予以推廣。

4、政府因素：本案是政府主導的商業推廣項目，周邊有縣檢察院、建設局、圖書館、體育館、銀行等，政府在建人防工程的同時，需要把該區域打造成繁華的商業街區，并與其它商業街有機的聯系起來。

5、地域因素：平陸縣是山西與河南兩省交界處，且外來經商人員較多，因此該市蘊藏著大量富余資金，同時有著前面商鋪的成功運作，相信投資地下商鋪會讓許多人有濃厚興趣，其中不排除來自三門峽的投資商。

B、危險因素

1、本項目所有商鋪是否有產權？若只有使用權無產權將直接影響銷售及銷售價格。

2、本縣商業雖然表面上一片欣欣向榮，但為何別的縣城都比平陸發展的快？究竟是什么因為導致許多開發商近些年沒有到該縣投資?這些仍需細心研究。

3、本案雖屬縣中心，但距離縣城商業中心還有近1000米距離，人氣的聚集還需要開發。

4、利端也是弊端，該縣城與河南省三門峽市緊有一橋之隔,是否又會因此流失大量投資者及未來的消費者而流失人氣。

三、運作思路

A、銷售模式

公司的想法是“全部銷售，客戶自主經營”，這種銷售模式對于公司來說是比較省心，經濟風險較小。但這種“各人自掃門前雪”銷售方式也有弊端：由于缺乏組織，經營者各自為政，很難形成市場規模，無法有效的聚集人氣，容易降低物業的檔次。這種銷售方式也是存弊端的，一但商鋪銷售完畢后經營不好，就會對今后在該地再次投資產生較大的沖擊，希望能考慮這點個人意見，給公司在該地留下后路，畢竟該地在此項目成功后還有繼續發展下去的潛力。相反如果此次項目在公司聘請的專業商場經營管理公司的精心打理下一炮而紅，成為該地最繁華的地下商場，則會為今后在該地下一步投資有著高額收益打好基礎。另外，個人認為以經營為主的客戶相對來說在減少，以投資為主的客戶比例相對來說在不斷提高，而投資者注重的是商鋪的前景和減少相應的風險，而“全部銷售，客戶自主經營”的銷售方式無法充分調動他們的購買欲望。所以個人建議走返祖的銷售方式 “自由購買，統一返祖，集中經營，穩定回報”售方式，一方面客戶可自由購買，另一方面公司可選擇專業的商場管理者幫助客戶經營管理他們的商鋪，利用他們的經營經驗、管理水平、品牌效應及市場號召力，讓本項目走向成功。

如果公司還是堅持“全部銷售，客戶自主經營”為主的銷售模式，為了保證銷售的成功性，建議在主力店方面可下些功夫，力求強有力的經營者，通過主力店把客戶吸引過來，增強投資者的信心。為把主力店吸引過來，需提前制定好品牌商家進駐優惠措施，以此來吸引較好的品牌主力店。

當然對于采取何種銷售模式，還需根據三個月客戶蓄水情況而定，要很好的傾聽客戶對我們商鋪的要求，并以此對銷售策略及時做出修正。同時一但蓄水較差，公司應立即啟動相應的銷售策略，以保證本案銷售的成功性。

此外，要盡量控制單位商鋪面積，以8—16左右平方米為主，因為只有這樣，才能擴大客戶群，讓很多想投資商鋪而資金能力有限的客戶參與進來，同時也有利于銷售部在銷售過程中更好的提價，“提高單價，控制總價”不會減少客戶群。

B、項目品質的展現

為了實現項目的利潤最大化，項目品質的提高及展現很是重要，因為地段確定了以后，能否把項目的品質展現出來，能否充分調動客戶的購買欲望，顯得尤為重要。

1、產品品質：相對于同類產品，對自己的產品升級，如：增加中央空調，提升購物環境；增加智能化，提高安全系數；商鋪裝修器材要體現現代大氣。

2、健全所用道具：建設高檔營銷中心，配置沙盤、三維動畫等銷售道具。

3、建立項目VI體系，完善的商鋪統一說辭、合理媒體推廣方案及SP活動方案。

C、銷售團隊的建設

商鋪的銷售最終是靠每個銷售人員把商鋪銷售出去的，如何建設一支戰斗力很強的銷售團隊，也是擺在我們面前的突出問題，相對縣城，平陸的銷售人員可選性差，沒有大量的大專院校畢業生，應聘人員可塑性差，無法最大限度的挖掘銷售人員的潛力，為此，我對銷售團隊的建設有以下幾點建議：

1、提前招聘銷售人員，聘請專業的銷售人員對他們進行系統性的培訓，通過模擬對練讓銷售人員盡快形成戰斗力。

2、盡量從別的銷售部挖掘熟手，并帶來部分客戶資源。

3、建立銷售部薪酬體系，略高于本地其他銷售中心的薪酬體系有利于招聘到素質較高的銷售人員。

4、建立完善的規章管理制度和銷售激勵制度，充分調動銷售人員的積極性。

四、詳細工作計劃

1、營銷中心對外開放前的工作

（1）項目VI體系的建立，含（項目VI設計，基礎部分、應用規范、應用物料設計，含名片、手拎袋、紙杯、門頭、禮品等）；

（2）市場的詳細調研及推廣策劃方案的制定；

（3）人防大廈廣告制作及其他部分廣告媒體的選擇，并建立熱線，開始蓄水客戶；

（4）營銷中心選址確定，參與裝修及內部物品的購買；

（5）部分銷售道具制作，如：沙盤的制作、三維動畫的制作；

（6）建立詳細的媒體推廣計劃；

（7）開始物色主力店，并制定進駐優惠方案；

（8）建立銷售人員薪酬體系及銷售制度，并開始招聘銷售人員，銷售人員服裝的準備；

（9）開工典禮的籌備工作；

（10）廣告彩頁等制作；

（11）銷售中心對外開放的準備工作；

2、營銷中心開放期：

（1）目標客戶群的基本確定；

（2）廣告發布的全面鋪開；

（3）銷售方案的制定；

（4）開盤前政府機關的協調工作；

（5）地下商鋪管理者的確定；

（6）銷售部的日常管理，各類報表的上報；

（7）開盤典禮的籌備工作；

（8）合同的擬定工作及收款問題；

3、銷售收尾工作

（1）客戶交房工作，客戶資料的完善；

（2）與商鋪管理者共同完成商鋪正常經營。

2011年11月16日

第四篇：洛陽市第十七中學星級評估自評報告

洛陽市第十七中學

義務教育學校星級評估自評報告

一、學校基本概況

洛陽市第十七中學地處洛龍區白馬寺鎮，校園占地面積40余畝，建筑面積達1萬余平方米,現有綠化面積4500平方米，硬化面積4000平方米,學校目前布局合理、功能齊全，現有圖書室一個，藏書22450 冊，生均 41冊;物理實驗室、化學實驗室、生物實驗室各一個，實驗室建設達到一類標準；體育器材室一個,電教器材室一個，電腦室1個，鄉村少年宮及學生課余活動室7個，14個教學班均配備班班通設備。

二、師資水平

我校師資力量雄厚，現有教師 53 人，研究生學歷1人，本科學歷37人，大專學歷15人，專任教師學歷達標率100%，高學歷比率73%。教職工參加繼續教育培訓合格率97%，計算機應用合格率100%。

三、校園文化建設

近年來，投入大量資金，先后修建了學校的大門、操場、文化長廊、文化墻、生態園、標語牌等各種硬件設施，整修后的校園，干凈整潔、布局合理、優美、典雅，具有濃厚的文化氣息。

為了滿足孩子們的精神文化需求。我們學校建設了“鄉村少年宮”。鄉村少年宮設有音樂舞蹈室、書法美術室、手工制作室、圖書閱覽室、棋牌室、綠色網吧等各項功能室，并增設了籃球隊、排球隊、跳繩隊等體育活動項目。鄉村少年宮的建設使用，為孩子們提供了一個施展才華的天地，成為青少年健康成長的樂園和思想道德教育的重要陣地。

四、學校管理工作

學校以“學生進步，教師提升，社會滿意”為辦學理念；以“ 敬業、修德、團結、文明”為校風：以“強能、健體、勤奮、自信”為校訓。始終堅持全面貫徹國家的教育方針，全面實施素質教育，堅持依法辦校，端正辦學方向。嚴格執行各項法規制度，均衡編班，無亂收費行為。學校實行校長負責制、教師聘任制，按需設崗、以崗聘人，形成了一個有效的管理格局。

五、教學常規管理

組織學習檢查，規范日常教學工作。學期初，組織教師學習“課堂教學常規”等教學規范，讓每一位教師明確日常教學工作要求 “備、講、練、批、輔、考、評、糾、補、研、悟、能”這十二個環節，學期中，由各學科組組織教師互查常規執行情況，相互學習，相互促進；學期末，教導處和教研組進行學期總結交流活動，明得失，求進步。

六、德育工作

我校全體教職工牢固樹立“以人為本”的思想，多年來，始終堅持把德育工作擺在教育的首要位置，認真按照《中共中央關于進一步加強和改進學校德育工作的若干意見》和《公民道德建設實施綱要》精神要求，扎實做好德育工作，從德育內容、形式、方法、手段、機制等方面采取了一系列行之有效的措施。以“一把手”為首的德育領導小組，在團委、學生會、班主任、家長學校以及社會力量配合下，依托我校洛陽市未成年人思想道德建設基地及鄉村少年宮硬件設施，扎扎實實開展法制教育、感恩教育、誠信教育、愛國主義教育等多項內容，取得了豐碩的成功。

七、體育衛生藝術工作

1、體育課程的開設。學校嚴格執行國家課程標準，保質保量的上好體育課、健康教育課。我校七八年級每班每周開設了兩課體育課一節健康教育課，九年級每班每周開了三節體育課。

2、大課間活動。學校每天上午、下午第二節課后各安排了30分鐘的大課間體育活動。組織學生做新修訂的眼保健操、廣播體操、跳繩訓練和分組活動。學校制定了了大課間檢查制度，確保大課間學生體育活動的質量。

3、冬季晨跑活動。每年11月中旬開始，我們每天以班級為單位組織寄宿學生進行晨跑訓練；要求學生雙休日和節假日自覺堅持長跑。

4、各種校內體育活動競賽。元旦長跑、田徑運動會、籃球比賽、排球比賽、跳繩比賽、拔河比賽等各種活動扎實開展；學校3位體育教師分別訓練籃球、排球、跳繩3個隊伍，每天下午第三節課后堅持訓練一個小時。

5、衛生工作。有學生體檢記錄及應急預案，晨檢、午檢按時檢查并有記錄，經常開展預防近視、沙眼、流感、水痘、艾滋病、肝炎等活動，學校在僻靜處設立有心理咨詢室，每周開放5個小時。設置有健康教育專欄，定時宣傳控煙、生理健康、愛國衛生、病媒防治等宣傳工作。

6、藝術工作。學校依托鄉村少年宮的7個功能室以及校內運動場地，全體學生按興趣愛好組成多數量、形式多樣的課外活動組織，使每個學生每周至少有2次課余藝術活動時間，學校每年組織2次以上綜合性的校園藝術節。

八、取得成績

“河南省級衛生單位”；

“河南省級示范性家長學校”；

“洛陽市未成年人思想道德建設先進單位”；

“洛陽市規范化初級中學” “洛陽市依法治校先進單位” “洛陽市實驗裝備建設先進單位” “洛陽市優秀鄉村少年宮” “洛龍區文明單位’； “洛龍區安全工作先進單位”；

洛陽市第十七中學

2013年4月

第五篇：水站財務測算報告

北京市大德通商貿有限公司 桶裝水項目財務測算報告

2010年08月24日

目錄一、二、1.2.3.4.1)

2)

3)

4)

5)

6)

7)

8)項目概況......................2 測算的基礎數據........................2 項目規模和計算期....................2 總投資..........................2 資金籌措......................2 總成本費用.........................2 電費..........................3 水費..........................3 供暖供熱費.....................3 燃料費......................3 工資..........................3 修理費......................3 折舊費及攤銷費....................3 管理費用.........................4 9)進貨成本.........................410）房租…………………………………………………………………………………………………4 7.三、營業收入......................4 附表.......................4北京市大德通商貿有限公司桶裝水項目

財務測算報告

一、項目概況

北京市大德通商貿有限公司桶裝水項目位于朝陽區CBD，預計規模日銷量300桶，收購一至兩家水站，月銷量在3000桶左右，并有庫房，總投資10萬元。

二、測算的基礎數據

1.項目規模和計算期

本項目設計銷售能力為300桶/日。

本項目經營期為10年，即項目的計算期計10年。

2.總投資

投資人投入20萬元計算。

3.資金籌措

公司合伙人共同出資

4.總成本費用

總成本費用包括：電費、水費、供熱費、工資、修理費、管理費用及進貨費用等。

1)電費

用電費為生活用電。

收購水站面積約為80平方米，電價0.4883元/Kw.h計算，年生活用電耗費為2000元。

項目年電費合計為2000元。

2)水費

目前項目用水單價3.7元/噸。

據此計算的年用水費用為1000元。

3)供暖供熱費

根據項目實際情況，供暖供熱費用合計為1萬元。

4)燃料費

燃料費

年汽油費用為1.68萬元。

5)工資

根據水站規模和崗位要求，人員編制定員按7人考慮；工資標準按水工12000元/人共3人，送水提成：每桶0.5元，總共18000元，銷售人員4人24000元/人，年工資支出共計13.2萬元。

6)修理費

年送水修理費用為2000元。

汽車修理費為2000元，保險費1000元。

合計：5000元/年

7)折舊費及攤銷費

投資人投入5萬元固定資產進行折舊，折舊期10年，每年5000

元。攤銷費，購買對方客戶業績做無形資產攤銷，每桶10元，30000元，按10年攤銷，每年3000元。

8)管理費用

年管理費用共計2000元。

9）進貨成本

平均每桶進貨7元，全年361200元。

10）房租

平均每月3000元，全年36000元

5.營業收入

本項目的營業收入主要為桶裝水銷售收入，以月3000桶計算。每桶毛利潤5元計算。每月增長200桶計算。第一年共計：51600桶。營業收入以每桶平均12元計算，全年營業收入619200元。

三、附表