第一篇：物業(yè)公司車位管理費(fèi)稅率分析

物業(yè)收取的車位費(fèi)用營改增適用稅率及相關(guān)納稅人身份的探討

小事項(xiàng)可能也存大分歧。營改增大文、財(cái)稅[2016]36號文附件一的附件《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)》，對車輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)（包括過路費(fèi)、過橋費(fèi)、過閘費(fèi)等）等按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅，適用稅率為11%。連財(cái)以為，不能簡單地認(rèn)為凡與停車相關(guān)的服務(wù)，均適用不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)；且同一收費(fèi)事項(xiàng)在不同經(jīng)營模式下，其納稅人、稅率、計(jì)稅方式也可能不同，現(xiàn)就相關(guān)事項(xiàng)作如下探討。

一、關(guān)于收取的車位相關(guān)費(fèi)用適用銷售服務(wù)稅目分析

從常規(guī)情況來看，車輛找一個(gè)停放的地方，然后按時(shí)向收費(fèi)人交費(fèi)，確實(shí)是租用了不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)，按不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)征稅可以理解；但是對于特殊情形，尚需具體分析。

（一）物管公司向小區(qū)業(yè)主按月收取的車位管理費(fèi)

業(yè)主通過一次性支付幾十年的車位使用權(quán)，其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利已經(jīng)屬于業(yè)主。物業(yè)管理公司所收費(fèi)用并非不動(dòng)產(chǎn)的租賃費(fèi)，不過是小車的管理服務(wù)費(fèi)，應(yīng)適用現(xiàn)代服務(wù)——商務(wù)輔助服務(wù)——物業(yè)管理，執(zhí)行6%的增值稅率。

（二）地面公用部位的停車費(fèi)，也需區(qū)分不同情形

1、如果是向外來車輛收取的臨時(shí)停車費(fèi)，一般按不動(dòng)產(chǎn)租賃適用11%的稅率可以理解（代業(yè)主收取）；

2、如果是向小區(qū)業(yè)主按月收取的固定停車費(fèi)用，又需要區(qū)分如下兩種情形：

（1）業(yè)委會(huì)已授權(quán)物業(yè)公司代收的費(fèi)用，應(yīng)按不動(dòng)產(chǎn)租賃11%的稅率計(jì)征，相當(dāng)于是小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主租給停車的其他個(gè)人；

（2）業(yè)委會(huì)并未授權(quán)物業(yè)公司，物業(yè)公司所收的費(fèi)用，也不過是其服務(wù)管理的費(fèi)用，同樣應(yīng)適用6%的稅率。

在選擇適用服務(wù)及稅率時(shí)，需要區(qū)分實(shí)質(zhì)，不能僅看表象，只要是停車費(fèi)用、全部都視為無形資產(chǎn)出租。因?yàn)闆]有做看護(hù)服務(wù)的人反過來向不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人收取租金的道理。

二、關(guān)于停車不同經(jīng)營收費(fèi)模式下的納稅人及適用稅率分析

上述

（二）1和

（二）2（1）兩種情形，在實(shí)際操作時(shí)，也有兩種經(jīng)營模式：

1、包工制：由物管公司收取停車費(fèi)用，且由物管公司開具發(fā)票。這種情形，納稅人為物業(yè)管理公司，所收費(fèi)應(yīng)按不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)11%稅率執(zhí)行；

2、類似酬金制：如果物業(yè)公司僅是代小區(qū)業(yè)委會(huì)收取租金，資金直接入業(yè)委會(huì)賬戶，并以小區(qū)業(yè)主名義開具發(fā)票，那么納稅人是小區(qū)業(yè)主、非物管公司。

但小區(qū)業(yè)主屬于增值稅納稅人中的其他個(gè)人還是其他單位，也值得探討。

小區(qū)業(yè)主是由小區(qū)內(nèi)的房屋所有權(quán)人的總稱，他們都是自然人身份，有共有財(cái)產(chǎn)，但不具有法人資格，也未經(jīng)民政部門登記。如果將其作為其他個(gè)人，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）“其他個(gè)人采取預(yù)收款形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策”。對于預(yù)收業(yè)主停車租金，如果將業(yè)委會(huì)看成是其他個(gè)人，則理應(yīng)享受此免稅優(yōu)惠。

如果將業(yè)委會(huì)看成是納稅人中的其他單位，則應(yīng)按小規(guī)模納稅人3%的征收率執(zhí)行。兩種情形均比一般納稅人物業(yè)管理公司執(zhí)行稅率要低。

第二篇：(月租)車位管理費(fèi)服務(wù)協(xié)議

車位管理服務(wù)協(xié)議

甲方：

姓名

身份證號

地址： 棟

單元

號

聯(lián)系電話 ： 乙方:................物業(yè)管理中心

聯(lián)系電話：

根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，....地下車庫停車位委托管理事宜達(dá)成如下協(xié)議，以便雙方共同遵照執(zhí)行：

一、甲方已取得........小區(qū)地下車庫月租車位使用權(quán)，現(xiàn)委托乙方管理。

二、甲方委托乙方管理的期限，自.............與甲方簽訂《地下停車位租賃合同》起開始計(jì)算至合同終止為止。

三、車位管理費(fèi)為每月人民幣......元/個(gè)，甲方應(yīng)于月底前繳納下月車位管理費(fèi)，即每月繳納租金同時(shí)將車位管理費(fèi)繳納于乙方處，甲方不得借故拖欠或拒交。

四、甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、甲方應(yīng)確保在本協(xié)議簽訂時(shí)已為停車庫購買公眾責(zé)任險(xiǎn)，并保證該險(xiǎn)在本協(xié)議有效期間持續(xù)有效。

2、甲方在使用本車位前，應(yīng)將車輛真實(shí)情況向乙方登記備案；甲方在停車位發(fā)現(xiàn)車輛受損時(shí)，應(yīng)立即向乙方通報(bào)，并不得破壞現(xiàn)場；若現(xiàn)場破壞，由甲方自行承擔(dān)責(zé)任。

3、甲方不得在停車位進(jìn)行車輛保養(yǎng)、維修、動(dòng)用明火添加燃料等工作。

4、甲方應(yīng)自覺遵守乙方制定的停車位管理規(guī)章制度，愛護(hù)停車位的設(shè)備設(shè)施；造成損壞，應(yīng)予賠償。

5、甲方應(yīng)接受乙方工作人員的指揮調(diào)度、疏導(dǎo)，車輛有序停放。

6、甲方不得將裝有易燃、易爆、有毒、違禁等物品的車輛駛?cè)胪＼囄弧?/p>

7、甲方在車庫駕駛車輛時(shí)，刮蹭他人車輛造成損失的，由甲方承擔(dān)賠償責(zé)任。

8、按本協(xié)議約定及時(shí)續(xù)交管理費(fèi)的義務(wù)。

9、甲方有權(quán)對乙方提供的停車位管理服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，提出合理化建議。

10、如車庫的設(shè)備設(shè)施需要搶修、保養(yǎng)及緊急情況處理等事件，甲方有義務(wù)全力配合。

11、甲方需服從乙方的管理，按一車一卡一位制。如不按規(guī)定停放責(zé)任甲方自行負(fù)責(zé)。

五、乙方的權(quán)利和義務(wù)：

1、乙方提供24小時(shí)停車位管理服務(wù)，安排巡邏人員定時(shí)對停車庫進(jìn)行巡視，勸阻及制止損害停放車輛的行為。

2、乙方負(fù)責(zé)停車位的消防工作。

3、乙方負(fù)責(zé)停車位清潔以及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)和管理工作，再保修期內(nèi)如如有損壞乙方有義務(wù)聯(lián)系相關(guān)施工單位修復(fù)，保修期后如有損壞乙方有義務(wù)聯(lián)系施工單位進(jìn)行有修復(fù)，費(fèi)用由甲方存擔(dān)。

4、乙方有權(quán)按政府政策及實(shí)際情況制定停車位管理制度。

5、乙方有權(quán)按協(xié)議約定向甲方收取服務(wù)費(fèi)。

6、乙方有權(quán)對進(jìn)出停車位的車輛進(jìn)行登記，檢驗(yàn)停車憑證，對無證車輛有權(quán)禁止駛?cè)搿?/p>

7、乙方有權(quán)對不按規(guī)定停放的車輛，采取移動(dòng)等措施。

8、乙方對甲方存放在車內(nèi)的現(xiàn)金或物品不承擔(dān)賠償責(zé)任。

9、因甲方責(zé)任造成車輛的損失（含第三方車輛），乙方不承擔(dān)賠償責(zé)任。

10、乙方有權(quán)對甲方車輛進(jìn)出停車位時(shí)，進(jìn)行車況檢查。

六、由于不可抗力所引起的甲方車輛損失（如：地震、車胎自爆、車輛自燃等），乙方不承擔(dān)賠償責(zé)任。

七、違約責(zé)任：

1、甲方違反協(xié)議約定，逾期交納管理費(fèi)，所產(chǎn)生的臨停費(fèi)用由甲方自行承擔(dān)；

2、一方違反協(xié)議約定給另一方造成損失時(shí)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

八、雙方在履行協(xié)議時(shí)發(fā)生爭議，可協(xié)商解決；協(xié)商解決不成時(shí)，雙方均可向人民法院提起訴訟。

九、本協(xié)議未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決。

本協(xié)議一式兩份，自雙方簽字蓋章之日起生效；雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

甲方：

乙方：

委托代理人：

委托代理人：

年 月 日

年 月 日

第三篇：增值稅稅率分析

應(yīng)繳增值稅稅率研究

應(yīng)繳增值稅稅率=應(yīng)繳增值稅/營業(yè)收入 應(yīng)繳增值稅=銷項(xiàng)稅-進(jìn)項(xiàng)稅

銷項(xiàng)稅=Σ銷項(xiàng)稅基數(shù)×稅率=銷項(xiàng)稅基數(shù)×平均稅率 進(jìn)項(xiàng)稅=Σ進(jìn)項(xiàng)稅基數(shù)×稅率=進(jìn)項(xiàng)稅基數(shù)×平均稅率

銷項(xiàng)稅、進(jìn)項(xiàng)稅稅率即我們知道的相關(guān)稅率17%、7%、3%等。平均稅率指的是加權(quán)平均稅率。

設(shè)應(yīng)繳增值稅為t,銷項(xiàng)稅平均稅率為b，銷項(xiàng)稅基數(shù)為R，進(jìn)項(xiàng)稅平均稅率為a，進(jìn)項(xiàng)稅基數(shù)為T。

則有t=Rb-Ta，或?qū)憺椋簍/R=b-（T/R）×a。

t/R即為應(yīng)繳增值稅稅率，我們稱之為營業(yè)收入增值稅率，我們按習(xí)慣可將T/R定義為投入產(chǎn)出比率。

顯然，營業(yè)收入增值稅率與銷項(xiàng)稅平均稅率、投入產(chǎn)出比率、進(jìn)項(xiàng)稅平均稅率有關(guān)。

銷項(xiàng)稅率高，投入產(chǎn)出比率小，進(jìn)項(xiàng)稅率低，營業(yè)收入增值稅率較高。

銷項(xiàng)稅低，投入產(chǎn)出比率大，進(jìn)項(xiàng)稅率高，營業(yè)收入增值稅率較低。

由于0%≤a≤17%，0%≤b≤17%，0≤T/R≤1，所以0%≤t/R≤17%，我們用0.618法將營業(yè)收入增值稅率分為三個(gè)區(qū)間：

區(qū)間1： 0

當(dāng)營業(yè)收入增值稅率在區(qū)間1時(shí)，原因可能如下： 1.投入產(chǎn)出比率大

投入產(chǎn)出比率大的原因可能是產(chǎn)品價(jià)格低，原材料消耗大、原材料價(jià)格高。

2.銷售增值稅發(fā)票開的較少

與對應(yīng)的原材料消耗相比，銷售增值稅發(fā)票開的較少，可能是產(chǎn)品沒有完工，或者是產(chǎn)品已經(jīng)完工但沒有銷售，也可能是故意少開銷售發(fā)票。

3.原材料發(fā)票較多

可能使用虛開增值稅發(fā)票（指可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票），也可能是購入發(fā)票較多。

后兩種原因可能是企業(yè)為了減少稅收而進(jìn)行的不良行為，稅務(wù)部門在稅收稽查時(shí)可能會(huì)發(fā)現(xiàn)。

當(dāng)營業(yè)收入增值稅率在區(qū)間3時(shí)，原因可能如下： 1.投入產(chǎn)出比率低；

2.銷售增值稅發(fā)票開的過多； 3.原材料發(fā)票較少； 4.進(jìn)項(xiàng)稅稅率較低。

第1種原因，投入產(chǎn)出比率低，營業(yè)收入增值稅率高，對降低投入的企業(yè)顯得不公平：節(jié)省投入的越多，交的稅越多。投入產(chǎn)出比低，也可能是附加值比較高，也就是增值較高，增值越高，稅率越高，表面看來是合理的，也是“增值稅”的取向，但對一些高科技企業(yè)，物耗較少，但人力資源消耗較高，稅率高，恐怕也不太不合理。稅法應(yīng)對一些高稅率的部門進(jìn)行部分免稅，對發(fā)展高科技企業(yè)應(yīng)有推動(dòng)作用。

第4種原因，可能是稅收政策造成的不合理因素，即企業(yè)所購入的原材料稅率較小（甚至0稅率）導(dǎo)致無法抵扣，使企業(yè)稅負(fù)偏重。

第四篇：物業(yè)公司停車場車位租用協(xié)議書

物業(yè)公司停車場車位租用協(xié)議書

甲方:

(樓)棟

房

先生/小姐，身份證號碼:

乙方:Z物業(yè)管理公司

管理處

因甲方需要租用乙方停車場內(nèi)（□固定、□非固定）的車位,以確保車輛停放,經(jīng)與乙方友好協(xié)商，現(xiàn)達(dá)成以下協(xié)議，甲乙雙方需共同遵守：

一、乙方提供

□地面車庫

號位

□露天車位

號位

□地下車庫

號位

□立體車庫

號位

□非固定車位，供甲方停泊機(jī)動(dòng)車輛之用；

二、選定的車位月租金為人民幣

元（），自簽約之日起計(jì)收；

三、甲方有義務(wù)向乙方提供車輛的詳細(xì)檔案：

1、車牌號碼：

2、顏色：

3、車輛名稱：

4、車型：

5、車主（或單位）：

6、經(jīng)常駕駛此車人士：

上述資料如有變更，甲方應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知乙方。

四、乙方所提供車位僅作為甲方停泊車輛之用，不得擅自改變使用用途，甲方未經(jīng)乙方同意，不得將所租用車位私自轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓或出租給第三者使用，或在所租用車位停放非本協(xié)議指定車輛，否則，乙方將無條件收回車位使用權(quán)。甲方與乙方形成車位有償使用關(guān)系，甲方的車輛及車輛內(nèi)的貴重物品請自行妥善保管，如有丟失、損傷，恕不賠償；

五、固定車位租期一年，期滿前一個(gè)月甲方應(yīng)向乙方提出續(xù)租要求，乙方應(yīng)給甲方保留優(yōu)先權(quán)，租期內(nèi)因甲方原因要停止使用該車位，甲方應(yīng)提前一個(gè)月通知乙方，否則，已交費(fèi)用不予退還；

六、非固定車位租金可按

□月

□季度

□半年

□年繳納，當(dāng)月15日（包括15日）前簽定協(xié)議按全月收取車位使用費(fèi)，15日后簽定協(xié)議按半月收取當(dāng)月車位使用費(fèi)（注：此處以自然月為計(jì)時(shí)單位）。甲方應(yīng)每月1日前，到乙方指定地點(diǎn)辦理繳費(fèi)手續(xù)，合同期內(nèi)因甲方原因申請停止使用非固定停車位超過一個(gè)月以上，甲方應(yīng)提前辦理退款或延期手續(xù)，否則已交費(fèi)用不予退還；

七、甲方（固定車位超過一個(gè)月、非固定車位超過5天）未交租金，乙方將視甲方自動(dòng)放棄使用權(quán)，有權(quán)收回車位（停車卡），并追討甲方所欠租金及滯納金，按日加收租金萬分之五的滯納金。

八、甲方有義務(wù)主動(dòng)配合乙方車場工作人員，維護(hù)好車場秩序和車輛管理，出入車場時(shí)應(yīng)自覺出示《停車卡》，或《車輛臨時(shí)進(jìn)出憑證》，以供車場工作人員查驗(yàn)；

九、本協(xié)議自簽約之日起生效，一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具同等法律效力。

十、如發(fā)展商將該車位售出，由管理處提前一周書面通知車主，一周后本協(xié)議書自動(dòng)終止，甲方需無條件讓出該車位。

十一、其它事項(xiàng)：

備注：如車位租用期滿，甲乙雙方在1個(gè)月內(nèi)未提出退租等其它要求，視為此合同繼續(xù)生效一年。

甲方：

（樓）

房

乙方：Z物業(yè)管理公司 管理處

簽約人：

負(fù)責(zé)人：

****年**月**日

****年**月**日

第五篇：一般管理費(fèi)預(yù)算分析表

一般管理費(fèi)預(yù)算差分析表部門： 月份： 年 月編 號項(xiàng) 目當(dāng)月 差異累計(jì) 差異原 因 分 析預(yù) 算實(shí) 績差 異預(yù) 算實(shí) 績差 異　1薪 津2員工福利費(fèi)3福利保健費(fèi)4教育訓(xùn)練費(fèi)5工 會(huì)會(huì)費(fèi)6經(jīng)營會(huì)計(jì)費(fèi)7旅 費(fèi)8交 通 費(fèi)9廣告宣傳費(fèi)10車輛維修費(fèi)11修 繕 費(fèi)12地 租 房 費(fèi)13事物用品費(fèi)14通 信 費(fèi)15水電瓦斯費(fèi)16稅 捐17消 耗 品費(fèi)18捐 款19交 際 費(fèi)20保 險(xiǎn) 費(fèi)21雜 費(fèi)22折舊 費(fèi)232425主 要科 目 別的 改善 對策