第一篇：新建物業公司籌備方案分析報告

新建物業公司籌備工作分析報告

一、運營模式分析

1、全程顧問模式（1）優勢分析。

①成熟的運營模式。能提供全程顧問服務的物業服務企業一般來說都建立了自己比較完善的運營模式，而且經過實踐檢驗這種運營方式是可行的；同時都會有成功的運營案例，這樣一來會大大減少新企業探索的周期，節約時間成本和管理成本。

②企業的品牌效應。能提供全程顧問服務的物業服務企業一般成立較早，在長期經營的過程中建立了自己的品牌，具有自己獨特的企業文化和形象識別系統。從這個角度來說，顧問企業的品牌效應會惠及房地產項目的營銷工作。比如目前英國的戴德梁行、美國的世邦-魏理仕等企業，在一線城市都具有較高的知名度。

③員工招聘的優勢。顧問企業樹立的品牌，對行業從業人員將具有較大的吸引力，在一定程度上能解決招聘中的難題。

（2）劣勢分析

①本土化的風險。我們無法否認提供全程顧問服務的物業服務企業曾經的成功與光輝，但無論是國外大型企業，還是國內企業，為特定地區提供顧問服務時都會存在有本土化周期的問題。由于每個地區的情況不一，中國物業管理制度更多地取決于地方政策的規范，同時我國區域文化多樣性的特點，決定了任何一種運營模式都不可能成為放之四海而皆準的真理。因此，外來企業能否迅速適應本地市場的需要，能否迅速轉型，將存在一定的風險。

②成本風險。聘請全程顧問服務企業，需要支付高額的管理（顧問）費用，對于新成立的物業服務企業而言，項目運營利潤是否足以支付這一管理（顧問）費用，存在一定的風險。

③員工流動風險。2008年，中國物業管理協會發布的物業管理行業生存狀況調查報告中明確指出，目前制約物業服務企業發展的最關鍵因素是員工因素。全程顧問服務企業的品牌優勢，在一定程度上能解決員工招聘的難題，但這也是一把雙刃劍，當顧問企業撤離的時候，大部分員工在心理上會有所波動，而新企業又不可能完全按照顧問企業設計的運營模式進行管理，在不同的企業文化的交替中，員工的歸屬感會發生缺失，離職的欲望增加。以世邦-魏理仕在我校的招聘為例，根據我們對畢業生跟蹤的結果，顧問企業撤離后，90%的學生選擇了跳槽。

2、自主運營模式（1）優勢分析

①本土化優勢。由于對地方風土人情比較熟悉，對地方政策的把握會比較到位，因此，自主經營的物業服務企業更容易適應當地市場的需求。比如本世紀初，香港的物業服務企業在深圳參加物業項目投標活動被當地企業擊敗，就能很好地說明這一點。

②成本優勢。自主經營，花的每一分錢都是自己的，因此企業管理者在管理中必然會更重視成本管理的績效。

③團隊優勢。自主經營的物業服務企業，由于一開始企業就可以著手建立自己的企業文化，這種文化熏陶下的員工具有更強的團隊歸屬感，因而企業的員工隊伍結構將更趨向于穩定，這對于一個管理團隊來說相當重要。

（2）劣勢分析

①經驗劣勢。新成立物業服務企業，企業投資者由于不具有物業服務企業的管理經驗，在管理理念和管理思路上將遭遇重大挑戰。如不能及時調整思路，跟上行業發展的步伐，將有可能導致失敗。

②專業知識劣勢。物業管理行業是個新興的行業，相應的教育在我國還處于滯后狀態，因此，投資者一般來說不具備物業服務的專業知識。目前有相當一部分物業服務企業不知道自己要做什么，看到人家怎么做就跟著做，這樣很難形成自己的特色，發展壯大將遭遇重大挑戰。

二、儲備工作

1、知識儲備

成功成立并管理一家物業服務企業，投資者和管理者應做好以下幾方面的知識儲備：

（1）管理知識。管理的魅力不在于個人的業務能力，而在于組織協調能力。因此，企業的投資者和管理者應多了解和熟悉企業管理、組織行為學、戰略管理等方面的知識。建議初學者可以從視頻講座入手，推薦如余世維、曾仕強的管理講座、陳安之的成功學講座等等。

（2）物業服務專業知識。投資者和管理者其實不需要具備嫻熟的物業服務職業技能，但應通曉物業服務的基本知識。解決這一問題，建議到物業服務企業實地考察學習、觀看中國物業管理協會拍攝的教學情景劇《物業管理是怎樣煉成的》等等，必要時可以參加一些有關物業服務的短訓。

（3）財務管理知識。這是涉及投資者和管理者切身利益的知識，也是投資者最關心的領域。了解我國當前的會計制度的相關規定，熟悉住宅專項維修資金的使用管理要求，熟悉成本控制的方式等等，將會使企業管理績效事半功倍。推薦先從熟悉國家政策法規開始。

2、人員儲備

物業服務企業的運營，所有人員都可以臨時招聘，但骨干管理人員需提前做好儲備工作，建議事先儲備以下人員：

（1）項目管理人員。項目經理，如能事先儲備，是最好的結果，即便不能儲備，也應有具備可培養能力的人選。

（2）財務經理。負責企業資金的關鍵人選。

（3）行政人事經理。需具有豐富的行政人事管理經驗，熟悉社保的政策和操作流程。

（4）工程部經理。應通曉水電知識，最好持有高壓電工證、電梯操作證等，有水電施工經驗。

3、資金儲備

按照現行政策，物業服務企業的成立至少需要RMB50萬注冊資金，因此，需要準備好由會計師事務所出具的不低于RMB50萬元的驗資證明。

4、資料準備

按照企業注冊和臨時資質申請的要求，要準備好驗資證明、企業章程，企業名稱預審核，從業人員職業資格證書、勞動合同等。

第二篇：物業公司工作計劃分析報告

天合公司2010年工作計劃分析報告

以創建《空港護衛》為戰略方針指導，以《天合管理文件匯編》為依據，結合工作實際，本著鞏固基礎，著眼提高市場準入門檻，提高在職人員能力，為建設高效、規范、科學護衛團隊特做工作計劃分析如下：

一、企業運營情況

1．天合公司服務企業人，月服務費萬。

注：部分企業服務費常年過低，現正在協商提高服務費用事宜。

2．成本支出情況

《1》 隊員月工資60萬元，職工工資10.6萬元。其中隊員三險萬元。職工五險一金萬元。

注：根據政策要求2010年需要增加企業職工保險額度。《2》 車輛費用3萬元。包括（車輛保險、油耗、維修等）《3》 隊員飯補，招待費用每月3.5萬元。

《4》 納稅金額每月6萬元。

《5》 水電煤氣費用每月2萬元。

《6》 其他費用3萬元。包括（差旅費、辦公耗材、設備維修、）注：全年總支出費用（）元，需要補充費用（）元。

二、提高服務費，緩解企業壓力。

1．企業運營成本加大，其中保險，工資待遇有待提高，力求進入高端市場。

2．以優質服務換取服務費用的提高，做到有的放矢。

3．加強與企業溝通，及時調整部署，整體提高服務質量。

三、加強培訓力度，提升企業品牌形象。

1．加大對中層干部的培訓，培養懂管理、會教育、會做思想工作、業務能力強的管理干部。

2．確立多個招收網絡，嚴格面試，政審，確保生源質量。

3．加強全員思想品德、職業道德、行為習慣、工作態度、個人能力的基礎教育培訓。

4．加強業務水平的培訓，提高崗上執勤能力。

四、加大安全防范意識，預防事故發生。

1．無刑事案件發生，違法、違規和治安事件控制在管理制度范圍之內。

2．加強防火、防盜、防觸電、防煤氣的事故發生。

3．加大崗上督查力度，將事故控制在萌芽階段。確保勤務工作正常運營。

以上是天合公司2010工作分析報告，有不足之處請領導批評指正。

天合公司2010年月日

第三篇：××物業公司財務分析報告

××物業公司財務分析報告

物業公司：

19××，我公司在改革開放力度加大，全市經濟持續穩步發展的形勢下，堅持以提高效益為中心，以搞活經濟強化管理為重點，深化企業內部改革，深入挖潛，調整經營結構，擴大經營規模，進一步完善了企業內部經營機制，努力開拓，奮力競爭。銷售收入實現×××萬元，比去年增加30％以上，并在取得較好經濟效益的同時，取得了較好的社會效益。

（一）主要經濟指標完成情況

本XX收入為×××萬元，比上年增加×××萬元。其中，實現×××萬元，比上年增加5．5％，XX銷售×××萬元，比上年減少10％，其它XX收入實現×××萬元，比上年增加43％。全年毛利率達到14．82％，比上年提高0．52％。費用水平本年實際為7．7％，比上年升高0．63％。全年實現利潤×××萬元，比上年增長4．68％。其中，XX利潤×××萬元，比上年增長12．5％，商辦工業利潤×××萬元，比上年下降28．87％。銷售利潤率本年為4．83％，比上年下降0．05％。其中，商業企業為4．81％，上升0．3％。全部流動資金周轉天數為128天，比上年的110天慢了18天。

（二）主要財務情況分析

1．銷售收入情況

通過強化競爭意識，調整經營結構，增設經營網點，擴大銷售范圍，促進了銷售收入的提高。如南一百貨商店銷售收入比去年增加296．4

萬元；古都五交公司比上年增加396．2萬元。

2．費用水平情況

XX的流通費用總額比上年增加144．8萬元，費用水平上升0．82％其其中：①運雜費增加13．1萬元；②保管費增加4．5萬元；③工資總額3．1萬元；④福利費增加6．7萬元；⑤房屋租賃費增加50．2萬元；③低值易耗品攤銷增加5．2萬元。

從變化因素看，主要是由于政策因素影響：①調整了“三資”、“一金”比例，使費用絕對值增加了12．8萬元；②調整了房屋租賃價格，使費用增加了50．2萬元；③企業普調工資，使費用相對增加80．9萬元。扣除這三種因素影響，本期費用絕對額為905．6萬元，比上年相對減少10．2萬元。費用水平為6．7％，比上年下降0．4％。

3．資金運用情況

年末，全部資金占用額為×××萬元，比上年增加28．7％。其中：商業資金占用額×××萬元，占全部流動資金的55％，比上年下降6．87％。結算資金占用額為×××萬元，占31．8％，比上年上升了8．65％。其中：應收貨款和其他應收款比上年增加548．1萬元。從資金占用情況分析，各項資金占用比例嚴重不合理，應繼續加強“三角債”的清理工作。

4．利潤情況

企業利潤比上年增加×××萬元，主要因素是：

（1）增加因素：①由于銷售收入比上年增加804．3萬元，利潤增加了41．8萬元；②由于毛利率比上年增加0．52％，使利潤增加80

萬元；③由于其他各項收入比同期多收43萬元，使利潤增加42．7萬元；④由于支出額比上年少支出6．1萬元，使利潤增加6．1萬元。

（2）減少因素：①由于費用水平比上年提高0．82％，使利潤減少105．6萬元；②由于稅率比上年上浮0．04％，使利潤少實現5萬元；③由于財產損失比上年多16．8萬元，使利潤減少16．8萬元。以上兩種因素相抵，本利潤額多實現×××萬元。

（三）存在的問題和建議

1．資金占用增長過快，結算資金占用比重較大，比例失調。特別是其他應收款和銷貨應收款大幅度上升，如不及時清理，對企業經濟效益將產生很大影響。因此，建議各企業領導要引起重視，應收款較多的單位，要領導帶頭，抽出專人，成立清收小組，積極回收。也可將獎金、工資同回收貸款掛鉤，調動回收人員積極性。同時，要求企業經理要嚴格控制賒銷商品管理，嚴防新的三角債產生。

2．經營性虧損單位有增無減，虧損額不斷增加。全局企業未彌補虧損額高達×××萬元，比同期大幅度上升。建議各企業領導要加強對虧損企業的整頓、管理，做好扭虧轉盈工作。

3．各企業程度不同地存在潛虧行為。全局待攤費用高達×××萬元，待處理流動資金損失為×××萬元。建議各企業領導要真實反映企業經營成果，該處理的處理，該核銷的核銷，以便真實地反映企業經營成果。

××公司財會處

20××年×月×日

財務分析

財務分析報告的內容.主要包括上述五個方面的內容,具體說明如下:

第一部分提要部分,既概括公司的綜合經營情況,讓財務分析報告的使用者對財務分析報告有一個總括的認識.第二部分說明部分,是對公司的經營管理及財務現狀的介紹,要求文字表述恰當,數據引用準確.對經濟指標進行說明時可適當運用絕對數,比較數及復合指標數.特別要關注公司當前經營運作上重點,對重要事項要單獨反映.公司在不同階段,不同月份的工作重點有所不同,所需要的財務分析重點也有所不同.第三部分分析部分,是對公司的經營情況進行分析研究.在說明問題的同時還要分析問題,尋找問題的原因和癥結,以達到解決問題的目的.財務分析一定要有理有據,要細化分解各項指標,因為有些報表的數據是比較含糊和籠統地,要善于運用表格,圖示,突出表達分析的內容.分析問題一定要善于抓住重點,要點,多反映公司經營過程中的焦點和易于忽視的問題.第四部分評價部分,做出財務分析后,對于公司的經營狀況,財務狀況,盈利業績,應該從財務角度給與公正,客觀的評價和預測.財務評價不

能運用不負責任的語言,評價要從正面,負面兩方面進行,評價既可以單獨分段進行,也可以將評價的內容穿插在說明部分和分析部分.第五部分建議部分,是財務人員在對公司的經營運作,投資決策等進行分析后形成的意見和看法,特別是對公司經營運作過程中存在的問題所提出的改進化建議,值得注意的是財務分析報告中提出的建議不能太抽象,要具體化,最好有一套切實可行的實施方案.

第四篇：物業公司人員流動分析報告

物業公司人員流動分析報告

隨著今年全國“用工荒”的持續蔓延，作為勞動密集型的物業管理行業也日益面臨“招人難”、“留人難”、“用人難”的困境。截止2011年3月末，物業公司人員編制2455人，實際在冊人數2260人，人員在崗率92.05%；管理人員編制393人，實際在冊人數381人，管理人員在崗率96.95%；非管理人員編制2062人，實際在冊人數1879人，非管理人員在崗率91.13%。2011年1月至3月累計招聘入職614人，其中管理人員入職20人，一線操作人員589人；2011年1月至3月累計離職230人，其中管理人員21人，一線操作人員209人。針對以上人員流動情況，對其原因及對策進行了分析。內容如下：

一、人員流動的主要原因:

1、外部原因：一是產業轉移，農村勞動力當地就業，造成各大城市用工荒的局面。國家經濟結構調整效果逐步顯現，對農村采取惠民政策，促使許多農村勞動力當地就業，而就近在家鄉就業，工資待遇不會低多少，消費水平低，住宿回家等開支減少，又可兼顧父母孩子，造成農村勞動力銳減；二是公司一線操作服務崗位人員，有相當部分是租用天通苑周邊的燕丹、中灘、北七家等地的平房，但根據北京市及昌平區的統一規劃，這些地方的平房逐步安排拆遷，導致租住在這些地方的人員不得不考慮搬離，這無形中增加了他們的生活成本，在自己收入沒有提高或者在提高很小的前提下，他們都選擇了能夠提供住宿或者工資待遇較高的地方；三是保安、保潔、綠化等一線操作服務崗位社會地位低，崗位含金量差，且學不到一些專業技能，致使80后的外地農民工對這些崗位不感興趣。

2、內部原因。

原因一：公司一線操作服務員工工作時間長、勞動強度大、工資及福利待遇偏低。

（1）工作時間長。如保潔員、維修工執行每周單休日工作制，每天工作8小時，月均工作時間比國家規定月均工作時間多出40小時（5天）；秩序維護大隊大部分崗位及綠化工每天工作8小時，全月沒有休息日；地庫車管員兩班倒，每天工作12小時，全月沒有休息日。

（2）勞動強度大。由于經濟適用房物業服務費用低的客觀原因，一線操作服務崗位的勞動定額均比同行業高。如綠化工按管理區域每10000平米綠化面積配1人，同行業綠化工按管理區域每4000-5000平米綠化面積配1人；如保潔員按多層每168層配1人，塔樓每48層配1人，小高層每150層配1人，戶外面積按1.8萬平米配1人。同行業保潔員按多層每90-100層配1人，塔樓每30-32層配1人，小高層每105-110層配1人，戶外面積按0.9萬平米配1人。

（3）工資及福利待遇偏低。保潔員、綠化工、庫管員月工資標準為1200元，略低于周邊物業公司相同崗位工資，此外其他公司解決以上崗位人員的一日三餐或給予伙食補貼。

原因二：公司一線操作服務員工無法請長假導致離職。此類原因在離職中占有近30%的比重，由于一線線操作服務人員工作狀態處于“一個蘿卜一個坑”，因此此很難請到長假，導致員工離職。請長假目的有以下幾種：回家探親；回家定親或結婚；身體原因；其它原因。

原因三：基層管理人員管理方法與手段落后，對下屬關心不夠。班組基層管理人員多數文化程度不高，未受過較為系統的管理理論培訓，工作壓力

大時，使用粗暴的管理方式，原因分析不到位，技術指導不夠，卻在班前指導、班后總結時語氣生硬、態度惡劣，造成部分員工離職。

原因四：缺乏良好的企業文化，員工沒有歸宿感。良好的企業文化建設就是要促使員工共同遵循一樣的價值觀、信念、經營哲學和行為準則，從而形成強大的凝聚力和協同力。解決這個問題的關鍵是樹立“以人為本”的意識，尊重人才，培養人才，形成互相認同的企業文化。

二、人員流失對策

為解決好堅實的人力資源保障，物業公司將通過采取綜合長效的手段，以發展留人、以感情留人、以待遇留人，以保證隊伍的較高穩定性。

（一）以員工發展為中心，創造員工職業規劃發展空間，完善員工培訓體系，用發展留人

物業行業是微利服務行業，從業人員工資待遇較低高、社會地位不高、工作強度較大，自然人員流失較為嚴重，對此公司將為員工提供開放的晉升通道和完善的培訓福利，以發展留人。

1、改進人才培養制度，創造員工職業規劃發展空間。完善《后備人才培養辦法》，制定“專業培養和綜合培養同步進行”的人才培養政策，按照一定比例對管理崗位建立“人才儲備庫”，設置不同等級的人才梯隊，提供晉升和轉崗通道。主要通過三種手段：一是明確管理人員以內部培養為主，外部招聘為輔，強化培訓實效，提高員工業績考核及綜合素質考核力度；二是制定一線員工轉崗計劃，對本職工作表現突出并通過測評、考核的一線員工，符合條件可以轉為管理崗位；三是對經過甄選考核入選的后備人才庫人員，為其建立個人檔案，重點對其進修培訓及考察培養，每年按一定比例為重要管理崗位推薦選用。

2、強化員工職業生涯規劃。通過調查員工的職業期望、發展需要及目標職位要求，為在公司工作一年以上員工設計個人職業發展藍圖。人力資源部對員工進行跟蹤了解，不定期組織座談，并組織針對性培訓，以幫助員工在公司有計劃、有目標的成長，實現自身的職業目標，最終起到留人目的。

3、完善員工培訓體系，加快員工培養。一是設置系列課，系統學習專項技能。安排客服、前臺、維修、綠化、保潔等專業技術崗位人員進行專業系列課程學習；對于計算機操作、公文寫作、法律法規知識等公共類課程采也用系列課方式，實現知識系統性、實用性。并通過結業考核方式。二是豐富培訓方式，采取技術比武、實操培訓、外請培訓、內訓、拓展培訓、討論交流等多種培訓形式，激發員工興趣，充分認識培訓是員工福利；三是針對后備人才隊伍，公司將選派部分表現優異員工參加學歷教育。

4、建立校企聯合，滿足公司專業人員需求。公司還積極開展校企聯合，與張家口技工學校、北京卓達大學、北京交通大學及北京校產培訓中心等學校的聯合，培養一批物業服務專業人員。

(二)以人為本，加強公司企業文化建設，增強團隊凝聚力，用感情留人

1、傳承公司企業文化。公司提煉了“公平、誠信、敬業、高效”的核心價值觀，在全體員工中傳播“竭誠為廣大業主服務，創造和諧、穩定、有序、安全、舒適的居住環境”的企業使命。同時通過公司“一報”、“一刊”、“一網站”等多種載體傳承順天通文化。

2、針對秩序維護員、卡口收費員公休問題長期得不到解決的問題，在大隊全年工資總額不增加前提下，通過收費卡口下半夜（23:00-4:00）由2人減少至1人上崗及人員增編的方法，解決秩序維護員（含社區協管員）、卡口收費員每周休息一天，以達到穩定隊伍目的。

3、改善員工食堂質量，解決員工住宿問題。公司對員工食堂采取集中統一管理模式，通過豐富員工用餐食譜，調整供餐時間及提高伙食標準等方式，改善員工生活質量。此外，公司還通過配合集團公司銷售部清理公攤房屋及公攤房屋置換工作，擬定地下室物業用房使用方案，分批改造員工宿舍，通過此舉解決員工后顧之憂。

4、暢通員工內部溝通渠道。通過定期進行員工滿意度調查、定期召開員工座談會、設置員工信箱等方式保持與員工有效溝通，增強員工隊伍滿意度。

5、改善員工工作環境，完善文體、娛樂設施，豐富員工業余文化生活。

(三)持續提升薪酬福利待遇，用待遇留人

在待遇方面，今年公司對一線操作崗位工資標準進行了普調，工資調幅為12.5%-25%不等，并通過考核對部分工資偏低的管理崗位也進行了調薪，提高員工薪酬滿意度，保證公司員工各崗位薪酬收入水平在同行業保持在中位數以上。同時，通過提高勞保標準、對一年以上管理人員發放面值100元的生日禮品劵及完善獎懲、激勵機制等方式，提高員工福利，保持隊伍穩定。

只有通過為員工創造良好的發展環境、工作環境和生活環境，才能有效地招人、留人、用人，實現企業的可持續發展。

物業公司人力資源部

2011年4月15日

第五篇：籌備方案

酒鋼集團公司魏志斌總經理靈臺調研活動

籌備方案

（2011年3月25日）

接市政府辦通知，酒鋼集團公司魏志斌總經理一行在市政府趙市長等一行陪同下，將于3月26日來我縣調研靈臺北煤炭資源勘探工作。現就有關籌備工作提出如下方案：

一、魏志斌總經理一行人員名單

魏志斌酒鋼集團公司總經理

任銀光酒鋼集團公司副總工程師、工程建設管理部部長 李保順酒鋼集團公司副總工程師、平涼煤焦化公司黨委書

記、副總經理

王正元酒鋼集團公司平涼煤焦化公司總經理

楊艷麗酒鋼集團公司董事會戰略投資委員會副主任

趙金酒鋼集團公司董事會戰略投資委員會副主任

劉軍平酒鋼集團公司蘭州聚東房地產公司經理

陳樹澤酒鋼集團公司平涼煤焦化公司副總經理

王穎泓酒鋼集團公司平涼煤焦化公司副總經理

張璽魏總秘書

二、平涼市陪同人員

趙成城 市委常委、市政府副市長

程斌杰 市政府副秘書長、督查室主任

王國安 市工信委主任

路暢 市國土資源局副調研員

李根銀 甘肅煤田地質局146隊隊長

馬永輝甘肅煤田地質局146隊副隊長、總工程師

王興華 市政府辦公室秘書三科科長

平涼日報社、平涼電視臺記者2人

司機7人

三、靈臺縣陪同人員

王學書縣委書記

呂鵬舉縣委副書記、縣政府縣長

王進軍縣委常委、統戰部部長

劉真斌縣政府副縣長

王懷義縣委辦公室主任

白亞軍縣政府辦公室副主任、法制辦主任

范曉文縣國土資源局局長

郭明生縣煤炭局局長

縣委宣傳部、縣電視臺記者、縣政府網站工作人員各1名。

四、調研點

靈臺北煤田1205號鉆孔（獨店鎮大戶彭村）

五、日程安排

1.現場調研

3月26日上午10：40縣上陪同人員在縣委院子集中，前往獨店龍翻頭迎接市政府趙市長一行，隨后赴獨店鎮秋射村迎接酒鋼集團魏總一行，回靈臺賓館。12：00午餐后進行現場調研。縣

委辦、統戰部、煤炭局各出一輛車，政府辦出兩輛車。

2.調研座談會

3月26日下午17：00在平涼賓館貴賓樓二樓會議室召開調研座談會，靈臺縣政府主要領導參加。

六、籌備分工

1.縣委辦負責審核靈臺縣工作匯報。

2.政府辦負責調研活動的協調聯絡，審核工作手冊。

3.縣煤炭局負責靈臺縣工作匯報、調研點簡介及工作手冊的起草、印制；負責調研點的通知、現場擴音和慰問品準備。

4.縣接待辦負責調研人員食宿安排。