第一篇：物業管理常用節能措施及手段

物業管理常用節能措施及手段

物業管理本是一個微利性行業，在不斷提高服務質量的同時，如何開展開源節流、節能降耗工作，是物業管理企業健康發展的根本保證。下面我就談談物業管理幾種常用節能措施及手段，謹供參考，請大家指正。

公共照明系統的“綠色革命”

我們所提倡的“綠色照明”是指在不降低照明質量的前提下，通過科學的照明設計，采用光效高、壽命長、安全穩定、節能環保的照明電器，改造公共照明系統，節約用電減少污染，達到高效、舒適、安全、環保的目的。“綠色照明”要注意兩個方面，一方面是燈具的選擇，另一方面是開關控制設備的選擇，并根據物業管理的地域、場所的不同進行合理安排。譬如：花園廣場及道路可選擇碘鎢燈、高壓鈉燈，用時間繼電器開關控制；大堂門廳及會所可選擇日光燈或節能燈，用普通開關控制；樓梯走廊及通道可選擇白熾燈，用觸摸開關或感應開關控制；需要長明燈具的地下室或車庫可選擇日光燈或節能燈。

變頻控制系統在機電設備中的節能作用

變頻設備是通過實現電動機無級調速，以達到節能目的。現在變頻器節能已經被廣泛應用于風機、水泵、電梯、空調等系統的電動機節能中，通過變頻調速技術，電梯可以獲得最大程度的舒適感，而且能耗大大減少，可靠性也得到很大的提高，這是采用交流調壓電梯所不可比擬的。因此，當空調、電梯、水泵用量大時，一味減少運行不是辦法，可以采取變頻節能方法，保障設備運行正常，滿

足業主需求。

供水系統的節能方法

供水系統的節能主要有兩個方面，一方面供水開關、閘閥和水箱、水位自控制系統等關鍵部位要選用質量過關的零配件；另一方面是要保持經常巡視，及時檢測維修供水管網。與供電管理不同的是，供水系統出現問題會立即造成浪費，而且越拖延，浪費越嚴重。因此，日常檢查維護對于供水節能來說尤為重要，一旦等到出了問題再維修，浪費已經形成，且無法挽回。

水電計量表具的量化管理

現階段，公共用電部分及大多數物業小區的供水抄表工作，是物業管理公司負責的。因此，做好水電計量平衡十分必要。定期查抄總表、分表數據，做到先計量、后分析，再平衡，采用各種表格或圖表真實、及時、有效地反映出水電用量，通過水、電的量化管理，迅速查出問題所在，保證節能工作的順利開展。

如能將各種好的節能措施及手段引入質量管理體系中，并在各管理處加以推廣，將給公司的物業管理工作帶來較大的促進。

淺析物業管理中的節能措施

1、如何在物業管理過程中節能

１．提高物業設備設施的科技含量，做好項目節能

物業常用的耗電耗能的設備設施，如公用照明設施、機電設備、通風換氣設備和溫控設備等，可以盡量采用節能省電型產品。需要注意的是，目前，新產品、新技術和各種節能設備魚龍混雜，物業管理公司在采用時要認真進行選擇，盡量選擇那些通過國際和國內有關部門認證、技術先進，并且有雄厚的企業實力和優質的售后服務作為保障的產品。盡量避免出現投入大量資金卻達不到預期效益的情況。

具體操作上大致可分為兩種情況：

（１）如果是早期介入的物業管理公司，應在工程設計中盡可能推廣或幫助業主選擇優良節能設備，給用戶提出中肯的建議，幫助他們提前選擇、一步到位的完成節能型設備的選用和安裝。

由于物業管理人員比工程設計者、施工單位和工程管理人員更了解各種物業設備設施的耗能情況，具有比較豐富的節能經驗和節能體會。因此，物業管理企業越早介入越有利于做好物業項目的節能工作。在物業開發的早期，開發商和業主需要投在物業項目上的資金還沒有啟動，這時物業管理公司如能及時介入，盡早引導其選用科技含量高、能耗小的新技術產品，可以保證物業項目在相當長的時間內的合理有效利用。物業管理企業也可以避免更換物業項目帶來的資金損耗

以及給業主帶來不方便。

（２）如果是物業項目的工程建設在物業管理企業介入之前就早早完工了。比較好的方法是淘汰高耗能的設備，加裝專業節能設備。但是，這樣做的成本一般比較高，需要業主們在資金上的支持。一般情況下，物業管理公司所能做的是對物業設施進行節能改造，同時注意合理控制耗能設備使用時間和使用量，減少

能源以及設備自身的損耗。

物業管理公司在選用物業項目方面應更新開發理念，大膽選用適應當地實際情況的天然能源。如太陽能設施和雨水收集設備等。

２．提高物業管理者節能意識，強化管理節能

在物業管理服務中加大管理力度，體現嚴格、科學的原則，以堵塞漏洞和浪費，既是物業經營控制成本的需要，也符合業主的利益。因此，要對各個崗位上的員工的工作進行規范，使其樹立節約意識和成本控制意識；應落實各項管理制度，完善質量管理控制體系；另外，還要按規定定期檢修各種設施設備，保證其長期處于良性運行狀態，從而減小磨損和浪費。

進行節能型物業管理，需要一個優秀管理團隊做支撐。一個優秀的團隊首先要有一個優秀的領導，可以考慮選用有綜合調控能力的工程總監，在節能增效上把握方向，作出正確決策。同時也要求團隊成員具有綜合管理的能力和水平，特別是要熟悉對物業工程設備的管理，能夠掌握現代化技術和最新科技動態。從員工日常工作入手，做好項目節能。一個完善的管理，既能夠實現物業項目的節能意圖，也有助于發掘出物業項目的節能潛力，有可能會獲得比設計更好的節能效

果。

３．提高用戶節能意識，形成自覺節能的習慣。

物業管理企業應做好與業主的溝通工作，做好日常的宣傳工作。無論是住宅小區還是辦公型建筑，主要的能源使用者仍然是用戶。特別是辦公建筑，其能耗費用承擔者多為公司和企業，因此使用者的節能意識和節能積極性相對于小區居民來講比較弱。物業管理公司作為管理者，有義務做好節電、節水、節氣的宣傳工作，如在電梯或走廊內設置與節能有關的公益廣告等。另外，物業管理人員自身也應做好節能工作，從隨手關燈、注意節水等細節做起，為用戶樹立一個好的榜樣，幫助用戶養成自覺節能的習慣。

總之，物業管理企業是政府聯系群眾的紐帶，管理著大部分城市建筑，應處于節能工作的一線，必須走在城市住宅節能降耗的前列。在中國建設節約型社會的大背景下，只有進行節約型物業管理才能進一步提高物業管理企業的管理水平和服務質量，使企業品牌得到廣大業主和使用者的認同。

物業工程節能降耗新措施

提到能源控制，當然和園區內工程系統（水、電、氣、暖等）的管理是分不開的。我們對小區供水管道設施加強檢修，杜絕跑、冒、滴、漏現象，避免因管理力度不夠造成浪費；對夏季綠化用水采取嚴格的管理制度，每一個綠化區澆水不超過30分鐘，并讓每天的值班人員進行巡視監督；園區噴泉水池每更換一次水都在2000噸左右，為盡量減少更換次數，每天對水池內雜物、漂浮物進行打撈，盡可能減少臟物對水的污染；在中心水池中增加一臺給水泵，改裝水管，增加部分過濾設備，用水池內水源進行澆灌，同時補充新水，增加水循環，延長水池清水的使用時間，使原來每三周左右換水一次的時間延長至四至六周，減少清洗和換水四至六次；加強對清潔用水的管理，固定平時清潔用水的取水點，減少人為浪費；路面的清洗根據部位及需要，集中人力在最短時間內完成，減少了用

水量。

用電方面，做好各用電設備設施的維修保養，認真巡查并做好記錄。發現問題及時處理，將故障消除在萌芽狀態，減少不必要的設備損耗和待機損耗；對小區內的公共照明進行改裝，將B2層電梯口照明由原來25W的普通燈泡更換為7W的節能燈，耗電量由原來每月將近1000度降到300度左右；同時，在滿足使用的原則上，對車庫、B1、B2大廳、過道燈進行調節，使耗電量由原來每月近3萬度降到2.5萬度左右；對電梯轎廂內燈管進行改造，將原來6只20W的環形燈管改換為2支40W的日光燈管照明，亮度反比原來有所增加，維修難度和維修成本也大大降低，原來每個月須更換燈管30支左右，降低到現在的每月3－5支，單管成本為原來的四分之一，光用電量一個月就節約一千多度；對已經基本入住的各園區內住戶的晚間活動規律仔細觀察，把庭院燈、草坪燈的熄燈時間再調整，避免燈亮而無人使用的現象發生；綠化水池供電方面，對原有水箱供水進行管道改裝，由井泵直接供給，減少了一臺水泵的運行能耗，每月減少耗電量300度；對于小區夏季大量用電的電梯機房空調使用方面，采用時控開關，根據每天不同的高溫時段，分時使用空調，夜間采用風扇降溫，減少空調使用的時間，每個月節約了近一萬度電；合理安排各類設備的運行方式和運行時間。如風機房的運行方式，經過多方選擇試用，結合運行實際各類電機的起停耗電的關鍵，合理安排時間，進行設備改造，選擇最佳的節能運行方式，從而制定出最好的節能方法。

鍋爐房是天然氣主要的消耗地點，也是能源消耗的重點區域，在節能降耗活動中，根據一年多來各園區鍋爐的使用情況和能耗特點，組織各園區司爐人員進行技術交流，取長補短，將更加節約的燃燒方法和節能技巧共同分享，結合園區的設備特點、系統運行規律，選擇最適合于本園區的鍋爐運行方式。同時找出能耗高的鍋爐的不足之處，進行技術改造或改裝。

在保證安全的前提下做到合理、實用、經濟三項原則，盡量對廢舊材料、有使用價值的零配件進行收集、歸類、維修及組裝，變廢為寶，對材料等進行再生利用；在保修期、保修范圍內的材料，督促廠家或施工方購買更換；對于有償服務，制定明碼標價收費明細，合理收取適當的材料費，維護業主整體利益，為物業公司長期有效的發展奠定良好的基礎。

富洲新城物業如何節能的一點建議

從技術層面上講，節能分兩個階段。

前期節能：（從設計到選用建筑材料）包括使用保溫材料，真空隔溫玻璃；屋頂、外墻面安裝太陽能光板；（物業員工可用）安裝節能燈具與設備；多載花草樹木，少做水池景觀；雨水收集池；空調的冷凝水可以聚集起來澆花草樹木；化糞池的沼氣用來做飯；設施設備的安裝要便于后期維護等；（目前富洲在這方

面做的不夠）

后期使用：

1、根據季節變化，隨時調整路燈的開關時間。

2、屋內空調溫度不要設定過高式過低；

3、加強培訓節能意識，做到人走燈關，不做無謂的浪費；

4.按規定定期檢修各種設施設備，保證其長期處于良性運行狀態，從而減小

磨損和浪費；

5.游泳池與景觀水池的水做好二次利用而不是直接排入了市政管道；（目前

富洲一期就是這樣的）

6、有義務做好節電、節水、節氣的宣傳工作，如在電梯或走廊內設置與節能有關的公益廣告等；在物業管理服務中加大管理力度，體現嚴格、科學的原則，以堵塞漏洞和浪費，既是物業經營控制成本的需要，也符合業主的利益。因此，要對各個崗位上的員工工作進行規范，使其樹立節約意識和成本控制意識；可實行節能達標激勵措施，獎勵可達節能效益的50%；把各項管理制度落到實處，不要光喊口號，切實完善節能管理控制體系。

物業管理常用節能措施及手段

1、公共照明系統的“節能化”

主要措施和手段：

⑴、公共照明燈具采用具有節能性的燈具；⑵、樓內公共照明燈具開關采用可控的燈具開關，隨用隨開；⑶、對公共娛樂場所，實施專人看管負責制，根據娛樂人數進行開關；⑷對停車和車庫的照明，采用分時段，進行開關；⑸、公共設施設備房照明，根據人員工作情況，進行控制，進行維修保養時，多開一些燈，平時少開或不開。

2、變配電設備的“節能化”

⑴、降低變壓器的變損。根據不同季節，調節變壓器外環境溫度（對室內干式變壓）夏季，采用人工方法，降低外圍溫度。（外圍溫度超高，變損超多）；⑵、調節三相負荷的平衡，來降低變壓器和線路的損耗；⑶、調節電容補償能力，提高用電質量，獲得電費的補償。

3、三相用電交流電機變頻的“節能化”

⑴、二次供水電機變頻節能（對直接加壓式二次供水），根據用水量，采用水壓變頻方式，節省電費；⑵、電梯變頻節能，根據電梯乘坐人數，安裝牽力感應器，調節電梯牽引電機頻，節省電費。

4、二次供水系統的“節能化”

⑴、蓄水池、樓頂水箱的開關、閘門和水位自動控制保持經常巡視，防止失|考試|大|靈，造成跑水和漏水；⑵及時檢測維護供水管網，防止供水管網出現問題，跑水和漏水，造成浪費；⑶加強主供水管網總閥門的維護，防止支供水管網出現問題，不能及時關閉，造成浪費。

注：供水系統不象供電系統，一旦局部出現問題，供水系不象供電系統停止供應，另外，一旦等到問題出現再維修，浪費已形成，無法挽回，因此，日常檢

查維護對供水節能來說尤為重要。

5、水電計量表具的量化管理

海口大多數居民用水用電是由物業公司負責抄表到戶，支付費用，給物業公司經營帶來一定的風險。因此，做好水電平衡計算十分必要。定期查抄總表、住戶分表數據，做到先計量、后分析，再平衡，采用比差方法，及時、有效地反映水電用量，通過水、電的量化管理，迅速查出問題所在，及時處理，這樣才能規

避水電虧損的風險。

物業節能措施

一、從提高客人節能意識入手，養成自覺節能的好習慣。

在物業管理工作中，我們要求員工高度重視節能工作，樹立“節能降耗，從我做起”的觀念，從日常工作中節省能源，減少浪費。各部門層層動員，找差距，定措施，從一點一滴做起。花城物業公司領導應集思廣益，提出節能措施，改造設備，人員精減、每年可節約資金近十幾萬元。公司應設節能專職督察員，而且做到人走關燈、飲水機、電腦、關空調。

二、從設備改造入手，提高物業管理的科技含量。

在物業管理公司的各部門中，工程部、保潔綠化部、護衛部是節能工作重點，我們除加強日常管理外，最重要的是從改造高耗能舊設備入手，選用節能設備，大大降低能耗、節約費用。要做好這項工作，必須抓好三個“支撐點”：

第一、要有一個優秀管理團隊做支撐。班子成員要具備綜合管理的能力和水平，特別是對各種物業的工程設備管理要非常了解，掌握現代化技術和最新科技動態，要有個優秀的工程總監，在節能增效上把握方向，作出正確決策。

第二、要有若干優良技術合作單位做支撐。目前，新產品、新技術和各種節能設備也是魚龍混雜，在采用新技術時，要認真進行選擇，選擇那些技術確實先進的、通過國際和國內有關部門認證的、幾年之內技術不落伍的產品，同時這些企業要有雄厚的資金支持，還要有高效優質的售后服務作保證。否則會出現投入

大量資金卻達不到預期效益的情況。

第三、要有好的推廣形式做支撐，便于企業運作。在提高認識的基礎上，我們結合項目的不同情況，把物業用戶分成三種類型：

（1）如果是在物業早期介入的，應在工程設計中盡可能推廣或幫助業主選擇優良節能設備，給開發公司提出中肯的建議，幫助他們提前選擇、一步到位（此階段開發商有資金實力，可以為今后的物業管理打下堅實基礎）。

（2）如果所管物業屬于工程設備老化、需要更新改造的，可及時列入改造計劃、向業主委員會推薦使用或更換新產品和節能設備、材料等，這樣就可以從

根本上解決問題，降低能耗。

（3）對于物業管理中正在運行的、已采用一般節能措施的工程設備，由于還沒有老化到一定程度，在改造設備的資金運作中就有困難，業主很難一次投入大量改造資金。我們就區分不同情況，幫助企業算賬，采取不同方式解決。例如借助銀行擔保公司的信譽擔保等，另外還可以與供貨商協商，如先支付30%-40%設備款，余款從更換設備以后節省的資金中分2-3年內償還。這些節能設備投入后，在兩三年左右時間內可收回投資，以后就是純增加的企業凈收益。這種方式

業主就比較容易接受。

三、從員工日常工作入手，把節能降耗作為自覺行動。

以嘉州花城為例，早在年初，公司就把“節約能源，降低能耗”作為今年重

點工作，下發通知要求：

（一）每日做好能耗記錄。要求數據準確，字體工整清楚。值班電工做好每日用電抄表工作；暖通專業做好園區水耗統計和監控，杜絕跑冒滴漏。

（二）做好能耗的統計分析。發現能耗異常及時分析報告。

（三）堅守崗位認真做好園區各項巡視工作：

1、專業人員重點控制園區用水系統有無跑、冒、滴、漏現象，有無違反公司規定使用能源的行為。例如：私自接水、接電等。

2、工程護衛值班重點監控樓層在無客戶時，公共區域照明是否按時關閉，晚間公共區域空調是否關閉，衛生間照明及排風扇開閉是否符合要求，并將情況

及時反饋總值班。

3、專業人員及時調整衛生間沖水閥門的使用狀態，杜絕長流水。

4、全體員工有責任對浪費能源的現象報告、制止或糾正。

（四）各專業嚴格按公司節能降耗具體措施操作，不得私自開動設備。有效控制耗電總量，減少高峰時段用電量。

1、專業每日參照天氣預報溫度、檢查機房及附屬設備。

2、工程部對設備運行耗電情況及不合理運行狀態提出意見，監督節電措施的實施。

3、保潔人員控制使用保潔用電設備的時間，錯開高峰用電時段，節省每一

度電。

4、清洗衛生間要合理使用水源，水龍頭不可長流水。

5、各部門要控制使用取暖器、空調等生活用電器，并在使用中注意錯開用

電高峰時段。

居民小區物業節能措施及合理化建議

運行管理措施：

通過采取設備節能技術改造、設備節能運行管理等措施，使能耗下降（或能耗單價下降），能源支出減少。控制實施上述措施的資金投入，使其遠小于節能

收益。

1.電力供應管理

電是建筑用技術裝備規定使用的能源形式。人們天天無意識地、頻繁地與各

式各樣的電器在打交道。

大多數設備，也包括許許多多建筑用技術裝備，今天幾乎一無例外地用電來

工作，電的需要量還將不斷地升高。

樓宇電力系統主要分為電力供應和電力配電兩部分。電力供應系統設備主要有高壓開關柜、變壓器、低壓開關柜等；電力配電系統主要有低壓配電盤、配電箱等。電力供應系統將來自城市電網的高電壓轉換成與用電設備輸入電壓相匹配的低電壓，同時根據用電負荷的種類、等級、用電量、用電位置等，把電力進行分配和控制。電力配電系統主要負責將電力配置到各用電設備，同時對用電設備進行各種用電保護和控制設備的運行。

一般情況下高電壓系統由城市供電部門負責設計、安裝、計量、管理運行，樓宇建設單位僅僅提供一

定面積的設備安裝空間。電力供應系統應該配置電力監控系統，完成對高低壓開關柜和變壓器運行狀態的監控，監控系統與樓宇設備控制系統聯網，以便根

據用電負荷及時調整電力供應。

電力系統的節能主要是指電力配電系統的節能控制。我們知道一座建筑物中的能源百分之八十以上是電能（空調系統的冷源和風能等可以視作由電能轉換而來），其他能源，諸如水能、燃氣能、燃油能，所占比例要少許多。

從電能的使用方式可以分成電力驅動和照明兩大類。電力驅動指的是對各類設備的供電，將電能轉換成了勢能、動能、熱焓等能源形式，該部分的節能措施體現在用電設備的控制方式上，所以我司將結合空調系統和給排水系統地設備節

能控制來闡述電力節能辦法。

樓宇照明系統是一個巨大的能耗系統，盡管在照明設計時盡量采用各種節能燈具和光源，但是實際的運行中間仍然存在著大量浪費能源的現象，提高照明系統的節能控制方式，加強系統的管理能動性和靈活性是達到節能目的唯一途徑。我司推薦主要采用以下幾種方式進行照明節能控制：

日光和照度控制

定時開關

集中控制

移動偵測控制

場景控制

按鈕控制

1)日光和照度控制

一年四季日起日落的時間都不同，加之天有不測風云，今日風和日麗，明日可能就變成陰天多云。當日光采光不足時就必須要利用燈光進行補償。可這種補償是隨機的，且需要補償的照度也不一樣。此外，靠近窗戶或幕墻的區域與遠離窗戶和幕墻的地方燈光的補償需求同樣也是不同的。因此我們依照室外陽光強度和室內照度相結合控制電燈的開閉和調整燈光亮度。對于像北京XX大堂及XX這樣大空間的建筑區域，可以根據日光對室內的影響程度劃分成若干個照明區域，在每個區域內依據照明負荷或面積分成不同的供電回路。不同回路上的燈具可以相互交叉或者并排布置，以取得最佳效果。安裝在室外和室內的照度傳感器信號與設定的照度指標相比較后控制電燈的開啟或閉合，同時調整燈光亮度。在這里需要注意的是室內照度傳感器要安裝在具有代表性的位置，區域的劃分要合理，相鄰區域的燈具布置要有一定的重疊。另外，每個回路所帶的電燈不易過多，否

則投資額將會增加（大功率的調

光器價格很高）。

2)定時控制

建筑物內部的樓梯間、走道、電梯廳、廁所等公共區域的電燈可以采用預先設定時間（段），譬如在下班時間自動變暗或關閉，或者只有在上班時間才供電。由此可以避免人走燈明，浪費能源的現象。

3)集中控制

照明系統智能化集中控制，將所有的電燈都可以在中央控制室進行集中控制，設定各種運行參數，隨意修改運行模式，智能化的面板開關可以任意的設定、調整開關控制的區域。將傳統的、永遠不能改變的、僅能完成開關功能的照明系統改變成具有人性化設計、可以根據不同的需求、任意的條件（定時開關，照度控制，移動檢測控制等）進行單一或組合式的控制，加之與調光器的配合更加會使得照明系統錦上添花，實現了在不降低照明標準，甚至更加豐富照明內容的基礎上最大限度的節約能源，對今后北京XX的運行管理將帶來不可估量的經濟效益。

4)移動偵測控制

針對公共區域，例如電梯前室、樓梯、通道等，往往沒有人時也是燈光長明，浪費了寶貴的能源。利用智慧型移動探測器，控制電燈開啟。當有人到達時，探測器輸出信號，啟動電燈；經過一定時間，電燈自動關閉或者轉暗。移動探測器也可以兼作可疑行動或非法入侵報警探測用。

5)場景控制

對于一些具有一定組合燈光效果要求，或者多種燈光效果的場所或區域，如建筑外觀照明、廣告照明等，可以采用場景控制模式。相同場所的燈光可以組合成若干個場景，各場景之間的切換都是平順而容易。在設置場景模式時我們可以選擇最節約能源的方式進行組合控制，即簡化了控制，又達到了節能的目的。

6)按鈕控制

對于大部分公共區域的照明都可以不設置手動面板，而是采用集中控制方式。但是對于一些局部場所，例如辦公區域、營業場所、某些特殊房間等，仍然可以采用傳統的手動面板控制方式。所不同的是手動面板都是智能化的，通過軟件設置可以任意改變面板控制的對象，而且面板開關沒有負荷容量的概念，甚至可以一鍵多控。智能化的面板開關具備調光的功能或分段控制功能，就是在手動狀態

下，也同樣能達到節能的目的。

以上各種控制方式可以單獨運行也可以組合工作，例如：按鈕控制和移動探測控制相結合，正常工作時間采用按鈕控制，下班后自動切換到移動探測控制模式，從而保證了一天二十四小時都處于節能控制狀態下。照明系統智能化為今后的物業管理帶來了極大的靈活性和可操作性。

2.空調系統節能控制

空調系統是一個大能耗系統，對于北京XX這樣的大型建筑，空調系統的控制較為復雜，如果采用一般的控制方式，即要保證環境的舒適性，就不可避免得要浪費掉大量的能源。可是當我們運用一些先進的節能控制方法，使得能源的利用最大化，即滿足環境的需求，又節約了能源。

空調系統主要由冷源水系統和空氣調節風系統兩部分組成。下面我們就從“水”和“風”兩種介質的控制來闡述節能控制方案。

1)冷源系統的節能控制

(1)理論分析

我們知道空調系統中冷凍水泵和冷卻水泵的容量是按照建最大設計熱負荷選定的，且留有余量,而運行情況是一年四季長期在固定的最大水流量下工作，由于季節、晝夜和客戶負荷的變化，實際空調熱負荷在絕大部分時間內遠比設計負荷低。通過我司經驗分析，一般樓宇水泵流量和壓力的最大設計負荷（負載率為100%），一年中，負荷率在50%以下的小時數約占全部運行時間的50%以上。一般冷凍水設計溫差為5—7℃，冷卻水的設計溫差為4～5℃，在系統流量固定的情況下，全年絕大部分運行時間溫差僅為1.0～3.0℃，即在低溫差、大流量情況下工作，從而增加了管路系統的能量損失，浪費了水泵運行的輸送能量。一般空調水泵的耗電量約占總空調系統耗電量的20～30%，故節約低負荷時水系統的輸送能量，具有很重要的意義。所以我們建議采用隨熱負荷而改變水量的變流量空調水系統。采用變頻器調節泵的轉速可以方便地調節水的流量，其節能率通

常都在40%以上。

(2)一次冷凍水泵控制

空調水系統的負荷對象通常為空氣處理機組和風機盤管兩大類，前者表冷器供冷量通過兩通閥自動控制，當空氣處理機組在定風量方式下運行，冷水量將隨著需冷量的改變而變化；當空氣處理機組變風量運行時，主要依靠調節送風量來滿足冷量的需求，僅僅在冷負荷較小時達到了風量的最低值才會改變冷水量，后者的兩通閥采用位式控制模式，打開時為設計流量，關閉時流量為零。通常水系統總冷量與水流量特性的綜合作用呈非線性，水流量的變化相對于總冷量的變化

要小。

以冷凍水總流量控制一次水泵的轉速。如果多臺一次水泵并聯運行時宜采用同步變頻控制。一次水泵變頻控制的流量范圍應為50%G～100%G，此范圍內流量與頻率的變化基本呈線性關系。變頻器在低負荷時的效率將下降，不宜無限制地擴大頻率變化范圍，只要能滿足流量調節的變化范圍即可。

一次水泵和冷凍機組仍然采用負荷（冷量）控制方式，當總冷量較大時根據總冷水量控制水泵和機組的運行臺數，總冷量小到某個值（可以根據空調系統設計估計或現場試測得到）時改為總冷量控制。這樣控制是基于考慮到當總冷量需求較大時停止一臺機組運行可能出現總供水量不足的現象，此時工作水泵達到額定流量值，空氣處理機組的兩通閥全部打開，管路阻力降低而致使水泵的工作點向低揚程、大流量方向移動，嚴重時可能造成水泵電機過載發生事故。

對于一次泵采用變流量方案時由于變流量運行，其供水溫度也是不斷變化的，此時冷水機組供水溫度傳感器不再起控制調節作用，它的主要用途是檢測水溫并通過設定水溫的上、下限對冷水機組起連鎖保護作用。當空調系統出現低負荷時，供水流量已經處于低流量運行狀態，由于低流量必定導致供水溫度下降，使得冷水機組制冷效率降低，節能效果勢必收到影響。因此，我們可以適當提高供水溫度并保持，在調節供水量來達到一個新的平衡點。

(3)二次冷凍水泵控制

在采用變風量控制空氣機組方式時，冷凍水流量變化范圍不大，因此我們推薦采用總冷量控制調節二次冷凍水泵轉速，改變供水量。如果出現負荷太小的情況，改為控制壓差旁通調節閥開度的方式控制，此時二次水泵轉速不變，保持恒定供水流量，調節旁通水量來滿足冷量的需求。

2)空氣處理機組系統的節能控制

空氣處理機組系統分為風系統和水系統兩部分。水系統可以按照常規調節二通閥開度來控制送風溫度，測量參數可以是回風溫度或者室內溫度。風系統比較復雜，負荷變化是嚴重影響風系統正常工作的主要原因。為滿足環境的要求，往往不得不是空氣處理機組運行在最大負荷的情況下，以損失能源為代價來滿足環境的需求。近幾年變風量空調技術的發展越來越成熟，成功的范例不少。所以我們建議空調系統的空氣處理機組采用變風量控制方式。

(1)變風量控制的節能效益分析

空調系統的送風量通常是按夏季室內的最大余熱量設計的，一般工藝設備，照明發熱量占約75%，圍護結構傳熱量占25%，后者是隨室外氣象條件而變化的。實際上全年出現最大負荷量的時間是很短的。當室內負荷變化時，如果采用定風量運行，一方面浪費風機電耗，另一方面會出現許多季節需要再熱，造成冷熱量抵消。采用變風量運行，就是風機采用變頻調速控制，根據房間熱負荷變化，改

變風機轉速和風量。

(2)空氣處理機組變風量控制

變風量控制（VAV）空調系統成功與否在很大程度上取決于是否采用最佳的控制方法。目前采用較多的控制方法有定靜壓和變靜壓兩種。定靜壓控制系統的機理是，在保證系統風管上某點（或幾點平均）靜壓一定的前提下，調整風機轉速來滿足室內負荷變化的需求。該種方法的關鍵是確定風管上的靜壓點，往往是根據經驗值來定，科學性差。不同的風系統靜壓點的位置也不同，所以出現較多變風量系統達不到設計要求或節能效果不明顯。在日本這種方法已經很少采用，取而代之地是變靜壓控制空調系統。變靜壓控制思想是盡量使風閥處于全開（85%～100%）狀態，使系統靜壓降至最低，因而能最大限度地降低風機轉速以

達到節能目的。

變靜壓空調系統分為三個控制環節，室內送風量控制、總風量控制和送風溫濕度控制。室內送風量控制是根據室內溫度與設定溫度的差值計算出要求風量（送風溫度一定），控制風閥開度改變實際送風量達到計算風量的要求。系統總風量控制是以各風閥開度來決定系統需要總風量，從而調節空氣處理機組的風機轉速，改變送風量來滿足總風量的要求。當室內熱負荷不斷降低致使風閥開度低于設定的最小開度時，說明單純調整風量已經不能滿足負荷變化的要求，此時我們可以提高送風溫度使整個空調系統從新達到平衡。另外，改變送風溫度可以改善室內溫度過高或過低而產生的不舒適感和室內的氣流組織，提高環境的舒適度。

在變風量空調系統新風量的控制是一個不可忽略的重要參數，當送風量在運行過程中隨著負荷的減少而不斷減少時，新風量也將隨著送風量成比例減少，在負荷很低的情況下，就有可能出現新風量不足現象，因此必須對最小新風量進行控制。新風量的控制方法也有多種，例如風閥跟蹤調節、送回風機控制、設置獨立新風機控制。空氣處理機組混和段靜壓控制和CO2濃度控制等，我們認為CO2濃度控制較適應人員變動率大，且室內有害物主要是由人產生的建筑。通過測定

CO2濃度對新風量進行控制。

智能建筑節能是一個非常復雜的問題，由于每棟建筑物的用途不同，采用的建筑材料不同，建筑形狀不同等等，往往難以進行有效的比較，因此無論從定性方面來看，還是從定量方面來進行分析，顯然尚有大量的課題需要我們去做深入的研究。所以，我司在進駐北京XX項目后，將根據項目實際情況，進行專業的分析及數據匯總，進行針對性的專項研究，制定一套完整的節能運行方案，以實現節能降耗、合理運行的目標，并積極認真的融入在日后的日常工作及管理中

第二篇：物業管理常用節能措施及手段

物業管理常用節能措施及手段

物業管理本是一個微利性行業，在不斷提高服務質量的同時，如何開展開源節流、節能降耗工作，是物業管理企業健康發展的根本保證。下面我就談談物業管理幾種常用節能措施及手段，謹供參考，請大家指正。

公共照明系統的“綠色革命”

我們所提倡的“綠色照明”是指在不降低照明質量的前提下，通過科學的照明設計，采用光效高、壽命長、安全穩定、節能環保的照明電器，改造公共照明系統，節約用電減少污染，達到高效、舒適、安全、環保的目的。“綠色照明”要注意兩個方面，一方面是燈具的選擇，另一方面是開關控制設備的選擇，并根據物業管理的地域、場所的不同進行合理安排。譬如：花園廣場及道路可選擇碘鎢燈、高壓鈉燈，用時間繼電器開關控制；大堂門廳及會所可選擇日光燈或節能燈，用普通開關控制；樓梯走廊及通道可選擇白熾燈，用觸摸開關或感應開關控制；需要長明燈具的地下室或車庫可選擇日光燈或節能燈。

變頻控制系統在機電設備中的節能作用

變頻設備是通過實現電動機無級調速，以達到節能目的。現在變頻器節能已經被廣泛應用于風機、水泵、電梯、空調等系統的電動機節能中，通過變頻調速技術，電梯可以獲得最大程度的舒適感，而且能耗大大減少，可靠性也得到很大的提高，這是采用交流調壓電梯所不可比擬的。因此，當空調、電梯、水泵用量大時，一味減少運行不是辦法，可以采取變頻節能方法，保障設備運行正常，滿足業主需求。

供水系統的節能方法

供水系統的節能主要有兩個方面，一方面供水開關、閘閥和水箱、水位自控制系統等關鍵部位要選用質量過關的零配件；另一方面是要保持經常巡視，及時檢測維修供水管網。與供電管理不同的是，供水系統出現問題會立即造成浪費，而且越拖延，浪費越嚴重。因此，日常檢查維護對于供水節能來說尤為重要，一旦等到出了問題再維修，浪費已經形成，且無法挽回。

水電計量表具的量化管理

現階段，公共用電部分及大多數物業小區的供水抄表工作，是物業管理公司負責的。因此，做好水電計量平衡十分必要。定期查抄總表、分表數據，做到先計量、后分析，再平衡，采用各種表格或圖表真實、及時、有效地反映出水電用量，通過水、電的量化管理，迅速查出問題所在，保證節能工作的順利開展。

如能將各種好的節能措施及手段引入質量管理體系中，并在各管理處加以推廣，將給公司的物業管理工作帶來較大的促進。

淺析物業管理中的節能措施

1、如何在物業管理過程中節能

１．提高物業設備設施的科技含量，做好項目節能

物業常用的耗電耗能的設備設施，如公用照明設施、機電設備、通風換氣設備和溫控設備等，可以盡量采用節能省電型產品。需要注意的是，目前，新產品、新技術和各種節能設備魚龍混雜，物業管理公司在采用時要認真進行選擇，盡量選擇那些通過國際和國內有關部門認證、技術先進，并且有雄厚的企業實力和優質的售后服務作為保障的產品。盡量避免出現投入大量資金卻達不到預期效益的情況。

具體操作上大致可分為兩種情況：

（１）如果是早期介入的物業管理公司，應在工程設計中盡可能推廣或幫助業主選擇優良節能設備，給用戶提出中肯的建議，幫助他們提前選擇、一步到位的完成節能型設備的選用和安裝。

由于物業管理人員比工程設計者、施工單位和工程管理人員更了解各種物業設備設施的耗能情況，具有比較豐富的節能經驗和節能體會。因此，物業管理企業越早介入越有利于做好物業項目的節能工作。在物業開發的早期，開發商和業主需要投在物業項目上的資金還沒有啟動，這時物業管理公司如能及時介入，盡早引導其選用科技含量高、能耗小的新技術產品，可以保證物業項目在相當長的時間內的合理有效利用。物業管理企業也可以避免更換物業項目帶來的資金損耗以及給業主帶來不方便。

（２）如果是物業項目的工程建設在物業管理企業介入之前就早早完工了。比較好的方法是淘汰高耗能的設備，加裝專業節能設備。但是，這樣做的成本一般比較高，需要業主們在資金上的支持。一般情況下，物業管理公司所能做的是對物業設施進行節能改造，同時注意合理控制耗能設備使用時間和使用量，減少能源以及設備自身的損耗。

物業管理公司在選用物業項目方面應更新開發理念，大膽選用適應當地實際情況的天然能源。如太陽能設施和雨水收集設備等。

２．提高物業管理者節能意識，強化管理節能

在物業管理服務中加大管理力度，體現嚴格、科學的原則，以堵塞漏洞和浪費，既是物業經營控制成本的需要，也符合業主的利益。因此，要對各個崗位上的員工的工作進行規范，使其樹立節約意識和成本控制意識；應落實各項管理制度，完善質量管理控制體系；另外，還要按規定定期檢修各種設施設備，保證其長期處于良性運行狀態，從而減小磨損和浪費。

進行節能型物業管理，需要一個優秀管理團隊做支撐。一個優秀的團隊首先要有一個優秀的領導，可以考慮選用有綜合調控能力的工程總監，在節能增效上把握方向，作出正確決策。同時也要求團隊成員具有綜合管理的能力和水平，特別是要熟悉對物業工程設備的管理，能夠掌握現代化技術和最新科技動態。從員工日常工作入手，做好項目節能。一個完善的管理，既能夠實現物業項目的節能意圖，也有助于發掘出物業項目的節能潛力，有可能會獲得比設計更好的節能效果。

３．提高用戶節能意識，形成自覺節能的習慣。

物業管理企業應做好與業主的溝通工作，做好日常的宣傳工作。無論是住宅小區還是辦公型建筑，主要的能源使用者仍然是用戶。特別是辦公建筑，其能耗費用承擔者多為公司和企業，因此使用者的節能意識和節能積極性相對于小區居民來講比較弱。物業管理公司作為管理者，有義務做好節電、節水、節氣的宣傳工作，如在電梯或走廊內設置與節能有關的公益廣告等。另外，物業管理人員自身也應做好節能工作，從隨手關燈、注意節水等細節做起，為用戶樹立一個好的榜樣，幫助用戶養成自覺節能的習慣。

總之，物業管理企業是政府聯系群眾的紐帶，管理著大部分城市建筑，應處于節能工作的一線，必須走在城市住宅節能降耗的前列。在中國建設節約型社會的大背景下，只有進行節約型物業管理才能進一步提高物業管理企業的管理水平和服務質量，使企業品牌得到廣大業主和使用者的認同。

物業工程節能降耗新措施

提到能源控制，當然和園區內工程系統（水、電、氣、暖等）的管理是分不開的。我們對小區供水管道設施加強檢修，杜絕跑、冒、滴、漏現象，避免因管理力度不夠造成浪費；對夏季綠化用水采取嚴格的管理制度，每一個綠化區澆水不超過30分鐘，并讓每天的值班人員進行巡視監督；園區噴泉水池每更換一次水都在2000噸左右，為盡量減少更換次數，每天對水池內雜物、漂浮物進行打撈，盡可能減少臟物對水的污染；在中心水池中增加一臺給水泵，改裝水管，增加部分過濾設備，用水池內水源進行澆灌，同時補充新水，增加水循環，延長水池清水的使用時間，使原來每三周左右換水一次的時間延長至四至六周，減少清洗和換水四至六次；加強對清潔用水的管理，固定平時清潔用水的取水點，減少人為浪費；路面的清洗根據部位及需要，集中人力在最短時間內完成，減少了用水量。

用電方面，做好各用電設備設施的維修保養，認真巡查并做好記錄。發現問題及時處理，將故障消除在萌芽狀態，減少不必要的設備損耗和待機損耗；對小區內的公共照明進行改裝，將B2層電梯口照明由原來25W的普通燈泡更換為7W的節能燈，耗電量由原來每月將近1000度降到300度左右；同時，在滿足使用的原則上，對車庫、B1、B2大廳、過道燈進行調節，使耗電量由原來每月近3萬度降到2.5萬度左右；對電梯轎廂內燈管進行改造，將原來6只20W的環形燈管改換為2支40W的日光燈管照明，亮度反比原來有所增加，維修難度和維修成本也大大降低，原來每個月須更換燈管30支左右，降低到現在的每月3－5支，單管成本為原來的四分之一，光用電量一個月就節約一千多度；對已經基本入住的各園區內住戶的晚間活動規律仔細觀察，把庭院燈、草坪燈的熄燈時間再調整，避免燈亮而無人使用的現象發生；綠化水池供電方面，對原有水箱供水進行管道改裝，由井泵直接供給，減少了一臺水泵的運行能耗，每月減少耗電量300度；對于小區夏季大量用電的電梯機房空調使用方面，采用時控開關，根據每天不同的高溫時段，分時使用空調，夜間采用風扇降溫，減少空調使用的時間，每個月節約了近一萬度電；合理安排各類設備的運行方式和運行時間。如風機房的運行方式，經過多方選擇試用，結合運行實際各類電機的起停耗電的關鍵，合理安排時間，進行設備改造，選擇最佳的節能運行方式，從而制定出最好的節能方法。

鍋爐房是天然氣主要的消耗地點，也是能源消耗的重點區域，在節能降耗活動中，根據一年多來各園區鍋爐的使用情況和能耗特點，組織各園區司爐人員進行技術交流，取長補短，將更加節約的燃燒方法和節能技巧共同分享，結合園區的設備特點、系統運行規律，選擇最適合于本園區的鍋爐運行方式。同時找出能耗高的鍋爐的不足之處，進行技術改造或改裝。

在保證安全的前提下做到合理、實用、經濟三項原則，盡量對廢舊材料、有使用價值的零配件進行收集、歸類、維修及組裝，變廢為寶，對材料等進行再生利用；在保修期、保修范圍內的材料，督促廠家或施工方購買更換；對于有償服務，制定明碼標價收費明細，合理收取適當的材料費，維護業主整體利益，為物業公司長期有效的發展奠定良好的基礎。

富洲新城物業如何節能的一點建議

從技術層面上講，節能分兩個階段。

前期節能：（從設計到選用建筑材料）包括使用保溫材料，真空隔溫玻璃；屋頂、外墻面安裝太陽能光板；（物業員工可用）安裝節能燈具與設備；多載花草樹木，少做水池景觀；雨水收集池；空調的冷凝水可以聚集起來澆花草樹木；化糞池的沼氣用來做飯；設施設備的安裝要便于后期維護等；（目前富洲在這方面做的不夠）

后期使用：

1、根據季節變化，隨時調整路燈的開關時間。

2、屋內空調溫度不要設定過高式過低；

3、加強培訓節能意識，做到人走燈關，不做無謂的浪費；

4.按規定定期檢修各種設施設備，保證其長期處于良性運行狀態，從而減小磨損和浪費；

5.游泳池與景觀水池的水做好二次利用而不是直接排入了市政管道；（目前富洲一期就是這樣的）

6、有義務做好節電、節水、節氣的宣傳工作，如在電梯或走廊內設置與節能有關的公益廣告等；在物業管理服務中加大管理力度，體現嚴格、科學的原則，以堵塞漏洞和浪費，既是物業經營控制成本的需要，也符合業主的利益。因此，要對各個崗位上的員工工作進行規范，使其樹立節約意識和成本控制意識；可實行節能達標激勵措施，獎勵可達節能效益的50%；把各項管理制度落到實處，不要光喊口號，切實完善節能管理控制體系。

物業管理常用節能措施及手段

1、公共照明系統的“節能化”

主要措施和手段：

⑴、公共照明燈具采用具有節能性的燈具；⑵、樓內公共照明燈具開關采用可控的燈具開關，隨用隨開；⑶、對公共娛樂場所，實施專人看管負責制，根據娛樂人數進行開關；⑷對停車和車庫的照明，采用分時段，進行開關；⑸、公共設施設備房照明，根據人員工作情況，進行控制，進行維修保養時，多開一些燈，平時少開或不開。

2、變配電設備的“節能化”

⑴、降低變壓器的變損。根據不同季節，調節變壓器外環境溫度（對室內干式變壓）夏季，采用人工方法，降低外圍溫度。（外圍溫度超高，變損超多）；⑵、調節三相負荷的平衡，來降低變壓器和線路的損耗；⑶、調節電容補償能力，提高用電質量，獲得電費的補償。

3、三相用電交流電機變頻的“節能化”

⑴、二次供水電機變頻節能（對直接加壓式二次供水），根據用水量，采用水壓變頻方式，節省電費；⑵、電梯變頻節能，根據電梯乘坐人數，安裝牽力感應器，調節電梯牽引電機頻，節省電費。

4、二次供水系統的“節能化”

⑴、蓄水池、樓頂水箱的開關、閘門和水位自動控制保持經常巡視，防止失|考試|大|靈，造成跑水和漏水；⑵及時檢測維護供水管網，防止供水管網出現問題，跑水和漏水，造成浪費；⑶加強主供水管網總閥門的維護，防止支供水管網出現問題，不能及時關閉，造成浪費。

注：供水系統不象供電系統，一旦局部出現問題，供水系不象供電系統停止供應，另外，一旦等到問題出現再維修，浪費已形成，無法挽回，因此，日常檢查維護對供水節能來說尤為重要。

5、水電計量表具的量化管理

海口大多數居民用水用電是由物業公司負責抄表到戶，支付費用，給物業公司經營帶來一定的風險。因此，做好水電平衡計算十分必要。定期查抄總表、住戶分表數據，做到先計量、后分析，再平衡，采用比差方法，及時、有效地反映水電用量，通過水、電的量化管理，迅速查出問題所在，及時處理，這樣才能規避水電虧損的風險。

物業節能措施

一、從提高客人節能意識入手，養成自覺節能的好習慣。

在物業管理工作中，我們要求員工高度重視節能工作，樹立“節能降耗，從我做起”的觀念，從日常工作中節省能源，減少浪費。各部門層層動員，找差距，定措施，從一點一滴做起。花城物業公司領導應集思廣益，提出節能措施，改造設備，人員精減、每年可節約資金近十幾萬元。公司應設節能專職督察員，而且做到人走關燈、飲水機、電腦、關空調。

二、從設備改造入手，提高物業管理的科技含量。

在物業管理公司的各部門中，工程部、保潔綠化部、護衛部是節能工作重點，我們除加強日常管理外，最重要的是從改造高耗能舊設備入手，選用節能設備，大大降低能耗、節約費用。要做好這項工作，必須抓好三個“支撐點”：

第一、要有一個優秀管理團隊做支撐。班子成員要具備綜合管理的能力和水平，特別是對各種物業的工程設備管理要非常了解，掌握現代化技術和最新科技動態，要有個優秀的工程總監，在節能增效上把握方向，作出正確決策。

第二、要有若干優良技術合作單位做支撐。目前，新產品、新技術和各種節能設備也是魚龍混雜，在采用新技術時，要認真進行選擇，選擇那些技術確實先進的、通過國際和國內有關部門認證的、幾年之內技術不落伍的產品，同時這些企業要有雄厚的資金支持，還要有高效優質的售后服務作保證。否則會出現投入大量資金卻達不到預期效益的情況。

第三、要有好的推廣形式做支撐，便于企業運作。在提高認識的基礎上，我們結合項目的不同情況，把物業用戶分成三種類型：

（1）如果是在物業早期介入的，應在工程設計中盡可能推廣或幫助業主選擇優良節能設備，給開發公司提出中肯的建議，幫助他們提前選擇、一步到位（此階段開發商有資金實力，可以為今后的物業管理打下堅實基礎）。

（2）如果所管物業屬于工程設備老化、需要更新改造的，可及時列入改造計劃、向業主委員會推薦使用或更換新產品和節能設備、材料等，這樣就可以從根本上解決問題，降低能耗。

（3）對于物業管理中正在運行的、已采用一般節能措施的工程設備，由于還沒有老化到一定程度，在改造設備的資金運作中就有困難，業主很難一次投入大量改造資金。我們就區分不同情況，幫助企業算賬，采取不同方式解決。例如借助銀行擔保公司的信譽擔保等，另外還可以與供貨商協商，如先支付30%-40%設備款，余款從更換設備以后節省的資金中分2-3年內償還。這些節能設備投入后，在兩三年左右時間內可收回投資，以后就是純增加的企業凈收益。這種方式業主就比較容易接受。

三、從員工日常工作入手，把節能降耗作為自覺行動。

以嘉州花城為例，早在年初，公司就把“節約能源，降低能耗”作為今年重點工作，下發通知要求：

（一）每日做好能耗記錄。要求數據準確，字體工整清楚。值班電工做好每日用電抄表工作；暖通專業做好園區水耗統計和監控，杜絕跑冒滴漏。

（二）做好能耗的統計分析。發現能耗異常及時分析報告。

（三）堅守崗位認真做好園區各項巡視工作：

1、專業人員重點控制園區用水系統有無跑、冒、滴、漏現象，有無違反公司規定使用能源的行為。例如：私自接水、接電等。

2、工程護衛值班重點監控樓層在無客戶時，公共區域照明是否按時關閉，晚間公共區域空調是否關閉，衛生間照明及排風扇開閉是否符合要求，并將情況及時反饋總值班。

3、專業人員及時調整衛生間沖水閥門的使用狀態，杜絕長流水。

4、全體員工有責任對浪費能源的現象報告、制止或糾正。

（四）各專業嚴格按公司節能降耗具體措施操作，不得私自開動設備。有效控制耗電總量，減少高峰時段用電量。

1、專業每日參照天氣預報溫度、檢查機房及附屬設備。

2、工程部對設備運行耗電情況及不合理運行狀態提出意見，監督節電措施的實施。

3、保潔人員控制使用保潔用電設備的時間，錯開高峰用電時段，節省每一度電。

4、清洗衛生間要合理使用水源，水龍頭不可長流水。

5、各部門要控制使用取暖器、空調等生活用電器，并在使用中注意錯開用電高峰時段。

居民小區物業節能措施及合理化建議

運行管理措施：

通過采取設備節能技術改造、設備節能運行管理等措施，使能耗下降（或能耗單價下降），能源支出減少。控制實施上述措施的資金投入，使其遠小于節能收益。

1.電力供應管理

電是建筑用技術裝備規定使用的能源形式。人們天天無意識地、頻繁地與各式各樣的電器在打交道。

大多數設備，也包括許許多多建筑用技術裝備，今天幾乎一無例外地用電來工作，電的需要量還將不斷地升高。

樓宇電力系統主要分為電力供應和電力配電兩部分。電力供應系統設備主要有高壓開關柜、變壓器、低壓開關柜等；電力配電系統主要有低壓配電盤、配電箱等。電力供應系統將來自城市電網的高電壓轉換成與用電設備輸入電壓相匹配的低電壓，同時根據用電負荷的種類、等級、用電量、用電位置等，把電力進行分配和控制。電力配電系統主要負責將電力配置到各用電設備，同時對用電設備進行各種用電保護和控制設備的運行。

一般情況下高電壓系統由城市供電部門負責設計、安裝、計量、管理運行，樓宇建設單位僅僅提供一

定面積的設備安裝空間。電力供應系統應該配置電力監控系統，完成對高低壓開關柜和變壓器運行狀態的監控，監控系統與樓宇設備控制系統聯網，以便根據用電負荷及時調整電力供應。

電力系統的節能主要是指電力配電系統的節能控制。我們知道一座建筑物中的能源百分之八十以上是電能（空調系統的冷源和風能等可以視作由電能轉換而來），其他能源，諸如水能、燃氣能、燃油能，所占比例要少許多。

從電能的使用方式可以分成電力驅動和照明兩大類。電力驅動指的是對各類設備的供電，將電能轉換成了勢能、動能、熱焓等能源形式，該部分的節能措施體現在用電設備的控制方式上，所以我司將結合空調系統和給排水系統地設備節能控制來闡述電力節能辦法。

樓宇照明系統是一個巨大的能耗系統，盡管在照明設計時盡量采用各種節能燈具和光源，但是實際的運行中間仍然存在著大量浪費能源的現象，提高照明系統的節能控制方式，加強系統的管理能動性和靈活性是達到節能目的唯一途徑。我司推薦主要采用以下幾種方式進行照明節能控制：

日光和照度控制

定時開關

集中控制

移動偵測控制

場景控制

按鈕控制

1)日光和照度控制

一年四季日起日落的時間都不同，加之天有不測風云，今日風和日麗，明日可能就變成陰天多云。當日光采光不足時就必須要利用燈光進行補償。可這種補償是隨機的，且需要補償的照度也不一樣。此外，靠近窗戶或幕墻的區域與遠離窗戶和幕墻的地方燈光的補償需求同樣也是不同的。因此我們依照室外陽光強度和室內照度相結合控制電燈的開閉和調整燈光亮度。對于像北京XX大堂及XX這樣大空間的建筑區域，可以根據日光對室內的影響程度劃分成若干個照明區域，在每個區域內依據照明負荷或面積分成不同的供電回路。不同回路上的燈具可以相互交叉或者并排布置，以取得最佳效果。安裝在室外和室內的照度傳感器信號與設定的照度指標相比較后控制電燈的開啟或閉合，同時調整燈光亮度。在這里需要注意的是室內照度傳感器要安裝在具有代表性的位置，區域的劃分要合理，相鄰區域的燈具布置要有一定的重疊。另外，每個回路所帶的電燈不易過多，否則投資額將會增加（大功率的調光器價格很高）。

2)定時控制

建筑物內部的樓梯間、走道、電梯廳、廁所等公共區域的電燈可以采用預先設定時間（段），譬如在下班時間自動變暗或關閉，或者只有在上班時間才供電。由此可以避免人走燈明，浪費能源的現象。

3)集中控制

照明系統智能化集中控制，將所有的電燈都可以在中央控制室進行集中控制，設定各種運行參數，隨意修改運行模式，智能化的面板開關可以任意的設定、調整開關控制的區域。將傳統的、永遠不能改變的、僅能完成開關功能的照明系統改變成具有人性化設計、可以根據不同的需求、任意的條件（定時開關，照度控制，移動檢測控制等）進行單一或組合式的控制，加之與調光器的配合更加會使得照明系統錦上添花，實現了在不降低照明標準，甚至更加豐富照明內容的基礎上最大限度的節約能源，對今后北京XX的運行管理將帶來不可估量的經濟效益。

4)移動偵測控制

針對公共區域，例如電梯前室、樓梯、通道等，往往沒有人時也是燈光長明，浪費了寶貴的能源。利用智慧型移動探測器，控制電燈開啟。當有人到達時，探測器輸出信號，啟動電燈；經過一定時間，電燈自動關閉或者轉暗。移動探測器也可以兼作可疑行動或非法入侵報警探測用。

5)場景控制

對于一些具有一定組合燈光效果要求，或者多種燈光效果的場所或區域，如建筑外觀照明、廣告照明等，可以采用場景控制模式。相同場所的燈光可以組合成若干個場景，各場景之間的切換都是平順而容易。在設置場景模式時我們可以選擇最節約能源的方式進行組合控制，即簡化了控制，又達到了節能的目的。

6)按鈕控制

對于大部分公共區域的照明都可以不設置手動面板，而是采用集中控制方式。但是對于一些局部場所，例如辦公區域、營業場所、某些特殊房間等，仍然可以采用傳統的手動面板控制方式。所不同的是手動面板都是智能化的，通過軟件設置可以任意改變面板控制的對象，而且面板開關沒有負荷容量的概念，甚至可以一鍵多控。智能化的面板開關具備調光的功能或分段控制功能，就是在手動狀態下，也同樣能達到節能的目的。

以上各種控制方式可以單獨運行也可以組合工作，例如：按鈕控制和移動探測控制相結合，正常工作時間采用按鈕控制，下班后自動切換到移動探測控制模式，從而保證了一天二十四小時都處于節能控制狀態下。照明系統智能化為今后的物業管理帶來了極大的靈活性和可操作性。

2.空調系統節能控制

空調系統是一個大能耗系統，對于北京XX這樣的大型建筑，空調系統的控制較為復雜，如果采用一般的控制方式，即要保證環境的舒適性，就不可避免得要浪費掉大量的能源。可是當我們運用一些先進的節能控制方法，使得能源的利用最大化，即滿足環境的需求，又節約了能源。

空調系統主要由冷源水系統和空氣調節風系統兩部分組成。下面我們就從“水”和“風”兩種介質的控制來闡述節能控制方案。

1)冷源系統的節能控制

(1)理論分析

我們知道空調系統中冷凍水泵和冷卻水泵的容量是按照建最大設計熱負荷選定的，且留有余量,而運行情況是一年四季長期在固定的最大水流量下工作，由于季節、晝夜和客戶負荷的變化，實際空調熱負荷在絕大部分時間內遠比設計負荷低。通過我司經驗分析，一般樓宇水泵流量和壓力的最大設計負荷（負載率為100%），一年中，負荷率在50%以下的小時數約占全部運行時間的50%以上。一般冷凍水設計溫差為5—7℃，冷卻水的設計溫差為4～5℃，在系統流量固定的情況下，全年絕大部分運行時間溫差僅為1.0～3.0℃，即在低溫差、大流量情況下工作，從而增加了管路系統的能量損失，浪費了水泵運行的輸送能量。一般空調水泵的耗電量約占總空調系統耗電量的20～30%，故節約低負荷時水系統的輸送能量，具有很重要的意義。所以我們建議采用隨熱負荷而改變水量的變流量空調水系統。采用變頻器調節泵的轉速可以方便地調節水的流量，其節能率通常都在40%以上。

(2)一次冷凍水泵控制

空調水系統的負荷對象通常為空氣處理機組和風機盤管兩大類，前者表冷器供冷量通過兩通閥自動控制，當空氣處理機組在定風量方式下運行，冷水量將隨著需冷量的改變而變化；當空氣處理機組變風量運行時，主要依靠調節送風量來滿足冷量的需求，僅僅在冷負荷較小時達到了風量的最低值才會改變冷水量，后者的兩通閥采用位式控制模式，打開時為設計流量，關閉時流量為零。通常水系統總冷量與水流量特性的綜合作用呈非線性，水流量的變化相對于總冷量的變化要小。

以冷凍水總流量控制一次水泵的轉速。如果多臺一次水泵并聯運行時宜采用同步變頻控制。一次水泵變頻控制的流量范圍應為50%G～100%G，此范圍內流量與頻率的變化基本呈線性關系。變頻器在低負荷時的效率將下降，不宜無限制地擴大頻率變化范圍，只要能滿足流量調節的變化范圍即可。

一次水泵和冷凍機組仍然采用負荷（冷量）控制方式，當總冷量較大時根據總冷水量控制水泵和機組的運行臺數，總冷量小到某個值（可以根據空調系統設計估計或現場試測得到）時改為總冷量控制。這樣控制是基于考慮到當總冷量需求較大時停止一臺機組運行可能出現總供水量不足的現象，此時工作水泵達到額定流量值，空氣處理機組的兩通閥全部打開，管路阻力降低而致使水泵的工作點向低揚程、大流量方向移動，嚴重時可能造成水泵電機過載發生事故。

對于一次泵采用變流量方案時由于變流量運行，其供水溫度也是不斷變化的，此時冷水機組供水溫度傳感器不再起控制調節作用，它的主要用途是檢測水溫并通過設定水溫的上、下限對冷水機組起連鎖保護作用。當空調系統出現低負荷時，供水流量已經處于低流量運行狀態，由于低流量必定導致供水溫度下降，使得冷水機組制冷效率降低，節能效果勢必收到影響。因此，我們可以適當提高供水溫度并保持，在調節供水量來達到一個新的平衡點。

(3)二次冷凍水泵控制

在采用變風量控制空氣機組方式時，冷凍水流量變化范圍不大，因此我們推薦采用總冷量控制調節二次冷凍水泵轉速，改變供水量。如果出現負荷太小的情況，改為控制壓差旁通調節閥開度的方式控制，此時二次水泵轉速不變，保持恒定供水流量，調節旁通水量來滿足冷量的需求。

2)空氣處理機組系統的節能控制

空氣處理機組系統分為風系統和水系統兩部分。水系統可以按照常規調節二通閥開度來控制送風溫度，測量參數可以是回風溫度或者室內溫度。風系統比較復雜，負荷變化是嚴重影響風系統正常工作的主要原因。為滿足環境的要求，往往不得不是空氣處理機組運行在最大負荷的情況下，以損失能源為代價來滿足環境的需求。近幾年變風量空調技術的發展越來越成熟，成功的范例不少。所以我們建議空調系統的空氣處理機組采用變風量控制方式。

(1)變風量控制的節能效益分析

空調系統的送風量通常是按夏季室內的最大余熱量設計的，一般工藝設備，照明發熱量占約75%，圍護結構傳熱量占25%，后者是隨室外氣象條件而變化的。實際上全年出現最大負荷量的時間是很短的。當室內負荷變化時，如果采用定風量運行，一方面浪費風機電耗，另一方面會出現許多季節需要再熱，造成冷熱量抵消。采用變風量運行，就是風機采用變頻調速控制，根據房間熱負荷變化，改變風機轉速和風量。

(2)空氣處理機組變風量控制

變風量控制（VAV）空調系統成功與否在很大程度上取決于是否采用最佳的控制方法。目前采用較多的控制方法有定靜壓和變靜壓兩種。定靜壓控制系統的機理是，在保證系統風管上某點（或幾點平均）靜壓一定的前提下，調整風機轉速來滿足室內負荷變化的需求。該種方法的關鍵是確定風管上的靜壓點，往往是根據經驗值來定，科學性差。不同的風系統靜壓點的位置也不同，所以出現較多變風量系統達不到設計要求或節能效果不明顯。在日本這種方法已經很少采用，取而代之地是變靜壓控制空調系統。變靜壓控制思想是盡量使風閥處于全開（85%～100%）狀態，使系統靜壓降至最低，因而能最大限度地降低風機轉速以達到節能目的。

變靜壓空調系統分為三個控制環節，室內送風量控制、總風量控制和送風溫濕度控制。室內送風量控制是根據室內溫度與設定溫度的差值計算出要求風量（送風溫度一定），控制風閥開度改變實際送風量達到計算風量的要求。系統總風量控制是以各風閥開度來決定系統需要總風量，從而調節空氣處理機組的風機轉速，改變送風量來滿足總風量的要求。當室內熱負荷不斷降低致使風閥開度低于設定的最小開度時，說明單純調整風量已經不能滿足負荷變化的要求，此時我們可以提高送風溫度使整個空調系統從新達到平衡。另外，改變送風溫度可以改善室內溫度過高或過低而產生的不舒適感和室內的氣流組織，提高環境的舒適度。

在變風量空調系統新風量的控制是一個不可忽略的重要參數，當送風量在運行過程中隨著負荷的減少而不斷減少時，新風量也將隨著送風量成比例減少，在負荷很低的情況下，就有可能出現新風量不足現象，因此必須對最小新風量進行控制。新風量的控制方法也有多種，例如風閥跟蹤調節、送回風機控制、設置獨立新風機控制。空氣處理機組混和段靜壓控制和CO2濃度控制等，我們認為CO2濃度控制較適應人員變動率大，且室內有害物主要是由人產生的建筑。通過測定CO2濃度對新風量進行控制。

3）中央空調冷凝水的利用 冷凝水用于冷卻塔補水

冷凝水的冷量提高空調系統的效率

智能建筑節能是一個非常復雜的問題，由于每棟建筑物的用途不同，采用的建筑材料不同，建筑形狀不同等等，往往難以進行有效的比較，因此無論從定性方面來看，還是從定量方面來進行分析，顯然尚有大量的課題需要我們去做深入的研究。所以，我司在進駐北京XX項目后，將根據項目實際情況，進行專業的分析及數據匯總，進行針對性的專項研究，制定一套完整的節能運行方案，以實現節能降耗、合理運行的目標，并積極認真的融入在日后的日常工作及管理中

第三篇：物業管理”軟件”方面的節能措施及手段

物業管理”軟件”方面的節能措施及手段

物業”軟件”方面的節能管理，首先應對物業管理企業的能源消耗做一個分析，看看它們的具體構成。物業管理企業消耗的能源主要分為以下幾種 :公共用電、公共用水、發電機燃油等。這其中以公共用電為首。所以節約能源應著重抓節電，公共用電包括有公共照明、電梯、生活水泵、中央空調、消防系統等設施設備的運行用電。我們所能采取的節能措施主要有人員控制和技術改造兩個辦法：

1.加強日常管理，完善規章制度，防止不必要的浪費。對工作人員進行節約意識教育，養成隨手關燈、關水的好習慣，杜絕浪費。如在使用中央空調的場所，應將風機盤管控制器置于合適的溫度，能夠封閉的場所要適當地封閉，減少冷氣不必要的流失。這種人員控制的方法雖然節能不多，但能夠培養員工的主人翁意識和個人素質，對于提升企業形象有較大裨益；

2.對原有設施設備進行節能改造。這是節約能源的最主要的方法，同時也是最有效的方法。如公共照明可使用節能燈，對長明燈進行改造，使用感應式非接觸型開關（聲光控開關），在景觀燈上等安裝時間功率調節裝置，夜深時降低照度或停止照明以節約用電；減少空調的啟動時間，降低空調的電能消耗；游泳池應當裝設水循環過濾系統，提高游泳池水的利用率等措施.節能降耗，不僅需要推廣節能技術和產品，還應建立節能文化。物業管理企業要幫助業主們樹立節能的意識，宣傳節能環保知識，開展能源節約系列活動，讓每位業主從自己身邊的小事做起，養成節約能源、熱愛公物、保護環境的好習慣，切實樹立能源節約意識；物業管理企業的工作人員更是應從自己身邊的小事做起，下班后都把辦公用電器的總電源關掉，以便節約用電，并確保企業所有人都養成節約能源的良好習慣。

總之，節約就是效益。節能就是讓生活質量更高，環境更美好，生命更有價值。節能不是一句口號，更不能做應景文章。要想切切實實地把節能工作深入細致地做好，必須正視目前各方面存在的問題，尋找出一條共贏的節能道路;必須從自我做起，在讓業主滿意物業管理服務的同時，盡量節約能源，為建設節約型社會而努力。

第四篇：物業管理中,最常用的節能措施及手段

物業管理常用節能措施及手段

物業管理本是一個微利性行業，在不斷提高服務質量的同時，如何開展開源節流、節能降耗工作，是物業管理企業健康發展的根本保證。下面我就談談物業管理幾種常用節能措施及手段，謹供參考，請大家指正。

公共照明系統的“綠色革命”

我們所提倡的“綠色照明”是指在不降低照明質量的前提下，通過科學的照明設計，采用光效高、壽命長、安全穩定、節能環保的照明電器，改造公共照明系統，節約用電減少污染，達到高效、舒適、安全、環保的目的。“綠色照明”要注意兩個方面，一方面是燈具的選擇，另一方面是開關控制設備的選擇，并根據物業管理的地域、場所的不同進行合理安排。譬如：花園廣場及道路可選擇碘鎢燈、高壓鈉燈，用時間繼電器開關控制；大堂門廳及會所可選擇日光燈或節能燈，用普通開關控制；樓梯走廊及通道可選擇白熾燈，用觸摸開關或感應開關控制；需要長明燈具的地下室或車庫可選擇日光燈或節能燈。

變頻控制系統在機電設備中的節能作用

變頻設備是通過實現電動機無級調速，以達到節能目的。現在變頻器節能已經被廣泛應用于風機、水泵、電梯、空調等系統的電動機節能中，通過變頻調速技術，電梯可以獲得最大程度的舒適感，而且能耗大大減少，可靠性也得到很大的提高，這是采用交流調壓電梯所不可比擬的。因此，當空調、電梯、水泵用量大時，一味減少運行不是辦法，可以采取變頻節能方法，保障設備運行正常，滿足業主需求。

供水系統的節能方法

供水系統的節能主要有兩個方面，一方面供水開關、閘閥和水箱、水位自控制系統等關鍵部位要選用質量過關的零配件；另一方面是要保持經常巡視，及時檢測維修供水管網。與供電管理不同的是，供水系統出現問題會立即造成浪費，而且越拖延，浪費越嚴重。因此，日常檢查維護對于供水節能來說尤為重要，一旦等到出了問題再維修，浪費已經形成，且無法挽回。

水電計量表具的量化管理

現階段，公共用電部分及大多數物業小區的供水抄表工作，是物業管理公司負責的。因此，做好水電計量平衡十分必要。定期查抄總表、分表數據，做到先計量、后分析，再平衡，采用各種表格或圖表真實、及時、有效地反映出水電用量，通過水、電的量化管理，迅速查出問題所在，保證節能工作的順利開展。

如能將各種好的節能措施及手段引入質量管理體系中，并在各管理處加以推廣，將給公司的物業管理工作帶來較大的促進。）

第五篇：物業管理節能措施及方案

節能措施及方案

依據國家關于節能的法律法規、北京市地方節能通知以及學院的要求，暫定如下方案：

一、日常管理

1、建立日常能源管理制度；

2、在甲方能源管理部門在組織領導下，配合實施學校能源管理的基本任務：統籌、綜合、協調、管理學校的各項節能工作；

3、貫徹執行國家、地方、行業主管部門的有關節能方針政策、法規、標準，組織制定節能管理細則、節能目標和各種有關管理標準、制度并組織實施。

3、組織制定節能宣傳、教育和培訓規劃并組織實施。

4、組織制定并實施規劃，節能技術改造和技術攻關計劃及節能計劃。

5、組織審定各類能源消耗指標和節能指標。

6、檢查各項節能工作。

7、組織召開節能工作例會，進行節能工作的計劃、布置、檢查、總結。

二、物業管理常用節能措施及手段

（一）公共照明系統的“綠色革命”材料及控制選擇

“綠色照明”要注意兩個方面：

1、一方面是燈具的選擇；

2、另一方面是開關控制設備的選擇，并根據物業管理的地域、場所的不同進行合理安排。

譬如：用時間繼電器開關控制；大堂門廳及會所可選擇日光燈或節能燈，用普通開關控制；樓梯走廊及通道可選擇白熾燈，用觸摸開關或感應開關控制；需要長明燈具的地下室或車庫可選擇日光燈或節能燈。

（二）變頻控制系統在機電設備中的節能作用

變頻設備是通過實現電動機無級調速，以達到節能目的。現在變頻器節能已經被廣泛應用于風機、水泵、電梯、空調等系統的電動機節能中，通過變頻調速技術，電梯可以獲得最大程度的舒適感，而且能耗大大減少，可靠性也得到很大的提高，這是采用交流調壓電梯所不可比擬的。因此，當空調、電梯、水泵用量大時，一味減少運行不是辦法，可以采取變頻節能方法，保障設備運行正常，滿足業主需求。

（三）供水系統的節能方法

供水系統的節能主要有兩個方面：

1、一方面供水開關、閘閥和水箱、水位自控制系統等關鍵部位要選用質量過關的零配件；

2、另一方面是要保持經常巡視，及時檢測維修供水管網。與供電管理不同的是，供水系統出現問題會立即造成浪費，而且越拖延，浪費越嚴重。因此，日常檢查維護對于供水節能來說尤為重要，一旦等到出了問題再維修，浪費已經形成，且無法挽回。

（四）水電計量表具的量化管理

現階段，公共用電部分及大多數物業小區的供水抄表工作，是物業管理公司負責的。因此，做好水電計量平衡十分必要。定期查抄總表、分表數據，做到先計量、后分析，再平衡，采用各種表格或圖表真實、及時、有效地反映出水電用量，通過水、電的量化管理，迅速查出問題所在，保證節能工作的順利開展。

如能將各種好的節能措施及手段引入質量管理體系中，并在各管理處加以推廣，將給公司的物業管理工作帶來較大的促進。

淺析物業管理中的節能措施

1、如何在物業管理過程中節能

１．提高物業設備設施的科技含量，做好項目節能

物業常用的耗電耗能的設備設施，如公用照明設施、機電設備、通風換氣設備和溫控設備等，可以盡量采用節能省電型產品。盡量避免出現投入大量資金卻達不到預期效益的情況。

２．提高物業管理者節能意識，強化管理節能

對各個崗位上的員工的工作進行規范，使其樹立節約意識和成本控制意識；應落實各項管理制度，完善質量管理控制體系；另外，還要按規定定期檢修各種設施設備，保證其長期處于良性運行狀態，從而減小磨損和浪費。

可以考慮選用有綜合調控能力的工程總監，在節能增效上把握方向，作出正確決策。從員工日常工作入手，做好項目節能。一個完善的管理，既能夠實現物業項目的節能意圖，也有助于發掘出物業項目的節能潛力，有可能會獲得比設計更好的節能效果。

３．提高用戶節能意識，形成自覺節能的習慣。

與甲方溝通交流，做好日常的宣傳工作。使用者的節能意識和節能積極性相對于學員比較弱。物業管理公司作為管理者，有義務做好節電、節水、節氣的宣傳工作，如在電梯或走廊內設置與節能有關的公益廣告等。另外，物業管理人員自身也應做好節能工作，從隨手關燈、注意節水等細節做起，為用戶樹立一個好的榜樣，幫助用戶養成自覺節能的習慣。

4、物業工程節能降耗新措施

工程系統能源控制（水、電、氣、暖等）的管理，對供水管道設施加強檢修，杜絕跑、冒、滴、漏現象，避免因管理力度不夠造成浪費；對夏季綠化用水采取嚴格的管理制度，每一個綠化區澆水不超過30分鐘，并讓每天的值班人員進行巡視監督；園區噴泉水池盡量減少更換次數，每天對水池內雜物、漂浮物進行打撈，盡可能減少臟物對水的污染；

用電方面，做好各用電設備設施的維修保養，認真巡查并做好記錄。發現問題及時處理，將故障消除在萌芽狀態，減少不必要的設備損耗和待機損耗；

鍋爐房是天然氣主要的消耗地點，也是能源消耗的重點區域，在節能降耗活動中，根據一年多來各園區鍋爐的使用情況和能耗特點，在保證安全的前提下做到合理、實用、經濟三項原則，從技術層面上講，節能分兩個階段。

前期節能：（從設計到選用建筑材料）包括使用保溫材料，真空隔溫玻璃；屋頂、外墻面安裝太陽能光板；（物業員工可用）安裝節能燈具與設備；多載花草樹木，少做水池景觀；雨水收集池；空調的冷凝水可以聚集起來澆花草樹木；化糞池的沼氣用來做飯；設施設備的安裝要便于后期維護等；（目前富洲在這方面做的不夠）

后期使用：

1、根據季節變化，隨時調整路燈的開關時間。

2、屋內空調溫度不要設定過高式過低；

3、加強培訓節能意識，做到人走燈關，不做無謂的浪費；

4.按規定定期檢修各種設施設備，保證其長期處于良性運行狀態，從而減小磨損和浪費；

5.游泳池與景觀水池的水做好二次利用而不是直接排入了市政管道；（目前富洲一期就是這樣的）

6、有義務做好節電、節水、節氣的宣傳工作，如在電梯或走廊內設置與節能有關的公益廣告等；在物業管理服務中加大管理力度，體現嚴格、科學的原則，以堵塞漏洞和浪費，既是物業經營控制成本的需要，也符合業主的利益。因此，要對各個崗位上的員工工作進行規范，使其樹立節約意識和成本控制意識；

物業管理常用節能措施及手段

1、公共照明系統的“節能化”

主要措施和手段： ⑵、公共照明燈具采用具有節能性的燈具；

⑵、樓內公共照明燈具開關采用可控的燈具開關，隨用隨開；

⑶、對公共娛樂場所，實施專人看管負責制，根據娛樂人數進行開關；

⑷對停車和車庫的照明，采用分時段，進行開關；

⑸、公共設施設備房照明，根據人員工作情況，進行控制，進行維修保養時，多開一些燈，平時少開或不開。

2、變配電設備的“節能化”

⑴、降低變壓器的變損。根據不同季節，調節變壓器外環境溫度（對室內干式變壓）夏季，采用人工方法，降低外圍溫度。（外圍溫度超高，變損超多）；⑵、調節三相負荷的平衡，來降低變壓器和線路的損耗；⑶、調節電容補償能力，提高用電質量，獲得電費的補償。

3、三相用電交流電機變頻的“節能化”

⑴、二次供水電機變頻節能（對直接加壓式二次供水），根據用水量，采用水壓變頻方式，節省電費；

⑵、電梯變頻節能，根據電梯乘坐人數，安裝牽力感應器，調節電梯牽引電機頻，節省電費。

4、二次供水系統的“節能化”

⑴、蓄水池、樓頂水箱的開關、閘門和水位自動控制保持經常巡視，防止失|考試|大|靈，造成跑水和漏水；

⑵及時檢測維護供水管網，防止供水管網出現問題，跑水和漏水，造成浪費；

⑶加強主供水管網總閥門的維護，防止支供水管網出現問題，不能及時關閉，造成浪費。

注：供水系統不象供電系統，一旦局部出現問題，供水系不象供電系統停止供應，另外，一旦等到問題出現再維修，浪費已形成，無法挽回，因此，日常檢查維護對供水節能來說尤為重要。

5、水電計量表具的量化管理

海口大多數居民用水用電是由物業公司負責抄表到戶，支付費用，給物業公司經營帶來一定的風險。因此，做好水電平衡計算十分必要。定期查抄總表、住戶分表數據，做到先計量、后分析，再平衡，采用比差方法，及時、有效地反映水電用量，通過水、電的量化管理，迅速查出問題所在，及時處理，這樣才能規避水電虧損的風險。

物業節能措施

一、從提高客人節能意識入手，養成自覺節能的好習慣。

在物業管理工作中，我們要求員工高度重視節能工作，樹立“節能降耗，從我做起”的觀念，從日常工作中節省能源，減少浪費。各部門層層動員，找差距，定措施，從一點一滴做起。設節能專職督察員，而且做到人走關燈、飲水機、電腦、關空調。

二、從設備改造入手，提高物業管理的科技含量。

在物業管理公司的各部門中，工程部、保潔綠化部、護衛部是節能工作重點，我們除加強日常管理外，最重要的是從改造高耗能舊設備入手，選用節能設備，大大降低能耗、節約費用。要做好這項工作，必須抓好三個“支撐點”：

第一、要有一個優秀管理團隊做支撐。班子成員要具備綜合管理的能力和水平，特別是對各種物業的工程設備管理要非常了解，掌握現代化技術和最新科技動態，要有個優秀的工程總監，在節能增效上把握方向，作出正確決策。

第二、要有若干優良技術合作單位做支撐。

第三、要有好的推廣形式做支撐，便于企業運作。在提高認識的基礎上，我（2）如果所管物業屬于工程設備老化、需要更新改造的，可及時列入改造計劃、向業主委員會推薦使用或更換新產品和節能設備、材料等，這樣就可以從根本上解決問題，降低能耗。

（3）對于物業管理中正在運行的、已采用一般節能措施的工程設備，由于還沒有老化到一定程度，在改造設備的資金運作中就有困難，業主很難一次投入大量改造資金。我們就區分不同情況，幫助企業算賬，采取不同方式解決。例如借助銀行擔保公司的信譽擔保等，另外還可以與供貨商協商，如先支付30%-40%設備款，余款從更換設備以后節省的資金中分2-3年內償還。這些節能設備投入后，在兩三年左右時間內可收回投資，以后就是純增加的企業凈收益。這種方式業主就比較容易接受。

三、從員工日常工作入手，把節能降耗作為自覺行動。

把“節約能源，降低能耗”作為今年重點工作，下發通知要求：

（一）每日做好能耗記錄。要求數據準確，字體工整清楚。值班電工做好每日用電抄表工作；暖通專業做好園區水耗統計和監控，杜絕跑冒滴漏。

（二）做好能耗的統計分析。發現能耗異常及時分析報告。

（三）堅守崗位認真做好園區各項巡視工作：

1、專業人員重點控制園區用水系統有無跑、冒、滴、漏現象，有無違反公司規定使用能源的行為。例如：私自接水、接電等。

2、工程護衛值班重點監控樓層在無客戶時，公共區域照明是否按時關閉，晚間公共區域空調是否關閉，衛生間照明及排風扇開閉是否符合要求，并將情況及時反饋總值班。

3、專業人員及時調整衛生間沖水閥門的使用狀態，杜絕長流水。

4、全體員工有責任對浪費能源的現象報告、制止或糾正。

（四）各專業嚴格按公司節能降耗具體措施操作，不得私自開動設備。有效控制耗電總量，減少高峰時段用電量。

1、專業每日參照天氣預報溫度、檢查機房及附屬設備。

2、工程部對設備運行耗電情況及不合理運行狀態提出意見，監督節電措施的實施。

3、保潔人員控制使用保潔用電設備的時間，錯開高峰用電時段，節省每一度電。

4、清洗衛生間要合理使用水源，水龍頭不可長流水。

5、各部門要控制使用取暖器、空調等生活用電器，并在使用中注意錯開用電高峰時段。

1.電力供應管理

電是建筑用技術裝備規定使用的能源形式。人們天天無意識地、頻繁地與各式各樣的電器在打交道。

大多數設備，也包括許許多多建筑用技術裝備，今天幾乎一無例外地用電來工作，電的需要量還將不斷地升高。

樓宇電力系統主要分為電力供應和電力配電兩部分。電力供應系統設備主要有高壓開關柜、變壓器、低壓開關柜等；電力配電系統主要有低壓配電盤、配電箱等。電力供應系統將來自城市電網的高電壓轉換成與用電設備輸入電壓相匹配的低電壓，同時根據用電負荷的種類、等級、用電量、用電位置等，把電力進行分配和控制。電力配電系統主要負責將電力配置到各用電設備，同時對用電設備進行各種用電保護和控制設備的運行。

樓宇照明系統是一個巨大的能耗系統，盡管在照明設計時盡量采用各種節能燈具和光源，但是實際的運行中間仍然存在著大量浪費能源的現象，提高照明系統的節能控制方式，加強系統的管理能動性和靈活性是達到節能目的唯一途徑。我司推薦主要采用以下幾種方式進行照明節能控制：

日光和照度控制

定時開關、集中控制、移動偵測控制、場景控制、按鈕控制 1)日光和照度控制

一年四季日起日落的時間都不同，加之天有不測風云，今日風和日麗，明日可能就變成陰天多云。當日光采光不足時就必須要利用燈光進行補償。可這種補償是隨機的，且需要補償的照度也不一樣。此外，靠近窗戶或幕墻的區域與遠離窗戶和幕墻的地方燈光的補償需求同樣也是不同的。因此我們依照室外陽光強度和室內照度相結合控制電燈的開閉和調整燈光亮度。對于像北京XX大堂及XX這樣大空間的建筑區域，可以根據日光對室內的影響程度劃分成若干個照明區域，在每個區域內依據照明負荷或面積分成不同的供電回路。不同回路上的燈具可以相互交叉或者并排布置，以取得最佳效果。安裝在室外和室內的照度傳感器信號與設定的照度指標相比較后控制電燈的開啟或閉合，同時調整燈光亮度。在這里需要注意的是室內照度傳感器要安裝在具有代表性的位置，區域的劃分要合理，相鄰區域的燈具布置要有一定的重疊。另外，每個回路所帶的電燈不易過多，否則投資額將會增加（大功率的調光器價格很高）。

2)定時控制

建筑物內部的樓梯間、走道、電梯廳、廁所等公共區域的電燈可以采用預先設定時間（段），譬如在下班時間自動變暗或關閉，或者只有在上班時間才供電。由此可以避免人走燈明，浪費能源的現象。

3)集中控制

照明系統智能化集中控制，將所有的電燈都可以在中央控制室進行集中控制，設定各種運行參數，隨意修改運行模式，智能化的面板開關可以任意的設定、調整開關控制的區域。將傳統的、永遠不能改變的、僅能完成開關功能的照明系統改變成具有人性化設計、可以根據不同的需求、任意的條件（定時開關，照度控制，移動檢測控制等）進行單一或組合式的控制，加之與調光器的配合更加會使得照明系統錦上添花，實現了在不降低照明標準，甚至更加豐富照明內容的基礎上最大限度的節約能源，對今后北京XX的運行管理將帶來不可估量的經濟效益。

4)移動偵測控制

針對公共區域，例如電梯前室、樓梯、通道等，往往沒有人時也是燈光長明，浪費了寶貴的能源。利用智慧型移動探測器，控制電燈開啟。當有人到達時，探測器輸出信號，啟動電燈；經過一定時間，電燈自動關閉或者轉暗。移動探測器也可以兼作可疑行動或非法入侵報警探測用。

5)場景控制

對于一些具有一定組合燈光效果要求，或者多種燈光效果的場所或區域，如建筑外觀照明、廣告照明等，可以采用場景控制模式。相同場所的燈光可以組合成若干個場景，各場景之間的切換都是平順而容易。在設置場景模式時我們可以選擇最節約能源的方式進行組合控制，即簡化了控制，又達到了節能的目的。

6)按鈕控制

對于大部分公共區域的照明都可以不設置手動面板，而是采用集中控制方式。但是對于一些局部場所，例如辦公區域、營業場所、某些特殊房間等，仍然可以采用傳統的手動面板控制方式。所不同的是手動面板都是智能化的，通過軟件設置可以任意改變面板控制的對象，而且面板開關沒有負荷容量的概念，甚至可以一鍵多控。智能化的面板開關具備調光的功能或分段控制功能，就是在手動狀態下，也同樣能達到節能的目的。

以上各種控制方式可以單獨運行也可以組合工作，例如：按鈕控制和移動探測控制相結合，正常工作時間采用按鈕控制，下班后自動切換到移動探測控制模式，從而保證了一天二十四小時都處于節能控制狀態下。照明系統智能化為今后的物業管理帶來了極大的靈活性和可操作性。

2.空調系統節能控制

空調系統是一個大能耗系統，對于北京XX這樣的大型建筑，空調系統的控制較為復雜，如果采用一般的控制方式，即要保證環境的舒適性，就不可避免得要浪費掉大量的能源。可是當我們運用一些先進的節能控制方法，使得能源的利用最大化，即滿足環境的需求，又節約了能源。

空調系統主要由冷源水系統和空氣調節風系統兩部分組成。下面我們就從“水”和“風”兩種介質的控制來闡述節能控制方案。

1)冷源系統的節能控制

(1)理論分析

我們知道空調系統中冷凍水泵和冷卻水泵的容量是按照建最大設計熱負荷選定的，且留有余量,而運行情況是一年四季長期在固定的最大水流量下工作，由于季節、晝夜和客戶負荷的變化，實際空調熱負荷在絕大部分時間內遠比設計負荷低。通過我司經驗分析，一般樓宇水泵流量和壓力的最大設計負荷（負載率為100%），一年中，負荷率在50%以下的小時數約占全部運行時間的50%以上。一般冷凍水設計溫差為5—7℃，冷卻水的設計溫差為4～5℃，在系統流量固定的情況下，全年絕大部分運行時間溫差僅為1.0～3.0℃，即在低溫差、大流量情況下工作，從而增加了管路系統的能量損失，浪費了水泵運行的輸送能量。一般空調水泵的耗電量約占總空調系統耗電量的20～30%，故節約低負荷時水系統的輸送能量，具有很重要的意義。所以我們建議采用隨熱負荷而改變水量的變流量空調水系統。采用變頻器調節泵的轉速可以方便地調節水的流量，其節能率通常都在40%以上。

(2)一次冷凍水泵控制

空調水系統的負荷對象通常為空氣處理機組和風機盤管兩大類，前者表冷器供冷量通過兩通閥自動控制，當空氣處理機組在定風量方式下運行，冷水量將隨著需冷量的改變而變化；當空氣處理機組變風量運行時，主要依靠調節送風量來滿足冷量的需求，僅僅在冷負荷較小時達到了風量的最低值才會改變冷水量，后者的兩通閥采用位式控制模式，打開時為設計流量，關閉時流量為零。通常水系統總冷量與水流量特性的綜合作用呈非線性，水流量的變化相對于總冷量的變化要小。

以冷凍水總流量控制一次水泵的轉速。如果多臺一次水泵并聯運行時宜采用同步變頻控制。一次水泵變頻控制的流量范圍應為50%G～100%G，此范圍內流量與頻率的變化基本呈線性關系。變頻器在低負荷時的效率將下降，不宜無限制地擴大頻率變化范圍，只要能滿足流量調節的變化范圍即可。

一次水泵和冷凍機組仍然采用負荷（冷量）控制方式，當總冷量較大時根據總冷水量控制水泵和機組的運行臺數，總冷量小到某個值（可以根據空調系統設計估計或現場試測得到）時改為總冷量控制。這樣控制是基于考慮到當總冷量需求較大時停止一臺機組運行可能出現總供水量不足的現象，此時工作水泵達到額定流量值，空氣處理機組的兩通閥全部打開，管路阻力降低而致使水泵的工作點向低揚程、大流量方向移動，嚴重時可能造成水泵電機過載發生事故。

對于一次泵采用變流量方案時由于變流量運行，其供水溫度也是不斷變化的，此時冷水機組供水溫度傳感器不再起控制調節作用，它的主要用途是檢測水溫并通過設定水溫的上、下限對冷水機組起連鎖保護作用。當空調系統出現低負荷時，供水流量已經處于低流量運行狀態，由于低流量必定導致供水溫度下降，使得冷水機組制冷效率降低，節能效果勢必收到影響。因此，我們可以適當提高供水溫度并保持，在調節供水量來達到一個新的平衡點。

(3)二次冷凍水泵控制

在采用變風量控制空氣機組方式時，冷凍水流量變化范圍不大，因此我們推薦采用總冷量控制調節二次冷凍水泵轉速，改變供水量。如果出現負荷太小的情況，改為控制壓差旁通調節閥開度的方式控制，此時二次水泵轉速不變，保持恒定供水流量，調節旁通水量來滿足冷量的需求。

2)空氣處理機組系統的節能控制

空氣處理機組系統分為風系統和水系統兩部分。水系統可以按照常規調節二通閥開度來控制送風溫度，測量參數可以是回風溫度或者室內溫度。風系統比較復雜，負荷變化是嚴重影響風系統正常工作的主要原因。為滿足環境的要求，往往不得不是空氣處理機組運行在最大負荷的情況下，以損失能源為代價來滿足環境的需求。近幾年變風量空調技術的發展越來越成熟，成功的范例不少。所以我們建議空調系統的空氣處理機組采用變風量控制方式。

(1)變風量控制的節能效益分析

空調系統的送風量通常是按夏季室內的最大余熱量設計的，一般工藝設備，照明發熱量占約75%，圍護結構傳熱量占25%，后者是隨室外氣象條件而變化的。實際上全年出現最大負荷量的時間是很短的。當室內負荷變化時，如果采用定風量運行，一方面浪費風機電耗，另一方面會出現許多季節需要再熱，造成冷熱量抵消。采用變風量運行，就是風機采用變頻調速控制，根據房間熱負荷變化，改變風機轉速和風量。

(2)空氣處理機組變風量控制

變風量控制（VAV）空調系統成功與否在很大程度上取決于是否采用最佳的控制方法。目前采用較多的控制方法有定靜壓和變靜壓兩種。定靜壓控制系統的機理是，在保證系統風管上某點（或幾點平均）靜壓一定的前提下，調整風機轉速來滿足室內負荷變化的需求。該種方法的關鍵是確定風管上的靜壓點，往往是根據經驗值來定，科學性差。不同的風系統靜壓點的位置也不同，所以出現較多變風量系統達不到設計要求或節能效果不明顯。在日本這種方法已經很少采用，取而代之地是變靜壓控制空調系統。變靜壓控制思想是盡量使風閥處于全開（85%～100%）狀態，使系統靜壓降至最低，因而能最大限度地降低風機轉速以達到節能目的。

變靜壓空調系統分為三個控制環節，室內送風量控制、總風量控制和送風溫濕度控制。室內送風量控制是根據室內溫度與設定溫度的差值計算出要求風量（送風溫度一定），控制風閥開度改變實際送風量達到計算風量的要求。系統總風量控制是以各風閥開度來決定系統需要總風量，從而調節空氣處理機組的風機轉速，改變送風量來滿足總風量的要求。當室內熱負荷不斷降低致使風閥開度低于設定的最小開度時，說明單純調整風量已經不能滿足負荷變化的要求，此時我們可以提高送風溫度使整個空調系統從新達到平衡。另外，改變送風溫度可以改善室內溫度過高或過低而產生的不舒適感和室內的氣流組織，提高環境的舒適度。

在變風量空調系統新風量的控制是一個不可忽略的重要參數，當送風量在運行過程中隨著負荷的減少而不斷減少時，新風量也將隨著送風量成比例減少，在負荷很低的情況下，就有可能出現新風量不足現象，因此必須對最小新風量進行控制。新風量的控制方法也有多種，例如風閥跟蹤調節、送回風機控制、設置獨立新風機控制。空氣處理機組混和段靜壓控制和CO2濃度控制等，我們認為CO2濃度控制較適應人員變動率大，且室內有害物主要是由人產生的建筑。通過測定CO2濃度對新風量進行控制。

3）中央空調冷凝水的利用

冷凝水用于冷卻塔補水

冷凝水的冷量提高空調系統的效率

智能建筑節能是一個非常復雜的問題，由于每棟建筑物的用途不同，采用的建筑材料不同，建筑形狀不同等等，往往難以進行有效的比較，因此無論從定性方面來看，還是從定量方面來進行分析，顯然尚有大量的課題需要我們去做深入的研究。所以，我司在進駐北京XX項目后，將根據項目實際情況，進行專業的分析及數據匯總，進行針對性的專項研究，制定一套完整的節能運行方案，以實現節能降耗、合理運行的目標，并積極認真的融入在日后的日常工作及管理中

校后勤曾采取多種措施，實施節能方案，其中包括：（1）加強師生的節能意識的素質教育；

（2）聘用人員對無人使用的教室檢查照明、晚自習后關閉教室照明；【派專人分時段進行巡視，如課間、午休、夜間、日照較好的環境下關燈；（3）用電經費承包式管理；

（4）采用計算機或單片機對教學區供電實施分時管理。

（5）電網濾波技術等。【利用大自然太陽，將太陽能轉化為光伏發電】（6）【加裝聲控及時控組合控制照明及空調用電】

（7）關閉好門窗，做好節能宣傳，夏季溫度控制25-26℃之間、冬季控制在16-8℃之間。（8）對空調機組室內機過濾網、室外機翅片等進行清洗，保證無堵塞現象，利于房間溫度快速達到設定要求后停機；

（9）冬季對暖氣片管進行排污，保障暖氣片不臟堵散熱良好。

節能辦公室工作職責

節能辦公室是學校節約型校園建設領導小組下設的常務能源管理機構，接受學校節約型校園建設領導小組的直接領導，節能辦公室設在資產與后勤管理處。其主要工作職責如下：

一、落實執行國家和北京市有關節能、節約型校園建設的法規、方針、政策，落實學校節約型校園建設領導小組的各項決議。

二、負責起草學校節約型校園建設的總體規劃，報學校節約型校園建設領導小組批準后，負責具體組織學校節約型校園建設總體規劃的實施。

三、負責起草制訂學校的節能管理規章制度和節約型校園建設相關文件，經學校通過后組織實施。

四、負責組織節能技術改造項目的立項、申報、實施，檢驗技術改造項目的節能效果。

五、負責制定學校節能工作計劃，獲準后組織實施。負責編寫學校節能工作總結。

六、負責制定學校節能宣傳教育計劃并組織實施。組織好節能宣傳周活動，開辟學校節能宣傳網頁，對各單位的節能工作進行指導。

七、負責全校資源、能源消耗的統計及上報工作。

八、負責對全校水、電、氣、暖的使用進行宏觀調控、指標分解及考核。對違章用水、用電、用氣提出處理意見，對節能工作成績突出的單位和個人提出獎勵意見。

九、對節能理論和實踐進行研究，定期對校內能源計量數據進行統計分析，并向節約型校園建設領導小組匯報情況。

十、完成節約型校園建設領導小組交辦的其他工作。

《中華人民共和國環境保護法》 《中華人民共和國節約能源法》 《公共機構節能條例》

《中華人民共和國可再生能源法》 《能源標準化管理辦法》 《重點用能單位節能管理辦法》 《節約用電管理辦法》 《國務院關于加強節能工作的決定》