第一篇：土地開發(fā)整理工作的調研報告

陵水縣土地開發(fā)整理工作調研報告

摘要:土地開發(fā)整理關乎18億畝耕地紅線目標和國家的糧食安全，關乎社會主義新農村建設，關乎城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，關乎土地利用結構優(yōu)化。文章通過對陵水縣土地開發(fā)整理工作基本情況的調查，發(fā)現(xiàn)了目前陵水縣土地開發(fā)整理存在的四個主要問題，為解決這些問題，文章提出了六項對策建議。

關鍵詞：土地開發(fā)整理 現(xiàn)狀 調查 問題 研究 對策

黨的十七大報告指出：“加強能源資源節(jié)約和生態(tài)環(huán)境保護，增強可持續(xù)發(fā)展能力。保護土地和水資源，建設科學合理的能源資源利用體系，提高能源資源利用效率。”這與土地問題，特別是耕地保護和土地開發(fā)整理問題密切相關，為認真做好我縣土地開發(fā)整理工作，確保耕地總量動態(tài)平衡，促進社會主義新農村建設，我中心對縣土地開發(fā)整理工作進行了調查研究，現(xiàn)將情況報告如下：

一、我縣土地開發(fā)整理工作的基本情況

（一）土地開發(fā)整理的內涵

土地開發(fā)整理就是在一定的生態(tài)經濟范圍內，按照土地利用總體規(guī)劃或城鎮(zhèn)體系規(guī)劃所確定的目標和用途，采取行政、經濟、法律、工程、生物等措施，對土地利用狀況重新進行布局安排、結構調整，既開發(fā)利用又治理保護，從而提高土地利用率和土地質量，增加耕地，改善生產、生活條件和生態(tài)環(huán)境的一種土地利用新方式（或活動）。它是促進土地資源利用方式由粗放型向集約型轉變的重要手段，它對保護耕地、促進國土資源可持續(xù)利用、加快農業(yè)現(xiàn)代化和城市化進程等方面都具有深遠的社會經濟意義。

（二）我縣土地開發(fā)整理工作的情況

2004年至2007年底，我縣實施并通過驗收省投資項目本號鎮(zhèn)省級基本農田整理項目，縣級“占一補一”項目椰林鎮(zhèn)坡留村委會耕地開墾項目，三才鎮(zhèn)大港坡耕地開墾項目，三才鎮(zhèn)古正頭坡耕地開墾項目，新村鎮(zhèn)城坡村委會曲港耕地開墾項目，新村鎮(zhèn)鹽盡村委會橋子坡耕地開墾項目，六個項目投資規(guī)模累計847.3005萬元，增加耕地面積133.9889公頃；正在實施國家投資文羅鎮(zhèn)土地開發(fā)整理項目，建設規(guī)模727.93公頃，預算投資1430.4999萬元，預計增加耕地面積23.63公頃；正在招標的是省投資本號鎮(zhèn)格擇村委會基本農田整理項目，建設規(guī)模214.18公頃，預算投資564.11萬元，預計增加耕地面積8.36公頃；正在申請縣政府評審的有本號鎮(zhèn)軍普村耕地占補項目，建設規(guī)模44.41公頃，預算投資332.69萬元，預計增加耕地面積40.03公頃，英州鎮(zhèn)鵝仔村委會耕地開墾項目，建設規(guī)模20.32公頃，預算投資118.35萬元，預計增加耕地面積19.04公頃；正在設計的有本號鎮(zhèn)亞上、亞欠基本農田整理項目，光坡鎮(zhèn)武山洋基本農田整理項目。

（三）我縣土地開發(fā)整理工作的主要成效

土地開發(fā)整理是補充耕地、實現(xiàn)耕地占補平衡，改善生產條件和生態(tài)環(huán)境，提高土地生產能力的重要途徑。在省土地儲備整理交易中心和縣國土環(huán)境資源局的指導下，我中心有效組織實施了國家、省、縣投資土地開發(fā)整理項目。通過積極探索和實踐，我縣土地開發(fā)整理工作取得了明顯成效：

1、增加耕地面積，基本實現(xiàn)了全縣耕地數(shù)量穩(wěn)中有增的目標

我縣2004年至2007年建設占用耕地98.1752公頃，通過土地開發(fā)整理，2007年全縣累計補充耕地133.9889公頃，實現(xiàn)了建設占用 與補充耕地平衡，并有剩余。

2、提高了耕地質量，增強了耕地綜合生產能力

我縣土地開發(fā)整理實施以“田、水、路、林”綜合整治為主要內容，完善農田基礎設施，改善生產條件，穩(wěn)步提高了土地質量和利用效率，增強了糧食綜合生產能力。

3、優(yōu)化了土地利用結構，促進了土地集約利用

通過大力推廣以“農田向規(guī)模經營集中”為重點的土地開發(fā)整理，不斷優(yōu)化土地利用結構，土地的集約化程度和利用效益明顯提高。結合土地開發(fā)整理發(fā)展效益農業(yè)，大規(guī)模推進了農業(yè)產業(yè)結構的調整和農用地經營權的流轉，建成了一大批優(yōu)質糧種植基地。

4、改善了農業(yè)生產條件，取得了社會經濟生態(tài)效益

通過土地開發(fā)整理，提高了抵御洪澇災害的能力，經受住特大洪澇災害的考驗，農村土地的生產條件發(fā)生了歷史性變化；擴大了就業(yè)空間，改善了農村居住環(huán)境，推動了農村精神文明建設，促進農村脫貧致富和我縣經濟的發(fā)展，有力地維護了社會穩(wěn)定，緩解土地供需矛盾，為實現(xiàn)我縣耕地總量動態(tài)平衡發(fā)揮重要作用；降低了農業(yè)生產成本，有力地推進了農業(yè)增效、農民增收；促進了農村生態(tài)環(huán)境建設和墳墓集中遷并，生態(tài)環(huán)境得到逐步改善，為本縣生態(tài)環(huán)境整治和防洪減災做出重要貢獻，增加綠化面積，提高森林覆蓋率，減少水土流失。

5、落實耕地保護措施，干部與農民群眾的關系更加密切

我縣土地開發(fā)整理項目做到有明顯標志，有保護責任人，各級干部和農民群眾對土地開發(fā)整理成果倍加珍惜，保護意識明顯增強，這推進了耕地保護措施的落實。各級政府把土地開發(fā)整理工作作為在農村實踐“三個代表”重要思想的有效載體來抓，作為密切干部群眾關 系的重要工作來做，當農民群眾看到有這么多領導和干部深入農村真抓實干，看到田塊由小變大，由零星分布變?yōu)槌善植迹r田水利設施配套渠系完善，田間道、生產路四通八達，都異口同聲地稱贊黨和政府在為民辦實事。普遍稱土地開發(fā)整理是一件利國、利民的大好事，是一件造福子孫后代的“德政工程”、“民心工程”，是促進社會主義新農村建設的重要載體和手段。

二、對我縣土地開發(fā)整理工作的研究

（一）我縣土地開發(fā)整理工作的有利條件和不利因素

我縣土地開發(fā)整理工作具備許多有利條件，也存在一些不利因素。

1、有利條件

各級黨委、政府高度重視土地開發(fā)整理工作，特別是黨的十七大對耕地保護和土地開發(fā)整理提出了新的更高要求，明確了土地開發(fā)整理的方向和基本方針。實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，保護和建設生態(tài)環(huán)境，對轉變土地開發(fā)整理的觀念和方式，走集約利用道路將產生巨大的推動作用。建設社會主義新農村，對農業(yè)基礎設施建設和農業(yè)結構調整具有更迫切的要求，為土地開發(fā)整理提供了廣闊的發(fā)展空間。依法征收的新增建設用地土地有償使用費、耕地開墾費等專項資金，為全面實施土地開發(fā)整理提供了有力的支撐。國家、省、縣投資土地開發(fā)整理項目的實施，各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)在實踐中創(chuàng)造和積累的豐富經驗，對推動全縣土地開發(fā)整理工作具有重要的示范指導作用。我中心不斷健全專業(yè)隊伍，為全面開展土地開發(fā)整理工作提供了組織和技術保障。

2、不利因素

我縣人口持續(xù)增長，經濟快速發(fā)展對耕地的需求增加，補充耕地 的壓力進一步加大；易開發(fā)整理的土地后備資源逐步減少，補充耕地的成本提高，難度逐步加大；后備資源集中地區(qū)水、熱條件較差，補充優(yōu)質耕地、保持和提高糧食綜合生產能力的任務更加繁重。

（二）我縣土地開發(fā)整理工作存在的問題

目前，我縣的土地開發(fā)整理工作從總體看還處于初級階段，土地開發(fā)整理工作是個新鮮事物，涉及面廣，綜合性和復雜性強。盡管當前我縣土地開發(fā)整理工作取得了一些明顯的成效，但是也存在一些不可忽視的問題。

1、缺乏宣傳，群眾參與性不強

宣傳發(fā)動不夠深入廣泛，群眾理解有誤區(qū)，農民群眾特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部和村干部對土地開發(fā)整理工作的理解有偏差，加上土地開發(fā)整理補助標準偏低，影響有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村干部對土地開發(fā)整理工作的積極性。有的項目區(qū)為一條小溝小渠爭論不休，有的群眾對項目建設期望值過高，但由于項目本身投資有限，不可能完全滿足項目區(qū)所有群眾的要求，部分村民對項目實施產生抵觸情緒，阻撓施工的現(xiàn)象較為突出。

2、兄弟部門重視程度不高

土地開發(fā)整理工作是一項涉及多部門、多行業(yè)、多學科的系統(tǒng)工程，需要協(xié)調各方面的關系，齊心協(xié)辦。但我縣少數(shù)部門對土地開發(fā)整理工作不理解、不支持，沒有真正發(fā)揮土地開發(fā)整理的主力軍作用。有的部門熱衷于爭項目，不樂于建項目、管項目，部分土地開發(fā)整理項目所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府重申報、輕協(xié)調，認為土地開發(fā)整理是國土部門的事情，客觀上形成了國土部門“單打獨斗”的局面。

3、人才缺乏，管理滯后

土地開發(fā)整理工作是一項復雜的系統(tǒng)工程，它涉及農業(yè)、林業(yè)、環(huán)境、機械土方、建筑、農田水利、道路橋梁、農業(yè)設施工程等諸多工程，具有跨行業(yè)、多學科和多技術的特點。這為管理帶來困難，最主要的是我中心缺乏通曉土地開發(fā)整理規(guī)劃的工程技術等專業(yè)人才，很多工作靠自身摸索中進行。

4、施工設計沒有充分論證，導致施工進程拖延

由于缺少經驗，導致前期踏勘測量、論證和對地質的調查等工作不夠仔細，規(guī)范化管理不夠到位，資金投入不足，使得土地開發(fā)整理的利益分配機制還不健全，土地開發(fā)整理的社會化、產業(yè)化有待進一步推進，規(guī)劃設計的前期準備工作不足，施工設計不細，施工過程中涉及的困難較多，不僅延誤了工期，還增加了投入。

三、對我縣土地開發(fā)整理工作的對策建議

土地開發(fā)整理工作是一項功在當代，利在千秋，造福子孫后代的德政工程、民心工程。土地開發(fā)整理是貫徹落實黨的十七大精神，加強農村基礎設施建設，加大支農惠農政策力度，嚴格保護耕地，增加農業(yè)投入，增強農業(yè)綜合生產能力，確保國家糧食安全的主要途徑之一，做好土地開發(fā)整理工作，對于實踐科學發(fā)展觀，促進社會主義新農村建設，具有十分重要的意義。為加快推進我縣土地開發(fā)整理工作，提出以下幾點對策建議。

（一）加強宣傳，提高全社會對土地開發(fā)整理重要性的認識 深入開展土地基本國情和國策教育，加強土地開發(fā)整理法規(guī)和政策宣傳，提高全社會對土地開發(fā)整理在全面建設小康社會和新農村，實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，保護和建設生態(tài)環(huán)境中重要作用的認識。加大宣傳力度，讓老百姓充分了解土地開發(fā)整理工作，真正體會到土地開發(fā)整理是為老百姓做實事，辦好事。樹立依法、按規(guī)劃進行土地開發(fā) 整理的觀念，增強公眾參與和監(jiān)督意識。充分發(fā)揮地方政府、調動廣大農民群眾參與土地開發(fā)整理工作的積極性。組織項目區(qū)村民代表小組，參與土地開發(fā)整理工作的申報、規(guī)劃設計、招投標、工程質量監(jiān)督和竣工驗收等，保證土地開發(fā)整理工作更符合廣大人民群眾的意愿。積極探討廣大農民群眾投工投勞，參加土地開發(fā)整理工作的辦法、途徑，提高廣大農民群眾的參與程度。

（二）部門協(xié)作，提高資金的綜合效益

明確鼓勵、支持部門協(xié)作，提高資金的綜合效益。以資金為基礎，以項目為平臺，整合各類支農資金，在土地開發(fā)整理項目區(qū)內，水利部門指導修建大渠、實施人飲安全工程建設，農業(yè)部門負責指導改良土壤、指導規(guī)模經營、調整優(yōu)化產業(yè)結構，交通部門負責指導通村通社公路建設，沼氣部門指導改廁、改灶、改變村容村貌，土地開發(fā)整理修建小渠與大渠配套、修建田間道路與通村通社公路配套等，提高各類支農資金的綜合經濟社會效益。

（三）提高項目工程設計質量，對設計單位擇優(yōu)選擇

對設計單位進行招投標，選擇優(yōu)秀的設計單位，在規(guī)劃設計的前期準備工作中要結合當?shù)氐膶嶋H情況，做好深入細致的地質調查與摸底工作。規(guī)劃設計之前要充分征求當?shù)厝罕娨庖姡Y合當?shù)貙嶋H情況，做深入的調查，避免因設計不合理而頻繁變更。

（四）培養(yǎng)專業(yè)技術人才，依靠科技進步，提高土地資源利用率 土地資源的有限性和人類需求的無限性，要求人類對土地利用以提高土地集約利用程度為主，同時利用科技杠桿，增加科技投入，通過對工作人員的培訓來加強土地開發(fā)整理科技成果和經驗的推廣，通過調查研究使補充的耕地質量達到最優(yōu)化的科學方法，尤其是在基礎 設施建設過程中，應充分考慮科學技術的推廣運用，使土地利用環(huán)境建設朝著有利于科技推廣的方向發(fā)展，充分提高土地資源的利用率。

（五）完善制度，規(guī)范土地開發(fā)整理項目管理

加強和完善土地開發(fā)整理年度計劃管理，落實建設占用耕地計劃、土地開發(fā)整理補充耕地計劃和土地開發(fā)整理項目計劃掛鉤制度。嚴格按照規(guī)劃編報項目計劃，合理引導國家、省、縣投資土地開發(fā)整理項目的實施。開發(fā)整理新增耕地要依法實行承包經營并納入耕地保護范圍。完善土地開發(fā)整理項目管理制度，我中心要加強和規(guī)范項目管理。積極推行項目立項審查會審制，全面實行項目招投標制，嚴格執(zhí)行項目監(jiān)理制。形成土地開發(fā)整理按規(guī)劃確定項目，按項目進行管理，按設計組織施工，按進度安排資金，按效益考核驗收的項目管理規(guī)范體系。

（六）加強基礎建設，提高土地開發(fā)整理的整體水平

充分運用現(xiàn)代科技手段，加強土地開發(fā)整理的資源調查、評價和監(jiān)測；開展土地開發(fā)整理領域的基礎研究，建立和完善符合我縣實際情況的土地開發(fā)整理標準體系；加快土地開發(fā)整理規(guī)劃管理的信息系統(tǒng)建設，實現(xiàn)管理的網絡化；加強土地開發(fā)整理實用技術的開發(fā)和推廣，增加土地開發(fā)整理的科技含量；學習借鑒外地的先進技術和經驗，全面提高我縣土地開發(fā)整理的整體水平。

二00八年十月十五日

第二篇：土地開發(fā)整理績效調研報告

土地開發(fā)整理績效調研報告

1、行政區(qū)基本概況1、1 地理位置和行政區(qū)劃1、2自然條件1、2、1地形地貌1、2、2土壤1、2、3水文與水資源1、2、4氣候1、2、5植被1、3社會經濟狀況1、4土地利用狀況1、4、1土地利用現(xiàn)狀結構1、4、2耕地種植熟制1、4、3各種糧食作物的平均單產、最高單產、最低單產1、4、4糧食種植投入產出情況1、5基礎設施情況1、5、1交通設施1、5、2農田水利設施1、5、3電力設施1、5、4生態(tài)環(huán)境保護設施1、6土地利用限制因素分析

2、土地開發(fā)整理對補充耕地的作用2、1土地開發(fā)整理補充耕地的數(shù)量2、2土地開發(fā)整理補充耕地的質量/生產能力分析

3、土地整理對耕地質量的影響3、1土地整理對土壤質量/生產能力的影響3、2土地整理對提高集約化利用水平的影響

4、土地開發(fā)整理對于區(qū)域糧食安全和農民社會保障的影響 4、1土地開發(fā)整理對糧食安全的影響4、2土地開發(fā)整理對農民社會保障的影響

5、土地開發(fā)整理對于生態(tài)環(huán)境的影響5、1土地開發(fā)整理后土地用途及地面景觀的變化特征 5、1、1耕地變化5、1、2林地變化5、1、3未利用地變化5、1、4其他用途土地變化5、1、5地面景觀變化5、2土地開發(fā)整理中水資源利用特征5、2、1水資源來源5、2、2水資源用途5、2、3水資源供給情況5、2、4農業(yè)灌溉措施5、3土地開發(fā)整理對生態(tài)環(huán)境影響

6、土地開發(fā)整理政策建議6、1土地開發(fā)整理實施過程中的寶貴經驗6、2土地開發(fā)整理實施過程中的問題不足6、3今后我國土地開發(fā)整理工作的發(fā)展方向和原則 6、4合理實施土地開發(fā)整理的政策建議

7、土地開發(fā)整理項目案例介紹7、1項目區(qū)基本情況7、1、1項目所在地地貌類型7、1、2海拔高度與坡度7、1、3巖石類型7、1、4土壤7、1、5原生植被7、1、6土地開發(fā)整理的限制因素分析7、2項目土地開發(fā)整理措施7、2、1土地平整工程7、2、2農田水利工程7、2、3田間道路工程7、2、4防護林工程7、3項目投資情況7、4項目新增耕地及其利用情況7、4、1項目區(qū)總面積7、4、2新增耕地面積7、4、3新增耕地種植作物及其單產7、4、4新增耕地使用權處置7、5土地開發(fā)整理項目實施過程中的寶貴經驗、問題與不足，并由此提出相對應的建議和措施。

第三篇：關于土地一級開發(fā)的調研報告

關于“土地一級開發(fā)”的法律調研報告

一、相關法律法規(guī)：

1、全國人大常委會1998年8月29日通過，1999年1月1日起施行的《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱“《土地管理法》”）

2、國務院1998年12月24日通過，1999年9月1日起施行的《中華人民共和國土地管理法實施條例》（以下簡稱“《實施條例》”）

3、建設部2000年3月29日發(fā)布并實施的《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》（以下簡稱“《資質管理規(guī)定》”）

4、北京市國土資源和房屋管理局發(fā)布的，2002年12月12日起實施的《北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法》（京國土房管出[2002]1100號）（以下簡稱“《暫行辦法》”）

5、北京市人民政府2002年1月31日下發(fā)的《北京市人民政府批轉市國土房管局關于加強國有土地資產管理建立土地儲備制度意見的通知》（京政發(fā)[2002]4號）（以下簡稱“《土地儲備制度意見》”）

6、北京市國土資源和房屋管理局2002年12月31日下發(fā)的《關于北京市土地整理儲備中心和區(qū)縣分中心、重點功能區(qū)分中心職責分工（試行）的通知》（京國土房管出[2002]1112號）（以下簡稱“《職責分工的通知》”）

二、關于“土地一級開發(fā)”的主管機關

《暫行辦法》以及《職責分工的通知》對“土地一級開發(fā)”的主管機關以及各主管機關的權限作出了明確的規(guī)定。其中：

1、《暫行辦法》第四條規(guī)定，“市國土房管局（現(xiàn)市國土局）負責市土地一級開發(fā)的管理工作。市土地儲備中心及分中心按有關職責分工，負責土地一級開發(fā)的組織實施工作。”

2、《職責分工的通知》第一條明確，“市土地儲備中心負責對政府以‘熟地’出讓的土地組織拆遷和基礎設施建設等前期開發(fā)工作，或通過招標方式選擇承擔土地一級開發(fā)的單位”；第二條明確，“朝、海、豐、石四個區(qū)及十個遠郊區(qū)縣分中心可作為主體具體實施本區(qū)縣區(qū)屬企事業(yè)單位國有土地的收購和土地一級開 發(fā)工作（進行土地收購和土地一級開發(fā)時，土地收購方案及預期收益、土地一級開發(fā)成本及預期收益等報市中心審批后方能實施）”，此外，該條同時還明確“商務中心區(qū)分中心”、“中關村分中心”以及“北京市經濟技術開發(fā)區(qū)”均可作為主體具體實施本規(guī)劃范圍內的土地一級開發(fā)工作。

三、關于“土地一級開發(fā)企業(yè)”的資質

《暫行辦法》第五條規(guī)定，“參加投標的土地一級開發(fā)單位，須具備相應的資質。”但據(jù)我們了解，目前國家及北京市并沒有針對“土地一級開發(fā)企業(yè)資質”的專門規(guī)定。實踐中，只要具備相應的“房地產開發(fā)企業(yè)的資質”即被視為具備相應的“土地一級開發(fā)”資質。

目前，關于“房地產開發(fā)企業(yè)資質”主要規(guī)定就是建設部制定的《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》。

其中，《資質管理規(guī)定》第18條規(guī)定，“一級資質的房地產開發(fā)企業(yè)承擔房地產項目的建設規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產開發(fā)項目。二級資 質及二級資質以下的房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設項目，承擔業(yè)務的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門確定。”

依據(jù)北京市建設委員會關于轉發(fā)建設部《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》的通知的有關規(guī)定，北京市房地產開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個資質等級。其中，一級資質房地產開發(fā)企業(yè)承擔項目的建設規(guī)模不受限制；二級資質房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下的項目；三級資質房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積20萬平方米以下的項目；四級資質房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積10萬平方米以下的項目。

關于取得上述開發(fā)企業(yè)資質應具備的條件以及申請程序將在本報告之附件《房地產開發(fā)企業(yè)的設立與資質管理》中具體論述。

四、“土地一級開發(fā)企業(yè)”的確定

《暫行辦法》第五條規(guī)定，土地一級開發(fā)項目由市土地儲備中心或分中心組織采取公開招標方式確定土地一級開發(fā)單位。經市政府批準由市土地儲備中心負 2 責組織實施的項目除外。

但據(jù)我們了解，目前在土地一級開發(fā)市場上，并沒有完全實行公開招標的方式。實踐中，由于目前大多數(shù)土地一級開發(fā)項目都是存量土地，所以基本上采取的都是由政府和開發(fā)商協(xié)商的方式確定土地一級開發(fā)單位。

五、土地一級開發(fā)的主要內容

《暫行辦法》第三條規(guī)定，“本辦法所稱土地一級開發(fā)，是指政府委托市土地整理儲備中心及分中心，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和土地一級開發(fā)計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農轉用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為。”依據(jù)此項規(guī)定可知，土地一級開發(fā)一般會包括立項、規(guī)劃、征地、農轉用、拆遷以及基礎設施建設等工作內容。但具體每一個項目應完成的工作，還應當參照土地儲備中心或分中心的針對“土地一級開發(fā)”項目的制定的招標文件，以及中標企業(yè)與土地儲備中心或分中心簽訂的《土地一級開發(fā)合同》。下面將對土地一級開發(fā)過程中可能會面臨的“立項、規(guī)劃、征地、拆遷”等各項工作的程序作以簡要的介紹。

（一）立項和規(guī)劃手續(xù)

1、《暫行辦法》第七條規(guī)定，由市土地儲備中心組織實施的土地一級開發(fā)項目應當向市計劃部門申請辦理計劃手續(xù)；由分中心組織實施的土地一級開發(fā)項目應當向所在區(qū)縣計劃部門申請辦理計劃手續(xù)。

2、規(guī)劃手續(xù)統(tǒng)一向市規(guī)劃部門申請辦理。

（二）關于“征地、農轉用和房屋拆遷”的審批程序 《暫行辦法》第七條規(guī)定第（二）項規(guī)定：

1、涉及征用土地的，應當根據(jù)計劃有關手續(xù)分別向所在區(qū)、縣政府提出征地申請，由區(qū)、縣政府按規(guī)定程序辦理征地報批手續(xù)；

2、涉及農轉用的，應當向市國土資源局申辦農轉用手續(xù)；

3、涉及房屋拆遷的，向所在區(qū)、縣國土房管部門申辦《房屋拆遷許可證》。

六、土地一級開發(fā)過程中有關費用

在土地一級開發(fā)過程中，如果涉及到征地，則會產生征地補償費（征地補償費根據(jù)被征用土地的原用途不同而不同）；如果涉及到拆遷房屋，則會產生拆遷補償費（拆遷費用的標準根據(jù)所拆房屋為城市房屋還是集體土地上的宅基地而有所不同）。

（一）征地補償費：

1、《土地管理法》第四十七條規(guī)定：征用耕地的補償費用包括，土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費，其中：

（1）土地補償費=為該耕地被征用前三年平均年產值的6至10倍；

（2）安置補助費，按照需要安置的農業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農業(yè)人口數(shù)=被征用的耕地數(shù)量 / 征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量；每人的安置補助費標準=該耕地被征用前三年平均年產值的4至6倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的15倍。

（3）被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

2、《土地管理法》第四十七條規(guī)定，征用其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。

3、目前，北京市關于征地補償安置的具體事宜主要參照《北京市建設征地補償安置辦法》。該《辦法》對于土地補償費、安置補助費以及被征用土地上的附著物和青苗的補償標準都有具體的規(guī)定。其中，該《辦法》明確，北京市征地補償費實行最低保護標準制度，最低保護標準由土地行政管理部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結合被征地農村村民的生活水平、農業(yè)產值、土地區(qū)位以及本辦法規(guī)定的人員安置費用等綜合因素確定，報市人民政府批準后執(zhí)行。征地單位與被征地農村集體經濟組織或者村民委員會應當在不低于本市征地補償費最低保護標準的基礎上，協(xié)商簽訂書面征地補償安置協(xié)議。

（二）拆遷補償費：

1、拆遷“集體土地上宅基地”的補償費用，主要參照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》及《北京市宅基地房屋拆遷補償原則》執(zhí)行。其中，《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》規(guī)定，“宅基地上的房屋拆遷，可以實行貨幣補償或者房屋安置，有條件的地區(qū)也可以另行審批宅基地。拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償?shù)模疬w人應當向被拆遷人支付補償款。補償款按照被拆遷房屋的重置成新價和宅基地的區(qū)位補償價確定。”目前，房屋重置成新價的和宅基地區(qū)位補償價主要是按照京國土房管征（2003）606號文《北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則》予以確定。

2、拆遷“城市房屋”的補償費用，主要參照《城市房屋拆遷管理條例》和《北京市城市房屋拆遷管理辦法》執(zhí)行。其中，《北京市城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定，“房屋拆遷可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換。實行貨幣補償?shù)模a償款根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價確定。拆遷人應當委托有資質的房地產價格評估機構對被拆遷房屋進行評估，并將評估報告報區(qū)、縣國土房管局備案。”

七、“土地一級開發(fā)企業(yè)收益”的確定

《暫行辦法》第七條第（三）項規(guī)定，土地一級開發(fā)項目標底=①征地拆遷補償費用+②市政基礎設施建設費用+③收益

其中，收益=（征地拆遷補償費用+市政基礎設施建設費用）×2% 但據(jù)我們了解，目前，“土地一級開發(fā)市場”并不是很完善，前述的這種收益模式主要是針對政府委托開發(fā)商進行“土地一級開發(fā)”而言的。實踐中，還存在著一種由“政府授權開發(fā)商進行土地一級開發(fā)”的模式，此種模式需由開發(fā)商墊資進行土地一級開發(fā)，但關于“如何確定及保障以授權模式進行土地一級開發(fā)企業(yè)的收益”目前并無具體規(guī)定，實踐中，主要采取的是“一事一議”的方法，即開發(fā)商的收益通過“有審批權的政府”審批的方式予以確定。

附件：

房地產開發(fā)企業(yè)設立程序及資質管理

一、相關法律法規(guī)

1、《中華人民共和國公司登記管理條例》（1994年6月24日中華人民共和國國務院令第165號發(fā)布）（以下簡稱《公司登記管理條例》）

2、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》（1998年7月20日國務院令第248號發(fā)布）（以下簡稱《經營管理條例》）

3、《北京市房地產開發(fā)行業(yè)管理規(guī)定（修正）》（北京市人民政府第6號令，根據(jù)1997年12月31日北京市人民政府第12號令修改）（以下簡稱《行業(yè)管理規(guī)定》）

4、《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定（修訂）》（2000年3月29日建設部第77號令修訂發(fā)布）（以下簡稱《資質管理規(guī)定》）

5、《北京市建設委員會關于轉發(fā)建設部〈房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定〉的通知》（京建開[2000]387號）（以下簡稱《通知》）

二、主管機關

1、建設行政主管部門負責房地產開發(fā)企業(yè)設立審批、備案、資質管理

2、工商行政管理部門負責房地產開發(fā)企業(yè)登記注冊

三、設立條件

根據(jù)《行業(yè)管理規(guī)定》第5條規(guī)定，申請成立開發(fā)公司，必須具備下列條件：

1、有固定的經營活動場所；

2、有必備的注冊資金，在城近郊區(qū)從事房地產開發(fā)經營的，注冊資金為1000萬元以上（含1000萬元），在遠郊區(qū)、縣從事房地產開發(fā)經營的，注冊資金為500萬元以上（含500萬元）；

3、有符合城市規(guī)劃要求的從事開發(fā)建設的用地；多家合作開發(fā)的，有開發(fā)用地使用權一方應報請上級主管部門批準；

4、有具備與開發(fā)建設規(guī)模相適應的經濟師、會計師、土建工程師職稱的專業(yè)人員。

四、設立程序

（一）企業(yè)名稱預先核準

根據(jù)《公司登記管理條例》第14條規(guī)定，設立公司應當申請名稱預先核準。法律、行政法規(guī)規(guī)定設立公司必須報經審批或者公司經營范圍中有法律、行政法規(guī)規(guī)定必須報經審批的項目的，應當在報送審批前辦理公司名稱預先核準，并以公司登記機關核準的公司名稱報送審批。

《公司登記管理條例》第15條規(guī)定，申請名稱預先核準，應當提交下列文件：

1、有限責任公司的全體股東或者股份有限公司的全體發(fā)起人簽署的公司名稱預先核準申請書；

2、股東或者發(fā)起人的法人資格證明或者自然人的身份證明；

3、公司登記機關要求提交的其他文件。

公司登記機關應當自收到前款所列文件之日起10日內作出核準或者駁回的決定。公司登記機關決定核準的，應當發(fā)給《企業(yè)名稱預先核準通知書》。

（二）行業(yè)主管部門審批

根據(jù)《行業(yè)管理規(guī)定》第4條規(guī)定，申請成立開發(fā)公司，必須持上級主管部門的批準文件，報市建委審批。

經批準可以成立開發(fā)公司的，應當依法向工商行政管理部門申請登記，領取營業(yè)執(zhí)照；未經批準和未領取營業(yè)執(zhí)照的任何單位不得從事房地產開發(fā)經營活動。

（三）申請工商登記

根據(jù)《經營管理條例》第7條規(guī)定，設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合規(guī)定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理 7 由。

工商行政管理部門在對設立房地產開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發(fā)主管部門的意見。

根據(jù)《公司登記管理條例》第17、18條規(guī)定，1、設立有限責任公司，應當由全體股東指定的代表或者共同委托的代理人向公司登記機關申請設立登記。設立國有獨資公司，應當由國家授權投資的機構或者國家授權的部門作為申請人，申請設立登記。法律、行政法規(guī)規(guī)定設立有限責任公司必須報經審批的，應當自批準之日起90日內向公司登記機關申請設立登記；逾期申請設立登記的，申請人應當報審批機關確認原批準文件的效力或者另行報批。

申請設立有限責任公司，應當向公司登記機關提交下列文件：

（1）公司董事長簽署的設立登記申請書；

（2）全體股東指定代表或者共同委托代理人的證明；

（3）公司章程；

（4）具有法定資格的驗資機構出具的驗資證明；

（5）股東的法人資格證明或者自然人身份證明；

（6）載明公司董事、監(jiān)事、經理的姓名、住所的文件以及有關委派、選舉或者聘用的證明；

（7）公司法定代表人任職文件和身份證明；

（8）企業(yè)名稱預先核準通知書；

（9）公司住所證明。

法律、行政法規(guī)規(guī)定設立有限責任公司必須報經審批的，還應當提交有關的批準文件。

2、設立股份有限公司，董事會應當于創(chuàng)立大會結束后30日內向公司登記機關申請設立登記。

申請設立股份有限公司，應當向公司登記機關提交下列文件：

（1）公司董事長簽署的設立登記申請書；

（2）國務院授權部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府的批準文件，募集設立的股份有限公司還應當提交國務院證券管理部門的批準文件；

（3）創(chuàng)立大會的會議記錄；

（4）公司章程；

（5）籌辦公司的財務審計報告；

（6）具有法定資格的驗資機構出具的驗資證明；

（7）發(fā)起人的法人資格證明或者自然人身份證明；

（8）載明公司董事、監(jiān)事、經理姓名、住所的文件以及有關委派、選舉或者聘用的證明；

（9）公司法定代表人任職文件和身份證明；

（10）企業(yè)名稱預先核準通知書；

（11）公司住所證明。

（四）備案

根據(jù)《經營管理條例》第8條和《資質管理規(guī)定》第6條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發(fā)主管部門備案：

（一）營業(yè)執(zhí)照復印件；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同。

五、資質管理

根據(jù)《經營管理條例》第9條規(guī)定，房地產開發(fā)主管部門應當根據(jù)房地產開發(fā)企業(yè)的資產、專業(yè)技術人員和開發(fā)經營業(yè)績等，對備案的房地產開發(fā)企業(yè)核定資質等級。房地產開發(fā)企業(yè)應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發(fā)項目。

《資質管理規(guī)定》第3條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質等級。未取得房地產開發(fā)資質等級證書（以下簡稱資質證書）的企業(yè)，不得從事房地產開發(fā)經營業(yè)務。

（一）資質審批的主管機關

根據(jù)《資質管理規(guī)定》第11條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)資質等級實行分級審批。

1、一級資質由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門初審，報國務院建設行政主管部門審批。

2、二級資質及二級資質以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門制定。

經資質審查合格的企業(yè)，由資質審批部門發(fā)給相應等級的資質證書。

（二）申請核定資質等級所需準備的材料

《資質管理規(guī)定》第10條規(guī)定，申請核定資質等級的房地產開發(fā)企業(yè)，應當提交下列證明文件：

1、企業(yè)資質等級申報表；

2、房地產開發(fā)企業(yè)資質證書（正、副本）；

3、企業(yè)資產負債表和驗資報告；

4、企業(yè)法定代表人和經濟、技術、財務負責人的職稱證件；

5、已開發(fā)經營項目的有關證明材料；

6、房地產開發(fā)項目手冊及《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》執(zhí)行情況報告；

7、其他有關文件、證明。

（三）各資質等級應具備的條件

《通知》第2條規(guī)定，北京市房地產開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四個資質等級。各資質等級除應符合《資質管理條例》第5條規(guī)定的條件外，還應具備《通知》第2條的有關條件，具體如下：

1、一級資質：

（1）注冊資本不低于5000萬元；（2）從事房地產開發(fā)經營5年以上；

10（3）近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a開發(fā)投資額；

（4）連續(xù)5年建筑工程質量合格率達100％；

（5）上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a開發(fā)投資額；

（6）有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；

（7）工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應的高級職稱；

（8）具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；（9）未發(fā)生過重大工程質量事故。

2、二級資質：

（1）注冊資本不低于3000萬元；（2）從事房地產開發(fā)經營3年以上；

（3）近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a開發(fā)投資額；

（4）連續(xù)3年建筑工程質量合格率達100％；

（5）上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a開發(fā)投資額；

（6）有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；

（7）財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；（8）工程技術負責人具有高級職稱；

（9）具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；（10）未發(fā)生過重大工程質量事故。

3、三級資質：

（1）注冊資本不低于2000萬元；（2）從事房地產開發(fā)經營2年以上；

（3）房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a開發(fā)投資額；

（4）連續(xù)2年建筑工程質量合格率達100％；

（5）有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；

（6）工程技術、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱；

（7）具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；（8）未發(fā)生過重大工程質量事故。

4、四級資質：

（1）注冊資本不低于1000萬元；（2）從事房地產開發(fā)經營1年以上；（3）已竣工的建筑工程質量合格率達100％；

（4）有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；

（5）工程技術負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，財務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；

（6）商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；（7）未發(fā)生過重大工程質量事故。

（四）暫定資質證書

根據(jù)《資質管理規(guī)定》的有關規(guī)定，新設立的房地產開發(fā)企業(yè)應當自領取營 12 業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持“營業(yè)執(zhí)照復印件、企業(yè)章程、驗資證明、企業(yè)法定代表人的身份證明、專業(yè)技術人員的資格證書和勞動合同”等資料到房地產開發(fā)主管部門備案；房地產開發(fā)主管部門應當在收到備案申請后30日內向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質證書》（申請《暫定資質證書》的條件不得低于四級資質企業(yè)的條件）。

《暫定資質證書》有效期1年。房地產開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經營情況延長《暫定資質證書》有效期，但延長期限不得超過2年。自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發(fā)項目的，《暫定資質證書》有效期不得延長。

房地產開發(fā)企業(yè)應當在《暫定資質證書》有效期滿前１個月內向房地產開發(fā)主管部門申請核定資質等級。房地產開發(fā)主管部門應當根據(jù)其開發(fā)經營業(yè)績核定相應的資質等級。

第四篇：江蘇省土地開發(fā)整理復墾調研報告

江蘇省土地開發(fā)整理復墾調研報告

(2003年10月13日)

耕地保護能力是影響糧食綜合生產能力的重要因素。近年來，為了提高耕地保護能力，國家先后采取了一系列的嚴格措施，如用刑罰方法懲治破壞耕地的行為、實施土地用途管制和占一補一制度等，取得了明顯的成效。然而，隨著農業(yè)結構調整和城鎮(zhèn)化進程的加快，耕地減少難以遏制，耕地保護形勢日益嚴峻。在這種情況下，怎樣保護好耕地，提高耕地保護能力，就成為決策部門關注的焦點問題。基于此景，不久前，我們對江蘇省的部分縣市進行了實地調研。

保護耕地，究竟要保護什么？究竟怎么保護？一直是我們密切關注的重大課題。地處東部沿海地區(qū)的江蘇省，既是一個實力雄厚的經濟大省，又是一個人多地少的農業(yè)大省，同時還是一個發(fā)展強勁的外向型省份。江蘇省要實現(xiàn)全面建設小康社會的宏偉目標，率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，就需要發(fā)展經濟，而發(fā)展經濟就需要占用大量的耕地，形成一種對峙的“兩難境地”。如何緩解或消除這一兩難境地？總的設想或思路是：根據(jù)我國社會主義現(xiàn)代化建設進入新的發(fā)展階段的新特點，在始終高度重視保護和提高糧食綜合生產能力的前提下，切實轉變傳統(tǒng)的耕地保護觀念，樹立著眼于耕地保護能力的新理念，使耕地供給能力與經濟社會發(fā)展需求相適應，為全面建設小康社會提供有力的資源保障。具體地講，有以下對策與建議：

（一）切實轉變觀念，確立耕地能力保護新理念。

改革開放20多年來，我國十分重視對耕地的保護與管理。在保護與管理耕地的過程中，側重于小農業(yè)的角度去保護，關注的是糧食的單產與總產問題。很顯然，這種傳統(tǒng)的保護觀已經不能適應城市經濟發(fā)展和農村經濟發(fā)展的需要。從江蘇省的情況看，如果不轉變觀念和拓寬思路，仍然固守服務于小農業(yè)的耕地保護觀，不從大農業(yè)和城市經濟發(fā)展去考慮的話，將會加深經濟發(fā)展與耕地保護之間的矛盾，不但達不到保護耕地的目的，而且也將使之演變成制約市場經濟進一步發(fā)展的障礙因素。為此，要切實從根本上轉變觀念：首先，要確立耕地能力保護新理念。當前，在耕地保護上，要賦予傳統(tǒng)耕地保護新的內容，以“耕地能力保護”代替“耕地的數(shù)量與質量并重保護”，改變單純只看重服務于小農業(yè)的保護模式，逐步轉向服務于大農業(yè)、服務城鎮(zhèn)化以及服務于新型工業(yè)化的新的保護模式。其次，要確立耕地綜合生產能力新理念。耕地生產能力是多方面的，除了具有水稻、小麥、棉花、芝麻等糧棉油作物的生產能力外，還具有其他方面的生產能力，如植樹種草、禽畜養(yǎng)殖、房屋建筑等。因此，在當前情況下，要著重在“綜合”和“能力”上做文章，通過有關的政策措施保護和提高耕地綜合生產能力。

（二）根據(jù)經濟發(fā)展新階段的新特點，適時調整耕地保護政策。

黨的十六大報告指出：當人類社會跨入21世紀的時候，我國進入全面建設小康社會、加快推進社會主義現(xiàn)代化的新的發(fā)展階段。這一論述是對當前我國經濟社會發(fā)展所處階段的總的概括。我們看到，新階段伊始之際，我國的政治經濟形勢發(fā)生了深刻地變化，如北京申奧成功、上海獲得世博會舉辦權、加入WTO、黨的十六大勝利召開、南水北調工程開工等等，與此同時，也實施了一些重大政策，如經濟結構戰(zhàn)略性調整政策、城鎮(zhèn)化發(fā)展政策、新型工業(yè)化發(fā)展政策、退耕還林政策、引進來和走出去政策等。面對這些新特點和新變化，就不能不對現(xiàn)行耕地保護政策進行適當?shù)摹⒈匾男薷摹⒀a充與調整，使之跟上經濟社會政策發(fā)展的步伐。根據(jù)江蘇省的情況，結合沿海經濟發(fā)達地區(qū)的特點，我們認為，就宏觀角度而言，應從五個方面予以調整：一是對耕地保護的目標進行調整。二是對耕地保護的內容進行

調整。三是對耕地保護的任務進行調整。四是對耕地保護的手段進行調整。五是對耕地保護的重點進行調整。在調整中，要體現(xiàn)總體性、區(qū)域性、階段性、合法性、指導性、超前性與外向性。

（三）加快立法步伐，盡早出臺土地開發(fā)、整理與復墾的專門法規(guī)。

截至2002年底，我國一共頒布有關土地管理的法規(guī)34部。其中，法律4部，如《土地管理法》、《農村土地承包法》等；法規(guī)14部，如《土地復墾規(guī)定》、《退耕還林條例》、《耕地占用稅暫行條例》等；規(guī)章16，如《黃金礦山砂金生產土地復墾規(guī)定》、《閑置土地處置辦法》等。令人遺憾的是，時至今日，仍然沒有專門土地開發(fā)法規(guī)，沒有專門的土地整理法規(guī)。僅有的一部《土地復墾規(guī)定》也已使用10多年，很多規(guī)定早已時過境遷。透視現(xiàn)行的法規(guī)不難發(fā)現(xiàn)，有關土地開發(fā)、整理的規(guī)定，不但過于分散、凌亂，而且太原則、太宏觀，并有許許多多的空白，很多問題無法解決。加強法制建設，加快立法進程：一要及時制定《土地開發(fā)保護條例》。在全面整合《土地管理法》《水土保持法》、《森林法》、《草原法》、《退耕還林條例》等有關土地開發(fā)的規(guī)定的基礎上，及時制定《土地開發(fā)保護條例》。要堅持保護第一、開發(fā)第二的原則，同時還要兼顧生態(tài)環(huán)境，力求做到在保護中開發(fā)，在開發(fā)中保護。近期內，國土資源部亦可先行出臺《土地開發(fā)保護辦法》，以為《土地開發(fā)保護條例》的出臺作好鋪墊。二要盡快出臺《土地整理促進條例》。近年來，黨和政府十分重視土地整理工作，我們應抓住時機，乘勢而上，力爭早日出臺專門的土地整理法規(guī)。現(xiàn)行《土地管理法》、《水土保持法》、《農業(yè)法》、《退耕還林條例》、《基本農田保護條例》等法規(guī)有不少關于土地整理的規(guī)定，同時，有關部委也出臺了不少土地整理的政策文件，要在廣泛吸收合理成分與有益經驗的基礎上，大膽借鑒國外的做法，盡快出臺《土地整理促進條例》。近期，國土資源部可在全面整理有關政策文件的基礎上，及時制定一部《土地整理促進辦法》，以緩解現(xiàn)行法規(guī)政策的不足，進一步規(guī)范和推進土地整理工作。三要抓緊時間修訂1988年《土地復墾規(guī)定》，盡早出臺《土地復墾條例》，加大立法力度，促進土地復墾工作。四要突出區(qū)域特點，發(fā)揮地方立法的作用。我國地大物博、南北差異較大，完全依賴一部法規(guī)去解決所有的問題是不現(xiàn)實的，這就要講求立法的區(qū)域性。江蘇省的徐州市率先一步，于2001年11月頒布了《徐州市采煤塌陷地復墾條例》。這是一部典型的地方法規(guī)，它的出臺對其他地方具有借鑒意義。類似的地區(qū)，如山西的大同市、湖北的黃石市、河南的平頂山市等都可以根據(jù)本地特點，制定適用于本市的土地復墾法規(guī)。就江蘇省目前而言，可以出臺《江蘇省沿海灘涂開發(fā)管理條例》和《江蘇省土地整理促進辦法》等法規(guī)，為其他省市地方立法提供可鑒的范例。

（四）改進項目資金撥付辦法，建立多元投融資渠道。

土地開發(fā)整理與復墾項目不外乎三大類：政府投資項目、企業(yè)投資項目與個人投資項目。從江蘇省的情況看，主要是中央和地方政府投資開發(fā)項目，公司企業(yè)投資項目已經出現(xiàn)，個人投資也在進一步醞釀之中。這也就是說，政府投資開發(fā)是主渠道，政府項目是主要的項目，也是最有保障的項目。項目資金是開發(fā)、整理與復墾的首要條件。如果項目資金遲遲不能到位，那么，開發(fā)、整理或復墾就無法進行。要解決當前項目資金渠道不暢和到位遲緩的弊端，就必須改革項目資金撥付辦法。從兩個方面著手：一方面，要疏通資金撥付渠道，切實提高資金流速。對中央投資的項目，資金應當直接撥付給項目實施法人單位，考慮到財政監(jiān)管，項目資金也可先由財政部直接撥付到省級財政部門，再由省級財政部門直接撥付給項目實施法人單位。國土資源管理部門做好項目實施監(jiān)管與任務完成確認工作。對地方投資的項目，其資金由地方財政部門直接撥付給項目實施法人單位。根本的辦法是，在改進老辦法的基礎上，由國土資源部與財政部聯(lián)合制定一個專門的文件，統(tǒng)一規(guī)范、管理與監(jiān)督項目資金，保障資金安全，提高資金效率。另一方面，不能單靠國家投資進行開發(fā)整理復墾，要建立多元

投融資渠道。各級政府要努力增加對土地開發(fā)整理復墾的投入，建立土地開發(fā)整理專項資金。鼓勵單位和個人靈活運用農用地整理指標折抵和建設用地指標置換政策，有償流轉，籌集資金，從事土地開發(fā)整理。積極探索以地入股、新增耕地使用權流轉、政府貼息貸款、提供信用支持等途徑，廣泛吸納社會資金和民間資金，逐步形成土地開發(fā)整理復墾多元化投融資機制。

（五）盡快出臺易地開墾的政策規(guī)定，確保實現(xiàn)區(qū)域耕地總量動態(tài)平衡。

易地開墾政策是《土地管理法》第33條規(guī)定的一項重大政策，它的主要目的旨在解決“土地后備資源匱乏的省、直轄市”，通過易地開墾，補償所占用耕地的數(shù)量，確保區(qū)域乃至全國耕地總量動態(tài)平衡。從實際工作看，易地開墾有兩種形式：一種是省域內跨縣市的易地開墾；另一種是跨省際的易地開墾。近年來，江蘇省域內已經實施過一些易地開墾行為。從長遠看，要確保實施耕地總量動態(tài)平衡，易地開墾是大勢所趨。所以，應盡快出臺易地開墾的有關政策。解決的辦法有兩個：一是國土資源部應盡快出臺易地開墾的政策文件，以規(guī)范各地的不太規(guī)范的易地開墾行為，保護易地開墾的積極性，保障易地開墾者的有關合法權益。二是國土資源部可通過試點，摸索經驗。

（六）實行新增土地種類多樣化和用途多元化的新舉措，積極構建耕地能力保護的新體系。

一是實行新增土地種類多樣化的新舉措。新增土地種類（或性質）的認定要區(qū)別情況，不宜一刀切：a、對占一補一項目，原則上其新增的土地必須是耕地，不能是非耕地；b、對非占一補一項目，則應采取靈活的方法，宜耕地則耕地，宜林地則林地，宜建設用地則建設用地；c、對礦區(qū)復墾的新增土地，則應是宜農則農，宜耕則耕，宜林則林，不強求一律；d、對新圍墾的沿海灘涂也及時作出實事求是的認定。二是實行新增土地用途多元化的新舉措。新增土地的用途，不能絕對化，要體現(xiàn)多元化的特點：a、對新增耕地，要視情況而定。既可以優(yōu)先劃入基本農田，也可以不劃入基本農田；可以用于種植糧棉油作物，也可以用于種植花草、藥材、經濟材林及養(yǎng)殖用地，個別也可作建設用地。這一切都必須在依法、依據(jù)規(guī)劃的前提下，盡可能利益最大化，效率最高點。B、對新增的非耕地，既可以用作林業(yè)、畜牧業(yè)，也可以用作建設用地，或作休閑用地。三是嚴格土地變更登記，拓寬耕地的認定范圍。

A、對沒破壞耕作層，沒有降減耕地生產能力的用地，如寄養(yǎng)苗木用地、簡易禽畜用地、淺水養(yǎng)殖等，一般不宜將其認定為改變用途，而應視為仍是耕地之用途。B、按照發(fā)揮區(qū)域性比較優(yōu)勢的要求，按照部有關規(guī)定，因地制宜，將閑置的建設用地、未利用地或被破壞的土地，開發(fā)整理成園地、牧草地、養(yǎng)殖水面等，并經項目驗收認定能調整成耕地的，可按新增耕地統(tǒng)計和管理。在土地變更調查時按現(xiàn)狀地類調查，在非農建設占用時除按照法律程序報批外，仍要實行“占一補一”。

（七）順應市場經濟發(fā)展潮流，努力構筑土地開發(fā)、整理與復墾的經營體制。

隨著我國市場化步伐的不斷加快，土地流轉經營行為開始活躍起來，一個以土地經營為城市發(fā)展支柱的經營理念，引起了各級政府的廣泛關注。在此背景下，土地開發(fā)、整理與復墾的經營問題就應運而生，成為不可阻擋的新趨勢。十六大報告指出：要發(fā)展產權、土地、勞動力和技術市場等，要在更大程度發(fā)揮市場在資源配置中的基礎性作用。從江蘇省的情況看，一些縣市實際已將不少新增土地納入了經營的軌道，而且不少是規(guī)模經營；個別縣市還成立了土地農場，如東臺市就成立了“金東臺農場”。要正視這一新趨勢的經營問題，不能全盤否定。我們認為，總的方向是要逐步建立土地開發(fā)、整理與復墾的經營機制，特別是要建立一個好的經營機制。對中央政府投資的項目，原則上不允許從事經營活動。對地方政府或公司企業(yè)、個人及外國投資的項目，則應具體問題具體分析，只要符合國家法律規(guī)定，可以從事相應的經營活動，收取相應的、合理的回報。當務之急，要做幾個方面的工作：一是對全國土地開發(fā)、整理與復墾經營情況作一次調研，摸清情況，對癥下藥。二是在調研的基

礎上，及時制定土地開發(fā)、整理與復墾經營的有關規(guī)則，為投資者提供明確的政策導向。三是有條件的地區(qū)可以成立專業(yè)性的公司企業(yè)，專門從事土地開發(fā)、整理與復墾經營活動，推進土地開發(fā)整理復墾向專業(yè)化方向發(fā)展

第五篇：對于土地開發(fā)整理現(xiàn)狀調研報告

黨的十六屆五中全會審議通過的《中共中央關于制定國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的建議》，明確提出了建設社會主義新農村的目標為“生產發(fā)展，生活富裕，鄉(xiāng)風文明，村容整潔，管理民主”20 個字的要求。這與土地問題，特別是耕地保護和土地開發(fā)整理問題密切相關。為認真規(guī)劃和實施土地開發(fā)整理，促進新農村建設，我們調研組到 xx開展座談等進行了深入了解。

一、土地開發(fā)整理現(xiàn)狀 土地開發(fā)整理包括土地整理、土地復墾和土地開發(fā)三項內容。土地整理指采用工程、生物等措施，對“田、水、路、林、村”進行綜合整治，增加有效耕地面積，提高土地質量和利用效率，改善生產、生活條件和生態(tài)環(huán)境的活動；土地復墾指采用工程、生物等措施，對生產建設過程中因挖損、塌陷、壓占造成破壞、廢棄的土地進行整治，恢復利用的活動；土地開發(fā)指在保護和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，采用工程、生物等措施，將未利用土地資源開發(fā)利用的活動。土地開發(fā)整理是補充耕地、實現(xiàn)耕地占補平衡，改善生產條件和生態(tài)環(huán)境，提高土地生產能力的重要途徑。為積極穩(wěn)妥地推進土地開發(fā)整理工作，國家加強了對土地開發(fā)整理的宏觀調控，制定并實施了土地整理新增耕地指標折抵等配套政策。我縣也對土地開發(fā)整理項目出臺了獎補政策，我鎮(zhèn)因地制宜初步形成了土地開發(fā)整理的投入

機制，探索推進了土地開發(fā)整理后新增耕地的產業(yè)化規(guī)模經營。通過積極探索和實踐，我鎮(zhèn)土地開發(fā)整理工作取得了明顯成效：

補充了耕地數(shù)量，實現(xiàn)了全鎮(zhèn)耕地數(shù)量穩(wěn)中有增的目標。2018 通過土地開發(fā)整理，全鎮(zhèn)累計補充耕地 xx 余畝，實現(xiàn)了建設占用與補充耕地平衡，并有大幅新增。

提高了耕地質量，增強了耕地綜合生產能力。2018 我鎮(zhèn)農業(yè)綜合開發(fā)實行低產田改造 xx 余畝，全面完善農田基礎設施，改善生產條件，穩(wěn)步提高了土地質量，增強了糧食綜合生產能力。

優(yōu)化了利用結構，促進了土地集約利用。通過大力推廣萬畝馬家柚種植和種糧大戶流轉等規(guī)模經營為重點的土地整理，不斷優(yōu)化土地利用結構，土地的集約化程度和利用效率明顯提高。

改善了生態(tài)環(huán)境，取得了經濟社會效益。通過土地開發(fā)整理，促進了農村生態(tài)環(huán)境建設，生態(tài)環(huán)境得到大幅改善，xx 等旅游項目落戶，增加了農民收入，擴大了就業(yè)空間，改善了農村居住環(huán)境，推動了農村精神文明建設，有力地維護了社會穩(wěn)定。

目前，我鎮(zhèn)的土地開發(fā)整理工作從總體看還處于初級階段，項目資金投入不足，土地開發(fā)整理的社會化產業(yè)化有待進一步推進。

二、土地開發(fā)整理目標 2019 年，我鎮(zhèn)土地開發(fā)整理規(guī)劃 xx 余畝。其中旱改水等 xx 余畝，增減掛 xx 余畝，林改旱 xx 余畝。

三、土地開發(fā)整理效益分析 1、社會效益。全面實施土地開發(fā)整理，將為農村剩余勞動力提供新的就業(yè)途徑，目前 xx 種植基地可新增就業(yè) 100人，xx 旅游項目可新增就業(yè) 200 人等，實現(xiàn)了“項目在身邊，百姓在增收”，從而促進農村經濟可持續(xù)發(fā)展和社會主義新農村建設；促進農村脫貧致富。

2、經濟效益。土地開發(fā)整理的經濟效益分析：造地增糧新增耕地項目縣級獎補 2018 項目 xx 元/畝，我鎮(zhèn)獎補村組各 xx 元/畝。2018 我鎮(zhèn)林改旱土地開發(fā)項目新增耕地 xx 余畝，獎補資金共計 xx 余萬元，其中村集體新增收益 xx 余萬元。通過土地開發(fā)新增耕地進行流轉，增加農民收入。

3、生態(tài)效益。土地開發(fā)整理項目建設和實施后將為我鎮(zhèn)增加綠化面積，減少水土流失。開發(fā)的荒坡和閑置地等有利于改善土地蓄水保水能力，增加抗災能力。

四、存在的問題及原因分析 1、土地產業(yè)化規(guī)模經營資金投入不足的問題。目前 2018我鎮(zhèn)對新增耕地 xx 余畝進行了流轉，但產業(yè)化規(guī)模經營資金投入不大，土地的集約化程度和利用效率不高。原因

分析：首先新增耕地開發(fā)的政策獎補資金和基礎設施建設缺乏扶持力度；其次社會資金對土地的產業(yè)化規(guī)模經營投入信心不足。

2、發(fā)展旅游的建設用地政策支持力度不夠。目前我鎮(zhèn)發(fā)展旅游項目 xx 的基礎設施建設用地無法滿足。原因分析：旅游項目投資方未事先根據(jù)用地要求作規(guī)劃設計，導致規(guī)劃與土地政策不符制約了項目的發(fā)展。

五、加強土地開發(fā)整理的建議 1、加強宣傳，提高全鎮(zhèn)對土地開發(fā)整理重要性的認識。加強土地開發(fā)整理的政策宣傳，提高全鎮(zhèn)對土地開發(fā)整理在全面建設小康社會和新農村，實施持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，保護和建設生態(tài)環(huán)境中重要作用的認識。

2、穩(wěn)定和拓寬投入渠道，探索完善土地開發(fā)整理經濟運行機制。加大資金獎補政策和投入，專款專用。努力提高資金使用效率，優(yōu)先保障土地開發(fā)整理重點項目的投入。

3、提高群眾的參與度。按照“誰投入、誰收益”的原則，完善適應市場經濟要求的利益分配機制，吸引社會更多資金投入土地開發(fā)整理，推動土地開發(fā)整理的產業(yè)化。