第一篇：商鋪租賃注意事項(小寧商鋪)寧吉濤

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武漢第一鋪（寧吉濤）8-080@163.com

商鋪租賃注意事項

商鋪租賃時應注意以下幾個問題:

1,必須訂立正式的租賃合同,所謂正式的租賃合同就是經工商備案認可的租賃合同.你可以到當地工商部門購買.2,必須要求出租方出示房屋產權證書原件和身分方證件.如系共有產權的,需共有人一起簽字方可生效.3,在訂立合同時,除租金外還必須明確其他各項費用的承擔方,如房屋租賃稅金,物業管理費,修繕費用等.4,如所租商鋪需經裝修后方可使用的,需明確裝修的范圍.5,如商鋪所有權人在租賃期間出售或抵押商鋪的,須在合同中明確應保證承租人繼續租賃的權利,否則出租方需賠償損失.6,應在合同中明確是否允許承租人轉租他人.7,訂立合同時,所有權人和共有人需同時到場簽字并蓋章.不可由他人代替.簽定合同之前要做調查

1調查商鋪的檔案

承租商鋪之前，應當赴該商鋪所在房地產交易中心進行產權調查，確認以下幾個重大信息：

1、房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的類型為商業用房性質、土地用途是非住宅性質方可承租作為商鋪使用，否則，將面臨無法辦出營業執照以及非法使用房屋的風險。

2、房屋權利人，以確保與房屋權利人或者其他由權利人簽署租賃合同。

3、房屋是否已經存有租賃登記信息，若已經存有租賃登記信息的，導致新租賃合同無法辦理登記手續，從而導致新承租人的租賃關系無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業執照。

2免租裝修期

商鋪租賃中，免租裝修期經常會出現在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律明確規定的概念，因此，在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間，免除支付的具體費用，一般情形下，只免除租金，實際使用房屋產生的水費、電費等還需按合同約定承擔。

簽定合同發生的費用

3租賃保證金

俗稱“押金”，主要用于抵充承租人應當承擔但未繳付的費用。因為商鋪適應的電費、電話費、物業管理費等費用比較高，因此建議押金應當適當高一些，以免不夠抵充上述費用，另外，還需要特別注意的是，承租人在承租過程中，不斷地拖付相關費用，押金抵扣不夠的情況下怎么辦？可以在合同應當約定補足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關費用后，承租人應當在合理期限內補足支付“押金”，如果經出租人通知后一定時間內補足的話，則出租人可以單方解約，并追究承租人相應的違約責任。若合同中有此約定，則可以有效整治承租人“老賴”行為。

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4稅費承擔

按照法律、法規、規章及其他規范性文件規定，出租或轉租商鋪的，出租人或轉租人應當承擔以下稅費：

1、出租：

營業稅及附加租金*5.55%

房產稅租金*12%

個人所得稅所得部分*20%（所得部分為租金扣除維修費用，維修費用每次不超過800元）

印花稅租金（總額）0.1%（在第一次繳稅時一次性繳納，按租期內所有總租金計算。）

土地使用稅按房屋地段每平方米征收，具體以代征機關實際征收為準。

2、轉租：

營業稅及附加轉租收入*5.55%

印花稅印花稅轉租租金（總額）0.1%[FS:PAGE]

在實踐中，商鋪租賃稅費德繳納比較多樣，上述標準只是法定征收標準，不同區域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實際代征網點工作人員。

雖然上述稅費德繳納主體為出租人或轉租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數額的承擔人，此時，無論出租人和承租人都應當清楚商鋪租賃的稅費金額比較高，應當慎重考慮長期稅費調整增加的費用后，再行約定具體承擔人，不要被某些代征網點短期內較低的稅率所迷惑。

簽定合同時要注意的重要內容

5營業執照

承租商鋪的目的在于開展商業經意活動，而商業經營活動首要條件就是必須合法取得營業執照，因此，在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞著營業執照的辦理來設置，主要涉及以下幾個方面：

1、原有租賃登記信息沒有注銷，從而導致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導致無法及時辦理營業執照；

2、商鋪上原本已經注冊了營業執照，而該營業登記信息沒有注銷或者遷移，從而導致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業執照；

3、房屋類型不是商業用房，從而無法進行商業經營活動，而導致無法注冊營業執照；

4、涉及特種經營行業（娛樂、餐飲等）的，還需要經過公安、消防、衛生、環境等部門檢查合格，取得治安許可證、衛生許可證等證件后，方可取得營業執照；

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5、因出租人材料缺失而導致無法注冊營業執照。

對于上述第1、2、3、5條情形，可在合同中設定為出租人義務，并給予出租人合理寬限期，超過一定期限還無法解除妨礙的，應當承擔相應的違約責任；上述第4條情形，可設定為無責任解約情形，以保障承租人萬一無法辦出營業執照時可以無責任解除合同。

6裝修的處置

商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用于鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進行，以及保障裝修利益，在合同中應當注意幾個問題：

1、明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應當明確約定清楚，對于廣告、店招位置也可約定清楚。

2、解除合同的違約責任，不僅僅考慮違約金部分，因為違約金常常會約定等同于押金，數額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應當約定在此情形下，出租人除承擔違約金外，還需要承擔承租人所遭受的裝修損失費用。

3、明確租賃期滿時，裝修、添附的處置方式。

7水、電、電話線等

因商鋪經營的特殊性，對于水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應又會受到各種因素影響，建議承租商鋪前，應當先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴容或增量，以及辦理擴容或增量所需費用，并在合在同明確約定相關內容，以及無法滿足正常進行需求的情形下，承租人人免責解除合同的權利。

簽定合同之后的疑慮

8租賃登記

租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質，此登記的效力主要包括以下內容：

1、登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時就生效；

2、經登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個承租人的，其中一個合同辦理了租賃登記，另一個沒有辦理租賃登記，則房屋應當租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔違約責任。

因此，建議及時赴該商鋪所在地房地產交易中心辦理租賃備案登記。另[FS:PAGE]外，大多數工商部門在辦理營業執照時，均要求租賃合同經過租賃備案登記。

9轉租問題

商鋪市場中經常會遇見許多“二房東”“三房東”情形，這其中就存在轉租的問題。俗稱的“轉租”其實涵蓋了法律規定的兩種變更方式“轉租”和“承租權轉讓”，依法律規定，“轉租”是指上手租賃關系不解除，本手在此建立租賃關系，而“承租權轉讓”是指上手租賃關系，新承租人直接替代原承租人與出租人（業主）建立租賃關系。在這兩種形式下，需要注意以下問題：

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1、轉租必須取得出租人書面同意，同樣承租權轉讓中，解除原租賃合同和重潛心租賃合同，也需要征得出租人同意。

2、原承租人往往向新承租人主張一筆補償費，主要補償裝修損失等，此筆費用不屬于法定承租人應承擔費用，但法律亦沒有明確禁止，因此，只要雙方當時協商同意的，亦會受到法律保護。建議承租人在支付此筆費用時，應當考慮分批次與轉租或承租權轉讓錯作環節結合起來支付，以此降低資金風險，并可考慮將營業執照辦理成功作為該筆費用退還或解除情形。

10買賣與租賃

許多承租人經常擔心承租商鋪之后，業主將商鋪出售了怎么辦，其實，承租人完全無須擔心此種風險，因為法律對于承租人賦予了兩重特殊保護：

1、出租人在出售時，承租人享有同等條件之下的優先購買權，即若承租人在等同于其他購買人的條件下主張購買該商鋪的，則業主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障了承租人的使用利益。

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第二篇：商鋪物業基礎知識(小寧商鋪)寧吉濤

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武漢第一鋪（寧吉濤）8-080@163.com 商鋪物業分類 1． 按產權年限分類（1）70年產權

位于住宅裙樓的商業，與住宅產權年限一樣。在同樣的地段，產權越長，投資價值越高。（2）40年產權

為純商業物業。純商業物業地塊出讓價格一般都比住宅物業地塊價格高，通常位于一個區域的繁華商業地段或政府規劃中的未來重點商業圈。2． 按商鋪在經營上的獨立性分類（1）室內虛擬商鋪：（2）室內獨立商鋪：（3）沿街獨立商鋪：

3． 按所經營業態在物流供應鏈中的位置分類（1）專業市場：

B2B模式，指以批發為主的商品交易市場，進駐商家主要為生產廠商、各級代理商，商品銷售對象主要為次級代理商、終端經銷商。（2）零售市場：

B2C模式，進駐商家主要為各級代理商和終端經銷商，商品銷售對象主要為終端消費者。包括百貨商場、超市、主題商場、折扣店、品牌專賣店、便利店等等。（3）服務市場：

B2C模式，包括餐飲、娛樂、休閑、金融、證券、票務等等。

當然，上述分類尚不能概括完整的商業形式。隨著商業經營模式的不斷創新，一些新型商業模式開始兼具多種市場類型的特征，比如世界第一大建材超市B&Q（百安居）采用現代零售商業經營模式，很難用“專業市場”或“零售市場”來界定。二．商鋪物業建筑基礎知識 1． 開間與進深：

開間與進深的比例在1：3以內最為合適，開間越寬，商鋪價值相對就越高。

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武漢第一鋪（寧吉濤）8-080@163.com 2． 柱距：

在框架結構建筑中，支撐整個建筑的鋼筋水泥柱與柱之間的距離為柱距。

柱距越寬，越有利于商品的布置和人流的交通組織，當然，柱距越大，建筑成本越高。

通常來說，一般商業柱距在8米-10米之間，但一些倉儲式超市和建材超市需要12米-15米的超寬柱距。3． 層高/凈高

層高指相鄰兩層樓板中間之垂直距離；凈高指經過室內裝修后地面至天花之間的垂直距離。

為營造開敞、舒適的購物環境，商鋪對層高的要求較高，一般來說商業首層層高應在5.5米以上，裝修及安裝中央空調后凈高在4米以上；二層以上層高在4.5米以上，凈高在3.5米以上。

但越來越多的現代商業對建筑層高的要求越來越高，比如OBI（歐倍德，世界第二大建材家居超市）就要求首層層高不低于8米，以便在垂直方向貨架載貨量最大，最大化節約倉儲成本。4． 水平交通組織

指商業人流在水平方向的組織路徑。通暢、舒適、便捷的水平交通組織有利于營造高素質的購物環境，提高商業人流量，促進顧客購買決策。

（1）出入口：指商業人流、貨流進出商場的通路。一般分為人流主出入口、次出入口和貨流出入口。（2）人行通道：指顧客購物行走的路徑。一般來說，通道越寬，商場檔次越高，購物環境越舒適。通常通道寬度在1.5米-2.5米，不應低于1.2米。5．垂直交通組織

指商業人流在垂直方向的組織路徑。通暢、快速、便捷的垂直交通組織有利于商業人流向上層流動，提升上層商業價值。商場垂直交通組織主要通過以下設施完成：（1）自動扶梯（2）人行扶梯（3）封閉電梯（4）透明觀光電梯 6．荷載

指商場地面每平方米的最大承重能力。不同業態、商品的商業對地面荷載的要求不盡相同，經營商品單位重量越重的，對地面荷載的要求越高。

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武漢第一鋪（寧吉濤）8-080@163.com 7．中庭

指商場中數層連通鏤空的空間。中庭通常擺放商業利潤最高的商品或最容易積聚人氣的商品，或作為促銷區域、休閑區域，是大型商場重要的商業空間構成。8．廣告位

位于商場室內及建筑外墻的可供入駐商家做廣告的部位。廣告為有利于營造濃郁的購物氛圍、提示購物信息，同時也是吸引重要商家入駐的優惠籌碼。9．配套設施（1）中央空調（2）電梯/扶梯（3）洗手間（4）室內休閑椅（5）室外休閑設施（6）地面/室內停車場：

隨著家庭汽車擁有量的不斷增長，現代商業對停車位的要求越來越高，如山姆會員店要求停車場面積為室內商業經營面積一樣。在深圳，真正現代化的商場應每50平米配備一個車位，比如一個2萬平方米的商場至少應配備400個停車位。

通常來說，地面停車位面積為25平米/車位，地下停車場為35平米/車位。三．商業經營管理基礎知識

不同的商業類型有不同的經營管理模式： 1．獨立經營

商家租賃一個獨立的商鋪自主經營，整個交易過程全部在本商鋪內完成。2．“租賃式”統一經營管理

商家按月向商業管理人交納固定租金及管理費用，由商業管理人統一管理、統一銷售形象、統一收銀。3．“扣點式”統一經營管理

商家進場經營，由商業管理人統一管理、統一銷售形象、統一收銀，無須向商業管理人交納固定租金及管理費用，而是在每月銷售額中提取固定比例作為租金和管理費。

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武漢第一鋪（寧吉濤）8-080@163.com 四．商鋪物業價值要素

1．影響商鋪物業價值的兩個最核心素（1）商業人流量：

人氣就是財氣，所有影響商鋪人流量的因素都是影響商鋪價值的因素。（2）業態租金承受度：

不同的業態可承受的租金是不同的，能夠承受越高租金的業態，其商鋪價值就越高。比如大百貨、大超市、大家具商場，其所能承受的租金非常低，相應商鋪價值就越低；而化妝品、精品、裝飾品等占地小、毛利高、銷量大，其所能承受的租金較高，相應商鋪價值就越高。2．商業人流量的決定因素（1）商業物業所在的商圈（2）商業物業所在商圈的地段（3）具體商鋪的位置—銀邊金角 n 距離主出入口的遠近n 距離扶梯的遠近n 幾面開口迎客 n 開間：進深之比例（4）具體商鋪的樓層 五．商鋪物業投資基礎知識 1．投資品種分類

房地產：商鋪、住宅、寫字樓/儲蓄：定期、活期等/外匯（炒匯）股票（炒股）基金/保險/珠寶/古玩/郵票/錢幣/紀念品等等。

2．商鋪投資“12字真經”---投入少、回報穩、風險低、升值快（成長性高）

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第三篇：簽訂商鋪租賃合同注意事項

簽訂商鋪租賃合同注意事項

在商鋪投資中，租店是很常見的，很多情況下，投資者要租的店鋪往往不是新房，而是過去的房子，也可能不是大量的由開發商來制定統一的合同形式來簽這個店，因此往往是一個單獨的店鋪給您去買或者去租，在這樣的情況下，有時候轉鋪的人心思就比較多，希望讓買家多出錢，而如果不了解一些細節，就很容易吃虧。這期我們將為您詳細介紹商鋪租賃合同文本中的注意事項，希望對您的投資有所幫助。

商鋪租賃的合同一般包括以下幾方面:當事人的姓名、名稱及住所；房屋的座落、地址、面積、裝修及設施狀況，租賃的用途；租賃期限；租金及交付方式；房屋狀況及修繕責任；有關轉租的一些約定；合同變更、解除的條款，違約責任以及約定的一些其他條款等等。

下面我們就來詳細的解讀一下合同中需要注意的事項。

一、明確要租賃的商鋪或者物業的地址面積、范圍以及租賃用途 ：

1、比如本店鋪位于天津市某個區某條街多少號一定要明確，具體的面積大小也要明確，還要強調范圍，并要落在圖上。一定要在房屋結構圖上畫出您的范圍并列在合同上，因為如果沒有明確的范圍，可能今后某個通道或者某個墻都會起爭議。

2、寫出做什么用途，比如做餐飲、家居。先要確定您要做什么然后再簽合同。比如您要開餐飲或者美容院就一定要先限定，在合同上寫明。要做什么一定要表達出來，以防一旦有沖突的時候業主或者出租方拿這個和您找麻煩，這也是雙方一起定的，一切都是為了避免可能的沖突。一定要限定明確的表達用途，如果將來您要做別的業態，完全可以跟出租方去商量。

二、明確租金的相關事項：

1、租金的支付方式：

首先，要表明租賃日期和房租交付方式。要寫明哪年，打印清楚并且不要在打印的過程中留下空格，在后面要附上大寫。其次，要表明租金的支付方式，是按月、按季度、還是按年，一定要有明確的標明。最好不要說每三個月支付，要更明確一些，最好寫明是幾月幾日到幾月幾日。還要說明法定假日往后順延，比如每月3日要支付這筆錢，但是10月3日大家都休息，這個是要順延的。這么做是防止有些人說房客寫的是3日就要3日把錢給房東，另外要注明拖延交租金應該付的滯納金數額。再有，還要表明支付的方式，就是用現金還是支票來支付。最好標明現金或支票方式，否則也有可能說用什么給您抵押了，造成不必要的麻煩。

2、租金的調整：

在合同中要注明對租金的調整時間和方式，一般的常規情況是三到五年后房東就可能會遞增租金，所以承租方不要覺得三到五年遞增2％等等就不愿意。如果房東不能判斷會漲多少的話，他就會一年一年的去簽。但是如果您是在做高投入實體的時候就要多簽些時間，否則一年以后房東完全可以把您哄出去不跟您簽，那么您的裝修就全浪費了，所以這些一定要考慮。

3、免租期的問題：

通常的免租期是在30天到45天，是用于租客裝修或者申辦證照的一個期限。有些人還不知道會有這么一個免租期。租賃免租期一般也有條款，但是有時候爭取不到免租期，比如所租的店鋪位置非常好的情況下就不容易得到免租期。若爭取到了免租期，也可能需要給出租方一定的經濟補償。

4、租賃保證金和定金：

一般在簽定協議之前有意向的時候都要向房東支付一定的租賃保證金，這樣做一方面從房東來講說明房子一定要優先考慮您，如果房東違約就要雙倍賠付保證金給承租方，如果承租方違約了這個保證金就不退還了。

租賃保證金的數額一般是一到兩個月的租金。這個保證金是不計利息的，這樣可以保證承租方的一定利益。保證金和房東談好的話，在簽訂正式協議支付房

租時就可以折合為租金。其次還有定金，它與保證金有一定的區別。正式簽協議時都會有定金，這個是由承租方交付給出租方的，這個在租賃期內一直會存在房東的身上，用在承租方違約的時候，實際上起到押金的作用，但是合同上不會這么提。一般定金是在整個租賃期結束以后，一些該還的費用全部向房東還清以后，會退還給承租方。但一旦出了一些磨損或問題就會從定金里扣，直到扣完為止。另外前期的租賃保證金在協議正式簽訂以后也是可以轉為定金的。

三、改造與裝修的問題：

承租方另需裝修或者增設附屬設施和設備的，或要做一些重大的、關鍵性結構的改造，應事先征得出租方的書面同意，按規定向有關部門審批的，則還由出租方委托承租方報有關部門批準后，方可進行。比如城管，還有市政部門，一般去這里審批，如果涉及到一些其他問題，比如環保、消防，還要去這些部門審批。有些情況則可能要去所有部門進行審批。比如裝修的時候，消防通道變了，就必須得到消防部門的許可，另外交通部門也要去。承租方增設的附屬設施和設備及其維修責任由承租方負責。

裝修的時候怎么申請許可，這些一定要寫進合同里去。比如一個品牌，不會像其他的一些獨立的業態那樣靈活的去變換外立面的裝修、LOGO。品牌需要統一，如麥當勞一定要有大M，如果空間限制做不了，那么它就無法選擇這個店鋪。所以這些一定要明確，要按照品牌要求來達到承租方設計的目的，不光是外面，也包括里面的結構。

其次，關于招牌也要寫進去。可能很多人會覺得我在這里做餐飲憑什么不讓我弄招牌啊？實際上不是這樣，一定要寫進合同中去，而且要保證無償的提供招牌，否則可能有些要收費，這個是很常見的，所以一定要提前把這些考慮進去，讓出租方能夠提供滿足您要求的招牌的位置并且寫進合同里去。招牌是需要允許政府部門批準的，并不是出租方允許就可以了，這也是要提前得到一個許可。實際上這種許可聽著麻煩，正式審批的時候需要一定的手續，但是前期去咨詢一下就可以。比如這個地方可不可以掛招牌，他會告訴您的，然后再繼續下一步工作就可以了。

四、明確有關交付場地的條款：

第一點，一定要明確在什么時間，在什么樣的條件下交付房屋，這個也要寫在合同中。如果不明確這個，有可能造成協議已經簽可，但出租方會時時的拖延您的時間，或者說并不是房東人為的因素而是其他一些因素造成拖延房屋，如果您有這一條的話，可以用來約束出租方。

第二點，在交付場地時一定要要求房東提供詳細的、所承租的房屋的所有結構圖、各種相關的證件以及上下水、供電等方面的資料，另外要明確交付場地的條款。

還有一條，就是在交付場地這方面，如果涉及到在這個地方注冊您的營業執照，那一定要確認有沒有相關的手續可以申辦營業執照。

五、排他性條款：

不管是經營品牌服裝，還是餐飲或娛樂，想排除您的競爭對手，最好加進這一條:可以在合同當中約定，比如一個大廈，您租下了其中的店鋪，讓甲方保證在您的合同期內，任何與您所經營的內容直接或間接相關的業態和經營形式不得進入這個大廈內，而且最好也要詳細的列舉出來，哪些品牌不能進來，這是某些有經驗的商家或大型品牌的一個做法。可能很多人不了解有這樣的條款，而這是作為合同簽訂時需要注意的一個排他的條款。

六、確定唯一使用權：

要能夠保證您所承租的物業中您擁有唯一的使用權。很多人可能覺得他租給我肯定是我用的，但有時卻不是這樣的，一定要在合同中明確，以防止同時租給別人的事情的發生類似住宅租賃中出現的一些不良現象。另外，還要保證所租物業，比如隸屬一個集團之類的，后來它的隸屬關系發生了變化，但這不能因這個隸屬關系的變化而影響到您的租賃權益。

補充：

我準備租賃一商鋪經營服裝生意。請問租賃商鋪要注意什么法律問題？建議承租方在簽訂商鋪租賃合同之前做好以下法律準備工作：

（一）核實出租方是否具有法定出租資格：

承租方可以通過查驗房產證及相應身份證件來確定出租方是否享有出租商鋪的資格。如果出租方不是房屋的權利人，則承租方應向對方索取該房屋權利人同意轉租的相關書面證明。

（二）核實租賃房屋的法律性質：

1、承租方應根據租賃目的調查租賃房屋的用途和土地用途。必須確保承租的房屋類型為商業性用房、土地用途為非住宅性質。否則，營業執照無法辦出，合同目的無法實現；

2、為保障承租方的利益，建議承租方到當地房管局調查了解該房屋是否存在抵押等權利負擔情況；

3、查清該房屋是否已經存在租賃登記信息。如果存在，將導致新租賃合同無法辦理登記手續，從而導致新的租賃關系無法對抗第三人，也會影響新承租人營業執照的辦理，合同的目的也無法實現。

第四篇：商鋪租賃常見糾紛及注意事項分析

商鋪租賃常見糾紛及注意事項分析

作者：上海市建緯（深圳）律師事務所 陳桂平律師

商鋪租賃是房地產三級市場的重要組成部分，而商鋪作為市場經濟交易的載體之一，有關商鋪租賃的糾紛也較為常見，而且有關商鋪租賃的糾紛涉及的標的額也并不低，有些商鋪租賃年租金達幾十萬的都有，這個跟商鋪所在的商圈有很大的關系，由此，無論對于出租方還是租賃方來說，需要注意好有關的風險。

一、招商階段的租賃糾紛

現在不管是國內的一線城市，還是二線城市，許多大型商場都存在招商活動，對于商鋪而言，更是如此，但是這個階段，也是租賃糾紛常有發生的階段。舉例來說，現在商場為了更便于服務消費者，會對商場的區域進行功能劃分，比如按每一層經營產品或者同一層不同區域經營同一類產品進行統一布置，因此，在招商的時候，就會對經營產品的承租者功能定位進行限制，而反過來說出租人隨意變更招商階段的區域定位，也會引來被索賠的可能。另一方面，由于一般的商場為了吸引承租者的前來，經常會開出優惠條件，并且約定了預計開業的時間。但就經本人處理的案件，包括代理及咨詢的案件來說，很多時候，商場的出租者容易出現以下問題：

1、擅自變更租賃合同約定的商鋪位置；

2、擅自縮小原定的租賃位置；

3、商場因招商不足未能如期開業；

4、商場為了招商而管理混亂，未能如同招商宣傳階段一樣，進行功能劃分；

5、商場雖開業，但配套的電梯、水電、網絡等不具備，承租者入駐時發覺與預期相差甚遠。因此，對于承租者來說，不應一味的看重商場的招商宣傳，更應該注意租賃合同里的約定以及可能出現的風險，如果租賃合同未對商場可能出現前述五種情況作出違約約定或者退還租金或租賃保證金的約定，則承租者將依照合同法的法理及有關規定進行索賠，從索賠的角度以及保護自己權益的角度來說，將會加大自己的訴訟成本。反之，對于商場出租者而言，如果對于招商預期期望過高，而擅自存在夸大宣傳或者過度宣傳，則可能在實際招商情況不佳之時，面臨承租人的索賠，甚至是集體訴訟。

二、簽約階段的資信審查問題

所謂資信審查，在此僅指出租人是否有出租的資格，承租人是否具有承租的能力，那么相對于承租人來說，本人僅提醒有關如何核實出租人的出租資格。大型商場，一般開發商委托物業代為出租，那么承租人需要注意的是有關的物業獲得開發商的授權手續，另一方面，還需要注意關于出租的商場是否存在出租限制，即是否商場的權屬是否存在瑕疵或者受限，按照《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定有下列情形之一的房屋不得出租：

1、未依法取得房屋所有權證的；

2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

3、共有房屋未取得共有人同意的；

4、權屬有爭議的；

5、屬于違法建筑的；

6、不符合安全標準的；

7、已抵押，未經抵押權人同意的；

8、不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；9有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。而發生前述情況下，承租人一般風險較大，且如果后期租賃后需要辦理有關經營證照時，可能會遇上阻礙。對此，在簽訂租賃合同或者意向書時，需要先核實是否存在前述情況，尤其承租的成本較高、投資較大時。但是現實中，很多農村集體用地也有建立商場出租，但是在辦理證照方面，只要村委出具證明，還是不存在辦理的障礙，對此，需要承租人在簽訂合同時，核實是否存在證照辦理的困難，避免承租后無法合法經營，對于違法建筑、或者司法、行政部門查封的房子，承租人承租確實要三思而后行。

另外，在承租人時，需要注意承租的商場所在的區域是否在拆遷范圍內，按照深圳的說法就是是否在城市更新范圍內，因為如果在拆遷范圍內，承租人依舊承租，則投入不宜過大，且在租賃合同中需要詳細的約定好拆遷發生時的補償問題，對于該點，將在下文進一步分析。

三、商鋪租賃合同的約定問題

商鋪的租賃合同，常見的事項除了主體之外，主要是：承租的地點、面積、租金、租金遞增的比例及時間點、租賃保證金或者履約保證金、違約金、合同解除權、違約責任、糾紛處理途徑、拆遷賠償問題等。

由于事項較多，僅針對其中上述部分事項進行分析。首先，關于承租的地點，該事項的約定，一方面涉及約定法院管轄時的選擇問題，另一方面如是招商階段還涉及出租人變更具體的店面時，相對應的違約條款設計問題。其次，關于租金 2

遞增以及時間點的問題，這里需要關注的是遞增的基數，是以月租金還是季度租金還是租金為計算基礎。而遞增比例及時間點，明確約定好則承租人可以預估租賃合同履行的成本及收益問題，從而對于承租的投資是否可行作出預估。第三，關于租賃保證金或者履約保證金，一般是確保承租人依約履行合同的保證金，針對的是承租人單方違約或者損壞店面或者違反物業管理規定等，該點要詳列部分情況下做好兜底條款的設計。關于糾紛處理機制，則參閱本人另一篇文章《租賃合同訴訟關系的約定—法律救濟與訴訟成本的糾結》，在此不闡述。第四，關于拆遷賠償問題，為何需要提及該問題，理由是按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，房屋的征收及補償僅針對房屋的所有權人，也就是說，一旦承租的店面發生征收，則國家是不對承租人進行補償的，該問題將由房屋的所有權人與承租人自行處理，當然，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條的規定，其中對房屋所有權人的征收補償就包括“因征收房屋造成的停產停業損失的補償。”因此，承租人必須與出租人對可能發生的征收補償時如何處理雙方的關系作出約定，因為一旦發生征收事件，則租賃合同無法繼續履行，承租人最好選擇出租人價值補償，補償的范圍包括預期經營利益的損失、裝修折舊損失、搬遷費用等，同時需要將前述范圍具體化、數值化便于后期操作。如果沒有約定較為詳細及可操作性，則承租人只能依據實際損失進行索賠，而實際損失的舉證證明將比較難，發生訴訟時將會增加自己的舉證成本。

此外，需要提及的就是在合同條款中約定好，租賃合同期滿后續約的問題、添附物處理的問題等。

四、商鋪租賃合同履行過程的糾紛

商鋪租賃過程中，可能存在的就是跟物業管理處的物業管理糾紛、商鋪漏水、證照辦理、租金拖欠等糾紛。在此需要提及的就是關于買賣不破租賃問題，所謂買賣不破租賃，簡單說，就是租賃合同履行期間，出租人出售出租物業的，則物業買受人受制于租賃合同，即買受人全面行使物業的所有權必須等到租賃合同期限屆滿之后。那么這里需要注意的是，物業出租人出售物業需要履行告知承租人的義務，因為承租人享有優先購買權，當然，該優先購買權是指同等條件下的優先購買權。然而，實際履行過程中，關于承租人的優先購買權是很難保證的，雖 3

然法律上規定了承租人的優先購買權，但是又限定了同等條件下，何為同等條件，最明顯的無非是出售的物業價格，有時出租人為了變相逼迫承租人搬離，會故意抬高出售的物業價格，對此，承租人是無可奈何的，甚至，對于出租人是否真的出售物業，無法掌控，而承租人在對商鋪投資過大的情況下，往往面臨承受虧損撤租的地步，不過這也非絕對，還是得看個案雙方的證據對比情況。對于承租人來說，只要是買賣交易在租賃合同簽訂之后，承租人就有權限制買受人行使所有權，即買受人要受制于物業出賣人與承租人的租賃合同，代替物業出賣人履行租賃合同的義務。反過來，對于承租人來說，必須了解的是承租的物業在簽訂租賃合同之前，是否存在物業的買賣關系，如果是買賣關系在租賃合同之前，則不發生買賣不破租賃的效果，此時，承租人遭受損失，則只能向物業的出賣人追償。而依據法律規定，此時雙方各有過錯的，在各自過錯的范圍內承擔相應的責任，也就是說，承租人的部分損失將不會獲得法院的支持，對此需要提醒承租人的注意。買賣不破租賃其實是債權優先于物權的一個特殊表現，依照法理，物權具有對世性，而債權具有相對性，兩者相遇時，物權無疑優先于債權的實現，但有幾種特殊的情況，就租賃合同來說，除了前者買賣不破租賃外，還有一種就是抵押權設置在租賃合同生效之后，也就是說，抵押權人行使對物業的抵押權，需要受制于租賃合同的條款約定，反之，則不受限。

五、有關轉讓費、茶水費或者飲茶費（下稱“轉手費”）的問題

商鋪由于具有一定的投資價值，而租賃過程中，可能存在商鋪的轉租問題，多數商鋪出租方均在合同條款中限制承租人的轉租權，而實際履行中，又經常會出現隱瞞商鋪出租人進行轉租的情況，較為常見的就是關于轉租過程發生的轉讓費、茶水費或者飲茶費的問題，即轉租人向次承租人收取的所謂轉手費。假設前述轉租行為并非獲得出租人的授權或者追認，則次承租人一旦接手商鋪后，可能面臨出租人對轉租行為的不予認可，進而解除租賃合同，要求次承租人撤離，那么次承租人是否可以以其與轉租人的租賃合同約定進而對抗或者向出租人索賠呢，顯然不行，因為未經出租人同意的轉租行為無效，且合同具有相對性，次承租人的損失只能向轉租人追索，而期間的轉手費在法律上也只能向轉租人追償，但是此時對次承租人來說，索賠的風險較大，即因為其與轉租人的合同無效而可 4

能導致其過錯發生的損失由其承擔，而轉手費是否屬于合同法認可的租賃合同內容之一，也是存在爭議的，對此，次承租人在接受轉租人的商鋪時，必須核對或者拿到出租人授權或者確認轉租人有權轉租的文件，否則將需要慎重考慮后果。

六、有關商鋪租賃期滿的糾紛問題

商鋪租賃期滿，一般是指合同的正常履行完結，此階段，容易發生糾紛的是關于商鋪的添附物（含燈飾、空調、內部加裝的裝修裝飾物等）、辦公物品、證照注銷以及續約等問題。

首先，關于商鋪添附物、辦公物品，承租人需要根據自己的情況，約定好租賃期限屆滿后，是自行拆除添附物并歸自己，還是添附物歸出租人，如果沒有約定的情況下，則容易發生糾紛，出租人有時禁止承租人擅自拆除添附物，但是，真無約定的情況下，依照《民法通則》的規定，則承租人有權拆除帶離；如果出租人需要保留的，則需要向承租人支付相應的費用；如果承租人不自行拆除而出租人又不愿意保留的，則出租人可拆除，費用由承租人承擔。為此，為避免日后糾紛，盡量約定清楚。

其次，關于證照注銷的問題，很多時候租賃商鋪的承租人需要辦理營業執照，而根據工商登記有關規定，同一個地點僅能注冊一個商事主體，因此，如果租賃合同屆滿后，承租人沒有變更或注銷以商鋪為工商登記的地址，則出租人再行出租商鋪將會遇到一定的阻礙，尤其是新的承租人需要以該商鋪注冊營業執照時。對于該問題，理應在租賃合同中進行明確的約定。

對于租賃期滿后的續約問題，依照法律規定，超過六個月的租賃合同，應該簽訂書面的協議，否則將視為無定期的租賃合同，雙方將有權隨時解除合同，但是需要通知對方并給對方合理的準備時間。因此，對于承租人來說，一旦租賃合同期滿，仍需要繼續租賃的，則應該與出租人及時續簽合同，而對于出租人來說，租賃合同期滿繼續收取租金而未簽訂租賃合同的，其行為依舊受制于原租賃合同的部分約定，包括租金、物業管理費標準等。

商鋪租賃屬于租賃合同其中一種常見的類型，而涉及的問題，其實很多，本文考慮篇幅僅摘取部分情況進行分析，具體的糾紛發生時，還是需要以商鋪租賃合同的約定、雙方的主體情況、有關的租金繳納票據等來綜合分析，方有利于維 5

護一方的權益。另外，作為資金投入較大的承租人，可以在簽訂租賃合同或者選擇租賃場所時委托律師陪同，這樣可以最大限度的從雙方的約定上降低自身的風險，而陪同的律師由于了解整個交易過程及租賃合同的條款設計，將在發生糾紛且前述承租人委托律師時更加清晰如何去處理該糾紛。

以上分析僅供各位讀者參閱，如有不足之處，請不吝指出。

第五篇：商鋪轉讓注意事項

商鋪轉讓注意事項

現在很多商鋪都有轉讓，但其陷阱也多。防不勝防，希望各位朋友注意。就一下幾點說明，望對轉鋪子的人有幫助。

1：但凡打鋪子的人，一般都是生意做不走的，當然也有例外，如果你要做生意，千萬不要被老板說這個鋪子能賺多少錢而蒙蔽。如果你信了，也就掉進陷阱一半了。當然如果你是天才能將什么鋪子都能經營好，那就另當別論。你一定要保持清醒的頭腦。

2：行業的選擇，現在各行各業都競爭很激烈。所以行業一定要看好。最好還是選擇自己熟悉的行業，避免與政府打交道的行業，如果你政府有人，也可以做，就比如煙草行業，涉及政府部門很深。

3：不管什么行業，口岸是很重要的。尤其是小本行業，口岸更是要注意。也特別要注意假口岸的。這個就要看你自己眼光了。口岸的好壞就基本決定了你一大半的營業額。

4：當你接鋪子的時候，一定要注意合同。一定要看原始合同。首先你一定要搞清楚這個鋪子的主人是誰，房屋產權是哪個的。房屋產權者是否允許賺讓。轉讓會不會收取什么費用。如果要收取費用，你自己的考慮好。

5：當你要接鋪子的時候，最好問哈周圍的人，打聽其鋪子的營業情況，充分了解好后做決定。

6：轉讓的物質一定好辨明真偽。尤其是煙酒等貴重物品，一定要找個熟悉這個行業的人來辨明。如果不能辨明，另可不要。這個是非常重要的。

7：有些行業是不能轉讓的，比如說煙草證，這個是不能轉讓的，如果合同出現包括煙草證轉讓等字樣，則是無效合同。不過這一點對你是有好處的。8：轉讓的時候應該是三方，及房東，轉讓者，承租者。合同最好要到公證處去公證，以免產生糾紛。

9：房租，房屋租金是很重要的，一定要和房東談好，因為租金的多少決定你利潤的剩余多少。避免隨行就市，房租百分之10遞增的要求。因為這些都是對你不利因素。隨行就市的房租，相當于房東卡住你的咽喉，他只會拿別人高的房租比的。遞增多少相當于你在玩高利貸，尤其是隨著基數的增大，你遞增過后交的房租就越多。

10：如有自己不懂，最好咨詢律師。