第一篇：酒店改造為養老機構項目考察報告

上海市中心城區養老產業現狀淺析

——上海虹葉酒店（三星）改造為養老機構項目考察報告

項目名稱：上海虹葉酒店 地址：上海虹口區長春路158號 商業區：外灘附近參觀人員：

一、項目背景：

上海虹葉養老院前身為上海虹葉酒店：

上海虹葉酒店是一座集餐飲、住宿、娛樂、商務為一體的三星級涉外酒店。星級標準：準3星 開業時間1998年，新近裝修時間2008年，樓高7層，共有客房總數97間（套），標間面積27平米。

坐落于四平路、溧陽路口的長春路上，豪華套房、標準客房寬敞舒適、裝飾典雅、設施先進，國際電話、高級音響及彩色衛星電視一應俱全。酒店擁有不同規格、格調高尚的餐飲包房12余間。宴會廳可同時容納300人。

轉型之勢，迫在眉睫：在車水馬龍的大上海，很少有人關注一個準三星酒店的存亡與否，雖然門庭不再喧囂，但是內部裝修正在緊鑼密鼓的進行著。

上海雖為國際化旅游大都市，但酒店業競爭也相當慘烈，作為一家地理位置和硬件條件都不算出色的準三星酒店，面對每況愈下的入住率，勉強經營起來很艱難，及時轉型不置可否。

酒店式養老院作為新興的養老模式，有其得天獨厚的基礎條件，客房、餐廳、宴會廳廚房等酒店設施只需稍加改建，只需要添置些助老服務設施即可。于是在這種大勢所趨的環境之下，虹葉養老院便應運而生了。

政策支持：

上海市虹口區全力推進為老服務工作--民政部

一是及時部署全年老齡工作。召開2013年區養老服務工作會議，對2013年工作進行部署，三級甲等醫院與政府合作簽約，探索養老機構“養醫結合”新途徑，目前已在8家養老機構開展第一批試點工作。與工技大合作，形成了《完善虹口區養老服務體系研究》課題報告，為下一步為老服務工作奠定了基礎。

二是積極推進各項為老服務設施建設。積極推進養老床位建設，川北街道溧陽路虹葉養老院改建項目已啟動，目前已基本完工，擬建床位200余張。加強養老機構消防安全管理，開展“生命通道體驗”消防疏散演練和“軍徽映夕陽”，消防部隊與養老機構開展軍民共建活動。完成2013年度養老機構評估考核工作，對25家達標單位實施運營補貼獎勵。推進標準化老年活動室建設和管理，在全區165個標準化老年活動室開展“晚霞心苑——快樂之家”為老服務項目，由社會組織進行專業化、規范化運作。完成新建、改建10個標準化老年活動室立項工作，7家新（改）建的標準化老年活動室已通過驗收，3家也即將完成裝修。啟動并實施100戶適老性改造項目。

三是認真開展社區為老服務。抓好高溫期間老年人防暑降溫工作，延遲老年活動室開放時間。全年投入560萬元，繼續實施90歲以上老年人特殊補貼政策。投入65萬元新增居家寶1000戶，并對歷年已安裝“智能居家寶”和“智能隨身保”產品的老年人家庭做好后續完善工作。大力推進居家養老，截至目前，新增居家養老人員969名，總人數達到24664名；新增市級助餐點2家，區級7家，總數分別達到23家和25家，提前完成今年實事項目指標。開展老年宜居社區試點工作，曲陽、歐陽作為全市首批試點單位。深化“網上敬老院”服務，36129000為老服務熱線開通以來，已提供電話關愛422106人次，援助服務3800余人次，需求服務22135余人次。

二、上海虹葉養老院改造項目（區位）

近鄰著名商業街四川北路，距聞名海內外的金融街——外灘僅二公里，近鐵路4、10號線海倫站、3號線東寶興路站，兩站可達上海站，交通便捷。

周圍醫療：距上海市第一人民醫院分院僅500米，距中國人民解放軍第411醫院僅800米，此外還有多個社區診所、醫療體檢中心、康復中心等都在1公里輻射范圍內。

周圍文化娛樂：四川北路街道老年大學，距該養老院僅700米，周邊有多處棋牌室、公園可提供老年活動場所。

周圍景觀：上海海倫公園、1930老場坊、多倫路文化名人街、魯迅故居、魯迅公園、展覽中心、外灘、四川北路商業街、上海交通大學、虹口足球場、四川北路公園

周邊美食：巴必隆烤肉約0.32公里 旺角茶餐廳約0.51公里 文錦桂林米粉約0.64公里 仙蹤林（虹口店）約0.83公里 村夫烤魚約0.89公里 小東燒烤約1.02公里 世紀燒烤店約1.02公里 眾品桂林米粉約1.40公里

周邊大廈：榮欣大廈約0.26公里 喜臨門大廈約0.26公里 上海商貿大廈約0.38公里 埃力生輕工國際大廈約0.45公里 晶鉆博華商廈約0.45公里 盛泰國際大廈約0.45公里 虹誠大廈約0.51公里 方舟大廈約0.57公里

大交通：

距四川北路商業街約： 0.2公里； 距人民廣場約： 3 公里； 距上海火車站約： 5 公里； 距上海火車南站約： 18公里； 距上海虹橋機場約： 25 公里； 距上海浦東國際機場約： 50 公里；

著名地標 ：

距外灘 2.7公里 距南京路步行街 3公里 距人民廣場 3.6公里 距復旦大學 4.2公里 距上海馬戲城 3.8公里 距東方明珠電視塔 2.7公里 距正大廣場 3公里 距楊浦大橋 5.6公里 距時代廣場 4.8公里 距世紀公園 8.1公里 距金茂大廈 3.5公里

三、老年人對養老院的心理需求

我國養老院的老人一旦生活不能自理，上到養老院的領導，下到老人的子女，對工作人員的要求都是對老人進行全方位的服務，使老人能夠衣來伸手、飯來張口，認為這就是對老人的最好照顧。其實，對養老要求來說這僅僅是物質上的補助，以老年人心理層面來講，任何時候不能放棄讓老人重新建立生活自理能力的信心和希望。比如：面對一個因手臂癱瘓而無法自己吃飯的老人，工作人員就是手把手地教:先把調羹放在老人的手中，再握住老人的手，然后拿著老人的手一起從碗中把飯送到老人的口中。正是這些細小的行為能重塑老年人的自理能力，從而讓他們擺脫了一種“活著只比死人多一口氣”的心理，維護了老年人的尊嚴和價值。

五、建筑部分 一.規模及場地分析: 虹葉養老公寓，260個床位，共130間，每間26㎡（含衛生間），家屬探親活動區位于一樓，配置有咖啡吧。1.1 規模分析

從人數上看，虹葉養老公寓屬于特大型的老年人公寓（260人），但人均用地指標遠低于此標準的100~110㎡/人。

同時，從其單間面積來看，虹葉養老公寓屬于養老院（建筑面積最低標準為25㎡/人），不符合老年人住宅（30㎡/人）及老年人公寓（40㎡/人）最低面積要求。1.2 場地分析

虹葉養老公寓位于市區且屬于商業改公建，場地限制，不能為老年人提供適當規模的綠地以及休閑場地，但周邊有些相關配套場地。同時，有部分房間朝北，不能日照要求。

二.建筑功能及室內設計分析： 2.1 建筑功能分析

建筑功能上看，虹葉養老公寓功能較齊全，從健康活躍老人到全護理，甚至包含臨終關懷。

一樓主要功能為門廳，同時配備供家屬探親活動的咖啡吧。（平面布置見圖2-1）

二樓有醫務室和大餐廳（見圖2-2），健身房，以及圖書房。

三樓是主要功能為大統間，六床位（見圖2-3），為全護理的族群設置，配套有公共浴室、開放式公共活動區以及屋頂花園。（平面布置見圖2-4）

四樓至七樓以上是雙床單間（見圖2-5），同時配備有護理站和開放式活動區。（平面布置見圖2-6）

2.2 室內設計分析

雖然建筑功能齊全，但由于原建筑限制，室內設計不足方面較多，主要有： 1.公共走廊有效寬度不滿足1.5m，同時走廊兩端并未設置輪椅回轉面積。（見圖2-7）

2.電梯轎廂尺寸不能容納擔架。3.未設置適合坐姿的洗面臺及扶手。4.無單間廚房。

5.同時，輪椅使用者的臥室短邊凈尺寸小于3.2m。6.無無障礙客房。

配圖：

圖2-1 一層平面布置圖

圖2-2 大餐廳

圖2-3 大統間

圖2-4 二層平面布置圖

圖2-5 雙床單間

圖2-6 四層至七層平面布置圖

圖2-7 走廊

五、小結

上海中心城區養老產業現狀

就在今年，這個不起眼的快捷酒店，將成為一個擁有200個床位的養老院，而且入住這家養老院的老人，還能享受到不遜于賓館的優質服務。

“我們這里有200個房間。如果做快捷酒店，我們不管是地理位置還是設施、規模，都沒有競爭優勢。但是如果轉型做養老院，我們的硬件條件已經十分領先了，現在養老院還在裝修，沒有對外宣傳，已經登記的就有超過90個床位了。”該養老院負責人這樣介紹。

據介紹，這家敬老院預計將于今年年底正式開業，定位將高中低檔相結合，分別設有單人間、雙人間、6人間等不同的檔次，可接納近200名寄養老人同時入住，并配有醫療、康復、休閑等服務設施，同時一樓設置餐飲、休閑設施服務探望家屬，讓老人及家屬在這里享受到不亞于賓館的優質服務。如今，只有因地制宜，充分利用、挖掘有限的資源，發揮主觀能動性，養老服務才能跟上時代的需求，贏得大家的認可和贊譽。

為應對日益嚴峻的老齡化問題，近年來上海政府高度重視養老工作，不僅加大養老事業的支出和建設，同時還對如何運用社會和市場的力量發展養老服務產業進行了有益的探索。由于缺乏相應口徑的統計指標，上海養老服務產業的具體發展無法精確量化，為定量化分析上海養老服務產業的實際發展情況帶來了極大的阻礙。從一些零散的報道和文獻中仍然可以發現，上海養老服務產業有了較大的發展，但仍存在較多問題。

老年消費規模巨大，養老服務產業規模較小

據統計，2010年我國老年人口消費規模達到10000億人民幣，但其中國內特別為老年人提供的老年產品和服務只有3000億。上海的老齡化程度更嚴重，消費水平相對較高，消費需求巨大，但老年人普遍感覺市場上銷售的老年用品數量少、種類少、地點少、購物難。尤其是老齡化帶來的高齡老人和失能老人增加，對長期康復護理等養老服務的需求也隨之快速增加，供給遠遠不能滿足需求。目前的養老服務供給主要還是由政府提供的養老事業，社會和市場提供的養老服務比例較小，市場化程度較低，社會資金對養老服務產業的投入較少。隨著老齡化程度的不斷加深，單支柱、單主體的養老服務供給模式一方面給政府財政帶來極．大的壓力，另一方面由政府提供的養老服務帶有的福利性和普惠性，無法滿足多層次多樣化的養老服務需求。

新興養老服務產業不斷突破，總體產業結構失衡

上海養老服務產業隨著養老需求的快速增加，養老產業也在逐步細分化。老年家庭服務業、老年康復護理產業等傳統的養老產業近年來發展迅速，已經具備一定的產業基礎。老年房地產、老年電子商務等新興養老產業，上海已經進行了一些有意義的新的探索。在老年房地產業，2008年位于浦東新區康橋鎮的親和源養老社區正式開園入住，成為上海養老社區開發建設的里程碑。2009年，浦東新區民政局與美國貝林集團開始積極探索籌建針對中高端老年需求的養老社區。崇明在2010年申報“長壽之鄉”的同時，也在加快規劃發展養生養老、長壽旅游、養生房地產和生態長壽食品產業，積極打造養老事業和養老產業崇明國際示范區。在老年電子商務業，2010年，上海家帝豪電子商務有限公司通過在線電子商務模式推出第一款“在線消費養老”經營模式。但總體而言，上海的養老服務產業仍然處于結構失衡的狀況。在現有的上海養老服務產業中傳統養老服務產業發展相對較快，而含有較高科技含量的新興養老服務產業發展較慢，一些產業仍然處于萌芽狀態。

養老服務要求更高，產業發展水平較低

近年來上海政府不斷加大養老事業的投入，上海養老服務產業同時也在積極探索利用社會和市場的力量滿足養老需求，但養老服務的供給還是無法滿足養老需求。根據上海市老齡科研中心2008年對全市2869位老年人展開的“老年人口狀況及意愿”問卷調查結果顯示：上海老年人的養老需求涉及日常生活、精神文化、法律服務等方方面面，需求巨大，且呈現出多元化、多層次、多方位發展的特征。而目前的養老服務產業產品品牌、生產基地、市場交易、銷售渠道等方面還沒有實現成熟的規模化經營，整體處于小而散的狀態。很多老年服務產品品種單一，缺乏創新。同時，影響養老服務產業水平的還有養老服務產業從業人員專業素質較低、流動性極大，無法為老年人提供項目齊全、質量較高的服務。

缺少相關規劃和法律，產業秩序混亂

目前我國的養老服務產業幾乎沒有專業的規劃、標準可供參考，也缺乏相應的政策、法律可以執行，造成了養老服務市場上的秩序混亂。上海養老服務產業市場上隨意夸大老年保健產品和服務功效的現象，以及借助免費義診、免費藥品、免費旅游、免費參觀等方式進行虛假宣傳、強迫消費，或者打著融資、理財、創收等旗號，欺騙老年人的現象時有發生。在養老服務領域，一些養老機構收費不規范、建設標準不達標、服務人員傷及老年人生命健康事故的發生，極大的損害了老年人的權益。

第二篇：美國醫院與養老機構考察報告

美國醫院與養老機構考察報告

2011年9月28日到10月8日，應美國醫院與養老集團的邀請，集團總經理等一行五人對醫院與養老集團達拉斯辦公區、達拉斯貝勒醫院、達拉斯失憶老年公寓、奧斯汀養老社區等地進行了考察交流。現將考察情況匯報如下：

一、醫院與養老集團達拉斯辦公區：

1、基本情況：

醫院與養老集團于1975年在美國俄克拉荷馬城成立，在美國亞特蘭大、達拉斯、圣安東尼奧、斯波坎和墨西哥城等地設有分支機構，集團由美國醫院與養老建筑設計公司、美國大學醫療保健部公司（AUHC）、醫院與養老醫療護理規劃事務所組成，主要業務是面向養老社區和醫院，從選址、規劃與建筑設計、運營管理和服務流程規劃、到醫院和養老機構的運營管理輔導，實行一條龍服務。是全球公認的醫院和老年公寓規劃設計的領先者，曾在35 個國家，規劃設計和輔導了300 家老年公寓、1010 家醫院，名列全美建筑設計機構的前100名、醫院規劃設計公司的前20名。已完成的項目建筑價值超過210億美金，曾獲得93個國際大獎，規劃設計并負責運營管理輔導的土耳其Anadolu 醫學中心連續18年被美國權威機構“新聞與世界報告”評為“最有聲譽”的美國醫療機構。

2、主要特點及考察體會：

（1）在醫院和養老公寓（社區）規劃、設計、基建及改造、運營管理等有豐富的一條龍服務經驗，在初期規劃、設計時就將先進的運營管理和服務流程考慮進去。

（2）在醫院和養老公寓（社區）的基建和改造時，能充分考慮醫療服務的人性化要求和常被忽視的細節，包括家私的配備。

（3）在養老服務模式設計上有豐富的經驗，能準確把握人們的心理需求。

（4）在醫院的管理和服務理念上非常超前，真正注重病人

1或顧客的人性需求，體現以人為本的思想。

（5）擁有較多的美國醫療資源，能將美國許多著名醫學專家、高新醫療設備、科研機構、醫療管理培訓進行整合。如能合作，將我公司獲得國內大型醫療機構投資的競爭優勢。

（6）在養老公寓和社區的規劃設計和運營管理上的經驗可使我公司的養老服務在較短時間達到世界一流水平。

二、達拉斯醫院：

1、基本情況：

為Baylor 大學醫療中心，專注于重癥醫療護理的綜合醫院，占地20英畝，建筑面積43萬平方米，設有獨立的婦產、兒童、腫瘤、ICU、醫學影像、理療等50多個臨床醫技科室，在德克薩斯州醫院中排名第4位。是由醫院與養老集團負責規劃設計。

2、主要特點及考察體會：

（1）醫院的設計理念與中國有非常大的不同，更注重人性化和細節。特別是在新老醫院改造的銜接和一體化上，完全融為一體。

（2）醫院的管理和服務非常注重人們隱私，在管理和服務流程設計時充分考慮到這些細節。如不允許照相、走廊的彎度設計等。

（3）醫院的設備非常先進，擺放位置充分考慮到對病人的吸引力和方便性。最好的設備放在最顯眼的地方。

（4）醫院的環境和公共區域整潔而寧靜，管理和服務突出人性化和細節。醫務人員的儀容儀表和著裝高雅、簡潔、美觀。

（5）醫院非常重視觀念、醫院文化（特色）、服務要求的內部培訓，實行醫院崗位的再認證制度。而非國內常進行全員外出考察培訓。

（6）我們下屬醫院的內部管理和服務應逐步引進類似國際先進的培訓制度，改變員工的管理和服務理念，提升員工的整體素質。

三、失憶老年公寓

1、基本情況：

為專門的失憶老人護理中心，實行無門坎入住，按月服務收費的方式，收納了66位失憶老人，人月平均收費為1.4萬美元。

2、主要特點及考察體會：

（1）專病老人公寓在規劃設計時有其特點，可根據病情需要規劃設計，有很好的針對性。硬件設置要求低于豪華高端老年公寓。

（2）專病老人公寓的服務不同于常規老年公寓，有更多的醫學服務，更注重與病情相關的服務細節。

（3）專病老人公寓未設入住門坎（入住押金），但日常服務收費（14000美元/月）遠高于中高端老年公寓（5000美元/月），有很好的市場需求和效益。

（4）在入住時進行健康評估，實行評估后永久固定式月服務收費。永久固定式月服務收費有利于減輕入住人員及家屬對未來費用的擔心，同時有利于穩定入住人員，還可以提高服務人員對入住人員身體健康的關注，盡可能提高其生存質量。

（5）養老服務的利潤有一半來自于養老公寓的醫療健康康復等增值服務，日常服務收費的利潤約占全部利潤的一半。

（6）專病養老公寓需要有非常廣闊的內部公共活動空間及有針對性的活動安排，同時控制所有對專病有影響的因素發生。

（7）專病老年公寓與中國的養老需求相一致，應該是中國養老市場可以借鑒的四、奧斯汀養老社區：

1、基本情況：

為覆蓋健康、半護理、全護理養老服務的高端養老社區，擁有42戶活躍老人別墅，182套具有獨立生活能力的老人居住公寓，40個半護理單元，62個全護理單元以及16套失憶老人單元。所有入住人員根據其入住的條件確定入門費（押金），從77萬美元到129萬美元不等，月服務收費在入住時進行健康評定后長期

不變，人均每月在5000美元左右。

2、主要特點及考察體會：

（1）較大的規模，五星級賓館硬件設施，VIP式服務，健康養老--半護理--全護理一條龍式規劃設計和服務，可滿足老年人的全部需求。

（2）高額的會籍入門費注定入住人群的層次，較低且固定的服務收費，使入住老人自入住之日起就無后顧之憂。

（3）醫療保健服務是整體養老社區的核心價值所在，無配套完整的醫療保健服務將失去養老社區的吸引力。

（4）美國養老服務與中國養老服務在核心需求上基本一致，即入住老人更多的是考慮到需要半護理和全護理后的狀況，而非自理階段的環境和舒適。

（5）好的環境、人性化的規劃設計、高檔次的公寓條件是高端養老公寓的基本要素。

（6）入住時進行健康評估是入住人永遠不變固定收費的決定因素，因此非常重要。這也是篩選入住人非常好的方法之一。

（7）入住時就確定并固定不變的收費可減輕入住人對未來身體和收費的擔心，留住入住人，并使入住人與服務管理者的目標完全一致---使入住人能更久、更好地生活在自理狀態，提高生存質量，更短地生活在無法自理狀態。這也使服務者更注重入住者的日常生活和身體狀況。

（8）完全統一的社區，通過公路、綠化、連廊等將不同養老需求單元分隔開來，是很好的方式。既可使社區融為一體，有更多的公共區域，又可讓不同單元的老人相互因素減少。

第三篇：養老機構項目可行性報告

中金企信（北京）國際信息咨詢有限公司—國統調查報告網

--------養老機構項目可行性報告

國統調查報告網（即中金企信國際咨詢公司）擁有10余年項目可行性報告撰寫經驗，擁有一批高素質編寫團隊，卓立打造一流的可行性研究報告服務平臺為各界提供專業可行的報告（注：可出具各類項目的甲級資質）。

項目可行性報告用途（企業投融資、國家發改委立項、銀行貸款申請、申請進口設備免稅、境外投資項目核準、政府資金項目申報）

可行性研究報告是確定建設項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術經濟分析論證的科學方法，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關的自然、社會、經濟、技術等進行調研、分析比較以及預測建成后的社會經濟效益。

由于可行性研究報告屬于訂制報告，以下報告目錄僅供參考，成稿目錄可能根據客戶需求和行業分類有所變化。

第一章 養老機構項目總論 第一節 養老機構項目背景

一、養老機構項目名稱

二、養老機構項目承辦單位

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三、養老機構項目主管部門

四、可行性研究工作的編制單位

五、研究工作概況 第二節 編制依據與原則

一、編制依據

二、編制原則 第三節

研究范圍

一、建設內容與規模

二、養老機構項目建設地點

三、養老機構項目性質

四、建設總投資及資金籌措

五、投資計劃與還款計劃

六、養老機構項目建設進度

七、養老機構項目財務和經濟評論

八、養老機構項目綜合評價結論 第四節 主要技術經濟指標表 第五節 結論及建議

一、專家意見與結論

二、專家建議

第二章 養老機構項目背景和發展概況 第一節 養老機構項目提出的背景

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一、國家或行業發展規劃

二、養老機構項目發起人和發起緣由 第二節養老機構項目發展概況

一、已進行的調查研究養老機構項目及其成果

二、試驗試制工作情況

三、廠址初勘和初步測量工作情況

四、養老機構項目建議書的編制、提出及審批過程 第三節 投資的必要性

第三章 養老機構項目市場分析與預測 第一節 市場調查 第二節 市場預測 第三節 市場推銷戰略

第四章 產品方案設計與營銷戰略 第一節 產品方案和建設規模 第二節 市場推銷戰略

一、推銷方式 二、推銷措施

三、促銷價格制度

四、產品銷售費用預測 第五章 建設條件與廠址選擇 第二節 建設地區的選擇

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--------第三節 廠址選擇

一、廠址多方案比較

二、廠址推薦方案

第六章 養老機構項目技術、設備與工程方案 第一節 養老機構項目組成 第二節 生產技術方案 第三節 總平面布置和運輸 第四節 土建工程 第五節 其他工程

第七章 建設用地、征地拆遷及移民安置分析 第一節 養老機構項目選址及用地方案 第二節 土地利用合理性分析 第三節 征地拆遷和移民安置規劃方案 第八章 資源利用與節能措施 第一節 資源利用分析

一、土地資源利用分析

二、水資源利用分析

三、電能源利用分析 第二節 節能措施分析

一、土地資源節約措施

二、水資源節約措施

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三、電能源節約措施

第九章 養老機構項目原材料供應及外部配套條件 第十章 養老機構項目進度與管理 第一節 工程建設管理 第二節 養老機構項目進度規劃 第三節 養老機構項目招標 第十一章 環境影響評價 第一節 建設地區的環境現狀

第二節 養老機構項目主要污染源和污染物 第三節 養老機構項目擬采用的環境保護標準 第四節 治理環境的方案 第五節 環境監測制度的建議 第六節 環境保護投資估算 第七節 環境影響評論結論 第十二章 勞動保護與安全衛生 第一節 生產過程中職業危害因素的分析 第二節 職業安全衛生主要設施 第三節 勞動安全與職業衛生機構 第四節 消防措施和設施方案建議 第十三章 企業組織和勞動定員 第一節

企業組織

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一、企業組織形式

二、企業工作制度

第二節 勞動定員和人員培訓

一、勞動定員

二、年總工資和職工年平均工資估算

三、人員培訓及費用估算 第十四章 投資估算與資金籌措 第一節

養老機構項目總投資估算

一、固定資產投資總額

二、流動資金估算 第二節 資金籌措

一、資金來源

二、養老機構項目籌資方案 第三節 投資使用計劃

一、投資使用計劃

二、借款償還計劃

第十五章 財務與敏感性分析 第一節 生產成本和銷售收入估算

一、生產總成本估算

二、單位成本

三、銷售收入估算

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--------第二節 財務評價 第三節 國民經濟評價 第四節 不確定性分析

第五節 社會效益和社會影響分析

一、養老機構項目對國家政治和社會穩定的影響

二、養老機構項目與當地科技、文化發展水平的相互適應性

三、養老機構項目與當地基礎設施發展水平的相互適應性

四、養老機構項目與當地居民的宗教、民族習慣的相互適應性

五、養老機構項目對合理利用自然資源的影響

六、養老機構項目的國防效益或影響

七、對保護環境和生態平衡的影響 第十六章 風險分析 第一節 風險影響因素

一、可能面臨的風險因素

二、主要風險因素識別

第二節 風險影響程度及規避措施

一、風險影響程度評價

二、風險規避措施

第十七章 可行性研究結論與建議 第一節 對推薦的擬建方案的結論性意見 第二節 對主要的對比方案進行說明

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--------第三節 對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議 第四節 對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見

第五節 對不可行的養老機構項目，提出不可行的主要問題及處理意見

第六節 可行性研究中主要爭議問題的結論 第十八章 財務報表 第十九章 附件

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第四篇：養老機構項目可行性計劃書

養老機構項目可行性計劃書

現在是市場經濟，與其他行業一樣，要辦養老院，也要進行市場調查，進行可行性分析。業內人士普遍認為，開辦養老院，僅有愛心是不夠的，抱著賺錢的目的也是不可取的，因為養老服務是微利甚至是不盈利的。當然，也確有人投資建養老機構純為回報社會，不為賺錢也不圖虛名，即是如此，養老機構開辦以后，也還有個維持良性動轉的問題，即如何保持其自身發展。

盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這里的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、防暑降溫取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產折舊費等，都要考慮在內。其計算公式為（預期入住人數╳收費）-服務成本即為盈虧，收費項目主要有床位費、生活費、取暖費三項，養老機構也可就其他服務項目收取約定的費用。

一、辦院可行性分析

養老服務業是一個投資回收周期比較長的行業，對此，投資者要有清醒的認識。進行可行性分析要考慮的因素有：目前本地區同行業總量（床位數）及分布情況，本地區老人及家庭經濟狀況，盡可能了解和收集其他養老機構的入住情況，地理位置的交通和環境情況等。

盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這里的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、降溫取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產折舊費等，都要考慮在內。

辦院的主要風險在于，一是入住率的不足，房租、人工費和取暖費等硬性開支不能得到有效攤薄，導致開辦一年內甚至更長時間處于凈投入狀態，不能實現資產的良性循環。二是入住老人的收費風險，由于老人及子女的財務狀態惡化等原因，造成入住老人不能及時續費，養老機構又不能強行將老人趕出門，造成墊付費用的局面。三是老人的意外傷害風險。老人屬高發意外傷害和突發死亡率較高的人群，一旦產生糾紛，訴訟和調解對養老機構都帶來人力和物力上的負擔。

就深圳現狀，試做開辦養老機構可行性分析如下：

一、從市場角度

深圳是個適合老年人養老的的城市，各種公共設施以及一些收費較高的主題公園對65歲以上的老年人免費。隨著人口流動的加劇，會有越來越多的人選擇到深圳養老。目前深圳實際人口1200萬，其中老年人口占到102萬，占到9%多。全市現擁有養老機構21家，床位共計800余張，剛剛達到老年人口千分之二的最低要求，應該還有很大的發展空間。

從區域角度來看，--區和--區養老機構相對密集，市南老城區和--路東部人口居住密集區、--新區存在養老機構床位上的不足。

二、目前深圳市內養老機構發展評價

深圳市養老機構應該說從數量上發展較慢，但總體運營水平不夠高，特別是缺少象天津鶴童老人院、廣州市壽星大廈、上海福利中心這樣行業領軍型的養老機構。具體來講：

1、百床以上規模較大的養老機構，收費較低（全部費用800元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養老機構前期投入較大，一般需要建設專門的院舍，配套設施齊全。

2、百床以上收費在1000元左右的養老機構，在深圳市場目前屬于中檔以上養老機構，目前存在一定程度的入住率不足，經營情況多在盈虧平衡點以下。但這種類型的養老機構是外地來養老的老人的首選，市場前景看好。

3、30張床位至100張床位之間的中等規模養老機構是深圳市養老機構的主流。這部分養老機構，由于床位數達到了規模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派，機構管理還處在簡單層次控制的范圍之內，用人成本較低。這種養老機構經歷前期的經驗積累期，多數都實現了盈利。

需要特別提出的是，這部分養老機構多自覺不自覺將服務群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。只要輔助于較好的醫療，是目前盈利概率最高的院所類型。

4、30張床位以下的小型養老機構，也稱家庭式養老院，這種院所經營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區內建設。經營這種類型養老機構的關鍵是爭取物業和居委會的支持，在房屋租金等方便實現優惠。可能的情況下爭取到福彩基金的投入，“星光老年之家”用這種方式爭取到前期經營者少投入，再輔助于水電暖方面的優惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風險。經營這種養老機構可以附設開辦學生餐桌和居家養老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。

目前這種養老機構在本市經營平均狀況較差，對經營者的運營水平和承受壓力的能力挑戰較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養老院。迫切需要專業人士介入，對這種養老機構財務運營進行專業指導，或采取集團式經營方式，統一采購、統一配餐、統一調配醫護康復設施，達到降低服務成本的目的。

二、收支情況分析（以50張床位，四人間養老院為例）

一、開辦養老機構前期投入

1、租金投入，選擇房屋時多選擇租用經營狀況不良、非網點性的療養院、旅館、幼兒園和工廠附設后勤設施，租金必須控制在200元/床/月以下（通常收費床位費為200元-600元），例：50張床位的養老機構總建筑面積在700平方米以上，合理租金控制在年10萬以下。

2、房屋改造和簡單裝修費用，約投入6萬元。

3、基本設施配備。

a）床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計800元×50=40000元。

b）床上用品700×50=35000元

c）室內每人一個圈椅200×50=10000

d）電視每房間一個1000×15=15000

e）活動室設施家庭影院一套，麻將桌2個，健身器材2件，預算約10000元。

f）餐飲設施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一個，冰箱一臺，總控制在8000元。（可在開業時爭取區政府或贊助單位的捐贈）

g）洗衣設備，預算2000元。

h）洗澡設備，預算5000元。

i）辦公設施，電腦、打印機各一臺，面包車一部。（可時機成熟時再到位）合計最小投入280000元。

4、開業儀式和相關宣傳費用，約20000元。

以上租金+裝修+設施+宣傳=300000元

二、養老機構運營投入

1、員工工資。

院長（兼會計）1人計4000×12=48000元

副院長 兼采購1人計2000×12=24000元

護理員5人計1000×12×5=60000元

廚師2人計1200×12×2=26400元

以上共計9人計158400元。

2、伙食費成本300×50×12=180000元。

3、水電費400×50=20000元

4、取暖費700平米×20=14000元

5、辦公費用600×12=7200元

6、設備耗材、維護等2000元

7、租金10萬元。

以上投入合計482000元。

三、養老機構收入預測（按80%床位利用率，680元收費）

1、床位費四人間200×12×50×80%=96000元。

2、服務費200×12×50×80%=96000元

3、餐費260×12×50×80%=124800元

3、水電費20×12×50×80%=9600元

4、取暖費80×3×50×80%=9600元

以上收入計336000元

四、經營評估

1、此種規模設計養老機構盈虧平衡點為全年平均入住率55%。

2、可期達到全年平均80%的床位利用率，每年做1萬元的資產折舊，5000元意外損耗，保守收入280000元。

3、每位老人入住時收取5000元意外保證金，可暫收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做為周轉資金和出院返還。

三、開辦養老機構相關手續

一、開辦養老機構應具備的條件

（一）符合當地養老服務機構發展規劃；

（二）有規范的名稱；

（三）有固定的場所和服務設施，有室外活動場所；

（四）有相應的資金（前期投入約1萬元/床）；

（五）有與其業務相適應的從業人員（醫生護士可通過與屬地醫院診所簽約實現）。

二、開辦養老服務機構，應當提交下列材料：

（一）開辦組織或個人的身份證明；

（二）機構章程；

（三）資金狀況證明；

（四）場所證明；

（五）消防安全、衛生防疫證明；

（六）與養老服務機構所在地的一級以上醫療機構簽訂的提供醫療服務協議或者內設醫療機構的批準證書。

三、開辦養老服務機構，應辦理如下手續：

1、市和各區（市）人民政府以及非本市組織、個人開辦養老服務機構，申辦人直接向市民政部門提出申請。本市其他組織和個人開辦養老服務機構，申辦人應當向養老服務機構所在地的區（市）民政部門提出申請。區（市）民政部門應當按照本辦法的有關規定進行審查，對符合規定的，報市民政部門。

民政部門審查開辦養老服務機構申請的時限為自接到申請之日起20日內。

2、核準開辦養老服務機構的，申辦人應當按照有關規定和民政部門的要求進行籌建，經民政部門會同有關部門驗收合格后，由市民政部門發給登記證書。

3、申辦人取得登記證書后，應當按下列規定辦理有關手續：

（一）利用非國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業單位登記管理機關辦理登記手續；

（二）利用國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書按事業登記管理的規定到事業單位登記管理機關辦理登記手續；

（三）開辦營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務部門辦理登記手續。

四、養老機構享受優惠和社會資源利用

1、養老機構用水、電、安裝電話實行居民價優惠。需每年到民政部門審批一次。

2、符合星光老年之家投入條件的，可申請福彩基金的注入。

3、可利用志愿者開展服務，降低用人成本，實現親情服務。

4、開展社會公益活動，爭取捐贈和贊助，補充老年生活費用的不足。

養老院的建設地塊不僅要求土地屬性、拆遷補償、水電氣市政條件等落實，更重要的是要分析地塊周邊環境，包括交通條件、居民區距離、周邊人口數量和素質、地區經濟和社會發展情況，分析該地塊是否適合建養老院、養老院服務對象（消費群體）市場容量等。

第五篇：養老機構項目可行性計劃書

養老機構項目可行性計劃書

現在是市場經濟，與其他行業一樣，要辦養老院，也要進行市場調查，進行可行性分析。業內人士普遍認為，開辦養老院，僅有愛心是不夠的，抱著賺錢的目的也是不可取的，因為養老服務是微利甚至是不盈利的。當然，也確有人投資建養老機構純為回報社會，不為賺錢也不圖虛名，即是如此，養老機構開辦以后，也還有個維持良性動轉的問題，即如何保持其自身發展。

盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這里的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、防暑降溫取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產折舊費等，都要考慮在內。其計算公式為（預期入住人數╳收費）-服務成本即為盈虧，收費項目主要有床位費、生活費、取暖費三項，養老機構也可就其他服務項目收取約定的費用。

一、辦院可行性分析

養老服務業是一個投資回收周期比較長的行業，對此，投資者要有清醒的認識。進行可行性分析要考慮的因素有：目前本地區同行業總量（床位數）及分布情況，本地區老人及家庭經濟狀況，盡可能了解和收集其他養老機構的入住情況，地理位置的交通和環境情況等。

盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這里的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、降溫取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產折舊費等，都要考慮在內。

辦院的主要風險在于，一是入住率的不足，房租、人工費和取暖費等硬性開支不能得到有效攤薄，導致開辦一年內甚至更長時間處于凈投入狀態，不能實現資產的良性循環。二是入住老人的收費風險，由于老人及子女的財務狀態惡化等原因，造成入住老人不能及時續費，養老機構又不能強行將老人趕出門，造成墊付費用的局面。三是老人的意外傷害風險。老人屬高發意外傷害和突發死亡率較高的人群，一旦產生糾紛，訴訟和調解對養老機構都帶來人力和物力上的負擔。就深圳現狀，試做開辦養老機構可行性分析如下：

一、從市場角度

深圳是個適合老年人養老的的城市，各種公共設施以及一些收費較高的主題公園對65歲以上的老年人免費。隨著人口流動的加劇，會有越來越多的人選擇到深圳養老。目前深圳實際人口1200萬，其中老年人口占到102萬，占到9%多。全市現擁有養老機構21家，床位共計800余張，剛剛達到老年人口千分之二的最低要求，應該還有很大的發展空間。

從區域角度來看，——區和——區養老機構相對密集，市南老城區和——路東部人口居住密集區、——新區存在養老機構床位上的不足。

二、目前深圳市內養老機構發展評價

深圳市養老機構應該說從數量上發展較慢，但總體運營水平不夠高，特別是缺少象天津鶴童老人院、廣州市壽星大廈、上海福利中心這樣行業領軍型的養老機構。具體來講，1、百床以上規模較大的養老機構，收費較低（全部費用800元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養老機構前期投入較大，一般需要建設專門的院舍，配套設施齊全。

2、百床以上收費在1000元左右的養老機構，在深圳市場目前屬于中檔以上養老機構，目前存在一定程度的入住率不足，經營情況多在盈虧平衡點以下。但這種類型的養老機構是外地來養老的老人的首選，市場前景看好。

3、30張床位至100張床位之間的中等規模養老機構是深圳市養老機構的主流。這部分養老機構，由于床位數達到了規模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派，機構管理還處在簡單層次控制的范圍之內，用人成本較低。這種養老機構經歷前期的經驗積累期，多數都實現了盈利。

需要特別提出的是，這部分養老機構多自覺不自覺將服務群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。只要輔助于較好的醫療，是目前盈利概率最高的院所類型。

4、30張床位以下的小型養老機構，也稱家庭式養老院，這種院所經營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區內建設。經營這種類型養老機構的關鍵是爭取物業和居委會的支持，在房屋租金等方便實現優惠。可能的情況下爭取到福彩基金的投入，“星光老年之家”用這種方式爭取到前期經營者少投入，再輔助于水電暖方面的優惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風險。經營這種養老機構可以附設開辦學生餐桌和居家養老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。

目前這種養老機構在本市經營平均狀況較差，對經營者的運營水平和承受壓力的能力挑戰較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養老院。迫切需要專業人士介入，對這種養老機構財務運營進行專業指導，或采取集團式經營方式，統一采購、統一配餐、統一調配醫護康復設施，達到降低服務成本的目的。

二、收支情況分析（以50張床位，四人間養老院為例）

一、開辦養老機構前期投入

1、租金投入，選擇房屋時多選擇租用經營狀況不良、非網點性的療養院、旅館、幼兒園和工廠附設后勤設施，租金必須控制在200元/床/月以下（通常收費床位費為200元-600元），例：50張床位的養老機構總建筑面積在700平方米以上，合理租金控制在年10萬以下。

2、房屋改造和簡單裝修費用，約投入6萬元。

3、基本設施配備。

a)床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計800元×50=40000元。

b)床上用品700×50=35000元

c)室內每人一個圈椅200×50=10000

d)電視每房間一個1000×15=15000

e)活動室設施家庭影院一套，麻將桌2個，健身器材2件，預算約10000元。f)餐飲設施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一個，冰箱一臺，總控制在8000元。（可在開業時爭取區政府或贊助單位的捐贈）

g)洗衣設備，預算2000元。

h)洗澡設備，預算5000元。

i)辦公設施，電腦、打印機各一臺，面包車一部。（可時機成熟時再到位）合計最小投入280000元。

4、開業儀式和相關宣傳費用，約20000元。

以上租金+裝修+設施+宣傳=300000元

二、養老機構運營投入

1、員工工資。

院長（兼會計）1人計4000×12=48000元

副院長 兼采購1人計2000×12=24000元

護理員5人計1000×12×5=60000元

廚師2人計1200×12×2=26400元

以上共計9人計158400元。

2．伙食費成本300×50×12=180000元。

3、水電費400×50=20000元

4、取暖費700平米×20=14000元

5、辦公費用600×12=7200元

6、設備耗材、維護等2000元

7、租金10萬元。

以上投入合計482000元。

三、養老機構收入預測（按80%床位利用率，680元收費）

1、床位費四人間200×12×50×80%=96000元。

2、服務費200×12×50×80%=96000元

3、餐費260×12×50×80%=124800元

3、水電費20×12×50×80%=9600元

4、取暖費80×3×50×80%=9600元

以上收入計336000元

四、經營評估

1、此種規模設計養老機構盈虧平衡點為全年平均入住率55%。

2、可期達到全年平均80%的床位利用率，每年做1萬元的資產折舊，5000元意外損耗，保守收入280000元。

3、每位老人入住時收取5000元意外保證金，可暫收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做為周轉資金和出院返還。

三、開辦養老機構相關手續

一、開辦養老機構應具備的條件

（一）符合當地養老服務機構發展規劃；

（二）有規范的名稱；

（三）有固定的場所和服務設施，有室外活動場所；

（四）有相應的資金（前期投入約1萬元/床）；

（五）有與其業務相適應的從業人員（醫生護士可通過與屬地醫院診所簽約實現）。

二、開辦養老服務機構，應當提交下列材料：

（一）開辦組織或個人的身份證明；

（二）機構章程；

（三）資金狀況證明；

（四）場所證明；

（五）消防安全、衛生防疫證明；

（六）與養老服務機構所在地的一級以上醫療機構簽訂的提供醫療服務協議或者內設醫療機構的批準證書。

三、開辦養老服務機構，應辦理如下手續：

1、市和各區（市）人民政府以及非本市組織、個人開辦養老服務機構，申辦人直接向市民政部門提出申請。本市其他組織和個人開辦養老服務機構，申辦人應當向養老服務機構所在地的區（市）民政部門提出申請。區（市）民政部門應當按照本辦法的有關規定進行審查，對符合規定的，報市民政部門。

民政部門審查開辦養老服務機構申請的時限為自接到申請之日起20日內。

2、核準開辦養老服務機構的，申辦人應當按照有關規定和民政部門的要求進行籌建，經民政部門會同有關部門驗收合格后，由市民政部門發給登記證書。

3、申辦人取得登記證書后，應當按下列規定辦理有關手續：

（一）利用非國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業單位登記管理機關辦理登記手續；

（二）利用國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書按事業登記管理的規定到事業單位登記管理機關辦理登記手續；

（三）開辦營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務部門辦理登記手續。

四、養老機構享受優惠和社會資源利用

1、養老機構用水、電、安裝電話實行居民價優惠。需每年到民政部門審批一次。

2、符合星光老年之家投入條件的，可申請福彩基金的注入。

3、可利用志愿者開展服務，降低用人成本，實現親情服務。

4、開展社會公益活動，爭取捐贈和贊助，補充老年生活費用的不足。

養老院的建設地塊不僅要求土地屬性、拆遷補償、水電氣市政條件等落實，更重要的是要分析地塊周邊環境，包括交通條件、居民區距離、周邊人口數量和素質、地區經濟和社會發展情況，分析該地塊是否適合建養老院、養老院服務對象（消費群體）市場容量等。

二、收支情況分析（以50張床位，四人間養老院為例）

一、開辦養老機構前期投入

1、租金投入，選擇房屋時多選擇租用經營狀況不良、非網點性的療養院、旅館、幼兒園和工廠附設后勤設施，租金必須控制在100元/床/月以下（通常收費床位費為200元-450元），例：50張床位的養老機構總建筑面積在600平方米以上，合理租金控制在年5萬以下。

2、房屋改造和簡單裝修費用，約投入3萬元。

3、基本設施配備。

a)床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計600元*50=30000元。

b)床上用品500*55=27500元

c)室內每人一個圈椅200*50=10000

d)電視每房間一個600*15=9000

e)活動室設施家庭影院一套，麻將桌2個，健身器材2件，預算約10000元。

f)餐飲設施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一個，冰箱一臺，總控制在8000元。（可在開業時爭取區政府或贊助單位的捐贈）g)洗衣設備，預算2000元。

h)洗澡設備，預算5000元。

i)辦公設施，電腦、打印機各一臺，面包車一部。（可時機成熟時再到位）

合計最小投入101500元。

4、開業儀式和相關宣傳費用，約10000元。

以上租金+裝修+設施+宣傳=191500元

二、養老機構運營投入

1、員工工資。

院長（兼會計）1人計1000*12=12000元

副院長兼采購1人計800*12=9600元

護理員5人計600*12*5=36000元

廚師2人計700*12*2=16800元

以上共計9人計74400元。

2．伙食費成本150*50*12=90000元。

3、水電費200*50=10000元

4、取暖費600平米*20=12000元

5、辦公費用300*12=3600元

6、設備耗材、維護等1000元

7、租金5萬元。

以上投入合計241000元。

三、養老機構收入預測（按80%床位利用率，680元收費）

1、床位費四人間200*12*50*80%=96000元。

2、服務費200*12*50*80%=96000元

3、餐費260*12*50*80%=124800元

3、水電費20*12*50*80%=9600元

4、取暖費80*3*50*80%=9600元

以上收入計336000元

四、經營評估

1、此種規模設計養老機構盈虧平衡點為全年平均入住率55%。

2、可期達到全年平均80%的床位利用率，每年做1萬元的資產折舊，5000元意外損耗，保守收入80000元。

3、每位老人入住時收取5000元意外保證金，可暫收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做為周轉資金和出院返還。