第一篇：2015年高級經濟師經濟學考點歸納：國有企業改革與建立現代企業制度每日一練(11月16日)

2015年高級經濟師經濟學考點歸納：國有企業改革與建立現代企業制度每日一練（11月16日）

一、單選題(每題1分，以下備選項中，只有一項符合題目要求，不選、錯選均不得分)

1、房地產開發項目工程施工投標的主體是()。

A.房地產開發企業

B.招標代理機構

C.工程監理單位

D.施工企業

標準答案： D

解析：考察施工投標的主體。施工承包商是工程施工的具體實施者，是工程承包合同的執行者。承包商通過投標接受業主的委托，簽訂工程承包合同。由此可見，施工投標的主體是施工企業。

2、下列房地產中，不適用假設開發法估價的是()。

A.可改擴建的舊房

B.已為最高最佳利用的現房

C.房地產開發用地

D.已停工的商品房建設工程

標準答案： B

解析：考察價格開發法的適用范圍。假設開發法適用于評估具有開發或再開發潛力的房地產價值，如可供開發建設的土地、在建工程、可裝飾裝修該或可改變用途的舊的房地產。

3、下列投標文件存在的問題中，導致投標文件無效的有()。

A.投標文件未按照招標文件的要求密封

B.投標函未加蓋投標人的企業及企業法定代表人印章

C.投標文件的關鍵內容字跡模糊、無法辨認

D.投標文件正文字體不一致

E.組成聯合體投標的，投標文件未附聯合體各方共同投標協議

標準答案： A, B, C, E

解析：考察開標時，投標文件無效的情況。開標時，投標文件出現下列情形之一的，應作為無效投標文件，不得進入評標：①投標文件未按照招標文件的要求予以密封;②投標文件中的投標函未加蓋投標人的企業及企業法定代表人印章，或者企業法定代表人委托代理人沒有合法、有效的委托書(原件)及委托代理人印章;③投標文件的關鍵內容字跡模糊、無法辨認;④投標人未按照招標文件的要求提供投標保函或投標保證金;⑤組成聯合體投標的，投標文件未附聯合體各方共同投標協議。

4、下列成本費用中，可納入物業服務成本或物業服務支出的有()。

A.物業服務人員工資

B.物業管理區域綠化養護費用

C.物業服務人員獎金

D.物業管理區域公共秩序維護費用

E.物業管理用房保修期滿后的改造費用

標準答案： A, B, D

解析：考察物業服務成本的內容。物業服務成本或物業服務支出一般包括以下內容：

(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;(3)物業管理區域清潔衛生費用;(4)物業管理區域綠化養護費用;(5)物業管理區域秩序維護費用;(6)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;(7)辦公費用;(8)管理費分攤;(9)物業服務企業固定資產折舊;(10)經業主同意的其他費用。

5、下列成本費用中，可納入物業服務成本或物業服務支出的有()。

A.物業服務人員工資

B.物業管理區域綠化養護費用

C.物業服務人員獎金

D.物業管理區域公共秩序維護費用

E.物業管理用房保修期滿后的改造費用

標準答案： A, B, D

解析：考察物業服務成本的內容。物業服務成本或物業服務支出一般包括以下內容：

(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;(3)物業管理區域清潔衛生費用;(4)物業管理區域綠化養護費用;(5)物業管理區域秩序維護費用;(6)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;(7)辦公費用;(8)管理費分攤;(9)物業服務企業固定資產折舊;(10)經業主同意的其他費用。

6、影響住宅市場細分的消費者的行為因素有()

A.生活方式

B.使用時機

C.購買階段

D.購買動機

E.追求利益

標準答案： B, C, E

解析：考察房地產市場細分的依據。房地產市場細分的行為因素包括：使用時機、追求利益、購買階段。

7、房地產開發項目竣工驗收應具備的條件有()。

A.窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風設備運轉正常

B.有工程質量監督站簽署的質量合格文件

C.有施工單位簽署的工程保修書

D.有完整的技術檔案和施工管理資料

E.工程質量監督站責令整改的問題全部整改完畢

標準答案： A, C, D, E

解析：考察房地產開發項目竣工驗收應具備的條件。開發項目竣工驗收應當具備下列條件：①完成開發項目全部設計和合同約定的各項內容，達到使用要求。交工工程達到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風設備正常運轉，建筑物周圍2m以內的場地清理完畢。②有完整的技術檔案和施工管理資料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告。④有勘察、設計、施工圖審查機構、施工、監理等單位分別簽署的質量合格文件。⑤有施工單位簽署的工程保修書。⑥建設行政主管部門及其委托的工程質量監督站等有關部門責令整改的問題全部整改完畢。

8、房地產估價的收益法中，房地產未來第一年的凈收益與價格的百分比，稱為()。

A.折現率

B.報酬率

C.投資收益率

D.資本化率

標準答案： B

解析：考察報酬率的含義。報酬率為投資回報與所投入資本的比率。

9、下列人員中，具備業主身份的有()。

A.房屋權屬證書記載的房屋所有權人

B.合法購得房屋但尚未依法辦理所有權登記的人

C.房屋所有權人的父親

D.房屋的承租人

E.房屋的借用人

標準答案： A, B

解析：考察業主身份的內容。具備業主身份的情況有三種：房屋登記薄和房屋權屬證書記載的房屋所有權人;基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人;取得建筑物專有部分所有權的人。

10、房地產開發項目的土地取得成本包括()。

A.建安工程費

B.土地使用權出讓金

C.土地房屋征收補償費用

D.公共配套設施建設費

E.土地使用權取得稅費

標準答案： B, C, E

解析：考察土地取得成本的內容。土地取得成本包括：土地使用權出讓金，城市基礎設施建設費，土地房屋征收補償費用，土地使用權取得稅費。

11、房地產經紀機構對其代理銷售的新建商品房進行銷售策劃前，應完成的工作有()。

A.與委托人簽訂銷售代理合同

B.進行銷售現場準備

C.從委托人處取得有關銷售資料

D.與委托人進行項目結算

E.申請商品房預售(銷售)許可證

標準答案： A, C

解析：考察商品房銷售代理工作流程。房地產經紀機構對其代理銷售的新建商品房進行銷售策劃前，應先與委托人協商委托代理事項，簽署委托代理合同。之后從委托人處獲得有關資料。包括：反映項目特征的資料;反映開發項目合法性的資料;委托書;商品房預售許可證(當預售商品房時)。環球網校參考答案為AC，請注意，預售許可證的申請是由建設單位完成。

12、房地產交易中導致房地產成交價格偏離正常價格的原因有()。

A.交易雙方過去互不相識

B.交易雙方對交易對象不夠了解

C.交易雙方斤斤計較

D.交易雙方對市場行情不夠熟悉

E.交易雙方有利害關系

標準答案： B, D, E

解析：考察市場法的概述。在具體一宗房地產交易中，交易雙方可能有利害關系，可能對交易對象不夠了解或對市場行情不夠熟悉等，導致成交價格偏離正常價格。

13、運用差額投資內部收益率法對互斥方案進行比選時設一個零投資方案的做法，符合投資項目經濟評價的()原則。

A.有無對比

B.定性分析與定量分析相結合 C.收益與風險權衡

D.動態分析與靜態分析相結合 標準答案： A

解析：考察投資項目經濟評價應遵循的基本原則。“有無對比”原則是指“有項目”與“無項目”的對比分析。在互斥方案比選介紹的零投資方案就是“無項目”方案。

14、關于國有土地上房屋征收的說法，錯誤的有()。

A.實施房屋征收應先補償，后搬遷

B.凡在房屋征收評估前進行新建、擴建、改建的房屋，均可增加補償費用

C.任何單位和個人不得采取中斷供水、供電和限制道路通行等方式迫使被征收人搬遷

D.建設單位可作為房屋征收的實施單位實施搬遷

E.被征收人在補償決定規定的期限內不搬遷的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府可以依法強制執行

標準答案： B, C, E

解析：考察國有土地上房屋征收與補償的內容。實施房屋征收應先補償、后搬遷，A正確。房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為，B描述錯誤;任何單位和個人不得采用暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，C說法錯誤;房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作，D說法正確;被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內不搬遷的，由做出房屋征收決定的市、縣級人民政府可以依法申請人民法院強制執行，E說法錯誤。答案為BCE。

15、業主委員會會議作出的決定，應由()簽字確認。

A.全體委員

B.半數以上的參會委員

C.業主委員會主任

D.參會委員

標準答案： D

解析：考察業主委員會會議的內容。業主委員會議應制作書面記錄并存檔，業主委員會會議做出的決定，應有參會委員的簽字確認。

16、房地產開發項目合同爭議仲裁的前提條件是()。

A.爭議已經過調解

B.爭議已經過雙方協商

C.爭議雙方在同一地區注冊

D.爭議雙方有仲裁約定

標準答案： D

解析：考察仲裁的特點。仲裁是指合同糾紛當事人在爭議發生前或發生后達成協議，自愿將爭議交給第三者作出仲裁，并負有自動履行義務的一種解決合同糾紛的方式。這種爭議解決方式應是自愿的，因此應由仲裁協議。由此可見，仲裁的前提條件是爭議雙方有仲裁約定。

17、房地產估價的收益法中，房地產未來第一年的凈收益與價格的百分比，稱為()。

A.折現率

B.報酬率

C.投資收益率

D.資本化率

標準答案： B

解析：考察報酬率的含義。報酬率為投資回報與所投入資本的比率。

18、房地產開發項目的土地取得成本包括()。

A.建安工程費

B.土地使用權出讓金

C.土地房屋征收補償費用

D.公共配套設施建設費

E.土地使用權取得稅費

標準答案： B, C, E

解析：考察土地取得成本的內容。土地取得成本包括：土地使用權出讓金，城市基礎設施建設費，土地房屋征收補償費用，土地使用權取得稅費。

19、房地產估價報告是房地產估價機構出具的關于房地產價值的()。

A.專業意見

B.公證書

C.證明文件

D.擔保函

標準答案： A

解析：考察房地產估價報告的概念。房地產估價報告是房地產估價機構出具的關于房地產價值的專業意見。

20、房地產開發項目竣工驗收應具備的條件有()。

A.窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風設備運轉正常

B.有工程質量監督站簽署的質量合格文件

C.有施工單位簽署的工程保修書

D.有完整的技術檔案和施工管理資料

E.工程質量監督站責令整改的問題全部整改完畢

標準答案： A, C, D, E

解析：考察房地產開發項目竣工驗收應具備的條件。開發項目竣工驗收應當具備下列條件：①完成開發項目全部設計和合同約定的各項內容，達到使用要求。交工工程達到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風設備正常運轉，建筑物周圍2m以內的場地清理完畢。②有完整的技術檔案和施工管理資料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告。④有勘察、設計、施工圖審查機構、施工、監理等單位分別簽署的質量合格文件。⑤有施工單位簽署的工程保修書。⑥建設行政主管部門及其委托的工程質量監督站等有關部門責令整改的問題全部整改完畢。

21、居民點分為城市和鄉村兩大類，兩者之間的主要區別有()。

A.人口年齡構成不同

B.人口職業構成不同

C.產業結構不同

D.職能類型不同

E.地形地貌不同

標準答案： AB

解析：考察城市與鄉村的區別。城市與鄉村的區別：(1)在人口職業構成上不同于鄉村;(2)城市在人口規模和密度上不同于鄉村;(3)在空間形態和物質構成上不同于鄉村;(4)在職能類型和產業結構上不同于鄉村。AB涉及到居民點的問題，答案為AB。

22、下列房地產活動中，屬于房地產金融活動的是()。

A.土地收購儲備

B.不動產征收

C.保障性住房建設

D.住房抵押貸款

標準答案： B

解析：考察房地產金融的概念。商品房開發、保障性住房建設、土地儲備和一級土地開發，以及購買住房或其他房地產等，都需要大量資金，對金融有很強的的依賴性，房地產金融是指與房地產有關的貨幣資金的籌集、融通等各種信用活動的總稱。

23、房地產開發項目工程設計，一般分為()階段。

A.方案設計、初步設計和施工圖設計

B.初步設計和技術設計

C.初步設計、技術設計和施工圖設計

D.初步設計和施工圖設計

標準答案： A

解析：考察房地產開發項目工程設計的流程。房地產開發項目工程設計一般分為方案設計、初步設計和施工圖設計三個階段。

24、物業服務企業應將物業服務收費標準事先向業主明示，這體現了物業服務的()原則。

A.合理

B.公平

C.公開

D.質價相符

標準答案： C

解析：考察物業服務費的收費原則。公開原則包括事項公開和事后公開。實現公開指收費標準要事先向業務明示。

25、房地產開發企業委托甲房地產經紀機構代理銷售其開發的商品房，并允許甲房地產經紀機構吸收其他房地產經紀機構參與其代理的商品房銷售。這種情況下代理傭金的結算方式是()。

A.房地產開發企業直接與各房地產經紀機構結算

B.房地產開發企業只與甲房地產經紀機構結算

C.由參與代理的房地產經紀機構出具委托書，甲房地產經紀機構代表其與房地產開發企業結算

D.代理成交額較大的房地產經紀機構直接與房地產開發企業結算，其余與甲房地產經紀機構結算

標準答案： B

解析：考察商品房銷售代理的基本形式。該房地產公司的授權行為屬于獨家代理權，此時開發企業均要向代理商支付傭金。

26、關于劃撥建設用地使用權的說法，錯誤的有()。

A.取得劃撥建設用地使用權無需支付任何費用

B.除法律法規另有規定外，劃撥建設用地使用權沒有使用期限

C.對劃撥建設用地使用權不予頒發國有土地使用證

D.劃撥建設用地使用權未經許可不得轉讓

E.劃撥建設用地使用權的出租無須審批

標準答案： A, C, E

解析：考察建設用地使用權的內容。取得劃撥建設用地使用權時，土地使用者繳納補償、安置費等費用;建設項目竣工后，有土地管理部門核發國有土地使用證;劃撥建設用地使用權出租時需要辦理審批手續。答案為ACE。

第二篇：2015年高級經濟師經濟學考點歸納：國有企業改革與建立現代企業制度每日一練(7月8日)

2015年高級經濟師經濟學考點歸納：國有企業改革與建立現代企業制度每日一練（7月8日）

一、單選題(每題1分，以下備選項中，只有一項符合題目要求，不選、錯選均不得分)

1、房地產估價的收益法中，房地產未來第一年的凈收益與價格的百分比，稱為()。

A.折現率

B.報酬率

C.投資收益率

D.資本化率

標準答案： B

解析：考察報酬率的含義。報酬率為投資回報與所投入資本的比率。

2、下列建設用地使用權中，不得設定抵押的有()。

A.權屬有爭議的建設用地使用權

B.使用權不明的建設用地使用權

C.通過協議出讓方式取得的建設用地使用權

D.已依法公告列入征收范圍的房屋占用的建設用地使用權

E.已設定抵押的建設用地使用權

標準答案： A, B

解析：考察建設用地使用權不得抵押的范圍。屬于下列范圍的建設用地使用權不得設定抵押：①權屬有爭議的土地;②用于教育、醫療、市政等公共福利的建設用地使用權;③已依法列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物及其建設用地使用權;④已依法公告列入拆遷范圍的房地產;⑤被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產;⑥依法不得抵押的其他房地產。答案為AB，都是權屬不明的情況。

3、關于業主委員會職責的說法，錯誤的是()。

A.業主委員會負責召集業主大會會議

B.業主委員會負責與物業服務企業簽訂物業服務合同

C.業主委員會負責制定管理規約

D.業主委員會負責監督和協助物業服務企業履行物業服務合同

標準答案： C

解析：考察業主委員會的職責。業主委員會的職責包括：(1)執行業主大會的決定和決議;(2)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;(3)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;(4)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;(5)監督管理規約的實施;(6)督促業主交納物業服務費;(7)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;(8)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;(9)業主大會賦予的其他職責。

4、下列房地產活動中，屬于房地產金融活動的是()。

A.土地收購儲備

B.不動產征收

C.保障性住房建設

D.住房抵押貸款

標準答案： B

解析：考察房地產金融的概念。商品房開發、保障性住房建設、土地儲備和一級土地開

發，以及購買住房或其他房地產等，都需要大量資金，對金融有很強的的依賴性，房地產金融是指與房地產有關的貨幣資金的籌集、融通等各種信用活動的總稱。

5、下列投標文件存在的問題中，導致投標文件無效的有()。

A.投標文件未按照招標文件的要求密封

B.投標函未加蓋投標人的企業及企業法定代表人印章

C.投標文件的關鍵內容字跡模糊、無法辨認

D.投標文件正文字體不一致

E.組成聯合體投標的，投標文件未附聯合體各方共同投標協議

標準答案： A, B, C, E

解析：考察開標時，投標文件無效的情況。開標時，投標文件出現下列情形之一的，應作為無效投標文件，不得進入評標：①投標文件未按照招標文件的要求予以密封;②投標文件中的投標函未加蓋投標人的企業及企業法定代表人印章，或者企業法定代表人委托代理人沒有合法、有效的委托書(原件)及委托代理人印章;③投標文件的關鍵內容字跡模糊、無法辨認;④投標人未按照招標文件的要求提供投標保函或投標保證金;⑤組成聯合體投標的，投標文件未附聯合體各方共同投標協議。

6、下列個人住房抵押貸款做法中，會降低月償還額的有()。

A.提高首付款比例

B.爭取貸款利率優惠

C.增加貸款額度

D.延長貸款期限

E.在貸款金額不變的情況下增加住房公積金貸款

標準答案： A, B, D, E

解析：本題為開放性試題，考察個人住房貸款的相關術語及計算。提高首付款比例、爭取貸款利率優惠、延長貸款期限、在貸款金額不變的情況下增加住房公積金貸款等方式，都可以降低月償還額。參考答案為ABDE。

7、因風吹、日曬等自然因素造成的建筑物價值損失，屬于建筑物的()。

A.物質折舊

B.功能折舊

C.外部性折舊

D.經濟折舊

標準答案： A

解析：考察物質折舊的概念。物質折舊也成為有形折舊，是指建筑物在實體上的老化、磨損、損壞所造成的建筑物價值的損失。

8、下列房地產中，不適用假設開發法估價的是()。

A.可改擴建的舊房

B.已為最高最佳利用的現房

C.房地產開發用地

D.已停工的商品房建設工程

標準答案： B

解析：考察價格開發法的適用范圍。假設開發法適用于評估具有開發或再開發潛力的房地產價值，如可供開發建設的土地、在建工程、可裝飾裝修該或可改變用途的舊的房地產。

9、下列房地產市場指標中，屬于反映房地產市場供給狀況指標的有()

A.新竣工量

B.房屋成交量

C.空置量

D.商品房吸納量

E.房屋施工面積

標準答案： A, C, E

解析：考察房地產市場供給指標。在市場調研中涉及到的房地產市場供給指標主要有新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建設周期、竣工房屋價值等。

10、出售型房地產開發投資的不確定因素有()。

A.建安工程費

B.空置率

C.租金水平

D.開發周期

E.房地產開發貸款利率

標準答案： A, B, C, D

解析：考察房地產開發投資的不確定因素。房地產開發投資的不確定因素包括：土地取得成本，建筑安裝工程費等費用，租售價格，開發周期，融資成本，空置率，經營成本，投資收益率。

11、下列房地產開發項目前期策劃報告的內容中，屬于產品定位內容的有()

A.總體規劃建議

B.市場細分

C.建筑功能建議

D.配套與景觀建議

E.戶型設計

標準答案： A, C, D, E

解析：考察房地產開發項目產品定位的內容。房地產開發項目產品定位的內容包括：建筑功能;產品檔次;總體規劃;建筑風格;配套、景觀;戶型設計。

12、下列人員中，具備業主身份的有()。

A.房屋權屬證書記載的房屋所有權人

B.合法購得房屋但尚未依法辦理所有權登記的人

C.房屋所有權人的父親

D.房屋的承租人

E.房屋的借用人

標準答案： A, B

解析：考察業主身份的內容。具備業主身份的情況有三種：房屋登記薄和房屋權屬證書記載的房屋所有權人;基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人;取得建筑物專有部分所有權的人。

13、某商品房開發項目占地面積2萬平方米，容積率為3，樓面地價為1000元/平方米，預計總建造成本為16800萬元(不含土地成本)，銷售稅費為銷售收入的11%，可銷售面積為總建筑面積的95%。若采用成本定價法確定銷售單價，成本利潤率為25%，則商品房銷售均價為()元/平方米。

A.5337

B.5440

C.5550

D.5618

標準答案： A

解析：考察成本導向定價法的計算。該房地產開發建筑面積2*3=6萬平方米，每平方米的建造成本為16800/6=2800元/平方米，則該商品房的單位成本=建造成本+地價=2800+1000=3800元/平方米。商品房單位價格=[商品房單位成本*(1+)成本加成率]/(1-銷售稅費率)=3800*1.25/0.89=5337元/平方米。

14、下列房地產需求調查問卷的問題中，屬于背景性問題的有()。

A.受訪者的年齡

B.受訪者是否打算買房

C.受訪者買房的主要原因

D.受訪者的收入水平

E.受訪者的房型偏好

標準答案： A, D

解析：考察調研問卷的設計。房地產調研問卷的受訪者項目是有關被調查者的一些背景資料，如被調查者的性別、年齡、職業、文化程度、收入等。

15、關于劃撥建設用地使用權的說法，錯誤的有()。

A.取得劃撥建設用地使用權無需支付任何費用

B.除法律法規另有規定外，劃撥建設用地使用權沒有使用期限

C.對劃撥建設用地使用權不予頒發國有土地使用證

D.劃撥建設用地使用權未經許可不得轉讓

E.劃撥建設用地使用權的出租無須審批

標準答案： A, C, E

解析：考察建設用地使用權的內容。取得劃撥建設用地使用權時，土地使用者繳納補償、安置費等費用;建設項目竣工后，有土地管理部門核發國有土地使用證;劃撥建設用地使用權出租時需要辦理審批手續。答案為ACE。

16、房地產估價的市場法中，可比實例在自身狀況下的價格乘以()等于可比實例在估價對象狀況下的價格。

A.房地產交易情況修正系數

B.房地產市場狀況調整系數

C.房地產狀況調整系數

D.房地產價格變動率

標準答案： C

解析：考察房地產狀況調整的含義。房地產狀況調整是把可比實例在自身條件下的價格，調整為在估價對象狀況下的價格。采用百分率法進行房地產狀況調整的一般公式為：可比實例在自身狀況下的價格*房地產狀況調整系數=可比實例在估價對象狀況下的價格。

17、下列建設用地使用權中，不得設定抵押的有()。

A.權屬有爭議的建設用地使用權

B.使用權不明的建設用地使用權

C.通過協議出讓方式取得的建設用地使用權

D.已依法公告列入征收范圍的房屋占用的建設用地使用權

E.已設定抵押的建設用地使用權

標準答案： A, B

解析：考察建設用地使用權不得抵押的范圍。屬于下列范圍的建設用地使用權不得設定抵押：①權屬有爭議的土地;②用于教育、醫療、市政等公共福利的建設用地使用權;③已依法列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物及其建設用地使用權;④已依法公

告列入拆遷范圍的房地產;⑤被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產;⑥依法不得抵押的其他房地產。答案為AB，都是權屬不明的情況。

18、房地產開發項目竣工驗收應具備的條件有()。

A.窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風設備運轉正常

B.有工程質量監督站簽署的質量合格文件

C.有施工單位簽署的工程保修書

D.有完整的技術檔案和施工管理資料

E.工程質量監督站責令整改的問題全部整改完畢

標準答案： A, C, D, E

解析：考察房地產開發項目竣工驗收應具備的條件。開發項目竣工驗收應當具備下列條件：①完成開發項目全部設計和合同約定的各項內容，達到使用要求。交工工程達到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風設備正常運轉，建筑物周圍2m以內的場地清理完畢。②有完整的技術檔案和施工管理資料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告。④有勘察、設計、施工圖審查機構、施工、監理等單位分別簽署的質量合格文件。⑤有施工單位簽署的工程保修書。⑥建設行政主管部門及其委托的工程質量監督站等有關部門責令整改的問題全部整改完畢。

19、下列抵押權人的行為中，能夠合法有效保障房地產抵押權的是()。

A.占有抵押房地產

B.辦理房地產抵押登記

C.扣押抵押房地產權屬證書

D.派人看守抵押房地產

標準答案： B

解析：本題考察房地產抵押貸款的內容。中國實行房地產抵押等級制度，房地產抵押應向縣級人民政府規定的部門辦理抵押登記。

20、下列成本費用中，可納入物業服務成本或物業服務支出的有()。

A.物業服務人員工資

B.物業管理區域綠化養護費用

C.物業服務人員獎金

D.物業管理區域公共秩序維護費用

E.物業管理用房保修期滿后的改造費用

標準答案： A, B, D

解析：考察物業服務成本的內容。物業服務成本或物業服務支出一般包括以下內容：

(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;(3)物業管理區域清潔衛生費用;(4)物業管理區域綠化養護費用;(5)物業管理區域秩序維護費用;(6)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;(7)辦公費用;(8)管理費分攤;(9)物業服務企業固定資產折舊;(10)經業主同意的其他費用。

21、下列房地產開發項目管理工作中，一般應先開展的是()。

A.選擇工程施工單位

B.選擇材料、設備供應商

C.選擇工程勘察設計單位

D.選擇工程監理單位

標準答案： C

解析：考察房地產開發項目管理的程序。房地產開放項目管理的程序第一步是工程建設準備，在該階段，需要完成施工現場勘察與施工圖設計，因此本題推斷為答案C。

22、房地產交易中導致房地產成交價格偏離正常價格的原因有()。

A.交易雙方過去互不相識

B.交易雙方對交易對象不夠了解

C.交易雙方斤斤計較

D.交易雙方對市場行情不夠熟悉

E.交易雙方有利害關系

標準答案： B, D, E

解析：考察市場法的概述。在具體一宗房地產交易中，交易雙方可能有利害關系，可能對交易對象不夠了解或對市場行情不夠熟悉等，導致成交價格偏離正常價格。

第三篇：2015年高級經濟師經濟學考點歸納：國有企業改革與建立現代企業制度最新考試題庫(完整版)

1、組織是為實現一定目標，經由分工協作而組成的具有特定職責、職權關系的（）。

A．系統

B．層次

C．職位

D．機制

2、馬克思認為，貨幣的基本職能是（）。

A．支付手段

B．流通手段

C．價值尺度

D．世界貨幣

E．貯藏手段

3、世界銀行貸款的特點主要有（）。

A．貸款是臨時性的 B．貸款期限較長

C．貸款程序嚴密，審批時間較長

D．貸款實行浮動利率

E．貸款僅限于貨物和服務所需的外匯部分

4、通常情況下，對市場中介組織的管理方式包括（）。

A．行政管理

B．立法管理

C．計劃管理

D．行業管理

E．自律管理

5、世界銀行貸款的特點主要有（）。

A．貸款是臨時性的 B．貸款期限較長

C．貸款程序嚴密，審批時間較長

D．貸款實行浮動利率

E．貸款僅限于貨物和服務所需的外匯部分

6、我國《民法通則》第ll條規定：（）周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力。

A．14

B．18

C．20

D．22

7、依我國有關規定，抽獎式有獎銷售最高獎的金額為人民幣（）元，超過此限額的屬于不正當獎售行為。

A．1000

B．2000

C．3000

D．5000

8、財產稅具有的優點包括（）。

A．屬于直接稅，稅負不易轉嫁

B．符合稅收納稅能力原則

C．收入比較穩定

D．具有收入分配功能

E．屬于間接稅，稅負易轉嫁

9、根據《中華人民共和國民事訴訟法》的規定，人民法院接到起訴狀后，經審查，認為符合起訴條件的，應在（）日內立案。

A．5

B．7

C．15

D．30

10、根據《中華人民共和國民事訴訟法》關于專屬管轄的規定，下列各項中錯誤的是（）。

A．因不動產糾紛提起的訴訟，由被告住所地人民法院管轄

B．因港口作業中發生糾紛提起的訴訟，由港口所在地人民法院管轄

C．因繼承遺產糾紛提起的訴訟，被繼承人死亡時住所地人民法院有管轄權

D．因繼承遺產糾紛提起的訴訟，被繼承人主要遺產所在地人民法院有管轄權

11、在督促程序中，債務人收到支付令之日起向人民法院提出異議的期限是（）。

A．15日

B．1個月

C．2個月

D．6個月

12、根據《中華人民共和國民事訴訟法》的規定，起訴必須符合的條件包括（）。

A．原告是與案件有直接利害關系的公民、法人和其他組織

B．有明確的被告

C．有具體的訴訟請求和事實、理由

D．有充足的證據

E．屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄

13、市場營銷組合的基本內容有（）。

A．產品策略

B．定價策略

C．渠道策略

D．促銷策略

E．包裝策略

14、管理層次與管理跨度呈（）關系。

A．遞進

B．遞減

C．反向

D．正向

15、下列各項中，屬于合同法的基本原則的有（）。

A．平等原則

B．意思自治原則

C．誠實信用原則

D．正當程序原則

E．全面履行原則

16、根據《中華人民共和國民事訴訟法》的規定，起訴必須符合的條件包括（）。

A．原告是與案件有直接利害關系的公民、法人和其他組織

B．有明確的被告

C．有具體的訴訟請求和事實、理由

D．有充足的證據

E．屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄

17、依據控制要（）的原則，管理人員沒有必要把握實際工作的每一個細節。

A．與計劃相適應

B．具有客觀性

C．具有整體性

D．抓住關鍵點

18、下面關于市場營銷的表述中，正確的是（）。

A.市場營銷是一門建立在經濟學、行為科學和現代管理理論基礎上的應用科學

B．營銷即是銷售

C．市場營銷的目標是通過讓顧客滿意從而使企業獲得利潤

D．市場營銷的核心思想是生產質量好、功能強、花色多的產品

E．市場營銷研究的是企業在將其產品或服務銷售給顧客的過程中，如何更好地滿足顧客的需要

19、依據《中華人民共和國合同法》的規定，因國際貨物買賣合同和技術進出口合同爭議提起訴訟或者申請仲裁的期限為（）年。

A．1

B．2

C．3

D．4 20、世界銀行貸款的特點主要有（）。

A．貸款是臨時性的 B．貸款期限較長

C．貸款程序嚴密，審批時間較長

D．貸款實行浮動利率

E．貸款僅限于貨物和服務所需的外匯部分

21、下列各法律中，不屬于經濟法的是（）。

A．反不正當競爭法

B．產品質量法

C．消費者權益保護法

D．國家賠償法

22、組織是為實現一定目標，經由分工協作而組成的具有特定職責、職權關系的（）。

A．系統

B．層次

C．職位

D．機制

23、下列各項政策措施中，屬于財政政策手段的是（）。

A．發行國債

B．調控利率

C．財政補貼

D．干預匯率

E．轉移支付

24、管理層次與管理跨度呈（）關系。

A．遞進

B．遞減

C．反向

D．正向

25、下列對合同分類的敘述中，正確的有（）。

A．根據權利、義務的分擔方式，分為雙務合同和單務合同

B．根據合同成立是否以交付標的物為要件，分為諾成性合同和實踐性合同

C．根據合同的形式，分為口頭合同和書面合同

D．根據合同的成立是否以一定的形式為要件，分為要式合同和不要式合同

E．根據合同條款是由單方事先決定還是雙方協商確定，分為主合同和從合同

第四篇：2015年中級經濟師經濟學考點歸納：國有企業改革與建立現代企業制度包過題庫

1、房地產開發企業委托甲房地產經紀機構代理銷售其開發的商品房，并允許甲房地產經紀機構吸收其他房地產經紀機構參與其代理的商品房銷售。這種情況下代理傭金的結算方式是()。

A.房地產開發企業直接與各房地產經紀機構結算

B.房地產開發企業只與甲房地產經紀機構結算

C.由參與代理的房地產經紀機構出具委托書，甲房地產經紀機構代表其與房地產開發企業結算

D.代理成交額較大的房地產經紀機構直接與房地產開發企業結算，其余與甲房地產經紀機構結算

標準答案： B

解析：考察商品房銷售代理的基本形式。該房地產公司的授權行為屬于獨家代理權，此時開發企業均要向代理商支付傭金。

2、房地產廣告預算中，比重最大的費用一般是()。

A.廣告調查費用

B.廣告制作費用

C.廣告媒體費用

D.廣告策劃費用

標準答案： C

解析：考察房地產廣告的預算。廣告媒體費用是廣告費用的主要部分，也是影響廣告決定做否的關鍵因素，約占廣告費用總額的80%。

3、下列房地產市場指標中，屬于反映房地產市場供給狀況指標的有()

A.新竣工量

B.房屋成交量

C.空置量

D.商品房吸納量

E.房屋施工面積

標準答案： A, C, E

解析：考察房地產市場供給指標。在市場調研中涉及到的房地產市場供給指標主要有新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建設周期、竣工房屋價值等。

4、對互斥型房地產投資方案進行直接比選時，比較方案之間必須具備的可比性條件有()。

A.各方案均為房地產開發投資項目

B.各方案有相同的投資收益率

C.各方案費用和效益的計算口徑一致

D.各方案有相同的計算期

E.各方案現金流量有相同的時間單位

標準答案： C, D, E

解析：考察比較方案之間必須具備的可比性條件。比較方案之間必須具備的可比性條件包括：在對互斥方案進行比選時，必須的條件：被比較方案的費用及效益計算口徑一致;被比較方案具有相同的計算期;被比較方案現金流量具有相同的時間單位。如果以上條件不能滿足，必須經過一定轉化后方能進行比較。

5、房地產開發企業對其開發的高層住宅小區不同銷售單元進行定價時，首先應確定()。

A.樓幢均價

B.樓層差價

C.朝向差價

D.樓層均價

標準答案： A

解析：考察房地產項目定價的基本依據。一個房地產開發項目中，如果存在多個樓棟，首先應確定樓棟平均價格。

6、建設項目中具有獨立設計文件，建成后可單獨形成生產能力或發揮工程效益的工程是()。

A.分項工程

B.分部工程

C.單位工程

D.單項工程

標準答案： D

解析：考察單項工程的定義。單項工程是指一個工程建設項目中具有獨立設計文件，建成后可以單獨形成生產能力或發揮工程效益的工程。

7、關于業主委員會職責的說法，錯誤的是()。

A.業主委員會負責召集業主大會會議

B.業主委員會負責與物業服務企業簽訂物業服務合同

C.業主委員會負責制定管理規約

D.業主委員會負責監督和協助物業服務企業履行物業服務合同

標準答案： C

解析：考察業主委員會的職責。業主委員會的職責包括：(1)執行業主大會的決定和決議;(2)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;(3)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;(4)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;(5)監督管理規約的實施;(6)督促業主交納物業服務費;(7)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;(8)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;(9)業主大會賦予的其他職責。

8、房地產開發項目竣工驗收應具備的條件有()。

A.窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風設備運轉正常

B.有工程質量監督站簽署的質量合格文件

C.有施工單位簽署的工程保修書

D.有完整的技術檔案和施工管理資料

E.工程質量監督站責令整改的問題全部整改完畢

標準答案： A, C, D, E

解析：考察房地產開發項目竣工驗收應具備的條件。開發項目竣工驗收應當具備下列條件：①完成開發項目全部設計和合同約定的各項內容，達到使用要求。交工工程達到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風設備正常運轉，建筑物周圍2m以內的場地清理完畢。②有完整的技術檔案和施工管理資料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告。④有勘察、設計、施工圖審查機構、施工、監理等單位分別簽署的質量合格文件。⑤有施工單位簽署的工程保修書。⑥建設行政主管部門及其委托的工程質量監督站等有關部門責令整改的問題全部整改完畢。

9、下列成本費用中，可納入物業服務成本或物業服務支出的有()。

A.物業服務人員工資

B.物業管理區域綠化養護費用

C.物業服務人員獎金

D.物業管理區域公共秩序維護費用

E.物業管理用房保修期滿后的改造費用

標準答案： A, B, D

解析：考察物業服務成本的內容。物業服務成本或物業服務支出一般包括以下內容：

(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;(3)物業管理區域清潔衛生費用;(4)物業管理區域綠化養護費用;(5)物業管理區域秩序維護費用;(6)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;(7)辦公費用;(8)管理費分攤;(9)物業服務企業固定資產折舊;(10)經業主同意的其他費用。

10、房地產開發企業以實現預期投資收益率作為其開發的商品房的定價目標，在確定預期投資收益率時，應綜合考慮()。

A.安全風險率

B.房價上漲率

C.安全收益率

D.通貨膨脹率

E.風險報酬率

標準答案： C, D, E

解析：考察房地產定價的咪表目標。預期投資收益率是房地產開發企業要達到的最低收益率，是一個預期指標，一般應包括安全收益率、通貨膨脹率和風險報酬率。

11、下列投標文件存在的問題中，導致投標文件無效的有()。

A.投標文件未按照招標文件的要求密封

B.投標函未加蓋投標人的企業及企業法定代表人印章

C.投標文件的關鍵內容字跡模糊、無法辨認

D.投標文件正文字體不一致

E.組成聯合體投標的，投標文件未附聯合體各方共同投標協議

標準答案： A, B, C, E

解析：考察開標時，投標文件無效的情況。開標時，投標文件出現下列情形之一的，應作為無效投標文件，不得進入評標：①投標文件未按照招標文件的要求予以密封;②投標文件中的投標函未加蓋投標人的企業及企業法定代表人印章，或者企業法定代表人委托代理人沒有合法、有效的委托書(原件)及委托代理人印章;③投標文件的關鍵內容字跡模糊、無法辨認;④投標人未按照招標文件的要求提供投標保函或投標保證金;⑤組成聯合體投標的，投標文件未附聯合體各方共同投標協議。

12、房地產開發項目合同爭議仲裁的前提條件是()。

A.爭議已經過調解

B.爭議已經過雙方協商

C.爭議雙方在同一地區注冊

D.爭議雙方有仲裁約定

標準答案： D

解析：考察仲裁的特點。仲裁是指合同糾紛當事人在爭議發生前或發生后達成協議，自愿將爭議交給第三者作出仲裁，并負有自動履行義務的一種解決合同糾紛的方式。這種爭議解決方式應是自愿的，因此應由仲裁協議。由此可見，仲裁的前提條件是爭議雙方有仲裁約定。

13、房地產開發項目工程設計，一般分為()階段。

A.方案設計、初步設計和施工圖設計

B.初步設計和技術設計

C.初步設計、技術設計和施工圖設計

D.初步設計和施工圖設計

標準答案： A

解析：考察房地產開發項目工程設計的流程。房地產開發項目工程設計一般分為方案設計、初步設計和施工圖設計三個階段。

14、建設項目中具有獨立設計文件，建成后可單獨形成生產能力或發揮工程效益的工程是()。

A.分項工程

B.分部工程

C.單位工程

D.單項工程

標準答案： D

解析：考察單項工程的定義。單項工程是指一個工程建設項目中具有獨立設計文件，建成后可以單獨形成生產能力或發揮工程效益的工程。

15、房地產開發項目工程施工投標的主體是()。

A.房地產開發企業

B.招標代理機構

C.工程監理單位

D.施工企業

標準答案： D

解析：考察施工投標的主體。施工承包商是工程施工的具體實施者，是工程承包合同的執行者。承包商通過投標接受業主的委托，簽訂工程承包合同。由此可見，施工投標的主體是施工企業。

16、下列房地產市場指標中，屬于反映房地產市場供給狀況指標的有()

A.新竣工量

B.房屋成交量

C.空置量

D.商品房吸納量

E.房屋施工面積

標準答案： A, C, E

解析：考察房地產市場供給指標。在市場調研中涉及到的房地產市場供給指標主要有新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建設周期、竣工房屋價值等。

17、下列投標文件存在的問題中，導致投標文件無效的有()。

A.投標文件未按照招標文件的要求密封

B.投標函未加蓋投標人的企業及企業法定代表人印章

C.投標文件的關鍵內容字跡模糊、無法辨認

D.投標文件正文字體不一致

E.組成聯合體投標的，投標文件未附聯合體各方共同投標協議

標準答案： A, B, C, E

解析：考察開標時，投標文件無效的情況。開標時，投標文件出現下列情形之一的，應作為無效投標文件，不得進入評標：①投標文件未按照招標文件的要求予以密封;②投標文件中的投標函未加蓋投標人的企業及企業法定代表人印章，或者企業法定代表人委托代理人沒有合法、有效的委托書(原件)及委托代理人印章;③投標文件的關鍵內容字跡模糊、無法辨認;④投標人未按照招標文件的要求提供投標保函或投標保證金;⑤組成聯合體投標的，投標文件未附聯合體各方共同投標協議。

18、下列投標文件存在的問題中，導致投標文件無效的有()。

A.投標文件未按照招標文件的要求密封

B.投標函未加蓋投標人的企業及企業法定代表人印章

C.投標文件的關鍵內容字跡模糊、無法辨認

D.投標文件正文字體不一致

E.組成聯合體投標的，投標文件未附聯合體各方共同投標協議

標準答案： A, B, C, E

解析：考察開標時，投標文件無效的情況。開標時，投標文件出現下列情形之一的，應作為無效投標文件，不得進入評標：①投標文件未按照招標文件的要求予以密封;②投標文件中的投標函未加蓋投標人的企業及企業法定代表人印章，或者企業法定代表人委托代理人沒有合法、有效的委托書(原件)及委托代理人印章;③投標文件的關鍵內容字跡模糊、無法辨認;④投標人未按照招標文件的要求提供投標保函或投標保證金;⑤組成聯合體投標的，投標文件未附聯合體各方共同投標協議。

19、房地產保險的目的是()。

A.防止房地產發生意外災害

B.提高房地產盈利能力

C.降低房地產運營費用

D.補償因災害造成的房地產損失

標準答案： D

解析：考察房地產保險的作用。房地產保險通過對房地產領域因為自然災害和意外事故造成的保險責任范圍內的損失提供經濟補償或資金給付。

20、運用差額投資內部收益率法對互斥方案進行比選時設一個零投資方案的做法，符合投資項目經濟評價的()原則。

A.有無對比

B.定性分析與定量分析相結合 C.收益與風險權衡

D.動態分析與靜態分析相結合 標準答案： A

解析：考察投資項目經濟評價應遵循的基本原則。“有無對比”原則是指“有項目”與“無項目”的對比分析。在互斥方案比選介紹的零投資方案就是“無項目”方案。

21、房地產保險的目的是()。

A.防止房地產發生意外災害

B.提高房地產盈利能力

C.降低房地產運營費用

D.補償因災害造成的房地產損失

標準答案： D

解析：考察房地產保險的作用。房地產保險通過對房地產領域因為自然災害和意外事故造成的保險責任范圍內的損失提供經濟補償或資金給付。

22、物業服務企業應將物業服務收費標準事先向業主明示，這體現了物業服務的()原則。

A.合理

B.公平

C.公開

D.質價相符

標準答案： C

解析：考察物業服務費的收費原則。公開原則包括事項公開和事后公開。實現公開指收費標準要事先向業務明示。

23、簽訂物業服務合同的雙方都具有相互給付的義務，這體現了物業服務合同的()特征。

A.委托合同

B.有名合同

C.要式合同

D.雙務合同

標準答案： D

解析：考察物業服務合同的特征。物業服務合同都雙方具有相互給付的義務，故為雙務合同。

24、下列成本費用中，可納入物業服務成本或物業服務支出的有()。

A.物業服務人員工資

B.物業管理區域綠化養護費用

C.物業服務人員獎金

D.物業管理區域公共秩序維護費用

E.物業管理用房保修期滿后的改造費用

標準答案： A, B, D

解析：考察物業服務成本的內容。物業服務成本或物業服務支出一般包括以下內容：

(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;(3)物業管理區域清潔衛生費用;(4)物業管理區域綠化養護費用;(5)物業管理區域秩序維護費用;(6)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;(7)辦公費用;(8)管理費分攤;(9)物業服務企業固定資產折舊;(10)經業主同意的其他費用。

25、下列房地產中，不適用假設開發法估價的是()。

A.可改擴建的舊房

B.已為最高最佳利用的現房

C.房地產開發用地

D.已停工的商品房建設工程

標準答案： B

解析：考察價格開發法的適用范圍。假設開發法適用于評估具有開發或再開發潛力的房地產價值，如可供開發建設的土地、在建工程、可裝飾裝修該或可改變用途的舊的房地產。

26、物業服務企業應將物業服務收費標準事先向業主明示，這體現了物業服務的()原則。

A.合理

B.公平

C.公開

D.質價相符

標準答案： C

解析：考察物業服務費的收費原則。公開原則包括事項公開和事后公開。實現公開指收費標準要事先向業務明示。

27、以需求中心論為基礎的市場營銷組合包括價格策略、產品策略、促銷策略和()。

A.定位策略

B.分割策略

C.渠道策略

D.人本策略

標準答案：C

解析：考察房地產市場營銷組合的含義。根據需求中心論的營銷觀念，把企業開展營銷活動的可控因素歸納為產品、價格、渠道和促銷，稱之為4Ps。

28、下列房地產市場指標中，屬于反映房地產市場供給狀況指標的有()

A.新竣工量

B.房屋成交量

C.空置量

D.商品房吸納量

E.房屋施工面積

標準答案： A, C, E

解析：考察房地產市場供給指標。在市場調研中涉及到的房地產市場供給指標主要有新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建設周期、竣工房屋價值等。

29、影響住宅市場細分的消費者的行為因素有()

A.生活方式

B.使用時機

C.購買階段

D.購買動機

E.追求利益

標準答案： B, C, E

解析：考察房地產市場細分的依據。房地產市場細分的行為因素包括：使用時機、追求利益、購買階段。

30、下列房地產需求調查問卷的問題中，屬于背景性問題的有()。

A.受訪者的年齡

B.受訪者是否打算買房

C.受訪者買房的主要原因

D.受訪者的收入水平

E.受訪者的房型偏好

標準答案： A, D

解析：考察調研問卷的設計。房地產調研問卷的受訪者項目是有關被調查者的一些背景資料，如被調查者的性別、年齡、職業、文化程度、收入等。

31、下列成本費用中，可納入物業服務成本或物業服務支出的有()。

A.物業服務人員工資

B.物業管理區域綠化養護費用

C.物業服務人員獎金

D.物業管理區域公共秩序維護費用

E.物業管理用房保修期滿后的改造費用

標準答案： A, B, D

解析：考察物業服務成本的內容。物業服務成本或物業服務支出一般包括以下內容：

(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;(3)物業管理區域清潔衛生費用;(4)物業管理區域綠化養護費用;(5)物業管理區域秩序維護費用;(6)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;(7)辦公費用;(8)管理費分攤;(9)物業服務企業固定資產折舊;(10)經業主同意的其他費用。

32、下列投標文件存在的問題中，導致投標文件無效的有()。

A.投標文件未按照招標文件的要求密封

B.投標函未加蓋投標人的企業及企業法定代表人印章

C.投標文件的關鍵內容字跡模糊、無法辨認

D.投標文件正文字體不一致

E.組成聯合體投標的，投標文件未附聯合體各方共同投標協議

標準答案： A, B, C, E

解析：考察開標時，投標文件無效的情況。開標時，投標文件出現下列情形之一的，應作為無效投標文件，不得進入評標：①投標文件未按照招標文件的要求予以密封;②投標文件中的投標函未加蓋投標人的企業及企業法定代表人印章，或者企業法定代表人委托代理人沒有合法、有效的委托書(原件)及委托代理人印章;③投標文件的關鍵內容字跡模糊、無法辨認;④投標人未按照招標文件的要求提供投標保函或投標保證金;⑤組成聯合體投標的，投標文件未附聯合體各方共同投標協議。

33、導致房地產供給缺乏彈性的原因有()。

A.城市化進程加快

B.土地總量有限

C.房地產開發周期長

D.房地產不可移動

E.政府壟斷建設用地使用權出讓市場

標準答案： BCDE

解析：考察決定房地產供給量的影響因素。由于土地總量不可增加、建設用地使用權出讓市場政府獨家壟斷以及房地產開發期長、不可移動等，導致房地產供給與一般商品供給有很大的不同，不能隨著房地產需求和價格的變動及時作出調整，房地產供給缺乏彈性。

34、以需求中心論為基礎的市場營銷組合包括價格策略、產品策略、促銷策略和()。

A.定位策略

B.分割策略

C.渠道策略

D.人本策略

標準答案： C

解析：考察房地產市場營銷組合的含義。根據需求中心論的營銷觀念，把企業開展營銷活動的可控因素歸納為產品、價格、渠道和促銷，稱之為4Ps。

35、房地產開發項目合同爭議仲裁的前提條件是()。

A.爭議已經過調解

B.爭議已經過雙方協商

C.爭議雙方在同一地區注冊

D.爭議雙方有仲裁約定

標準答案： D

解析：考察仲裁的特點。仲裁是指合同糾紛當事人在爭議發生前或發生后達成協議，自愿將爭議交給第三者作出仲裁，并負有自動履行義務的一種解決合同糾紛的方式。這種爭議解決方式應是自愿的，因此應由仲裁協議。由此可見，仲裁的前提條件是爭議雙方有仲裁約定。

36、下列抵押權人的行為中，能夠合法有效保障房地產抵押權的是()。

A.占有抵押房地產

B.辦理房地產抵押登記

C.扣押抵押房地產權屬證書

D.派人看守抵押房地產

標準答案： B

解析：本題考察房地產抵押貸款的內容。中國實行房地產抵押等級制度，房地產抵押應向縣級人民政府規定的部門辦理抵押登記。

第五篇：深化企業改革 建立現代企業制度

深化企業改革 建立現代企業制度

2005-05-20 00:00 【大 中 小】【打印】【我要糾錯】

當前，國有企業的改革涉及到方方面面，但最關鍵的是兩個方面：調整國有企業的戰略布局，適當收縮國有經濟的運作戰線；對國有大中型企業實行規范的公司制改造，切實轉換運行機制。簡單地說，就是結構調整、制度創新。下面就深化國有企業改革，建立現代企業制度，談談自己的看法。

一、正確認識和理解現代企業制度

一般而言，現代企業制度是指歷史上出現最晚，且占統治地位的企業制度。企業制度按照組織形式可分為業主制、合伙制、公司制三種。公司制在歷史上出現最晚，且在相當多的國家占統治地位。可以這樣說，現代企業制度就是公司法人制度，其典型形式是有限責任公司和股份有限公司。它是“上世紀末以來發達的市場經濟中發展和形成起來的現代公司制度”。它包括明晰的產權制度，完善的組織領導制度、科學的管理制度、有生命力的文化制度。各項制度之間有機聯系和相互運動，構成了現代企業制度的整體框架。

產權制度。它是企業制度的基礎和源泉。明晰的產權制度，即企業資產終極所有權和法人財產權明確，且發生分離。產權的明晰化為企業之間資產的流動重組創造了前提，也為社會資源在更大范圍內的有效配置創造了條件。

組織領導制度。公司制是企業的組織形式，公司制企業領導制度的主要內容是以股東會、董事會、監事會相互制衡、相互促進的法人治理結構。

管理制度。科學的管理制度是企業提高效率的重要保證。我國的企業管理正面臨嚴峻挑戰，必須樹立與市場經濟相適應的新觀念，建立起嚴格完善的市場營銷制度、人力資源制度、財務管理制度。

文化制度。企業文化是在企業全體員工中起主導作用的價值觀體系，是對企業外部環境和內部條件的綜合反映。它凝結著企業的物質和精神成果。現代企業制度文化選擇應是以人為本的企業文化制度。

現代企業制度的特征。建立現代企業制度主要是針對國有企業提出來的，因此，現代企業制度的特征也是相對于傳統的國有企業而言的。它既有與世界發達國家現代企業制度的共性，也有本國的個性。中國的現代企業制度應有以下幾個基本特征：

1.產權明晰化。現代企業的終極所有權、法人財產權和經營權是明晰的，彼此分離的。

2.企業地位法人化。企業不應是政府機構的附屬物，而是經濟活動的主體，具有法人資格，有獨立支配的法人財產，能獨立地承擔民事責任。

3.法人治理結構規范化。在現代企業中，組成法人治理結構的股東會、董事會、監事會和經理層之間形成比較規范的關系，彼此相互制約，又相互促進。

4.出資者責任有限化。當企業破產時，出資者以其出資對企業承擔有限責任。

5.管理制度科學化。在現代企業制度中，要建立一套科學的組織管理制度，調節生產要素所有者之間關系，并充分調動各方面積極性。

正是由于現代企業制度具有的特征和優越性，建立現代企業制度才是國有企業改革的方向。十五屆四中全會《決定》明確指出，到2010年，國有大中型企業要建立起比較完善的現代企業制度，因此，建立現代企業制度仍是一項長期而艱巨的任務。深入總結我國現代企業制度試點的經驗，認真研究當前企業改革中存在的難點問題，妥善地加以解決，就具有十分重要的理論和現實意義。

二、建立現代企業制度過程中存在的難點問題及對策

國有企業建立現代企業制度的試點工作是從1984年開始的。1991年以后，試點工作出現了高潮，并逐步進入規范化發展的新階段。1998年、1999 年，黨中央、國務院明確提出了加快國有企業改革步伐，用三年時間使大多數國有企業初步建立現代企業制度。十幾年來，在進行股份制試點和建立現代企業制度過程中取得了明顯效果：一是明確界定了國有資產產權；二是試點企業在一定程度上實現了所有權、法人財產權和經營權的分離；三是建立了公司制的法人治理結構。但是，在進行股份制試點和建立現代企業制度過程中也存在一些難點問題，降低了企業制度創新的效果。這些問題主要存在于兩個層面上，即政府與企業。下面就這些問題談談自己的看法。

1.政府層次存在的問題及對策。

（1）關于政企分開的問題。1994年以來，百家現代企業制度試點并不是很成功的。其重要原因是大多數試點企業都轉為國有獨資公司，主管部門仍然干預企業的日常生產經營活動，企業不能自主經營，政企分開仍然是建立現代企業制度首先解決的問題。

實行政企分開要明確政府作為社會管理者和作為國有資產管理者的職責。政府作為社會管理者，要負責搞好宏觀經濟調控，制定和組織實施產業政策，維護正常的經濟秩序，營造公平競爭的市場環境，加強法制建設，嚴格執法監督。政府作為國有資產所有者的代表，對國有企業享有出資人的權利，對企業債務承擔有限責任，不直接干預企業的日常生產經營活動。企業是自主經營的法人實體和市場競爭主體，不能搞內部人控制，不能損害所有者的權益。企業要在市場競爭中求生存和發展，不能躺在政府身上“等靠要”，欠息欠稅逃債。這是要明確區分清楚的。

（2）建立有效的國有資產管理、運營和監督體系的問題。建立適應社會主義市場經濟發展的有效的國有資產管理、運營、監督體系也是推進國有企業改革繞不過去的重大問題。這幾年普遍存在的國有企業老板不到位，對國有資產無人負責，“內部人控制”，國有資產大量流失，重要原因之一，就是沒有建立有效的國有資產管理、運營和監督體系。

解決這一問題，首先，要探索國有資產是一級所有還是多級所有的問題。目前，我們實行的是國有資產統一所有，分級管理，授權經營，分工監督的原則，國務院代表國家統一行使國有資產所有權，授權地方政府管理地方的國有資產。這是一種很不完善的制度。試想全國幾千個縣市，其資產要歸國務院統一所有，實際上等于無人負責；另外也與現行的分稅制和分級財政相矛盾。所以，理論和實踐上都只能實行分級所有、分級管理，其中中央一級所有占大頭是必然的。實行分級所有、分級管理的最大好處是產權清晰，有助于各級政府對其所有資產關心負責，從而有利于資產的保值增值。

如何建立有效的國有資產運營體系？目前試行的是兩種做法：一是授權大型企業和企業集團經營國有資產；二是象上海、深圳市那樣，成立國有資產管理委員會，然后在下面原專業局基礎上形成幾個或十幾個國有資產經營公司，從事國有資產的運營。這兩種做法都處于試驗性階段，須進一步研究和完善。

建立國有資產的監督體系也很重要，我們常說國有企業要做到“四自”經營，現在看來，其中的自我約束有一定困難。國有企業要有約束機制，但實踐證明，單靠國有企業內部自我約束是不夠的，還必須有外部監督和約束。目前有些地方已建立由出資人對國有獨資企業委派財務總監的制度，同時試行國有企業稽查特循員制度。這些做法可以參考借鑒。

（3）減債增資，減員增效，解除企業辦社會負擔的問題。幾乎所有的國有企業都有三大歷史包袱：負債率高、冗員多、社會負擔重。推進國有企業改革，都面臨解決這三大難題。

三大難題，首推資產負債率高，資本金不足。1998年，國有及國有控股獨立核算工業企業資產負債率為64.4％，如果降低到國際上一般要求的50％左右，需要補充資本金4000多億元。這需要政府采取多方面的措施：繼續采取近年來行之有效的方式，如募股上市、合資、兼并破產、核銷壞帳等；對符合條件企業采取債轉股。還可以采取其他一些改善國有企業資產負債結構的辦法，如用規范的方式將國家劃撥的土地使用權及企業房產變現；積極探索國際上通行的處理銀行不良資產和企業債務重組相結合的其他有效方式等。

其次，減少富余員工，實現減員增效。據有關部門統計，目前國有企業存在1／3—1／4 的富余員工，富余人員在2400萬人左右。下崗分流，減員增效是國有企業走向市場的必然選擇。在企業實施減員的同時，要切實保證下崗職工的生活。如辦好企業再就業服務中心，按照財政、社會和企業各負擔1／3的原則落實資金；要搞好職工培訓，引導職工轉變擇業觀念。政府要采取有效的政策措施，擴大就業門路。從長遠看，還要加快推進勞動力市場的規范化建設，形成勞動力合理流動的市場就業機制。為了形成國有企業職工能進能出的機制，也需要加快社會保障體系的建設。

第三，逐步解除企業辦社會的各種負擔。目前企業辦的學校占全國的1／3，企業醫院病床占全國的1／3，國有企業辦醫院、學校的支出占銷售收人的4——5％。解除企業辦社會負擔，可以采取政府調整財政結構的辦法，即由政府拿出一筆錢，來幫助企業剝離不必要的社會職能。初步匡算，財政每年拿出lOO多億元，大體能解決問題。這也是推進國有企業改革必須支付的一項成本。

2.企業層次存在的問題及對策。

（1）關于企業法人治理結構的問題。在建立現代企業制度過程中，當前要解決的突出問題是建立規范的公司法人治理結構。這幾年現代企業制度試點中不少翻牌公司都是董事長和總經理一人兼任，并由上級部門一紙任命。按照《公司法》，建立法人治理結構，就要明確股東會、董事會、監事會和經理層的職責，形成有效的制衡機制。公司法人治理結構重在理順出資人及其代表與經理層的關系。負責公司日常生產經營活動的總經理應由董事會聘任，并盡可能采取市場選聘的辦法，不能由組織部門任命。董事會與經營者簽定經營協議，對經營者進行審計、考核和評價；經營者按照自己的經營業績取得報酬。根據這幾年的實踐經驗，建立經營者的激勵約束機制很重要。目前正在試行的經理人員年薪制和股票期權的辦法，是一種有益的探索。同時也要注意發揮監事會對企業財務、董事、經理經營行為的監督作用。在現代公司制下，國有企業原有的黨委會、職代會可分別按黨章和職代會條件行使職責，發揮作用。既然是現代公司，就應按《公司法》活動，不能違背《公司法》另搞一套。

（2）關于加強和改善國有企業內部管理的問題。長期以來，國有企業受傳統計劃經濟體制影響，一部分企業管理基礎工作薄弱，甚至管理混亂，“跑、冒、滴、漏”現象嚴重。黨的十五屆四中全會《決定》明確指出：“深化企業管理，提高科學管理水平，是建立現代企業制度的內在要求，也是國有企業扭虧增盈，提高競爭能力的重要途徑。必須高度重視和切實加強企業管理工作，從嚴管理企業，實現管理創新”，按照《決定》精神，要從以下幾個方面加強企業管理工作。

首先，要加強企業戰略管理。所謂戰略，是涉及全局的深遠的謀劃。80年代以來，國際先進企業都在認真研究企業發展戰略，以避免投資決策失誤和實現企業的可持續發展。國有企業要結合自身實際情況，聘請內外部專家，制定切實可行的發展戰略，適時地調整戰略，保證企業持續、健康地發展。

其次，要健全和完善企業的各項制度。要狠抓定額、信息、計量、標準化等各項管理基礎工作，建立健全各種形式的經濟責任制，加強考核和監督，確保各項工作有人負責。要推行全員勞動合同制，進行人事和分配制度改革，搞活企業機制，調動全體職工的積極性和創造性。

第三，抓好管理的關鍵環節。現代企業管理就是以成本管理為中心，走質量效益型的發展道路。要做好會計基礎工作，認真進行財務活動分析，結合企業實際制定切實有效的成本控制制度。要深入開展全面質量管理工作，做好貫徹ISO9000族國際標準工作，建立科學規范的質量管理體系。要堅持質量第一，以質取勝。要加強對外經營工作，認真研究產品市場，努力開拓新市場和潛在市場，建立規范的市場營銷制度。

建立現代企業制度是國有企業改革的總體目標，也是一項復雜的系統工程。它既涉及到經濟體制改革，也有政治體制改革的內容，其本質是重構我國社會主義市場經濟的微觀基礎。我們要不斷進行理論和實踐上的探索，分析新形勢，研究新問題，開創國有企業改革的新局面。

黑龍江路橋集團總公司·孫亞光