第一篇：科技園區Ⅱ期項目之顧問報告匯報稿

中關村（豐臺）總部基地二期規劃出臺歷程及營銷推廣研究報告

前言：

第一部分：豐臺園的位置、優勢、發展情況及近年來發展面臨的問題 第 一 章： 中關村豐臺園的位置和發展優勢 第 二 章： 豐臺園發展的情況及經濟基礎 第 三 章： 豐臺園二期開發的啟動及需解決的問題 第二部分：商務花園

第 四 章： 商務花園模式的引進 第 五 章： 商務花園的規劃與建設 第 六 章： 商務花園理論問題的解決

第三部分：“總部經濟”概念的形成和中心城市總部經濟的發展 第 七 章： 總部經濟的理論

第 八 章： 總部經濟發展實際狀況的研究

第四部分：中關村（豐臺）總部基地——商務花園與總部經濟對接的產物 第 九 章： 郊區化研究和企業總部選址多樣性的研究 以及對北京大型企業的實證調研

第 十 章： 中關村（豐臺）總部基地的確立、建設啟動和品牌推廣 第十一章： 總部基地在政府、企業和學術界及媒體上所產生的影響 第五部分：中關村（豐臺）總部基地的可持續發展 第十二章：中關村（豐臺）總部基地的可持續發展研究

第一部分：豐臺園的位置、優勢、發展情況 及近年來發展面臨的問題

豐臺園盡管有許多的區位優勢，有了一定的經濟基礎與產業基礎，但在發展過程中同時也遇到了一些問題，如何解決這些問題，是園區順利推進所必須越過的一道障礙。

第一章 中關村豐臺園的位置和發展優勢

中關村科技園區豐臺園始建于1992年11月，是中關村科技園區的重要組成部分，是經批準的國家高新技術產業開發區。它包括5平方公里產業基地和科技一條街。產業基地分三期開發建設，是中關村科技園區最具活力的產業基地之一。

優越的地理位置。豐臺園產業基地位于豐臺橋南，西南四環路穿越腹地，是中關村科技園區“一區五園”中距市區最近的一個基地。沿四環路可就近達京石高速、京開高速、京津溏高速，通達首都機場、南苑機場也十分便捷。

良好的人文環境和自然環境。豐臺園產業基地位于享有“花鄉”美譽的豐臺，環境優美，空氣清新，周邊分布著悠久歷史留下的具有極高審美價值和文化價值的名勝古跡，盧溝曉月、大堡臺西漢古墓、金大都遺址、蓮花池都具有較高的知名度。還有舉步即到的旅游景點世界公園、花鄉森林公園和新建的綠色隔離帶，以及驅車15分鐘可飽覽的鷹山咀森林公園和青龍湖等景觀。

豐富的文教與科技資源。有北京電子工程學院、首都經濟貿易大學、裝甲兵工程學院等7所高等院校；豐臺區是僅次于海淀區的北京市第二大技術知識密集區。有中央、市屬科研院所60多家，各類科技人員7萬多人，占豐臺區人口總數的10%，其中國內外知名專家千余人，有充足的人才源和技術力量。在這個區域內，有世界水平的航天技術中心和科研開發的雄厚物質基礎，設備精良、門類齊全，科研開發和生產開發緊密銜接，形成了發展高新技術產業的整體合力，每年都有數十項科研成果問世，呈現出新產品開發能力強、科研成果多、技術水平高的特點，為推進技術創新提供了有力的保障。

成熟的產業氛圍。產業基地一期1.24平方公里，目前已具備了“七通一平”和“花園式科技園”景觀為基礎的硬件條件，形成了完備的基地管理體制和制度，土地一級開發已經完成，部分大型企業已建成投產，形成了電子信息、生物醫藥、光機電一體化三大產業群。

完善的支撐服務體系。科技創新孵化網絡目前已擁有孵化場地近10萬平方米，具有了為中小企業提供創業培訓、實驗室共享、創業資金等各方面的扶助服務，為在孵的企業和項目成長壯大奠定了基礎。同時，園區還建立了中介服務體系、人才服務體系、投融資體系在內的四大中介服務體系。

第二章 豐臺園發展的情況及經濟基礎

豐臺園從1992年正式開發，至今已10個年頭，企業數從無到有，累計已認定高新技術企業2000余家，存活的企業超過1400多家，已經形成了一定的經濟基礎。

產業基地一期在2001年開發完成，實現了“七通一平”，取得了一定的成績，也得到了許多寶貴的經驗、教訓。

附：豐臺園10年開發經濟發展的情況統計 單位：億元、家、人 主要指標 時間

1992年 1993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 總收入 0.62 6.4 9.7 19.9 23.2 24 28.1 42.4 87.1 120.01 200 工業總產值 0.45 3.1 4.4 7.6 11.2 12 14.7 24 44 69.84 88 增加值 3.41 3.74 4.77 5.76 8.96 14.02 20.3 29 稅費 0.02 0.19 0.36 0.67 0.88 1.12 1.33 1.89 2.75 4.35 7.01 利潤總額 0.39 0.57 1.4 1.6 1.9 2.5 3.8 8.7 9.7

從業人員 12457 15498 15599 15568 15283 15847 16873 24522 29242 企業數 230 324 112 62 67 69 126 168 258 272 301 注冊資本 25 15.36 19.5 19.01 89.5

豐臺園十年發展的經濟數據表明，豐臺園已完成了初期的積累，有了一定的經驗、資本和產業氛圍，在全國高新區競爭加劇的情況下，應該考慮二次創業的一些問題。第三章 豐臺園二期開發的啟動及需解決的問題

豐臺園二期是豐臺園產業基地的一部分，占地1.65平方公里，緊臨一期，位于四環路南側，于2000年開始策劃啟動，2002年正式進場，2003年全面啟動。但與十年前一期開發時的情況相比，二期開發時的內外環境已經發生了巨大的變化。

一、地價成本升高很快，不能滿足產業用地的需求。

豐臺園產業基地最初是被定為中關村的產業用地，即工業用地，一期被分為兩個功能區：產業區、住宅區（含公建），在一期開發中，基本上是嚴格按照這個定位進行開發。

但是，即便在1992年開發的時侯，豐臺園即估算到產業區土地的轉讓收益不可能補償產業區的開發成本，即提出了以住宅補償產業的辦法，尋求資金的平衡。

事實上，在十年后啟動的二期開發，地價成本隨著房屋密度、人口的增加和城市擴張帶來的拆遷量的增加，已經使開發成本劇增，由一期開發時的平均成本900多元/平方米增長到1600多元/米。如果按照工業用地的需求，必須大量壓低地價，由于豐臺園二期開發按項目來運作，財政不可能大規模補貼，壓低地價所形成的市政建設虧損靠什么才能彌補？

二、周邊園區的激烈競爭，使豐臺園再難以按工業用地的思路來開發。

十年以來，在北京已經形成大大小小二十多個工業園區，北京周邊的河北省，工業園區也是星火燎原之勢，遠郊區縣與外省的工業園，由于地價成本很低，加上無國家的稅收優惠政策，所以很多是由政府補貼，實行零地價或低地價吸引工業項目的投資，工業項目往往對商務環境要求不高，而對地價成本極為敏感，所以大量工業項目向遠郊區和市外轉移，在這種情況下，豐臺如定位于工業用地，難有出路。三、一期開發的教訓與啟示。

豐臺園一期的開發方式采用土地招商，即是將市政做到位，將土地轉讓給工業項目，但是，事實上，在一期基地里面，真正做工業的企業并不多，很多企業拿到土地后，多數做成了可以轉讓或出租的寫字樓或其他房產，原因是什么呢？除一部分企業本身不具備做工業的條件外，另一個重要的原因在于經濟行為，即企業用這片地，不做工業而做成房產，房產的收益更大，在現在，豐臺園所處的橋南，由于四環路修通，配套更加完善，如果把土地地價千方百計壓低，即使賣給真正的工業企業，由于收益的差別，大部分企業也未必將它拿來做成工業。這給業主的啟示是，這片土地在產業功能分工上，是不是還真正適合搞工業，業主（管委會）壓低地價，讓別人來做成房產，還值不值？ 四、一期的經驗：

最初招商形式：將基地分割成為數不多的地塊，將每個地塊賣給企業；

這種招商形式，出現了這樣一些問題，一是企業良莠不齊，部分企業能力不足，將建筑建設得檔次太低，影響整個景觀；二是企業用地有自己的時間表，部分企業將土地分為幾期，造成有的地塊長期閑置；三是一方面企業無新的空間入駐，另一方面卻是閑置的地塊，以土地招商和各自建設造成了空間的不可控制性。這些使園區必須考慮更為合理的規劃、開發和建設方式。

只有解決這些在產業功能定位、開發模式定位上的問題，園區二期的開發才能突破迷霧，取得勝利，這必須要有創新的思維。

第二部分：商務花園

商務花園，是借用國外成熟的Business Park理念，對豐臺園產業基地二期開發提出的一種新的開發模式，它是豐臺園二期開發思路的轉折點。

第四章 商務花園模式的引進

豐臺園為解決上述問題，與著名的物業顧問公司威格斯合作，開始對二期開發的模式、定位進行一系列的研究。2002年初，威格斯出具了《中關村豐臺科技園區Ⅱ期項目之顧問報告匯報稿》，對產業區、公建區、住宅區分別進行了調研分析和定位。其中，產業區定位于“商務花園” 在威格斯的報告中，有以下的定論。

“豐臺園將會成為未來北京西南部的商務科技中心，西南部落后的經濟發展狀況也急需一個商務中心來帶動該區域相關產業的發展，因此，辦公物業將是二期開發的核心和基礎。”

“豐臺園二期項目的整體市場定位為：四環路高科技產業帶沿線——中關村“一區五園”中——面向成長期的高科技中小企業——小型寫字樓群體為特征——第一個大型、簇群式高科技商務花園——實現高科技中小企業擁有家的愿望。”

“商務花園的定義應當為：大城市的相對邊緣地區，具有足夠大的土地規模，較低的容積率，交通極為便捷，能夠享受高科技企業的各項優惠政策，能夠以相對較低、并為高科技中小企業所接受的價格進入市場，具有花園式的辦公環境和鮮明個性的產品，出售為主，可以擁有寫字樓的冠名權，甚至獨門、獨院、獨戶，層數以多層為主，為中小企業的再次創業提供了一個量身定做的載體。”

在威格斯的技術說明上，對當時命名為北京首家商務花園的豐臺園二期這個項目的說明為：

“隨著北京經濟的持續發展，北京的高科技企業無論從規模還是數量上都有所增長，因此對于Business Park這種辦公模式，在北京的高科技企業中出現了大量的需求。

雖然Business Park受到企業的推崇，但是它的選址與興建卻有著嚴格的要求和標準。首先，由于Business Park對其建筑密度及容積率有特定的要求，所以Business Park一般分布于邊緣地區，這樣才能使Business Park的建筑密度降低，以保證有足夠的空間實現低密度的建筑模式；同時，作為Business Park，必須有大面積的綠化作為其營造園林景觀的基礎；此外，Business Park與城市的經濟有著密切的聯系，這一切都需要Business Park與城市之間必須有快速便捷的交通網絡做紐帶，保證在Business Park內人員工作外出的便利性。基于以上要求，目前中關村科技園區豐臺園是建造Business Park比較理想的位置。首先，豐臺園地處西南四環，通往北京市區的道路暢通，無論是去往CBD還是中關村地區都很便利；其次，豐臺園是中關村“一區五園”中距北京市中心最近的，且仍具有大面積土地開發潛力的地區，在此地區建造Business Park，可以保證較低的建筑密度；最后，由于緊鄰四環百米綠化帶，而且以世界公園為中心的萬畝綠色旅游區環繞周圍，應該說豐臺園擁有一定的綠化資源，能夠營造出Business Park所需要的良好園林景觀。

就此，基于對國外Business Park發展脈絡的研究，對目前國外類似Business Park案例的分析，以及對北京各科技園區的調查，在充分發揮豐臺園地段優勢及其環境潛質的基礎上，在此建造Business Park的設想是完全可行的，也是非常適合的。

根據我們目前的了解，豐臺園二期規劃中的Business Park,是一種融合了四到六層現代智能化辦公空間的綠地景觀式寫字樓復合體。這將是北京首家推出的Business Park寫字樓模式。

就目前規劃而言，豐臺園內將建的Business Park，完全涵蓋了Business Park“獨立性”和“個性化”這兩點特色，所謂“獨立性”是指其具有占天占天，獨門獨院的特點，并且擁有獨立的出口和獨立的門牌號，以及同時贈予客戶的大廈冠名權。所謂“個性化”是指其在群體結構上，各個Business Park單元體可分可合，可大可小，能夠滿足不同規模、不同性質、不同業態公司的需要，從而以一種統一中求變化的辦公單元組合體系列，使各類公司客戶都能找到自己最理想的辦公天地。也正是這兩點特點，Business Park模式在國外科技園中倍受高科技企業的推崇。而且這種現代辦公的創新模式正成為這些新銳派高科技公司的企業形象標志。

為了滿足Business Park辦公一族生活起居的需要，豐臺園二期還將同時推出配套的居住園區，從而在一個步行社區內，就能解決入園客戶工作與生活的需要。園區內的住宅將采用景觀較好的精品板樓設計，極目西望，西側Business Park的高技派花園景觀可以盡收眼底，使其成為同時擁有花園綠地景觀，又兼顧高科技人文景觀的高尚居住區，成為高科技員工真正理想的居住樂園。

因此，我們有理由相信，中關村科技園區豐臺園內的Business Park完全可以給科技企業一個家，使事業初成一族擁有“公司家園”和“創業家園”的夢想能夠得以實現。” 同時，顧問公司對國外商務花園的狀況進行了說明。

第五章 商務花園的規劃與建設

規劃與開發模式確定后，豐臺園開始調整產業基地二期的控制性詳規和修建性詳規，按商務花園的規劃理念重新制定原產業區的規劃，2002年3月，修建性詳規正式批復，批復后的商務花園分東西區兩部分，東區35萬平方米，西區65萬平方米，共計100萬平方米的商務花園，走過了規劃程序。

隨后，豐臺園與英國道豐集團在建設商務花園的思路上一拍即合，道豐決定與豐臺園合作，按商務花園規劃模式，合作建設道豐科技商務園。

2002年5月25日，豐臺園與道豐正式簽約，建設北京首家商務花園。以下是《北京日報》發展的一篇報道：

《北京規劃中的首家Business Park出臺》（北京日報）（5月26日）——首家Business Park落戶豐臺園

5月25日，中關村科技園區豐臺園與英國道豐集團、北京道豐數碼園在北京飯店舉行簽約儀式，將共同投資30億元人民幣打造北京首家Business Park。

Business Park（可直譯為“商務花園”）源于Ebenzer Howard的“花園城市”理念，在國外經歷了數年發展，現已成為第四代Business Park。它是坐落于城市邊緣，通過規劃有序的工作室或廠房，及優美的綠色園林景觀給人以靈感和休閑的地方。

由于其對建筑密度、綠化、交通等方面的較高要求，到目前為止，Business Park在北京還沒有顯現。中關村科技園區豐臺園Business Park的成功引入，將會成為北京規劃的有益補充。

規劃中的Business Park位于豐臺園產業基地二期內，總建筑面積達100萬平方米，首期開發建設65萬平方米，預計三年完成。要建設的Business Park，是一種融合了四至六層現代化智能化辦公空間的花園別墅式寫字樓復合體，具有占天占地，獨門獨院的特點，并且擁有獨立的出口和獨立的門牌號，以及同時贈與客戶的大廈冠名權，從而能夠充分滿足事業初成一族對于擁有一個“公司家園”和“創業家園”的愿望。在群體結構上，Business Park各個單元體可分可合，可大可小，能滿足不同規模、不同性質、不同業態的公司需要。這種在統一中求變的辦公單元組合體系列，可以使各類公司客戶都能找到自己最理想的辦公天地。也正因為此，在國外類似的科技園區中，這種現代化辦公的創新模式正成為一系列新銳派高科技公司的企業形象標志，而且目前市場也日漸擴大。但由于Business Park對建筑密度、綠化和交通等方面的特殊要求，而使北京在很長一段時間與此無緣。然而，位于城市邊緣北京西南四環的豐臺園，坐落于享有“陸路碼頭”盛譽的豐臺，緊靠百米綠化帶和萬畝綠色旅游區，交通便利，綠化資源豐富，完全可以滿足“Business Park”的基本要求。豐臺園率先啟動的 “花園式科技園”工程，綠化面積目前已達到了15萬平方米，可成為 “Business Park”的有效補充。

規劃中的Business Park為滿足入駐企業辦公一族生活起居的需要，在建設工業、研發區的同時還推出了配套的居住區和公建區，從而在一個步行社區內，就能解決入園客戶工作與生活的需要。園區內的住宅均采用景觀較好的精品板樓設計，將西側Business Park的高技派花園景觀與初步告竣的“花園式科技園”融為一體，使其成為同時擁有花園綠化景觀，又兼高科技人文景觀的高尚居住區，成為高科技員工真正理想的創業樂園。

第六章 商務花園理論問題的解決

同時，豐臺園開始解決建設商務花園的一些理論問題。

豐臺園于2002年6月5日在東方廣場召開了“北京首屆科技商務花園高層研討會”，專家們就首家“商務花園”發表了自己的真知灼見。探討商務花園的建設。以下是研討會發言的記錄：

汪洪（中關村科技園區豐臺園管委會主任、研究員）

在工業經濟時代，科技園區往往成為科技產品的制造基地。但是，在今天的信息時代，科技中小企業無論從產品概念還是從盈利模式上，都發生了質的改變。企業分工的細化、虛擬生產模式的出現，使得現代科技企業的研發、銷售、管理等活動與生產加工活動存在空間上分離的可能。科技中小企業在立業期，更應該充分利用社會分工的機遇，降低固定成本和制造費用，集中精力發揮自身科研開發和拓展市場的優勢，最大限度地提高技術附加值。可見，現代高速的信息平臺，為這種運行模式提供了有力的技術支持，使立業期的科技中小企業也隨之脫離了工業時代的傳統模式，但其商務交流和信息溝通會更加至關重要。順應這種需求，Business Park也同孵化器一樣應運而誕生。由于它具有優美的園林景觀、建筑密度低、群體建筑有序有機結合、占天占地、獨立猶存的特征，而這種建筑形態由于展現了新經濟、新技術的現代和朝氣，自然就具備了市場的親和力，可在立業的科技中小企業心目中樹立良好的品質，因此，更容易在市場經濟站穩腳跟，為Business Park找到發展的空間，形成巨大的市場需求。

豐臺園產業基地二期規劃Business Park，還有著自身的發展需求：一是科技園區大多是提供土地和優惠政策吸引企業入園，從而形成了同質性的競爭，致使形態上趨同，沒有自己的特色，使這些發展空間對新銳派科技企業缺乏磁鐵般的吸引力，亟待根據自身區位的優勢，實施差異性、互補性的發展模式。二是在單位面積開發成本上，與兄弟科技園區比較不顯優勢，如壓低土地價格轉讓，難以形成良性循環開發建設。三是一級土地開發資金相對匱乏，要想解決資金瓶頸，需要尋求一個市場化的路子，優化資源配置，借助外界力量，把投資風險盡量降低。四是產業基地一期“花園式科技園”已告竣，二期Business Park的構建，將使兩者優美的綠色景觀融為一體，激發科技人員的靈感和創意，讓快樂充滿工作空間，全面貫徹人文關懷理想。Business Park的推出，是借鑒國外的先進理念和成熟的經驗，打造科技園區建設的新模式。我相信，Business Park完全是為擴張階段的科技中小企業量身定做，必將得到市場的呼應，成為科技中小企業立業的理想家園。

李忠：威格斯中國有限公司總經理

所有科技企業都把環境的創造用來調節研究工作狀態的一種手段，在這種狀態之下，科技園區商務花園出現成為必然，并越來越有利于提高科技人員的工作效率。商務花園來到中國，是一個完全不同的形態。它并不完全像國外一樣，僅保留一個景觀的模式。根據我們的研究，豐臺園建立Business Park有她的幾個機遇，一是中關村科技園的發展有向北發展的趨勢，發展空間有限,這就為豐臺園的發展創造了機遇，二是豐臺園的地域位置決定了商務花園的獨門獨院的特點，在這個商務花園里我們不是孵化企業，而是為科技型的企業找一個家，我們知道現在有許多孵化企業，但孵化后的企業到哪里去呢？“而立之年”需要有一個家，對于心理情緒，東、西方觀念不同，東方人具有本地情緒和本地色彩，所以商務花園來到中國，需要本地化，需要有一個中國特色的商務花園，我們有信心打造這樣一個商務花園。薛鐘靈：中科院研究員

1、不要相信城市發展概念，這是一個變數，要多研究一些市場經濟的發展。

2、城市不是規劃出來的，而是發展出來的，因為影響發展的因素很多，如中國朝陽區的CBD及西城區的金融街，并不在當初城市規劃范圍內，是后出現的。豐臺園要把自身發展的市場條件做為園區最核心的一個問題，其次是自身的管理體制要更新。

3、規化問題。我們現在要為豐臺園區未來的發展提供一個功能化的結構。簡單地說就是要把園區的功能通過道路的系統連結起來。如哈佛大學內有兩條高速路穿過，作為哈佛大學來說交通很方便。

4、功能化的結構有一個標準即聯系、環境、景觀。①聯系:與城市有非常便捷的聯系，在園區內最重要的問題就是交通及信息網絡。②環境：園區內的環境一是硬環境，二是軟環境,軟環境包括教育環境及高質、廉價的服務系統,因為園區內的科技人員的收入和支出并不是揮霍型的。③景觀并不是絕對的,要適當。顏振軍（中國第一個孵化器博士、北京孵育協會秘書長）

科技型花園實際上也是為科技型企業產生及發展、服務的機構、組織，這種組織有一個演變的過程，它最早，也就是從空間角度上來講是孵化器，它是一個小的機構，后來逐漸經過幾個階段演變到現在的Business Park。我認為打造首家Business Park，要考慮幾個方面問題：

一、首先要考慮Business Park的特點，使她有別于其他園區，從一開始建設就要從高起點開始，突出中國的特色；

二、要重視集聚效應，在設計上要考慮園區企業相互之間的交流與溝通；

三、要考慮產業的特點，要與豐臺園既有的資源結合起來，如周邊的教育環境，三大主導產業特點。

四、在設計上要產生不同的需求。因為科技公司大小規模不一樣，要根據不同人的不同需求設計。王瑞明（中國高新區協會秘書長）

豐臺園的科技人員比較集中，政府部門重視，相對于中關村，豐臺園的發展空間逐漸突顯優勢。現在豐臺園區的發展已到最佳時機，原因：

一、北京市已明確提出開發南城。

二、借奧運機遇、汽車城落戶在南城，給豐臺發展帶來一定機遇。

三、豐臺園人才在北京僅次于中關村，這里發展科技產業很重要，發展空間大。

四、豐臺區政府以及豐臺園區領導之間確實下了很多功夫，使豐臺變化特別大，創造了很好的條件。

五、隨著十年來北京市高新技術產業的發展、孵化器里的科技企業經過一段發展，他們要進入成長期，要有一個自己的家，他們需要有自己的實力標志，而豐臺就有這個條件，承擔這個任務。豐臺園有條件建商務花園,原因：

一、從人文環境上，豐臺園有文化底蘊。有古代的秦漢墓，抗日戰爭雕塑園、世界公園等。

二、隨著北京居住條件的改善，人們需要好的自然環境，豐臺園既有水庫,又有大片綠地、果園、在交通上，三、四、五環去機場、中關村等都很方便。我認為豐臺園能否效仿美國硅谷模式，把豐臺園建成中國的硅谷。外國雖然可以借鑒，重要的是結合自己的資源，打造、創建創業者的天堂。我相信，豐臺園的Business Park建起后，很多企業會“蜂擁而至”，豐臺園很有可能建好Business Park。

俞孔堅（哈佛大學設計學博士、北京大學教授）

豐臺園建Business Park可能的必然性：豐臺園有高科技，因為現在除了一些貴族,高科技人才才有可能享受在花園里辦公的理想,最想享受這種Business Park環境，網絡技術實現了在花園里辦公的理想,以前無法實現。現在美國硅谷已存在問題，原有好的環境因為人聚集越來越多，造成壓力,而且空間有限，地價很高，很多高科技人才要離開，因為科技人員只跟著自然環境走的。環境不好,他就要遷移。必要性：我本人是搞規劃的,我作為創業者,在中關村也想蓋一個樓,但地價很高,相對豐臺園來說,地價低,把工作、居住、休閑融合在一起，滿足了時代的需要，滿足人的需要，滿足中小科技型企業的需要。建議：

一、避免房地產開發的短期行為。

二、規劃超前，不要把城區模式放在Business Park里。

關于“商務花園”的一篇報道： 《商務花園”——一個全新話題》

“商務花園”是北京城市規劃的有益補充。由于其對綠化面積、建筑密度及交通等方面的特殊要求，遲遲沒有在北京顯現。然而，位于城市邊緣北京西南四環的豐臺園，坐落于享有“陸路碼頭”盛譽的豐臺，緊靠百米綠化帶和萬畝綠色旅游區，交通便利，綠化資源豐富，完全可以滿足“Business Park”的基本要求。豐臺園率先啟動的 “花園式科技園”工程，綠化面積目前已達到了15萬平方米，又為打造“Business Park”創造了較好的環境。因此，“商務花園”落戶豐臺園也就成為了一種可能，同時也是北京規劃的有益補充。

打造“商務花園”，引領科技園區發展潮流。隨著北京經濟的發展，目前各經濟開發區爭奇斗艷，競爭日益激烈。中關村科技園區“一區五園”雖然取得了長足進步，但就現存態勢來看，仍然處于同質競爭的階段。這種同質化競爭的后果無論對各園區來講，還是對整個中關村的整體發展都算不上一種好的選擇。而較為理想的發展模式應當是“差異化、互補性”發展。中關村科技園區豐臺園打造“Business Park”的舉措無疑在這方面邁出了強有力的一步，并真正揭開北京高科技園區由“同質化”競爭向“差異化”競爭轉型的序幕，促使科技園區的發展早日步入互補性的發展軌道。

“商務花園” 以規劃促文化，體現“以人為本”。隨著高新區的發展，彼此之間的競爭也逐步升級，并從功能競爭、服務競爭開始步入了文化競爭階段。其中，“以人為本”、“以企業為中心”的思想在高新區“二次創業”中得到空前的重視。豐臺園將這種思想首先融入到了規劃之中。規劃中為立業企業而建造的每個單體，可大可小，可分可合，充分地滿足了不同規模、不同性質、不同業態的公司需要。獨門獨院的特點、獨立猶存的特征和贈予大廈的冠名權等無不體現了“以人為本”、“以企業為中心”的思想。規劃將園林景觀與科技景觀集為一體，并建造將大型科研辦公樓與產業孵化器、教育交流等功能高效率的結合在一起的科技廣場，促進多層次的信息交流。

四季走廊以開花樹木植物為主，多層次植物搭配，強調不同季節的景色變化，以曲面造型為主，底層配備服務設施，形成了多樣化的街道空間，另外，還建有別具一格的休閑走廊、為滿足入駐企業生活需要的公建區、生活區。這些都體現了對企業的濃厚人文關懷。

這種尊重個體，而又不失整體協調的規劃布局，本身就是高新區文化的重要組成部分，對園區文化建設有著重要影響。一般說來，高新區文化包括園區環境、園區形象、價值觀念和園區精神四部分。“商務花園”的規劃設計涉及到了環境與形象兩部分，并成了傳遞“尊重個體”、“以人為本”價值觀念的有效載體。

業內人士指出：一個有文化的區域才能跨越式發展并向周邊輻射。像“商務花園”這樣的規劃設計，對高新區的文化建設會有積極的促進作用，這種用規劃促文化的規劃設計在北京是不多見的。在6月9日《經濟觀察報》，對商務花園也有比較精彩的評論： 題目為：《豐臺商務花園：城市規劃的企業化端倪》（姜洪橋）

商務花園（ｂｕｓｉｎｅｓｓ ｐａｒｋ）起源于西方的花園城市概念，一個位于大城市邊緣的小型城市。從最早的工業園區開始到現在，商務花園已經演化成強調支持大型跨國企業的辦公環境ＮＥＷ ＴＯＷＮ，愈發成為城市通過規劃來吸引企業和提升城市建設的共同途徑。

如今商務花園落戶于北京豐臺科技園，不過與以往不同，這次落戶為我們提供的不僅是一個開發區的新模式和地產新業態，更是一次城市規劃的新革命，因為一貫大包大攬的政府第一次在城市規劃的具體操作層面上悄然隱身，市場化運作的外資開發公司和咨詢公司第一次在區域規劃中為商務花園擔起主綱。隱身政府與市場運作

對于代表政府一方的管委會在豐臺商務花園建設中的位置，中關村科技園區豐臺園管委會主任汪洪將其定位于服務，“我們的作用就是起到平臺的作用，為道豐服務，為企業服務。”這個道豐就是英國道豐集團。

豐臺的商務花園位于中關村豐臺園產業基地二期內，總建筑面積達100萬平方米，總投資30億元人民幣。擔任這項巨大開發工作的是中關村科技園區豐臺園和英國道豐集團合資成立的北京道豐國際數碼園開發建設有限公司。道豐國際數碼園開發建設公司的控股股東不是中方，道豐集團占有的股份為60％，而中方為40％，從這一點上可以看出道豐在園區開發上有很大的發言權。到目前為止豐臺商務花園的整個流程都由各專業公司和專家分頭進行，威格萊斯國際地產顧問公司完成策劃，北大作景觀設計，詳規設計由加拿大ＡＡ國際設計事務所完成。

在北京各個高新區的開發歷程中，政府一直處于支配地位，政府不僅掌握著土地和政策，而且要完成規劃、土地一級開發和整個招商工作，既是政策制定者也是政策操作者。而豐臺商務花園整個園區的統一開發、建設、招商將由外資控股的合資公司來完成并取得收益回報。政府提供的是土地和政策以及擔當起監督者的角色。

管委會工作分成兩大部分，一是開發商和入園企業利益調節，開發商的利潤取決于土地成本和招商收入，土地成本高必然會迫使開發商提高招商價格，影響高新技術企業入園，因此政府要合理調節土地優惠政策；第二是園區建設的監督者，管委會要審核入園的企業是不是高新技術企業或者高新技術中介企業，監督規劃的落實。汪洪認為采取這樣的分工合作方式，不僅能解決資金問題，也使建設周期大為縮短。

政府在豐臺商務花園項目上隱身的意義不僅僅在于它是個創新，它對全國50多個高新區建設和城市規劃都是個革命，因為全國高新技術區正緊迫面臨二次創業。一般而論高新技術園區的發展分為要素群集、產業主導、創新突破和財富凝聚4個階段。在要素群集階段，產業發展的有關要素如資金、人口等要在某一地區集中但要素配置比較低，企業處于初創時期，規模不大，我國相當一部分高新區還處于這樣的狀態。在產業主導階段，一些高新技術企業聚集起來，有一些發展好的企業、產業輪廓清晰，中關村高新區正處于由產業主導階段向創新突破階段的轉換這樣的階段。今后5到10年內國家高新區都將紛紛進入以科技創新和體制創新為動力，以培養高新技術產業為主要任務的第二次創業階段。

從更高的層次說，高新區在二次創業過程中在許多所在的城市要承擔推進城市化的進程，建設新型城市的任務。我國的中心城市即使像北京、上海這樣的發達城市，其基礎設施功能和整體環境與發達國家比也有相當大的差距。對外經濟貿易大學國際房地產研究中心主任梁蓓指出，高新科技園區必須是設施完善先進、環境整潔優美，能夠吸引科技人才居住、生活和工作的地方。營造這樣的環境是中國高新區建設在二次創業中不能回避的重要任務，這實際上就對高新區的房地產開發經營管理及決策職能提出了一個很高的要求。缺乏分工的深刻教訓

在接受記者的采訪時，汪洪直言不諱地告訴記者，豐臺園二期采取的新辦法是在總結豐臺園一期和全國53個高新區的教訓后得來的。從20世紀90年代初開始，高新區的建設主要圍繞吸引和集中進行。在環境支持和城市規劃上，政府在精力和能力有限的情況下把高新區建設局限于土地一級開發，畫好圈、修好路、通上電就算完成任務開始招商，后期的土地開發和城市建設完全交給入園的企業自己完成，這造成城市規劃建設的兩大弊端。其一是土地資源浪費，比如企業可能購買50畝地，在自身的發展初期只使用有限的一部分，大部分的土地被白白地荒廢，等待企業的二期、三期7至8年的擴展計劃；其二是建筑、景觀問題。地產開發和建筑景觀不是高新技術企業的專長。各個企業為了追求自己的個性其建筑也是奇形怪狀，形態各異。企業在入園的時候就被劃分了各自的景觀和綠地范圍，但是否開發景觀是企業的選擇，綠地建設毫無例外地都選擇集中綠地，缺乏人性化。

國家高新技術產業開發區作為我國經濟快速發展的試驗田，經過十年的建設和發展，已經基本完成了初創階段的主要任務，奠定了科技產業化發展的基礎，成為我國高新技術產業發展的重要基地。2001年度，我國國家級高新區已有從業人員294萬人，當年實現技工貿總收入11928.4億元，工業總產值10116.8億元，工業增加值2621.3億元，凈利潤644.6億元，與1991年同期相比，2001年高新區的技工貿總收入、利潤、交稅、出口創匯分別是1991年初期的137、142、81、164、126倍。可是經過初期繁榮后，高新區的成長變得越來越困難。據了解，由于模式單一，全國各地乃至一個地區之間多個高新區為爭奪有限的資源展開惡性競爭。記者曾經計算過在北京市內就有超過4個醫藥生物產業基地，各個園區的唯一競爭手段就是優惠政策、更優惠的土地政策、更優惠的稅收政策。為此，科技部部長徐冠華提出，高新區發展要由土地優惠政策提供向優良環境支持轉變。

就優惠政策而言，由于自身條件限制豐臺園產業基地二期還處于劣勢，豐臺園地處四、五環之間，單位面積開發成本與其他科技園區比較不顯優勢，如壓低土地價格轉讓，難以形成良性循環開發建設。而且豐臺園一級土地開發資金相對匱乏，要想解決資金瓶頸，需要尋求一個市場化的路子，優化資源配置，借助外界力量，把投資風險盡量降低。實際的壓力是尋求創新的動力，豐臺園不得不根據自身區位的優勢，實施差異性、互補性的發展模式，尋找自己的特色，使園區發展空間對新銳派科技企業形成磁鐵般的吸引力。落定商務花園

當運作機制不再存在問題時，人們關心的便是這樣的合作與組合能否為豐臺園找到最佳切入點。為豐臺園二期承擔策劃的威格萊斯公司首先考慮到商務花園概念。現代的商務花園概念是一個綜合與人性化的產物，通常商務花園坐落在城市邊緣，其園區內為規劃有序的工作室或者廠房的有機組合，是提高生活質量，并以優美的綠色園林景觀激發工作人員靈感的地方。商務花園歷經四代演變，第一代由多組小規模建筑組成，園內企業多從事輕工業、倉儲或零件組裝；第二、三代則追求如何有機地融入到城鄉結合部，緊密連接城市成為城市的一部分又不失獨有的人文特色；第四代則標榜一個“自給自足”以及能夠提供足夠內部交流空間的綜合社區。美國的硅谷則以采用這種方式而成為商務花園的范例。

從理念上分析，商務花園在城鄉結合部作為高度發達城市的一部分，既強調充分信息交流，又提供群落式獨立人文環境的概念，非常符合豐臺園的地理位置和以科技與信息為主的高科技園定位。但問題是商務花園的理念能否融入本土，北京是否具備其物質條件？威格斯房地產顧問公司總經理李忠認為，商務花園是城市規劃帶來的必然現象，而中國經濟發展已使得邊緣化辦公成為可能。科技型公司的利潤不是來自車間，必須要使腦力勞動者保持良好的工作狀態，因此需要改善辦公環境。而北京城市化的擴展導致了轎車的普及，使人們可能也更傾向于比城市內環境更為優美的邊緣地區。

談到辦公邊緣化，很容易就想到與市內集中化辦公的寫字樓的反差，繼而聯想到商務花園與市內寫字樓的競爭關系。但我們不得不注意到中國作為一個后起國家城市化的兼容性特色。在西方，城市發展的周期是20年，逐步地演化，而北京的發展周期是4年，經濟形態的多樣化意味著不同的階段的企業同時出現也衍生出不同形態城市格局的并生關系。豐臺商務花園本身也是二、三、四代的混合體，而且豐臺科技園面對的是由豐臺創業中心大量畢業出來的成長性企業。按照常規這些企業有兩種選擇，要么花錢買地成就自己的一片天地，但不得不面對建筑和景觀設計的煩惱，要么租寫字樓與各類企業共聚于狹小空間，新辦法就是選擇獨門獨戶的商務花園。

但是，在商務花園的理論上，一直有一個問題未得以解決，商務花園的物業形式，基本上是定位于新型的寫字樓，與傳統的科技園區的產業基地定位于工業的做法是違背的，如何來解釋脫離開工業的園區仍是真正的科技園區，園區對這些方面進行了一系列的研究。

按郊區化的理論，科技園區不單在產業類別上分為電子信息園、生物醫藥園等專業園，而且在功能上開始走向專業化。目前，在中心城市，科技園區已開始逐步分離成三種形態：科技辦公園、科技工業園和科技商業園。科技辦公園作為科技產業研發、管理、中試的中心，是科技園區三種業態中最具創新活力的一個環節；科技工業園作為科技辦公園的下一個階段，讓成果轉化為產品并進入生產階段，實現了科技的產業化；科技商業園利用其歷史及現實的條件，在高地價區形成科技產品的物流產業，完成整個產業的循環。由于級差地租的影響，原來三種業態同時向市中心集聚已開始轉向辦公園和工業園逐步向近郊區和遠郊區轉移。商務花園是一種實際形態上的科技辦公園，相對于科技工業園，更高出了一個層次，在研究中同時發現，上地作為科技園區，實際上就是一個科技辦公園，而科技辦公園主要的物業形態，不是廠房而是寫字樓。

在對一期基地的經驗教訓的總結中發現，原來以工業用地為名買地的企業，由于受利益的影響，很多并未搞工業，而是做成了寫字樓，市場的機制同樣證明了豐臺園產業必須由工業向研發、辦公、中試為主的功能轉變，這正好與商務花園定位的科技辦公園不謀而合。

所以，從以上的一些文章和報告可以歸納商務花園與傳統的工業園區的區別時，將其總結為“四大轉變”：

1、（規劃設計理念的轉變）由強調經濟效益的規劃設計轉變到對經濟效益與環境效益的結合。

2、（開發方式的轉變）由各自為政的單塊開發轉變到集中有序的統一開發。

3、（產業選擇的轉變）由科技園區傳統的制造業基地轉變到以中試、研發、辦公、商務相結合的綜合產業區。

4、（管理模式的轉變）由傳統的政府管理模式轉變到企業為主的管理模式。

但在企業的定位上，仍存在一些爭論與分歧，如果按威格斯最早的定位，定位于成長型的中小企業，中小企業的購買能力以及聚集效益是否能支撐商務花園龐大的空間供應，如果定位于大企業的辦公、研發與商務，如何確立新的品牌，如何確立是否有這樣龐大的市場需求？需要新的理論和實證來予以回答，這導致了總部經濟這種理論形態的出現。

第三部分 “總部經濟”概念的形成 和中心城市總部經濟的發展

總部經濟，是“總部基地”產生的理論基礎，中心城市總部經濟發展的基礎與前景，就是總部基地的未來。總部經濟的提法，很早是在廈門的經濟學界提出，但由于未進行更深入的理論研究和實踐，所以一直未得到推廣。但在事實上，部分中心城市，由于市場化和政府的推動，總部經濟作為一種經濟形態，已經發展到了一種相對成熟的狀態。

第七章 總部經濟的理論 豐臺園最早發現“總部經濟”這種經濟形態的作用，是源于豐臺園與北京市社會科學院的一個合作課題——“大企業入園環境需求調研”，重點解決大企業是否對商務花園產生需求及滿足需求所需要的條件。

在競標會上，豐臺園發現了市社科院經濟所副所長趙弘帶隊的課題小組提出了“總部經濟”這個名詞可以為豐臺園所采用，此時趙正對北京制造業發展的困惑進行研究，在豐臺園的約稿之下，趙開始關注“總部經濟”的理論。并予2002年11月完成《總部經濟——北京制造業需要組織創新》的文章，交由豐臺園出版的《商務花園》雜志發表。

附：《總部經濟”:北京制造業發展需要組織創新》（趙弘）

2002年北京工業增速趨緩，影響整個經濟的增長速度。從穩定北京經濟發展、擴充經濟總量、提高首都競爭力和到2008年北京率先實現現代化的需要出發，市委、市政府提出了“振興北京現代制造業”的重大戰略。北京提出發展制造業雖然有其客觀必要性，但在北京這樣的首都城市如何發展制造業確實有許多問題需要很好地研究解決。筆者認為，北京發展現代制造業能不能取得應有的成效，關鍵是能不能對北京發展制造業的優勢和劣勢搞得很清楚，同時在發揮優勢、避開劣勢方面尋找突破點，實現產業組織創新。

一、“總部經濟”是北京制造業組織創新的基本方向

北京制造業在近50年內至少有過四輪的更迭:從50-60年代以重型機械、內燃機械、印刷機械、機床、化工等為代表的重化工產品為主的制造業，到70年代以縫紉機、手表等為代表的以輕工產品為主的制造業，再到80年代以電視機、電冰箱、洗衣機等為代表的新興家電制造業，再到90年代以來以算機、手機等為代表的IT產品制造業，在每一輪興起的制造業中，北京都能夠“領風騷幾年”。但是，非常遺憾的是，在一輪接一輪的制造業結構轉換過程中，北京制造業能夠取得持續市場優勢、保持較長競爭力的產業和企業并不多，尤其是在70年代和80年代，北京在全國輕工、家電制造業領域曾經輝煌一時，不久卻逐漸衰退，現在基本上失去市場競爭力。北京制造業的衰落固然有其體制方面的共性原因，包括政企關系沒有理順，以及體制、管理漏洞而造成的企業家腐敗和國有資產流失等，都使企業缺乏持續創新和發展的體制保障。但另一方面，對北京發展制造業的某些劣勢也必須正視。

北京發展制造業面臨的劣勢至少有三個方面:一是成本劣勢。因為北京的空間成本、人力成本都比較高。比如，2001年北京房地產價格均價4771元/平米，全國最高，是上海3297元/平米的近1.5倍，是全國均價2137元/平米的2.2倍。成本因素反映到制造業產品上，必然影響產品的競爭力和營利空間。二是制造業人才短缺。北京在人才方面雖然具有絕對優勢，但具體到制造業所需的人才來說依然是短缺的。特別是北京的技術開發人才多，工藝技術人才少，務虛的人才多，務實的人才少，進行資本運作和營銷管理的人才多、高素質和具有豐富操作經驗的高級藍領技工少。這樣的人才結構對北京發展制造業構成人才約束。三是產業環境不夠優越。主要包括產業配套能力和商業環境兩個方面。北京產業門類較多，但具有規模和優勢的產業集群少，尤其是能夠按照產業鏈形成前向相關、后向相關的產業集群更少，使得產業發展的配套能力不強。

當然，北京發展制造業也具有不少優勢，主要有三個方面:一是北京的制造業經過幾十年的發展，已經有很好的發展基礎，門類齊全，有些產業具有比較優勢;二是北京在技術開發方面具有絕對優勢，科技資源豐富，研發人才充裕。三是北京具有產品的營銷優勢。北京云集著眾多的跨國公司總部多和全國大型企業集團的總部，這些跨國公司和企業集團的銷售渠道，可以成為北京制造業企業利用的產品銷售渠道;四是北京的資本市場比較發達，可以方便企業進入資本市場融資;五是北京是全國的信息中心，對于企業了解全國和全球行業發展動態具有得天獨厚的優越條件。

北京發展制造業如何利用上述優勢而避開其劣勢，需要進行產業組織創新。我認為，這種創新的基本思路可以概括為發展“總部經濟”。

目前，關于什么是總部經濟，還沒有一個確切的定義。我們不妨這樣來定義總部經濟。所謂總部經濟，是指某區域通過創造各種有利條件，吸引跨國公司和外阜大型企業集團總部入住，通過極化效應和擴散效應，形成企業總部在本區域集群布局、生產加工基地通過各種形式安排在成本較低的周邊地區或外地，從而形成合理的價值鏈分工的經濟活動的統稱。在總部經濟中，總部集中的區域一般具有區位優勢，能夠吸引更多的人才、資本、信息等創新要素向該區域流動，在價值鏈分工中，占據“高端”地位，獲取更高的利潤回報，不但能夠補償其較高的費用成本，而且能夠提升本區域的產業水平，擴大本地區經濟總量，提高區域經濟競爭能力。

我們認為，“總部經濟”的發展思路，比較好地回避了北京制造業發展中的劣勢，而充分利用了北京的優勢，是一種“揚長避短”的產業組織選擇。

二、“總部經濟”是經濟發展客觀規律的必然要求

為什么會出現總部經濟這樣的經濟現象，我認為，歸根結底是市場經濟發展的結果，具體來說，是市場競爭白熱化、資本流動國際化、經濟發展知識化、產業分工精細化的結果。首先，地價競租機制是總部經濟產生的內在動力。

所謂地價競租機制，是指地價作為企業生產經營成本的主要支出項目，對于企業區位選擇決策產生重要影響的作用機制。在區域核心區，如中心商務區（CBD），由于地價昂貴，一旦企業的邊際成本高于企業的邊際經濟附加值（EVA），就會導致企業外遷，讓位于經濟附加值相對較高的企業，在這種作用機制下，區域的最核心地段，往往成為經濟附加值最高的研發中心和商務管理總部的聚集地；區域的相對核心地段則成為經濟附加值相對較高的商業區聚集地；區域的相對外圍地段則成為經濟附加值相對較低的低污染的制造業聚集地；區域的外圍地段則成為經濟附加值最低的高污染的傳統工業聚集地。在地價競租機制作用下，如果土地需求大于供給，就會導致地價急劇膨脹，一方面促使區域中心外圍的產業布局進行新一輪的“優勝劣汰”，產業結構進行優化升級；另一方面，則促使區域中心逐漸向外圍區域蔓延，最后使得整個區域都成為中心區域，成為企業研發中心和商務管理中心，整個區域也就演變為依靠總部經濟而發展的區域。其次，中心外圍效應促使總部經濟的最終形成。

中心外圍效應理論最早是由西方經濟學的拉美派在分析發展中國家和發達國家區域經濟發展關系時提出的，它以權威性和依附性為判斷標準，認為發達國家是世界經濟的中心，發展中國家是世界經濟中心的外圍，后者依附前者并為前者提供各種配套服務。借用中心外圍理論，如果我們把“中心”定義為由于投資環境相對優越而演變成先發優勢地位的區域，把“外圍”定義為投資環境處于相對劣勢地位的區域，在中心外圍效應的作用下，區域資源在空間上重新優化配置，中心區域作為磁場的中心，吸引區域外圍的各種優勢資源（包括資本、技術、人才等），而將內部的劣勢資源向外圍區域排斥。在這種極化效應的作用下，中心區域形成獨特的資源優勢，各大企業集團將研發中心和商務總部遷至該區域，逐漸形成聚集經濟，為了獲取范圍經濟效應，節省企業的信息交易成本和培訓成本，其他企業紛紛效仿，從而使得某個區域成為總部聚集的中心，總部經濟也就因此而產生。第三，“總部經濟”是知識經濟條件下，企業在不同價值鏈區段上的產業分工模式。

在知識經濟條件下，經濟的全球化外化為市場的全球化，市場全球化又明顯地表現為價值鏈的重組。由于跨國公司一般具有技術創新和營銷方面的比較優勢，借助于這些優勢，跨國公司能夠獲取價值鏈中利潤最豐厚、附加值最大的區段，而不具有處于研發和營銷競爭優勢的企業只能從事價值鏈中利潤較薄但收入比較穩定的加工制造區段。這樣，通過激烈市場競爭，價值鏈的重組最終表現為企業依據自身的比較優勢在不同價值區段上進行高度的專業分工。

世界軟件業的發展軌跡是跨國公司依據自身優勢在價值鏈中進行重組定位的極好例子。以微軟為代表的美國軟件企業憑借對軟件核心技術的壟斷地位，頻頻將戰略觸角延伸到其他國家，在發展中國家（如印度、中國）設立研發和營銷總部，而將生產制造等經營環節外包，通過這種不同價值區段高度專業分工跨國公司得以賺取高額利潤。正是在這個意義上說，當今世界沒有企業愿意在技術開發、制造和銷售方面都做；企業也不需要大而全，而是要在價值鏈中找到自己的位置，在產業鏈條的某些區段上獲得成功。這實際上是在知識經濟和經濟全球化大背景之下，產業分工精細化的一種要求和表現。

三、北京初步具備發展總部經濟的條件

北京作為一個發展中的國際化大都市，總部經濟的雛形初步顯現，一些總部經濟發展的條件也正在趨于完善。

第一，北京市已經成為大型跨國公司集聚之地，總部經濟的發展已經初步顯現出先發競爭優勢。

根據有關部門的調查，目前，全球82家跨國公司在華設立研發機構119家，其中有49家設立在北京，占41.2%。具體情況參見下表：

跨國公司在華設立研發機構的地域分布（截至2002年8月）跨國公司投資地域 研究開發機構數量 單位：家

北京 49 上海 15 蘇州 12 深圳 5 西安 3 成都 2 廣州 2 杭州 1 青島 1 同時，還有87家外埠大企業在北京設立了103家研發機構，另有8家即將要建立駐京研發機構，而且這一數量在繼續增長。

在上述分析中，由于缺乏跨國公司和外埠大企業在京設立營銷中心的數據，沒有進行具體分析。實際上，這一方面北京也具有明顯優勢。

第二，北京的人才、教育、科技資源優勢，能夠為總部經濟的發展提供動力支撐。

截止2000末，北京常住戶籍人口1107.5萬人，流動人口近300萬人。在北京人口中，大專以上文化程度人數占就業人數的比例為19.44%,在全國名列第一。

北京地區是全國最大的教育基地，根據最近完成的北京R&D資源清查資料，2000年首都地區有高校61所，其中，重點高校23所，占全國重點高校的1/4,進入國家“211工程”重點建設的院校20所。北京高校中有500個博士培養點，博士培養規模占全國的1/3;有1081個碩士培養點，碩士生規模占全國的1/5。

2000年,北京科技活動的單位數3353個，從事科技活動人員26.1萬人，科技活動經費372.9億元，研究與發展經費支出155.7億元，占國內生產總值比重為6.3％。中國科學院、中國工程院院士一半以上分布在北京科研院所、高等院校;其中科研院所373個;北京地區每年開展科技課題3萬多項，取得科技成果1萬多項，獲國家級獎約占全國的30% 左右;2000年申請專利數2846項，在全國名列第一。

第三，北京發達的知識型服務業，可以為總部經濟提供配套服務。

知識型服務業包括由銀行、證券、信托、保險、基金、租賃等組成的現代金融服務業;由通信、網絡、傳媒、咨詢、策劃等組成的信息服務業，由會計、審計、資產評估、法律服務等組成的中介服務業，以及由教育、培訓、會議、展覽、國際商務、現代物流等組成的新型服務業。根據聯合國國際標準產業分類中共有7個門類，3個大類，30個中類涉及到知識型服務業。知識型服務業不同于商業、房地產、飯店等傳統服務業，具有知識要素投入密集，增值度高，附加值高等特點。

知識型服務業是知識經濟的組成部分，是首都經濟的重要內涵之一。北京發展知識型服務業具有優勢和基礎。2000年，北京市主要7大知識型服務業增加值為605.9億元，其中:會展與機構服務業136億元;現代金融服務業126.3億元;研發與技術服務產業102.9億元;教育培訓產業82.9億元;文化傳媒產業74.9億元;專業服務業43.6億元;醫療保健產業39.3億元。由此可見，較為發達的知識型服務業，為北京發展總部經濟提供了一個重要條件。

第四，CBD和中關村科技園區為總部經濟發展提供了更為優越的空間區位。

實踐表明，中央商務區對于強化中心城市的綜合商務功能，形成商務活動的集中領域，產生聚集、輻射效應，有著十分重要的作用。因此，發展“總部經濟”，往往需要有自己的中央商務區（英文簡稱CBD）作為空間支撐。美國紐約的曼哈頓、法國巴黎的拉德方斯、日本東京的新宿、香港的銅鑼灣等，都是世界著名的中央商務區。近年來，國內主要經濟區域的中心城市如北京、上海、天津、深圳、廣州、武漢、廈門、沈陽等都已明確提出了建設中央商務區的規劃，其中北京朝陽區、上海陸家嘴和外灘的CBD已見雛形。北京市朝陽區作為北京的傳統商貿區，以其占盡優勢的商業實力和基礎設施構成了傳統CBD的基本要素，特別是近兩年北京市委、市政府加快朝陽CBD建設,迅速拓展了CBD的商務空間，完善了其服務功能，搶占先機，發展總部經濟的硬件條件已經基本具備。

與此同時，近兩年來，中關村科技園區取得重大發展，軟、硬環境進一步優化，為吸引跨國公司和外埠大企業入住園區提供了更為完善的條件，為總部經濟的發展拓展了又一廣闊空間。

特別值得指出的是，最近中關村科技園區豐臺園在園區二期開發過程中，提出打造科技園區“商務花園”的嶄新理念，并且已經通過建設規劃，準備在綠樹成蔭的優美環境之中，建造適合不同規模企業的研發中心、營銷中心辦公用的商務用房----這一適合全球人居和諧、綠色環保和“后現代化”最新趨勢要求的設計理念，畢竟獨領中國創科技園區發展新潮流，成為跨國公司總部和外阜大集團入住北京的重要空間區域選擇，助推21世紀北京總部經濟的發展。

在其后，中山大學博士生導師李江帆教授與其碩士生展開了對總部經濟的研究，他們認為：總部經濟就是吸引跨國公司、大企業的總部、分支機構或研發中心，以及各級政府的代表機構來本地區安家落戶帶動的經濟。最近，中國人民大學陳秀山教授也開始關注總部經濟，他認為總部經濟確切地說并非是一種經濟類型，而應屬于地區發展規劃的范疇。”他認為：并不是任何地區或城市都具備發展總部經濟的條件。對于跨國公司來說，他們選擇某地區投資或設立總部，首要的是該地區要有穩定的大環境、良好的經濟運行態勢和潛力巨大的市場，其次要有過硬的軟硬條件，即資訊、服務、交通等。具有國際化色彩的中心城市、良好的資訊流通和服務是發展總部經濟的先決條件。陳秀山教授認為國內首推北京、上海兩地。

第八章 總部經濟發展的實際狀況的研究

隨后，總部經濟理論擴展所帶來一系列實證研究一直未停止過，總部經濟包括什么樣的經濟類型，總部經濟對地方的貢獻在哪里，何種城市適合于發展總部經濟，總部經濟的發展需要什么樣的條件，企業總部的選址需求是什么？等等。研究中發現，亞洲城市如新加坡、香港，國內城市如上海、北京、深圳等地，總部經濟基本上已經成型。新加坡是大量投資于東南亞的跨國公司地區總部所選地。

香港是跨國公司投資中國大陸和東亞地區，在該區域的總部所選地。國內的深圳，是跨國公司地區總部由香港轉移到大陸的首選地。上海，是臺商或跨國公司設立中國區總部的首選地。

北京，是跨國公司設立中國區總部的第二選擇地，是設立研發總部的首選地。

北京、上海、深圳，分別是國內大企業總部遷移的首選地，設立地區總部的首選地，同時，又是中國最發達的三大經濟區（環渤海灣經濟區、長三角經濟區、珠三角經濟區）大型企業的總部所選地。三地產業不斷置換，工業外遷、商務內聚，“兩頭分離”情況越來越突出，總部經濟已經形成了相當的基礎。

可以分析下面一篇文章，了解中心城市對總部經濟的聚集效應。《北京上海廣州深圳，誰是中國未來“經濟之都”》

經過從政府高層官員到經濟學家，從企業家到新聞媒體的反復灌輸和吹風，中國將為高科技企業融資設立創業板如今已不再是懸念，而如果要說有什么不確定因素的話，毫無疑問當屬創業板今后將設在哪個城市：究竟是上海還是深圳？

有心人注意到，在去年底的深圳高交會上，深圳證券交易所副總經理胡繼之曾發表了題為《創業板市場與深交所的歷史使命》的演講。在創業板“花落誰家”之前的敏感時期，深圳方面以如此昂然的姿態將創業板與深交所的“歷史使命”聯系起來，這一事后被戲稱為“深圳創業板宣言”的演講無疑是向外界發出了明確的信號：創業板非深圳莫屬。對于關注中國城市季風的人士來說，創業板為他們提供了一個理想的平臺，人們至少可以感受到城市間的競走激烈到了何種程度。正是在這種氛圍里，得改革開放風氣之先的北京、上海、深圳以及廣州，都在紛紛爭奪對創業板概念的詮釋力量。換句話說，北京、上海、深圳和廣州，都在悄無聲息地投入到一場曠日持久的城市競走當中去，城市的季風到底在向何處吹？

創業板之爭不應當被簡單地理解為城市之間的意氣之爭，而更多的很可能還是一場關乎一個城市經濟地位的比拼 經過20年改革開放的歷練和積累，中國各大城市的市長們顯然對經濟利益的關注遠遠超出了人們的想象。換句話說，創業板之爭不應當被簡單地理解為城市之間的意氣之爭，而更多的很可能還是一場關乎一個城市經濟地位的比拼。在這場目前還看不到盡頭的競走中，連北京也加入其中。按照專家學者們的看法，創業板設立的城市至少要具備四大要素：其一，金融業發達；其二，民營經濟發達；其三，市場化程度要高；其四，國際化程度要高。用這樣一把尺子來衡量，人們很容易就看出了各大城市在這場競走中所處的地位，而且優勢和劣勢相當明顯。先說北京。作為中國的政治中心和文化中心，北京的國際化大都市地位可以說是無可辯駁的，在這一點上甚至連上海也有所不及。另一個更接近創業板的理由是，北京的中關村經過20年的發展壯大，“中國硅谷”的形象正在日益豐滿，而且中關村有一個現成的技術市場，目前交易額差不多占到全國的1／5，上海和深圳只能望其項背。但到底把創業板放在哪座城市，畢竟是一個需要將各種因素放進去考慮的決定，中關村的高科技色彩很難蓋過它所寄生的城市色彩。

從證券市場監管的角度而言，設立創業板實際上是為擬議中的深滬兩大證券交易所合并提供了一條通道。有關兩大主板市場合并的說法流傳已久，情況是明擺著的：兩大交易所合并，可以提高資本市場交易的效率，為投資者降低交易成本，而從另一方面來看，主板的合并可以使深滬兩地的角色分工完全明確，一勞永逸地解決問題。主板合并是一個什么概念？如果深滬兩地股市走向統一，中國就將出現一個在亞洲僅次于東京和香港的第三大證券市場，總市值將超過5000億美元，這將是一個激動人心的結果。如此一來，上海與深圳兩大城市的競爭態勢很快就走向明朗化。以合并的主板市場規模而論，深圳這個改革開放后出現的中國城市新貴顯然難以承受如此重負，大概也只有上海才能扮演上述角色。雖然決策層的態度尚未明朗，但所有人都可以想象，合并后的主板市場一旦定在哪個城市，這個城市今后幾十年的經濟地位勢必加重：誰讓幾乎全中國所有的企業都跑到它那兒融資呢？

最遲從1999年開始，無論是中國企業還是跨國企業，一場將自己總部搬往上海的企業遷徙運動就已經展開 一則有關跨國公司的動態是：全球第一品牌可口可樂公司決定把它的中國區總部遷到上海，今后這家跨國企業巨人在中國的行動號令將從上海發出。可口可樂這樣做自然與自己在全球市場上的運轉態勢有關，但同時也清楚地告訴人們，在這家跨國公司眼里，上海的潛力不可低估。可口可樂當然不是第一家把總部搬到大上海的企業。關注中國經濟發展的人注意到，最遲從1999年開始，無論是中國企業還是跨國企業，一場將自己總部搬往上海的企業遷徙運動就已經展開。

在中外企業群落的這場遷徙運動中，家電行業的動靜最大，僅僅一年左右的工夫，國內屈指可數的一流家電企業如海爾、春蘭和長虹都先后從自己創業的城市出走，把各自的技術總部遷往上海。

著名企業如此，大批羽毛未豐的地方民營企業就更是紛紛仿效。曾幾何時，浙江溫州以“中國民營企業的天堂”而名聞天下，專家學者甚至稱其為“溫州的力量”，然而溫州企業的出走也已經初露端倪。

對于溫州的一大批民營企業來說，“遷都”與其說是一次悲壯的遠行，倒不如說是一次投奔未來的狩獵——在溫州企業家的夢想中，曾經是十里洋場的上海灘更符合自己的投奔標準。

上海到底有什么？四川希望集團總裁劉永行說，他其實非常不喜歡1996年以前的上海。有一次他在上海趕飛機，不料卻一路堵車，最后只好改打“摩的”，從后座上被甩出去倒在泥漿里。但是現在變了，坐在希望集團在上海總部的新辦公室里，劉永行顯然對上海的現狀感到滿意：“在四川做小生意比上海辛苦，千方百計討好客人，而上海人一精明就較真。但四川做大生意的不多，四川最大的局限就是交通不便，信息不通。國外朋友到四川來，往往要下很大決心。但是我到上海后，每周都有外事活動，每個月我都會去看一次國際博覽會。我們的公司放在上海一看，根本是小公司，這樣我們才能提高自己的參照系，不會迷失方向”。

來自寧波的企業家吳國迪對上海與家鄉的區別是用資金規模來衡量的：“要辦世界級的大企業，必須以世界級的城市為依托。(中國銀行)總行對寧波分行和上海分行的授權不一樣，寧波分行超過200萬美元的項目就要報總行，而上海分行的額度卻是3000萬美元！”在這之前，吳國迪一直在寧波安穩地做生意，只是后來因為當地銀行實在無法滿足自己的資金需求才決定“遷都”的。來上海后，吳國迪創辦了埃力生集團，進出口從零開始做起，僅去年一年就做到了7億美元的規模。一正一反，“遷都”的好處顯而易見。

和家鄉相比，吳國迪更欣賞上海政府機關與企業之間若即若離的微妙關系。從寧波搬到上海，吳國迪的企業只用了一天時間就辦完了有關手續：上午，上海市工商局一位副局長到寧波辦理遷戶，下午就返回了上海。關于上海行政機關的作風，吳國迪更是有感而發：“要通過上海的海關、工商等關卡，你找人也是7天，不找人也是7天，而在其他地方，你找人是7天，不找人是一個月。”在講究辦事程序與隨心所欲之間，成長起來的新一代企業家似乎更寧愿選擇前者。

有時候，企業投奔上海也不完全是從出生地無奈“出走”，在這方面，上海市也下了很大力氣。來自上海市政府協作辦的消息說，為了讓春蘭進駐上海，上海市特地決定把最好的地段讓春蘭挑。春蘭總裁陶建幸據說一眼就看中了位于南京西路的上海市海外聯誼部。為了給春蘭集團騰出地方，上海市委統戰部以及海外聯誼會全部搬了家。“遷都”，自然是為了企業的長遠發展。改革開放20年，中國工業化運動中一個最有意思的現象就是：小地方出大企業。比方說，春蘭出在江蘇泰州，長虹出在四川綿陽，海爾出在青島。這些企業幾乎無一例外都屬于勞動密集型企業，而當企業慢慢做大之后，原來的池子顯然已盛不下。浙江均瑤集團的王均瑤說：“如果我已經四五十歲了，像溫州一些老板，這輩子吃吃喝喝都有了，一年再賺個一兩千萬，出出國，不是挺好的嗎？現在已經累得要死，還到上海搞什么搞？最起碼，環境就不熟，我在溫州能閉著眼開車，可在上海上了高架橋就下不來了。但是，不正是因為追求這個高架我才到上海來的嗎？競爭不斷升級，我坐在溫州，已經像打拳一樣應付不過來了，必須往外走。”

上海更像是兩對矛盾的奇妙混合載體：過去與未來，新與舊，包括企業家在內的所有人都在其中尋找各自的夢想 按照歷史學家的觀點，從19世紀開始便有了兩個中國，一個靈活、活躍，富于進取，趕上近代的經濟成長，并且眼光越出了它的疆界。另一個屬于農耕和保守主義，安于自己的土圈子，而正是后者一直左右著中國的走向。上海學者朱學勤說，他感覺上海在分裂，一個虛幻上海，一個真實上海，那個虛幻的上海在把自己故意做舊，仿佛生活在歷史里。在作家和學者的視野里，上海顯然被細化成了一張張記憶的碎片，具體而又溫暖。

而在普通人的眼里，這種對細微之處的欣賞與回味更是被放大到了極致。北京一家外企的職員李東生有著同樣的感受：“每次到上海，我都住在老錦江飯店，那里靠近淮海路，辦事也方便。每天早晨在飯店吃早餐時，我都看見一位40多歲的男服務員極有耐心地擺放碗筷。我覺得這在北京簡直是不可想象的，想想看，北京有幾個男人愿意干這份工作呀？可人家就是把它當成事情來做，踏實而認真”。

一個真實的情況是：無論你對上海人的過分精明或者其他公認的“毛病”有多大意見，但如果把中國各地城市做一個比較后就會承認，上海畢竟曾經是一個工商社會，而工商社會的一大特征就是分工明確，講究細節的完美。但僅僅有這些就夠了嗎？企業家“遷都”上海，投奔的到底是哪個上海？到底是朱學勤先生所說的虛幻上海，還是真實的上海？浙江杉杉集團老總鄭永剛坦言，自己其實對上海并不感興趣，“但是浦東確實好。”

“浦東有幾點好，最好的一點就是在計劃經濟時代，浦東不設什么機構，在960萬平方公里算是一塊凈土。過了浦江，各區都有計劃經濟時代遺留下來的東西，有時會拖市場經濟的后腿。浦東管委會的新班子是按經濟規律辦事的，在這里政府和企業沒有血緣關系，也沒有行政關系。我們不歸它領導，我們就是朋友，這就是環境。你說世界上那么多大企業都在這兒，連語言都不通，要管又怎么管？另外，中國再沒有一個地方有這么大的基礎設施投資，這在全世界都少見。這種硬件的環境對企業的益處非常大，對國外的許多人，你跟他說上海，說浦東，人家都明白，你說寧波離上海還有多少路，說了半天人家還是不明白。第三點，雖然浦西有些地方政策還比較死，但是市場很活。上海畢竟是國際化的城市，信息和市場都是國際化的，很多國外的大企業都愿意到這里來。所以坐在這里的思維方式和在寧波是不一樣的，有高度。”

至少對小地方出來的大企業而言，上海的吸引力在某種程度上其實更多地來自于人們對昔日“十里洋場”的迷戀與膜拜，雖然這種迷戀與膜拜未必有道理。坐在浦東一百杉杉大廈最高層的辦公室里，杉杉集團老總鄭永剛在把浦東和浦西這兩個上海進行比較后承認：“從搞經濟的角度講，上海政府力量強，企業力量弱，國有企業老體制老是改不過來，觀念轉不過來，一說市政府好像不得了。”而均瑤集團老總王均瑤也認為：“在溫州，政府官員的觀念和我們更合拍一些，在上海，政府下面有些人的思想觀念還是保守，拿著芝麻當西瓜。”

這樣看起來，上海還不僅僅像朱學勤先生所說的分為虛幻上海和真實上海兩個世界，事實上還存在著浦東和浦西兩個地理概念。準確點說，上海更像是兩對矛盾的奇妙混合載體：過去與未來，新與舊，包括企業家在內的所有人都在其中尋找各自的夢想。

和上海相比，北京最大的優勢就在于它是中國的政治中心，這一因素使它天然地成為中外企業云集之地 有一個數字特別讓除了上海以外的各地市長們看了頭大：在不久前一次全國性的企業家調查中，雖然有遠遠超過半數的企業表示目前無意“遷都”，但他們都不約而同地表示，如果要“遷都”，上海必然是他們的首選之地。在大上海的光芒照耀下，難道所有的競爭者們都注定要“花容失色”嗎？ 有心人注意到，從去年下半年起，北京市朝陽區最大的一次“政府公關”活動—中央商務節就已經顯露了這座城市所具有的雄心和對于未來的抱負。在中國各大城市里，北京的地位是獨特的，這種獨特表現在中央各大部委云集于此，甚至連這座城市的空氣中也漂浮著皇城氣息。早在計劃經濟年代，北京在全國經濟活動中的功能定位幾乎可以用一句話來概括：“跑部錢進”。

20年過去，北京當然有變化。即使從最表面的城市基礎設施建設來看，相信在全國所有大城市當中，北京馬路之寬闊都是首屈一指的。面臨著來自珠江三角洲和長江三角洲的沖擊，北京自然需要找回往日的那種感覺和自信。要講駐扎的跨國公司，建國門外大街和東三環一帶儼然就是北京的“中央商務區”。在這個真正寸土寸金的地帶，全球頂尖級的摩托羅拉、惠普、諾基亞、通用汽車等公司都把總部安在了這里。還沒等“中央商務區”的概念真正炒熱，裝飾著金屬色玻璃外墻的國貿中心二期工程就已告竣，并由此號稱除了紐約世貿中心以外的全球第二大貿易中心。無論如何，北京仍是中國目前的跨國企業之都。

再講高新技術企業。從北京海淀區的白石橋路往北，走到北京大學南門，就是所謂的“中關村電子一條街”，而牢牢占據著國內PC一半市場的聯想巨人就坐落在這個中國式的硅谷地帶。和上海相比，北京最大的優勢就在于它是中國的政治中心，這一因素使它天然地成為中外企業云集之地。換句話說，北京更像一座皇家之城，雍容大度而又氣勢奪人，上海則更像一座商業之城，精明有余而氣勢略顯不足。

在全國所有城市中，北京是第一家把“中央商務區”概念炒熱的，只有在北京發起的這一輪造勢運動過后，“中央商務區”的概念才開始廣為人知并為其他城市所采用。北京甚至還學會了如何在穩妥中求發展，無論是中關村IT企業還是去年的網絡公司海外上市，乃至于中石化和中國聯通赴美國上市，處處都顯現出這座城市國際化的色彩不斷加重。

-隨著浦東大開發的啟動，廣東開始遭遇自己最大的障礙：全國經濟的中心已經位移到了長江三角洲流域，珠江三角洲的繁榮雖然仍在繼續，但戲的主角卻變了

競爭年代論排名，而論排名就少不了作為珠江三角洲中心的廣州。

和北京、上海不同，廣州是一座極具平民性格的城市。廣州的崛起并非偶然，早在大清王朝，這座城市就以十三洋行聞名于世，英國人甚至將中華帝國把外貿限制在廣州一地進行的做法稱為“廣州體制”。即使到了計劃經濟的共和國年代，廣州依然保持著自己作為“外貿首都”的地位不變。早在中國對外開放以前，每年一度的“廣交會”幾乎是外國商人與中國做生意的唯一機會。

廣州的再度輝煌，自然得益于改革開放政策，這里的珠江三角洲企業群落是中國改革開放最前沿的新生力量。在這個呈三角形的地帶上，順德、深圳、東莞等地構成了早年間中國的新經濟中心，它的特征是以大規模工業制造為軸心，源源不斷地把“MADEINCHINA”的產品以令人驚嘆的廉價運往整個世界，而廣州就是這一三角地帶的中心。

廣東的經濟一直得改革開放風氣之先，全國五大經濟特區中有三個坐落在這里。從資本流向來看，以廣州為代表的華南經濟圈主要得益于港澳和東南亞地區的華人資本，真正的西方資本反而略低。改革開放之初，以香港口味為代表的所謂“粵語文化”也曾輝煌一時，連千里之外的北京也不得不受其影響。時至今日，全國各地的粵菜館就是這種文化長久不衰的象征。

但是在最初的顯赫過去之后，“粵語文化”顯然正在重新尋找自己的定位。浙江杉杉集團老總鄭永剛說得有些直言不諱：“寧波粗魯的人比較多，溫州人就更不行，沒有文化，廣東有些野蠻。”用“野蠻”來形容廣東有些偏激，但企業家的評語總有自己的理由，否則為什么不用“野蠻”來為北京或上海下定義呢？中金集團總裁周傳有認為：“在廣東，政企關系很多是建立在私人關系上，而我在上海和市政府并沒有多少交道，而且上海的開放是對全世界的開放。廣東沒有上海這種氣度，所以發展的后勁不足。” 廣州乃至整個珠江三角洲的發展瓶頸，不在于“氣度”或“野蠻”等文化上的先天不足。進入90年代中期，隨著浦東大開發的啟動，廣東開始遭遇自己最大的障礙：全國經濟的中心已經位移到了長江三角洲流域，珠江三角洲的繁榮雖然仍在繼續，但戲的主角卻變了。從某種程度上看，廣州的角色劃分今后將有可能更多地被歸結為“華南經濟中心”，不再具有改革開放之初“粵貨北伐”時的意氣風發。在眾多的企業當中，我們發現，很少會有人打算“遷都”廣州，只有樂百氏將自己的總部搬到了廣州。廣州在企業家群落中的“失寵”，未必意味著珠江三角洲經濟帶的衰落。畢竟，想靠單一的區域文化來吸引和包容來自各種不同地域的企業不是件容易的事情。在這一點上，無論哪個城市都不敢說自己做得很到位。

毫無疑問，正在進行中的城市競走運動是一個相當引人注意的態勢。而在圍繞著未來中國經濟首都的競走中，中國的現代化進程猶如一場波瀾壯闊的經濟運動，從當年的珠江三角洲到長江三角洲，中國沿海改革開放的布局已經初步完成，下一步就看中西部的了。

第四部分 中關村（豐臺）總部基地 ——商務花園與總部經濟對接的產物

商務花園能否定位于總部經濟，豐臺園經過對郊區化、企業總部選址需求差異性的理論研究和直接對北京市大企業的實證研究，證實了商務花園與總部經濟結合的可行性，確立了“中關村（豐臺）總部基地”的品牌概念，大力進行品牌推廣，使總部基地和總部經濟開始在政府、企業界、學術界產生強烈反響。第九章：郊區化研究和企業總部選址多樣性的研究 以及對北京大型企業的實證調研

存在著一系列問題，包括商務花園地處城郊，是否能營建企業總部聚集的氛圍，同樣，在北京大力建設中關村西區、CBD的情況下，商務花園能否與其展開競爭，這是商務花園定位于總部經濟要解決的問題。

對郊區化的研究表明，地處郊區的商務花園在城市發展的潮流面前，有成為總部聚集區的可能。

商務花園改變了傳統工業園的形態，轉變為了科技辦公園，辦公園的專業化和郊區化，是未來發展的方向。

案例：在美國的郊區化理論研究中表明，現代化的辦公方式已向郊區轉移。美國學者在對郊區化的研究中，得出郊區化的五個階段。

第一個階段是“郊區化前的外遷現象”。時間在19世紀末20世紀初，表現為鐵路和電車時代所帶來的富人住宅的沿線路郊區遷移。

第二階段是1920-1950年的“汽車郊區化時代”。表現為汽車的發展使郊區住宅的大量出現，郊區人口居住快速增加。

第三階段是1950—1980年“普遍郊區化時期”。表現在由于政府對郊區住宅的補貼促進，使郊區住宅急劇增長，與此同時，產業郊區化開始出現，市中心的工廠、交通通訊、研究單位、倉儲業等紛紛向高速公路、機場等交通便利的地方，形成產業園區。而且，隨著住宅區向郊區的推進，購物中心、銀行、電影院、游樂場、高爾夫球場、大學等也大量遷往郊區，并且結合形成復合式的郊區化力量，產業開始向郊區轉移。

第四階段是80年代的郊區化。表現為富人通勤的獨戶住宅式郊區已經滲入低收入階層住宅、郊區公寓和郊區工業園，同時，歷史上郊區沒有經濟基礎完全依附于中心市的狀況已經發生了改變，郊區成為了區域性的經濟中心，一半以上的人在本地生活、本地就業，而只有一小半的人仍在郊區和市區通勤，在這種情況下，它不再是“缺乏經濟基礎的臥城”，而是擁有許多雇員的城市綜合體的一部分，房地產開發商和建筑商從以前的分散型高級住宅的建設轉移到中高層公寓住宅的建設，居民階層更加多樣化，繼工廠、商業的擴散后，辦公設施和機構也開始向郊區遷移，郊區的城市功能日趨完善，產業配套開始自成一體。

第五階段，是90年代的郊區化——邊緣新城的形成，其特點表現在郊區鎮與中心市的共生關系越來越不緊密，其競爭力越來越強大，對中心市的職能地位提出了挑戰，典型的如芝加哥庫克地區的Schaumberg鎮，其具有購物、娛樂、居住和其他服務的功能，擁有1.08萬家公司（其中白領公司近6700家）和1000家左右的公司總部。實質上形成了中心市外圍的以白領職業為主的城鎮，它們的工作用地多于居住用地，而且職能上基本上與中心市老的中央商務區一致，它們被稱為“邊緣新城”。它的內涵包含：位于都市區的郊區；發展極快，就業崗位多，工作用地多于居住用地；不以制造業為主，主要以商業、第三產業、公司總部為主；與中心市同構，二者互補性下降。

因此，商務花園有可能成為次級的研發、辦公、商務區。

從物業形態和企業總部選址差異化的研究，表明企業總部選址的需求是存在多樣性的，商務花園與CBD、中關村西區等，構成協同互補的關系。

《分析：不同地域物業形態供給的差異性》：

1、中關村，目前大規模、高成本的市政開發，對大量的成長型科技企業產生了排擠效應。

有一份報告表明，有80%在中關村注冊的中小企業因為地價太貴，而離開園區另選辦公用地，中關村IT企業有39%在政策區以外有辦公面積，初步估算不少于100萬平方米，目前，中關村核心區為改善硬件設施，大量增加市政建設投入，使地價水平居高不下，直接導致房價水平直線上升，影響到成長型的中型企業的運營成本。這種成長型的中型企業，既希望能享受到科技園區的政策待遇，又能享受到科技園區的服務水平，同時又希望在立業的同時降低運營成本，在這一方面，商務花園應該對中關村成長型的中型企業，有很大的分流作用。

2、CBD發展定位上，更著重于商務，而非科技企業的研發和辦公。這種功能區域正如《北京CBD的暫行辦法》所定位的一樣，主要是現代的服務業，如證券商、投資公司、律師所、保險公司、電信網絡服務商、廣告商等，這類總部下屬的產業主要是營業廳等形式，總部更接近于信息大量集中的市場。而大量的科技型企業，下游的產業主要是原材料供應、產品制造等，其總部不一定非得在區域上與一個城市的商務區在一起，相反，商務區喧囂的環境、擁擠的交通與急促的工作節奏，會對充滿人文色彩、追求自然和諧的科技創業者和科研人員產生壓抑。使CBD不可能成為科技企業總部的首選，同樣，中關村核心區的建設理念，實際上是在奠造一個科技型的CBD，不過形成的產品不是信息流、而是科技產品流，如海龍，這些都限制了大型科技企業在中心區的落戶。

3、由于北京城市重心的北移，但市內快速交通系統并未隨城市北移，使商務花園位于城市邊緣但是卻能享受到城市快捷的交通網絡，使公司總部能不為交通所阻，同時，現代電子信息的發展使得在信息溝通上越過了地域的界限，而地處近郊的位置，使綠化隔離帶成為商務花園的天然綠色屏障。

4、商務花園是豐臺園采用國外成熟的Business Park模式，在選址上，在城郊而不在城中心，這樣的優勢是級差地租勢別降低開發成本，減少公司的營運成本，在這方面，商務花園和CBD、中關村西區相比，具有明顯的優勢；另一方面，商務花園近郊的選址，也使成片開發、更高層次的統一設計成為可能，不同于CBD等核心區的改造，而變成了新建；再一方面，在規劃設計上，商務花園強調低密度的獨立辦公樓、獨享冠名權，大量的綠化空間，追求陽光和空氣，對那些并不強烈依賴于商務空間的科技企業有著巨大的吸引力，從工業化時代的CBD的高樓里出來，享受辦公帶來的快樂，這一點，商務花園應該占盡先機，這也是企業辦公和城市化的潮流。

《分析：總部選址需求的差異性》：

不同的企業總部，在選址標準上具有明顯的差異性： 服務性企業和制造業企業總部的選址有明顯的差別； 不同規模企業的總部選址標準有所不同；

不同的企業領導人對企業的總部選址標準有所不同。

總的來說：大型企業總部的選址，有共性，希望所在城市是中心城市、信息發達、商務繁榮、設施完善、配套齊全。但有差異性，就是在中心城市，在城郊或中心，具有明顯的差異性。

商務花園與CBD、中關村，在地域、環境、價位等方面具有差異性，正好符合企業總部選址的差異化需求。

實證：北京市社科院的調研：

豐臺園委托市社科院對在北京的100家大企業進行調研，大部分企業已經是總部與生產基地“兩頭分離”的局面，90%的企業對商務花園這種形態表現出濃厚的興趣。

第十章 中關村（豐臺）總部基地的確立、建設啟動和品牌推廣

依托于各種分析和調研，證實商務花園可以與總部經濟相結合，豐臺園正式確立了中關村（豐臺）總部基地的概念，以原來的道豐科技商務園為主體，吸引大型企業的總部。并開始了規劃、建設和品牌的大規模推廣。6月19日，中關村（豐臺）總部基地正式奠基。

7月5日，中關村（豐臺）首次招商會在北京新世紀飯店舉行。

7月16日，中國人民建設銀行北京市分行，注資10億中關村（豐臺）總部基地簽字儀式在國際俱樂部舉行。到目前，總部基地已簽約20家，其中11家是國字頭企業。

在中關村（豐臺）總部基地的奠基儀式上，開發商為總部基地準備的資料為： 概念的外延: 中關村（豐臺）總部基地[ABP]在于能夠實現國內外市場經濟的信息整全、互動；能夠達到國內外企業峰會能動的良好釋放效果；能夠作為北京中關村及北京大總部經濟區的重要基地；能夠成為國內成長期企業形象的特征標志。

ABP的寓意：

ABP的全稱是---Advanced Business Park,英文解釋為高級商務花園。以此用來涵蓋中關村（豐臺）總部基地的建設主旨及立意。

中關村（豐臺）總部基地[ABP]相關數據：

總面積：110萬平方米，獨體獨棟、獨立冠名總部樓500余座； 綠化比率：占總面積約50%； 總投資額：約45億人民幣； 建設周期：約3—5年；、基地區位：

西南四環路邊，緊鄰豐葆路、世界公園； 距天安門直線距離12公里；

東臨京開、京津塘高速公路、南苑機場，毗鄰國際汽車城； 西有京石、京良等重要公路干線； 南有幅員闊達的人居社區；

北有北京西站、豐臺站、豐臺西站，連接京山、京廣、京

九、豐沙等7條鐵路干線。基地構成：

每棟面積1000至5000平米的總部樓；總面積約40000平方米五星級酒店；面積約40000平方米商業配套設施；每套面積約30平方米的總部小公寓；幾十個面積200至500平方米的風味食堂；大型地上、地下停車場。

入口大廈（五星級灑店）：建筑面積4萬平米； 停機坪：大廈前有商務直升停機坪，占地約2.5萬平米； 基地商業配套：

總部基地內每個庭院中心均設置一處面積約為200-500平米的風味餐廳。各庭院至少有兩個機動出入口，形成庭院內交通環路。

地上、地下停車場形成便利、快捷的停車系統，大大超過每萬平方米45個車位的國家標準。

其它配套——全宿制雙語幼兒園；健身中心；國際醫療診所、全科醫師；信貸；銀行；郵政；超市；餐飲；娛樂等。智能化系統：

電信及寬帶綜合布線系統； 設備管理智能化系統（BAS）； 安防系統；

智能消防及自動滅火系統；

停車場自動管理系統；微小蜂窩數字無蠅電話系統； 有線電視系統；

公共廣播及背景音樂系統；一卡通系統； 電子地圖及電子信息發布系統； 總部樓設備： 集中采暖系統； 中央空調系統； 中水處理系統； 供配電及自控系統；

照明配電及應急照明網絡系統； 防雷接地系統；

每棟樓獨立電梯1-2部。

總部基地建設和活動的相關材料：

《45億打造中關村總部基地 15家企業先取冠名權》（科技日報）（6月20日）

中關村最大中外合資單體項目中關村（豐臺）總部基地奠基開工典禮6月19日隆重舉行。該項目整個工程預計3到5年完成。建成后的總部基地，投資資金量將達到45億元人民幣，總面積達110萬平方米，獨棟總部樓將達500余座，將會形成400億元的技工貿總收入和15億元的稅費收入。一期開發建設的中關村（豐臺）總部基地83棟總部樓將于今年10月份竣工，企業將準期入駐。同期還將再開工20萬平方米的87棟總部樓施工工程。

中關村（豐臺）總部基地是中關村科技園區豐臺園產業基地二期的第一個項目。總部基地前期的商務機停機坪和今天開工的一期工程，總面積達到20萬平方米，83棟獨棟總部樓，這些樓全部擁有獨立冠名權，今年9月總部基地將建一座五星級商務酒店，與這些總部樓一同構成大型企業的總部聚集基地。

中關村（豐臺）總部基地，是中關村科技園區豐臺園將國外歷經四代發展的商務花園先進理念與其交通、綠化等優勢資源相結合，對接“總部經濟”理論的產物；也是豐臺園正在打造的國際商務花園（International Business Park）的首個重點項目。它具有占天占地、獨門獨院、個性猶存的特征，并可贈予企業大廈冠名權，是創業者的立業家園。

中關村（豐臺）總部基地的建設，以豐臺區政府精品意識打造區域經濟的新架構為設計基礎，將中關村科技園區總部的經濟理論與自身的區位優勢相結合。入駐企業不僅可以擁有產業大廈的獨立冠名權，而且可以享受到大廈周邊的近400平方米的綠地資源，獨棟總部樓與精致的綠地建設，共同形成科技人文景觀，使入駐企業能夠擁有一個“公司家園”。中關村（豐臺）總部基地建設吸引了大批國內外大中型企業的密切關注。截至目前，已有15家高新技術企業先行獲得了自己企業的總部樓冠名權。尚有20多家企業正在談判中。

據悉，金融系統為給中關村（豐臺）總部基地的入駐企業提供流動資金方面的支持，中國建設銀行北京分行與中關村科技園區豐臺園簽訂了20億元人民幣貸款的銀企協議。同時，該行還與中關村（豐臺）總部基地的開發主體———北京中關村豐臺園道豐科技商務園建設發展有限公司簽訂了10億元用于總部基地的開發、建設資金貸款。

科技部黨組成員、科技日報社社長尚勇、北京市副市長范伯元、市政協副主席黃承祥、科技部高新司司長李健、豐臺區委書記王子生、常務副區長鄧小剛、科技部火炬中心副主任裴夏生等領導及企業、銀行界人士參加了開工典禮，典禮由中關村科技園區豐臺園工委書記、管委會主任汪洪主持。

《中關村總部基地首次招商引來企業300多》（孫海東/北京晚報/7月6日）

本報訊(記者孫海東)中關村(豐臺)總部基地昨天舉辦首次招商大會，近350家以高科技為主導的中外合資企業聞訊而來，就連一些從事裝飾、樓宇設備的公司也被這個投資高達45億元的項目所吸引，趕到招商大會現場，尋找未來的商機。

一家專門經銷中央空調的公司的業務經理早早就來到現場尋找目標。這位幾乎對每一位經過自己身邊的人都會熟練地搭話的業務經理告訴記者，提前介入是因為在這些人當中也許就有自己未來的客戶。“總部基地有500多棟總部樓，還有一批配套的五星級酒店，家家都需要安中央空調，如果將來能拿到一個定單，錢肯定少不了”。在當天的招商會上，中國誠通集團、中國物資儲運總公司、中國集裝箱控股公司等7家大企業宣布正式進駐總部基地，每家認購一棟總部樓。此外，還有26家企業達成了入駐總部基地的意向。至此，剛剛開工半個月的總部基地已吸引歐典等20家企業正式入駐。據介紹，這20家企業可累計實現技工貿總收入近100億元，實現利稅約5億元。

第十一章：總部基地在政府、企業界 和學術界及媒體評論上所產生的影響

總部基地推出后，在政府、企業界、學術界和媒體評論上，產生了強烈的反響。

北京市副市長范伯元在《優化環境、抓住機遇，建好企業發展基地》一文中說：“中關村科技園區承擔著發展高新技術產業的重任，已全面進入五年上臺階階段……，豐臺園在科技園區的開發模式上，采用?商務花園?這種全新的開發模式，通過低密度、低容積、高綠化的規劃設計，營造出更為人性化的發展空間，營建更為寬松的創業環境，符合北京市政府提出的?把北京建成市場化進程最快、市場秩序最好、政府服務最優、行政效率最高的企業發展樂園?優化發展環境的目標要求，希望豐臺園能夠繼續創新性地發展?商務花園?模式，并將豐臺園發展高新技術產業的理論加以總結、歸納、推廣。同時，園區的開發建設者和管理者們，在建設園區的過程中，要形成一支團結、奮進、拼搏、能打硬仗的隊伍，共同建設好園區。北京非常重視吸引跨國公司的地區總部，也逐步形成CBD、中關村西區、亦莊等一批企業總部的聚集地，并注意到企業總部的入駐所帶來的經濟提升作用，豐臺園通過?商務花園?這種模式，建設?總部基地?，對于北京市發展?總部經濟?，形成大總部經濟區，回避北京制造業發展中的劣勢并充分利用北京的優勢，是一種揚長避短的產業組織選擇；對于實現市委、市政府提出的?振興北京現代制造業?的重大戰略是一個有力的補充和支持。豐臺園在抓好自身建設的同時應該同時把握機遇，充分利用北京的地理區位優勢和人才厚度，以全力推進。北京大總部經濟區的發展。……豐臺園作為中關村科技園區在西南部的一個基地，應該在南城經濟發展中作出應有的貢獻，也希望大家給予大力的支持。”

全國人大副秘書長王宋大在撰文中指出：“北京借簽國外經驗，以高科技產業為龍頭，規劃并開工建設首都總部經濟圈則是理念上的創新之舉。再聯系近期上海、廈門等地總部經濟規劃的紛紛出臺，這說明我國各地在發展區域經濟的方法及觀念上已邁入了一個新的階段，具備了更強的創造與把握機遇能力。這對于我國經濟與社會在新世紀的整體發展來說是一個良好的開端。”

我國著名的經濟學家吳敬璉在中關村發展的經驗總結與改進建議中說：“對于中關村的定位，過去有過各種各樣的意見，例如中關村應當成為引進外國投資和技術的基地，成為高新技術貿易中心，成為高新技術產業的制造中心等等。我看多數人的意見可以用三句話來概括：高新技術的創新中心，高新技術產業的創業基地，新型企業家的搖籃。我認為其中的第二點是關鍵，中關村總部基地建設就是一種新的嘗試。”

中國工美集團的副總裁朱燕在《總部基地—大公司的投資決策中心》一文中說：“總部基地理念適應了未來大公司、大集團發展的需要。經濟全球化必將催生一批能參與國際競爭的大集團、大公司。這些大公司選擇合適的總部基地，是其保持快速發展的重要條件。適應這一大趨勢應運而生的豐臺科技園，將形成園區良好的商業氛圍，帶動園區內企業的快速成長。”

在總部經濟和總部基地大規模向社會推廣的同時，也引起了各大媒體的反響、爭論：

《北京“總部基地”之爭：豐臺ABP發 中關村猛砍地價 CBD一笑置之》（21世紀經濟報道）

魏奕祉女士一直抿嘴在笑。一旁的許為平說，“大魏”是捧著個大餡餅，樂得不知道從哪兒下嘴。許為平是北京道豐科技商務園發展建設有限公司董事長、總經理，魏是公司副總策劃。“大魏”手里的“大餡餅”，其實是一個叫做北京豐臺“道豐科技商務園”的項目。這個項目的另一個名稱是“中關村（豐臺）總部基地（Advanced Business District,簡稱ABD）”。“這個名字可有北京市政府同意的啊！”許為平強調說。

在一般人的印象中，最早作為明清遷京移民聚集地的豐臺（城墻外），既遠且偏，水質不好。而現在，許為平眼中的豐臺已經完全不同。“那都是老黃歷了，”許為平說，“這兒的自來水早就跟城里沒什么兩樣，地底下還有北京最好的溫泉。要說交通，早晨我一個小時就能到昌平，但出中關村至少得花半個小時吧？”旁邊跟著有人附和，他從宣武門到西南四環的豐臺科技園，準備了1個小時，沒料想只用了不到30分鐘。

為了烙好“道豐科技商務園”這張巨餅，作為“洋廚師”英國道豐國際集團的CEO，許為平說自己與“中方廚師”豐臺區政府方面整整談判了4年，“下個月終于可以正式開張了”。許介紹，從事“電子、通信、網絡系統集成等高科技項目投資以及房地產、物業投資與開發為一體的綜合性國際投資管理”業務的英國道豐國際集團，總部設在英屬塞舌爾維多利亞群島，其中國業務主要集中于北京，近兩年投資逾20億元人民幣。

許為平介紹，“道豐科技商務園”位于豐臺科技園二期產業基地內，總建筑面積106萬平方米，計劃3—5年完成，其中一期65萬平方米在2005年底以前完成。整個園區預計總投資30億元，其中北京豐臺科技園建設發展有限公司占40%，道豐國際集團占45%，北京道豐數碼園開發建設有限公司占15%。

按照道豐科技商務園建設發展有限公司的設想，科技總部基地將建設700棟獨立辦公樓，每棟面積1000—5000平方米，主導樓每棟面積3000—5000平方米，12層高。其中500棟供單個企業作為總部所在地，其余200棟可分層出售。

“我們的售價絕對會讓你大吃一驚。”許為平說。該公司有關人士透露，5月下旬，“總部基地”將拿出首批35棟低價入市，每平方米售價不超過6000元，接近成本價。“中關村辦公樓單價大部分超過12000元，你看得出我們的優勢吧？”許為平話語中帶著些許得意。

中關村降價

事實上許為平不止一次主動將豐臺科技總部基地與中關村作比較。

按照規劃，占地65公頃的科技總部基地，綠化率達40%以上，容積率只有占地面積相當的中關村西區的一半。“4年前，我們規劃道豐科技商務園所在的產業基地二期時，容積率是現在的一倍，即跟中關村西區一樣，”豐臺科技園區管委會招商處段處長說，“現在我們硬生生砍去了一半。”

“同志們哪，這真是一個天然的最好的總部基地。”許為平說，“企業研發基地不設在這里還設到哪里去？”

不過，北京海淀區政府副區長于軍先生可不一定會這么認為。3月27日，海淀區政府新聞發言人于軍宣布了關于海淀區優化發展環境的22條具體措施和以降低產業進入門檻為主要目標、以土地儲備制度為運作方式的降低海淀區北部地區產業用地價格的有關政策。中心內容是：大副降低產業用地價格，每畝地價最高不超過30萬元（不含房地產開發用地）。目前豐臺科技總部基地樓面地價為每平方米1500元，區政府還減免其每平方米200元的市政配套費。

近幾年來，海淀區地價瘋漲。且不說中關村核心區地價每畝已達數百萬元，單是海淀北部的永豐產業基地、軟件園、生命科技園、新醫藥科技園等多個高新技術產業基地，地價也是一路飆升，從每畝二三十萬元一路爬升到100萬元。海淀區有關人士承認，高地價影響了企業的選擇，近年來入駐海淀北部幾大產業基地的新增企業數大減。中關村核心區的交通、地價和商務環境也曾令多家著名企業忍痛撤出。2002年初，新浪將它的市場營銷部門搬往CBD地區的現代城。一年后，微軟也作出幾乎同樣的決定，市場和銷售部門遷往國貿地區，總部和研發部門暫留中關村。盡管如此，海淀區政府有關領導和中關村科技園管委會有關人士仍然認為，中關村地區是北京地區企業研發總部的最佳地址。豐臺科技總部基地將規劃在2008年前建成——這個時間表與中關村西區、中關村東區（中關村科學城）全部建成的時間表驚人地一致。

三足鼎立？

不過豐臺科技園管委會主任汪洪研究員否認豐臺科技總部基地對中關村地區構成了競爭關系。他告訴本報記者，中關村科技園“一區五園”（中關村核心區、海淀園、昌平園、亦莊園、豐臺園、酒仙橋電子城）是一種互補的關系，“你千萬不要把我們和中關村對立起來”。據汪洪介紹，豐臺科技園有近2000家入園企業，但真正在園區內辦公的企業只有80多家，園區內每年還有30%的孵化企業要畢業。“光這些企業需要的辦公樓就是幾十萬上百萬平方米。”

但許為平很干脆地對本報記者說，豐臺科技總部基地與中關村當然構成了市場競爭關系，“市場經濟本身就是一種競爭經濟，有競爭有什么不好呢？”

據介紹，中關村地區擁有4000多家高新技術企業，如果目光投向這些企業，豐臺科技總部基地的空間就更大了。

不僅如此，豐臺總部基地對CBD也構成了競爭關系。“我可以肯定地說，豐臺科技總部基地在整個北京都是鶴立雞群，”許為平說，“我們的目標是，吸引國內外大中小型科技企業包括北京地區的企業、外地大企業在京研發機構和外資企業，把它們的研發和管理總部設在這里。當然，500強中的跨國企業我們不去與CBD爭。”

據北京CBD管委會規劃建設總顧問柯煥章介紹，目前世界500強中156家進駐北京，其中三分之二在CBD。目前在CBD落戶的企業總數已超過2100家，其中有460多家跨國公司，570家外國駐京代表機構，外資企業（機構）所占比重約為30%。柯煥章認為，CBD地區已形成了濃郁的商務氛圍，是大企業尤其是外資企業總部的當然基地之一。豐臺科技園要與CBD爭？柯煥章輕輕笑了一下說，“不太可能吧。”

對于豐臺科技總部基地規劃5年全部建成的說法，北京中關村科技園管委會特別顧問謝遠驥先生認為，“形成一個科技產業基地需要很長的時期，不是三五年就可以完成得了的。”他說，金融街做了近10年，中關村西區說是5年基本建成，現在雛形都沒出來，中關村東區（科學城）也說5年基本建成，一年多過去連拆遷都沒動。中關村地區雖然建筑密度大，容積率高，但起步早，已形成氣候了，豐臺科技總部基地要與中關村爭企業（總部）資源，“恐怕不是那么容易”。

在中關村因開發左岸工社而名聲大噪的萬柳新興房地產開發有限公司總經理林澗對本報記者說，企業選擇辦公樓，不僅僅要考慮價格和交通環境，更主要的是考慮客戶資源和商務氛圍。“思科為什么要把辦公樓設在東部，微軟為什么要遷址？因為他們的客戶資源在那邊，”林澗說，“同樣，大部分科技企業寧愿將他們的研發中心放到中關村”。不過，歐典企業一位正急于為公司尋找辦公樓的人士，聽本報記者說起豐臺科技總部基地地價這么低,表示很有興趣。

長期關注科技企業并對“總部經濟”頗有研究的北京社會科學院中關村發展研究中心主任、經濟研究所副所長趙弘研究員對本報記者說，豐臺科技總部基地很可能會分流中關村和CBD的一部分客戶資源。他說，“總部基地”擁有兩大主要功能——研發功能和銷售功能，而豐臺科技園以價格、交通環境（低密度、低容積率和“商務花園”的概念）等優勢，對一部分急需設立中試基地和進行批量生產的科技企業，建立自己的研發中心有很大誘惑力。

“企業總部的功能可以相對分離，譬如它可以在中關村設一個貿易窗口，在豐臺設研發中心，在CBD設營銷中心，制造工廠則可以放到亦莊或昌平去。”趙弘說。

《總部基地乍現北京樓市 豐臺低價殺出多層寫字樓》（中國樓市）喧囂的北京樓市從來不缺乏熱點。正當業內外人士還在探討ＳＡＲＳ疫情和央行１２１號文件對京城房地產行業冷與熱的影響時，７月５日，一個名為“中關村總部基地”的項目舉行了隆重的招商大會，其主導的廣告訴求——“開創獨棟式總部樓宇新時代”，將自己的目標客戶定位在那些創業有成的成熟企業，期望打造智能化、低密度、生態型，集辦公、科研、中試、產業于一體的企業總部集群基地。

據記者了解，總部基地所占土地的一級開發由中關村科技園區豐臺園管理委員會負責，具體開發行為則由豐臺園科技開發建設有限公司與英國道豐國際集團共同成立的中關村豐臺園道豐科技商務園建設發展有限公司負責，今年將啟動４０萬平方米的開發面積，年底前完工一半。截止到招商大會召開前，已有２１家大型企業簽約入住，這些企業至少將產生１５０億元的技工貿收入。目前，該項目已被列為２００３年北京市６０大重點外資工程之一。

總部基地迎合企業總部需求

相對于北京市根深蒂固的政治、文化中心地位而言，這座古城同樣在努力成為一個經濟中心。在奧運經濟的帶動下，越來越多的國內外企業將自己的總部或區域中心設在了北京，它們希望自己的辦公地點既能彰顯企業實力，具有良好的商務環境和辦公環境；又能體現濃郁的企業個性風格，成為企業獨立的象征。但是對于它們來講，在價格一直居高不下的京城樓市，不論是自己蓋辦公大樓，還是在城區內或租或買寫字樓，都將是一種巨大的負擔。而總部基地恰恰看到了企業總部的這種需求與矛盾。

該項目位于北京市豐臺區西南四環交匯的外側，屬中關村科技園區豐臺園的二期用地。整個項目占地６５公頃，總建筑面積１０６萬平方米，總投資約４５億元人民幣，容積率約１．５９，平均綠化率在５０％左右。將成批開發６—１２層、面積為１０００至５０００平方米的獨棟總部樓，開發各約４萬平方米的酒店、商業配套總部小公寓，以及幾十個２００至５００平方米不等的風味餐廳。正是由于項目選址和規劃上的先天優勢，保證了總部基地未來舒適的辦公環境和企業對所購買總部樓的冠名權。

但對北京商務樓市更具殺傷力的，是總部基地寫字樓低廉的價格，每平方米平均售價只有６３００元，隨贈大量地面停車位，后期物業管理費控制在每月每平方米６元以內，甚至不比北京城隨便一套像樣的中高檔公寓的投入更高。這對城區內動輒售價幾萬元人民幣的寫字樓或以美元計算租金價格的寫字樓來講，無疑是個極大的沖擊，也許會締造新的樓市傳奇。

錯位經營或許會成為保證總部基地成功的另一個砝碼。目前，北京大總部經濟區的雛形正在形成：中關村海淀園以民營科研、電子商貿為主，中小企業在此孵化、磨礪、成長，是民營企業的搖籃；朝陽區ＣＢＤ是為以商貿、外貿辦公形態為主的跨國企業、合資企業創造的內外貿易窗口，也是國際企業進入北京的跳板；亦莊開發區則是國內外大型企業的生產基地，也是國際企業的產業基地；中關村（豐臺）總部基地將以企業總部集聚的整體效應，加強總部之間的群體優勢，促使北京大總部經濟區的最終形成。這里最需要關注的是，如何避免總部基地與亦莊開發區在定位上的偏移與模糊，以免將來形成不必要的競爭。

消除區位劣勢才能拼出市場

作為一個以企業總部辦公為主要功能的項目，地處豐臺區的總部基地如何在現有的商務樓市中拼到自己的市場份額，如何將扎根于中關村海淀園、朝陽區ＣＢＤ、亦莊經濟技術開發區，甚至散落在北京市內眾多寫字樓內的現有及潛在的企業總部吸引過來，是總部基地的開發經營者必須考慮的頭等大事。

從地理區位看，盡管總部基地位于尚欠發達的豐臺區，距傳統的城區較遠，目前也缺乏足夠的商務氛圍，但北京市四環路及五環路的全面開通，使之避免了城區內的擁堵之苦，從商務時間耗費上看更經濟。據悉，在總部基地的東側，是中體產業將開發的京城第二個奧林匹克花園住宅項目，它的出現也將有助于吸引總部基地工作人員，為他們提供便利的生活條件，使之成為工作、生活及休閑相結合的新社區，有機地疏散人口。此外，入住總部基地的高新技術企業還將享受到中關村科技園區統一的優惠政策。

針對于許多人對總部基地吸引力的擔心，該項目的開發商表現得十分自信。他表示北京市正在形成一個大中關村的概念，豐臺園區未來的升值空間比較大，通過一系列市場化的運作行為，一定會打破地域形成的價值差異；而偏見往往會壓抑一個地區的價值，他也希望企業家用投資的眼光去改變偏見。隨著眾多企業總部的入住，總部基地一定會形成良好的商務氛圍和氣勢，實現人才、資本的聚合，實現優勢互補、資源共享、信息互動，搭建企業總部之間溝通與交流的平臺。

依照房地產行業內部人士的看法，這是一個純粹的房地產開發項目，只不過比單純的住宅開發更具復雜性而已。但負責項目開發的公司負責人卻表示，自己并不是在參與常規的房地產項目，也不想成為一個房地產開發商，去從事簡單的商務行為；而是希望能夠“為企業造家，為企業家圓夢”。

《北京物流企業緣何扎堆中關村總部基地》（北京日報）

在中關村（豐臺）總部基地近日公布的首期招商入駐客戶名單中，共有２０家正式入駐，其中中國誠通集團、中國物資儲運總公司、中國集裝箱控股公司、中國物流公司等６家大型集團公司赫然排在前幾位。盡管中關村豐臺園道豐科技商務園建設發展有限公司董事長總經理許為平強調“這中間有幾家不是真正意義上的物流公司”，但物流企業在首屆招商會名單中仍然顯得非常搶眼。難道豐臺總部基地意欲打造西南物流港，欲與現在物流已經漸成氣候的大興和天竺一爭高下？

 物流企業緣何扎堆總部基地

 許為平認為，首次招商之所以能夠吸引眾多的物流企業，有兩個主要原因：一是豐臺在物流上確實在大環境、大交通具有很大的優勢，鐵路樞紐在豐臺，有兩條高速公路直接到豐臺，這是總部基地吸引了物流企業的一方面的原因。二是有巧合，目前尚以倉儲和運輸為主營業務的基礎物流“老大”——中儲確實在給自己的總部找“家”。他認為，“天意”也很重要。

許為平所說的“天意”在記者對中儲副總裁王學明后來的采訪中也得到了證實。

但真正吸引了中儲的還是“總部基地”。許為平盛贊總部基地是一個“非常好的創意”。中儲最早是物資部的一個局，轉型為企業后旗下擁有上市公司“中儲股份”，還在計劃經濟時期，他們就已形成幾乎可與郵局媲美的全國性網絡。但中儲一直苦于沒有一個真正屬于自己的家：１９６２年成立后中儲一直在物資部大樓辦公，物資部和商業部合并成立內貿部，他們又搬到西單商業部辦公樓，但去了以后感覺很不方便，停車、交通很不方便。這樣他們就自己出來，找了一個臨時的辦公地點，“到現在一直沒有穩定下來。”

 豐臺的總部基地讓中儲眼前一亮。“作為總部，希望辦公的地方品位高一些，環境好一些，將企業的總部集中在一起，便于總部高層之間的溝通、交流與合作。我覺得這個項目做得很聰明，從房地產開發角度來看，成本很小。如果做成一大片商住，就和其他的區域沒有區別；如果搞成寫字樓，臨街的寫字樓吸引力要大一些，但其他地方的吸引能力就很有限”，“非常符合我們的需要”，王學明說。

至于有那么多的物流企業被吸引進入，中標該總部基地物業管理的北京中原華夏物業管理公司總經理陳少娟認為，物流首先考慮的就是效率和交通問題。物流企業一般不在市中心，可以節省租金成本；二是豐臺的交通比較好，這是一個效率問題。這兩點都比較符合物流企業的要求，所以第一批的物流企業比較多。總部基地與物流港可否“兼容”

陳少娟認為，進駐總部基地的物流企業多只是“一個暫時的現象，以后其他類型的企業會逐步進來”。并且她認為發展商不應該在招商中集中關注某一類型的企業，因為這樣會產生不好的后果，“否則競爭也非常激烈，就不是總部基地的概念了，他們也不會希望是這樣。” 但許為平對二者的關系似乎非常寬容，他說：“從我們總部經濟去實現一個物流港，我們還有不夠的地方，因為總部基地更多的是聚集成功的、成熟的、發展勢頭很好的企業、有實力的企業，聚集的只是企業的總部，而不是企業下面的子公司，所以如果發展成一個物流港，由于中儲集團的加入對豐臺園的物流港起到很大推動作用。”他認為，總部基地與物流港“不矛盾，是互補的，互相推進的關系。”

講到與大興和天竺在物流競爭方面的話題，許為平也頗為樂觀，他認為，從物流港的建設來說，中國最大物流龍頭企業已經正式入駐豐臺總部基地，“這一資源是不可輕視的”，“加上豐臺還具有得天獨厚的天然環境，對三個物流港競爭中我們成為物流港，我更有信心了。”

 但王學明并不認為總部基地和物流港之間有什么必然的聯系。據他透露，下一步他們將在北京建立自己的物流基地，“很可能就選擇在豐臺，但這只是一個企業行為。”作為一個企業，他們當然希望“這里也成為一個物流港。我們并不擔心其他物流企業入駐大家之間競爭，關鍵是要有自己的實力和技術、特點、網絡”。總部基地永遠是總部基地 

盡管豐臺總部基地由于天然的區位優勢，在歷史上就形成了物流集散地，無形中對北京其他已經逐漸成形的物流港在某種程度上具有挑戰的意味，但對豐臺的總部基地而言，總部基地永遠是總部基地。在許為平看來，總部經濟最大的優勢在于，這一平臺首先是從高科技園區的概念跳出來，進入到總部經濟、總部企業。他認為現代企業的發展最終是綜合式的，“這不是一個科技園的項目，而是一個總部基地落戶在科技園，連著豐臺科技園，是蘋果和梨子的嫁接，決不是單純的蘋果或者梨的概念，二者的嫁接大大超過蘋果或者梨子的單一效果，是互補的。” 從總部經濟鏈的角度來看，總部基地所要做的，就是要打造這樣一個平臺：超越ＣＢＤ單一的商務區的模式，也不同于中關村科技園西區的科技園區的模式，而是類似于新加坡的ＢＵＳＩＮＥＳＳ ＰＡＲＫ、英國的ＢＵＳＩＮＥＳＳ ＰＡＲＫ，美國早年的硅谷等的北京的ＢＵＳＩＮＥＳＳ ＰＡＲＫ。事件點評：為投資者找回另一種尊嚴

跟一個剛剛搬進新居，告別多年租房歷史的朋友見面，談到終于有了自己房子的感受，他說了一句：“尊嚴感。”的確，告別了漂泊的日子，在一番奮斗之后終于有了在自己名下的產業，那份自豪感自是不必說了。企業亦如是。中儲在搬了多次家以后，驀然發現了一個可以以自己企業命名的樓盤，而且自己的鄰居也都是獨門獨戶，都是有實力的企業或者集團的總部，可謂“門當戶對”。中儲的老總盛贊“總部基地”的創意，“太符合我們的需要了”，而他一句“有多少大企業沒有資格在大樓門口掛自己的牌子”的問句道出了多少企業內心的些許苦澀？

能夠開發出合乎市場需要的樓盤的發展商自然是聰明，但聰明分為多種：有賣實力的，有賣面子的，有賣實惠的，但賣出去房子，能讓買主找到大尊嚴、大面子的發展商，是做生意的另一種境界。開發商讓出的是命名權，得到是盈利和真正的實惠。

但總部基地并非中國人的發明創造，在新加坡、在美國都早已有之，在擁有總部經濟優勢的北京也建立一個總部基地，是一種很好的“拿來主義”。拿，需要經營者的眼光、膽識。相信在租來的地方辦公也有自己的尊嚴和快樂，但擁有一個屬于自己的“家”，誰都有這么一個夢想。

《首都的總部經濟鏈還缺什么？》 《北京現代商報》（王凌旭）總部基地：一幅雄心勃勃的藍圖

日前，北京市豐臺區人民政府發布了“中關村（豐臺）總部基地”項目。據介紹，該項目總投資約為３０億人民幣，項目總面積約１０６萬平方米，預期３－５年全部建成。基地建成后將容納約５００家大型企業、２０００家中小型企業的總部入駐，預計會形成約４５０億元的技工貿總收入和１５億元的稅源。這的確是一幅雄心勃勃的藍圖。

中關村（豐臺）總部基地項目的基本特點還透露出這幅藍圖的一些細節：統一規劃總部樓宇（總部辦公區、服務區、商業區、會展區、疏密結合的綠化區等）；有機組合總部樓宇（集中的科研總部群、產業總部群、金融總部群等）；高度智能化總部樓宇（國際標準的５Ａ智能）；總部群體的優勢（信息、資源、服務元素）；國際化、前衛式的總部樓宇（外形、設施）。

按照豐臺區對于該項目的設想，建成后的總部基地將組成北京大總部經濟區中經濟鏈條的重要一環，為北京躍居國際性大都市奠定有利的基礎。他們能夠在多大程度上如愿以償？

誰來補全北京的總部經濟鏈

總部經濟到目前為止還沒有一個公認的定義。對總部經濟頗有研究的北京市社科院中關村發展研究中心主任趙弘認為，總部經濟是某區域通過創造各種有利條件，吸引跨國公司和外埠大型企業集團總部入駐，通過極化效應和擴散效應，形成企業總部在本區域集群布局、生產加工基地通過各種形式安排在成本較低的周邊地區或外地，從而形成合理的價值鏈分工的經濟活動的統稱。

有人認為，從目前北京總部經濟的布局來看，中關村的科研、商貿為孵化期的企業創造了創業期企業的總部氛圍；ＣＢＤ的商貿、外貿的辦公形態為跨國企業、合資企業創造了適宜的內外貿易總部管理氛圍；亦莊的產業型企業分布為國內外以產業為主的大型企業創造了總部與產業密不可分的管理氛圍。

上述三個類型總部經濟在總體上已經形成了一種北京總部經濟鏈，既有分工、協調，又有側重。但持有上述觀點的人士同時認為，北京的總部經濟鏈條還缺少一種總部集聚的整體效應，使總部之間信息互動、資源共享，具有群體優勢。而豐臺新推出的總部基地就是要完善這一鏈條，使其有機組合，成為北京總部經濟中不可或缺的一個組成部分。

總部經濟提升首都城市競爭力

總部經濟無疑已成為提升首都競爭力的一股重要力量。從２０世紀９０年代中期開始，一些著名的跨國公司改變了早期在京設立辦事機構的策略，轉而將全球性研發基地搬到北京。在不到十年時間內，北方電訊、寶潔、朗訊－貝爾實驗室、諾基亞、微軟、ＩＢＭ、摩托羅拉等跨國公司掀起了一股在北京建立大型研發機構的熱潮。特別是１９９９年北京市在國內最早出臺鼓勵研發機構落戶的政策后，這種勢頭更為迅猛。到去年年底，世界著名跨國公司在京設立的研發機構已接近６０家，由此帶來的技術交易額超過１５億元。與此同時，國內大企業也不甘落后，包括華為、海爾、ＴＣＬ等上百家京外知名企業也將研發機構搬到北京。

而２００８年的奧運會的舉辦，使北京在基礎設施、影響力和國際化方面又會有一個大的提升。北京的政治信息和商業信息的進一步發達，將吸引更多的大型投資集團和金融機構均把總部設在北京。

北京的人才、科技競爭力也絕對令人刮目。在每百萬人口中，北京的專業技術人員約占１０萬。北京目前擁有３０００多家科研機構，其中半數以上常年開展研發活動。專家認為，北京的科技資源密集度在全球罕見，這是北京提升區域創新能力的保障。

但從總部經濟發展的要求來看，顯然，本月初馬上就要開工的中關村（豐臺）總部基地除了要在硬件上練好功夫外，要吸引企業的總部落戶、生根，真正起到首都總部經濟“黏合劑”的作用，在其軟件方面還需多下功夫。

《告別“黑城現象” 中關村鎖定總部經濟》（中關村周刊/安沙）通過“商務花園”模式，建設“總部基地”

沿著北京四環路向南奔馳，在6月19日清朗的早晨。出租車司機喋喋不休地說著新聞故事，對于將要到達的中關村科技園區豐臺園興趣頗濃，“那里也叫?中關村?呀。這個科技園區不行呀，企業不多吧。南邊太臟，環境太差了。”其實，司機師傅的觀點是很多北京人對南城的根本認識。當汽車到達中關村豐臺園管委會時，司機師傅禁不住四處張望，那里的綠化非常好，大概他也覺得進入豐臺園后環境還是有了很大的變化。中關村(豐臺)總部基地奠基開工典禮正是在這樣的綠意掩映之下開始了——一架商用直升飛機撒下萬朵鮮花，正式宣告基地奠基。總部基地建成之后，這里將出現硅谷研發大樓那樣低密度、綠化好的新的創業環境。這一創新嘗試將使北京四環沿線經濟帶缺失的西南“豐臺金角”蓬勃發展起來。

中關村告別“黑城現象”

中關村白天的繁華與喧鬧，永遠不會理解夜晚那人去樓空的寂寥，就像白天不懂夜的黑，不明白星星為何會墜跌。

這就是傳統的產業園區：遠離市區、功能單

一、生活配套缺乏、工作景致單調，人們生活與工作的地域截然分離，生活中的時間大部分浪費在通勤之上，生產線上的工人連同公司的高管仍迷戀城內繁華的生活，工作之地不可能成為人們心中生活的家園；而傳統意義上的中心商務區又走到了另一個極端，人們被交通所困，為噪聲所擾……

豐臺園所要建立的“商務花園”將改變中關村的“黑城現象”。在總部基地內是綠色環繞的獨棟別墅；基地內外，咖啡館、會所、教育設施、娛樂設施，以及高中檔物業、大型購物中心、大型旅游度假區等，形成總部基地工作與生活的完美結合，人性化生活社區的構建，將使中關村不再獨守夜的黑。

在這個大社區內，管理者將逐步建立由銀行、證券、信托、基金、租賃等組成的現代金融服務業，由通信、網絡、咨詢、策劃等組成的信息服務業，由會計、審計、資產評估、法律服務等組成的中介服務業，由教育、培訓、會議、展覽、國際商務、現代物流等組成的服務于科技企業的服務支撐體系，實現企業在社區內的“自給自足”；同時，通過建立企業家俱樂部、網絡社區、實現社區內企業家的交流、資源信息的共享，真正形成實現企業不斷發展的科技成長社區。

告別“黑城”現象的中關村將成為一個實在意義上的社區。然而，總部基地的意義還遠不止此。“二次創業”新探索豐臺園建設總部基地

在開工典禮上，中關村科技園區管委會副主任張貴林說道：“面對?二次創業?的滾滾浪潮，中關村如何把知識經濟推向新的高度，如何保持自己的持續創新能力？這是擺在中關村面前的一個重要問題。我們也一直期望著各個園區以積極的姿態開展創新和探索，為科技企業的成長壯大提供更為理想的空間，為北京市的經濟發展作出更大的貢獻。目前，豐臺園在建設?商務花園?、打造總部基地方面的創新和探索已初步得到了理論界和各有關部門的認可和支持，取得了一定的社會效應，這是一個良好的開端。”

中關村(豐臺)總部基地上中關村科技園區豐臺園產業基地二期的第一個項目。總部基地前期的商務機停機坪和開工的一期工程，總面積達到20萬平方米，83棟獨棟總部樓全部擁有獨立冠名權。

中關村(豐臺)總部基地上中關村科技園區豐臺園將國外歷經四代發展的商務花園先進理念與其交通、綠化等優勢資源相結合，對接總部經濟理論的產物；也是豐臺園正在打造的國際商務花園的首個重點項目。中共豐臺區委常委、豐臺區人民政府常務副區長鄧小剛說：“在產業定位上，?商務花園?突破了傳統科技園區將土地一級開發定位于單純制造業的做法，轉向了以辦公、研發、中試為核心的綜合產業區，有效避免了工業用地對低成本的需求和開發建設高成本之間的矛盾。”

截至目前，已有中國航天時代電子集團等15家高新技術企業先行獲得了自己企業的總部樓冠名權，另外，還有20多家企業正在談判中。

一期開發建設的中關村(豐臺)總部基地83棟總部樓將于今年10月份竣工。同期，還將再開工20萬平方米的87棟總部樓施工工程。整個工程預計3～5年完成。建成后的總部基地，投資資金量將達到45億元，將吸引約500家大中型企業、2000家中小型高科技企業入駐總部基地，據初步測算，建成后的總部基地將實現技工貿總收入500億元、利稅15億元。

“商務花園”新模式發展總部經濟新思路

中國經濟經過20年的發展，經濟形態向經濟優勢的集中化發展，如研發經濟、產業經濟、總部經濟、服務經濟等。目前，世界排名前500名的跨國公司已有160家在京投資。北京跨國公司設立的地區總部數量為24家，著名的有摩托羅拉在京設立的北亞總部。據美國《財富》雜志的一項調查表明：全球4萬多家跨國公司92%以上的企業若干年內將考慮在中國設立地區總部，其中首選北京的占15%。

本報曾約請國務院研究發展中心技術經濟研究部部長郭勵弘和北京市社會科學院中關村發展研究中心主任趙弘兩位專家就中關村發展總部經濟的可行性及現實意義進行了分析，他們均明確指出，中關村應依托科技和人才優勢，大力發展總部經濟。

關于總部經濟，北京市副市長范伯元這樣說道：“北京非常重視吸引跨國公司的地區總部，也逐步形成CBD、中關村西區、亦莊等一批企業總部的聚集地，也注意到企業總部入駐所帶來的經濟現象，豐臺園通過?商務花園?這種模式，建設總部基地，對于北京市發展總部經濟，形成大總部經濟區是一個很好的思路。”中關村的科研、商貿為孵化期的企業創造了創業期企業的總部氛圍；CBD的商貿、外貿的辦公形態為跨國企業、合資企業創造了適宜的內外貿易總部管理氛圍；亦莊的產業型企業分布為國內外以產業為主的大型企業創造了總部與產業密不可分的管理氛圍。

這形成了一種北京總部經濟鏈，既有分工、協調，又有側重。應該說，這一北京總部經濟鏈條上，還缺少一種總部集聚的整體效應，即總部之間的信息互動、資源共享、群體優勢。總部基地就是要完善這一鏈條的有機組合，而且成為北京總部經濟中不可或缺的一部分。

第二篇：工業項目園區建設匯報材料

尊敬的各位領導：

根據調研安排，下面我就園區相關情況作簡要匯報：

一、項目區基本情況

**工業項目區是**市政府命名的十四個工業園區之一，并掛靠于蘇里格經濟開發區，項目區總體規劃面積12.8平方公里，控制區域面積30平方公里，項目區以循環經濟為發展模式，以煤化工、煤氣化等煤深加工項目為主導產業，以甲醇、焦油、二甲醚、烯烴等為主線產品。

項目區成立以來，深入貫徹落實科學發展觀，積極進行基礎設施建設，努力改善投資環境，提高服務質量和辦事效率，現項目區發展已初見成效，截至目前共引進項目企業5家，分別是：中天合創能源有限責任公司300萬噸/年二甲醚項目、中國中煤能源集團有限責任公司200萬噸合成氨、350萬噸尿素項目、金誠泰化工有限責任公司60萬噸/年煤制甲醇項目、神冶蘭炭制品有限責任公司120萬噸/年干餾煤項目、特弘煤化有限公司120萬噸/年炭質還原劑項目、特弘生物有限公司15萬噸/年玉米深加工項目。

二、項目區基礎設施建設情況

項目區基礎設施建設XX年全面展開，一是項目區市政道路（主框架道路緯一路和經三路，全長8.3公里）及附屬工程全面開工建設，截至目前，項目區緯一路地下管網和路面工程全部完成，綠化和亮化工程正在做基礎工作；經三路地下管網工程也全部完成，基層工程已完成20%，項目區的基本框架已形成。二是項目區生活用水供水工程開始編制可研工作；三是項目區至**鎮區快速通道選址及設計圖紙已完成，具備開工條件；四是22萬變電站選址已完成，工程可研論證已通過并獲得上級主管部門批復，現正開展前期準備工作。

三、XX年工業增加值完成情況：

截至目前，項目區已建成項目2家，分別是特弘集團15萬噸/年玉米深加工項目、神冶蘭炭制品有限責任公司120萬噸/年干餾煤項目（一期30萬噸）。特弘集團15萬噸/年玉米深加工項目建成后，受市場影響，一直未投產，現在正在做改甜高粱試產的工作；神冶蘭炭制品有限責任公司120萬噸/年干餾煤項目一期30萬噸XX年受金融危機影響，一直處于半停產狀態，于11月初又恢復生產，1-9月份完成工業增加值1400萬元。

四、園區建設用地情況及建設資金來源：

項目區規劃面積12.8平方公里，現已完成規劃區域內土地收儲近8平方公里；項目區基礎設施建設資金來源通過市場化運作引進城投公司及銀行貸款。

五、對進一步做好園區工作的建議：鑒于項目區有中天合創能源有限責任公司300萬噸/年二甲醚項目、中國中煤能源集團有限責任公司200萬噸合成氨、350萬噸尿素項目等大項目的入園，為了更好地搞好園區基礎設施建設，提升服務水平，懇請自治區經委能否在園區基礎設施建設資金上予以幫助。

第三篇：工業項目園區匯報材料

尊敬的各位領導：

根據調研安排，下面我就園區相關情況作簡要匯報：

一、項目區基本情況

**工業項目區是**市政府命名的十四個工業園區之一，并掛靠于蘇里格經濟開發區，項目區總體規劃面積12.8平方公里，控制區域面積30平方公里，項目區以循環經濟為發展模式，以煤化工、煤氣化等煤深加工項目為主導產業，以甲醇、焦油、二甲醚、烯烴等為主線產品，工業項目園區匯報材料。

項目區成立以來，深入貫徹落實科學發展觀，積極進行基礎設施建設，努力改善投資環境，提高服務質量和辦事效率，現項目區發展已初見成效，截至目前共引進項目企業5家，分別是：中天合創能源有限責任公司300萬噸/年二甲醚項目、中國中煤能源集團有限責任公司200萬噸合成氨、350萬噸尿素項目、金誠泰化工有限責任公司60萬噸/年煤制甲醇項目、神冶蘭炭制品有限責任公司120萬噸/年干餾煤項目、特弘煤化有限公司120萬噸/年炭質還原劑項目、特弘生物有限公司15萬噸/年玉米深加工項目。

二、項目區基礎設施建設情況

項目區基礎設施建設2009年全面展開，一是項目區市政道路（主框架道路緯一路和經三路，全長　8.3公里）及附屬工程全面開工建設，截至目前，項目區緯一路地下管網和路面工程全部完成，綠化和亮化工程正在做基礎工作；經三路地下管網工程也全部完成，基層工程已完成20%，項目區的基本框架已形成，工作匯報《工業項目園區匯報材料》。二是項目區生活用水供水工程開始編制可研工作；三是項目區至**鎮區快速通道選址及設計圖紙已完成，具備開工條件；四是22萬變電站選址已完成，工程可研論證已通過并獲得上級主管部門批復，現正開展前期準備工作。

三、2009年工業增加值完成情況：

截至目前，項目區已建成項目2家，分別是特弘集團15萬噸/年玉米深加工項目、神冶蘭炭制品有限責任公司120萬噸/年干餾煤項目（一期30萬噸）。特弘集團15萬噸/年玉米深加工項目建成后，受市場影響，一直未投產，現在正在做改甜高粱試產的工作；神冶蘭炭制品有限責任公司120萬噸/年干餾煤項目一期30萬噸09年受金融危機影響，一直處于半停產狀態，于11月初又恢復生產，1-9月份完成工業增加值1400萬元。

四、園區建設用地情況及建設資金來源：

項目區規劃面積12.8平方公里，現已完成規劃區域內土地收儲近8平方公里；項目區基礎設施建設資金來源通過市場化運作引進城投公司及銀行貸款。

五、對進一步做好園區工作的建議：鑒于項目區有中天合創能源有限責任公司300萬噸/年二甲醚項目、中國中煤能源集團有限責任公司200萬噸合成氨、350萬噸尿素項目等大項目的入園，為了更好地搞好園區基礎設施建設，提升服務水平，懇請自治區經委能否在園區基礎設施建設資金上予以幫助。

第四篇：關于科技孵化器園區建設情況的匯報

關于科技孵化器園區建設情況的匯報

關于科技孵化器園區建設情況的匯報

一、廠房部分

廠房建筑合計29棟，分為A區、B區兩部分。A區8棟，B區21棟。

目前，B區21棟及A區A7、A8兩棟消防驗收完成，剩余A1-A6計六棟廠房由于各種原因滯后未完成。主要涉及三個階段，具體情況如下：

第一階段：2015年6月北京城建五建設集團有限公司通過公開招投標方式中標，合同金額2.93億。監理單位為濱州中舜建設管理有限公司，工作內容涉及消防弱電線纜、線管、應急照明、疏散指示、消火栓、消防箱、報警線路等基礎設施的施工。

2017年12月，通過合同工程完工驗收。但由于A區1-6車間原設計為大型鋁產業廠房，消防驗收部門意見，需配備消防排煙系統及聯動裝置，所以部分廠房未通過消防驗收。

第二階段：消防排煙系統于2017年12月通過公開招投標方式，由深圳順州建設集團公司中標，合同金額458萬元。施工后，發現排煙系統工程清單中缺少室內電纜、配電箱等供電設施，由深圳順州建設集團公司進行招標。監理單位為濱州中舜建設管理有限公司。同時，在施工前，因廠房承重問題，需加固建設排煙支架，于2018年4月，進行自主招標，由深圳順州建設集團公司、東營市東建工程有限責任公司中標，合同金額分別是1672600元、1814076.22元。

本次招標主要涉及消防排煙系統的安裝、車間內電源線鋪設及配電柜安裝的施工。2018年初，完成合同施工任務。但由于消防驗收規范及國家消防驗收部門變更導致設備安裝完成后，仍然缺失部分消防聯動弱電線纜及風機外接配電系統（二級配電）。

目前，排煙系統及電源已審計完成，核定金額6579280.36元，已付3213880.15元。加固支架工程“東營市東建工程有限責任公司”部分已送審，按合同已付1269853.35元；深圳順州建設集團公司建設部分未審計，按合同已付1170820元。

第三階段：A1-A6廠房面積均超出1萬平米，需建設消防聯動工程，于2019年7月通過政府公開招標方式，由“建正建設集團有限公司”中標，中標金額888900元。現該工程沒有達到合同施工要求，已支付工程款5萬元。

現存在問題：廠區原鋪裝弱電線路數量嚴重不足：1、A1--A6廠房共有73個風機，每個風機需4條弱電線路連接，需292芯以上弱電電纜連接共需5.1萬米；2、從變壓器到室廠房內配電箱沒有動力電纜，需消防風機控制電源線1842米；3、應急照明線25504米；4、另需鋪設信號線、廣播線、電話線等弱電線路；5、聯動控制器、火災自動報警控制器、區域報警控制器、GH1-D1/T電氣火災監控器等設備缺失等等。由于上述原因，導致整個消防工程尚未全面完工，造成消防工程無法進行聯動及進行消防驗收。

經測算預計還需投資480萬（含5%暫列金），主要分為室內零星及室外配套兩部分，其造價金額分別為室內260萬，室外220萬。

二、辦公樓部分

已通過消防驗收，準備建設局備案期間，遭受損壞需要維修。分析原因，發現整條消防線路系多單位造成。其中包括二十五路管網施工及原辦公樓消防施工等。

2019年7月中旬由管委會劉中華副主任牽頭，在管委會召開“關于解決消防設備問題的專題會議”，最終決定由原施工單位（浙江申泰）負責維修，涉及費用由孵化器公司墊付，可從后期工程款中扣除（參會人員：張殿勛、喬緒耀、趙軍、李春雷（施工方））。過后，現場人員梳理材料清單上報給劉，此后又無音信。

辦公樓消防設備間時常發生報警，導致辦公人員無法正常工作。聯系維保公司，但以遲遲未付服務款項為由拒絕服務。我公司上報當時的孵化器管委會的服務費單據（管委會主任高主任已認可）至今也未能得到回復。追其原由為劉中華主任拒不簽字。

目前設備線路維修造價正測算中。

第五篇：科技園區＊＊派出所創建工作經驗匯報

科技園區楓橋派出所創建工作經驗匯報

X市公安局X派出所轄區X科技園，位于X市區北部，是X市攜手X高新區全新打造的國家級技術產業經濟發展平臺，下轄X條自然村，園區面積X平方公里，現有常住人口X人，外來務工人員X多人，已落戶企業X家，在建項目X個。

了解X員工村治安情況。近年來，X市公安局X派出所以習近平新時代中國特色社會主義思想和黨的十九大精神為指導，以黨建工作為統領，努力踐行對黨忠誠、服務人民、執法公正、紀律嚴明的總要求，堅持和發展新時代“楓橋經驗”，始終堅持“三引領”（黨建引領、科技引領和服務引領）方針，主動把園區警務打造成“社會治理第一平臺、維護穩定第一防線、服務群眾第一窗口”，構建“小管治，大平安”的警企政群四位一體聯動治安防控體系，推動園區警務提檔升級，全力打造具有時代特征、園區特點、警務亮點的新時代“楓橋式X派出所”。

今年X至X月，X所在X全市派出所目標管理綜合考評中總分暫列同序列第一；實現了重大事故“零發生”、常住人口“零吸毒”、大型活動“零事故”、為民服務“零距離”、社區警務“零障礙”、隊伍建設“零違紀”的“六零”預期目標，轄區社會治安和諧穩定，群眾安全感和滿意度不斷提升。

科技引領，建設智慧平安園區。X派出所堅持從大處著眼，細處入手，抓班子、帶隊伍、促工作，不斷深化“打、防、管、控、創”五方面工作，通過思路創新、理念創新和方式創新，利用“智慧新警務”，切實將轄區人口流動性大、員工村宿舍管理難等“難點”變成“亮點”，與園區企業、自然村無縫對接，把問題解決在萌芽狀態。

針對轄區中外企業多、從業人員多、勞資糾紛多、苗頭事件多、消防隱患多、治安問題多等“六多”難點，X派出所創新工作方式成立黨員志愿服務隊，強化對廠企保安員的日常培訓，提升保安人員綜合素質和安全應急能力；聯合園區綜治辦，購買一批對講機，發放到廠企門衛室，及時通報處置各類治安隱患，并利用電子地圖實時查看園區巡防情況，通過對講機對園區企業實行點名查崗機制，確保治安防控在崗在位，切實提高轄區巡防效能，促進警企聯動，延伸治安防控觸角。今年以來，通過聯動機制，共抓獲犯罪嫌疑人X人。

X所立足信息化時代新特點，堅持“實戰、實用、實效”原則，大力推進雪亮工程、人臉識別、車輛識別等科技建設，根據園區地理結構、案發特點精準布置監控點位，實現轄區重點區域部位全覆蓋。爭取管委會支持，投入X多萬元建設二期治安視頻監控，完善園區治安防控網絡；在原來X個全天候高清實時視頻監控的基礎上，計劃增加到X個治安監控點，擴大“天眼”的防控力度，攝像槍增加到X支。同時，加強警企（園、校）聯盟，一鍵報警系統的安裝，落實快速反應機制；積極聯系上級部門，充分利用現有的社會視頻監控資源，接入公安視頻監控管理網絡，進一步提升視頻巡查覆蓋密度。今年通過視頻監控破案有X宗，通過視頻監控及時化解問題矛盾糾紛X多起。

在員工村安裝運用信息化門禁視頻系統，以及在員工村各出入口和各樓層加裝視頻監控設施，推行“一卡通”和手機APP移動終端智能化管理，將門禁視頻系統與聯勤指揮中心和公安網聯網對接，實現了員工村樓層畫面的實時傳送和流動人口管理數據的實時更新，提高了人口數據的鮮活率。目前共有視頻監控X個，其中球型機X個，對員工村無死角、全覆蓋實時監控。全力打造零發案、零違法的萬人平安社區，力促人口管理、安防升級和社會和諧。提升園區治安管控智能化水平。

黨建引領，構建紅色警務陣地。X派出所堅持黨建引領，以“三強三實”為黨建工作主線，夯實黨建根基，強力推進制度規范執行和素質能力提升，著力構建警企政群四位一體聯動治安防控體系，將工作延伸至轄區各個角落，構建起“黨建引領、部門聯動、社會協同、公眾參與”的治安防控新格局。

X員工村可入住員工X人，現已入住員工X人，按照“共享空間、聯合辦公”原則，借助管委會員工村綜合體的優勢，建立員工村警務室，選派優秀黨員民警入駐警務室，為員工村警務室融入紅色基因。自建成以來，共調解矛盾糾紛X多起，員工村保持“零發案”紀錄。

依托X黨群服務中心，成立X黨支部黨員志愿服務中心，牽頭黨建結對企業和單位挑選優秀黨員共同成立的志愿服務隊，利用節假日到學校、村落開展志愿服務，深入學校、企業和自然村等地，開展安全防范宣傳、義務巡邏、幫扶群眾和收集線索等警務活動，將“紅色警務”覆蓋社區每個角落。截至目前，志愿服務隊成員共X人，收集線索X條，累計累計開展志愿服務X多場次，服務群眾達X.X萬人次。

充分利用X黨群服務中心硬件設施，推進黨建陣地前移，深化“學思悟”。開辟黨建文化陣地，通過發放圖片資料、播放宣傳片、舉辦講座、企業服務微信群發布等多種形式，定期對外來務工群眾開展黨建教育及防騙、防火、防盜、防治安災害事故等宣傳教育。今年以來，開展宣傳活動共X多場次，發放宣傳單張X.X萬多張，抓宣傳促防控，著力打造無毒宜居社區，轄區實現無人吸毒、無人販毒、無人種毒、無人制毒的良好局面，嬴得了上級領導和人民群眾的一致好評。今年X月X派出所黨支部被評為X市先進基層黨組織。

服務引領，夯實社會穩定基石。X派出所始終堅持以人民為中心的發展思想，以“人民滿意是我最大的心愿”為追求目標，全力打造“楓橋式公安派出所”，夯實基層工作基礎。

通過警務公開欄、資料架、電子屏幕等方式將辦事依據、辦事程序、所需資料等對外公布，方便群眾辦事；主動深入廠企、社區走訪群眾，解決治安難點，派發“警民聯系卡”，公開報警求助電話和電子郵箱，拓寬警民聯系渠道，接受群眾監督。

X派出所將服務業務前移到員工村警務室，打通警務服務“最后一公里”。優化“一次辦”“馬上辦”“網上辦”“就近辦”工作；推廣“粵省事”的使用，落實“一次告知、二次辦結”和“預約節假日辦證”等便民舉措。今年以來，該所共受理各類辦證業務X件，其中預約辦證X件，送證上門X次，警務室共受理辦證業務X次、網上申請辦理X次。真正落實“服務不缺位”的公安承諾，群眾對公安工作滿意度不斷提升。

民警深入廠企走訪，并與企業建立微信工作群，聽取群眾意見建議，收集園區內外來務工人員的資料進行備案，加強與轄區各個企業的聯系溝通，延伸服務觸角，擴大社會面的信息源，對排查出來的問題和苗頭及時做好跟進和處理，切實將問題解決在萌芽狀態，努力實現“小事不出村、大事不出鎮”的目標。X年以來共出警處置化解各類社會矛盾苗頭X多起，有效地維護了轄區治安穩定。

結合“黨員示范崗”“警隊之星”等評比活動，營造重實干、勇擔當的黨員干事創業氛圍，以模范帶頭作用凝心聚力，涌現出不少好人好事。如今年X月，X所民警在執行任務返程的過程中，遇貨車發生追尾相撞交通事故引起的火災，一行人立即下車緊急施救，及時救出事故中受驚嚇昏迷的貨車司機，協助醫護人員將受傷人員送醫院治療，并安排警力現場指揮交通，防止二次事故，將財產損失降到最小化。

X所針對民生小案高發多發，強化技術支撐，完善打擊機制，加大對小案偵破和防范力度，重拳打擊突出違法犯罪活動。至今年X月X日為止，實現網追歸案率X%的目標。