第一篇：海峽都市報關于土地證問題209

購買二手房 土地性質不可忽視

N本報記者 瀟璇 【核心提示】

說到買房，多數人關注的是房產證過戶與辦理問題，對土地證的了解卻很有限。讀者王先生就是如此，幾個月前他在泉州云谷小區買了套二手房，房產證已經辦理過戶手續，土地證卻一直扔在抽屜里，直到近日經朋友提醒才想起，土地證上還是原房東的名字。然而，當他到有關部門辦理過戶手續時，卻被告知“不能辦”。王先生頗為郁悶，致電本報咨詢究竟怎么回事。

劃撥用地性質 需補辦出讓手續

房產證都過戶了，為何不能辦理土地證過戶手續？據泉州市行政服務中心國土資源局窗口工作人員稱，王先生所提供的原業主土地證上寫著“劃撥”，也就是說，該套房的土地屬于劃撥用地性質，按理需要補辦出讓才能交易。

據了解，國有土地證的取得方式有兩種，一種是有償取得，即以出讓方式取得，以這種方式取得的土地，可依法轉讓。另一種是無償取得，即以劃撥方式取得，以這種方式取得的土地在轉讓前，必須經有批準權的政府批準并交納土地出讓金，變劃撥土地使用權為出讓土地使用權。云谷小區屬于后者，土地為“劃撥”用地性質。

“購買二手房時，可以看原業主土地證上所寫的性質是什么，才知道是否可以辦理更名或補辦手續。”該工作人員稱。記者還了解到，泉州市區劃撥用地性質小區有多個，但根據政府相關規定，目前小山新村、刺桐新村、西郊新村、金山新村、紅梅新村等小區可以補辦出讓手續。

隨后，記者從中介公司了解到，云谷小區并非所有房源都無法辦理土地證過戶手續，因云谷小區置換率較高，多幢樓都已辦理出讓手續轉為商品房性質，購房者購買時也可以較簡單地辦理土地證更名手續。此外，置換率高的圣湖小區同樣如此。

眾多購房者 忽視土地證過戶

按理說，在完整的商品房產權中，應該包括“國有土地使用證”和“房屋所有權證”。其中，“國有土地使用證”就是我們通常說的土地證，是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證。然而，在二手房交易過程中，即便是可以辦理更名和轉讓手續，不少業主也忽略了土地證的辦理。

易嘉房產客戶主管葉丹冬從事二手房交易多年。據他了解，除了劃撥用地商品房小區外，市區多數小區都可辦理土地證大證割小證或更名手續，但是在實際二手房交易中，多數房東不重視土地證的分割與更名問題，有些房東即使從原房東手中拿到土地證，也不會及時辦理過戶手續。

據了解，我市乃至全省沒有土地證的房子，照樣可以上市交易。而業內人士分析，盡管沒有土地證不影響業主對房屋的使用，但是根據《物權法》相關規定，將來土地使用證和房產證不齊，不得上市交易。另外，將來如果遇到房屋毀壞或拆遷的情形，房屋所有權和土地使用權應該分屬兩部分補償，這樣土地補償部分就很難保證。

四種情形 國土部門拒辦土地證

那么，該如何辦理《土地證》變更呢？記者從泉州行政服務中心國土資源局窗口了解到，屬于劃撥用地商品房，需要補辦出讓才能辦理土地證。而一般情況下，開發商交完土地出讓金后，就可以進行開發并辦理大的土地證。只要是有了大的土地證和其他合法的售房手續，購房者就可以到相關國土部門辦理土地證的分割手續，把屬于自己的土地證辦到手。這個過程簡單來說，就是“大證割小證”。

此外，按照有關規定，有幾種情形國土部門可以拒辦土地證。一是，開發商以出讓方式取得土地使用權的，但其土地出讓金尚未交納完畢。二是，開發商以劃撥方式取得土地使用證的，未經政府有關部門批準，辦理出讓手續的。三是，在集體所有的土地上建房的。四是，開發商所取得的土地使用權權利受限制的，諸如抵押、被司法機關查封等情況。

□相關鏈接

●商品房土地使用權分割登記所需提供的材料： 1.開發商的《國有土地使用證》（復印件）； 2.土地使用權出讓合同及土地利用要求（復印件）； 3.規劃設計條件（復印件）；

4.各幢樓房總《房屋所有權證》及該幢樓房各戶測繪面積明細表（市房地產測繪隊出具）；房屋竣工驗收報告；

5.土地分攤情況表（提供以幢為單位、用EXCEL制表的軟盤）； 6.填寫《土地登記申請表》；

7.開發商的法人證明、機構代碼證、《法人代表身份證明書》、法人代表個人的身份證明、土地登記委托書及委托代理人的身份證明；

8.各戶《房屋所有權證》及業主身份證明； 9.宗地圖；

10.國土資源部門認為應提交的其他材料。●房改房或商品房土地變更登記：

1.原業主《國有土地使用證》原件和《房屋所有權證》復印件； 2.現業主《房屋所有權證》原件和復印件；

3.買賣合同或贈與合同、繼承證明等變更文件原件或經查檔蓋章的復印件；土地出讓金繳交證明；

4.變更雙方身份證明復印件；

5.屬劃撥土地使用權的，應提供《房改房或商品房劃撥土地使用權補辦出讓合同》。如該幢樓已辦理出讓的，應到用地利用組查詢出讓合同編號、使用終止日期；

6.宗地圖一份；

7.國土資源部門認為應提交的其他材料。

第二篇：土地證、建設用地規劃許可證

土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段

土地證和建設用地規劃許可證這兩個證，加上規劃要點批復，是

進行房地產開發的前提

.但是,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有

學問。有經驗的同志，一看這幾樣東西的發出時間，基本上就可以判

斷出地塊背后的故事。

這三樣東西涉及到國土部門和規劃部門曠日持

久的權力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規范這個問題。

恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規劃許可證由規

劃部門頒發，是核定土地用途及用地界線的法律依據；

規劃要點批復

由規劃部門頒發，是確定土地使用強度指標的法律依據，如容積率啊

建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現出來，包

括現在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現出來。

一般來說，一塊地，必須要由規劃部門核定規劃要點，頒發了建 設用地規劃許可證

（以下簡稱地規證）

之后，才能領取土地使用權證。

這絕對應該是必須的程序。

因為國土部門必須依據規劃部門核定的土

地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載

明土地用途及年限。

但是呢，在現實中呢，這個想法只能是理想狀態。因為首先，很 多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規劃，直接就整塊

出讓了。

然后給人家辦出商住用地土地使用權證。

這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。

然后受讓了土地的開發商，再去規劃

部門軟磨硬泡，無論是修改規劃也好，還是根本沒有規劃都好，反正，我的土地出讓金是已經交了，剩下的事情你規劃部門得給我搞定。

我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式 搞土地出讓也只不過是從

1990

年開始的，而以公開交易的形式搞土

地出讓，甚至都只是從

1997

年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到

2000

年之后才上市的。我只不過是說，我國在這個問

題上缺乏經驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。

因為我國的房地

產管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里給我指三道

四。我在這個行業浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到 90

年

代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。

城市規劃這個概

念一直到現在都還沒深入人心，更何況當時呢。

不過無論如何，這種土地交易模式現在已經只是歷史了。

新城鄉規劃法第三十八條：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供 國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城

鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使

用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。

以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使 用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件

和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門

領取建設用地規劃許可證。

第三篇：土地證情況說明

情況說明：

昆明市國土資源局盤龍區分局：

我于年月日購買戚鳳元（身份證號：***********）房屋一套。

產權證號：*******

房屋坐落：*******

產權面積：*****平方米

設計用途：住宅

因房屋購買時間長，無法與原房主聯系，現需辦理土地證過戶手續，無法提供身份證復印件和在審批表上簽字按手印，請給予辦理

情況說明人：********

年月

第四篇：土地證遺失聲明

土地證遺失聲明

黃龍楊（洋）遺失大冶集建（1997）字第010217087號《集體土地建設用地使用證》一本，現聲明作廢。

黃金星遺失大冶集建（1997）字第010217087-1號《集體土地建設用地使用證》一本，現聲明作廢。

2015年6月16日

第五篇：辦理土地證委托書

辦理土地證委托書

辦理土地證委托書1

茲委托 全權辦理本人在 (指土地坐落)，廣國用( )第 號國有土地使用權的 事宜。

委托人簽章：

身份證號碼：

工作單位或家庭住址：

聯系電話：

年 月 日

委托代理人簽章：

身份證號碼：

工作單位或家庭住址：

聯系電話：

年 月 日

注：該委托書由委托人和委托代理人用A4紙復印或機打

辦理土地證委托書2

委托人：

身份證號碼：

地址：_______________________________

聯系電話：

受托人：

身份證號碼：

地址：_______________________________

聯系電話：

受托人：

身份證號碼：

地址：_______________________________

聯系電話：

委托人購買的_______________________小區號樓單元___室(以下簡稱“該房屋”)。現因委托人個人原因，不能親自前往辦理該(轉載于:辦理房產證委托書)房屋產權及相關土地使用權登記、轉移相關手續。現委托人全權委托上述受托人代表委托人辦理該房屋產權及相關土地使用權登記、轉移相關手續，代理權限包括但不限于：辦理該房屋土地使用權及該房屋所有權證;領取房屋所有權證及相關土地使用權證;辦理該房屋及相關土地手續抵押;代表委托人結算該房屋面積差異款項;辦理該房屋土地使用權、房屋所有權轉移登記;簽署該房屋辦理產權登記及相關土地使用權所需一切相關文件;繳納契稅、公共維修基金等相關稅費;領取該房屋及土地面積測繪成果及相關辦證圖紙、文件、購房發票等一切相關手續。 受托人代表委托人做出的.行為以及簽署的法律文書，委托人均予

以認可，由此產生的法律后果由委托人承擔。

受托人承諾其已取得委托人的合法授權，有權代表委托人辦理該

房屋相關產權登記手續并簽署相關法律文書。

委托人：

受托人: