第一篇：廣州出臺集體土地房屋拆遷補償標準1710438513

廣州出臺集體土地房屋拆遷補償標準

以后，廣州市城中村房屋拆遷將有統一的拆遷補償標準。昨日，市建委、市國土房管局聯合出臺《集體土地房屋拆遷補償標準規定》(以下簡稱《規定》)，對集體土地上的住宅進行貨幣補償、產權調換和農民自建三種方式進行拆遷補償，并確定廣州132片區的最低補償標準，最高的沙面片區最低補償單價達到 4900元/平方米;對商鋪等經營性房屋采取貨幣補償。而違法建設的集體土地住房不予拆遷補償。

四種情況不予補償

《規定》明確四種情況不予拆遷補償。

一是屬于《廣州市城市規劃條例》第六十三條規定的違法建設房屋。當中包括六種情況：未取得建設用地規劃許可證進行建設的;未取得建設工程規劃許可證或違 反建設工程規劃許可證的規定進行建設的;臨時建設工程的使用期已滿，或使用期未滿但因城市規劃、建設和管理需要，城市規劃部門已作出提前拆除決定而未按期 拆除的;擅自改變建(構)筑物使用性質的;越權審批和其他違法審批建設的;其他違反法律、法規規定進行建設的。

二是超過批準使用期限的臨時建設房屋;

三是新房建成后應當拆除的舊房;

四是地方政府建設通告或征收土地預公告發布后的搶建部分。

住宅拆遷補償分三種

據了解，集體土地住宅拆遷有三種補償方式：一是貨幣補償。補償價計算公式：貨幣補償金額=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價×被拆遷居住房屋建筑面積+宅基地土地使用權區委補償單價×核定的補償面積。

二是產權調換方式，由拆遷人提供安置房屋，與被遷拆人進行產權調換。其安置房有兩種來源：一是拆遷人同意申請建設用地，統一出資建設安置房;二是拆遷人提供自由產權房屋(包括統一購買新社區安置房)。

三是有條件的農民自建房。如果本村尚有宅基地的，可以安排宅基地給被拆遷人自建住宅或村統一建設。如是被拆遷人自建的，被拆遷人可獲住宅房屋重置價的補 償，村集體經濟組織按宅基地土地使用權區位補償價獲得補償。如果由村統一建設的，則村集體經濟組織可以獲上述兩部分的補償，再由村分房子給被拆遷人。

經營用房主要貨幣補償

拆遷已領取營業執照用于生產經營的房屋由拆遷人給予貨幣補償，該補償包括房屋補償、停產停業補償以及設備安裝調試等其他補償。

其中經規劃部門批準的生產經營房屋，按規劃部門批準時所核定的具體使用功能、性質按重置成新評估給予補償。未經規劃部門批準擅自改變使用功能用于生產經 營的房屋，按照集體土地住宅房屋重置價結合成新評估給予補償。屬于未超過批準使用期限用于生產經營的臨時建設房屋，按照重置成新價、剩余使用期限評估確 定。

補償金額考慮房價地價

據了解，《規定》規定了對拆遷集體土地住宅房屋實行貨幣補償的，拆遷補償金額將全面包涵“房價”和“地價”兩個部分，即根據“被拆遷集體住宅的重置成新價”和“宅基地土地使用權區位補償價”確定。

具體計算公式為：貨幣補償金額=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價×被拆遷居住房屋建筑面積+宅基地土地使用權區位補償單價×核定的補償面積。其中“ 被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價”是由專業評估公司根據房屋裝修等造價以及樓齡等折舊確定評估價，此是“房價”的補償。

而“宅基地 土地使用權區位補償單價”則是反映了宅基土地不同地段的價值，可算是“地價”的補償。“宅基地土地使用權區位補償單價”也是把廣州分132個片區，定出每 區標準。其中價格最高的東山湖、珠江新城、天河北和天河南、濱江東四個片區，達到4200元/平方米。最低的是花都梯面鎮片區，為500元/平方米。

溫馨提醒

集體土地住宅拆遷設有最低補償金額、面積

按期拆遷獎勵補償金5%

與城市住宅的拆遷補償一樣，集體土地住宅拆遷也設最低補償金額，以便更好地保障拆遷戶的利益。如果上述公式計算出的貨幣補償金額低于最低補償金額的，按最低補償金額補償。

最低補償金額計算公式：最低補償金額=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價×(被拆遷居住房屋建筑面積-核定的補償面積)+集體土地住宅房屋拆遷最低補償單價×核定的補償面積。

其中“集體土地住宅房屋拆遷最低補償單價”也是分132個片區來確定，最低補償單價最高的區域是東山湖、珠江新城、天河北和天河南、濱江東，為4800元/平方米，最低是花都梯面鎮與南沙區南沙街和黃閣以外的區域，為800元/平方米。

值得關注的是，核定的補償面積并不一定等于拆遷房屋建筑面積。該核定補償面積確定標準是：被拆除房屋的批準建筑面積低于25平方米/人的按人均25平方 米核定，超過40平方米/人的按人均40平方米核定，在25-40平方米/人之間的按批準的建筑面積核定;2人以下(含2人)的戶，按2人核定;已婚并達 到法定育齡夫婦尚未生育子女的按3人核定。

為了改善被拆遷人的居住條件，《規定》也設了集體土地住宅的最低補償面積。規定被拆遷人只有 一處集體土地住宅房屋且人均建筑面積不足25平方米的，按人均25平方米的標準予以補償。打個比方，城中村某一家三口居民其房屋建筑面積只有60平方米，而且只有這套住房的，那么他的最低補償標準可以達到75平方米，而不是60平方米。

為了鼓勵城中村居民能按期完成拆遷，《規定》被拆遷人在規定期限內自行搬遷的，拆遷人可以在與其簽訂的拆遷補償安置協議補償金額的5%以內給予獎勵。而搬遷也有補助費。

城中村住房拆遷案例分析

珠江新城某集體土地住房的拆遷，羅先生夫婦加上兒子三口人，被拆遷住房建筑面積為90平方米，則該戶享有人均建筑面積30平方米/人，其核定補償面積為90平方米，如果評估房屋重置成新單價為1000元/平方米。由此計算：

貨幣補償金額=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價×被拆遷戶居住房屋建筑面積+宅基地區位補償單價×核定補償面 積=1000×90+4200×90=46.8(萬元);最低補償金額=房屋重置成新單價×(被拆遷建筑面積-核定補償面積)+集體土地拆遷補償單價×核 定補償面積=1000×(90-90)+4800×90=43.2(萬元)。所以羅先生一家住房拆遷應得實際補償金額為46.8萬元。

同樣是珠江新城的集體土地住房的拆遷，洪先生一家三口，被拆遷住房建筑面積為150平方米，按人均最高標準核定補償面積為120平方米。如果評估其房屋重置成新單價為1000元/平方米，則由此計算：

貨幣補償金額=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價×被拆遷戶居住房屋建筑面積+宅基地區位補償單價×核定補償面積=1000×150+4200×120=65.4(萬元);

最低補償金額=房屋重置成新單價×(被拆遷建筑面積-核定補償面積)+集體土地拆遷補償單價×核定補償面積=1000×(150-120)+4800×120=60.6(萬元)。所以洪先生一家住房拆遷應得實際補償金額為65.4萬元。

亞運村拆遷戶 都按舊《標準》賠償

2008-01-09 18:21:26 來源: 金羊網(廣州)網友評論 0 條 點擊查看

新聞繼續追

番禺區建設局表示，亞運村拆遷戶都按舊《標準》賠償

“釘子戶”空高興

本報訊記者吳彤報道：本報1月5日刊登了《亞運村拆遷戶感困惑，按照新規老實人會吃虧》的報道，反映拆遷戶對廣州市新出臺補償標準的疑問。記者昨天從番禺區建設局最新獲悉，無論拆遷個體住戶簽約與否，都按舊《標準》進行賠償。

連日來，番禺石樓鎮裕豐村村民談論最多的是，廣州上月27日最新出臺的《集體土地房屋拆遷補償標準規定》以下稱（《標準》）提高了拆遷補償標 準，差額是否能到手？據了解，裕豐村共有300多戶拆遷戶，日前僅剩三五戶未簽訂協議，直到上個月新《標準》出臺。新《規定》明確，番禺裕豐村拆遷最低補 償標準是1700元/平方米，對照此前拆遷補償安置辦法，拆遷補償費提高了約300－1000元/平方米，幾位“釘子戶”樂壞了。已經簽訂合約的村民紛紛 要求按新標準補回差價。

番禺區建設局有關負責人表示，新補償標準不適用于裕豐村個別沒有簽約的住戶。原因是亞運村拆遷屬于集體房屋拆遷，在集體協議下發時間已經生效，無論在拆遷公告、政策實施、辦理相關手續等工作都在廣州新《標準》出臺之前開展。

廣州城市住宅房屋拆遷最低補償標準整體提高

2008年01月02日

來源：新華網

新華網廣州１２月３０日電（記者郭瑩玉）廣州市國土資源和房屋管理局日前出臺《關于修訂廣州市城市住宅房屋拆遷最低補償標準、搬遷補助費標準、臨時安置補助費標準的通知》并開始施行。廣州全市１０區城市住宅房屋拆遷最低補償標準整體提高。

按照新政策，過去劃分為四大片區、六個等級的補償標準細化為１３２個片區，其中，二沙島既是最低補償標準最高的，也是提高幅度最大的，從過去３０ 4 ００元／平方米提高到１２０００元／平方米。此外，標準施行前已簽訂了拆遷補償安置協議的，按照原協議約定執行。

通知結合《廣州市城市建設拆遷安置新社區住宅管理辦法》的有關規定，確定住宅補償安置最低面積為４０平方米。廣州市拆遷辦主任劉志偉說：“４０平方米相當于‘最低消費’，這是為了實現‘居者有其屋’，保障人民群眾的居住權。”

此次，廣州市還新增了“提前搬遷獎勵金”，鼓勵被拆遷人配合拆遷工作。通知規定，在規定期限內，被拆遷人積極配合拆遷工作的，拆遷人可以在與其簽訂的拆遷補償安置協議補償金額的５％以內給予獎勵。

廣州市房管局和市建委還公布了《廣州市集體土地房屋拆遷補償標準規定》，有效期５年，適用于１０區。同時，該規定與城市房屋拆遷補償安置辦法相銜接。

廣州市拆遷城鎮僑房補償有新標準

廣州市國土房管局和市僑辦2006年聯合發出《關于公布廣州市拆遷城鎮華僑房屋補償標準的通知》，通知制定了廣州市拆遷城鎮華僑房屋補償的標準。有關內容如下：

一、增加了拆遷補償比例的華僑房屋范圍。屬落實僑房政策發還產權的華僑房屋和中華人民共和國成立之日起至1994年12月31日止用僑匯購建的華僑房屋。其中落實僑房政策發還產權的包括兩類：社會主義改造期間納入私改（經租）的；解放初期由于未能在規定期限內登記而由政府代管的。以上房屋因依法繼承外的其 它原因發生產權轉移的，不屬于本通知規定的增加拆遷補償比例的華僑房屋。二是按《規定》第十二條所指，屬落實僑房政策而未發還產權的華僑房屋。

二、拆遷城鎮華僑房屋補償標準的增幅比例。在廣州市市轄區范圍內國有土地實施華僑房屋拆遷，對華僑房屋的拆遷補償比例按不同地區予以劃分：

（一）廣州市歷 史舊城區范圍內拆遷屬于住宅的華僑房屋，補償金額按照房地產市場價格增加25%確定（含按《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》第二十五條第二款規定增加的 20%），歷史舊城區范圍按《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》確定的范圍為準。

（二）廣州市歷史舊城區范圍內拆遷屬于非住宅的華僑房屋及廣州市歷史舊城區范 圍外拆遷華僑房屋的，補償金額按照房地產市場價格增加10%確定。

廣州擬定舊城改造拆遷補償標準 40m2是“最低消費” 2008年08月06日10:16 點擊： 來源：不詳

廣州舊城改造如火如荼，不少市民關注城市住宅房屋拆遷補償問題。昨日，廣州市國土房管局就廣州城市住宅房屋拆遷最低補償標準舉辦了網上咨詢交流。

盡管去年12月16日出臺實施的修訂后的廣州市城市住宅房屋拆遷新的最低補償標準比以前有大幅提高，但不少市民的期望值仍遠遠高于這一標準，只是部分中低收入家庭被拆遷人比較滿意。

對此，記者了解到，目前廣州市正在醞釀制定舊城改造中住宅房屋拆遷補償標準，以盡量滿足市民需求。

40m2是“最低消費”

背景：為了加強對弱勢群體的保護，修訂后的廣州市城市住宅房屋拆遷最低補償標準新增加了一個最低補償面積的條件。如果被拆除的房屋屬于中低收入 家庭的被拆遷人及其配偶唯一的一套產權住宅，且該住宅房屋建筑面積小于40平方米的，按40平方米予以補償。被拆遷人選擇產權調換方式的，40平方米以內 部分不結算差價，超出10平方米以內部分按建筑成本價結算差價，超出10平方米以外部分按市場價結算差價，40平方米相當于“最低消費”，目的是為實現“ 居者有其屋”。

問題一：“我兄弟兩人共同繼承了我父親在德政路的一套50.08平方米的房子，并且已辦理了繼承公證和析產，現在我們兄弟兩家人都住在這里，如果拆遷的話，我們都能按40平方米的最低標準補償嗎？”

答：若這兄弟兩家符合中低收入家庭條件，且該房屋是他們及其配偶唯一的一套產權住宅的，就可以分別按40平方米的最低補償標準予以補償。

問題二：“我房屋產權登記是36㎡，1998年我自己在閣樓搭建了一間30㎡的房間，我們一家五口一直住在這里，現在要拆遷了，是不是可以按66㎡來補償呢？”

答：“房屋拆遷補償以房地產權證所列登記事項為依據，若你符合中低收入家庭條件，且該房屋是你與配偶的唯一產權房屋，則你可以按40㎡來補償。”

另外，記者了解到，搭建閣樓一般很難計入房產面積，因為根據國家規定，必須層高達到一定要求才能計算房產面積。

問題三：“我是中山四路長塘街被拆遷戶，房子面積是25.5平方米，現在還沒有簽拆遷補償協議，如果我選擇棄產的話，那棄產補償怎么算？”

答：如果選擇棄產，棄產補償款是按40平方米以內同地段同類房屋的市場評估價計算，具體價格由拆遷人和被拆遷人協商確定，拆遷人和被拆遷人協商不能達成協議的，可以共同委托具備拆遷評估資格的房地產評估機構進行評估。

二沙島1m2補償超萬元

背景：相比中低收入群體，昨日不少在線交流的老城區市民對于拆遷補償的期望值遠遠高于目前的最低補償標準，主要是出于對老城區的留戀。

問題一：“我家住在長堤單邊巷6號，我們那邊什么都方便，我們實在不愿意搬出，我們要求11000元/平方米，這個價格我個人覺得很合理。”“越秀區惠福東路大佛寺拆遷項目給拆遷戶棄產補償人民幣7500元是否合符市場價格。”

答：長堤單邊巷地段拆遷最低補償標準為5700元/平方米，惠福東路大佛寺地段拆遷最低補償標準為5900元/平方米。而被拆遷房屋和補償安置 用房的價格，由拆遷人和被拆遷人協商確定；不能達成協議的，可以共同或者分別委托具備房屋拆遷評估資格的房地產評估機構進行評估。

問題二：“我在芳村大道東有一處臨時商鋪，尚未過使用期限，而且所占用的土地有權屬書，該如何拆遷補償？”

答：拆除未超過批準使用期限的臨時建筑，按重置成本結合重新予以補償。

新補償標準或有三種形式

近日，不僅廣州市國土房管局局長透露舊城改造拆遷補償標準正在醞釀制定中，而且近日公布的廣州市五年住宅建設規劃也明確，要制定完善舊城更新改造和城中村改造的配套政策，“建立公平、合理的舊城更新改造和城中村改造拆遷補償辦法。”

補償比現在更人性化

據介紹，目前有關舊城改造住宅拆遷補償方式已有思路，其宗旨就是“要盡量滿足市民的居住需求，包括就近安置的需求，總之，補償要比現在的更加人 性化。”補償金額將在原有按市場評估價計算的拆遷費之上再增加拆遷補貼一項費用和按期拆遷獎勵一項獎金，或采取3種靈活形式，包括：或者拿錢，或者換房，其補償金額將更加人性化，有可能補償同地段一手樓價或二手樓價與被拆遷房屋評估價之間的差價。還可以“既拿錢又拿房”，也是其中較新穎的方式，即：給錢租 房暫住，待回遷房建好后再就近回遷。

第二篇：廣州首次制定集體土地房屋拆遷補償標準

廣州首次制定集體土地房屋拆遷補償標準

2008年01月02日 15:53:26 稿源: 信息時報 發表評論 訂閱新疆手機報

廣州市首次出臺《廣州市集體土地房屋拆遷補償標準規定》(以下簡稱《規定》)。《規定》將集體土地房屋分為住宅房屋與非住宅房屋兩類進行補償補償安置，并對住宅房屋確定了貨幣補償、產權調換、農民自建的3種具體標準。

其中住宅貨幣補償標準，分成132個區片執行，同一區片分拆遷最低補償單價和宅基地使用權區位補償單價，兩者相差600元/平方米。拆遷最低補償單價最高的是東山湖區片，為4800元/平方米。貨幣補償有兩個計算公式，每套房子都可套入兩公式進行計算，再按照算出的最高金額進行補償。此外，每戶至少可按50平方米核準補償。

非住宅房屋評估確定補償價

據了解，此前廣州市沒有統一的集體土地房屋拆遷補償標準的問題，由各區不同項目征地時按照各自情況進行評估定價。市國土房管局和市建委經過兩年多時間的調查、研究，經過廣泛征求意見后，形成了《廣州市集體土地房屋拆遷補償標準規定》(以下簡稱《規定》)，現已報市政府同意，開始實施。

《規定》共25條，從技術層面上確定廣州市拆遷集體土地房屋的補償標準。《規定》優先保護被征地農民的基本居住權利，充分考慮征地拆遷需要面對的復雜情況，區分不同情形靈活采取了多種措施進行補償安置。《規定》將集體土地上經依法批準建設的房屋分為住宅房屋、非住宅房屋兩類進行補償。

對于非住宅房屋，由于涉及到工業、商業、辦公用房等多種類型，情況復雜，無法硬性確定補償的標準，因此規定通過評估來確定其補償價格，主要采取貨幣補償方式。其中，對于公益事業房屋，允許在符合規劃的條件下復建。

住宅房屋按3種方式補償

而對于住宅房屋，《規定》確定了貨幣補償、產權調換、農民自建3種補償方式。市國土房管局方面表示，這3種補償方式是在充分吸收現有的各種模式合理性的基礎上形成的，在最終的補償結果上趨向一致，避免出現因選用不同拆遷補償方式而產生結果不一致的不公平現象。可適用于不同類型的征地拆遷項目，各種補償方式可以互相銜接。

兩個計算公式按高的算

被拆遷住宅房屋由于面積小、年代久遠等原因導致所得的補償較低，低于所設定的廣州市集體土地住宅房屋的拆遷最低補償標準時，按最低補償標準和最小面積進行補償。

市國土房管局有關人士介紹，貨幣補償有兩個計算公式，每處住宅都可套入兩個公式計算，最終按照金額高的進行補償。比如，一個房子貨幣補償金額是100萬元，而最低補償金額算出來是120萬元，那么便按照120萬元進行補償。對被拆遷人給予貨幣補償的，不再提供安置房或另行安排宅基地。

拆遷人提供的安置房有兩種來源：一是拆遷人根據規劃要求，統一申請建設用地，統一出資建設安置房；二是拆遷人提供自有產權的房屋(包括統一購買新社區安置房)。產權調換方式和貨幣補償方式都涉及面積核定問題。

每戶最少按50m2補償

被拆遷人只有一處集體土地住宅房屋且人均建筑面積不足25平方米的，按人均25平方米的標準予以補償。如果實行產權調換的，被拆遷人的安置面積按照以下標準核定：被拆除房屋的批準建筑面積低于25平方米/人的按25平方米/人核定，超過40平方米/人的按40平方米/人核定，在25～40平方米/人之間的按批準的建筑面積核定；2人以下(含2人)的戶，按2人核定。也就是說，農民每戶最少可按50平方米核定面積進行補償。值得注意的還有，已婚并達到法定育齡夫婦尚未生育子女的按3人核定。

關于農民自建方式的具體規定為，若本村集體經濟組織尚有農用地，可轉為非農建設用地供村集體經濟組織統一建設安置住宅，由拆遷人依法辦理集體土地征收、農用地轉建設用地等手續和支付相關費用，對村集體經濟組織按照被拆遷集體土地住宅房屋重置成新價給予補償。

配合拆遷可獎勵補償金額5%

拆遷集體土地住宅房屋，拆遷人還應當給予被拆遷人搬遷補助費、過渡期內的臨時安置補助費。被拆遷人在規定期限內自行搬遷的，拆遷人可以在與其簽訂的拆遷補償安置協議補償金額的5%內給予獎勵。

拆遷人應當將被拆遷人房屋、人口、安置面積等情況在拆遷地塊現場公示，公示期為15日。公示期間有異議的，可以向拆遷人反映，拆遷人應當在15個工作日內進行核實，并答復異議人。

被拆遷人對居住房屋補償價格有異議的，可以與拆遷人共同或者分別委托具備房屋拆遷評估資格的房地產評估機構進行評估。共同委托不成或者對分別委托評估的結果有異議的，經拆遷當事人申請，可以由房地產行政部門采用隨機抽取的方式確定房地產評估機構進行評估，評估結果作為補償安置的依據。

-名詞解釋 貨幣補償

貨幣補償是指拆遷人向被拆遷人支付補償款，補償款按照“被拆遷房屋的重置價結合成新”以及“宅基地土地使用權區位補償價”(以下簡稱“區位補償價”)等確定，在城中集體土地、近郊集體土地住宅補償中較多采用。

《規定》除了明確對房屋通過重置價進行補償，還新增了對宅基地土地使用權通過區位補償價進行補償。宅基地土地使用權區位補償單價、集體土地住宅房屋拆遷最低補償單價由市國土房管局根據廣州市國民經濟發展水平、廣州市國有土地使用權基準地價、房地產市場變化情況，經市政府批準后定期公布。

產權調換

產權調換是指拆遷人提供安置房屋，與被拆遷人房屋進行產權調換。即被拆遷人房屋按照貨幣補償方式規定的計算公式確定補償金額，并與拆遷人提供的安置房價款結算差額。這種方式多用于成片的拆遷。

農民自建

農民自建方式是指在符合土地利用總體規劃、城市規劃和村鎮規劃的情況下，對于滿足一定條件的征地項目和被征地村，安排宅基地給被拆遷人(村集體和本村的村民戶)，由其自建住宅安置，多適用于較偏遠地區或者遠郊的拆遷項目。

貨幣補償計算公式 計算公式

以重置成新價和宅基地土地使用權區位補償單價進行計算

貨幣補償金額=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價×被拆遷居住房屋建筑面積+宅基地土地使用權區位補償單價×核定的補償面積。

計算公式

以重置成新價和集體土地住宅房屋拆遷最低補償單價進行計算

最低補償金額=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價×（被拆遷居住房屋建筑面積-核定的補償面積)+集體土地住宅房屋拆遷最低補償單價×核定的補償面積。

(注：被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價，是指根據評估在原地上再建一樣的房子所需的市場價，是評估價。如被拆遷居住房屋建筑面積小于宅基地用地面積，按宅基地用地面積確定貨幣補償金額。未超過批準使用期限的臨時建設房屋，按照重置成新價和剩余使用期限予以補償，不給予宅基地土地使用權區位補償價。)部分區片集體土地 住宅補償價

區域 最低補償單價 宅基地使用權 區位補償單價 東山湖 4800元/平方米 4200元/平方米 瑤臺-三元里 3200元/平方米 2600元/平方米 龍口-石牌 4500元/平方米 3900元/平方米 天河北-天河南 4800元/平方米 4200元/平方米 拆遷集體土地房屋 下列情形予以補償 ●未超過批準使用期限的臨時建設房屋，但因城市規劃、建設和管理需要城市規劃部門已作出提前拆除決定而未按期拆除的除外。

●已依法取得建房批準文件但尚未建造完畢的房屋的已建部分。拆遷集體土地房屋 下列情形不予補償

●屬于《廣州市城市規劃條例》第六十三條規定的違法建設房屋。但本規定第二十條第(一)第2點規定情形除外；

●超過批準使用期限的臨時建設房屋； ●新房建成后應當拆除的舊房；

●地方政府建設通告或征收土地預公告發布后的搶建部分。首次修訂城市住宅房屋拆遷最低補償標準 全市劃分132區片 補償4000～6000元/m2 ●比此前標準高1/3～1倍 ●二沙島最高達1.2萬元/m2 ●最低可按40m2進行補償 ●新增“提前搬遷獎勵金”

繼2004年之后，廣州市首次修訂城市住宅房屋拆遷最低補償標準，《關于修訂廣州市城市住宅房屋拆遷最低補償標準、搬遷補助費標準、臨時安置補助費標準的通知》(以下簡稱《通知》)已正式出臺。

《通知》改變了此前全市按區分4個層次、“一刀切”的城市住宅房屋拆遷補償方式，將十區細化為132個區片，每個區片的補償標準幾乎都有所提高,達到4000～6000元/平方米，與此前制定的最高3000元/平方米相比，高出1/3～1倍。

《通知》自12月16日起施行，此前已簽訂拆遷補償安置協議的，按原協議約定執行。由4個層次細化為132區片標準

●2004年標準將全市劃分為4個層次，最高補償3000元/平方米 ●新標準按132個區片確定不同拆遷補償，最高1.2萬元/平方米

據了解，廣州市2004年制定的房屋拆遷最低補償標準，是按行政區域將全市劃分為4個層次，實行幾個行政區“一刀切”的最低補償價格。最低補償標準最高的是東山區、越秀區、荔灣區、海珠區、天河區所在的層次，為3000元/平方米。而此次《通知》將全市10區細化為132個區片：每個區片都有自己的最低補償標準。多數區片調高1/3～1倍

《通知》參考近年來廣州市經濟發展狀況以及近兩年來房地產市場價格的上漲幅度，整體提高了國有土地上住宅房屋最低補償標準。其中，全市最高標準為二沙島1.2萬元/平方米。

對大眾較有影響的條文，當屬多數片區的補償價都調整為4000～6000元/平方米，與此前最高標準3000元/平方米相比，高出1/3～1倍。

每戶至少按40m2補償

據悉，廣州市城市住宅房屋拆遷最低補償標準實行動態更新機制，由市國土房管局定期公布。

據介紹，此次拆遷最低補償標準除了從單價上有所提高，還首次規定城市每戶至少可按40平方米進行補償。被拆除的房屋屬于中低收入家庭的被拆遷人及其配偶唯一的一套產權住宅，且該住宅房屋建筑面積小于40平方米的，按40平方米予以補償。被拆遷人選擇產權調換方式的，40平方米以內部分不結算差價，超出10平方米以內部分按建筑成本價結算差價，超出10平方米以外部分按市場價結算差價。

據介紹，不少老城居民居住的面積都在40平方米以下，此次設定最低補償面積線40平方米可以保障其居住權益。

最高獎勵補償金額5%

為鼓勵被拆遷人配合拆遷工作，《通知》還增加了“提前搬遷獎勵金”，對被拆遷人在規定的期限內簽定拆遷補償安置協議并遷出原址房屋的給予適當獎勵，最高獎勵補償金額的5%。

此外，本次城市住宅房屋只調整拆遷最低補償標準，搬遷補助費標準和臨時安置補助費標準仍按照2004年標準實施。

□專題撰文 時報記者 田桂丹 孫婷婷 通訊員 穗房宣

第三篇：廣州市集體土地房屋拆遷補償標準規定

關于印發《廣州市集體土地房屋拆遷補償標準規定》的通知

穗國房字〔2007〕955號

各區、縣級市人民政府，市府直屬各單位：

為規范我市集體土地房屋拆遷補償活動，維護拆遷當事人合法權益，保障我市集體土地房屋拆遷工作有序進行，根據《中華人民共和國土地管理法》、《廣東省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等有關法律、法規的規定，結合我市實際情況，經市政府同意，現將《廣州市集體土地房屋拆遷補償標準規定》印發給你們，請遵照執行。執行過程中遇到的相關問題，請向廣州市國土資源和房屋管理局、廣州市建設委員會反映。

廣州市國土資源和房屋管理局 廣州市建設委員會 二○○七年十二月十九日

廣州市集體土地房屋拆遷補償標準規定

第一章

總則

第一條

為規范我市集體土地房屋拆遷補償活動，維護拆遷當事人合法權益，保障我市集體土地房屋拆遷工作有序進行，根據《中華人民共和國土地管理法》、《廣東省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等有關法律、法規的規定，結合我市實際情況，制定本規定。

第二條

在市轄區范圍內拆遷集體土地房屋，適用本規定。

第三條

本規定所稱被拆遷人是指被拆遷集體土地房屋的所有權人。

本規定所稱本村村民是指農村（居委）現有集體經濟組織成員以及經縣級人民政府批準回本村定居的原本村村民。

本規定所稱的“戶”是指：安置被拆遷房屋的本村村民時，按如下規定分為“一戶”：

（一）已婚夫婦及其未滿法定婚齡子女。

（二）地方政府建設通告或征收土地預公告公布之日，已滿法定婚齡的未婚村民。

（三）地方政府建設通告或征收土地預公告公布之日前，已離異或喪偶后未再婚的。

第四條

拆遷集體土地房屋以農村集體房地產證或宅基地證作為補償依據。

被拆遷人提供其它產權證明文件，經國土房管部門確認可以作為權屬證明的，作為補償依據。

第五條

拆遷集體土地房屋以地方政府建設通告或征收土地預公告發布之日作為拆遷補償的估價時點。

地方政府建設通告或征收土地預公告發布后，被拆遷人應當立即停止建房、遷戶、裝修等相關活動。

應予補償安置的被拆遷人數以地方政府建設通告或征收土地預公告發布之日時被拆遷人的戶籍人口數確定。

第六條

拆遷集體土地房屋，下列情形也應當予以補償：

（一）未超過批準使用期限的臨時建設房屋，但因城市規劃、建設和管理需要城市規劃部門已作出提前拆除決定而未按期拆除的除外。

（二）已依法取得建房批準文件但尚未建造完畢的房屋的已建部分。

第七條

拆遷集體土地房屋，下列情形不予補償：

（一）屬于《廣州市城市規劃條例》第六十三條規定的違法建設房屋。但本規定第二十條第（一）第2點規定情形除外；

（二）超過批準使用期限的臨時建設房屋；

（三）新房建成后應當拆除的舊房；

（四）地方政府建設通告或征收土地預公告發布后的搶建部分。

第二章

集體土地住宅房屋拆遷

第八條

拆遷集體土地住宅房屋的拆遷補償方式分為貨幣補償、產權調換和農民自建3種方式。

實行農民自建的，應符合本規定第十七條的有關規定。

第九條

實行貨幣補償的，貨幣補償金額根據被拆遷集體土地住宅房屋的重置成新價和宅基地土地使用權區位補償價確定。計算公式：貨幣補償金額=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價×被拆遷居住房屋建筑面積+宅基地土地使用權區位補償單價×核定的補償面積。

核定的補償面積依據本《規定》第十四條第二款計算。

如被拆遷居住房屋建筑面積小于宅基地用地面積，按宅基地用地面積確定貨幣補償金額。

被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價由評估確定。

未超過批準使用期限的臨時建設房屋，按照重置成新價和剩余使用期限予以補償，不給予宅基地土地使用權區位補償價。

按照前款規定對被拆遷人給予貨幣補償的，不再提供安置房或者另行安排宅基地。

第十條

根據本規定第九條第一款確定的補償金額低于最低補償金額的，按最低補償金額予以補償。最低補償金額計算公式：最低補償金額=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價×（被拆遷居住房屋建筑面積―核定的補償面積）+集體土地住宅房屋拆遷最低補償單價×核定的補償面積

集體土地住宅房屋拆遷最低補償單價參考被拆遷房屋同區域城市房屋拆遷最低補償標準、國有土地有償使用費、征地綜合區片價、相關稅費等因素確定。

第十一條

宅基地土地使用權區位補償單價、集體土地住宅房屋拆遷最低補償單價由市國土房管局根據廣州市國民經濟發展水平、廣州市國有土地使用權基準地價、房地產市場變化情況，經市人民政府批準后定期公布。

第十二條

被拆遷人只有一處集體土地住宅房屋且人均建筑面積不足25平方米的，按人均25平方米的標準予以補償。

第十三條

實行產權調換的，拆遷人可以根據規劃要求統一申請安置房建設用地，支付申請安置房用地的所有費用，并出資統一建設安置房；或者由拆遷人提供自有產權房屋安置被拆遷人。

第十四條

實行產權調換的，被拆遷人的安置面積按照以下標準核定：

被拆除房屋的批準建筑面積低于25平方米/人的按人均25平方米核定，超過40平方米/人的按人均40平方米核定，在25～40平方米/人之間的按批準的建筑面積核定；2人以下（含2人）的戶，按2人核定；已婚并達到法定育齡夫婦尚未生育子女的按3人核定。

第十五條

實行產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當按照本規定第九條第一款、第十條、第十二條的規定確定拆遷補償金額，并與安置房的市場價格結算差額。

第十六條

以下情形，被拆遷集體土地住宅房屋按重置成新價給予補償，不再提供安置房或者另行安排宅基地：

（一）被拆遷人除被拆除的集體土地住宅房屋外，尚有其他集體土地住宅房屋，且其他集體土地住宅房屋達到人均建筑面積40平方米的。

（二）拆遷非本村村民居住房屋。

第十七條

實行農民自建，應符合土地利用總體規劃、城市規劃和村鎮規劃，并按相關規定進行建設。

（一）本村集體經濟組織尚有宅基地，可以安排宅基地給被拆遷人自建住宅或由村集體經濟組織統一建設住宅。

1．如由被拆遷人自建，拆遷人對被拆遷人按照被拆遷集體土地住宅房屋重置價給予補償，對集體經濟組織按照宅基地土地使用權區位補償價給予補償。

2．如由村集體經濟組織統一建設住宅，拆遷人按本規定第九條第一款給予村集體經濟組織補償，由村集體經濟組織將建成的安置房分配給被拆遷人。

（二）本村集體經濟組織尚有農用地，可轉為非農建設用地供村集體經濟組織統一建設安置住宅的，由拆遷人依法辦理集體土地征收、農用地轉建設用地等手續和支付相關費用，對村集體經濟組織按照被拆遷集體土地住宅房屋重置成新價給予補償。

第十八條

拆遷集體土地住宅房屋，拆遷人還應當給予被拆遷人搬遷補助費、過渡期內的臨時安置補助費。

（一）搬遷補助費標準、支付方式。

拆遷人一次性給予被拆遷人每戶500元的搬遷補助費，電話、有線電視遷移費、管道煤氣安裝費等，具體補償標準按照物價部門的規定執行；

（二）臨時安置補助費標準、支付方式。

1．被拆遷人自行安排住處的：

（1）實行產權調換的，拆遷人按核定的安置面積，自被拆遷人交付被拆遷房屋之日起，給予3個月臨時安置補助費。

（2）被拆遷人或村集體經濟組織自行建設的，拆遷人按核定的安置面積，自被拆遷人交付被拆遷房屋之日起至安置房竣工之日止，按月支付臨時安置補助費。如無不可抗力的原因，安置房建設應于取得建設用地批準書之日起2年內完成。

2．被拆遷人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費，過渡期內的水電費由被拆遷人支付。但水電費超過被拆遷房屋所在地段單價標準的，超出部分由拆遷人支付。

本條所稱的臨時安置補助費按被拆遷地段同類房屋的市場租賃價格確定。

第十九條

拆遷集體土地住宅房屋，被拆遷人在規定期限內自行搬遷的，拆遷人可以在與其簽訂的拆遷補償安置協議補償金額的5%以內給予獎勵。

第三章

非住宅房屋拆遷

第二十條

拆遷已領取營業執照用于生產經營的房屋由拆遷人給予貨幣補償，該補償包括房屋補償、停產停業補償以及設備安裝調試等其他補償。

（一）房屋補償。

1．經規劃部門批準的生產經營房屋，按規劃部門批準時所核定的具體使用功能、性質按重置成新評估給予補償。

2．未經規劃部門批準擅自改變使用功能用于生產經營的房屋，按照集體土地住宅房屋重置價結合成新評估給予補償。

3．屬于未超過批準使用期限用于生產經營的臨時建設房屋，按照重置成新價、剩余使用期限評估確定。

（二）停產停業損失的補償標準。

1．符合重建條件的企業，按評估機構評估確定的重建期核定停產、停業補償時間。不符合重建條件企業的停產、停業損失補償時間依據法定清算所需時間確定。

2．對符合重建條件的企業，停產、停業損失補償標準可參照企業上月平均生產（經營）成本以及重置固定資產、技術改造和安置職工等費用支出情況確定；對不符合重建條件的企業停產、停業損失補償標準，按企業因停產、停業導致的實際損失（包括安置職工所涉及的費用等）情況確定。

（三）其它補償。

1．被拆遷人設備搬遷和安裝、調試的費用，按評估額給予補償；

2．被拆遷人的無法恢復使用的設備，按重置價格結合成新評估給予補償。

第二十一條

拆遷用于教育、科學、文化、衛生、體育等公益事業的房屋，拆遷人應當按照規劃要求及原面積予以復建。按照規劃要求無法復建的，按照重置價予以補償。

第四章

附則

第二十二條

拆遷人應當將被拆遷人房屋、人口、安置面積等情況在拆遷地塊現場公示，公示期為15日。公示期間有異議的，可以向拆遷人反映，拆遷人應當在15個工作日內進行核實，并答復異議人。

第二十三條

被拆遷人對居住房屋補償價格有異議的，可以與拆遷人共同或者分別委托具備房屋拆遷評估資格的房地產評估機構進行評估。共同委托不成或者對分別委托評估的結果有異議的，經拆遷當事人申請，可以由房地產行政部門采用隨機抽取的方式確定房地產評估機構進行評估，評估結果作為補償安置的依據。

第二十四條

縣級市參照本規定實施。

第二十五條

本規定自頒布之日起實施，有效期五年。

第四篇：上海農村集體土地房屋拆遷安置補償標準

上海農村集體土地房屋拆遷安置補償標準

上 海 市 物 價 局

上海市房屋土地資源管理局

滬價商[2002]024號

關于發布本市征用集體所有土地居住房屋拆遷補助費標準的通知

各區縣物價局、房地局及有關單位：

根據《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》、《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規定》的規定，現將本市征用集體所有土地居住房屋拆遷補助費費用標準通知如下：

一、臨時安置補助費

1、拆遷征用集體所有土地居住房屋以期房調換的，拆遷人與被拆遷人應當在拆遷安置補償協議中約定臨時安置過渡期。在約定的臨時安置過渡期內，拆遷人應按本通知的規定發放給被拆遷人臨時安置補助費，發放標準按被拆除房屋的每平方米建筑面積每月8元計算。每戶每月低于600元的，按600元發放。

2、超過約定臨時安置過渡期的，拆遷人應在原有基礎上增發臨時安置補助費，凡超過期限3個月以內（含3個月）的，增發50%；超過期限3個以上的，增發100%；

二、搬家補助費

拆遷人應當向房屋的被拆遷人發放搬家補助費。發放標準按被拆除房屋的每平方米建筑面積10元計算，每戶低于500元的，按500元發放。以期房調換的，應增加一倍計費，并一次付清。

對強制執行的被拆遷人，不發給搬家補助費。

三、家用設施移裝費

1、電話移裝費，按現行有關規定。

2、煤氣拆裝費，按現行有關規定。

3、有線電視移裝費，按現行有關規定。

4、空調拆裝費，每臺400元。

5、熱水器拆裝費，每臺300元。

由供電部門批準安裝并由被拆遷人出資的10安培以上電表移裝費，按現行有關規定；其他家用設施移裝費標準，由各區縣物價局會同房地局核定。

四、對違反本通知規定的收費行為，由本市價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》進行行政處罰。

五、2002年4月10日以后核發房屋拆遷許可證的基地，適用本通知。

第五篇：集體土地征收涉及的房屋拆遷補償標準

集體土地征收涉及的房屋拆遷補償標準

作者:賈國昌來源:

隨著城市舊城改造步伐的加快和城市化范疇的不斷拓展，城市可用的建設用地越來越少和城市的房屋拆遷所造成的高昂成本代價使征收城市中心和其邊緣的集體土地成了城市用地發展的一個渠道。但是集體土地上的房屋拆遷補償和國有土地上的房屋拆遷補償二者之間的補償標準卻大不一樣，同在一個地塊，補償標準卻有天壤之別。對于在市中心集體土地上的房屋和市中心周邊的集體土地房屋進行拆遷補償時，給予的補償標準，令被拆遷人很難在原居住地附近購買住房，使其生活水平嚴重下降，甚至直接流落街頭，成了無家可歸之人，也導致了由拆遷引起的糾紛不斷發生。其中近一段時間以來，頻頻出現野蠻拆遷和暴力抵抗拆遷的事件，典型的如成都唐福珍事件、自制火炮對抗拆遷的湖北農民楊友德事件。在現在的一個和諧社會中發生這樣的事情無不令人痛心！

根據國家法律規定可知，對于國有土地上的房屋拆遷補償適用的法律依據是現有的《城市房屋拆遷管理條例》，對于補償的標準是根據市場價對房屋進行評估。而對于集體土地上的房屋拆遷補償適用的法律依據是《土地管理法》，是依據征收法律來制定的補償標準，有的地方是縣或者市制定的一個集體土地上房屋的補償標準，甚至是2000年以前制定的，例如安徽阜陽市人民政府2000年制定的《阜陽市非農業建設征地拆遷實施辦法》，直到現在阜陽市的房屋拆遷補償仍以此為補償標準。由于最近幾年來，房地產市場價格的突飛猛進，一年一個價格的變化，早年的房屋價格至今早應不該適用。如果按照2000年左右的市場房屋重置價進行補償，再結合當今周圈國有土地高高在上的市場價格，差額低則十多倍，高則相差三四十倍。這其中的矛盾可想而知。

有的地方是先征地，沒有在征地的同時給予房屋拆遷補償，等過了1年或者幾年后再給予拆遷補償，類似這樣的情況應該適用城市房屋拆遷補償標準。2005年10月12日，最高人民法院行政審判庭就此問題作出了《關于農村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關問題的答復》的司法解釋，明確指出了行政機關征用農村集體土地之后，被征用土地上的原農村居民對房屋仍享有所有權，房屋所在地已被納入城市規劃區的，應當參照《城市房屋拆遷管理條例》及有關規定，對房屋所有權人予以補償安置。在沒有明確的法律規定的情況下，最高人民法院的司法解釋，就是應該予以適用的。

2010年5月25日，國務院下發了《國務院辦公廳關于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》，對于尚未按照有關規定公布實施新的征地樸償標準的省、自治區、直轄市，必須于20lO年6月底前公布實施，那么在對于集體土地上的房屋拆遷補償標準上，將會依據新的征地樸償標準來實施，這大大的提高了集體土地上的房屋拆遷補償補償標準。

另外對于征地涉及拆遷農民住房的，必須先安置后拆遷，妥善解決好被征地農戶的居住問題，切實做到被征地拆遷農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。這表明，在以后的集體土地上的房屋拆遷補償將進一步的保護了老百姓的合法權益。

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