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第一篇：四川省城市房屋拆遷補償評估管理辦法政府令[2003]第173號

四川省城市房屋拆遷補償評估管理辦法政府令[2003]第173號

四川省人民政府令第１７３號

《四川省城市房屋拆遷補償評估管理辦法》已經２００３年５月２６日四川省人民政府第９次常務會議通過，現予發布，自２００３年８月１日起施行。

 省長：張中偉

二ＯＯ三年六月十七日

第一條為規范城市房屋拆遷補償評估行為，維護拆遷當事人的合法權益，保障房屋拆遷的順利進行，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》，結合四川省實際，制定本辦法。

第二條在四川省城市規劃區國有土地上拆遷房屋（以下簡稱城市房屋拆遷），其補償評估活動應當遵守本辦法。拆遷當事人對被拆遷房屋補償金額和安置房屋價格達成協議的，可以不進行評估。第三條省建設行政主管部門對全省城市房屋拆遷補償評估工作實施監督管理。

市（州）、縣級人民政府負責管理城市房屋拆遷工作的部門（以下簡稱房屋拆遷管理部門）對本行政區域內城市房屋拆遷補償評估工作實施監督管理。

第四條城市房屋拆遷補償評估，由取得房地產價格評估資格的機構（以下簡稱估價機構）進行；設區城市建成區范圍內的城市房屋拆遷補償評估，由取得三級以上房地產價格評估資格等級的估價機構進行。取得二級以上房地產價格評估資格等級的估價機構可以在全省范圍內從事城市房屋拆遷補償評估業務。第五條城市房屋拆遷補償評估，分為分類評估和分戶評估。成片拆遷和集中安置的，一般應先進行分類評估。分類評估是指估價機構根據被拆遷房屋和安置房屋的區位、用途、結構等類型及環境、設施配套等因素進行的每層房屋的房地產市場平均價格的評估。

分戶評估是指估價機構根據被拆遷房屋和安置房屋的區位、結構、用途、建筑面積、成新、朝向、樓層、裝修、環境、設施配套等因素按戶進行的評估。

第六條實行分類評估的，按以下規定進行：

拆遷人取得房屋拆遷許可證后，應當在縣以上報紙、電視上以公告方式邀請估價機構報名申請參與項目評估，估價機構應當將其報名申請同時抄報房屋拆遷管理部門。拆遷人應當在房屋拆遷動員會上如實介紹全部報名的估價機構的情況，并在房屋拆遷管理部門的監督下當場以抽簽方式確定估價機構；拆遷規模較小或者拆遷戶數較少的，拆遷人也可與被拆遷人共同協商確定估價機構，協商不成的，當場以抽簽方式確定估價機構。

報名參與該項評估業務的估價機構只有一戶或者無估價機構報名參與該項評估業務時，由房屋拆遷管理部門指定兩戶以上估價機構參加抽簽，當場以抽簽方式確定估價機構。

估價機構確定后，拆遷人應當與估價機構簽訂評估委托合同，并按照國家有關規定支付評估費用。

第七條拆遷規模較小、零星安置或者有特殊情形的，可以直接實行分戶評估。由拆遷人與被拆遷人共同協商確定或者抽簽確定估價機構。由拆遷人與估價機構簽訂委托評估合同，并承擔評估費用。

拆遷人與被拆遷人根據分類評估結果經協商達不成補償安置協議的，可以要求分戶評估。由拆遷人與被拆遷人共同協商確定或者抽簽確定估價機構。由要求方與估價機構簽訂委托評估合同，并承擔評估費用。

第八條抽簽或者協商確定估價機構必須堅持公開、公正原則。嚴禁拆遷人、房屋拆遷管理部門、估價機構采取串通、暗箱操作等不正當方式確定估價機構。

第九條估價機構或者估價人員是拆遷當事人，或者與拆遷當事人有利害關系的，應當回避。拆遷當事人提出的回避申請符合回避要求的，房屋拆遷管理部門應當要求回避。

第十條估價機構接受委托后應當自行完成評估業務，不得將受委托的評估業務轉讓、變相轉讓或者再委托。第十一條房屋拆遷許可證頒發后，拆遷當事人應當在３０日內確定估價機構。城市房屋拆遷（含期房安置）補償的評估時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日；拆遷規模大，分期分段實施超過１２個月的，以每期（段）房屋拆遷動員會召開之日為評估時點。

第十二條估價機構進場評估前，應當向拆遷當事人公布評估工作安排。拆遷當事人應當支持、配合估價機構開展評估工作。第十三條估價機構及其估價人員應當嚴格執行國家房地產估價規范，客觀、公正地進行評估。評估應當從市場比較法、收益法、成本法等方法中選用兩種以上進行，并對其評估結果加權平均；不能選用兩種以上評估方法的，應當在評估報告中說明理由。能采用市場比較法的，選用的評估方法中必須有市場比較法。

估價機構及其估價人員不得故意降低或者提高評估價格，不得與一方當事人串通損害另一方當事人的合法權益，不得編造虛假的評估結果，不得違反國家有關規定提高收費標準或者增加收費項目。

第十四條估價機構應當在合同約定的時間內完成評估工作，并將評估結果報告交付委托人；同時，將分類評估結果報告，在拆遷地向拆遷當事人張榜公布并抄送房屋拆遷管理部門；拆遷當事人要求查閱評估結果報告的，估價機構應當提供便利，不得拒絕。

估價機構對評估結果承擔法律責任。任何單位和個人不得非法干涉估價機構的評估行為及評估結果。

第十五條有條件實行房屋產權調換的，被拆遷房屋補償價格和安置該被拆遷人房屋價格應當由同一估價機構進行評估；被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

第十六條實行分類評估的，拆遷當事人應當以評估結果為基準，結合被拆遷房屋裝修等因素商議確定被拆遷房屋補償金額或者安置房屋價格。

實行分戶評估的，拆遷當事人對分戶評估結果均無異議時，分戶評估結果即為被拆遷房屋補償金額或者零星安置房屋價格。

第十七條拆遷當事人根據評估結果對被拆遷房屋補償金額或者安置房屋價格達不成協議的，可以書面向房屋拆遷管理部門申請裁決；房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，向房屋拆遷管理部門的同級人民政府申請裁決。

裁決機關收到裁決申請后，應當在３０日內作出書面裁決。裁決機關應當對估價機構的評估方法、評估程序等是否符合國家規定、規范和本辦法規定進行審查；對不符合國家規定、規范和本辦法規定的，應當責令原估價機構重新評估或者指定估價機構另行評估，其費用由原估價機構承擔。裁決機關可以聘請專家協助審查。作出裁決前也適用調解的原則。

拆遷當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起３個月內向人民法院起訴。

第十八條違反本辦法第四條規定，非法從事城市房屋拆遷補償評估活動的，其評估結果無效，由縣級以上房屋拆遷管理部門處以３萬元罰款。給拆遷當事人造成損失的，依法予以賠償。

第十九條估價機構違反本辦法有關規定，有下列行為之一的，由縣級以上房屋拆遷管理部門予以警告，可并處１萬以上３萬元以下罰款，給拆遷當事人造成損失的，依法予以賠償：



（一）將受委托的評估業務轉讓、變相轉讓或者再委托的；

（二）不執行國家房地產估價規范的；

（三）擅自提高收費標準或者增加收費項目的。估價機構違反本辦法有關規定，有下列行為之一的，由縣級以上房屋拆遷管理部門處３萬元罰款，由授予房地產評估資格的機關取消其評估資格，將估價機構領導人和直接責任人記入行業檔案，５年內禁止其再從事房地產價格評估業務；情節嚴重的，永久禁止其再從事房地產價格評估業務，給拆遷當事人造成損失的，依法予以賠償：



（一）故意降低或者提高評估價格的；

（二）與一方當事人串通損害另一方當事人合法權益的；

（三）編造虛假評估結果的。

估價人員違反本辦法有關規定，有上述規定情形之一的，依照國家建設行政主管部門有關城市房地產中介服務管理的規定處罰，情節嚴重、構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十條本辦法第十九條規定的行政處罰的具體標準，由市、州人民政府確定后在該市、州行政區域內統一執行。

第二十一條城市房屋拆遷管理部門及其他行政機關工作人員違反本辦法有關規定，或者玩忽職守、徇私舞弊、非法干涉城市房屋拆遷補償評估行為或者評估結果的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。第二十二條在四川省城市規劃區外國有土地上拆遷房屋，其補償評估活動參照本辦法執行。第二十三條本辦法自２００３年８月１日起施行

第二篇：四川省城市房屋拆遷補償評估管理辦法

法規標題四川省城市房屋拆遷補償評估管理辦法

頒布日期2003-6-17 頒布單位四川省人民政府

四川省城市房屋拆遷補償評估管理辦法

四川省人民政府令 第１７３號

《四川省城市房屋拆遷補償評估管理辦法》已經２００３年５月２６日四川省人民政府第９次常務會議通過，現予發布，自２００３年８月１日起施行。省長：張中偉>

ＯＯ三年六月十七日

第一條為規范城市房屋拆遷補償評估行為，維護拆遷當事人的合法權益，保障房屋拆遷的順利進行，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》，結合四川省實際，制定本辦法。第二條在四川省城市規劃區國有土地上拆遷房屋（以下簡稱城市房屋拆遷），其補償評估活動應當遵守本辦法。拆遷當事人對被拆遷房屋補償金額和安置房屋價格達成協議的，可以不進行評估。

第三條省建設行政主管部門對全省城市房屋拆遷補償評估工作實施監督管理。市（州）、縣級人民政府負責管理城市房屋拆遷工作的部門（以下簡稱房屋拆遷管理部門）對本行政區域內城市房屋拆遷補償評估工作實施監督管理。

第四條城市房屋拆遷補償評估，由取得房地產價格評估資格的機構（以下簡稱估價機構）進行；設區城市建成區范圍內的城市房屋拆遷補償評估，由取得三級以上房地產價格評估資格等級的估價機構進行。取得二級以上房地產價格評估資格等級的估價機構可以在全省范圍內從事城市房屋拆遷補償評估業務。

第五條城市房屋拆遷補償評估，分為分類評估和分戶評估。成片拆遷和集中安置的，一般應先進行分類評估。

分類評估是指估價機構根據被拆遷房屋和安置房屋的區位、用途、結構等類型及環境、設施配套等因素進行的每層房屋的房地產市場平均價格的評估。

分戶評估是指估價機構根據被拆遷房屋和安置房屋的區位、結構、用途、建筑面積、成新、朝向、樓層、裝修、環境、設施配套等因素按戶進行的評估。第六條實行分類評估的，按以下規定進行：

拆遷人取得房屋拆遷許可證后，應當在縣以上報紙、電視上以公告方式邀請估價機構報名申請參與項目評估，估價機構應當將其報名申請同時抄報房屋拆遷管理部門。拆遷人應當在房屋拆遷動員會上如實介紹全部報名的估價機構的情況，并在房屋拆遷管理部門的監督下當場以抽簽方式確定估價機構；拆遷規模較小或者拆遷戶數較少的，拆遷人也可與被拆遷人共同協商確定估價機構，協商不成的，當場以抽簽方式確定估價機構。

報名參與該項評估業務的估價機構只有一戶或者無估價機構報名參與該項評估業務時，由房屋拆遷管理部門指定兩戶以上估價機構參加抽簽，當場以抽簽方式確定估價機構。估價機構確定后，拆遷人應當與估價機構簽訂評估委托合同，并按照國家有關規定支付評估費用。

第七條拆遷規模較小、零星安置或者有特殊情形的，可以直接實行分戶評估。由拆遷人與被拆遷人共同協商確定或者抽簽確定估價機構。由拆遷人與估價機構簽訂委托評估合同，并承擔評估費用。

拆遷人與被拆遷人根據分類評估結果經協商達不成補償安置協議的，可以要求分戶評估。由拆遷人與被拆遷人共同協商確定或者抽簽確定估價機構。由要求方與估價機構簽訂委托評估合同，并承擔評估費用。

第八條抽簽或者協商確定估價機構必須堅持公開、公正原則。嚴禁拆遷人、房屋拆遷管理部門、估價機構采取串通、暗箱操作等不正當方式確定估價機構。第九條估價機構或者估價人員是拆遷當事人，或者與拆遷當事人有利害關系的，應當回避。拆遷當事人提出的回避申請符合回避要求的，房屋拆遷管理部門應當要求回避。第十條估價機構接受委托后應當自行完成評估業務，不得將受委托的評估業務轉讓、變相轉讓或者再委托。

第十一條房屋拆遷許可證頒發后，拆遷當事人應當在３０日內確定估價機構。城市房屋拆遷（含期房安置）補償的評估時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日；拆遷規模大，分期分段實施超過１２個月的，以每期（段）房屋拆遷動員會召開之日為評估時點。第十二條估價機構進場評估前，應當向拆遷當事人公布評估工作安排。拆遷當事人應當支持、配合估價機構開展評估工作。

第十三條估價機構及其估價人員應當嚴格執行國家房地產估價規范，客觀、公正地進行評估。評估應當從市場比較法、收益法、成本法等方法中選用兩種以上進行，并對其評估結果加權平均；不能選用兩種以上評估方法的，應當在評估報告中說明理由。能采用市場比較法的，選用的評估方法中必須有市場比較法。

估價機構及其估價人員不得故意降低或者提高評估價格，不得與一方當事人串通損害另一方當事人的合法權益，不得編造虛假的評估結果，不得違反國家有關規定提高收費標準或者增加收費項目。

第十四條估價機構應當在合同約定的時間內完成評估工作，并將評估結果報告交付委托人；同時，將分類評估結果報告，在拆遷地向拆遷當事人張榜公布并抄送房屋拆遷管理部門；拆遷當事人要求查閱評估結果報告的，估價機構應當提供便利，不得拒絕。估價機構對評估結果承擔法律責任。任何單位和個人不得非法干涉估價機構的評估行為及評估結果。

第十五條有條件實行房屋產權調換的，被拆遷房屋補償價格和安置該被拆遷人房屋價格應當由同一估價機構進行評估；被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。第十六條實行分類評估的，拆遷當事人應當以評估結果為基準，結合被拆遷房屋裝修等因素商議確定被拆遷房屋補償金額或者安置房屋價格。實行分戶評估的，拆遷當事人對分戶評估結果均無異議時，分戶評估結果即為被拆遷房屋補償金額或者零星安置房屋價格。

第十七條拆遷當事人根據評估結果對被拆遷房屋補償金額或者安置房屋價格達不成協議的，可以書面向房屋拆遷管理部門申請裁決；房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，向房屋拆遷管理部門的同級人民政府申請裁決。裁決機關收到裁決申請后，應當在３０日內作出書面裁決。裁決機關應當對估價機構的評估方法、評估程序等是否符合國家規定、規范和本辦法規定進行審查；對不符合國家規定、規范和本辦法規定的，應當責令原估價機構重新評估或者指定估價機構另行評估，其費用由原估價機構承擔。裁決機關可以聘請專家協助審查。作出裁決前也適用調解的原則。拆遷當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起３個月內向人民法院起訴。第十八條違反本辦法第四條規定，非法從事城市房屋拆遷補償評估活動的，其評估結果無效，由縣級以上房屋拆遷管理部門處以３萬元罰款。給拆遷當事人造成損失的，依法予以賠償。

第十九條估價機構違反本辦法有關規定，有下列行為之一的，由縣級以上房屋拆遷管理部門予以警告，可并處１萬以上３萬元以下罰款，給拆遷當事人造成損失的，依法予以賠償： 

（一）將受委托的評估業務轉讓、變相轉讓或者再委托的；(二)不執行國家房地產估價規范的；



（一）故意降低或者提高評估價格的；(二)與一方當事人串通損害另一方當事人合法權益的；

（三）編造虛假評估結果的。估價人員違反本辦法有關規定，有上述規定情形之一的，依照國家建設行政主管部門有關城市房地產中介業務管理的規定處罰，情節嚴重、構成犯罪的，依法追究刑事責任。第二十條本辦法第十九條規定的行政處罰的具體標準，由市、州人民政府確定后在該市、州行政區域內統一執行。

第二十一條城市房屋拆遷管理部門及其他行政機關工作人員違反本辦法有關規定，或者玩忽職守、徇私舞弊、非法干涉城市房屋拆遷補償評估行為或者評估結果的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十二條在四川省城市規劃區外國有土地上拆遷房屋，其補償評估活動參照本辦法執行。

第二十三條本辦法自２００３年８月１日起施行。

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四川省人民政府

第三篇：城市房屋拆遷裝修評估的補償

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城市房屋拆遷裝修評估的補償

一、國務院305號令有關裝修評估補償的規定

《城市房屋拆遷管理條例》(國務院305號令)第24條的立法釋義明確了：

1、條例的立法原意在評估時是不考慮裝修的;

2、貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定;

3、如果要對裝修進行補償，應當由拆遷人和被拆遷人在簽訂協議時協商確定。

從上述解釋可以看到：

1、房屋拆遷評估中的房地產市場評估價格是不含裝修價格的;

2、拆遷目的下的房地產市場價格評估時所選取的修正因素是不應包括裝修因素的。

各地在制定評估細則時，在確定房屋成新時以及進行市場法選取成交案例進行修正計算時均應將裝修因素對成交價格的影響剔除。

當然，我們應該認識到，國務院拆遷管理條例中的房地產市場評估價格不包含裝修因素，并不是指房屋建筑中的裝飾部分工程。作為

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交付使用的建筑物必須達到裝飾的驗收標準方可交付。房屋最基本的粉刷、油漆、涂料等均應含在市場評估價中，只有住宅的二次裝修、商業用房的裝修改造等需要單獨評估。

二、裝修理性與利益

我們認為裝修是理性行為，裝修人是基于最大化自己利益的考慮，計算其裝修利益并實施裝修行為的。同時，裝修人是趨向于自己的使用、依據自己的審美偏好去裝修的。這偏好規定了裝修利益的專用性和個人性。

裝修利益是指裝修人就其改良房屋的使用利益。該利益以房屋中的改良部分為對象。裝修利益損失指裝修人就其改良房屋的使用利益因基礎法律關系終止而當然產生的損失。它涉及三項要素：裝修利益，以返還占有為時間基準的該利益存量、該利益存量因返還占有而當然產生的滅失或者減少。

最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第86條規定，“非產權人在使用他人的財產上增添附屬物，財產所有人同意增添，并就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理;沒有約定又協商不成，能夠拆除的，可以責令拆除;不能拆除的，也可以折價歸財產所有人，造成財產所有人損失的，應當負

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賠償責任”。

三、拆遷出租房屋的裝修評估

在實施對出租房屋拆遷時，對于房屋承租(使用)人與房屋所有人在房屋租賃協議中事先約定了合同發生終止時裝修如何補償的，應按照約定條款予以補償。當然，對于明知該房要拆遷，訂立虛假合同圖謀非法獲利的應堅決不予補償。

在房屋租賃合同中經常有租賃到期時裝修無償返還房主的約定，此時，如果拆遷估價時點尚在租賃期間，應計算按照裝修工程的現時造價結合成新以及該裝修原造價扣除使用時間的剩余價值兩種結果，視不同情形而定。

如房主甲與房客乙簽定房屋租賃協議，約定乙對房屋進行裝修，租賃期為五年，租賃期滿，裝修殘值全部無償交給甲。乙裝修投入100萬元(假定不存在高估冒算，屬于理性裝修)，現使用到第五年初，政府公布拆遷通告對該房屋實施拆遷。經估價師現場勘察測量，按照拆遷時的裝修定額及材料市場價格計算，全新狀態的造價為150萬元(假定物價上漲)，現狀成新率為30%。在拆遷評估時，宜按照45萬元補償給房屋所有人。而其中的20萬元應由所有人支付給承租人。當然拆遷行為只能與房屋所有人發生拆遷關系。所有人與承租人之間

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屬于租賃合同關系。

如果上述案例中，拆遷時物價下跌，按照全新狀態的造價為60萬元，其他情況不變。此時，承租人尚須收回裝修投資20萬元，而現時價值僅18萬元。拆遷評估價應按照20萬元予以補償。因為由于拆遷行為造成甲的合同違約使得乙無法在合同期限內實現收回投資。

四、連同裝修發生轉讓交易后的房屋拆遷評估

目前，對于商品住宅銷售時已達到精裝修標準，產權人沒有再進行二次裝修，以及重新裝修好的二手房發生轉讓后的房屋等，該類房屋的產權人已按照市場價支付了房款及裝修款，在實施拆遷時如何處理。在房屋買賣中，裝修往往只是修正因素之一，對于舊房買賣，裝修基本上是不考慮的，因為買方認為其設計、用材不符合其要求、偏好。而對于新房，可能裝修在房價的部分比其成本價格要高。我們認為應按照就高原則予以補償。因為被拆遷人的行為屬于理性的購買及裝修行為，其購買時并不知道該房要拆遷，而且作為買房人必然要與出售方討價還價以達到價格最低。

合理的評估出裝修利益是確定裝修補償價格的依據。計算房屋考

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慮裝修因素下的市場評估價格與不考慮裝修因素下的市場評估價格之差額。計算裝修的工程造價并考慮成新狀況下的價格。比較上述結果，孰高取高作為拆遷時對裝修的補償。

五、裝修估價時計算的注意事項

1、價格時點

由于建筑裝飾材料價格變化較快，應注意采用兩個時點，即裝修作業當時與拆遷時點。分別采用時點下人工材料機械價格計算其工程造價。這是因為作為被拆遷人不是主動的到市場上將其房屋賣出而是被動無奈的。如果物價下跌，被拆遷人已投入了資金，沒有產生他所應當產生的利益就被動終止了。此時應按照裝修當時造價扣除折舊予以補償。如果物價上漲，被拆遷人應獲得由于物價上漲而帶來的投資增值，此時應按現時價值作為補償。

2、價格構成在計算裝修造價時，除了按照工程預算定額或單項單價計算施工造價外，還應計算工程的間接費用如：設計費、管理費、監理費、審批費用、稅金等。對于大型商場，還發生招標費用、建設單位管理費、審計費、消防審查費、竣工驗收費用等。上述費用通常在總價的百分

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之十到十五。

3、成新率的確定

成新的確定應考慮實際現狀以及使用期限的因素，裝修使用期限一般在5至8年。

4、裝修質量對價值的影響

在評估時應考慮總造價的百分之五至十的質量影響值，以反映市場狀況。

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第四篇：山東省城市房屋拆遷評估管理辦法

山東省城市房屋拆遷評估管理辦法

來源：百度

作者：佚名

日期：10-06-07

山東省城市房屋拆遷評估管理辦法

頒布日期：二○○七年四月九日文號：魯建發〔 2007〕1號

第一條為規范本省城市房屋拆遷評估行為，維護拆遷當事人的合法權益，根據《城市房屋拆遷管理條例》、《山東省城市房屋拆迂管理條例》、建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》和國家標準《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)的有關規定，結合本省實際情況，制定本辦法。

第二條凡在本省城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷評估的，適用本辦法。

因城市建設需要使用城市規劃區范圍內的集體土地，應當依法辦理土地征收手續，拆迂該集體土地上房屋實施房屋拆迂評估的，參照本辦法執行。

第三條省人民政府建設行政主管部門負責對全省城市房屋拆遷評估工作進行監督管理。

設區的市、縣(市)房屋拆遷管理部門負責對本行政區域內的城市房屋拆遷評估工作進行監督管理。

第四條本辦法所稱城市房屋拆遷評估(以下稱拆遷評估)，是指房地產評估機構依據建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》。《山東省城市房屋拆迂管理條例》的有關規定，對被拆遷房屋評估確定其貨幣補償金額的活動。

第五條從事拆遷評估的評估機構應當具備下列條件：

(一)取得三級(含三級)以上房地產評估資格等級。

(二)有三名以上具有三年拆遷評估工作經驗且經過省建設行政主管部門組織的拆遷法規、政策和拆遷專業知識系統培訓并達到合格要求的注冊房地產估價師。

取得三級(含三級)房地產評估資格等級的評估機構只能在本市、縣轄區內從事拆遷評估業務。二級(合二級)以上的，可以在全省范圍內從事拆遷評估業務。

第六條設區的市、縣(市)房屋拆遷管理部門應當每年向社會公示一批符合本辦法第五條規定條件的評估機構，供拆遷當事人選擇。

未經當地房屋拆遷管理部門公示的評估機構，不得接受拆遷評估委托，不得出具拆遷評估報告。

第七條拆遷評估機構應當由拆遷當事人協商或被拆遷人投票的方式確定。協商或投票不成的，由拆遷當事人抽簽確定，抽簽由被拆遷房屋所在地的房屋拆遷管理部門組織進行。拆遷當事人放棄抽簽的，由房屋拆遷管理部門指定。

房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內的被拆遷房屋，原則上由一家評估機構評估。需要由兩家或者兩家以上評估機構評估的，評估機構之間應當就拆遷評估的依據、原則、程序、方法、參數選取等進行協調并執行共同的標準。

第八條評估機構確定后，由拆遷人委托。委托人應當與評估機構簽訂書面拆迂評估委托合同.并自合同簽訂后15日內報當地房屋拆遷管理部門備案。評估費用由拆遷人承擔，但被拆遷人自行委托或本辦法另有規定的除外。

第九條受托評估機構不得轉讓、變相轉讓受托的評估業務。

評估機構和評估人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。

第十條拆迂當事人應當向評估機構如實提供房屋拆遷許可證、拆遷范圍規劃紅線圖及各類房屋的產權性質、面積、用途等拆遷評估所必須的依據、資料及有關數據，并協助評估機構做好實地查勘記錄、拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料等工作。實地查勘記錄由實地查勘的評估人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。

因被拆迂人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，拆遷人應當邀請公證機關工作人員或由除拆遷人和評估機構以外的無利害關系的第三人到場見證，并在分戶評估報告中做出相應說明。評估機構可以依據被拆遷房屋的相關權局資料，參照同區域該類房屋進行評估。

第十一條拆遷當事人或受托評估機構和評估人員需要查問被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息資料的，憑拆遷委托的有關證明，當地房地產管理部門應當協助查閱。

評估機構評估測算新建普通商品房價格時，如需向有關房地產開發·企業征詢銷售價格，房地產開發企業應當如實提供。

第十二條拆遷評估時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷規模大、分期分段實施的，以當期(段)房屋拆遷實施之日為評估時點。

第十三條被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準。各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規定的，從其規定。拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。

對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定;沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。

第十四條拆遷評估一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他評估方法，并在評估報告中充分說明原因。

第十五條住宅房屋拆遷評估時，其測算的基本技術路線為：

(一)確定房屋類別。即根據房屋的性質、用途確定其所屬類別為住宅。

(二)確立評.估基準價格。即確定被拆遷住宅房屋所處壓位該類新建普通商品住宅房屋的市場價格。

該區位或者該區域有已建成該類普通商品住宅房屋的，應當依據其銷售均價，確定該區位的新建普通商品住宅房屋市場銷售價格;該區位沒有的，可以依據規劃部門批準的該項目的施工圖及配套設施標準，推算該項目的普通商品住宅房屋的市場銷售價格。

(三)測算價差。即確定被拆遷住宅房屋與該類新建普通商品住宅房屋的價差。

根據被拆遷住宅房屋的結構、成新、樓層、朝向等房地產狀況調整因素確定被拆遷住宅房屋與該類新建普通商品住宅房屋的價差。

(四)依據評估確定的被拆遷住宅房屋的貨幣補償價格，結合其建筑面積計算確定被拆遷住宅房屋的貨幣補償金額。

被拆遷房屋的貨幣補償價格不得低于設區的市人民政府確定的拆遷房屋的最低貨幣補償價格。

(五)確定產權調換住宅房屋的價格。依據評估確定的該區位該類新建普通商品住宅房屋的不同樓層的價格，結合被拆遷人選擇的調換安置住宅房屋建筑面積計算調換安置住宅房屋的價款。

第十六條拆遷非住宅房屋評估時，應當按照下列程序進行：

(一)根據房屋的性質、用途等因素，確定非住宅房屋的類別。非住宅房屋包括營業性用房和非營業性用房，營業性用房劃分為商場類建筑(大型百貨商場、超市等)、商鋪類建筑(門面房、商鋪等)、商務類建筑(金融、證券、商業寫字樓等)、旅館類建筑、餐飲類建筑、娛樂類建筑;非營業性用房劃分為工業性建筑(廠房、倉庫等)、辦公性建筑(行政辦公樓)、公共性建筑(圖書館、博物館等)

(二)非住宅房屋的貨幣補償價格，應當按照建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》和國家標準《房地產估價規范》(CB/T50291—1999)的規定，采用市場比較法或，收益法評估確定。不能采用市場比較法或收益法的，也可采用成本法或其它方法評估確定。

第十七條被拆遷住宅房屋和非住宅房屋的貨幣補償價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的經營性補助費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。

被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協商確定;協商不成的，可以通過委托評估確定。

第十八條違章建筑和超過批準期限的臨時建筑不予評估。

拆除未超過批準期限的臨時建筑應當按照工程造價結合剩余使用年限，評估其貨幣補償金額。

第十九條拆遷評估應當遵循獨立、客觀、公正、合法的原則。拆遷評估機構應當如實出具評估報告，不得與拆遷當事人一方串通損害另一方的合法權益，不得以給予回扣等不正當手段獲取拆遷評估業務。任何組織或者個人不得非法干預拆遷評估活動和評估結果。

評估報告必須由兩名以上專職注冊房地產估價師簽字，并加蓋注冊房地產估價師專用章。

第二十條拆遷評估報告只作為被拆遷房屋貨幣補償的依據。評估報告中估價目的統一載明為：房屋拆遷補償評估。

拆遷評估價格應當以人民幣為計價貨幣單位，精確到元。

第二十一條評估機構應當將初步評估結果向被拆遷人公示7日，并進行現場說明，聽取有關意見。

公示期滿后，評估機構應當向拆遷當事人提供委托范圍內被拆遷房屋的整體評估報告和分戶評估報告。符合出具條件的分戶評估報告應當在公示期滿后10日內送達被拆遷人。

整體評估報告是關于拆遷范圍內所有被拆遷房屋貨幣補償金額的評估報告。

分戶評估報告是按房屋所有權證劃分的被拆遷房屋貨幣補償金額的評估報告。

第二十二條整體評估報告和分戶評估報告要符合國家標準《房地產估價規范》(CB/T50291—1999)規定的規范格式要求。

第二十三條拆遷人或被拆遷人對評估報告有疑問的，可以向評估機構咨詢。評估機構應當解釋拆遷評估的依據、原則、程序、方法、參數選取和評估結果產生的過程。

第二十四條拆遷當事人對評估結果有異議的，應當通過協商解決。經協商仍達不成一致意見的，提出異議的當事人應自收到評估報告之日起5日內，可以向原評估機構書面申請復核評估，也可以另行委托符合本辦法規定條件的其它評估機構評估。

第二十五條拆遷當事人向原評估機構申請復核評估的，該評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起5日內給予答復。評估結果改變的，應當重新出具評估報告;評估結果沒有改變的，出具書面通知。

拆遷當事人另行委托評估機構評估的，受托評估機構應當在10日內出具評估報告。重新評估結果與原評估結果的差異在允許誤差范圍內的，原評估結果有效，重新評估費用由提出異議的拆遷當事人承擔。

第二十六條拆遷當事人對原評估機構的復核結果有異議或者另行委托評估的結果與原評估結果在允許誤差范圍外且協商達不成一致意見的，自收到復核結果或者另行委托評估機構出具的評估報告之日起5日內，可以向被拆遷房屋所在地的房屋拆遷評估專家委員會(以下簡稱評估專家委員會)申請技術鑒定。

第二十七條評估專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的評估報告的評估依據、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題出具書面鑒定意見。

評估報告不存在技術問題的，應維持評估報告;評估報告存在技術問題的，評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。

重新評估和專家鑒定費用由未被采用評估結果的評估機構承擔。

第二十八條省建設行政主管部門和設區的市房屋拆遷管理部門，應當成立由資深專職注冊房地產估價師及房地產、城市規劃、法律等方面專家組成的評估專家委員會，對拆遷評估進行技術指導.受理拆遷評估技術鑒定

第二十九條受理拆遷評估技術鑒定后，評估專家委員會應當隨機抽取3人以上(含3人)單數成員組成鑒定組，處理拆遷評估技術鑒定事宜。

鑒定組成員與原評估機構、拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。

原評估機構應當配合評估專家委員會做好鑒定工作。

第三十條評估專家委員會成員、評估機構、評估人員應當回避而未回避的，其鑒定意見或者評估結果無效。

拆遷當事人不如實提供有關資料或者不協助評估機構實地查勘而造成評估失實或者其他后果的，應當承擔相應責任。

第三十一條對有下列行為之一的評估機構和評估人員，依據《山東省城市房屋拆遷管理條例》和建設部《房地產估價機構管理辦法》、《房地產估價師注冊管理辦法》等規定進行處罰并記入其信用檔案：

(一)出具不實評估報告的;

(二)與拆遷當事人一方串通，損害對方合法權益的;

(三)以回扣等不正當競爭手段獲取拆遷評估業務的;

(四)允許他人借用自己名義從事拆遷評估活動或者轉讓相轉讓受托的拆遷評估業務的;

(五)不履行評估技術咨詢或者解釋義務的;

(六)不配合評估鑒定專家小組進行鑒定，以及多次被。申請鑒定，經查證，確實存在問題的;

(七)違反國家標準《房地產估價規范》(GB/T50291—1999)和本辦法其他規定的;

(八)法律、法規規定的其他情形。

第三十二條本辦法自2007年5月1日起施行。此前已頒發房屋拆遷許可證的拆遷項目，其拆遷評估不適用本辦法。

第五篇：黑龍江省城市房屋拆遷補償估價管理辦法

黑龍江省城市房屋拆遷補償估價管理辦法

第一條

為了規范城市房屋拆遷補償估價行為，保障城市房屋拆遷順利進行，維護拆遷當事人的合法權益，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《黑龍江省城市房屋拆遷管理條例》和建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》，結合本省實際，制定黑龍江省城市房屋拆遷補償估價管理辦法。以下簡稱辦法。

第二條凡在本省城市規劃區內國有土地上進行房屋拆遷補償估價活動和實施房屋拆遷補償估價行政管理的，應當遵守本辦法。

第三條省建設行政主管部門主管全省城市房屋拆遷補償估價工作，并組織實施本辦法；各行署、市、縣房屋拆遷管理部門，負責本行政區域內的城市房屋拆遷補償估價管理工作。

省農墾總局、森工總局負責城市規劃區以外系統內的房屋拆遷補償估價管理工作，業務上接受省建設行政主管部門的監督和指導。

第四條本辦法所稱拆遷補償估價，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，對其房地產市場價格進行的評估。

房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾補償金額,由拆遷人和被拆遷人協商確定;協商不成的,可以通過委托評估確定。

被拆遷房屋自行裝修裝飾的補償金額的評估標準可由各地市根據當地實際情況制定。

第五條拆遷估價應當堅持獨立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個人不得非法干預拆遷估價活動和估價結果。第六條房屋拆遷補償估價，由拆遷人委托省建設行政主管部門公布具有拆遷評估資格的房地產估價機構（以下簡稱估價機構）進行。拆遷補償估價中的主要估價人員必須是注冊房地產估價師和助理房地產估價師。

第七條進行房屋拆遷補償估價的房地產估價機構，由行署、市房屋拆遷管理部門推薦（農墾、森工系統的由省農墾總局、森工總局推薦），省建設行政主管部門予以公布。

第八條房屋拆遷補償的估價時點為房屋拆遷管理部門頒發的房屋拆遷許可證上載明的拆遷期限的起始之日。房屋拆遷評估價格標準為公開市場價值。不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

第九條房屋拆遷補償估價宜先按棟為對象，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度等因素，以市場比較法為主評估出整棟被拆遷房屋的基準價格，然后根據每個被拆遷人的被拆遷房屋的位置、樓層、朝向、采光、戶型、建筑面積等因素，對該基準價格進行適當的調整、修正，確定出每個被拆遷人的被拆遷房屋的評估價格。被拆遷房屋的用途（性質）和面積以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準。

第十條未超過批準期限的臨時建筑的拆遷補償估價，應當根據臨時建筑工程造價標準結合剩余期限進行估價。第十一條同一拆遷項目的被拆遷房屋的估價與產權調換房屋的估價應當委托同一家估價機構進行。

第十二條各市、縣人民政府或者其授權的部門應當根據當地房地產市場交易價格，組織房產、建設、土地、物價、拆遷等相關部門制定，每年定期公布一次不同區域、不同用途（性質）、不同建筑結構的各類房屋的房地產市場價格和本地區被拆遷房屋最低限價。被拆遷房屋的評估價格低于最低限價的，執行最低限價。

第十三條拆遷估價機構的確定應該公開、透明，采取拆遷人抽簽等方式確定。評估機構確定后，拆遷人應與該評估機構訂立房屋拆遷補償估價書面委托合同，按照國家規定的估價費用標準支付委托費。估價費用以戶為單位計收。

第十四條拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。

實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷當事人簽字認可。

因被拆遷人的原因不能對被拆遷人房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。

拆遷當事人應如實向估價機構提供估價所必需的證件、批件和資料，并配合估價機構開展現場查勘。因拆遷當事人原因造成估價失實的，責任由拆遷當事人承擔。

接受委托的估價機構和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息的,房地產管理和相關部門應當允許查閱。

第十五條估價機構應當按照估價委托合同約定的時間和標準完成委托估價任務，并向拆遷人提供全部被拆遷房屋的整體估價報告和被拆遷房屋部分的分戶估價報告。拆遷人應當向被拆遷人提供其被拆遷房屋的分戶估價報告。第十六條房屋拆遷補償估價實行公示制。

在拆遷安置補償協議訂立前，估價機構應當將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋的門牌號、評估價格等在拆遷范圍內公示，公示時間為7日，并進行現場說明，聽取有關意見，接受社會監督。

第十七條拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構咨詢。估價機構應當向其解釋拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。

第十八條接受委托的估價機構不得轉讓、變相轉讓受委托的估價業務。估價機構和估價人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。

第十九條拆遷補償估價的評估價格的貨幣單位應當精確到元。第二十條實行產權調換的，被拆遷房屋的補償金額確定后，在結算被拆遷房屋與安置房屋的差價時，安置房屋的價格，按本辦法第九條的規定由同一估價機構評估確定。

第二十一條地級市房屋拆遷管理部門應當組織有關專家成立房地產估價專家委員會，負責本地區拆遷估價業務的技術指導和估價糾紛的鑒定。

房地產估價專家委員會由具有注冊房地產估價師資格及房地產法律等有關方面專家組成。

受理拆遷估價技術鑒定后，估價專家委員會應當指派3人以上（含3人）單數成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術鑒定事宜。

鑒定組成員與原估價機構、拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。原估價機構應當配合估價專家委員會做好鑒定工作。

第二十二條拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估。

拆遷當事人另行委托估價機構評估的，受托估價機構應當在10日內出具估價報告。

拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當至收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。估價結果改變的，應當重新出具估價報告；估價結果沒有改變的，出具書面通知書。

第二十三條拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的，自收到復核結果或者另行委托估價機構出具的估價報告之日起5日內，可以向被拆遷房屋所在地的房地產價格評估專家委員會申請技術鑒定。

第二十四條估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告；估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。第二十五條拆遷當事人另行委托估價機構評估和申請技術鑒定的費用由申請人承擔。

第二十六條有下列行為之一的估價機構和估價人員，依據《城市房地產中介服務管理規定》、《房地產估價師注冊管理辦法》等規定進行處罰，或記入其信用檔案。

（一）出具不實估價報告的；

（二）與拆遷當事人一方串通，損害對方合法權益的；

（三）以回扣等不正當競爭手段獲取拆遷估價業務的；

（四）允許他人借用自己名義從事房屋拆遷補償估價活動或者轉讓、變相轉讓受托的拆遷估價業務的；

（五）多次被申請鑒定，經查證，確實存在問題的；

（六）違反國家標準《房地產估價規范》和本辦法其他規定的；

（七）不履行估價解釋義務和房地產估價鑒定義務的；

（八）不進行公示的；

（九）法律、法規規定的其他情形。

第二十七條房地產估價人員循私舞弊、弄虛作假、出具不公正估價結果的，取消其房地產估價師和助理房地產估價師執業資格。

第二十八條在城市規劃區以外國有土地上進行房屋拆遷補償估價和實施房屋拆遷補償估價行政管理的，可參照本辦法。

第二十九條本辦法由省建設行政主管部門負責解釋。

第三十條本辦法自2004年4月1日起施行。此前已頒發房屋拆遷許可證的拆遷項目,其拆遷估價不適用本辦法。2002年3月9日黑龍江省建設廳印發的《黑龍江省城市房屋拆遷補償估價管理辦法》（暫（暫行）同時廢止。

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四川省城市房屋拆遷補償評估管理辦法政府令[2003]第173號（5篇范文）

第一篇：四川省城市房屋拆遷補償評估管理辦法政府令[2003]第173號

第二篇：四川省城市房屋拆遷補償評估管理辦法

第三篇：城市房屋拆遷裝修評估的補償

第四篇：山東省城市房屋拆遷評估管理辦法

第五篇：黑龍江省城市房屋拆遷補償估價管理辦法

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