第一篇：業主該如何正確使用物業維修基金

業主該如何正確使用物業維修基金

經常有業主到律師事務所咨詢關于商品房物業維修基金的問題，問什么叫物業維修基金，什么時候可以用物業維修基金，該怎么用物業維修基金等等。前日就有一位馬小姐來電說她家監控門壞了，問律師，修此門的費用可以在物業維修基金里開支嗎？可見，業主對物業維修基金缺乏必要的了解，只知道有物業維修基金，但不知道該如何使用，這不利于業主行使和維護自己的合法權益。

2004年11月起實施的《物業維修基金和物業管理用房管理辦法》對商品房物業維修基金的籌集、管理、使用等方面作了較為全面的規定，現結合《物業管理條例》、《物業管理條例》，讓廣大業主對物業維修基金有個初步的認識。

一、物業維修基金的籌集

首期物業維修基金是由購房人按建筑面積以不低于房屋建筑安裝造價5%的比例繳納,由建設單位在房屋銷售(預售)時向購房人代收。當物業維修基金本金余額不足首期繳納維修基金的30%時續籌維修基金，續籌維修基金由業主按照所擁有的物業建筑面積比例分攤,續籌維修基金的標準由業主委員會擬訂,并經相關業主大會討論通過,續籌后維修基金的余額不得少于首期維修基金。

二、物業維修基金的管理

物業維修基金由市物業維修資金管理機構存入銀行物業維修基金專戶,并以一個物業管理區域為管理單位,按幢設置,核算到戶。物業維修基金閑置期間,市物業維修資金管理機構應將其存放于銀行。市物業維修資金管理機構應每年通過報刊、政府門戶網站及其子網站等媒體,公布上一年度物業維修基金的籌集和使用情況。公布的內容包括維修基金繳納、使用、增值收益、結余情況等。

三、物業維修基金的使用

1.物業維修基金是為了維修物業的共用部位和共用設施設備而設立的基金。根據《物業管理條例》的規定，共用部位，是指物業管理區域內屬全體業主或單幢物業的業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、屋面等部位。

共用設施設備，是指物業管理區域內，屬全體業主或單幢物業的業主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾通道、垃圾箱（房）、電視天線、電梯、照明燈具、建筑智能系統、避雷裝置、消防器具、防盜門、郵政信箱、娛樂設施等設施設備。

但物業管理區域內屬于市政公用、市容環衛、綠化、供水、供熱、供電、通信、廣播電視等部門負責管理的城市道路、公共排水、環境衛生、公共綠地、城市供水、供氣、供熱、供電、通信管線、有線電視線路等設施設備,不屬于物業共用部位和共用設施設備。

2.物業共用部位、共用設施設備維修和更新需要使用物業維修基金的,由物業管理單位提出使用方案,經三分之二以上相關業主同意,并由業主委員會審核后,報市物業維修資金管理機構審定。

3.物業共用部位、共用設施設備的日常養護費用以及中修以下的維修和更新費用,從物業管理費、物業管理商業用房及物業共用部位、共用設施設備的經營性收入中列支,不得在物業維修基金中列支。因人為損壞造成物業共用部位、共用設施設備的維修和更新的,其費用由責任人承擔,不得在物業維修基金中列支。

4.物業轉讓時,原業主繳納的物業維修基金剩余款額一并轉讓給物業受讓人。雙方當事人另有約定的除外。

四、物業維修基金的使用應當履行下列程序:

(一)物業管理單位持物業維修基金使用申請表和經業主委員會審核同意的使用方案,報市物業維修資金管理機構;(二)市物業維修資金管理機構經核實后,撥付核實額度70%的維修費用;(三)工程完工后,物業管理單位持下列資料報市物業維修資金管理機構,經核實后,撥付維修費用的余額。

經房屋安全機構鑒定為危險房屋的,以及出現電梯故障、屋面漏水等嚴重影響物業正常使用的緊急狀況,需要立即進行維修的,在征得業主委員會同意后,市物業維修資金管理機構可先予撥款,確保及時維修。相關維修費用的核定手續在維修后再予以辦理。

第二篇：房屋物業及維修基金使用

聊城市物業服務收費管理實施辦法

（試行）

第一條 為規范城市物業管理服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、國家發展和改革委員會、建設部《物業服務收費管理辦法》（發改價格[2003]1864號）和省物價局、建設廳《山東省物業服務收費管理實施辦法》（魯價費發[2004]205號）等有關規定，結合我市實際，制定本實施辦法。

第二條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

第三條 本辦法適用于聊城市范圍內經工商行政管理機關登記注冊，并經物業管理行政主管部門資質認定的物業管理企業對住宅及寫字樓、工業園（區）、商場（商埠）、賓館（酒店）等非住宅房屋提供社會化、專業化服務的收費行為。

第四條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第五條 市政府價格主管部門會同市房地產行政主管部門負責全市物業服務收費的監督管理工作。

縣級政府價格主管部門會同同級房地產主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作（東昌府區和經濟開發區除外）。

第六條 物業服務收費應遵循合理、公開的原則，以合理成本費用為基礎，結合不同類型物業的服務內容、服務質量確定。根據物業服務的性質、內容、質量、特點等不同情況，物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。

（一）為住宅小區物業產權人、使用人提供公共性服務，其收費實行政府指導價。

成立業主大會的住宅小區，可由業主大會或其授權業主委員會與物業管理企業根據本辦法規定的物業服務等級收費基準價和浮動幅度協商議定，經業主大會批準后執行，并報當地價格主管部門備案。協商不成的，由物業管理企業報當地價格主管部門核定。未成立業主大會的，由物業管理企業報當地價格主管部門核定。

（二）實行前期物業管理的住宅小區，按照建設單位與物業買受人的約定標準收取物業服務費。

（三）為寫字樓、工業園（區）、商場（商埠）、賓館（酒店）等非住宅提供公共性物業服務，其收費實行市場調節價，收費標準由當事人雙方合同約定，報當地價格主管部門備案。政府價格主管部門應給予規范和指導。

（四）為滿足部分產權人、使用人需要或接受委托開展的特約服務，其收費實行市場調節價，收費標準由當事人雙方協商議定。

（五）安裝并使用中央空調、電梯和二次加壓泵等物業項目的，其機電設備運行電費屬于代收代繳費用，物業管理企業應單獨設帳，公布每月耗電量、電費總額及分攤辦法，并按實際支出費用和約定方式向物業使用人收取。

第七條 為體現“優質優價、質價相符”的原則，實行政府指導價的物業服務收費實行等級收費管理。各等級收費基準價上下浮動幅度為10%。對達不到等級服務標準的物業住宅小區其收費標準按四級最低收費標準以下確定。收費等級由物業管理企業提出申請，報經當地價格主管部門會同同級房地產行政主管部門按照《聊城市住宅小區物業管理服務等級評定標準》考核、確定。住宅小區物業管理服務等級評定以住宅小區為單位，一個小區執行一個等級收費標準。住宅小區的收費等級每兩年評定一次。

第八條 物業服務收費按房產證載明的房屋建筑面積計算。未辦理房產證的，以物業買賣合同中約定的建筑面積為準。業主自用的車庫、儲藏室、地下室、閣樓不收取物業管理服務費。住宅小區內用于經營的場所和住房及改變設計用途開展經營活動的車庫、儲藏室、地下室、閣樓的物業服務費，可適當高于住宅物業服務收費標準，由雙方協商確定。

第九條 住宅小區物業管理服務基本項目及內容包括房屋管理、公共設施設備維修保養、公共秩序維護、保潔服務、綠化養護管理等內容。

第十條 未經價格主管部門同意，物業管理企業不得以任何名目向物業產權人、使用人收取長期占用性質（超過一年以上）的違約金、押金、保證金等。

第十一條 住宅小區物業管理服務等級，原則上在住宅銷售或入住率達到60%后評定，對入住率未達到60%的住宅小區，物業管理企業已按住宅區物業管理服務與收費等級標準進行管理的，由同級價格主管部門制定試行標準，試行期限一般不超過一年。

第十二條 業主與物業管理企業協商議定物業服務費用的，可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十三條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的合理利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（三）物業管理區域清潔衛生費用；

（四）物業管理區域綠化養護費用；

（五）物業管理區域秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業管理企業的固定資產折舊；

（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（九）經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

第十四條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

業主或者業主大會對公布的物業服務資金預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。

第十五條 物業服務收費采取酬金制方式的，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

第十六條 物業管理企業在實施收費時，應當按照價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的醒目位置，將物業服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

第十七條 物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

第十八條 政府價格主管部門對實行政府指導價的住宅小區服務等級標準定期進行核查，凡收費標準與服務質量不符的，予以調整其收費標準。

第十九條 物業管理企業自用的辦公及生活用水、用電等，應單獨設表計量，其費用由物業管理企業承擔，不得向業主分攤。

第二十條 裝修期間產生的建筑垃圾，由業主或使用人按有關規定自行處理的，物業管理企業不得收費；委托物業管理企業處理的，清運收費由雙方協商確定。

第二十一條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主未按時交納服務費用或物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍未交納的，物業管理企業可以依法追繳。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結算物業服務費用或者物業服務資金。

第二十二條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。

第二十三條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向終端用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，手續費應由委托單位承擔，不得向業主收取手續費等額外費用。

第二十四條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第二十五條 物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得強行重復服務，強行收取費用。

第二十六條 物業管理企業為小區居民和車輛辦理進出小區的通行證，不得收取費用。物業管理企業也不得向進入物業管理區域為業主提供配送、維修、安裝等服務的外來人員收取包括辦證費在內的任何費用。

第二十七條 住宅小區內沒有專用停車場的，不得收取車輛停放服務費。設有專用停車場的，可按規定收取車輛停放服務費。物業管理區域內車輛看管費實行政府定價（具體收費標準由同級價格主管部門另行制定）。

第二十八條 物業管理企業在向政府價格主管部門申請確 認收費等級、收費標準或備案收費標準時，應分別提供以下資料：

1、工商營業執照；

2、物業管理資質證書；

3、物業管理委托合同；

4、業主委員會章程及成員名單；

5、申請核準物業服務收費等級、收費標準的書面報告；

6、聊城市公共性物業服務收費等級申報表；

7、聊城市公共性物業服務收費標準備案表；

8、其他相關材料等。

第二十九條 各級政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應當加強對物業管理企業的服務內容、服務標準和收費項目、收費標準等的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規和規定予以處罰。

第三十條 本辦法由聊城市物價局、聊城市房地產管理局按各自職責負責解釋。

第三十一條 本辦法自2006年1月1日起執行。此前凡與本辦法不符的，一律以本辦法為準。

聊城市商品住宅專項維修資金使用辦法

第一章 總則

第一條 為進一步加強我市物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）使用管理，嚴格專項維修資金使用審批程序，提高工作效率，保證專項維修資金的合理有效使用，特制定本辦法。

第二條 凡本市行政區域內按照有關規定統一歸集并繳入監管專戶的商品住宅專項維修資金的使用適用本辦法。

第三條 專項維修資金的使用應當堅持“業主決策、?？顚Ｓ?、核算到戶、政府監督”的原則，量入為出，合理使用。

第四條 專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新改造，不得挪作他用。

業主應當增強住宅共用部位、共用設施設備維修、養護責任。物業管理企業應當按照物業管理服務合同的約定，加強對住宅共用部位、共用設施設備的日常維修、養護和管理，最大限度延長物業使用壽命。

第二章 使用范圍 第五條 房屋共用部位維修工程范圍：

（一）房屋主體結構部位，包括基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋頂等，因損壞影響住用安全，需要拆換加固的。

（二）樓屋面因損壞影響正常使用，需要重做防水或者保溫層的。

（三）門廳、樓梯間、地下室及走廊通道等部位樓地面、內墻和頂棚面層脫落、門窗破損影響正常使用，需要修繕的。

（四）外墻面層構造脫落、防水層損壞等影響正常使用，需要修繕的。

第六條 共用設施設備維修、更新改造工程范圍：

（一）物業管理區域內道路、綠地、路燈、溝渠、池、井等破損嚴重，影響安全和正常使用，需要整體或局部修復的。

（二）公共排水管道、落水管、水箱、加壓水泵等老化、損壞，需要更新改造的。

（三）整體更新改造消防控制系統或者更換、維修主要部件，一次性費用超過原造價10%的工程。

（四）整體更新電梯或者更換、維修主要部件，一次性費用超過電梯原造價10%的工程。

（五）非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋因損壞，需要整體修繕、更新的。

第七條 專業服務部門按照有關規定，負責對物業管理區域內的相關管線和設施設備進行維修，并承擔相關費用。與專業服務部門有約定的，從其約定。

第三章 使用程序

第八條 物業管理企業應當按照專項維修資金使用范圍，根據房屋現狀以及業主大會或者相關業主的意見，制定維修、更新改造方案。維修、更新改造方案包括：

（一）維修、更新改造內容；

（二）工程預算；

（三）涉及戶數及按戶分攤費用；

（四）專項維修資金繳存余額；

（五）維修、更新改造組織方式。

第九條 物業管理區域內共用設施設備維修，涉及全體業主利益的，應當由業主大會決策；整幢住宅或者每個單元共用部位、共用設施設備維修，涉及部分業主利益的，應當由相關受益業主集體決策，業主委員會負責監督實施。

業主委員會應當在物業管理企業的協助下通過召開會議或者按戶走訪等形式對維修、更新改造方案進行書面確認（附件1）。維修、更新改造方案應當征得涉及范圍內所持投票權三分之二以上的業主書面同意。

經業主書面確認的維修、更新改造方案應當在物業管理區域內進行公示（附件2），公示期7天。業主對公示內容有疑義的，業主委員會或者物業管理企業應當認真做好解釋工作。

未成立業主委員會的，由開發建設單位或其委托的物業管理企業依照前款規定向相關業主征求意見，并接受當地房地產管理部門的指導和監督。

第十條 物業管理企業應當采取公開招標或者邀請招標方式選擇專業施工企業，也可以委托房地產管理部門指定的招標代理機構進行，委托招標費用計入維修、更新改造成本。

物業管理企業應當與中標的施工企業簽訂工程施工合同。合同主要包括：承包方式、工程內容、工程范圍、施工期限、工程造價、工程質量、結算方式、保修期限和法律責任等內容。

第十一條 物業管理企業到項目所在地的房地產管理部門提出專項維修資金使用申請，須填寫《商品住宅專項維修資金使用申請登記表》（附件3），并提交下列材料：

（一）維修、更新改造方案；

（二）相關業主書面確認證明原件及復印件（附件1）；

（三）公示情況照片及維修、更新改造方案公示證明（附件4）；

（四）工程施工合同。

第十二條 房地產管理部門受理申請后，要件齊全的應當在接件后3個工作日內按下述要求完成支用核準手續：

（一）審核工程預算書；

（二）核對維修資金存款余額；

（三）按照維修、更新改造方案確定的工程預算的50%，開具專項維修資金劃轉撥付單，并將支用部分資金由專戶劃轉入支用戶；

（四）按照工程進度向申請人分期撥付。

提交申請要件不齊全的，當場一次告知需要補正的全部內容，并出具補正告知單（附件5）。

第十三條 工程竣工后，施工企業應當提供完整的竣工資料。物業管理企業應當組織施工企業及工程質量鑒定單位對工程進行驗收，并簽署《維修工程竣工驗收表》（附件6）。

工程驗收合格的，物業管理企業應當將費用清單、發票及驗收合格文件告知業主委員會。業主委員會主任、副主任閱后簽章。

第十四條物業管理企業應當按照決算費用作出《維修、更新改造工程費用決算分攤清冊》（附件7），并在物業管理區域內進行公示，公示期7天。業主對公示內容有疑義的，業主委員會或者物業管理企業應當認真做好解釋工作。

第十五條 物業管理企業到房地產管理部門辦理工程尾款核撥手續，應提交下列材料：

（一）公示后的分攤清冊；

（二）公示情況照片及維修、更新改造工程費用決算分攤清冊公示證明（附件8）；

（三）發票及費用清單；

（四）《維修工程驗收合格證明》。

房地產管理部門應當在5個工作日內，將工程尾款核實后劃轉到支用戶，撥付給物業管理企業。同時，按照分攤清冊從相關業主的個人專項維修資金明細賬中核減。

第十六條 專項維修資金使用后，房地產管理部門應當將《商品住宅專項維修資金使用申請登記表》、相關業主書面確認證明原件、工程施工合同、《維修、更新改造工程費用決算分攤清冊》、維修、更新改造工程費用決算分攤清冊公示證明、維修費用發票復印件及《維修工程驗收合格證明》按物業項目立卷存檔。

物業管理企業應當將維修、更新改造方案、相關業主書面確認明細表復印件、工程施工合同、維修費用發票復印件、《維修工程驗收合格證明（副件）》及維修、更新改造工程費用決算分攤清冊按物業項目立卷存檔。

第四章 服務監督

第十七條 房屋主體結構因損壞影響住用安全的，業主委員會或者相關業主應申請房屋安全鑒定機構對房屋主體結構進行安全鑒定，鑒定費用計入維修、更新改造成本。

第十八條 房屋維修工程，業主委員會應當委托物業管理企業聘請監理單位實施房屋修繕工程質量監理，費用計入維修、更新改造成本。

第十九條 業主對維修、更新改造費用有疑義的，物業管理企業應當負責解釋，仍有疑義的可以委托專業中介機構進行復核，委托費用由委托人支付。

第二十條 在施工過程中，業主、房屋使用人及相鄰人應當給予配合，不得阻撓正常施工。業主委員會應當做好解釋、協調工作。

因工程施工不可避免造成業主房屋自用部位裝修損壞的，應當修復或者給予合理補償，費用計入維修、更新改造成本。

第二十一條在施工過程中，施工企業應當文明施工，減少噪音，防止污染。物業管理企業應當對工程的工期、質量進行監督，對違反施工操作規程及擾民行為及時制止。

第二十二條業主委員會應當對施工全過程進行監督。有疑義的，業主委員會應當及時向物業管理企業反映，確有問題的，物業管理企業應當盡快與施工企業協商、解決。

第五章 附 則

第二十三條 本辦法自頒布之日起施行。

第三篇：物業維修基金使用申請表

物業維修基金使用申請

物業名稱及地址 ： 物業管理單位

；

物業公司聯系人

：

聯系電話 ：

業委會聯系人

：

聯系電話 ：

一、申 請 事 項 及 額 度

1.本次基金使用所涉及的樓幢號：

2.基金用途（請選擇）：

□電梯的維修、更新

□屋頂補漏、樓頂更新

□墻面修補

□監控設施的改造維修

□電控門維修

□消防設施的改造維修

□大門、大堂的改造

□其他項目

上述申請事項現已過保修期。

3.根據物業服務合同約定，上述維修（更新、改造）費用不在物業服務費中列支。

4.物業結構類型

；物業竣工后至今已使用年限

；上述申 請事項現已過保修期；本次申請使用數額

元（附經費預算方案）。

5.根據《物業管理條例》規定，將物業服務移交具有相應資質的專業物業服務單位：。

物業服務企業（法定代表人簽名）：

（蓋章）：

二、征求業主意見情況

根據維修基金使用相關規定，本小區業主委員會于____年____月____日至

年____月____日采用

（A：召開業主大會B：書面征求業主意見）的形式，商議動用相關樓幢（單元）物業維修基金事宜。本小區

項目，工程預算為

元，相關建筑物總面積為________平方米、總人數為_______人，其中同意動用物業維修基金的業主專有部分面積為________平方米、人數為_______人，已超過相關建筑物總面積的2/3及總人數的2/3。根據業主意見，現同意由

（施工單位）按預算進行施工，特此申請劃撥物業維修基金

元

角

分（大寫）。如增值部分不足以支付的，同意在基金本金部分中按規定列支。上述情況如有虛假，業主委員會愿承擔相應的法律責任。

業主委員會（主任簽名）

（蓋章）：

2012年

月

日

第四篇：物業維修基金使用意見

關于規范住宅專項維修資金

使用管理的意見

市各相關單位：

隨著城市建設的不斷發展，我市市區住宅數量也在逐年增加，目前大量的住宅房屋相繼進入維修期，為了加強住宅專項維修資金使用管理，充分發揮其應有的作用，真正做到“取之于民，用之于民”，讓業主受益，根據《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）、蘇建房（2008）19號關于轉發《住宅專項維修資金管理辦法》的通知的精神，對住宅專項維修資金（以下簡稱“維修資金”）的使用管理提出如下規范意見：

一、維修資金使用的范圍

維修資金的使用必須嚴格按照《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）的要求執行，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

維修費用以一項維修分攤費用按建筑面積每平方米3元以上的維修工程為達到中修以上的標準。

下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

二、維修資金使用的申報

物業公司、物業維修單位在進行維修項目時要按照《鎮江市市區住宅共用部位設施設備維修基金使用的操作規程》鎮房[2002]56號文件執行，對維修項目要先行申報，經物業管理基金中心審核同意后方可進行施工。

需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議，填寫《鎮江市物業維修資金使用申請表》并提供《鎮江市物業維修工程施工方案》、《維修工程預算書》等相關材料；

（二）經市物業管理基金中心審核同意后，發放《鎮江市物業維修征詢意見表》，由業主大會或相關業主填寫意見，維修資金的使用必須由列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過；

（三）由物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案并選擇施工單位，物業服務企業或者相關業主要求市物業基金中心推薦施工單位的，由市物業管理中心在簽約單位中推薦，由物業服務企業或者相關業主自行擇優選擇；

（四）物業服務企業或者相關業主持有關材料，向鎮江市物業管理基金中心申請列支；

（五）鎮江市物業管理基金中心審核同意后，按相關規定向維修單位支付維修費用。

三、按要求認真填寫維修單

物業公司、業主委員會、維修單位在維修前要說明維修項目的維修方案和工程預算造價，認真填寫相關表格內容，所填內容要求明確、真實，應由業主本人在相關表格上簽署意見，不得在維修單以外的地方填寫業主意見。

違反上述要求的，由鎮江市物業管理基金中心追回住宅專項維修資金，沒收違法所得，處涉及維修工程金額2倍以下的罰款，并依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的責任。

四、維修施工質量的驗收

維修工程必須按照有關質量要求進行施工，物業公司、維修單位必須保證施工質量，維修合同中要注明工程施工方案、所用材料規格、品牌、工期等相關內容，并寫明保修期限，對施工中產生和在保修期間出現的質量問題由施工單位負責維修，維修工程結束后，由物業公司、業主委員會、業主代表、市物業管理基金中心共同對維修工程按照國家相關質量驗收統一標準進行驗收。

五、按規定進行工程款的結算 維修工程經驗收合格后方可進行工程結算，按照工程項目以相應江蘇省工程定額及《鎮江工程造價信息》為依據，以市場信息為參照執行，對于較大的維修工程和較復雜的設施設備維修工程由市物業管理基金中心組成專家組審核，對同一類維修項目按同一結算標準進行結算并按規定使用稅務結算發票；物業公司或施工單位必須做好費用分攤清冊，由物業基金中心將分攤費用記入相關業主個人帳戶。

六、強化施工合同簽訂

所有從事住宅專項物業維修的單位必須與鎮江市物業管理基金中心簽訂施工合同，明確職責、服從管理，作為簽約單位提供業主選擇，必須按照要求達到維修及時率、維修合格率、業主滿意率等方面的要求，在施工過程中要確保安全并由施工單位承擔安全責任。

各相關單位必須按照上述要求執行，對違反上述規定的單位，物業基金中心將取消其作為被推薦單位的資格，同時由其承擔相應的責任。

鎮江市物業管理基金中心 二00八年十二月二十日

第五篇：物業維修基金使用及管理辦法

物業維修基金使用及管理辦法

制定物業維修基金使用及管理辦法是為了規范物業維修基金的管理工作，確保物業維修基金得到合理有效的使用，促進物業管理質量的提高，減少業主的開支或損失。

一、維修基金的使用范圍

１．公用設施維修基金的使用范圍：

①物業區域內的道路；

②物業區域內的路燈；

③物業區域內園林綠化地；

④物業區域內的地下排水管；

⑤物業區域內的文化體育場所；

⑥物業區域內的停車場；

⑦其他公用設施。

２．房屋本體維修基金的使用范圍：

①房屋的承重墻的結構部位；

②抗震結構部位；

③多墻面；

④樓梯間；

⑤公共通道；

⑥門廳；

⑦公共屋面；

⑧電梯；

⑨機電設備；

⑩本體消防設施；

⑾公共天線；

⑿本體上下水共用管道；

⒀共用防盜監控設施；

⒁其他房屋本體共用部分。

二、物業維修基金的收取標準

１．發展商按本小區建設總投資的２％交納公用設施維修基金。

２．房屋本體維修基金的收取標準（請參照《附錄》，僅供參考）：

①多層房屋（不帶電梯）

--外墻涂料（含水刷石）：０．２５元／平方米o月；

--外墻貼瓷磚、馬賽克：０．２０元／平方米o月；

②高層房屋（含多層帶電梯）：

--使用國產（含合資）電梯：０．３０元／平方米o月

--使用進口電梯：０．３５元／平方米o月

三、維修基金的收取程序

１．公用設施維修基金的收取程序：

①發展商在工程竣工驗收后，按小區建設總投資的２％計算公用設施維修基金；

②發展商應一次性將公用設施維修基金劃撥到區住宅管理部門的專用賬戶上。

２．房屋本體維修基金的收取程序：

①公司財務部應在小區住宅保修期滿以后開始計收房屋本體維修基金；

②財務部會計應在每月的２０日編制住戶下月的《房屋本體維修基金應收明細表》；

③明細表交財務部經理審核：

--經審核存有疑問，應及時查明并予以更正；

--經審核無誤財務部經理應在明細表上審核欄內簽署姓名、日期。

④財務部會計根據審核無誤后的《房屋本體維修基金明細表》，按照《服務收費標準作業規程》中的相關規定填寫費用收取單；

⑤收費單經財務部經理審核無誤加蓋財務專用章后交管理處公共事務部的相關人員派發；

⑥公共事務部的相關人員按照《服務收費標準作業規程》中的相關規定進行派發；

⑦已辦理銀行托收的住戶，由出納員將托收明細表交銀行在規定的時間內托收，并直接劃歸代管基金專項賬戶上；

⑧出納員應在銀行每次托收后的二日內到銀行讀取托收數據，并及時將托收結果制表交財務部會計按《會計核算標準作業規程》中的相關規定進行賬務處理；

⑨住戶用現金交納的由出納員按照《現金管理標準作業規程》及《服務收費標準作業規程》中的相關規定進行收取；

⑩出納員應在每日下班前，將當日收取的房屋本體維修基金按照《現金管理標準作業規程》和《銀行存款標準作業規程》中的相關規定存入基金的專項帳戶內；

⑾出納員應在每日下班前將房屋本體維修基金的收款收據、收款清單、銀行解款書及時交財務部會計核對；

⑿財務部會計對沒有按時交納的房屋本體維修基金，應按照《服務收費標準作業規程》、《應收賬款標準作業流程》中的相關規定進行催繳；

⒀對尚未售出的空置房屋，其房屋本體維修基金由發展商交納；

⒁對催繳３次依然不交納房屋本體維修基金的業主，公司可按有關法規政策規定或根據《委托管理全合同》、《業主公約》中的相關規定采取相應的摧繳措施；

⒂對逾期未繳的房屋本體維修基金，財務部會計應按照《服務收費標準作業規程》中的相關規定計收滯納金。

四、物業維修基金的使用程序

１．公用設施維修基金的使用程序：

①管理公司根據實際情況需要使用公用設施維修基金時，應向小區業主管理委員會提供以下材料：

--公司總經理簽字并加蓋管理公司或管理處章的使用申請；

--相關項目的有關圖紙、預算資料；

--施工承接單位或人員資質資料。

②小區業主管理委員會在接到公用設施維修基金的使用申請后１４日內召集業主大會審議：

--同意使用的，向區住宅管理部門報送由業主管理委員會主任和公司總經理或管理處經理共同簽字的《住宅小區共用設施專用基金使用申請表》；區住宅管理部門應在接到申請表后的１４日內完成審批，并將款項劃撥到公司賬戶；

--不同意使用的，業主管理委員會應將不同意見書面通知管理公司。

③業主大會不同意使用公用設施維修基金，而管理公司認為有充足理由的，應向區住宅上級主管部門申請復議，經復議同意管理公司申請的，業主管理委員會必須執行；

④業主管理委員會可以對使用維修基金工程項目的施工質量及材料消耗等進行監控，并按工程要求進行驗收；

⑤公用設施維修基金賬目，應由下列單位每３個月張榜公布一次；

--業主管理委員會；

--管理公司或管理處。

２．房屋本體維修基金的使用程序：

①管理公司收取的房屋本體維修基金原則上３０％用于房屋本體公用部位的日常維修和零星小修，７０％用于房屋本體公用部位的中修以上維修工程，特殊情況可另行處理；

②管理公司因需要進行中修以上的維護工程時，應向業主委員會提供下列資料：

--有公司總經理或管理處經理簽名的申請計劃；

--該項目的預算資料；

--其他相關資料。

③申請計劃經業主委員會或該棟業主審議：

--如經審議，業主管理委員或該棟５０％的業主不同意，而公司或下屬管理處認為有足夠理由實施該項工程的，公司或下屬管理處可向小區住宅管理部門申請，經管理部門核定后實施；

--如經審議，業主管理委員會或該棟５０％的業主書面同意后，管理公司或下屬管理處應按計劃執行該項工程；

④整個小區的本體基金不夠支付的，經業主管理委員會同意，由全體業主分攤；

⑤單棟房屋本體維修基金不夠使用時，經業主管理委員會或該棟５０％以上業主書面同意，由該棟各業主分攤；

⑥公司財務部應在每年１２月３１日前，向業主管理委員會提交下房屋本體維修基金的使用計劃及預算：

--業主委員會應在收到公司計劃及預算的１５日內作出答復，逾期則視為同意；

--業主委員會在收到公司提交的急修工程計劃及預算的７日內應予以答復，逾期則視為同意。

⑦公司或下屬管理處使用房屋本體維修基金完成房屋本體共用部位維修養護項目后；

--日常維修和零星小修的費用支出證明由公司總經理簽字，作為房屋本體維修基金支出的記賬憑證；

--中修以上的工程應出具《施工項目清單》，由業主管理委員會主任或該棟樓長（或２０％以上業主）、公司總經理簽字，作為房屋本體維修基金支出的記賬憑證。

⑧財務部應每３個月公布一次本體維修基金的收支賬目。

五、物業維修基金的管理程序

１．公用設施維修基金的管理程序：

①公用設施的維修基金由區住宅管理部門設立專門賬戶管理，區管理部門不得干涉業主管理委員會對基金的正常使用，但應嚴格按使用審批程序審查無誤后支出；

②公用設施專用基金的銀行利息可以作為維修基金的日常開支；

③財務部會計根據公用設施維修基金的收支單據編制記賬憑證、登記賬薄，按照《會計核算標準作業規程》中的相關規定進行獨立的財務處理；

④小區業主或其他相關人員及單位，如對設施維修基金的收支賬目有疑問，可向下列單位提出質詢：

--業主管理委員會；

--管理公司或下屬管理處。

⑤管理公司或下屬管理處接到質詢后：

--原則上應在７日內予以答復；

--特殊情況可另行處理。

２．房屋本體維修基金的管理程序：

①財務部會計應對房屋本體維修基金以房屋每棟為單位設立專賬管理，并設立專用賬號存儲各棟物業的本體維修基金；

②經辦人憑房屋本體維修基金支出的原始憑據，按《費用審核報銷標準作業規程》中的相關規定到財務部辦理報銷手續；

③財務部會計將房屋本體維修基金的報銷單據按照《會計核算標準作業規程》中的相關規定進行賬務處理；

④如小區內的日常小修超過了房屋本體維修基金的比例，則應：

--經過業主管理委員會或所需進行維修的單棟房屋的５０％以上的業主同意；來源：

--將超出的部分在下房屋本體維修基金的小修費里沖抵；

--經業主管理委員會決定提高本體基金標準來彌補。

⑤小區內的業主、其他相關單位或個人如對房屋本體維修基金的收支存有疑問，可以：

--向業主管理委員會查詢；

--向公司財務部查詢。

六、物業維修基金資料的保管

１．財務部會計應在每月月末將本月物業維修基金的發生憑據匯總、記賬并按《會計核算標準作業規程》中的相關規定進行賬務處理。

２．財務部經理對物業維修基金的財務資料審核無誤后，加密在財務部長處保存。