第一篇：養老項目報告

XXXXXXXXX限公司

關于XX國賓健康體檢療養管理中心和社區醫療項目

情 況 匯 報

XX省民政廳：

隨著我國社會老齡化現狀來臨，經濟模式轉型，家庭機構變化，人才流動等因素，依靠原有的居家養老、機構養老和公立機構養老模式已不能完全滿足社會養老的需求。為了響應國家有關鼓勵社會資源參與養老產業，多種渠道興辦養老機構的政策精神，我公司擬建設遵義國賓健康體檢療養管理中心和社區醫療項目工程?，F將項目的有關情況匯報如下：

一、公司簡介

XXXXXX限公司成立于2005年，公司發展至今，已有員工近130人。公司成立之初就致力于向貴州省各醫療衛生機構引進國內外一流的體外診斷產品和服務。公司主要經營范圍：日本SYSMEX的三分類、五分類血球儀、尿沉渣分析儀、全自動血凝儀、日本OLYMPUS全自動生化分析儀、美國NOVA全自動血氣分析儀、雅培免疫發光分析儀、美國BD微生物鑒定藥敏分析系統和全自動血培養儀等；代理經營OLYMPUS原裝優質生化試劑，中生北控生化試劑，寧美康生化試劑，日本積水醫療株式會社（原日本第一化學）生化試劑和美國德靈優質血凝試劑。

公司設有銷售部、售后服務部、物流部、財務部、行政部等 部門。經過多年的磨合，具有豐富內涵的企業文化正在形成之中，全體員工上下一心，凝聚成XXX省檢驗界一顆璀爛的明珠。

在公司多年的經營中，我們接觸了養老行業養生保健行業，同時在國家提倡社會資源進入養老產業的政策精神倡導下，我們也希望進入養老行業，為社會恭喜綿薄之力。

二、國內養老基本概況 1）人口老齡化

自1999年我國步入老齡化社會以來，人口老齡化加速發展，老年人口基數大、增長快并日益呈現高齡化、空巢化趨勢，需要照料的失能、半失能老人數量劇增。2012年底我國60周歲以上老年人口已達1.94億，2020年將達到2.43億，2025年將突破3億。且正在以每年3%以上的速度快速增長，是同期人口增速的五倍多

2）現有養老模式簡介

目前，我國的養老模式主要有三種：一是居家養老；二是社區養老；三是機構養老，機構養老又分為公立機構和社會機構。

長期以來，我國實行以家庭養老為主的養老模式，但隨著計劃生育基本國策的實施，以及經濟社會的轉型，人才流動區域增大，家庭規模日趨小型化，“4-2-1”家庭結構日益普遍，空巢家庭不斷增多，所以家庭規模的縮小和結構變化使其養老功能不斷弱化。

社區養老由于硬件設施較弱，從事養老的專業人員嚴重不 足，導致社區養老規模和質量一直徘徊不前，有待提高。

2010年，全國60歲以上的人口1.78億，占總人口的13.26%，參照發達國家養老床位在5%-7%，同時考慮我國傳統居家養老實際國情，理論養老床位數按2.5%-4%計算，全國各類養老床位數應在534萬左右較為合理。但截至2010年底，在全國4萬個各類收養性養老機構中，養老床位僅達314.9萬張，養老床位缺口巨大。在養老床位數最高的北京市，現有養老服務床位數不到4萬張，只占60歲以上老年人口的1.8％，養老床位也同樣不足。

三、XXX市養老情況概述

XX市位于XX省北部，面積30762平方公里，轄二區二市十縣，是XX省第二大城市。根據遵義市統計局2011年5月20日發布的《XXX市2010年第六次人口普查主要數據公布》，全市常駐人口612.7 萬人，65歲以上人口為56.8.萬人，占總人口9.27%。

全市有各類養老服務機構236個，其中，農村敬老院223個，民辦養老機構4個，老年公寓9個。各類養老服務機構總床位數7458張，其中，中心城區僅有460余張床位。

根據向XX市民政有關部門的咨詢情況來看，目前的情況是“一床難求”，到2015年年底XX市養老床位缺口高達20000張，形勢較為嚴峻。

四、項目基本情況

項目業主：XX公司。工程名稱：XXX國賓健康體檢療養管理中心和社區醫療項目。項目建設地址：XXXXX區 村。項目占地：33455m。建筑占地面積：10350.5 m。建筑總面積：

3357185.6m。項目建設期：1年。項目服務范圍：XX市市域范圍。

項目總投資：17514.475萬元 其中：

體檢中心：5993.7m，土建投資1498.425萬元，設備3000.00萬元；

康復會所：4813.9m，土建投資1498.425萬元，設備800.00萬元；

療養（養老）住宅：19397.5m，土建投資4267.45萬元；

商業建筑（中醫養生）、辦公室等附屬建筑：26980.5m，土建投資6745.125萬元。

項目收益估算：6978萬元/年

其中：

體檢中心年收益： 4950.00萬元 康復會所年收益： 500.00萬元 療養（養老公寓）住宅年收益： 378.00萬元 中醫養生年收業年收益： 1100.00萬元

項目凈利潤估算：1814.28萬元

項目凈利潤暫按項目總收入的26%計算，項目每年凈利潤1814.28萬元。

投資回報期：17514.475萬元/1814.28萬元=9.65年。XX國賓健康體檢療養管理中心和社區醫療項目的養老療養公寓以50m-65m為主，房間設置以2室1廳帶廚衛，給老人們居家 3

33333的感覺和專業機構的雙重感覺。這種公寓設計還能滿足老人親屬探望時暫住要求，更多的給予老人精神撫慰。項目中的體檢中心、康復會所、中醫養生堂在對外服務的同時，更多的也是養老療養公寓的老人們服務，實現了養老和醫療康復（服務）有機結合。

五、項目存在困難

1、項目收益較低風險大

根據測算，項目預期收益較低，投資回報期長，經營風險較大。根據測算，項目的投資回報期為9.65年，遠高于一般項目的回收年限，經濟評價較低。療養（養老住宅）住宅建筑面積占總建筑面積的33.92%，投資占投資的24.36%，但收入僅占總收入5.42%，所以在投入和產出經濟性較差，2、商業經營規模小

由于項目主要的療養（養老公寓）產業板塊經濟性較差，自我運營能力弱，所以需要其它商業收入來補貼。項目商業經營部分由于規模較小，同時考慮市場風險等因素，因此商業經營收入貼補療養（養老公寓）板塊也存在一定的困難。

六、下一步工作安排

1、盡快完成項目的可研、環評等前期工作；

2、盡快完成項目施工設計等工作；

3、完成前期工作后，力爭在2014年第一季度，開始項目現場的平場工作，第二季度開始基礎設施建設工作。

4、鑒于項目收益低和運營風險較大的實際情況，公司積極向 有關領導部門匯報，爭取把本項目納入新型養老機構建設試點范圍和擴大商業建設規模，以降低項目運行成本和增加項目自主造血能力。

二零一三年十二月十七日

第二篇：養老機構項目可行性報告

中金企信（北京）國際信息咨詢有限公司—國統調查報告網

--------養老機構項目可行性報告

國統調查報告網（即中金企信國際咨詢公司）擁有10余年項目可行性報告撰寫經驗，擁有一批高素質編寫團隊，卓立打造一流的可行性研究報告服務平臺為各界提供專業可行的報告（注：可出具各類項目的甲級資質）。

項目可行性報告用途（企業投融資、國家發改委立項、銀行貸款申請、申請進口設備免稅、境外投資項目核準、政府資金項目申報）

可行性研究報告是確定建設項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術經濟分析論證的科學方法，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關的自然、社會、經濟、技術等進行調研、分析比較以及預測建成后的社會經濟效益。

由于可行性研究報告屬于訂制報告，以下報告目錄僅供參考，成稿目錄可能根據客戶需求和行業分類有所變化。

第一章 養老機構項目總論 第一節 養老機構項目背景

一、養老機構項目名稱

二、養老機構項目承辦單位

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三、養老機構項目主管部門

四、可行性研究工作的編制單位

五、研究工作概況 第二節 編制依據與原則

一、編制依據

二、編制原則 第三節

研究范圍

一、建設內容與規模

二、養老機構項目建設地點

三、養老機構項目性質

四、建設總投資及資金籌措

五、投資計劃與還款計劃

六、養老機構項目建設進度

七、養老機構項目財務和經濟評論

八、養老機構項目綜合評價結論 第四節 主要技術經濟指標表 第五節 結論及建議

一、專家意見與結論

二、專家建議

第二章 養老機構項目背景和發展概況 第一節 養老機構項目提出的背景

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一、國家或行業發展規劃

二、養老機構項目發起人和發起緣由 第二節養老機構項目發展概況

一、已進行的調查研究養老機構項目及其成果

二、試驗試制工作情況

三、廠址初勘和初步測量工作情況

四、養老機構項目建議書的編制、提出及審批過程 第三節 投資的必要性

第三章 養老機構項目市場分析與預測 第一節 市場調查 第二節 市場預測 第三節 市場推銷戰略

第四章 產品方案設計與營銷戰略 第一節 產品方案和建設規模 第二節 市場推銷戰略

一、推銷方式 二、推銷措施

三、促銷價格制度

四、產品銷售費用預測 第五章 建設條件與廠址選擇 第二節 建設地區的選擇

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--------第三節 廠址選擇

一、廠址多方案比較

二、廠址推薦方案

第六章 養老機構項目技術、設備與工程方案 第一節 養老機構項目組成 第二節 生產技術方案 第三節 總平面布置和運輸 第四節 土建工程 第五節 其他工程

第七章 建設用地、征地拆遷及移民安置分析 第一節 養老機構項目選址及用地方案 第二節 土地利用合理性分析 第三節 征地拆遷和移民安置規劃方案 第八章 資源利用與節能措施 第一節 資源利用分析

一、土地資源利用分析

二、水資源利用分析

三、電能源利用分析 第二節 節能措施分析

一、土地資源節約措施

二、水資源節約措施

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三、電能源節約措施

第九章 養老機構項目原材料供應及外部配套條件 第十章 養老機構項目進度與管理 第一節 工程建設管理 第二節 養老機構項目進度規劃 第三節 養老機構項目招標 第十一章 環境影響評價 第一節 建設地區的環境現狀

第二節 養老機構項目主要污染源和污染物 第三節 養老機構項目擬采用的環境保護標準 第四節 治理環境的方案 第五節 環境監測制度的建議 第六節 環境保護投資估算 第七節 環境影響評論結論 第十二章 勞動保護與安全衛生 第一節 生產過程中職業危害因素的分析 第二節 職業安全衛生主要設施 第三節 勞動安全與職業衛生機構 第四節 消防措施和設施方案建議 第十三章 企業組織和勞動定員 第一節

企業組織

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一、企業組織形式

二、企業工作制度

第二節 勞動定員和人員培訓

一、勞動定員

二、年總工資和職工年平均工資估算

三、人員培訓及費用估算 第十四章 投資估算與資金籌措 第一節

養老機構項目總投資估算

一、固定資產投資總額

二、流動資金估算 第二節 資金籌措

一、資金來源

二、養老機構項目籌資方案 第三節 投資使用計劃

一、投資使用計劃

二、借款償還計劃

第十五章 財務與敏感性分析 第一節 生產成本和銷售收入估算

一、生產總成本估算

二、單位成本

三、銷售收入估算

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--------第二節 財務評價 第三節 國民經濟評價 第四節 不確定性分析

第五節 社會效益和社會影響分析

一、養老機構項目對國家政治和社會穩定的影響

二、養老機構項目與當地科技、文化發展水平的相互適應性

三、養老機構項目與當地基礎設施發展水平的相互適應性

四、養老機構項目與當地居民的宗教、民族習慣的相互適應性

五、養老機構項目對合理利用自然資源的影響

六、養老機構項目的國防效益或影響

七、對保護環境和生態平衡的影響 第十六章 風險分析 第一節 風險影響因素

一、可能面臨的風險因素

二、主要風險因素識別

第二節 風險影響程度及規避措施

一、風險影響程度評價

二、風險規避措施

第十七章 可行性研究結論與建議 第一節 對推薦的擬建方案的結論性意見 第二節 對主要的對比方案進行說明

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--------第三節 對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議 第四節 對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見

第五節 對不可行的養老機構項目，提出不可行的主要問題及處理意見

第六節 可行性研究中主要爭議問題的結論 第十八章 財務報表 第十九章 附件

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第三篇：養老服務中心項目可行性報告

赤水市養老服務中心 項目編制單位：赤水市正康服務有限責任公司

項 目

可 行 性 報 告

二0一五年二月

目錄

一、項目提出的依據

二、目標客戶需求及應對分析

三、基本情況

四、項目風險分析

五、項目實施

六、結論

一、項目提出的依據

（一）政策依據

1、《國務院辦公廳轉發全國老齡委辦公室和發展改革委等部門關于加快發展養老服務業意見的通知》國辦發[2006]6號文件）

2、《關于進一步鼓勵和引導社會資本舉辦醫療機構的意見》（國辦發〔2010〕58號文件）

3、衛生部關于印發《護理院基本標準（2011版）》的通知（衛醫政發〔2011〕21號文件）

4、《貴州省人民政府辦公廳關于加快發展養老服務機構的意見》（黔府辦發[2008]29號）

5、《省人民政府辦公廳關于加快推進社會養老服務體系建設的意見》（黔府辦發〔2011〕99號文件）

6、省民政廳、省財政廳聯合下發《關于印發<貴州省資助民辦養老服務機構暫行辦法>的通知》（黔民發[2012]58號文件）。

7、國務院關于加快發展養老服務業的若干意見（國發〔2013〕35號）

（二）市場機遇

? 我國已進入老齡化社會階段 按照國際標準，當一個國家或地區65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。據有關統計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，2011年60歲以上的老齡人口約為1.43億，占我國總人口的11%，而且這個數字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據國家有關部門統計預測，到2025年，老年人將占全國總人口19.34%；到2040年，老年人將占全國總人口的27.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。

?

老年人養老逐步向集中養老轉移 3

受傳統觀念的影響（他們認為那些所謂的養老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內老年人養老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養老院開始向往養老院，養老觀念和居住觀念正在發生根本性變化。

? 家庭因素催生老年住宅的產生和發展 自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年護理院呼聲高漲，呼之欲出。

總結：

如果說1.43億的老年人口基數是老年住宅建設的必要條件、家庭因素和老年人社會問題是催生老年人公寓產生的重要原由，那么國家鼓勵京、滬兩地老年公寓熱寵應該能使我們看到的老年公寓建設的希望。從今天老年人口基數、老年人社會問題及老年人養老觀念重大轉變的趨勢看，實施老年公寓建設應該說是一種機遇，老年護理院、老年公寓等建設恰逢其時，水到渠成?？梢灶A見，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。

（三）老年護理院發展趨勢

縱觀赤水老年人住宅市場的發展現狀，各養老院無論是從硬件設施和軟件配套上都存在數量和質量的問題。在調查中發現有許多老年人既想遠離城市的喧囂和孤單又恐在養老公寓無法滿足寧靜、舒適生活的要求，同時達到“養、治、樂”并舉的方針。并為長期臥床患者、晚期姑息治療患者、慢性病患者、生活不能自理的老年人以及其他需要長期護理服務的患者提供醫療護理、康復促進、臨終關懷等服務。

老年人進入老年護理院的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環境質量要求較多，而現有的養老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當嚴重，相信隨著老年人對養老質量要求的提高，其老年住宅從主城區向城郊轉移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環境才能滿足老年人對居住環境的特殊要求。

二、老年護理院目標客戶需求及應對分析

我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續增長，目前已經超過1.3 億，占世界老年人口的1／5，占全國總人口比重的10%以上，中國已開始進入人口老年型國家行列。專家預計我國到21世紀中葉，60歲以上的老年人將達到4億左右，約占亞洲老年人口總數的36%，約占世界老年人口總數的22.3%。我國老年人口規模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發展史上前所未有的。隨著計劃生育政策的貫徹執行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“4 2 1”家庭結構將大量出現，加上市場經濟條件下競爭日益激烈，子女工作壓力大、閑暇時間少，外出

經商、留學人員增加，城市“空巢家庭”越來越多，傳統的家庭養老服務功能日益弱化。

我國的人口現狀，成為了老年住宅需求增大的內在宏觀因素，為老年住宅產品提供的巨大的市場和廣闊的發展空間。

隨著經濟的發展，人們生活水平的逐步提高已是不言而喻，而隨著現階段高收入人群的增加，未來具有高消費能力的老年群體將會凸現，另外，隨著收入結構的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補貼，投資、保險等收益也將納入老年人收入構成中去。未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產品提供了強大的消費支持。

隨著社會保障制度的強制性實施和人們保險意識的增強，未來老年人的福利水平將會大大提高。在解除了醫療、養老等后顧之憂后，老年人手中的積蓄就可解放出來，尋求更優質的生活環境，為老年住宅市場的壯大提供了有力保障。

三、基本情況

（一）基本條件

項目以老年人護理為主，集休閑、娛樂、醫療、康復為一體。根據老年人的生理和心理需求，我們分析認為：應滿足老年人的養身、養心、養性、養情，安度晚年。

（二）項目投資規模

選址：赤水市人民南路（原泰安公寓），建筑面積2100平方米，總投資500萬元。

（三）主要功能

產品主要功能：老年人療養、醫療、康復為主。

四、項目風險分析

老年人及其子女對老年護理院、公寓這種居住養老方式和生活方式的認知、認可需要一段時間

赤水市屬于縣級城市，有31萬人口，人均收入較低，市場潛力不大，但就老年人護理院市場而言，會得到老年人及其子女認知、認可。但因現在一個老年人住院，如果完全由子女護理，至少需要1-2個才能完成，聘請專業人護理人員，每天服務費至少80元以上，危重老年人和身體肥胖的老年人，還需聘請2個護理人員，每天就要花費160-200元的護理費，每月就近4800-6000元，還不包括老年人的住院治療費。因此，老年護理院“為社會解憂，替兒女盡孝”為服務宗旨，會有很大發展空間的。

五、項目實施

（一）項目概況

1、項目發起單位：赤水市正康服務有限責任公司（原赤水市溫馨家園托養院）

2、養老服務機構名稱：赤水正康老年護理院

3、項目名稱：赤水正康老年護理院項目

（二）項目發起單位簡介：

赤水市正康服務有限責任公司，于2012年7月經赤水市工商行政管理局批準成立的社會服務企業單位，公司經營項目為：殘疾人托養、老年護理醫院、老年公寓?，F公司正在經營的赤水市溫馨家園托養院（殘疾人托養中心），已營業3年多。赤水市社會福利院已于2010年10月委托我公司管理，現入住老年人，智力、精神以及重度殘疾疾人已達80余人。

（三）項目投資預算

1、總投資：500萬元，資金來源：公司股東集資200萬元，貸款：300萬元。

2、固定資產投資預算支出情況（見附件8）

六、結論

老齡問題涉及政治、經濟、文化和社會生活等諸多領域，是關系國計民生和國家長治久安的重大社會問題。我國是人口大國，隨著經濟發展，社會進步，人民生活水平提高，醫療衛生條件改善，人的壽命普遍延長。目前中國60歲以上的人口已有1.43億，今后一個時期老年人口會以較快的速度增長，到2015年，將超過2億。發展老齡事業是構建社會主義和諧社會的必然要求。而現在社會養老服務機構的發展水平與人民群眾日益增長的需求的矛盾越來越突出。目前的社會養老模式提供的是最基本的服務，與老人的尊嚴不匹配，與子女的孝心不匹配。針對這種現狀，我們借鑒了一些國內外的養老經驗，結合中國傳統的居家養老觀念，擬在赤水市城郊結合部建設赤水市正康老年護理院，旨在“為社會解憂，替兒女盡孝”為服務宗旨，大力倡導社會愛老、敬老，實行“醫、養”結合的全新養老模式，為我市老年福利事業的發展作出貢獻。

該項目采用的是“民辦公助”的形式，政府省民政廳、財政廳按設置床位給予一定建設補助經費，市民政局按入住老年人情況，給予運行補助經費。

赤水正康老年護理院的建設，必將會替政府分憂，為老人解難，給社會造福，促福利事業的發展。是一榮俱榮，多方共贏的好項目。

我們會抱著對社會負責，對家庭關愛的態度，積極爭取政府的支持，努力建造低成本老年護理院，以滿足更多老年人的需要。

附件：

1、《國務院辦公廳轉發全國老齡委辦公室和發展改革委等部門關于加快發展養老服務業意見的通知》國辦發[2006]6號文件）

2、《關于進一步鼓勵和引導社會資本舉辦醫療機構的意見》（國辦發〔2010〕58號文件）

3、衛生部關于印發《護理院基本標準（2011版）》的通知（衛醫政發〔2011〕21號文件）

4、《省人民政府辦公廳關于加快推進社會養老服務體系建設的意見》（黔府辦發〔2011〕99號文件）

5、省民政廳、省財政廳聯合下發《關于印發<貴州省資助民辦養老服務機構暫行辦法>的通知》（黔民發[2012]58號文件）。

6、國務院關于加快發展養老服務業的若干意見（國發〔2013〕35號）

赤水市正康服務有限責任公司

二〇一五年二月十二日

第四篇：養老項目2

一.養老保險制度:

1.弊端:有相當部分企業不按規定進行養老保險進行登記注冊，逃避參保政策;

部分退休人員已死亡或失去享受養老保險資格后，其親屬冒領養老金，致使養老保險基金的流失，加劇養老保險基金的缺口。

當前養老保險領域的困境在于制度設計上存在缺陷，體現不出權利與義務相統一原則，即體現不出繳費與享受養老待遇掛鉤。

有冒領等投機行為。

2.對策：建立嚴格的法律追究責任體系（監管部門要定期檢查養老保險領域的投機行為要求社會保險機構定期將發生的投機行為呈報給監管部門…）；

加強法律宣傳力度，提高法律意識；

建立健全內外監督機制；

我想的是有的人沒有參保對于個人以后養老問題沒有保障，養老保險這塊兒的改進利于解決中國現代人以后的養老的部分資金問題，養老保險制度規范利于政府的福利實施吧？語言組織能力不夠。

二．中國的養老現狀令人堪憂，私人養老院費用昂貴，公立養老院嚴重不足，家庭養老問題諸多。住不起、住不進、住哪里，正成為城市老年人的養老心病。

1.政府要促進老齡產業的發展。

2.政府拉動當地大型企業向當地老齡產業投資，建立日托養老院(由政府與企業合作，專項

撥款、補貼、減免收費等等）、稅收政策（優惠與減免等）、信貸政策（貸款的規模、期限、利率方面的優惠）、價格政策（價格保護、價格限制等）)。產業由企業投資運營，而政府對企業起到監督和扶植的作用。政府對養老院設施、服務提出明確的硬性要求，而收費情況，在保證企業盈利，但是不會太過高昂的情況由政府監控。

3.根據老人親屬的要求，提供相對應的服務比如：自助型、陪住型、特護型。在白天老人

可以再院內享受老人院提供的服務、設施等。到了晚間子女可以趁下班的之際將老人接回家或者在有條件的情況下，可以由老人院派專車接送。或者有自愿全天都在老人院生活的老人可以選擇全托。

4.當地學校（大學、小學、中學）都可以組織學生去老人院看望老人，給他們的生活帶來

了不一樣的樂趣，這樣也有利于弘揚中華傳統美德。而其中的大學生或是高中生除了看望老人之外還可以去當義工。

總結：這樣一來企業相當于做了又回報的公益事業，有利用樹立企業形象。對于政府來說也解決了社會福利在老人這一面的壓力。對于老人來說，在白天既可以和同齡人一塊溝通，享受晚年之樂，晚上又可以回到子女的家享受天倫之樂。而對于老人的子女來說，將老人白天送到老人院之后，他們可以安心工作，晚上又可以和老人交流，而在經費這一方面與之前的民營老人院能大大的減少。

為什么能有希望小學，卻不能有希望小學模式的敬老院？為什么能有幼兒園，而不能有幼兒園模式的敬老院。

第五篇：養老地產項目可行性分析報告

養老地產項目可行性分析報告

我國已進入老齡化社會，養老市場需求巨大，但養老產品供給嚴重不足，養老產業被譽為銀發經濟、朝陽產業和民生工程，存在巨大的發展空間J20。8年由美圍次貸危機引發的全球金融危機對中囡經濟增長模式挺出了嚴峻考驗，國家采取多種措施?保增長、保民生、保穩定?，(鼓勵和引導社會機構投資養老產業，)為某某投資養老產業提供了難得的戰略機遇√投資養老產業既有利于促進經濟發展、改善民生，更有利于某某形成長期持有、高度可控、與主業關聯、收益均衡穩定的產業形態，在完善資產布局、改善資產配臵、搭建綜合服務平臺、提升品牌價值、推動集團化發展方面有著十分重要的戰略意義。

以美國為主的發達國家養老市場的快速發展，主要來源于人口老齡化程度不斷加深、收入水平不斷提高和醫護市場的逐步成熟等因素的推動，養老需求基本表現為預防性、支持性、長期看護和精細看護等四種養老需求，養老產品供給則與之相應地表現為活力居住、獨立居住、協助居住、護理居住和持續看護等五種產品，同時養老市場有效的政策監管和政府支持培育了大型養老杜區集中度相對較高的良性市場競爭態勢。我國養老產業市場空間巨大、需求十分強勁，但發展極不成熟。作坊式、規模小；服務差、配套弱；投入少、超低端；無標準、缺監管等問題與發達國家相比形成了強烈的反差。只有走產品高端化、管理專業化、經營連鎖化、功能多樣化的經營道路，發展符合經濟規律，具有獨立生存和發展能力的社化的經營道路，發展符合經濟規律，具有獨立生存和發展能力的社會化、連鎖化、規模化、品牌化的養老機構才能滿足人民日益增長的養老需求。

規劃中的某某養老養生產業，以中高端養老客戶為目標市場，在區域規劃和功能設計上，充分考慮經濟資源、人文環境，氣候因素，環境條件，地理特征，生態和諧等多方面的因素，在環渤海、長三角、珠三角、西三角、亞熱帶、亞寒帶等區域建立多處融休閑居住、康復居住和醫療看護于一體的養老社區，滿足老年生活特征的多種需要，使?候鳥式?養老成為一種新的消費方式；在配套服務上，提供包括醫療衛生、基礎需求、文化體閑、增值服務、自身價值等全方位、全過程、全功能、、全覆蓋的綜合服務配套體系；通過品牌建設、品牌滲透和品牌輸出三個階段，構建布局合理、規劃科學、配套完善、服務優良的養老養生網絡體系，以?大思路、大智慧、大決心?的氣魄，形成品牌連鎖化、服務綜合化、發展一體化的高端養老產品，打造與某某國際頂級金融保險集團戰略目標相匹配的養老產業，實現我國養老產業的快速發展。

把握宏觀經濟形勢變化趨勢，某某利用最佳的投資?窗口?期，布局養老產業具有重大的戰略意義。在當前我園養老市場供求嚴重不平衡的情況下，把握市場機遇，搶占市場先機，打造主導市場競爭格局的養老品牌，通過參與制定養老行業標準，將在行業內形成先發優勢。養老產業與公司主業良性互動、充分共享品牌、資金、客戶、網絡、公共關系和信息平臺等核心資源，將為養老產業提供強大的內在支持，為聚集高端專業運營機構、吸引社會資金共同參與奠定堅實的基礎。在公司整體優勢的發揮下，針對中高端客戶提供理念先進、定位科學、管理專業、功能完善的中高端養老產品，樹立養老標桿示范，提高行業準入門檻，建立行業壁壘，有效避免行業無序競爭。

從發達國家養老產業發展經驗和當前我國養老產業的面臨的困境看，發展養老產業必須具備完整的投融資平臺和切實可行的退出模式；必須具備科學的組織管理和高效的專業運營。規劃中的項目運作模式充分吸取了發達國家成功的經驗，按照籌瓷管理、資產管理和物業管理三個層面進行一體化管理。在籌資面，試圖搭建一個涵蓋資金池、管理公司、專業運營機構、項目公司多角度、全開放的投融資架構；在資產管理面，在成立管理公司的基礎上，引入全球知名品牌和專業機構進行專業管理；在物業管理面，吸收項目落地點優質地方資源，組建養老實體。在退出模式上，可將成熟的養老項目資產證券化打包上市，條件成熟時，也可以通過公司整體上市方式實現退出。在管理模式上，可以通過管理公司對所屬養老機構在客戶管理、資本管理、成本管理、收益管理、風險管理、增值管理、質量管理等方面實行矩陣式管理，最大限度提高產業的復制能力。

養老養生項目的所取得的收入是多方面的，其中最基礎的收入主要來源于物業租金收入、服務收入及管理收入。如果將土地一級開發納入到項目范圍，則可取得可觀的一級土地開發收入，如果將一部分土地部分進行進行房地產開發，建設成出售類物業，則可取得房地產開發收入。最后是物業評估增值收入。以某某項目作為養老基地樣本測算，項目按照一二級聯動開發，內部收益率可達22．5％，稅后投資收回期為8．3年，稅后凈現值達到28。43億元。

在當前國內養老產業仍處于相對落后的情況下，某某投資建設養老產業，雖經濟測算可行，但也存在一定的投資風險。主要表現在：由于幾千年來?養兒防老?觀念，加之當前國內傳統低端養老機構為主體，管理成熟、配套完善、服務優良的養老機構欠缺，導致人們更新觀念仍需時日；同時，商業機構投資養老產業相關政策尚須理順，各方面優惠政策尚須爭取，以及專業人才匱乏，各項資源整合難度較大等。因此，項目運作過程中，必須謹慎操作，科學管理，充分發揮優勢，合理規避風險，牢牢把握?輿論引導、積極培育市場、明確產品定位、精細項目選址、高度專業管理?等關鍵成功要素。

報告認為，在全球金融危機的背景下，當前國家宏觀經濟政策相對寬松，投資養老產業具有很高的經濟價值和社會價值，特別是與保險主業進行關聯后所產生的聯動效應，具有十分重要的戰略意義。雖有一定的風險，但仍是可控范圍。建議公司及時把握市場機遇，以某某項目為切入點，確定一級土地開發和養老產業的投資主體，加快推進養老養生項目的開展。投資布局打開了一扇機遇之門。

我國己進入老齡化社會，養老市場的巨大需求將醞釀出巨大的商機。同時，我國養老服務產業尚處于起步階段，社會化發展水平偏低、管理理念和經營模式陳舊，供需矛盾十分突出。人壽保險掌握著巨大的現金資產、數量眾多的客戶資源和完善的信息平臺，在養老醫療領域有著巨大的優勢。發展養老服務業既有利于解決社會養老的矛盾，又有利于解決當前我國經濟發展中的結構問題，形成以?銀發經濟?為特色的新經濟增長點。某某以參與化解金融危機為契機，進入養老醫療領域，不僅順應了國家經濟發展的需要，而且促使其作為重要的資產配臵渠道和資源整合手段，發展成為長期持有、高度可控、與主業關聯、收益均衡穩定的產業形態。有利于提升某某的品牌形象和核心競爭能力，有利于推動集團公司打造國際頂級金融保險集團戰略目標的實現。

資料來源：Recent Social Trends in the United States

3、醫療市場成熟度

養老和醫療是老人兩個最基本的需求，從某種意義上講，老年人是醫療資源最大的需求對象。因此，養老市場的發展也與醫療市場的成熟度密切相關。醫護資源的豐富，醫護市場的成熟，都將有力的推動養老社區的發展。

從美國的發展情況來看，1990年到2008年，美國每千人中醫生的數量由平均1．8人增加至2．7人，相應的美囝每千名65歲以上的老人在養老社區可獲得的床位數由50．1張增加至79．9張，表現出較強的關聯性。

圖3：美國醫護市場成熟度與養老需求的關聯性分析 第一章背景及意義

隨著我國人口老齡化進程加快，我國養老產業具有巨大的發展空間和投資價值，當前國家鼓勵保險機構投資養老產業，為公司開展養老產業投資提供了政策支持。因此，某某投資發展養老產業順應當前經濟和社會發展形勢，符合當前的國家政策。同時，公司發展養老產業具有巨大的社會價值和經濟價值，在促進經濟發展、改善民生和推動公司發展等方面具有重要的意義，有利于拉動內需，促進經濟發展；有利于改善民生，促進和諧社會建設；有利于公司完善資產布局，實現可持續發展；是一項利國、利民、利司的重要舉措。

一、發展養老產業的背景(一)社會背景

我國是個老齡化問題比較嚴重的國家。根據全國老齡工委數據顯示，2007年底中國60歲及以上老年人口已達到1．53億人，占總人顯示，2007年底中國60歲及以上老年人口已達到1．53億人，占總人口的兒．6％，超過國際社會公認的老年人口占總人口比重超過lo％即為老齡化社會的標準，事實上我國已經進入了老齡化社會。當前，我國老齡人口呈現出不斷加速擴大的趨勢，據估計到2040年老年人口將達到4．2億左右，約占到全國總人口的25％以上。規模龐大并且不斷加速擴大的老齡人口，加上我國計劃生育政策形成獨特的四二一家庭結構(即一對夫妻贍養四個老人和一個小孩)，使中國社會面臨越來越嚴重的養老壓力，超過了世界上其他國家。當前我國傳統的家庭養老觀念正在發生變化，據全國老齡委抽樣調查，有16．7％的老年人表示愿意到養老機構安度晚年，顯示我國養老需求日益社會化。但當前我國養老服務業還處于起步階段，供給嚴重不足。截至2007年底，我國各類社會養老機構僅有3。9萬多個，養老床位只有149．7萬多張，是老齡人口總數的1％，與發達國家平均每千名老人占有養老床位數50—70張的水平相比，存在巨大差距。巨大的養老需求和嚴重的供給不足，將在我國催生出一個體量驚人的現代養老產業。朝陽產業。

(二)經濟背景

2008年至今，始于美國的．次貸危機在全球愈演愈烈，最終演變成全球性的金融危機，此次金融危機給全球經濟造成了巨大的損失，世界經濟面臨著嚴重衰退的風險。根據世界銀行2009年4月n日發布

(三)政策背景

黨和政府歷來支持和鼓勵杜會力量參與養老服務業，胡錦濤總書記在2008年元旦前夕到天津市養老院看望老年人時說：?尊重老年人、關愛老年人、照顧老年人、是中華民族的優受傳統，也是一個國家進步文明的標志。我們要大力弘揚中華民族尊老敬老的傳統美德，給予老年人更多生活上的幫助和精神上的安慰，讓所有老年人都能安享幸福的晚年。?圍務院在《關于加強老齡工作的決定》中指出：?老齡問題是關系園計民生和囡家長治久安的一個重大社會問題。全黨全社會必須從改革、發展、穩定的大局出發，高度重視和切實加強老齡工作?。?老年服務業的發展要走社會化、產業化的道路。鼓勵和引導社會各方面力量積極參與、共同發展老年服務業，逐步形成政府宏觀管理、社會力量興辦、老年服務機構按市場化要求自主經營的管理體制和運行機制。?全國老齡工作委員會辦公室常務副主任、中國老齡協會會長李本公也指出，國家鼓勵杜會力量以獨資、合資、合作、聯營、參股、特許經營等多種方式興辦養老服務業。要加大圜家對老年服務機構減免稅政策的浯實力度。對社會力量興辦醫療、生活照料和文體活動等養老服務設施，政府要采取多種形式予以扶持，在土地征用、設施建設、市政配套等方面提供方便條件。此次全球金融危機爆發屆，為應對危機對我國經濟的沖擊，我國政府及時出臺了一系列保增長的政策措施并頒布了《關于當前金融促進經濟發展的若干意見》，提出?支持相關保險機構投資醫療機構和養老實體。?新修訂的保險法規定，保險機構可投資不動產；保監會吳定富主席在2009年全國保險工作會議上提出保險機構可擇機投資與保險業務相關的醫療機構和養老實體。宏觀經濟政策和保險資金運用監管政策的調整，為公司保險資金運用提供了寬松的政策環境，有利于公司進一步拓展投資渠道、為公司投資養老醫療相關產業投資提供了政策依據，公司應以參與化解金融危機為契機，搶抓政策機遇，盡快進入養老產業領域，通過投資養老產業形成長期持有、高度可控、與主業關聯、收益均衡穩定的產業形態，提升某某特有的核心競爭能力，推動公司可持續發展。

二、發展養老產業的意義

(一)有利于拉動內需，促進經濟發展

l、發展養老產業能促進投資，帶動相關產業發展。發展養老產業能有效帶動房地產尤其是老年房地產業的健康快速發展。房地產行業較長的產業鏈條的特點將直接和間接帶動建筑、建材、城建、鋼鐵、水泥、裝飾、紡織、家具、家電、汽車、煤炭、電力、通訊、供水、供暖、衛生潔具等五十多個行業的發展。在當前嚴峻的國際經濟形勢下，擴大國內需求是當務之急，而發展養老社區，可以有效帶動各個行業發展，符合國家?保增長、保民生、保穩定?的政策方針，有利于促進解決當前經濟發展面臨的緊迫問題。

2、發展養老產業能擴大內需，提高經濟發展質量。過去幾年，投資和出口的高速增長推動了我國經濟的快速增長。然而投資和出口更易受經濟周期的影響，在經濟處于下行通道時，投資和出口增長速度的放緩將嚴重影響一園經濟的發展速度。實證表明，消費需求具有一定的剛性，在經濟處于下行通道時，消費需求的下降速度明顯慢于投資和出口的下降速度，能夠在一定程度上抵御經濟周期對經濟發展的影響，因此消費需求在GDP增長中比重大小在一定程度上決定了一國經濟發展的質量。對比國外發達國家6DP：~營長結構，我國消費需求增長占GDP的比重一直處于一個較低水平。而開展養老杜區項目將能很好的引導和促進人們消費，一方面養老社區的建成，將會使得一部分人解除了對養老的顧慮，刺激當前的消費；另一方面養老社區自身就是一個很大的消費點，其自身的運作就是一個很大的消費需求。因此，開展養老社區項目有利于擴大我國內需規模，不僅在一定程度上緩解我國經濟當前面臨的保增長壓力，還能在一定程度上優化我國GDPf曾長結構，進一步提高我圍經濟發展質量。

3、發展養老產業能緩解當前就業壓力。根據國際上養老社區案例分析結果，養老社區居住人口和直接配備工作人員比例為l：l，和間接輔助工作人員比例為l：4，也就是說養老社區每1個老人將會需要5個人參與其中的各項服務。按照養老杜區容納10萬名老年人計算，需要各類管理、服務、輔助等各方面人員約計為50萬人左右，且其中大部分勞動力并非社會的高端勞動力，可有效解決目前社會中低端勞動力的就業難問題，極大緩解當前就業壓力。

(二)有利于改善民生，促進和諧社會建設

L、發展養老產業能完善社會保障體系，促進和諧社會建設。社會保障體系是社會穩定的?安全網?、經濟運行的?調節器?，是構建社會主義和諧社會的重要內容，對調節收入分配、促進社會公平、擴大國內需求、拉動經濟增長具有重要作用。建立和完善社會保障體系，提高人民生活水平，是國家長治久安、人民生活幸福、經濟持續增長的重要基礎，是建設社會主義和諧社會的重要保障。當前我圍的社會養老服務體系正面臨著前所未有的挑戰，養老問題已成為政府、社會急需解決、迫在眉睫的社會問題。大力發展養老產業，讓更多的社會機構參與發展養老服務業，建立多層次的社會保障體系，滿足差異化的養老需求，有利于進一步完善我國的社會保5章體系。

2、發展養老產業為解決人口老齡化闊題提供了新出路。我國是一個老齡化較為嚴重的國家，高齡化、空巢化、少子化及由此形成的。四加二加一’家庭已是大量出現，將來這一局面更為嚴重。養老服務是社會服務的重要方面，大力發展與老年人特殊需求相適應的社會養老服務業，是應對人口老齡化的重要舉措。從國外養老服務業發達地區的產業發展情況和商業服務業發展的普遍規律看，要培育健康發展的養老服務產業，必須引進社會機構，借鑒連鎖商業服務規?；l展的成功經驗，著力發展符合經濟規律，具有獨立生存與發展能力的社會化養老機構，建立一批連鎖化、規?；钠放起B老機構。提高養老機構社會化水平，讓更多的社會機構參與發展養老服務業，使之成為一個符合經濟規律、能夠健康成長的產業，是未來養老產業發展的總體趨勢，也是我國解決人口老齡化問題的新出路。

3、發展養老產業能提高老年人生活質量。由于養老社區將向老年人提高優質醫療健康等高附加值的增值服務，徹底解決老年人養老的后顧之憂，能大幅度提高老年人的生命質量，提高老年人的壽命。同時，引導老年人參與社會公益活動，參與慈善事業，提升老年人的精神面貌和生命質量。

4、發展養老產業能緩解城市壓力，改善城市生活質量。當今城市入口密集、交通擁擠、噪音污染叢生、生活質量下降，人口疏散已經成為諸多城市不得不面對的一大難題。養老社區的建立將使一部分老年人從城市移居到城市周邊區域養老，這將緩解城市壓力，節約城市資源，提高城市活力，有效改善城市生活質量。同時大量的高收入、高素質的城市老年人到城市周邊區域養老，將全面拉動該地區的商貿、旅游、通訊、交通、教育、文化、醫療等產業的發展，打開與外界交流通道，這無疑為城市周邊區域的發展開辟一條新型、便捷的發展之路。

4、發展養老產業具有巨大的經濟價值和社會價值。一方面我國養老產業市場具有巨大的市場價值和廣闊的發展空間，通過投資養老產業，公司可充分分享我國養老產業市場的發展成果，能夠給公司帶來持續穩定的利潤，形成公司新的利潤增長點，具有巨大的經濟價值。另一方面作為一家大型國有企業，公司具有優良的社會責任感傳統，參與發展養老產業，正是某某以關注社會焦點問題、化解社會焦點問題為己任的社會責任感的具體體現。因此公司投資發展養老相關產業，發揮公司對經濟發展和社會穩定運行的支持作用，參與解決我國社會老齡化問題，體現了公司積極響應國家號召，勇于承擔社會責任的形象，有助于提升公司的社會形象。

5、發展養老產業能極大提升某某品牌價值。發展養老產業，搶占我國養老市場發展的主導地位，通過制定高標準的養老市場經營、管理和服務規范，為客戶提供高附加值的增值服務，引領行業的發展，將造成良好的社會效應，極大提升某某的品牌價值。

第二章國內外養老市場概況

通過對國內外養老市場發展因素、需求、供給、市場競爭等情況進行比較分析，發現人口老齡化率的不斷提高、收入水平的不斷提升和醫護市場的日趨完善有效推動了國外養老市場的發展。多元化的養老產品切合了各層次年齡段的養老需求。在有效的政府監管和政策補貼支持下，商業養老市場形成集中度相對較高的良性市場競爭態勢。國內養老市場需求龐大，高端需求強勁，但供給嚴重不足，普遍集中于低端養老市場，競爭無序，監管缺失，缺乏具有規模性的大型養老社區。比較可以看出，我國要培育健康發展的養老產業，必須在加強政府監管和政策扶持的同時，積極弓}進社會機構投資養老市場，走產品高端化、管理專業化、經營連鎖化、功能多樣化的經營道路，著力發展符合經濟規律，具有獨立生存和發展能力的社會化、連鎖化、規?；?、品牌化的養老機構。

一、國外養老市場概況(一)養老市場發展因素分析

從全球范圍來看，人口老齡化率的不斷提高、收入增長的不斷提升和醫護市場的日趨成熟是推動養老市場發展的關鍵因素。

1．、人口老齡化

在推進養老市場快速發展的諸多因素中，人口老齡化是最為重要的推動因素之一。以美國為例，美國的老齡化率由1980年的6．2％增長至2008年的10．3％，65歲以上的老年人達到了3630萬人。與之相適應，美國養老社區產業的床位數也持續增加。在1967年，美國每千名65歲以上的老人在養老社區可獲得的床位數僅為29．1。在1986年，此數字則達到了48．5。而在2008年更達到了79。9。

2、收入增長

收入增長也是推進養老市場快速發展的主要因素之一。個人收入的不斷增長，增加了老齡人口的購買力，使其可以享受更為專業化、服務內容更加豐富的養老產品，有力的刺激和帶動了養老市場的發展。仍以美國為例，1967年至2008年，美國的人均收入由3．3萬美元增長至5萬美元，與養老需求也呈現出較強的關聯性。

圖l：美國人口老齡化與養老需求的關聯性分析

資料來源：Recent Social。rrends in the Uni。ted Sta‘tes 圖2：美國居民人均收入與養老需求的關聯性分析

資料來源：Recent Social Trends in the IJn]ted States(二)養老需求內容分析

由于個體差異，老年人對養老需求的內容也不盡相同?？傮w而言，養老需求內容是隨著老年人口的年齡和身體狀況的變化而呈現出差異性。隨著年齡增長和身體條件的惡化，老年人養老需求的內容將從前期的預防性和支持性的需求逐步轉化為后期的長期看護及精細護理需要。

以美國為例，剛退休時，其養老主要需求體現為預防性養老，主要內容包括一些體育運動及社會活動等需求。在老人身體進一步衰老屆，其需求主要變為支持性需求，即需要一些普通的生活照料，如做飯及家政服務等。而當老人行動不便時，則需要養老社區給與長期看護，這些服務可能包括如廁、洗澡、穿衣等。當老人步入生命的夕陽階段時，則需要看護人員提供24小時的看護服務。

l、預防性需求：主要是年齡段剛進入老年階段的老人，身體狀況較 好，其主要需求表現為參加各種社會活動和體育運動。

2、支持性需求：主要是能正常行動但需要一定幫助的老人，其主要需求表現為支持性服務和非專業的生活協助。

3、長期看護需求：主要是行動不便的老人，其主要需求表現為洗澡、穿衣、飲食、如廁和室內移動等基本活動。

4、精細護理需求：主要是患病較為嚴重的老人，主要需求表現為專業性的醫療護理以及24小時的生活看護。

圖4：美國55．歲以上老人的養老需求類型謄藝竄釉盍爹淼≯ 資料來源：Greystone Communi~ies Con％inum of Care Chart(三)養老市場供給種類分析(三)養老市場供給種類分析

發達國家的養老市場較為成熟，其所提供的養老服務的供給形式也多種多樣，包括家庭養老、政府養老及商業養老等多種形式。

根據老年人養老需求內容的不同，養老產品的供給種類也有所不同。綜合美國、英國、澳大利亞、日本等發達國家的發展經驗，養老社區針對預防性需求、支持性需求、長期看護需求和精細看護需求等不同細分市場，提供活力居住社區、獨立居住社區、協助居住社區、護理居住社區及持續看護社區等五種類型的養老社區業態。

l、活力居住杜區：活力居住社區包含的物業主要包括獨立式別墅、鄉村別墅、聯排別墅和不提供專門服務的公寓。這些社區通常是限制或針對55歲或以上的成年人。居民普遍擁有一種獨立的生活方式。社區一般包括的設施有俱樂部、高爾夫球場和休閑空間。其維修保養費用包含在每月的管理費中。社區不提供隨著老人年齡增大而可能需要的一些護理設施和服務。

2、獨立居住社區：獨立居住社區主要為生活可以完全自理的老人設計，是一種有入住家庭年齡限制并提供中央餐飲服務的社區。住在這里的老人們保持自己獨立的生活習慣，很少或基本不需要其它幫助。社區為居民提供的服務包括餐飲服務、家政服務、交通服務和社交及康樂活動。這些附加服務費用包括在每月的管理費中。一般來說，獨立居住社區不需要政府有關部門的執照，但很多這樣的住宅包含有協助居住的成分，從而需要住宅所在地的政府的批準和許可。

圖5：美國養老社區的種類

資料來源：Greystone Communities Continum 0f Care Chart

3、協助居住社區：協助居住社區是受國家管制的租賃物業，一般要持有州政府的許可執照。其主要為生活可半自理的老人設計，通過受過訓練的員工為老人提供日常的生活起居服務，包括藥品管理、洗澡、穿衣、如廁、攙扶走動和喂食等等。尤其是為需要提醒服藥、需要24小時看護服務、有困難獨立行走，有特殊醫療要求，有失禁問題，有老年癡呆癥的老人提供服務。提供協助的程度和水平是由多種因素決定的，如入住老人的需求、機構自身的能力、所在州的法律等。

4、護理居住社區：護理居住社區為生活不可自理的老人設計，提供24小時護理和醫療保健服務。護理居住社區是擁有SNF(專業護理設施)或者NF(護理設施)執照，為大多數需要24小時護理和醫療保健服務的個人，按日費率或出租價格收費的物業。它提供常規的醫藥監督和康復治療，不同的護理居住社區各有專長。由于護理居住社區受聯邦、州政府的規定管轄，護理居住社區必須滿足標準，有適當的工作人員，其花名冊包括管理人員、注冊護士、有執照的護士、護工和其他人員。

絕大多數護理居住社區參加了醫療補助和醫療保險項目，因此一般來說，入住這些社區可以享受醫療補助許可和醫療保險報銷。但這些設施必須滿足聯邦的要求以及州政府執照的標準。即使不參加醫療補助和醫療保險，護理院也必須滿足州政府的執照標準。在美國人們認為護理居住社區是僅次于核電站的規定最多的行業。

5、持續看護社區：持續看護社區為高收入老人提供全方位或定制化的保健和醫療服務。持續看護社區是由活力居住物業、獨立生活物業、協助居住物業和護理居住物業共同組成的。對于生活在這個社區的居民的最重要的吸引力是他們無需隨著保健和醫療需求的變化而搬遷，在社區的物業中轉移就行。各個持續看護社區的收費標準也不一樣，但一般包括入住費，公寓費和租金。許多社區每月還收取維護費，以換取居住單元、餐飲服務和一些保健服務。一股持續看護社區需要州政府的許可。

(四)養老市場競爭狀況分析

發達國家在商業養老市場中，行業集中度相對較高。以美國為例，根據公開資料顯示，各類上市的養老杜區共有23家，其資產總額達到482．1億美元，凈資產額為206．77億美元。以上市公司的收入計算，排名前5名的上市養老社區的收入，占到整個行業收入的55．‘79％。而以資產總額計算，排名前5名的上市養老社區的資產總額，占到整個行業資產總額的65．80％。

造成行業集中度相對較高的主要原因是由于政府對于養老社區的管制較為嚴格，如除活力居住社區外，美國各類型主要養老社區都需要聯邦政府或州政府的執照，其從業人員均須經過相關業務的培訓，并需要在政府有關機構登記。由于如此嚴格的管制，為達到政府的要求，而造成了養老社區行業的收購兼并較為頻繁，造就了相對集中的行業競爭狀況。

圖6：美國各大養老社區運營商市場份額占比(以收入計算)資料來源：美國各大養老社區運營商2008年年報

圖7：美國各大養老社區運營商市場份額占比(以資產計算)相對嚴格的行業進入門檻，同時也造就了美國養老社區相對較高的入住率。根據2008年3月31日，美國老年人家居及服務聯合會對主要養老社區的經營者抽樣調查數據，美國主要養老社區類型的入住率基本在85％以上。

資料來源：美國老年人家居及服務聯合會(五)政府監管

發達國家，政府對商業養老市場的監管較為嚴格。對于除有自理能力的活力居住社區以外，一般均需獲取由政府頒發的專業經營養老社區的執照。同時，對于所有養老社區，建立一套包括建筑設施、衛生條件、服務水平、管理能力在內的資質評估系統，加強養老服務機構的管理。

前面提到，美國政府對于養老社區的管制較為嚴格，如除活力居住社區外，美國各類型主要養老社區都需要聯邦政府或州政府的

執照，其從業人員均須經過相關業務的培訓，并需要在政府有關機

構登記。澳大利亞政府對于養老社區的管理也有著一系列嚴格的規居住社區外，美國各類型主要養老社區都需要聯邦政府或州政府的執照，其從業人員均須經過相關業務的培訓，并需要在政府有關機構登記。澳大利亞政府對于養老社區的管理也有著一系列嚴格的規章制度，政府通過這些制度對養老社區市場進行有效管理。這些制度主要包括關于行業參與者的規章制度、關于供應的規章制度、關于客戶的規章制度以及關于價格的規章制度。這些制度的實施，提高了行業的準入門檻，限制了惡性競爭，提升了服務標準，保障了養老社區的良性發展。

二、國內養老市場概況(一)國內養老需求市場概況 l、總體需求規模龐大

我國老齡人口于1999年即以超過國際老齡化杜會lo％的標準，整 體進入老齡化社會。據全國老齡委權威數據，2004年底，中國60歲 以上老年人口達到1．43億人，占總人口的lO．97％。2005年底，中國 60歲以上老年人口近1．44億人，占總人口的比例達11％，65歲以上老 年人口達到l。Ol億人，占全國總人口的7．7％。2006年中國60歲以上 老年人口接近1．5,fz,。2007年底中國60歲及以上老年人口已達到1．53億人，占總人口的l 1．6％。預計我國老年人口將以平均每年凈增596萬的速度增長，2051年達到最高峰4．37億人，占到當時總人口的31％。

規模龐大并且不斷加速擴大的老齡人口，加上我國計劃生育國策形成獨特的?4+2+l?家庭結構(即一對夫妻贍養四個老人和一個小孩)，使中圜社會面臨越來越嚴重的養老壓力，同時也形成了巨大的養老產業需求。據全國老齡委抽樣調查，有16．7％的老年人表示愿意到養老機構安度晚年，且年紀較小的老年人表示愿意的比例大于年紀較大的老年人，顯示出中國人養老的觀念正在發生著變化，養老需求日益社會化，將形成一個體量驚人的現代養老產業。

2、高端養老需求強勁

中國社會經過30多年的改革開放，人民的經濟狀況已經有了棲大改觀，形成了數量龐大的中產階級和富裕群體。據全球管理咨詢公司麥肯錫研究報告，截至2008年，中國富裕家庭數量為160萬個，且未來五到七年將以每年15．996的速度遞增，到20 15年，這個數字齲達到440萬個：而同期美國、日本富裕家庭數量年均增速只有2．1％署lL．7％。中國即將成為僅次于美國、日本和英國的全球富裕家庭數量第四多的國家。當前，中國的富裕人群主要集中在長三角，珠三角、環渤海等經濟發達地區，其中，30％生活在北京、上海、廣州和深可【這四個大都市中，居住在最富裕的lO個城市中的富裕消費者占全匡總數的50％。這些群體在考慮養老安排時，觀念開放，更能接受在j；f境優美，設施完備、服務周到的高端養老機構。針對這部分高端人群的養老產業，孕育著巨大的財富空間。

(二)我國養老市場的供給概況

1、養老機構供給種類分析

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1、養老機構供給種類分析

我國的養老機構主要包括社會福利院、敬老院和老年社區等。

社會福利院。社會福利院主要面向城鎮?三無?老人，即無勞動能力、無生活來源、無法定贍養人、扶養人，或者其法定贍養人、扶養人確無贍養、扶養能力的城市老年人，為他們提供養老的場所和各類生活、醫療服務。社會福利院的主要資金來源為政府補助。

敬老院。敬老院主要針對城鎮的各類有一定經濟能力的老年人。敬老院分為公立與私立兩種。公立敬老院通常建設費用由政府補助，運營費用向入住老人收取。私立敬老院無補助，基本自負盈虧。

老年社區。養老社區一般規模較大，除住宅用房外，還包括各類配套商業設施及醫療設施等，通常擁有社區醫院。養老社區通常包括家庭養老、公寓養老和看護養老三種類型的養老用房。

家庭養老的養老社區通常子女與老人同住一養老社區，主要的養老服務由子女提供，但社區也提供一定的補充服務，如日聞看護等。以養老公寓為主要形式的養老社區，主要針對有自理能力的老年人。此類社區一般老年人單獨居住，主要服務均由社區提供，包括日常的家政服務、生活服務、出行服務等。以看護養老為主要形式的養老社區，主要針對半自理或無自理能力的老年人。除提供養老公寓提供的各類服務以外還提供各類醫療服務，如急救服務、攙扶服務、喂飯服務等。

2、養老機構供給總量

2、養老機構供給總量

當前我國城鄉公辦的各類敬老院、福利院、養老院等老年社會福利機構共有39500多個，養老床位149．7萬多張，但平均每千名老人占有床位僅有8．6張，與發達國家平均每千名老人占有養老床位數50一70張的水平相差甚遠，供需嚴重不平衡，差額巨大，絕大部分的需求都無法得到實現，養老產業的發展空間十分廣闊。

(三)北京、上海養老市場概況

1、北京市養老市場概況(1)北京市人口老齡化狀況

2007年，北京市60歲以上的老人己超過200萬，如按囝家老齡委抽樣調查結果，約有16．7噓年人表示愿意到養老機構安度晚年，以此推算，北京約有33。4萬老人的機構養老需求，但現在北京的老年福利設施床位總數僅有3萬余張。隨著?4+2+l?家庭增多，人口壽命延長，我國快速進入老齡化階段，將有越來越多的老人從家中走出來，選擇?機構養老?。

(2)北京養老機構供給狀況

北京市的主要養老機構是各城區街道辦事處、社會企事業單位和個人興辦的養老院、敬老院和托老所。這些養老機構規模都不大，一般床位都在100張以內，住宿及設施條件比較簡陋，服務和管理水平不高，主要服務對象是附近區域的老人。這部分養老機構從設施條件，收費水平，服務和管理情況衡量，基本可以定位于中、低檔；其次是市屬及各區政府興辦的養老機構，這部分養老機構數量較少，一般床位在200—500張左右，每人每月收費在1500—2500元左右，由于設施條件稍好，服務和管理也比較規范，老人入住率比較高，市屬的養老院均己住滿，且均有數千人的排隊。具體分析如下：

根據規模、收費、管理水平等綜合情況，北京市各類養老機構基本可以分為公辦和民辦兩種形式并在此基礎上劃分為五種類型：

第一類是直屬市民政局的養老機構。一般規模在200—500張床左右，月人均收費1500一-3000元(單人間1800元／月、豪華套間5000元／月)。具有較好的住宿、醫療條件，服務周到，管理規范，收費合理且有政府補貼，入住率常年為100％，目前仍有上千人排隊等候入住。

第二類是各城區街道辦事處設立的養老院，是北京的主要養老機構。一般規模在lOO張床以內，月人均收費1000_2500元。具有區域優勢，貼近社區，老人可以就近入住，交通方便，家人可以隨時探肇，收費合理，管理比較規范，且有政府背景，老人和親屬比較放心，具有較高的入住率。

第三類是各鄉鎮政府設立的養老機構，一般規模在100張床以內，月人均收費1000_2000元，條件較好的入住率還可以；但一些條件簡陋，服務較差，管理欠缺的養老機構，入住率比較低。

第四類是一些社會企事業單位設立的養老機構，一般規模在lOO張床以內，月人均收費1000一1500元，設施條件一般，收費合理，服務和管理水平不高。主要是為照顧本單位職工入??；而面對社會服務的機構則入住率相對較低。

第五類是民營企業投資的老年公寓、國際敬老院等具有一定規模的養老機構，一般都在200張床位以上。具有較好的居住環境和醫療配套設施，管理也比較規范。其月人均收費為3000元一5000元(包括單人間的收費)，是公辦養老院的卜2倍。像北京太申祥和國際礅老院、東方綜合養老院等投資較大，具有較好的設施和管理水平的，一般入住率可達到80一9596。

從以上五類養老機構的基本情況分析，具有一定的投資規模，交通便利，有較好的住宿條件，能接待不同類型的老人(自理、半自理、不能自理)，有醫療配套設施，具有良好服務和管理水平的養老機構，不論是公辦或民辦都比較受歡迎。即使收費偏高也擁有較高的入住率；而一些投資規模不大、遠離城區、設施條件差、服務和管理水平低、缺乏醫療配套的養老機構，即便收費低廉，老人前往入住的意愿也較低。

北京市養老機構供應缺口很大，尤其是定位在高檔并提供專業護理服務的養老機構。主要原因在于目前從事安養服務的機構或個人在經濟實力以及專業經驗上尚不具備從事高檔康復護理的市場開拓。

但從市場的需求來說，呈現?兩頭大，中間小’’的態勢，即由政府提供的福利性安養和由社會機構提供的高端安養是渴求度最高的需求方向。

2、上海市養老市場概況(1)上海市人口老齡化狀況

上海是中國最早進入老齡化的城市之一，人口老齡化呈現出程度高、速度快、高齡化突出等特點，獨居老人、空巢家庭等急需照顧的人群逐年擴大。據上海市人口計生委報告，2007年上海60歲及以上戶籍老年人口總數己達286．83萬人，占總人口的20。8096；高齡老人／~507j。預測到2025年，上海人口老齡化比例將高達3596左右。

(2)上海市養老機構供給狀況

截止2006年，上海全市共有養老機構505家，養老床位總數達59735張，占60歲及以上戶籍老年人口的2．2％，養老設施存在著較大缺口。2006年，上海市新增養老床位lO，206張，增長率為20．6％，表明上海市的養老產業正處于快速發展狀態。表2：上海市年老年事業基本情況統計

±b士； 個數 面積(平床位數 收養人數 瑁乍?(個)方米)(張)(人)

三、國內外養老市場比較分析(一)需求比較分析

從養老市場的推動因素來看，我國養老市場與國外發達國家并無較大差異。人口老齡化率的不斷提高、收入水平的不斷提升和醫護資源的不斷豐富也是我國養老市場需求不斷增長的主要動力。

從需求內容來看，由于發達國家居民收入水平較高，養老需求也更為豐富。近年來，隨著我國居民收入水平的不斷提高，消費能力的不斷增強，老年人的養老需求內容也目益豐富，呈現出逐步細化并向高端市場集中的趨勢，針對中高端人群的養老產業，孕育著巨大的市場空間。

與國外市場比較，我國人口基數較大，導致我國老齡人口的絕對數量龐大。同時由于實施計劃生育政策的現實國情，導致國內養老市場的需求總量和增速都明顯高于國外市場，且增速不斷加快。

(二)供給比較分析

從養老服務供給的內容來看，發達國家的養老市場較為成熟，其養老服務的供給形式多樣、內容豐富、功能齊全、服務專業。僅從養老社區發展來看，針對老年人自理能力和經濟能力的不同，已住社區及持續看護社區為代表的五大類成熟業態，可以針對老年人的需求特點，提供全面的服務。

與發達圜家相比，我國養老市場還不成熟，養老產品供給數量和種類均較少，養老社區建設主要針對生活可自理的老年人，對于生活半自理或不可自理的老年人缺乏專業化的機構進行照顧，無法滿足不同類型老年人的養老需求。與國外成熟養老社區相比，國內養老杜區在發展理念、管理水平和服務方式等方面也存在較大差距，表現為開發理念較為落后，管理水平較低，服務功能不完善。

(三)監管比較分析

在監管方面，發達國家對于除有自理能力的老年人社區以外，均需獲取由政府頒發的專業經營養老社區的執照。同時，對于所有養老杜區，建立一套包括建筑設施、衛生條件、服務水平、管理能力在內的資質評估系統，加強養老服務機構的管理。

而我國目前還沒有相關法律對養老市場予以規范，對于養老機構的醫療保障、醫療護理體系也沒有資質認定和監管，沒有明確特定的監管機構。由于缺乏政府對市場的有效監管和明確的行業標準，導致市場處于一種無序競爭的狀態，對于未來養老機構的規范化、標準化運作產生了不利的影響。

在政府補貼方面，發達國家由于養老機構普遍帶有公益性質，大多數老人在養老機構生活的最低生活費用由政府或社會慈善機構支付。比如，在澳大利亞，政府補貼的收入占到整個養老社區收入的4096—70％。而我國政府對養老機構建設的支持力度較小，除了每月每床位50元的補貼外，沒有直接對入住老人進行資助，僅提供營業稅減免等優惠措施。

通過對國內外養老市場的綜合比較，針對我圍養老市場存在的不足，我國未來養老社區的發展，必須加強政府的監管和政策扶持，積極引進社會機構投資養老市場，走產品高端化、管理專業化、經營連鎖化、功能多樣化的經營道路，著力發展符合經濟規律，具有獨立生存和發展能力的社會化、連鎖化、規?；?、品牌化的養老機構。

第三章總體規劃

某某養老養生項目將本著?關愛老人、奉獻社會、共建和諧、管理科學?的經營理念，在市場定位上以中高端市場為目標市場；在區域規劃和選址上要充分考慮經濟、人文，氣候，環境，地理，生態六方面因素，建立差異化有代表性的養老養生基地，使候鳥式養老成為可能；在功能設計上，參照國內步}成功模式設計休閑居住社區、康復居住社區和醫療看護社區三個相對獨立的功能區；在配套服務上，根據老年人不同需求特點和需求層次，提供全方位、全過程、全功能、全覆蓋的綜合配套體系；在發展思路上，通過品牌建設、品牌滲透和品牌輸出三個階段，構建布局合理、規劃科學的某某的養老養生網絡體系，走品牌化、產業化、規?；?、連鎖化、規范化、專業化的發展道路，打造中國養老養生第一品牌，建立中國養老養老產業行業標準，并最終推動我圍養老產業的快速發展。

一、市場定位與經營理念

一、市場定位與經營理念(一)市場定位

發達圍家的經驗表明，商業養老社區的主要定位基本均是針對中高端客戶，以Del Webb旗下的Sun City和Sun City West養老社區為例，其在美國20多個州開發的50多個老年人社區中，其客戶的人均收入均高于美國平均水平。

從國內養老市場狀況來看，隨著我國居民收入水平的不斷提高，客觀上已經形成了數量龐大的中產階級和富裕群體。這部分人群消費意愿高、消費能力強、受教育程度高、觀念更為開放，在考慮養老安排時更容易接受環境優美，設施完備、服務周到的中高端養老產品。

而目前國內養老產品供給主要集中于低端市場，針對中高收入人群的養老產品供給嚴重不足，是養老市場供需矛盾表現最為突出的領域，不利于社會的和諧與穩定，針對這部分中高端人群的養老產業，孕育著巨大的商機和財富空間。

因此，某某養老養生項目的目標市場應定位于中高端養老市場，因此，采萊養老養生項目的目標市場應定位于中高端養老市場，目標客戶鎖定為中高收入人群，其整體上處于社會中上層，具有較高的社會地位，收入較為寬裕，有較為豐實的家底以及穩定的養老金和其他收入來源。

學?為理念，著力打造一個充滿人文關懷、尊重生命價值、服務社會和諧、環境自然優美、生態平衡持續、功能服務完備、管理專業科學的老年幸福家園，使老年人真正實現?老有所醫，老有所養，老有所學，老有所樂，老有所用?。

?關愛老人?： 老年人作為一個特殊的社會群體，一個相對弱勢且迅速擴大的群體，在社會生活中的位臵會越來越突出。關愛老年人，提供生態和諧、環境優美、功能完善、配套齊全的養老產品，滿足老年人的養老需求，提高他們的生命生活質量，是某某堅持以人為本、履行社會責任、恪守?雙成?理念的現實體現，對于發展經濟、構建社會主義和諧社會具有十分重要的意義。

?奉獻社會?：奉獻社會既體現為某某對社會和老年人的奉獻，也體現為老年人對社會的奉獻。老年人是我國小康社會的建設者，也是小康社會的共享者。某某針對老年入的特點，提供功能完善的養老產品和多層次、全方位、全過程、全功能、全覆蓋的配套服務，是對老年人生命的尊重與關愛，也是對社會的奉獻與回饋。而通過搭建社區志愿者平臺，使老年人有機會發揮自身的潛能余熱，繼續奉獻、參與社會發展。

?共建和諧?：老年人是中華民族優秀文化的堅定守護者和傳播者，也是維護社會和諧的重要力量。養老服務工作是構建社會主義和諧社會的重要內容，也是一個社會是否和諧的重要標志。某某將通過合理規劃和功能設計，打造出一個人與人、人與自然、人與社會自然和諧的養老社區。這里生態平衡、環境優美，老人可盡享自然之美；這里功能完善，多姿多彩，老人可盡享生活之樂；這里平臺多樣，活動豐富，老人可發揮余熱，實現人生價值。某某養老社區將向社會和公眾展現出一幅幅?最美不過夕陽紅，溫馨又從容?的動人畫面。

?管理科學?：某某養老養生項目將引入和貫徹最先進服務理念，整合各個領域中的優秀團隊，把菜某的資源優勢同專業機構的人才優勢、技術優勢和經驗進行有效結合，從而對養老養生項目進行全方位、專業化、科學化的管理。從而為老年人提供高標準、高質量的服務內容，豐富周到的服務種類，完善齊全的服務設施，使老年人產生家的歸屬感。

二、區域規劃及選址原則(一)區域規劃

某某養老養生項目的目標市場為中高端市場，目標客戶為中高收入人群。有數據表明，我國的富裕人群主要集中在長三角，珠三角、環渤海等經濟發達地區，其中，30％生活在北京、上海、廣州和深圳這四個大都市中，居住在最富裕的10個城市中的富裕消費者占全國總數的50％。這些群體在考慮養老安排的標準較高，更能接受在氣候宜人、環境優美、生態平衡、地理優越的地區建設的高端養老機構。因此，某某養老養生項目在區規劃方面要綜合考慮經濟、人文，氣候，環境，地理，生態六方面因素，同時要有一定的代表性。

按照上述標準，在某某養老養生項目發展的第一階段，我們初步規劃在環渤海京津冀區域、長三角江浙區域、珠三角區域、亞熱帶氣候區域、亞寒帶氣候區域以及中西部地區選擇若干交通條件較好、自然景觀較佳、輻射力較強的合適地塊，建立6個具有標桿效應的?新型養老養生基地?。

由于某某養老養生基地具有經濟條件好、地域分布廣、氣候變化大、自然景觀佳、生態環境優的特點，同時又很注重差異性和代這種區域布局就為老年人選擇養老地點提供了更為寬泛的選擇空間。老年人可根據自身偏好與需要，游走流動于某某各個養老養生基地，使老年人候鳥式?的應時移居、?休養式?的暫居、?度假式?的借居和長期定居等不同需求均可以得到有效的滿足。

(二)具體項目選址原則

某某養老養生項目在具體選址上應遵循以下原則：

l、市場可行性。為使未來潛在客戶資源相對集中，應充分考慮客戶 群體來源的支撐力和有效性，盡量選擇經濟中心城市的周邊區 域，以降低項目操作風險，確保整體收益。

2、成本可行性。為使開發成本具有競爭優勢，應充分利用大城市和 周邊區域在養老環境和房地價、生活用費標準的巨大差異，提升 生活居住質量的同時，大幅降低養老成本。

3、交通可行性。應考慮到老年人不愿遠離所在城市交往生態圈的習慣特點，基地選址應爭取考慮在中心城區外部，交通通達的地點。

圖9：養老基地與養老中心分布圖

4、環境可行性。要避開市區商業繁華喧鬧的市鎮區域，避開有工業 污染的區域(包括其沿河下游及常年主導風向下風口區域)，避 開鐵路及高架交通沿線及有輻射及噪音超標的區域。

5、地域可行性。要在適宜健身、療養、度假有氣候差異及特色環境 的優勢地域發展養老社區，特色環境例如熱帶海岸，森林氧吧，溫泉地熱，濕地湖泊及特色生態農莊等。

6、規劃可行性。要依照國家有關城市規劃法律法規、規劃設計規范 及各地方標準，保護生態環境，保護耕地，節約使用土地，盡可能減少對環境的影響，規劃根據不同地區氣候環境制定盡可能高 的綠化標準，控制容積率和建筑高度，降低熱島強度。

三、項目功能設計

由于個體差異，老年人對養老需求的內容也不盡相同?？傮w而言，養老需求內容是隨著老年人口的年齡和身體狀況的變化而呈現出差異性。隨著年齡增長和身體條件的惡化，老年入養老需求的內容將從前期的預防性和支持性的需求逐步轉化為后期的長期看護及精細護理需要。針對老年人在不同生理階段的需求特點，發達國家也相應提供了不同的養老產品，主要包括活力居住社區、獨立居住社區、協助居住社區、護理居住社區及持續看護退休社區五種業態。

借鑒發達國家的成熟經驗，結合我國具體國情，某某養老養生項目根據老年人休閑養老、康復養老和醫療養老的基本需求，在功能設計上將養老社區劃分為休閑居住社區、康復居住社區及醫療看護社區三大相對獨立的功能區。

圖1 O：某某養老養生中心功能設計圖(一)休閑居住社區

老年人退休后大都身體康健，愿意游覽觀光，游走流動于全國城鄉各地，瀏覽大好河山。國外為此類老年人提供了活力居住社區和獨立居住社區，以滿足老年人休閑、旅游的需求。而某某在各地打造的各具特色的休閑居住社區，將可以滿足老人為了避暑、避寒、避鬧等目的的?候鳥式?的應時移居；休閑、旅游、調節生活等目的?休養式?的暫居、?度假式?的借居、長期定居等不同需求。

休閑居住社區，其形式多樣，包括家庭式的養老公寓及酒店式的養老酒店。老年人可以根據自己的經濟能力、意愿愛好等，做自主選擇，使老人充分享受老年休閑時光。

(二)康復居住社區

一些年齡較高以及療后和術屆身體活動不便的老年人，其洗澡、穿衣、飲食、如廁、病后看護等活動均需經過專業化培訓的服務人員為其提供貼心的服務。國外為此類老年人提供了協助看護社區以滿足其康復需求。而某某的康復居住社區將為此類老人提供健身、看護、養生等點對點的護理服務，達到顧養生命，提高生命質量的目標。

(三)醫療看護社區

一些老年人身體極度虛弱或患有特殊疾病如老年癡呆癥，生活完全不能自理，為使這部分老年人得到專業性的醫療護理，醫療看護社區為老人提供了24小時的生活看護、臨終關懷等服務。使其在生命的最艱難的階段，體會到社會對于其的關懷，能夠安度晚年。

四、配套服務

某某養老養生項目將根據老年人不同的需求特點和需求層次，建造相應的配套設施，提供全方位、全過程、全功能、全覆蓋的配套體系，使住某某養老養生基地的老年人可以真正做到?老有所醫，老有所養，老有所學，老有所樂，老有所用?。

(一)醫療衛生

為滿足老年人的的醫療養老需求，養老社區將在提供日常醫療服務和康復醫療服務的基礎上，在各個養老基地間設立針對各類老年病的?產、研、學?一體化的老年病的醫療主題公園。

基礎醫療：老年人隨著年齡增長，各種老年人常見病均處于多發狀態，養老社區本著?早發現、早治療?的精神，為入住養老社區的老年人提供了包括定期健康評估、個人護理規劃、常見病治療等基礎醫療服務，使老年人足不出戶即可滿足預防性的醫療需求。

康復醫療：針對老年人術后和病后的看護需要，我們為其提供了包括24小時看護、中醫按摩、針灸等在內的醫療服務，使入住社區的老年人能都得到比較及時和周到的康復醫療服務，使其可以盡快的康復。

特殊醫療：為滿足老年人的的醫療養老需求，同時為促進各地及治療機構入住。如設立心血管?？?、呼吸疾病專科、癌癥?？?、皮膚病?？啤⒗夏臧V呆癥專科等，如此有各類老年病治療需求的老年人將根據自己的病情，在各個養老社區間流動，促使?候鳥式?養老的實現。

健康管理：對于?候鳥式?養老的老年人，為方便其外出就醫，養老社區將為入住的老年人建立動態的健康檔案，老年人健康檔案將由數據管理中心集中管理，養老社區醫院的醫生將根據健康檔案中老年人的身體狀況，為其提供合適的健康服務，使其得到動態的健康管理。

(二)基礎服務

針對老年人基礎衣食住行的需求，杜區為老年人提供了不同風味的飲食服務和體貼周到的家政服務。

飲食服務：針對老年人不同口味的飲食需求，養老社區將為老年人提供各種特色風味的飲食服務，同時格配備有專門的營養師對一日三餐制定營養食譜，針對老年人的健康狀況進行搭配和設計，并由專業的廚師主理，使其達到餐餐美昧、安全、營養。

家政服務：針對老年人特別是單身老人和體弱多病的老人，不愿為料理家務、打掃衛生花費很多時間，養老社區將提供其提供體貼周到的家政服務，幫助老人料理日常生活，如清潔衛生服務、商品代購服務和專車接送服務等。

(三)文化休閑

為豐富老年人的文化休閑生活，社區為老年人提供的豐富多彩的文化娛樂生活，包括體育活動、教育服務、旅游服務及文化娛樂服務等等，使老年人擴大社交范圍，充分享受老年休閑時光。

體育運動：為豐富老年人的生活，滿足其強身健體的需要，養老社區將為入住社區的老年人提供各類適宜老年人進行的體育活動所需的場所，如高爾夫球場(低于標準桿)、網球場、設臵帶有標示的不同長度的散步道等。同時，養老社區還將在運動場所為老年人提供免費的醫藥用品、飲料等。老年人將通過體育鍛煉，可以促進其身體健康，有助于老年人延年益壽。

教育服務：為充實老年人的文化生活，針對老年人求知的需求，社區將通過廣播、電視、網絡、集中授課等多種方式，舉辦各類講座，如養生講座，以滿足老年人求知、社交的需求。

旅游服務：為滿足老年人休閑娛樂的需要，養老社區將引入專業旅游機構為老年人提供旅游服務，并通過社區內各類配套的旅游服務，如酒店服務、專車接送服務等，以便使老年人達到?候鳥式?的養老，使老人充分享受老年休閑時光。

文化娛樂服務：為滿足老年人的各類興趣愛好，社區將針對老年的不同的愛好，成立各類俱樂部如電影俱樂部、高爾夫俱樂部、網球俱樂部等以豐富他們的生活，增加他們的樂趣，使他們的晚年生活幸福快樂。這些文化娛樂活動，也將增加老年人的社會聯系，擴大社交范圍，陶冶思想情操。

(四)增值服務

除基本服務與文化娛樂服務以外，為滿足老年人諸如財富管理、法律援助及心理輔導等方面的需求，養老社區為其提供了理財服務、法律服務及心理服務等多方面的增值服務，使其安度晚年。

理財服務：為滿足老年人財富管理的需求，社區將針對老年入財產較為豐厚的特點，提供特色理財服務，一方面通過專業的金融機構和專業人士，為老年人提供理財知識培訓和點對點的理財代理服務；另一方面由養老社區為老年人在市區的房產提供出租管理服務，幫助其實現財產的保值和增值。

法律服務：為幫助老年人解決諸如家庭財產分割問題、喪偶離異后再婚問題、無子女及親人瞻養問題等，社區將開展各類老人法律援助、咨詢、調解、庇護等服務活動，以維護和保障老年人權益，使其安度晚年。

心理服務：對于老年人孤獨、寂寞的心理特征，社區將設立老年心里輔導中心，為鰥寡、孤獨的老人提供心里咨詢，以達到使老年人身心舒暢的目標。

(五)自身價值

入住養老社區的老年人中，蘊含著各類人才，其經驗與能力均是不可多得的。為此，養老社區為其提供了多樣化得平臺，使老人發揮余熱，繼續參與社會發展，實現人生價值。

潛能余熱服務：老年群體是一個蘊含著極大開發價值的人才資源群體，尤其是離退休的老干部、老科技工作者，是國家的寶貴財富。社區將設立潛能余熱服務平臺，使老年人中的各類人才通過平臺找到發揮余熱的場所，以自己的優勢繼續奉獻，參與社會發展，體現老年價值。

志愿者服務：為加強老年人與外部的交流，增加杜區內部活力，社區將搭建志愿者服務平臺，使入住的老年人參與杜區各項設施的運營、社區管理和服務，愿為社區建設貢獻自己的時間和精力。同時也可以讓社區外的志愿者為社區內的老年提供服務，培養年輕人高尚的道德情操。另外，由于社區內聚集了大量中高端客戶，因此社區將設立慈善基金和慈善項目，為老年人提供向社會捐贈的平臺，以滿足老年人的自尊。

五、項目發展思路

在深入研究國內外養老市場的發展現狀，并吸收案例成功經驗的基礎上，某某養老養生項目建設養老基地樹立品牌、通過品牌管理建立連鎖網絡和將網絡滲透社區、覆蓋全國的三步走戰略計劃，逐步推進。

品牌建設階段。某某在我國毗鄰大城市的周邊選擇若干生態環境優越、依山傍水、區位地段好，適于養老的地域，建立大規模的養老養生基地。用全新的理念、全新的操作為老年人提供更領先、更專業、更貼近和更周到的服務，著力打造運行順暢、服務專業、功能齊全、管理科學、收益穩定的綜合型養老社區，在探索適合老年人群的社區發展模式的同時，建設某某的養老品牌。

品牌滲透階段。在養老養生基地發展較為成熟后，某某將在國內主要旅游風景區，通過少量輸出、參與管理的方式，完善品牌建設，營造自己的養老連鎖網絡。由于此時某某養老品牌己具有一定的影響力，養老社區管理經驗也較為豐富，已經具備了一定資源整合的能力。在風景環境資源豐富的地區吸收條件適宜的養老機構，加盟某某連鎖養老社區。在不需要投入大量資金的條件下，可以不斷擴大某某養老網絡的規模，并進一步提升某某養老品牌的市場影響力。