第一篇：深圳市城中村建設項目房屋拆遷工作程序

深圳市城中村改造項目房屋拆遷工作程序

一、申報房屋年度拆遷計劃。

二、申請 《房屋拆遷許可證》。

申請程序：申請人備齊以下材料向國土資源和房產管理局提交申請：

（一）、建設項目批準文件（復印件1份，驗原件）；

（二）、項目用地規劃選址意見書。

（三）、項目用地預審意見或土地使用權批準文件。

（四）、拆遷計劃和拆遷補償安置方案

（五）、拆遷補償安置資金證明文件

自受理之日起30工作日內審查審批，批準后，發放《房屋拆遷許可證》，并發布拆遷公告。

三、委托查勘、測繪。

（一）、拆遷人委托拆遷公司根據《拆遷公告》對拆遷范圍內建筑物進行查勘、測繪。

（二）、被委托拆遷公司出具《測繪查丈報告》

四、對被拆遷人的產權進行公示

（一）、拆遷人根據《產權確認流程表》對被拆遷房屋產權調查登記。

（二）、將確認的拆遷房屋產權進行公示

五、市場評估

（—）、委托評估公司對要拆除建筑物進行市場評估。

（二）、被委托評估公司出具《評估報告》

六、簽訂《拆遷補償安置協議》

（—）、根據《拆遷補償安置方案》和《評估報告》與被拆遷人進行談判協商。

（二）、①協商成功，與被拆遷人簽訂《拆遷補償安置協議》。

②協商不成，向拆遷主管部門申請裁決。

七、房屋拆除

（一）、與被委托拆遷公司簽訂《委托房屋拆除工程合同》。

（二）、被委托公司對拆遷房屋進行拆除。入、拆遷人將拆遷資料歸檔，并報區舊改辦備案。

第二篇：深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法

深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法

廣東省深圳市人民政府

深圳市人民政府令

第161號

《深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法》已經市政府四屆五十四次常務會議審議通過，現予發布，自2007年3月15日起施行。

市長 許宗衡 二○○七年二月十七日

深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法

第一章 總 則

第一條 為保障公共基礎設施建設的順利進行，維護被拆遷人的合法權益，根據有關法律、法規的規定，結合深圳市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內公共基礎設施建設項目的房屋拆遷、補償安置及相關的管理活動。

本辦法所稱公共基礎設施建設項目，是指依照有關規定程序列入市、區人民政府（以下簡稱市、區政府）近期建設規劃或者建設項目計劃的交通、能源、環保、水務、重大體育文化設施等公共基礎設施建設項目。

第三條 公共基礎設施建設項目實施房屋拆遷應當依照本辦法規定對被拆遷人給予補償安置；被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。

第四條 市國土房產行政管理部門是全市公共基礎設施建設項目房屋拆遷工作的主管部門（以下簡稱市主管部門）；市征地拆遷辦公室（以下簡稱市拆遷辦）承辦全市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理的具體工作。

市主管部門和市拆遷辦不得作為公共基礎設施建設項目的拆遷人，不得接受拆遷委托。

第五條 發展和改革、規劃、公安、城市管理、財政、物價、審計等有關職能部門應當各司其職，互相配合，保證公共基礎設施建設項目房屋拆遷工作的順利進行。

各區政府應當對本轄區范圍內的公共基礎設施建設項目房屋拆遷工作進行統籌安排，協助市主管部門及有關部門做好拆遷管理、補償安置工作。

拆遷項目所在街道辦事處應當支持、協助、配合做好有關拆遷補償安置工作。

第六條 公共基礎設施建設項目拆遷人一般是項目的建設單位，市、區政府可以確定項目代建機構或者批準成立拆遷事務機構作為特定項目的拆遷人（以下統稱拆遷人）。

經市、區政府批準，拆遷人可以委托拆遷項目所在街道辦事處辦理有關拆遷補償安置的具體事宜。

第七條 任何單位和個人有權對違反城市規劃、拆遷審批程序、擴大拆遷規模或者濫用強制手段、野蠻拆遷等行為進行舉報。

市、區監察部門接到舉報后，應當及時依法調查處理。

第二章 拆遷管理

第八條 市主管部門應當會同有關部門及各區政府制定公共基礎設施建設項目拆遷計劃，并納入全市拆遷計劃，經市政府批準后實施。

第九條 列入公共基礎設施建設項目拆遷計劃的，拆遷人可以憑公共基礎設施建設項目立項批準文件、規劃選址意見書和用地預審文件，向市主管部門提出拆遷前期核查申請，市主管部門應當及時給予書面答復。

市主管部門同意進行拆遷前期核查的，拆遷人可以向有關單位或者個人核查擬拆遷范圍內房屋的產權、使用以及租賃等情況。

第十條 拆遷人應當制訂項目房屋拆遷計劃和拆遷補償安置方案。

政府投資的公共基礎設施建設項目拆遷補償安置資金的預算應當委托市房地產估價中心進行測算，涉及土地置換或者安排的應當按照規定程序報市政府批準。

第十一條 公共基礎設施建設項目拆遷人申請房屋拆遷許可證，應當向市主管部門提交下列資料：

（一）建設項目立項批準文件；

（二）建設項目用地規劃選址意見書，包括土地位置、面積、開發強度等內容；

（三）建設項目用地預審文件；

（四）項目房屋拆遷計劃和拆遷補償安置方案，包括項目基本情況、拆遷范圍、補償方式、搬遷期限、被拆遷房屋狀況、補償安置資金預算及產權調換計劃等內容；

（五）拆遷補償安置資金證明文件。

拆遷申請事項經審查符合條件的，市主管部門應當自受理申請之日起30日內核發房屋拆遷許可證。

第十二條 在辦理拆遷補償安置資金證明文件或者房屋拆遷許可證的過程中，需要有關部門加強協助的，拆遷人應當及時提請市、區相關領導機構協調解決。

第十三條 市主管部門自核發房屋拆遷許可證之日起5個工作日內，應當將房屋拆遷許可證載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，在深圳商報或者深圳特區報及市主管部門網站上公告。

拆遷人取得房屋拆遷許可證后，應當在拆遷現場公示房屋拆遷許可證、拆遷工作流程、拆遷補償安置方案、拆遷補償安置標準、實施拆遷的單位名稱、拆遷工作人員名單等，接受監督。

市主管部門、市拆遷辦、拆遷人及有關單位應當及時向被拆遷人及相關人做好宣傳、解釋工作。

第十四條 拆遷人應當在房屋拆遷許可證規定的拆遷范圍和拆遷期限內實施拆遷。

需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在批準的拆遷期限屆滿15日前，向市主管部門提交延期拆遷書面申請，以及證明拆遷需要延期的拆遷協商記錄等相關資料。市主管部門應當自收到延期拆遷申請之日起10個工作日內給予書面答復。

第十五條 自拆遷公告發布之日起截至拆遷期限屆滿，任何單位和個人不得在拆遷范圍內進行下列活動：

（一）新建、改建、擴建房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）新簽訂租賃期限截止日在拆遷期限截止日以后的房屋租賃合同。

市主管部門自核發房屋拆遷許可證之日起5個工作日內，應當書面通知規劃、建設、戶籍、產權登記、房屋租賃管理、抵押擔保等部門和單位暫停辦理前款所列事項的受理、審批、登記等相關手續。

第十六條 公共基礎設施建設項目房屋拆遷中對被拆遷房屋及構筑物、其他附著物等進行拆除遷移施工的，應當通過市建設工程交易服務中心依法委托具有建設行政主管部門頒發的爆破、拆除施工資質的企業進行施工。

公共基礎設施建設項目房屋拆遷中的查勘、測繪工作應當委托市政府設立的地籍測繪機構實施。法律、法規另有規定或者特殊情況需要的，拆遷人可以委托具備法定資質和良好信譽的其他測繪機構進行查勘、測繪。

拆遷人應當與受委托的企業、機構簽訂書面委托合同，并自委托合同簽訂之日起15日內報市拆遷辦備案。除本辦法另有規定外，受委托的企業、機構不得再委托或者轉讓受托事務。

第十七條 拆遷人應當在拆遷期限內與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議。拆遷補償安置協議的主要內容包括：

（一）拆遷人與被拆遷人；

（二）拆遷依據與拆遷范圍；

（三）產權（憑證）資料；

（四）拆遷補償方式、補償內容及金額；

（五）搬遷期限及搬遷費用；

（六）采用產權調換方式的，須注明產權調換房屋的地點、位置、樓層、面積、產權性質及年限、新舊程度、裝修、室內配套設施、物業費及其他費用、小區及周邊配套等；需要過渡安置的，還應當注明過渡安置房或者周轉房的地點、面積、過渡期限、過渡費用等；

（七）違約責任；

（八）爭端解決途徑；

（九）簽約時間、地點，協議生效時間；

（十）當事人簽名、蓋章；

（十一）其他需要約定的事項。

拆遷人不得要求被拆遷人先搬遷、后訂立拆遷補償安置協議。

第十八條 拆遷人應當自拆遷補償安置協議簽訂之日起30日內，將拆遷補償安置協議報市拆遷辦備案。

項目拆遷補償安置資金應當按照拆遷補償安置方案的要求及時到位，全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。

第十九條 拆遷補償安置協議訂立以后，因履行拆遷補償安置協議發生糾紛的，可以按協議約定的爭端解決途徑，申請仲裁或者向人民法院起訴。仲裁或者訴訟期間，拆遷人已提供約定的貨幣補償、產權調換房屋或者周轉房的，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。

第二十條 在拆遷許可證有效期限內，拆遷當事人達不成拆遷補償安置協議申請行政裁決的，由市主管部門進行調解，調解不成的，進行裁決。

有下列情形之一的，市主管部門不予受理行政裁決申請：

（一）對拆遷許可證合法性提出行政裁決的；

（二）申請人或者被申請人不是拆遷當事人的；

（三）拆遷當事人達成補償安置協議后發生合同糾紛，或者行政裁決作出后，當事人就同一事由再次申請裁決的；

（四）房屋已經滅失的；

（五）市主管部門認為依法應當不予受理的其他情形。

市主管部門應當自收到申請材料之日起5個工作日內，以書面形式作出受理或者不予受理的決定；決定不予受理的，應當說明理由。

第二十一條 市主管部門應當自決定受理之日起30個工作日內作出裁決。

在同一拆遷項目中，按被拆遷戶數和被拆遷房屋建筑面積同時計算，拆遷補償安置協議簽訂比例未達到80%，拆遷當事人申請行政裁決的，市主管部門應當就申請事項舉行聽證后方可裁決。舉行聽證的時間不計入前款規定的裁決時限。

第二十二條 送達裁決書應當由拆遷人和被拆遷人簽收。被拆遷人不在時，交其同住成年家屬代為簽收；被拆遷人是單位的，由其指定人員簽收，或者由其他工作人員代為簽收。代為簽收的應當注明與被拆遷人的關系。拆遷人、被拆遷人或者指定人員、代為簽收人拒絕簽收時，送達人可以邀請兩名無利害關系的證人到場，把裁決書留在其住所或者工作機構，并注明拒收原因和送達日期，由送達人、證人簽名即視為已經送達。

直接送達有困難的，可以在深圳商報或者深圳特區報及市主管部門網站上公告送達，公告截止日期為送達日期。

第二十三條 拆遷當事人對裁決不服的，可以依法申請復議或者向人民法院起訴。拆遷人依照本辦法已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供安置用房、周轉房的，復議、訴訟期間不停止拆遷裁決的執行。

第二十四條 被拆遷人及相關人在行政裁決規定的搬遷期限內未搬遷，拆遷人已提供行政裁決規定的貨幣補償、產權調換房屋或者周轉房的，由被拆遷房屋所在區政府責成有關部門強制執行，或者由市主管部門依法申請人民法院強制執行。

實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項依法進行證據保全。

第二十五條 拆遷補償安置協議簽訂后，被拆遷人應當按照協議的約定向拆遷人提交被拆遷房屋房地產權利證書及注銷房地產權利證書委托書；沒有房地產權利證書的則應當提交相應的產權證明文件及放棄房地產權利的聲明書。

第二十六條 拆遷人拆除房屋及構筑物、其他附著物等，應當依法組織施工和渣土清運，保障拆除工程和施工安全，維護施工環境。

第二十七條 市拆遷辦應當依法加強對房屋拆遷實施情況和拆遷補償安置情況的監督檢查，建立、健全拆遷檔案管理制度和統計資料報告制度。

拆遷人應當及時整理并妥善保管拆遷資料，并應當在完成拆遷后30日內向市拆遷辦移交拆遷資料。

第三章 拆遷補償與安置

第二十八條 公共基礎設施建設項目房屋拆遷的補償方式包括貨幣補償和產權調換，一般采用貨幣補償方式。

除本辦法另有規定外，拆遷生產經營性房屋、非住宅房屋以及房屋以外的構筑物、其他附著物等實行貨幣補償。

拆遷被拆遷人居住房屋，被拆遷人同意且有條件的可以進行產權調換。

第二十九條 有條件進行產權調換的，拆遷人應當提供與被拆遷房屋同類型、同等面積、相當居住條件的房屋進行調換，并按照被拆遷房屋的貨幣補償金額與產權調換房屋的市場評估價格與被拆遷人結算差價，但本辦法另有差價結算規定的除外。

以不完全產權住宅房屋進行房屋產權調換的，其所調換房屋的產權仍受相應限制。被拆遷人可以補交規定差價后取得完全產權。

第三十條 除本辦法另有規定外，被拆遷房屋貨幣補償的金額，根據其區位、用途、建筑面積、土地使用權等因素，以房地產市場評估價格確定。

除本辦法第四十四條規定外，房屋以外的構筑物、其他附著物等貨幣補償的金額，以重置價評估確定。

第三十一條 被拆遷房屋已辦理房地產權利證書的，按照房地產權利證書確定用途；未辦理房地產權利證書的，按照土地使用權出讓合同、報建批準文件或者能夠證明用途的其他文件確定用途。

第三十二條 被拆遷房屋已經辦理房地產權利證書的，按照房地產權利證書確定補償面積；沒有房地產權利證書或者房地產權利證書沒有載明建筑面積，以及房屋以外的構筑物、其他附著物等，按照市主管部門認可的測繪單位的測繪報告數據確定補償面積。

房地產權利證書記載的建筑面積與測繪數據不一致的，按照有關主管部門的處理意見辦理。

第三十三條 拆遷下列住宅房屋，以其房地產市場評估價格與同區域普通住宅商品房交易平均價格（以下簡稱商品房交易均價）二者之中價高者確定貨幣補償金額：

（一）擁有完全產權的商品住宅；

（二）安居房或者其他具備相關房地產權利證書的不完全產權的住宅；

（三）市政府規定的應當按照完全產權商品住宅補償的其他住宅。

本市各區域商品房交易均價由市拆遷辦每季度定期公布。

第三十四條 拆遷需集體安置的住宅，可以依照城市規劃要求和市政府決定進行異地重建安置。

拆遷原有公共基礎設施或者公益事業用房，拆遷前應當征得相關主管部門的認可，并依照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建；不能或者無需在原地重建的，由拆遷人按照原性質和規模予以異地重建或者按照重置價評估給予貨幣補償。

第三十五條 拆遷納入原農村歷史遺留問題處理范圍的違法私房和生產經營性房屋，符合《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》、《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建筑若干規定》及市政府有關規定處理條件的，或者已經過處理、并確認產權的，按下列規定給予補償：

（一）符合原村民非商品住宅建設標準與人口資格標準的住宅，被拆遷房屋建筑面積不超過480平方米的部分，按“拆一補一”原則進行產權調換或者給予商品房交易均價的貨幣補償；超過480平方米的部分，按市場評估價格給予貨幣補償；

（二）前項規定以外的住宅和生產經營性房屋，按市場評估價格給予貨幣補償，本辦法和市政府另有規定給予產權調換的除外。

第三十六條 拆遷原農村集體經濟組織在非農建設用地指標范圍內所建工業用途房屋，符合我市產業導向的，經市政府批準后按“工業進園”的規定給予安排用地，房屋及構筑物、其他附著物等按照重置價評估給予貨幣補償；拆遷在非農建設用地指標內的商業用途房屋，給予貨幣補償或者按已批準的統建方案與住宅一起以統建安置的形式進行產權調換。

拆遷國有出讓土地上工業用房的，經市產業主管部門評估屬鼓勵發展項目的，可按“工業進園”的規定給予安排用地，房屋及構筑物、其他附著物等按照重置價評估給予貨幣補償。

第三十七條 被拆遷人屬于生活特殊困難人員，其被拆遷住宅房屋每戶建筑面積小于45平方米（在本市內有其他住宅用房的合并計算），選擇產權調換方式的，按家庭人口2人以下建筑面積不小于45平方米，3人以上建筑面積不小于60平方米的標準，由拆遷人提供成套住宅房屋作為產權調換房屋，規定面積以內部分不結算差價，超出部分按建筑成本結算差價；選擇貨幣補償的，按規定面積的商品房交易均價給予補償。

前款所稱的生活特殊困難人員，是指按照有關規定享受最低生活保障待遇的本市戶籍居民；被拆遷住宅房屋每戶建筑面積，按照房屋拆遷許可證核發時被拆遷人的戶籍證明和房地產證書或者其他合法房產憑證確定。

第三十八條 拆遷經批準未到期的臨時建筑，只給予貨幣補償。補償金額根據臨時使用土地合同或者臨時建設工程規劃許可文件規定的使用性質和剩余使用期限，及土地使用人支出的土地開發成本、收益等實際情況，經評估后確定。但臨時使用土地合同對處理方式已有約定的，按約定辦理。

第三十九條 拆遷設有抵押的房屋（包括在建工程），執行國家有關擔保的法律、法規的規定。被拆遷人應當與抵押權人就重新設立抵押權或者償還債務簽訂相關協議，注銷抵押。

第四十條 拆遷公告發布后，拆遷范圍內的在建工程必須停止施工。拆遷人應當就該在建工程向公證機關辦理證據保全，該在建工程的補償范圍以證據保全的范圍為準。

第四十一條 拆遷產權不明確的房屋，由拆遷人提出補償安置方案，經市拆遷辦審核同意，拆遷人應當對被拆遷房屋辦理證據保全公證，并將拆遷補償費依法提存后，方可實施房屋拆除。

第四十二條 拆遷產權性質為住宅，但已依法取得營業執照的經營性用房，除按照原用途予以補償外，可以根據經營情況、經營年限及納稅等實際情況對被拆遷人給予適當補償。

第四十三條 拆遷華僑房屋依據《廣東省拆遷城鎮華僑房屋規定》辦理；但華僑或者港、澳、臺同胞原籍及其被拆遷房屋均在被拆遷原農村集體經濟組織范圍內的，可以按照本辦法第三十五條的規定辦理。

第四十四條 被拆遷房屋室內自行裝修裝飾費按照評估確定的重置成新價給予補償。

第四十五條 拆遷人應當對被拆遷人或者相關人支付搬遷補助費。

對依法執行強制拆遷的被拆遷人或者相關人，不給予搬遷補助費。

第四十六條 實行貨幣補償且被拆遷人及相關人自行尋找安置用房的，拆遷人應當支付臨時安置補助費。

在過渡期限內，實行產權調換且被拆遷人及相關人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；拆遷人提供周轉房的，不支付臨時安置補助費。

第四十七條 拆遷人不得擅自延長約定的過渡期限，周轉房的使用人應當按約定的期限騰退周轉房。

因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人，應當自逾期之日起增加臨時安置補助費；使用拆遷人提供周轉房的，有權在延長過渡期限內使用周轉房。

不按約定的期限騰退周轉房的，應當按同區域、同類型房屋的市場租金支付逾期租金。

第四十八條 因拆遷生產經營性房屋造成停產停業或者因拆遷施工圍檔、臨時占地對拆遷范圍外的生產經營活動造成直接經濟損失的，拆遷人應當給予適當補償。

第四十九條 拆遷礦場、采石場、加油站、碼頭等特許經營項目的房屋及構筑物、其他附著物等，只在市場評估價格以內給予貨幣補償，但市政府另有規定的除外。

前款市場評估價格的評估對象包括拆遷范圍內的房屋及構筑物、其他附著物等補償費、室內自行裝修裝飾補償費、搬遷補助費、臨時安置補助費和停產停業補償費，不包括采礦權、特許權、礦產資源和土地使用權因素。通過政府拍賣方式取得經營權的，補償還應當包括經營權競買費用，并對許可證已使用年限按月進行攤銷扣減。

特許經營項目的拆遷，按照本辦法關于在建工程的規定辦理證據保全，并以證據保全的實物范圍為準。

第五十條 被拆遷人在約定的搬遷期限屆滿前搬遷的，政府投資的公共基礎設施建設項目拆遷人可以在與其簽訂的拆遷補償安置協議補償金額的3%以內給予獎勵。

第五十一條 下列房屋不予補償：

（一）超過批準使用期限的臨時建筑；

（二）依法應當拆除或者沒收的違法建筑；

（三）在拆遷公告發布后，擅自新建、擴建、改建的部分；

（四）其他法律、法規、規章明確規定不予補償的房屋。

第四章 拆遷評估與鑒定

第五十二條 公共基礎設施建設項目房屋拆遷補償安置費用由政府承擔的，由市房地產估價中心進行房屋拆遷評估。因專項評估資質等特殊情況需要，經市、區政府批準，拆遷人可以委托具備法定資質和良好信譽的其他評估機構評估。

公共基礎設施建設項目房屋拆遷補償安置費用由非政府投資主體承擔的，拆遷人可以委托市房地產估價中心或者具有法定資質和良好信譽的評估機構進行評估。

拆遷人應當自委托合同簽訂之日起15日內報市拆遷辦備案。市拆遷辦應當建立拆遷評估機構誠信檔案；嚴重失信的評估機構不得從事公共基礎設施建設項目房屋拆遷評估業務。

第五十三條 公共基礎設施建設項目房屋拆遷評估包括被拆遷房屋、構筑物、其他附著物和搬遷補助費、臨時安置補助費、拆遷經營性房屋所造成停產停業補償費、被拆遷房屋室內自行裝修裝飾補償費等。

第五十四條 拆遷評估機構應當將初步評估結果向被拆遷人公示，公示期不得少于7日，并進行現場說明，聽取意見。

公示期滿后，拆遷評估機構應當向拆遷當事人提供整體評估報告和分戶評估報告。分戶評估報告應當在公示期滿后10日內送達被拆遷人。

第五十五條 拆遷當事人對評估結果有異議的，應當通過協商解決；經協商仍達不成一致意見的，提出異議的當事人可以向原拆遷評估機構申請復核。

復核結果與原評估結果不一致的，由拆遷當事人協商解決；經協商仍達不成一致意見的，提出異議的拆遷當事人可以申請技術鑒定。

第五十六條 市主管部門或者其授權的房地產估價行業自律性組織應當成立由資深專職注冊房地產估價師及房地產、城市規劃、法律及政府法律顧問等方面專家組成的市房地產價格評估專家委員會（以下簡稱專家委員會），對拆遷評估進行技術指導，受理拆遷評估技術鑒定。

受理拆遷評估技術鑒定后，專家委員會應當指派3人以上單數成員組成鑒定組，處理拆遷評估技術鑒定事宜。

第五十七條 鑒定組應當對申請鑒定的評估報告的評估依據、技術路線、方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題提出書面鑒定意見。

鑒定意見認為評估報告不存在技術問題的，專家委員會應當出具維持評估報告的技術鑒定結論；鑒定意見認為評估報告存在技術問題的，專家委員會應當責成評估機構改正錯誤并重新出具評估報告。重新出具的評估報告已改正錯誤的，專家委員會應當出具技術鑒定結論。

專家委員會的技術鑒定結論對拆遷當事人具有終局約束力。

第五章 法律責任

第五十八條 市主管部門、市拆遷辦、公共基礎設施建設項目拆遷人和其他有關部門違反本辦法規定，有下列情形之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法處理：

（一）不履行監督管理職責或者對違反拆遷管理規定的行為不予查處的；

（二）拆遷范圍確定后，違反規定辦理應當暫停辦理的事項的；

（三）市主管部門、市拆遷辦接受拆遷委托或者作為拆遷人實施拆遷的；

（四）委托不具備相應資質的單位或者機構辦理相關拆遷事務的；

（五）未按規定受理房屋拆遷糾紛申請并依法作出裁決的；

（六）違反規定組織實施房屋強制拆遷的；

（七）違反規定擅自挪用拆遷補償安置資金或者資金監管不力的；

（八）無正當理由未能按期完成拆遷計劃部署的工作任務，影響公共基礎設施建設項目整體推進的；

（九）有其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等行為并造成嚴重后果的。

第五十九條 拆遷評估機構和評估人員在房屋拆遷評估中，違反房屋拆遷評估的有關規定、標準和規范，出具不實評估報告、與拆遷當事人一方串通損害另一方的合法權益或者以給予回扣等不正當手段獲取拆遷評估業務的，由市主管部門依照國家有關規定給予處罰；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法處理；給拆遷當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十條 辱罵、毆打拆遷工作人員，或者以其他方式擾亂公共基礎設施建設項目房屋拆遷工作秩序，致使拆遷工作不能正常進行、公共利益受損的，由公安機關依法予以行政處罰；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法處理。

第六章 附 則

第六十一條 公共基礎設施建設項目房屋拆遷涉及軍事設施、教堂、寺觀、文物古跡的，依照有關法律、法規的規定辦理。

第六十二條 市主管部門應當根據本辦法會同市發展和改革、財政、審計等部門制訂公共基礎設施建設項目的拆遷補償安置資金支付及監管、評估管理、行政裁決、拆遷獎勵等具體規定，報市政府批準后頒布實施。

第六十三條 本辦法附件《深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷補償標準》與本辦法同時頒布實施，市主管部門可以根據法律、法規、政策的變動和本辦法的規定結合市場實際情況對其進行調整，報市政府批準后實施。

第六十四條 非公共基礎設施建設項目房屋拆遷的補償方式、內容及標準，可以參照本辦法執行。

第六十五條 本辦法自2007年3月15日起施行。本辦法施行前已經發布房屋拆遷公告的，不適用本辦法。

附件

深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷補償標準（2007年2月27日）

根據《深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法》，結合本市實際情況，制定本標準。

本標準包括如下六個部分：《第一部分：各類型非商品房貨幣補償的計算方式》、《第二部分：構筑物、其他附著物補償參考價格表》、《第三部分：道路補償參考價格表》、《第四部分：搬遷補助費標準》、《第五部分：臨時安置補助費補償標準和過渡期限》、《第六部分：停產、停業補償費和擅改經營性用途的適當補償》。第一、二、三、四部分采用文字說明與表格結合的形式，表格所指數據或者計算公式等需結合文字說明使用。本標準已經深圳市人民政府批準，自2007年3月15日起施行。第一部分：各類型非商品房貨幣補償的計算方式

序號 產權證明資料 房屋類型 貨幣補償金額的計算方式 備注 1 《房地產證》（非市場商品房）私房 完全產權條件評估的市場價格－10%公告基準地價合法行政劃撥用地性質的房屋 完全產權條件評估的市場價格－35%公告基準地價×年期修正系數 房改房 完全產權條件評估的市場價格－土地收益金（房改購買價的1%）需要補差的按相關規定辦理 其他協議出讓土地的房屋 完全產權條件評估的市場價格－應補交的地價 《房屋所有權證》（含原寶安縣級以上政府發放的權屬證書）完全產權條件評估的市場價格－10%公告基準地價 《集體土地使用權證》 完全產權條件評估的市場價格－10%單項工程土建總造價－10%公告基準地價 其他應補交的費用按相關規定辦理 《國有土地使用證》 完全產權條件評估的市場價格－10%單項工程土建總造價

說明：本表5-7《房屋所有權證》、《集體土地使用權證》、《國有土地使用證》需經產權、規劃等相關部門認定。

第二部分：構筑物、其他附著物補償參考價格表 序號 項目名稱 參考價格 備注紅磚石棉瓦房 160-200元/平方米紅磚鐵皮頂房 200-260元/平方米紅磚瓦房 350-400元/平方米簡易鐵皮棚 70-90元/平方米簡易石棉瓦棚 50-70元/平方米竹架油氈石棉瓦棚 40-60元/平方米綠化蔭棚 40-60元/平方米機井 280-350元/米 按井深計算手搖井 300-360元/口 門斗 磚混 80-100元/平方米 按投影面積計算圍墻 實砌磚墻、毛石墻 220-300元／立方米

空斗墻 175-200元／立方米

塊石墻 140-160元／立方米 該價格以漿砌塊石計算，干砌塊石乘以0.8的系數

片石墻 100-120元／立方米 該價格以漿砌片石計算，干砌片石乘以0.8的系數地坪 水泥地坪 45-60元／平方米 10-12厘米厚

水泥花磚 25-30元／平方米

泥結碎石 20-30元／平方米 預制砼塊 40-50元／平方米

廣場磚 65-80元／平方米

花崗巖板 200-250元／平方米 蔬菜大棚 竹木骨架、塑料薄膜 20-25元/平方米

鋼架、塑料薄膜及玻璃溫室 按重置價評估確定補償金額 水泥涵管 直徑≤30厘米 80-100元/米 各段內的管徑按內差計算

30厘米＜直徑≤60厘米 100-200元/米

60厘米＜直徑≤1米 200-400元/米

直徑＞1米 按重置價評估確定補償金額車棚、雨棚 簡易、獨立柱、鐵皮棚 150-180元/平方米 按投影面積計算

磚混、有柱有部分墻 240-260元/平方米護坡 毛石 140-160元/立方米水池

（按水池容積計）土水池 100-150元/立方米

石水池 200元/立方米 毛石池底

紅磚水池 250元/立方米 池壁毛石

混凝土水池 350-400元/立方米 池壁紅磚電線桿 桿高≤9米 540元/根 水泥桿

9米＜桿高≤11米 820元/根

11米＜桿高≤13米 1180元/根

13米＜桿高≤15米 1540元/根 花壇 圓拱、半圓拱 420元/立方米 磚砌閣樓 木結構 130元/平方米 不包括樓梯

鋼木結構 200-300元/平方米

說明：1．構筑物、其他附著物按照本表、《深圳市建筑工程消耗量標準》、《深圳市安裝工程綜合價格》及相關取費標準進行評估，按照重置價確定補償金額；

2．本表所列項目沒有設定價格區間的，可根據實際情況按下浮10%或上浮20%以內的系數調整；

3．拆遷涉及的青苗及其他地上附著物補償，特區內按照征地補償相關標準執行，特區外按照城市化轉地相關標準執行；

4．本表未列項目按重置價評估確定補償金額。

第三部分：道路補償參考價格表

序號 道路類型 參考價格（元/平方米）特征 厚度（厘米）備注土路 5 黏土、砂或者黏土、石屑等壓實路面 — 砂石路 12 碎砂石壓實路面 10 厚度調整：±2厘米，±2元 瀝青路面 一層瀝青 75 表面噴酒黑色瀝青材料，下層依次為約15厘米砼穩定層、約20厘米碎砂石墊層 5 指瀝青層厚度，單層厚度調整：±1厘米，±5元

兩層瀝青 100 10 三層瀝青 120 15 水泥砼路面 110 砼路面，約20-30厘米砂墊層，埋鋼筋，切伸縮縫 25 指砼厚度，厚度調整：±5厘米，±10元 排水溝 磚石砌 130元/米 邊溝、截水溝 — 按1.0×1.0計，不同尺寸可按高寬比例折算

混凝土 250元/米 —

注：單價中已包含路基、路床的挖土、平整、緣石費用及砼道路埋筋、切縫、養生費用

說明：1．本表所列項目沒有設定價格區間的，可根據實際情況按下浮10%或上浮20%以內的系數調整；

2．本表未列項目按重置價評估確定補償金額。

第四部分：搬遷補助費標準 序號 類型 搬遷補助費 備注 住宅房屋 根據被拆遷房屋本體的建筑面積計算，按照每平方米25元給予一次性補助生產經營性房屋 根據其設備搬遷和安裝實際發生的費用給予補償；無法恢復使用的設備，按照設備重置價給予補償 非政府投資的市政公共設施、管線遷移 未還建的，按照實際發生的工程量及損耗材料等費用給予補償

說明：拆遷住宅或生產經營性房屋，拆遷人以期房產權調換，或者拆遷人認可需要二次搬遷的，應當給予二次搬遷費用，并一次付清。

第五部分：臨時安置補助費補償標準和過渡期限

一、臨時安置補助費

（一）實行產權調換的住宅房屋，被拆遷人自行安排住處臨時過渡的，拆遷人應當參照同類房屋市場租金按月支付臨時安置補助費，支付臨時安置補助費的計算期限為，自搬遷之日至產權調換房屋交付使用之日，另外再加3個月裝修期臨時安置補助費。

實行產權調換的非住宅房屋，支付臨時安置補助費的計算期限為，自搬遷之日至被拆遷人與政府簽訂土地出讓合同之日，另外再加12個月臨時安置補助費。

因拆遷人的責任，延長過渡期限的，應當自逾期之月起增發臨時安置補助費，逾期1至3個月的增發50%，逾期4個月以上的增發100%。

（二）實行貨幣補償的，給予3個月市場租金的臨時安置補助費補償。

（三）臨時安置補助費在搬遷時同時發放。

（四）被拆遷人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。

二、過渡期限

產權調換房屋未建成的，拆遷人與被拆遷人應當在拆遷補償安置協議中明確過渡期限。在過渡期限內，被拆遷人及相關人可以自行安排住處臨時過渡，自行安排住處確有困難的，拆遷人應當提供周轉房。周轉房應當具備基本居住條件。

過渡期限從拆遷補償安置協議簽訂后的搬遷之日起計算，并應當符合下列規定：

（一）產權調換房屋為1至6層的，過渡期限不得超過18個月；

（二）產權調換房屋為7至11層的，過渡期限不得超過24個月；

（三）產權調換房屋為12至24層的，過渡期限不得超過30個月；

（四）產權調換房屋為25層以上的，過渡期限不得超過36個月。

第六部分：停產、停業補償費和擅改經營性用途的適當補償標準

一、因拆遷引起的停產、停業的補償費

（一）能提供與拆遷公告發布日期間隔3個月以上時間有登記、備案憑證的房屋租賃合同的住宅房屋，按約定租金給予3個月的一次性租賃經營損失補償。無登記、備案憑證的房屋租賃合同的出租住宅房屋，不給予租賃經營損失補償。

（二）拆遷合法經營性房屋引起停產、停業的，根據被拆遷房屋的區位和使用性質，按照本標準給予一次性停產、停業補償費：

能依據完稅證明提供利潤標準的，給予3個月稅后利潤補償；不能提供利潤標準的，按上同行業月平均稅后利潤額計算或者按同類房屋市場租金，給予3個月的補償。

（三）拆遷礦場、采石場、加油站、碼頭等特許經營項目的房屋及構筑物、其他附著物等引起停產、停業的，停產停業補償費以經營期內稅后平均利潤或者行業平均稅后利潤為標準，許可證剩余期限超過36個月的按36個月計算，不足36個月的按實際月數計算。

二、住宅房屋擅自改為經營性用途的適當補償

拆遷產權性質為住宅，但已依法取得營業執照的經營性用房，除按照原用途予以補償外的適當補償標準：

（一）能提供與拆遷公告發布日期間隔3年以上的工商營業執照的，補償：（現經營性用途房屋租賃指導租金－原用途房屋租賃指導租金）×擅改部分建筑面積×36月（即3年）；

（二）能提供與拆遷公告發布日期間隔不到3年的工商營業執照的，補償：（現經營性用途房屋租賃指導租金－原用途房屋租賃指導租金）×擅改部分建筑面積×間隔月份（不足1個月的按1個月計算）。

第三篇：深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦概要

深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法 來源:深圳市人民政府令第 161號 作者:廣東省深圳市人民政府

《深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法》 已經市政府四屆五十四次常務會議 審議通過,現予發布,自 2007年 3月 15日起施行。

市長 許宗衡 二○○七年二月十七日

深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法 第一章 總 則

第一條 為保障公共基礎設施建設的順利進行, 維護被拆遷人的合法權益, 根據有關法 律、法規的規定,結合深圳市實際,制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內公共基礎設施建設項目的房屋拆遷、補償安置及 相關的管理活動。

本辦法所稱公共基礎設施建設項目,是指依照有關規定程序列入市、區人民政府(以下 簡稱市、區政府近期建設規劃或者建設項目計劃的交通、能源、環保、水務、重大體 育文化設施等公共基礎設施建設項目。

第三條 公共基礎設施建設項目實施房屋拆遷應當依照本辦法規定對被拆遷人給予補 償安置;被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。

第四條 市國土房產行政管理部門是全市公共基礎設施建設項目房屋拆遷工作的主管 部門(以下簡稱市主管部門;市征地拆遷辦公室(以下簡稱市拆遷辦承辦全市公共基礎 設施建設項目房屋拆遷管理的具體工作。

市主管部門和市拆遷辦不得作為公共基礎設施建設項目的拆遷人,不得接受拆遷委托。第五條 發展和改革、規劃、公安、城市管理、財政、物價、審計等有關

職能部門應當 各司其職,互相配合,保證公共基礎設施建設項目房屋拆遷工作的順利進行。

各區政府應當對本轄區范圍內的公共基礎設施建設項目房屋拆遷工作進行統籌安排, 協 助市主管部門及有關部門做好拆遷管理、補償安置工作。

拆遷項目所在街道辦事處應當支持、協助、配合做好有關拆遷補償安置工作。第六條 公共基礎設施建設項目拆遷人一般是項目的建設單位,市、區政府可以確定項 目代建機構或者批準成立拆遷事務機構作為特定項目的拆遷人(以下統稱拆遷人。

經市、區政府批準, 拆遷人可以委托拆遷項目所在街道辦事處辦理有關拆遷補償安置的

具體事宜。

第七條 任何單位和個人有權對違反城市規劃、拆遷審批程序、擴大拆遷規模或者濫用 強制手段、野蠻拆遷等行為進行舉報。

市、區監察部門接到舉報后,應當及時依法調查處理。第二章 拆遷管理

第八條 市主管部門應當會同有關部門及各區政府制定公共基礎設施建設項目拆 遷計劃,并納入全市拆遷計劃,經市政府批準后實施。

第九條 列入公共基礎設施建設項目拆遷計劃的, 拆遷人可以憑公共基礎設施建設 項目立項批準文件、規劃選址意見書和用地預審文件, 向市主管部門提出拆遷前期核查申請, 市主管部門應當及時給予書面答復。

市主管部門同意進行拆遷前期核查的, 拆遷人可以向有關單位或者個人核查擬拆遷范圍 內房屋的產權、使用以及租賃等情況。

第十條 拆遷人應當制訂項目房屋拆遷計劃和拆遷補償安置方案。

政府投資的公共基礎設施建設項目拆遷補償安置資金的預算應當委托市房地產估價中 心進行測算,涉及土地置換或者安排的應當按照規定程序報市政府批準。

第十一條 公共基礎設施建設項目拆遷人申請房屋拆遷許可證, 應當向市主管部門提交 下列資料:(一建設項目立項批準文件;(二建設項目用地規劃選址意見書,包括土地位置、面積、開發強度等內容;(三建設項目用地預審文件;(四項目房屋拆遷計劃和拆遷補償安置方案,包括項目基本情況、拆遷范圍、補償方 式、搬遷期限、被拆遷房屋狀況、補償安置資金預算及產權調換計劃等內容;(五拆遷補償安置資金證明文件。

拆遷申請事項經審查符合條件的,市主管部門應當自受理申請之日起 30日內核發房屋 拆遷許可證。

第十二條 在辦理拆遷補償安置資金證明文件或者房屋拆遷許可證的過程中, 需要有關 部門加強協助的,拆遷人應當及時提請市、區相關領導機構協調解決。

第十三條 市主管部門自核發房屋拆遷許可證之日起 5個工作日內, 應當將房屋拆遷許 可證載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項,在深圳商報或者深圳特區報及市主管部門 網站上公告。

拆遷人取得房屋拆遷許可證后,應當在拆遷現場公示房屋拆遷許可證、拆遷工作流程、拆遷補償安置方案、拆遷補償安置標準、實施拆遷的單位名稱、拆遷工作人員名單等,接受

監督。

市主管部門、市拆遷辦、拆遷人及有關單位應當及時向被拆遷人及相關人做好宣傳、解 釋工作。

第十四條 拆遷人應當在房屋拆遷許可證規定的拆遷范圍和拆遷期限內實施拆遷。需要延長拆遷期限的,拆遷人應當在批準的拆遷期限屆滿 15日前,向市主管部門提交 延期拆遷書面申請, 以及證明拆遷需要延期的拆遷協商記錄等相關資料。市主管部門應當自 收到延期拆遷申請之日起 10個工作日內給予書面答復。

第十五條 自拆遷公告發布之日起截至拆遷期限屆滿, 任何單位和個人不得在拆遷范圍 內進行下列活動:(一新建、改建、擴建房屋;(二改變房屋和土地用途;(三新簽訂租賃期限截止日在拆遷期限截止日以后的房屋租賃合同。市主管部門自核發房屋拆遷許可證之日起 5個工作日內,應當書面通知規劃、建設、戶 籍、產權登記、房屋租賃管理、抵押擔保等部門和單位暫停辦理前款所列事項的受理、審批、登記等相關手續。

第十六條 公共基礎設施建設項目房屋拆遷中對被拆遷房屋及構筑物、其他附著物等進 行拆除遷移施工的, 應當通過市建設工程交易服務中心依法委托具有建設行政主管部門頒發 的爆破、拆除施工資質的企業進行施工。

公共基礎設施建設項目房屋拆遷中的查勘、測繪工作應當委托市政府設立的地籍測繪機 構實施。法律、法規另有規定或者特殊情況需要的,拆遷人可以委托具備法定資質和良好信 譽的其他測繪機構進行查勘、測繪。

拆遷人應當與受委托的企業、機構簽訂書面委托合同,并自委托合同簽訂之日起 15日 內報市拆遷辦備案。除本辦法另有規定外,受委托的企業、機構不得再委托或者轉讓受托事 務。

第十七條 拆遷人應當在拆遷期限內與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議。拆遷補償安置 協議的主要內容包括:(一拆遷人與被拆遷人;(二拆遷依據與拆遷范圍;(三產權(憑證資料;(四拆遷補償方式、補償內容及金額;(五搬遷期限及搬遷費用;(六采用產權調換方式的,須注明產權調換房屋的地點、位置、樓層、面積、產權性

質及年限、新舊程度、裝修、室內配套設施、物業費及其他費用、小區及周邊配套等;需要 過渡安置的,還應當注明過渡安置房或者周轉房的地點、面積、過渡期限、過渡費用等;(七違約責任;(八爭端解決途徑;(九簽約時間、地點,協議生效時間;(十當事人簽名、蓋章;(十一其他需要約定的事項。

拆遷人不得要求被拆遷人先搬遷、后訂立拆遷補償安置協議。

第十八條 拆遷人應當自拆遷補償安置協議簽訂之日起 30日內,將拆遷補償安置協議 報市拆遷辦備案。

項目拆遷補償安置資金應當按照拆遷補償安置方案的要求及時到位,全部用于房屋拆遷 的補償安置,不得挪作他用。

第十九條 拆遷補償安置協議訂立以后,因履行拆遷補償安置協議發生糾紛的,可以按 協議約定的爭端解決途徑,申請仲裁或者向人民法院起訴。仲裁或者訴訟期間,拆遷人已提 供約定的貨幣補償、產權調換房屋或者周轉房的,拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。第二十條 在拆遷許可證有效期限內,拆遷當事人達不成拆遷補償安置協議申請行政裁 決的,由市主管部門進行調解,調解不成的,進行裁決。

有下列情形之一的,市主管部門不予受理行政裁決申請:(一對拆遷許可證合法性提出行政裁決的;(二申請人或者被申請人不是拆遷當事人的;(三拆遷當事人達成補償安置協議后發生合同糾紛,或者行政裁決作出后,當事人就 同一事由再次申請裁決的;(四房屋已經滅失的;(五市主管部門認為依法應當不予受理的其他情形。

市主管部門應當自收到申請材料之日起 5個工作日內,以書面形式作出受理或者不予受 理的決定;決定不予受理的,應當說明理由。

第二十一條 市主管部門應當自決定受理之日起 30個工作日內作出裁決。在同一拆遷項目中,按被拆遷戶數和被拆遷房屋建筑面積同時計算,拆遷補償安置協議 簽訂比例未達到 80%, 拆遷當事人申請行政裁決的, 市主管部門應當就申請事項舉行聽證后 方可裁決。舉行聽證的時間不計入前款規定的裁決時限。

第二十二條 送達裁決書應當由拆遷人和被拆遷人簽收。被拆遷人不在時,交其同住成 年家屬代為簽收;被拆遷人是單位的,由其指定人員簽收,或者由其他工作人員代為簽收。

代為簽收的應當注明與被拆遷人的關系。拆遷人、被拆遷人或者指定人員、代為簽收人拒絕 簽收時,送達人可以邀請兩名無利害關系的證人到場,把裁決書留在其住所或者工作機構, 并注明拒收原因和送達日期,由送達人、證人簽名即視為已經送達。

直接送達有困難的,可以在深圳商報或者深圳特區報及市主管部門網站上公告送達,公 告截止日期為送達日期。

第二十三條 拆遷當事人對裁決不服的,可以依法申請復議或者向人民法院起訴。拆遷 人依照本辦法已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供安置用房、周轉房的,復議、訴訟期間不 停止拆遷裁決的執行。

第二十四條 被拆遷人及相關人在行政裁決規定的搬遷期限內未搬遷,拆遷人已提供行 政裁決規定的貨幣補償、產權調換房屋或者周轉房的, 由被拆遷房屋所在區政府責成有關部 門強制執行,或者由市主管部門依法申請人民法院強制執行。

實施強制拆遷前,拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項依法進行證據保全。第二十五條 拆遷補償安置協議簽訂后,被拆遷人應當按照協議的約定向拆遷人提交被 拆遷房屋房地產權利證書及注銷房地產權利證書委托書;沒有房地產權利證書的則應當提交 相應的產權證明文件及放棄房地產權利的聲明書。

第二十六條 拆遷人拆除房屋及構筑物、其他附著物等, 應當依法組織施工和渣土清運, 保障拆除工程和施工安全,維護施工環境。

第二十七條 市拆遷辦應當依法加強對房屋拆遷實施情況和拆遷補償安置情況的監督檢 查,建立、健全拆遷檔案管理制度和統計資料報告制度。

拆遷人應當及時整理并妥善保管拆遷資料, 并應當在完成拆遷后 30日內向市拆遷辦移交 拆遷資料。

第三章 拆遷補償與安置

第二十八條 公共基礎設施建設項目房屋拆遷的補償方式包括貨幣補償和產權調換,一 般采用貨幣補償方式。

除本辦法另有規定外,拆遷生產經營性房屋、非住宅房屋以及房屋以外的構筑物、其他 附著物等實行貨幣補償。

拆遷被拆遷人居住房屋,被拆遷人同意且有條件的可以進行產權調換。第二十九條 有條件進行產權調換的, 拆遷人應當提供與被拆遷房屋同類型、同等面積、相當居住條件的房屋進行調換, 并按照被拆遷房屋的貨幣補償金額與產權調換房屋的市場評 估價格與被拆遷人結算差價,但本辦法另有差價結算規定的除外。

以不完全產權住宅房屋進行房屋產權調換的,其所調換房屋的產權仍受相應限制。被拆 遷人可以補交規定差價后取得完全產權。

第三十條 除本辦法另有規定外,被拆遷房屋貨幣補償的金額,根據其區位、用途、建 筑面積、土地使用權等因素,以房地產市場評估價格確定。

除本辦法第四十四條規定外,房屋以外的構筑物、其他附著物等貨幣補償的金額,以重 置價評估確定。

第三十一條 被拆遷房屋已辦理房地產權利證書的,按照房地產權利證書確定用途;未 辦理房地產權利證書的, 按照土地使用權出讓合同、報建批準文件或者能夠證明用途的其他 文件確定用途。

第三十二條 被拆遷房屋已經辦理房地產權利證書的,按照房地產權利證書確定補償面 積;沒有房地產權利證書或者房地產權利證書沒有載明建筑面積,以及房屋以

外的構筑物、其他附著物等,按照市主管部門認可的測繪單位的測繪報告數據確定補償面積。

房地產權利證書記載的建筑面積與測繪數據不一致的,按照有關主管部門的處理意見辦 理。

第三十三條 拆遷下列住宅房屋,以其房地產市場評估價格與同區域普通住宅商品房交 易平均價格(以下簡稱商品房交易均價二者之中價高者確定貨幣補償金額:(一擁有完全產權的商品住宅;(二安居房或者其他具備相關房地產權利證書的不完全產權的住宅;(三市政府規定的應當按照完全產權商品住宅補償的其他住宅。本市各區域商品房交易均價由市拆遷辦每季度定期公布。

第三十四條 拆遷需集體安置的住宅,可以依照城市規劃要求和市政府決定進行異地重 建安置。

拆遷原有公共基礎設施或者公益事業用房,拆遷前應當征得相關主管部門的認可,并依 照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建;不能或者無需在原地重建的,由拆遷 人按照原性質和規模予以異地重建或者按照重置價評估給予貨幣補償。

第三十五條 拆遷納入原農村歷史遺留問題處理范圍的違法私房和生產經營性房屋,符 合 《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》、《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營 性違法建筑若干規定》及市政府有關規定處理條件的,或者已經過處理、并確認產權的,按 下列規定給予補償:(一符合原村民非商品住宅建設標準與人口資格標準的住宅,被拆遷房屋建筑面積不 超過 480平方米的部分,按“拆一補一”原則進行產權調換或者給予商品房交易均價的貨幣 補償;超過 480平方米的部分,按市場評估價格給予貨幣補償;

(二前項規定以外的住宅和生產經營性房屋,按市場評估價格給予貨幣補償,本辦法 和市政府另有規定給予產權調換的除外。

第三十六條 拆遷原農村集體經濟組織在非農建設用地指標范圍內所建工業用途房屋, 符合我市產業導向的, 經市政府批準后按 “工業進園” 的規定給予安排用地, 房屋及構筑物、其他附著物等按照重置價評估給予貨幣補償;拆遷在非農建設用地指標內的商業用途房屋, 給予貨幣補償或者按已批準的統建方案與住宅一起以統建安置的形式進行產權調換。

拆遷國有出讓土地上工業用房的,經市產業主管部門評估屬鼓勵發展項目的,可按“工 業進園” 的規定給予安排用地, 房屋及構筑物、其他附著物等按照重置價評估給予貨幣補償。第三十七條 被拆遷人屬于生活特殊困難人員, 其被拆遷住宅房屋每戶建筑面積小于 45平方米(在本市內有其他住宅用房的合并計算 ,選擇產權調換方式的,按家庭人口 2人以 下建筑面積不小于 45平方米, 3人以上建筑面積不小于 60平方米的標準,由拆遷人提供成 套住宅房屋作為產權調換房屋, 規定面積以內部分不結算差價, 超出部分按建筑成本結算差 價;選擇貨幣補償的,按規定面積的商品房交易均價給予補償。

前款所稱的生活特殊困難人員,是指按照有關規定享受最低生活保障待遇的本市戶籍居 民;被拆遷住宅房屋每戶建筑面積, 按照房屋拆遷許可證核發時被拆遷人的戶籍證明和房地 產證書或者其他合法房產憑證確定。

第三十八條 拆遷經批準未到期的臨時建筑,只給予貨幣補償。補償金額根據臨時使用 土地合同或者臨時建設工程規劃許可文件規定的使用性質和剩余使用期限, 及土地使用人支 出的土地開發成本、收益等實際情況,經評估后確定。但臨時使用土地合同對處理方式已有 約定的,按約定辦理。

第三十九條 拆遷設有抵押的房屋(包括在建工程 , 執行國家有關擔保的法律、法規的 規定。被拆遷人應當與抵押權人就重新設立抵押權或者償還債務簽訂相關協議,注銷抵押。第四十條 拆遷公告發布后,拆遷范圍內的在建工程必須停止施工。

拆遷人應當就該在 建工程向公證機關辦理證據保全,該在建工程的補償范圍以證據保全的范圍為準。

第四十一條 拆遷產權不明確的房屋,由拆遷人提出補償安置方案,經市拆遷辦審核同 意,拆遷人應當對被拆遷房屋辦理證據保全公證,并將拆遷補償費依法提存后,方可實施房 屋拆除。

第四十二條 拆遷產權性質為住宅,但已依法取得營業執照的經營性用房,除按照原用 途予以補償外,可以根據經營情況、經營年限及納稅等實際情況對被拆遷人給予適當補償。第四十三條 拆遷華僑房屋依據 《廣東省拆遷城鎮華僑房屋規定》 辦理;但華僑或者港、澳、臺同胞原籍及其被拆遷房屋均在被拆遷原農村集體經濟組織范圍內的, 可以按照本辦法 第三十五條的規定辦理。

第四十四條 被拆遷房屋室內自行裝修裝飾費按照評估確定的重置成新價給予補償。第四十五條 拆遷人應當對被拆遷人或者相關人支付搬遷補助費。

對依法執行強制拆遷的被拆遷人或者相關人,不給予搬遷補助費。

第四十六條 實行貨幣補償且被拆遷人及相關人自行尋找安置用房的,拆遷人應當支付 臨時安置補助費。

在過渡期限內,實行產權調換且被拆遷人及相關人自行安排住處的,拆遷人應當支付臨 時安置補助費;拆遷人提供周轉房的,不支付臨時安置補助費。

第四十七條 拆遷人不得擅自延長約定的過渡期限,周轉房的使用人應當按約定的期限 騰退周轉房。

因拆遷人的責任延長過渡期限的,對自行安排住處的被拆遷人,應當自逾期之日起增加 臨時安置補助費;使用拆遷人提供周轉房的,有權在延長過渡期限內使用周轉房。

不按約定的期限騰退周轉房的,應當按同區域、同類型房屋的市場租金支付逾期租金。第四十八條 因拆遷生產經營性房屋造成停產停業或者因拆遷施工圍檔、臨時占地對拆 遷范圍外的生產經營活動造成直接經濟損失的,拆遷人應當給予適當補償。

第四十九條 拆遷礦場、采石場、加油站、碼頭等特許經營項目的房屋及構筑物、其他 附著物等,只在市場評估價格以內給予貨幣補償,但市政府另有規定的除外。

前款市場評估價格的評估對象包括拆遷范圍內的房屋及構筑物、其他附著物等補償費、室內自行裝修裝飾補償費、搬遷補助費、臨時安置補助費和停產停業補償費, 不包括采礦權、特許權、礦產資源和土地使用權因素。通過政府拍賣方式取得經營權的,補償還應當包括經 營權競買費用,并對許可證已使用年限按月進行攤銷扣減。

特許經營項目的拆遷,按照本辦法關于在建工程的規定辦理證據保全,并以證據保全的 實物范圍為準。

第五十條 被拆遷人在約定的搬遷期限屆滿前搬遷的,政府投資的公共基礎設施建設項 目拆遷人可以在與其簽訂的拆遷補償安置協議補償金額的 3%以內給予獎勵。

第五十一條 下列房屋不予補償:(一超過批準使用期限的臨時建筑;(二依法應當拆除或者沒收的違法建筑;(三在拆遷公告發布后,擅自新建、擴建、改建的部分;(四其他法律、法規、規章明確規定不予補償的房屋。第四章 拆遷評估與鑒定

第五十二條 公共基礎設施建設項目房屋拆遷補償安置費用由政府承擔的,由市房地產 估價中心進行房屋拆遷評估。因專項評估資質等特殊情況需要,經市、區政府批準,拆遷人 可以委托具備法定資質和良好信譽的其他評估機構評估。

公共基礎設施建設項目房屋拆遷補償安置費用由非政府投資主體承擔的,拆遷人可以委

托市房地產估價中心或者具有法定資質和良好信譽的評估機構進行評估。拆遷人應當自委托合同簽訂之日起 15日內報市拆遷辦備案。市拆遷辦應當建立拆遷評估 機構誠信檔案;嚴重失信的評估機構不得從事公共基礎設施建設項目房屋拆遷評估業務。第五十三條 公共基礎設施建設項目房屋拆遷評估包括被拆遷房屋、構筑物、其他附著 物和搬遷補助費、臨時安置補助費、拆遷經營性房屋所造成停產停業補償費、被拆遷房屋室 內自行裝修裝飾補償費等。

第五十四條 拆遷評估機構應當將初步評估結果向被拆遷人公示, 公示期不得少于 7日, 并進行現場說明,聽取意見。

公示期滿后,拆遷評估機構應當向拆遷當事人提供整體評估報告和分戶評估報告。分戶 評估報告應當在公示期滿后 10日內送達被拆遷人。

第五十五條 拆遷當事人對評估結果有異議的,應當通過協商解決;經協商仍達不成一 致意見的,提出異議的當事人可以向原拆遷評估機構申請復核。

復核結果與原評估結果不一致的, 由拆遷當事人協商解決;經協商仍達不成一致意見的, 提出異議的拆遷當事人可以申請技術鑒定。

第五十六條 市主管部門或者其授權的房地產估價行業自律性組織應當成立由資深專職 注冊房地產估價師及房地產、城市規劃、法律及政府法律顧問等方面專家組成的市房地產價 格評估專家委員會(以下簡稱專家委員會 ,對拆遷評估進行技術指導,受理拆遷評估技術 鑒定。

受理拆遷評估技術鑒定后,專家委員會應當指派 3人以上單數成員組成鑒定組,處理拆 遷評估技術鑒定事宜。

第五十七條 鑒定組應當對申請鑒定的評估報告的評估依據、技術路線、方法選用、參 數選取、評估結果確定方式等評估技術問題提出書面鑒定意見。

鑒定意見認為評估報告不存在技術問題的,專家委員會應當出具維持評估報告的技術鑒 定結論;鑒定意見認為評估報告存在技術問題的, 專家委員會應當責成評估機構改正錯誤并 重新出具評估報告。重新出具的評估報告已改正錯誤的, 專家委員會應當出具技術鑒定結論。專家委員會的技術鑒定結論對拆遷當事人具有終局約束力。

第五章 法律責任

第五十八條 市主管部門、市拆遷辦、公共基礎設施建設項目拆遷人和其他有關部門違 反本辦法規定, 有下列情形之一的, 對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行 政處分;涉嫌犯罪的,移送司法機關依法處理:(一不履行監督管理職責或者對違反拆遷管理規定的行為不予查處的;(二拆遷范圍確定后,違反規定辦理應當暫停辦理的事項的;(三市主管部門、市拆遷辦接受拆遷委托或者作為拆遷人實施拆遷的;(四委托不具備相應資質的單位或者機構辦理相關拆遷事務的;(五未按規定受理房屋拆遷糾紛申請并依法作出裁決的;(六違反規定組織實施房屋強制拆遷的;(七違反規定擅自挪用拆遷補償安置資金或者資金監管不力的;(八無正當理由未能按期完成拆遷計劃部署的工作任務,影響公共基礎設施建設 項目整體推進的;

(九有其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等行為并造成嚴重后果的。第五十九條 拆遷評估機構和評估人員在房屋拆遷評估中,違反房屋拆遷評估的有關規 定、標準和規范,出具不實評估報告、與拆遷當事人一方串通損害另一方的合法權益或者以 給予回扣等不正當手段獲取拆遷評估業務的, 由市主管部門依照國家有關規定給予處罰;涉 嫌犯罪的,移送司法機關依法處理;給拆遷當事人造成損失的,依法承擔賠償責任。

第六十條 辱罵、毆打拆遷工作人員,或者以其他方式擾亂公共基礎設施建設項目房屋 拆遷工作秩序,致使拆遷工作不能正常進行、公共利益受損的,由公安機關依法予以行政處 罰;涉嫌犯罪的,移送司法機關依法處理。

第六章 附 則

第六十一條 公共基礎設施建設項目房屋拆遷涉及軍事設施、教堂、寺觀、文物古跡的, 依照有關法律、法規的規定辦理。

第六十二條 市主管部門應當根據本辦法會同市發展和改革、財政、審計等部門制訂公 共基礎設施建設項目的拆遷補償安置資金支付及監管、評估管理、行政裁決、拆遷獎勵等具 體規定,報市政府批準后頒布實施。

第六十三條 本辦法附件《深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷補償標準》與本辦法 同時頒布實施,市主管部門可以根據法律、法規、政策的變動和本辦法的規定結合市場實際 情況對其進行調整,報市政府批準后實施。

第六十四條 非公共基礎設施建設項目房屋拆遷的補償方式、內容及標準,可以參照本 辦法執行。

第六十五條 本辦法自 2007年 3月 15日起施行。本辦法施行前已經發布房屋拆遷公告 的,不適用本辦法。

附件:深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷補償標準

(2007年 2月 27日

第四篇：房屋拆遷程序及注意事項

房屋拆遷程序及注意事項大全

一、征收土地的“公告”

在經過了“兩審批”程序之后，征地機關需要通過“公告”程序將征地的有關事項告訴集體土地所有權人、使用權人，以便讓他們及時將該土地上附著物拆除，將土地騰空出來交給國家使用，同時到有關部門領取土地補償款項。需要指出的是，這里征地機關發布的征收土地的“公告”，并不是國家為了聽取集體土地所有權人、使用權人意見而作的一種告知，它僅僅是將“兩審批”這一內部程序形成的決定通知給他們，要求他們服從、執行而已。它是一種結果意義上的告知。所以，“公告發布是在征地審批被批準之后。也就是說，此時被征地一方只有搬遷的義務，而沒有保護自己土地不被征收的權利。剩下的，只有對補償、安置方案進行一些討價還價的機會而己”。

1998年《土地管理法》（修訂）盡管設計了一個“兩審批”的程序，但它在法律層面上的效果是更進一步加強化了征收集體土地的強制性，并未給予集體土地所有權人、使用權人平等協商的機會。雖然它規定了征地必須“公告”，但征地“公告”時被征用的土地已經獲得了上級機關的批準，集體土地所有權人、使用權人只能被動接受。可見，在征地程序中，集體土地所有權人、使用權人從程序一開始就陷入了相當被動的、弱勢地位，手里根本沒有足夠的法律資源與 國家征地行為進行合法對抗。

即使如此，依照《土地管理法》規定應當公告的內容，在實踐中還會被征地機關以各種理由“截留”，不愿將法定公告內容告知集體土地所有權人、使用權人。此種跡象其實多少可以說明，在征收土地過程中存在著嚴重損害集體土地所有權人、使用權人的情況，如果依法履行了征地“公告”，可能會產生當地政府無法控制的局面。所以，采用欺騙、隱瞞等方式阻止集體土地所有權人、使用權人獲得事實真相，已成為一些當地政府的首選策略。如在石洪均等25人訴紹興市人民政府行政復議一案中，新昌縣人民政府似乎就有這樣的問題，即使它未履行征收土地“公告”之職責，也還是為法院所確認。

二、農村征地拆遷評估的問題

（一）、征地拆遷中土地估價機構的法律地位問題

《中華人民共和國土地管理法實施細則》第二十五條規定： 征用土地方案經依法批準后，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實施，并將批準征地機關、批準文號、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、農業人員安置辦法和辦理征地補償的期限等，在被征用土地所在地的鄉(鎮)、村予以公告。

被征用土地的所有權人、使用權人應當在公告規定的期限內，持土地權屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記。

市、縣人民政府土地行政主管部門根據經批準的征用土地方案，會同有關部門擬訂征地補償、安置方案，在被征用土地所在地的鄉(鎮)、村予以公告，聽取被征用土地的農村集體經濟組織和農民的意見。征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協調；協調不成的，由批準征用土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征用土地方案的實施。

由于政府制定的征地拆遷補償標準不可能對所有地上附屬物，特別是建筑物、構筑物的補償標準作出規定，因此需要進行評估。征地拆遷評估屬于政府職能性、公益性的房地產價格評估，過去一直由土地行政主管部門下屬的土地估價機構進行。隨著土地估價機構脫鉤改制的推進，社會性、企業性的土地估價機構也進入到征地拆遷評估工作中來。因為其不屬于土地行政主管部門下屬的土地估價機構，就存在著與征地部門的關系問題、土地估價機構的法律地位問題。

在征地拆遷實際工作中，征地部門有的要求對建筑物、構筑物的重置成本低評，以便征地部門與被拆遷人談判。但是這種要求明顯與土地估價機構“獨立、客觀、公正”的法律地位相違背，低評的價格也往往為被拆遷人所質疑，影響 土地估價機構客觀、公正的形象。在征地部門看來，被拆遷人總是要獲得比評估結果高的補償才能取得心理上的滿足，所以，低評才能保證最終補償價格比較合理(是否還有其他的行政干預暫不考慮)，土地估價機構應當配合征地部門的工作。排除談判中心理學的運用這個因素，實際上，這種情況的出現，很大程度上是由于長期以來土地行政主管部門下屬的土地估價機構一直是采用低評的方式對待征地拆遷評估。

事實上，被拆遷人雖然不一定了解社會平均重置成本，但對于自己的實際成本最清楚不過，只要做好說明解釋工作，正常的評估價格是可以為被拆遷人所接受的，提出超越正常評估價格不合理要求的只是極少數。相反，刻意的低評，不但影響土地估價機構客觀、公正的形象，破壞評估結果的社會公信力；而且拖延了征地拆遷工作的進行，進而延誤了整個工程項目的正常進行，同時造成了征地部門的具體工作人員“無能”，被拆遷人“太刁”的錯誤印象；最關鍵的是誤導了財政部門和有關領導，使其認為可以用較少的補償款完成征地項目的補償工作，因為評估結果一般來說是財政撥款的依據。財政撥款的不足往往最終導致被拆遷人沒有得到合理的補償，拆遷或者久拖不決，或者上訪不斷。

從更高的層面來看，怎樣在維護土地估價機構“獨立、客觀、公正”法律地位的基礎上，盡可能幫助委托人解決實 際問題是一個普遍存在的問題。土地估價機構是傾向于律師行業，只對委托人單方當事人負責，還是傾向于會計師行業，對各方當事人負責，對社會負責。應當肯定地說，土地估價機構無論從法律、法規來看，還是從社會實際認可(包括法律界的認可)來看，都屬于后者。土地估價機構必須認清自己的地位和作用，對于委托方的不合理要求，要委婉地拒絕，并說明理由。或者采用其它的補救措施。例如我們在征地拆遷評估中，考慮談判中的心理學因素，建筑物按征地部門要求適當低評(但重置價格水平要向征地部門說明)，構筑物及附屬物都按重置價格水平評估。當被拆遷人對建筑物價格提出異議時，在征得征地部門同意后，按不超過重置價格水平的標準予以調整。這樣做比較容易被當事人各方所接受，效果比較好。假如過于遷就委托方的不合理要求，評估出來的結果不為當事人另一方所接受，征地拆遷工作很難順利進行。

（二）、重置價格的準確把握問題

建筑物重置價格按《房地產估價規范》規定，是采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。在征地拆遷評估中，常常遇到這樣一個問題，由于對農民自建房管理的不規范，應當計入重置價格的報建費、設計費、監理費、各種規費及管理費實際上都不發生或甚少發生；工程直接承包給包工隊，建筑成本也相對較低。因此，農民自建房的實際成本要低于正常的造價水平。在深圳，這種價差最高達到300元／平方米。于是，對于建筑物重置價格的把握，一般是按農民自建房的實際成本評估，明顯低于合法、合規建筑物的重置價格。我認為，對于這一類農民自建房應當按合法、合規建筑物的重置價格評估并予以補償，其理由如下：

1．按建筑物的重置價格結合成新率予以補償的立法本意是保證被拆遷人可以用補償款重新建設與被拆除原建筑物結構、面積、成新率相當的建筑物，以保證被拆遷人原有生活水平不因征地拆遷而下降。當建筑市場管理日益完善時，農民再要建違法、違規的房子時，會受到制止，于是會發生按農民自建房的實際成本評估的重置價格，建不起合法、合規的與原自建房同樣大小房子的情況，被拆遷人原有生活水平必然因征地拆遷而有所下降。

2．當農民要建違法、違規的建筑物時，政府會出面制止，會要求他們按合法、合規的方式建設；但是當征地拆遷時，又不給予合理的補償，以便他們按合法、合規的方式重新建設。這明顯不合理。

3．那么農民是否因此占了國家的便宜?沒有。首先，決定征地拆遷的不是農民，而是政府，況且農民在得知征地拆遷之后搶建的建筑物也不在拆遷補償范圍內；其次，雖然一些管理費用在農民自建房時沒有發生，但他自己還是承擔了 大量的管理工作，這些管理工作也應當計算成本；再次，拆遷補償只是對有形的資產進行補償，而被迫搬遷所造成的無形損失有時是很大的。例如個人就業、子女就學，工廠搬遷后要重新做廣告、支付各種報建、報裝費用等等。總之，《房地產估價規范》中的建筑物重置價格應當是合法原則下的建筑物重置價格。在征地拆遷評估中，即使農民自建房的實際成本較低，也還是應當按合法、合規建筑物的重置價格予以評估。

（三）、集體建設用地的補償問題

在征地拆遷評估中，土地估價機構一般只對地上建筑物、構筑物、附屬物進行評估，土地是按照農用地的不同種類(水田、旱地、林地等)直接確定征地補償費和安置補助費的。但是，在深圳，大量存在著農民自建廠房出租營利的現象，此時土地已不再是農用地，已經轉化為集體建設用地，是一種事實上的建設用地。對于這種集體建設用地的征地補償是否應當考慮其經營收益的問題，政府目前的規定是不予考慮。理由主要是這些廠房沒有辦理規劃批準手續，土地也沒經批準轉變用途，是違章建筑。我認為，這些廠房的出現是有其歷史原因的，對于這種集體建設用地的征地補償應當適當考慮其經營收益問題。理由如下：

1．《土地管理法》第59、60、61條規定，農村集體經濟組織可以使用鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的建設用地 興辦企業，或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同興辦企業。

2．在經濟發展很長一段時間里，政府曾下了很大力氣招商引資，鼓勵農民、其他外來人員與集體經濟組織合作建設廠房等基礎設施，吸引外商興辦“三來一補”企業。這些廠房等基礎設施對深圳經濟的發展是有貢獻的，這些土地轉變為集體建設用地是得到政府默許的。

3．這些廠房的興建都是經過村、鎮有關部門批準的，在當時，這種批準是有效的，因為城市規劃管理部門還沒有管到這里來。直到現在，也沒有要求強制清拆，只是要求完善手續。在廠房里面開辦的工廠也辦理了營業執照和稅務登記，并且正常經營，這種土地轉變為集體建設用地實際上已得到社會的認可。

4．在政府頒布的征地拆遷補償標準中，果園林木的補償是考慮了林木預期若干年經濟收益的，被拆遷人比較容易接受。興建廠房，投資更大，預期經濟收益也更大，但在征地拆遷補償中卻完全不予考慮，確實讓被拆遷人很難接受。在征地拆遷實際中，對這樣的問題很難使被拆遷人心服口服。總之，對經營性的集體建設用地，應當區別不同情況適當參考收益狀況進行評估，予以補償，比較合情合理。

三、拆遷貨幣補償計算方法 拆遷補償中認定宅基地上房屋建筑面積，以房屋所有權證標明的面積為準；未取得房屋所有權證但具有規劃行政主管部門批準建房文件的，按照批準的建筑面積認定。被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產權房屋調換。

具體計算是(被拆拆除房屋建安重置單價結合成新+同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償，計算公式為(被拆除房屋建安重置單價結合成新十價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設單位支付給被征地的村或者村民小組。

對利用宅基地內自有房屋從事生產經營活動并持有工商營業執照的，北京拆遷律師拆遷人除按照本辦法的規定予以補償、安置外，還應當適當補償停產、停業的經濟損失。其中，征地拆遷房屋的經濟損失補償標準，由區、縣人民政府規定；占地拆遷房屋的經濟損失補償標準，由鄉（民族鄉）、鎮人民政府規定并報區、縣人民政府備案。

房屋拆遷補償標準計算公式 貨幣補償的金額，是根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定的。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。

1.房屋拆遷各補償費種類及計算

拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：

(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

(2)周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。

2.房屋拆遷貨幣補償費計算(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格

3.拆遷安置費計算

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費。

（1）、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;（2）、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0;（3）、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。4.農村房屋拆遷補償標準

(1)被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產權房屋調換。

計算公式：補償費=(被拆拆除房屋建安重置單價結合成新+同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權 基價+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償。

5.計算公式：

（1）、補償費=(被拆除房屋建安重置單價結合成新十價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費用。

（2）、房屋裝璜補貼費

條例的立法原意在評估時是不考慮裝修的，即房地產市場評估價格是不含裝修價格的;如果要對裝修進行補償，應當由拆遷人和被拆遷人在簽訂協議時協商確定。

（3）、搬家、搬遷費

搬家費應當在拆遷補償安置協議簽訂后一次性發給。使用臨時周轉房的，遷往正式安置的房屋時，應當再次發給。

（4）、土地使用權價值，空院、院落補償費，停產停業損失，非居住面積補償。

（5）、貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價＋相應的土地使用權取得費用，包含其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構筑物的補償。

（6）、臨時安置補償 臨時安置補助費通常又稱為過渡費，是指拆遷人或者房屋承租人在過渡期可能發生費用的補助，補助對象是被拆遷人或者房屋承租人停產停業損失。

（7）、房屋價值補償

房屋補償條例19條中的--對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產市場價格。

四、簽訂房屋拆遷協議應注意哪些事項

拆遷協議書一般情況下應使用省、市(縣)人民政府房地產管理部門統一印制的文本，其內容主要包括：補償形式和補償金額，付款方式和付款期限，安置用房的面積、地點和層次，搬遷過渡方式和過渡期限，違約責任，當事人認為應當訂立的其他條款。

拆遷協議書簽訂后，必須送房屋拆遷主管部門備案，并可向公證機關辦理公證。

但在拆除依法代管的房屋時，代管人是房屋拆遷主管部門的，補償、安置協議必須經公證機關公證，并應當辦理證據保全。同時，被拆遷人應將原有土地使用證、房屋所有權證或者使用證明交給拆遷人，由拆遷人交房地產權屬管理部門辦理注銷登記手續。

五、房屋拆遷補償安置協議有哪些內容，應該注意哪些問題?

房屋拆遷補償安置協議中必須有拆遷當事人的單位、姓名、經辦人姓名，協議必須經雙方當事人簽名蓋章后才具有法律效力。

拆遷非出租房屋，拆遷人與被拆遷人簽訂協議；拆遷出租房屋，拆遷人應與被拆遷人、房屋承租人簽訂協議。

（一）、房屋拆遷補償安置協議的主要內容

1、拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限；

2、安置用房面積、標準、地點和交付時限；

3、產權調換房屋的差價支付方式和期限；

4、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；

5、搬遷補助費和臨時安置補助費或停產停業損失費發放標準和支付方式；

6、違約責任和爭議解決的方式；

7、當事人約定的其他條款。

至于每一個拆遷補償安置協議具體包括哪些內容，還應視拆遷補償方式不同而不同。對于實行貨幣補償的，協議中應主要載明補償金額、搬遷期限；對于實行產權調換的，協議主要載明安置用房的結構、面積和地點、搬遷期限、過渡方式和過渡期限。這里需要說明的是，拆遷房屋拆遷管理部門代管的房屋所訂立的拆遷補償安置協議書必須經公證機關公證，即實行強制性公證。通過公證，保證拆遷補償安置協議內容的真實性和合法性，有利于消除被代管人對協議的疑慮。

拆遷補償安置協議簽訂后，被拆遷人或房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。

（二）、房屋拆遷時,被拆遷方有許多值得注意的地方 1.房屋拆遷面積的確定.如果實際面積大于房產證上的面積,務必要求拆遷方丈量,堅持以實際面積計算.2.房子裝潢的補償.比如鋁合金窗和防盜門的補償與一般門窗不同;石英水磨地和一般水泥地的補償不同;需要補償和不補償的項目容易混淆,都必須在拆遷方作記錄后一一過目.3.違章建筑的年限和補償.如果有違章建筑,事先最好有違章年份的憑證,哪怕是一張用料單或用工單.因為不同年份的補償多少不同.4.簽訂合同時,要仔細搞清合同內容,不清楚的問清以后才簽字.5.如果拆遷時要求析產,如有兩個房產證要求得到兩套回遷房都是可以的.如此等等,供參考.最最要注意地是，就是要注意那個賠償金額是怎么寫的，看清楚，不然會被騙錢的。反正要看清楚拆遷方給你帶來利益的那些和法律怎樣評定的那些看清楚，但如果是政府賠償，那可以放心，如果是房地產的要小心，都是奸商!

六、簽訂房屋拆遷協議應注意什么？

1、拆遷人與被拆遷人拆遷人拆遷人的名稱、工商營業執照、稅務證及其他法定資質證書，該拆遷項目的房屋拆遷許可證、建設項目批準文件、建設用地規劃許可證、土地使用權批準文件等；被拆遷人被拆遷的房產產權證書、未取得產權證書的要提供建設規劃許可證或當地建設管理部門、土管部門出具的證明材料、居委會（村委會）出具的證明材料，身份證明，戶口本，受委托的應有委托人的公證委托書等。

2、拆遷計劃該拆遷項目官方批準的拆遷整體方案，如拆遷范圍在什么范圍之內，四至的至線參照物，拆遷的詳細開始時間和截止日期，提前拆遷的補償獎勵措施和標準，臨時安置的補償如租房補償等事項。

3、新建項目拆遷后建筑物的建筑名稱、建筑面積、綠地面積、荷載等級、抗震等級、配套措施、開工時間、竣工時間、建筑項目驗收等級、平面圖紙、布局鳥瞰圖建設施工單位、設計單位、監理單位等。

4、征收補償標準對拆遷的房產的價值征收補償標準、征收補償標準的依據、出具評估報告的評估公司名稱、法定的評估資質證、評估的程序、評估的標的等；對不滿意拆遷公司委托的評估公司出具的評估報告可以申請其他評估公司重新評估等事項。

5、征收補償方式對拆遷補償的標準無異議后拆遷人可以一次性向被征收人選擇貨幣補償，被征收人也可以選擇房屋回遷，若協議回遷的要注明回遷的面積、樓層、及其他事項。

6、協調異議在確定征收范圍后，被拆遷人不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；被拆遷征收人若對拆遷補償協議有異議協商不成的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

七、需要簽訂主要協議內容及注意事項（很重要很重要）需要簽訂主要協議內容有：《現場檢查筆錄》、《現場勘驗筆錄》、《調查筆錄》、《征收補償協議》、《評估報告》、《補償安置協議》等。

第一，被征收人簽字前，一定要逐字逐條看清楚協議內容。尤其是各種筆錄內容。如果發現內容與你說的或者與事實不符的時候，一定要求執法人員修改。執法人員不愿修改的話，被征收人千萬千萬不要簽字。第二、如果你確認內容沒有問題你要簽字，要注意，如果一共有幾頁紙的話，你一定要每一頁都簽字，不要留出沒有簽字的文件業。另外，簽字時要注意看下面有沒有復寫紙墊著空白頁的情況。如果有就要把空白頁紙抽出來，千萬別讓自己的名字落在空白紙頁上。

第三、簽字的時候一定要頂著上面內容簽字，不要在你簽字和內容之間留出太大的空間。也可以在內容下面寫上“（該頁正文內容到此結束）”。很多被征收人反饋說簽字協議與最后的協議內容有出入，就是征收方在這個空隙上添加了內容，從而改變了被征收人最終補償利益。

第四、一定不要忘記寫上日期。寫日期的時候一定要寫成“XX年XX月XX日”這樣的格式，千萬不要圖省事，省略掉了“年月日”的書寫。這個也是很容易被篡改的地方。

第五篇：房屋拆遷管理工作程序

房屋拆遷管理工作程序

一、房屋拆遷許可證申請程序

1、《山東省城市房屋拆遷管理條例》第九條：“拆遷申請人需要拆遷房屋及其附屬設施，應當向所在地房屋拆遷行政主管部門申請拆遷許可證，提交下列相關材料：（1）申請書

（2）建設項目批準文件；（3）建設用地規劃許可證；（4）國有土地使用權批準文件；（5）拆遷計劃和拆遷方案；

（6）辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

2、審核資料

審查拆遷人提交的資料，核實安置方案，在七日內到現場查勘，報領導審核。

3、審批發證

房屋拆遷管理部門自收到申請之日起30日內作出決定，對不符合條件的，依法作出不予行政許可的書面決定，并說明理由。視拆遷范圍內的具體情況張貼《拆遷公告》。

二、拆遷裁決程序

1、拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人在拆遷期限內因補償方式、補償金額、搬遷期限、產權調換的房屋、搬遷過渡方式以及過渡期限等事宜達不成拆遷補償協議的，當事人可以向房屋拆遷管理部門申請裁決。

2、市拆遷辦收到裁決申請后，在5日內進行審查，對符合條件的，予以立案；對不符合立案條件的，告知申請人不予受理。

3、裁決立案后3日內將裁決申請書副本送達被申請人。被申請人應當自收到裁決申請書副本之日起3日內，向市拆遷辦提交答辯書和有關證據、證明材料。

4、裁決自立案之日起30日內作出。

5、當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起三個月內向人民法院起訴。

三、監督管理

1、未取得房屋拆遷許可證擅自實施拆遷的 處罰種類：責令停止拆遷、警告、罰款

2、拆遷人以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的 處罰種類：吊銷房屋拆遷許可證、罰款

3、拆遷人未按《房屋拆遷許可證》確定的拆遷范圍實施 拆遷的

處罰種類：責令停止拆遷、警告、罰款、吊銷房屋拆遷許可證

4、擅自延長拆遷期限的

處罰種類：責令停止拆遷、警告、罰款、吊銷房屋拆遷許可證

5、接受委托的拆遷單位轉讓拆遷業務的

處罰種類：責令停止改正、責令停止拆遷、警告、沒收違法所得、吊銷房屋拆遷資格證書、罰款

6、取得《房屋拆遷資格證書》的房屋拆遷單位考核不合格的

處罰種類：吊銷《房屋拆遷資格證書》

7、無證承擔委托拆遷

處罰種類：警告、責令停止拆遷、吊銷證書、沒收違法所得、罰款

8、未經核準自行拆遷

處罰種類：警告、責令停止拆遷、吊銷證書、沒收違法所得、罰款

9、偽造、涂改、轉讓《房屋拆遷資格證書》

處罰種類：警告、責令停止拆遷、吊銷證書、沒收違法所得、罰款

10、未經批準跨城市承擔委托拆遷

處罰種類：警告、責令停止拆遷、吊銷證書、沒收違法所得、罰款

四、其他具體行政行為（含登記、備案等）（共九項）1.房屋拆遷事項的公告 2.補償安置資金使用的監督 3.拆遷委托合同備案

4.房屋拆遷單位變更法人代表，《房屋拆遷資格證書》備案 5.評估結果的最終核定 6.自行拆遷單位的核準

7.拆遷單位業務及人員考核和技術培訓 8.房屋拆遷資格的審查

9.房屋拆遷單位跨地區拆遷的批準

五、資料整理備案

及時收集整理房屋拆遷有關資料，立卷歸檔。

合城市拆遷辦