第一篇：房地產估價在房地產業發展中的重要性

隨著房地產二、三級市場的開放，住房制度改革中的已購公房入市交易，土地制度改革中的土地使用權交易和金融改革中的住房貸款，無不與房地產價格和價格評估有關系。房地產估價機構在房地產市場中實施“一門式”服務，房地產估價師更是任重道遠。二者在房地產二、三級市場中具有舉足輕重的地位，并發揮著橋梁和紐帶的作用。

一、只有房地產估價結果的權威性、獨立性和公正性，才能達到房地產價格的公平和合理，維護房地產市場的正常秩序。價格是市場的重要信息，是社會需求的尺度、標志和晴雨表。房地產這種特殊商品也不例外，房地產的核心問題即價格也是房地產市場供求的晴雨表，不符合社會資源配置的房地產價格必然制約著正常的房地產交易，或使房地產市場發生扭曲。房地產估價師的任務或責任就是以其評估結果的權威性、獨立性和公正性，來達到房地產價格的公平和合理，維護房地產市場的正常交易。因此，房地產估價師對于平抑房地產價格，抵制房地產轉移中的隱價瞞價，保護雙方當事人的合法權益起著價格衛士的作用。國家提出在房地產交易中明顯低于市場價格的應予以評估，然而，這種“明顯”是建立在何種價格基礎上，首先也應該有一個標準，這個標準就需要由房地產估價師按法定的評估程序，運用科學的評估方法，在一定時間、一定城市內，依照房屋結構等級、質量標準和房屋的建成年代、裝修裝璜狀況等測算出房屋的市場價格，以供房地產交易市場參考。任何人在未到房屋所在地現場勘察，對一宗房地產的區位、環境、交易、樓層朝向等個別因素不明確的情況下，憑直覺是不可能判定交易房屋的準確價格的，更何況城市之大，價格的變化又是隨著市場的價值在隨時波動。因此，房地產估價機構就要定期提供房地產市場行情，房地產估價師就應該按照價值規律、定期調查、演算、評估出房屋的價格。

二、為繳納房地產稅費提供法定的價格依據。按照國家的有關法律法規的規定，房地產轉移應繳納契稅、營業稅、印花稅、手續費等，其稅率標準國家有明確規定，但其繳納稅費的客觀度則應依據房地產估價機構和房地產估價師評估出的房地產公開市場價值計收。在房地產二、三級市場中，涉稅評估是保證國家在房地產市場中稅收的重要環節。房地產涉稅評估由于量大面廣，在國外是房地產估價中的重要組成部分。根據國外的經驗，涉稅評估由于要遵循相關稅收法規、條例，涉及到社會公眾廣泛的利益與權益，因此，可由政府公務員中的房地產估價人員或由政府委托信譽好的社會房地產估價機構進行評估。目前各主要稅種涉及的房地產估價業務都必須由房地產估價師完成：一是為征收營業稅進行的估價，這種估價與轉讓房地產估價類似，房地產估價師對此項估價要持慎重的態度，以《中華人民共和國營業稅暫行條例》、《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》為依據。二是為征收土地增值稅進行的估價，房地產估價師應以《中華人民共和國城市土地使用稅暫行條例》和當地制定的實施細則為依據，合理劃分土地等級。三是為征收房產稅進行的估價，應以《中華人民共和國房產稅暫行條例》和當地制定的實施細則為依據，房產稅的計稅依據為房產余值或租金收入，其價值的依據以評估確認為主。四是為征收契稅而進行的估價，即房地產權益發生轉移或變更時須評估其客觀合理的價格或價值，以便在市場上形成公允的市場價格。房地產贈與和交換時為保證契稅征收的估價。也應采用公開市場標準并對該房地產市場價格或交換差價進行評估。

三、為房地產二、三級市場開放后房地產抵押提供依據。房地產二、三級市場開放后，金融機構推出住房貸款以滿足人們改善住房條件、提高住房水平的需四、五、要，因此，房地產估價機構受理的住房貸款估價業務也越來越多。房地產抵押價值評估中，房地產估價師應該依據《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產抵押管理辦法》以及當地的其它規定進行，采用公開市場價值標準，房地產估價師應該明確未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響，以規避在估價過程中出現的金融風險責任。房地產抵押價值評估時，房地產估價師還必須考慮一旦抵押人不履行債務，抵押權人依法以提供擔保的房地產折價或拍賣、變賣該房地產時，該房地產能實現客觀合理價格折算到沒有抵押權時的價值，當然由于這種預期的價值評估難以準確把握，實際評估的抵押價值是房地產設定抵押權時的價值，為此，評估時應充分考慮未來金融風險問題。房地產市場中糾紛不斷發生，房地產估價師提供合理估價是為有效解決房地產糾紛。隨著房地產二、三級市場的發展，涉及房地產糾紛的估價呈逐漸上升趨勢。這些糾紛的解決，經常需要房地產估價師為糾紛仲裁方、糾紛的一方或雙方、人民法院等提供估價服務。糾紛目的下的房產估價，除需要遵循一般房地產估價的原則和方法外，還應該充分了解糾紛多方的立場和意見，以便作出公正、客觀、合理的估價。

五、為房地產二、三級市場中客戶確定房屋的租售比例提供服務。隨著住房二級市場的發展，城鎮不少喬遷新房或準備購新房的家庭，對于決定舊房出租合算還是出售合算是一個難題。由于房屋商品的特殊價格，房屋升值潛力的大小、房屋財產處理心理的不同、家庭生活水平的差異以及國家政策的變化等原因，使房屋租與賣之間也存在著不同的商機或機遇。這些問題需要房地產估價師進行估價測算時，應從現行銀行利率來看出租比出售哪個有更多的獲利能力，評估出租、出賣二者的得失比，由業主確定是出租還是出售。總之，任何事物進入市場后，都必須而且只能有一個游戲規劃，即一個價格體系。隨著房地產二、三級市場的開放，由于中間環節全是市場行為，房地產市場的核心，即價格評估的重任就需要房地產估價機構和房地產估價師來承擔。我國房地產估價工作起步晚，但加入wto后的房地產二、三級市場會更加活躍，房地產估價師面對房地產轉讓、房地產的抵押、買賣、出租、析產、作價入股、企業改制、拍賣、法院仲裁等不同的估介目的，要采用不同的估介方法，使估價程序符合《房地產估價規范》的要求、估價結果符合房地產市場發展的經濟規律及法律、法規的要求。因此，房地產估價機構和房地產估價師在開放的二、三級市場中的作用和地位是十分重要的。要規范房地產市場，必須進行房地產估價，只有這樣，才能維護房地產當事人的合法權益、使房地產估價制度步入規范化、法制化的軌道并與國際慣例接軌，保證并促進我國房地產業持續、快速、健康發展。

房地產估價的作用

1、買房賣房交易時的參考標準

交易雙方為確定合理的交易價格，可以委托評估事務所進行評估，以評估價作為交易價格的參考。以避免交易雙方因對房產價值的不了解，期望值相差太遠而影響交易的正常進行。

2、繳納房產稅費的依據

交易雙方當事人向房地產管理部門申報其成交價格時，房地產管理部門如果認為明顯低于市場價值，會委托具有一定資質的專業評估機構對交易的房地產進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據。

3、房產保險

房地產保險估價，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生后的損失價值或損失程度評估。房地產投保時的保險價值評估，是評估有可能因自然災害或意外事故而遭受損失折建筑物的價值。

4、申請銀行貸款

向銀行申請房地產抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人抵押的房地產進行估價。借款者為了證實其擁有的房地產價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會委托估價機構對自己的房地產價值進行評估。

5、解決房產糾紛

發生房地產糾紛時，可委托具有權威性的專業房地產評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價結果等進行科學的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。

房地產估價介入建設項目前期工程咨詢的切入點

介入建設項目前期工程咨詢一方面的房地產估價行業不斷拓展業務的需求，同時也是工程咨詢行業提高自身的業務水平和社會影響力的要求。房地產估價可以利用自身所長從多個點著手為建設項目前期工程咨詢提供服務。⑴提供房地產市場分析

房地產估價作為一個理論和實踐有機結合的房地產市場中介組織，對房地產市場的脈搏有著系統而科學的把握。不動產估價可以為那些房地產項目的前期工程咨詢提供最有力的房地產市場分析服務，這些技術顯然是大多數工程咨詢機構和其他中介咨詢機構所不能提供的。⑵參與項目選址分析

大多數的建設項目都離不開先拿地，后建設的程序。選擇適合的建設位置和規模，不僅僅要考慮生產布局的需要，同樣要綜合投資成本、區域環境、房地產市場前景、城市規劃等因素，在實現選址成本最低的同時，兼顧房地產的長期發展，避免因規劃變動、市場波動給投資行為帶來隱性的損失，促進土地資源的最佳合理配置。⑶參與征地、拆遷安置分析

對于所有的新建項目，不論是否屬于房地產類，征地拆遷都是其難以避免和十分關鍵的一個環節。新實行的《項目申請報告通用文本》也將建設用地、征地拆遷及移民安置分析作為其一個重要的章節。而目前，征地拆遷補償都有房地產估價機構提供補償價值依據，房地產估價機構熟悉地區各種征地拆遷補償市場，熟悉各項補償和安置政策，更在實際工作中與被征地、拆遷單位和群眾有著密切的溝通和接觸，了解他們的所需、所想。由房地產估價機構為建設項目前期工程咨詢提供征地拆遷政策咨詢、方案設計、補償預算，參與移民安置分析無疑是一個有益的選擇。⑷參與投資經濟效益分析

房地產估價的特長在于其對價值概念的深刻理解和把握，其參與投資經濟效益分析重點包括以下兩個方面： I.參與項目投資成本測算

房地產估價參與投資成本測算主要是利用房地產估價師所具備的估價理論和執業經驗，既能準確預測項目可能發生的土地征地費用、拆遷費用、開發費用、建筑安裝費用、前期費用等具體科目，又能利用成本法和市場比較法等理論體系，對項目的實際投資成本與市場成本進行有益的比較和分析，改變工程咨詢只對投資項目從整體上進行經濟評價的通常做法，提供經濟評價的準確性，提供更多、更準確地投資決策參考依據。II.參與項目投資收益測算

對于很多房地產開發項目的投資收益測算，工程咨詢單位對其預期銷售價格和租金的測算往往缺乏系統的分析和依據，而房地產估價利用其市場比較法和收益法等理論，結合對房地產市場的了解，能夠對這些重要的收益指標做出比較準確和專業的判斷，進而增加工程咨詢成果的可信力。

與此同時，對于很多非開發性項目的評價，工程咨詢往往將著眼點關注于項目投資運營后的現金流量分析，預測產業市場前景進而對整個項目進行評判。而房地產估價師有能力運用科學的方法，對投資項目房地產價值部分在投資經營期各個時點的價值作出比較科學地判斷，這對于準確把握項目的客觀運營成本，分析項目的實際運營收益有著重要意義，特別是對于那些不動產投資占總投資比重較大的項目，房地產估價帶來的結論無疑拓展了投資者的視野，直接影響到投資方案和投資效果。⑸其他技術支持

除了上述切入點，房地產估價作為估價行業的主體和房地產市場中最專業的中介咨詢機構，介入建設項目前期工程咨詢還可以提供很多具體工作的技術支持。包括： I.提供政策咨詢

房地產市場的相關政策十分復雜，對于工程咨詢單位來說短期完全掌握是不現實的。特別對于具體的項目和咨詢服務，房地產估價可以提供征地拆遷、土地一級開發、土地招拍掛、工程建設、抵押貸款、房地產租售、房地產課稅等方面提供系統的政策咨詢服務。II.提供融資方案咨詢

房地產是金融市場的重要組成部分，房地產投資環節的復雜性，資金需求的龐大性，融資政策的多變性，使得融資方案成為房地產項目或者房地產投資占重要比重的項目所必須認真考慮的重點和難點。房地產估價機構利用其對房地產市場、開發流程、貸款流程、金融市場的了解，及其從事抵押貸款和貸款項目評估的實際經驗，可以為項目提供融資方案咨詢。III.提供稅收方案咨詢

房地產相關稅收一般占到國家稅收收入的20%以上。房地產開發環節中，將接觸到耕地占用稅、土地使用稅、土地增值稅、房產稅、營業稅、所得稅等十余種稅收，對于項目的投資和經營將產生重大影響。房地產估價師利用其從事各種納稅評估的經驗，可以為建設項目全過程的相關稅收提供有建設意義的分析和籌劃。

房地產評估重要性及其簡單方法介紹

房地產評估，是以房地產為對象，由專業估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產客觀合理價格的估計、推測或判斷。

房地產估價業是涉及政府和社會各方面重大經濟利益的中介服務行業，住房制度改革中的租金和舊有公房售價標準的制定離不開房地產估價，新技術區的開發、土地批租以及舊區改造建設中的房屋拆遷，舊房改造等建設項目都需要通過價格評估提供正確的出讓、轉讓和補償標準。特別是我市隨著停止實物分房、貨幣補貼購房等政策的不斷深化，以及居民生活水平的不斷提高，二次置業、賣舊換新的愿望日趨迫切，房地產二三級市場空前活躍。房地產交易、租賃、抵押、擔保、商品房開發與銷售等環節都離不開對房地產的估價。此外，在企業合資、兼并、承包經營、改制、破產清算、涉案中民事糾紛調解等方面都需要專業的、權威的估價作為房地產估值的鑒定和證依據。

歸納起來主要有以下幾個方面：

①房地產評估是新形式下房地產管理工作的需要。

②是各類房地產交易的需要。

③是房地產抵押、典當和保險業務的需要。

④是房地產稅收的需要。

⑤是房地產征用拆遷補償的需要。

⑥是房地產糾紛處理的需要。

⑦是企業合資、合作、租賃經營、承包經營、股份制改組、買賣、合并、兼并、分設、破產清算、結業清算、清產核資等的需要。

例如：老百姓在辦理房地產買賣、租賃、抵押、置換時對房地產的價格或租金會持有不同的看法，這就需要有公正、權威的房地產評估thldl.org.cn機構進行房地產價格評估，確定各方都可接受的合理的評估價格或租金。再比如，在遺產分配，或共有財產分割時，要做到合理的分配或分割，簡單的實物分配是不行的。特別是在多數情況下，房地產在形態上很難分割，這就需要房地產價格評估來解決。

房地產評估雖然是專業技術工作，但其原理并不復雜，為了讓客戶對房地產有一個更全面和深入的理解，對一些常用的房地產評估方法做以下介紹。

1、市場比較法：將要評估的房地產與在評估時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算要評估的房地產的客觀合理價格或價值的方法。

2、剩余法：預計評估對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算評估對象的客觀合理價格或價值的方法。

3、收益法：預計評估對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到評估時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

4、成本法：求取評估對象在評估時點的重置價格（即在現在的市場行情下，重新建造評估對象所需的費用）或重建價格，扣除折舊，以此計算評估對象的客觀合理價格或價值的方法。

5、基準地價修正法：各地方政府一般定期對所轄區域公布基準地價，由評估對象所處地段的基準地價調整得出估價對象宗地地價的方法。

二、我國房地產估價行業的現狀

我國房地產估價行業于上世紀80年代中期起步。整個房地產估價行業一直處于政府主導的狀態, 其應用范圍也相對狹窄，由于估價業起步較晚兼之我國的國情特殊，所以政府色彩濃厚。近幾年來,隨著我國房地產交易、經營、開發活動以及資本市場與房地產的結合日益緊密,房地產估價業務得到了空前的拓展,服務對象和服務形式也日益得到延伸,從而使得房地產估價服務成為涵蓋企業個人融資、房地產開發經 營、拆遷、司法訴訟、課稅等經濟活動中重要的基礎性工作。

中國的房地產評估從無到有,已發展為一個富有生命力的蓬勃向上的朝陽行業。據統計：2008年,我國房地產估價行業從業人員超過25萬人,取得房地產估價師資格的人員約3.7萬人,約3.3萬人注冊執業,房地產估價機構近5300家,其中一級資質房地產估價機構174家, 房地產評估師高素質的隊伍已經初步形成,估價機構的業務活動也進入了激烈的市場競爭時代。

但同時也看到, 不甚完善的估價機構和參差不齊的從業人員素質還不能完全適應我國快速發展的房地產市場經濟,社會的需求和一些非市場化影響制約著估價作業的獨立、客觀、公平原則的實施，制約著房地產估價行業的健康發展。

四、房地產估價行業對城市土地集約利用的服務與推動

1、地產估價行業提供的地價評估服務對城市土地集約利用有深刻影響。估價作為一種經濟杠桿，可以有效促進土地的集約利用。由于絕對地租的存在，迫使土地使用者把土地的租用數盡可能降低；并在所使用的土地上盡可能多的追加投資，以提高土地的單面積產出率。土地使用者的主觀趨利傾向在客觀上促進了土地用效率的提高。另外，地價會因供求緊張而進行彈性調節，最終影響到土地的供需量。不同區位土地價值的差別可以對城市土利用功能的分異及強度的大小起著調控作用，從而對土地利用性質和利用強度進行調節，促進了城市功能分區及土地資源的優化配置，是土地利用集約化、可持續化的延續。

2、房地產估價行業在城市土地的整合集約過程中發揮了重要作用

城市土地集約利用是一個整合集約的過程，不能單純依靠政府的力量采完成，是一個政府控制與市場調節相互配合、有機聯系、共同作用的過程。這其中政府起著引導、管理的作用，而市場主要是運用價格的變化來調節土地資源的供需房地產估價行業作為房地產市場中重要的價值評估中介服務行業，它對保障市場相關各方當事人的權益，維護房地產市場秩序，推動房地產市場健康有序的發展，建立完善的社會主義市場經濟體制，起到了積極的作用。同時，在城市土地整合集約的過程中，我們也應該深刻的認識到房地產估價行業所發揮出來的巨大的間接推動作用，沒有房地產估價行業的積極服務與推動，就不會有穩定有序的房地產市場，就難以有效地融合到城市土地整合集約的過程中，更好的服務于城市土地集約利用。

3、房地產估價行業領域的多元化拓展了為城市土地集約用的服務。在當今市場經濟環境下，房地產估價行業開展單一的估價業務將難以維持生存，其發展逐步向多元化邁進。目前，諸多房地產估價機構以估價為切入點進入相關咨詢服務業務等更廣闊的領域，比如進行房地產市場的調查分析、投資評價、開發項目策劃評估、可行性研究，爭做置業顧問和置業代理等。從房地產咨詢、評估、經紀等領域，延伸到房屋置換、置業擔保、房屋銀行、裝飾、裝修、社區服務等方面，是房地產估價行業不斷追求規模效益，多元化、集團化發展的必然結果。同時，集團化發形式也增強了估價企業與相關企業的服務支撐和市場的占有能力。

土地作為城市發展的基礎資源與資產，在城市發展中占有+分重要的地位。目前，我國房地產估價行業的發展也正是都集中在城市土地范圍之內。城市規模、經濟發展水平、產業結構、房地產價格、交通運輸、技術進步等諸多因素時刻影響著城市土地約利用的水平。而房地產估價行業的發展也正是融合在了這些影響因素之中。作為第三產業的重要組成部分，房地產估價行業多元化、集團化健康快速發展，勢必可以帶來城市產業結構升級，對城市土地集約利用產生積極的推動作用。另外，房地產估價行業服務領域的日益專業化與多元化，對城市經濟的蓬勃發展，繁榮與規范房地產市場起到了不可替代的推動作用，在這個角度來講對城市土地集約利用也具有間接的推動。

第二篇：房地產估價心得

房地產估價心得

在大三下學期，我們工程管理專業學習了《房地產估價》這門專業課。總的來說，通過對這門課程的學習，讓我對當代中國房地產市場有了一個大致的認識，對各種房地產估價方法也有了初步了解，再加上自己動手做的房地產估價報告，我覺得自己的收獲還是非常大的。下面我將對自己所學的知識做出如下總結。

一、房地產估價的含義

房地產估價是模擬房地產價格形成的規律，將房地產客觀合理的價格測算出來的過程。這就要依據一定的估計理論和方法，也必須掌握房地產估計的概念、特征以及估計基本要素，掌握估計對象房地產區位、實物、權益的界定。

二、房地產估價的本質

1、房地產估價是評估房地產的價值而不是價格。

2、房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價，房地產成交價格容易受交易者動機、偏好等個別情況的影響。房地產價值是由眾多市場參與者的價值判斷而非個別人的價值判斷而形成的。估價師在模擬市場定價時，不能以自己的偏好來判斷。

3、房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證，估價專業意見的作用有：咨詢性或參與性；鑒證性或證據性。后者的法律責任大于前者。

4、房地產估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內。估價師應當對其估價結果的有限性有清楚的認識，采用多個假設來處理現有的知識水平和范圍以及數據的完整性方面的有限性，并將這些假設對估價結果的影響明確地告知委托人，所以對估價師評價其結果準確與否不是看其估價結果而是評價其估價的過程是否符合規范的要求。

5、房地產估價既是一門科學也是一門藝術。正確的房地產價值分析、測算與判斷必須依靠科學的估價理論與方法，但又不能完全拘泥于這些估價的理論與方法，還必須有依靠實踐經驗。

三、房地產估價的必要性

1、一種資產只有具備了下列2個條件才真正需要專業估價：(1)獨一無二性。(2)價值量較大。具體就房地產來講，由于房地產具有不可移動性、獨一無二性和價值量大性，房地產市場是典型的“不完全市場”并且市場信息不對稱，不會自動地形成常人容易識別的適當價格。房地產估價的有助于將房地產價格導向正常化，促進房地產公平交易，建立合理的房地產市場秩序。

2、房地產估價是估價行業主流的原因：房地產具備專業估價的條件，房地產量大面廣而其他資產的數量相對較少，房地產需要估價的情形較多而其他資產需要估價的情形相對較少。

四、幾種常用估價方法的介紹

1、市場比較法

挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。

2、成本法

(1)成本積算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。

(2)重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(或建設利潤)得出完全重置成本價，然后根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。

3、收益法

不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。剩余法

房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。常用于房屋或土地的單項估價。

4、假設開發法

對于一個未完成的房地產開發項目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。

5、基準地價法

針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。

6、路線價法

土地使用權的價值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關系，對于同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

五、房地產估價方法運用中應注意的問題

（一）評估方法的選擇

在選擇評估方法時，主要依據如下兩方面情況:

1、各種估價方法的適用范圍。

2、估價對象的特征及其評估目的和評估前提等。

（二）運用估價方法進行價格試算的注意事項

依據某種方法直接計算出來的估價結果，還不足以令人信服，因此，在估價作業上一般不作為最終估價結果。這種價格，稱為試算價格。

（三）調整試算價格的注意事項 運用不同方法所估算出來的試算價格是有一定差異的，即使是運用同一估價方法，因所依據的資料不同，也會得出不同的計算結果。因此，必須對試算價格進行綜合分析并予以調整，使之不致產生重大的差誤。

試算價格之間所存在的差異，可能是因為所用的估價方法不同，也可能是因為所依據的資料不同。因此，調整試算價格主要應考慮如下兩方面：

1、資料的可信程度。要使估價結果能得到社會承認，所依據的資料不僅要全面，而且必須準確。因此，在調整試算價格時，首先應當對估算過程所依據的資料進行檢查。檢查時，不僅要分析資料的真實性，還要進一步分析資料的選擇及運用是否恰當，有關房地產價格形成與運動的各項法則對該估價活動的應用是否恰當，價格影響因素的分析以及吃域因素和個別因素分析是否恰當等。

2、估價對象的種類。如果判明所依據的資料是可靠的，則還應檢查該資料是否與對象房地產的種類及委托估價的目的相符合。對此，一般將估價對象劃分為自用房地產和收益房地產兩類來予以分析。

（四）各種方法常見的改錯項目

市場比較法：

1、交易情況修正對于交易情況非正常負擔的修正

2、交易日期修正中關于定基價格指數，環比價格指數，逐漸遞增或遞減（等比），期內平均上升或下降（等差）的修正

3、區域因素和個別因素修正中的間接比較修正和用加權平均法綜合可比實例的得分問題地產估價理論

4、比較物與參照物互相顛倒的問題。

收益法：

1、租約期內與租約期外年客觀收益的計算問題。

2、利息不能作為管理費和稅金的計算基礎之一的問題。

3、收益年限確定錯誤的公式。

4、漏算了營業稅及其附加的問題。

5、沒有考慮出租率或公共流通比的問題。

成本法：

1、沒有選擇估價時點的正常成本（如：重置價）的問題。

2、耐用年限確定錯誤的問題。

3、計息期確定錯誤的問題。

4、沒有將各成本項目統一到相同的年限內的問題。

5、對有償出讓土地的評估，當估價對象的剩余土地使用權年限短于法定最高出讓年限時，沒有對結果進行年限修正的問題。

6、利息的計費基礎多少項目的問題。如：銷售稅費不能計算利息。

7、銷售稅費的計算基礎錯誤的問題。

基準地價修正法動態方式不存在投資利息。

假設開發法：（1）沒有確定最佳的開發利用方式

最佳開發利用方式的確定需要依據規劃限制條件，但不能把規劃限制條件直接作為最佳的開發利用方式。（2）沒有計算待開發土地或待完成房地產的利潤（3）把利息和稅金也作為計算利潤的基礎（4）貼現期確定錯誤（5）當利息率和貼現率一致時，還計算了利息。（6）未來樓價的確定完全依據市場比較法，沒有結合長期趨勢法。（7）遺漏了買方購買待開發土地或待完成房地產的稅費。（8）貼現期確定錯誤的問題。（9）管理費、銷售稅費及利潤的計算基礎錯誤的問題。

六、我的房地產估價報告的介紹

估計對象：估價對象為河南省周口市商水縣的法姬娜歐洲城2號樓401室房地產，房屋建筑面積為123平方米，三室兩廳兩衛，框架結構，南北朝向，簡單裝修，個人完全產權；估價目的：運用自己所學的知識，并檢驗自己對所學知識的掌握情況；估價時點為2013年6月3日；價值類型為估價對象的公開市場價值。

選用市場比較法進行了分析和測算，確定該估價對象在估價時點的公開市場價值為：306166元，單價：2489.15/m2。估價步驟：1．選擇可比案例根據替代原則，選取近期同一供需圈內鄰近區域的三個住宅交易案例，分別為：法姬娜歐洲城、融輝城、南陽國際公館進行比較；2．比較因素的選擇，根據可比案例與估價對象實際狀況，選用影響房地產價格的比較因素，主要包括：交易情況、交易方式、交易日期、區域因素和個別因素；3．比較因素修正，將可比案例與估價對象進行比較，從交易情況、交易方式、交易日期、區域因素和個別因素等方面進行系數修正，得出估價對象的比準價格。

選用收益法其為計算公式：V=A* [1-1/(1+Y)^n] /Y，資本化率依據安全利率加風險調整值法確定,安全利率采用銀行存款利率3% ,風險、管理等補償按5%，房屋出租總費用：管理費+年維修費+年保險費+年稅金+年折舊費年房地總費用=7191.6（元），年房地純收益為4808.4（元），最后得出V=59758.65（元）

選用成本法本例是僅對建筑物進行估價，其計算公式為積算價格＝建筑物重置價格-建筑物累積折舊，本估價報告中的估價對象是框架結構，建筑物的重置價格為800元/平方米，故此估價對象的重置造價為800*123=98400（元），建筑物年折舊額為1377.6元，最后得出計算積算價格94267.2元。

以上就是對房地產估價概述的心得和體會，非常感謝老師對我們的細心教導。

第三篇：房地產估價復習

名詞解釋：房地產估價師、房地產、容積率、地役權、空間利用權、區位、基準地價、標定地價、房屋重置價格、補地價、樓面地價、房地產估價、專業房地產估價人員、估價目的、房地產估價原則、最高最佳使用、市場法、可比實例、收益法、成本法、直接資本化法、報酬資本化法、假設開發法、長期趨勢法

簡答：土地利用的限制、增加房地產供給的途徑、政府對房地產限制的特權、引起房地產價格上升的原因、房地產具有價格的條件、需要補地價的情形、專業估價的特點、一名合格的房地產專業估價人員必須的素質、房地產估價原則、保障獨立、客觀、公平估價的要求、獨立、客觀、公正的具體做法、有助于把握最高最佳使用原則的經濟學原理、房地產估價的基本方法、市場法估價的操作步驟、選取可比實例的質量要求、建立價格可比基礎、房地產狀況調整的內容、收益法的操作步驟、成本法估價的操作步驟

第四篇：房地產估價考試題

1、何為市場法？運用市場法估價的一般步驟？

市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的修正和調整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

運用市場法估價一般分為下列7個步驟進行：1）搜集交易實例；2）選取可比實例；3）建立比較基準；4）交易情況修正；5）市場狀況調整；6）房地產狀況調整；7）求取比準價格。

2、何為成本法？運用成本法估價的一般步驟？

成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。

成本法的操作步驟1）弄清估價對象房地產的價格構成，搜集相關資料;2）測算估價對象重新購建價格;3）測算建筑物折舊;4）求取估價對象積算價格。

3、何為收益法？運用收益法估價的一般步驟？

收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法。

運用收益法估價一般分為下列4個步驟：

1)搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數據資料，如估價對象及其類似房地產收入、費用的數據資料；2)預測估價對象的未來收益(如凈收益)；3)求取報酬率或資本化率、收益乘數；4)選用適宜的收益法公式計算出收益價格。

4、何為假設開發法？運用假設開發法估價的一般步驟？

假設開發法也稱剩余法、預期開發法、開發法，是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發建設的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發建設的必要支出及應得利潤來求取估價對象的價值的方法。

運用假設開發法估價一般分為下列6個步驟進行：

1）調查分析待開發房地產狀況；2）選擇最佳的開發利用方式，確定開發完成后的房地產狀況；3）預測后續開發經營期；4）預測開發完成后的價值；5）預測后續必要支出及應得利潤；6）測算待開發房地產價值。

5、何為路線價法？運用路線價法估價的一般步驟？

路線價法是在特定街道上設定標準臨街深度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后利用臨街深度價格修正率或其他價格修正率來求取該道路其他臨街土地價值的方法。

運用路線價法估價一般分為下列6個步驟進行：

①劃分路線價區段；②設定標準臨街深度；③選取標準臨街宗地；④調查評估路線價；⑤制作價格修正率表；⑥計算臨街土地的價格。

6、何為房地產估價？房地產估價的基本程序？

房地產估價是房地產估價師和房地產估價機構根據估價目的，遵守估價原則，按照估價程序，運用估價方法，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關專業意見的活動。

房地產估價的基本程序是指完成一個房地產估價項目所需做的各項工作按照它們之間的內在聯系排列出的先后順序。

房地產估價的基本程序如下：

(1)獲取估價業務；(2)受理估價委托；(3)制定估價作業方案；(4)搜集估價所需資料；(5)實地查看估價對象；(6)分析估價對象價值；(7)測算估價對象價值；(8)判斷估價對象價值；(9)撰寫估價報告；(10)內部審核估價報告(11)交付估價報告；(12)估價資料歸檔。

第五篇：房地產估價原則

房地產估價原則必須以估價對象的合法使用為前提。世界上的任何實物都是有規律的，房地產的估價同樣也是有規律的。盡管房地產價格受諸多因素的影響。但是，當我們觀察其形成和運動過程時，就會發現房地產估價仍然有著自身的某種規律，也是不以個人的主觀意志為轉移的。例如，在一定時期、某一地區、某一地段、一定結構、一定層數的新建住宅的價格是相當的。再比如，在一定時期，盡管某個地區的個別商品住宅的價格有所不同，但都在平均價格上下波動。因此，估價人員在估價時，一定要遵守估價的規律。房地產估價的規律一般可以歸結為：估價的原則和標準；估價的理論和方法；估價的程序等。

一、房地產估價原則

房地產估價原則：房地產估價原則——估價時點下的估價結果具有近似性。房地產估價原則：使不同的估價人員對估價的基本前提具有認識上的一致性。估價原則的本質可以理解為：1房地產估價的工作標準；2統一估價人員的認識；3規范估價行為。其目的使得估價的結果具有類似性或者可比性。

1．合法性原則：合法原則要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行。估價對象的權益不是委托人或估價人員可以隨意假定的必須有合法的依據。如果權益不同，原因在于盡管兩宗實物、區位狀況完全相同的房地產。其價值可能有很大的不同。

遵循合法原則包括具體包含有以下幾個方面：合法權益包括合法產權、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則。

應以房地產，1合法產權方面。權屬證書和有關證件為依據。具體來說，沒有合法權益的房地產不能當成具有合法權益的房地產來估價。

任何產權性質的房地產都可以成為估價對象，應注意：不是只有合法產權的房地產才能成為估價對象。關鍵是合法產權的房地產，要按合法產權的房地產來評估；不合法產權的房地產，一定要按不合法產權的房地產來評估。

2．最高、最佳使用原則：房地產是一種稀缺資源，無論是社會還是權利人都希望能發揮其最大的效益，并根據這種期望確定土地利用方式。因此要以委估房地產，主要是地產的區位、特性、等級等客觀條件所決定的使用效益最大的使用方式或用途為前提進行估價。

最高最佳使用原則的含義：經過充分論證，最高最佳使用原則是指法律上許可、技術上可行、經濟合理。能夠使得估價對象達到最大可能的使用。

最高最佳使用的前提條件是法律上許可、技術上可行、經濟合理。

最高最佳使用具體包括：1最佳用途；2最佳規模；3最佳集約度。

3．均衡原則：房地產的各個組成部分，如土地與建筑物、建筑物的結構、設備與裝修等相互之間須達到一個均衡的比例關系，才能達到房地產整體的最高最佳使用狀態。均衡原則就是要求評估人員在評估房地產的某一個組成部分時，須充分考慮因其與其他組成部分之問的結構關系而決定的房地產整體最高最佳用途。

從均衡原理理解房地產最佳集約度和最佳規模來判定是否為最高最佳使用。可以幫助確定最高集約度和最佳規模。以建筑物與土地的組合來講，均衡原理是以房地產內部各構成要素的組合是否均衡。建筑物與土地比較，如果過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態，該房地產的效用便不能得到有效發揮，從而會降低該房地產的價值

4．適合原則：每一宗房地產總是處于某個特定的環境之中，只有當一宗房地產與其所處環境適合才能達到最高最佳使用狀態。因此，估價人員在評估一宗房地產的價格時，須詳細分析該宗房地產與其周圍環境的關系，審慎確定最高最佳使用狀態。

從適合原理理解最佳用途來判定是否為最高最佳使用。可以幫助我確定最佳用途。適合原理是以房地產與其外部環境是否協調。只存在相對的最好，從本質上講：現實世界不存在絕對最好。即最好是有條件的因此，適合原理的本質是適合環境要求的就是最好的。

房地產估價的最高行為準則，房地產估價的最高行為準則是獨立、客觀、公正。1不受他人約束的獨立機構；

2、是要求估價人員與估價對象及當事人沒有利害關系；3是要求估價機構的人員在估價中不應受外部干擾因素的影響，獨立——是要求估價機構本身應當是一個不依賴于他人。不屈從于外部壓力，完全憑借自己的專業知識、經驗和良心進行估價。完全從實際出發，客觀——要求估價機構和估價人員不帶任何自己的好惡、情緒和偏見。按照事物的本來面目去估價。不偏袒任何一方。公正——要求估價機構和估價人員在估價中公平正直。估價機構和估價人員的中立立場。注意：獨立、客觀、公平原則的核心。

估價原則的重要性

以此作為估價時的指南。估價原則可以幫助估價人員，每一位估價人員都應正確理解房地產估價原則。如何去思考和衡量估價對象的價格，如何把估價對象的價格框定在一個合理的范圍內。客觀合理估價的假設:反復考慮評價的結果，2換位思考。估價人員分別站在當事人雙方的立場上。一般會得到當事人雙方都能接受的評估結果。獨立、客觀、公正的做法：要有良好的職業道德；堅持回避原則；事實求是；遵守評估程序；不斷提高理論水平和業務素質。

房地產估價原則是主觀的以估價對象合理為基礎，我國目前的狀況，應該同時注意顧家的作用和意義，建立在科學的理論和方法的基礎上才最具科學性。