第一篇：房地產估價報告-辦公樓-成本法

目 錄

第一部分 致委托方函.................................2 第二部分 估價師聲明.................................3 第三部分 估價的假設和限制條件.......................4 第四部分 房地產估價結果報告.........................5

一、委托方.........................................5

二、估價方.........................................5

三、估價對象.......................................5

四、估價目的.......................................6

五、估價時點.......................................6

六、價值定義.......................................6

七、估價依據.......................................6

八、估價原則.......................................6

九、估價方法.......................................6

十、估價結果.......................................7

十一、估價人員.....................................7

十二、估價作業日期.................................7

十三、估價報告應用的有效期.........................7

第五部分 房地產估價技術報告.........................8

一、個別因素分析...................................8

二、區域因素分析...................................8

三、市場背景分析...................................9

四、最高最佳使用分析...............................9

五、估價方法選用...................................9

六、估價測算過程...................................9

七、估價結果確定...................................11

第六部分 附件......................................11

一、致委托方函

XX學院：

承蒙貴方委托，我公司對位于武漢市洪山區XXXXX大樓進行房地產價格評估，評估目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值，評估工作至2014年06月19日結束。

我公司嚴格按照國家有關法律法規和《房地產估價規范》的要求，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，依據貴方提供的相關資料，選用適宜的估價方法，通過綜合分析影響房地產價格因素，進行認真測算，最終確定估價對象在估價時點2014年6月19日滿足各項假設限制條件下的公開市場價值為人民幣1518.415萬元。詳細情況請見《房地產估價結果報告》。

法人代表： XX

二○一四年六月十九日

二、估價師聲明

我們鄭重聲明：

1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中所列的假設和限制條件的限制。

3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

4、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

5、估價人員已對本估價報告中的估價對象進行了實地勘查。

6、沒有人對本估價報告提供重要專業幫助。

7、本估價報告結果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途，未經本估價機構書面同意，本報告的全部或者任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發表。

8、估價人員只對估價過程和結論合乎估價技術規范及職業規范負責，對委托方的最終定價決策不負直接責任。

估價師簽名： XXX 注冊房地產估價師注冊號： 20XXXXXXXX

三、估價的假設和限制條件

一、假設條件

1、本報告以委托方提供的資料真實、合法、完整為假設前提。

2、本報告估價結果為估價對象在估價時點的公開市場價格，不考慮短期變現因素的影響。

3、委托方合法取得現有產權資料。用途并能保持目前的使用環境和條件為前提。

4、估價人員對估價對象的現場勘查僅限于估價對象的外觀和使用狀況，并未對結構等內在質量進行測試。本報告以估價對象內在質量符合國家有關標準并足以維持其正常使用為前提。

二、限制條件

1、本估價報告由文華學院委托，已取得其書面同意。

2、本評估報告中所依據的有關資料系由委托方提供，并對其真實性負責。因委托方提供的資料失真造成評估結果有誤，評估機構和評估人員不承擔責任。

3、本報告使用者在應用本估價報告時，應明確本次評估的價格定義及本估價報告中的“估價的假設和限制條件”。本報告估價結果是估價對象在滿足全部假設與限制條件下，于估價時點2014年6月19日、利用條件下的房地產公開市場價格，若估價時點、土地利用方式、土地級別、房屋利用狀況等影響房地產價格的因素發生變化，則評估價格應作相應調整。

4、本報告對估價對象市場價格的把握，僅相對于估價時點的假設條件、市場狀況而言，并未考慮市場價格波動、國家經濟政策發生變化、強制力因素以及其他不可抗力等因素對估價對象房地產價格的影響。

5、土地設定用途及設定年期的說明：估價時點估價對象現狀用途為“辦公樓”，本次估價時以估價對象的現狀用途符合規劃及有關規定為前提，估價設定用途為綜合。土地使用年限設定為自估價時點起的剩余出讓年限。

6、本報告由XXX評估有限公司負責解釋。

四、房地產估價結果報告

一、委托方 委托單位：XX 地 址：XXX 法人代表：XXX 聯 系 人：XXX 聯系電話：027－8XXXXXX

二、估價方

估價機構名稱：XXX房地產評估有限責任公司

資 質：具備在全國范圍內從事土地評估、房地產評估的資格 資質證書號：A200611034、武漢建房估資準字[2008]第1256號 法人代表：XXX 單位地址：XXX 聯系電話：（027）5XXXXXX

三、估價對象

（一）估價對象的范圍

根據委托方提供的評估范圍，本次估價對象為武漢市XXXX

（二）估價對象的區位條件

“XXX樓”位于洪山區湖北省武漢市XXX，位于華中科技大學附近，周邊環境優美。

（三）估價對象物質實體狀況

城建大樓的性質屬于辦公房地產，共有5層。根據《武漢市房屋重置價格標準》，結合建成年限及估價人員實地勘查狀況，確定估價對象為九成新，新建結構為鋼混二等。建筑面積5800m2，于2003年6月16日建成竣工驗收合格。建筑物和裝修情況詳情見《房地產勘查表》。

四、估價目的 為委托人以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物市場價值參考。

五、估價時點

估價時點為二零一四年六月十九日。

六、本次評估價值定義

本報告所確定的價值為估價對象房地產在估價時點完整權利狀態及滿足各項假設限制條件下的房地產公開市場價值。

七、估價依據

1、中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)

2、《中華人民共和國土地管理法》

3、《中華人民共和國城市房地產管理法》

4、委托方提供的委估房地產有關資料

5、評估人員現場勘查、攝影和記錄

6、現時武漢市房地產市場相關價格信息。

7、武漢市建設工程價格信息。

八、估價原則

1、獨立、客觀、公正、公平原則

2、合法原則

3、估價時點原則

4、替代原則

5、最高最佳使用原則

九、估價方法

按照《房地產估價規范》的要求,根據當地房地產市場發育狀況并結合估價對象的具體特點而確定。本次估價根據估價目的及估價對象的區位條件和用途 6 以及實地勘察結果，以成本法作為本次評估的評估方法。

成本法，求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其計算公式為：

房地產價格=土地價格+建筑物重新構建價格-建筑物折舊 =土地重新構建價格+建筑重新構建價格×成新率

十、估價結果

經過評定估算，最終確定估價對象在估價時點的客觀合理價值（總價值）為人民幣1518.415萬元。

大寫：壹仟伍佰壹拾捌點肆壹伍萬圓。

十一、估價作業日期

2014年6月8日至2014年6月19日。

十二、估價報告應用的有效期

本房地產抵押估價報告應用的有效期從估價報告出具之日起計，一年內有效。

十三、估價人員 評估：XXX 復核：XXXX房地產估價公司

五、房地產估價技術報告

（一）因素分析

1、權屬狀況:

于2002年6月16日以出讓方式取得了該宗地的土地使用權，《國有土地使用證》證號為武國用（2002）字第×××號），其地號為××××，證載用途為教育用地，土地使用權終止日期為2052年6月16日，土地面積為1788平方米。

2、地理位置狀況：

委估對象位于武漢市洪山區XXX，臨近XX路，地理位置較優越，周邊各超市、學校、休閑等配套比較齊全。

3、建筑物情況：

建筑物于2003年6月16日竣工，建筑面積合計為5800平方米。建筑物和裝修情況詳情見《房地產勘查表》

（二）區域因素分析

區域因素是指評估物業所在地區的自然條件與社會、經濟條件，這些條件相互結合所產生的地區特征，對地區內的房地產價格水平有決定性的影響。1)地理位置：

武漢是中國中部政治商業中心城市。東經113°41′-115°05′，北緯29°58′-31°22′。屬華中地區的最大都市，中國大陸七大中心城市之一。下轄武漢特區江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山、東西湖、漢南、蔡甸、江夏、新洲、黃陂等13個區。本次評估物業位于武昌區。武昌區位于武漢經濟特區中部，是武漢市開發較早的商業中心區，地理位置得天獨厚。2)自然條件：

武漢位于亞熱帶季風氣候區，本區氣候的主要特點是：冬溫夏熱、四季分明，降水豐沛，季節分配比較均勻；雨量充沛，年均量為1,810 毫米。3)交通條件：

武漢市交通條件運輸發達，初步建起以國際港口、國際機場、現代化客貨口岸和站場為樞紐，以高速公路、水運為骨干的海陸空立體綜合運輸網格，日趨成為中南國際物流中心和客運中心。

（三）市場背景分析

國家實施了積極的財政政策和寬松的貨幣政策，這是推動樓市前進最有利條件，一系列救市政策的出臺十分明顯的向社會傳達了國家對房地產市場的重視，導致大量的社會財富向房地產市場流動。

（四）最高最佳使用分析

房地產估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提，估價對象目前作為辦公樓使用，它所分攤土地的批準用途為教育用地，其所在建筑物的設計用途為辦公樓，估價人員從法律上允許、技術上可能、經濟上可行的角度進行綜合分析，認為估價對象目前的實際用途為其最高最佳使用。

（五）估價方法選用

估價人員深入細致地分析了評估項目的特點和實際狀況，并研究了委托方提供的及所掌握的資料，在實地勘察和調研的基礎上認為，估價對象所在位置類似房屋交易市場活躍度較高，考慮到估價對象具有收益的房地產，租賃市場狀況良好，為使估價結果具有科學性、準確性、客觀性，本報告擬采用成本法對估價對象進行綜合評估。

（六）估價過程

1、成本法的基本公式：

房地產價格＝土地重新構建價格+建筑重新構建價格×成新率

2、估價過程

A土地在估價時點的市場價格（1)取得土地費用

①土地毛地價測算 根據委托方提供的《武漢市土地使用權出讓合同》及委托方的介紹，教育用地毛地價為2600元/m2 ②土地開發及其他費用 調查估價對象附近土地開發費用情況并結合估價對象情況確定估價對象土地開發費用為400元/m2 9 ③土地取得費用 土地取得費用==土地毛地價＋土地開發及其他費用 =2600＋400=3000元/m2（2）利息 假設估價對象建設周期為一年，年利率以估價時點金融機構貸款利率為標準，一年期貸款利率為5.85%，計算中只計單利，則： 利息＝3000×1×5.85%＝175.5元/m2（3）利潤 參照市場情況和估價對象項目情況，取開發商利潤10％，則： 利潤＝3000×10%＝300元/m2（4）管理費 按土地取得費的2.5％計算，則： 管理費＝3000×2.5%＝75元/m2（5）稅費 各項費用之和的5.5%，則：

稅費＝(3000＋175.5＋300＋75)×5.5％=195.28元/m2（6）土地在估價時點的市場價格

＝土地取得費用＋利息＋利潤＋管理費＋稅費 ＝3000＋175.5＋300＋75＋195.28=3745.78元/m2 土地價格＝3745.78×1788=669.745萬元

B建造建筑物費用及正常利稅（1）房屋建造成本

①建安工程造價 確定建安工程造價為1200元/m2。②建材行業統籌基金 取建安費用的1%，則： 建材行業統籌基金＝1200×1%＝12元/m2 ③不可預見費 取建安費用的5%，則： 不可預見費＝1200×5%＝60元/m2 ④紅線內市政費 取建安費用的10%，則： 紅線內市政費＝1200元×10%＝120元/m2 ⑤其他費用 其他費用包括勘探費、規劃設計費、竣工圖費、質量監督費、工程監理費、招標費等，合計其他費用單價為110元/m2 房屋建造成本合計＝①＋②＋③＋④＋⑤＝1502元/m2（2）利息 估價對象建設周期為一年，年利以估價時點的金融機構貸款利率為標 10 準，一年期利率為5.85%，計算中只計單利并假設資金為均勻投入，則： 利息＝1502×5.85%×1/2＝43.93元

（3）管理費 按房屋建造總成本的2.5%計算，則： 管理費＝1502×2.5%＝37.55元/m2（4）利潤 按開發商利潤為10%計算，則：1502×10%＝150.2元/m2（5）稅費 同土地部分的計算說明，按上述1、2、3、4各項之和的5.5％計算，則：

稅費＝(1502+43.93+37.55+150.2)×5.5％＝95.35元/m2（6）房屋綜合建筑成本 房屋綜合建筑成本為上述1)至5)項之和，即： 1502+43.93+37.55+150.2+95.35=1829.03元/m2（7）建筑物現值 根據估價對象建筑結構、建成年代和保養程度，確定其成新率為80%，則：

建筑物單價＝房屋綜合成本×成新率＝1829.03×80%＝1463.224元/m2 建筑物現值＝1463.224×5800＝848.67萬元 C估價對象的積算價格

估價對象價格＝土地在估價時點的市場價格＋建筑物現值

＝669.745+＝848.67=1518.415萬元

（七）、估價結果確定

委估房地產價值為1518.415萬元，大寫：壹仟伍佰壹拾捌點肆壹伍萬圓。

六、附件：

附件一：房屋所有權證復印件 附件二：估價對象地理位置圖 附件三：估價對象現成照片

附件四：估價機構企業法人營業執照復印件 附件五：估價機構資質證書復印件 附件六：估價人員執業資格證書復印件

附件七：估價人員執業資格證書

第二篇：房地產估價報告-成本法

房地產估價報告

估價項目名稱： 阿榮旗那吉鎮陽光二期工程拆遷評估

委 托 估 價 方： 內蒙古第二建設股份有限公司

受 理 估 價 方： 牙克石市銘泰房地產價格評估事務所

法 人 代 表： ***

(中國注冊房地產估價師）

估價作業日期： 2007年3月15日至2007年4月3日

目

錄

一、致委托方函

二、估價師聲明

三、估價的假設和限制條件

四、估價結果報告

五、房地產估價技術報告

六、附件

（一）分戶估價報告

（二）《2007年阿榮旗那吉鎮地區各類

房屋評估市場指導價格》

（三）房地產價格評估機構資質證書

（四）營業執照

（五）房地產估價師資格證書

致委托方函

內蒙古第二建設股份有限公司：

我所受貴公司委托，對坐落在阿榮旗那吉鎮向陽西路以北、濱河西路以東、西小河以西，拆遷范圍內的房屋及附屬物市場價值進行評估。

估價對象大部分為磚木結構住宅房屋，計56幢，總建筑面積4,193.58m2。

估價對象均以劃撥方式取得土地使用權。

一、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。

二、估價時點：

二00七年三月十五日

三、估價結果： 估價人員遵循合法、獨立、客觀、公正的原則，依據中華人民共和國GB/T50291—1999《房地產估價規范》和相關法規，在現場查勘的基礎上，經科學計算、專業分析論證，確定估價對象在估價時點價值為：合計：RMB：4,400,430.00元。人民幣（大寫）：肆佰肆拾萬零肆佰叁拾元整。

牙克石市銘泰房地產價格評估事務所

法人代表：*** 二00七年四月三日

估價師聲明

我們鄭重聲明：

一、我們在估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

二、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論。

三、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

四、我們依照《房地產估價規范》、建設部《房屋完損等級評定標準》、《2007年阿榮旗那吉鎮地區各類房屋評估市場指導價格》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

五、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘（查勘人：史寶吉、付英祥）。

六、沒有人對本估價報告提供重要專業幫助。

參評房地產估價師：

簽字

***

***

估價的假設和限制條件

本估價結果為估價時點的房屋拆遷補償價值，它依據如下假設：

一、委托方提供的情況都是真實的，有關資料都是合法有效的。

二、估價對象及其附屬物的權屬是合法有效的。

三、估價對象為劃撥土地使用權，本次估價沒有考慮劃撥土地使用權 發生轉移時，應向國家或有關部門交納費用的因素。

四、裝修、裝飾的補償金額是根據委托方的要求評估的。

五、本估價報告為委托方之估價目的專用，不對其它用途負責。

六、本次估價沒有考慮他項權對估價對象價格的影響。

七、未經本所允許本估價報告的全部或部分內容均不允許在任何公開發表的文件報告或聲明中引用。

八、隨著時間推移或房地產市場行情的變化，該估價結果應做相應調整。

牙克石市銘泰房地產估價事務所

房地產估價結果報告

一、委托方：內蒙古第二建設股份有限公司

二、估價方：牙克石市銘泰房地產價格評估事務所

三、估價對象概況：

1、區位狀況：

估價對象位于阿榮旗那吉鎮向陽西路以北、濱河西路以東、西小河以西。

2、實物狀況：

拆遷范圍內共有房屋56幢，總建筑面積4,193.58m2。其中磚木結構房屋3,686.24m2，土木結構房屋286.56 m2，磚混結構房屋220.78 m2。

土木結構房屋建筑年代久遠，狀況較差，沒有經過較大的維修改造，成新度較低。磚木、磚混結構房屋質量狀況較好，成新度較高，部分外墻面進行了貼磚裝飾，室內進行了裝修，土暖氣供暖，日光燈或白熾燈照明，大部分住戶采用手壓井或自吸水泵方式供水，部分室內有排水設施。院落較大，附屬物較少且質量較差。

3、權益狀況: 56幢房屋全部為私有房屋，已驗《房屋所有權證》55戶。

四、估價目的： 為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。

五、估價時點：

二00七年三月十五日

六、價值定義：

公開市場價值。

七、估價依據：

（一）、《中華人民共和國城市房地產管理法》

（二）、國務院《城市房屋拆遷管理條例》

（三）、《內蒙古自治區城市拆遷管理條例》

（四）、《呼倫貝爾市城市房屋拆遷管理條例》

（五）、《房地產估價規范》

（六）、建設部《房屋完損等級評定標準》

（七）、建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》

（八）、《2007年阿榮旗那吉鎮地區各類房屋評估市場指導價格》阿建發（2007）9號。

估價人員現場查勘所獲資料，委托方提供資料。

八、估價原則：

獨立、客觀、公正、合法。

九、估價方法：

市場比較法、成本法。

以《2007年阿榮旗那吉鎮地區各類房屋評估市場指導價格》公布的價格為基礎，采用成本法對估價對象的實物形態進行修正測算，采用市場比較法對區位補償價進行修正，綜合修正后確定被拆遷房屋貨幣補償金額。

十、估價結果：

本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用合法的估價方法在認真查勘獲取現場可靠資料的基礎上，經過準確測算，確定估價對象估價時點總價值為：

合計：RMB：4,400,430.00元。人民幣（大寫）：肆佰肆拾萬零肆佰叁拾元整。

十一、估價說明：本估價結果不含搬家補助費。

十二、估價人員：***（中國注冊房地產估價師）

***（中國注冊房地產估價師）

十三、估價日期：二00七年三月十五日至二00七年四月三日

牙克石市銘泰房地產價格評估事務

二00七

年四月三日

房地產估價技術報告

一、個別因素分析

估價對象大部為90年代末建造的磚木結構房屋。其形態多為條形毛石基礎，37cm紅磚墻體，雙坡木屋架紅瓦防水，天棚板條麻刀灰吊頂，內墻抹灰，普通木門、窗，有水、電配置，土暖氣供熱，鋪設地板、地磚。該部分房屋建筑年較晚維修養護較好。根據《房屋完損等級評定標準》評定為完好房。（祥見分戶估價報告）。

二、區域因素分析

估價對象位于阿榮旗那吉鎮向陽西路以北、濱河西路以東、西小河以西。

該區域為阿榮旗那吉鎮一類住宅區，距客運站、學校、商場等生活服務場所稍遠，主道路通達，居民區內以自然胡同為通道。該地地勢低洼，缺乏排污、排水基礎設施，雨季受水患困擾。公共配套設施不完善，自然環境、人文環境不盡人意。

三、市場背景分析

幾年來，阿榮旗的經濟發展速度良好，經濟秩序，社會秩序穩定，地方財政穩步增長，城鎮產業結構調整順利。經濟的快速發展帶動了住宅和房地產業的強增長。經濟社會發展，很大程度上提高了個人購房能力，支持了住房消費的升溫。全旗新增商品房市場供需兩旺，存量房買賣大幅增長，交易活躍。近年來舊城改造項目的實施，增加了拆遷安置的市場需求，房地產整體價格不斷攀升，房地產市場進入一個生機勃勃的新階段。

四、最高最佳使用分析

房地產估價應以估價對象的最有效使用為前提進行估價。最高最佳使用是指法律上允許，技術上可能，經濟上可行，經充分合理論證，能使估價對象產生最高價值的使用。本評估以確定被拆遷房屋貨幣補償金額為估價目的，因此確定以保持現狀為估價對象的最佳使用。

五、估價方法

市場比較法、成本法。

《阿榮旗城鎮房屋拆遷管理辦法（修訂稿）》第二十四條規定：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積、占地面積、新舊程度、建筑結構形式、使用率、朝向、配套設施、裝修等因素，以房地產市場評估價格確定。

區位補償按被拆遷房屋建筑面積補償，補償標準按旗人民政府公布的區位等級確定。

根據以上規定，本次估價以《2007阿榮旗那吉鎮地區各類房屋評估市場指導價格》阿建發（2007）9號文公布的那吉鎮地區房屋評估市場指導價為基準，采用市場比較法、成本法對估價對象進行區位、房屋狀況綜合修正后確定房屋的價格，然后評估附屬物價格和裝修、裝飾的價格，幾項加總后即為貨幣補償的金額。

初步評估結果確定后公示七天，并將《拆遷估價結果（初步）》發給拆遷當事人，聽取當事人的意見。公示期對放映的問題進行處理，對評估或計算有誤的予以更正或重估，遺漏、高估項目的進行增補、核減，最后出具正式估價報告

六、測算過程

估價對象估價總額=主房價格+裝修價格+附屬物價格

（一）、區位指導價的確定：

根據委托方提供的資料，拆遷區域為一類住宅區位，《2007年阿榮旗那吉鎮地區各類房屋評估市場指導價格》公布的區位指導價為200—150元/m2，采用市場比較法修正后確定本次評估區位價定為200元/m2。

再根據估價對象臨街狀況，對臨街第一排住宅房屋區位補償價格修正+30%。

（二）、房屋市場指導價的確定：

1、房屋結構以產權證標明的為準；對結構有爭議的以拆遷當事人協商的為準；協商不成的，以委托方確定的結構為準。

2、房屋用途以產權證標明的用途為準，拆遷區域估價對象全部為住宅用途。

3、房屋建筑面積以實測為準。

4、房屋市場指導價

采用成本法評估確定：標準磚混結構平房為640元/m2；標準磚木結構平房為590元/m2；標準土木結構平房為410元/m2。

（三）、房屋成新率確定： 采用耐用年限法、實際觀察法。

（四）、實物狀況修正

采用成本法將估價對象的實物狀況與《2007年阿榮旗那吉鎮地區各類房屋評估市場指導價格》中規定的房屋的主要特征相對照，對價格有較大影響超出或低于標準的予以綜合修正。主要有外墻體、屋架、屋面防水、室內排水系統及設施、檐高及室內凈高、采暖方式。

土木結構房屋的標準為土墻、草蓋、木門窗、水泥地面、紙棚、火墻（炕）采暖。

（五）、裝修、附屬物價格=單價×數量

1、裝修、裝飾的界定：除實物狀況修正內容以外的，室外墻面、室內墻面、地面、天棚超出實物標準有較大資金投入，對房地產價格有較大影響的單項工程。

2、附屬物的界定：《阿榮旗城鎮房屋拆遷管理辦法（修訂稿）》第二十二條規定：“附屬物是指被拆遷人不以其為主而又與其生產、生活有關的房屋或建筑物。包括倉房、門斗、院墻、大門、廁所、有投入資金的石砌排水溝和橋涵、水井、地窖、地下污水井、水泥地面等屬于附屬物”。

3、數量：以實際測量為準。

4、價格：根據《阿榮旗城鎮房屋拆遷管理辦法（修訂搞）第二十二條規定，附屬物、裝修、裝飾物的價格按成本折舊予以補償。

（六）、例：溫國柱先生被拆遷房屋拆遷貨幣補償金額： 估價對象概況：

估價對象座落于內蒙古第二建設股份有限公司拆遷范圍之內，產權證010600038號，產權證載明房屋使用用途為住宅、建筑面積40.00m2，實際測量為41.06 m2。以劃撥方式取得土地使用權。

區位等級：住宅一級，區位指導價：200元/m2，估價對象為臨街房屋區位指導價修正200元/m2（1＋30%）=260元/m2。

估價對象為：磚木結構房屋，條形毛石基礎，37cm紅磚墻體，外墻南側腰線以下抹灰，其余清水外墻。平屋面油紙防水，室內水泥地坪，雙層木窗，半玻木質門，無灰天棚，內墻面普通抹灰，室內凈（檐）高2.65m，電照齊全，火墻取暖。

1、主 房：

基 準 價：590元/m2 狀況修正：

凈（檐）高＋1%，＋6元；平屋面－15元；無紅瓦屋面－22元；無灰天棚－10元；無暖氣－20元。合計－61元/m2

評估單價：590元/m2×95%－61元/m2＋260元/m2＝760元/m2 評 估 額：760元/m2×41.06m2＝31,206元

2、裝修、裝飾：

水泥抹灰：

8元/m2×6.44m2＝52元 小計：52元

3、附屬物：

（1）、電

表：

240元/塊×1塊＝240元（2）、滲

井：

300元/眼×1眼＝300元（3）、泵

井：

420元/眼×1眼＝420元（4）、圍

墻：60元/m2×26.70m2＝1,602元 小計：2,562元

4、合計RMB：33,820元，人民幣（大寫）：叁萬叁仟捌佰貳拾元整。

七、估價結果：

本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用合法的估價方法在認真查勘獲取現場可靠資料的基礎上，經過準確測算，確定估價對象估價時點總價值為：

合計：RMB：4,400,430.00元。人民幣（大寫）：肆佰肆拾萬零肆佰叁拾元整。

八、估價人員：***（中國注冊房地產估價師）

***（中國注冊房地產估價師）

九、估價日期：二00七年三月十五日至二00七年四月三日 牙克石市銘泰房地產價格評估事務所

二00七年四月三日

第三篇：關于選用成本法評估房地產市場價值估價結果說明

關于選用成本法評估房地產市場價值估價結果說明

房地產估價是指專業的估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動，估價方法通常有市場比較法、收益法、成本法及假設開發法等四種，市場比較法適用于同類房地產交易案例較多的估價，收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產估價，成本法適用于無市場依據或市場依據不充分而不易采用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下的房地產估價；假設開發法適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產估價。且對同一估價對象宜采用兩種以上的估價方法進行估價。

房地產總價的構成是房屋和土地使用權相互作用的結果，在無市場依據或市場依據不充分而不易采用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下的房地產估價時僅能選用成本法估算委估對象的房地產市場價值，在選用成本法評估一宗土地建有多棟建筑物且不宜進行土地使用權面積分攤的情況時，按照烏魯木齊市現時房地產抵押登記相關規定，房地產辦理抵押登記時房屋及土地使用權價值需單獨列示，為辦理房地產抵押登記，房地產估價報告中僅評估地上建筑物的價值，土地使用權價值由土地使用權評估報告體現，最終房地產總價應將兩報告中估價結果進行加和。

本所建議金融機構在區域房地產市場不完善的情況下，予以企業受信、確定貸款額度、填寫格式文件并進行微機錄入時，應以抵押建筑物房地產總價值為準。

新疆馳遠天合中辰房地產評估

有限責任事務所

二○○七年十月二十二日

第四篇：房地產估價報告范文

房地產估價報告模板

××市××區××廣場×號××大廈 房地產估價報告

項目名稱：位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號的××大廈 委 托 人：××大廈酒店有限公司 估價機構：××房地產估價公司 估價人員：××× ×××

估價作業日期： 二00八年十二月1日至 二00八年十一月六日 估價報告編號：××××××

目 錄

一、致委托人函??????????????第×頁

二、估價師聲明??????????????第×頁

三、估價的假設和限制條件?????????第×頁

四、估價結果報告?????????????第×頁

五、估價技術報告?????????????第×頁

六、附件?????????????????第×頁 致委托人函

×× 大廈酒店有限公司：

受貴公司委托，本估價機構秉著獨立、客觀、公正、科學的原則，對位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號大廈房地產進行價格評估。本報告估價對象于估價時點二○○四年十月二十九日狀 態下的公開市場價格，估價目的是為估價對象轉讓提供公開市場價格參考。

在本報告中已說明的假設與限制條件下，要估價機構根據估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素進行分析，確定價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點最可能實現的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。×× 房地產估價公司 法定代表人： ×× × 二 ○ ○四年十一月六日

估價師聲明 我們鄭重聲明：

⑴ 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。⑵ 本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。有關假設限制條件見“估價假設和限制條件”以及估價報告正文中相關說明。

⑶ 我們與本次估價的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

⑷ 我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

⑸ 我們已對本估價報告中的估價對象進行了現場勘察，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們對估價對象的現場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據委托人提供的資料以及當前建筑行業一般標準或相關規范進行評估。

我們不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任。⑹ 沒有其他人對本估價報告提供了重要專業幫助。

⑺ 委托人以及相關部門在使用本估價報告時，對因忽視本估價報告提示的相關事實所引起的相關法律責任，本估價機構以及估價人員不承擔相應責任。⑻ 本估價報告是本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素時行分析，為估價對象轉讓提供公開市場價格目的而出具的，但受本估價機構估價人員的職業水平和能力的影響。

⑼ 本估價報告中采用的專業術語的解釋及定義適用《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)相關規定。

⑽ 未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值均產生一定的影響，本報告未考慮抵押風險，抵押權人在辦理抵押事宜時需全面考慮。參加本次估價的注冊房地產估價師 簽名 蓋章

×× 房地產估價公司 二○○四年十一月六日

估價的假設和限制條件 本估價報告中的分析、意見和結論受以下及本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制：

⑴ 合法性前提。合法性是指估價對象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。具體前提如下：

① 估價對象為在建工程，因委托人提供資料有限，本次評估以估價對象合法開發為所設前提。

② 估價對象為在建工程，尚未進行竣工測繪及產權登記。故本估價報告中估價對象建筑面積數據為委托人所提供的經批準的施工圖紙數據，因設計變更等原因導致建筑面積變化時，應對估價結果進行調整。

③ 估價對象占用土地使用權性質為國有出讓性質，出讓使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結束，報告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。⑵ 最高最佳使用假設。最高最佳使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可靠，能使估價對象產生最大效應的使用。本次評估是以估價對象按設計文件中的設計方案建成為酒店、寫字間、商場為一體的現代化綜合性物業使用為最高最佳使用。

⑶ 估價時點假設。即要求估價結果是估價對象當前狀態于估價時點當時市場狀況下形成的客觀合理價格。估價時點后，估價報告有效期內，估價對象質量、使用功能布局、基礎設施配套以及房地產市場狀況等發生變化，均會對估價結果產生一定的影響。如果對估價對象評估價值產生明顯影響時，應 對本估價結論進行必要的調整。

⑷ 公開市場假設。即估價結果是在公開市場條件下形成的價格。公開市場是指在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度的追求經濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業知識，交易條件公開且不具有排他性。⑸ 報告使用限制條件如下：

① 本估價報告的估價結果僅為委托人在本估價目的——房地產轉讓下使用，不得做其他用途。

② 本估價報告不作為估價對象權屬確認的依據。

③ 估價報告應用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規定為一年，當市場變化較大時，報告的有效期不超過半年。⑹ 其他假設與限制條件。對估價對象公開市場價格產生影響的因素是多方面的，具體規定如下：

① 估價結果未考慮國家宏觀經濟政策發生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結論的影響。

② 本次評估未考慮特殊交易方式對估價結論的影響。

關于位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號 ××大廈 的估價結果報告

(編號：××××××)一 委托人：

××大廈酒店有限公司，法定代表人為××，住所為××市××區××廣場×號。

二 估價機構：

××房地產估價公司，法定代表人為×××，住所為××市××區××街×號，房地產價格評估資格等級為一級，證書編號為 “建房估證字〔 2003 〕××號”。

三 估價對象

估價對象為位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號的××大廈，設計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現代化群體建筑，其地下設計為停車場、設備用房、酒店輔助以及娛樂設施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設計功能為商場、餐飲、娛樂、服務用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設計功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設計功能為半智能寫字間。

估價對象總建筑面積為 140274.34 ㎡，占用土地面積為7593.66 ㎡，土地性質為國有出讓性質，土地使用權歸××大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結束。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經完工，電梯、扶梯設備以及中央空調機組等設備已運至施工現場。四 估價目的： 為估價對象轉讓提供公開市場價格參考。五 估價時點： 2004 年 10 月 29 日。六 價值定義：

根據 《房地產估價規范》 第 6.2.2 關于 “房地產轉讓價格評估，應采用公開市場價值標準”的規定，本報告評估估價對象于估價時 點狀態下的公開市場價格。七 估價依據：

⑴ 房地產價格評估委托協議書；

⑵ 《國有土地使用權證》證書編號：××××××； ⑶ 《施工許可證》，證書編號：××××××； ⑷ 《中華人民共和國土地管理法》；

⑸ 《中華人民共和國城市房地產管理法》； ⑹ 國家及地方的有關法律、法規；

⑺ 《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)；

⑻ 估價人員對估價對象現場勘察記錄以及掌握的房地產市場相關資料；； ⑼ 委托人提供的工程施工圖紙等相關資料。八 估價原則：

本估價報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價。具體依據如下估價原則： 合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價時點原則。⑴ 合法原則。遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。

⑵ 最高最佳使用原則。遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。

⑶ 替代原則。遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

⑷ 估價時點原則。遵循估價時點原則，要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。九 估價方法：

根據估價對象的特點，本報告將采用假設開發法和成本法對估價對象進行評估。

十 估價結果：

本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價值因素進行分析，確定估價對象在符合報告中的有關假設以及限制條件的基礎上，在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點可能實現的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。(十一)估 價人員：××× ××××(十二)估 價作業日期：

二○○四年十月二十九日 至二○○年十一月六日(十三)估價報告應用的有效期：

估價報告應用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規定為一年，當市場變化較大時，報告的有效期應為半年。

×× 房地產估價公司 二 ○ ○四年十一月六日

關于位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號 ××大廈 的估價技術報告

估價對象為位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號的××大廈，設計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現代化群體建筑，其地下設計為停車場、設備用房、酒店輔助以及娛樂設施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設計功能為商場、餐飲、娛樂、服務用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設計功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設計功能為半智能寫字間。

估價對象總建筑面積為 140274.34 ㎡，占用土地面積為7593.66 ㎡，土地性質為國有出讓性質，土地使用權歸××大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結束。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經完工，電梯、扶梯設備以及中央空調機組等設備已運至施工現場。根據委托人要求的估價目的，本報告評估××大廈于二○ ○ 四年十月二十九日估價時點停止施 工狀態的公開市場價格。因此，需要對估價時點條件下，影響估價對 象價格形成的各種因素進行分析。針對× × 大廈的建設標準和功能特點，分析影響其價格形成的因素主要有以下方面。一 實物狀況分析

⑴ ××大廈主要技術經濟指標說明

根據委托人提供的經批準的××大廈施工圖紙，該大廈的主要技術經濟指標說明如下：

⒈ 總用地面積 7593.66 ㎡

其中：酒店部分用地面積 3963.87 ㎡ 寫字間部分用地面積 3629.79 ㎡

⒉ 土地使用期限 1998 年 9 月 20 日至 2038 年 9 月 19 日 ⒊ 建筑占地面積 5300.83 ㎡ ⒋ 總建筑面積 140274.34 ㎡ ⒌ 建筑層數： 地下部分-4F~-1F 寫字間部分 A 座 7F~13F B 座 7F~29F 酒店客房部分 A 座 14F~51F ⒍ 建筑容積率 1:18.47 ⒎ 建筑覆蓋率 69.81% ⒏ 綠化率 9.22% ⒐ 建筑總高 A 座總高 200.80m B 座總高 112.45m ⒑ 總用水量 2162m3/ 日 復用水量 310 m3/ 日 實際用水量 1852 m3/ 日 ⒒ 空調冷量 3715RT ⒓ 過熱蒸汽量 12.209MW ⒔ 設備總容量 10167KV A 變壓器安裝容量 9300KVA 發電機 1120KVA 和 400KV A 各一臺 ⑵ ××大廈整體設計方案說明

依據“××大廈整體設計方案”，建成后的××大廈要達到如下標準： ⒈ 總平面布置

××大廈依原地勢設計，充分利用有效的用地面積，保證退后××路道路紅線 10m、××廣場 12m 的規劃要求。根據用地形狀，建筑物長軸與××街平行，且沿××街方向布置商場以及半智能型寫字間，五星級酒店和智能型寫字間則正對××廣場。⒉ 建筑立面造型

根據規劃設計要求，××大廈建筑采用歐洲新古典建筑風格，強調裙房的細部刻劃，注重色彩配合、材質選擇和比例的劃分，在整體風格上顯得渾厚、莊重。塔身部分線條簡潔、流暢，塔頂向塔身的過渡自然，強調建筑輪廓線條完美。對酒店主入口采用弧形金屬棚架，大片弧形幕墻，使酒店大堂的中庭與××廣場有機地融合起來；智能型寫字間入口設計為半開敞的大臺階，與酒店入口相映襯，××街一側的商場入口布置廣告燈飾。⒊ 綠化及景觀

根據規劃設計要求，建筑用地紅線內，臨××廣場一側及沿××街、××街一側盡量布置綠化面積，綠化風格與大廈的歐洲新古典風格相適應。酒店入口軸線正對的綠地上設置銅合金雕塑標志，環繞酒店大堂設置五根不銹鋼旗桿，夜間輔以立面泛光照明，形成鮮明、生動、清新的外部空間環境。⒋ 建筑功能分布 ① 地下部分

估價對象地下部分設四層地下室，主要為地下停車場(22 7 個車位)、機電設備用房和酒店的輔助用房。地下四層按地下人防設計，地下一層設計有舞廳、保齡球室等娛樂服務設施，地下二層至地下四層為地下停車場。② 裙房

估價對象地上一至六層為裙房，主要用于商場、餐飲、商務等以及酒店的公共部分。××街一側裙房的一層至四層設商場，面對××廣場的酒店大堂設三層挑空的中庭，半圓形玻璃幕墻。一層設總服務臺、電梯廳、瀑布流水，并設自動扶梯聯結地下一層的娛樂設施和地上一層至五層裙房的餐飲、會議等公共空間，五層的多功能廳設有四國語言同聲傳譯系統及聲光控制室，六層設桑拿、游泳池、屋頂花園等休憩、健身設施。③ A 座塔樓

A 座塔樓七層至十三層為辦公寫字間，建筑面積 9910.64 ㎡。十五層至二十九層、三十一層至四十四層為按照五星級標準設計的酒店客房，四十六層至四十八層為屋頂餐廳，十四層、三十層、四十五層為避難層(兼設備層)，四十九層至五十一層為設備層、機房，屋頂設直升飛機停機坪。④ B 座塔樓

B 座塔樓的設計功能為半智能型寫字間。建筑面積為29016.44。七層為會議中心，六層及八層至二十六層為寫字間，二十七層至二十九層為設備層、機房，屋頂設冷卻塔。⒌ 裝修

外墻：裙房采用暖灰色花崗巖板；塔樓外墻采用玻璃幕部分塑鋁板掛面； 窗和局部玻璃幕墻采用鋁合金框，淺灰色隔熱中空玻璃。

酒店大堂：花崗巖拼花地面，石材或木質墻面，金屬吸音板裝飾吊頂。公共衛生間：高級防滑地磚，墻面裝飾釉面磚貼至頂棚金屬板吊頂，嵌入式燈具，大理石化妝臺，進口衛生潔具。

高級寫字間：地面鋪高級地毯，木墻裙，吸音板吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。

普通寫字間：地面鋪地毯，涂料或無框玻璃隔斷，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。

會議室：地面鋪高級地毯，木墻裙，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具。

餐廳：地面石材或地毯、地磚，木質鑲板墻面，裝飾玻璃門，裝飾吸音吊頂。廚房、備餐間：防滑地磚，釉面磚墻面，金屬板吊頂。客房：地面鋪地毯，壁紙墻面，裝飾吸音吊頂。

設備用房、庫房等：細石混凝土地面，墻面、頂棚刷涂料。

其他：特殊要求的會議室、多功能廳做音質設計，有振動和噪音的機房做減振和防噪處理。

⒍ 設備及設施配置 ① 中央空調系統

××大廈采購美國“開利”牌中央空調系統，對不同的功能區分別采用空氣系統和風機盤管加新風系統，地下室設 4 臺 930RT的雙效溴化鋰吸收式水冷機組，由城市集中供熱系統提供蒸汽，另在地下室設 2 臺進口蒸汽發生器。② 電梯

××大廈共采用美國“ OTIS ”牌“ 506NCE ”型電扶梯共 16部，“ E411-VVVF ”型電梯 18 部。③ 樓宇自動化系統

綜合布線系統：模塊化的開發性布線系統，可進行語音、數據和圖像傳輸。通訊系統： 半智能型寫字間設 400 對市話直通線路； 智能型寫字間設 410 對市話直通線路和一臺 450 門程控交換機，45 條中繼線；酒店設 110 對市話直通線路和一臺 1750 門程控交換機，175條中繼線。A 座屋頂平臺設各種天線，接收設備在 A 座十三層。機電設備自動控制系統： 采用計算機進行分散控制和集中管理。

酒店管理系統：前臺和后臺酒店管理系統、俱樂部管理系統、會議及宴會管理系統、管理信息系統、餐飲庫存成本控制系統和電視綜合服務系統。

智能型會議系統：設置于多功能廳的全套飛利浦公司的智能型會議系統。廣播音響系統：包括背景音樂系統、客房音響系統、業務廣播系統、火災事故廣播系統。

保安系統：包括報警系統、監視系統、巡更系統。

車庫管理系統：自動驗卡、計費、卷閘、信息顯示等設備。智能型二總線火災自動報警及聯動控制系統。④ 給排水系統

包括給水、排水、熱水及開水供應、循環供水、游泳池供水、消防和排水系統。

⑤ 動力系統

包括熱力站、鍋爐房、柴油發電機、油罐、油泵和泠庫等設備。⑥ 供配電系統

10KVA 雙回路供電系統、變電所、配電室等設備。⑶ 其它實物狀況說明 ⒈ 用地面積及形狀

估價對象用地面積 7593.66 ㎡，為國有出讓性質，使用權人為××大廈酒店有限公司，使用期限由 1998 年 9 月 20 日至 2038年 9 月 19 日，形狀為不規則矩形。⒉ 建造年代

估價對象于 2000 年 8 月開工建設，2003 年 10 月建至目前狀態停工至今。⒊ 建筑結構

估價對象為鋼結構及鋼筋混凝土結構。⒋ 建筑面積

本報告中根據使用功能，將××大廈分為三個功能部分，分攤 公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為：

酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務中心、地下車庫等)： 建筑面積 93584.80 ㎡

商場： 建筑面積 7763.46 ㎡

寫字間： A 座(智能型)建筑面積 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 29016.44 ㎡ ⒌ 地形及地質條件

估價對象所處地形由東南向西北傾斜，高差約 5 米，地質條件 良好。

⒍ 臨街狀態

估價對象三側臨街。南側與寬約 30m 的××街等高相接，臨街寬度約 50m，西側與寬約 20m 的××街等高相接，臨街寬度約120m，北側與寬約 50m 的××路等高相接，臨街寬度約 50m，東側臨寬約 6m 的巷道。二 區位狀況分析 ⑴ 區域范圍

估價對象所處區域為以估價對象為中心，向東 50m 至××街，向西 300m 至××街，向北 300m 至××街所圍成的區域。該區域按××市城市類區劃分標準屬一類一級區域，估價對象建設用地按××市土地級別標準屬一級地一類區。估價對象所處區域景觀條件良好，整個區域地勢略向西北傾斜。⑵ 街路配置

估價對象所處區域南接寬約 30m 的××街，西接寬約 20m 的××街，北接寬約 50m 的××路。××路、××路等城市主、次干道通過該區域，以××廣場為樞紐形成東連××廣場、××廣場、××廣場，西連××廣場、××廣場××廣場，南接××路，北接××路的完善的道路交通網絡，道路通達條件較好。整個區域內路網發達，路況良好。⑶ 交通設施與接近條件

估價對象所處區域距火車站約 0.5km，距 海 港 約 2km，距國際機構約 8km。經過該區域的 15 路、23 路、702 路、703 路等十余條公交聯營線路，可通達市內各個區域，形成輻射能力極強的公共交通網絡。該區域東接××廣場商貿金融區，西面和北面與市中心商業區相連接。⑷ 基礎設施

在估價對象所處區域范圍內，上下水、電力、煤氣、供暖、電訊等基礎設施配套齊全，市政主管網可由××街、××街一側接入，距離較近。⑸ 商服設施配置 估價對象所處區域內有××廣場大廈、××大酒店、××大廈、××大廈等中高檔酒店、辦公服務設施，××電影城、××影劇院等娛樂設施，以及一定數量的中小型店鋪、娛樂文化場所。⑹ 區域特征及變動趨勢

估價對象所處區域是××市最繁華的文化娛樂中心區，以各種規模的影視廳、賓館、酒店等娛樂服務設施為主，混雜少量居民住宅。該區域內目前以中、低層建筑為主，低層建筑建造年代較早，目前市政府正在分期進行拆遷改造。根據××市城市總體規劃和分區規劃，該區域未來的發展趨勢是集聚程度更高的城市商貿娛樂中心區，建筑規模向中高層、大型化發展。⑺ 其他影響設施

估價對象所處區域內無污染、危險及其他使人心理上產生嫌惡感的設施。三 市場背景分析

××市位于遼東半島最南端，三面環海，一面與大陸相接，是我國東北地區對外開放的窗口和走向世界的橋梁，是我國北方開放度最高的城市。改革開放以來，特別是近十多年來，××市經濟發展迅速。2003 年，經濟總量增速躍上 15% 的新臺階，成為近年來增長量最快的年份。初步核算，全市生產總值 1632.6 億元，人均生產總值按戶籍平均人口計算為 29206 元，按年末匯率測算縱約合

3529 美元。××市已經在國內外特別是東亞地區形成了較高的知名度。近十年來，××市政府始終致力于加強城市建設與管理工作，城市面貌發生了巨大的改觀，城市功能不斷增強。良好的城市環境與基礎設施建設，使得××市的投資環境不斷改善，與此同時投資領域也不斷拓寬，××市始終是中國北方的投資熱點城市之一。幾年來，××市對外貿易持續快速增長。全市新批外商投資企業 879家，比上年增長 5.6% ； 合同外資金額 45.75 億美元，增長 51.6% ；實際使用外商直接投資 22.11 億美元，增長 37.9%。在新批外商投 資企業項目中，總投資超 1000 萬美元的大項目有 118 項，趨超5000 萬美的有 14 項。全市外商投資企業共完成產值 790.6 億元。目前，××市已有外商投資企業 7000 多家，來××市投資的國家和地區 50 多個，境外企業駐××市的代表機構 2000 多家。國內外商家的不斷進入，對高檔商務用房產生了大量需求。同時整潔優美的城市環境，宜人的氣候條件，以及美麗的自然風光，每年也吸引了大量的中外來賓觀光旅游。每年“黃金周”期間、服裝節期間，市內的星級酒店入住率超過 80%，五星級酒店時常爆滿。因此，目前市中心商業區域、商務金融區域的高檔酒店、寫字樓的收益狀況良好。可以預見，隨著國家振興東北老工業基地相關政策的落實與實施，作為東北亞航運中心以及國際航運中心的建設、東北亞金融中心、物流集散地的建設，會使××市的經濟發展和對外開放的步伐進一步加快，國內外進入××市的投資、經商、旅游等活動將會持續增長。因此，在市中心商業區域或金融商務區域投資 興建高檔酒店和寫字樓前景明朗，物業價格將保持在較高水平。四 最高最佳使用分析

房地產估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最有效使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經充分合理論證，能使估價對象產生最高價值的使用。根據估價對象所處的地理位置、規模以及其設計方案，根據最高最佳使用原則，本估價報告中估價對象作為集酒店、寫字間、商場為一體的現代化綜合性物業使用為其最高最佳使用。五 估價方法選用

根據委托人的估價目的和要求，并根據估價對象為在建工程這一特點，本估價報告采用假設開發法與成本法進行評估。六 估價測算過程

⑴ 假設開發法估價過程

具體技術思路為：在合理估計建設期的基礎上，首先運用市場比較法、收益法估算估價對象在未來建成狀態的市場總值，扣減目前尚未投入的建安費，配套費以及管理費、銷售稅費等得出估價對象目前狀態下的市場價格。由于估價對象建筑面積及建設的項目規模較大，比較××市相同規模物業的建設期以及定額規定的建設期，確定其開發期為 18 個月。本報告在測算中考慮資金的時間價值，將各期資金投入和銷售收入折算為估價時點的現值，并基于如下假設進行折現：

所有投資均在各期期中一次性實現。銷售收入在 2006 年 5 月31 日一次性變現。報酬率確定為 7.55%(詳情見后)。故本報告采用動態方式進行測算。基本計算公式為： P=P’-(A+B+C+D)其中(以下各個項目費用均為折現值)： P ：估價對象目前狀態價格

P’ ： 項目全部建成后銷售價格 A ：續建成本 B ：管理費用 C ：銷售稅費

D ：買方購買在建工程應負擔稅費 具體分項核算如下：

⒈ 項目全部建成后的市場價格：

根據委托人的估價目的和估價對象功能上的特點，本報告采用不同的評估方法，分別對估價對象——××大廈在目前狀態下各功能部分的價格進行評估，確定××大廈目前狀態的市場總值。本報告中根據使用功能，將××大廈分為三個功能部分，分攤公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為： 酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務中心、地下車庫等)： 建筑面積 93584.80 ㎡

商場： 建筑面積 7763.46 ㎡

寫字間： A 座(智能型)建筑面積 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 29016.44 ㎡ ① 關于××大廈酒店部分的評估

××大廈的酒店部分按五星級酒店標準設計，預計在 2006 年5 月 31 日建成并投入使用。由于××市房地產市場上同類高檔商業型房地產的市場實際交易案例很少，而此類房地產在使用過程中具有明顯的收益性質，可以不斷地獲得經營收益。故本報告采用收益法評估其市場價格。

收益法稱收益資本化法或收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本次評估采用收益法當中的報酬資本化法。即根據估價對象在未來可使用年限(經濟收益年限)內的經營、使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當的報酬率(折現率)將估價對象在未來可使用年限(經濟收益年限)內各年的凈收益進折算到估價時點后累加，以此確定估價對象在估價時點的價值。采用收益法評估房地產價格通常采用下列步驟：

Ⅰ 估算估價對象未來各年的潛在毛收入。即假設估價對象在充分利用、無空置時的年總收入。

Ⅱ 估算估價對象未來各年的有效毛收入。即在潛在毛收入的基礎上，考慮商業物業在使用過程中的正常空置、拖欠租金等損失后，實際所能獲得的年總收入。

Ⅲ 估算估價對象未來各年的運營費用。即在房地產的使用過程中為取得經營收益所花費的各種費用，包括：營業成本、營業費用、財務費用、稅金及附加費以及經營者利潤等。

Ⅳ 計算估價對象未來各年的凈收益，即有效年收入中減去各種運營費用得到的，由使用房地產所產生的收益。

Ⅴ 確定報酬率。即投資者投資同類房地產所獲得的投資回報與所投入的資本的比率。

Ⅵ 確定收益年限。即估價對象自估價時點起至未來可獲收益的年數。

Ⅶ 選擇報酬資本化公式。即將各年凈收益采用適當方式進行資本化還原的具體公式。本報告中假設估價對象在未來使用年限(有限年)內，每年可獲得穩定的年凈收益，且各年的報酬率保持不變，確定報酬資本化法的計算公式為：

A ——年凈收益； Y ——報酬率；

n ——收益期限，自估價時點起至未來可獲得收益時間。A 酒店部分凈收益測算：

預計××大廈于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估價報告基于前述基本分析和××市高檔酒店的客觀收入和費用標準來預測計算其凈收益。酒店部分凈收益由客房部分的凈收益、餐飲娛樂部分的凈收益和其他部分(車庫、商務中心、健身及出租柜臺等)的凈收益構成。分別測算如下：

A.1 客房部分凈收益測算 a 客房年經營收入

××大廈酒店的客房部分分為： 15 ～ 42 層共有標準間 528 套；15 ～ 42 層，每層設兩個套間，共 54 個套間； 44 層為 8 套豪華套間； 43 層為 1 套總統套房。根據本公司掌握的××市目前五星級酒店標準間收費標準，并考慮估價對象酒店部分的設計及裝修標準，確定××大廈的酒店標準間收費標準預計為 900 元 / 日(人民幣)，利用率為 70% ； 套間為 1800 元 / 日，利用率為 65% ； 豪華套間為 2800元 / 日，利用率為 50% ； 總統套房為 24500 元 / 日，利用率為 35%。每年按 360 個營業日計算。客房年經營收入為：

(900 元 / 日?套× 528 套× 70%+1800 元 / 日?套× 54 套× 65% +2800 元 / 日?套× 8 套× 50%+24500 元 / 日?套× 1 套× 35%)× 360 日＝ 14961 萬元 b 客房年運營費用 ○ 營業成本：

客房營業成本包括客房的各項服務成本、能源費、維修費用及每年的固定資產(除房屋和與房屋不可分離的設備設施)折舊等，根據可行性研究和初步設計中確定的酒店規模、技術經濟指標、建設標準估算，客房年營業成本約 3120 萬元。

○ 營業費用：

包括服務人員工資及福利、開辦費攤銷和廣告、宣傳、交際費，根據××市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項費用平均水平估算，客房年營業費用為 625 萬元。

○ 管理費用：

包括房產稅、保險費、管理人員工資及福利、差旅費等各種費用，估算客房部分年管理費用為 343 萬元。○ 財務費用：

包括流動資金的利息、籌資成本、匯兌損益等，估算為 257 萬元。○ 營業稅及附加：

按客房營業收入的 5.55% 計 算，為 830 萬元。○ 經營者利潤：

根據調查和 2003 年××市社會經濟統計資料中賓館酒店業財務狀況報表，估算年經營者利潤為 1496 萬元。

● 年經營費用合計： 6671 萬元。c 客房部分凈收益

客房部分凈收益＝年經營收入－年經營費用 ＝ 14961 萬元－ 6671 萬元 ＝ 8190 萬元

A.2 餐飲娛樂部分凈收益 a 餐飲部分年營業收入

××大廈餐飲娛樂部分主要集中在地下一層，地上二層至六層和地上四十六至四十八層，包括程式餐廳、包間等。根據××廣場、××廣場、××路一帶同類餐飲娛樂設施的經營情況，經營規模按建筑面積比例套算，估算餐飲娛樂部分年經營收入為 3650 萬元。b 餐飲部分年運營費用 ○ 營業成本

包括原材料和各項服務成本、能源費、維修費用及每年的固定固定資產(除房屋和與房屋不可分離的設備設施)折舊等，根據可行性研究和初步設計中確定的酒店規模、技術經濟指標、建設標準估算，餐飲部分年營業成本為 1095 萬元。

○ 營業費用：

包括服務人員工資及福利、開辦費攤銷和廣告、宣傳、交際費，根據××市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項費用平均水平估算，餐飲娛樂部分年營業費用為 200 萬元。○ 管理費用：

包括房產稅、保險費、管理人員工資及福利、差旅費等各種費用，估算年管理費用為 70 萬元。○ 財務費用：

包括流動資金的利息、籌資成本等，估算為 53 萬元。○ 營業稅及附加： 按營業收入的 5.55% 計 算，為 203 萬元。○ 經營者利潤：

根據調查和 2003 年××市社會經濟統計資料中賓館酒店業財務狀況報表，估算餐飲部分年經營者利潤為 365 萬元。● 年經營費用合計： 1986 萬元。c 餐飲娛樂部分凈收益

餐飲娛樂部分凈收益＝年經營收入－年經營費用 ＝ 3650 萬元－ 1986 萬元 ＝ 1664 萬元

A.3 其他部分凈收益

酒店的其他部分凈收益包括通過地下停車場、商務中心、健身、娛樂等服務項目的收費獲得的收入，減去相關費用獲得的凈收益。因××大廈尚在建設中，難以將各部分的經營收入、經營費用劃分清楚，故本報告中考慮按同檔次酒店經營中的一般比例進行估算，即以客房部分和餐飲部 分的年凈收益之和的 10% 確定為其他部分的年凈收益。

其他部分凈收益＝(81 9 0 ＋ 1664)× 10% ＝ 995 萬元 A.4 酒店部分的凈收益(a)以上三部分的凈收益之和，即：

凈收益 a ＝ 8290 ＋ 1664 ＋ 995 ＝ 10949 萬元 B 報酬率的確定

本次評估采用市場提取法確定估價對象的報酬率，即投資回報與所投入的資本的比率。市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用相應的報酬資本化法公式，反求出報酬率。根據本估價機構掌握的有關資料，測算出類似房地產的報酬率為 7.55%。最終確定報酬率： Y ＝ 7.55% C 經濟收益年限確定

估價對象的土地出讓使用年限為 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依據中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)條文說明中的參考值，對于鋼結構的非生產用房一般為 80 年；鋼筋混凝土結構的非生產用房一般為 60 年。《房地產估價規范》第 4.3.8 條規定：“對于土地和建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，應根據土地使用權年限確定未來可獲收益的年限”。由于估價對象建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出讓使用年限 32 年，故確定經濟收益年限為 32 年.D 測算酒店部分價格

通過上述分析，將凈收益、報酬率和收益年限代入公式

其中 A ＝ 10949 萬元 Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

測算××大廈酒店部分價格為： V ＝ 130898 萬元 ② 測算××大廈商場部分的價格 A 商場凈收益測算

××大廈的商場主要位于大廈 B、C 區，臨××街一側裙房的二層至五層，建筑面積約為 7763.46 ㎡，估價人員根據估價對象所處區域內幾家大型商場的商品銷售利潤及柜臺出租水平，并對估價對象的規模、位置等個別及區位狀況進行修正，結合估價師的經驗，預計 2006 年建成后，此類繁華地區高檔次商場的年總收入扣除其經營成本、費用、稅金、利潤等，確定該商場的年凈收益約為 1500萬元。B 確定報酬率

根據估價對象的實際情況，確定商場部分年凈收益的報酬率采 用與酒店部分相同的報酬率即 7.55% 的報酬率。C 經濟收益年限確定

商場部分的經濟收益年限按酒店部分經濟收益年限同樣思路確定，本估價報告選定商場部分的經濟收益年限為 32 年。

D 商場部分價格 將凈收益、報酬率和經濟收益年限代入計算公式(公式略)Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

測算商場部分價格為： V ＝ 17933 萬元 ③ ××大廈寫字樓部分的價格評估

根據委托人提供的規劃設計圖紙，××大廈寫字樓部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座寫字樓全部向市場發售。近幾年，××市的××廣場、××廣場、××路兩側開發了大量高檔寫字樓，如××大廈、××大廈、××大廈、××大廈、××大廈等，類似標準檔次寫字樓的實際交易案例較多，故選用市場比較法評估其市場價格。

市場比較法是以替代原理為理論基礎，即將估價對象與同一地區或同一供求范圍內的類似地區中在較近時期發生交易的類似房地產加以比較對照，從其既知價格通過交易日期修正、交易情況修正、房地產狀況因素修正、區位狀況修正、實物狀況修正而得出估價對象最有可能實現的合理價格的一種方法。運用市場比較法評估房地產價格通常采用下列步驟： Ⅰ 廣泛收集交易實例； Ⅱ 從中選取可比實例； Ⅲ 建立價格比較基礎； Ⅳ 進行交易情況修正； Ⅴ 進行交易日期修正； Ⅵ 時行區位狀況修正； Ⅶ 進行實物狀況修正； Ⅷ 綜合評估決定估價額。A 選擇類似交易案例 實例一：

位于××區××街，為一棟二十七層鋼筋混凝土結構現代化大廈，1998 年 10 月投入使用。比較實例位于該大廈的二十一層，南向，成交面積 227 ㎡，室內為初裝修，鋁合金窗，采用進口高速電梯兩部，設有煙霧報警、自動消防噴淋系統以及中央空調系統，水、電、暖等配套設施齊全。成交價格為建筑面積每平方米 8400 元，交易日期為 2004 年 9 月 30 日。實例二：

位于××區××路，臨主干道，為一棟鋼筋混凝土框架結構大廈，2002 年投入使用，共計 29 層。比較實例位于該大廈的十九層，成交建筑面積約 99.73 ㎡，室內為初裝修，鋁合金窗，采用 4 部進口高速電梯，設有煙霧報警、自動消防噴淋系統以及中央空調系統，水、電、暖等配套設施齊全。成交價格為建筑面積 9000 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 9 月 6 日。實例三：

位于××區××路，為一棟框剪結構寫字樓，設有進口高速電梯，配套設施有中央空調、消防煙霧報警及自動噴淋、IDD 電話系統，2003 年底交付使用。比較實例位于該寫字樓的二十八層，建筑面積 348.26 ㎡，東南朝向，室內為初裝修。成交價格為建筑面積 8800 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 10 月 12 日。

B 比較實例與估價對象的比較因素見表 1 ： 比較實例 一 二 三（此處未列表）區 位 狀 況

自然條件 相似 相似 相似 社會條件 相似 相似 相似 離市中心距離 相似 相似 相似 交通條件 相似 相似 相似 商業繁華程度 稍差 相似 稍差 公共設施配套情況 相似 相似 相似 規劃條件 稍差 相似 相似 實 物 狀 況

臨街狀態 相似 相似 相似 結構形式 相似 相似 相似平面布局 相似 相似 相似 建筑規模 相似 相似 相似 裝修情況 稍差 相似 稍差 所處樓層 相似 相似 相似 成新度 十 十 十

外觀 稍差 稍差 稍差 交易情況 正常 正常 正常 交易日期近期近期近期 C 確定修正系數 ○ 交易情況修正

實例一、二、三均為正常買賣不需進行交易情況修正。○ 交易日期修正

可比實例一、二、三的交易日期接近，且在該期間內，寫字樓類房地產價格基本平穩，因此可看作 100。由 于受經濟發展及市場供需的影響，預計到 2006 年 5 月 31 日，類似房地產的價格將有5% 的下降幅度。為簡化分析，本估價報告中假設在銷售前提下，全部銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現。因此估價對象交易日期修正系數為 95。○ 區位狀況修正

比較實例三處于估價對象同一區域，比較實例一、二處于類似區域，根據表 1 比較參照物與估價對象的區域進行的比較分析，確定比較修正系數為： 設估價對象的區域價格為 100，則實例一為 95，實例二為 100，實例三為 98。○ 實物狀況修正 根據表 1 比較參照物與估價對象實物狀況進行的比較分析，主要考慮裝修標準、結構功能、規模和設施等因素進行修正，確定比較修正系數為： 設估價對象的價格為 100，則實例一為 95，實例二為 95，實例三為 95。D 根據以上各項修正系數，列表比準價格詳見表 2 ： 項 目 一 二 三

成交單價(元/㎡)8400 9000 8800 區位狀況修正 100/95 100/100 100/98 房地產狀況因 素修正 實物狀況修正 100/95 100/95 100/95 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比準價格 8840 9000 8980 對調整后的比準價格進行綜合平均，估價對象的市場單價為：(8840 ＋ 9000 ＋ 8980)/3 ≈ 8940(元 / ㎡)E 寫字樓部分的價格

估價對象寫字樓部分的價格為：

(9910.64 ＋ 29016.44)× 8940 ＝ 34801(萬元)④ ××大廈于 2006 年 5 月 31 日所能實現的整體價值為： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632(萬元)本報告采用動態方式進行計算測算。從估價時點至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 個月的時間，即 1.58 年的時間。考慮目前行業報酬率水平并結合近期利率情況，確定折現率為 17%。則××大廈于估價時點的現值為143290萬元 ⒉ 應扣除開發費用測算

① 尚未完成的建安工程費及裝飾裝修工程費 根據估價對象目前完成狀況，根據委托人提供的資料結合本公司現場勘查掌握的有關資料，確定尚須投入的裝修費、設備購置及安裝工程費、智能工程(含設備)、通訊、變電所等合計約為每平方米建筑面積 2500 元左右，建設期為 19 個月，并假設此項費用均勻投入，則此項費用于估價時點的現值為：30978萬元

② 管理費

管理費取建安費用的 4%，則該項費用 B ＝ 1239 萬元 ③ 銷售稅費

銷售稅費取總樓價的 2.5%，營業稅及附加費率取總樓價的 5.55%，此項費用為 C ＝ 11535 萬元 ④ 買方應負擔的稅費

確定買方購買時應負擔的稅費為購買價格的 5%，即Ｄ＝ 0.05P ⑤ 總計

A ＋ B ＋ C ＋ D ＝ 43752(萬元)＋ 0.05P ⒊ 估價對象目前狀態下價格： P ＝ P’ —(A ＋ B ＋ C ＋ D)＝ 143290 — 43752 — 0.05P ＝ 94798(萬元)

⑵ 成本法估價過程 具體技術思路為：假設在估價時點條件下重新取得建設用地，以現有設計、工藝、技術水平、現有原材料、施工方式，重新建設與估價對象具有同等效用的房地產，所需花費適當、必須的客觀成本、費用，再加上正常的投資利潤及稅費，求取估價對象的積算價格，由于估價對象為在建工程不考慮折舊，最終確定估價對象的價格。

成本法使用公式：

P ＝ L ＋ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ E ＋ F ＋ G ＋ H 其中 P ：評估價格； L ：土地費用； A ：前期費用； B ：建安工程費； C ：基礎設施配套費； D ：資源性費用； E ：管理費；

F ：利息及融資費用； G ：投資利潤； H ：稅費。

具體分項測算如下： ⒈ 取得土地的費用

根據估價對象所占用土地的性質，此項費用包括土地出讓金、拆遷安置補償費和城市基礎設施配套費。① 土地出讓金

估價對象所占用的土地為國有出讓土地，根據有關部門提供的資料及本評估機構掌握的資料，該地塊的土地出讓金經平均修正后為每平方米建筑面積 900 元，計算該土地的土地出讓金：

900 × 140274.34 ≈ 12600)(萬元)② 拆遷安置補償費

根據有關部門提供的資料及本評估機構掌握的資料，該地區拆遷安置補償所需的費用為每平方米占地面積 7500 元左右，則計算拆遷安置補償費為： 7500 × 7593.66 ≈ 5695(萬元)③ 綜合配套費

根據××市政府相關文件規定，××綜合配套費為每平方米建筑面積 300 元左右，則計算此項費用為：

300 × 140274.34 ≈ 4200(萬元)④ 土地費用合計： 12600 ＋ 5695 ＋ 4200 ＝ 22495 萬元 ⒉ 前期費用

前期費用包括“三通一平”工程費和專業費用。① “三通一平”工程費約為 30 萬元 ② 專業費用

包括規劃、勘察設計、可行性研究等費用。參照同類房地產此項費用計算估價對象專業費用為 1120 萬元。③ 前期費用合計： 1150 萬元 ⒊ 建安工程費

根據委托人提供的資料并比照類似工程的造價，確定估價對象目前狀態的建安工程費為每平方米建筑面積 2550 元左右，則此項費用為： 2550 × 140274.34 ＝ 35770(萬元)⒋ 基礎設施配套費

估價對象為在建工程，該項費用尚未發生，故本報告不計此項費用。⒌ 資源性費用

估價對象為在建工程，該項費用尚未發生，故本報告不計此項費用。⒍ 管理費

根據估價對象類型及規模，管理費按總投資的 4% 計算： 2377萬元。⒎ 投資利息

此項費用支出按××市近期平均水平計算，年利率按 7.02%，建設期按 3 年進行計算，則計算利息總額約為 6500 萬元。⒏ 投資利潤

根據同類檔次房地產同期平均投資利潤率 20% 計算約為13658 萬元。⒐ 銷售費用及稅金

按銷售價格的 2.5% 計算銷售費用，按銷售價格的 5.55% 計算 營業稅及附加，則此項費用約為 0.0805P。⒑ 估價對象價格

估價對象重置成本總價為：

P ＝ 22465 ＋ 1150 ＋ 35770 ＋ 2377 ＋ 6500 ＋ 13658 ＋ 0.0805P P ＝ 89125(萬元)⑶ 估價結果確定

假設開發法估價結果為 94798 萬元，成本法估價結果為 89125萬元，兩估價結果相差比例為 6.37% 比較接近，利用簡單算術平均數法，求得計算結果為 91962 萬元。評估人員經過綜合分析上述結果，最終確定估價結果為 9.2 億元。

七 估價結果

根據上述分析、測算，確定估價對象——××大廈于估價時點2004 年 10 月 29 日的市場總值約為大寫(人民幣)玖億貳仟萬圓整。

×× 房地產估價公司 二 ○ ○四年十一月六日

第五篇：房地產估價報告

《房地產估價》課程設計任務書

二、估價調查對象：

本次課程設計內容為合肥大溪地某層辦公場所的估價。項目位于合肥蜀山區黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項目開發充分利用了坡地的地形優勢，各組團空間錯落有致，層次豐富，力求為置業者營造一個舒適、安全、生態、時尚的居住區。大溪地國際BLOCK街區，是以大溪地人文精神與理想人居的全新構想，創建的一種符合國際文明居住標準的新型居住模式，包括花園洋房、多層、小高層、高層等多種住宅形態，SOHO公寓、IEO型總部辦公樓、酒店、主力商業店、步行街、體育館、藝術館、兒童游樂中心、幼兒園、中小學等完善設施，是一個超大型開放式綜合國際街區，充分體現未來居住標準。小區內部有百米風情步行街，9300多平米的藝術館、體育館、名牌小學、合肥50中、2所幼兒園、綜合商場有家樂福超市、好又多超市、合肥協和醫院、中西醫院結合醫院、炮院醫院、105醫院、合肥腦科醫院等基本配套設施。園林景觀:9300多平米的藝術館、“大溪地”項目開發將充分利用坡地的地形優勢，各組團空間錯落有致，層次豐富，力求為置業者營造一個舒適、安全、生態、時尚的居住區。

三、課程設計進度計劃：

2011年12月19、20日————收集資料 2011年12月21日——— 計算

2011年12月22、23日————撰寫估價報告

四、課程設計實施途徑：

（一）、運用收益法估價應按下列步驟進行：

1、搜集有關收入和費用的資料;

2、估算潛在毛收入;

3、估算有效毛收入;

4、估算運營費用;

5、估算凈收益;

6、選用適當的資本比率;

7、選用適宜的計算公式求出收益價格。

（二）、凈收益應根據估價對象的具體情況，按下列規定求取：

出租型房地產，應根據租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費、管理費、保險費和稅金應根據租賃契約規定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除;若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調整。

（三）、估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應采用正常客觀的數據。有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正常客觀的租金。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應與類似房地產的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。若與正常客觀的情況不符，應進行適當的調整修正，使其成為正常客觀的。

（四）、在求取凈收益時，應根據凈收益過去、現在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：1每年基本上固定不變;2每年基本上按某個固走的數額遞增或遞減;3每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減;4其他有規則的變動情形。

（五）、資本化率應按下列方法分析確定：

l市場提取法：應搜集市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用相應的收益法計算公式，求出資本化率。

2安全利率加風險調整值法：以安全利率加上風險調整值作為資本化率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率;風險調整值應根據估價對象所在地區的經濟現狀及未來預測、估價對象的用途及新舊程度等確定。

3復合投資收益率法：將購買房地產的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數作為資本化率，按下式計算：R= M·Rm +(1-M)Re(5)式中R ——資本化率(%);M——貸款價值比率(%)，低押貸款額占房地產價值的比率;Rm——抵押貸款資本化率(%)，第一年還本息額與抵押貸款額的比率;Re——自有資本要求的正常收益率(%)。

4投資收益率排序插入法：找出相關投資類型及其收益率、風險程度，按風險大小排序，將估價對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷、確定資本化率。

（六）、資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，他們之間的關系應按下式確定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO——綜合資本化率(%)，適用于土地與建筑物合一的估價;RL——土地資本化率(%)，適用于土地資本估價;RB——建筑物資本化率(%)，適用于建筑物估價;L——土地價值占房地產價值的比率(%);B——建筑物價值占房地價值的比率(%)，L+B+100%.（七）、計算收益價格時應根據未來凈收益流量的類型，選用對應的收益法計算公式。

（八）、對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據土地使用權年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年限收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，應根據土地使用權年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊的土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限短于使用權年限時，可采用下列方式之一處理：1先根據建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷;然后再加上土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現值。2將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。

房地產估價報告

估價項目名稱：合肥大溪地某層辦公場所 委托方：合肥某大溪地客戶經理 估價方： 估價人員：

估價作業日期

第一篇 前言

致委托方函 ××客戶經理：

根據委托，我們對您合肥大溪地某層辦公場所在估價時點2011-12-21的房地產價值進行了評估。評估的目的是為您的住房者提供價格參考。

估價人員根據估計目的，遵循估價原則，經過市場調查和實地查勘，遵照《中華人民共和國房地產管理法》、《房地產估價規范》及其他相關法規，選用收益法和市場比較法進行了評定估算，確定估價對象在估價時點的公開市場價值總額為849911.64元，平均市場單價4721元/m2。

此致

2011-12-20

模擬法定代表人： 估價師聲明 我們鄭重聲明：

1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2.本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限

3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有利害關系和偏見。

4.我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告

5.我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。6.沒有人對本估價報告提供重要專業幫助。

7.如未得本公司的書面許可，本估值報告書的全文或任何部份內容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。

8.最后，根據本公司的一貫做法，我們必須申明，本估值報告書僅供委托

方使用，本公司不承擔對任何第三者對本報告書的全文或任何部份內容的任何責任。

模擬房地產估價師： 估價的假設和限制條件

1.鑒于同一估價對象，估價目的不同，估價依據以及采用的價值標準會有所不同，評估出的客觀合理價格或價值也會有所不同。本次估價報告的估價結果所體現的是估價對象在完整權利狀態下的現有價值，為委托方地產轉讓提供參考依據。因此，本估價報告的估價結果僅作為委托方確定估價對象在沒有他項權利約束條件下現有價值的參考依據。

2.本次估價基于委托方所提供的全部資料具備真實性和合法性，且該估價對象具有完整和合法的產權之前提進行估價。僅在此前提下，本估價報告的估價結果才能有效地體現估價對象在估價時點的實有的公開市場價值。委托方保證所提供的全部資料具備真實性與合法性，并對此承擔全部責任。

3.本次估價基于目前及未來的社會政治經濟環境和房地產市場是正常穩定的前提進行估價，即本次估價中所涉及的房地產之價格、成本、稅額等都是根據當前市場狀況確定的，均不考慮未來的變動。對于估價對象的年收益視為恒定不變，且不考慮資本化率每年的波動。

4.房地產估價結果具有很強的時效性，因此，本次估價的估價結果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價結果作為估價對象在其他時點的價格。

5.根據《房地產估價規范》，本報告的估價結果體現估價對象在估價時點的實有的公開市場價值。

6.未經估價方書面同意，任何單位或個人不得將本估價報告的全部或部分及任何參考資料于公開發表的文件、通告或報告中引用，亦不得以任何形式公開發表。

7.報告中所使用的貨幣為人民幣。

第二篇

估價結果報告

委托方：合肥大溪地客戶經理

模擬法定代表人：×××

寫字樓：合肥國大溪地××層××號 估價方： 模擬法定代表人： 住所 估價對象

名稱：合肥大溪地某層辦公場所 坐落：合肥大溪地 建筑面積：180平方米； 建筑結構：框架剪力墻結構

裝修情況：外墻： 涂料，干掛石材 供暖： 無 大堂： 無 內墻： 毛坯 門： 暫無資料 窗： 雙層真空玻璃

設施設備：供氣： 天然氣 供電： 市政供電，一戶一表 廚房： 毛坯 有線(數字)電視： 有有線電視接口 供水： 市政供水 通訊： 電信 衛生間： 毛坯 消防： 按國家標準 寬帶： 電信。工程質量：經驗收合格 竣工日期：2009年×月×日

維修保養情況：物業維護及住戶保養情況良好 基礎設施：水電、煤氣、有線電視、網絡等齊全

周邊設施：合肥大溪地某層辦公場所位于合肥蜀山區黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項目開發充分利用了坡地的地形優勢，各組團空間錯落有致，層次豐富，力求為置業者營造一個舒適、安全、生態、時尚的居住區。估價目的

為該業主出租辦公樓提供有效參考。估價時點

2011年12月21日 價值定義

本次估價采用收益法來確定其市場價值。估價依據

1．國家和合肥市有關的法律法規

（1）《中華人民共和國城市房地產管理辦法》（2）《中華人民共和國土地管理法》（3）《合肥市土地管理辦法》 2．合肥市蜀山區規劃詳圖 3． 委托方提供的有關資料（1）估價委托書（2）購房合同（3）產權證明

4．估價人員向有關部門查詢、市場調查和現場勘查收集的資料。估價原則

本次房地產估價遵循以下原則: 1．合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。2．最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。3．替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

估價方法

根據收益法對本棟辦公場所進行估計，最終得到待估房地產的價格。估價結果

合肥大溪地某層辦公場所于估價時點2011-12-21在價值定義設定條件下房地產的價值為：市場價值總額為849911.64元，平均市場單價4721元/m2。

估價人員： 估價作業日期：

第三篇 估價技術報告

一、估價方法選用：

由于有較多的可比對象，本次估價選用的是收益法。

二、估價測算過程：

（一）、根據估價對象狀況：

合肥大溪地某層辦公場所180平米，框架剪力墻結構，土地使用年限為50

年，從2004年12月22日算起。

估價需要：評估該商鋪2011年12月22日的購買價格。估價過程：

1、選擇估價方法：

該宗房地產是出租的寫字樓，為收益型房地產，適用收益法估價，故選用收益法。具體是選用收益法中的報酬資本化法，公式為：V=∑Ai／(1+Y)i

2、搜集有關資料。通過調查了解，并與類似寫字樓的正常租金、出租率、經常費進行比較分析，得出了估價對象的有關情況和正常客觀的數據如下：

（1）可供出租的面積為180㎡.（2）月租金為50元/㎡.（3）出租率年平均為100%。

（4）經常費平均每月210元，包括人員工資、水、電、空調、維修、清潔、保安等費用。

（5）房產稅以房產租金收入為計稅依據，稅率為12%。（6）其他稅費為租金收入的6%。

3、測算年有效毛收入：

年有效毛收入=180*50*12*100%=108000元

4、測算年運營費用：（1）經常費：210*12=2012元（2）房產稅：

年房產稅=1108000*12%=12960元（3）其他稅費：

年其他稅費：108000 *6%=6480元

（4）年運營總費用=2012+12960+6480=21425元

5、計算年凈收益：

年凈收益=年有效毛收入-年運營費用 =108000-21425

=86572元

6、確定報酬率：在調查市場上想似風險的投資所要求的報酬率的基礎上，確定報酬率為10%。

7、計算房地產價格：根據過去的收益變動情況，判斷未來的凈收益基本上每年不變，且因收益期限為有限年，故選用公式為：V=A/Y[1-1/(1+Y)^n] 上述公式中的收益期限n為45年（建筑物經濟壽命為60年，長于土地使用年限。土地使用年限從2004年12月起計為50年，2004年到2012年12月為8年，此后的收益期限為42年），因此：

V=86572/10%[1-1/(1+10%)^42]=849911.64元

估價結果：根據計算結果，并參考房地產估價師的估價經驗，確定本估價對象與2011年12月21日的總價為849911.64元，平均市場單價4721元/m2。