第一篇：產權式商鋪營銷計劃書

“城鄉養老鋪杯”蚌埠首屆中老年才藝技能大獎賽

活動計劃書 第一章 活動背景

張公麗苑的融資來源于世紀聯華產權商鋪，如今商鋪的銷售，已過了開盤期的熱銷階段，進入冷銷持續期，開盤時的營銷策略已不適應目前的銷售，目標客戶需要重新定位，營銷策略也需要作出調整。我公司經過前期的推廣，從一線掌握的第一手資料中，已基本上把握住市場的脈搏，從客戶的年齡結構上講，以中老年為多，從投資回報的期望值看，期望從回報中產生高額利潤的人對商鋪不感興趣，而期望回報較高，風險較小，回報持久不斷的客戶較感興趣，而這部份人也以中老年為多，從投資的文化層次看，高級知識分子較少，在購買人群中頭腦單一，帶有一定盲目性的人較多，而這部分人也以中老年為多，從經濟狀況看，50歲以上的人已解決了子女的問題、住房問題，并積蓄了一定的資金，而50歲以下的人還有許多開支項目，他們不敢輕易花錢。

綜上所述，我公司把目標客戶鎖定在中老年這一群體中，他們希望平穩地渡過下半生，解決養老問題，所以我們把產權商鋪改為養老鋪，因為產權商鋪這一新名詞讓他們費解、盲然、不知咋回事，而養老鋪，直觀、易懂、直擊中老年心理。

目標客戶重新定位后，營銷策略也相應作出調整，從目前售樓中心看，存在咨詢的人少，成交量小，聚攏人氣是一個很關鍵的問題。

我公司在外圍推廣做了大量的工作，到財院各辦公室，醫學院各辦公室，郵政、移動、電信、華光的辦公室都散發了宣傳單頁，煙廠的門口、煙廠小區，各股市及十幾個生活社區和80%以上的二手房中介機構都散發了宣傳資料，有不少是多次重復散發。許多重點單位都深入到人，進行了面對面推廣，包括發動身邊親戚朋友，目前看，收效甚少，為了能把中老年人聚擾到售鋪中心來，我公司策劃了“城鄉養老鋪杯，蚌埠首屆中老年才藝、技能大獎賽”。報名選在售鋪中心，大賽地選在世聯廣場，年齡在40歲以上，各種才藝、技能不限，大賽期間報名不截止，活動截止到樓鋪售完時再產生大獎，大獎為一個“養老鋪”。

我們認為這項活動能把世聯廣場變成中老年集聚的中心，因為：

一、能按

照他們的興趣展示才藝。

二、有才藝技能的中老年一般有積蓄。

三、參賽人員能帶動身邊其它中老年人。

四、大獎具有很大的吸引力。

五、爭取得到各單位工會，老干部科的支持。

第二章

活動宗旨

隨著蚌埠市的房地產市場的日益繁榮，競爭也日趨激烈，各開發企業的競爭已經由原始的價格競爭階段進入到了品牌產品競爭階段。

在目前市場環境下，推出的“世紀聯華產權式”商鋪從開業至始已取得了階段性的勝利，就前期銷售情況分析，目前商鋪的目標消費群體為中老年人群，在廣告宣傳無法做到人人皆知的情況下，我們依托本次中老才藝大賽，將我們的目標客戶群鎖定，對其集中宣傳推廣，為本次活動的要旨。

第三章 活動構成

圍繞主要目標客戶群，通過本次大賽活動，在宣講推廣商鋪的同時，亦可借本次活動提升企業品牌形象，為后期公司的發展及項目運作打下基礎。

為豐富珠城中老年人的業余文化生活，展現珠城中老年人精神面貌，由市總工會與市城鄉房地產開發公司聯合主辦“城鄉養老鋪杯”蚌埠首屆中老年才藝、技能大獎賽，通過本次活動的組織展開，必將會集中吸引全市中老人的參與及關注，以產生廣泛的社會影響力和轟動效果。

一、前期籌備：

1、成立大賽籌備委員會，確定籌備委員會小組成員名單。

2、確定工作日程安排流程表。

3、呈報詳細活動計劃書送達市總工會。

4、確定場地，頒獎及活動所需物資。

5、確定評委人員名單，并發邀請函。①每個項目只評出一等獎(約200元獎品)，如拉到贊助可設二、三等獎，獎品含金量提高。②項目的評委全部由城鄉公司工作人員擔任，總決賽時邀請6~8名專家及公證處人員參加，如大獎采用搖獎方式，僅需公證人員參加即可。

6、刊登個人參賽報名及企業組織報名方式。

二、具體活動總體方案。

1、指導思想、主題、宗旨。

① 指導思想

以淮河文化、時代發展為支點，全面展示蚌埠獨特的淮河風情的同時，展現珠城的百姓生活、精神風貌及人文環境，通過中老年人的才藝展示可以傳達出今日蚌埠在新一代黨的領導下、各級政府部門的辛勤努力下，在城市建設、環境改造、經濟發展等各個領域的突出貢獻及人民安逸、幸福、祥和的生活，為提升城鄉企業形象及推動我市社會經濟的新一輪發展，塑造中原地區中心城市形象。

② 活動主題

豐富中老年業余文化 展現中老年精神面貌

③ 活動宗旨

中老年人的盛會 才藝展示的平臺。

2、活動原則。

安全有序、隆重熱烈、節儉高效、求實創新。

3、名稱、時間、地點。

①名稱：“城鄉養老鋪杯”蚌埠首屆中老年才藝、技能大獎賽。②時間：20xx年12月10日。④ 地點：蚌埠市世紀聯華大賣場廣場。

4、會徽、會旗。如下圖示：

5、主辦、承辦、協辦單位。

主辦單位：蚌埠市總工會

蚌埠市城鄉房地產開發公司 承辦單位：蚌埠市現代營銷公司

標客戶的注意，凡購買商鋪的客戶均可參加抽金磚大獎活動，作為賣點促銷推廣這樣一來，對其感興趣的人群就會增加，主動咨詢者就會越來越廣，再經過媒體宣傳推廣，勢必會將本次“送金磚”活動推向一個銷售的高潮。

預計金磚每個約人民幣：1千元左右（金磚為純金空心），只標出含金量不標重量，準備十塊金磚作為抽獎活動獎品，預計1萬元左右，將其十塊金磚放在售樓現場，供人參觀，抽獎活動作二次推出，先期抽出5塊金磚，刺激消費，讓得到金磚的客戶作為宣傳員，提升商鋪含金量。通過送金磚活動和才藝大賽活動結合起來，必定會使現場人氣聚升，銷售火爆，以上就是為送金磚活動的目的。

現代廣告營銷策劃有限公司

20xx.11.10

第二篇：產權式商鋪的投資分析

產權式商鋪是近年來興起的物業形態，投資者出于投資目的，將商鋪委托發展商或品牌經營商統一經營，以獲得穩定的投資回報——租金收益。這種模式始于深圳等沿海城市，盛行之初的成功運作，著實讓它風光了一把，制造了一個又一個“投資小、風險小、回報穩定”的投資神話。然而從2004年開始，隨著“巨庫”“第五大道”“碧溪家居廣場”的相繼折戟，廣大投資者對于產權式商鋪是否能得到高額回報心存疑慮。因此，本文將結合正反兩個案例，為廣大投資者提供相應的建議和風險規避的方法。

【講評要點】

1.小產權分割商鋪和帶租約出售商鋪的區別。

2.產權式商鋪有哪幾大優勢？

3.產權式商鋪存在的主要風險：開發模式、經驗缺乏、經營不善、承諾擔保。

4.規避產權式商鋪的風險，要了解開發商的實力、調查經營管理水平、明晰產權分割情況。

【反面案例】

2003年9月，碧溪家居廣場大打廣告，宣傳“16萬產權商鋪熱賣”。廣告中宣稱，碧溪家居有5萬多平方米的營業面積，分成一個個13.34平方米的標準攤位，以每個攤位16萬元的價格向外發售。并承諾各項手續齊全，可以在國家規定的時間內為購買者辦理土地證和房產證。

關于投資風險問題，碧溪家居宣稱，以碧溪家居廣場5萬平方米的房產、營業收入以及碧溪溫泉飯店的收入，作為購買者的收益作擔保。碧溪家居還提出了保值、增值性回購辦法——碧溪3年內可原價回購商鋪，超過3年，每年遞增原價的5%，截至第十年為原價的135%回購。

2003年10月～2004年6月30日，碧溪家居按合同約定正常返還業主租金。2004年9月底碧溪家居自稱出現資金困難，10月1日要開始停業整頓，所以9月末無法按期返還業主的第三個季度租金。2004年10月，碧溪家居出具承諾書向業主保證：一個月內發放租金及違約金，3個月后可退還首付款，6個月后按合同規定退購房款。與此同時，業主獲悉，早在2002年之前，碧溪方面就以大樓為抵押，向工商銀行西客站支行借款2.88億元（這筆貸款至今未還），隨后，碧溪又將大樓化整為零出售商鋪。

2004年12月，第一批九名業主開始起訴碧溪家居。2005年4月20日，豐臺法院判決《碧溪家居廣場商業用房轉讓合同》無效；碧溪需返還原告購房款，并于4月21日起支付利息；駁回原告其他訴訟請求。2005年5月10日，勝訴業主及其代理律師再次來到碧溪家居廣場，遞交律師函，希望碧溪盡快執行法院的判決，要給出還款計劃書，但碧溪方面無人給任何明確答復。

【正面案例】

第三極文化中心作為產權式商鋪的代表，以北京最大的新生代書店為經營主體，是一所集知識性休閑、文化性消費為一體的復合型文化主題商場。

第三極文化中心以文化消費為主題定位，全部經營與文化相關的產品。在商業業態管理方面發展商聘請了文脈公司進行商業業態的控制、規劃和調整，保證商業部分的經營品質，同時為投資者計算穩定、優質的投資回報。經過合理的業態規劃，第三極文化中心將十一層商業共分為六個大本營，以4～7層的圖書大本營

作為吸引人流的主動力源，9、10層以目的性消費業態——旅游及教育大本營作為附動力源，通過兩個動力源吸引大量的客流輻射到其他樓層的業態，使得全樓商業均能繁榮發展。

在商業管理方面，為了保證第三極文化中心的經營品質，獲得穩定的增值能力和潛力，特地聘請擁有很強的國際客戶資源和招商能力的高力國際，作為第三極文化中心的招商顧問和物業管理公司，以實現對投資者承諾的10年回本，年收益10%的投資回報。

【專家講評】

兩種不同類型產權式商鋪的區別

隨著商業地產的持續升溫，產權式商鋪成為了風險最大，但同時投資回報也最為豐厚的物業類型。投資者如果能明辨其發展前景、出手準確的話，確實能夠實現很高的回報，這也是近年來產權式商鋪個人購買投資升溫的一個主要的原因。產權式商鋪是西方發達國家及我國開放發達城市流行的一種房產投資方式，實際上是一種所有權和經營權分離的房地產商鋪商品形式，主要是商鋪業主出于投資目的將產權商鋪通過發展商或第三方公司整體委托品牌經營商進行統一經營，商鋪業主獲得定期定額的投資回報。

按照行銷方式的不同，在市面上可供投資的產權商鋪主要有兩種形式，即“小產權分割商鋪”和“帶租約出售商鋪”。

小產權分割商鋪。小產權分割商鋪是將產權和經營權分離，這意味著投資者在購買了商鋪之后，成為該商鋪的業主。但投資者無需插手商鋪的經營管理或者轉租，只需與發展商簽訂合同，將商鋪交由發展商統一經營管理，業主即可根據與發展商的合同約定，坐等回報或者共擔風險。

小產權分割商鋪一般會打出3～5年內8%～10%的年投資回報率的承諾，以投資回報率10%來計算，大約5～6年可收回投資成本。由于拆分后的單位面積小，投資門檻相對較低，對中小投資者尤其具有吸引力。

雖然這種投資模式起點較低，但缺點同樣顯而易見。對于開發商而言，面積分得越小就越有利于迅速回籠資金，但對于投資者來說，產權面積分得越散，后續經營越難以保證，投資風險也在無形之中增大了。上文中的碧溪家居廣場就是小產權分割商鋪失敗的典型代表。

帶租約出售商鋪。帶租約出售商鋪實質上是售后返租的改良，客戶購買產權式商鋪的同時，即與開發商簽定租約，將所購房產租給開發商，租期三五年不等，有的甚至長達十年。租賃期內，業主可定期從發展商處得到定額的租金回報，一般為樓價的7%至8%（每年)。租約期內由開發商將統一房產轉租經營，最大限度地確保商場的興旺。帶租約出售方式對業態規劃、業態組織要求較高，由于劃分面積較大，相對于小產權分割商鋪，買家可以更清晰地了解到購買單位租約合同以及經營狀況。

為了保證投資安全，在購買帶租約出售的鋪位時，投資者首先要了解這些鋪位是不是已經有租約合同或者有意向租戶，同時要在商鋪買賣合同上注明租賃時間，以及附帶的租金遞增等條款。

產權式商鋪的四大優勢

產權式商鋪作為一種新型的商業品種，一經推出就得到眾多投資者的青睞，這與其本身存在的優勢不可分割。產權式商鋪的獨特魅力，在于它具有房地產投資的穩定性和商業投資的高成長性。它擴大了投資平臺，分解了投資風險，是廣大普通百姓、工薪階層等穩定職業者的理想投資項目。產權式商鋪的優勢主要有以下幾點：

1.進入門檻較低。產權式商鋪投資額相對較小，無須參與經營管理，收益穩定，因為降低了置業門檻而吸引了大量的中小投資者。一般而言，投資者首付一定比例的資金，剩余款項通過銀行的按揭貸款，即可擁有產權式商鋪，實現了廣大消費者置業投資的夢想。

2.投資回報穩定。與股票、儲蓄、住宅相比，產權式商鋪以其可觀的回報收益和升值潛力成為投資者較理想的投資品種。值得強調的是，產權式商鋪通過鋪位的劃分有效地控制了鋪位總價，從而使之成為了大部分投資者都可選擇的一種投資方式。

以第三極文化中心為例，作為綜合性文化商廈，通過以圖書銷售為主要經營品種的特色，實現了集文化用品、體育用品、休閑、娛樂、餐飲等文化商業、教育服務和商務辦公于一體，其合理的業態規劃將有助于投資回報的順利實現。

3.減緩資金壓力。對于發展商來說，一旦商業規模達到了一定體量，如何實現資金回籠便成了一大難題。有關專家表示，大規模的商業經營需要業態的支撐，需要大型商家的拉動。而對于大型的零售商來說，高效的流動資金周轉率是他們成功運營的基礎。即使是資金規模龐大的商業旗艦，如沃爾瑪、家樂福等跨國經營的公司，都不可能大把地掏出資金來購買大面積的商業鋪面，租賃經營始終是他們考慮的首選方式。同時，大面積商業鋪面所需要的資金也是一般的小投資者不敢想的，因此產權式商鋪無疑為發展商解決了一道難題。

4.降低經營成本。經營商以承租的方式獲得了商場使用權，而不需要直接購置，減少了流動資金的占用，也省卻了占領市場的大筆資金，不僅維持了合理的流動資金周轉率，降低了經營風險，同時由于是通過發展商或第三方公司承租，不直接參與商鋪買賣，因此也不會出現過多的法律問題。

產權式商鋪存在的四大風險

產權式商鋪的架構中存在著三方利益的沖突：發展商關心的是售價，業主關心的是投資回報率，經營者希望租金越低越好。由于產權分散在不同的主體身上，三權分立的局面，使得產權式商鋪實際上蘊含著很大的風險。因此，投資者要根據商業項目的具體情況而作出恰當的投資舉措。

開發模式的風險。目前，市場上很多產權式商鋪的開發商是做住宅項目出身的，他們的投資目的是要實現“短、平、快”的收益回報，為了促使資金的迅速回籠，而抬高經營項目的價格，以實現更多的附加價值，從而人為的改動了商業業態的自然升級。

案例中的碧溪家居廣場為了高價銷售商鋪，獲取套現，不惜以夸大其詞的廣告宣傳來吸引投資者，使這種本來風險相對比較小的投資方式變成了高風險投資。歸根到底，是開發商將其本身的風險轉嫁給了投資者。一旦出現問題，開發商可以人去樓空，而風險則由投資者自己承擔。

專業經驗缺乏的風險。雖然產權式商鋪是一種良好的商業模式，但由于大部分開發商和經營管理公司都處于“摸著石頭過河”的階段，對于如何經營好產權式商鋪，則缺乏實戰經驗。開發企業雖然也在努力學習國外的先進管理經驗，但對商業項目的經營管理上仍存在著一定程度的差距。而一些國外的商業管理公司，雖然擁有先進的管理水平，卻因為不能很好地了解國內消費者的生活方式和消費習

慣，而產生“水土不服”的情況。

經營不善的風險。在長期的承租期中，如果經營管理不善，不僅不能實現預期的經營目標，更無法向投資者提供承諾的租金收益。仍以碧溪家居廣場為例，商家雖然在運營前期按合同約定正常返還業主租金，但在營業一年之后，因為經營管理上的錯漏頻出，無法按時支付投資者應得的租金收入，從而導致了業主狀告開發商的最終結果。

此外，開發商出售產權式商鋪，但是投資者能否得到產權仍是個問題。分割銷售后所帶來的產權分散與商業統一經營的矛盾，也一直是產權式商鋪所要解決的問題。

承諾擔保的風險。在承諾回報中很多投資者認為有擔保最可靠，很多商鋪承諾每年8％～10％的回報，并有各種形式的擔保。但是擔保問題是一個非常復雜的法律問題，有些擔保虛到無以保障，即使有開發商所說的數十億元集團資產作擔保也并非就高枕無憂。

有些開發商承諾用自己產業的經營收入作擔保，然而項目未來的運作情況具有眾多不可確定的因素，如果經營效益不好，承諾的投資回報將無法實現。即使有項目用集團數十億元資產作擔保，可是投資者很難知道該集團的資產債務關系，而小債權人的權利是要排在大債權人之后。還有些開發商通過擔保公司來實現承諾，但問題是很多擔保公司實力不強，有的甚至是開發企業下屬的子公司，根本不能實現所謂的承諾回報。

產權式商鋪規避風險的原則

產權式商鋪作為新生的商業地產模式，可謂是“優勢與風險并存，利益與矛盾交織”，作為普通的投資者可以通過以下方式，規避可能出現的經營風險。

了解開發商的實力。具有實力和好口碑的開發商從物業選址建設到銷售都會有全盤的考慮，選擇他們的物業投資風險相對較低。業界有句名言叫“地段，地段，還是地段”，選擇合適的地段對商鋪投資是至關重要的。有眼光的開發商會在城市變遷中捕捉到商機，從而實現高額的經營利潤。

投資者可以通過了解開發企業的背景，明確開發商的經營實力，以保證自己的投資回報順利實現。案例中的第三極文化中心的發展商是中關村文化發展股份有限公司，它在圖書經營上有多年經驗，是以發展文化產業為經營目標的大型綜合性文化企業，而不是單純的房地產開發商，從而保證了物業經營的高管理水平。調查經營管理水平。從某種意義上來說，商業物業的升值和延續是靠經營出來的。商業物業經營管理搞好了，可以提升整體形象，吸引更多的投資者來投資，從而形成良性循環，促使商業物業的升值。

業主選擇的開發商應該對投資回報有理性認識，不能只考慮高額獲利因素。同時，開發商要充分考慮風險變化因素，具有財務保障體系的提供，使業主的利益不受損害。

明晰產權分割情況。為了避免風險，小業主在簽約前應該有充分考慮，要明確產權問題。雙方約定的投資回報率一方面合同上要有明確約定，另一方面應有第三方提供擔保。并且一定要明確這樣的承諾回報是由誰來承擔責任。因為，由誰來承擔責任，比承諾什么，更值得投資者來關注。

商鋪投資在目前是一種高風險高回報率的投資品種，存在著許多風險。有沒有人來租、租金有多少、盈利的來源等一系列問題都要考慮到。同時，產權式商鋪涉及了開發商、經營者和眾多分散投資者，利益分割很細，情況復雜。如果開發商、經營者任何一方出現問題，對小業主都會帶來重大損失。所以，業主應該自發成立一個統一的組織，有利于統一意見，對維權活動的進行比較有利。

隨著開發企業的實力加強和經營管理水平的提升，未來的產權式商鋪可以采取基金的運營管理模式，通過物權的和諧統一，為投資者提供完善的投資服務，使產權式商鋪可能存在的風險降到最低。

講解專家:

公衍奎

1992年畢業于同濟大學并獲得學士學位，1996年取得碩士學位。1998-2001年，在人民大學經濟研究所攻讀“國民經濟學”第二碩士學位。

現任華高萊斯國際地產顧問（北京）有限公司副總經理，直接負責公司市場資訊部的市場研究工作，以及策劃部項目顧問工作的全程控制。在華高萊斯參與的項目涉及區域發展，產業園區開發，新城建設，各類商業、居住、商務項目開發，房地產企業發展戰略，等等。

第三篇：產權式商鋪預定協議書

XX商業中心商鋪預定協議書

甲方：xxxxx有限公司

乙方：

甲方擬將嘉泰商業中心三樓商鋪產權分割出售，乙方經慎重考慮，同意購買甲方分割后的商鋪產權，甲乙雙方就購買嘉泰商業中心商鋪事宜達成如下協議：

1、本協議作為雙方簽訂《房地產買賣契約》的依據。

2、乙方預定購買嘉泰商業中心層號商鋪，單價元/㎡。建筑面積約房款總價為（大寫）元整；（小寫）：￥。本協議簽訂時乙方自愿預付定金人民幣（大寫）元。該款在正式簽訂《房地產買賣契約》時計入總房款。

3、最終面積以房產測繪部門核定的面積為準（即產權證面積），定購單價不變，房款總價按產權確定，實行多退少補。

4、甲方交付物業的時間為2005年日前，逾期交付，甲方每天按乙方已付房款的千分之一作為違約金賠償乙方。雙方協商約在2005年月日前簽訂《房地產買賣契約》，具體簽訂時間甲方將提前十天書面通知乙方。

5、若乙方接到甲方正式書面通知后在規定的時間三日內不來簽訂《房地產買賣契約》，視為乙方自動放棄，甲方有權另行轉賣，乙方交付的定金作為違約金歸甲方。若甲方在正式簽約前擅自將該商鋪賣于他人，視甲方違約，甲方按定金數額雙倍賠償乙方。

6、乙方具體付款方式為，首付款（含定金）交納時間為簽訂正式《房地產買賣契約》之時。

7、乙方選擇第（1）乙方自營。

（2）乙方委托甲方包租三年，收益時間按交房之日起計，年收益回報率第一年為總房款的7%，第二、三年均為總房款的8%；支付時間為每個收益年的年末。

8、在雙方正式簽訂《房地產買賣契約》后，本協議自動作廢。

9、本協議一式叁份，具有同等法律效力，買賣雙方各執壹份為據，歸檔壹份。

甲方（簽章）：甲方（簽章）：

證照/身份證號碼：證照/身份證號碼：

法定代表人：法定代表人：

地址：地址：

聯系電話：聯系電話：

代理人（簽章）：代理人（簽章）：

簽約日期：簽約日期：

第四篇：產權式酒店整體營銷方案

產權式酒店整體營銷方案

目

錄

一、整體策略 1．公司簡介

2．產權式酒店簡介 3．產權式酒店投資分析 4．整體策略

二、市場競爭分析與商業定位 1．市場競爭分析 2．商業定位

三、銷售方案 1．方案

2．售樓開放期優惠活動方案------vip貴賓卡認購方案

四、銷售策略 1．銷售準備 2．銷售進度計劃

五、3-6層房型及面積

六、業主可選方案 1．返租方案 2．自助型方案

七、消費券使用規則

八、銷售亮點

九、購買產權式酒店的兩大理由

十、錢原來可以這樣賺

營銷推廣報告策略分析

一、整體策略

1、公司簡介

公司是由外商巨資打造的集住宿、餐飲、超市于一體的產權式酒店。酒店座落于新余市繁華地段--團結西路6號，周邊商業氛圍濃厚、交通便利，建有各式客房、棋牌室、會議室近200間，擁有能同時容納近800人就餐的中餐廳，并設有1800平米的超級購物市場，方便酒店賓客及附近居民。

公司重金聘請星河營銷策劃公司全程策劃管理，著力打造專業超值、簡約安全、舒適宜人的時尚型酒店，為社會各界人士提供彰顯尊貴品質與精致生活的平臺。

2、產權式酒店簡介

“產權酒店”這個詞對于很多人并不熟悉，而在市場上叫您投資“產權酒店”更是不知所以然，難道“產權酒店”真的就是大家口中所說的新興產業嗎？

其實不然，“產權酒店”最早起源于歐洲20世紀70年代，早已經在歐洲地區廣泛被接受，并已引入我國上海、廣東、海南等大中城市。

那么什么是“產權酒店”？其實就是以酒店的房間為單位，開發商將每間客房分割成獨立產權（擁有產權證）分別出售給投資者，投資者一般都將客房委托酒店管理公司統一出租經營，以獲取客房租金6%-8%的回報率，同時投資者享有酒店管理公司贈送的一定時限的消費券。

3、產權式酒店投資分析

產權式酒店作為一種新型的房產投資的消費方式，符合現代經濟資源共享的原則，它將名下房產與酒店經營相結合，向公眾提出了一種既消費又是投資，既是置業又是增值的全新概念，將純消費房產融入投資概念，這就是產權酒店的理念。

“產權式酒店”的投資額度小、回報高，又能擁有固定資產的產權實體，把投資風險降到了最低，另外又具有無須投入精力的特性，較金融投資、項目投資輕松、穩定得多，非常適合在職人士、中老年人士或是為后代購買做為其進入社會后基本的生活保障使用，此產品的推出，將起到了促進百姓存款的流通、加快經濟建設的作用，從而給普通百姓量身定做了一個投資機會，輕松、安全地成為企業主，享受豐厚的利潤回報。

4、整體策略

為了帶動整個項目產權房的持續熱銷，成功銷售是整個項目營銷成功的重要開端。因此，恒基廣場為產權房制定的營銷目標是：充分發掘產權式酒店的經營潛力和經濟價值，結合后期經營的良好前景實現最大可能的銷售額,完成3-6層所有產權房的銷售。

立足新余市中心商業區及產權式酒店概念，結合區域的特色設計，吸引人氣的主力商業設置和新余是仙來區建設后的美好前景，運用多種營銷推廣手段，分期分批逐步推出。

二、市場競爭分析與商業定位

1、市場競爭分析

通過前期市場調查分析可以發現，新余市產權式酒店發展的非常有限，市場運作也沒有成功的案例，本項目基本上沒有競爭對手。只是城北有幾家酒店式公寓，由于消費者對產權房式酒店、酒店式公寓概念不明容易混淆，對本項目有潛在的威脅，因此需要在商業定位上有所區別并把握時間盡快實現銷售。

2、商業定位

恒基廣場的商業定位主要為：超市、餐飲、賓館等。

三、銷售方案

1、方案

根據恒基地產的前期運作經驗和新余的市場情況，特推出二個銷售方案供公司領導比較參考。

方案一：

在市場情況好的情況下，先推出位置稍差、較難銷售的部分，此方案的優缺點如下：

優點

1）、位置較差，適合在開盤時以低價進入市場銷售；

2）、前期完成70----80%時可開始較好位置的銷售，前期的熱銷可以聚集人氣，提供后期的銷售價格。

缺點

1）、可能會出現客戶信心不足的情況而影響銷售，有一定的市場風險；

2）、如前期市場銷售情況不理想，將極大影響整個項目的銷售。

方案二：

先銷售位置較好的產權房，預計可以保留部分產權房分期銷售外，其他產權房可以在短期內銷售完畢，此方案的優點缺點如下：

優點：

1）、產權房位置好，雖然單價高但市場接受程度高，能盡快銷售回收資金；

2）、延續產權房項目的熱銷，直接以高價樹立恒基地產的形象和品味；

3）、帶動后期的銷售。缺點：

產權房銷售單價略低，總銷售金額可能也略低。

作為新余商業中心先期產權房銷售，恒基地產在確保經濟利益的情況下將盡快實現銷售為主要目標，以避免市場風險，快速回籠資金，聚集人氣為后期銷售打下堅實的基礎。因此，在正常情況下，公司可采取銷售方案二，實際操作方案還需要根據開盤前一個月的預售vip貴賓卡認購情況做相應的調整。

2、售樓開放期優惠活動方案------vip貴賓卡認購方案（略）

售樓預售期采取vip貴賓卡認購方案，可以順勢摸一下市場行情，能更加準確的制定合理的價格。

四、銷售策略

1、銷售準備

在銷售準備期，將商業中心的其他部門結合進行整體宣傳，在產權房熱銷時設立來訪登記，提供長時間的登記和內部認購，爭取形成開盤就清盤的形式。

2、銷售進度計劃

1）、準備期

a.制定銷售策略和優惠措施

b.制定詳細價目表及優惠尺度

c.公司命名和標識設計

d.銷售道具的準備（包括樓書、折頁、海報、請柬、展板、戶型模型、紙袋、小禮品、燈箱等）

e.按揭銀行的確定

f.買房流程、客戶來訪登記管理檔案系列表的制作

g.銷售隊伍的組織和獎金制度的擬定

2）、引導期

a.客戶預約登記 b.詳細價目表調整

c.編制完成講習資料

d.培訓銷售人員

e.意向客戶聯絡與拜訪

f.售樓場所的模型、衛生等設施的調試

g.內部認購活動和vip貴賓卡認購

五、恒基房產3---6樓產權房各房型及面積

三層面積為：1842.24㎡；四層面積為：1823.75㎡；五層面積為：1807.48㎡；六層面積為：1750.26㎡。

1、標間：94間每間平均約26㎡（其中3樓25間、6樓20間、4樓5樓各24間）

2、豪標：32間每間平均約40㎡（其中3樓4樓5樓6樓各8間）

3、大床套房：4間每間平均約52㎡（其中3樓4樓5樓6樓各1間）

4、標準套房：8間每間平均約62㎡（其中3樓4樓5樓6樓各2間）

5、單人間：18間每間平均約18㎡（其中3樓4樓5樓各4間6樓6間）

6、特價房：8間每間平均約23㎡（其中3樓4樓5樓6樓各2間）

7、經濟房：20間每間平均約15㎡（其中3樓4樓5樓6樓各5間）

六、業主可選方案

1、返租型方案

甲方：恒基房產

乙方：買方

一、定義

返租型：就是乙方買了房之后重新租回給甲方使用。

二、返租條例

1.返租期為10年

2.返租型租金以消費券的方式給乙方，也可付現金，租金為房款的10%一年。

3.乙方可一次性拿回租金，也可分期拿回（消費券可一次性付清或分期交付，買主可選擇一年之內消費完或多年消費完，）

4.租金以現金形式返還的，在簽訂返租合同之日滿12個月結算。

5．在簽訂返租合同前，買主應確定返現金還是消費券。

6.第一年的租金可充抵首付款。

2、自助型方案

一、定義

自助型：乙方買房自己使用

二、自助條例

1.業主自助管理，送部分贈送券。

2.每月清潔一次，物業管理費為2元/平方米，水電費等其它費用自理。

3.產權房起步價為3388元/m2，均價3600元/m2左右,根據朝向、房型及光線等不同價格有所不同。

七、消費券使用規則

采用消費券形式以不同金額面值為單位，持本消費券在餐廳和賓館協作單位消費。（超市及特價、煙酒除外）

1.在賓館住宿全額消費（不含娛樂 設施賠償 酒店其它自費項目）

2.可在協作單位消費（餐廳、賓館、家具廠、水廠、新宣網）

3.未使用完的贈送券在合同對應日3年后兌換40%現金，在合同對應日6年后兌換60%現金。

4.在簽訂合同之日起即可使用本券，本券使用期限為10年，過期作廢。

八、銷售亮點 1.全額現金一次性付款購買整體房價優惠3%

2.按揭購買首付款4.5成

3.首付款分期支付，自備現金不低于首付金額的50%

4.關系營銷：以老客戶介紹新客戶成交的，新客戶可在總贈送券基礎上再贈送2000元贈送券，同時老客戶也可獲得2000元的贈送券。

5.特殊折扣(如活動,節日)促銷：優惠1到2個點或送禮品

6.返

券：銷售困難時明升暗降

7.團

購：由合作媒體出面組織，或者自行與某個單位聯合。讓消費者享受到一定的實惠

8.投資回報： 現買現回報房款比例贈送券立刻就可使用，10年時間升值無限

9.安全保障： 現房銷售，品牌酒店專業酒店策劃公司管理，先期知名大公司入住

10.政府支持： 市政府重點招商引資項目

九、購買產權式酒店的兩大理由

1、養老保障型優勢：以10萬為例，參與優惠活動首付只需3萬銀行按揭十年，承包金充抵銀行按揭每年還能凈賺兩三千元錢，十年凈賺兩三萬元錢。一個年滿二十歲的職業人，每年社保三千多元（每年按比例、政策隨時上漲）直至交到55―60歲，才能享受養老保障金。十年至少要交三萬多元，與前者做個對比：前者十年就可領到不折不扣的養老金或生活保障金，還能享受增值帶來的巨大資產，且一勞永逸安享三代。同是三萬結果相去何其之遠？

2、彰顯身份、提升品質、輕松擁有資產：酒店與業主簽訂的十年承包合同，業主可以根據自己的實際需求提前支取承包金，酒店以代金券的形式返還業主，可用于酒店餐飲部、住宿部等同現金進行消費。對于已經習慣了無償消費的消費者來說，有償消費、消費也能擁有資產是一個新概念更是福音。相信就會創造奇跡，在這個瞬息萬變的時代，只有想不到，沒有不可能。只有懂得珍惜，才能真正擁有！

十、錢原來可以這樣賺

案例一：

在某機關單位任職的李先生，是部門的一個主任，購買一間總價10萬元的產權房。李先生覺得這項投資金額不大、風險小、回報率高，在國外一般回報率達6%-8%,在新余達到了10%。這家產權式酒店集超市、餐廳、賓館等為一體，可提供一站式服務、消費。回報還可以抵代金券，而且還可提前消費。平時政府、社會交往等應酬較多，一年下來招待費至少也要花費2萬元，這樣算來，五年就需花費10萬元。這些年李先生都是在無償的消費。

有償消費，消費也能生成資產，對于李先生來說是聽所未聽、聞所未聞，也就更不知道財富其隱身形式。財富是在消費中產生，沒有消費就不能實現產品的價值體現，也就無法產生財富。可哪一個消費者又能參與財富的分配？這就是新經濟時代消費觀念日趨多元化，給消費者帶來的意外驚喜。

李先生以前用于應酬、消費的正常支出從來沒有產生過收益，現在在他原來生活水準不變的情況下，只是換了一個場所消費，在不知不覺中，把日常的消費應酬轉化成為了固定資產。

對李先生這樣的中產階級消費群體來說，考慮到自己日常太多的應酬，在承包金領取方式上，李先生選擇了提前預支承包金以代金?的形式返還，用于在餐廳、賓館應酬消費的經費。

李先生作為一名公務人員，雖然從沒有經過商，也不懂經商，在這個信息爆炸的時代，通過互聯網接收了大量的信息，經過分析、研究，他領悟到了，在消費中也能獲取財富，創造資產，這一巨大的商機促使他熱情的投身進來。

由于李先生社會交往應酬的消費需求，他花了4.5萬元，獲得了10萬元代金卷。通過5年的消費，擁有了10萬元的產權房，對于這套產權房李先生花錢了嗎？為什么？

案例二：

黃先生是一名精明的商人，通過宣傳資料得知，產權式酒店可以采取消費作為投資的形式，獲得可觀收益。由于身在商海中，對每一個商機他都具有很高的靈敏度，也從來不會放過任何一個可以讓他增加資產的機會。

黃先生每年用于生意往來的費用高達7--10萬元，大多數費用用于人員往來、住宿招待等應酬交往中。當他真正了解到新余有一家集超市、餐廳、賓館一站式服務消費的產權式酒店，當即投資10萬元，一次性付清，購買了一間產權房，并與酒店簽訂了承包經營協議。也像李先生一樣，選擇了提前預支承包金---以代金?的形式返還，并一次性提取10萬元的代金?用于在餐廳、賓館應酬消費的經費。在沒有透支消費，保證原有正常應酬的前提下，像黃先生這樣的老板大概也就一年多的時間即可輕松獲得一間產權房，這樣的購房形式，黃先生感到既放心又省心。同時也增加了自己的固定資產。

黃先生雖然是個生意人，也從來沒有聽說過消費也能創造財富。他對這一經營理念，既感到好奇，也非常有興趣。憑著他多年的經商經驗，知道這是一個不可多得的新商機、新領域。不由得你不信，懷疑是成功的天敵，相信是成功的開始。人與人的差別主要在于思維方式的不同，而這種不同造就了不同的消費、不同的人生、不同的世界。消費的方式可以決定你花出去的錢是否可以獲得財富。花同樣的錢，場所不同，收獲也大不一樣。

如何讓你輕松擁有財富？獲得資產？像以上兩位先生，做一個明智的選擇，換一個場所消費，獲得意想不到的收益，這也是我們這個時代賦予我們每一個人新的機遇。機遇和商機對每一個人都是平等的，只需要你的一個決定、一個選擇。當我們回首時，我們不要責怪機遇的吝嗇，因為機遇并沒有長眼，它并不會無緣無故的投懷送抱，且稍縱即逝。珍惜機遇，把握現在！

注：

1、恒基廣場產權房的總面積為（7002m2）平方米，三層至六層（---具體房型略---）

2、根據工程進度安排，將在（------）完工。如能順利取得銷售許可證，將在6月初（具體時間由公司領導決定）銷售，成為進入市場先期的產權房。恒基產權房銷售截止日期：恒基產權房銷售截止日期9月30日。

3、目標客戶群：從整體項目銷售的角度考慮，主要針對行政單位和商人等消費經濟實力的人群。

4、市場銷售分配方案：公司員工原則上不超過20%、對外銷售80%。

以上方案供領導審閱參考。但方案再好，如果沒有一支優秀的銷售隊伍和良好的執行力，我們也只能是紙上談兵，所以，萬事人為先，我們只有先把銷售團隊建立起來，再加上領導的智慧和部門的努力，我們的目標就一定能夠實現。

第五篇：2014產權式酒店營銷方案

2014產權式酒店營銷方案

方案一：產權式酒店營銷方案

一、整體策略

1、公司簡介

公司是由外商巨資打造的集住宿、餐飲、超市于一體的產權式酒店。酒店座落于新余市繁華地段--團結西路6號，周邊商業氛圍濃厚、交通便利，建有各式客房、棋牌室、會議室近200間，擁有能同時容納近800人就餐的中餐廳，并設有1800平米的超級購物市場，方便酒店賓客及附近居民。

公司重金聘請星河營銷策劃公司全程策劃管理，著力打造專業超值、簡約安全、舒適宜人的時尚型酒店，為社會各界人士提供彰顯尊貴品質與精致生活的平臺。

2、整體策略

為了帶動整個項目產權房的持續熱銷，成功銷售是整個項目營銷成功的重要開端。因此，恒基廣場為產權房制定的營銷目標是：充分發掘產權式酒店的經營潛力和經濟價值，結合后期經營的良好前景實現最大可能的銷售額,完成3-6層所有產權房的銷售。

立足新余市中心商業區及產權式酒店概念，結合區域的特色設計，吸引人氣的主力商業設置和新余是仙來區建設后的美好前景，運用多種營銷推廣手段，分期分批逐步推出。

二、市場競爭分析與商業定位

1、市場競爭分析

通過前期市場調查分析可以發現，新余市產權式酒店發展的非常有限，市場運作也沒有成功的案例，本項目基本上沒有競爭對手。只是城北有幾家酒店式公寓，由于消費者對產權房式酒店、酒店式公寓概念不明容易混淆，對本項目有潛在的威脅，因此需要在商業定位上有所區別并把握時間盡快實現銷售。

2、商業定位

恒基廣場的商業定位主要為：超市、餐飲、賓館等。

三、銷售方案

1、方案

根據恒基地產的前期運作經驗和新余的市場情況，特推出二個銷售方案供公司領導比較參考。方案一：

在市場情況好的情況下，先推出位置稍差、較難銷售的部分，此方案的優缺點如下： 優點

1）位置較差，適合在開盤時以低價進入市場銷售；

2）前期完成70----80%時可開始較好位置的銷售，前期的熱銷可以聚集人氣，提供后期的銷售價格。缺點

1）可能會出現客戶信心不足的情況而影響銷售，有一定的市場風險； 2）如前期市場銷售情況不理想，將極大影響整個項目的銷售。方案二：

先銷售位置較好的產權房，預計可以保留部分產權房分期銷售外，其他產權房可以在短期內銷售完畢，此方案的優點缺點如下： 優點：

1）產權房位置好，雖然單價高但市場接受程度高，能盡快銷售回收資金； 2）延續產權房項目的熱銷，直接以高價樹立恒基地產的形象和品味； 3）帶動后期的銷售。缺點：

產權房銷售單價略低，總銷售金額可能也略低。作為新余商業中心先期產權房銷售，恒基地產在確保經濟利益的情況下將盡快實現銷售為主要目標，以避免市場風險，快速回籠資金，聚集人氣為后期銷售打下堅實的基礎。因此，在正常情況下，公司可采取銷售方案二，實際操作方案還需要根據開盤前一個月的預售VIP貴賓卡認購情況做相應的調整。

2、售樓開放期優惠活動方案------VIP貴賓卡認購方案（略）

售樓預售期采取VIP貴賓卡認購方案，可以順勢摸一下市場行情，能更加準確的制定合理的價格。

四、銷售策略

1、銷售準備

在銷售準備期，將商業中心的其他部門結合進行整體宣傳，在產權房熱銷時設立來訪登記，提供長時間的登記和內部認購，爭取形成開盤就清盤的形式。

2、銷售進度計劃 1）準備期

a.制定銷售策略和優惠措施 b.制定詳細價目表及優惠尺度 c.公司命名和標識設計

d.銷售道具的準備（包括樓書、折頁、海報、請柬、展板、戶型模型、紙袋、小禮品、燈箱等）

e.按揭銀行的確定

f.買房流程、客戶來訪登記管理檔案系列表的制作 g.銷售隊伍的組織和獎金制度的擬定 2）引導期

a.客戶預約登記 b.詳細價目表調整 c.編制完成講習資料 d.培訓銷售人員

e.意向客戶聯絡與拜訪

f.售樓場所的模型、衛生等設施的調試 g.內部認購活動和VIP貴賓卡認購 以上方案供領導審閱參考。但方案再好，如果沒有一支優秀的銷售隊伍和良好的執行力，我們也只能是紙上談兵，所以，萬事人為先，我們只有先把銷售團隊建立起來，再加上領導的智慧和部門的努力，我們的目標就一定能夠實現。方案二：產權式酒店營銷方案

一、xxxx大酒店的形象

xxxx大酒店是xxxxxxxx公司投資，由xxxxxxxx（xxxx）投資有限公司新建的首個投資項目。

xxxx大酒店位于XX北路與XX路交匯處，按“準五星級”標準建設。建筑主體層高21層，建筑高85米，建筑面積33720平方米，7—19層擁有標準客房、三連套套間及豪華套間客房285間。2—6層裙樓為餐飲、娛樂、休閑、會議用房，是廣大消費者和旅游客人舒適優雅的高品位場所。

二、什么是會員式酒店 是投資（消費）者買斷酒店（部分客房及其他用房）設施的所有權，均可成為酒店的會員。除自己使用（消費）部分時間外，統一將其他時間的住宿權，委托酒店管理方（xxxx大酒店）經營，投資人自已獲取紅利（租金）的經營模式。

三、會員式酒店的三種類型

1、退休住宅型：為自己退休后準備后路的住房投資方式。

（1）自己部分時間使用：余下的時間留給酒店方經營獲得租金回報。（2）自己部分房間使用：余下的房間留給酒店方經營獲得租金回報。

（3）自己全部房間使用：自己在使用期間與酒店方簽訂合同書，明確各自的責任與權利。

2、有限自用型：每間客房分割為獨立方式出售給投資（消費）者，委托酒店方經營獲得租金回報，并獲得一定期限免費住居權。

3、單位固定型：集團購買會員式酒店產品，用于投資和單位員工度假、出差、辦公、年會使用。

四、酒店會員的三個標準

1、正式會員。一個單位或個人投資購買1間客房以上者，均可成為酒店的正式會員。

2、銀牌會員。一個單位或個人凡投資購買3間客房以上者，均可成為酒店的銀牌會員。

3、金牌會員。一個單位或個人凡投資購買5間客房以上者，均可成為酒店的金牌會員。

五、酒店會員的優惠辦法

1、開盤前預交2000元的會員報名費，到簽訂購房合同付款時酒店方補助3000元給會員。

2、酒店方給會員提供60—70%的按揭貸款，解決會員的投資與資金困難的矛盾。

3、凡引進一個新會員入會，按新會員投資購買客房金額的5‰獎勵給引進（推薦）者。

4、凡銀牌會員，均可享受酒店方的特約活動。

5、凡金牌會員，除享受銀牌待遇外，還可享受特約的優惠費用和服務。

六、xxxx（會員式）大酒店“特色菜譜” 主題是投資少，回報快，低消費，高享受。

1、投資少。凡投資購買酒店客房的個人或單位，您只需付所購房款的40%，余下的60%款項由銀行給您提供按揭貸款。

2、回報快。您在開盤前預交2000元的會員報名費，到您簽訂購房合同付款時，即時享受酒店方補助3000元的會員報各費。您還提前享受酒店方返租一年的租金。酒店管理方在租用您的客房期限內，每年按購房款的10%支付租金。

3、低消費。凡加盟xxxx（會員式）大酒店的會員。您每年擁有免費15天的住宿權，每月享有1天的免費就餐權。您其他時間的住宿和餐飲消費按90%優惠結價。

4、高享受。xxxx（會員式）大酒店按準五星級標準建設，并高資聘請xxxx佳程酒店管理公司—旗艦酒店南京佳程（五星級）酒店管理，為您提供舒適優雅的住宿、餐飲、休閑、購物的獨特場地。酒店內設有特約的優質服務區，為您提供高品位的服務。

七、預測影響xxxx（會員式）大酒店銷售的主要因素：

1、自然環境差。xxxx市城區內暫無省級定點旅游（點）區，且市級旅游景點較少；

2、投資環境差。政府職能部門不是服務型政府，仍然是監督型政府。周邊的工農矛盾尖銳，人們的素質跟不上經濟建設發展的需要；

3、交通環境差。xxxx市城區不是周邊市（縣）的必由之路，各市（縣）到xxxx和長沙出差、購物所需時間相差不大。無民用機場和水上航道，洛湛線只開通了貨運，酒店不是位于城區的中心區域和政府的所在地區域；

4、融資環境差。正處于國家宏觀調控階段，銀行原則上停止了對酒店賓館的貸款；

5、價格“賣點”差。xxxx市城區內有房地產開發公司30—40家，有5個住宅、工業、政府職能部門開發區域，有大量閑置的房屋和門面。同時，有錢的人不要房子，無錢的人買不起房子。

6、宏觀調控差。迎賓館、九龍、五江集團準備籌建準四星級的賓館、xxxx賓館準備改擴建，清泉、星馬準備升級，特色各異的大小酒家密度大、抬頭仰見。正在興建的老街環球廣場、xxxx步行街、城南步行街、九龍商業廣場等也構成影響銷售的主要因素。

八、解除銷售危機的辦法：

1、發揮xxxx及市經濟技術開發區的優勢。做好外地來XX經商客戶的重點工作，做好xxxx后勤保障管理部門的工作，把“賣點”瞄準他們。

2、發揮市轄內縣、市環境差的條件。做好縣、市單位到xxxx購房，作為他們來婁出差、休假、年會的固定型用房。做好有錢群體人員、私營老板，特別是煤炭老板來婁購房。

3、發揮政府部門，龍頭企業集體消費的好處。政府部門和龍頭企業仍然是消費的主體。

4、發揮外商投資，長沙佳程酒店加盟的品牌效益。積極樹立一種“準五星級”高品質酒店旗幟，并積極爭取市委、政府對公司工作的支持，使酒店盛裝政府掛牌保護的“亮衣”。

5、發揮能吃苦，能拼搏、有水平、有能力銷售隊伍的作用。選擇像“人壽保險人員”一樣，具有果敢有力、內在驅動力、內在韌勁、有創新精神、有緊迫感的作為售樓工作人員，經過培訓使其發揮應有的作用。

九、營銷策劃的標準（目的）作用及方法

1、策劃的標準（目的）作用：

（1）必須實現利潤的最大化。首次開盤銷售達到50%以上視為特優，達到30%—50%視為優秀。銷售中期達到60%—70%，收盤期達到70%—100%，就可以實現利潤的最大化。（2）快速塑造高品質樓盤品牌。利用電視、報紙、路燈、廣告牌等傳媒作用，抓住主要亮點，有重點的宣傳會員式大酒店的投資價值，特色及效益作用，使其成為房產投產的品牌。

（3）有效防范和轉嫁危機。盡最大努力把客房能賣出80%以上就可以達到利益共享、風險分擔的作用，有效地防范投資的風險。盡最大努力使銀行能提供60%的按揭貸款，一方面解決了投資購房的資金困難，同時，也緩解投資商資金緊缺的風險。

2、策劃方法：

（1）發揮和整理合自身資源優勢。一是要看到在xxxx城區內xxxx大酒店是首家“準五星級”的酒店，并有長沙五星級佳程酒店托管的優勢。二是有面向xxxx及市經濟技術開發區獨特的區域優勢。三是公司有長期從事房產開發的經驗優勢。

（2）復制嫁接外界優勢。一是要向外地學習產權式酒店的售樓經驗。二是要學習xxxx市城區xxxx步行街、xxxx摩托城、xxxx廣場售樓的成功經驗。方案三：產權式酒店營銷方案

一、產品簡介：

1：項目名稱：森發怡和居

2：位置：位于伊經十二路和伊經十三路之間，北林興林街，南鄰飛機場路。

3：配套：市政配套及生活配套相對成熟，區域教育、生活、飲食、教育、娛樂、休閑、購物一應俱全，能夠滿足消費者生活娛樂需要。4：規模：森發怡和居項目總建筑面積284875㎡，其中產權式酒店5萬多㎡，分兩期進行開發建設。

二、項目定位 1.客戶定位

區域特征：有投資意向的并且經常休閑旅游的客戶。職業：個體經營者、企事業單位及公務員管理層高收入者 年齡：30-50歲為主

收入：平均家庭年收入10萬元以上

購買心理：重視投資環境、風險和回報率，能夠接受新型的投資方式 2.功能定位

1）投資，獲取高額的固定投資回報率

2）升值潛力大，位于阿爾山旅游區內，到各名勝景點近、交通便利，生活配套完善，地區房地產有很大升值潛力三項目賣點 1.開發實力

森發公司是興安盟地區的著名企業，企業資金雄厚，有很多成功開發的項目成例，信譽高、口碑好 2：區位價值

距離阿爾山市區僅半小時車程，居民聚集區，有較成熟的休閑娛樂條件，旅游旺季人流量大，酒店需求旺盛，規劃前景好，項目屬伊爾施生活地標式建筑群，升值潛力大 3：物業及酒店管理

將成立自己的酒店管理公司并且有專業的經營管理人員，擁有成熟的物業管理 四項目傳播思路設計

1.從項目市場定位說起，產權式酒店，是產品功能和市場形態，產權式酒店具有穩定有保障的收益，靈活存儲、套現服務，這些是項目的特色，是彌補產品功能和吸引消費者的點，我們將這個點無限放大，于是就形成了一種全新的概念——銀行模式的產權式酒店，提供銀行模式的按投資成本固定回報率；5年后與酒店收益同步的靈活回報率（回報率根據酒店盈虧情況無關，每年保障回報6%）；提供銀行靈活存儲的套現服務（擁有獨立的產權，投資者可以再任何時刻進行買賣交易）；提供套現服務的后期保障（可在交易后繼續執行之前簽訂的委托協議）2.廣告設計思路及風格：

1）訴求方式：思想對接，闡述“老板”的精神價值，由精神層面落到項目訴求； 2）平面風格：前沿、眩目、大氣；

廣告方案風格：引領城市風，尚享樂財富人生；精英管家，招募酒店老板；中小業主，輕松享樂財富人生；免費請人幫你打理一間“酒店”等

五、宣傳手段：

宣傳手段主要四類：電視類廣告，報紙類,網絡類廣告,戶外類廣告宣傳主要是為了讓產權式酒店的知名度提高，給酒店造勢。

1、電視類廣告：與剛來伊爾施是做的廣告不同，現在主要通過其他的產權式酒店進行對比著進行闡述，例如：與臥龍城產權式酒店比較，我們酒店的投資回報率較高（我們是6%而他們是5%），合同簽訂的時間（我們是3年而他們是1年），物業方面（我們有統一的管理而他們沒有）等等。電視廣告因為是要對外播放，因此對于面積、戶型、裝修標準等需要進一步的確定，再加上對配套設施的一些闡述去增加對客戶的吸引力。因此電視類得廣告建議播出時間在6月初至|8月末。

2、報紙類廣告：主要以文字的敘述為主，圖片進行輔助的宣傳，對于文字上的闡述主要是對項目的直觀感受，例如：“投資、自住兩相宜”等直觀明了。再有報紙類得廣告易保存，可以提高對項目的認知度，最主要的是傳播速度較快，信息傳遞及時，信息量大，說明性強。因此建議廣告時間定在6月末至8月末。

3、網絡類廣告：通過手機短信的方式，微博等形式的宣傳，這類廣告最主要的特點是幾乎沒什么成本，從現在人的生活習慣上看這類的廣告的宣傳是非常有效的，主要是不用出門即可看到信息，例如短息平臺，不單單是對產權式酒店的宣傳而且可以對集團的一些項目都可以做宣傳，在節假日的時候也可以通過平臺送上祝福等等。因此這類的廣告建議是常年去運作。

4、戶外類廣告：將阿爾山的廣告牌繼續使用，現在主要是景區方面的戶外廣告，現在的產權式酒店的銷售對象主要是有投資意向的旅客，在景區的外地人流量可以說是最大的，因此對于景區的戶外廣告宣傳要作為重點，具體的執行方式需要仔細的研究。

5、宣傳單的發放：在整個的旅游季節都應該去發放，因此要從5月份的阿爾山杜鵑節開始發放，只要是有人群聚集的時段都要去發放。