第一篇：編制物業(yè)管理標書的項目和要求

編制物業(yè)管理標書的項目和要求

（學習參考資料之一）

景苑物業(yè)管理有限公司二ＯＯ九年十一月制

編制物業(yè)管理標書的項目和要求

投標書在內(nèi)容上必須嚴格根據(jù)招標單位發(fā)出的《編制標書的項目和要求》來編制。由于招標物業(yè)的具體情況不同，招標單位的要求不同，因此投標書內(nèi)的項目和要求也各不相同。通常物業(yè)管理投標書項目主要有以下11項：

一、管理方式

投標單位主要是依據(jù)招標的物業(yè)現(xiàn)狀以及自身的專業(yè)經(jīng)驗和優(yōu)勢，選擇最適合的招標物業(yè)的管理方式。比如選擇獨資管理方式，還是股份制的管理方式，或者是有限責任公司的管理形式等等，對目標物業(yè)的管理與現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)正在管理的物業(yè)之間采取的聯(lián)系等等。

二、管理組織架構(gòu)

所謂管理組織架構(gòu)，就是介紹目標物業(yè)的組織機構(gòu)。根據(jù)目前我國物業(yè)管理發(fā)展情況來看，物業(yè)管理組織機構(gòu)有三個特征：

1、管理體制

管理體制主要有三類：（1）總經(jīng)理負責制；（２）董事會下的三總師負責制；（３）董事會下的總經(jīng)理負責制。

2、管理方法

目前國內(nèi)的管理方法有兩種：

（1）垂直領(lǐng)導方式（直線式管理模式）。優(yōu)點是政令暢通，管理到位，管理層直接對成本，對管理質(zhì)量負責。缺點是人力資源分散，橫向協(xié)調(diào)配合困難。

（2）矩陣式領(lǐng)導方式。這種方式的優(yōu)點是充分利用人力資源，調(diào)動個方面的積極性，可采用現(xiàn)代化管理手段進行管理。缺點是管理結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性較差，人員經(jīng)常變動，容易形成多頭領(lǐng)導。這種方法適用于多品種而且形成規(guī)模的物業(yè)管理。

3、機構(gòu)的設(shè)置

根據(jù)管理物業(yè)的多少，以及業(yè)主的需求來確定管理組織結(jié)構(gòu)。目前我國物業(yè)管理體制下的物業(yè)管理的管理機構(gòu)有以下幾種：

（1）三部一室。即機構(gòu)具體設(shè)置為：辦公室、財務(wù)部、管理部、工程部。

（2）四部一室。即機構(gòu)具體設(shè)置為：辦公室、財務(wù)部、管理部、工程部、經(jīng)營服務(wù)部。

（3）六部一室。即機構(gòu)具體設(shè)置為：辦公室、財務(wù)部、管理部、工程部、房產(chǎn)部、社區(qū)文化部、公關(guān)部。除了機構(gòu)明確以外，對參加管理服務(wù)人員的素質(zhì)構(gòu)成要進行策劃、培訓。比如目標物業(yè)管理的管理經(jīng)理、副經(jīng)理，他們的文化層次，年齡結(jié)構(gòu)，工作經(jīng)驗，都應(yīng)明確規(guī)定下來。然后對從事目標物業(yè)管理服務(wù)的人員結(jié)構(gòu)也要明確，對他們的文化素質(zhì)，工作能力，基本條件都要提出要求，甚至要制定好接受目標物也管理以后的人才培訓計劃。

三、管理費用的收支預(yù)算方案

經(jīng)費是物業(yè)管理運轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)和保證，所以對目標物業(yè)必須要進行經(jīng)營測算。測算應(yīng)本著“實事求是”、“取之于民、用之于民”、“用戶至上、服務(wù)第一”、“根據(jù)物業(yè)功能、分層次收費”等原則進行

1、收入測算

物業(yè)管理費用主要來源于物業(yè)管理服務(wù)收取的各類費用。因此，該收的費用都要收齊，不能漏收。通常收費的項目有：

（1）目標物業(yè)的管理費用。按照政府物價部門核準的標準進行測算。

（2）物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)所給的營業(yè)用房而開展“三產(chǎn)”經(jīng)營獲得的收入。

（3）維修基金每年可取的利息金額。（4）其他方面的服務(wù)收入。

2、支出預(yù)算 圍繞著目標物業(yè)開展管理服務(wù)所支出的成本核算。通常有：（1）人員工資、福利、津貼、獎金，以及其他各類保險支出。（2）各類服務(wù)成本的開支。例如，能源有水，電，氣，汽油等的消耗；各種設(shè)備的添置；各類服務(wù)所需要的的低值易耗品。

（3）物業(yè)管理企業(yè)正常的辦公、管理服務(wù)所需要的各項開支。（4）其他有關(guān)各項的開支等。

通常根據(jù)招標文件的要求，要進行3年預(yù)算。

四、管理操作

這部分要求細化，管理操作體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)的管理水平、管理質(zhì)量，以及規(guī)范化的管理的標準，從這些制度中可以看出物業(yè)管理企業(yè)的實力、能力，所以各物業(yè)管理企業(yè)都對此很重視。其通常分為兩大類：

1、根據(jù)目標的物業(yè)情況，認真制定相應(yīng)的規(guī)章制度。通常物業(yè)管理規(guī)章制度分為：

（1）公眾管理制度，主要包括： ①業(yè)主公約； ②精神文明建設(shè)公約； ③樓宇使用及維護管理規(guī)定； ④裝修管理規(guī)定； ⑤治安管理規(guī)定； ⑥清潔衛(wèi)生管理規(guī)定； ⑦消防管理規(guī)定； ⑧交通車輛管理規(guī)定； ⑨環(huán)境保護管理規(guī)定。

（2）崗位責任制度，主要包括： ①管理處主任崗位職責； ②管理處主任助理崗位職責； ③環(huán)境主管崗位職責； ④保潔員崗位職責； ⑤保安主管崗位職責； ⑥工程主管崗位職責； ⑦維修人員崗位職責； ⑧會計人員崗位職責； ⑨行政人員崗位職責。

（3）內(nèi)部管理運作制度，主要包括： ①員工行為規(guī)范； ②培訓制度； ③考核制度； ④獎懲制度； ⑤回訪制度；

⑥來訪，投訴處理制度等。

2、根據(jù)目標物業(yè)，確定各管理崗位工作人員的職責 管理崗位主要有： ①保安； ②機電維修； ③清掃保潔； ④園林綠化； ⑤電梯操作； ⑥社區(qū)文化。

五、管理目標，經(jīng)營管理宗旨、方針

投標書中應(yīng)表明投標單位對目標物業(yè)的管理目標、管理方針、管理宗旨，便于業(yè)主委員會成立的招標領(lǐng)導小組及評委們更加清楚理解物業(yè)管理的理念、宗旨。例如某物業(yè)管理企業(yè)投標某商住樓時，提出管理目標：樹立“服務(wù)至上，客戶第一”的管理思想，達到一流管理、一流形象、一流效益，一促進后期的樓宇銷售；提出管理經(jīng)營方針： 保本經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧、開展一業(yè)為主，多種經(jīng)營，求得自身的生存與發(fā)展。

六、便民服務(wù)措施

物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)活動，這是其性質(zhì)所決定的；然而開展物業(yè)管理并不是一味只追求經(jīng)濟效益，而是要正確處理好社會效益，環(huán)境效益與經(jīng)濟效益三者的關(guān)系，使之有機的統(tǒng)一。一些物業(yè)管理企業(yè)，在開展物業(yè)管理有償服務(wù)的同時，還向業(yè)主公開承諾無償便民服務(wù)項目若干項，深受業(yè)主的歡迎和好評。

七、社區(qū)文化

隨著一幢幢樓房的建好，新的社區(qū)環(huán)境形成，人們從熟悉的環(huán)境般到不熟悉的環(huán)境，特別是老年人的“高樓病”多了，孩子也變得孤獨了。為此，社區(qū)文化的重要性越來越被老百姓看中，成為購房中的一個重要因素。物業(yè)管理企業(yè)在寫投標書時，應(yīng)認真考慮到社區(qū)文化的開展，制定有|建設(shè)工程教育網(wǎng)|關(guān)社區(qū)文化制度，安排好各類社區(qū)文化活動，使住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主不僅享受到物質(zhì)文明，也享受到精神文明。

八、管理指標的承諾

物業(yè)管理是新生事物。國家為了規(guī)范和指導物業(yè)管理，對一些管理服務(wù)也相應(yīng)的作出了一些基本要求。作為投標的物業(yè)管理企業(yè)，針對目標物業(yè)，對照國家有關(guān)規(guī)定，向業(yè)主委員會作出相應(yīng)的承諾。通常有以下主要內(nèi)容的承諾：（1）房屋及配套設(shè)施的完好率；（2）房屋零修，急修及時率；（3）維修質(zhì)量合格率；（4）清潔保潔率；（5）道路車輛完好率；（6）小區(qū)治安案件發(fā)生率；（7）業(yè)主綜合服務(wù)滿意率；（8）綠化完好率；（9）重復維修率；（10）住戶有效投訴率等。

九、檔案資料的建立和管理

為了使物業(yè)管理規(guī)范化、程序化，為了對物業(yè)管理狀況進行連續(xù)化記錄，并保留資料，需要建立檔案資料管理。投標的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對建立檔案管理制度提出相應(yīng)的設(shè)想：是否建立單獨的檔案室，還是放在辦公室合署辦公；派幾位同志負責檔|建設(shè)工程教育網(wǎng)|案管理；管理的程序圖；采用什么樣的管理制度，是否實行現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、科學化、規(guī)范化的電子計算機管理檔案等等。

十、提高物業(yè)管理水平的新設(shè)想 物業(yè)管理企業(yè)在對目標物業(yè)進行投標時，也需要表明本企業(yè)對未來的物業(yè)管理上水平、創(chuàng)一流、達國優(yōu)提出一些設(shè)想，使人們感到實實在在，同時又大膽創(chuàng)新。例如，某物業(yè)管理企業(yè)對目標物業(yè)經(jīng)過調(diào)查之后，對未來目標明確提出，接管后一年達到市優(yōu)，兩年達到省優(yōu)，三年達到國優(yōu)，在達到國優(yōu)的同時，一定通過iso9002貫標，使物業(yè)管理質(zhì)量標準化、規(guī)范化令人可敬、可佩、可信。

十一、物業(yè)管理企業(yè)愿意接受的有關(guān)獎罰

作為投標的物業(yè)管理企業(yè)，在系統(tǒng)地闡述了本企業(yè)對目標物業(yè)管理的各項設(shè)想，措施之后，需要在最后進行高度的概括和承諾。即向業(yè)主委員會（或者是業(yè)主）承諾自己有能力，有決心管理好目標物業(yè)，并表示管理好了怎么辦，管理不好愿意承擔什么處罰。例如，某物業(yè)管理企業(yè)在對待獎懲最后表態(tài)：有信心、有能力管理好住宅小區(qū)，管理好了以后并不是為了追求更多的獎金，而是追求更多的任務(wù)；如果管不好，一年以后便自動退出來，并承擔標書里的經(jīng)濟懲罰。

第二篇：編制物業(yè)管理標書的項目和要求

編制物業(yè)管理標書的項目和要求

投標書在內(nèi)容上必須嚴格根據(jù)招標單位發(fā)出的《編制標書的項目和要求》來編制。由于招標物業(yè)的具體情況不同，招標單位的要求不同，因此投標書內(nèi)的項目和要求也各不相同。通常物業(yè)管理投標書項目主要有以下11項：

一、管理方式

投標單位主要是依據(jù)招標的物業(yè)現(xiàn)狀以及自身的專業(yè)經(jīng)驗和優(yōu)勢，選擇最適合的招標物業(yè)的管理方式。比如選擇獨資管理方式，還是股份制的管理方式，仰或是有限責任公司的管理形式等等，對目標物業(yè)的管理與現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)正在管理的物業(yè)之間采取形式的聯(lián)系等等。

二、管理組織架構(gòu)

所謂管理組織架構(gòu)就是介紹目標物業(yè)的組織機構(gòu)，根據(jù)目前我國物業(yè)管理發(fā)展情況來看，物業(yè)管理組織機構(gòu)有三個特征：

1、管理體制

管理體制主要有三類：

（1）總經(jīng)理負責制；

（2）董事會下的三總師負責制；

（3）董事會下的總經(jīng)理負責制。

2、管理方法

目前國內(nèi)的管理方法有兩種：

（1）垂直領(lǐng)導方式（直線式管理模式）。優(yōu)點是政令淌通，管理到位，管理層直接對成本，對管理質(zhì)量負責。缺點是人力資源分散，橫向協(xié)調(diào)配合困難。

（2）矩陣式領(lǐng)導方式。這種方式的優(yōu)點是充分利用人力資源，調(diào)動個方面的積極性，可采用現(xiàn)代化管理手段進行管理。缺點是管理結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性較差，人員經(jīng)常變動，容易形成多頭領(lǐng)導。這種方法適用于多品種而且形成規(guī)模的物業(yè)管理。

3、機構(gòu)的設(shè)置

根據(jù)管理物業(yè)的多少，以及業(yè)主的需求來確定管理組織結(jié)構(gòu)。目前我國物業(yè)管理體制下的物業(yè)管理的管理機構(gòu)有以下幾種：

（1）三部一室。即機構(gòu)具體設(shè)置為：辦公室、財務(wù)部、管理部、工程部。

（2）四部一室。即機構(gòu)具體設(shè)置為：辦公室、財務(wù)部、管理部、工程部、經(jīng)營服務(wù)部。

（3）六部一室。即機構(gòu)具體設(shè)置為：辦公室、財務(wù)部、管理部、工程部、房產(chǎn)部、社區(qū)文化部、公關(guān)部。除了機構(gòu)明確以外，對參加管理服務(wù)人員的素質(zhì)構(gòu)成要進行策劃、培訓。比如目標物業(yè)管理的管理經(jīng)理、副經(jīng)理，他們的文化層次，年齡結(jié)構(gòu)，工作經(jīng)驗，都應(yīng)明確規(guī)定下來。然后對從事目標物業(yè)管理服務(wù)的人員結(jié)構(gòu)也要明確，對他們的文化素質(zhì)，工作能力，基本條件都要提出要求，甚至要制定好接受目標物也管理以后的人才培訓計劃。

三、管理費用的收支預(yù)算方案

經(jīng)費是物業(yè)管理運轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)和保證，所以對目標物業(yè)必須要進行經(jīng)營測算。測算應(yīng)本著“實事求是”、“取之于民、用之于民”、“用戶至上、服務(wù)第一”、“根據(jù)物業(yè)功能、分層次收費”等原則進行。

1、收入測算

物業(yè)管理費用主要來源于物業(yè)管理服務(wù)收取的各類費用。因此，該收的費用都要收齊，不能漏收。通常收費的項目有：

（1）目標物業(yè)的管理費用。按照政府物價部門核準的標準進行測算。

（2）物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)所給的營業(yè)用房而開展“三產(chǎn)”經(jīng)營獲得的收入。

（3）維修基金每年可取的利息金額。

（4）其他方面的服務(wù)收入。

2、支出預(yù)算

圍繞著目標物業(yè)開展管理服務(wù)所支出的成本核算。通常有：

（1）人員工資、福利、津貼、獎金，以及其他各類保險支出。

（2）各類服務(wù)成本的開支。例如，能源有水，電，氣，汽油等的消耗；各種設(shè)備的添置；各類服務(wù)所需要的的消耗品。

（3）物業(yè)管理企業(yè)正常的辦公管理服務(wù)所需要的各項開支。

（4）其他有關(guān)各項的開支等。

通常根據(jù)招標文件的要求，要進行3年預(yù)算。

四、管理操作

這部分要求細化，他體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)的管理水平、管理質(zhì)量，以及規(guī)范化的管理的標準，從這些制度中可以看出物業(yè)管理企業(yè)的實力、能力，所以各物業(yè)管理企業(yè)都對此很重視。其通常分為兩大類：

1、根據(jù)目標的物業(yè)情況，認真制定相應(yīng)的規(guī)章制度。通常物業(yè)管理規(guī)章制度分為：

（1）公眾管理制度，主要包括：

① 業(yè)主公約；

② 精神文明建設(shè)公約；

③ 樓宇使用及維護管理規(guī)定；

④ 裝修管理規(guī)定；

⑤ 治安管理規(guī)定；

⑥ 清潔衛(wèi)生管理規(guī)定；

⑦ 消防管理規(guī)定；

⑧ 交通車輛管理規(guī)定；

⑨ 環(huán)境保護管理規(guī)定。

（2）崗位責任制度，主要包括：

① 管理處主任崗位職責；

② 管理處主任助理崗位職責；

③ 環(huán)境主管崗位職責；

④ 保潔員崗位職責；

⑤ 保安主管崗位職責；

⑥ 工程主管崗位職責；

⑦ 維修人員崗位職責；

⑧ 會計人員崗位職責；

⑨ 行政人員崗位職責。

（3）內(nèi)部管理運作制度，主要包括：

① 員工行為規(guī)范；

② 培訓制度；

③ 考核制度；

④ 獎懲制度；

⑤ 回訪制度；

⑥ 來訪，投訴處理制度等。

2、根據(jù)目標物業(yè)，確定各管理崗位工作人員的職責

管理崗位主要有：

① 保安；

② 機電維修；

③ 清掃保潔；

④ 園林綠化；

⑤ 電梯操作；

⑥ 社區(qū)文化。

五、管理目標，經(jīng)營管理宗旨、方針

投標書中應(yīng)表明投標單位對目標物業(yè)的管理目標、管理方針、管理宗旨，便于業(yè)主委員會成立的招標領(lǐng)導小組及評委們更加清楚理解物業(yè)管理的理念、宗旨。例如某物業(yè)管理企業(yè)投標某商住樓時，提出管理目標：樹立“服務(wù)至上，客戶第一”的管理思想，達到一流管理、一流形象、一流效益，一促進后期的樓宇銷售；提出管理經(jīng)營方針：保本經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧、開展一業(yè)為主，多種經(jīng)營，求得自身的生存與發(fā)展。

六、便民服務(wù)措施

物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)活動，這是其性質(zhì)所決定的；然而開展物業(yè)管理并不是一味只追求經(jīng)濟效益，而是要正確處理好社會效益，環(huán)境效益與經(jīng)濟效益三者的關(guān)系，使之有機的統(tǒng)一。一些物業(yè)管理企業(yè)，在開展物業(yè)管理有償服務(wù)的同時，還向業(yè)主公開承諾無償便民服務(wù)項目若干項，深受業(yè)主的歡迎和好評。

七、社區(qū)文化

隨著一幢幢樓房的建好，新的社區(qū)環(huán)境形成，人們從熟悉的環(huán)境般到不熟悉的環(huán)境，特別是老年人的“高樓病”多了，孩子也變得孤獨了。為此，社區(qū)文化的重要性越來越被老百姓看中，成為購房中的一個重要因素。物業(yè)管理企業(yè)在寫投標書時，應(yīng)認真考慮到社區(qū)文化的開展，制定有關(guān)社區(qū)文化制度，安排好各類社區(qū)文化活動，使住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主不僅享受到物質(zhì)文明，也享受到精神文明。

八、管理指標的承諾

物業(yè)管理是新生事物。國家為了規(guī)范和指導物業(yè)管理，對一些管理服務(wù)也相應(yīng)的作出了一些基本要求。作為投標的物業(yè)管理企業(yè)，針對目標物業(yè)，對照國家有關(guān)規(guī)定，向業(yè)主委員會作出相應(yīng)的承諾。通常有以下主要內(nèi)容的承諾：

⑴ 房屋及配套設(shè)施的完好率；

⑵ 房屋零修，急修及時率；

⑶ 維修質(zhì)量合格率；

⑷ 清潔保潔率；

（5）道路車輛完好率；

（6）小區(qū)治安案件發(fā)生率；

（7）業(yè)主綜合服務(wù)滿意率；

（8）綠化完好率；

（9）重復維修率；

（10）住戶有效投訴率等。

九、檔案資料的建立和管理

為了使物業(yè)管理規(guī)范化、程序化，為了對物業(yè)管理狀況進行連續(xù)化記錄，并保留資料，需要建立檔案資料管理。投標的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對建立檔案管理制度提出相應(yīng)的設(shè)想：是否建立單獨的檔案室，還是放在辦公室合署辦公；派幾位同志負責檔案管理；管理的程序圖；采用什么樣的管理制度，是否實行現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、科學化、規(guī)范化的電子計算機管理檔案等等。

十、提高物業(yè)管理水平的新設(shè)想

物業(yè)管理企業(yè)在對目標物業(yè)進行投標時，也需要表明本企業(yè)對未來的物業(yè)管理上水平、創(chuàng)一流、達國優(yōu)提出一些設(shè)想，使人們感到實實在在，同時又大膽創(chuàng)新。例如，某物業(yè)管理企業(yè)對目標物業(yè)經(jīng)過調(diào)查之后，對未來目標明確提出，接管后一年達到市優(yōu)，兩年達到省優(yōu)，三年達到國優(yōu)，在達到國優(yōu)的同時，一定通過ISO9002貫標，使物業(yè)管理質(zhì)量標準化、規(guī)范化令人可敬、可佩、可信。

十一、物業(yè)管理企業(yè)愿意接受的有關(guān)獎罰

作為投標的物業(yè)管理企業(yè)，在系統(tǒng)地闡述了本企業(yè)對目標物業(yè)管理的各項設(shè)想，措施之后，需要在最后進行高度的概括和承諾。即向業(yè)主委員會承諾自己有能力，有決心管理好目標物業(yè)，并表示管理好了怎么辦，管理不好愿意承擔什么處罰。例如，某物業(yè)管理企業(yè)在對待獎懲最后表態(tài)：有信心、有能力管理好住宅小區(qū)，管理好了以后并不是為了追求更多的獎金，而是追求更多的任務(wù)；如果管不好，一年以后便自動退出來，并承擔標書里的經(jīng)濟懲罰。

第三篇：05編制物業(yè)管理標書的項目和要求

編制物業(yè)管理標書的項目和要求 編制物業(yè)管理標書的項目和要求

投標書在內(nèi)容上必須嚴格根據(jù)招標單位發(fā)出的《編制標書的項目和要求》來編制。由于招標物業(yè)的具體情況不同，招標單位的要求不同，因此投標書內(nèi)的項目和要求也各不相同。通常物業(yè)管理投標書項目主要有以下11項：

一、管理方式

投標單位主要是依據(jù)招標的物業(yè)現(xiàn)狀以及自身的專業(yè)經(jīng)驗和優(yōu)勢，選擇最適合的招標物業(yè)的管理方式。比如選擇獨資管理方式，還是股份制的管理方式，仰或是有限責任公司的管理形式等等，對目標物業(yè)的管理與現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)正在管理的物業(yè)之間采取形式的聯(lián)系等等。

二、管理組織架構(gòu)

所謂管理組織架構(gòu)就是介紹目標物業(yè)的組織機構(gòu)，根據(jù)目前我國物業(yè)管理發(fā)展情況來看，物業(yè)管理組織機構(gòu)有三個特征：

1、管理體制

管理體制主要有三類：（1）總經(jīng)理負責制；

（2）董事會下的三總師負責制；（3）董事會下的總經(jīng)理負責制。

2、管理方法

目前國內(nèi)的管理方法有兩種：

（1）垂直領(lǐng)導方式（直線式管理模式）。優(yōu)點是政令淌通，管理到位，管理層直接對成本，對管理質(zhì)量負責。缺點是人力資源分散，橫向協(xié)調(diào)配合困難。（2）矩陣式領(lǐng)導方式。這種方式的優(yōu)點是充分利用人力資源，調(diào)動個方面的積極性，可采用現(xiàn)代化管理手段進行管理。缺點是管理結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性較差，人員經(jīng)常變動，容易形成多頭領(lǐng)導。這種方法適用于多品種而且形成規(guī)模的物業(yè)管理。

3、機構(gòu)的設(shè)置

根據(jù)管理物業(yè)的多少，以及業(yè)主的需求來確定管理組織結(jié)構(gòu)。目前我國物業(yè)管理體制下的物業(yè)管理的管理機構(gòu)有以下幾種：

（1）三部一室。即機構(gòu)具體設(shè)置為：辦公室、財務(wù)部、管理部、工程部。（2）四部一室。即機構(gòu)具體設(shè)置為：辦公室、財務(wù)部、管理部、工程部、經(jīng)營服務(wù)部。

（3）六部一室。即機構(gòu)具體設(shè)置為：辦公室、財務(wù)部、管理部、工程部、房產(chǎn)部、社區(qū)文化部、公關(guān)部。

除了機構(gòu)明確以外，對參加管理服務(wù)人員的素質(zhì)構(gòu)成要進行策劃、培訓。比如目標物業(yè)管理的管理經(jīng)理、副經(jīng)理，他們的文化層次，年齡結(jié)構(gòu)，工作經(jīng)驗，都應(yīng)明確規(guī)定下來。然后對從事目標物業(yè)管理服務(wù)的人員結(jié)構(gòu)也要明確，對他們的文化素質(zhì)，工作能力，基本條件都要提出要求，甚至要制定好接受目標物也管理以后的人才培訓計劃。

三、管理費用的收支預(yù)算方案

經(jīng)費是物業(yè)管理運轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)和保證，所以對目標物業(yè)必須要進行經(jīng)營測算。測算應(yīng)本著“實事求是”、“取之于民、用之于民”、“用戶至上、服務(wù)第一”、“根據(jù)物業(yè)功能、分層次收費”等原則進行。

1、收入測算

物業(yè)管理費用主要來源于物業(yè)管理服務(wù)收取的各類費用。因此，該收的費用都要收齊，不能漏收。通常收費的項目有：

（1）目標物業(yè)的管理費用。按照政府物價部門核準的標準進行測算。

（2）物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)所給的營業(yè)用房而開展“三產(chǎn)”經(jīng)營獲得的收入。（3）維修基金每年可取的利息金額。（4）其他方面的服務(wù)收入。

2、支出預(yù)算

圍繞著目標物業(yè)開展管理服務(wù)所支出的成本核算。通常有：（1）人員工資、福利、津貼、獎金，以及其他各類保險支出。

（2）各類服務(wù)成本的開支。例如，能源有水，電，氣，汽油等的消耗；各種設(shè)備的添置；各類服務(wù)所需要的的消耗品。

（3）物業(yè)管理企業(yè)正常的辦公管理服務(wù)所需要的各項開支。（4）其他有關(guān)各項的開支等。

通常根據(jù)招標文件的要求，要進行3年預(yù)算。

四、管理操作

這部分要求細化，他體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)的管理水平、管理質(zhì)量，以及規(guī)范化的管理的標準，從這些制度中可以看出物業(yè)管理企業(yè)的實力、能力，所以各物業(yè)管理企業(yè)都對此很重視。其通常分為兩大類：

1、根據(jù)目標的物業(yè)情況，認真制定相應(yīng)的規(guī)章制度。通常物業(yè)管理規(guī)章制度分為：

（1）公眾管理制度，主要包括： ① 業(yè)主公約；

② 精神文明建設(shè)公約；

③ 樓宇使用及維護管理規(guī)定； ④ 裝修管理規(guī)定； ⑤ 治安管理規(guī)定；

⑥ 清潔衛(wèi)生管理規(guī)定； ⑦ 消防管理規(guī)定；

⑧ 交通車輛管理規(guī)定； ⑨ 環(huán)境保護管理規(guī)定。

（2）崗位責任制度，主要包括： ① 管理處主任崗位職責；

② 管理處主任助理崗位職責； ③ 環(huán)境主管崗位職責； ④ 保潔員崗位職責； ⑤ 保安主管崗位職責； ⑥ 工程主管崗位職責； ⑦ 維修人員崗位職責； ⑧ 會計人員崗位職責； ⑨ 行政人員崗位職責。

（3）內(nèi)部管理運作制度，主要包括： ① 員工行為規(guī)范； ② 培訓制度； ③ 考核制度； ④ 獎懲制度； ⑤ 回訪制度；

⑥ 來訪，投訴處理制度等。

2、根據(jù)目標物業(yè)，確定各管理崗位工作人員的職責 管理崗位主要有： ① 保安；

② 機電維修； ③ 清掃保潔； ④ 園林綠化； ⑤ 電梯操作； ⑥ 社區(qū)文化。

五、管理目標，經(jīng)營管理宗旨、方針

投標書中應(yīng)表明投標單位對目標物業(yè)的管理目標、管理方針、管理宗旨，便于業(yè)主委員會成立的招標領(lǐng)導小組及評委們更加清楚理解物業(yè)管理的理念、宗旨。例如某物業(yè)管理企業(yè)投標某商住樓時，提出管理目標：樹立“服務(wù)至上，客戶第一”的管理思想，達到一流管理、一流形象、一流效益，一促進后期的樓宇銷售；提出管理經(jīng)營方針：保本經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧、開展一業(yè)為主，多種經(jīng)營，求得自身的生存與發(fā)展。

六、便民服務(wù)措施

物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)活動，這是其性質(zhì)所決定的；然而開展物業(yè)管理并不是一味只追求經(jīng)濟效益，而是要正確處理好社會效益，環(huán)境效益與經(jīng)濟效益三者的關(guān)系，使之有機的統(tǒng)一。一些物業(yè)管理企業(yè)，在開展物業(yè)管理有償服務(wù)的同時，還向業(yè)主公開承諾無償便民服務(wù)項目若干項，深受業(yè)主的歡迎和好評。

七、社區(qū)文化

隨著一幢幢樓房的建好，新的社區(qū)環(huán)境形成，人們從熟悉的環(huán)境般到不熟悉的環(huán)境，特別是老年人的“高樓病”多了，孩子也變得孤獨了。為此，社區(qū)文化的重要性越來越被老百姓看中，成為購房中的一個重要因素。物業(yè)管理企業(yè)在寫投標書時，應(yīng)認真考慮到社區(qū)文化的開展，制定有關(guān)社區(qū)文化制度，安排好各類社區(qū)文化活動，使住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主不僅享受到物質(zhì)文明，也享受到精神文明。

八、管理指標的承諾

物業(yè)管理是新生事物。國家為了規(guī)范和指導物業(yè)管理，對一些管理服務(wù)也相應(yīng)的作出了一些基本要求。作為投標的物業(yè)管理企業(yè)，針對目標物業(yè)，對照國家有關(guān)規(guī)定，向業(yè)主委員會作出相應(yīng)的承諾。通常有以下主要內(nèi)容的承諾： ⑴ 房屋及配套設(shè)施的完好率； ⑵ 房屋零修，急修及時率； ⑶ 維修質(zhì)量合格率； ⑷ 清潔保潔率；

（5）道路車輛完好率；

（6）小區(qū)治安案件發(fā)生率；（7）業(yè)主綜合服務(wù)滿意率；（8）綠化完好率；（9）重復維修率；

（10）住戶有效投訴率等。

九、檔案資料的建立和管理

為了使物業(yè)管理規(guī)范化、程序化，為了對物業(yè)管理狀況進行連續(xù)化記錄，并保留資料，需要建立檔案資料管理。投標的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對建立檔案管理制度提出相應(yīng)的設(shè)想：是否建立單獨的檔案室，還是放在辦公室合署辦公；派幾位同志負責檔案管理；管理的程序圖；采用什么樣的管理制度，是否實行現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、科學化、規(guī)范化的電子計算機管理檔案等等。

十、提高物業(yè)管理水平的新設(shè)想

物業(yè)管理企業(yè)在對目標物業(yè)進行投標時，也需要表明本企業(yè)對未來的物業(yè)管理上水平、創(chuàng)一流、達國優(yōu)提出一些設(shè)想，使人們感到實實在在，同時又大膽創(chuàng)新。例如，某物業(yè)管理企業(yè)對目標物業(yè)經(jīng)過調(diào)查之后，對未來目標明確提出，接管后一年達到市優(yōu)，兩年達到省優(yōu)，三年達到國優(yōu)，在達到國優(yōu)的同時，一定通過iso9002貫標，使物業(yè)管理質(zhì)量標準化、規(guī)范化令人可敬、可佩、可信。

十一、物業(yè)管理企業(yè)愿意接受的有關(guān)獎罰

作為投標的物業(yè)管理企業(yè)，在系統(tǒng)地闡述了本企業(yè)對目標物業(yè)管理的各項設(shè)想，措施之后，需要在最后進行高度的概括和承諾。即向業(yè)主委員會承諾自己有能力，有決心管理好目標物業(yè)，并表示管理好了怎么辦，管理不好愿意承擔什么處罰。例如，某物業(yè)管理企業(yè)在對待獎懲最后表態(tài)：有信心、有能力管理好住宅小區(qū)，管理好了以后并不是為了追求更多的獎金，而是追求更多的任務(wù)；如果管不好，一年以后便自動退出來，并承擔標書里的經(jīng)濟懲罰。

第四篇：標書格式要求

投標書格式要求

一、紙張要求

封面、封底、正文采用A4紙、白色，裝訂后的尺寸為210*297mm（標準A4尺寸）；施工平面圖及進度計劃表采用A3或A4白紙。

二、打印形式

為單面打印；不應(yīng)出現(xiàn)正反及上下倒裝頁；封面、封底處不應(yīng)露明裝訂針和線；所有投標書均不得采用活頁（穿孔式、文件夾式等）方式裝訂。

三、版面設(shè)置

1、默認格式：

2、窄格式;上邊距為26mm，下邊距為22mm，左邊距為25mm右邊距為25mm，裝訂線位于紙張左側(cè)3mm（可根據(jù)頁數(shù)多少適當調(diào)整）。版面設(shè)頁眉、頁腳、頁碼，頁眉及頁腳字體大小：小五，頁眉距離20mm，頁腳距離15mm，頁碼居中，行間距為1.5倍行距。一般段落采用首行縮進2字符的格式.四、字體: “字體字體字體字體”為加粗字體，“字體”為不加粗字體。

文章標題為三號黑體（可加粗），節(jié)標題為小三號黑體（可加粗），正文字體為小四號宋體（不加粗），所有字體顏色均為黑色。章序號宜使用“一、二、三、??”、“1 2 3 ??”節(jié)序號宜使用“1 2 3 ??”、“1.1 1.2 1.3 ??”、“1.1.1 1.1.2 1.1.3 ??”。英文字體宜使用Arial，字體大小同中文字體。

凡牽涉到法律性陳述、條文引用，協(xié)議的簽訂或申明，落款需簽字、蓋章以及信函的字體宜使用仿宋GB_2312四號。

五、表格

所有表格標題為四號宋體（可加粗）。表格內(nèi)容采用小四號宋體或五號宋體（不加粗）。

六、插圖：

插圖大小應(yīng)適合文檔版面，不宜超過頁邊距；放大或縮放后的圖片應(yīng)保證質(zhì)量良好，否則應(yīng)先在圖像處理軟件中調(diào)整至相應(yīng)大小再貼入文檔。

七、電子檔格式：

出于兼容性考慮，電子檔格式宜采用office97-2003的格式，word擴展名：.doc，excel擴展名：.xls

八、關(guān)于正、副本及裝訂要求

所有標書的正副本均應(yīng)裝訂成冊，正本一份，副本 4 份，正、副本正文的內(nèi)容和排版格式相同，標書封面右上角注明正、副本標記。

一、二號標書封面加蓋投標人公章和法定代表人印鑒。封面要求按照固定格式執(zhí)行。

副本標書裝訂要求必須多做一本，交技術(shù)中心保存。2008-7-23 批注[M1]: 具體情況視招標文件而定

九．供應(yīng)商應(yīng)將報價文件正本和所有副本用密封袋密封，并在封口啟封處加蓋供應(yīng)商單位公章或法定代表人/授權(quán)代表簽署。

十．密封袋上應(yīng)注明采購項目名稱、項目編號及“請勿在2010年4月6日09：30時之前啟封”的字樣。還應(yīng)寫明供應(yīng)商名稱、地址和郵政編碼

十一。投標報價部分要加蓋工程造價專業(yè)人員業(yè)務(wù)水平等級章或注冊造價師執(zhí)業(yè)專用章的；

第五篇：標書要求

標書制作要求

一、標書的10條規(guī)律性建議

1、標書包裝不能隨意。你看成功人士，哪位不精精神神，清清爽爽，看起來值得信賴？標書，即使是打印件、復印件，也要裝訂得更專業(yè)。目前，市場上的裝訂方式有鐵圈裝訂、膠圈裝訂、夾條裝訂、十孔訂條裝訂機、無線熱膠裝訂可以選擇。最難做到的也是最流行的裝訂是無線熱膠方式。

2、目前標書，一般采用復印件、打印件，個別企業(yè)已直接用標書印刷件。用印刷標書。是一個近兩年才興起的潮流。如果企業(yè)每年的投標量已經(jīng)達到百次以上，你就要考慮設(shè)計、印刷自己的標書了。

3、有些企業(yè)產(chǎn)品繁多，不可定因素多，標書歸類困難。請教標書專家，幫你策劃，哪些是要印刷的，哪些需要印刷規(guī)定格式，留給企業(yè)自己打印，專家都會給你建議。

4、千萬不要以為評標專家門在討論標書前，都認真閱讀過去你的企業(yè)樣本。即使在標書里，也不放過為自己做廣告的機會。此時的廣告針對性比企業(yè)樣本、比你的口頭介紹強。起碼應(yīng)該讓專家門在閱讀商務(wù)文件報價前，了解你，有一個印象。辦法是在商務(wù)文件前加幾頁廣告或者企業(yè)介紹，話要說得更具策略，重點要突出，圖片要更漂亮。標書內(nèi)容要經(jīng)過專家策劃。

5、可以幫助賣單的重大內(nèi)容，要在標書中反復叫賣。這個時候的效果，是平時的一千倍！

6、有些企業(yè)的標書的資質(zhì)文件也經(jīng)過掃描印刷，但因為沒有經(jīng)過專業(yè)處理，跟原件相比，色彩不逼真，甚至變色很多，看起來很假。

7、標書要有一定的厚度，千萬不要顯得單薄，而影響大局。

8、標書四周要切齊，這是起碼要求。你愿意翻一本邊頁長長短短的雜志或書籍嗎？捧一本新書哪怕只有一角折疊沒有切齊，常人都多少感覺遺憾，何況這一形象是涉及一筆業(yè)務(wù)的生死。

9、你的專業(yè)，實力，企業(yè)形象，都要通過標書表達出來。有些企業(yè)的標書，一看就像是管理不上檔次的企業(yè)，而有些一看就是一家大型現(xiàn)代企業(yè)氣勢。其中有策略！

10、從內(nèi)容，到封面，到裝訂，都要專業(yè)、獨特、漂亮，你人不在場的那個重要時刻，得讓標書自己大聲講話，讓專家不得不關(guān)注你的標書，且直接為你的企業(yè)贏分。

二、如何從標書外觀上形成視覺差異？“以標書的外在形式的差異化策劃，體現(xiàn)精良的產(chǎn)品品質(zhì)、新穎的企業(yè)形象、和企業(yè)一貫倡導的理念。競標時，形成與競爭對手迥異的良好的視覺效果，力爭第一眼就抓住閱讀者的注意力，而且，還需考慮到具體的個案執(zhí)行-------裝訂、打印的可操作性。”以上其實說的是外觀，是標書的第一印象，是標書在一堆標書中的區(qū)別能力。評標人看到你的標書第一眼的東西是什么？ 第一:密封袋;第二:標書封面。怎樣在堆得滿桌或者扔得滿地的各公司的投標標書中脫穎而出？ 強化標書的密封袋、封面效果。在“中電電氣”02年、03年的標書中，上海差異企業(yè)形象策劃有限公司進行了兩次嘗試：

1、密封袋所用紙張

2、封面設(shè)計效果

3、封面所用紙張

三、產(chǎn)品類別多，標書如何策劃

1、主要產(chǎn)品策略 找出形成80%利潤的那部分20%的產(chǎn)品，善待它們。

2、合并同類項

3、格式設(shè)計

四、標書如何和客戶作有重點的、有效的溝通？ 為什么標書還要和客戶進行溝通？

1、標書不純粹是一個交易的道具。

2、千萬不要以為評標專家在討論標書前，都認真閱讀過去你的企業(yè)樣本。起碼應(yīng)該讓專家門在閱讀商務(wù)文件報價前，了解你，有一個印象。

3、此時說的話針對性比強。有效率是平時的一千倍。怎樣溝通？

1、在商務(wù)文件前加幾頁廣告或者企業(yè)介紹，做得像樣本一樣。

2、話要策略地說，可以促進賣單的重要內(nèi)容要在重要位置說，而且要反復說。

3、讓大家來告訴大家。

五、標書的風格是如何設(shè)計的 “中電電氣”的02版標書，在經(jīng)過了同以往的復印件、掃描件標書對比后乍興奮后，在使用了一年“中電電氣”取得巨大的市場成功后，“中電電氣”營銷公司老總方翔先生給上海差異企業(yè)形象策劃有限公司提出了新的要求。方的新要求是:新標書設(shè)計要讓人感受到

“中電電氣”的大氣，專業(yè)水準和權(quán)威性。根據(jù)以上要求，上海差異企業(yè)形象策劃有限公司做的是將設(shè)計去年標書的擅長表達時尚味道的女設(shè)計師替換下，負責新標書的是一個男性設(shè)計師，該設(shè)計師長期擔綱某著名雜志的設(shè)計。我們認為，標書的風格主要是這樣形成的:

1、與設(shè)計師有關(guān);

2、與企業(yè)各自的定位有關(guān)。