第一篇：眾合物業管理有限公司2018年品質管理計劃

眾合物業管理有限公司2018年品質管理計劃（待訂稿）

項目.國電金海域小區

一、工作目標

根據國電金海域小區三年來的工作情況和進展、2018年的工作重點為品質管理提升、力爭做到以下幾點

1、讓業主回到本小區有安全感和溫馨感、2、業主有問題能得到禮貌的接待和快速的合理解決

3、車輛能有序不亂整齊的停放在合理的位置上

4、各項事務交費率達到95℅以上

二、指導思想

在公司的整體策化與方針和總經理的指導下接合公司《行政獎懲》、《崗位職責》《管理制度》下進行實施。

三、具體實施辦法

物業品質管理辦法

為強化公司各部門工作行為,規范物業公司內部作業流程,促進物業公司內部管理規范運作,根據（物業服務合同）持續滿足業主不斷變化的需求和期望。物業公司依據公司各部門工作條例對全體員工進行服務質量考核一、一、目的

為提升物業公司品質現象、強化公司各部門工作行為,規范物業公司內部作業流程,促進物業公司內部管理規范運作, 根據（物業服務合同）持續滿足業主不斷變化的需求和期望。

二、適用范圍

適用于物業公司所有部門服務質量的考核職責

1、公司領導依據物業公司規章制度對物業公司全體員工進行服務質量考核。

2、物業經理/主管依據物業公司規章制度對各部門負責人進行考核。

3、各部門負責人依據物業公司規章制度工作考核標準對部門員工進行考核。、4、物業經理/ 主管負責申訴處理

四、基本內容

1、處理流程

（1）、物業經理或主管不定期對各部門進行服務質量檢查、督導。

（2）、各部門根據工作需要隨時對員工進行服務質量培訓及考核。

（3）、檢查當中發現違規情況及時糾正,并簽發眾合物業服務質量檢查考核表

（4）、各部門負責人每月28日前匯總違規處理情況及處罰情況,交物業管理處。（5）、物業管理處每月1-3日匯總上月員工處罰情況報送公司人事部與工資掛鉤。

（6）、物業管理處對眾合物業服務質量檢查考核表進行分析,從中找出問題根源所在,制定糾正預防措施。

2、處罰

（1）、違規責任人每被扣罰款,由財務部從員工下月工資中扣除。

（2）違規責任人每月累計扣3次及以上,除進行處罰以外,另對其做出行政警告、行政罰款、行政記過等行政處分。

（3）、若員工違規相關規定直屬上司負有管理責任并經查實,其直屬上司負有連帶責任, 按70/30原則進行處理,即責任人處罰70%,直屬上司處罰30%。

（4）、一個月內同一問題發生三次(含三次)以上,追究其直屬上司連帶責任

3、申訴

（1）、若相關檢查考核人員采取不正當的手段對員工進行打擊報復,受罰人員可向總經理提出申訴。

（2）、若部門負責人做出不公正處理,可向管理處負責人提出申訴。

（3）、若管理處負責人做出不公正處理,可向公司總經理提出申訴.注：員工考核內容主要包括儀容儀表、工作環境、工作態度、工作技能； 項目/部門考核包括整體工作狀態、工作環境、工作技能、工作完成情況 考核標準

一、秩序部《個人考評》： 儀容儀表（40）分：

1、上班著工裝；

2、按規定佩戴工號牌；

3、工裝紐扣扣齊，無褶皺；

4、工裝無臟跡、無開線、無破綻、無掉扣；

5、不得穿拖鞋；

6、發型美觀大方、莊重，不得留蓄怪異發型；男同志發不過耳，女同志長發需帶統一頭花

7、男同志不得留胡須；

8、女員工可著淡妝，不使用異味的化妝品；

9、個人衛生做到“四勤”：勤理發、勤洗澡、勤剪指甲、勤換衣服；

10、言談舉止大方得體。工作環境（10分）

1、辦公桌上沒有與工作無關的物品，物品擺放整齊有序，桌面干凈整潔；

2、宿舍內無雜物，地面無果皮紙屑，墻面無蜘蛛網，桌、椅、床上物品擺放整齊，無異味物品；

工作態度（50）

1、工作時間不做與工作無關的事情，不閑聊、吃東西；

2、按時上下班，不遲到、不早退；

3、見到公司領導或同事要主動問好；

4、如業主需要幫助、要熱情、大方；

5、接待業主需使用文明用語；

6、不得散布小道消息、不亂收業主財物；

7、工作中是否被業主合理投訴；

8、工作記錄及交接班記錄要認真、清晰、明了；

9、對工作崗位的技能要熟悉并全面掌握、靈活應用；

10、按要求參加公司各種活動、會議等；

秩序部《整體考評》《100》分

1、培訓計劃及記錄；

2、巡查路線及巡查點記錄；

3、噪音裝修及油煙控制率；

4、路面亂停亂放、擺攤設點、野廣告控制率；

5、人員進出登記記錄；

6、監控室就記錄情況；

7、偷盜及突發事件記錄和處理記錄；

8、急報修記錄；

9、工作場地衛生；

10、其它

二、工程部（個人考評）

1、儀容儀表（20）分 A、著裝整齊；

B、工作后的衛生的及時清理；

2、技能（20）分

A、對所在崗位的技能熟悉并全面掌握情況，B、在實際操作過程中要活學活用，按時按量完成工作計劃。

3工作情況（60）分 A、接報修單及出勤效率； B、業主回執單評價情況； C、工作的積極性和配合性； D、工作記錄和交接班記錄； E、遵守公司的各項制度； F、總結工作和技能創新； 工程部工作《整體考評》100分

1、是否及時完成計劃工作事項及培訓記錄；

2、公共樓道的設施設備是否完整正常運行；

3、配電房：上墻制度、地面衛生、設備衛生、巡查記錄（設備運行記錄）、維修記錄；

4、水泵房：上墻制度、地面衛生、設備衛生、巡查記錄（設備運行記錄）、維修記錄、水質檢查與檢驗記錄；

5、電梯：機房衛生、管理制度、保養計劃、故障記錄、維修檢修記錄；

6、路燈：開關時間、運行正常情況、維修保養記錄；

7、公共設施的保養及維護情況：

8、監控和門禁的運行情況及保養維修記錄；

9、各類管道的疏理和維修記錄；

10、維修的及時性和安全性

三、清潔綠化部

按承包合同《服務標準》做

1、路面、停車庫、公共管道無雜物、清潔、完美；

2、設施設備清潔、完美； 3垃圾及時清運

4、雨水溝的及時清理

5、到期培訓計劃和記錄

四、客戶部

1、遵守考勤制度

2、著工作裝工號牌、整潔大方；

3、接聽電話的態度和語氣

4、來電記錄清楚明了

5、工作態度積極陽光

6、學習和培訓應用

7、業主的反饋意見《工作人員照片上墻和意見箱》

8、服從安排和及時無誤地完成工作

9、對業主、房屋、房屋維修記錄等相關信息的整理歸檔保密

10、工作場地的整潔。

五、綜合部

1、遵守考勤制度；

2、著裝整潔、工作態度積極陽光；

3、擬定公司各部門年工作計劃、月工作計劃并監督完成； 4擬定公司各部門培訓內容、并監督；

5、擬定公司對外各項協議和監管；

6、協調公司各部門工作；

7、協調業主、業委會、和其它職能部門物業之間的各項工作；

8、充分利用現有資源開展物業創收項目；

9、協助財務完成公司各項費用收取；

10、組織安排公司各項活動；

六、公司各管理人員

1、遵守公司管理制度；

2、工作面貌和工作態度；

3、按《崗位職責》完成情況；

4、工作效益和執行力度

5、工作日志情況；

6、突發事件的整理情況；

7、業主的評價度；

8、工作的創新及優化；

9、負責部門的整體考核情況；

10、其它

貴陽物業管理有限公司 2017年8月1日

第二篇：物業管理物業設施品質管理

物業管理物業設施品質管理

一、物業設備設施管理的現狀和發展趨勢

一般意義上的物業設備與設施包括建筑給排水、采暖通風及空調和建筑電氣，傳統的物業設備管理側重于現場管理，主要是在物業管理過程中對上述水暖電設備進行維護保養，把各種設備能夠正常運行作為工作目標，著眼于有故障的設備，具有“維持”的特點、但隨著網絡技術的運用和建筑智能化建設的推進，信息化的現代建筑設備更快地進入各種建筑，使物業管理范圍內的設備設施形成龐大而復雜的系統，各項傳統產業的業務也由于結合了信息技術而出現很大的變化。物業設備設施營運過程中的成本花費占物業管理成本的比重越來越大，“維持”水平上的管理已不適應物業管理智能化、信息化進程的缺點日益突出。但至今還有相當一部分物管人員認為，大樓或小區建成后，招聘一些空調工、水電工、冷凍工讓設備運轉起來就行了。這樣的管理思路實施起來就會造成許多問題：諸如能耗高、自控不能實現、設備損耗加速、室內環境品質惡化（典型如空氣品質）等等。據報道，武漢5座180米以上的大型建筑，雖大都設置有BA系統，但系統運行情況差異很大。運行正常且在物業設備管理中起到重要作用的僅占20％，運行不正常但尚可使用的只有45％，另有35％左右是在大樓使用多年后，仍不能開通運行或運行一段時間后即發生故障無人修復。

導致國內物業設備設施管理工作滯后的原因，首先是建設方、設計方、施工方和物業管理方在工作上脫節；建設方在建設階段較少考慮今后運營時的節約和便利，而過多地考慮了如何節省一次性投資，如何節省自己的時間和精力。且在安裝設備的過程中，較少考慮各項設備集成后的協調和匹配，而在建筑物設備的施工、調試與驗收過程中，設計人員又很少參與具體工作。物管部門通常在建設后期或建成后接手，工程前期介入的工作幾乎不做或做得很少，設備工程師的招聘還常常處于行政、清潔、保安人員之后，很少有一個預先的系統的工程跟進和熟悉過程。工程竣工后系統運行尚不穩定，竣工資料亦不完整，但卻匆匆趕著驗收、評獎，特別是采用了一些智能設備的物業，往往為了眼前需要把智能化吹得天花亂墜，卻不管是否真的在營運過程中起到應有作用。其次，是部分物管企業服務的觀念還沒樹立起來，在工程交付使用后，相當數量的轉制企業和房地產商下屬的物管公司中的人員，沒有受過專業培訓，顛倒與業主的關系，動輒給業主發布通知、指令，要用戶這樣、那樣，只關心收錢、不高興辦事，客戶稍有意見就對人家上綱上線。第三的一個認識誤區，就是認為只要設備設施無故障、開得動就行了，這就是物業設備設施管理的全部工作內容，這個認識在不少物管公司具有普遍性，這就導致許多大樓空調過冷過熱、電梯時開時停、管道跑冒滴漏現象普遍。這種觀念并沒有認識到物業設備管理的服務對象是人，沒有意識到良好的物業環境品質（即各種物業設備設施的運行效果）才是物業設備管理的最高工作目標。另外，國內物業設備管理的技術含量不高，人才匾乏，招聘合適的設備管理人員比較困難，憑經驗、拼設備等手工作坊式的運作還是國內物業設備管理的主流，國內各種層次的培訓，但無論是內容還是對象都還沒能完全跟上物業設備管理的發展形勢。以智能建筑為例，雖然去年10月國家已出臺智能建筑設計標準，但各省市在理解和應用上均還存在不同的誤區。

各種自控、網絡及通訊、視頻設備等進入物業設備的管理范疇后，系統集成工作越來越重要，管理工作日漸復雜，綜合程度不斷提高，在物業管理中的獨立性越來越突出，因而國外在80年代末90年代初將其從傳統的物業管理范圍內脫離出來，將其視為新興行業，將其稱之為物業設施管理（Facility Mangagement稱為FM）。將其定義為從建筑物業主、管理者和使用者的利益出發，對所有的設施與環境進行規劃、管理的經營活動。認為這一經營管理活動的基礎是為使用者提供服務，為管理人員提供創造性的工作條件以使其得以尊重和滿足，為建筑物業主保證其投資的有效回報并不斷地得到資產升值，為社會提供一個安全舒適的工作場所并為環境保護做出貢獻。現代化的物業由于采用了高度自動化裝備和先進的信息通信與處理設備，能全面獲取建筑物的環境、人流、業務、財務、設備的信息從經營戰略的高度進行設施管理，因而與傳統的設備設施管理有很大區別。管理的特征從現場管理上升到經營戰略，主要工作目標從維持保養上升到尋找服務品質與服務成本的最優化，管理的著眼點從發生問題的設備到全部固定資產，管理對象的時間從當前擴大到物管范圍全生命周期內及未來的更新設施，管理所需的知識與技術從單純的建筑物本身的水暖電設備相關延展到與建筑、設備、不動產、經營、財務、心理、環境、信息等相關，承擔FM工作的部門也從單一的設施運行維護部門發展到需由多部門交叉、協調，進行復合管理。

二、物業設備設施的LCC分析

現代建筑從規劃階段開始就應考慮今后物業管理的需要。價值工程中有一個LCC（Life CycleCost）的概念。所謂LCC，即“壽命周期成本”，是指設備或系統從誕生至報廢整個壽命周期所需費用的總和，大體上包括規劃設計與建設費用、日常運行及維護管理費用和廢棄處置費用三個部分，往往數倍于傳統意義上的設備購置和使用費用。

從上述說明可以理解，設備的總費用（即LCC費用）是在整個壽命周期內按時間序列產生的的費用的總和；考慮壽命周期內利率的影響后，將各項費用累加就得到投資初期時的可比LCC值。

將LCC值除以系統或設備的使用壽命（即使用年限），得到每一年的營運成本，稱為EUAC。在相同使用效果的條件下，EUAC越小，系統和設備的經濟效益越高。物業設備管理的主要目的就是在提供優質的服務品質前提下，最大限度地降低EU－AC。

如何降低EUAC？一是在設備和系統選型中選用EUAC最低者；二是在設備營運過程中，對系統和設備采用節能技術措施或加強管理，使設備日常營運費用降低、并延長壽命，只要為采取這些措施所增加的投資可在壽命周期內回收，就是可行的。

我們提倡物業設備與設施設計人員不應只考慮到第一次投資，更要為降低和控制設備系統壽命周期內的全部成本著想，為有利于物業設備管理、提高物業服務水平著想，最終使物業各方受益，這便是運用LCC概念進行技術經濟比較的意義。

理解和掌握LCC理論，對工程技術和管理人員都會帶來管理和設計觀念上有益的轉變：

1、節能不是孤立的而是系統的

在設計階段，各項設施及設備的選型應選擇能效比高的型式和設備。單體能效比高不等于系統能效比高。如空調系統，由冷水機組、鍋爐、冷凍機、冷卻塔、水泵、風機及末端裝置組成，能耗也由各個組成部分能耗組合而成的。把這些設備集成在一起，各項設備間還有一個相互協調、匹配的問題。所以，在各項設備選型過程中，既要注意設備在單機滿負荷下的能效比，也要注意設備在系統中部分負荷下的能效比；既要注意設備單獨運行的特性，也要注意它與系統特性曲線的交點是否處于高效區；既要考察新機組的能效比，也要考察機組在使用過程中能效比的衰減速率和磨合后能效比的穩定程度；空調系統不僅要注意系統在設計負荷下的能效比，還要注意系統的季節能效比。

兩者，系統的范圍也會隨智能化水平的提高得到擴大，水、暖、電、訊等各自可獨立成為系統，但它們在智能化物業中被集成了一個更大的系統，各專業系統間聯動的效率如何也影響著各個小系統的工作效率，這是需要注意的。

在設計時注意系統的形式也是重要的，如高層給水系統下行上給和上行下給的結合、單立管排水系統的具體實現形式等等。各專業系統有時本身也要擴展以適應發展需要，如給排水系統會派生出中水系統、飲用水直供，雨水、海水的利用等，都是切實有效的節能措施，何時采用，應結合LCC理論統籌考慮，留下合理的發展余地。

2、更加注意投入和產出的效益，明確樹立投資回收期的觀念 采取節能措施和新技術通常引起一次投資的提高。通過比較，如果增加的投資在壽命周期內能收回，且在壽命周期余下時間內所節省的運行費大于所增加的投資，多出部分成為收益，則值得采用。如在高層給排水和面積較小、供水高度不一的場合，就應優先考慮采用調速水泵；在空調系統中，應優先考慮采用變頻控制的變風量風機，只要比較結果符合上述要求就可以采用。但需考慮機器設備性能在這方面的可靠性和質量，要求廠家為此類高級設備提供切實可靠的售后服務。切忌斤斤計較初期投資，因為此類設備通常不僅僅能降低營運成本，而且能夠提高供水、空氣調節、電氣自控等的水平和質量。業主的滿意將會成為珍貴的無形收益，也能降低EUAC。

3、節能主要是靠提高能源利用效率，而不是“節省”下來的 國外FM觀念已從單純的抑制需求、減少耗能轉變為提高能量效率；節能不能以降低對用戶的服務品質來實現。美國幾年前就大力推廣“能量之星（Energy Star）”，也正是這種思想的充分體現。之所以出現這種轉變，原因有二：首先，隨著社會整體經濟水平的提高，用戶對舒適度的要求逐漸提高。提供優良的水、暖、電、訊等建筑設備的使用環境已成為提高第三產業生產率的重要手段，這就必須在節能和優良的工作和生活環境之間尋求平衡。客觀上要求系統和設備高效率地工作。其次，“終端節能”的概念逐漸深入人心，大家能夠普遍意識到在能源消費的終端投資1元錢用于節能，相當于對能源開發投資5－10元錢。因此，在保證物業環境品質的前提下，提高能源的利用效率而不增或少增加能耗，就意味著可以節省大量一次能源和開發資源所付出的環境代價。

提高能源利用效率，既依賴于技術的進步，也要從設計和管理兩方面努力。如在暖通工程中在增加新風量的同時設置熱回收裝置，并在新風處理和熱回收過程中采用直接數字控制（DDC）；結合冷媒替代而改用新型高效率設備，把離心式制冷機能效比可以從舊機器的 0．26－0．34kw／ kw提高至 0．20—0．28kw／kw，甚至0．14kw／kw；，采用背景空調十桌面空調結合的空調方式等等。在給排水工程大量使用中水、雨水甚至海水作雜用水等等。在環境控制中采用智能型傳感器，綜合檢測溫度、濕度、室內風速和表面平均輻射溫度及照度，按服務區域客戶要求的指標控制光、熱環境等。

政府在計劃經濟時代習慣統計各生產部門的標煤消耗，這對比較能源利用率大有啟發。我們在進行此項工作時，也可以將不同的能源品種統一折算為一次標煤消耗進行比較。同時，還要綜合考慮當地能源價格和價格變化趨勢、當地能源結構、各種設備自動化水平高低、設備的使用壽命以及初投資回收期長短等多種因素。

三、物業設施營運維護的基本原則和方法

設備在壽命周期內發生故障的情況用故障曲線表示，稱之為“浴槽曲線”（Bath－tub Cuve），如圖1所示。圖中互1，2，3三條曲線分別表示只使用不保養、事后保養和預防保養三種不同的保養方式下故障率的發生情況。曲線3最為平緩，可見采取預防保養可以大大降低設備的故障率。

在初期故障期，為了減少故障，盡快讓設備能夠穩定地工作，FM工程師要了解裝置中的易損件和易損部分，加以特別注意。同時還要了解設計、施工和材料方面的具體情況，確定系統不可靠性的原因并加以解決。為此，FM工作人員在物業設備訂貨階段階段就應該到位，進行工程跟進，并結合物管進行監理，熟悉系統、學習操作和保養的方法和程序。

在偶發故障期，設備經過磨合后，故障率下降到容許值下。此時，應加強教育培訓及備品管理，著重于提高設備管理人員對故障的檢測診斷能力和修理能力。并研究如何改善工作環境、加強保養，實行“小步快跑”的工作方針，不斷從點滴處改進做起在磨耗故障期，設備和系統接近或達到各自的壽命期，故障率上升。但如果在磨耗故障期之前將部分零部件更新可降低故障率。在磨耗故障期也應精心進行預防保養，定期檢測，盡量延緩系統和設備磨損和劣化速度。

系統和設備的磨耗分有形磨耗（物質性磨耗）和無形磨耗（經濟性磨耗）。前者可以通過合理使用、科學保養而減緩磨耗，延長設備的使用壽命。但需注意到，再好的維護保養都不能解決技術落后和升級換代問題，設備一旦落后，就不能繼續使用，以免造成無形磨耗。無形磨耗有兩種，一種是由于技術發展或長期使用后原有設備落后了，設備的使用價值已部分甚至全部喪失。另一種是由于生產力水平提高了，產品雖未變，但已不值原來的價值。由于技術進步而導致的無形磨耗在電子、通訊和自控、計算機行業等表現得特別明顯，因此從LCC的角度考慮，物業智能化系統的建設不宜超前，這方面的設備與網絡滿足夠用、適用的標準就行了，適合分步進行，這是在進行物業智能化建設中尤需注意的問題。Novell網始終未被WinNT網絡技術所取代，一個重要的原因就是Nove11網對硬件兼容性遠好于NT網，可見在物業設備設施管理中應將無形磨耗的因素考慮在內，電子通訊產品在進行LCC比較時對無形磨耗的價值視情況一般可按20－50％進行合理的折算。

在現代 FM工作中，對設備的運行管理已經可以完全擺脫單憑經驗和手工操作的傳統模式，計算機輔助運行管理系統（CMMS）成為大樓BA（building automation，建筑自動化）系統的重要組成部分。值得一提的是，目前在智能化綜合布線中非常流行的BACnet和LONWORKS，以及現在新興的波黑系統和藍牙技術，為不同制造廠商在不同數據平臺上構筑的DDC控制器之間和設備與廠家之間順暢實現數據交換、完善CMMS提供了技術基礎，各種專業設備一定要通過它們才能找到成本和服務效能的最優。設備管理人員對這些技術的應用狀況應比較清楚，一旦時機成熟就要毫不猶豫地采用。

目前市面上常見物業管理信息系統有設備管理子模塊，但功能比較簡單，已經不能滿足現代物業設備設施的信息化管理，現在已出現了專門的物業設施管理信息系統（FMMIS）。這個管理信息系統的目標是建立高質量、現代化和數字化的。設施管理信息系統，為網絡社區提供各種物業支撐，并為網上物業服務提供必要的物業設施信息和設施維護解決方案。

物業設施管理信息系統的主要功能和目標包括：設施圖紙管理；設施的條件查詢（由表查圖）；根據位置查詢設施（由圖查表）；縮放圖形時，自動關閉或打開有關圖層；直接打開或關閉圖層；設施開關和參數設置；設施運行狀態的顯示和統計（歷史記錄）；沿線追蹤顯示功能；設施運行情況的模擬；圖形和屬性數據的修改和鎖定（密碼機制）；建立維修／維護預案；在意外情況下，設施的自我調整；設施故障原因分析；設施故障影響分析；圖形和表格的輸出；提供系統框架圖。

目前，物業設施管理信息系統（FMMIS）和計算機輔助運行管理系統（CMMS）還是分開，各自存在的。但隨著智能化建筑綜合布線技術的完善和普及，FMMIS將把CMMS的功能融入其中，最終實現綜合性的設備智能化、自動化管理。

需要說明的是，即使是建筑物中實現了完善的智能化硬件和軟件，也要注意智能化系統的操作與運行，必須配備較高技術素質的人員才能發揮其應用作用，此外還應有專業維護力量的支持，并非一切智能化、自動化就不需要人了，實際上這對管理及工作人員的素質要求更高了，并不是不需要管理人員了；從北京和深圳一些智能小區物管人員的配備來看，為發揮建筑物智能化系統的功能與作用，在智能化系統投入運行后，在管理、操作崗位上投入人員的數量與相同規模的一般物管公司大體上相當，但實現的功能和服務內容有了很大的變化，一些新的職位如信管、網管和編輯出現了，在某些方面上倒更象一家ISP。

四、如何搞好物業環境的品質管理

各種物業設備、設施運行結果決定了物業環境的品質，對它們進行管理的最終目的就是希望得到客戶滿意的物業環境品質。目前所談到的物業環境品質管理還主要是指IAQ（空氣品質管理）。

國內在這方面的管理與國外差距極大，僅處于追求各項環境監測指標不超過國家有關衛生檢疫標準的階段，而國外主要在客戶對環境的舒適感上做文章。這說明，評價室內空氣品質實際并非簡單的一個合格與不合格的問題，而是一個滿意不滿意的問題，因此用一般衛生檢疫的方法是無法評價的，也不能揭示出室內空氣品質中存在的問題。各地的風土人情有異，室內污染特點也不一樣，人對室內環境的反應和接受程度上的差異導致各地不能通用一套評價標準。國內在這方面做的工作不多。上海自然科學基金項目中有一個嘗試建立一套適合國情的室內空氣品質評價方法的項目，試用效果較好，但后來卻未繼續深入推廣開來。除此之外，國內尚未開展更多的物業環境品質評價方法的研究，重慶的物管企業和研究人員在這方面可以做一些實實在在的工作。

80年代以來，IS0－7730以人體的主觀熱感覺處于中性、風速不大于0．15m／s、相對濕度為50％為最舒適的熱環境的技術標準受到否定，通風空調系統的研究于是由舒適性轉向健康性。室內空氣品質已成為現代建筑科學的前沿研究課題，追求創造一種衛生、健康、舒適的室內空氣環境。如何控制物業環境的質量，首先進行IAQ評價就成為必然。

目前國內外評價IAQ一些較為成熟的綜合和單項評價方法和評價指標如下：

l、EEI（室內環境綜合指標）評價

狹義的IAQ意味著房間空間空氣免受煙、灰塵和化學物質污染的程度。廣義地，它包括空氣溫度、濕度和空氣流速，而熱環境這一詞還需包括視覺因素，如亮度、色彩、空間感。另一方面，允許水平的IAQ還取決于暴露時間的久暫，個人生理條件及經濟觀點。從實用的觀點來看，最佳的環境決定于IAQ推薦值或允許范圍的客觀標準加上居住者的期望或者說主觀看法，下限稱之為節能允許值或推薦值，上限是IAQ所能達到的極限。

2、主、客觀評價相結合的綜合評價

這一評價過程序主要有三條路徑，即客觀評價、主觀評價和個人背景資料。客觀評價就是直接用室內污染物指標來評價室內空氣品質的方法。選擇具有代表性的污染物作為作為評價指標，常選用二氧化碳、一氧化碳、甲醛、可吸入性微粒（IP）、氮氧化物、二氧化硫、室內細菌總數，加上溫度、相對濕度、風速、照度以及噪聲共12個指標來定量地反映室內環境質量。

主觀評價主要是通過對室內人員的問詢得到的，引用國際通用的主觀評價調查表格并結合個人背景資料。評價主要歸納為四個方面，人對環境的評價表現為在室者和來訪者對室內空氣不接受率，以及對不佳空氣的感受程度，環境對人的影響表現為在室者出現的癥狀及其程度。最后綜合主、客觀評價，作出結論。

3、IAQ等級的模糊綜合評價

物業環境品質本身就是一個模糊概念，因此可用模糊數學方法加以研究，由于該方法考慮到了室內空氣品質等級的分級界限的內在模糊性，評價結果可顯示出對不同等級的隸屬程度，更符合人的思維習慣，這是現有的指數評價方法所不能及的。該方法的關鍵是建立IAQ等級評價的模糊數學模型，確定各類健康影響因素對可能出現的評判結果的隸屬度。

4、應用CFD技術對室內空氣品質進行評估CFD（ComPutational Fluid Dynamics）稱為“計算流體動量”，利用室內空氣流動的質量、動量和能量守恒原理，采用湍流模型，給出適當的邊界條件和初始條件，求出室內各點的氣流速度、溫度和相對濕度；并根據室內各點的發熱量及壁面處的邊界條件，考慮墻面間的相互輻射及空氣間的對流換熱，得到室內各點的輻射溫度，結合人體的衣著和活動量，求得室內各點的熱舒適指標 PMV（Predicted Mean Vote）。同時利用室內空氣的流動形式和擴散特性，得到室內各點的空氣年齡，從而判斷送風到達室內各點的時間長短，評估室內空氣的新鮮度。

5、“通風效率”和“換氣效率”評價指標

通風效率，為排風口處污染物濃度與室內污染物平均濃度之比，它表示污染物被排除的快慢。換氣效率是室內空氣的實際滯留時間與理論上最短滯留時間之比，可衡量換氣效果的優劣，與氣流組織分布有關。只要這兩個指標落入合適的范圍內，IAQ就是合格的。

6、空氣耗氧量COD評價指標

空氣耗氧量是通過反應方法測定室內揮發性有機化合物VOC被氧化的空氣耗氧量，表征室內VOC的總濃度，與室內空氣品質的其他指標如二氧化碳、一氧化碳、空氣負離子、甲醛濃度、微生物等有顯著的相關性，是綜合性較強的室內空氣污染指示指標。

總的來講，第二、三種評價方法在物業環境品質管理中用得較多，經驗相對豐富。

改善IAQ的途徑通常有：發揮新風效應；消除和控制室內污染源；強調對室內相對濕度控制，防止塵埃和濕氣的積累；在物業規劃設計階段遵循生態環境的設計原理等等。

物業環境品質不良嚴重時會導致法律糾紛，從國外已有的判決看，建筑通風設備引起的空氣品質問題最為嚴重，同時在系統設計、施工中所出現的問題也是影響室內空氣品質的一個重要因素。因此應制定保證物業環境品質的相關的法規和標準，使建筑和設備從設計到施工、運行管理都有明確的質量保證和法規依據。

物業環境的品質要求今后還會擴展到室內水、電品質及電磁輻射環境等的品質管理。水環境品質的好壞主要體現在給水水質、水壓、水量及排水順暢程度及廢污水的高效回收利用等上；電環境品質的優劣則主要體現在供電可靠性、頻率、電壓偏移、電壓波動、電壓波形及不平衡度和用電安全性等上。電磁環境的品質開始受到重視，是因為物業環境中各種電氣產品日益繁雜，對人的影響漸多，產品間還存在著電磁兼容性（EMC，包括電磁干擾EMI與電磁抗EMS）問題。這部分的品質管理工作主要是通過對產品進行EMC認證進行，電磁環境對人影響的研究還有待深入。

高標準的建筑環境品質需要物業設備設施管理人員不懈的追求。國外過去對舒適度的管理允許PPD（預測不滿意者百分率）有5%一10%，現在國外已要求FM工作者只要接到一個投訴便要馬上作出反應，立即在其責任范圍內尋找引起投訴的根源。如果一時難以確認，則走訪投訴人，詳細了解情況再作判斷，甚至會邀請專家參與。如果發現這一投訴并非物管責任，還會向投訴人作出詳盡解釋并邀請他參觀有關的設備和裝置，以取得溝通和諒解。重慶的物管在這方面也出現了可喜的進步，一家公司提出了“十分鐘方案”，要求物管人員接到投訴后十分鐘到場，盡量體現物管“以人為本”的服務誠意。

美國的人研究表明，改善物業環境品質可以提高勞動生產率2－3個百分點，可以吸引更多的租戶，大大提高物業的出租率和銷售量。但這些在國內重視得還不夠。一些辦公樓或生活小區，開發商注意的是房間大小、錯層、變維和“空中花園”等等，對環境品質重視不夠或忽視，最明顯的就是很多大樓室內通風不良，氣味難聞，甚至陰暗潮濕，令人壓抑，這必將為今后物業的進一步開發、增值埋下隱患。隨著物業開發和建設、管理的逐步成熟，相信對物業開發和管理企業物業對客戶滿意度的注意能夠從房型、布局延伸到物業空氣品質，繼而擴展到整體物業環境品質上來，以此作為工作核心目標開展物業設備設施的管理工作。

結語：高起點、高技術的物業設備設施管理在我國還是空白，在國外也是起步不久，國內外智能化建筑水平也相差不大。中國作為世界上最大的建筑市場和設備市場，完全有可能跨越這20年的差距，在設備管理領域率先實現科學化、規范化，發展出自已的物業設施管理產業。重慶的物管企業，已在這方面加以注意并進行了不懈的努力。自遠鵬物業發展有限公司從深圳引進先進成熟的物管指導以來，重慶多家物管公司也開始引進了外地和國外的物管企業對工作進行業務指導或合作。在設備管理方面，出現了追求服務品質的好勢頭。

總的來講，物業管理、包括物業設備設施管理產業化和市場化的勢頭迅猛不可擋，但必須充分認識其中的技術經濟學原理，科學地進行成本和能源控制、提高營運管理水平，不斷滿足用戶對物業環境服務品質的要求，才有可能實現水、暖、電、訊諸設備系統運行管理的規范化和科學化。反過來，規范化和科學化的FM工作又會給各種物業設備、設施設計提出一系列課題，能促使物業設備與設施的科學技術水平不斷發展，為設備管理提供強勁的第一生產力。市場化的競爭和整合過程將是促進物業管理、服務水平不斷提高的強大動力，其中物業設施管理水平的高低又將是決定各類物業管理企業競爭和整合能力的主要因素。各個物業管理公司應對此保持清醒的認識。

第三篇：商丘眾誠物業管理有限公司宣傳彩頁

封面

公司宣傳彩頁

公司簡介 > 眾誠點睛

商丘眾誠物業管理有限公司作為獨立的專業化、市場化物業管理服務商，擁有一流物管體系、一流專業團隊、一流項目經驗和專業品質，以“業戶的好管家、開發商的好幫手”為職業目標，精心打造勞動密集型行業中的管理密集型企業，追求物業管理市場中遙遙領先的綜合競爭優勢。

誠信的眾誠物業.公元物業珍惜客戶的信任，以積極熱情的心態去滿足客戶的服務需求；把誠信的服務和客戶發自內心的贊譽，視作公司發展最牢固的基礎。

專業的眾誠物業.公元物業高度重視并持續研究

業戶需求，以專業化的作業流程、人才隊伍和信息平臺，為全市客戶提供行業內一流性價比的物管服務。

進取的眾誠物業.公元物業在項目數量、服務面

積、人才規模、經濟效益等保持著行業一流的成長率；絕不滿足的企業文化推動經營思想和服務管理流程在持續改進中不斷升級。

公司簡介 > 企業文化

公元核心價值觀

業績 改進 公正 協作

業績業績源 業績準 業績量 業績值 改客進服進

敬進業進公守任不益同視唯品

進戶 務 業 績 正法 為 工 才

是企業生存之本發展之是員工考核與激勵的基是兌現對客戶承諾的衡是誠信與專業服務的價

需求認知水準要不斷改品質成本管理要不斷改精神服務態度要不斷改和客戶滿意度要不斷改

經營履行好社會公民責公司利益而損害客戶利同酬分配上不偏袒不歧不唯親任用重能力講人

協作

成功管理項目靠各位業主協作

成功顧問項目靠客戶單位協作

成功業務運作靠跨部門的協作

成功企業發展靠社會各界協作

眾誠定位

誠信 專業 進取

眾誠團隊精神

平等尊重互補互諒

效率優先業績至上

共創價值論功分享

眾誠信念

服務創造價值 合作孕育輝

煌

眾誠發展路線圖

建設改進型組織

競爭中成長 發展中完美

眾誠愿景

業戶的好管家 開發商的好

幫手

勞動密集型行業中的管理密

集型企業

提供最佳性價比多樣化服務 的 物業管理集團

保安服務

保潔服務 | 綠化養護 | 設備維護

我司根據保安服務合同對客戶單位派出保安員，依照國家法律和客戶單位規章

制度，對進出客戶單位指定地點的人員、車輛和物資進行安全管理，以維護客戶單位治安秩序，保障人身和財產安全的一種保安業務活動。它包括保安門衛服務、保安守護服務和保安巡邏服務。

我司將根據工廠、酒店、物業小區及機關事業單位的不同特點，制定相應的保安門衛服務、守護服務及巡邏服務方案,派出專業保安人員提供護衛服務。

保潔服務

保安服務 | 綠化養護 | 設備維護

公司擁有一流品質的專業清洗設備、工具、藥劑及日常清潔消耗品，技術力量雄厚。可承接建筑物的日常保潔，外墻清洗的保潔公司。

公司所有在職人員都具有多年保潔的各方面經驗，有較高的專業知識和熟練的操作技能，公司的管理機構制定了嚴格的安全管理制度和各項規章制度。

為客戶及社會提供優質、高效、經濟、全面的清潔維護保養服務，營造幽雅舒適的環境，樹立全新的企業形象是我們的服務宗旨。

保潔服務 | 保安服務 | 設備維護

專業從事園林綠化造景、綠化工程、園林設計與園林施工、花木租擺、綠植租擺、花卉租擺、植物租擺、花木租賃、租花服務、草坪綠地綠化養護、樓頂花園綠

化造景、照園林綠化養護操作規程及園林綠化養護質量標準，合理組織，精心養護，保質保量完成養護管理任務。

設備維護

保潔服務 | 保安服務 | 綠化養護

公司擁有設備設施專業工程技術人員和管理人員，技術力量雄厚，有較強的維護、保養、維修、檢測、施工能力。為客戶提供供配電設備及系統、空壓系統、空調、制冷、供熱系統、給排水系統、消防系統、弱電及網絡系統等的維修保養和運行管理服務，另外，本公司還為廣大業主提供一般水、電工服務。

業務類型 積極的前期介入

○規劃設計的物業管理建議：眾誠物業從物業管理角度協助開發商優化項目的規劃設計、設備選型、建材選用及環境綠化方案等，以求節省投資，方便使用和管理。

○對銷售現場的標準化管理：眾誠物業對銷售現場實行分區模塊化標準管理，按照清晰定位的效果目標，營造極具親和力和吸引力的銷售氛圍。

○銷售的物業管理宣傳支持： 眾誠物業以一流物業管理的宣傳配合開發商品牌，通過堅定客戶對未來物管服務品質的信心，為房地產項目銷售發揮積極推動作用。

○工程整改與客戶投訴協調：眾誠物業運用靈活的客戶投訴處理經驗和模式，幫助開發商協調處理客戶因房屋質量問題而發生的投訴糾紛。

規范的日常管理

○量身訂做的管理方案： 根據項目管理費和規劃設計、業戶類型、治安狀況、環境綠化等因素，確定服務品質目標、作業流程、費用預算和人才配備方案。○良性互動的客戶溝通： 熱情、友好和具親和力的客戶服務界面，管理處管理人員一周七天24小時工作值班制，能夠隨時了解業戶的服務需求與評價，有助于改進服務品質和流程，并增進業戶對物業管理的理解和支持。

○立體構建的安全管理：以退伍軍人為主體并經過職業化培訓的保安隊伍、網絡型崗位布點、24小時不間斷巡邏、可視監控及紅外報警系統、友好而嚴格的來訪確認程序，保衛著一方平安。

○專業到位的設備維護：規范的設施設備維護流程，智能化手段的定期監測，專業技術人員的悉心呵護，確保設施設備處于正常狀態，讓業戶彷佛意識不到相關工作的存在。

○熱情快捷的入戶維修：急業戶所急，第一時間搶修，把業戶工作生活所受到的影響控制在最小程度。員工自帶脫鞋，雜物墊，所有雜物工作結束后帶離業主家，對反應時間、服務態度和維修質量的制度性回訪確認，確保了入戶維修工作的不斷改進。

○干擾極小的清潔保潔： 在實現清潔保潔質量目標、保持整潔優雅環境的同時，科學設計清潔保潔作業方式，合理安排清潔保潔作業時間，使對業戶工作生活的干擾極小化。

○以人為本的環境綠化：精心營造人與自然的和諧，根據各地氣候特點，選種觀賞性強而養護成本低的樹木花草，重視業戶安全，不種有毒、帶刺和致病植物。

○豐富生活的會所服務： 優雅的環境、齊全的設施和細心的服務，使會所成為業戶健身、娛樂、社交的快樂而多彩的空間。

○聯誼鄰里的社區文化：通過定期組織文藝演出、書畫展覽、球類棋類比賽、旅游和健康咨詢等活動，在現代冷漠隔閡人際關系中，注入溫馨感人的社區鄰里情誼。

親子活動

趣味活動

歌詠比賽

花木領養

老年活動室

物業為您提供免費打氣修車服務

小區內24小時監控

公司與大家一起共建美好家園

第四篇：物業管理有限公司（范文模版）

工程管理部

部崗位職責、管理制度、考核細則

工程管理部是實施南昌華南城園區內設備、設施正常運行的職能部門。工程管理部的管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，它是為南昌華南城業主（用戶）創造安全、文明、舒適、方便的工作環境和生活環境的基本保障和堅強后盾，是反映第一亞太物業服務水準、良好形象和社會聲譽的重要標志。

第一章工程管部各崗位職責

一、工程管理部崗位職責

1、認真貫徹執行國家和地方有關工程、設備管理的法規和政策及公司制定的《機電設備管理工作手冊》，執行公司的有關規章制度，確保房屋、設施、設備處于安全、良好的運行狀態。

2、負責對公司所轄房屋設施、設備進行維修保養。

3、制訂公司各管理處大型設備、設施的中修、大修計劃，并組織實施。

4、熟悉公司各管理處的通訊、自控、智能化、電梯、發電機、供配電、給排水、通風、空調、建筑結構（含房屋裝修）等方面的設備、設施安裝及運行情況，為各管理處設備管理工作提供有力的技術支持，并負責大型設備、設施的更新改造工作

5、組織搶修公司各管理處重大設備、設施的突發故障，使之盡快恢 復正常運行，并為事后分析故障原因、總結經驗教訓提供技術意見。

6、負責工程施工合同、預算編制、審核，為公司領導決策提供可靠依據。

7、負責與水、電、燃氣、電話、電視等單位保持良好的協作關系，協助各管理處進行相關業務的聯系及經濟運行方案的制訂，降低管理成本。

8、參與各管理處房屋二次裝修工程的審核；參與公司分包工程的施工監理及工程驗收。

9、配合相關部門做好新接物業的接管驗收。

10、負責組織對公司所轄物業各種工程技術資料、設備說明書、維修保養記錄的收集、整理、存檔、建立基礎設施與設備臺帳；

11、負責公司設施、設備維修材料及備品備件的采購、貯存、發放的管理工作。

12、協助工程人員的招聘及工程人員的崗位培訓工作，提高工程人員的業務素質。

13、完成公司安排的其他各項任務。

14、及時反饋發現存在的問題

二、工程管理部經理崗位職責

1、在總經理的領導下，全面負責工程部的各項工作。

2、負責組織開展園區工程設備的維修、養護、運行、管理。

3、負責制定工程部管理制度和設備操作程序。

4、負責制定培訓計劃，定期開展對本部門員工的業務培訓。

5、負責監督、檢查、指導本部門員工工作，定期對本部門各崗位 進行考核。

6、負責洽談、評估、監督工程的外包項目，組織對外包工程的質 量驗收。

7、負責審核用戶的室內裝修。

第二章、管理處工程部各崗位職責

一、工程部崗位職責

1、負責所轄物業供（配）電系統、電訊系統、電梯系統、給排水系 統、空調系統、房屋維護的運行管理，維護保養和故障檢修。

2、負責所轄物業公共設施、設備的維修保養。

3、負責業主（用戶）二次裝修的審批、監管。

4、負責對業主（用戶）室內設施、設備提供有償維修服務。

5、負責所轄物業外判工程的監管工作。

6、負責突發事件的處理工作。

7、負責公共設備、設施安全管理工作。

二、工程主管崗位職責

1、在管理處主任的領導下,全面負責工程部工作的開展。

2、負責制定各類機電設備及房屋設施的日常維修、保養計劃；

3、將所轄物業設備運行及各項保養、清潔、維修情況及時向管理處主任匯報；

4、制定本部門的各項規章制度、操作規程；

5、定期召開工程部工作會議及安全會議,以及時了解、發現、處理工作中遇到的問題；

6、定期檢查本部門員工的工作情況，加強員工安全意識,提高技術水平；

7、定期組織本部員工參加業務技能培訓；

8、定期對所轄物業各設施設備進行保修、保養及年檢工作,保證各機電設備正常運行；

9、對本部門員工實行獎罰制度,保證各項規章制度及措施的落實；

10、所轄物業內各機電設備運行發生事故,須立即向管理處主任匯報,分析檢查原因,并制定處 理方案；

11、負責接待政府相關部門組織的工作檢查；

12、完成管理處主任交辦的其它工作。

13、做好設備周檢、月檢、年檢工作；

14、做好設備一保、二保、三保的保養工作。

三、水電維修工崗位職責及工作細則

（一）水電維修工崗位職責

1、在工程主管的指導下,對所轄物業的供電、供水、消防安防系統、各類管網運作等各項設施設備進行維修、保養；

2、執行公司制定的《機電設備管理工作手冊》和有關技術規程、規 定,熟練掌握設施、設備 的結構、性能、特點操作方法和維修保養 方法及應急處理措施；

3、著裝整齊，配戴公司服務標志，上門服務熱情，使用文明禮貌用 語，公用設施維修要有詳細記錄，實施收費服務時先告知并做好解釋 工作，維修完畢請用戶簽名；

4、按時完成機電設施、設備的各項維修、保養工作,并每天認真做好有關記錄；

5、定期清潔所管設備和設備房,確保設施、設備和機房的整潔；

6、負責水池、水塔、水箱的清洗消毒，保證供水質量。杜絕因各種 原因引起的自來水流失現象力行節約。

7、嚴格遵守安全操作規程,防止發生安全事故；

8、發生突發情況時,應迅速趕往現場,及時采取應急措施,保證設施、設備的正常運作；

9、定期對設施設備進行全面巡視、檢查, 外出巡查或維修，必須隨 身攜帶對講機，隨時隨地與部門人員保持聯系，發現問題及時處理；

10、負責各管理處和本部門計量器具的檢查工作；

11、定時巡視設備房和設備的運行情況,認真做好巡查記錄和值班記 錄；

12、配合所在管理處的工作,建立良好的合作關系,記錄維修投訴情 況,并及時處理；

13、保持值班室、高低壓配電房和水泵房等設備房的清潔以及物品的 有序擺放；

14、負責設備房的安全管理工作,禁止非工作人員進入,禁止違反設備 房管理規定的行為；

15、遇到突然停電停水、火警等突發性事故時,應從容鎮定,按規程 操作,及時排除故障,或采取 應急措施,迅速通知相關人員處理；

16、加強防范意識,做好配電房、水泵房的防水、防火、防小動物的 安全管理工作；

17、協同供電局抄表員確認用電總量,并進行月度用電分析對比,及時 發現問題,杜絕浪費；

18、完成工程部主管交辦的各項臨時任務。

（二）水電維修工工作細則

1、每天二次巡查水泵房，并負責室內設備的維修；泵體、地面每 周清潔一次；控制室柜內每月一次清潔除塵。

2、每天二次巡查排污泵，并負責設備維修；每月一次清潔控制柜灰塵。

3、每天二次巡查泵房，并負責室內設備維修；每周一次清潔地面、設備表面。

4、每二周一次巡查消防水泵房，每周一次清潔地面、設備表面。

5、設備責任人每周一次巡查責任設備；每月一次清潔責任設備及周圍環境衛生。

6、每周二次巡查公共區域供電、供水系統，并負責維修。

7、負責所轄物業公共設施的維修整改。

8、每天一次巡查轄區內是否有火災隱患。

9、每周一次巡查公共區域空調器，并負責維修。

10、為客戶室內設備提供有償服務。

四、強電班崗位職責及工作細則

（一）強電班崗位職責

1、負責高低壓配電房、高壓電房、發電機房、電梯機房、樓層配電房及冷卻塔的日常運行、維修和保養。

2、負責非辦公時間所轄物業所有設備的應急維修。

3、負責所轄物業公共照明、室外照明燈具的啟、停。

（二）強電班工作細則

1、每班每小時一次巡查高壓室；

2、每班每小時一次巡查低壓室；

3、每班每小時一次巡查發電機房；

4、每班每小時一次巡查變壓室；

5、每班每小時一次巡查冷凍機房和控制室；

6、每班一次巡查電梯機房；

7、每月一次巡查樓層配電房，并負責有關設備大的保養。

8、每班一次巡查冷卻塔；

9、每班按時間表啟停室外、公共區域照明、電梯及空調；

10、負責非辦公時間的緊急維修；

11、負責供配電中心、冷凍機房、控制室各類設備的保養及所屬設備的檢修；

12、保持供配電中心、冷凍機房及控制室環境清潔，每天打掃一次；各配電箱、電柜表面每天清潔一次；

13、每班一次防火安全檢查；

14、每月一次發電機試運行。

五、弱電班崗位職責及工作細則

（一）弱電班崗位職責

1、負責所轄物業內工作電壓36V以下的弱電系統的日常運行、維修、保養。

2、負責所轄物業電話、閉路電視、寬帶網等專線的開通與維修。

3、負責室外弱電設備的維修。

（二）弱電班工作細則

1、負責所轄物業客戶直線電話、專線的開通及維修；

2、每班巡查消防監控中心設備一次；

3、負責所轄物業公共區域工作電壓36V以下設備的維修和保養；

4、負責為業主(用戶)室內工作電壓36V以下設備提供有償維修服務；

5、每班一次防火安全檢查；

6、每周一次按責任范圍巡查責任設備

7、每天清潔一次工作區域內環境衛生。

六、水電抄表員崗位職責

1、熟知水電行業管理法律法規和安全操作技術規程，遵守公司管理 規章制度，牢記“服務”宗旨，樹立“節約”意識。

2、著裝整齊，配戴公司服務標志，上門服務熱情，自帶鞋套，并使 用文明禮貌用語。

3、每月的 日統一計抄水電表，抄表完畢當即向業主（住戶）報告 用水量，取得業主（住戶）認可，需要向業主或住戶解釋時，做好耐 心細致的解釋工作。核算后的水電量、水電費報各部門負責人簽字，送財務部核算。

4、抄表過程中，認真觀察發現計量裝置出現的問題及時上報，負責 對業主經營戶等反映的其他問題及偷電偷水現象向公司或部門負責 人報告

5、配合支持水電維修員的工作并完成領導交辦的其他工作。9.完成上級交辦的其它工作

七、值班電工崗位職責

1.嚴格遵守公司各項規章制度。

2.努力學習技術，熟練掌握所轄物業供電供水方式，線路管道走 向和設備的原理，技術性能及實操作。

3.做好設備保養維修工作，做好防小動物工作，確保安全運行。4.堅守崗位，定時巡視配電設備，密切監視各儀表工作情況，準 確抄錄各項數據并填好設備運行記錄表。5.對來人來電報修應及時進行登記，并處理。

6.發生事故時，值班人員應保持頭腦清醒，按照操作規程及時排 除故障。

7.事故未排除不許進行交接班，應上下兩班協同工作，直至排除 故障。一般性的故障，應交待清楚并做好記錄。8.按規定時間做好機房與走道清潔工作。

第三章、工程部各項管理制度

一、工程部工具、物品管理制度

（一）、共用工具、物品的管理規定：

1、工程部共用工具、物品的申購統一由工程部主管負責辦理，工程師簽署核準意見后，由管理處主任審批，經總經理簽名后交由采購人員購買。

2、工程部共用工具、物品的領用統一由工程部主管負責辦理，經工程部主管核準簽名后，由管理處主任審批簽名，交倉庫管理員辦理領用手續。（倉庫管理員應同時在倉庫和工程部的《維修班長負責保管的共用工具、物品清單》上填寫并簽名）

3、領用后的共用工具、物品由工程主管負責統一管理，工程主管將共用工具、物品交接給工程部值班人員負責保管，工程主管監督所有保管和使用共用工具、物品的人員是否按規定辦理手續、領用和愛護好共用工具、物品。工程主管有權力和責任對每天的工具、物品的保管、記錄、借用、歸還等情況進行監督和檢查，必須每兩月以書面形式向管理處主任匯報共用工具和物品使用性能狀況。工程部主管將隨時進行抽查，并提出相應的工作要求和改善措施。

4、共用工具、物品的保管責任人為維修工程主管，除查明另有責任人外；如工程主管發生工作變動，必須辦理好移交清點手續。

5、工程部值班人員必須認真填寫《工程部值班人員交接班記錄表》，認真檢查清點好交接保管的所有共用工具和物品，對發現損壞和丟失的，必須在第一時間向工程主管報告，并同時在表中“備注”欄內注明，此類情況交班人如確認必須在其后簽名，否則將視為未完成交接手續。交接雙方必須同時在表上簽名，方可確認交接完成；任何一方均不得有意拖延交接完成時間。

6、工程部值班人員負責在當班時保管共用工具和物品，所有人員需要使用必須向其辦理相關領用（對工程部內部人員）或借用（對非工程部人員）手續。領用手續為：由值班人員填寫《工程部共用工具登記本》，借用人簽名并注明借用日期和時間，值班人員簽名并交給需領用的工具或物品，歸還時在相應的位置辦理歸還記錄。借用手續為：由值班人員提供《借條》，讓借用人簽名，如屬于外單位借用的，必須請工程主管在“經辦人”欄內簽名；注意必須注明“歸還時間”。

7、對借用共用工具、物品逾期未還的，工程主管必須負責通過相關途徑進行追還；同時設立表單登記此類信譽不佳（包括借用后不能妥善保管的）的借用人，并作為交接班的附件通知值班人員盡量不要借給這些人，以確保共用工具、物品的正常使用。

8、共用工具、物品在歸還時，值班人員必須認真檢查工具和物品是否完好無損，在確認后方可收回，否則由收回人員負責損壞的賠償或追償。對發現損壞的，必須要求歸還人（對工程部人員使用造成的，必須“備注”欄注明并由使用人簽名）當場確認。（對非工程部人員使用的，提供《工具、物品損壞或丟失確認書》，要求歸還人在單上填寫簽名確認后，收回工具和物品，還給《借條》）

9、對共用工具、物品發生損壞或丟失的，由當值的值班人員填寫《工具、物品損壞或丟失報告單》，交由工程主管負責追查后，并向管理處主任報告。對因人為原因造成的，由工程部主管決定對相關的責任人進行處罰或賠償。

10、任何人員均無權在未辦理好相關手續后，私自將工具或物品借出。

11、對不執行以上規定的，可依據違反公司管理規定開具罰單。

（二）、個人工具、物品的管理規定：

1、工程部人員在新上崗工作前，由工程部主管負責帶其領取工作需要的個人工具、物品。辦理相關的領用手續。

2、在工作期間，因工作需要增加或減少個人工具、物品的，必須由工程部主管辦理申請購買。

3、如人員工作變動，必須辦理好個人工具、物品的移交、檢查、清點工作；對未辦理好移交清點手續就離開工作崗位的，工程部主管必須開出《工作聯系單》通知人事行政部及財務部，凍結其未發工資和其他未領款項。

4、個人工具、物品的保管、使用責任人為個人工具、物品的領用人；對因人為原因造成損壞的，必須上報工程主管，由工程主管決定按損壞情況進行折價賠償；對不能找到損壞或丟失責任人的，個人工具、物品的領用人即為賠償人。

5、工程部主管有權力和責任，每天對工程部的個人工具、物品保管、使用人進行上班和下班兩次的個人工具、物品情況的例行檢查。所有人員必須配合，并必須確保檢查時，所有保管和使用的工具、物品完好；否則必須說明工具、物品去向，并由工程部主管確定賠償和領用新的個人工具、物品。

6、每一個工程部人員應妥善保管和使用好個人工具、物品，對未到使用期限的工具、物品損壞，必須立即填單報告；對屬于質量問題的，由采購人員負責進行追償、更換；對非質量問題的，必須按規定進行賠償；對故意隱瞞情況的，將追究相關責任人的責任；對需要報廢的，按公司規定的報廢制度執行。

7、一般情況下，個人工具、物品是不外借的。如因工作需要或情況特殊必須借用的，請按《共用工具、物品的管理規定》中的對非工程部人員的借用手續辦理，必須辦理《借條》（在此注意：此要求不分是否是工程部人員）；個人工具、物品保管人必須妥善保管好《借條》，并負責在歸還時間到期時及時收回個人工具、物品。

8、個人工具、物品在發生外借后的歸還時，個人工具、物品保管人必須認真檢查工具和物品是否完好無損，在確認后方可收回，否則自行負責承擔責任。對發現損壞的，必須要求歸還人在《工具、物品損壞或丟失確認書》上填寫簽名確認后，收回工具和物品，還給《借條》。

9、任何人員均不能在未辦理好相關手續后，私自將工具或物品借出；因此出現的任何損失，負有不可推卸的第一賠償責任。

10、對不執行以上規定的，可依據違反公司管理規定開具罰單。

二、工程部值班管理制度

1、工程管理部經理負責安排值班人員，實行24小時值班；

2、工程部員工必須配備必要的通訊工具，任何時候必須保證通訊工 具的暢通。

3、值班人員應堅守崗位，做好設備故障情況的登記和各管理處的報修情況登記，以及本部門維修人員的跟蹤記錄。

4、根據相關記錄，分清輕重緩急，合理安排人員、機具、材料、車輛，并組織實施。

5、未能得到及時處理的報修項目，應及時反饋信息給主管、工程部經理，以便依照相關批示安排人員搶修。

6、遇突發性事故應及時值班人員向經理和主管匯報，以便及時組織搶修，維修人員接到指令后，應以最快的速度趕赴現場處理事故，使損失減至最小。

二、配電房管理制度

1.配電房是供電系統的關鍵部位，應設專職電工對其實行24小時 運行值班，未經主管人員以上許可，非工作人員不準入內。2.值班是必須持證上崗，熟悉配電設備狀況，操作方法和安全注 意事項。

3.值班員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數表的指示情況，嚴禁變壓器、空氣開關超載運行。

4.配電房設備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只作 監護，不得插手，嚴禁兩人同時進行，以免發生錯誤。

5.因故停電，應提前一天向使用用戶發生停電通知，對突發性停 電事故，應通過電話、口頭通知或廣播向用戶作出解釋。

6.保持配電房消防設備完好齊備，保證應急燈在停電狀態下能正 常啟用。7.嚴禁在配電房內私拉亂接，意改變供電運行方隨式。8.配電房內嚴禁堆放其它雜物。

三、發電機房管理制度

1.發電機房門平時應上鎖，鑰匙由配電房值班員管理，未經部門領導 的批準，非工作人員嚴禁入內。

2.配電房值班員必須熟悉發電機組的基本性能的和操作方法，發電機運行時，應做經常性的巡視檢查。

3．平時應經常檢查發電機組長的機油油位、冷卻水水位是否合乎要求，柴油箱中的儲備油量應保持能滿足發電機帶負荷運行8小時的用油量。

4.發電機每星期空載一運行一次，運行時間不長于15分鐘，平時應將發電機置于自動啟動狀態。

5.發電機一旦啟動運行，值班員應立即前往機房檢查，啟動送風機，并檢查發電機各儀表指示是否正常。

6.嚴格執行發電機定期保養制度，做好發電機組運行記錄和保養記錄。

7.定期清掃發電機房,保證機房和設備的整潔。發現漏油漏水現象應及時處理。

8.增強防火和消防管理意識,確保發電機房消防設施完好齊備.9.柴油發電機定期保養規定 10.發電機運行記錄.11.發電機季度保養記錄.四、二次供水管理制度

（一）目的：保證南昌華南城園區二次供水水質符合衛生檢驗標準，保障用戶身體健康。

（二）適用范圍：適用于各管理處二次供水的管理。

（三）職責

1、管理處負責制訂水池（箱）清洗及消毒計劃，并監督實施。

2、管理處給排水管理員負責水池（箱）的管理，水池（箱）的清洗、消毒及水樣抽取和送檢工作由水處理公司負責進行，工程部負責監管。

3、管理處管理員負責出停水告示，并通知業主。

（四）工作規程

1、二次供水管理的要求

⑴ 二次供水由指定的給排水管理員負責管理。

⑵ 給排水管理員負責水池（箱）的管理工作，要求每個水池（箱）結構完整，加蓋、加鎖，水口干凈，并申辦二次供水衛生合格證。

⑶

新建、擴建和改建二次供水設施，須經供水管理機構和衛生防疫站認可。

⑷ 水池（箱）清洗及消毒計劃實施前24小時出停水告示，通知大廈用戶。

⑸ 放水為確保用戶的正常供水，放水工作必須提前到清洗、消毒水池（箱）的前3小時進行，并記錄開始放水時間和結束放水時間。

2、二次供水清洗、消毒 ⑴ 工具、用具的準備：工作服、掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒藥物、安全照明燈具、水泵、鼓風機、口罩、眼鏡等。⑵ 安全須知

①電源：水池內作業電源要用隔離變壓器變為36V以下安全電壓作為工作照明，最好用手電、應急燈，三相水泵要裝有漏電開頭。②缺氧；有些水池長期封閉，空氣流通差，可在水箱口處連接鼓風機吹風，約3小時通風時間，然后選用如下試驗：把燃著的蠟燭放入水池，如不熄滅說明水池內不缺氧。否則須繼續通風直到沒問題為止。③注意事項：在清洗水箱的過程中，消毒人員須帶護眼鏡、口罩，如在水箱內感到身體不適，產生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊，要馬上離開水池，用清水沖洗眼睛，呼吸新鮮空氣即可恢復。

④除雜物和清池時，先用鐵鏟鏟出池內泥砂及各種沉積物，然后用掃把或尼龍刷從水池（箱）的頂部——四周墻壁——水池（箱）底順序，依次反復刷洗。刷洗完畢用水整體沖洗一遍，排出污水。

⑤消毒 ：

A、用1100的滅菌凈（一般為漂白精粉）水溶液進行消毒，用掃把或尼龍刷依次反復刷洗消毒，并將水池（箱）蓋好，封閉半小時后排出消毒水。

B、水池（內）注入適量自來水，用清水將上述位置反復清洗，沖洗出消毒藥水。

⑥注水：在清洗工作徹底完成后，開閘向水池（箱）注水，達到標定的水位高度，并加蓋加鎖。⑦取樣送檢 ： A、水樣抽取及送檢工作由水處理公司完成。

B、水樣抽取地點應從底層水池和頂層水箱抽樣二支。

C、盛放水樣的容器為經消毒處理的取樣瓶，盛容量為500毫升的水，并在瓶外貼上送樣單位及送樣日期。

D、在取水樣的的當天應工程部安排將水樣送至衛生防疫站受檢，并負責取回《衛生檢測結果報告單》

E、如《衛生檢測結果報告單》結果為不合格時，應重新取樣化驗，如再不合格應安排重新清洗和消毒水池（箱），必要時請衛生防疫部門派人監督全過程，直至檢測合格為止。⑶記錄和報告

A、管理處給排水管理員負責記錄清洗、消毒水池（箱）的全過程，并經機電主管審核，管理處經理簽字后，交資料員存檔。

B、衛生防疫站的《衛生檢測結果報告單》由管理處資料室存檔。

五、臨時用水、用電管理制度

1、前來聯系臨時用水、用電者，必須是合格的水工、電工，向管理處提交書面用水、用電申請，寫明用水、用電量的多少，時間長短，預付用水、用電押金。

2、臨時用水、用電，不得影響業主的正常用水、用電。

3、臨時用水、用電必須安裝由主管部門檢驗合格的水表、電表。若私自啟動改變水表、電表封印或運行回程，影響準確計量的，參照供水、供電部門的有關規定給予處理。

4、臨時用水管道，不應給車輛或行人帶來不便。臨時用電最長使用期七天，需要繼續使用的，必須提前一天，續辦延長使用手續，報管理處審核、批準，但延長時間最長不得超過一個月，否則必須拆除。

5、臨時用電線路如發生危險，并證實是由裝置不良引起，由承裝部門負責。

6、未經申請批準的臨時用水、用電管道或線路，管理處有權令其停止使用，限期拆除。逾期不拆的，管理處強制拆除。

7、裝置臨時用電線路的技術要求：

⑴裝置臨時用電線，需用絕緣線，采用懸空架設或沿墻敷設，架線時戶內離地面不低于2.5 米，戶外不低于3.5米，架設時需設專用電桿和專用瓷瓶固定，禁止在樹上或腳手架上掛線。

⑵全部臨時線裝置必須有一總開關控制，每一分路需裝熔斷器。⑶所有電氣設備，金屬外殼必須良好接地或接零。⑷分路線不得在燈頭內并頭，須用丁字接法并用膠布包好。⑸臨時線必須放在地面上的部分，應加以可靠的保護。如用膠皮線橡套電纜，則應在過路處 設硬質的套管保護。管口要裝護圈，以防割破電纜。

⑹安裝完畢的臨時線，使用單位不得擅自改動。

⑺臨地線與設備、水管、熱水管、門窗架距離應在0.3米以外，與道路交叉處不低于6米。

⑻移動照明、潮濕環境、地下通道線路必須使用安全電壓，不聽勸阻者停止供電。

⑼電焊作業必須由合格焊工進行，作業前檢查周圍是否有可燃物，配備滅火器材。作業完成 仔細檢查是否遺留火種，確定無熱源后方可離開現場。

六、工程部員工考勤制度

1、工程部實行24小時兩班輪流制，確保南昌華南城園區各項設施、設備正常運行。

2、每周6天工作制，實行輪休制度。

3、遵守公司上下班打卡制度。

4、接班人如因故遲到，當班人員應堅守崗位，待接班人員到崗后方可辦理交班手續。如上一班的值班情況未交待清楚，記錄不規范，可拒絕接班。

5、在當班期間未處理完的工作任務，應繼續完成或移交（協助）下一班人員。

6、值班人員嚴禁帶閑雜人員進入工作區域，并對運作程序和各項資料進行保密。一經發現違規，將視情節輕重進行處理。

第四章、工程部考核細則

1、服從工作安排，按時、保質、保量地完成工作任務。

①不服從安排一次扣2分； ②未按時完成任務扣1分； ③完成任務質量不好一次扣2分； ④未按作業程序工作一次扣1分。

2、尊重領導、團結同事，杜絕一切不利于集體的行為及言論出現。①不尊重領導者一次扣3分； ②同事間吵架者雙方一次扣2分； ③有不利于公司的行為者一次扣2分； ④有不利于公司言論者一次扣2分。

3、按公司的要求著裝，保證良好儀表、儀容，體現第一亞太物業的 精神風貌。

①未按要求著裝者一次扣1分； ②留胡須、長發、帶耳環者一次扣1分； ③化濃妝、留長指甲者一次扣1分； ④工服不干凈、整潔者一次扣1分； ⑤工作時有不雅行為舉止者一次扣1分。

4、規范運用公司規定的“三種”語言，即形體語言、情緒語言和表達 語言。

①服務時行為不規范者一次扣1分； ②服務表情冷淡者一次扣1分； ③語言生硬、不禮貌者一次扣1分； ④對顧客不尊重者一次扣2分； ⑤未按規定程序服務者一次扣1分。

5、積極參加公司各種培訓，努力加強服務意識培養，自覺鉆研業務知識不斷提高服務質量。樹立“業主至上、服務第一”的工作理念。①不認真接受培訓者一次扣1分； ②未參加培訓者一次扣2分； ③受到顧客公證投拆者一次扣3分； ④與顧客發生口角者一次扣5分；

⑤就職期間取得學歷證書或技術證書者一次加5分。

6、愛護公司榮譽，樹立整體觀念。①未制止有損公司行為者一次扣1分； ②給他人工作造成障礙者一次扣1分； ③影響公司整體工作步驟者一次扣2分。

7、認真學習國家法規條例，嚴格遵守公司的各種規章制度、爭當愛 崗敬業的優秀職員。

①不認真學習法規而有工作偏差者一次扣1分； ②不熟悉公司制度而有工作偏差者一次扣1分； ③違反制度、違反法規者一次扣3分； ④崗位職責者不明確一次扣2分。

8、堅守工作崗位，遵守勞動紀律，保持嚴肅有序的工作氛圍。發揚 艱苦奮斗的工作精神，培養厲行節約的良好習慣。①上班打瞌睡、哼小曲者一次扣2分； ②擅自離開崗位者一次扣1分； ③工作場合不嚴肅者一次扣1分； ④作風渙散、拈輕怕重者一次扣1分； ⑤浪費財物、無節約意識者一次扣1分。

9、積極交流工作經驗，主動溝通工作疑難問題，及時匯報工作狀況。①由于缺少溝通而拖拉工作者一次扣2分； ②未及時匯報工作疑難者一次扣1分； ③未及時溝通而造成不良后果者扣3分。

10、加強安全防范意識，及時排除一切不安全隱患，確保服務區域的 人員及財物的安全。

①未及時排除隱患者一次扣2分； ②未排除隱患而產生不良后果者扣4分； ③能及時排除隱患避免造成損失者一次加4分； ④勇于和不法分子斗爭者一次加4分； ⑤勇于補救險情者一次加4分。

11、獻計獻策。

建議被公司采納者一次加3分。

12、配合部門經理做好日常管理工作 未配合部門經理做好日常管理工作扣3分。

13、檢查工程部衛生、所轄區域物品，及值班工具，是否齊備。①未檢查扣2分； ②檢查有遺漏扣1分。

14、檢查出勤、記錄在考勤表上。①未按時記錄扣3分； ②工作遺漏扣3分。

15、對日常維修工作派工、記錄、協調安排各種工作。①未及時派工扣3分； ②各種協調好扣3分。

16、負責員工的日常考核(工作量工作時間)。①未及時考核扣4分； ②考核有遺漏扣2分。

17、按保養計劃安排員工對設備進行保養 ①未安排工作扣3分； ②工作遺漏扣2分。

18、監督、檢查員工執行保養計劃情況 ①未檢查監督扣3分； ②未及時發現問題扣3分。

19、協助處理客戶服務中心下達的維修單 ①響應速度慢，延誤或不及時的維修扣3分； ②工作質量差、效率低扣2分。

20、及時了解設備運行狀況制定維修計劃，掌握工作進度 ①未按時制定計劃扣3分； ②對工作進度未進行了解扣3分。

21、完成上級臨時指派工作 ①未完成指派工作扣3分； ②完成不及時扣3分。

22、每月月底安排下月排班表 ①未按時完成扣3分； ②排班不合理扣3分。23記錄每天，當班維修記錄 ①沒有記錄扣3分； ②遺漏記錄扣3分。

24、維修材料備倉情況發現材料不足，及時申請補充。①未及時了解、導致不足扣3分； ②數量不合理扣3分。

25、本人工作受到領導表彰或工作特別突出。部門負責人酌情予以獎勵加分1至10分。

第五篇：物業管理有限公司現有管理小區

***物業管理有限公司現有管理小區***個：***、***。管理的物業類型包括：多層/高層住宅小區、商鋪、別墅、寫字樓、企業物業、事業單位物業等，管理面積達到572,824.21平方米，在***地區位居前列。在***物業管理有關部門的指導、廣大業主的支持、***人不懈的努力下，公司獲得了由江門市政府評選的“***園林綠化先進單位”、***花園管理區和***管理區榮獲“***物業管理示范小區”稱號、保安隊被評為“先進保安班”等稱號。同時我公司受***物業管理協會誠聘為***物業管理協會理事，共同為促進咸陽市的物業管理行業作出應有的貢獻。

多年來，***物業管理有限公司立足于***地區，自身不斷進取、完善制度、科學管理，已建立起一支***人組成的專業骨干隊伍。同時在推廣物業管理，提高人們對物業管理的認知，營造高檔次的物業環境等方面不斷努力、不斷創新。現在“***物業”已成為了***地區物業管理的名牌企業，我們希望能與開發公司、銷售代理商、業主、物業使用人緊密合作，讓咸陽的物業管理水平有更大的進步。