第一篇：最詳細(xì)驗(yàn)房收房手續(xù)及流程

最詳細(xì)收房手續(xù)及流程

房?jī)r(jià)越來(lái)越高，對(duì)于一般市民來(lái)說(shuō)，買(mǎi)個(gè)房子都不容易，買(mǎi)房是大事，因此收房的時(shí)候要小心謹(jǐn)慎，以免日后出現(xiàn)糾紛。那么，收房手續(xù)和流程應(yīng)該是怎樣的呢？

首先，要了解房子是否達(dá)到交房條件了。

按照相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商交付商品房是需要滿足幾個(gè)條件的：

1、經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)核驗(yàn)合格

商品房一般是由所在區(qū)、縣建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站核驗(yàn)，出具是否合格的書(shū)面證明，如果驗(yàn)收合格，還須說(shuō)明質(zhì)量等級(jí)，如合格、優(yōu)良等。

2、住宅房屋所屬的樓必須取得了住宅交付使用許可證

住宅房屋所屬的樓需取得住宅交付使用許可證，住宅交付使用許可證是由市或區(qū)房屋土地管理局頒發(fā)的。未取得許可證的房屋，不允許交付，公安戶(hù)籍管理部門(mén)不予辦理入戶(hù)手續(xù)。可以通過(guò)登錄房管局網(wǎng)站查詢(xún)。

3、取得了新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)

實(shí)際上只要取得“大產(chǎn)證”，就必須具備一、二條所列條件。沒(méi)有“大產(chǎn)證"的，開(kāi)發(fā)商不能辦理交房手續(xù)，開(kāi)發(fā)商向買(mǎi)方預(yù)先交付房屋交鑰匙的，買(mǎi)方應(yīng)拒絕接受。

不少購(gòu)房者在開(kāi)發(fā)商房屋不具備合法交房條件時(shí)，就提前進(jìn)房裝修，等交房期屆滿，開(kāi)發(fā)商卻交不出符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的房屋;或配套不到位;或質(zhì)量存在問(wèn)題或產(chǎn)權(quán)有糾紛;或有些費(fèi)用未繳付，導(dǎo)致不能按時(shí)取得住宅交付使用許可證和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。

這時(shí)購(gòu)房者只能是左右為難：退房吧，已投入大量裝修資金和時(shí)間、精力；不退吧，住下去確有諸多不便，或干脆無(wú)法居住，再說(shuō)，即使是要求退房，購(gòu)房者也無(wú)法要求開(kāi)發(fā)商賠償自己的全部經(jīng)濟(jì)損失，因?yàn)橘?gòu)房者也有過(guò)錯(cuò)，也應(yīng)對(duì)提前裝修造成的損失承擔(dān)一定責(zé)任。因此，在收房時(shí)一定要審核開(kāi)發(fā)商是否符合上面的條件。

二、新房交付的一般流程

1、通知

開(kāi)發(fā)商取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)以書(shū)面形式通知購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。開(kāi)發(fā)商約定的收樓時(shí)限一般在收樓通知書(shū)寄出30天內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定，如購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為開(kāi)發(fā)商已實(shí)際將該房交付買(mǎi)家使用。

2、驗(yàn)收

購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)購(gòu)房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一進(jìn)行驗(yàn)收，并做好記錄，同時(shí)，不要忽視對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰進(jìn)行核驗(yàn)。

驗(yàn)收時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)主動(dòng)向購(gòu)房者出示建設(shè)工程質(zhì)量檢驗(yàn)合格單和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。開(kāi)發(fā)商不出示的，購(gòu)房者可以拒絕驗(yàn)收，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。

3、提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

根據(jù)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》等相關(guān)法規(guī)，商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。該法規(guī)規(guī)定，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是開(kāi)發(fā)商對(duì)銷(xiāo)售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，可以作為商品房預(yù)、出售合同的補(bǔ)充約定，與合同具有同等效力。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。開(kāi)發(fā)商不提供的，購(gòu)房者可以拒簽房屋交接書(shū)。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中明示所委托的單位；而《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)。

4、簽署房屋交接書(shū)

購(gòu)房者對(duì)房屋及其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行檢驗(yàn)，認(rèn)為符合合同約定條件的，應(yīng)與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋交接書(shū)；對(duì)不符合合同約定的，應(yīng)做好記錄，要求開(kāi)發(fā)商簽字，直至開(kāi)發(fā)商的房屋完全符合交房標(biāo)準(zhǔn)，再簽署房屋交接書(shū)。

三、收房時(shí)需注意的要點(diǎn)

1、在驗(yàn)房之前，如果開(kāi)發(fā)商要求交費(fèi)或者是簽署文件，那業(yè)主一定不要答應(yīng)，否則在驗(yàn)房時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，就只能自己付錢(qián)解決了。

2、如果開(kāi)發(fā)商提出代辦產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主是可以拒絕的，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證業(yè)主完全可以自己辦，如果交給開(kāi)發(fā)商，那業(yè)主還要給開(kāi)發(fā)商交代辦費(fèi)。

3、必須先驗(yàn)房后收住宅鑰匙

購(gòu)房者在沒(méi)有驗(yàn)收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書(shū)》，領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因?yàn)楦鶕?jù)《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(下稱(chēng)商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋)的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任，而沒(méi)有逾期交房的壓力。

4、驗(yàn)房中所發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題一定要白紙黑字寫(xiě)在紙面上，不能聽(tīng)信開(kāi)發(fā)商的口頭承諾，并且在房屋問(wèn)題的后面，還要寫(xiě)明開(kāi)發(fā)商承諾的解決時(shí)間，這樣業(yè)主才不會(huì)在開(kāi)發(fā)商無(wú)限期拖延之后毫無(wú)辦法。

5、收房時(shí)必須仔細(xì)查看的文件。在正常交房過(guò)程中，業(yè)主應(yīng)該查看“三書(shū)一證一表”5樣必備東西：

《住宅質(zhì)量保證書(shū)》(可帶走)、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》(可帶走)、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》，“一證”是指《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。

還可以查看《面積實(shí)測(cè)表》、《管線分布圖》、《住戶(hù)驗(yàn)房交接表》、《樓宇驗(yàn)收記錄表》、《商品房面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)》、《住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收表》等輔助圖表，查看交付給您的商品房和合同簽訂的要購(gòu)買(mǎi)的商品房是否一致，其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同。房屋面積是否經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)部門(mén)實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有差異。高層住宅樓生活供水系統(tǒng)必須具有衛(wèi)生防疫部門(mén)核發(fā)的用水合格證、有無(wú)消防部門(mén)核發(fā)的消防檢驗(yàn)合格證。

6、接收房屋后仍可追究開(kāi)放商違約責(zé)任

擔(dān)心開(kāi)發(fā)商逾期交房，擔(dān)心一旦接收房屋后，就不能再追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任是沒(méi)有必要的。原因如下：

第一、接收房屋與追究開(kāi)發(fā)商逾期交房責(zé)任之間并無(wú)法定的先后順序，也沒(méi)有任何法律規(guī)定接收房屋后就不能再追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任；

第二、在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責(zé)事由的情況下，是否追究以及何時(shí)追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任完全是購(gòu)房者自身的權(quán)利；

第三、除購(gòu)房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購(gòu)房者放棄追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任。當(dāng)然，追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任受到訴訟時(shí)效限制，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在開(kāi)發(fā)商實(shí)際交房之日起兩年內(nèi)主張自己的權(quán)利。

四、哪些情況可以退房？

由于買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的一些不規(guī)范操作以及開(kāi)發(fā)商在資金、工程進(jìn)度等方面的問(wèn)題，導(dǎo)致退房事件時(shí)有發(fā)生，那么在什么情況下，購(gòu)房者可以退掉已購(gòu)房屋呢?

1、延遲交付房屋

這種情況是目前買(mǎi)房人最可能遇到的一種情況。到了開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開(kāi)發(fā)商的入住通知。一般超過(guò)3個(gè)月開(kāi)發(fā)商還不能交房，購(gòu)房人就可以要求開(kāi)發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。

2、開(kāi)發(fā)商缺“證”，導(dǎo)致合同無(wú)效

目前，開(kāi)發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣(mài)房。如果開(kāi)發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買(mǎi)房人簽署的合同屬于無(wú)效合同。由于是無(wú)效合同，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)騰空房屋，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房人交納的房款。

3、開(kāi)發(fā)商沒(méi)經(jīng)購(gòu)房人同意變更設(shè)計(jì)

在購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開(kāi)發(fā)商在變更設(shè)計(jì)之前，必須經(jīng)過(guò)購(gòu)房人同意。否則，開(kāi)發(fā)商構(gòu)成違約，購(gòu)房人有權(quán)退房。發(fā)生開(kāi)發(fā)商未經(jīng)購(gòu)房人同意而擅自變更房屋戶(hù)型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計(jì)的情況，購(gòu)房人可以依據(jù)合同約定要求開(kāi)發(fā)商退房。

4、無(wú)法得到貸款。在簽訂合同時(shí)，除一次性付款或分期付款外，都有對(duì)商業(yè)貸款或公積金貸款的約定。如果是公積金貸款，需要開(kāi)發(fā)商出具相關(guān)資料，交由公積金歸集部門(mén)審核。如果開(kāi)發(fā)商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件，購(gòu)房人因此而不能取得公積金貸款，購(gòu)房人就可以要求退房。

5、拿不到產(chǎn)權(quán)證

由于開(kāi)發(fā)商的原因，買(mǎi)房人在合同約定的期限內(nèi)無(wú)法得到產(chǎn)權(quán)證，如約定此條件可退房，買(mǎi)房人就可以要求退房。另外，由于前幾年一些房地產(chǎn)運(yùn)作不規(guī)范，一些開(kāi)發(fā)商拖欠政府土地出讓金等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)這些樓盤(pán)的購(gòu)房人入住多年后無(wú)法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房人也可以要求退房。

6、房屋面積誤差超過(guò)3%

目前，如果交房時(shí)房屋的實(shí)測(cè)面積與簽約時(shí)的暫測(cè)面積的誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)，購(gòu)房人要求退房的，法院將不予支持。而如果面積誤差比絕對(duì)值超出3%，購(gòu)房人要求退房并要求退賠利息的，法院會(huì)判決購(gòu)房人勝訴。

7、房屋質(zhì)量不合格

房屋質(zhì)量不合格是房屋的“硬傷”。出現(xiàn)這種情況，首先是開(kāi)發(fā)商難以拿到《竣工備案表》，無(wú)法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。據(jù)悉，到目前為止，北京法院還沒(méi)有由于房屋質(zhì)量不合格而判決退房的案例。

8、房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用

根據(jù)最高人民法院剛剛發(fā)布的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋?zhuān)蚍课葙|(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房人要求退房并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失的，法院也會(huì)支持。一般認(rèn)定房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路績(jī)?nèi)空氣質(zhì)量差影響室內(nèi)居住人的健康、房?jī)?nèi)噪聲影響居住等。

9、開(kāi)發(fā)商把房子抵押

如果開(kāi)發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣(mài)給購(gòu)房人后，又把房子抵押給他人，購(gòu)房人查明后，就可以要求退房。

第二篇：新房收房手續(xù)及流程

新房收房手續(xù)及流程

一、新房交房要滿足哪些條件?

按照規(guī)定開(kāi)發(fā)商交付商品房屋必須符合以下條件：

1、經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)核驗(yàn)合格

商品房一般是由所在區(qū)、縣建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站核驗(yàn)，出具是否合格的書(shū)面證明，如果驗(yàn)收合格，還須說(shuō)明質(zhì)量等級(jí)，如合格、優(yōu)良等。

2、住宅房屋所屬的樓必須取得了住宅交付使用許可證

住宅房屋所屬的樓需取得住宅交付使用許可證，住宅交付使用許可證是由市或區(qū)房屋土地管理局頒發(fā)的。未取得許可證的房屋，不允許交付，公安戶(hù)籍管理部門(mén)不予辦理入戶(hù)手續(xù)。可以通過(guò)登錄房管局網(wǎng)站查詢(xún)。

3、取得了新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)

實(shí)際上只要取得“大產(chǎn)證”，就必須具備一、二條所列條件。沒(méi)有“大產(chǎn)證“的，開(kāi)發(fā)商不能辦理交房手續(xù)，開(kāi)發(fā)商向買(mǎi)方預(yù)先交付房屋交鑰匙的，買(mǎi)方應(yīng)拒絕接受。

不少購(gòu)房者在開(kāi)發(fā)商房屋不具備合法交房條件時(shí)，就提前進(jìn)房裝修，等交房期屆滿，開(kāi)發(fā)商卻交不出符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的房屋;或配套不到位;或質(zhì)量存在問(wèn)題或產(chǎn)權(quán)有糾紛;或有些費(fèi)用未繳付，導(dǎo)致不能按時(shí)取得住宅交付使用許可證和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。

這時(shí)購(gòu)房者只能是左右為難：退房吧，已投入大量裝修資金和時(shí)間、精力；不退吧，住下去確有諸多不便，或干脆無(wú)法居住，再說(shuō)，即使是要求退房，購(gòu)房者也無(wú)法要求開(kāi)發(fā)商賠償自己的全部經(jīng)濟(jì)損失，因?yàn)橘?gòu)房者也有過(guò)錯(cuò)，也應(yīng)對(duì)提前裝修造成的損失承擔(dān)一定責(zé)任。因此，在收房時(shí)一定要審核開(kāi)發(fā)商是否符合上面的條件。

二、新房交付的一般流程

1、通知

開(kāi)發(fā)商取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)以書(shū)面形式通知購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。開(kāi)發(fā)商約定的收樓時(shí)限一般在收樓通知書(shū)寄出30天內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定，如購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為開(kāi)發(fā)商已實(shí)際將該房交付買(mǎi)家使用。

2、驗(yàn)收

購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)購(gòu)房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一進(jìn)行驗(yàn)收，并做好記錄，同時(shí)，不要忽視對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰進(jìn)行核驗(yàn)。

驗(yàn)收時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)主動(dòng)向購(gòu)房者出示建設(shè)工程質(zhì)量檢驗(yàn)合格單和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。開(kāi)發(fā)商不出示的，購(gòu)房者可以拒絕驗(yàn)收，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。

3、提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

根據(jù)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》等相關(guān)法規(guī)，商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。該法規(guī)規(guī)定，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是開(kāi)發(fā)商對(duì)銷(xiāo)售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，可以作為商品房預(yù)、出售合同的補(bǔ)充約定，與合同具有同等效力。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定，承擔(dān)保修責(zé)/ 6

任。開(kāi)發(fā)商不提供的，購(gòu)房者可以拒簽房屋交接書(shū)。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中明示所委托的單位；而《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)。

4、簽署房屋交接書(shū)

購(gòu)房者對(duì)房屋及其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行檢驗(yàn)，認(rèn)為符合合同約定條件的，應(yīng)與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋交接書(shū)；對(duì)不符合合同約定的，應(yīng)做好記錄，要求開(kāi)發(fā)商簽字，直至開(kāi)發(fā)商的房屋完全符合交房標(biāo)準(zhǔn)，再簽署房屋交接書(shū)。

三、業(yè)主收房時(shí)需注意的要點(diǎn)

1、在驗(yàn)房之前，如果開(kāi)發(fā)商要求交費(fèi)或者是簽署文件，那業(yè)主一定不要答應(yīng)，否則在驗(yàn)房時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，就只能自己付錢(qián)解決了。

2、如果開(kāi)發(fā)商提出代辦產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主是可以拒絕的，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證業(yè)主完全可以自己辦，如果交給開(kāi)發(fā)商，那業(yè)主還要給開(kāi)發(fā)商交代辦費(fèi)。

3、必須先驗(yàn)房后收住宅鑰匙

購(gòu)房者在沒(méi)有驗(yàn)收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書(shū)》，領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因?yàn)楦鶕?jù)《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(下稱(chēng)商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋)的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任，而沒(méi)有逾期交房的壓力。

4、驗(yàn)房中所發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題一定要白紙黑字寫(xiě)在紙面上，不能聽(tīng)信開(kāi)發(fā)商的口頭承諾，并且在房屋問(wèn)題的后面，還要寫(xiě)明開(kāi)發(fā)商承諾的解決時(shí)間，這樣業(yè)主才不會(huì)在開(kāi)發(fā)商無(wú)限期拖延之后毫無(wú)辦法。

5、收房時(shí)必須仔細(xì)查看的文件。律師說(shuō)，在正常交房過(guò)程中，業(yè)主應(yīng)該查看以下文件：

第一：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》，這是國(guó)家強(qiáng)制要求的。

第二：常說(shuō)的”兩書(shū)“---”質(zhì)量保證書(shū)“和”使用說(shuō)明書(shū)“，這是建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中要求的，現(xiàn)在交房時(shí)開(kāi)發(fā)商都應(yīng)提供。

第三：開(kāi)發(fā)商已取得國(guó)家認(rèn)可的專(zhuān)業(yè)測(cè)繪單位對(duì)面積的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，看是否與購(gòu)房合同中約定的有出入，以便盡早使問(wèn)題獲得解決。

四、逾期交房可否先收房后追究責(zé)任?

擔(dān)心開(kāi)發(fā)商逾期交房，擔(dān)心一旦接收房屋后，就不能再追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任是沒(méi)有必要的。原因如下：

第一、接收房屋與追究開(kāi)發(fā)商逾期交房責(zé)任之間并無(wú)法定的先后順序，也沒(méi)有任何法律規(guī)定接收房屋后就不能再追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任；

第二、在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責(zé)事由的情況下，是否追究以及何時(shí)追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任完全是購(gòu)房者自身的權(quán)利；

第三、除購(gòu)房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購(gòu)房者放棄追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任。當(dāng)然，追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任受到訴訟時(shí)效限制，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在開(kāi)發(fā)商實(shí)際交房之日起兩年內(nèi)主張自己的權(quán)利。

六、哪些情況可以退房？

由于買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的一些不規(guī)范操作以及開(kāi)發(fā)商在資金、工程進(jìn)度等方面的問(wèn)題，導(dǎo)致退房事件時(shí)有發(fā)生，那么在什么情況下，購(gòu)房者可以退掉已購(gòu)房屋呢?

1、延遲交付房屋

這種情況是目前買(mǎi)房人最可能遇到的一種情況。到了開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開(kāi)發(fā)商的入住通知。一般超過(guò)3個(gè)月開(kāi)發(fā)商還不能交房，購(gòu)房人就可以要求開(kāi)發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。

2、開(kāi)發(fā)商缺“證”，導(dǎo)致合同無(wú)效

目前，開(kāi)發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣(mài)房。如果開(kāi)發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買(mǎi)房人簽署的合同屬于無(wú)效合同。由于是無(wú)效合同，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)騰空房屋，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房人交納的房款。

3、開(kāi)發(fā)商沒(méi)經(jīng)購(gòu)房人同意變更設(shè)計(jì)

在購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開(kāi)發(fā)商在變更設(shè)計(jì)之前，必須經(jīng)過(guò)購(gòu)房人同意。否則，開(kāi)發(fā)商構(gòu)成違約，購(gòu)房人有權(quán)退房。發(fā)生開(kāi)發(fā)商未經(jīng)購(gòu)房人同意而擅自變更房屋戶(hù)型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計(jì)的情況，購(gòu)房人可以依據(jù)合同約定要求開(kāi)發(fā)商退房。

4、無(wú)法得到貸款。在簽訂合同時(shí)，除一次性付款或分期付款外，都有對(duì)商業(yè)貸款或公積金貸款的約定。如果是公積金貸款，需要開(kāi)發(fā)商出具相關(guān)資料，交由公積金歸集部門(mén)審核。如果開(kāi)發(fā)商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件，購(gòu)房人因此而不能取得公積金貸款，購(gòu)房人就可以要求退房。

5、拿不到產(chǎn)權(quán)證

由于開(kāi)發(fā)商的原因，買(mǎi)房人在合同約定的期限內(nèi)無(wú)法得到產(chǎn)權(quán)證，如約定此條件可退房，買(mǎi)房人就可以要求退房。另外，由于前幾年一些房地產(chǎn)運(yùn)作不規(guī)范，一些開(kāi)發(fā)商拖欠政府土地出讓金等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)這些樓盤(pán)的購(gòu)房人入住多年后無(wú)法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房人也可以要求退房。

6、房屋面積誤差超過(guò)3%

目前，如果交房時(shí)房屋的實(shí)測(cè)面積與簽約時(shí)的暫測(cè)面積的誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)，購(gòu)房人要求退房的，法院將不予支持。而如果面積誤差比絕對(duì)值超出3%，購(gòu)房人要求退房并要求退賠利息的，法院會(huì)判決購(gòu)房人勝訴。

7、房屋質(zhì)量不合格

房屋質(zhì)量不合格是房屋的“硬傷”。出現(xiàn)這種情況，首先是開(kāi)發(fā)商難以拿到《竣工備案表》，無(wú)法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。據(jù)悉，到目前為止，北京法院還沒(méi)有由于房屋質(zhì)量不合格而判決退房的案例。

8、房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用

根據(jù)最高人民法院剛剛發(fā)布的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋?zhuān)蚍课葙|(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房人要求退房并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失的，法院也會(huì)支持。一般認(rèn)定房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路績(jī)?nèi)空氣質(zhì)量差影響室內(nèi)居住人的健康、房?jī)?nèi)噪聲影響居住等。

9、開(kāi)發(fā)商把房子抵押

如果開(kāi)發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣(mài)給購(gòu)房人后，又把房子抵押給他人，購(gòu)房人查明后，就可以要求退房。

毛坯房驗(yàn)收注意事項(xiàng)

業(yè)主從房地產(chǎn)商那買(mǎi)來(lái)的房多是毛坯房，通常內(nèi)只有門(mén)框沒(méi)有門(mén)，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房。在開(kāi)放商通知驗(yàn)房之后，需在30天內(nèi)房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。那么如果買(mǎi)的是毛坯房，驗(yàn)收的時(shí)候有哪些主要要點(diǎn)呢?

一、毛坯房驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

毛坯房是房子的初步成型，而開(kāi)放商交到業(yè)主手中的毛坯房要達(dá)到什么樣的程度才算合格呢?也即毛坯房有哪些驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)呢?

1、毛坯房的全部外飾面，包括陽(yáng)臺(tái)、雨罩的外飾面應(yīng)按設(shè)計(jì)文件完成裝修工程。

2、毛坯房的公用部位、公共設(shè)施、各種管道(給、排、雨水、暖、熱)、電氣設(shè)備(配電箱、柜、盤(pán)、插座、開(kāi)關(guān)、燈具)等都應(yīng)按設(shè)計(jì)文件完成全部裝修，并按規(guī)定完成測(cè)試項(xiàng)目。

3、毛坯房的各種管道應(yīng)經(jīng)過(guò)通水、試壓、通球試驗(yàn)和暖氣熱工調(diào)試等驗(yàn)收工作。

4、毛坯房的屋面工程項(xiàng)目已經(jīng)完成蓄水、淋水試驗(yàn)。

5、毛坯房戶(hù)門(mén)以?xún)?nèi)各房間采用預(yù)制樓板或現(xiàn)澆板頂棚的，應(yīng)做到不抹灰、用膩?zhàn)诱移剑_(dá)到板縫密實(shí)、無(wú)裂縫，接搓平順無(wú)錯(cuò)臺(tái)，表面平整、色澤基本均勻、線角順直;戶(hù)門(mén)以?xún)?nèi)各房間基層地面混凝土應(yīng)做到表面平整、壓實(shí)，達(dá)到粘結(jié)牢固、無(wú)裂縫。

6、毛坯房中有防水要求的房間地面應(yīng)嚴(yán)格按照防水層、保護(hù)層的建筑要求來(lái)規(guī)劃，在驗(yàn)收時(shí)應(yīng)進(jìn)行兩次蓄水試驗(yàn)，做到無(wú)滲漏。

7、毛坯房地漏與泛水坡度符合設(shè)計(jì)要求，達(dá)到不倒泛水，結(jié)合處嚴(yán)密平順，無(wú)滲漏。

8、毛坯房各種房間水泥地面基層標(biāo)高，應(yīng)考慮預(yù)留再裝修時(shí)的高度尺寸要求。

二、毛坯房驗(yàn)收常用工具

專(zhuān)用驗(yàn)房工具：激光測(cè)距儀、對(duì)角檢測(cè)尺、激光投線儀、激光放線儀、三孔驗(yàn)電插頭、15m卷線尺、對(duì)角線檢測(cè)尺、5m卷尺、電子水平尺、2米靠尺、垂直檢測(cè)尺、游標(biāo)塞尺、響鼓錘、游標(biāo)卡尺、感應(yīng)驗(yàn)電筆、驗(yàn)電螺絲刀、內(nèi)外直角檢測(cè)尺、伸縮桿等。

一般驗(yàn)房工具：

1、量具：5m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺；

2、電鉗工具：帶兩頭和三頭插頭的插排(即帶指示燈的插座)、各種插頭、萬(wàn)用表、搖表、多用螺絲刀(”-“字和”+"字)、5號(hào)電池2節(jié)、測(cè)電筆、手錘、小錘、大燈、小燈；

輔助驗(yàn)房工具：鏡子、手電、塑料袋、紙+火柴、衛(wèi)生紙、凳子、紙筆、計(jì)算器等。

三、毛坯房的驗(yàn)收順序

1、先看外部

檢查外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門(mén)、樓道。

2、再查內(nèi)部

逐個(gè)查驗(yàn)入戶(hù)門(mén)、門(mén)、窗、天棚、墻面、地面、墻磚、地磚、上下水、防水存水、強(qiáng)弱電、暖氣、煤氣、通風(fēng)、排煙、排氣。

3、后測(cè)相鄰

進(jìn)行閉存水試驗(yàn)、水表空轉(zhuǎn)等問(wèn)題必須和樓上樓下鄰居配合。

四、毛坯房驗(yàn)收具體項(xiàng)目

1、凈面積測(cè)量、開(kāi)間進(jìn)深及凈高尺寸測(cè)量

用尺子測(cè)量房間的實(shí)際面積。根據(jù)房屋交接書(shū)中提供的套內(nèi)建筑面積和圖紙為依據(jù)，實(shí)地測(cè)量，如果誤差較大可以要求開(kāi)發(fā)商或委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)復(fù)測(cè)。也可以請(qǐng)裝修公司派人來(lái)直接量尺寸，省去以后的麻煩。測(cè)量層高是否達(dá)到要求。建筑層實(shí)際高度不能低于2.6米，層高3米的實(shí)際高度不能低于2.75米，住宅層高不能低于2.8米。測(cè)量層高很簡(jiǎn)單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測(cè)量，盡量多測(cè)幾處。

2、樓地面空鼓、裂縫、起沙檢驗(yàn)

地面是否平整：地面不平一般來(lái)講有兩種情況，一是局部地方不平，有小坑小洞，這種情況主要出現(xiàn)在墻角或門(mén)角的地方;一是大面積不平，這種情況用目測(cè)或者利用紅外線水平儀可以檢查出來(lái)，如果出現(xiàn)不平一定要重新找平，否則無(wú)論鋪瓷磚還是地板都會(huì)受到影響。

地面是否開(kāi)裂：一般目測(cè)就能看出來(lái)了，但是否空鼓則需要利用質(zhì)檢錘工具來(lái)檢測(cè)，一般情況下裂紋和空鼓都會(huì)同時(shí)出現(xiàn)，但是二者也有單獨(dú)出現(xiàn)的情況。地面空鼓和開(kāi)裂會(huì)直接影響到后期的裝修施工，因此在驗(yàn)收的時(shí)候一定要慎重細(xì)心。地面是否有起砂現(xiàn)象：地表面有浮灰、浮沙，松軟、強(qiáng)度差;一般原因是：水泥標(biāo)號(hào)不標(biāo)準(zhǔn)或過(guò)期，沙子的含泥量過(guò)大，水泥砂漿比例不當(dāng)，養(yǎng)護(hù)不到位等都會(huì)造成地面起砂。

3、墻空鼓、裂縫、龜裂、爆灰、平整度、陰陽(yáng)角檢查

墻面的垂直度和平整度：墻面除了要檢查其平整度之外，還要查驗(yàn)墻面是否垂直，是否有傾斜。墻面的平整度和垂直度除了用目測(cè)之外還可以通過(guò)靠尺和角尺等工具來(lái)檢驗(yàn)。

墻面是否有裂紋和空鼓問(wèn)題：墻面的裂紋可以直接目測(cè)到，墻面的空鼓需要用質(zhì)檢錘敲擊才能檢測(cè)出來(lái)。墻面是否方正：兩個(gè)相鄰墻面是否成90度角，這個(gè)可以用角尺來(lái)檢驗(yàn);兩個(gè)相對(duì)的墻面是否平行等。

墻面陰陽(yáng)角是否順直：墻面的陰陽(yáng)角(墻角外陽(yáng)里陰)驗(yàn)收時(shí)需要仔細(xì)檢查墻面的陰陽(yáng)角是否順直。

4、門(mén)、窗安裝質(zhì)量及配件檢驗(yàn)

門(mén)窗工程關(guān)乎業(yè)主的居住安全，業(yè)主在收房驗(yàn)房的時(shí)侯除了要仔細(xì)核對(duì)型材是否與合同上的一致之外，主要是檢查門(mén)窗閉合的靈活性，密封性，零配件是否短缺損壞等。

5、進(jìn)行滲漏試驗(yàn)

閉水試驗(yàn)：指做好擋水墻在待試驗(yàn)空間蓄水，檢驗(yàn)是否有滲漏現(xiàn)象。

淋水試驗(yàn)：對(duì)于輕質(zhì)墻體防水施工的驗(yàn)收，應(yīng)采取淋水試驗(yàn)，即使用水管在做好防水涂料的墻面上自上而下不間斷噴淋3秒，4小時(shí)以后觀察墻體的另一側(cè)是否會(huì)出現(xiàn)滲透現(xiàn)象，如果無(wú)滲透現(xiàn)象出現(xiàn)即可認(rèn)為墻面防水施工驗(yàn)收合格。

6、電路絕緣、接地試驗(yàn)

除了要檢查電閘、開(kāi)關(guān)和線路沒(méi)有問(wèn)題，還要做好電路絕緣和接地實(shí)驗(yàn)，確保家居用電的安全。

7、給、排水安裝質(zhì)量檢驗(yàn)

毛坯房給排水工程驗(yàn)收主要是檢查冷熱排水管安裝的規(guī)范性、給水管的接頭嚴(yán)密性、是否有滲漏水現(xiàn)象;此外水表、地漏、排水管是否通暢也是需要特別注意的地方。

8、核對(duì)購(gòu)房合同的附件及配套設(shè)施

驗(yàn)收房子的時(shí)候，要仔細(xì)核對(duì)購(gòu)房合同上列明的一些附件和配套設(shè)施如景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等是否符合合同約定，如出現(xiàn)不符現(xiàn)象要盡快跟開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商解決。

9、頂棚檢驗(yàn)

要注意屋頂是否存在裂縫，沒(méi)有最好，如果有就要看是什么樣的裂縫，如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么房屋很可能存在沉降問(wèn)題和結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題。還要看頂部是否有水漬，如果有很可能存在滲漏的問(wèn)題，特別是買(mǎi)頂層的消費(fèi)者一定要注意。

10、其他細(xì)部結(jié)構(gòu)檢驗(yàn)

對(duì)一些邊邊角角的地方做仔細(xì)檢查，如衛(wèi)生間門(mén)口是否有擋水條，窗子是否會(huì)存在雨水流入，開(kāi)關(guān)插座面板是否存在劃痕，浴室五金安裝位置是否合理等等。

第三篇：收房驗(yàn)房要點(diǎn)

房屋驗(yàn)收策略

一、相關(guān)文件： “ 兩書(shū)一表 ”：即 《 房屋質(zhì)量保證書(shū) 》、《 房屋使用說(shuō)明書(shū) 》、《竣工驗(yàn)收備案表 》。其中“兩書(shū)”可以帶走而“一表”僅供可查看。

二、土建部分：

1、檢查房屋結(jié)構(gòu)是否和圖紙是否相同；

2、測(cè)量層高；(拿五米卷尺分點(diǎn)測(cè)量層高取平均值)

3、檢查墻地面平整度、裂縫；

4、檢查墻地面空鼓；(手錘敲擊,有回響則為空鼓,空鼓的面積應(yīng)小于400平方厘米)

5、檢查防盜門(mén)；

6、檢查窗戶(hù)；(窗邊與混泥土不能有縫隙密封膠應(yīng)完整,整塊玻璃面積大于1.5平方應(yīng)為安全玻璃必須要有3C標(biāo)志)

7、采光面積的檢查；(客廳、臥室、廚房的采光面積規(guī)定窗地面積比不少于1：7)

8、通風(fēng)窗戶(hù)面積的檢查；(臥室、客廳通風(fēng)窗戶(hù)面積為使用面積的二十分之一,廚房通風(fēng)窗戶(hù)面積為使用面積的十分之一)

9、檢查地面坡度；（相對(duì)來(lái)說(shuō)，廚房、衛(wèi)生間、洗衣間應(yīng)低于其它房間，而且應(yīng)有坡度，倒坡方向是否正確）

三、給排水部分：

1、水表空轉(zhuǎn)試驗(yàn)；（關(guān)閉房屋內(nèi)各水閥，觀察水表是否空轉(zhuǎn)。還有就是打開(kāi)樓上自來(lái)水閥看自家水表是否走，水表不走證明合格）

2、檢查管道安裝、通暢和密封；（管道安裝應(yīng)牢固，檢查下水管道排水是否正常，管道接口有無(wú)滲漏等等）

3、查看水表讀書(shū)；（水表讀數(shù)應(yīng)為零）

4、檢查下水管道是否安裝了阻燃圈。

四、供配電部分：

1、燈具檢查；（打開(kāi)所有開(kāi)關(guān)查看線路是否接通，檢查開(kāi)關(guān)是否靈活）

2、插座檢查；（檢查漏電保護(hù)裝置是否有效，檢查接線是否正確，3、檢查開(kāi)關(guān)箱；（開(kāi)關(guān)箱內(nèi)必須要有明確的標(biāo)識(shí)而且要正確）

4、檢查弱電插座數(shù)目；（看是否和合同中的個(gè)數(shù)一致）

5、潮濕部位的插座必須安裝防濺盒；

6、弱電箱內(nèi)不應(yīng)出現(xiàn)強(qiáng)電；

8、查看電表讀書(shū)并進(jìn)行登記。

五、供暖通風(fēng)部分：、查看廚房煙道；（點(diǎn)燃報(bào)紙條放在煙道口下方看煙是否被吸入煙道）

2、衛(wèi)生間通風(fēng)口；（查看方法與煙道相同）

3、地暖進(jìn)行打壓試驗(yàn)；（要求打 6-8 公斤壓力，10-15 分鐘內(nèi)不泄壓 0.05 千帕為合格

第四篇：驗(yàn)房流程

驗(yàn)房流程

收房是指房屋竣工后業(yè)主與開(kāi)發(fā)商辦理交接手續(xù)的行為。根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定，商品房在達(dá)到交付使用條件后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)以電話、郵寄或媒體公布的方式，正式通知業(yè)主收房；購(gòu)房者應(yīng)在獲悉收房通知的一定時(shí)間內(nèi)，及時(shí)收房，并做好收房的相關(guān)準(zhǔn)備工作.查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的“兩書(shū)、一表”

所謂“兩書(shū)、一表”，“兩書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。在交房時(shí)開(kāi)發(fā)商必須提供給每個(gè)給業(yè)主，主要內(nèi)容是住宅構(gòu)造。如：承重墻、管道類(lèi)型等部分的使用說(shuō)明，以及開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋作出的保修承諾，如房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商按約定維修；“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》，在接到收房通知后，應(yīng)該審查開(kāi)發(fā)商的交房手續(xù)是否完善。根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，房屋在竣工并經(jīng)相關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格后才能交付使用，因此，驗(yàn)收合格的房子都有驗(yàn)收合格的證明文件：住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)和竣工驗(yàn)收備案表，有了這“兩書(shū)、一表”，才能說(shuō)明該房屋經(jīng)相關(guān)部門(mén)驗(yàn)收，并且合格。此時(shí)，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)察看“兩書(shū)、一表”中的內(nèi)容和驗(yàn)收部門(mén)的蓋章，如有異議應(yīng)該馬上詢(xún)問(wèn)。《竣工驗(yàn)收備案表》，此表是政府相關(guān)部門(mén)對(duì)整個(gè)樓盤(pán)的備案，對(duì)開(kāi)發(fā)商有著嚴(yán)格的約束作用，開(kāi)發(fā)商必須要對(duì)樓盤(pán)終生負(fù)責(zé)。《竣工驗(yàn)收備案表》一式三份，一份由建委備案，一份交到市房屋管理局辦理房產(chǎn)證，一份由開(kāi)發(fā)商保留。購(gòu)房者在收房時(shí)看到的一般是復(fù)印件，但可根據(jù)復(fù)印件上的編號(hào)，在市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（市建委）查詢(xún)‘竣工驗(yàn)收備案表’的詳細(xì)情況

收房過(guò)程中的費(fèi)用，驗(yàn)房全部完成后，業(yè)主會(huì)在物業(yè)公司簽署一份《前期物業(yè)協(xié)議》，應(yīng)仔細(xì)查看，弄清楚所要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由那些部分組成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)怎么計(jì)算 開(kāi)發(fā)商需要提供的資料：

1，《建筑工程竣工備案表》，這個(gè)是國(guó)家強(qiáng)制要求的，如果沒(méi)有的話，這個(gè)房子是不具備交付條件的。

2，《質(zhì)量保證書(shū)》，《質(zhì)量使用說(shuō)明書(shū)》

3，《房屋面積測(cè)繪成果表》

4，《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》

5，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》

正確的收房流程：

查驗(yàn)業(yè)主資料→補(bǔ)繳面積差價(jià)→驗(yàn)房→將驗(yàn)房中出現(xiàn)的房屋問(wèn)題書(shū)面提交開(kāi)發(fā)商→待開(kāi)發(fā)商整改合格后方可收房→登記業(yè)主資料→繳納物業(yè)費(fèi)用→收房、拿鑰匙→收房（抄水電表計(jì)數(shù)）

第五篇：新房驗(yàn)房手續(xù)

交房需要的手續(xù)

新房交房注意事項(xiàng)：

一、收房時(shí)需要帶的工具：

1)1只塑料洗臉盆--用于驗(yàn)收下水管道

2)1只小榔頭--用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓

3)1只塞尺--用于測(cè)裂縫的寬度

4)1只5米卷尺--用于測(cè)量房子的凈高

5)1只萬(wàn)用表---用于測(cè)試各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類(lèi)是否暢通

6)1只計(jì)算器---用于計(jì)算數(shù)據(jù)

7)1只水筆--用于簽字

8)1把掃帚--用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生

9)1只小凳子和一些報(bào)紙、塑料帶，包裝繩--用于時(shí)間長(zhǎng)，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。正常驗(yàn)收房子時(shí)間一般是持續(xù)2-3個(gè)鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。過(guò)程

1)去物業(yè)部門(mén)查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗(yàn)：

A房屋的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》--可帶走

B《住宅使用說(shuō)明書(shū)》--可帶走

C《竣工驗(yàn)收備案表》

D 面積實(shí)測(cè)表

E管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))--可帶走

如果房產(chǎn)商準(zhǔn)備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。

2)核實(shí)面積、合同及價(jià)錢(qián)多退少補(bǔ)問(wèn)題。

確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同，房屋面積是否經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)部門(mén)實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內(nèi)不考慮，超出部分進(jìn)行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過(guò)5%比較好)以雙方簽定合同為準(zhǔn)。看完那些資料后,基本就可以去驗(yàn)收房子了,暫且先不要交付一些物業(yè)費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用,此時(shí)物業(yè)會(huì)催促你來(lái)交付,可同他們交流,驗(yàn)收好后,再交付費(fèi)用.從物業(yè)處拿鑰匙,分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶(hù)門(mén)鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表(若有遠(yuǎn)程抄表另)等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。(記得拿那些工具哦)

1)詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象;(陽(yáng)臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大)

由于新房子空關(guān)時(shí)間較長(zhǎng)，在門(mén)窗軌道里會(huì)有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動(dòng)，用蠻力推拉門(mén)窗，一感覺(jué)有阻塞感的時(shí)候，仔細(xì)查看一下，用掃帚清楚后就可以看了

2)檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫

特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。

3)仔細(xì)檢查地面有無(wú)空殼開(kāi)裂情況

如有空鼓，一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會(huì)很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。以上2-3項(xiàng)可用工具小榔頭和塞尺。

4)水電煤暢通情況和能否正常使用

大開(kāi)龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來(lái)看看水壓，二來(lái)試試排水速度。(一般新房子會(huì)配一個(gè)簡(jiǎn)易龍頭給業(yè)主)。用萬(wàn)用表測(cè)量各個(gè)強(qiáng)弱電是否暢通。

找法顧問(wèn)提示：關(guān)閉分閘，檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路。

5)驗(yàn)收下水情況

先用面盆盛水，再向各個(gè)下水處灌水，分別是臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和

衛(wèi)生及陽(yáng)臺(tái)地漏等，基本是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽(tīng)到咕嚕嚕的聲音和表面無(wú)積水。

做好這些后，確認(rèn)沒(méi)問(wèn)題，要盡快將這些突出下水(如臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水)拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實(shí)，而象地漏等下水需要塞實(shí)(記得留一可拉扯掉的位置)。

6)驗(yàn)收地面下水情況

在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花。

在全部用完水后，應(yīng)再打開(kāi)水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來(lái)，同時(shí)要記錄電表數(shù)字。

7)核對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符

通常在這方面，應(yīng)該沒(méi)什么大問(wèn)題，但是確實(shí)要仔細(xì)核實(shí)。

8)測(cè)量一下樓宇的層高

用5米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來(lái)源地點(diǎn)與具體數(shù)據(jù)，最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長(zhǎng)度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個(gè)自己的小本子上，同時(shí)把一些驗(yàn)收房子的數(shù)據(jù)和問(wèn)題寫(xiě)在物業(yè)公司提供的紙張上。

檢查完這些工作，如果沒(méi)問(wèn)題的話，那就交錢(qián)去吧;若有問(wèn)題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房，若影響，需要進(jìn)行交涉了。

所需要交的錢(qián)清單如下

1房屋維修基金 建筑面積*房產(chǎn)單價(jià)*3%

2物業(yè)管理費(fèi) X元/平方*月*3

3垃圾清運(yùn)費(fèi) 一般 100平方以下為300/家

100-130平方為350/家

130平方以上為400/家

4預(yù)收水費(fèi) 166/戶(hù)

5分時(shí)電表初裝費(fèi) 100/戶(hù)

6有線電視(一線兩端)420/戶(hù)

7小產(chǎn)證代辦費(fèi) 150/戶(hù)

8申請(qǐng)煤氣(需要裝修施工前盡快安裝)10L的大概900元、11L的大概1400元小計(jì):

1、2項(xiàng)需要計(jì)算，2-7一般是1100--1300之間。

拿到入住通知書(shū)后該怎么辦?

辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買(mǎi)家先驗(yàn)房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準(zhǔn)條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進(jìn)得房去，發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題，申訴起來(lái)也軟弱無(wú)力。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房、后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問(wèn)題書(shū)面呈遞給開(kāi)發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。或者可在收樓文件上注明“室內(nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。

對(duì)所購(gòu)商品房進(jìn)行驗(yàn)收主要應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

第一、詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象;

第二、核對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符;第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開(kāi)通和能否正常使用;

第四、檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更或小區(qū)縮水等問(wèn)題;

第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題及室內(nèi)有害氣體超標(biāo)等問(wèn)題;

第六、對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫(xiě)明不予收樓的原因并要求開(kāi)發(fā)商簽字、蓋章。

索要“兩書(shū)一表”

向開(kāi)發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)按約維修。

《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是開(kāi)發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說(shuō)明書(shū)》則是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類(lèi)型等作出的相關(guān)說(shuō)明。目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問(wèn)題比較少;而目前問(wèn)題比較多的主要是《竣工驗(yàn)收備案表》。

按照有關(guān)規(guī)定，《竣工驗(yàn)收備案表》上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門(mén)備案。您驗(yàn)房時(shí)不能只看開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有這張《備案表》，同時(shí)一定要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒(méi)有都備案，例如消防設(shè)施等。《竣工驗(yàn)收備案表》對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項(xiàng)目送交主管部門(mén)備案后，發(fā)展商就必須對(duì)樓盤(pán)終生負(fù)責(zé)，出了問(wèn)題，如果是發(fā)展商的過(guò)失，可以追究其責(zé)任。簽收《房屋驗(yàn)收單》

在您查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗(yàn)收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個(gè)事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)怎么核定，做到明明白白。同時(shí)，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。

其后，還要了解您所買(mǎi)的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開(kāi)發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測(cè)繪隊(duì)出具的《竣工實(shí)測(cè)表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗(yàn)收單》了。

驗(yàn)房的一些注意事項(xiàng)

收房入住注意事項(xiàng)及程序 在驗(yàn)房入住前查看房屋的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《竣工驗(yàn)收備案表》;面積實(shí)測(cè)表;管線分布圖。

查看交付給您的商品房和合同簽訂的要購(gòu)買(mǎi)的商品房是否一致，其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同。房屋面積是否經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)部門(mén)實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有差異。

查看所購(gòu)商品房整棟樓的《蘇州市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，有此表方能說(shuō)明該棟樓已經(jīng)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格。

和開(kāi)發(fā)商共同對(duì)所購(gòu)商品房進(jìn)行驗(yàn)收交接工作。主要注意以下幾點(diǎn)：

第一，詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象;

第二，核對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符

目前現(xiàn)房已經(jīng)確定開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按合同履行的項(xiàng)目有A開(kāi)發(fā)商承諾天然氣集中供暖、水暖、分戶(hù)計(jì)量――而現(xiàn)房無(wú)法分戶(hù)計(jì)量;B開(kāi)發(fā)商承諾在每戶(hù)主臥室及客廳預(yù)留電話插孔、寬帶網(wǎng)插孔和有線電視插孔――而現(xiàn)房的主臥室沒(méi)有寬帶網(wǎng)插孔和有線電視插孔;C開(kāi)發(fā)商承諾供水系統(tǒng)用北新牌PPR冷熱供水管材――而現(xiàn)房則用的是鍍鋅管;)根據(jù) [合同第十三條]約定開(kāi)發(fā)商應(yīng)在交房時(shí)補(bǔ)償業(yè)主的差價(jià)，并估算賠償由于供暖不能分戶(hù)計(jì)量，而造成的無(wú)形損失。賠償費(fèi)用為：安裝分戶(hù)計(jì)量設(shè)備的價(jià)格+請(qǐng)政府相關(guān)部門(mén)來(lái)驗(yàn)收的費(fèi)用+裝修時(shí)要開(kāi)槽改動(dòng)的寬帶網(wǎng)插孔和有線電視插孔(即改動(dòng)線路長(zhǎng)度*每米開(kāi)槽改動(dòng)費(fèi)50元費(fèi)用舉證見(jiàn)開(kāi)發(fā)商推薦的裝修公司東易日盛報(bào)價(jià))+PPR管與鍍鋅管的差價(jià)(即屋內(nèi)露出地表的管的長(zhǎng)度與地下部分和公攤部分管的長(zhǎng)度之和*兩種管每米的差價(jià)+無(wú)形損失)

第三，檢查水、電、煤氣/天然氣、上下水管道等是否開(kāi)通和能正常使用;

各種表的實(shí)際度數(shù)

墻壁除了滲水外，還有一個(gè)問(wèn)題，就是墻壁是否裂紋。

測(cè)量一下樓宇的層高

：門(mén)窗靈活嚴(yán)又亮

試試門(mén)窗開(kāi)啟是否靈活，目測(cè)門(mén)與門(mén)框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門(mén)窗聽(tīng)聽(tīng)隔音效果，同時(shí)也了解了它們的密封程度。查看密封膠條是否完整牢固

：保溫不好墻滴水

冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象(類(lèi)似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個(gè)墻面的保溫層肯定有問(wèn)題。

：大開(kāi)龍頭查漏堵

盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來(lái)看看水壓，二來(lái)試試排水速度。

驗(yàn)收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個(gè)檻堵著廁衛(wèi)的門(mén)口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實(shí)，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花。

管道，指的是排水/污管道。猶其是陽(yáng)臺(tái)之類(lèi)的排污口，驗(yàn)收時(shí)，預(yù)先拿一個(gè)盛水的器具，然后倒水進(jìn)排水口。看看水是不是順利地流走。

：供暖管道要套管

供暖管道穿墻及穿過(guò)樓板應(yīng)設(shè)套管

：拉閘斷電不可少。驗(yàn)電線，除了看看是否通了電外，主要是看是不是電線是否符合國(guó)標(biāo)質(zhì)量。再就是電線的截面面積是否符合要求。

電閘及電表在戶(hù)外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶(hù)內(nèi)是否完全斷電;戶(hù)內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路。：衛(wèi)生間插座規(guī)矩多

衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座洗手盆的上方不應(yīng)有插座。

：開(kāi)關(guān)接口拉一拉

檢查一下開(kāi)關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘了打開(kāi)電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)。

第四，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要詳細(xì)在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫(xiě)明不予收樓的原因并要求開(kāi)發(fā)商簽字、蓋章。

向開(kāi)發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題按約要求維修。

《竣工驗(yàn)收備案表》上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門(mén)備案，缺少一項(xiàng)都不能入住的。商品住宅購(gòu)房者應(yīng)在辦理立契過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)將維修基金足額交至房地局;房地局代收維修基金時(shí)，須向購(gòu)房者出具北京市財(cái)政局統(tǒng)一監(jiān)制的北京市住宅維修基金專(zhuān)用發(fā)票。《蘇州市契稅管理規(guī)定》

第八條 契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得具有合同效力的契約、協(xié)議、合約、單據(jù)、確認(rèn)書(shū)以及由市財(cái)政局確定的其他憑證的當(dāng)天。

第十二條 根據(jù)征收管理的需要，契約征收機(jī)關(guān)可以委托有關(guān)單位代扣代繳和代征契約。具體辦法由市財(cái)政局制定。代征收機(jī)關(guān)應(yīng)出具征收單位的委托授權(quán)書(shū)

有線光纜初裝費(fèi)：費(fèi)用應(yīng)是合同中規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施，不應(yīng)重復(fù)征收。

有線電視收視費(fèi)：用戶(hù)有權(quán)利選擇有線電視開(kāi)通使用時(shí)間。

第十條物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)明確：

(一)管理項(xiàng)目;

(二)管理內(nèi)容;

(三)管理費(fèi)用;

(四)雙方權(quán)利和義務(wù);

(五)合同期限;

(六)違約責(zé)任;

(七)其他。

第十條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。

物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期(一般為6個(gè)月)向住戶(hù)公布收費(fèi)的收入和支出帳目，公布物業(yè)管理計(jì)劃和小區(qū)管理的重大措施，接受小區(qū)管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。