第一篇：內蒙古自治區物業管理條例(2018年8月1日起實施)

《內蒙古自治區物業管理條例》

內蒙古自治區第十三屆人民代表大會常務委員會公告（第3號）

2018年5月31日內蒙古自治區第十三屆人民代表大會常務委員會第五次會議修訂通過《內蒙古自治區物業管理條例》，現予公布，自2018年8月1日起施行。

2018年5月31日《內蒙古自治區物業管理條例》（2003年9月30日內蒙古自治區第十屆人民代表大會常務委員會第五次會議通過根據2008年7月25日內蒙古自治區第十一屆人民代表大會常務委員會第三次會議《關于修改〈內蒙古自治區物業管理條例〉的決定》第一次修正根據2012年3月31日內蒙古自治區第十一屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議《關于修改部分地方性法規的決定

（五）》第二次修正 2018年5月31日內蒙古自治區第十三屆人民代表大會常務委員會第五次會議修訂）第一章總則

第一條為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，營造良好的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等國家有關法律、法規，結合自治區實際，制定本條例。

第二條自治區行政區域內物業的使用、維護、服務及其相關監督管理活動適用本條例。

本條例所稱物業是指房屋及與之配套的設施設備和相關場地等。

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和公共秩序的活動。

第三條旗縣級以上人民政府應當將物業管理納入城市管理工作體系和綜合目標責任制考核體系，建立物業管理綜合協調機制和專業化、社會化、市場化的物業服務機制。

第四條旗縣級以上人民政府應當建立物業管理資金投入保障機制，加強老舊小區改造，對配套設施不全、不具備物業服務條件的物業區域進行綜合治理，逐步實現住宅區域物業管理全覆蓋。

第五條旗縣級以上人民政府物業行政主管部門負責本行政區域內物業服務活動的監督管理工作。旗縣級以上人民政府住房和城鄉建設、規劃、價格、財政、生態環境、城市管理、公安、民政、衛生、市場監督管理、消防、自然資源、人民防空等部門按照各自職責，做好相關的物業監督管理工作。

蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處負責組織、指導、協調本轄區內物業服務區域業主大會的工作，督促業主大會依法履行職責，協調社區建設與物業服務的關系，處理物業服務糾紛。

嘎查村民委員會、居民委員會協助蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處做好物業管理有關工作。

供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位應當按照各自職責，做好相關物業服務工作。

第六條旗縣級以上人民政府物業行政主管部門應當在物業服務區域內顯著位置公布投訴舉報受理方式，及時受理業主和相關單位的投訴舉報，依法調查處理違法行為。對實名投訴舉報實行限時回復，為實名投訴舉報人保密。

第七條物業管理實行聯席會議制度。聯席會議由蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處負責召集，旗縣級人民政府物業行政主管部門、嘎查村民委員會、居民委員會以及建設單位、物業服務企業、業主委員會、相關行政管理部門等各方代表參加。未成立業主委員會的，由業主代表參加。

物業管理聯席會議主要協調解決下列重大問題：

（一）業主委員會不依法履行職責的；

（二）業主委員會選舉和換屆過程中出現問題的；

（三）物業服務企業履行物業服務合同中出現問題的；

（四）物業服務企業在交接過程中出現問題的；

（五）需要協調解決的其他物業服務糾紛。

第八條物業服務行業協會應當加強行業自律，規范行業行為，促進物業服務行業健康發展。

第二章業主及業主大會

第九條房屋的所有權人為業主。

業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。因買賣、贈與、繼承等法律關系已經實際占有房屋，但是尚未依法辦理所有權登記的，房屋占有人在物業服務中享有業主的權利，承擔業主的義務。第十條業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業的服務；

（二）提議召開業主大會會議，就物業服務的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督住宅專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

第十一條業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業服務區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會和業主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規定交納住宅專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費用；

（六）法律、法規規定的其他義務。

第十二條物業使用人在物業服務活動中的權利、義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。

第十三條旗縣級人民政府物業行政主管部門應當按照物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃定物業管理區域。具體辦法由自治區人民政府制定。第十四條一個物業管理區域成立一個業主大會。同一個物業管理區域內的業主，應當在物業項目所在地旗縣級人民政府物業行政主管部門或者蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且全體一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業服務活動中的合法權益，依照法律、法規和業主大會議事規則的規定履行職責。

第十五條在一個物業管理區域內，已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十以上的，或者已交付使用的物業建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過二年的，應當籌備成立業主大會。

不具備成立業主大會條件，或者具備成立業主大會條件但未成立業主大會的住宅小區，經物業項目所在地蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處指導后仍不能成立的，應當由嘎查村民委員會、居民委員會組織業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十六條同一個物業管理區域內的業主大會會議籌備組，由業主、建設單位、蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處和嘎查村民委員會、居民委員會的代表組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處代表擔任。

籌備組中的業主代表的產生，由蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處或者嘎查村民委員會、居民委員會組織業主推薦。

籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處協調解決。建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

第十七條籌備組應當自組成之日起六十日內首次召開業主大會會議，并通過管理規約、業主大會議事規則，選舉產生業主委員會。業主委員會成立后籌備組自行解散。

第十八條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

業主應當參加業主大會會議。因故不能參加的，可以書面委托代理人參加，載明委托事項、委托權限以及期限。

第十九條業主大會決定籌集和使用住宅專項維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。業主大會決定其他有關共有和共同管理權利的重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。第二十條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）百分之二十以上的業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主委員會成員缺額人數超過半數的；

（四）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

需要召開業主大會臨時會議時，業主委員會不履行組織召開會議職責的，物業項目所在地蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處應當責令業主委員會限期召開；逾期不召開的，蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處可以組織召開。

第二十一條業主委員會是業主大會的執行機構，應當履行下列職責：

（一）執行業主大會的決定和決議；

（二）召集業主大會會議，向業主大會報告工作，并在物業管理區域內顯著位置向業主公布，接受業主監督；

（三）根據業主大會決定，代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務企業履行物業服務合同；

（五）督促業主、物業使用人遵守管理規約，調解因物業使用、維護和服務產生的糾紛；

（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

（七）組織和監督住宅專項維修資金的籌集和使用；

（八）根據管理規約和業主大會議事規則，決定共用部位、共用設施設備的經營方式，管理并公布經營所得；

（九）監督廣告、車位租賃經營收入以及使用情況；

（十）配合蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處、嘎查村民委員會、居民委員會、公安機關等做好物業服務區域的社區建設和社會治安等工作；

（十一）業主大會賦予的其他職責。

第二十二條業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定違反法律、法規的，旗縣級人民政府物業行政主管部門或者蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第二十三條業主委員會和業主委員會委員不得有下列行為：

（一）阻撓、抗拒業主大會履行職責；

（二）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料；

（三）利用職務之便接受減免物業費、停車費，或者索取、非法收受建設單位、物業服務企業提供的利益、報酬；

（四）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權，擅自使用業主大會或者業主委員會印章；

（五）打擊、報復、誹謗有關投訴、舉報人；

（六）未經業主大會授權，擅自解聘或者選聘物業服務企業；

（七）擅自動用住宅專項維修資金，侵占業主共有財產；

（八）違反法律、法規規定或者超越業主大會賦予的職權，侵害業主合法權益的其他行為。

第二十四條業主委員會的人數由業主大會根據實際情況按照三人至十一人的單數確定。

業主委員會應當在業主委員會委員中推選產生主任一人，副主任一至三人。業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業項目所在地旗縣級人民政府物業行政主管部門和蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處備案。業主委員會備案有關內容發生變更的，應當重新備案。

第二十五條業主委員會每屆任期三至五年，具體年限可在業主大會議事規則中約定。任期屆滿兩個月前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉，并通知物業項目所在地旗縣級人民政府物業行政主管部門和蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處派代表參加；逾期未換屆的，業主委員會將自行終止。原業主委員會應當在其任期屆滿之日起十日內，與新一屆業主委員會辦好交接手續；沒有產生新一屆業主委員會的，與嘎查村民委員會、居民委員會辦好交接手續。

第二十六條經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。

第二十七條業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定應當經出席的委員過半數同意。

業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

業主委員會未按照法定程序作出決定造成損失的，由同意作出決定的委員共同承擔責任。

第二十八條業主委員會委員應當由熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有一定組織協調能力，能夠主動履行業主義務的業主擔任。

業主委員會委員本人、配偶及其直系親屬不得在本物業管理區域內的物業服務企業中兼職或者與該物業服務企業有其他利害關系。

第二十九條業主委員會委員有下列情形之一的，其業主委員會委員資格終止：

（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（二）無故缺席業主委員會會議連續三次以上的；

（三）喪失履行職責能力的；

（四）以書面形式向業主委員會提出辭呈的；

（五）拒不履行業主義務的；

（六）向物業服務企業銷售商品、承攬業務、牟取不當利益的；

（七）侵犯業主合法權益的；

（八）其他原因不宜擔任業主委員會委員的情形。

終止業主委員會成員資格的程序由業主大會議事規則規定。

第三十條因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應當在蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處的指導監督下，做好業主共同財產清算和檔案資料的移交工作。

第三十一條業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔。經費的籌集、管理、使用由業主大會議事規則規定。業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期由業主委員會以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主監督。

第三十二條業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務。業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約、物業服務收費標準等事項告知受讓人或者承租人，并出具交納物業服務費用的證明或者對物業服務費用的結算作出明確約定。受讓人應當在辦理產權交易手續之日起三十日內，將物業產權轉移情況、業主姓名、聯系方式等告知物業服務企業和業主委員會。

第三十三條物業服務企業按照合同約定以及《物業管理服務標準》等相關規定提供服務的，業主不得以物業閑置、房屋質量和未享受物業服務或者無需接受相關物業服務為由拒絕交納物業服務費。

業主不按照物業服務合同約定交納物業服務費的，物業服務企業或者業主委員會可以催交；逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，并自約定之日起十五日內告知物業服務企業。物業使用人不交納物業服務費用的，業主承擔連帶交納責任。第三章前期物業管理

第三十四條在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當參照國家或者自治區制定的前期物業服務合同示范文本簽訂前期物業服務合同。

前期物業服務合同應當包括物業基本情況、雙方的權利義務、服務內容、服務標準、服務費用和違約責任等。

第三十五條建設單位在房屋銷售之前應當制定臨時管理規約，但不得侵犯房屋買受人的利益，并在申請房屋預售許可前將前期物業服務合同、臨時管理規約報物業項目所在地旗縣級人民政府物業行政主管部門備案。物業行政主管部門將備案情況書面告知項目所在地蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處。

建設單位應當在房屋銷售現場向房屋買受人明示前期物業服務合同和臨時管理規約，并予以說明。房屋買受人在與建設單位簽訂房屋買賣合同時，應當對履行前期物業服務合同和遵守臨時管理規約作出書面承諾。

房屋交付買受人之前發生的物業服務費，由建設單位承擔；房屋交付買受人之后發生的物業服務費，由買受人按照前期物業服務合同約定的物業服務收費標準承擔。房屋達到交付條件，買受人延遲接受房屋交付的，前款規定物業服務費發生的起止日期自建設單位催告買受人接受交付的期限結束次日起計算。建設單位不得與買受人約定減免物業服務費。

第三十六條物業服務項目應當通過招投標的方式選聘物業服務企業，分為公開招標和邀請招標。

住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘物業服務企業；投標人少于三個或者建設規模小于二萬平方米的，經物業項目所在地旗縣級人民政府物業行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。

第三十七條招標人采取公開招標方式的，應當在公共媒體和網站上發布招標公告。招標公告應當載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況以及獲取招標文件的方式等事項。

招標人采取邀請招標方式的，應當向三個以上物業服務企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含本條第二款規定的事項。

第三十八條招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的十日前，向物業項目所在地旗縣級人民政府物業行政主管部門提交以下材料：

（一）與物業服務有關的物業項目開發建設的政府批件；

（二）招標公告或者投標邀請書；

（三）招標文件；

（四）法律、法規規定的其他材料。

第三十九條通過招投標方式選聘物業服務企業的，招標人應當按照下列規定時限完成物業服務招投標工作：

（一）新建現售商品房項目應當在現售前三十日完成；

（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

（三）非出售的新建物業項目應當在交付使用前九十日完成。

第四十條前期物業服務合同可以約定期限。但是，期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止；期限已滿，業主大會尚未成立的，原簽約雙方有一方不愿續約或者已入住業主百分之五十以上對原物業服務企業的服務不滿意的，建設單位應當通過招投標方式重新選聘物業服務企業，或者由物業項目所在地蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處組織全體業主決定選聘物業服務企業。第四十一條物業服務企業承接前期物業服務項目時，應當與建設單位共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，查驗記錄由雙方簽字確認。建設單位應當向物業服務企業移交有關資料；前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將有關資料移交業主委員會。未成立業主委員會的，移交所在地嘎查村民委員會、居民委員會。

物業服務企業擅自承接未經查驗或者承接不符合交付條件的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，應當承擔相應的賠償責任。

第四十二條新建住宅建設單位應當設計配置具備水、電、通風、采光等基本使用功能和條件的物業服務用房、業主委員會議事活動用房。物業服務用房按照房屋建筑總面積的千分之三，且不低于一百平方米配置；業主委員會議事用房按照不低于三十平方米配置。

旗縣級以上人民政府城鄉規劃主管部門在核發建設工程規劃許可證時，應當在許可證及其附圖上載明配套建設的物業服務用房的建筑面積。旗縣級以上人民政府房地產行政主管部門在核發房屋預售許可證和旗縣級以上人民政府不動產登記行政主管部門在辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業服務用房室號。物業服務用房、業主委員會議事用房屬全體業主共有，分別交由物業服務企業和業主委員會無償使用。任何單位和個人不得擅自變更用途；不得分割、轉讓、抵押。

第四十三條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業保修責任。建設單位委托物業服務企業維修的，應當與物業服務企業簽訂委托協議。建設單位交付住宅物業時，應當向房屋買受人提供住宅質量保證書、住宅使用說明書、前期物業服務合同等資料。第四章物業管理服務

第四十四條從事物業服務活動的企業應當依法向市場監督管理部門辦理注冊登記手續，領取企業法人營業執照。

物業服務企業應當自領取企業法人營業執照之日起三十日內，到旗縣級人民政府物業行政主管部門備案。

第四十五條業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂書面物業服務合同。

業主委員會與物業服務企業依法簽訂的物業服務合同對全體業主具有約束力。鼓勵業主大會采用招投標方式選聘物業服務企業。第四十六條物業服務企業享有下列權利：

（一）依照物業服務合同和管理制度對物業實行管理；

（二）依照物業服務合同的約定收取物業服務費用；

（三）可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業服務企業，但不得將該區域內的全部物業服務一并委托給他人；

（四）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他權利。第四十七條物業服務企業應當履行下列義務：

（一）按照物業服務合同、國家和自治區有關物業服務標準提供物業服務；

（二）在業主、物業使用人使用物業前，將物業的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等有關規定書面告知業主、物業使用人；

（三）落實安防人員、設施以及安保措施，確保安防監控設施正常運轉；

（四）定期組織物業服務人員進行消防安全演練，確保消防設施正常使用；

（五）維護物業區域環境衛生，引導業主進行垃圾分類處理；

（六）定期對物業的共用部位、共用設施設備進行養護，按照物業服務合同約定組織維修；

（七）做好物業維修、養護、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業檔案資料和有關財務賬冊，建立物業服務信息平臺，為業主提供免費查詢服務；

（八）實行二十四小時值班制，建立和完善物業服務工作應急預案，及時處理物業服務中的突發事件；

（九）聽取業主委員會、業主、物業使用人的意見，改進和完善物業服務；

（十）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

第四十八條物業服務企業應當遵守法律法規和物業服務合同的約定。未經業主大會同意或者物業服務合同中無相關約定，不得將物業服務費用、公共水電分攤費用、車輛停放費用等捆綁收費；不得處分屬于業主的共有財產。

物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，造成業主損失的，承擔相應的法律責任。

第四十九條物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示：

（一）項目負責人的基本情況、聯系方式和物業投訴電話；

（二）物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準和收費方式；

（三）物業服務企業的權利和義務；

（四）電梯、消防、監控等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案；

（五）業主交納物業服務費用、公共水電分攤費用情況，住宅專項維修資金使用情況，物業共用部位、共用設施設備經營所得收益；

（六）房屋裝飾裝修及使用過程中的結構變動等安全事項；

（七）其他應當公示的內容。

業主對公示內容有異議的，物業服務企業應當予以答復。

第五十條物業服務企業退出物業服務項目的，應當提前三十日書面告知業主或者業主委員會，并按照規定和合同約定辦理移交手續，同時移交下列資料：

（一）建設單位向物業服務企業移交的相關資料；

（二）電梯、消防、監控等專項設施設備的技術手冊、維護保養記錄等相關資料；

（三）物業服務用房、業主共用的場地和設施設備資料；

（四）物業服務期間配置的固定設施設備資料；

（五）物業服務企業建檔保存的物業改造、維修、養護資料；

（六）利用共用部位、共用設施設備經營的相關資料；

（七）其他應當移交的資料。

物業服務企業未辦理交接手續，應當維持正常的物業管理秩序，不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。

第五十一條物業服務企業與業主委員會或者其委托新選聘的物業服務企業辦理交接的，交接雙方應當對物業服務區域內電梯、消防、監控等共用設施設備的使用維護現狀給予確認，并報物業項目所在地的蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處備案。

電梯、消防、監控等共用設施設備無法正常使用的，原物業服務企業應當按照物業服務合同約定修復或者承擔相應責任。

第五十二條物業服務企業有下列失信行為之一的，應當按照有關規定錄入物業服務企業信用檔案，納入企業信用信息公示系統：

（一）在物業項目招投標活動中提供虛假信息，騙取中標的；

（二）物業服務合同依法解除或者終止后拒不撤出物業服務區域，撤出時未按照規定辦理交接手續，或者未按照規定移交資料，造成物業服務混亂的；

（三）未按照規定和合同約定履行房屋安全監管義務，導致物業服務區域內發生重大房屋安全事故的；

（四）泄露業主信息的；

（五）對業主、業主委員會委員進行恐嚇、威脅或者打擊報復的；

（六）其他違反法律、法規規定的情形。

第五十三條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，分別執行政府指導價和市場調節價：

（一）廉租住房、公共租賃住房等保障性住房物業服務收費實行政府指導價，具體收費標準由旗縣級人民政府價格主管部門和物業行政主管部門結合當地實際統一制定；

（二）普通住宅物業服務費實行市場調節價，由業主委員會和物業服務企業在雙方簽訂的物業服務合同中約定。未成立業主委員會的，由嘎查村民委員會、居民委員會組織業主代表和物業服務企業協商確定；

（三）公寓、別墅等非普通住宅和商場、酒店、寫字樓等非住宅物業服務收費實行市場調節價，具體收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定。

物業服務企業可以根據業主的委托，提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

普通住宅物業服務收費可以根據市場行情、物業服務內容和服務等級進行調整。物業服務企業應當在業主委員會的監督下，征得物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后方可調整物業服務費。第五十四條未實行物業服務的物業管理區域，由嘎查村民委員會、居民委員會組織業主代表會議選聘保潔人員，維護環境衛生，費用由全體業主承擔；選聘房屋維修人員對共用設施設備進行日常維修養護，費用由相關業主承擔。

第五十五條物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，但不得因部分最終用戶未履行交費義務而停止已交費用戶和共用部位的服務。

任何單位不得強制物業服務企業代收前款費用，也不得因物業服務企業拒絕代收前款費用而停止提供服務。

物業服務企業接受委托代收本條第一款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第五章物業的使用與維護 第五十六條物業管理區域內禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結構、主體結構和房屋外貌，超荷載存放物品；

（二）將無防水要求的房屋或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室和書房的上方；

（三）違章搭建建筑物、構筑物，挖掘地下空間；

（四）改變按照規劃建設的公共建筑和共用設施設備的用途；

（五）擅自占用、挖掘物業服務區域內的道路、場地，在規定區域外停放車輛；

（六）占用、損壞或者擅自移動物業共用部位、共用設施設備；

（七）私設地樁、地鎖占用公共綠地、公共道路；

（八）擅自設置攤點和集貿市場；

（九）隨意傾倒垃圾、雜物，侵占和毀壞綠地；

（十）擅自在建筑物屋頂、外墻面上安裝、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻畫；

（十一）在樓道等業主共有部位堆放物品；

（十二）違反規定飼養動物；

（十三）違反有關規定存放易燃、易爆、劇毒物品，排放有毒有害氣體和廢棄物，發出超過規定標準的噪音；

（十四）利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

（十五）亂拉亂改電線，拆改智能化設施設備；（十六）將閥門、檢查口以及主管道等封閉、遮擋；（十七）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

物業服務企業、業主、物業使用人發現有前款所列行為之一的，應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，及時報告有關管理單位，有關管理單位應當及時依法處理。業主、物業使用人對侵害自身合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業主委員會對侵害業主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。第五十七條物業存在安全隱患，危及公共利益及其他業主合法權益的，責任人應當及時維修養護，消除隱患，有關業主應當給予配合。

責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。第五十八條供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位，應當負責物業管理區域內分戶終端計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新，并承擔相關費用。

供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時，業主、物業服務企業應當配合。

供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位，委托物業服務企業對物業管理區域內有關設施設備進行日常維修養護的，雙方應當簽訂委托協議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。

第五十九條物業管理區域內，為了滿足業主的需求，根據國家和自治區有關規定，建設充電樁、快遞柜等服務設施設備的，物業服務企業應當配合。

第六十條物業管理區域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。對于長期廢棄并嚴重影響消防通道的車輛，物業服務企業應當及時報告物業項目所在地消防機構。物業服務企業應當采取措施，對進入住宅物業管理區域的車輛進行嚴格管理。工程車輛、大中型客貨車輛不得進入住宅物業管理區域內停放，但工程車輛因本物業管理區域建設、設施設備維修確需停放的除外。

第六十一條物業管理區域內，用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有，經業主委員會同意由物業服務企業出租經營的，每次出租期限不得超過一年。租金收入扣除物業服務企業車位、車庫維修、管理費用后剩余部分由業主大會決定使用。規劃建設的人民防空工程，平時用于停放汽車施劃的車位，建設單位不得出售、附贈。

第六十二條物業服務企業根據業主大會決定或者物業服務合同約定，可以利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營，收益歸全體業主所有，主要用于補充專項維修資金，也可以根據業主大會的決定用于業主大會、業主委員會運作經費或者物業管理的其他需要。

第六十三條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納住宅專項維修資金，不得由開發商代收、代繳。

住宅專項維修資金屬于業主所有，應當按幢設賬、專戶存儲、核算到戶，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅專項維修資金的管理和使用，按照國家和自治區的有關規定執行。第六十四條發生下列危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況，需要使用住宅專項維修資金立即進行維修或者更新改造的，經業主委員會現場查驗確認后，可以直接申請使用維修資金：(一)電梯故障；(二)消防設施故障；(三)屋面、外墻滲漏；(四)二次供水水泵運行中斷；(五)排水設施堵塞、爆裂；(六)樓體外立面存在脫落危險；

(七)其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況。

需要應急使用住宅專項維修資金的，業主委員會或者物業服務企業應當向物業項目所在地的住宅專項維修資金管理部門提出申請，住宅專項維修資金管理部門應當自收到應急使用維修資金書面申請之日起兩個工作日辦結。應急維修工程竣工驗收后，應當將使用住宅專項維修資金總額及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公示。

沒有業主委員會或者物業服務企業的，由嘎查村民委員會、居民委員會提出申請，并組織代修，代修費用從住宅專項維修資金賬戶中列支。第六十五條使用住宅專項維修資金業主可以通過以下方式表決：

(一)委托表決：業主將一定時期內住宅專項維修資金使用事項的表決權，以書面形式委托給業主委員會或者業主代表行使；

(二)集合表決：業主大會對特定范圍內的住宅專項維修資金的使用事項，采取一次性集合表決通過后，授權業主委員會或者物業服務企業分批使用；

(三)異議表決：在住宅專項維修資金使用事項中，持反對意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的，視為表決通過。第六章法律責任

第六十六條違反本條例規定的行為，國務院《物業管理條例》等國家有關法律、法規已經作出具體處罰規定的，從其規定。

第六十七條違反本條例第五十六條第七、八、九、十、十一項規定的，由旗縣級以上人民政府物業行政主管部門給予警告，責令限期改正；逾期未改正的，可以處1000元以上1萬元以下的罰款；給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。第六十八條違反本條例第五十八條第一款規定的，拒不承擔物業管理區域內相關設施設備的維修、養護或者更新責任的，由旗縣級以上人民政府有關行政管理部門責令限期改正；造成業主損失的，應當依法承擔賠償責任。

第六十九條旗縣級以上人民政府物業行政主管部門或者其他有關行政管理部門及其工作人員違反本條例的規定，有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處的；(二)不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的；(三)未按照規定受理物業服務投訴，造成嚴重后果的；(四)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為。第七章附則

第七十條本條例下列用語的含義是：

(一)物業使用人是指物業的承租人和實際使用物業的其他人；

(二)房屋承重結構是指房屋的基礎、樓板、屋頂、梁、柱、承重墻體等；

(三)共用部位是指業主共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、門廳、傳達室、內天井以及房屋承重結構、外墻面、走廊墻等部位；

(四)共用設施設備是指業主共同使用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防設施以及道路、窨井、化糞池、垃圾廢物儲存設施、綠化地等。

第七十一條本條例自2018年8月1日起施行。

第二篇：8月1日起,攸縣鄉鎮衛生院實施一般診療費制度

【主】8月1日起，攸縣鄉鎮衛生院實施一般診療費制度

本報訊8月26日，攸縣酒埠江鎮農民夏雨在鎮衛生院看病，她驚喜地發現，原來需要23元的門診掛號費等常規費用，現在只需交納2元，僅此一項節省21元。

為積極推進基本藥物制度，該縣各鄉鎮衛生院從8月1日起，在全市各縣（市）率先啟動一般診療費制度。將原來的掛號費、診查費、注射費以及藥事服務成本，合并為一般診療費，標準暫定為10元，由患者負擔2元，其余8元納入其所參加的新型農村合作醫療門診統籌基金報銷范圍。

該縣有關部門負責人說，這種制度的施行，不但減輕了農民患者的負擔，而且從根本上杜絕了各基層衛生院過度輸液現象的發生。

另據悉，該縣將鄉鎮衛生院基本藥物報銷比例提高到到100%，并實行處方點評制度，杜絕大處方、過度醫療現象，使農民看病費用負擔大大減輕。今年前7個月，全縣鄉鎮衛生院共讓利2047萬元，與去年同期相比，次均門診藥費下降44.55元，降幅40.86%；次均住院藥費下降290.35元，降幅31.86%。

（劉思思 洪敬東 龍雪剛）

第三篇：《廣州市物業管理暫行辦法》正式出臺 5月1日起實施

《廣州市物業管理暫行辦法》正式出臺 5月1日起實施 ■新快報記者 陳齊

公共收益如何監管、業委會如何成立、物管費調價誰說了算??這些關乎業主切身利益的事終于有了法規保障。昨日,廣州市正式出臺《廣州市物業管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》),該辦法將在5月1日實施,對一些物業管理方面的細節問題有了明確規定,有望解決一系列物管方面的“頑疾”。

據廣州市國土房管局相關人士介紹,廣州作為國內最早引入物業管理服務的城市之一,目前物業管理中出現了一些亟待解決的問題。政府相關部門、房地產開發企業、物業服務企業、業主之間權利義務不明晰,因物管質量、維修責任、物業服務、費用收繳等引發的物業管理糾紛日趨增多。而新出臺的《辦法》,將有望解決上述問題。

亮點1：無物管舊小區由街道指導成立業委會

針對廣州市老城區眾多舊住宅配套設施不全、環境較差,未實施專業物業服務的難題,《辦法》規定,“對配套設施不齊全、環境較差的舊住宅小區,區、縣級市人民政府應當結合城市環境綜合整治和更新改造工作,完善配套城鄉基礎設施和公共服務設施,逐步改善舊住宅小區綜合環境。舊住宅小區的范圍由區、縣級市人民政府確定。未實施物業管理的舊住宅小區需要實施物業管理的,由物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府征求相關業主意見后,合理確定物業管理區域;指導和協助業主成立業主大會,選舉產生業主委員會,選聘物業服務企業”。

亮點2：滿五人即產生業委會,之后再補選委員

實踐中,由于業主對業主委員會委員候選人了解不多,經一輪投票選舉的委員往往不能達到規定或者議事規則約定的人數底線,導致業主大會反復投票而不能形成決議,無法產生業主委員會。為解決該問題,《辦法》創新建立了多輪補選制度,并規定選舉產生的委員人數達到五人即產生業主委員會。

《辦法》第五十二條規定,“業主大會會議選舉的業主委員會委員人數未達到業主大會議事規則約定人數的,應當通過多輪投票補選。經補選后,多輪選舉產生的業主委員會委員總人數仍未達到議事規則約定人數,但已超過五人(含五人)的,業主委員會產生。業主委員會應當按照議事規則組織召開業主大會,補選業主委員會委員”。

亮點3：小區公共物業收益歸業主共有

據介紹,立法征求意見過程中,市民反映小區公共物業收益被侵占的情況較多,產生的主要原因是業主共有部分的信息不公開、產權不清晰、公共收益管理混亂等。為解決上述問題,《辦法》作出了明確規定。例如:《辦法》第十六條規定,“新建物業出售時,建設單位應當將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。物業服務企業或者街道辦事處、鎮人民政府應當將經備案的物業管理區域公告全體業主”;其明示或者公告的內容包括了物業管理區域內業主共有部分、共用場地和綠地等信息。

《辦法》第七十一條規定,“房屋登記機構應當在房地產登記簿中對建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋予以記載,業主有權查詢”。而對于小區公共物業的經營收益,《辦法》規定,“利用物業共用部位、共用設施設備以及業主共有場地進行經營的所得收益依法歸全體業主共有,由管理規約約定或者相關業主、業主大會決定的管理機構設立專項賬戶管理并定期向全體業主公開,管理機構不得擅自挪用。業主大會、業主委員會或者業主監事會可以委托會計師事務所對管理機構進行審計并將審計報告通報全體業主”。

亮點4：禁止開發商私自將物管交給“自家”企業

在《辦法》實施前,開發商將物管交給關聯公司的做法非常普遍,但根據《辦法》明確,前期物業管理應以公開招投標方式選聘物業服務企業,禁止開發建設單位私自與關聯企業簽訂合同。為落實國務院《物業管理條例》關于提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則,進一步規范前期物業管理招投標行為,保護小業主合法權益,《辦法》明確前期物業管理應以公開招投標方式選聘物業服務企業。《辦法》第六十四條規定,“建設單位應當在領取《商品房預售許可證》之前,以公開招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行前期物業管理服務,并書面簽訂前期物業服務合同。

如開發商違反規定,由房地產行政主管部門責令限期改正;逾期不改的,予以通報批評,處以5萬元罰款,并在企業誠信檔案中記錄其違規行為。

亮點5：物管費調價須業主“雙過半”通過

為解決物業服務費調價程序不完善的問題,依據物權法的相關規定,結合工作實際,《辦法》明確了業主大會成立之前調整物業服務收費標準的專項審計、公示公告、多數業主表決、救濟途徑等程序要求,維護業主權益。《辦法》第六十九條規定,業主大會成立之前需要對物業服務收費標準進行調整的,物業服務企業應當對上一物業項目經營情況和調價方案進行審計,取得審計報告;在小區公告調整物業服務收費的相關事項,并書面告知物業所在的街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會、村民委員會以及區、縣級市價格行政管理部門和房地產行政主管部門;調價方案必須經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主表決通過,表決結果應當以書面形式在小區公示60日以上。

業主對調價方案的表決結果有異議的,可以查驗本人表決意見,物業服務企業應當及時提供業主本人表決意見以供查驗。查驗的業主表決意見與公示的表決結果不一致的,物業服務企業應當重新統計表決結果;業主對物業服務收費標準的調整有爭議的,可以向物業所在地價格行政管理部門申請協調處理或者依法向人民法院提起訴訟。

亮點6：物管不得以任何原因斷業主水電氣

為防止物業服務企業擅自收取業主有關手續費、水電周轉金等費用,《辦法》作出了明確規定:“物業服務企業接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位委托代收費用的,不得向業主收取手續費、水電周轉金等額外費用,但可以根據雙方約定向專營服務單位收取勞務費。專營服務單位不得強制物業服務企業代收費用,不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。沒有法律、法規規定或者政府明確規定的,物業服務企業不得向業主收取與水電費和其他專營服務費繳交相關的保證金(抵押金、風險金)等費用。物業服務企業不得以用戶欠繳物業管理費用或者其他原因為由中斷用戶的正常用水、用電、用氣”。

亮點7：業主大會提倡用電子投票來表決

《辦法》創新建立業主決策電子投票系統,增加業主大會表決形式,用現代網絡通信技術解決業主大會召開難、表決難和統計難的問題。實踐中,因小區人數多、場地受限、采用傳統書面方式征集業主意見難、確定選票的真實性難且爭議大等困難,導致召開業主大會難、形成決議難,《辦法》創新提出建立業主決策電子投票系統。例如:《辦法》第十九條規定,“本市建立業主決策電子投票系統,法律、法規、規章和規范性文件規定以及管理規約約定需要業主共同決定的事項,提倡業主通過電子投票系統進行決策”。

《廣州市物業管理暫行辦法》昨出臺，過半數業主同意才可漲物業費

利用物業共用部位、共用設施設備以及業主共有場地進行經營的所得收益歸全體業主共有，要設立專項賬戶管理并定期向全體業主公開。《廣州市物業管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）昨日出臺，將從5月1日起正式實施。其中對業委會成立難、物管收費、共有物業收益等老百姓關注的焦點問題作出了回應。

業委會籌備期限由6個月延至1年

首次業主大會籌備組成立難、爭議多等問題，已成為制約成立業主大會的瓶頸。

《辦法》進一步完善了業主大會籌備制度，創新建立實操性強的有效機制。按照規定，籌備組業主代表是按業主聯名推薦人數多少的順序產生。籌備組成員名單應當向全體公示，并建立對公示名單有異議的處理機制。

建設單位和物業服務企業應當在規定期限內向街道辦事處、鎮人民政府提交成立業主大會所需的資料。逾期仍拒不提供的，由房屋登記機構免費提供業主姓名和房屋面積等資料。《辦法》規定，街（鎮）應當組織籌備組成員集體學習籌備成立業主大會和業主委員會的相關規則；籌備組組長由街道辦事處、鎮人民政府在籌備組成員中提名，經過半數籌備組成員同意后產生。《辦法》還建立了籌備組會議議事制度，籌備組作出決定必須經全體籌備組成員半數以上同意。

《辦法》規定，可以將籌備組完成籌備工作期限由6個月延長至1年。因小區人數多、場地受限、采用傳統書面方式征集業主意見難、確定選票的真實性難且爭議大等困難，導致召開業主大會難，形成決議難，《辦法》創新提出建立業主決策電子投票系統。

公共物業收益納入專項賬戶管理

有市民反映，小區公共物業收益被侵占的情況較多，產生的主要原因是業主共有部分的信息不公開、產權不清晰、公共收益管理混亂等。

對此，《辦法》作出了明確規定，“新建物業出售時，建設單位應當將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。物業服務企業或者街道辦事處、鎮人民政府應當將經備案的物業管理區域公告全體業主”；其明示或者公告的內容包括了物業管理區域內業主共有部分、共用場地和綠地等信息。

同時，“利用物業共用部位、共用設施設備以及業主共有場地進行經營的所得收益依法歸全體業主共有，由管理規約約定或者相關業主、業主大會決定的管理機構設立專項賬戶管理并定期向全體業主公開，管理機構不得擅自挪用”。

領預售證前要公開招標物管公司

目前，有不少小區都出現開發商、物管是“一家人”，由此導致成立業委會難等種種矛盾。《辦法》明確提出，建設單位應當在領取《商品房預售許可證》之前，以公開招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行前期物業管理服務，并書面簽訂前期物業服務合同。

對違反該規定的行為，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改的，予以通報批評，處以5萬元罰款，并在企業誠信檔案中記錄其違規行為。

物業服務收費調價過程不規范是目前業主投訴較多的問題。《辦法》明確了業主大會成立之前調整物業服務收費標準的專項審計、公示公告、業主表決人數、救濟途徑等程序要求。

業主大會成立之前需要對物業服務收費標準進行調整的，物業服務企業應當對上一物業項目經營情況和調價方案進行審計，取得審計報告；在小區公告調整物業服務收費的相關事項，并書面告知物業所在的街道辦事處、鎮人民政府，居民委員會、村民委員會以及區、縣級市價格行政管理部門和房地產行政主管部

門；調價方案必須經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主表決通過，表決結果應當以書面形式在小區公示60日以上。

第四篇：蘇丹CIQ于8月1日起執行

蘇丹CIQ于8月1日起執行出口蘇丹需辦理裝運前檢驗

國家質檢總局與蘇丹共和國標準計量組織簽署諒解備忘錄，自今年8月1日起對中國出口蘇丹的工業產品開始實施裝運前檢驗。至此，蘇丹成為繼塞拉利昂CIQ、埃塞俄比亞CIQ、埃及CIQ和伊朗CIQ之后，第五個由我國檢驗檢疫機構實施出口產品裝運前檢驗的國家。并非所有出口蘇丹的商品均需要向檢驗檢疫部門審請辦理裝運前檢驗手續。出口涉及蘇丹CIQ的商品范圍為HS編碼第25章至29章和第31章至97章的產品（包括法定檢驗檢疫目錄外商品）。在這個范圍內的工業產品出口蘇丹前均將實施批批檢驗和監裝，檢驗內容包括質量、數量、安全、衛生、環保等項目，檢驗合格后由檢驗檢疫部門簽發蘇丹CIQ證書。作為蘇丹進口監管部門查驗放行的必要法律文件之一，蘇丹官方將憑檢驗檢疫部門出具的裝運前檢驗證書給予清關放行，并對附帶裝運前檢驗證書的貨物進行隨機抽查。由于貨物報關離崗后不能補簽，企業一旦忘記申請該證書，貨物抵達蘇丹港口后將面臨退運或者罰款的風險。深圳跨洋商務服務有限公司提醒相關出口企業，盡早明確出口產品是否在裝運前檢驗的商品涵蓋范圍內。對需裝運前檢驗的商品在接受訂單時應與客戶做好充分溝通，預留充足的通關時間，避免造成不必要的經濟損失；加強與檢驗檢疫部門和國外客戶的溝通，及時了解裝運前檢驗的相關程序和政策法規，按照相關要求做好裝運前檢驗的準備工作；主動搜集蘇丹的相關產品技術法規和標準，在簽訂合同前，根據進口國法律、標準或合同要求對產品質量要求進行明確，并嚴格按照要求組織生產，避免因不符合質量要求而導致貨物無法順利出口。

蘇丹CIQ的手續同埃及CIQ類似，需要詳細了解流程和注意事項請參考本人其他文庫資料。

另外，貨物含有木質包裝的貨物，請注意做好熏蒸消毒處理。

第五篇：(合肥市住宅小區物業收費管理辦法)于2011年8月1日起正式實施

創新價格管理模式化解物業收費管理矛盾

——《合肥市住宅小區物業收費管理辦法》于2011年8月1日起正式實施

我市現行住宅小區物業服務收費管理實施細則是2006年制定，與現行物業管理范圍已經不相適應。經過充分調查研究、廣泛征求各方面意見、反復修改完善，新修訂的《合肥市住宅小區物業收費管理辦法》(以下簡稱《辦法》)經市政府批準同意，將于2011年8月1日起正式實施。現將公示及修改有關情況及新《辦法》的執行意見通報如下：

一、《辦法》公示及修改情況

2011年5月19日，市政府83次常務會議原則通過了《辦法》。根據市政府常務會會議紀要要求，我局通過報紙、網站等媒體將《辦法》（征求意見稿）進行了為期21天（6月1日—6月22日）的公示。公示期間，收到電子郵件、信件61封，電話反映意見百余次。從征集的意見看，主要涉及物業服務管理、物業服務等級標準、物業收費標準、停車收費標準以及政策咨詢等方面。對新修訂的《辦法》比較認可，認為能結合合肥市物業管理中的實際情況，從管理方式、收費范圍、收費標準等方面對原有的《物業收費實施細則》進行修訂、完善，有利于加強和規范合肥市住宅小區物業服務收費行為，具有較強的操作性，希望盡快頒布實施。同時，一些業主和物業企業對物業服務管理、物業服務等級標準、物業收費、停車收費標準及收費管理方面也提出了積極的建議和意見。

針對社會公眾提出的建議，我局辦理意見是：

（一）屬于物業管理、物業服務等級標準方面的意見和建議。我局負責整理匯總，轉交市房產局，在《合肥市物業管理若干規定》（正在擬定）等管理意見辦法中予以吸納完善。

（二）屬于收費管理方面。

1、對擬訂的物業綜合管理費收費標準不再調整。主要考慮：（1）新的《安徽省物業管理條例》明確物業管理行業利潤水平為5%，決定了物業管理行業是微利行業；（2）根據物價部門對部分物業管理企業物業管理費用的成本監審，目前我市住宅小區公共設施設備運行公攤的綜合能耗費用約在0.15元—0.20元/平方米。修訂的《辦法》對多層、高層物業綜合服務費收費一級維持原標準，二至四級每平方米已提高了0.10元；（3）目前我市住宅小區多層物業收費基本在0.5-0.6元左右，高層在1.00-1.2元左右，離收費上限標準還有距離；

（4）物業服務收費實行政府指導價，不是最終定價，物價部門只是劃定一個合理區間對物業收費標準作出規定。具體收費標準需通過招投標和業主大會或授權的業主委員會與物業公司通過合同確定。

2、對地下車位規劃配比率大于75%的地面停車，考慮制定標準的一致性，調整為小型車160元/月/輛，中型車180元/月/輛。修訂后的停車收費標準總體低于周邊省會城市。

3、條款中對收費浮動幅度表述有矛盾、不一致的，進行了修改統一。

（三）屬于政策咨詢及有關意見建議，我局已通過電子郵件等方式予以回復解釋。

二、《辦法》如何貫徹執行

新《辦法》以合肥市物價局、合肥市房產局聯合行文，自2011年8月1日起正式實施。為確保新《辦法》順利實施，平穩過渡，采取不同時期、不同辦法逐步推進。對本辦法實施后新建的、首次移交的物業服務收費，嚴格按照本辦法執行。對本辦法實施前雙方簽訂委托合同有明確期限，沒有到期的，可以按照原合同、原標準、原辦法繼續執行；也可以由業主大會或授權的業主委員會與物業服務企業按照本辦法重新約定；原合同到期后必須按照本辦法執行。

三、《辦法》的主要特點

新出臺的《辦法》在很大程度上區別于2006年頒布實施的《合肥市住宅小區物業服務收費管理實施細則》，著重于根據最新出臺的《安徽省物業管理條例》，結合合肥市實際，突出針對當前社會反應的物業服務收費管理相關熱點難點問題，積極創新價格管理新模式，化解物業收費管理矛盾，推出了一些新舉措，展示出一些新特點，呈現出一些新亮點。

（一）堅持“以人為本”，在統一中降低標準。近年來，價格水平上漲較快，一定程度上加重了群眾生活負擔。此次新修訂的《辦法》，將公共能耗統一納入物業綜合管理范圍，通過調研和成本測算，多層、高層一級物業綜合服務費，修訂后維持原標準，二至四級物業綜合服務費提高0.10元/平方米。從實質上來講，對實行政府指導價的物業服務收費標準沒有提高，反而有所降低，在一定程度上減少了群眾生活開支。

（二）堅持“還權于民”，在指導中規范行為。《辦法》中對物業服務收費實行政府指導價，而不是最終的定價。物價部門根據物業服務行業的社會平均成本、規定的利潤率，制定基準收費標準和浮動幅度，劃定合理區間對物業收費作出規定。而具體的收費標準，前期物業通過招投標確定，后期由業主大會或授權的業主委員會同物業服務企業根據物業小區的服務內容、服務質量、服務標準等具體情況，在政府指導價范圍以內確定并在物業服務合同中予以約定。價格主管部門收費標準實行備案管理。此舉是真正的“還權于民”，在實踐中體現了“政府指導價”的根本內涵。

（三）堅持“一費繳納”，在創新中強化管理。針對原物業服務收費項目繁多、雜亂的現實狀況，新《辦法》實施物業收費“一費制”，把原小區共用電梯、照明等公共設施設備運行等收取的公攤費用納入物業綜合服務費中一并收取，不得再另行收取公攤費用，在全省尚屬首次提出并實施。此舉一方面簡化了收費方式，增加了收費透明度；另一方面，有助于加強物業服務企業內部管理，促使其在不降低服務質量的前提下，細算賬、深挖潛、降能耗、促效益，減少公共設施設備運行費用支出。同時，“一費制”也有助于提高物業服務費的收繳率，減少物業服務涉費糾紛。

(四)堅持“杠桿調節”，在細化中緩解矛盾。隨著社會不斷發展和城市化的逐步深入，住宅小區停車矛盾逐漸成為當前社會普遍存在的重要問題。此次出臺的《辦法》對小區停車收費進行了細化統一，旨在充分運用價格杠桿，最大限度調節和緩解地面停車矛盾。將未規劃地下車庫、地下車位配比率低于30%、配比率在30%-75%之間和配比率高于75%的住宅小區，以優先地下停車的原則，分別歸類確定統一的最高收費標準。一方面，確定地下停車最高收費標準180元/月/輛，較大幅度降低了之前開發企業、物業公司確定的200-400元/月/輛地下停車收費標準，解決了原先標準不

一、管理混亂的局面。同時，通過地面和地下停車收費標準的比價關系，鼓勵車主選擇地下停車，優化了小區停車環境，緩解了小區停車收費矛盾。

(五)堅持“市場運作”，在探索中完善管理方式。新出臺的《辦法》區別不同消費群體的消費理念，針對非住宅、別墅和實行酬金制的住宅小區，其物業綜合服務費、物業服務企業接受委托開展的特約服務等其他服務收費實行市場調節價。進一步推行物業服務收費市場化管理，擴大市場調節價范圍，盡可能依靠市場規范化運作實施物業服務收費管理。

附：關于“合肥市住宅小區物業服務收費管理辦法”有關問題的解答

合肥市物價局

二〇一一年七月二十八日

附件：

關于“合肥市住宅小區物業服務

收費管理辦法”有關問題的解答

一問：為什么要重新修訂《合肥市住宅小區物業服務收費管理辦法》?

答：我市現行住宅小區物業服務收費管理實施細則是2006年制定。實施幾年來，對推動物業市場發展，加強和規范住宅小區物業服務管理和收費行為等起了積極的作用。隨著城市建設的迅速發展，住宅小區建設規模、標準、檔次不斷提升，業主對物業服務的要求也在不斷提高，原實施細則與現行物業管理范圍已經不相適應，不能全面包含物業服務的內容。2010年1月1日，省人大常委會頒布實施了新的《安徽省物業管理條例》，根據省條例有關規定內容，原實施細則需要進一步修改完善。因此，需要從政策法規、管理方式、收費范圍、責任與義務以及我市實際情況等方面，重新修訂出臺《合肥市住宅小區物業服務收費管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）。

二問：物業服務收費的價格管理形式是如何規定的？

答：經國家發改委批準的《安徽省定價目錄》（皖價法〔2010〕75號）規定：普通住宅小區物業服務定價形式屬于政府指導價。新頒布實施的《安徽省物業管理條例》第五十七條規定：實行政府指導價的物業服務收費，價格主管部門應當會同房地產行政主管部門，根據物業類型、服務內容、服務等級和服務成本等制定相應的基準價和浮動幅度，并向社會公布。

三問：物業服務收費實行政府指導價，如何理解政府指導價？

答：指導價不是最終定價。具體的收費標準由業主大會或授權的業主委員會與物業服務企業根據物業小區的服務內容、服務質量、服務標準等具體情況在政府指導價范圍以內確定并在物業服務合同進行約定。物

業服務收費涉及千家萬戶，新的《安徽省物業管理條例》明確物業管理行業利潤水平為5%，這就決定了物業管理行業是微利行業。物業服務收費實行政府指導價，物價部門根據物業服務行業的社會平均成本、規定的利潤制定一個基準收費標準和一定的浮動幅度，劃定一個合理區間對物業收費最高標準作出規定。價格主管部門在指導價范圍內，根據合同約定的收費標準實行備案管理。

四問：物業服務收費實行政府指導價，具體包含那些項目？

答：根據《安徽省人民政府關于規范物業服務收費的通知》（皖政〔2004〕92號）、安徽省物價局、建設廳《關于印發安徽省城市物業服務收費管理實施辦法的通知》（皖價房〔2005〕154號）文件規定：住宅物業綜合服務費、小區車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等實行政府指導價，非住宅物業服務費等其他收費實行市場調節價。

五問：物價部門與房產部門如何加強物業管理？

答：根據省條例規定，本《管理辦法》進一步明確了物價和房地產行政主管部門的物業管理職責，房地產管理部門為物業小區的主管部門，負責制定物業服務等級標準并對其服務質量進行監督管理，物價部門根據等級標準制定各等級物業收費的指導價標準并對其監督管理。

六問：修訂完善的《管理辦法》（征求意見稿）基本原則是什么？

答：修訂原則堅持服務質量與收費標準相統一、管理服務成本與實際收費標準相銜接，結合我市實際，綜合考慮確定。

七問：物業服務收費水平總體是上升還是降低？

答：修訂后的物業服務收費總體比現有收費標準有所降低。例如：我市多層、高層現一級物業綜合服務費現收費中準價為0.70、1.20元/平方米，修訂后維持原標準，二至四級每平方米提高0.10元。但修訂后的物業綜合服務費包含了原有的電梯、照明等公共設施設備運行所分攤的綜合能耗費用。根據物價部門對部分物業管理企業物業管理費用的成本監審，目前我市住宅小區公共設施設備運行公攤的綜合能耗費用約在0.15元—0.20元/平方米。

八問：修訂完善的《管理辦法》（征求意見稿）重點有哪些？

答：本次修訂圍繞近年來社會反映較多的問題、管理中發現存在的不足作為修改的重點，主要在收費管理方式、政府指導價管理范圍、地面、地下停車收費標準以及涉及業主共同利益等方面。目的是通過市場競爭形成合理的服務收費標準，從而逐步規范物業服務行業收費行為。

九問：如何理解物業綜合服務費的“一費制”？

答：針對目前物業收費管理中公攤費用收取不統一，操作不透明，收繳率不高，業主與物業企業矛盾較多的狀況，把現在小區共用電梯、照明等公共設施設備運行等方面收取的公攤費用納入物業綜合服務費中一并收取，不得再另行收取公攤費用，實行物業服務收費“一費制”。一方面，簡化了收費方式，增加收費透明度；另外一方面，也有助于強化物業管理公司內部管理，減少公共設施設備運行等方面費用支出。十問：對住宅小區停車收費是如何進一步規范管理的？

答：目前執行的《合肥市住宅小區物業服務收費管理實施細則》對地下停車收費沒有具體規定，住宅小區停車管理中，地面車輛亂停放、地下車庫閑置、地下停車收費價格混亂等問題比較突出。為加強住宅小區停車管理，規范收費行為，一方面，區別住宅小區地面、地下車位規劃配比情況和小區住戶基本需求，實行地面停車不同收費標準，地下停車（包括地面室內停車）統一標準。統一制定、規范住宅小區地面、地下、已售、未售車位的收費指導價標準。另一方面，為加強住宅小區停車管理，滿足業主基本需要，規定住宅物業管理區域內車庫、車位應優先滿足業主、物業使用人停車需要，業主、物業使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。

十一問：地面停車收費標準是否有所變化？具體如何確定的？

答：在統籌考慮住宅小區有車住戶和沒有車住戶的不同利益，老舊小區和新建小區規劃建設標準不

一、配套設施不同等情況下，區別對待，制定了不同的收費標準。充分利用價格杠桿，最大限度緩解停車管理中的突出問題。

1、未規劃建設地下車庫以及規劃建設地下車庫的配比率在30%以下（包括30%）的老、舊住宅小區，地面停車收費小車30元/月/輛，中型車50元/月/輛，維持原來收費標準不變。

2、規劃建設地下車庫的配比率在30%以上、75%以下（包括75%），地下車庫只能滿足小區住戶基本需求的住宅小區，小型車地面停車收費80元/月/輛，中型車100元/月/輛，地下停車180元/月/輛。提高地面停車收費，兼顧小區住戶基本需求。

3、規劃建設地下車庫的配比率達到75%以上，能滿足小區住戶需求的住宅小區，地面、地下停車統一為180元/月/輛。大幅度提高地面停車收費標準，引導提高室內（地下、地上）車庫的利用率。

十二問：物業收費管理范圍方面是否有變化？

答：依據最新公布的《安徽省定價目錄》（皖價法〔2010〕75號），參照外地經驗做法，結合我市實際情況，在此次修訂中把別墅物業收費納入市場調節價范圍，由雙方協商解決。積極推進市場化管理，減小政府指導價管理范圍。

十三問：對住宅小區利用物業公共部位、共用設施設備，從事經營性活動的收益處置是如何確定的？答：根據《安徽省物業管理條例》規定，首次把利用物業公共部位、共用設施設備進行經營活動的收益進行合理分配，保障業主的共同利益。即業主所得收益30%用于補貼物業管理公共服務，70%納入專項維修資金。

十四問：物業費收繳起始時間是如何規定的？

答：在修訂的《管理辦法》中明確了物業費收繳起始時間。已交付業主的物業，物業服務費自交付之日起次月由業主承擔。未交付業主的物業，物業服務費由開發建設單位承擔。業主收到書面交付通知后，在通知期限內無正當理由不辦理相關交付手續的，視為交付。開發建設單位沒有事先書面通知的，以業主實際辦妥相關交付手續為準。

十五問：前期物業服務收費標準是如何確定的？

答：為堅持物業服務市場化、專業化和社會化，大力推行前期物業服務招投標，鼓勵通過市場競爭合理收費。我們在這次修訂中明確：住宅小區的開發建設單位應當在銷售物業之前，參照《合肥市住宅小區物業服務等級標準》、《合肥市住宅小區物業綜合服務費基準收費標準》，擬定前期物業服務方案，確定物業服務等級標準，在收費標準范圍內，按規定實行公開招投標，中標價格即為前期物業綜合服務收費標準，并在前期物業服務合同中明確。

十六問：目前物業收費在管理方式上是否有變化？

答：為進一步做好物業管理收費工作，將住宅小區物業收費的價格備案和申領《服務價格登記證》等日常管理、監督工作實行屬地管理。

十七問：《管理辦法》實施后，與原有辦法如何銜接？

答：為確保新的物業服務收費管理辦法能順利實施，平穩過渡，我們采取不同時期、不同辦法來逐步推進，力爭在較短時間內全面完成。具體為：

1、對《管理辦法》實施后新建的、首次移交的物業服務收費的審核備案，嚴格按照新頒布修訂的物業服務收費管理辦法執行。

2、對《管理辦法》實施前雙方簽訂委托合同有明確期限，并沒有到期的，可以按照原合同、原標準、原辦法繼續執行，也可以由業主大會或授權的業主委員會與物業服務企業按新的《管理辦法》重新約定；原合同到期后按照新頒布的物業服務收費管理辦法執行。

十八問：對物業服務收費管理，物價部門有何總體要求？

答：物業服務涉及千家萬戶，逐步走進我們的工作、生活，在整個行業發展過程中，還亟須不斷自我完善。為進一步做好物業服務收費管理工作，一方面要加大監管力度，嚴格執行服務等級標準和服務合同的相關規定，規范物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業服務企業合法權益，進一步提高物業服務水平。另一方面要積極培育、規范物業服務市場，實行市場競爭，在競爭中發展、在競爭中規范，通過市場競爭，使物業管理、物業服務更加規范，物業服務收費更加透明、公正，促進物業服務行業及房地產業長期穩定健康發展。

《合肥市住宅小區物業收費管理辦法》于2011年8月1日起正式實施

來源：市物價局 發布日期：2011-07-29