第一篇：房屋驗收注意事項

房屋買賣注意事項，新房入住先看手續是否齊全

新房子拿到手時，一定要先看《綜合驗收合格證》，如果房屋沒有通過綜合驗收，房主入住后無法辦理“三證”或房屋有質量問題，將無法得到現有法律的支持。消協發出消費警示，消費者在入住新房時，務必看

清相關文件，避免造成不必要的麻煩。

接收尚未通過綜合驗收的商品房，消費者 不僅無法辦理“三證”、房屋無法進行抵押、轉讓，而且房屋可能存在意想不到的瑕疵、配套設施不到位等問題。消協鄭重提醒廣大消費者，在拿新房鑰匙前先查看有關文件資料，主要是《綜合驗收合格證》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《測繪成果表》。如果開發商不能提供《綜合驗收合格證》，消費者可以拒絕接收房產，并要求開發商承擔逾期交

付的違約責任。

假如合同約定的交付期已到，樓盤尚未通過綜合驗收，開發商通知可拿鑰匙，如消費者又急等入住的，那么在辦理交房手續單上最好注明：因該房屋未經綜合驗收，交付日期以該樓盤通過綜合驗收日期為準。另外對于部分通過綜合驗收的房屋，消費者在接收房屋的時候最好對著合同看看房屋的建筑質量(如有防水要求的地面是否有滲漏等)、空間尺寸、室內設施、室外環境、公共設施質量等是否和當初合同相符，如果發現不符，應以書面形式向開發商提出異議。因開發商對商品房或小區配套設施進行修復整改而導致逾期交房的，消費者可要求開發商承擔逾期交房的違約責任。

第二篇：房屋驗收注意事項

房屋驗收注意事項

2012-3-29

一 竣工驗收備案文件清單，主要包括：

1、工程竣工驗收報告，分5項，其主要內容為室內環境檢測報告和勘察、設計、施工、工

程驗收等單位分別簽署得質量合格文件及驗收人員簽署得竣工驗收原始文件；

2、規劃許可證和規劃驗收認可文件；

3、工程質量監督注冊登記表；

4、工程施工許可證或開工報告；

5、消防部門出具的建筑工程消防驗收意見書；

6、建設工程檔案預驗收意見；

7、工程質量保修書；

8、住宅質量保證書；

9、住宅使用說明書；

10、法規、規章規定必須提供得其他文件。

二收房應該查看和要求提供的文件

《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》

《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》，是指《竣工驗收備案表》。

收合格后，方可交付使用”。“三書一證一表”齊全是樓房質量經過國家有關部門權威認可的標記，是發展商交樓的必要條件

1、開發商必須已經取得《建筑工程竣工備案表》

2、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

3、《竣工實測表》開發商已取得國家認可的專業測繪單位對面積的實測數據。

三、房屋建筑面積測算表，建筑面積，公攤面積以及記錄包括哪些部位套內建筑面積，套內

使用面積：

4、住戶驗房交接表

5、樓宇驗收記錄表、新建住宅交付使用許可證，由住宅發展局統一印制

6、管線分布竣工圖（水、強電、弱電、結構）

三、簽訂《物業管理公約》，做事先約定，物業管理費用構成？公用面積分攤的問題，開發

商需給出一個明細表。

綠化完成日期、天然氣、煤氣何時開通、樓宇對講、有線電視、電話、寬帶的開通時間、初裝費用和條件。

物業收費的各個細項依據

物業費里包含了消防的費用有沒有具體消防措施（消防噴淋系統和手機增益系統）《竣工驗收表》中所有驗收項目內容由一人書寫（這一點由其筆跡就可以辨認），只是簽名和蓋章不同；“公共基礎設施”一項沒有進行驗收，而按規定所有項目必須進行驗收，請開發商對這兩個問題予以解釋

7、核實面積、合同及價錢多退少補問題。確認售樓合同附圖與現實是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。

四、收房流程嚴重不合理：

開發商總是要求業主先補齊房款（如果面積漲水）、繳納公共維修基金（房屋總額的2%）和契稅（房屋總額的1.5%）、繳納一年的物業管理費和產權代辦費等費用，然后方可以辦理入住手續，領取房屋鑰匙和相關資料，然后才能驗收房屋，如果房屋有問題交物業慢慢維修。該收房流程存在以下問題：

（1）房屋的對價是全部房款，在業主支付了全部房款的前提下，開發商應無條件向業主交付符合合同約定的房屋，否則應視為開發商違約，如果開發商拒不交房，應承擔逾期交房的責任。

（2）無論是依據法律的規定和大部分購房合同的約定，交納共維修基金、契稅等費用均不能作為開發商交付房屋的前提。

（3）在房屋交付以前。業主有權先驗收房屋，發現有質量問題，開發商應限期維修，由此導致業主逾期入住的，開發商應承擔違約責任。

（5）對房地產商提供的物業交付核驗單或交屋單中無法確定的事項，應注明“暫不清楚”或“無法認定”，并由雙方在注明處簽字或蓋章。《住宅使用說明書》： “對住宅的結構、性能和各部位的類型、性能、標準等做出說明，并指出使用注意事項應規定以下內容：

（1）開發企業與住宅建設單位、設計單位、施工單位、監理單位的名稱；

（2）建筑結構類型、承重墻平面布置說明；

（3）自來水、雨污水、強弱電、燃氣、熱力、通訊等設施容量、配置、管道走向的說明；

（4）有關設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；

（5）門窗類型、使用注意事項；

（6）配電負荷說明；

（7）裝飾、裝修注意事項；

（8）住宅公用面積使用規定說明；

（9）住宅外立面使用、底層天井使用、封陽臺的說明；

（10）小區公用設施使用、維護說明；

（11）其他需說明的問題。《住宅質量保證書》： ”必須作為購房合同的附件，與購房合同具有相等法律效力。

基本內容：

（1）符合現行的住宅建筑設計標準。

（2）已通過市、區縣質量監督部門的驗收，并有書面的合格證明。

（3）所屬的樓棟具有《新建住宅交付使用許可證》。

（4）住宅自簽約后交付之日起，凡兩年內在正常使用情況下，有工程質量問題的，由公司單位免費承擔維修責任。

A;墻面、樓面、管道發生滲漏；驗管道這里所指的管道，指的是排水/污管道。猶其是陽臺之類的排污口，驗收時，預先拿一個盛水的器具，然后倒水進排水口。看看水是不是順利地流走。為什么要驗收這個呢，因為在工程施工時，有一些工人在清潔時往往會“偷”這個工。把一些水泥渣倒進排水管流走，如果這些水泥較粘的話，就會在彎頭處堵塞，造成排水困難。

B;雨水管、污水管發生堵塞、冒溢；驗防水這里所說的防水，指的是廚衛的防水。當然，目前交付的房子，有一些事先已經聲明沒有做防水，這就需要裝修做了。如果在交付時已經做了防水，那么我們就不得不對防水是否做好做出驗證了。如果在裝修前不試一試，那么在你裝修好時再發現漏水什么的，以后的維護工程就大了。你不得不拆除已經裝修一新的地面來做一層新的防水層。驗收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實，然后在廁衛放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業主在24小時后查看其家廁衛的天花

C;門、窗安裝不密閉，出現翹裂；驗門窗這里猶其指驗收窗為主。驗收的關鍵一點是驗收窗和陽臺門的的密封性。窗的密封存性驗收最麻煩的一點是，只有在大雨天方能試出好壞。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點來證實。陽臺門一般要看陽臺門的內外的水平差度。曾經看過一種情況，陽臺的水平與室內的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免

在大雨天雨水滲進的問題了。(2)驗地平其實驗收這個，對于普遍用戶是有一定難度的。驗地平就是測量一下離門口最遠的室內地面與門口內地面的水平誤差。驗這個，很多時候也可以體現發展商的建筑質量。因為作為業主方，根本是不可能去驗收主體結構的，那么就只能從這些細節來看質量了。測量的方法：去五金店買一條小的透明水管，長度約為20米左右吧，然后注滿水。先在門口離地面0.5米或1米處畫一個標志，把水管的水位調至這個標志高度，并找個人固定在這個位置；然后再把水管的另一端移至離門口最遠處的室內，看水管在該處的高度，再做一個標志，用尺測量一下這個標志的離地高度是多少。這兩個高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推，測量出全屋的水平差度。一般來說，如果差異在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范疇。如果出這個范圍，你就得注意了。

D;墻面、頂棚抹灰層脫落； 看墻壁不知道從什么時候開始，看墻壁竟然成為房屋驗收的首要問題，因為新房墻壁滲水之事時有發生，最嚴重的，整棟樓的所有窗戶下面的墻壁都滲水。但驗收這一項，最好選在房子交樓前，下過大雨的第二天前往視察一下。這時候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。墻壁除了滲水外，還有一個問題，就是墻壁是否裂紋。有一個朋友曾反映過他的家有一個門形的裂縫，后來追問發展商，才知道原來是施工時留下的升降梯運貨口，后來封補時，馬虎處理以致留后患。

E;照明線路發生故障；屋面防水保修３年，其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。因住戶使用、裝修不當或擅自改動結構、管線走向而造成的質量問題不在本公司維修范圍之內。驗水電首先是驗一下房屋的水電是否通了。當然，對于一些高級裝修來說，多數的水電后期都要更換的了，所以有時候這些內容倒不是關鍵的了，但如果你不打算更換水電的話，那么這些東西就必須認真驗收了。驗電線，除了看看是否通了電外，主要是看是不是電線是否符合國標質量。再就是電線的截面面積是否符合要求。一般來說，家里的電線不應低于2.5平方，空調線更應達到4平方，否則使用空調時，容易過熱變軟。驗層高方法很簡單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量，你應該測量戶內的多處地方。一般來說，在2.65米左右是接受的范圍，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考慮了。這種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環境里。做矮層高對于發展商來說，是非常有效的一種節約成本的方法的。(1)減少總承重，這樣基礎部分的成本就可以節約一部分。(2)雖然在只減了10公分左右，但是總體算起來，成本節約也是很多的，猶其對于成片開發的住宅區。(3)在一定的高度中，降低層高可以建設更多的層數。

（5）住戶入住后，有關住宅質量的投訴來信來訪，公司單位將及時給予實地察看、書面答

復和妥善處理。

（6）地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修。經市有關專業主管部門鑒定，屬危險房屋的將予以退還和調換，并由公司單位承擔有關的鑒定費用。

（7）如對公司單位的答復或處理有爭議，凡有關住宅工程質量的，可根據《建筑市場管理條例》，向地域內建設工程質量主管部門申請協調；住戶亦可直接向人民法院提起訴訟。

（8）公司單位愿承諾的其他內容。"大產證《竣工驗收備案表》為規范工程竣工驗收備案管理工作，建設部制定了《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》，竣工驗收備案表通常包括以下內容：

一、工程的基本情況，包括項目名稱、地址、規劃許可證號、施工許可證號、工程面積、開工時間、竣工時間、各單位(建設、勘察、設計、施工、監理、質量監督等單位)名稱；

二、勘察、設計、施工、監理單位意見；

五、備注

【提示】：《竣工驗收備案表》是目前收樓環節中最應該注意的文件，按照有關規定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的。

第三篇：房屋驗收注意事項

房屋驗收注意事項

（一）、收房日期和形式

（二）、需要準備的驗收工具

（1）、房驗小錘：用來檢查墻面、地面、窗臺空鼓。

（2）、稍大一點的水桶：用來檢查地漏、排水管是否通暢。

（3）、卷尺：用來檢查房屋凈高等。

（4）、驗電插頭：用來檢查插座有無脫線、不通。

（5）、網球：用來檢查排污管道有無障礙物。有顯示日期功能的相機（帶閃光燈），律師建議最好用光學相機—用于房屋有問題時留影取證。

（三）、驗收過程和具體步驟

第一項：查驗文件。

（1）、規劃部門出具的《建筑工程規劃驗收合格證》。

（2）、建設主管部門出具的《建設工程竣工驗收備案證明書》。表上每一項都必須報主管部門備案，如果缺少任何一項的話，這個樓盤還屬于“黑樓”，是不能入住的。

（3）、區級以上質檢站核發的《房屋質量合格證明》。—必須具備。

（4）、開發商提供的房屋的《住宅質量保證書》—必須取得，要帶走。（5）、開發商提供的《住宅使用說明書》—開發商據此承擔保修責任。必須取得，要帶走。

（6）、房產管理局或區局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》。標明實際建筑面積是多少，分攤多少，什么地方是公用面積。或者由有權部門（規劃國土局地籍測繪大隊）出具的正式測繪報告：《房屋建筑面積測繪報告》。—必須具備，否則至少無法計算實際的公攤面積，也就無法結算最終房款，無法開具正式發票。

（7）、衛生防疫部門核發的生活供水系統《用水合格證》。

（8）、公安消防部門出具的《建筑工程消防驗收意見書》。

（9）、民防部門出具的《民防工程竣工驗收證書》。

（10）、質量技術監督部門出具的《電梯（扶梯）驗收結果通知單》。

（11）、環保部門出具的《建設工程環保驗收合格證》。

（12）、燃氣主管部門出具的《燃氣工程驗收證書》。

（13）、城建檔案部門出具的《工程驗收檔案認可書》。

（14）、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)—可帶走。房屋的設計圖紙和水電路圖紙，管線如何走，哪些墻可以打，配電箱及配線箱的使用說明等。第二項：核實面積，計算和落實房款得多退少補問題。

第三項：驗收房子。

第四項：核對買賣契約上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數量是否相符。通常在這方面，應該沒什么大問題，但是也要仔細核實。

第五項：對公共環境的驗收。

驗收房子:

1)詳細檢查房屋質量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現象；(陽臺裂縫危險大)

【提示】：由于新房子空關時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細查看一下，用掃帚清楚后就可以看了

2)檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫【提示】：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛生頂面、外墻等地方，如有的話，務必盡快查明原因。

3)仔細檢查地面，仔細檢查地面有無空殼開裂情況。

【提示】：如有空鼓，一定要責成陪同物業人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。

4)水電煤暢通情況和能否正常使用。打開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二、來試試排水速度。(一般新房子會配一個簡易龍頭給業主)。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。

【提示】：關閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。

5)驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。

【提示】：做好這些后，確認沒問題，要盡快將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水)拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實，而象地漏等下水需要塞實(記得留一可拉扯掉的位置)。

6)驗收地面下水情況。在廁衛放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業主在24小時后查看其家廁衛的天花。

【提示】：在全部用完水后，應再打開水表，看清楚水表數字，記錄下來，同時要記錄電表數字。

7)核對買賣合同上注明的設施核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數量是否相符；

【提示】：通常在這方面，應該沒什么大問題，但是確實要仔細核實。

8)測量一下房屋的層高，用5米卷尺即可，采樣數據來源地點與具體數據，最好把水表、電表數字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數據和問題寫在物業公司提供的紙張上。

最后好了，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；若有問題，需要同物業人員確定解決方案和解決日期，看解決結果是否影響收房，若影響，需要進行交涉了

2012年10月25日

第四篇：購房人驗收房屋注意事項

一、注意及時接收入住通知書

1.這是收房的第一步，要注意期限。一般，開發商約定的 交房時限在通知書寄出30天內，所以購房者要安排好時間。2.接到入住通知書后，首先應判斷開發商是否如期交房。若逾期交房，則應提出處理意見，并根據開發商的答復決定是否 前往收房，按通知上約定的時間前往收房。特別提示：

1.要注意收房的期限，錯過收樓日期麻煩多。

2.收樓日期可提早不可推遲。若實際交樓日期超過了合同 上約定的收樓日期，可考慮向開發商按合同索賠。3.有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進行，也可及時與開發商聯系，商議另行約定時間，并以書 面形式確認。4.若購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關收房手 續，從法律角度來說，則一般被視為開發商已實際將該房交付買 家使用，買家應從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責 任及稅費。

二、確定房屋是否達到交付條件 1.《竣工驗收備案表》 ──最重要

《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》是目 前收房環節中最應該注意的文件。該表是建設部為規范工程竣工 驗收備案的管理工作而制定的，它由設計、監理、建設單位和施

工單位四方合驗后，在工程竣工15 天內到建設行政主管部門竣 工備案。

《竣工驗收備案表》中的項目，只要送交主管部門備案后，發展商就必須對樓盤終生負責。所以《竣工驗收備案表》對房地 產商有著嚴格的約束作用，按照有關規定，表上的每一項都必須 報有關主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有權拒絕收房。2.《住宅質量保證書》 《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、范 圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等 的效力。所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款，特別注意 保修期限。

3.《住宅使用說明書》

《住宅使用說明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的具體 技術指標，如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明和提出 注意事項。

4.《建設工程質量認定證書》

5.《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》 6.實測面積登記表 特別提示：

1.只有具備上述文件，才說明房屋已經具體交付條件。所 以收房時先要審查相關文件，確認房屋已經具備交付條件之后，才能進一步進行驗房、結算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對 這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復印件。2.《建筑工程竣工備案表》是最重要的文件，收房時不能 只看開發商有沒有這張《備案表》，一定還要仔細察看各個分項 有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發商做得再好，如果沒 有此表就說明它根本不具備交房的標準，您有權拒絕收房。3.對于這些文件，一方面要驗收它有沒有，另一方面也要 看驗收這些文件取得的合法性。

4.如果開發商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可 按購房合同第十一條，要求開發商簽收“關于出賣人拒絕出示《住 宅質量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗收備案

表》的責任確認函”。

5.提醒您：《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和管線 分布竣工圖，您可帶走，作為證據資料保存。

6.如果開發商不能提供上述相關文件，購房人有權拒絕收 房，由此產生的延期交房的責任由開發商承擔。

三、房屋檢驗

收房過程中必須要掌握一個原則：“先驗后收”。即購房者一 定要先驗收房屋（包括驗收交房必須的文件），確認無誤后再簽 署收房文件。

“先驗后收”不僅是符合商業慣例的，而且也是有法律依據 的。房屋的對價是房款，消費者只要付清房款，或者按照合同約 定支付相應比例的價款，就履行了合同的義務，開發商就應該交 房。而在房屋交付以前，業主有權先驗收房屋： 1.檢測房屋面積：

要求開發商出具《實測面積測繪報告》，根據房屋土地管理 局所屬的專業測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面 積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若 實測面積誤差超出3%，可以中止收房。2.檢驗房屋質量：

購房者進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質量，主要可從以 下幾方面入手：（一)房屋本身的質量

（二）景觀綠化、小區配套、設施標準等配套設施是否符合 合同約定。

（三）裝修質量 特別提示：

1.一定要掌握“先驗后收”的原則。

2.如果開發商拒絕先驗房后辦理其他交付手續，則購房者 可要求開發商簽收“關于出賣人拒絕交驗房屋的責任確認函”后 中止辦理手續。

3.購房者應了解公攤面積及相關知識，防止開發商侵占。

4.若發現有質量問題，開發商應限期維修，購房者應要求 開發商簽定書面函件，由此導致業主逾期入住的，開發商應承擔 違約責任。5.只要付清房款，按照合同約定購房者已經完全履行了合 同的義務，開發商就應該無條件交房，否則應視為開發商違約，如果開發商拒不交房，應承擔逾期交房的責任。開發商無權以“未 繳納相關費用”等任何理由而拒絕交房。

6.不要將樣板房標準作為現實標準，除非開發商將有關裝 修標準按樣板間標準在合同中明確下來。

四、新房驗收的最終結 果

1.房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫《驗房交接 表》等相關文件。在這個記錄表上，應把檢驗情況逐一記錄，凡 是無法確認的事項，則不記錄或寫上“暫不清楚”、“無法認定” 等字樣。若發現問題，則如實記錄下來，并要求發展商限期處理。2.如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《驗房 交接表》中，作為書面依據，如發展商未準備有關表格，買家應 另以書面形式將意見送交發展商。

3.發現問題，買賣雙方可協商解決，如屬可整修內容，應 協商并簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間（一般不超過 30 天）。

4.對發現的問題要詳細在驗樓表上予以注明，如果確實屬 于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發商簽字、蓋章。

特別提示：1.驗房后要堅持的原則：只要發現問題，不管大小，都要

在相關文件或表格中記錄下來，而不管開發商陪同的收房人員如 何花言巧語；如果樓盤根本就沒準備驗收登記表，則應自備紙筆，一一記錄。

2.物業公司的行為代表不了開發商（除非有明確書面授 權），因此不要就房屋質量的問題與物業公司簽署文件。

3、驗收房屋發現問題時，一定要開發商蓋章確認，約定處 理方案。

4、如果開發商拒絕蓋章確認房屋存在的問題，一定要取得 證據，證明不是買房人不按時收房，而是開發商擬交付房屋不符 合合同的約定或法定條件。注意事項

以下問題，購房者在買房、收房過程中會經常遇到，特別經 常遇到此類的咨詢問題，把關鍵注意事項列出，提醒消費者予以 重視，以維護自己的權益。

一、買房相關稅費

（一）商品房買賣應繳以下稅費：

1、契稅

2、房屋買賣交易手續費

3、買賣合同印花稅

4、公共維修基金

5、房屋所有權登記費

6、房屋所有權印花貼稅

7、權證工本費

（二）稅費問題

特別提示：依據法律的規定和大部分購房合同的約定，繳納 公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發商交付房屋的前提。1.契稅

契稅是業主取得產權證時向國家交的稅。繳納時間：契稅只能在過戶時交納

特別提示：除稅務機關，任何單位無權代收。

實施：業主入住時不需要向開發商交納契稅，等房屋可以辦 理產權證之前自己到稅務局直接辦理。2.公共維修基金

此項基金不同于物業管理費，只用于住宅共用部位、共用設 施設備保修期滿后的大修、更新、改造。稅率：房屋成交價 的2%。

特別提示：任何開發商、物業公司都無權收取或代收大修基 金。該基金應該交給小區辦。如果您將大修基金交給開發商，您 很可能無法要回。

3、面積測繪費

面積測繪費收取__________原則為“誰委托，誰付費”，購房合同

已規

定開發商向購房人提供面積測量數據的義務，故此費用應由開發 商交納。

4、物業費

一年物業管理費、物業管理費和水電保證金 特別提示：普通小區交一年以下物業費并不違規。物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦 法應在經營場所或收費地點公布。5.產權代辦費

業主完全有權選擇自行辦理產權證，開發商無權強行向業主 收取該筆費用。

二、面積問題

面積問題是消費者最為關心的內容之一，購房人買房時尤其 是買期房時，一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現誤差這 樣的問題，并在簽訂合同時以附加條款加以防范。

（一）存在的問題：

1.商品房合同面積與實測面積存在誤差，這一直是個焦點 問題。

消費者常常因面積問題出現糾紛而處于被動局面，建議購房 人在購房合同中對相關可能出現的問題詳細進行約定，以維護自 己的權益。

2.開發商有時能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利

益，還不易被發現。

正確測算房屋面積，是專業人員的工作，一般購房者根本無 法完成。其次，面積測量的人工操作特點，正常誤差都難以避免，一些開發商在使之產生人為偏差侵占購房者

一、兩米面積輕而易 舉。再有，由于消費者相關知識掌握不夠，使得購房過程中信息 不對稱，開發商很容易偷梁換柱，把非公攤的面積加入公攤之中。

（二）如何解決面積誤差？

面積誤差：根據有關規定，買賣雙方因設計變更造成的實測 房屋套內面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面 積不符的，按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3％以內（含3 ％），按照合同約定的價格據實結算房款；

（二）面積誤差比絕對

值超出3％，購房人可要求退房。開發商應在買房人提出退房之 日起30 日內退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同 意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差 比在3％以內（含3％）部分的房價款由購房人按照約定的價格 補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由開發商承擔，所有權 歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由開發商返還購房者，面積誤差 絕對值超過3％部分的房價款由開發商雙倍返還買受人。特別提示：

1.想測出您買的商品房的真實面積，首先購房者索要出建 筑的竣工圖紙，請專家根據圖紙進行計算。

2.簽定合同時應該細化條款，應該約定實際面積與產權登 記面積發生誤差時的處理方式。如規定合同中未約定處理方式 的，面積誤差比絕對值超出3％時，購房人有權退房。

（三）關于分攤面積 公用建筑面積分攤原則：

1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建 筑面積為本幢內的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積 不得分攤到本幢房屋內。

2、為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品 房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房 分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數。各套商品 房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。

3、公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積 的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。分攤的公用建筑面積由以下兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳 和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的 公共用房和管理用房建筑面積；

2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山 墻)墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨立使用空間銷售或出

租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分，作為人防工 程的地下室也不計入公用建筑面積。不應入的公用建筑空間：

1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等，作 為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。

2、售房單位自營、自用的房屋。

3、為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房。

4、對于半地下室，不論采光井的結構如何，都不計入建筑 面積。特別提示：

1.簽訂合同時應明確約定公攤的具體項目。

2.售房單位在預售商品房前，應向商品房預售管理部門提 交預售商品房的面積測量報告。預售商品房設計方案變更涉及預 售房屋面積的，應重新提交面積測量報告。

售房單位在銷（預）售商品房時，在銷（預）售合同（含補 充協議）中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用 建筑部位。

3.其他購房人受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，應在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。

三、審查銷售廣告

（一）出現問題

“我們的小區綠化率達到??，我們小區配有小學、幼兒園、會所??”

購房者常常會被上面的優美辭藻所迷惑，但到實際收房時才 發現與現實相去甚遠，現實當中虛假宣傳、改變小區規劃也是一 些開發商慣用的一手；另外，裝修標準不符合合同的約定或開發決辦法

1.要注意平時的證據收集。

如買房時的樓書、廣告一定保存好，有條件購房時拍下售樓 處沙盤，收房時應該對照小區平面圖看環境。根據相關的司法解 釋，此類的廣告可以作為要約，在法庭上作為證據出示，要求開 發商兌現承諾。

2.要隨時主張自己的權利。

一旦發現小區有規劃被變更的跡象，購房者一定要盡快跟相 關部門和開發商交涉，以免形成事實，出現“贏了官司卻無法執 行”的局面。

四、法定退房條件：

在房屋驗收過程中，業主如果發現購買的商品房存在質量問 題，是不是都可以退房呢？退房的法定條件，綜合起來包括以下 幾種：

1.購房合同無效：

實踐中，造成購房合同無效的常見情形有：①開發商無權處 分該房產；②開發商存在欺詐情形。2.套型誤差導致退房：

按套(單元)計價的預售房屋，套型與設計圖紙不一致時，或 者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對此未約定處理方式 的，購房人可以退房。3.面積誤差導致退房：

房屋實際交付面積比原合同規定誤差比絕對值超過3％（不 含3％）的。

4.變更規劃、設計導致退房：

開發商未經有關部門批準，擅自改變房屋結構及合同中約定 的配套環境的；開發商經批準改變房屋結構未經買家認可的。5.質量不合格導致退房：

房屋主體結構質量不合格并依照有關規定經委托工程質量 檢測機構核驗確實的，買受人有權退房。特別提示：

1.由于樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收，未取得“三 書一證一表”的樓房，買家可以不收樓。

2.出現上述法定退房條件時，購房人在以上情況之一出現 時選擇退房，相關違約賠償責任由發展商承擔，如果開發商不同 意退房，購房人可向有管轄權的人民法院起訴。

3.如果不具備上述條件，但是房屋確實出現了質量問題，購房人有權要求開發商進行維修，因此造成損失的由開_______發商賠 償。

五、特別建議：

可以考慮集體收房。買房過程中，常常會涉及到很多專業問 題，只靠消費者個人的力量有時很難解決問題，在此，特別建議 您可以考慮集體收房，人多力量大，結合專家的力量解決遇到的 所有難題!

第五篇：房屋裝修竣工驗收流程與注意事項

房屋裝修竣工驗收流程與注意事項大全

房屋裝修好之后，雖然說裝修過程中，會涉及到驗收，但是并不意味著交房時不需要驗收。裝修竣工驗收的目的是給房屋裝修各個方面做個綜合體檢，讓業主對房屋裝修的工程水平與質量有個全面的了解，確認合格后好讓家人能安心入住，日后日常家居生活中也不會出現不必要的麻煩。房屋裝修竣工驗收可謂是新房裝修時一次最最重要的大考，必須認真仔細，要求嚴格再嚴格。那么下面就來看看竣工驗收的各個項目，本文總結了房屋裝修竣工驗收四大方面內容。

裝修竣工驗收一：墻面裝修驗收

(一)墻面外觀檢查

墻面裂縫和樓板外觀是業主收樓時關注的重點，必須認真對待。一般重點檢查承重墻與樓板是否有受力裂縫;墻面的顏色是否有嚴重色差。

墻面外觀檢查，一般須檢查墻面的顏色是否均勻、平整，是否有裂縫。可用眼看的方法檢查墻面的顏色是否均勻;用手摸檢查墻面的平整與裂縫的問題，尤其檢查承重墻與樓板，看是否有受重裂縫或貫穿性裂縫。如需要更精確地檢查，可在晚上使用高瓦數的燈泡(200w)，放在墻上，墻壁情況就更加一目了然了。

(二)墻面垂直平整度檢查

墻角偏差與墻面垂直平整度的檢查非常必要，這兩項指標除了能體現著房子墻面的外觀美感，還能檢查出墻面的結構是否有問題。

1、檢查墻角偏差值

使用多功能內外直角檢測尺能檢測墻面內外(陰陽)直角的偏差，一般普通的抹灰墻面偏差值為4mm，磚面偏差度為2mm。查看工具使用方法》

2、垂直度與水平度檢查

用垂直檢測尺對墻面的垂直度與水平度進行檢測。檢測時將檢測尺左側靠近被測面，觀察指針，所指刻度為偏差值，抹灰立面垂直度偏差值一般為5mm，磚面允許偏差2mm，抹灰墻面水平偏差值為4mm，磚面偏差2mm。注意在測水平度前，須校正水平管。

(三)墻面空鼓檢查

抹灰墻面與瓷磚表面都有可能出現空鼓的現象。因此必須仔細觀察與檢查墻面的空鼓現象，以免日后生活中出現墻面掉灰、瓷磚脫落等現象的發生。

1、眼看手摸檢查漆面空鼓情況

在檢查抹灰墻面的空鼓情況時，在距離墻面8—10米處觀察，記錄墻面出現空鼓的位置，然后用手摸，確定墻面空鼓的位置以及面積。對空鼓地方必須進行重新抹灰處理。

2、敲擊檢查瓷磚面空鼓情況

觀察墻壁瓷磚鋪貼的整體效果后，用小鐵錘對墻面每塊瓷磚輕輕敲擊，通過辨識聲音判斷哪些地方有空鼓現象。一般墻面空鼓面積不能超過面磚的14%。

裝修竣工驗收二：地面裝修驗收

(一)地面外觀檢查

在鋪貼地板和地磚后，容易因施工不慎而刮花或損壞表面。因此，在驗收地面裝修時，首先需要對地面外觀進行檢查，看是否有色差、裂縫、缺口等問題出現。

地面外觀檢查，首先須在兩米以外的地方，對光目測地面顏色是否均勻，有無色差與刮痕，查看磚面是否有異常污染，如水泥、油漆等。然后用眼看和手摸檢查表面是否有裂紋、裂縫以及破損。注意檢查地面時，須在光線充足的情況下才能準確檢驗，一般選擇白天有自然光照射情況下檢查最佳。

驗收小知識：裂縫是指整塊磚面從表面到底部開裂，手摸感覺明顯割手。而裂紋是指磚面表面有裂開，但瓷磚底部是完好的，用手觸摸有輕微的割手感覺。

(二)地面平整度檢查

地面平整度檢查非常必要，如果地面的平整度有明顯的誤差，極有可能是房屋本身的機構出現問題，或者在裝修過程中，地面處理出現嚴重錯誤造成的。

用垂直檢測尺對地面的平整度進行檢測。測量前，必須將測量尺右側的水泡位置進行校準，確保檢查無誤差。用測量尺左側貼近地面，觀察水泡移動的位置，以及測量尺上的刻度顯示，確定地面平整度。一般地磚鋪貼表面平整度允許誤差為5mm，而地板平整度偏差為3mm。

(三)地磚坡度檢查

地磚表面的坡度應該符合設計的要求，達到不泛水、不積水的要求。地磚坡度不合要求，影響到正常的去水，導致地面經常積水，嚴重影響生活。

在衛浴和陽臺遠離地漏的位置撒水，并觀察水是否流向下水口。關閉水源一段時間，觀察地面是否有嚴重積水的情況。如果積水不退，表明地面泄水坡度有問題。除了用水測試外，還可以在地漏附近用乒乓球測試，看球是否朝地漏方向滾動。

(四)檢查地面空鼓情況

地板與地磚出現空鼓情況，如果不加以處理，易導致日后出現松動脫落的情況。因此，檢查出空鼓位置后，必須立即作修補。

1、檢查地磚空鼓情況

用小鐵棒對每一塊地磚進行敲擊，通過敲擊發出的響聲判斷地磚是否空鼓，如果地磚空鼓，聲音有明顯的空洞感覺。一般地磚空鼓不超過轉面積的20%為合格，空鼓率低于5%屬于高標準。

2、檢查地板松動情況

在木地板上來回走動，仔細聽地板發出的聲響，在檢查的時候注意加重腳步，多次重復測試。特別對靠墻和門洞的部位要慎重驗收。發現有聲響的部位，再重復走動，確定具體位置后做好標記，一般有松動的地板需要重鋪。

裝修竣工驗收三：給排水裝修情況驗收

(一)給水工程檢查

給水工程檢查要注意檢查其質量以及通水情況。驗收時須注意檢查龍頭、閥門、水表等的質量和安裝位置，并檢查是否正常通水。

1、質量檢查

首先對現有安裝的閥門、龍頭以及進水管進行檢查，查看安裝位置是否合理。一般水管安裝不得靠近電源與燃氣管。其次，用手搖動龍頭和水管，檢查安裝是否牢固，有無松脫現象。然后檢查閥門與龍頭開關的靈活性。最后，查看外觀有無破損生銹。如果出現以上情況，必須立即更換。

2、通水檢查

把閥門和龍頭打開一段時間，進行通水測試。首先查看龍頭的出水是否順暢，有無阻塞情況，水質有無異常。然后關閉龍頭，查看龍頭和閥門位置是否有滴水和漏水的情況。如果條件允許，可對水管進行測壓。通水后，還可以對水表進行檢查，查看安裝是否符合規范，有無裝反。關閉龍頭后，有無空轉現象。如果有安裝冷熱水管的，應檢查冷熱水出口是否正確。

(二)排水工程檢查

排水工程驗收應該包括質量檢查和排水檢查。對地漏、排水口和排水管道的質量必須嚴格把關，并檢查排水是否正常。

1、質量檢查

首先查看地漏口與排水口的位置安排是否合理，再近距離觀察排水口和地漏的完整性，查看有無異物堵塞。注意，排水口必須進行封堵，以免有異物進入排水管道。然后用手晃動排水管道，檢查其穩固性。觀察排水管道的表面和接頭是否完好，排水管道有無直角和死角。

2、排水檢查

打開水龍頭，關閉一段時間后，查看表面無積水，可檢查下水口去水是否順暢。也在下水口灌入兩盆水左右，這一項檢查需對所有的臺盆、浴缸、馬桶、地漏進行檢查。如果聽到咕嚕嚕的聲音表明去水正常。然后需要檢查面盆的排水管道，在排水時，用手摸管身，檢查排水管接口與管身的緊密度，查看有無滲漏。如果出現去水受阻，排水工程必須重新施工。如果水管滲漏，應立即進行更換。

裝修竣工驗收四：電工程裝修驗收

房屋裝修竣工驗收種電工驗收主要包括幾個部分：電箱、用電器、開關和插座的檢查，下面是針對客廳和廚房安裝的電器開關插座，臥室和陽臺的電表電箱安裝進行檢查驗收。驗收包括一下幾方面：

(一)電箱檢查

電箱是整個電工驗收的重要部分之一，電箱的檢查主要包括安裝標準檢查、外觀檢查及電箱結構檢查。

1、電箱安裝標準檢查

電箱安裝標準規定，電箱、開關箱應安裝端正、牢固，不得倒置、歪斜;電箱安裝應垂直;下底與地面垂直距離應大于或等于1.3m、小于或等于1.5m;如果有多個電箱，電箱之間的距離不應小于30mm。可用支持與角尺對電箱的規格進行檢查。

2、電箱外觀檢查

在斷電的情況下，用干凈的抹布對電箱表面進行擦拭，檢查表面是否干凈;并查看電箱有無刮痕和磨損;查看電箱表面有無油漆等造成的污漬。

3、電箱結構檢查

重復打開箱門，檢查箱門開關的靈活性;在斷電的情況下，用手撥動各開關與漏電保護器，檢查起運作是否靈活;打開電箱前蓋，檢查電箱的布線是否整齊;回路標記是否清晰等。

(二)電器檢查

用電器是電工程的重要體現部分，用電器的安裝是否符合規格，用電器是否正常運作等，都是電工驗收中必須仔細檢查的。

檢查電器的安裝情況，首先關掉電箱的總開關，然后用手輕輕搖晃各種電器，檢查是否有松動，或者掉落的情況。然后，對照業主的設計圖紙以及電器的布局圖，檢查各種電器安裝位置是否準確。

(三)開關檢查

每個開關都有它存在的意義，一個開關壞了，將會導致某個電器或者整個區域的運作，所以開關的檢查必須從以下幾個方面著手：

1、檢查開關外觀是否有損壞

用干凈的白色抹布分別擦拭各房間的開關，檢查開關表面有無污跡。并近距離觀察插座表面是否有刮痕和損傷。然后遠距離管擦開關的安裝位置是否與地面垂直，還可以用量度開關與地面距離的方法檢查垂直度。

2、檢查開關對應的電器運作情況

師傅對房子的所有開關進行檢查，重復撥動開關，檢查開關是否靈活。并觀察開關對應的電器是否正常運作。

經檢查，整個房子的開關都有各自對應的電器，并且都能正常通電運作。關閉開關后，電器正常停止工作，說明開關能有效控制房子各種電器。

(四)插座檢查

插座的檢查主要從插座的表面檢查和插座用電是否正常這兩個方面進行檢查：

1、檢查插座外觀檢查

觀察插座，師傅用手輕擦客廳插座表面，發現有少許的泥跡，無損壞。檢查擦拭時注意，不要用手指插進插座孔，還有手指不能有水，防止插座觸電漏電。

2、插座用電檢查

檢驗師傅把驗電器逐個插進各房間的插座，然后撥動驗電器按鈕，驗電器燈變亮。通過觀察驗電器上n、pe、l三盞燈的亮燈情況，判斷插座是否能正常通電。檢驗的時候注意使用的驗電器時必須與其額定電壓和被檢驗電氣設備的電壓等級相適應，否則可能造成錯誤判斷。