第一篇：市場營銷課業報告

市場營銷課業報告

一、關于小吃行業發展前景的分析具體如下：

（1）市場機會

中華小吃歷史悠久，品種繁多，承載著中華民族幾千年的飲食文化，傳遞著各地的風土人情；特別是近年來，中華大地上各色的風味小吃正以星火燎原之勢，紅遍著大江南北。感受各地小吃的不同口味、不同吃法、不同情趣的吃文化，也就成為如今的時尚潮流。每到一個城市，其小吃街一定人滿為患，逛街吃小吃，好吃不貴又好玩，體會的是那一種氛圍。

根據世界經濟組織一篇最新的研究報告表明，餐飲服務業的增長率很高，在該報告中被稱作“打破知識經濟神話的反例”并將餐飲業列入新千年將蓬勃發展的15類熱門行業之一；國際經濟學家預測未來五年最具前途的九大行業，快餐業和休閑業占據二個席位；休閑餐飲是21世紀餐飲業的發展方向，其市場前景，行業利潤遠遠超過傳統餐飲；“民以食為天，百業餐飲為王！”餐飲業是一個永遠充滿活力的行業。餐飲業消費總額達5000億元，并且持續以每年20%的增幅增長。目前連鎖經營將成為餐飲業主攻方向 “麥當勞”、“肯德基”在世界遍地開花的經驗，使國內餐飲業也看到了連鎖經營的種種好處，將連鎖經營作為主攻方向。連鎖經營是餐飲業發展的方向，經過幾十年的發展，已成為餐飲業普遍 應用的經營方式和組織形式，顯示出強大的生命力和發展潛力。所以應該充分利 用連鎖經營的優勢，大力

推進餐飲連鎖和快餐連鎖，力爭經過5年的努力，初步 確定連鎖經營在餐飲中的主體地位。小吃是蓬勃發展的熱門行業,經營者應該抓住機遇,通過規范化運營,科學化經營發展壯大,促進小吃做大做強，更好的將正宗各種風味小吃技術推廣到全國各地。

商業投資常規的運作 投入和產出成正比,裝修與檔次成正比,獨特策劃創意使50％的裝修資金達到100％的裝修效果,復合經營的理念使60％的設備投資達到100％的出品能力,營業時段的延伸使50％的營業面積達到120％的營業額設計,標準量化的工藝流程使70％的人力資源完成100％的營業目標.通過這種差異化定位,將營業高峰期變成4個或6個及更多.由此可看出餐飲行業的經營其實很容易,只要選對項目,堅定信念,一次的投資可能讓您受益終身。

第二篇：實踐課業報告

實踐課業報告： 某某企業案例研究

一、規范要求

1、論文字數不少于5000字。

2、提交論文電子稿。

二、報告結構要求 應該包括下述幾部分：

1、報告首頁—封面

封面格式統一見下頁附件1。

其中報告題目用華文新魏一號字，其余用宋體三號字。

2、前言

說明本案例的研究意義，中心內容，本項目中組員分工情況。

3、目錄

必須按其結構順序編寫目錄，它是項目展開的步驟，也是作者思路的直接反映。目錄獨立成頁。

4、正文

一級標題用小2號黑體；二級標題用4號黑體；三級標題用小4號宋體（加粗），標題序號采用

一、（一）、1.。正文用小4號宋體，1.5倍行距，表題、圖題用五號黑體,附錄內容用5號楷體。頁碼打印在頁面下方中間位置，頁眉為項目名稱。

5、參考文獻

參考文獻反映課程論文的取材來源、材料的廣博程度和材料的可靠程度。參考文獻不少于8篇，參考文獻的書寫按正文中引用的先后順序連續編碼，[數字]上標。參照下述格式書寫。

（1）期刊

[序號] 作者.文章題目.刊名，出版年；卷號（期號）：起止頁碼（2）專著

[序號] 作者.書名.其他責任者（如編者譯者）.版本.出版地：出版者，出版年：起止頁碼

（3）論文集 [序號] 作者.論文題目，會議文集名，會議名，會址，開會時間（年），出版地：出版者，出版時間（年）：起止頁碼

每條文獻序號用阿拉伯數字按順序排列，文獻序號后加一個空格，不加圓點“.”。

9、附件

其它與論文有關的材料，如圖表、譯文及原件、影印件等

實踐課業指導書5-2：案例研究

命題：

以4-6人小組為單位，選取感興趣的一家企業、社團或其他組織，結合所學理論，從企業文化、組織結構、領導人素質、計劃方法、戰略管理、激勵手段、控制方法等方面對其進行綜合研究分析。成果形式：

Word文檔要求5000字以上，要求結構清晰、分析明確 內容：

1、公司概況（根據企業情況自行決定可提供的基本信息，如公司成立時間、發展背景、業務領域、產品結構、企業經營狀況、行業地位等）

２、領導者特質（領導人的背景、個人素質及領導方法，根據所學知識判斷領導人類型）

3、發展戰略和組織文化(公司所處的特殊環境和一般環境，分析在特定環境下企業所形成的組織文化及所采取的發展戰略)

4、人員情況和組織結構(介紹員工總數、年齡結構、學歷結構、職稱分布、職能部門和下屬公司等，根據所學知識判斷其組織結構類型)

5、人力資源管理制度及績效管理方法（企業內部人力資源管理制度體系的建設與實踐，人員甄選、任用、培訓與職業發展，績效考核、薪酬設計與激勵等）

6、公司所采取的控制方法（企業內部對人員、財務、作業、信息、績效等所采取控制方法，根據所學知識分析其有效性）要求： 有一定難度和復雜性，能綜合運用所學知識解決問題；按要求查閱與課題有關的文獻，綜合分析正確，結論基本合理；成果基本完備，表述基本通順，思路尚清晰，符號基本統一，圖文較工整，格式基本規范。2周內完成。

附件：項目報告的參考格式要求

實踐課業指導書5-2：案例研究

命題：

以4-6人小組為單位，選取感興趣的一家企業、社團或其他組織，結合所學理論，從企業文化、組織結構、領導人素質、計劃方法、戰略管理、激勵手段、控制方法等方面對其進行綜合研究分析。成果形式：

Word文檔要求5000字以上，要求結構清晰、分析明確 內容：

1、公司概況（根據企業情況自行決定可提供的基本信息，如公司成立時間、發展背景、業務領域、產品結構、企業經營狀況、行業地位等）２、領導者特質（領導人的背景、個人素質及領導方法，根據所學知識判斷領導人類型）

3、發展戰略和組織文化(公司所處的特殊環境和一般環境，分析在特定環境下企業所形成的組織文化及所采取的發展戰略)

4、人員情況和組織結構(介紹員工總數、年齡結構、學歷結構、職稱分布、職能部門和下屬公司等，根據所學知識判斷其組織結構類型)

5、人力資源管理制度及績效管理方法（企業內部人力資源管理制度體系的建設與實踐，人員甄選、任用、培訓與職業發展，績效考核、薪酬設計與激勵等）

6、公司所采取的控制方法（企業內部對人員、財務、作業、信息、績效等所采取控制方法，根據所學知識分析其有效性）要求：

有一定難度和復雜性，能綜合運用所學知識解決問題；按要求查閱與課題有關的文獻，綜合分析正確，結論基本合理；成果基本完備，表述基本通順，思路尚清晰，符號基本統一，圖文較工整，格式基本規范。2周內完成。

附件：項目報告的參考格式要求

第三篇：中小學課業壓力報告

當前國內中小學課業負擔整體情況及分析對策研究報告

【摘要】當前我國中小學課業壓力大，表現突出，原因錯綜復雜，整治起來非常困難棘手。本篇就我個人的經歷和感受，通過搜集數據和相關資料，來總結出對于壓力問題的表現，原因及整改措施的想法，理性分析中夾雜著感性的認識，表達出理解無奈同情不滿。

【關鍵詞】

中小學生課業負擔壓力問題表現成因分析改革方向與措施

建國以來，我國政府領導人和相關部門高度重視中小學生的學習負擔問題，提出過各種各樣響亮迷人的口號。毛澤東說過：課程多、壓得重是摧殘人的，學生要有娛樂、游戲等自由時間；鄧小平認為學生負擔過重是不好的，是摧殘人的，要改······幾十年過去了，口號依舊響亮的很，但是效果呢？2011年9月，江西三名10歲左右的女學生因作業未完成害怕被老師責罵而相約跳樓；無獨有偶，同年7月，山東省滕州一女孩因高考成績不理想產生輕生念頭，幸好被及時挽救······拒不完全統計，中小學生非正常死亡自殺的原因行列中，學習壓力是第一位的（45.5%），其次為早戀（22.7%）和父母離異（13.6%）。提及中國教育問題時，我們會聯想到高考問題，城鄉與地區教育差距問題，教育課程設置不合理問題等等。提及中小學生學習負擔問題，我想作為教育部門的相關管理者有著比普通人更清醒的認識，這個問題的損失不亞于文化大革命的“洗禮”，甚至有過之。下面，我就個人的理解和認識談談中小學生學習課業壓力的表現，原因及探討可能的改革措施。

（一）中小學生課業壓力大存在與我國中小學教育的各個過程中，主要有以下體現：

1.作業多，耗時長，剝奪了學生的自由時間。現在中小學生家庭作業非常多，書包的質量有增無減，作業量有增無減，作業難度有增無減。有的課本寫起來似乎還符合孩子的認知規律，難度適宜，然而各種教輔，各類練習題極大限度地為作業難度的肆意加大推波助瀾。我親眼所見北京西城區小學二年級數學試卷上考起了我初中甚至高中才接觸到的概率問題，還看到他作為周末作業的八張試卷······北京這一角風景來的瘋狂，為什么不直接把牛頓—萊布尼茨公式擺上呢？量與難度兩座大山的壓迫下，孩子的負擔從何減輕？這所謂的口口聲聲的減負工作效果何在？簡單點的，寫到九、十點；難一點的，就要向睡眠的時間貸款。而對于那些本身頭腦不靈活基礎差的學生來說，完成作業幾乎是奢望。在中國青少年研究中心在全過六大城市的2500名中小學生的調查中顯示，中小學生睡眠質量不盡人意，盡管眾所周知。僅有1/3的小學生和不足1/4的初中生能保證基本充足的睡眠。課業壓力負擔定然是主要原因。

2.考試多，壓力大，學生身心差。現在中小學生的考試生活簡直是異常豐富，除了期中考試，期末考試兩道傳統的考試大關，諸多模擬考，大小測驗，統練，熱身考讓學生應接不暇。對于面臨小升初和淘汰率更高的中考和高考的各學齡段畢業生來說，一年的時間就是被各種試卷肆意洗腦的妥協度過的。為了鞏固知識，考出好成績，占領制高點，除了完成作業外，不得不去用更多的時間精力去備戰和歡迎各類考試的檢閱，隨著年級的升高，知識難度的加大，考試壓力置于肩上的擔子越來越重。在不斷的競爭中，許多學生遭受打擊，在考來考去，敗來敗去的循環圈中，心理壓力不斷攀升，心理承受能力日益下降，在身體健康和心理健康兩個方面都塑造出惡果。在2011年北京市高中畢業參加高招體檢的75256人中，僅有一成人數體檢完全合格；視力不足者多達86.15%。北京海淀區一初中女生因成績93分未

能達到媽媽所定95分的要求，選擇自殺，失去了生命。中小學本應該得到相對寬松的成長環境，得到師長良性的引導而不是過大的壓力。

3.課外生活的單一化選擇，補習培訓很熱。據統計，在山東威海市，暑假有80%的中小學生報名參加至少一個培訓班；在西安市，64.4%的小學生參加培訓班，中學生月40%的學生參加培訓。周末和暑假原本是放松的時間，現在卻在用來為學生的校外競爭開辟新的戰場，導致放假沒有應有的樂趣，單調無味的學習生活取代豐富多彩的自由選擇，充實了一些課業知識外收獲的只能使更多的疲憊和不快樂。學生在奮斗的同時，很多家長也站在同一戰線上奔波。有的拿出大塊時間給孩子輔導功課，有的四處聯系名師和培訓機構，給孩子下一個自由時間貼上計劃標簽。在孩子不能輸在起跑線上的觀念誤導下，忽視孩子成長的需要、忽視教育的手段，盲目剝奪孩子的課余時間。

以上是我覺得體現在學習課業負擔重的幾點體現，作業多，考試多，培訓多，難度大，自由時間少，身心狀況差，都很明顯，聽起來沒有釣魚島問題的憤懣之感，但與其總是在那看起來高大問題上糾結，不如多想想如今孩子的學習壓力問題，抱怨和高喊口號都無法解決問題，拖延是對千萬為學習壓力折磨家庭的不負責任，是對別人選擇更好生活權利與自由的剝奪。

（二）中小學生課業負擔重成因分析：

1.家長對于孩子成才立足社會的迫切希望與家庭教育的不合理性。在現代的大多數家庭中，獨生子女居多，生活條件也日益改善，家長自然會投入一定的精力于孩子的教育成長。然而很多家長有著望子成龍的迫切的心態卻并不能掌握科學合理的方法。家長的教育觀念上往往有目標而沒有正確的方向。對孩子期望值過高，不管孩子有沒有天賦，不論孩子是否有該方面的發展潛力與興趣，就讓孩子參加各種培訓，尋求在起跑線上不能落后的位置。但是人生是一場馬拉松而不是百米賽跑，馬拉松取勝的關鍵往往與起點的位置關系不大，更多的需要運動員的耐力信念和方法技巧。家長只是在孩子的較早成長階段給予知識和應用性技能的灌輸，而不注重培養孩子的習慣和生活學習能力，在日后的競爭中由于這方面素質的缺失導致面對更難更多的學習挑戰陷入困境，陷入壓力當中。為了能夠使孩子取的好成績，好名次，便通過各種途徑搜羅各種學習資料，聘請家教等輔導。父母的過分施壓，過分的愛與期望，正是使孩子難以經歷自我蛻變，迎接各種挑戰的毒藥。中小學教育，將許多家長卷了進來。

2.教師壓力的傳導作用與教師水平的欠缺。教師是學生學習過程的領導者和組織者，應該對孩子學習壓力大負有一定責任。高水平的老師，能夠將問題簡單化，將現象本質化，用精煉幽默的語言，打動學生，提高學生的學習能力，并通過人格影響力培養學生興趣，使之降低對學習的抵觸情緒，從而提高學習效率。然而，總是有一些老師，不僅教學能力差，而且教育品質不端正，對于問題突出的孩子不能及時敏感地發現，解決起來方法手段消極不合理，甚至給孩子的心靈蒙上陰影，成為心靈殺手，將尚存希望的種子埋沒擊落。學生學習起來沒興趣，久而久之，基礎越來越差，最終在壓力的逼迫下沒有了壓力，也就失去了競爭力。另一方面，學校制度中對于教師績效的考核往往與學生的學習成績密切聯系，教師職稱工資等與學生的升學率掛鉤等。這就迫使教師產生教學壓力，加大教學任務，提高教學知識難度，增添作業量和考試密度，最終加重學生課業負擔。

3.社會競爭日益激烈與評價用人方式標準的保守。教育本作為一種育人的手段，通過教育達到培養社會人應有的素質和相關的生存技能。但如今隨著我國人口的增長，科技水平的提升，各行各業對于個人的科學素養，人文水平的要求都有了較高的標準，這就促使學生要在基礎教育階段就要有所領先，過緊張的生活。社會的殘酷在教育篩選中得到最先的體現，許許多多被淘汰的例子激勵著家長和學生們要沖擊好成績好學校的信念。然而傳統的觀念還是非常重視文憑，盡管國家出臺政策設置高職的本碩博學位文憑，鼓勵企業等用人單位重視，但傳統的保守的觀念驅使企業等用人單位輕視這些，還會以文憑的含金量制定用人的標準，得不到用人單位的大力肯定還是會讓學生家長望風而嘆。于是，在這種需求與現實的驅動下，學生要努力迎風而上去適應各類挑戰，忍受學習上巨大的壓力，來取得文憑爭取事業上的一席之地。此時，在霸道的社會，無理卻又強硬的規則下，我們別無選擇。

綜上，導致中小學教育課業負擔重，在于社會競爭的激烈和評價用人方式的保守，在基礎教育階段取得高成績成了中小學教育行動的指揮棒，一切行動要為其開綠燈放行，要在課業的壓迫下臥薪嘗膽，渴望一朝出鞘，倚天長嘯，龍吟八洲、鳳舞九天的輝煌成績。無奈的共識，在大人口基數小口徑輸出現實前提下，徒勞者不在少數，淘汰者甚多。所以，課業壓力，不是科學的理想呈現，而是畸形的現實寄托。

（三）減輕中小學生負擔和壓力的積極措施

1調整課程結構，優化教育內容。我國擁有數量巨大的學生群體，學生的差異不近相同。然而，課程的內容安排和考核要求差異不大。各省統一考考試，導致成績處于劣勢的學生學習壓力大，課業負擔重。另外，在“我們要全面提高學生綜合素質”的口號下，大力開展全學科教育，最終基礎教育成了分數教育、應試教育和智力教育，何談提高綜合素質。因此，要在課程上做出合理的篩選，一刀切模式會導致很多人犧牲。諸如英語學科，在全球化影響下強調英語的重要性，真正決定英語該不該取消的唯一標準是實踐。

2.注重建立完善的心理教育機制。目前，中小學基礎教育呈現出學習內容單一的現狀。忽略學生成長的其它必要因素，在體育教育，心理教育，審美教育和價值教育等方面不盡理想。面臨學習壓力，心理上不成熟的孩子亟需心理指引，因此，學校應該開設心理教育課程，及時幫助孩子解決心理問題，提高孩子自我調節，抵抗打擊挫敗的能力，在學校和家長兩個方面的共同努力下，給予孩子適當的壓力，而不要使其負擔過重，注重孩子的成長教育，短兩孩子各方面的能力，加強心理素質等。

3.提高教師水平，注重教育引導和人文關懷。教師教學水平對學生學習有直接的重要作用，在教學上，作為教師，要時刻關心學生的狀態，以敏銳的觀察力及時發現學生學習生活的問題，及時糾正，避免學生日后錯誤積累，不可收拾。教師教學能力，可能會影響孩子一個階段或是一門學科的發展，但是最為最主要的德育引導者——班主任，肩負著改造孩子命運的責任，要有過硬的價值觀，用自己的人格影響力引導孩子，給予相應的人文關懷，注重培養孩子的情商，注重培養孩子積極的人生觀和價值觀。

4.依法嚴格治教，加強教育規范性管理。將法律責任落到實處，性法律的角度保證學生的權益，減輕學生負擔，像中央反腐一樣，嚴格管理學校和社會結構對孩子學習過度施壓的的行為，加大懲罰力度。提倡學校教育成功不僅要有好的應試成績，還要有孩子學習過程的快樂和素質的提高。引導學校的教育目的轉型。

5.完善教育評價制度。現行的教育評價可能是最方便標準規范的，但趨勢也是殘酷的。對于孩子個人的評價，對于教師個人的評價，對于學校等教育機構的評價，不再完全以分數為主導，而要綜合評價孩子的健康成長與素質水平，考量教師對于學生教育成果不僅僅局限于考試成績，判斷學校的優劣也不僅僅只在乎升學率和重點學校錄取人數。要設立綜合立體的指標，盡管復雜，也許會更好。自我感覺真是，高考過后，有歸零之感，難道就是為了選拔方便不得已嗎？

6.加強對學生家長的觀念的引導。家長學生接受教育過程中往往看到了最直接決定性重要的東西—成績，但反思之后會發現這個教育過程存在著諸多問題，如果家長能夠意識這一

點，從而更尊重教育規律和孩子的成長自由，或許就不會瘋狂的給孩子施以學業上過大的壓力，而是注重學生綜合素質的培養，不宰把考試看得太重太死，因而在減輕學生負擔的同時，讓學生得到更優的成長。

以上便是我對于減輕中小學教育負擔的幾點想法。

縱觀基礎教育應試、分數、壓力大依舊是主流，這樣的教育一定不是最優的，而且殘破的很明顯，到處需要改卻不知從何下手，在漫長的探索中，我們的教育工作者正是那為那些全身捆綁的人松綁，然而這個過程越漫長，痛苦的積蓄會越持久，越深重。面臨眼前教育改革的挑戰，我們清醒地認識到，教育機制不完善，素質教育推進困難，學生壓力大，難以健康快樂成長，不能提高教育資源利用率，教育輸出成果不盡理想。正如詩人胡蘭蘭的呼吁，救救被作業和分數綁架的孩子，作為一個小民，我沒有大的智慧，期待學生“翻身農奴把歌唱”的自由的那一天。

參考文獻：

【1】夏小慶.當前中小學生課業負擔差異的調查研究.北京：華南師范大學出版社，2005

【2】黃震 師劍超.中小學生課業負擔過重成因分析與治理對策.北京：紅旗出版社，2011（2）

【3】李新玲.大城市“小升初”競爭與“奧數熱”的治理.北京：中國青年報出版社，2013

【4】胡蘭蘭.救救被作業和分數綁架的孩子.詩人胡蘭蘭的新浪微博.2013

第四篇：課業減負

精心設計作業，減輕學生負擔

減少學生的作業量，是“減負”的重要手段之一。因此，授課教師必須優化作業設計。在作業習題的安排上，應具有觸類旁通和舉一反三的特點，從“管用、有趣、適量、適度、靈活、綜合”上下功夫。堅持“少而精”的原則，發揮學生的主動性和積極性，提高作業效果。怎樣才能做到這一點呢？

（1）圍繞教學目標，避免作業的隨意性和盲目性

減輕學生課業負擔不是單純地不讓學生做作業，相反，學生作業是教學中不可缺少的環節，是復習、理解、運用學到的知識、初步形成技能的訓練。從某種意義上來說，作業是課堂教學的延伸。教師必須圍繞教學目標來精心設計作業，要立足教材，挖掘教材，在教材的基礎上向深度和廣度延伸。如小學語文課的每個單元都側重于某個重點項目的訓練，在設計作業時就要抓住本單元安排的教學內容，著重設計關于課文中的重點字、詞、句、篇的理解的作業，再輔以朗讀、背誦，結合課外閱讀進行進一步的鞏固和提高。另外，作業也同樣擔負著德育的重任，設計的作業，在鞏固、理解、掌握知識的同時，尋找較為合適的切入口，與教學中其他環節的品德教育有機的結合，形成整體合力，培養學生良好的品德。（2）注重時間效益，分清作業的及時性、間斷性和連續性

教學過程中，什么時間布置作業是有一定規律的。目前，普遍是一個內容學習結束或一堂課結束時布置作業，致使一些新知識沒得到及時的練習和鞏固，產生了“回生”現象。兒童識記特點告訴我們：小學階段機械識記占主導地位，三年級以前，無意識記效果優于有意識記；四年級以后，有意識記效果逐漸優于無意識記。因此，作業的布置應具有及時性、間斷性和連續性。所謂及時性，就是學習新知識后當場布置作業，進行及時的練習和鞏固，在低年級布置及時性作業效果更為明顯。如：我在教《烏鴉喝水》一課時，事先讓學生準備半瓶水和一些石子，讓他們自己動手實踐，觀察水位發生的變化并分析原因，這樣對課文內容的理解就起到了事半功倍的效果。所謂間斷性，即某些知識需要進行反復練習鞏固才能掌握，因而作業需要多次提出，根據新舊知識的類似、對比、因果等聯系設計相關作業，使學生在聯想中鞏固舊知、接觸新知。如對古詩詞的教學，學到同一作者的文章時，順便復習一下以前學的文章內容，以達到溫故知新的目的。所謂連續性，是指有些知識不是一時就能獲得的，而是要經過一段時間的持續訓練，才能達到質的飛躍。有的持續一單元，有的一學期，有的甚至是整個小學階段。如“有感情地朗讀課文”、“觀察能力的培養”等。設計此類作業，要不斷提出新要求，逐漸加大訓練難度。（3）控制好質與量，注意形式的多樣化

控制作業質與量，就是精心設計作業，力求作業以最少的量和最高的質，收獲最佳的效果。量的控制，是在保證足夠的訓練次數和練習時間的前提下，避免學生過重的課業負擔。質的控制，主要是設計的作業要能較準確地體現教學目的和任務，使學生通過訓練較快地掌握知識和基本功。如抄寫生字，低年級學生要注意時間不宜過長，一般3—4遍為宜，到了高年級，學生已有一定的分析能力，抄寫的遍數可以減少或當堂強化記憶、聽寫鞏固就可達到目的。

總之，教師在設計作業時要有針對性、多樣性、多變性和臺階性，只有在作業設計上下功夫，才能切實減輕學生的課業負擔。

第五篇：市場營銷報告

房地產市場營銷調查報告

院 系：專 業：學 號：姓 名:

土木建筑工程學院 房地產經營與估價

第一部分、開封市概況 1.地區人文 2.遠景規劃

第二部分、開封市房地產市場特征 1.開封市房產整體發展概況 2.住宅地產發展現狀分析 第三部分、項目比較 1.項目區位比較 2.項目價位比較 3.項目銷售定位比較

第四部分、調查總結及建議 1．開封市房地產市場小結 2．建筑規劃建議

第五部分、房地產市場未來發展狀況

報告提綱

第一部分、開封市概況

1.地區人文

開封古稱汴梁，位于河南省東部，在中國版圖上處于豫東大平原的中心位置。開封是國務院首批公布的24座歷史文化名城和我國七大古都之一，是中國優秀旅游城市、全國雙擁模范城、全國創建文明城市工作先進城市，也是河南省中原城市群和沿黃“三點一線”黃金旅游線路三大中心城市之一。國務院批準的《開封市城市總體規劃（1995—2010）》確定開封的城市定位是：“河南省東部地區重要的中心城市，國家歷史文化名城、旅游勝地”。全市總面積6444平方公里，人口480萬，其中耕地面積363.4千公頃，市區面積359平方公里，市區人口80萬，轄尉氏縣、杞縣、通許縣、蘭考縣、開封縣五縣和鼓樓區、龍亭區、禹王臺區、順河回族區、金明區五區。

開封是一座具有悠久歷史的文化名城。

2.遠景規劃

據開封市城市總體規劃(2008-2020)擬定，開封的城市性質定位為國家歷史文化名城，文化旅游勝地，河南中原城市群核心城市之一。

開封城市職能是鄭州都市圈的重要功能區，要建設成為面向國際的文化旅游基地，中原教育培訓基地，中原特色產業發展區，全市商貿、社會服務和管理中心。

開封市的城市空間發展重點是向西，同時采取“中疏、北控、東調和南改”的策略完善城市布局。形成“一帶，兩廊，三片”的空間結構。

(1)、西進：以向西發展為重點，建設汴西新區，構筑面向區域的產業和服務職能。

(2)、中疏：保護古城，控制古城居住人口規模和建設強度，重點提升古城居住環境質量，改善旅游環境。

(3)、北控：對古城北側實施建設總量控制，避免包圍古城。

(4)、東調：調整、改造東南部地區，整合外圍功能組團。

(5)、南改：結合路網和火車站地區綜合改造，改善南城面貌。

(6)、“一帶”即綜合功能帶。在馬家河北支以西建設汴西新區，與馬家河北支東部城區一起形成帶狀城市，組團間以河流綠化帶相隔。以鄭開大道—大梁路為主軸，串聯主要功能區和居住區，作為國際化旅游、區域職能發展集聚的核心功能軸線。

(7)、“兩廊”即南部工業走廊和北部文化走廊。南部重點布局工業和倉儲物流；北部發展教育、科技創新、文化創意產業。

(8)、“三片”即宋城片區、汴西新區片區和東部片區。宋城片區要建設成為傳統商業、文化旅游和居住核心區。汴西新區要建設成為面向區域提供生產服務、生活服務等功能的新中心區，要打造生態型新社區和特色產業發展區。東部片區包括古城東部地區及邊村工業區、汪屯工業區。.第二部分、開封市房地產市場特征

一、消費者概況

國家統計局開封調查隊完成了開封市居民住房消費現狀專項調查，結果顯示，開封房地產市場走勢受房勢大環境影響較小，房價在持續調整中趨于平穩。目前我市居民購房需求旺盛，房價、收入和預期之間的矛盾是影響房地產市場健康發展的主要障礙。

二、住宅地產發展現狀分析

從整個房地產市場的發展看，住宅商品房的開發處于快速發展階段, 原有商品房供應量不多，后續開發量正逐步增加；有較高知名度和美譽度、有實力的開發商較多；隨著競爭激烈程度的加強，發展商在整體規劃、建筑設計、物業管理上的意識逐漸加強, 戶型設計、環境綠化等方面有值得借鑒之處。

依據調查顯示，目前房產品質逐步提升，具有代表性的有： 華盟·天河灣, 安聯·朗潤園, 鼎立·國際城, 東京國際,下面就這些樓盤進行具體分析，以便掌握開封市未來的市場發展情況，為本案的開發與營銷提供參考資料。

1、代表性樓盤概況

規模普遍較小,建筑風格單一,以傳統多層建筑為主，小高層為輔；小高層呈現與多層共存的市場現狀，小高層市場有待于在今后的市場中逐漸培育，目前還處于初級階段；

產品立面外觀多數以外墻涂料處理，品質感稍顯不足；

開發戶型主要以二房、三房為主，四房占很少一部分，頂層復式產品稀缺。大多數建筑面積在80——135平米之間。

2、代表樓盤對比

根據上述目前房地產市場在預售項目的供給量特征，本次調研特別針對市場上具有代表性的房產項目展開分析，有針對性的發掘這些項目與本項目的相通之處、借鑒市場運作的經驗，為本項目的規范化市場運作奠定基礎。一.華盟·天河灣

——項目定位:大屋檐下的城市新貴

——項目規模： 占地面積 約500畝，——建筑特色：簡潔、現代的建筑風格。

——價位情況：均價4400 元/平方米。

——項目配套：

項目小區中建造有社區幼兒園，以精英學校為標準，為業主子女提供精英專屬式的培養和服務

為業主的衣食住行提供最大方便是華盟置業的基本宗旨，將商業設施納入小區規劃，用精品配套提升項目品質，讓業主足不出戶享有專屬商業購物街，體驗生活一體化帶來的無與倫比的尊貴感

二.安聯·朗潤園

——項目定位：源自德國的公元生活

——項目規模：占地面積128畝，建筑面積25萬平方米

——價位情況：銷售均價4200 /㎡

——主力戶型：二居室 84-89平米 三居室 120-122平米

——其他資料：純板式空中墅院，90—135㎡三房，85㎡多變兩房，57--70㎡全功能一房，層層庭院設計，奢闊尺度。品質細節層層甄選，雙氣雙水、節能外墻保溫、隔音中空雙玻塑鋼窗、精選名牌建材，地下停車場，內外兼修尊崇榮登一身。

——項目配套：公共休閑運動設施、商業、會所、幼兒園等生活配套一應俱全。兒童游樂設施及座椅、小品，既便于兒童就近嬉戲，又便于鄰里的交流，為院落中的人們提供了娛樂與休憩的空間。社區服務中心，更是業主的貼心管家，每個業主將享受到他們最真溫暖的問候。

三.鼎立·國際城

——項目定位：鼎立國際城，品質建筑，人文觀景華宅

——項目規模：占地面積1150畝，建筑面積150萬平方米（總建筑面積）——價位情況：均價4500元/㎡ ——主力戶型：88.14㎡—140.58㎡

——：其他資料：交通狀況8路、21路、33路、35路，以及鄭開公交等，開封城市主干道旁，交通便捷。

——項目配套：黃河大街北段，餐飲酒店、娛樂配套設施齊全，交通方便。

學知園、與重點學校聯辦小學、網球場、咖啡吧、健身房、圖書閱覽室、活動室、會所、恒溫游泳館、按星級管理的農貿市場、一座大型超市、一條風情商業街、地下車庫等

四.東京國際

——項目定位：第三代高層城市豪園

——項目規模：占地面積83畝，建筑面積25萬平方米 ——價位情況：均價6000 元/平方米 ——其他資料：項目位處大梁路與夷山大街交匯處東北角，集城市繁華與未來價值于一身。其中三分鐘之生活圈內，夷山公園，市政公園，交行、建行、農行、工行等環繞周邊；這邊的中州酒店，兩岸咖啡，東京藝術中心，開封市第二中醫院，河大一附院體檢中心等近在咫尺。十分鐘生活圈內，金明中學，金明小學，十四中，二十五中，開封大學等就在周圍，大商新瑪特，三毛購物廣場，萬寶電器，航天大廈等教育購物一應齊全。

——項目配套：雙水、雙氣，2.4萬㎡歐式園林景觀，近60000萬㎡大型商圈。

第三部分、項目比較

一、項目區位比較

1,華盟·天河灣: 東京大道與西環路交匯處東南角

2,安聯·朗潤園: 西環路與復興大道交匯處西南角

3鼎立·國際城: 開封市黃河大街北段

4東京國際 : 大梁路與夷山大街交匯處東北角

二、項目價位比較

1,華盟·天河灣: 均價4400 元/平方米

2,安聯·朗潤園: 銷售均價4200 /㎡

3鼎立·國際城: 均價4500元/㎡

4東京國際: 均價6000 元/平方米

三、項目銷售定位比較

1,華盟·天河灣: 中檔住宅

2,安聯·朗潤園: 中檔住宅

3鼎立·國際城: 中高檔住宅

4東京國際 : 高檔住宅

第四部分、調查總結及建議

一、開封市房地產市場小結

開封市的房地產區域板塊劃分為老城區板塊，西區板卡，城東板塊，城南板塊等四大板塊。樓盤主要集中在西區板塊，主要受政策驅動回魔土地供應影響，此片區是開封市房地產發展的火熱片區；

老城區項目定位高端，獨享聯合好的區位優勢，旅游景點密集使得控制嚴格，宜居性強；

城東區形象較差，是鄭汴落工工業走廊的東端，廠區密集，居住氛圍較差； 城南區受隴海線鐵路限制，項目主要集中在鐵路以北；

二、建筑規劃建議

1、對于多層的建議

——目標客戶定位：普通廠礦工薪階層，學校、銀行、政府等職員。

——建筑風格: 建筑外觀色彩簡潔明快，線條富于動感，具有獨特風格不作繁瑣的修飾，表現出高品質的完美形象。

2、對于小高層的建議

——目標客戶定位：到阜新做生意的人群，私營業主，政府領導，學校、銀行、政府等中高級職務者等。

——建筑風格：線條節奏明快，富于動感，色彩簡潔醒目，注重細節，精雕細琢，處處彰顯明快與尊貴感。

第五部分、房地產市場未來發展狀況

一開封市房地產市場發展的現狀總結

1.城市西區吸引中高端購房者；

2.多數居民購房是以改善原有的住房條件為目的，投資購房的相對較少；

3.樓市產品推陳出新速度加快，低密度、親水社區成為購房者關注焦點； 4.開封需要進一步積極引導合理的住房供應模式和消費模式； 5.區域供求關系仍需改善。6.價格會繼續小幅上漲

二開封市房地產市場發展趨勢分析

1.城市規劃改變房地產區域發展格局 2.重要基礎建設引導開發商和購房者 鄭開大道的開通，令房價和地價快速上揚

3.大規模住宅開發將繼續，郊區化將愈加突出，城市化進程加速 4.房地產開發品牌競爭更加突出