第一篇：沒有預售證的房子能買嗎_預售合同_買房全攻略

沒有預售證的房子能買嗎_預售合同_買房全攻略

“這要看開發商當前是否正在辦理該小區的預售許可證。如果正在辦理預售許可證，則問題不大；如果所預訂購買的房子還沒有辦理預售許可證，則可能存在一定風險。具體情況，可到房產公司詳細詢問?！?一般預售許可證下來后，開發商才能正式開盤銷售。開發商銷售樓盤的預售許可證辦理下來后都會在媒體上進行公告，若開發商說已辦下來了，可要求看其公告。當前市房產局房屋產權交易管理中心已實施房產證“一戶一證”的辦理，也就是說，消費者可持自己的身份證、《商品房預售合同》等相關材料自己去房產局辦理房產證。由此可見，要辦房產證，《商品房預售合同》是很重要的。而開發商大多是在正式開盤銷售時與買房人簽訂合同。在此，也提醒王雪等預訂購房的讀者朋友們，要及時將先前簽訂的訂房協議換成《商品房預售合同》。

第二篇：沒有預售證的房子能買嗎_預售合同_買房全攻略

一、沒有商品房預售許可證的房子能買嗎？

《商品房預售許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。建設部《城市商品房預售管理辦法》第六條規定：商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

依照上述規定，具備商品房預售許可證是期房銷售的前提條件，換句話講，也就是開發商取得了銷售許可證才獲得簽訂期房銷售合同的主體資格。因為無論是商品房買賣合同還是認購書，都要求簽訂雙方具備主體資格，消費者作為買方要具備民事行為能力，開發商作為賣方要具備銷售資格，這樣雙方簽訂的合同才能認定為有效。

沒有商品房預售許可證的房子能買嗎？實踐中，存在大量的購買無商品房預售許可證期房的購房者。但是，由于沒有商品房預售許可證的房子存在巨大的風險，所以購房者最好不要買沒有商品預售許可證的房子。

二、沒有商品房預售許可證怎么辦？

目前，在商品房銷售市場上，房地產開發企業在與購房人訂約前向其收取一定費用的情形較為普遍。這種費用常被冠以“定金”、“訂金”、“押金”、“保證金”等名稱，而且一般對返還問題都沒有明確規定。由于存在許多可變因素，甚至有些項目本身就不具備銷售條件，所以一旦出現糾紛，消費者不愿購房時，已交付的費用很難退還。

開發商沒有商品房預售許可證怎么辦？現行的《商品房銷售管理辦法》規定，不符合商品房銷售條件的房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質的費用。因此，如果開發商沒有商品房預售許可證，那么所簽訂的所有合同，包括購房認購書和購房合同都是無效的，那么購房者有權要求開發商退還定金或者退房。

在買房之前，必要的調查不可少，不過盡快簽訂正式的商品房買賣合同更重要?，F在北京市使用的商品房買賣合同文本中要求明確商品房銷售依據。合同中都含有如下字樣：“買受人購買的商品房為【現房】【預售商品房】。預售商品房批準機關為___________，商品房預售許可證號為___________?！焙炗喓贤臅r候此項目如果空缺，就有可能是無證銷售，消費者要加以注意。

以上就是對“沒有商品房預售許可證的房子能買嗎”“開發商沒有商品房預售許可證怎么辦”所做的解答。由于開發商出售沒有商品房預售許可證的房子違反了法律規定，所以購房者最好不要買沒有商品房預售許可證的房子。如果已經購買，則可以要求退還定金或者退房。當然，開發商不會輕易答應購房者的要求，購房者應當及時請律師收集證據向法院起訴，幫助您維護自己的權益。

第三篇：“定金”與“訂金”的區別_預售合同_買房全攻略

“定金”與“訂金”的區別_預售合同_買房全攻略

定金和訂金雖然讀音一樣，但卻有本質區別。“定金”是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。簽合同時，對定金必需以書面形式進行約定，同時還應約定定金的數額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務，無權要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行債務，需向另一方雙倍返還債務。債務人履行債務后，依照約定，定金應抵作價款或者收回。而“訂金”目前我國法律沒有明確規定，它不具備定金所具有的擔保性質，可視為“預付款”，當合同不能履行時，除不可抗力外，應根據雙方當事人的過錯承擔違約責任。特別提示：并不是所有的“定金”都不能退還。我國《商品房銷售管理辦法》第22條規定：不符合商品房銷售條件的，開發商不得銷售商品房也不得收取任何預訂款性質的費用。因此，如果商品房不符合銷售條件，而購房者已經交納了“定金”，那么無論雙方是否約定“定金”退還事項，開發商都應無條件退還定金給購房者。此外，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規定，因不能歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣方也是應當返還定金的

第四篇：購房合同更名_買房合同_買房全攻略

購房合同更名兩種情況

一、預售登記前

購房者欲變更買受人名稱或增加買受人的，應首先與開發商協商變更合同，如新的買受人需按規定辦理相關公證的應提供相關公證書。

如果購房時采用了一次付款方式則址分容易辦理，如采用商貸或公積金貸款及組合貸款方式付款，則辦理起來比較麻煩?？砂匆韵罗k理：

如果該商品房未竣工驗收，則可以更名，但要到市有關單位開具未竣工檢查報告，并由開發商提交合同更名的原因，此時支付相關手續費用。

如果該商品房已經竣工驗收，則無法進行更名，但可在產權證辦理出來后再以贈予的形式將產權證的名字改名。

二、預售登記后

購房人要求更名的，具有直系親屬關系(如夫妻關系、父母子女關系)，可在預售合同上更名，辦理時應出具經公證的親屬關系證明，其他不具親屬關系的應按預售轉讓程序辦理，即由原買受人提出申請，撤銷合同備案后重新簽訂購房合同。

實踐中，開發商要收取一定比例的手續費，一般為1%。同時，如為更名而非增加新的買受人與原買受人共同購房，則新的單獨的買受人應符主體資格條件，如已成年等。

第五篇：商品房買賣合同司法解釋_買房合同_買房全攻略

商品房買賣合同糾紛司法解釋起爭議

簽有購房合同、并向開發商交納了購房款、水電調節費，在購買使用5年多之后，被開發商從化國泰天彤地產有限公司（下稱“國泰地產”）以合同沒有經過公證處公正以及分文沒有收取購房者何柏雄房款為由起訴要求認定所簽合同無效，并收回房屋。經一審法院審理，最后以沒有商品房預售許可證為由判決合同無效，并要求業主向開發商交回房屋。目前，業主何柏雄已就此案提起上訴至廣州市中級人民法院。

一審判決業主敗訴

事情的經過是，業主何柏雄于2004年5月21日，與國泰地產簽訂了一份《商品房買賣合同書》，合同約定，國泰地產將位于從化市小海商貿城北區的第2－7小區第一幢首層833平方米的鋪面，以每平方米1000元的價格出售給何柏雄。合同簽訂后，何依約向國泰地產支付了全部金額83郾3萬元。此后，業主何柏雄還分兩次向國泰地產交付了水電調節費25000元。收房后，何柏雄投資將鋪面進行了裝修，并出租給他人使用至今。

2009年8月，從化國泰地產以合同沒經過公證處公正以及分文沒有收何柏雄房款為由，將業主何柏雄起訴至廣州從化市人民法院，要求認定與何所簽合同無效，并收回房屋。原告國泰地產訴稱，與何柏雄所簽訂了《商品房買賣合同書》之后，由于房屋至今沒有取得商品房預售許可證、未竣工驗收，已經爛尾；而根據從化市城市規劃局2009年4月新出臺的規劃文件，小海商貿城已經改變規劃為“國泰名城·御景綠洲”居住小區，由國泰地產對其重新進行整體開發，故何柏雄所在商鋪不能交付使用，并要求何交回商鋪。

業主何柏雄的代理律師辯稱，根據最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋第五條規定“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房屋買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同”；第六條規定，“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持”。

2009年11月25日，該案件在一審最后一次開庭后的第三天，從化市人民法院根據最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋第二條，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”，據此，該院認定合同無效，要求業主何柏雄交還鋪面給開發商，開發商則將房款退給何柏雄。

對此判決，業主何柏雄不服，目前已上訴至于廣州市中級法院。

開發商官司纏身本是無良

該案一審判決之后，在從化當地掀起了軒然大波。因為跟何柏雄情況類似或相近的業主，據不完全統計有數十人之多。很多業主都向從化國泰地產在小海商貿城區域購買了房屋，且買的都是“樓花”，購買時間比何柏雄還要早，最早的要追溯到1996年左右。

由于開發商自身實力不濟，很快工程就下馬、爛尾，至今已過去十多個年頭。在這過去的十多年中，國泰地產一直官司纏身，在當地因為欠下了眾多的債務和收取了很多業主的樓款又無法交樓而聲譽不佳。

何柏雄稱，國泰地產為了將自己告上法庭，竟然在起訴書中說謊，稱分文未收自己的樓款，如此的瞎話也敢說。據何的分析，十多年前的房地產價格與現在比已經增值十數倍，目前國泰地產又欠著很多人的房子，現在眾多的業主都打算要房子而不是要退款或賠償，開發商為了自己的利益，就將其中的一個業主拿來開刀，以起到殺一儆百的效果，只要有一個判例，其他的不用再說也好談了。

何柏雄稱，從化法院的判決依據是有問題的，法院所依據的最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋第二條之規定，對應的是賣方而不是買方；而對辯護律師提出的最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋第五、六條之規定卻視而不見，明顯有失公正。如果按照這一判案邏輯，是否在鼓勵那些沒有實力的開發商，在沒有取得預售許可證的情況賣樓，又在經營不善時甩掉包袱，等到地產增值時又道貌岸然地收回房屋，以賣個更好的價錢，這種司法邏輯顯然有悖司法倫理。