第一篇：三種房子絕不能買!專家支招新政下的買房攻略

摘要：想買房者，請往下看!而不管你的動機是投機投資，或是改善居住，還是剛性需求。

想買房者，請往下看!而不管你的動機是投機投資，或是改善居住，還是剛性需求。

由于新政的干擾，媒體輿論的火上澆油，拐點論和降價說充盈了消費者的思考空間——房價會降嗎?降多少是底?演變成了樓市的哥德巴赫猜想，讓很多想買房的消費者左右為難：買吧，怕降價;不買，又怕繼續上漲。而為難的前提一邊是政府大刀闊斧的政策高壓，一邊是房價依然堅挺甚至不停的上漲，甚至某些利益集團拋出了報復性上漲的威脅論!

買房的左右為難，構成目前市場的主旋律;那么是買，還是再等等?

《國十條》關鍵詞解讀

4月17日，國務院發布務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出十條措施遏制部分城市房價過快上漲，被業界稱為“新國十條”。新政嚴格限制購買二套、三套以上住房和異地購房貸款，通過收緊信貸、加大供應，遏制樓市投機、防范金融風險、緩解供需矛盾。《國十條》也掀開了新政調控第三波的序幕

◎關鍵詞一：政府考核問責

“新國十條”首度提出統一思想、提高認識，建立政府考核問責制。在以往的歷次調控中，中央從沒有明確地方政府在房產調控中應承擔的責任。這樣，在利益驅動及缺乏壓力的情況下，地方政府往往對中央調控陽奉陰違，導致中央調控屢成“空調”。而“新國十條”卻鮮明地提出“省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的工作責任制”。

◎關鍵詞二：史上最嚴厲調控

毫不夸張，“新國十條”號稱最嚴厲，且招招致命打中要害：二套房貸首付提高到五成、叫停三套房貸等在很大程度上打擊投機及投資性購房需求;限制外地人購房及地方政府有權限制購買套數在很大程度上打擊消費性購房需求;保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，將令絕大多數剛需者者離場觀望;加強對房地產開發企業購地和融資的監管，房產商利用土地及項目進行融資的難度將大幅增加;加大交易秩序監管力度，開發商必將不敢再度捂盤惜售、哄抬房價;研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策，將在很大程度上增加投資、投機性購房者的持有成本。

◎關鍵詞三：新政牽涉部門最多

“新國十條”是房產調控以來牽扯部門最多、部門責任最明確的一次調控。此番調控明確了國務院、地方政府、住建部、監察部、央行、銀監會、財政部、稅務總局、國土資源部、發改委、證監部門、統計部門等十二個部門的相關責任。

降價是新政的終極目的

國十條出臺不久，中國人民銀行在5月2日宣布年內第三次上調準備金率;各地的新政細則也先后出臺，其中北京更是祭起了限購令的大旗;6月4日，住建部等發出通知，對商業房貸中二套房認定標準進行明確，更為嚴厲“認房也認貸”，而且是以家庭為單位;開征物業稅或者房產稅的輿論效果滿天飛，而且有板有眼……

從去年年底出臺“國四條”開始，不到一年時間，先后出臺的調控政策超過十余條，而且愈調愈嚴厲，甚至現在看來還沒有罷休之意。

第三波新政出臺后，全國樓市迅即出現降溫。尤其是房屋成交量顯著下降，包括上海在內的一線城市房屋成交量已遭腰斬。價格也出現調整跡象。二手房市場中降價已成普遍現象，新房市場受制于開發商資金面寬松，尚未出現大面積的價格下跌，但隨著恒大、萬科等地產巨頭的率先促銷，接來會有越來越多的樓盤加入調價陣營。

住建部政策研究中心副主任秦虹6月11日在南京參加論壇時說，政策控制房價快速上漲的目標在今年將如期實現;經濟學家趙曉以“娛樂”的語言卻表情嚴肅地表示：這次是真的“狼來了”，開發商該降就降、該跑就跑!

當前新政下的購房困惑

根據國家統計局的數據顯示：4月全國70大城市房價同比上漲12.8%，5月同比上漲12.4%，但環比12個大中城市下降，不過降幅最大的杭州不到1%，降幅其次的南京下降0.5%。

與價格堅挺形成鮮明對比的是，全國5月成交量的繼續大幅度下降。根據CREIS中指數據顯示，2010年5月，29個城市成交面積環比下跌，半數城市成交量下跌接近或超過50%;10個重點城市成交面積環比全部下跌，杭、寧、深、京、渝、滬六市環比下跌接近或超過50%。

雖然成交量持續下跌，但有一點我們必須明白：08年死里逃生的開發商，對于消費者買漲不買跌的消費鐵律依然心有余悸!降價后的成交與價格都一瀉千里，如果不是地方政府最后拉了一把，很多房企可能早就破產了。“吃一塹長一智”，在與消費者、政府的博弈中，降價是死，不降也是死，對于同樣的結果，很多開發商都異常的堅強，選擇堅守!同時寄希望于消費者首先松動，政策適當而止!

正是如此，量降價漲，讓消費者深陷購房困惑。買吧，怕降價;不買吧，怕價格繼續上揚!讓消費者更當心的是，即便幾個月后房價下降，但降幅可能遠遠趕不上新政后的漲幅，到時候吃虧仍然是消費者。

這不是消費者的杞人憂天——至少南京很多開發商就是這樣想，也是這樣做的——先提再降，即便降后也比現在要高。

比困惑更危險的購房認識誤區

與消費者的購房困惑同步存在的，是新政下兩點對房價的認識誤區：

1、所有房子都會降價!

2、等待抄底。我的觀點是：不是所有商品房都會降價;抄底買房永遠是夢想。

由于全國區域差異化大，相對而言，一二線城市降價空間大，而西部和三北地區房地產發展較為滯后，相對而言，房價的利潤空間較少;特別是一些三、四線城市，幾乎都是微利開發，降價的可能性非常少。即便降價，幅度也不會太大。

至于抄底，則永遠是個美麗的神話。在中國樓市，你永遠不知道什么時候見底，或許，就根本沒有底——因為中國的樓市都是呈螺旋狀上升!2008年的下降，也只是短暫的打盹罷了!

當前新政下的買房攻略

總體來說，房價越高地區越可以等待，房價較低地區則不要盲目觀望。大家都必須密切觀察市場價格走勢!但也不能一刀切。

1、投機投資客應暫且收手。第三波新政的核心就是打壓投資投機性購房，緊縮貸款提高利率增加首付，甚至可能開征房產稅，從而大幅提高持有多套住宅的成本。因此，投資投機性購房應暫時停止，房源多者可以拋售部分，以降低市場風險。

但是，利好的環境可以繼續投資。最近最大的利好就是深圳擴關成功，將鐵定帶動上漲關外的房價;各大省會城市規劃的地鐵熱，地鐵沿線的樓盤肯定上揚等。國家的政策和規劃很重要，大家投資前一定要詳細了解

2、改善型購房者，可以適當等等。認房也認貸的二套房認定標準出臺后，再購房就得按首付至少五成，貸款利率1.1倍，購房成本大幅增加。另外，改善需求的急迫性明顯弱于首次置業，在當前房價整體調整的時期，建議暫且觀察一下市場走勢。等到房價有一定幅度的下跌，市場風險釋放之后，尤其是一旦調控政策出現放松現象，即可準備入市。

但是，在一些三四線城市，如果選擇一次性付款，則不需再等。再等，可能失去心儀的房源。

3、首次置業者，特別是剛性需求，建議買90平米以下的，在首付和利率上都還有一定的優惠，遇見自己喜歡的，仍可以入市，但盡量避開09年漲幅過大區域，比如南京的江北板塊，房價松動后必先搶先回落。

4、長三角地區城市群(蘇北除外)、珠三角地區城市群、各大省會城市、各直轄市和各經濟單列市以及海南，現在買房建議多等等，其他地區想出手時就出手!

5、三種房子堅決不能買：一是09年漲幅過大的區域;二是新政后漲幅較高的樓盤;三是地王的樓盤。

“死穴”之一：買漲不買跌

在房地產市場上，買了房的人無不盼望大漲，沒買的無不盼望大跌。幾乎很少看到有異常冷靜的市民。

記得筆者在2008年12月房地產跌聲一片的時候，建議部分自住需求的市民可以適當考慮出手買房，有一部分買了，很高興。然而有的會員卻認為房價還會繼續跌，堅持再等等，然而等到2009年價格又上漲了20%的時候，急了，害怕自己不買別人會買了就沒有了，會漲得更高，便不管多少價錢都匆匆忙忙地出手買房了，憑空冤枉多支付了十多萬元甚至幾十萬元。筆者認為：在房市，永遠沒有頂和底，也沒有哪個人會知道未來跌多少漲多少。漲就是跌的開始，而跌就是漲的先兆。

解穴辦法：當身邊的人都在入市買房的時候，自己最好不要去湊熱鬧。因為湊熱鬧是要付出代價的。在別人恐慌的時候，自己一定要貪婪，在跌的時候買，在漲的時候賣。只有這樣，才不會白白浪費自己的血汗錢。

“死穴”之二：不研究國家政策，盲目入市

經歷過2007年房市瘋狂大起大落的人應該不會忘記，如果政府不出手，就深圳的房價而言完全可以炒到3萬元/平方米。而2009年，當國家的鼓勵政策一出臺，就應該意識到房價要開始漲是必然的。這說明房價完全是在政府的掌控之中。

解穴辦法：我想告訴大家的秘訣就是：每天一定要看《新聞聯播》，看報紙的頭版新聞。政策鼓勵而且政策很松的時候買，政策控制開始收嚴的時候密切觀望。因為這些國家政策是最直接的涉及到市場反應中的。

“死穴”之三：攢夠錢才買

這是一個絕對的理念錯誤。其實正因為沒錢才更要買房，否則的結果是等你攢到足夠的錢時又不夠了。很多老百姓每日精打細算，要攢到足夠的錢才買房，有的甚至傻到去付全款。其實，購房一定程度要掌握竅門，首付越低越好，月供越長越好。普通老百姓能夠“套”到國家貸款的唯一機會就是房貸了，第一次購房利息又是如此優惠，你不用是傻子啊。當然，我們既不能套用美國老太太的故事，也不能套用中國老太太的故事。而是要各取其一，手中留有足夠的可以投資的現金。

解穴辦法：盡量用最少的錢去買房。即使你手頭有足夠的現金。假如你有50萬元現金，可不要傻到用50萬元去買50萬元的房子，最多只拿出10萬元就夠了，剩下的40萬元你一定要用來做投資，40萬元投資一年如果你還賺不回還銀行房貸的利息，那只能說明你連最基本的理財能力都沒有。無論是投到股市還是其他，40萬元一年回報賺3、5萬元遠遠比銀行貸款的那點利息高，最差你可以去借給私人朋友也比銀行利息高。

“死穴”之四：被動炒房

很多老百姓看到房子多漲了以后，覺得自己上班辛辛苦苦好多年還不如炒一套房一轉手賺得多，于是也忍不住加入了炒房的隊伍。殊不知炒房是一個很專業的活，一不小心就被套。因為房子變現手續復雜、稅費繁多、周期長，碰上調整，或者你的眼光不準，你就很難脫手，最后只能被動的“炒房炒成房東”。壓了資金，耗費了時間，影響了工作，最后心力交瘁，得不償失。

解穴辦法：千萬不要有短炒的心理。要有一種長期投資的心態。如果自己要參與房產投資，可以選擇參加房產理財俱樂部，讓專業人士幫你賺錢，回報也比較穩定。如果自己要做，就一定要多方調查了解和研究，做足功課，對自己的資金要有一個至少2年以上的安排規劃，也就是說在2年之內不會擔心斷供問題

“死穴”之五：迷信專家學者

現在所謂的專家學者滿天飛，各個領域的專家都在“研究”房地產。但每一個所謂的專家，其所有的言論背后一定有其根源。只要我們認真看一下這些專家所處的環境，就知道他在為誰說話。比如政府機構的專家學者，那些只是御用文人，沒有任何實戰經驗，君不見北大教授就依照經濟論打賭打輸了嗎?而一些房地產商贊助的研討會論壇，由房地產商支付報酬的專家學者嘉賓，他們講的話能為老百姓著想嗎?據說郎咸平先生參加房地產商的活動出場費已經在6位數之上了，這個費用自然是羊毛出在羊身上的。您想房地產商出錢請專家學者為老百姓說話，您覺得世界上會有這樣的好事嗎?其實很多所謂的專家學者，很多連自己買房的過程都沒經歷過，根本不知道第一線的真實現狀，可能住的是國家分的或房地產商送的房子，他們哪知道普通老百姓的艱難!

解穴辦法：普通老百姓在這個問題上一定要清醒，千萬不要迷信所謂的沒有任何實戰經驗整天紙上談兵的專家學者(從某種程度上說如果要實在效果的話還不如去聽一個可靠的經驗豐富的一線房產中介人員的話)。其言論只能作為宏觀參考指標之一。

“死穴”之六：買房可以一次性到位

這又是一個讓很多老百姓犯理念錯誤的觀念。有的老百姓甚至為了所謂的一次性到位花費了很大成本，到后來賣房時才發現自己是浪費的。現代社會是一個多元化的社會，經濟在發展，各種新的東西層出不窮。很多東西都在變化，也許你今天的想法是這樣，但過幾年你個人的家庭、工作、職業、經濟收入等等都會發生變化，到那時你的計劃和想法又會不一樣。如果你的經濟條件好了，你肯定會不滿足要改善居住條件;如果你經濟不好，而你的房子升值了，為什么不可以賣掉換取現金來發展個人事業?

解穴辦法：一次到位只是你現在的“算命式”的想法，中途任何可能都會出現。我建議你最多只做5～8年的打算。5年以后會有什么變化，永遠沒人知道，好或者壞一定會超出你現在的盲目想象

“死穴”之七：迷信廣告語

很多老百姓獲取購買信息的渠道來源于樓盤的各種廣告。殊不知房地產廣告是開發商雇傭寫手炮制的“美好愿望”，這個愿望能不能實現，最主要的是取決于開發商的實力和良心。

解穴辦法：要到現場去實地調查、走訪、分析，找可靠的專業人士請教，找老業主了解真實現狀。

“死穴”之八：只買便宜不買貴的

只圖價格便宜。誰都知道便宜無好貨。貴一定有貴的價值。而房地產市場永遠是：便宜的會越來越便宜，貴的永遠更貴。即使在深圳，很多原來便宜的房子就漲不了多少。(冰溪洋)

解穴辦法：一定要買最好。無論是未來增值還是轉手都容易。如果手頭真的沒資金，不好的買了也是負債資產。

“死穴”之九：租房不如買房

這個問題又是一個很多普通老百姓的觀念問題。一直以來也有很多人在爭執不已，打了很多口水戰。在參照“死穴”八的情況下，如果你是買一個泡沫資產，買是一種很大的損失。我們來算一筆賬：現在的商品房的月供和資金基本上是差距很大的。根據我們的調查，月供5000元的房子，租金最多只能租2500～3000元左右。而買房子首付加上裝修和家具電器用品，至少前期也要拿出一、二十萬元甚至幾十萬元，還要月供(一年也要好幾萬元)。但如果您先租房住一年二年，最多也就幾萬元租金，您把這幾十萬元去做一些投資，賺回來的錢一定會比你支付的租金多。

解穴辦法：在參照“死穴”之八的情況下進行選擇買或者租。

“死穴”之十：用現在的眼光看未來

這又是明顯的理念錯誤。有很多老百姓連通貨膨脹是何物何因都不知道就在跟著恐慌通貨膨脹，其實，就深圳而言，有的房子已經提前完成了通貨膨脹。現在好的未來不一定好。在深圳，一些樓盤曾在1989年就賣6、7千元的所謂好房子，由于發展局限到2009年，20年后也只有這個價，但20年前的錢能和今天比嗎?

解穴辦法：要用未來的眼光來看現在。不要買已經透支未來很多年的房子。對于房子所處地段的規劃是非常重要的。即使現在很差，只要清楚其規劃，就不要擔心。買房自住更是一種投資，要投資就一定有風險，如何把風險最小化，把價值最大化，這是每一個要買房的普通老百姓要靜下來思考學習的。

最后，我想請你，請每一個沒買房的或者已買房的老百姓認真問自己：你現在就能看到自己未來幾十年都會在某一套房住一輩子嗎