第一篇：房產估價師：中國房地產開發策劃流程設計

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房產估價師：中國房地產開發策劃流程設計

中國房地產開發策劃流程設計

古語有云：授人魚，不如授之以漁。這句話我們并不陌生，授人以魚只救一時之急，授人以漁則解一生之需。欲得魚，不如得漁。

但現今世人卻狂熱地沉迷于對魚的追逐之中，忽略了根本。房地產策劃亦如是。本書跳出只授人以魚的迷惑，以全新的手法，從房地產項目的開發流程入手，分別從可行性研究、市場調研、前期策劃、營銷策劃、銷售組織、營銷執行等六個階段結合大量詳實經

典的案例分解房地產項目的開發設計流程，為讀者提供房地產開發策劃流程設計的每個階段的操作范本。

第一階段 可行性研究／

2可行性研究的根本目的是實現項目決策的科學化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。／

一、房地產開發可行性研究的內容／

4二、房地產開發可行性研究的工作階段／

4三、房地產開發可行性研究步驟／

5四、可行性研究報告基本框架圖／

5范例01 哈市某項目可行性研究報告／71、項目的基本情況／82、哈爾濱市的概況和宏觀經濟／103、哈爾濱市近年同類開發物業的市場概況／134、項目附近同類開發物業的市場狀況／195、城市規劃建設對本項目的影響／276、同類物業開發營銷典型個案分析／287、項目地塊開發條件／

328、對規劃設計和建筑設計的建議／379、關于項目的市場定位問題／3910、實施進度計劃／3911、投資構成、成本分析／

4212、可行性研究財務數據的預測和選定／

5413、項目財務收益分析／56

范例02、武漢某項目可行性研究報告／761、總論／772、市場預測／803、建設規模與產品方案／864、選址方案／895、節能節水措施／936、環境影響評價／967、勞動安全衛生與消防／998、組織機構與人力資源配置／1019、項目實施進度／10610、投資估算／10611、融資方案／108

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12、財務評價／11113、社會評價／11314、風險分析／11415、研究結論與建議／11716、附圖、附表／119

第二階段 市場調研／128

市場調研是一種找出你的潛在顧客和發現他們的需要的過程和技巧。

一、房地產市場調研的主要階段／130

二、房地產市場調研的主要流程／13

4范例01、徐州住宅宏觀市場調研報告、／1351、徐州宏觀環境分析／1362、徐州房地產市場分析／1

43范例02、重慶商業地產市場需求調研報告／1471、項目調研概況／1482、調研分析／1493、綜合分析／1

53范例03、北京朝陽區高檔公寓調研報告／1551、調研概況／1562、區域狀況分析／1563、調研分析／1584、調研結論／17

2范例04、福州某項目市場調研報告／1751、項目概況／1762、福州市投資環境分析／1773、福州市房地產市場環境分析／1814、項目SWOT分析／1865、市場調研分析結論及建議／187

附錄、福州市重點樓盤調研表／188

第三階段 前期策劃／19

4策劃是一種程序，在本質上是一種運用腦力的理性行為。

一、SWOT分析法與DSTP模式／196

二、房地產項目前期策劃的一般工作流程／197

范例01、上海某別墅項目前期策劃案／2011、上海宏觀市場整體情況／2022、上海別墅市場整體情況／2043、重點競爭市場研究／2134、產品基地研究／2145、競爭分析／2156、客源分析／2217、SWOT分析／2228、產品定位建議／2239、營銷概念構想／22510、整體開發推廣建議／23111、關于產品的具體建議／23

3范例02、T市老城廂項目策劃案／237

一、老城廂與Ｔ市城市發展的關系／2391、T市國民經濟和社會發展現狀／2392、T市城市發展規劃／2413、老城廂歷史與現狀研究／2484、老城廂與T市總體發展的關系／250

二、區域房地產開發研究／2541、T市房地產業現狀／2542、T市房地產業發展趨勢／2563、老城廂人口密度研究／2574、房地產開發容量分析／258

三、項目發展定位／2631、項目及周邊情況分析／2632、發展定位／2723、發展策略／2734、區域戰略地位定位／2745、區域形象定位／2796、城市功能與產業設置原則／2807、區域城市功能與產業結構定位／28

2四、項目開發模式及策略／2851、發展條件及對比分析／2852、舊城改造開發模式／2883、老城廂規劃建議／2904、老城廂人口容量分析／2945、老城廂開發策略／29

5五、經濟模型研究／2991、項目地塊地價估算／2992、項目價差(市場價與成本價)／3023、項目風險／3034、小結／30

3六、整體包裝及推廣策略／3041、招商引資策略／3042、整體包裝策略／3063、招商引資模式設計／31

1第四階段 營銷策劃／316

營銷策劃是房地產開發商的智力資源，為房地產市場健康發展指點迷津。

一、項目營銷策劃總流程／318

二、項目營銷策劃主要內容／319

三、項目營銷計劃制定步驟／320

范例01、、廣州“望景花園”營銷策劃案／

3211、市場分析／3222、項目市場定位／3283、銷售策略建議／3324、宣傳策略／33

4范例02、、成都“天府名城”營銷策劃報告／3371、項目基本概況／3382、成都房地產市場分析／3393、“天府名城”項目分析／3564、目標市場分析／3585、營銷策略／3596、二次裝修方案建議／3657、營銷推廣及推介／3688、首期銷售量進度預測／3749、結論／37

4范例03、“貴陽1號花園”營銷策劃方案／37

5一、項目市場競爭環境分析 ／3761、區域市場現狀與趨勢 ／3762、競爭性樓盤點評／3883、市場消費需求分析／3924、營銷推廣環境分析／39

4二、項目競爭力分析／4031、項目場地及其周邊優劣勢分析 ／4032、項目SWOT分析 ／40

5三、項目營銷推廣及執行／4101、項目總體營銷目標／4102、目標市場細分及客戶特征／4103、項目宣傳推廣策略／4134、整體宣傳、銷售具體安排／42

3第五階段 銷售組織／426

一個好的銷售計劃如果沒有好的銷售組織安排和指導，沒有嚴格的銷售計劃追蹤和過程監控就不可能得到有效落實。

一、銷售團隊組織架構圖／428

二、銷售人員招聘選拔流程圖／429

三、銷售人員培訓體系／430

范例01、、青島某項目銷售組織全案設計／43

5一、銷售隊伍組建及培訓／4361、銷售團隊的架構及組建方法、人才選拔機制／4362、市場調研培訓 ／4453、銷售技巧培訓／450

二、銷售流程設計／4651、售樓員工作程序／4662、售樓員工作方法／4673、具體銷售方法／4714、售樓文件辦理程序／47

4三、管理制度設計／4771、售樓員基本守則／4772、銷售現場管理／48

1附件：城市商品房預售管理辦法／49

3范例02、、廣州市某開發公司銷售人員基礎知識培訓／4951、房地產市場與一般商品市場特征比較／4962、建筑與房地產／4963、房地產專用術語及建筑基礎知識培訓／497

第六階段 營銷執行/520

營銷執行是建立和保持項目競爭性優勢的根本。

一、營銷執行流程設計／52

2二、銷售現場基本流程設計／52

3三、營銷執行各時期業務推廣策略設計／52

4四、營銷執行的基本要求／526

五、銷控管理／527

預熱期／529

一、項目預熱期內部認購流程圖／530

二、項目預熱期進行內部認購的必備條件／530

三、內部認購的三種方式及其優缺點／

532范本01、南昌市“時代經典”項目預熱期市場推廣方案／5331、背景提示／5332、工作條件／5333、時代經典的市場認知／5344、市場預熱推廣策略／5345、時代經典的品牌導語／5346、市場預熱活動方案／53

5范本02、北京“琳瑯湖畔”預熱期活動方案／5381、活動策略／5382、活動時間／5383、活動地點／5384、人員邀請／5385、活動內容／539

范本03、廣州“西茵廣場”內部認購銷售方案／

5421、內部認購銷售培訓工作安排／

5422、內部認購／

5423、宣傳策略／

5434、銷售策略／5445、工程進度／54

5范本04 南寧某項目售樓部開放期銷售活動方案／5461、方案一：“誠意金”選號／5462、方案二：開放期內推出購房優惠卡／547

范本05、長沙某項目預熱期宣傳推廣計劃／5481、第一式：攻心術／5482、第二式：定心術／5483、第三式：提心術／549

范本06、天津奧園預熱期活動方案／5501、活動目的／5502、活動部署／550

范本07、天津奧園對外開放日活動策劃案／5521、活動目的／5522、活動部署／5

52范本08、常州奧林匹克花園實操表格推薦／5561、項目意向書／5562、項目客戶來訪登記表／557

開盤期／559

一、開盤現場工作流程圖／560

二、賣場分區平面參考圖／56

1三、售樓部交易區布局參考圖／56

1范本01、蕪湖“濱江·繁花園”開盤宣傳計劃／5621、媒體／5622、印刷／5633、其它／56

3附件：開盤造勢建議書／56

4范本02、常州“世紀豪庭”開盤典禮活動方案／5651、活動基本方案／5652、會場布置／5653、外場布置／5664、具體流程／5675、配合道具／5686、其他準備工作／5687、活動執行要點說明／5688、活動亮點／569

范本03、上海“時代國際城”開盤活動策劃方案／5711、銷售篇／5712、活動篇／5733、廣告篇／576

附件1：時代國際城開盤慶典工作執行方案／577

附件2：開盤期銷售活動組織方案／579

附件3：搖獎活動工作執行方案／580

范本04、昆明“香檳小鎮”開盤活動方案／5811、開盤活動預期目標／5812、活動安排／5813、活動流程安排／5824、活動項目具體安排／5845、活動配合／5846、媒體配合／585

附件1：分時段抽取幸運嘉賓活動細則／585

附件2：現場下訂客戶抽取幸運大獎活動細則／586

附件3：各類費用表格／587

第二篇：如何設計中國房地產開發策劃流程

如何設計中國房地產開發策劃流程我國房地產業界現在對房地產開發策劃一般分為房地產戰略策劃模式、房地產全程策劃模式、房地產品牌策劃模式、房地產產品策劃模式、房地產發展商自行策劃模式等等。對于房地產專業策劃公司而言，通常建議房地產開發商采取房地產全程策劃模式。

自上個世紀九十年代以來，商品房從熱銷到滯銷再到理性化銷售，房地產市場競爭加劇。2003年之后，隨著國家宏觀經濟調控政策、土地政策、銀行貸款政策的調整，開發商完全憑借出讓地土地使用權套取銀行資金用于房地產項目開發的做法已經難以繼續，開發商必須投入大量的自有資金用于項目的前期開發，其面臨的開發風險大大加強。于是，更加理性和穩健將成為整個房地產業新的變化，有限的土地資源價值最大化將成為房地產業的最大特征。

在此前提下，房地產專業策劃公司介入房地產開發項目的運作將成為市場的主流。筆者就此文討論的即這一類合作所產生的協議――― 項目前期的房地產開發策劃合同。

一、項目前期的房地產開發策劃與項目前期的房地產開發策劃合同的概念

日本策劃專家和田創對策劃的定義是：策劃是通過實踐活動獲取更佳成果的智能，或智能創造行為。也就是在對企業內外部環境予以準確地分析并有效地運用各種經營資源的基礎上，對一定時間內的企業營銷活動的行為、實施方案與具體措施進行設計和計劃。我國房地產業界現在對房地產開發策劃一般分為房地產戰略策劃模式、房地產全程策劃模式、房地產品牌策劃模式、房地產產品策劃模式、房地產發展商自行策劃模式等等。對于房地產專業策劃公司而言，通常建議房地產開發商采取房地產全程策劃模式。該模式由原深圳萬科股份有限公司董事、副總經理馮佳先生提出，以土地價值最大化策劃為核心，包含市場研究、土地研制、項目分析、項目規劃、概念設計、形象設計、營銷策略、物業服務、品牌培植等九個方面的內容。時間跨度自開發商委托日至業主入住、物業管理公司開始行使物業管理權之日止。

項目前期的房地產開發策劃也與房地產項目的代理銷售密切聯系，許多項目都采取策劃合同與代理銷售合同合并簽訂的辦法。在深圳、上海等城市，還出現了房地產專業策劃公司免策劃服務費、只收取代理銷售費的新模式。房地產開發項目前期策劃合同從法律上定性，屬于一種技術咨詢合同。它具備技術咨詢合同的法律特征：首先，房地產開發項目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當大一部分屬軟科學研究，凡屬工程設計、工程驗收、技術轉讓等實質性技術活動不屬此類合同調整。它主要發生在項目實

施之前。其次，項目前期的房地產開發策劃thldl.org.cn屬于決策服務，合同履行的結果僅為委托人可供選擇的咨詢報告。除合同另有約定之外，委托人將受托人提出的咨詢報告和意見付諸實施所發生的損失，受托人不承擔責任。

二、項目前期的房地產開發策劃合同是雙方當事人的主要義務

（一）項目前期的房地產開發策劃合同---委托人的義務

房地產開發項目前期策劃合同的委托人一般為房地產項目開發商或投資商。其主要義務有：

1、如實告知受托人房地產項目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發土地的位置、欲開發土地的土地權屬、欲開發土地的土地權性質、欲開發土地的權證面積、政府主管部門的規劃要點、自籌資金規模等。背景情況材料和基本情況是受托人進行分析研究、提出咨詢報告的基礎和依據，委托人提供的報告材料、數據、資料越全面，越有利于咨詢報告的科學性、合理化。

2、依據合同約定闡明需要咨詢的問題，并作明確之要求。委托人首先要向受托人說明具體的要求，它是受托人進行分析論證的出發點。一般而言，受托人應當提供市場調查分析、項目投資策劃分析、項目規劃策劃、項目可行性總評估分析四個方面的咨詢服務。

3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的義務，也是其權利。工作成果是指受托人完成的咨詢報告和意見，在受托人完成咨詢報告和意見后，委托人要及時組織評價鑒定，確認工作成果是否符合合同約定的條件，予以驗收。

4、支付報酬。這是委托人最基本的義務。委托人應依據合同的約定，分次或一次性履行支付報酬的義務。

（二）項目前期的房地產開發策劃合同---受托人的義務

1、依約完成策劃方案。受托人的主要合同義務包括三項，一是完成房地產項目的市場調查工作，二是依據調查情況進行有科學依據的市場分析，三是進行有獨創性的策劃。按照房地產業的特點，受托人完成的策劃方案應包含的基本項目包括：

（1）市場調研

A區域房地產市場調研

B類比競爭樓盤調研

C各類物業市場調研

D項目功能與主題定位分析

E目標客戶定性調查

F目標客戶定量調查

G市場定位分析和項目價格定位分析

F項目可行性總評估分析報告

(2)項目投資策劃

A宏觀經濟和本區域城市市場調研

B項目所在地環境、現狀及發展趨勢判斷 C項目開發方式和開發節奏建議

D項目土地SWTO調查和項目規模定位、價值分析

E項目投入產出分析及資金運作建議

(3)項目規劃策劃

A項目背景分析

B項目名稱和標志

C項目整體平面規劃、功能分區、道路系統布局概念提示

D單體主力戶型組合概念方案

E整體建筑風格定位、色彩計劃

F室內布局、裝修概念提示

G環境規劃及藝術風格提示

H公共家具設計概念提示

I公共裝飾材料選擇指導

J燈光設計及背景音樂指導

K項目建成后未來生活方式指引

依據以上義務，受托人要盡可能收集與所策劃項目有關的經濟技術信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術知識和經驗，綜合分析項目的技術內容，預測房地產項目的經濟前景，為委托人的房地產項目提供科學依據和參考方案，提出具有較高科學水平和參考價值的咨詢報告和意見。房地產項目策劃方案不僅僅是一個結論性的方案，它還應包括基本信息數據、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內容。

2、保證策劃方案達到合同約定的要求。咨詢報告是委托人進行項目決策的主要依據。它要求受托人在技術咨詢工作中，采取嚴肅認真的態度，力求咨詢報告的先進性、可行性，避免咨詢報告華而不實或出現失誤、質量低劣、無參考價值等情況的發生，從而使策劃方案和意見達到合同約定的要求。

3、配合和接受委托人的驗收。受托人進行的策劃，需經委托人對策劃方案驗收后方為履行完畢合同。在項目驗收過程中，受托人應委派專業技術人員和策劃方案設計人員按時參加由委托人組織召開的工作會議，對咨詢報告中的專業術語、調查依據、科學依據、策劃理念等進行解釋。保證委托人能夠清楚明白的知悉整個書面報告的內容并有能力予以實施。

對于委托人在驗收過程中所指出的問題，受托人應依據合同的約定予以修改、補作或對委托人予以解釋。

第三篇：房地產開發策劃營銷流程圖例

房地產開發策劃營銷流程圖例

①

前期市調階段 ②

發展策劃階段

③

營銷策劃及實施階段

客戶數量不夠 客戶數量足夠

備注：該圖例主要針對開發普通商品房的開發商而言的常規流程圖，僅供參考。

補充： 由于前期發展策劃，以及后期營銷策劃的銷售策略、媒體策略和價格策略對項目的發展、定位及盈利比較關鍵和重要，需要比較專業的策劃及營銷人員操盤完成，而后續的銷售執行周期較長，又需要人數較多、執行力較強的銷售團隊協作才能完成，所以一般的地產公司常常會著重于打造自己的品質、品牌及后續物業服務的附加值（如萬科），而把策劃銷營銷的工作交給專業的代理公司（如中原）來運作。另，商業的營銷運作模式較為復雜，一般不采用或不完全采用傳統銷售模式，考慮到后期商業價值的提升對項目品質和價值升值的影響，很多投資商、開發商會選擇和商業運營公司一起合作，先用各種優惠政策引進知名商家入駐，對于商業部分也不一定急于全部銷售，會暫時持有或部分持有，保留一定的產權（如南亞風情）。

第四篇：房地產開發流程

房地產開發流程

一、房地產開發

1、房地產開發概念

指從事房地產開發的企業為了實現城市規劃和城市建設（包括城市新區開發和舊區改建）而從事的土地開發和房屋建設等行為的總稱。

指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。

房地產開發與城市規劃緊密相關，是城市建設規劃的有機組成部分。

房地產開發是房地產活動中一項重要制度，屬于房地產生產、流通、消費諸環節中的首要環節。作為不動產，與其他商品的開發相比，房地產開發投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風險的特點。

2、房地產開發的種類

房地產開發包括土地開發和房屋開發。

土地開發主要是指房屋建設的前期工作，主要有兩種情形：一是新區土地開發，即把農業或者其他非城市用地改造為適合工商業、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區改造或二次開發，即對已經是城市土地，但因土地用途的改變、城市規劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對土地進行重新改造，投入新的勞動。房屋開發一般包括四個層次：第一層次為住宅開發；第二層次生產與經營性建筑物開發；第三層次為生產、生活服務性建筑物的開發；第四層次為城市其他基礎設施的開發。

3、房地產開發原則

房產開發必須嚴格依照下列基本原則和要求：

一、房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

二、以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府，政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

三、房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。

四、依法取得的土地使用權的，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股、合資、合作開發經營房地產。

4、房地產開發流程

一個完整的房地產項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。

第二部分，行政審批中，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。

第三部分，房地產項目權屬初始登記階段

1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。

2、開發商應提交材料：（1）申請書；（2）企業營業執照；

（3）用地證明文件或者土地使用權證；（4）建設用地規劃許可證；（5）建設工程規劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；

（9）根據有關規定應當提交的其他文件。

4、房地產開發資質

房地產開發資質分為一級、二級、三級、四級和暫定資質

一級：注冊資金5000萬人民幣，從事房地產開發經營5年以上，近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額，連續5年建筑工程質量合格率達100%。

權限：一級資質房地產開發企業承擔房地產開發項目的建設規模不受限制。

二級：注冊資金2000萬人民幣，從事房地產開發經營3年以上，近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額，連續3年建筑工程質量合格率達100%。權限：二級資質房地產開發企業可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發建設項目。三級：注冊資金800萬人民幣，從事房地產開發經營2年以上，房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額，連續2年建筑工程質量合格率達100%。

權限：三級資質房地產開發企業可以承擔建筑面積20萬平方米以下(含20萬平方米)的開發建設項目。

四級：注冊資金100萬人民幣，從事房地產開發經營1年以上，已竣工的建筑工程質量合格率達100%。

權限：四級資質房地產開發企業可以承擔建筑面積10萬平方米以下(含10萬平方米)的開發建設項目。

第五篇：房地產開發流程

房地產開發流程（詳細）

第一步房地產開發公司的設立

房地產開發公司設立階段的法律程序

一、內資房地產綜合開發公司的設立

1、公司設立準備

2、申請資質等級審批

3、申請辦理企業名稱預先核準

4、辦理工商注冊登記

5、辦理稅務登記

二、外資房地產開發公司的設立

6、申請批準項目建議書

7、辦理企業名稱登記

8、送審合資或合作合同、章程

9、申領外商投資企業批準證書

10、辦理企業登記

房地產開發公司設立階段的相關稅費

1、企業法人開業登記費

2、企業法人變更登記費

3、企業法人檢驗費

4、補、換、領證照費

第二步房地產開發項目的立項和可行性研究

房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發方案

3、申報規劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告

房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費

1、可行性研究費

2、建設工程規劃許可證執照費

第三步房地產開發項目的規劃設計和市政配套

房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序

一、房地產開發項目的規劃設計

1、申報選址定點

2、申報規劃設計條件

3、委托作出規劃設計方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規劃設計方案

7、住宅設計方案的專家組審查

8、落實環保“三廢”治理方案

9、委托環境影響評價并報批

10、建設工程勘察招、投標

11、委托地質勘探

12、委托初步設計

13、申報、審定初步設計

二、房地產開發項目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實市政公用設施配套方案

16、報審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合

房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費

1、工程勘察（測量）費

2、工程設計費

3、建設工程規劃許可證執照費

4、竣工檔案保證金

5、臨時用地費

6、臨時建設工程費

7、建設工程勘察招標管理費

8、勘察設計監督管理費

9、古建園林工程設計費

第四步房地產開發項目土地使用權的取得

取得房地產開發項目土地使用權的法律程序

一、國有土地使用權的出讓

1、辦理建設用地規劃許可證

2、辦理建設用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權出讓合同

10、領取臨時國有土地使用證

11、領取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權出讓金的返還

二、國有土地使用權的劃撥

13、國有土地使用權劃撥用地申請

14、主管部門現場勘察

15、劃撥用地申請的審核、報批

16、取得劃撥用地批準

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請

18、到擬征地所在區（縣）房地局立案

19、簽訂征地協議

20、簽訂補償安置協議

21、確定勞動力安置方案

22、區（縣）房地局審核各項協議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結戶口

27、調查戶口核實勞動力

28、辦理農轉工工作

29、辦理農轉居工作

30、辦理超轉人員安置工作

31、地上物作價補償工作

32、征地結案

取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費

1、地價款（土地出讓金）

2、資金占用費

3、滯納金

4、土地使用費

5、外商投資企業土地使用費

6、防洪工程建設維護管理費

7、土地閑置費

8、土地權屬調查、地籍測繪費

9、城鎮土地使用稅

10、地價評估費

11、出讓土地預訂金

12、征地管理費

13、土地補償費

14、青苗及樹木補償費

15、地上物補償費

16、勞動力安置費

17、超轉人員安置費

18、新菜田開發建設基金

19、耕地占用稅

第五步 房地產開發項目的拆遷安置

房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結

7、暫停辦理相關事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協議

10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11、發放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強制拆遷

房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費

1、房屋拆遷補償費

2、搬家補助費

3、提前搬家獎勵費

4、臨時安置補助費（周轉費）

5、清理費

6、停產停業綜合補助費

7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費

8、一次性異地安置補助費

9、房屋拆遷管理費

10、房屋拆遷服務費

第六步房地產開發項目的開工、建設、竣工階段

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序

一、房地產開發項目開工前準備工作

1、領取房地產開發項目手冊

2、項目轉入正式計劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設費

4、交納自來水廠建設費

5、交納污水處理廠建設費

6、交納供熱廠建設費

7、交納供電貼費及電源建設集資費

8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續

9、設計單位出報批圖

10、出施工圖

11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發建設工程規劃許可證

15、領取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產開發項目的工程建設招投標

16、辦理招標登記、招標申請

17、招標準備

18、招標通告

19、編制招標文件并核準

20、編制招標工程標底

21、標底送審合同預算審查處確認

22、標底送市招標辦核準，正式申請招標

23、投標單位資格審批

24、編制投標書并送達

25、召開招標會，勘察現場

26、召開開標會議，進行開標

27、評標、決標

28、發中標通知書

29、簽訂工程承包合同

30、工程承包合同的審查

三、房地產開發項目開工手續的辦理

31、辦理質量監督注冊登記手續

32、建設工程監理

33、辦理開工統計登記

34、交納實心黏土磚限制使用費

35、辦理開工前審計

36、交納投資方向調節稅

37、領取固定資產投資許可證

38、報裝施工用水、電、路

39、協調街道環衛部門

40、協調交通管理部門

41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議

42、領取建設工程開工證

四、房地產開發項目的工程施工

43、施工場地的“三通一平”

44、施工單位進場和施工暫設

45、工程的基礎、結構施工與設備安裝

46、施工過程中的工程質量監督

五、房地產開發項目的竣工驗收

47、辦理單項工程驗收手續

48、辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》

49、商品住宅性能認定

50、竣工統計登記

51、辦理竣工房屋測繪

52、辦理產權登記

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的相關稅費

1、三通一平費

2、自來水廠建設費

3、污水處理廠建設費

4、供熱廠建設費

5、煤氣廠建設費

6、地下水資源養蓄基金

7、地下熱水資源費

8、市政、公用設施建設費（大市政費）

9、開發管理費

10、城建綜合開發項目管理費

11、建筑行業管理費

12、綠化建設費

13、公園建設費

14、綠化補償費

15、路燈維護費

16、環衛設施費

17、生活服務設施配套建設費（小區配套費）

18、電源建設集資費（用電權費）

19、外部供電工程貼費（電貼費）20、建安工程費

21、建設工程招投標管理費

22、合同預算審查工本費

23、質量管理監督費

24、竣工圖費

25、建材發展補充基金

26、實心黏土磚限制使用費

27、工程監理費

28、工程標底編制管理費

29、機電設備委托招標服務費 30、超計劃用水加價

31、夜間施工噪聲擾民補償費

32、占道費

33、固定資產投資方向調節稅

第七步房地產開發項目的經營階段

房地產開發項目經營階段的法律程序

一、北京市外銷商品房的銷售

1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》

2、選定中介代理機構和律師事務所

3、與購房者簽訂認購書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預售契約公證

7、辦理外銷商品房的預售登記

8、外銷商品房轉讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續

11、辦理產權過戶手續

二、北京市內銷商品房的銷售

12、提交完成建設項目投資證明

13、簽署預售內銷商品房預售款監管協議

14、辦理《內銷商品房預（銷）售許可證》

15、銷售項目備案

16、委托中介代理機構進行銷售

17、與購房者簽訂認購書

18、與購房者簽訂買賣契約

19、辦理預售登記

20、辦理轉讓登記

21、辦理房地產抵押登記手續

22、樓宇交付入住

23、質量保證書和使用說明書

24、辦理產權立契過戶手續

三、北京市房地產出租的綜合管理

25、房屋出租權的確認

26、申請房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書面承租協議

28、租賃當事人辦理租賃登記手續

29、租賃房屋的轉租

30、房屋租賃關系的終止

四、北京市房地產出租的專項（外地來京人員）管理

31、房屋出租權的確認

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34、簽訂書面租賃協議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續

五、北京市房地產的抵押

36、抵押權的設定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產抵押登記

39、抵押房地產的占管

40、抵押房地產的處分

房地產開發項目經營階段的相關稅費

1、營業稅

2、城市維護建設稅

3、教育費附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業所得稅

8、個人所得稅

9、房產稅

10、城市房地產稅

11、房屋產權登記費

12、房屋所有權證工本費

13、房產共有權執照費

14、房屋他項權利執照費

15、房屋買賣登記費

16、房屋買賣手續費

17、房屋租賃審核備案手續費

18、向來京人員租賃房屋審核備案手續費

19、來京人員租賃私房合同登記備案手續費

20、房屋租賃登記費

21、房屋估價手續費

22、房屋公證估價手續費

23、房地產價格評估費

24、房地產中介服務費

第八步房地產開發項目的物業管理階段

房地產開發項目物業管理階段的法律程序

1、物業管理單位經營資質審批

2、簽署物業管理委托合同

3、居住小區的物業接管綜合驗收

4、物業使用、管理、維修公約的核準

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質量保證書和使用說明書

7、物業管理服務基本要求

8、物業管理委員會的設立

房地產開發項目物業管理階段的相關稅費

1、居住小區物業管理啟動經費

2、共用部位共用設施設備維修基金

3、普通居住小區物業管理費

4、高檔住宅物業管理費

5、經濟適用住房小區物業管理費

6、供暖費

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