第一篇：北京工業(yè)地產項目考察報告

北京項目考察報告

郭長根、劉志臣 2011年9月8日

2011年9月6日下午我們對北京豐臺總部基地和亦莊聯(lián)東U谷產業(yè)綜合體項目進行了考察調研；7日上午趕赴河北涿州參加涿州市政府針對京南智慧園項目的交流協(xié)調會。具體情況如下。

一、豐臺總部基地

我們到現(xiàn)場參觀時沒有找到招商中心或者售樓處，僅找到了物業(yè)服務中心。據物業(yè)服務中心的人員介紹，目前總部基地所有樓盤已售完，不再接待購買客戶；如果想租賃，也只能自行去找業(yè)主談，但他們不提供業(yè)主信息；物業(yè)服務中心僅負責針對業(yè)主的物業(yè)服務。隨后，我們轉了一圈，對園區(qū)做大致了解。

園區(qū)位于西北京南四環(huán)邊，距天安門直線距離13公里左右。園區(qū)占地900畝，大約500棟高密度寫字樓。寫字樓分高低兩種，高的11~15層左右，建筑面積13000平米左右，集中在北面金融總部區(qū)；其余大部分樓高為5-6層不等，建筑面積在6000平左右。樓的樣式不多：整齊劃一方塊結構；主色調為深灰色，每棟下面三層包有紅色外框。入住的企業(yè)以央企、上市公司、金融和高科技企業(yè)為主。園區(qū)一些公交線路經過但無地鐵（離最近的地鐵站也有7公里左右，據說將修地鐵9號線）。生活配套設施較少，酒店、餐飲、娛樂設施不多。一期項目自2003年開始到2010年售完，歷時7年。

據悉，2004年開盤時，總部基地的辦公樓大約6800元/平方米，對面怡?；▓@住宅價格6500元/平米。目前怡?；▓@的房子3萬元/平方米左右，而總部基地辦公樓仍徘徊在2萬左右。“面積太大，總價太高，貸款不好辦，又是工業(yè)產權，所以轉讓難度比較大?！?，故總部基地的房子轉手出售的較少，主要用于出租。

另據悉，總部基地正在往東擴大約1.75平方公里，定位為高技術服務總部區(qū)?？偛炕貣|擴在功能布局上將分為總部基地國際區(qū)、總部基地綜合區(qū)、總部基地民營區(qū)和總部基地生活區(qū)，其中總部國際區(qū)除了現(xiàn)有的汽車博物館，還將規(guī)劃大體量、高品質的獨棟辦公樓，并建設國際商務酒店、國際會展中心、現(xiàn)代藝術中心、SOHO中心；總部綜合區(qū)除了獨棟總部樓外，還將集教育、酒店、餐飲、娛樂等生活、商務配套服務于一體。豐臺總部基地向東拓展后，整個總部基地項目總占地面積約400公頃，總建筑面積約800萬平方米，其中已完成300萬平方米，總投資300多億。

二、聯(lián)東U谷

聯(lián)東U谷位于亦莊開發(fā)區(qū)，南六環(huán)外、京津塘高速邊，距天安門直線距離25公里；占地1300畝，規(guī)劃建筑面積100萬平米；屬于中關村科技園分支，是國家級開發(fā)區(qū)。

我們現(xiàn)場參觀時發(fā)現(xiàn)，園區(qū)中的標準廠房已經全部住滿；研發(fā)生產混合用房區(qū)域建成部分已經住滿，還有兩排在建，據說已經售完；特殊定制區(qū)已經建完；目前在售的是總部商務區(qū)。

我們到招商/售樓中心了解總部商務園的情況。據招商經理介紹，總部商務園占地200畝，有8排商務獨棟，每排7-8棟；目前在建、預售其中的2排，其余還未開始；每棟樓有4、5層兩種，建筑面積1600~3200平米左右，獨棟或雙拼結構；企業(yè)必須在園區(qū)注冊才可購買，每平米售價8000元左右；房屋只有產權證，但北京地區(qū)房屋交易或貸款僅需產權證；根據情況，注冊企業(yè)可享受國家級，或省級，或園區(qū)內的特殊優(yōu)惠政策。

據現(xiàn)場感覺，與標準廠房和研發(fā)生產混合用房相比，商務獨棟的銷售情況并不理想。因為聯(lián)東U谷投入大量的廣告宣傳商務獨棟，但目前在建的兩排還未售完，其余的六排還未開建；而研發(fā)混合用房和廠房早已全部售完。

三、京南智慧園

2011年9月7日上午10：00~12：00，我們和賽普中心的孫主任、查處長等與涿州市委領導一行開了京南智慧園項目交流協(xié)調會。這次，新任市長非常重視該項目，希望通過該項目提升園區(qū)形象、拉動經濟和帶動就業(yè)，現(xiàn)場表示歡迎項目落戶，責成各部門盡快落實各項落戶審批工作，并指派專門的副市長督辦和協(xié)調后戶各項工作。會后不久，我們也順利接到規(guī)劃局受理項目通知。估計在涿州市政府層面項目基本通過了，下一步需要到省里環(huán)首都辦申請土地指標問題。

但是，在交流過程中，市委領導也提出了對項目的擔心和警示。市委書記明確表示，項目必須是做產業(yè)聚集，開發(fā)區(qū)不需要房地產開發(fā)；項目必須能夠像賽普中心介紹的那樣能夠有國家級“某某產業(yè)基地”或“某某中心”的名頭落戶，并能夠實實在在地落戶一些龍頭企業(yè)；開發(fā)區(qū)土地指標的釋放是根據項目進展情況供給的，先期可能僅給200~500畝，如果半年內未動工，或者動工后僅作房地產開發(fā)而無大企業(yè)入住，市政府很可能收回土地指標且不再繼續(xù)供應剩余指標。市政府也專門參觀賽普中心，了解中心的性質和能力。

另外，當天下午，我們也接觸了華容投資有限公司的任總。據任總介紹，華容投資在涿州開發(fā)區(qū)有5平方公里的商業(yè)和住宅地產開發(fā)體量，其中，1000畝左右自己做一、二級房地產開發(fā)，其余只做一級開發(fā)。目前，在與萬達和萬科接觸，準備引進萬達商業(yè)綜合體項目。華容投資在涿州項目，其中，華容投資占股51%，福建一私企占股40%，涿州政府占股9%。項目獲利后，每畝向政府繳納土地指表費約47.3萬，其余獲利40%歸政府，60%歸項目公司。任總原本是賽普中心的人，現(xiàn)在人事關系還在中心，兩年前運作華容的項目，對涿州政府關系很熟，賽普中心希望任總能在當地幫助我們。

四、建議和意見

（1）針對京南智慧園項目

由于項目規(guī)模巨大，京南智慧園的規(guī)劃和建設，在前期必須先滿足政府產業(yè)聚集的要求，利用CSIP賽普測試中心的名聲和能力，真正吸引幾家龍頭企業(yè)入住，樹立“智慧園區(qū)”的形象，以爭取政府的優(yōu)惠政策和土地指標支持。有了一定的形象和政府支持之后，在后期項目中逐漸增加住宅和商業(yè)比重，逐漸增加盈利空間。

由于土地指標的緊缺，整個項目的指標至少要分兩、三次甚至更多次才能獲得，而每一次的獲得都以之前的招商完成情況為基礎，因此，前期的“產業(yè)聚集”非常關鍵，前期切不可不動或者盲動。為減少前期投入風險和快速區(qū)的招商效果，應該提前讓賽普中心與一些龍頭企業(yè)接觸，并給予一定優(yōu)惠條件吸引共同入住。前期產業(yè)聚集增加人氣后，后面的地產項目增值空間也大，如果前期就做房地產，不但政府限制，且利潤空間也有不高。

（2）針對南京財富產業(yè)園項目

南京項目我們無法作產業(yè)聚集，而且政府也沒有強行產業(yè)聚集任務，應側重房地產業(yè)務。但由于遠離市區(qū)，大樓單體體量大，12層的售價近億元人民幣，6層的也要4000多萬元，能買得起企業(yè)不多；而且即使有整幢購買的企業(yè)，其議價能力必然也強，成交后利潤也會降低。據這一時期客戶蓄水情況看，購買1000平米左右的居多。故建議以按層分割出售為主，只要想辦法取得土地證分割許可。據悉，增加土地出讓金可以變通解決。如此法可行，可借機收購周邊位置好的工業(yè)用地，如法炮制。

第二篇：2010年北京工業(yè)地產調查報告

動蕩不安的2010年悄然過去，新一年的大幕拉開，縱觀全球房地產業(yè)進入低迷期，歐洲成了重災區(qū)，我國也受到了沖擊，在工業(yè)地產方面，根據中國工業(yè)地產服務聯(lián)盟數據顯示，由于受國家土地政策限制，北京2010上半年工業(yè)用地宗地數環(huán)比與成交面積環(huán)比均出現(xiàn)了大面積的下滑，而成交情況卻呈現(xiàn)出大的升幅，2010年5月份，工業(yè)用地成交量較之全年平均水平增長83.7%，成交面積比09年平均水平大增113.7%，作為產業(yè)地產一線品牌的聯(lián)東U谷?北京項目更是迎來了今年的熱銷狂潮，僅2010年一季度的銷售量便超越2009年半年的銷售量，2010年6月份的單體項目租售量更接近三萬平米。在低供給、高需求的市場狀況下，工業(yè)地產快速發(fā)展。

2010年，中國率先世界擺脫了經濟危機的影響，國內呈現(xiàn)出勢頭良好的經濟走勢，上海世博會的盛大召開、廣州亞運會的召開，越來越多的世界性盛會開始焦距中國，越來越多的跨國企業(yè)投資欲在中國躍躍欲試。但是，一些問題依然潛伏，全國通貨膨脹苗頭漸顯，實體經濟當中，CPI同比由負轉正，油價再次出現(xiàn)飆升、房價調控、股市鐵蕩起伏、經濟因素的“不安題材”強勢涌動，幾乎任何得“風吹草動”，都將直接影響市場變化。

一直處于熱門話題中國地產行業(yè)也開始出現(xiàn)了內部變動，住宅市場正在遭遇調控的影響、商業(yè)地產借勢住宅市場的冷當迅速崛起，但是由于信貸條件嚴格、經營、產權等問題糾紛不斷商業(yè)地產也開始面臨政策調控，而作為中國地產的另一極——產業(yè)地產開始呈現(xiàn)快速發(fā)展之勢，已經在中國地產行業(yè)發(fā)揮著越來越重要的地位。

2010年上半年，北京產業(yè)地產市場經過金融危機的洗牌和重組，重獲新生。呈現(xiàn)出強勁的發(fā)展勢頭，開發(fā)區(qū)土地情況日益活躍，成交量成倍增加，而產業(yè)園區(qū)、工業(yè)園區(qū)內產業(yè)占地占據了市場主導地位，主要呈現(xiàn)以下幾個特點：

一、土地市場整體平穩(wěn)發(fā)展，并未出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象，相較于住宅市場、商業(yè)市場穩(wěn)定；

二、產業(yè)市場土地成交量與成交金額較2009年有所上升，與五、六月份的住宅市場零成交成反比，尤其6月份的工業(yè)市場土地宗數成交量占據總宗地數的84.1%。

三、產業(yè)市場物業(yè)成交面積創(chuàng)新高，2010年上半年的租售總面積已超過30萬平米，相當于2008年全年的租售面積和。

四、銷售情況好于預期，住宅市場的調控令很多中小企業(yè)開始重視企業(yè)自身的發(fā)展，實體經濟的促進也使得越來越多的企業(yè)加入到產業(yè)園區(qū)中來，去年的銷售冠軍聯(lián)東U谷繼續(xù)領跑，以13.8萬平米的銷售量高居產業(yè)地產榜首地位。

五、開發(fā)區(qū)對產業(yè)市場異常重視，十三個區(qū)域規(guī)劃獲批、產業(yè)結構優(yōu)化升級政策等都很大程度上推動了產業(yè)地產的發(fā)展。

六、大興開發(fā)區(qū)憑借其優(yōu)越的土地資源成為產業(yè)用地的第一大區(qū)域，大興開發(fā)區(qū)區(qū)空間開闊，占北京市平原面積的六分之一，有著廣闊的土地資源優(yōu)勢，同時行政資源、社會管理、公共服務等資源優(yōu)勢明顯，伴隨著“城南行動計劃”“一軸一帶多園區(qū)”等規(guī)劃，大型產業(yè)發(fā)展格局正在全面擴大。

2010年1月到6月，半年時間內，產業(yè)地產發(fā)展快速，產業(yè)用地共65宗地，占總宗地數的67%，較之去年全年水平增加45.8%，全球經濟危機的出現(xiàn)，令眾多國家開始認識到實體經濟的重要性，產業(yè)地產作為實體經濟的主體，也表現(xiàn)出越來越重要的地位。

從總成交面積來看，2010年上半年的總體成交面積為4783814.93平米，較2009年所有上漲，表明2010年產業(yè)地產市場總體走勢良好。

從總體成交金額來看，2010年上半年產業(yè)用地的總體成交金額較之09年半年的水平有所上升，成交金額達到432926.3303萬元。

從產業(yè)用地總體成交均價來看，2010年上半年的成交均價較09年出現(xiàn)了大幅度的增長，如今的產業(yè)用地樓面均價達到：661.325203元/平米。

從成交面積大小上來說，大興區(qū)是最主要的成交區(qū)域，占總比重的三分之一；其次為通州、平谷區(qū)，從成交金額來看，房山區(qū)成為成交價格最高的區(qū)域，其次為昌平區(qū)、順義區(qū)。

2010年，北京產業(yè)園區(qū)供應量總和為594925平米，通州區(qū)的供應量為304700平米，占據了總供應

量的近50%，順義、亦莊、大興次之。

產業(yè)物業(yè)租售情況

2010年租售量總量為30萬平米，其中2010年北京上半年產業(yè)園區(qū)租賃的總量是在108400平米左右，租賃價格以海淀區(qū)高居榜首位置，位于海淀區(qū)的永豐產業(yè)基地和亦莊的匯龍森以2元/天.平米的租賃單價成為市場最貴，而其他區(qū)域則比較平均，平均租價均在1.3-1.4元/天.平米，全市平均租價略有上揚。

銷售總量為19萬平米，從成交面積來看通州區(qū)成為了成交的首要區(qū)域，占據了總體銷售量的63%，而該區(qū)域的功臣則要歸功于金橋產業(yè)基地內的聯(lián)東U谷，該項目的銷售量已經連續(xù)兩年一直處于京城銷售量的榜首之位。

2010年上半年的市場銷售成交價格較去年比較，有所上浮，上升幅度達到了10.17%，一方面今年的產業(yè)地產市場受到了前所未有的關注，企業(yè)對于郊區(qū)辦公的需求增加；兩一方面，產業(yè)園區(qū)的規(guī)模發(fā)展得到了越來越多企業(yè)的認同。以聯(lián)東U谷為例，聯(lián)東U谷在一舉拿下2009年的銷售冠軍之后，業(yè)績繼續(xù)領跑北京產業(yè)市場，2010年聯(lián)東U谷不僅在規(guī)模上更加的成熟，品牌的知名度也越發(fā)受到消費者的青睞，今年上半年的售價也出現(xiàn)了漲幅情況，去年獨棟的銷售單價在6500元/平米，而今年的獨棟銷售單價已經達到7300元/平米。

我國正處于從農業(yè)向工業(yè)化、城市化的變革，農民的的城市化，不僅會帶動住宅建設的大幅度的需求，工業(yè)地產也會需求量大增，土地購置的需求、土地租賃、廠房的需求、物流的增加等等，這對于工業(yè)地產是個不小的考驗，也是發(fā)展的最好時機，據我們調查，北京市2010年求購廠房的信息就有61605條，求購廠房的總數61150平方米；土地求購總計1559條，土地求租總計7373條，求租廠房9035000平方米；求租庫房的總面積4603510平方米；求購庫房的總面積2650平方米等等。

從上述情況，可以看出，工業(yè)地產目前的現(xiàn)狀已經與北京經濟息息相關，城市的發(fā)展離不開企業(yè)，企業(yè)的發(fā)展離不開產業(yè)園區(qū)的發(fā)展與壯大，在新的一年里，在“十二，五”的開頭年里，我國的經濟會繼續(xù)穩(wěn)步增長，相信北京在工業(yè)地產上也會有新的發(fā)展，我們會有更大的空間，為客戶提供更好的服務

第三篇：工業(yè)地產項目策劃個人工作總結

文章標題：工業(yè)地產項目策劃個人工作總結

拚搏、摸索、奮進的兩個月多月已經過去，兩個多月來，由從事市場一線的工作到研究市場進行項目營銷策劃,是從感性認識上升到理性認識層面的階段，不斷思索創(chuàng)新，感覺收獲頗多。同時我?guī)еd奮、肩負責任度過了繁忙而又充實的兩個多月！短短兩個月，這是我人生轉換的過程，是我職業(yè)方向發(fā)生改變的過程，是我成長的過程，從此有了對聯(lián)東國際工業(yè)城經營理念、營銷環(huán)境以及其使命更加了解；在趙總的全心幫助和大力支持下，我對工業(yè)地產項目策劃由生疏到熟悉、從熱愛到愿意為之付出的心路歷程，同時我也深感責任重大。回顧總結兩個月的工作，主要感受、心得，思路等其他幾個方面總結如下：

2005年10月—12月工作總結

按照自己制定的工作思路及各階段性工作目標，實出重點，講究實效，勤思考，并通過努力，千方百計，不折不撓地開展工作，逐步推進工業(yè)城項目，提高其知名度。但從總體來說，是在摸索上升的階段。

一、工作進展情況回顧

第一次接觸工業(yè)地產項目策劃，對它的營銷推廣是一個陌生的、模糊的概念，經歷了初期放水養(yǎng)魚，摸著石頭過河的艱苦探索后[范文搜網-http://www.tmdps.cn找文章，到范文搜網]，初步明確了它的性質和方向。但任何工作都離不開人的主體元素。于是首先就從學會做人，踏實工作做起；其次是掌握國家和開發(fā)區(qū)宏觀政策，企業(yè)本身內部環(huán)境和企業(yè)投資環(huán)境，比如開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策、北京市政府總體規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展動態(tài)和城市建設發(fā)展動態(tài)等；還有微觀環(huán)境和園區(qū)競爭情況；再次是飲水思源，摸索有效的營銷推廣方案，經常思考這樣的問題：怎樣花最少的錢達到最好的宣傳效果？通過什么樣的方式才能找到準客戶？現(xiàn)階段工業(yè)城項目還存在什么問題，應該先從哪方面入手解決營銷難的問題？

2005年10月—2005年12月的主要工作如下：

1、配合完成中秋晚會

2、協(xié)助完成汽配展活動

3、完成網絡推廣工作

4、積極配合公關活動

5、完成工業(yè)城招商的內部協(xié)調和調研，幫助完善招商基礎資料

6、配合同事完成其他工作內容

7、推陳出新,不斷完善營銷思路,制定營銷策略

8、完成臨時性交代的任務

二、基本工作情況和做法

（一）不怕困難，建立把項目策劃好的信心。

認真分析新形勢新情況，正視新挑戰(zhàn)，沉著應對，及時調整工作策略。一是認真學習北京工業(yè)地產宏觀環(huán)境和北京市的相關政策和規(guī)劃，提高對它的理解和認識，以積極的姿態(tài)迎接困難，樹立信心，始終保持旺盛的工作精神，千方百計挖潛營銷思路。二是注重市場信息的收集和鑒別、分析能力，應對競爭對手的營銷策略和市場推廣策略，以之來調整我們的營銷戰(zhàn)略和策略；三是積極爭取領導的支持和幫助，在制定營銷策略和市場推廣方案的時候，由于各自存在思維差別，肯定會出現(xiàn)意見不一致的情況，但對出現(xiàn)的問題和遇到的難題，會認真“把脈、會診”，及時調整方式方法。雖然我離完成公司期望指標和自己計劃的目標還存在差距，但在目前嚴峻困難的形勢下，我認為所付出的努力和艱辛一定不會白費。

（二）從細分市場找到目標客戶

力求按照不同的特征來進行市場細分，市場細分有三條好處，一個是獲得消費者高度的忠誠度，一個是保護適當利潤，一個是容易獲得成功。比如追求相似利益的企業(yè)、具有相同行業(yè)特性的企業(yè)、相同國度的企業(yè)等等。

雖然園區(qū)在設計研發(fā)的時候就進行了市場的細分，但是這種細分往往相對是粗線條的，因此在具體實施銷售的時候有必要進行更為明確的目標市場細分，根據產品推廣的不同階段，針對更加明確的目標客戶，使用合適的營銷策略和方式。

（三）與世俱進，轉變策劃觀念和思維模式。

工業(yè)地產作為客觀存在的比較特殊的產品，其營銷思路和推廣方法也會與其他產品有所差別，尤其是民用地產，它的特點是以感性訴求為主。而工業(yè)地產的特點是從理性訴求的角度進行宣傳策劃。工業(yè)廠房的需求量及其目標客戶群的隱蔽性和分散性，就決定了它的宣傳模式必須創(chuàng)新和媒體選擇更具針對性。所以轉變策劃觀念和思維模式是勢在必行，把聯(lián)東工業(yè)園打造成為具有全國前沿性和戰(zhàn)略性的工業(yè)地產的典范。

（四）提升自身專業(yè)素養(yǎng)和工作技能，提高工作效率在常規(guī)工作的基礎上，注重自身專業(yè)素養(yǎng)、溝通技能與工作能力的提升。自我抓基礎、抓內功，一是抓實效工作，不斷提高自我工作素質，使自己成為策劃的行家里手；二是注重自我工作作風的培養(yǎng)及業(yè)務能力的提高，著力提高工作效能。

三、存在的問題

目前在營銷和宣傳等方面存在的問題：（1）信息網絡

第四篇：工業(yè)地產項目策劃人員個人工作總結

工業(yè)地產項目策劃人員個人工作總結

拚搏、摸索、奮進的兩個月多月已經過去，兩個多月來，由從事市場一線的工作到研究市場進行項目營銷策劃,是從感性認識上升到理性認識層面的階段，不斷思索創(chuàng)新，感覺收獲頗多。同時我?guī)еd奮、肩負責任度過了繁忙而又充實的兩個多月！短短兩個月，這是我人生轉換的過程，是我職業(yè)方向發(fā)生改變的過程，是我成長的過程，從此有了對聯(lián)東國際工業(yè)城經營理念、營銷環(huán)境以及其使命更加了解；在趙總的全心幫助和大力支持下，我對工業(yè)地產項目策劃由生疏到熟悉、從熱愛到愿意為之付出的心路歷程，同時我也深感責任重大?；仡櫩偨Y兩個月的工作，主要感受、心得，思路等其他幾個方面總結如下：

2005年10月—12月工作總結

按照自己制定的工作思路及各階段性工作目標，實出重點，講究實效，勤思考，并通過努力，千方百計，不折不撓地開展工作，逐步推進工業(yè)城項目，提高其知名度。但從總體來說，是在摸索上升的階段。

一、工作進展情況回顧

第一次接觸工業(yè)地產項目策劃，對它的營銷推廣是一個陌生的、模糊的概念，經歷了初期放水養(yǎng)魚，摸著石頭過河的艱苦探索后，初步明確了它的性質和方向。但任何工作都離不開人的主體元素。于是首先就從學會做人，踏實工作做起；其次是掌握國家和開發(fā)區(qū)宏觀政策，企業(yè)本身內部環(huán)境和企業(yè)投資環(huán)境，比如開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策、北京市政府總體規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展動態(tài)和城市建設發(fā)展動態(tài)等；還有微觀環(huán)境和園區(qū)競爭情況；再次是飲水思源，摸索有效的營銷推廣方案，經常思考這樣的問題：怎樣花最少的錢達到最好的宣傳效果？通過什么樣的方式才能找到準客戶？現(xiàn)階段工業(yè)城項目還存在什么問題，應該先從哪方面入手解決營銷難的問題？

2005年10月—2005年12月的主要工作如下：

1、配合完成中秋晚會

2、協(xié)助完成汽配展活動

3、完成網絡推廣工作

4、積極配合公關活動

5、完成工業(yè)城招商的內部協(xié)調和調研，幫助完善招商基礎資料

6、配合同事完成其他工作內容

7、推陳出新,不斷完善營銷思路,制定營銷策略

8、完成臨時性交代的任務

二、基本工作情況和做法

（一）不怕困難，建立把項目策劃好的信心。

認真分析新形勢新情況，正視新挑戰(zhàn)，沉著應對，及時調整工作策略。一是認真學習北京工業(yè)地產宏觀環(huán)境和北京市的相關政策和規(guī)劃，提高對它的理解和認識，以積極的姿態(tài)迎接困難，樹立信心，始終保持旺盛的工作精神，千方百計挖潛營銷思路。二是注重市場信息的收集和鑒別、分析能力，應對競爭對手的營銷策略和市場推廣策略，以之來調整我們的營銷戰(zhàn)略和策略；三是積極爭取領導的支持和幫助，在制定營銷策略和市場推廣方案的時候，由于各自存在思維差別，肯定會出現(xiàn)意見不一致的情況，但對出現(xiàn)的問題和遇到的難題，會認真“把脈、會診”，及時調整方式方法。雖然我離完成公司期望指標和自己計劃的目標還存在差距，但在目前嚴峻困難的形勢下，我認為所付出的努力和艱辛一定不會白費。

（二）從細分市場找到目標客戶

力求按照不同的特征來進行市場細分，市場細分有三條好處，一個是獲得消費者高度的忠誠度，一個是保護適當利潤，一個是容易獲得成功。比如追求相似利益的企業(yè)、具有相同行業(yè)特性的企業(yè)、相同國度的企業(yè)等等。

雖然園區(qū)在設計研發(fā)的時候就進行了市場的細分，但是這種細分往往相對是粗線條的，因此在具體實施銷售的時候有必要進行更為明確的目標市場細分，根據產品推廣的不同階段，針對更加明確的目標客戶，使用合適的營銷策略和方式。

（三）與世俱進，轉變策劃觀念和思維模式。

工業(yè)地產作為客觀存在的比較特殊的產品，其營銷思路和推廣方法也會與其他產品有所差別，尤其是民用地產，它的特點是以感性訴求為主。而工業(yè)地產的特點是從理性訴求的角度進行宣傳策劃。工業(yè)廠房的需求量及其目標客戶群的隱蔽性和分散性，就決定了它的宣傳模式必須創(chuàng)新和媒體選擇更具針對性。所以轉變策劃觀念和思維模式是勢在必行，把聯(lián)東工業(yè)園打造成為具有全國前沿性和戰(zhàn)略性的工業(yè)地產的典范。

（四）提升自身專業(yè)素養(yǎng)和工作技能，提高工作效率

在常規(guī)工作的基礎上，注重自身專業(yè)素養(yǎng)、溝通技能與工作能力的提升。自我抓基礎、抓內功，一是抓實效工作，不斷提高自我工作素質，使自己成為策劃的行家里手；二是注重自我工作作風的培養(yǎng)及業(yè)務能力的提高，著力提高工作效能。

三、存在的問題

目前在營銷和宣傳等方面存在的問題：

（1）信息網絡還不夠健全，信息量和信息來源渠道還不夠多。

（2）招商方式創(chuàng)新不夠，仍以傳統(tǒng)的為主，面對面接觸居多，招商效率低；

（3）招商面還不夠寬泛，信息含金量偏低。

（4）已建的廠房結構比較單一，缺乏個性化，不能切合市場企業(yè)多樣化廠房需求的實際。

（6）給客戶承諾的配套設施跟不上，工程不能同時完工。

（7）與北京28個園區(qū)，橫向縱向的比較，在價格上沒有優(yōu)勢，價格相對偏高，尤其是銷售價格。

（8）廠房的設計合理性和園區(qū)的規(guī)劃不是市場需求的最佳體現(xiàn)

（9）工業(yè)城的定位缺乏遠瞻性和市場引導性,內部招商組織結構建立的不科學，宣傳推廣的力度比較小。

四、工作中的體會與思考

通過我兩個月對工業(yè)地產營銷的認識和實踐，主要有以下幾條體會和思考：

1、領導對營銷的重視程度及其思想觀念是營銷策略的制定和營銷思路能否成功施行的決定因素。

一是領導對部門或個人的重視，使得個人能力增強，獲得更多的資源和協(xié)助，對營銷方案的真正實施也有幫助，甚至可能扭轉乾坤。二是戰(zhàn)略重點的定位重視，比如說領導對工業(yè)城的主體思路，對投入產出比的概念的認識，要建立品牌就得加大投入，不斷創(chuàng)新，連貫實施。實踐證明，領導對指導性工作重視了，認識到位、支撐到位了，有機構，有人手，有支撐，有管理，有推動，事情就會辦的更好。相反，倘若仍停留在“等、靠、要”的階段，則只能走下坡路。

2、優(yōu)化組織結構，暢通內部信息溝通渠道，明確責任，提高工作效率的是前提。

提高工作效率的關鍵是明確個人工作職責，部門分工明確，發(fā)揮個人專長，完善組織架構，組織結構扁平化，保障信息溝通無障礙，事事有人做，人人有人管。

3、加快工業(yè)園的軟硬件環(huán)境，完善營銷制度，提高營銷推廣實施力度，加強公關是當務之急?；诠I(yè)城要打造成知名的工業(yè)地產項目，提高工業(yè)城的核心競爭力是當務之急，也就對園區(qū)硬環(huán)境基礎設施、廠房建筑檔次、工業(yè)園規(guī)劃檔次等和軟環(huán)境物業(yè)服務、物業(yè)管理、園區(qū)文化建設等方面提出更高要求。通過創(chuàng)新觀念、盤活思路制定出有效科學的營銷戰(zhàn)略和營銷策略，同時加強公關以輔助作用。

兩個月來，我所取得的每一個進展，都是行政中心各位同事關心支持的結果，我還存在著許多不足，所能看到的成果不大，實現(xiàn)目標的距離還比較遠，希望通過總結學習，不斷提升自己，按照2006年既定的目標前進，做好每一件事。

第五篇：北京考察報告

北京考察報告

一、考察地點：

天津美術學院

中央美術學院

798藝術區(qū)

清華大學

二、考察時間：2017年6月14日——2017年6月16日

三、考察形式：實地考察

四、考察內容： 一年一度的畢業(yè)季即將來臨，各大美院的畢業(yè)生作品展也是接踵而至。作為中國藝術教育最高學府之一的中央美院，在固守傳統(tǒng)的基礎上，如何有效地結合西方現(xiàn)代藝術教育的新趨勢，順應當代藝術發(fā)展的新方向，也是其教學成果的集中展示——畢業(yè)展中無法回避的課題。

五、考察基本情況 第一站 天津美術學院

到了展館，環(huán)顧四周一幅幅栩栩如生的作品次震撼著我，不知為什么看到他們的設計總有一種心靈上的共鳴，他們的設計深深地打動了我。吸引我的不只是那些色彩絢麗的圖片，最重要的是他們那帶有創(chuàng)意的設想，我看后很是驚訝。帶著我不斷的去發(fā)現(xiàn)，從作品中找到他們設計的初衷和設計的來源。

其實不難發(fā)現(xiàn)他們的設計大多數來源于生活中的細節(jié)。于是我在思考，他們能夠拿出這么優(yōu)秀的作品，與他們這四年的學習是分不開的，這里所展示的每一件作品都是他們學習努力的精華和成果，這就要求我們學生做設計的時候，多去觀察身邊的每一件東西，要善于思考，善于發(fā)現(xiàn)別人注意不到的細節(jié)，才能把設計做好。

我們要學習觀察和發(fā)現(xiàn)美、再創(chuàng)造美，在五顏六色的世界資源里帶給我們生活多姿多彩都是設計思的成功和秘訣之處!設計需要創(chuàng)新，創(chuàng)新是設計新事物推新的動力，只有創(chuàng)新我們才會有所發(fā)展，才會設計出與眾不同的作品。除了創(chuàng)新我們還要有扎實的專業(yè)基礎，基礎扎實才能支撐設計想法很好的展現(xiàn)出來。第二站 中央美術學院

每一件作品當中都可以表達設計者對于生活中每一處細節(jié)的注意以及生活的感悟甚至可以從設計的產品看到設計者的精神世界以及生活的態(tài)度。產品在滿足人生活需求的同時更要與使用者有一種情感上的互動。在專業(yè)知識方面我們應該不斷的學習，材料學要愈加刻苦的鉆研，我認為設計一定是來源于生活的，我們在未來的設計中不僅僅要設計出一款產品更要在產品中向人們傳達一種積極向上的時代精神。有一副作品的名字是《生長》。在拐角處與這一副作品相遇拍下它的原因是被作者的大氣的筆觸吸引。筆觸中帶有張力 也應該是作者對于生長的感悟。其次，很多作品的用材很特別，各種各樣，每一個設計都是別出心裁。第三站 798藝術區(qū)

北京798藝術區(qū)位于北京市朝陽區(qū)酒仙橋路4號，是前民主德國援助建設的“北華北無線電聯(lián)合器材廠”，即718聯(lián)合廠。21世紀初, 為配合大山子地區(qū)的規(guī)劃改造，718聯(lián)合廠所在的七星集團將部分產業(yè)遷出，并將閑置廠房出租。園區(qū)有序的規(guī)劃、便利的交通、風格獨特的包豪斯建筑等多方面的優(yōu)勢，吸引了眾多藝術機構及藝術家前來租用閑置廠房并進行改造，逐漸形成了集畫廊、藝術工作室、文化公司、時尚店鋪，于一體的多元文化空間。798藝術區(qū)涵蓋了包括原798廠、706廠、797廠、707廠、718廠在內的區(qū)域，總建筑面積23萬平方米。目前，798藝術區(qū)入駐文化藝術類機構近300家，形成了雕塑、繪畫、攝影等獨立藝術工作室，畫廊、藝術書店、時裝店、廣告設計、環(huán)境設計、精品家居設計、餐飲、酒吧等各種文化藝術空間匯集的聚集區(qū)，已成為中國當代藝術的重要集散地，成為國內外最具影響力的文化產業(yè)區(qū)之一。

789藝術區(qū)的一些優(yōu)勢：

1、區(qū)域經濟優(yōu)勢 北京作為首都，其區(qū)域位置、經濟基礎、歷史文化、全球化平臺等提現(xiàn)出強大的優(yōu)勢和集聚力，為798藝術區(qū)等文化藝術類產業(yè)提供了非常優(yōu)越的發(fā)展基礎。

2、人才資源保障 北京高校資源眾多，中央美術學院、人大徐悲鴻藝術學院、清華美術學院等培養(yǎng)了大量優(yōu)秀藝術北京作為首都，其區(qū)域位置、經濟基礎、歷史文化、全球化平臺等提現(xiàn)出強大的優(yōu)勢和集聚力，為798藝術區(qū)等文化藝術類產業(yè)提供了非常優(yōu)越的發(fā)展基礎。

3、獨特的藝術風格 798藝術區(qū)包豪斯學派的建筑風格，工業(yè)遺產和藝術的完美結合，工業(yè)遺產的保存和現(xiàn)代藝術的創(chuàng)新，形成了獨特的藝術風格。

4、群集效應明顯 798藝術區(qū)形成后，國內外文化藝術機構不斷集聚，周邊已形成十余個文化藝術園區(qū)，文化藝術產業(yè)鏈分布基本完善，為藝術家創(chuàng)作及市場化運作提供了極大的便利。

5、特有發(fā)展模式 798藝術區(qū)已形成一套特有的發(fā)展模式：藝術家→自發(fā)聚集→展覽活動→關注→畫廊畫商進入→影響力→展覽館的出現(xiàn)→藝術活動→大量游客→服務業(yè)→影響力→提升品質→社會功能。第四站 清華大學 在清華大學，觀看應屆畢業(yè)生的作品，感觸頗深，無論是他們的展示設計，還是繪畫的一些展示方式，影像的裝置方式，表現(xiàn)方式等等，都讓我受益匪淺，有很多值得學習的地方。包括看到一些他們的服裝設計，服裝海報設計，都讓人有一種視覺上的震撼，從中有很多值得吸取的地方。

適逢莫奈展，從莫奈到蘇拉熱 那個現(xiàn)代繪畫之路1800-1980，作為2017中法文化之春的開幕活動，展覽“從莫奈到蘇拉熱：西方現(xiàn)代繪畫之路（1800-1980）”將于5月6日在清華大學藝術博物館拉開帷幕。此次展覽也是清華大學藝術博物館2017展覽計劃中的重要特展之一，將展出51件來自法國圣艾蒂安大都會現(xiàn)當代藝術博物館的西方現(xiàn)代經典繪畫作品，所有作品皆是首次亮相中國。展覽將通過庫爾貝、莫奈、馬蒂斯、畢加索、杜布菲、蘇拉熱等大師的真跡作品還原1800年至1980年這一個多世紀以來歐洲藝術的發(fā)展脈絡。

展覽分為六個單元，從“對風景的新感知”、“西方藝術中的人物與肖像”、“從立體主義革命到純粹主義”、“超現(xiàn)實主義，夢境與無意識”、“回歸物質”到“在具象與抽象之間”，通過歷史發(fā)展順序的脈絡，參觀者可以欣賞不同時期、不同背景下的藝術作品，感受西方現(xiàn)代藝術的精髓。

整個展覽以19世紀的風景畫為開端，這一時期的藝術家更愿以一種新視角關注身邊的環(huán)境。展覽第一單元中古斯塔夫·庫爾貝的《田園景色/古老風景》讓人感受到此時現(xiàn)實主義藝術家對“風景”主題不同以往的表現(xiàn)方式。同在這一單元中展出的莫奈的《睡蓮》，則直觀展示了“讓藝術面向生活”的現(xiàn)實主義風格向“追求個人感受”的印象主義風格的轉變。

這次外出考察活動不僅開闊了我的眼界，更加豐富了我的內心，還有很多發(fā)生的一些微妙的事情，讓我成長了許多，要學會管理自己的精力、時間、目標、情緒...面對外部的不確定性，努力提升自己內在的確定性，在失控中自控，努力并且認真的去做好每一件事情。