第一篇：商業(yè)街策劃方案

商業(yè)街策劃方案

2009-07-05 09:04

三、項(xiàng)目運(yùn)作策略及構(gòu)思

（一）、項(xiàng)目運(yùn)作策略

1、成立商業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，獲得統(tǒng)一代理經(jīng)營權(quán)

在目前商業(yè)街人氣不旺，經(jīng)營氛圍慘淡的現(xiàn)實(shí)情況下，大部分業(yè)主在對前景充滿希望的同時，愿意接受業(yè)態(tài)規(guī)劃并降低租金。因此應(yīng)把握這一契機(jī)，通過致函洽談、懇談會等方式，說服各業(yè)主委托我公司實(shí)施統(tǒng)一運(yùn)營。確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運(yùn)營和后期經(jīng)營管理的工作的有效實(shí)施。

2、定向招租，龍頭店鋪帶動

在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)商業(yè)規(guī)劃，選擇主力店帶動區(qū)域發(fā)展。同時，從市場調(diào)研反映的結(jié)果，目前出租的商鋪數(shù)量占總商鋪數(shù)量的23%，根據(jù)龍頭店鋪帶動原則，定向招租店鋪滿足30%則可，使商業(yè)街整體經(jīng)營店鋪超50%，商業(yè)氛圍可培育起業(yè)。

3、放水養(yǎng)魚，培育商業(yè)氛圍

降低商鋪?zhàn)饨穑驅(qū)嵭腥齻€月免租，招集商家加盟，使商業(yè)氛圍火爆起來。

4、以點(diǎn)帶面，吸引人氣

在商業(yè)街內(nèi)布點(diǎn)4至5處流動小吃，吸引更多的女性及兒童。如糖葫蘆、棉花糖、燒烤、棒棒糖、熱狗食品等。

（二）、項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃

? 項(xiàng)目定位

觀瀾區(qū)域首個特色風(fēng)情商業(yè)街

定位詮釋：

“觀瀾區(qū)域”突出本項(xiàng)目的地理位置和地域優(yōu)勢。

“首個”突出首個，突出在創(chuàng)意及設(shè)計(jì)上的絕無僅有。致力將格瀾郡項(xiàng)目塑造成為觀瀾乃至深圳集大型商場、特色餐飲、酒吧街、服裝服飾為一體的特色風(fēng)情商業(yè)街。

“特色風(fēng)情”觀瀾片區(qū)消費(fèi)者購物、休閑的蘇格蘭風(fēng)情文化商業(yè)街，凸顯項(xiàng)目的文化底蘊(yùn)和氣息。

1、一層業(yè)態(tài)規(guī)劃

通過對觀瀾片區(qū)商業(yè)、項(xiàng)目周邊商業(yè)、項(xiàng)目自身商業(yè)的研究分析，結(jié)合項(xiàng)目“皇家英里路”的定位情況，業(yè)態(tài)組合主要有酒吧、特色餐飲、服裝服飾、家電體驗(yàn)、體育用品等，并以社區(qū)便利店、精品店、戶外休閑來點(diǎn)綴。

? 酒吧街特點(diǎn)

此區(qū)域內(nèi)有比較寬闊的街道和清新優(yōu)雅的小河，并且此區(qū)域處在商業(yè)街內(nèi)部，白天商業(yè)人流很難引入，只有酒吧街白天不需要太強(qiáng)的人流，晚上則可成為優(yōu)散的休閑地。酒吧街可以提升整個商業(yè)項(xiàng)目的品位、檔次，填補(bǔ)區(qū)域市場空缺，具體操作時可以外擺休閑方式，帶出西式文化消費(fèi)環(huán)境，體現(xiàn)了“皇家英里路”這一定位。

? 特色餐飲街特點(diǎn)

特色餐飲街對外立面的昭示性和人流要求非常高。把特色餐飲街安排在這里是結(jié)合了三種因素：一是這里面向工業(yè)大道，通過廣告位可以很好的向外展示，并達(dá)到吸引消費(fèi)者的要求。二是可以與肯德基、福城酒樓形成餐飲互補(bǔ)。三是餐飲要

求停車位足，在這里可以停車需求。

?家電體驗(yàn)街特點(diǎn)

近兩年來，家電行業(yè)競爭異常激烈，不少連鎖企業(yè)已開始動用體驗(yàn)營銷來網(wǎng)羅顧客。此類體驗(yàn)是企業(yè)以服務(wù)為舞臺，以產(chǎn)品為道具，以消費(fèi)者為中心，能夠創(chuàng)造使消費(fèi)者參與、值得回憶的活動。相對于傳統(tǒng)的封閉式玻璃櫥柜的產(chǎn)品銷售，這種體驗(yàn)式營銷更專業(yè)、更具人性化。根據(jù)消費(fèi)者反映：購物有了現(xiàn)場演示，對商品的性能會有了更深了解和實(shí)感，加之有專業(yè)指導(dǎo)，購物避免了盲目性。

?服裝服飾、體育用品街特點(diǎn)

商業(yè)街內(nèi)部以服裝服飾、體育用品為核心，形成特色步行街，合理、連貫的把項(xiàng)目南北商業(yè)連接起來。

2、二層業(yè)態(tài)規(guī)劃

二樓人流引入不如一樓，因此人氣相對一樓會清淡一些，而美容美體基本上是以會員制網(wǎng)絡(luò)客戶，足浴和寵物店的客戶消費(fèi)目標(biāo)很明確，咖啡茶座有其名牌的號召力。

四、項(xiàng)目執(zhí)行案

（一）、成立項(xiàng)目運(yùn)作小組

為了確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運(yùn)營和后期經(jīng)營管理的工作的有效實(shí)施，需構(gòu)建商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的全程服務(wù)機(jī)構(gòu)，需要有完善的人才架構(gòu)與職能相對應(yīng)，因此應(yīng)成立項(xiàng)目運(yùn)作小組，組織架構(gòu)如下：

（二）、收集資料

建立檔案，收集業(yè)主資料以及項(xiàng)目工程資料，以便順利開展與業(yè)主的洽談、廣告燈光設(shè)計(jì)、招商、硬件改造等工作。

? 與管理處聯(lián)絡(luò)，收集購買合同范本、物業(yè)管理合同，了解項(xiàng)目購買以及物業(yè)管理的具體條款、協(xié)議。（執(zhí)行人：呂國生）

? 與管理處或觀瀾地產(chǎn)營銷部聯(lián)絡(luò)，收集業(yè)主資料，理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系。（執(zhí)行人：呂國生）

?與管理處或觀瀾地產(chǎn)營銷部聯(lián)絡(luò)，收集項(xiàng)目工程結(jié)構(gòu)圖、平面圖、給排水圖、消防圖等項(xiàng)目工程資料。（執(zhí)行人：呂國生）

?通過訪談及抽樣調(diào)查，了解業(yè)主對商業(yè)街經(jīng)營情況的看法、對前景的信心、對現(xiàn)有租金的滿意度、能承受的商業(yè)培育期等信息。（執(zhí)行人：黎海航、呂國生）

（三）、召開業(yè)主懇談會

除天虹商場以及肯德基為開發(fā)商持有外，其余商鋪產(chǎn)權(quán)均為私人業(yè)主持有，私人業(yè)主以租金高低為先決條件自招商戶，使得商業(yè)規(guī)劃無法實(shí)施，從而導(dǎo)致經(jīng)營混

亂，無法整合業(yè)態(tài)。產(chǎn)權(quán)的分散給統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運(yùn)營和后期經(jīng)營管理帶來一定難度。因此需要通過致函洽談、懇談會等方式，說服各業(yè)主委托我公司實(shí)施統(tǒng)一運(yùn)營。

? 根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃及運(yùn)營思路，制定函件的格式，以倡議書的形式告知業(yè)主相關(guān)信息，開展洽談工作。（執(zhí)行人：黎海航、呂國生）

?擬定懇談會議題，選擇有經(jīng)驗(yàn)的主持人，掌控引導(dǎo)會議議題走向，防止懇談會偏題，與業(yè)主探討運(yùn)營思路及模式。（執(zhí)行人：項(xiàng)目部）

（四）、代理?xiàng)l件的確定

為了有效的與業(yè)主開展洽談工作，并確保我公司的運(yùn)營策略落到實(shí)處，應(yīng)確定代理期限，租金支付方式等條款，確定代理?xiàng)l件。

? 對以國惠康為核心，沿觀瀾大道分布的觀瀾老商圈以及項(xiàng)目周邊商業(yè)市場開展市場調(diào)研，了解該片區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，商鋪?zhàn)饨鹚降刃畔ⅰ＃▓?zhí)行人：黎海航、呂國生）

采用市場比較法，根據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù)，結(jié)合項(xiàng)目業(yè)態(tài)的特征、鋪面位置，制定租金價(jià)格體系。（執(zhí)行人：項(xiàng)目部）?

? 擬定代理協(xié)議，考慮到商業(yè)氛圍的培育，代理期限應(yīng)為3-5年。租金策略應(yīng)采取第一年0租金，第二年50％市場租金，第三年80％市場租金的策略。引進(jìn)特色項(xiàng)目的硬件改造費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付或免除相應(yīng)的租金沖抵。（執(zhí)行人：項(xiàng)目部）

? 簽訂代理協(xié)議，取得統(tǒng)一代理經(jīng)營權(quán)。（執(zhí)行人：項(xiàng)目部）

第二篇：商業(yè)街策劃方案[范文模版]

商業(yè)街策劃方案

商業(yè)街開發(fā)策劃要訣

以下內(nèi)容由智地網(wǎng) 余源鵬房地產(chǎn)大講堂提供

【要訣1】商業(yè)街的設(shè)置要有一定的商業(yè)體量相支撐。

【要訣2】商業(yè)街不是造出來的，而是市場選擇的結(jié)果。

【要訣3】專業(yè)商業(yè)街作為某種商品或某類人群消費(fèi)品的集合，要做到各種品牌、規(guī)格、檔次的齊備，要在人們腦子里形成一種共識。

【要訣4】中國目前商業(yè)街的發(fā)展趨勢，購物功能下降，餐飲、休閑、娛樂、旅游等功能上升。

【要訣5】商業(yè)街的建設(shè)不是單一的房地產(chǎn)行為，而是將開發(fā)與經(jīng)營有機(jī)結(jié)合。智地網(wǎng)出品

第三篇：商業(yè)街策劃方案

商業(yè)街策劃方案-0

3三、項(xiàng)目運(yùn)作策略及構(gòu)思

（一）、項(xiàng)目運(yùn)作策略

1、成立商業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，獲得統(tǒng)一代理經(jīng)營權(quán)

在目前商業(yè)街人氣不旺，經(jīng)營氛圍慘淡的現(xiàn)實(shí)情況下，大部分業(yè)主在對前景充滿希望的同時，愿意接受業(yè)態(tài)規(guī)劃并降低租金。因此應(yīng)把握這一契機(jī)，通過致函洽談、懇談會等方式，說服各業(yè)主委托我公司實(shí)施統(tǒng)一運(yùn)營。確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運(yùn)營和后期經(jīng)營管理的工作的有效實(shí)施。

2、定向招租，龍頭店鋪帶動

在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)商業(yè)規(guī)劃，選擇主力店帶動區(qū)域發(fā)展。同時，從市場調(diào)研反映的結(jié)果，目前出租的商鋪數(shù)量占總商鋪數(shù)量的23%，根據(jù)龍頭店鋪帶動原則，定向招租店鋪滿足30%則可，使商業(yè)街整體經(jīng)營店鋪超50%，商業(yè)氛圍可培育起業(yè)。

3、放水養(yǎng)魚，培育商業(yè)氛圍

降低商鋪?zhàn)饨穑驅(qū)嵭腥齻€月免租，招集商家加盟，使商業(yè)氛圍火爆起來。

4、以點(diǎn)帶面，吸引人氣

在商業(yè)街內(nèi)布點(diǎn)4至5處流動小吃，吸引更多的女性及兒童。如糖葫蘆、棉花糖、燒烤、棒棒糖、熱狗食品等。

（二）、項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃

? 項(xiàng)目定位

觀瀾區(qū)域首個特色風(fēng)情商業(yè)街

定位詮釋：

“觀瀾區(qū)域”突出本項(xiàng)目的地理位置和地域優(yōu)勢。

“首個”突出首個，突出在創(chuàng)意及設(shè)計(jì)上的絕無僅有。致力將格瀾郡項(xiàng)目塑造成為觀瀾乃至深圳集大型商場、特色餐飲、酒吧街、服裝服飾為一體的特色風(fēng)情商業(yè)街。

“特色風(fēng)情”觀瀾片區(qū)消費(fèi)者購物、休閑的蘇格蘭風(fēng)情文化商業(yè)街，凸顯項(xiàng)目的文化底蘊(yùn)和氣息。

1、一層業(yè)態(tài)規(guī)劃

通過對觀瀾片區(qū)商業(yè)、項(xiàng)目周邊商業(yè)、項(xiàng)目自身商業(yè)的研究分析，結(jié)合項(xiàng)目“皇家英里路”的定位情況，業(yè)態(tài)組合主要有酒吧、特色餐飲、服裝服飾、家電體驗(yàn)、體育用品等，并以社區(qū)便利店、精品店、戶外休閑來點(diǎn)綴。

? 酒吧街特點(diǎn)

此區(qū)域內(nèi)有比較寬闊的街道和清新優(yōu)雅的小河，并且此區(qū)域處在商業(yè)街內(nèi)部，白天商業(yè)人流很難引入，只有酒吧街白天不需要太強(qiáng)的人流，晚上則可成為優(yōu)散的休閑地。酒吧街可以提升整個商業(yè)項(xiàng)目的品位、檔次，填補(bǔ)區(qū)域市場空缺，具體操作時可以外擺休閑方式，帶出西式文化消費(fèi)環(huán)境，體現(xiàn)了“皇家英里路”這一定位。

? 特色餐飲街特點(diǎn)

特色餐飲街對外立面的昭示性和人流要求非常高。把特色餐飲街安排在這里是結(jié)合了三種因素：一是這里面向工業(yè)大道，通過廣告位可以很好的向外展示，并達(dá)到吸引消費(fèi)者的要求。二是可以與肯德基、福城酒樓形成餐飲互補(bǔ)。三是餐飲要求停車位足，在這里可以停車需求。

?家電體驗(yàn)街特點(diǎn)

近兩年來，家電行業(yè)競爭異常激烈，不少連鎖企業(yè)已開始動用體驗(yàn)營銷來網(wǎng)羅顧客。此類體驗(yàn)是企業(yè)以服務(wù)為舞臺，以產(chǎn)品為道具，以消費(fèi)者為中心，能夠創(chuàng)造使消費(fèi)者參與、值得回憶的活動。相對于傳統(tǒng)的封閉式玻璃櫥柜的產(chǎn)品銷售，這種體驗(yàn)式營銷更專業(yè)、更具人性化。根據(jù)消費(fèi)者反映：購物有了現(xiàn)場演示，對商品的性能會有了更深了解和實(shí)感，加之有專業(yè)指導(dǎo)，購物避免了盲目性。

?服裝服飾、體育用品街特點(diǎn)

商業(yè)街內(nèi)部以服裝服飾、體育用品為核心，形成特色步行街，合理、連貫的把項(xiàng)目南北商業(yè)連接起來。

2、二層業(yè)態(tài)規(guī)劃

二樓人流引入不如一樓，因此人氣相對一樓會清淡一些，而美容美體基本上是以會員制網(wǎng)絡(luò)客戶，足浴和寵物店的客戶消費(fèi)目標(biāo)很明確，咖啡茶座有其名牌的號召力。

四、項(xiàng)目執(zhí)行案

（一）、成立項(xiàng)目運(yùn)作小組

為了確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運(yùn)營和后期經(jīng)營管理的工作的有效實(shí)施，需構(gòu)建商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的全程服務(wù)機(jī)構(gòu)，需要有完善的人才架構(gòu)與職能相對應(yīng)，因此應(yīng)成立項(xiàng)目運(yùn)作小組，組織架構(gòu)如下：

（二）、收集資料

建立檔案，收集業(yè)主資料以及項(xiàng)目工程資料，以便順利開展與業(yè)主的洽談、廣告燈光設(shè)計(jì)、招商、硬件改造等工作。

? 與管理處聯(lián)絡(luò)，收集購買合同范本、物業(yè)管理合同，了解項(xiàng)目購買以及物業(yè)管理的具體條款、協(xié)議。（執(zhí)行人：呂國生）

? 與管理處或觀瀾地產(chǎn)營銷部聯(lián)絡(luò)，收集業(yè)主資料，理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系。（執(zhí)行人：呂國生）

?與管理處或觀瀾地產(chǎn)營銷部聯(lián)絡(luò)，收集項(xiàng)目工程結(jié)構(gòu)圖、平面圖、給排水圖、消防圖等項(xiàng)目工程資料。（執(zhí)行人：呂國生）?通過訪談及抽樣調(diào)查，了解業(yè)主對商業(yè)街經(jīng)營情況的看法、對前景的信心、對現(xiàn)有租金的滿意度、能承受的商業(yè)培育期等信

息。（執(zhí)行人：黎海航、呂國生）

（三）、召開業(yè)主懇談會

除天虹商場以及肯德基為開發(fā)商持有外，其余商鋪產(chǎn)權(quán)均為私人業(yè)主持有，私人業(yè)主以租金高低為先決條件自招商戶，使得商業(yè)規(guī)劃無法實(shí)施，從而導(dǎo)致經(jīng)營混亂，無法整合業(yè)態(tài)。產(chǎn)權(quán)的分散給統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運(yùn)營和后期經(jīng)營管理帶來一定難度。因此需要通過致函洽談、懇談會等方式，說服各業(yè)主委托我公司實(shí)施統(tǒng)一運(yùn)營。? 根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃及運(yùn)營思路，制定函件的格式，以倡議書的形式告知業(yè)主相關(guān)信息，開展洽談工作。（執(zhí)行人：黎海航、呂國生）?擬定懇談會議題，選擇有經(jīng)驗(yàn)的主持人，掌控引導(dǎo)會議議題走向，防止懇談會偏題，與業(yè)主探討運(yùn)營思路及模式。（執(zhí)行人：項(xiàng)目部）

（四）、代理?xiàng)l件的確定

為了有效的與業(yè)主開展洽談工作，并確保我公司的運(yùn)營策略落到實(shí)處，應(yīng)確定代理期限，租金支付方式等條款，確定代理?xiàng)l件。

? 對以國惠康為核心，沿觀瀾大道分布的觀瀾老商圈以及項(xiàng)目周邊商業(yè)市場開展市場調(diào)研，了解該片區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，商鋪?zhàn)饨鹚降刃畔ⅰ＃▓?zhí)行人：黎海航、呂國生）

采用市場比較法，根據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù)，結(jié)合項(xiàng)目業(yè)態(tài)的特征、鋪面位置，制定租金價(jià)格體系。（執(zhí)行人：項(xiàng)目部）?

? 擬定代理協(xié)議，考慮到商業(yè)氛圍的培育，代理期限應(yīng)為3-5

年。租金策略應(yīng)采取第一年0租金，第二年50％市場租金，第三年80％市場租金的策略。引進(jìn)特色項(xiàng)目的硬件改造費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付或免除相應(yīng)的租金沖抵。（執(zhí)行人：項(xiàng)目部）

? 簽訂代理協(xié)議，取得統(tǒng)一代理經(jīng)營權(quán)。（執(zhí)行人：項(xiàng)目部）

步行商業(yè)街的臨街深度問題研究

步行商業(yè)街的設(shè)置

步行商業(yè)街景觀設(shè)計(jì)探究

城市商業(yè)街的發(fā)展戰(zhàn)略及規(guī)劃布局構(gòu)想

城市特色商業(yè)街的打造和經(jīng)營管理研究

國外著名商業(yè)街比較與分析

論商業(yè)街的核心競爭力

南京東路消費(fèi)者的回游消費(fèi)行為研究

商業(yè)街的制造與困境

商業(yè)街發(fā)展趨勢與消費(fèi)者行為分析

商業(yè)街建設(shè)的誤區(qū)

商業(yè)街模式設(shè)計(jì)論綱

商業(yè)街研究

第四篇：商業(yè)街策劃

[center]第一部分 市場分析[/center]

一、項(xiàng)目概況：

本項(xiàng)目地處繁華的大西路及斜橋街的交界口，地理優(yōu)勢明顯，其總占地面積17093m2,由兩棟18層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成。

二、項(xiàng)目SWOT分析：

優(yōu)勢分析：

1）區(qū)位優(yōu)勢： 位于商業(yè)繁華地，其商業(yè)資源優(yōu)勢無可比擬；

2）配套優(yōu)勢：周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活配套一應(yīng)俱全；

3）交通優(yōu)勢：本項(xiàng)目交通便利、車流量及人流量較大

劣勢分析：

1）消費(fèi)群劣勢：高層物業(yè)還沒有被大部分人認(rèn)可，如何轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀點(diǎn)是關(guān)鍵；

機(jī)會分析：

1）市場機(jī)會：高層建筑是未來發(fā)展的趨勢，通過新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費(fèi)群體，從而

為營銷造勢；

2）稀缺性：本案為鎮(zhèn)江第二個高層電梯公寓，對于樹立項(xiàng)目品牌是一次絕好的機(jī)會；

3）隱性機(jī)會（引導(dǎo)消費(fèi)）：對于鎮(zhèn)江本地，已有開發(fā)商修建高層，而本項(xiàng)目對于消費(fèi)者的引導(dǎo)也

就會更加容易一些（采用跟進(jìn)戰(zhàn)術(shù)，對于自己而言降低了成本）；

威脅分析：

1）潛在競爭威脅：潛在存在一些地塊，其開發(fā)商擬修建高層，而對于市場存觀望態(tài)勢。而一旦本項(xiàng)

目的成功推出，其可能會一哄而上，從而構(gòu)成競爭威脅。

2）消費(fèi)者的認(rèn)知程度不高：如何引導(dǎo)消費(fèi)，讓更多的人予以關(guān)注是化解本風(fēng)險(xiǎn)的唯一途徑（可以通

過新聞媒介、廣告宣傳推廣）。

通過上述分析，在本項(xiàng)目中優(yōu)勢和劣勢共存，機(jī)會和威脅同在，如何化劣勢為優(yōu)勢，如何最大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并挖掘本項(xiàng)目所具有的所有機(jī)會，如何將本項(xiàng)目的各種資源全面整合將成為本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。

三、項(xiàng)目定位及USP導(dǎo)向

我司經(jīng)過多年的實(shí)踐，并對于各地項(xiàng)目進(jìn)行的深入研究，認(rèn)為本項(xiàng)目前景良好，且本案也已具備定位高檔的基礎(chǔ)；同時這作為高層電梯公寓的發(fā)展也是一條途徑，如萬科在深圳開發(fā)的目前中國最為豪華的“俊園“的成功正是基于對成功人士這種新的住房需求的準(zhǔn)確判斷。

因此本案定位的總原則是：塑造鎮(zhèn)江標(biāo)志性住宅

以下是具體的市場定位實(shí)施：

① 形象定位

1）優(yōu)良的建筑品質(zhì)---------以建造鎮(zhèn)江高檔電梯公寓為目標(biāo)，品質(zhì)自然有保證；

2）品位CLD生活---------概念創(chuàng)新

3）情感享受---------高檔生活社區(qū)滿足你情感的需要（成就感）

4）文化社區(qū)---------位于眾多學(xué)校的環(huán)抱之中，其文化教育氛圍濃郁

② 功能定位

1）自由空間、自由組合---------框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

2）投資潛力大---------地處繁華地段，未來的“湖南路”

3）生活的便利---------電梯為小孩、老人的出入帶來了方便

4）盡享都市繁華---------坐擁繁華景象（高層建筑）

③ 品牌定位

通過對本項(xiàng)目的整合推廣，使本項(xiàng)目成為鎮(zhèn)江市品牌項(xiàng)目，而使開發(fā)商也成為明星企業(yè)，從

而達(dá)到雙贏的目的。

項(xiàng)目“USP”的提煉

通過對于項(xiàng)目的分析以及市場定位，我司認(rèn)為如何提升項(xiàng)目的“USP”（Unique Selling Proposition，即獨(dú)特銷售主張）是關(guān)鍵。

● 突出功能訴求，以項(xiàng)目功能特點(diǎn)來提升USP；（黃金地段、全框架結(jié)構(gòu)，任意分割組合）

● 高位嫁接，從形象上提升USP；

時尚性（外觀設(shè)計(jì)的前瞻性）

舒適性（遠(yuǎn)離了城市的喧囂，獨(dú)享寧靜生活）

高貴性（生活品質(zhì)的全面提升）

文化性（將教育嫁接于本項(xiàng)目）

便利性（交通的便利，生活的便捷）

四、項(xiàng)目推廣思路

總的思路：以商鋪的旺銷帶動住宅的銷售，同時通過住宅的銷售促進(jìn)商鋪的最大價(jià)值化。

具體的推廣思路：

商鋪：對于大西路商鋪采用整體銷售或分體銷售兩種進(jìn)行（操作方法見推廣策略）；對于斜橋路商鋪采

用市場營銷，對于單個投資者進(jìn)行（操作方法見推廣策略）

周邊的教育文化同本案聯(lián)合，通過教育產(chǎn)業(yè)來顯現(xiàn)本案的文化底蘊(yùn)，并深層次挖掘鎮(zhèn)江的歷史文化，將本案打造成一個文化社區(qū)，從而使得項(xiàng)目的形象以及品質(zhì)得以更高的提升。

[center]第二部分 整合推廣策略[/center]

（一）商鋪推廣策略

一、商鋪功能策劃：

1）對于斜橋街商鋪，建議以“服飾一條街”、“小吃一條街”、“文化一條街”來作為招商重點(diǎn)宣傳；主要基

于該區(qū)位人流量大，且招商對象可以擴(kuò)大為各地的商人。

2）對于大西路商鋪；

整體推出；如銀行、證券所等金融機(jī)構(gòu)；大型的商場、連鎖店等商業(yè)設(shè)施；大型的餐飲娛樂設(shè)施；主

要通過關(guān)系營銷予以推廣。

分體推出：將商鋪的功能細(xì)分化，并且予以分隔推出。可以將其分隔為以下幾個功能區(qū)，時尚坊（通

訊器材、音響制品等），童趣坊（兒童服飾、玩具、文化用品等）、麗人坊（服飾、化妝品、時裝包等）

二、定價(jià)原則： 針對于斜橋街商鋪采用變動定價(jià)原則，對于銷售的不同階段采用不同的價(jià)格進(jìn)行銷控；針對于大西路商鋪：

1）如果整體推出，可以采用最高定價(jià)策略，而后可以進(jìn)行調(diào)整；

2）如果進(jìn)行分割招商可以采用價(jià)格系數(shù)定價(jià)原則，不同商位采用不同定價(jià)策略，從而避免了死角的產(chǎn)

生；并且對于營銷造勢也不無裨益。

三、價(jià)格策略

1）“低開高走”策略：即以優(yōu)惠甚至以震撼價(jià)入市，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的形象打入市場，搶占人份額，獲得市場

關(guān)注，聚集人氣。實(shí)踐證明，這種策略是最為保險(xiǎn)而且容易造成樓盤熱銷效果的方法。

2）不宜將好的鋪位一窩蜂推出，應(yīng)結(jié)合價(jià)格低開高走的策略，先以較有吸引力的價(jià)格推出位置相對較差的鋪位，再隨著市場的響應(yīng)推出相對較好的鋪位，價(jià)格亦做相應(yīng)提升。

3）“特價(jià)單位”策略：以部分位置極差且面積較大的鋪面以最低起價(jià)出售，作為“特價(jià)單位”，以超低價(jià)造

成熱銷、搶購場面。

4）消化風(fēng)險(xiǎn)單位促銷策略：在一定階段對質(zhì)素較差的單位制定一套促銷方法，以低價(jià)限時、限量的形式

轟動推出，達(dá)到暢銷的目的。

四、行銷推廣策略：

1、通過關(guān)系營銷及市場營銷分階段進(jìn)行推廣

關(guān)系營銷主要通過新聞等方式將項(xiàng)目整體形象傳播出去，吸引目標(biāo)客戶通過各種渠道前來洽談，培養(yǎng)市場饑渴感，以利于銷售的主動性，而市場營銷則是以單個鋪面銷售為主。

2、先關(guān)系營銷，后市場營銷

關(guān)系營銷主要是針對于大宗的購買客戶，而市場營銷則是針對于單個客戶。

3、以賣為主，以租為輔

對于本案的商鋪可以采用以賣為主，而以租為輔，當(dāng)市場旺銷時全力銷售，而市場反應(yīng)冷清則可采用租賃為主（應(yīng)急策略）。

其具體的定價(jià)及銷售價(jià)格策略、銷售執(zhí)行策略及廣告策略詳見整合推廣方案

（二）本案的全程推廣方案

1、策略的選擇

我司認(rèn)為采用“概念策劃”的策略較為適宜本項(xiàng)目定位于鎮(zhèn)江的高檔社區(qū)，通過概念炒作來吸引目標(biāo)客戶群體,并且通過概念策劃能夠成就項(xiàng)目品牌。

特點(diǎn)：推薦項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)，對于銷售起引導(dǎo)作用，購房者容易產(chǎn)生對概念有一個直觀的認(rèn)識，而樓盤的品牌同時得以提高；其能夠達(dá)到促銷的目的，減少開發(fā)商的成本。

缺點(diǎn)：其概念較為單一，延續(xù)性較差。

概念設(shè)計(jì)之一：以“首席高檔電梯公寓”進(jìn)行設(shè)計(jì)

概念設(shè)計(jì)之二：以“品位CLD生活”為主題進(jìn)行宣傳設(shè)計(jì)

概念設(shè)計(jì)之三：以“新生活、新主張”為主題設(shè)計(jì)

概念設(shè)計(jì)之四：以“教育、文化社區(qū)”為主題設(shè)計(jì)

概念設(shè)計(jì)之五：以“商住兩用的SOHO社區(qū)”為主題設(shè)計(jì)

2、媒體分析及策劃

媒體選擇：

報(bào)紙媒體：大眾傳媒，具有覆蓋面廣的特點(diǎn)；

電視媒體：通過鎮(zhèn)江“金山聚焦”新聞欄目（收視率遙居榜首）

燈箱廣告：給人以視覺沖擊（多為形象廣告）

媒體策劃：（報(bào)紙廣告項(xiàng)目賣點(diǎn)宣傳）通過銷售進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整，以市場的變化為導(dǎo)向；

（電視廣告以概念、事件宣傳為主）體現(xiàn)樓盤形象，展現(xiàn)樓盤品質(zhì)；

DM單廣告：具有快速、便捷的滲透效果，同時節(jié)約成本。

3、廣告推廣策略、●備注：以下為簡要策劃，各階段廣告策劃見詳細(xì)整合推廣方案

主導(dǎo)思想：以商鋪的旺銷來成名，而后通過造勢來進(jìn)行廣告宣傳；

廣告訴求點(diǎn)“以倡導(dǎo)新生活方式”為主線設(shè)計(jì)）

訴求；主要表現(xiàn)手法通過同“南京的湖南路，成都的春熙路”進(jìn)行類比，來說明本案所具備的升值

潛力；

新生活方式訴求：首倡CLD生活品質(zhì)，而后通過“金山聚焦”欄目進(jìn)行推廣；

教育文化訴求，展現(xiàn)本案的文化底蘊(yùn)；

商業(yè)的附中心和教育文化中心的完美結(jié)合；

各階段廣告策略的簡要實(shí)施：

一、籌備期：宣傳重點(diǎn)為地段宣傳，宣傳其商業(yè)氛圍的濃厚，為商鋪的推出埋下伏筆；提出新的生活

方式等概念；

二、公開期：以倡導(dǎo)新生活方式為主題進(jìn)行宣傳，同時配以“新聞媒體”的宣傳來進(jìn)行造勢，如解密

“CLD”生活為主線進(jìn)行宣傳；

三、熱銷期：通過文化社區(qū)、商業(yè)社區(qū)的完美結(jié)合進(jìn)行推廣

四、持續(xù)期：針對于主訴求點(diǎn)進(jìn)行宣傳

1、SP活動方案

SP活動方案思路

新聞追蹤（充分發(fā)揮“金山聚焦”欄目優(yōu)勢）

通過探討鎮(zhèn)江的次商業(yè)圈為主題系列新聞跟蹤報(bào)道

通過探討城市“CLD”為主線的系列新聞活動

2、開盤慶典活動

舉行開盤慶典儀式

排隊(duì)抽簽摸獎活動

節(jié)假日復(fù)合促銷活動

④ 中秋節(jié)以“月圓、家圓”為主題的慶典活動

⑤ 國慶節(jié)以普天同慶為主題的文藝活動

公關(guān)促銷

名人代言

以上方案具體實(shí)施還須進(jìn)行深入的探討后進(jìn)行具體事項(xiàng)的策劃。

i.基本原則：

1、強(qiáng)化項(xiàng)目賣點(diǎn)；

2、規(guī)避項(xiàng)目劣勢；

ii.推廣實(shí)施步驟：

實(shí)施的第一步，樓盤VI形象的全面整合，采用樓盤基本色調(diào)，統(tǒng)一主題，運(yùn)用POP廣告、戶外廣告，制造視覺沖擊，配以少量報(bào)紙形象廣告造勢。開通電話咨詢熱線。實(shí)施的第二步，售樓部形象展示，直接咨詢排號。實(shí)施的第三步，開盤左右時期的廣告強(qiáng)勢出擊。實(shí)施的第四步，采用低成本廣告保持熱度。實(shí)施的第五步，強(qiáng)勢尾盤清理。

[center]前期工作[/center]

1、項(xiàng)目VI系統(tǒng)包裝

（1）特惠分期付款方式不對外公布，但如果客戶有這方面的要求，亦可根據(jù)實(shí)際情況個別處理；

（2）銀行按揭

（二）付款方式要求20%入住前一次性付清。

7、物業(yè)管理策略

物業(yè)管理可能會成為本案的一個抗性，而反之也可以成為本案的一個賣點(diǎn)，因?yàn)橐坏┪飿I(yè)管理公司同貴公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，對于本案無論是銷售還是品牌的樹立都大有裨益，以下是對于幾種物業(yè)管理模式的分析：

優(yōu) 勢：充分發(fā)揮物業(yè)公司專業(yè)服務(wù)功能，提高項(xiàng)目的服務(wù)檔次；減少發(fā)展商的管理人員數(shù)量；劣 勢：費(fèi)用較高，因而業(yè)主負(fù)擔(dān)增加；如果服務(wù)質(zhì)量差，則會直接影響發(fā)展商的聲譽(yù)；

聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司作顧問；如戴德粱行

優(yōu) 勢：經(jīng)驗(yàn)豐富，能夠解決各種突發(fā)事件，其對于項(xiàng)目宣傳也是一個賣點(diǎn)；能夠?yàn)楸竟九囵B(yǎng)一批人才，對于發(fā)展商的長遠(yuǎn)發(fā)展有戰(zhàn)略意義；

劣 勢：能否同發(fā)展商的管理體制接軌是一個最大問題

一、自行管理

優(yōu) 勢：充分發(fā)揮對項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、管理、服務(wù)的一條龍作用，實(shí)現(xiàn)高效率服務(wù)；

劣 勢：缺乏經(jīng)驗(yàn)，容易走彎路；對于突發(fā)事件沒有及時處理的能力，缺乏創(chuàng)新思想；

考慮到高層的維護(hù)費(fèi)用較高，且比一般的多層較難管理，因而我司建議貴公司以第二種管理方式進(jìn)行操作，我司負(fù)責(zé)聯(lián)系、并協(xié)調(diào)貴公司同物業(yè)管理公司的關(guān)系。

第五篇：XX商業(yè)街開業(yè)活動策劃方案

精品商業(yè)街開業(yè)活動策劃方案

XX商業(yè)街開業(yè)活動策劃方案

活動時間

2013年X月1日至3日 活動目的及意義

鑒于XX商業(yè)街是XX縣城新興的商業(yè)區(qū)，在消費(fèi)者群體中知曉度還不夠高，為了讓消費(fèi)者和目標(biāo)客戶群認(rèn)識并了解XX商業(yè)街，加強(qiáng)精品商業(yè)街與廣大消費(fèi)者的聯(lián)誼，增強(qiáng)廣大入駐商戶對XX商業(yè)街的信心，促進(jìn)開業(yè)期間商家的銷售業(yè)績，使XX商業(yè)街通過元旦開業(yè)系列活動真正做到一炮而紅，讓消費(fèi)者真切的感受到XX商業(yè)街的繁華所在。活動方案

一、開業(yè)當(dāng)天現(xiàn)場活動整體流程

（1）上午8：30分，嘉賓入場,主持人做簡要介紹（2）上午9：00分，董事長致辭（3）上午9：1 5分，商戶代表發(fā)言

（4）上午9：2 5分，領(lǐng)導(dǎo)剪彩，燃放鞭炮及焰火（5）董事長宣布精品商業(yè)街正式開業(yè)，腰鼓隊(duì)表演（6）XX演藝公司進(jìn)行現(xiàn)場演出及相關(guān)熱場活動

二、開業(yè)整體宣傳方案

（一）、更換現(xiàn)場噴繪，12月25日更換XX大橋橋頭戶外噴繪（單面），12月30日完成現(xiàn)場舞臺背景噴繪的安裝，突出宣傳精品商業(yè)街元旦開業(yè)。

（二）、全城單頁派發(fā)，12月30日、31日連續(xù)兩天在縣城范圍內(nèi)地毯式派發(fā)宣傳單頁，廣泛告知廣大市民X商業(yè)街元旦開業(yè)的喜

精品商業(yè)街開業(yè)活動策劃方案

訊，建議新印制針對開業(yè)的宣傳單頁5000份，同時更換XX商城城樓橫幅。

（三）、宣傳車城區(qū)宣傳，12月31日及1月1日兩天，租賃三輛宣傳車城區(qū)內(nèi)來回進(jìn)行宣傳，廣泛告知廣大商戶及市民XX街開業(yè)的喜訊。

（四）、腰鼓隊(duì)游街宣傳，邀請一支30人左右的腰鼓隊(duì)在12月31日及1月1日當(dāng)天游街及現(xiàn)場宣傳表演，同時增強(qiáng)開業(yè)當(dāng)天現(xiàn)場剪彩及相關(guān)活動的喜慶氣氛。

(五)、開業(yè)宣傳短信，開業(yè)當(dāng)天早晨發(fā)送一批次短信，數(shù)量10萬條，廣泛告知城區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)精品商業(yè)街開業(yè)信息，同時帶動C區(qū)商鋪的出租。

(六)、城區(qū)主要路段條幅宣傳，在縣城主要路段懸掛橫幅，廣泛宣傳XX街元旦盛大開業(yè)信息，條幅共計(jì)50條。

三、現(xiàn)場布置方案

（一）、12月30日搭建好現(xiàn)場活動所需的舞臺，裝好舞臺背景噴繪，12月31日調(diào)試好相關(guān)的音響設(shè)備。

（二）、現(xiàn)場制作彩旗100條，相關(guān)企業(yè)冠名祝賀的豎幅30條（12月30日完成懸掛工作），在兩端街頭入口各放置彩虹門一個（1月1日-3日放置），預(yù)定花籃8組（放置在招商中心門口），同時街頭兩端各放置租賃的兩臺大功率音響，反復(fù)播放節(jié)日喜慶音樂，使現(xiàn)場整體感受到喜慶的氛圍。

（三）、招商中心現(xiàn)場用氣球、彩帶等做簡要布置，營造喜慶氛圍，同時購置些食品、水果、茶飲等等供嘉賓休飲用。

四、活動具體安排

精品商業(yè)街開業(yè)活動策劃方案

（一）、上午8點(diǎn)現(xiàn)場禮儀人員（6名）到場，工作人員向禮儀小姐介紹開業(yè)流程，準(zhǔn)備迎接嘉賓入場，8:30嘉賓入場，到招商中心短暫休息，工作人員向嘉賓講解現(xiàn)場相關(guān)流程。

（二）、8:50分禮儀小姐引導(dǎo)嘉賓到現(xiàn)場舞臺，設(shè)備調(diào)試完畢。

（三）演藝公司主持人介紹本次開業(yè)活動內(nèi)容，依次介紹到場主要嘉賓，答謝現(xiàn)場嘉賓及觀眾。

（四）、董事長致開業(yè)辭，商戶代表XX代表入駐商戶發(fā)言。

（五）、工作人員燃放鞭炮及煙花，領(lǐng)導(dǎo)剪彩，董事長宣布XX街正式開業(yè)，腰鼓隊(duì)現(xiàn)場表演。

（六）、XX演藝公司工作人員進(jìn)行現(xiàn)場演出、穿插進(jìn)行現(xiàn)場互動活動（為充分體現(xiàn)精品商業(yè)街時尚、現(xiàn)代的特點(diǎn)，建議安排與XX街銷售商品密切相關(guān)的走秀、歌舞等表演，以吸引觀眾，同時為新開業(yè)的精品商業(yè)街匯集大量的人氣）。

五、開業(yè)整體促銷活動

活動期間，凡在精品街店鋪購物滿50元以上者均可憑正式購物小票或收據(jù)到招商中心抽獎一次（每人、每張小票只限抽取一次），獎品送完為止，以此吸引消費(fèi)者到場購物。

特等獎(1名): 價(jià)值2000元的品牌液晶電視一臺 一等獎（3名）：價(jià)值600元的高檔家用小電器一臺 二等獎（200名）：價(jià)值30元的金龍魚食用油一桶 三等獎（400名）：價(jià)值15元的精美小禮品一份 紀(jì)念獎（2000名）：精美小禮品一份(預(yù)算價(jià)格3-5元/份)

六、活動資金預(yù)算

（1）、現(xiàn)場彩旗：100條×20/條=2000元（1.5元/米）

精品商業(yè)街開業(yè)活動策劃方案

（2）、現(xiàn)場賀詞條幅：30條×42元/條=1260元；XX商城條幅2條×65元/條=130元；城區(qū)主要路段條幅：50條×70元/條=3500元（3）、宣傳單頁：5000×0.4元/份=2000元，派發(fā)人員工資：5000×0.07元/分=350元

（4）開業(yè)宣傳短信：10萬條×0.03元/條=3000元

（5）、XX噴繪更換：960元，開業(yè)現(xiàn)場背景噴繪及舞臺：10m×3m×40元/平方=1200，嘉賓剪彩用具400元,現(xiàn)場高空氣球及橫幅一對：900元/對×1=900元

（6）腰鼓隊(duì)成員：30人×2天×30元/人=1800元

腰鼓隊(duì)舉牌 1塊 100元

（7）、彩虹門：200元/個/天×2個×3天=1200元

彩虹門條幅 4條×70元/條=280元

(8)、五十鈴宣傳車（包車包人）：2部×2天×500元/天=2000元，車體釘架噴繪：（4*2兩塊,2*1.9一塊,1.7*1一塊）21.5平方×2部×40元/平方=1720元；喇叭及電瓶 2天×60元/天=120元(9)、花籃：8對×60元/對=480元(10)、現(xiàn)場抽獎禮品：26000元(11)、禮儀人員：6×100元/人=600元(12)、鞭炮、煙花1000元

(13)、招商中心裝飾用品、接待用品1000元

合計(jì)金額：52900元

XX公司策劃部 2012年X月19日