第一篇：從產(chǎn)業(yè)鏈的整體考慮項目的融資

1．從產(chǎn)業(yè)鏈的整體考慮項目的融資

西氣東輸產(chǎn)業(yè)鏈上中下游之間相互依賴性和制約性，使得對項目不能孤立看待。上游氣田項目會因下游市場未能及時開發(fā)而受到影響，中游管道項目會因上游供氣量或下游消費量達不到管輸平衡點而虧損，下游用氣項目也會因上游供氣不足而降低效益。因此，要從上中下游之間關聯(lián)性角度整體地考慮項目的融資。

2．從產(chǎn)業(yè)鏈的三個環(huán)節(jié)考慮項目的融資

對于上游項目，可借鑒石油工業(yè)上游勘探開發(fā)的合作經(jīng)驗，通過產(chǎn)品分成合同形式吸引外資及內(nèi)資流向上游部分。對于中游項目，管道作為連接上下游供需雙方最便捷、相對惟一的渠道，具有某種天然的自然壟斷性，需要政府一定的干預，如放開市場允許外部資金參與，以加強競爭，促進下游市場的健康發(fā)展。管道建設可部分收回成本達到保本微利經(jīng)營，不必完全由政府投資，可采取國家控股和參股的方式進行，這部分投資實行財政信用投資、政策性銀行貸款和政策性投資公司投資等方式，其他部分可以吸引外商直接投資。對于西氣東輸這樣的大工程，國家已允許外資控股。證券融資也是一種選擇，可參考以往其他項目的做法，如三峽債券已融資近60億元人民幣，1996年粵高速發(fā)行13500萬B股上市等。需要考慮的是：以誰為發(fā)行主體，是以項目公司為整體，還是單個項目；是項目公司為多個項目一攬子發(fā)行，根據(jù)各項目所需進行資金使用和償還的分配，還是為各項目單獨分批發(fā)行。1992年以來，中國石油工業(yè)先后多次發(fā)行公司債券籌措建設資金近70億元，有力地支持了石油工業(yè)的發(fā)展。以BOT方式進行管道建設是另一種嘗試和選擇，既可有效地吸引私人資本的加入，又可在天然氣管網(wǎng)中引入競爭機制，提高效率。長輸管道建設資金需求量較大，為減少資金占用，使項目盡快進入商業(yè)運行狀態(tài)，建議管線建設采取“總體規(guī)劃，分段實施”的原則，逐步建設投產(chǎn)，避免全面鋪開和分散力量造成在資金、技術、設備及人力等方面的緊缺，先期的建設經(jīng)營也為后期積累豐富的經(jīng)驗。下游是資金需求的巨大市場。城市管網(wǎng)建設屬于基礎設施建設，主要有天然氣初裝費投入和國債資金兩種資金渠道。燃氣企業(yè)從事的是公用事業(yè)，具有基礎設施建設和環(huán)境保護效益兩大特征，相對來說從國際能源金融機構(gòu)融資更容易。也可由政府提供有償?shù)呢斦С郑饕獞词芤娣秶傻胤秸缘胤截斦袚顿Y。天然氣項目對下游工業(yè)用戶是準競爭性的，應主要由企業(yè)通過市場自主籌資。新建和改造項目的資金籌集也是不同的。新建項目除項目資本金外，可通過國內(nèi)銀行貸款，吸引外資或其他國內(nèi)外私人資本加入，憑借天然氣項目的環(huán)保因素，爭取國際金融機構(gòu)的優(yōu)惠貸款，對于一些機器設備可采取出口信貸或融資租賃的方式融資。一般企業(yè)設有技術改造基金可用于改造項目，另外還可與受益的大客戶進行合作。3.采用多種形式進行項目融資從銀行貸款是目前我國企業(yè)融資的主要方式，企業(yè)融資結(jié)構(gòu)中70％以上資金來自銀行貸款，企業(yè)自我積累僅占百分之十幾，直接融資不足10％。與市場經(jīng)濟發(fā)達國家企業(yè)50％左右資金來自證券市場相比，我國企業(yè)過分依賴銀行，應充分利用資本市場進行直接融資。天然氣項目中管道和城市管網(wǎng)的建設比較符合債券融資的特點，可優(yōu)先考慮債權(quán)融資方式。西氣東輸項目公司的母體公司中國石油天然氣股份有限公司已在海外上市，可考慮項目公司在國內(nèi)獨立上市，進行股權(quán)融資。近年世界大型油氣公司核心業(yè)務及經(jīng)營重點集中在石油天然氣和化工領域，可充分利用我國的資源和下游市場來吸引這些世界級石油公司的資金。國際能源金融市場也是國內(nèi)天然氣產(chǎn)業(yè)發(fā)展融資的渠道之一。國際能源金融市場是指國際金融機構(gòu)和能源實體(多邊的、地區(qū)性和國家的)，以貸款和債券投資的形式，向能源工業(yè)投資的市場，主要涉及一次能源——石油、天然氣和電力(煤電、核電和水電)的投資。通常情況下，較大的石油公司是用業(yè)務收入來支持勘探，用債務資金來支持油氣田開發(fā)和生產(chǎn)。大多數(shù)規(guī)模較小的勘探公司和生產(chǎn)公司是依靠短期銀行信貸、股東的股本金及發(fā)行債券取得資金。少數(shù)小型勘探公司則通過出售股權(quán)和轉(zhuǎn)讓礦區(qū)權(quán)益來獲得資金。

第二篇：房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈融資操作說明

房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈融資操作說明

作者 : admin 來源 ： 金融第一教室 時間 : 2014年04月04日 21:18:45

【摘要】本文為你全面解析房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈融資。房地產(chǎn)融資之土地抵押貸款Q&A Q:什么是土地抵押貸款？

A：指債務人以土地使用權(quán)擔保債務履行的法律行為。土地抵押是不動產(chǎn)抵押的最基本形式，一般通過土地契約進行。抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔保物權(quán)，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務保證的一種擔保物權(quán)。

Q：什么叫做土地抵押？

A：亦即債務人或第三人以物權(quán)作為履行債務的保證。其實質(zhì)在于為債權(quán)關系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護財產(chǎn)的合法性和有效性。

Q：辦理土地抵押長期貸款流程？

A：1 首先根據(jù)需要申請的貸款額度及貸款機構(gòu)許諾的抵押率(放款額/抵押物評估值)倒推出抵押物應達到的評估總價值.2 咨詢不動產(chǎn)評估機構(gòu)對于目標抵押物進行評估所能達到的最大評估單價,然后再根椐第一步算出的抵押物應達到的評估總價值除以最大評估單價計算出所需的抵押物的面積數(shù).3 根據(jù)以上第二步算出的抵押物的面積數(shù),先在CAD規(guī)劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區(qū)域.4 帶著第三步自行畫出的抵押土地區(qū)域圖再到國土局地籍科進行土地測繪,出抵押測繪圖.5 根據(jù)抵測繪圖到不動產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估出具評估報告 與貸款機構(gòu)信貸人員一起帶著評估報告及公司的關證件(營業(yè)執(zhí)照等)到國土局地籍科辦理抵押登記,填制最高額抵押貸款合同.同時向貸款機構(gòu)提供貸款申請書及公司同意就目標地塊進行抵押貸款的股東會(或董事會決議)等資料.7 填好最高額抵押貸款合同按貸款機投要求提供所需的相關資料后,等待放貸即可.至此整個抵押貸款程序基本操作完畢.Q：辦理土地抵押短期貸款操作流程？

A：

1、項目方提供用於初審的下列前端資料(有效、清晰的彩色掃描文件)：

A、貸款申請書，寫明項目概況、貸款金額及期限，用款計劃，還款來源，還款計劃； B、項目方營業(yè)執(zhí)照副本、貸款卡、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； C、抵押物所有權(quán)證明（國有土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等），D、評估機構(gòu)出具的抵押物價值評估報告或預評估資料； E、項目可行性研究報告；

F、上一資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表，最好是經(jīng)審計的財務報告，最近一個月的財務報表。

2、資金方初審通過后，項目方與顧問方簽署《融資顧問合同》；

3、項目方按《房地產(chǎn)項目資料清單》提供全套有效、清晰的彩色掃描文件；

4、資金方對項目資料審查通過后，資金方向項目方發(fā)出商務邀請函，在資金方與項目方就融資具體事宜進行初步溝通，達成合作協(xié)議后，資金方前往項目地考察項目進展，抵押物狀況等。

5、資金方確定融資方案，募集資金；

6、資金方與項目方共同辦理抵押登記手續(xù)，發(fā)放資金，資金方持續(xù)監(jiān)測項目的建設和經(jīng)營情況。

7、抵押貸款企業(yè)要向擔保公司提供：

（1）產(chǎn)權(quán)證明；

（2）最近的產(chǎn)權(quán)評估證報告；

（3）董事會通過抵押貸款的決議書（全體董事會成員簽名）；

（4）抵押貸款申請書

(5）最近的資產(chǎn)負債表，利潤表。

房地產(chǎn)融資之短期借貸Q&A(Q：房地產(chǎn)開發(fā)過程中有哪些需要短期借貸？

A:

1、開發(fā)商拿到土地證，辦理另外的3證需要繳納配套費等，可通過短期借貸；

2、開發(fā)商在擁有土地證以及用地規(guī)劃許可證的情況下，變更土地性質(zhì)需要繳交相關費用，可通過短期借貸；

3、開發(fā)商已擁有四證，但開工建設需要前期費用，開通過短期借貸。

Q：開發(fā)商何時還款？

A：

1、開發(fā)商通過申請商業(yè)銀行土地抵押貸款償還；

2、開發(fā)商通過項目出售，回收資金償還；

3、開發(fā)商通過其他方式還款。

Q：項目需要符合哪些融資條件？

A：

1、地區(qū)限制：全國一二三線城市（新疆、西藏等除外）；

2、項目限制：市區(qū)的住宅房建設用地、城市中心的可售商業(yè)物業(yè)；

3、融資期限：一般情況下6個月以內(nèi)

4、融資額度：1千萬至2億；

5、配資比例：土地登記價或土地評估價的70%；

6、融資利息：月息5~6%，展頭息，利息可分期支付；

Q:什么是房地產(chǎn)短期拆借? A: 房地產(chǎn)短期拆借又叫“還舊貸新”，表現(xiàn)為項目方不足資金償還上期貸款的本金和利息，需要非金融機構(gòu)先墊付還貸。在獲得新一期的貸款后，返還資金給非金融機構(gòu)的一種融資模式。

Q：如何操作的？

A：具體做法是貸款方（銀行）與開發(fā)商訂立《貸款承諾書》，規(guī)定按時還款和二次貸款方式，按照抵押物的價值評估貸款額度，抵押物一般是房產(chǎn)、物業(yè)等固定資產(chǎn)，同時還需提供擔保品，如股票、債券等有價證券。借款人在接到銀行還款通知的次日即須償還，如到期不能歸還，銀行有權(quán)出售其擔保品。如果客戶無法償還足夠的本金和利息，就要非銀行機構(gòu)墊付本金與利息。再通過抵押方式獲得新貸款，新貸款歸還非銀貸款，即“以貸還貸，獲得新貸”。

Q：利率情況是怎樣的？ A：

1、日利率日利率3‰~4‰；

2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%；

3、月利率5~6%

Q：短拆什么特點？

A：1.對進入市場的主體即進行資金融通的雙方都有嚴格的限制； 2.融資期限較短：一般6個月以內(nèi)；

3.交易手段先進、手續(xù)簡便，因而成交時間較短；

4.交易額大，一般需要擔保或抵押，完全是一種短期交易； 5.利率按照實際使用時間計算。

Q：項目方需提供哪些資料？ A：1.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件； 2.金融機構(gòu)營業(yè)許可證副本復印件； 3.公司代碼證書復印件；

4.公司法人代表證明書或授權(quán)委托書，法人身份證復印件； 5.公司法人、負責人、財務主管的簡歷； 6.經(jīng)公司董事會決議授權(quán)的申請； 7.公司近兩年經(jīng)過審計的財務報表； 8.公司的驗資報告； 9.公司章程；

10.公司的基本情況介紹(包括經(jīng)營情況、公司的人員構(gòu)成、公司的近期重大事件、公司的發(fā)展計劃)；近年來獲境內(nèi)、境外評級機構(gòu)評級情況，近三年來有無違規(guī)經(jīng)營、遭受處罰及重大事件情況。

Q：運作流程是怎樣的？

A：1.貸款方將所需資料報資金方審核； 2.資金方現(xiàn)場評估；

3.雙方協(xié)商費用及貸款期限； 4.成交； 5.資金劃撥； 6.抵押登記。

Q:哪些產(chǎn)權(quán)可以抵押融資? A:

1、非經(jīng)營類物業(yè)：紅本房、集資房；

2、經(jīng)營中的物業(yè)：酒店、寫字樓、商場、商鋪、公寓；

Q：需要具備哪些基本條件？ A：

1、證件齊全：土地證、房產(chǎn)證；

2、債權(quán)債務：未貸過款，能做抵押登記，可辦理他項權(quán)證；

3、貸款額度：抵押物評估金額的20~50%；

4、擔保放大：有擔保的條件下，貸款額度可放大1~2倍；

5、城市限制：直轄市、省會城市、地級市以及其它經(jīng)濟發(fā)達城

Q：項目方需提交哪些資料？ A：

1、個人：土地證、房產(chǎn)證；

2、企業(yè)：營業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、貸款卡、評估報告（甲級資質(zhì)評估所）。

Q：如何操作？

A：

1、審理

2、考察

3、復審

4、簽約

5、抵押登記

6、放款

7、還款

Q：放款時間需要多長？ A：正常情況下兩個月以內(nèi)； Q：貸款期限是怎樣的？

A：

1、借款期限為1年以上，5年以下。

Q：融資成本是多少呢？

A：

1、貸款是通過商業(yè)銀行的，利率參考當期基準利率；

2、貸款是通過其它金融機構(gòu)的，利率較高，年率20%左右；

3、貸款是通過擔保公司擔保，那么需增加保費2.5~3%；

4、貸款是通過中介顧問公司，那么融資顧問費1~3%。

Q:什么是房地產(chǎn)民間借貸？

A:民間借貸，以溫州最出名。出借方的目標是獲得固定收益作為回報。民間資金往往被冠以“高利貸”的誤稱。出資方也叫銀主，做為民間資金的載體，很無奈。因為，投資其實不都是高利貸，不是同一個概念。

Q：開發(fā)商一定要慎用民間借貸！

A：

1、我國沒有形成資本市場和成熟資本工具的金融環(huán)境下，社會廣泛缺乏誠信，也不存在社會信用體系，法律實施和訴訟執(zhí)行的效果最終難以是債權(quán)人的資金得到保護。

2、民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存、存在和發(fā)展，也基本上是以高利貸的形式實現(xiàn)民間資金的流通與流動。

3、民間資金的利率水平較為正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名義上的銀行貸款利息，但從企業(yè)資金實際負擔的額外成本（如，在此種銀企關系中潛規(guī)則之下的尋租、企業(yè)維系貸款關系的費用等）來看，兩者的差距并不是很大。

4、實際上，同類經(jīng)濟區(qū)域和環(huán)境中，民間資金借貸的違約率和風險都要大大低于銀行信貸。

Q：怎樣才能獲得民間資金呢？

A：

1、開發(fā)商的項目價值（凈現(xiàn)值）大大高于借款額；

2、開發(fā)商的各項資質(zhì)及法律和經(jīng)濟關系清潔無瑕疵；

3、開發(fā)商的還款來源在借款期間有保障：如有多個項目的銷售回款，以此增加借款方對還款保障的疑慮；

4、開發(fā)商以股權(quán)（資產(chǎn)的控制權(quán)）或土地、項目資產(chǎn)、在建工程等作抵押質(zhì)押保證；

5、開發(fā)商在進行借款時必須要有充分自我分析和預案準備；

6、開發(fā)商必須無條件接受資金方在還款的保障、手段、措施等方面擁有的絕對話語權(quán)。

Q:如何通過私募基金更合法的獲得民間資金？

A:

1、就私募資金來源看，中國民間資本市場是主要資金來源，它的規(guī)模應該遠遠大于銀行對房地產(chǎn)行的信貸投放。

2、私募資金操作，具有封閉性的特點，及針對特定的項目和特定的企業(yè)和團隊，它也可以是專門化的投資機構(gòu)和投資基金，以尋求快速進入和快速退出，獲得較高的資本回報為動力。

3、在中國房地產(chǎn)行業(yè)一路高走的形勢下，一方面，有太多的房地產(chǎn)項目缺錢，一方面，有太多的民間資金在尋找優(yōu)質(zhì)的投資項目，問題在于如何讓優(yōu)質(zhì)的項目與資本直接對接？答案是可以通過優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)私募基金管理公司，如。

4、開發(fā)商與資金方對于房地產(chǎn)項目投資的風險判斷方向是不一致的：因為資金方只能夠承擔那種可以計算和承受的風險；而如果項目投資的風險還完全掌握在開發(fā)商的手中，那么資金方的唯一選擇就是放棄。

5、資金方往往非常關注項目的流動性風險，項目投入的回報（即資金的退出）只有是將項目建筑物業(yè)售出這樣的途徑，特別是在當前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和金融市場條件下，銷售物業(yè)只能是唯一的選擇，假如市場環(huán)境不利于銷售，資金方往往要求開發(fā)商通過降價出售以獲得償付現(xiàn)金，這與開發(fā)商的利益訴求是相悖的。

房地產(chǎn)融資之信托收益權(quán)

銀行理財計劃投資信托收益權(quán)，達到“曲線”為開發(fā)商融資的目的主要有兩種模式，找開發(fā)商“過橋”，銀行理財計劃投資信托受益權(quán)，但不作受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記；或是開發(fā)商設立自益型財產(chǎn)權(quán)信托計劃，再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財資金。前者主要是XY銀行等銀行在操作，后者大規(guī)模被GS銀行采用。“過橋”模式的交易結(jié)構(gòu)大致為：假定A企業(yè)需要融資，B企業(yè)(可以是央企的財務公司、資產(chǎn)管理公司、金融機構(gòu)等)以單一信托方式投資一個信托計劃，這個信托計劃給A企業(yè)發(fā)放

一筆貸款(或其它投資方式提供一筆融資).B企業(yè)再將自己手中的信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財計劃。這樣，A企業(yè)獲得貸款，資金的提供者是銀行理財，B企業(yè)只是拿出一筆錢“墊一下”，獲取“通道費”。更激進的做法是，B企業(yè)可以不用拿出真金白銀。B企業(yè)投資信托計劃和轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)兩個合同可以在同一天簽署，這樣，銀行先按合同給B企業(yè)劃款，到賬后，B企業(yè)再給信托公司，信托公司再給A企業(yè)。整個流程只需一兩個小時。

但是，此種模式已被銀監(jiān)會覺察。

實質(zhì)貸款行―――（理財資金投資非登記轉(zhuǎn)讓）―→過橋企業(yè)的受益權(quán)―――（投資單一信托計劃）―→

信托公司

―――（信托貸款）―→借款企業(yè)―――――――→信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同←―――――――→信托投資合同←――――――→信托貸款合同←――若同一天簽署，可一天放款 理財受讓財產(chǎn)權(quán)信托計劃受益權(quán)的原理為：假定M企業(yè)需要貸款，它擁有一棟正在出租的商業(yè)物業(yè)。傳統(tǒng)的模式是，M企業(yè)將這棟物業(yè)抵押給信托公司，信托公司對其發(fā)放信托貸款，銀行理財計劃是信托計劃的委托人。

“創(chuàng)新”模式是，M企業(yè)將這棟商業(yè)物業(yè)委托給信托公司，設立一個財產(chǎn)權(quán)信托計劃，物業(yè)過戶到信托公司名下，這個信托計劃的受益人是M企業(yè)自己。然后，M企業(yè)再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財計劃，交易價格取決于物業(yè)預期的租金收益。

此外，物業(yè)產(chǎn)生的租金收益歸集到信托公司，信托公司再劃撥給銀行理財計劃，如果租金收入低于預期，則由M企業(yè)補足。在轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)時，M企業(yè)一般還要和銀行理財計劃簽訂租金差額補足協(xié)議。這樣，M企業(yè)獲得融資，而銀行理財計劃擁有長期的現(xiàn)金流(此類模式下，期限一般長達6-8年)，銀行借信托公司之手控制了物業(yè)資產(chǎn)作為抵押。其結(jié)果與銀行理財計劃給M企業(yè)放一筆貸款，然后M企業(yè)分6-8年還款，效果相當。

在這個案例中，用以設立財產(chǎn)權(quán)信托的是一棟商業(yè)物業(yè)，實際上，任何有穩(wěn)定、可控現(xiàn)金流的資產(chǎn)都可以通過此模式操作。銀行理財資金之所以愿意投資一個回收期限長達6-8年的現(xiàn)金流，是因為現(xiàn)在“長期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)太難找了，何況物業(yè)實際是銀行控制的，長期來看是升值的，抵押率也很低。”一位銀行理財投資經(jīng)理說。

而至于沒有進行受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，會否影響相關法律效力，現(xiàn)有的法律法規(guī)并未對此有明確的強制性規(guī)定。一位信托法務人士表示。

信托受讓銀行信貸票據(jù)資產(chǎn)，風險權(quán)重由10.5%提升至150%，一般業(yè)務為1.5%。

Q:什么是定向信托？

A：定向信托還沒有一個官方的說法，是為了與集合信托區(qū)別開來，而約定俗成的一個概念，即信托的一種形式，指信托公司在募集資金時，其募集的對象是特定的投資者（不是有錢就能買），類似股票定向增發(fā)。

Q:開發(fā)商為何要選擇定向信托？ A：因為

1、非銀信合作，受法律保護；

2、能夠被信托公司優(yōu)先選擇；

3、能快速協(xié)助客戶完成融資；

4、為項目提供信用增級以提高成功發(fā)行的幾率。

Q：怎樣操作？

A：首先為項目方設計信托融資方案，并提供私募基金做為后續(xù)資金支持，然后推薦給符合信托條件的信托公司，信托公司在對我方提交的客戶信息和融資方案充分評估的基礎上，發(fā)行信托產(chǎn)品。

Q：定向信托的投資范圍有哪些？ A：有以下投資標的：

1、房地產(chǎn)開發(fā)（上市）公司股票的流通股；

2、房地產(chǎn)開發(fā)（上市）公司股票的非流通股；

3、二級資質(zhì)以上房地產(chǎn)開發(fā)（非上市）公司的金融類股權(quán)；

4、特殊條件下三級資質(zhì)以上房地產(chǎn)開發(fā)（非上市）公司的可抵押固定資產(chǎn)。

* 注意以下限制條件：

1、省會城市和部分經(jīng)濟發(fā)達的二線城市，三線以下城市無法操作；

2、ST類股票不屬于信托計劃投資標的；

3、虧損和業(yè)績披露預虧股票，未完成股改股票，不屬于信托計劃投資標的；

4、近一年內(nèi)受到監(jiān)管處罰，不屬于信托計劃投資標的

5、監(jiān)管認定股價被惡意操縱的股票也不屬于信托計劃投資標的。

Q：什么是增信作用？

A：有兩作用，一是對質(zhì)押標的折扣率的增信 信托折扣率

融資增信

4-5折（制定1.4倍的資金追加線）

質(zhì)押物總體折扣率不超過5.5折

（2）對信托計劃到期后仍未流通的限售股股票

信托折扣率

融資增信

給予的折扣率再適當下浮0.5-1折

（根據(jù)對股票質(zhì)地和流通時間的判斷）

不超過0.5折

(以自有資金認購次級受益權(quán)方式)

不超過0.5折

(以自有資金認購次級受益權(quán)方式)

質(zhì)押物總體折扣率在中信信托折扣率的基礎上上浮不超過0.5折

（3）對未上市金融類股權(quán)融資增信

信托折扣率

凈資產(chǎn)9折

式)

質(zhì)押物總體折扣率不超過9.5折

二是對質(zhì)押標的信用增級

（1）我們可作為信托計劃的次級受益人，為項目提供信用增級。以投入資金作為優(yōu)先級受益人預期固定收益率實現(xiàn)的保證并作為投資顧問參與信托收益分配的依據(jù)；

（2）我們也可為客戶融資進行直接擔保。

Q：開發(fā)商需要提交哪些資料？ A：以下全部資料

1、報批的項目建議書及批準材料；

融資增信

不超過0.5折(以自有資金認購次級受益權(quán)方

2、項目提出的有關背景材料；

3、可行性研究報告及批準文件；

4、自籌資金和其他建設資金籌集方案及落實資金來源的證明材料；

5、項目前期準備工作完成情況報告；

6、開戶證明，商務合同、訂單或意向書；

8、經(jīng)營計劃、財務收支計劃、流動資金補充計劃；

9、房地產(chǎn)企業(yè)：土地證、土地規(guī)劃證、建設規(guī)劃許可證、開工許可證；

Q：利率？

A：主要跟開發(fā)企業(yè)資質(zhì)有關

1、一級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在15%

2、二級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在18%

3、三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在20以上%

Q：什么是銀信合作？

A：銀信合作是指央行為了防止經(jīng)濟過熱而出臺政策限制商業(yè)銀行放貸，迫使商業(yè)銀行的貸款額度不超過上一年的一定數(shù)額，而現(xiàn)在經(jīng)濟本身對貸款的需求增量很大，這時候商業(yè)銀行為了繞過政策限制而采用了銀信合作的方式，通過信托公司來發(fā)放貸款。

Q：集合信托有哪些模式？

A：大概有4種：信托貸款型、權(quán)益投資型、股權(quán)投資型、財產(chǎn)信托型。

Q：具體操作是怎樣的？

A：

1、由銀行作為發(fā)起端，通過銷售理財產(chǎn)品集合資金后，由銀行作為單一委托人將資金信托給信托公司，向目標公司發(fā)放貸款。這些公司基本都是銀行的長期穩(wěn)定客戶，資產(chǎn)質(zhì)量較好，且大部分占用銀行的授信額度，最終的風險是在銀行端。

2、如此使得央行調(diào)節(jié)經(jīng)濟政策的工具失靈，所以最近央行出臺政策叫停銀信合作。金融創(chuàng)新的動力有兩種：一為因客戶需求而創(chuàng)新，二為因規(guī)避政策而創(chuàng)新。

3、金融創(chuàng)新與監(jiān)督機構(gòu)永遠是矛盾的對立體。

小貼士：銀監(jiān)發(fā)布的幾個重要通知：

《中國銀監(jiān)會關于進一步規(guī)范銀信合作有關事項的通知》

《中國銀監(jiān)會關于規(guī)范信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及信貸資產(chǎn)類理財業(yè)務有關事項的通知》 《中國銀監(jiān)會關于規(guī)范銀信理財合作業(yè)務有關事項的通知》 《中國銀監(jiān)會關于規(guī)范銀信理財合作業(yè)務有關事項的通知》 《銀監(jiān)發(fā)（2010）72號》

1、本通知所稱銀信理財合作業(yè)務，是指商業(yè)銀行將客戶理財資金委托給信托公司，由信托公司擔任受托人并按照信托文件的約定進行管理、運用和處分的行為。上述客戶包括個人客戶(包括私人銀行客戶)和機構(gòu)客戶。商業(yè)銀行代為推介信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品不在本通知規(guī)范范圍之內(nèi)。

2、信托公司在開展銀信理財合作業(yè)務過程中，應堅持自主管理原則，嚴格履行項目選擇、盡職調(diào)查、投資決策、后續(xù)管理等主要職責，不得開展通道類業(yè)務。

3、信托公司開展銀信理財合作業(yè)務，信托產(chǎn)品期限均不得低于一年。

4、商業(yè)銀行和信托公司開展融資類銀信理財合作業(yè)務，應遵守以下原則：

(1)自本通知發(fā)布之日起，對信托公司融資類銀信理財合作業(yè)務實行余額比例管理，即融資類業(yè)務余額占銀信理財合作業(yè)務余額的比例不得高于30%。上述比例已超標的信托公司應立即停止開展該項業(yè)務，直至達到規(guī)定比例要求。

(2)信托公司信托產(chǎn)品均不得設計為開放式。

上述融資類銀信理財合作業(yè)務包括但不限于信托貸款、受讓信貸或票據(jù)資產(chǎn)、附加回購選擇權(quán)的投資、股票質(zhì)押融資等資產(chǎn)證券化業(yè)務。

5、商業(yè)銀行和信托公司開展投資類銀信理財合作業(yè)務，其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)。

6、商業(yè)銀行和信托公司開展銀信理財合作業(yè)務，信托資金同時用于融資類和投資類業(yè)務的，被信托業(yè)務總額應納入本通知第四條第(一)項規(guī)定的考核比例范圍。

7、對本通知發(fā)布以前約定和發(fā)生的銀信理財合作業(yè)務，商業(yè)銀行和信托公司應做好以下工作：

(1)商業(yè)銀行應嚴格按照要求將表外資金在今、明兩年轉(zhuǎn)入表內(nèi)，并按照150%的撥備覆蓋率要求計提撥備，同時大型銀行應按照11.5%、中小銀行按照10%的資本充足率計提資本。

(2)商業(yè)銀行和信托公司應切實加強堆存續(xù)銀信理財合作業(yè)務的后續(xù)管理，及時做好風險處置預案和到期兌付安排。

(3)對設計為開放式的非上市公司股權(quán)投資類、融資類或含融資類業(yè)務的銀行理財產(chǎn)品和信托產(chǎn)品，商業(yè)銀行和信托公司停止接受新的資金申購，并妥善處理后續(xù)事宜。

8、鼓勵商業(yè)銀行和信托公司探索業(yè)務合作科學模式和領域。信托公司的理財要積極落實國家宏觀經(jīng)濟政策，引導資金投向有效益的新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥、信息網(wǎng)絡、高端制造產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)，為經(jīng)濟發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整作出積極貢獻。

9、本通知自發(fā)布之日起實施。

房地產(chǎn)私募基金以房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)、債權(quán)、收益權(quán)等方式投資于具升值潛力的房地產(chǎn)項目。對項目進行可行性評估，并與開發(fā)商協(xié)商合作計劃，達成一致后簽署合作計劃。

基金以合伙制的形式成立其項目基金公司，項目基金公司以股東的名義投資于開發(fā)商的項目公司。基金的出資額原則上不超過總投資的70%，同時要求開發(fā)商自有資金（資產(chǎn)）投資比例不低于30%。基金會要求開發(fā)商以自身資產(chǎn)抵押保證基金最低投資回報，并在市場上升時給予基金更高的投資回報。

在項目開發(fā)期間，全程派駐基金管理團隊對項目資金進行監(jiān)管，確保資金用于項目合理開發(fā)。基金的退出方式以項目銷售清算、參與項目利潤分配或開發(fā)商回購基金所持有的項目公司股權(quán)。

Q:怎樣的開發(fā)商符合我們的要求？

A:

1、開發(fā)商具備較豐富的開發(fā)經(jīng)驗，有一定的口碑和品牌。

2、開發(fā)商股東結(jié)構(gòu)簡單，在當?shù)氐恼P系較好，口碑佳；

4、開發(fā)商須有一套成熟的開發(fā)流程及專業(yè)的開發(fā)團隊。

Q:怎樣的項目符合我們的要求？

A：

1、區(qū)域要求：主要集中在中國一線或二線城市，并可覆蓋到經(jīng)濟較好的地級市。

2、規(guī)模要求：單個項目總投資3億以內(nèi)，建筑面積20萬平方米以下。

3、地段要求：城市中心區(qū)域、次中心區(qū)域（熱點開發(fā)地段，項目鄰近已有開發(fā)商投資）。

4、形態(tài)要求：住宅為主，少量商業(yè)或酒店配套，可辦理銷售許可證。

5、土地成本：土地價格低于周邊同類型地塊，樓面地價合理。

6、土地狀態(tài)：土地要求凈地，二級開發(fā)為主。

7、舊改項目：已獲得拆遷許可證, 居民100%簽署搬遷安置以及賠償協(xié)議, 土地規(guī)劃用途已獲政府批準。

8、銷售均價：項目地商品房銷售均價3500元以上，每平方利潤500元以上。

9、劃撥用地：政府劃撥用地可以辦理抵押手續(xù)。

10、融資金額：1億以上。

11、融資周期：1年~3年。

Q：有哪些基金？

A：

1、股權(quán)式基金，2、夾層式基金，3、債權(quán)式基金，4、單一固定收益基金,5、結(jié)構(gòu)化固定收益基金,6、主動型基金,7、完全主動型基金,8、城市發(fā)展基金。

Q：需要多少成本？

A：基金模式不同，成本各不一樣：

1、股權(quán)式基金，基金對外投資的收益計算方式為分紅；管理人的收益包括：管理費3%，加上基金投資收益的10%，再加上投資者收益的10%；投資者的收益可以為利息，也以為約定分紅，更可以是股債結(jié)合。

2、夾層式基金，利益的分配模式為：基金方總收益=可調(diào)節(jié)收益+協(xié)議分紅

* 基金方總收益的計算方式：

可調(diào)節(jié)收益=基金月投入累計X項目風險系數(shù)（4~7）

協(xié)議分紅=項目稅后利潤的10~20%（不扣除財務費用）

* 可調(diào)節(jié)收益的對沖設置——基金返還越快，基金方的收益越少。

* 風險系數(shù)的評定標準為0~10——0代表我方投資為0，即無風險，10代表我方投資100%，即承擔全部風險。我方一般可操作的項目風險系數(shù)介于4~7之間。7為我方最高能承擔風險系數(shù)，例如買地階段我方出資70%，風險系數(shù)為7。

* 協(xié)議分紅的支付方式為項目清算后支付，基金方優(yōu)先獲得分紅。

3、債權(quán)式基金，年綜合成本的計算方式為：管理人的收益包括管理費3%，加上投資者的固定利息（利率為20%，取決于募集情況），再加上發(fā)行費3%。

4、單一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理費3%+發(fā)行費3~5%=15~27%

5、結(jié)構(gòu)性固定收益基金：年化收益率=LP（領投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理費3%+發(fā)行費3~5%=25~37%

6、主動型基金：開發(fā)商出資10%，基金出資90%，全程參與買地/開發(fā)/運營。

7、完全主動型基金：無需開發(fā)商，管理公司+基金公司+土地所有者。

8、城市發(fā)展基金：用于土地一級整理。

Q：基金退出？

A：基金在項目產(chǎn)生銷售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動開發(fā)，再用于支付可調(diào)節(jié)收益，剩余資金大部分返還基金，保留少量資金用于項目日常經(jīng)營管理費用。

* 項目銷售至98％，尾盤原則上由開發(fā)商認購，認購即做收入。

* 項目清盤，利潤分配完成，基金方股權(quán)返還，基金方退出。

Q：項目出現(xiàn)虧損，損失如何承擔？

A：按照風險與收益成正比的原則，萬一項目出現(xiàn)虧損，則先由開發(fā)商承擔損失，再由基金方承擔損失。

Q： 對開發(fā)商有哪些建議？

A:建議投資者挑選房地產(chǎn)基金主做好以下三個方面的考慮：

一是考察管理團隊的能力和過往業(yè)績。這是基金投資準確判斷挑選項目和成功的后期管理的基礎。二是考察做為基金管理人的背景和實力。管理人的股東背景往往可以給基金帶來充足的優(yōu)質(zhì)投資項目來源以及充分的項目運作過程支持，保障基金投資項目的成功。

三是考察房地產(chǎn)基金治理結(jié)構(gòu)，特別是其中對投資人利益的保護機制以及嚴格的風控措施。我們在進行每一筆投資之前都要經(jīng)過認真的盡職調(diào)查和反復比較，然后為維護投資者利益還要和被投資企業(yè)就投資條款進行艱苦的談判，經(jīng)常因為某一條款不能達成一致而放棄投資，基金投資的項目可以說是百里挑一，而在開發(fā)商自己管理的資金中，很難想象對項目有認真的盡職調(diào)查和和反復比較，然后為維護投資者利益還要和被投資企業(yè)就投資條款進行艱苦的談判，經(jīng)常因為某一條款不能達成一致而放棄投資，基金投資的項目可以說是百里挑一，而在開發(fā)商自己管理的資金中，很難想象對項目有認真的盡職調(diào)查和管理，一旦項目出現(xiàn)問題或者國家對地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的情況，資金鏈很難得到保障。隨著國家鼓勵多渠道的民間資本投資，我們的房地產(chǎn)基金必將以其更加靈活的投資策略、更加合理的激勵約束機制、更好的收益水平來為全國的投資者和開發(fā)商服務。

第三篇：臺商與浙商產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展整體戰(zhàn)略比較

臺商與浙商產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展整體戰(zhàn)略比較

[摘要] 浙商與臺商均受閩南海商文化影響，基于不同的發(fā)展背景，發(fā)展出各異的商業(yè)網(wǎng)絡建構(gòu)模式。比較這二者在世界產(chǎn)業(yè)鏈中的發(fā)展模式，既凸顯典型模式價值，也提供未來華商拓展世界商業(yè)網(wǎng)絡的參考。本文基于社會資本理論，歸納了浙商與臺商在世界產(chǎn)業(yè)鏈中跨區(qū)經(jīng)營的戰(zhàn)略異同，并提出了未來的思考路徑。

[關鍵詞] 產(chǎn)業(yè)鏈；商業(yè)網(wǎng)絡；企業(yè)國際化；浙商；臺商

一、引言

臺商與浙商目前都已卷入全球化進程中，只是臺商由于更早介入，處于較成熟階段，已積累了相關的經(jīng)驗，而浙商大規(guī)模的跨國投資時間并不長，處于開始階段的探索過程中。本文對浙商與臺商產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展整體戰(zhàn)略的比較主要是從兩部分展開：第一部分是浙商與臺商網(wǎng)絡整體的戰(zhàn)略選擇比較，包含對外投資主體的構(gòu)成分析、兩者對投資區(qū)域的選擇決策因素以及對投資項目選擇的比對進行研究。第二部分是浙商與臺商商業(yè)網(wǎng)絡整體的發(fā)展模式比較，主要探討兩個族群跨界進入模式的異同以及跨界后發(fā)展模式的差異。將臺商與浙商放在一起比較，既可以發(fā)現(xiàn)其同與異的方面，更重要的是可以將“先發(fā)者”(臺商)的經(jīng)驗提供給“后起者”(浙商)借鑒，還可為其他商群進行自身發(fā)展跨區(qū)經(jīng)營的優(yōu)劣勢分析提供幫助。

二、浙商與臺商網(wǎng)絡整體的戰(zhàn)略選擇比較

(一)對外投資主體的構(gòu)成對外投資主體的構(gòu)成直接影響到跨區(qū)商業(yè)網(wǎng)絡的構(gòu)建及其戰(zhàn)略選擇，就臺灣方面來說，其對外投資的主體呈現(xiàn)由中小企業(yè)向大型企業(yè)轉(zhuǎn)型的趨勢。從下表1可以看出，在平均規(guī)模上，臺商對外投資的先鋒仍屬于較小型企業(yè)，然而臺商的平均資本規(guī)模是逐年增加的，顯示出正朝資本密集的趨勢發(fā)展。

近20年來我國臺商對外投資主體的先鋒為中小企業(yè)，這一點似乎有悖于經(jīng)濟學常識。而歐美等發(fā)達國家的歷史經(jīng)驗也表明，能夠成功地進行對外投資的往往是擁有強大經(jīng)濟后盾的大企業(yè)。然而這一點并不適用于臺商。這種現(xiàn)象是產(chǎn)業(yè)調(diào)整造成的。隨著臺灣勞動密集型產(chǎn)品競爭優(yōu)勢的急劇喪失，中小企業(yè)無力以較長時間換取產(chǎn)業(yè)的生機和市場的選擇，對外直接投資以及轉(zhuǎn)移生產(chǎn)基地成為其主要的生存之道。反之，臺灣大型企業(yè)的對外投資則起步較晚，1994年臺灣的一些大型企業(yè)才開始在東南亞地區(qū)投資建廠，其中一些大型企業(yè)如臺塑、遠東等對東南亞的投資使得當年的該地區(qū)的直接投資額增長了3.2倍。

而浙商對外投資的主體一直以中小型企業(yè)為主，截至2007年6月，浙江省對外投資的2809家企業(yè)中有1910家是民營企業(yè)，占總數(shù)的68%。具體來說，4類企業(yè)的國際商業(yè)網(wǎng)絡最為典型：①以萬向、飛躍、正泰、星星冷柜為代表的生產(chǎn)家用電器、汽車零部件等產(chǎn)品的企業(yè)。這類企業(yè)多從國外引進生產(chǎn)流水線，經(jīng)過消化、仿制和創(chuàng)新，形成自己新的生產(chǎn)能力，隨后為了維持這種生產(chǎn)能力以及打破國際保護主義的制約而進行生產(chǎn)外移。②以遠東化纖、龍盛集團、天臺銀輪機械等為代表的生產(chǎn)紡織、機械制造等產(chǎn)品的企業(yè)。這類企業(yè)的產(chǎn)品技術要求已趨于標準化，勞動力成本低廉的優(yōu)勢開始逐漸喪失，因此急于產(chǎn)業(yè)外移。③以錢江摩托、星月集團等為代表的符合發(fā)展中國家經(jīng)濟發(fā)展、生產(chǎn)結(jié)構(gòu)和相應的技術與消費成本水平的相關技術型企業(yè)。由于大多數(shù)發(fā)展中國家市場規(guī)模較小，工業(yè)化程度不高，技術和熟練勞動力缺乏，不適應發(fā)達國家大型跨國企業(yè)所采用的大規(guī)模使用資本密集型設備和技術進行生產(chǎn)。④以康萊特制藥、新利軟件、浙大網(wǎng)新、橫店東磁公司等為代表的生產(chǎn)生物工程、信息技術、超導材料等高新技術的企業(yè)。雖然這類企業(yè)在浙江民營科技企業(yè)中所占比例較小，但是隨著國家對高科技產(chǎn)業(yè)的扶植，此類產(chǎn)業(yè)在對外投資中將具有極強的上升趨勢。

(二)投資區(qū)域的選擇

臺商對外投資的區(qū)位選擇主要考慮海外生產(chǎn)據(jù)點，重視的是當?shù)厣鐣蜷_發(fā)區(qū)條件、政策及其他實質(zhì)性優(yōu)惠、地方政府績效、產(chǎn)業(yè)群聚效應、市場前瞻性及公共安全等因素。就臺商投資的具體區(qū)域選擇上看，20世紀80年代以來，臺灣的對外投資大幅增長，其投資目的地除了少數(shù)是西歐、北美與日本等核心地區(qū)外，中美洲、東中歐以及澳洲等地的投資很少。就整體而言，臺商的投資區(qū)域以臨近的東南亞與中國大陸為主，其中臺商對大陸的投資熱潮不斷，有著后來居上的態(tài)勢。據(jù)有關資料顯示，自1991年至今，在大陸的臺資企業(yè)已達7萬多家，臺商投資總額已達800億美元，分別占大陸41萬家外資企業(yè)和4200億投資總額的1/6和1/5，而臺商在大陸的投資總額超過了在大陸以外全球投資的總和。據(jù)臺灣“經(jīng)濟部投審委員會”資料顯示，愿至中國大陸投資的臺商數(shù)目占45%，而愿至東盟投資的臺商數(shù)量合計共占55%。從表2可以看出，在回答“增加海外投資據(jù)點所考慮的地區(qū)”時，55.4%的 企業(yè)表示中國大陸為首選。而就已經(jīng)發(fā)生的投資來看，臺商每年對中國大陸的投資均占總投資額相當大的比例(見表3)。

臺商對大陸進行投資是有深刻的經(jīng)濟及社會背景的。除了土地、勞動力的低廉和充足以外，中國大陸市場的潛力和吸引力確實是其他地區(qū)所難望其項背的，此外臺灣與大陸屬同一文化圈，語言與風俗相同，給臺商帶來了莫大的腹地，這一切都促進了臺商對大陸的投資。

浙商的投資區(qū)位選擇相對比較復雜，現(xiàn)就省外投資及海外投資的區(qū)域選擇兩方面進行論述。從浙江省外投資來看，據(jù)2004年浙江省工商局公布的《從浙企外遷看我省個私民營企業(yè)生態(tài)環(huán)境——關于全省民營企業(yè)外遷資金外流》的專題調(diào)查報告顯示，浙江共有3058家民營企業(yè)外遷(遷出省外)，外遷企業(yè)對外投資總額226.3億元，外遷企業(yè)在省外創(chuàng)造的總產(chǎn)值達453.59億元。浙商在全國部分地區(qū)的投資情況見表4。

從表4可以看出，就投資總額來看，排名前6位的為黑龍江及甘肅(并列)、湖北、天津、河南及云南(后二者并列)。而從投資企業(yè)數(shù)來看，排名前5位的地區(qū)為河南及甘肅(二者并列)、黑龍江、海南及新疆(后二者并列)。從企業(yè)家人數(shù)來看，排名前6位的地區(qū)為河南、湖北、廣西、湖南、云南及新疆(后三者并列)。由此可以看出，河南、湖北以及黑龍江成為浙商投資的熱門地區(qū)。從浙商對外投資的區(qū)位選擇來看，浙江的境外投資項目遍布6個大洲、121個國家和地區(qū)。從2006年境外投資的區(qū)域分布來看，對亞洲、歐洲、北美的投資比較集中，投資比重分別為37.3%、27.1%和14%。而具體國家(地區(qū))則主要集聚在俄羅斯、英國、美國、澳大利亞及中國香港等地，合計約占總投資額的56.4%。

(三)投資項目選擇的比對

在投資項目的選擇上，臺資企業(yè)大都選擇建立垂直式的分工模式，將企業(yè)的總部根植于臺灣，由其負責研發(fā)及財務管理，而將下游的組裝、生產(chǎn)等部分交給投資對象進行。這種形式的投資項目選擇一方面可以維系并鞏固其在該產(chǎn)業(yè)全球商品產(chǎn)業(yè)鏈中所擅長的環(huán)節(jié)；而另一方面，臺商也藉此增加海外分廠，擴充企業(yè)規(guī)模，成為后進的跨國企業(yè)，雖然在規(guī)模上可能無法與歐、美、日等抗衡，但這卻是臺灣獨特的跨區(qū)商業(yè)網(wǎng)絡構(gòu)建的特征。

一般而言，臺商對外投資大都以制造業(yè)為主，主要原因在于臺灣的中小企業(yè)大都以制造業(yè)為主，而制造業(yè)也具有相對高的管理優(yōu)勢。根據(jù)臺灣“經(jīng)濟部”的資料統(tǒng)計，主要項目包括電子及電子產(chǎn)品制造業(yè)、金屬制品制造業(yè)、機械制造業(yè)、化學品制造業(yè)、金融保險業(yè)、服務業(yè)以及紡織業(yè)等等。此外，臺商在選擇具體項目時，會因目標國的不同而有所不同。例如，印度尼西亞的爪哇島及加利曼丹、馬來西亞的沙巴及沙撈越兩個州，其木材資源非常豐富，臺商在當?shù)氐耐顿Y項目就以木材為主；泰國北部的清邁地區(qū)，其氣候適合于龍眼的生長，而龍眼又非常適合制造蜂蜜，因此在清邁的廠商就以制造蜂蜜為主；而印度尼西亞、緬甸的勞工非常低廉，每月只有50美元左右，因此，臺商大都投資于勞動密集型的產(chǎn)業(yè)，如紡織業(yè)及其相關產(chǎn)業(yè)。造成這種差異的原因在于不同國家(地區(qū))具有的獨特優(yōu)勢。以電子機電產(chǎn)業(yè)以及紡織產(chǎn)業(yè)為例，對于電子機電類產(chǎn)業(yè)的跨區(qū)網(wǎng)絡的構(gòu)建來說，由于電子業(yè)廠商屬于資本及技術密集型產(chǎn)業(yè)，因此特別重視產(chǎn)業(yè)的群聚效應，力求維持產(chǎn)銷體系的資源創(chuàng)新性結(jié)合。而對于紡織產(chǎn)業(yè)跨區(qū)商業(yè)網(wǎng)絡的構(gòu)建而言，由于紡織業(yè)者屬于勞動力密集產(chǎn)業(yè)，在目標市場國的項目選擇上比較注重勞動力的來源、價格以及能夠涵蓋多元龐大的消費市場的項目。浙商對外直接投資領域主要涉及機械、紡織、電子、輕工等行業(yè)，就投資的具體項目來看：①資源開發(fā)項目。以2006年為例，浙商在境外投資中涉及森林和礦產(chǎn)資源開發(fā)的資源開發(fā)型項目新增10個。至此，浙江省在境外投資的資源開發(fā)型項目累計近30多個。在有色金屬乃至石油、天然氣等行業(yè)浙商也不斷涉足。浙江資源的匱乏、資金急需新的出口，使越來越多的浙江資本瞄上了國外豐富的礦產(chǎn)、森林等資源。2006年8月，倪召興在加拿大注冊成立“加拿大能源控股有限公司”，開發(fā)油礦；2004年寧波華州礦業(yè)有限公司在非洲加蓬攬下了1.1萬平方公里錳礦項目的勘探權(quán)，該礦年產(chǎn)錳可達300萬噸；2005年越南一座年產(chǎn)30萬噸的鉻礦也已被浙商收入囊中。②產(chǎn)業(yè)升級項目。浙商對外直接投資形式已經(jīng)從簡單的貿(mào)易公司和辦事處，向境外加工貿(mào)易、境外資源開發(fā)、境外營銷網(wǎng)絡、境外房地產(chǎn)開發(fā)、境外研發(fā)機構(gòu)、境外商品專業(yè)市場發(fā)展。2006年，浙江全年共批準10個并購項目，其中中方投資2206萬美元。主要分布在美國、歐洲、中國香港等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，涉及紡織、服裝、機械、化工等領域，企業(yè)性質(zhì)包括生產(chǎn)企業(yè)、貿(mào)易公司和研發(fā)機構(gòu)等。③區(qū)域性戰(zhàn)略項目。從投資項目轉(zhuǎn)變的趨勢來看，以擴大對發(fā)展中國家的出口為目的的對外投資項目越來越占主導地位，其中，輕紡產(chǎn)業(yè)投資方向傾向于檔次高、技術含量大、附加值高的產(chǎn)品；一般加工項目傾向于投向發(fā)展中國家，出口和投資點逐步轉(zhuǎn)移至發(fā)展中國家。飛躍、華立、康奈、德力西等著名浙江民營企業(yè)，也積極實施跨國經(jīng)營戰(zhàn)略，在國外建立了研發(fā)中心、銷售網(wǎng)絡和生產(chǎn)基地。

三、浙商與臺商網(wǎng)絡整體的發(fā)展模式比較

(一)跨界進入模式的異同

在跨界進入模式的選擇上，臺商與浙商皆采用貿(mào)易、投資、戰(zhàn)略聯(lián)盟等方式進入目標國市場，在這一點上具有趨同性，然而就進入的方式來說，二者又有各自獨特之處。

1.臺商的進入方式

(1)“母雞帶小雞”式的進入方式。這種方式通常是由一家實力雄厚的大企業(yè)攜一定量的上下游中小企業(yè)一起進行對外投資。實行這種方式是由臺灣獨特的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)所決定的，若不采取此方法，則無論是牽頭的大企業(yè)還是上下游的中小企業(yè)都無法獨立完成自身的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。對于大企業(yè)來說，擁有低廉的勞動力以及土地資源的目標市場國往往不具備相應配套設施的生產(chǎn)能力，因此無法完成大企業(yè)進行日常生產(chǎn)所需的訂單要求及質(zhì)量要求；而另一方面，中小企業(yè)則深受目標市場國組裝大廠的影響，母廠沒有過來，企業(yè)找不到訂單。所以，開始一定要與母廠一起進來。此后，再去開發(fā)協(xié)力廠和客戶母廠。這一“母雞帶小雞”的模式在臺灣的電子機電類產(chǎn)業(yè)中表現(xiàn)得尤為明顯，例如，1992年臺達電子赴東莞投資(徐偉杰，1999)、1995年明基在蘇州投資(張家銘，2005)等等皆是“母雞帶小雞的” 外移形態(tài)。

(2)“假OEM，真FDI”形式。以臺商在東莞的投資為例，臺商以“假OEM，真FDI”的方式通過外資形態(tài)的資本注入，在廣東東莞以及福建莆田建立供應世界鞋類市場的新基地，從而使其成為全球鞋類供應、采購網(wǎng)絡的生產(chǎn)環(huán)節(jié)。同時，相當多的臺商以OEM起家并以OEM的姿態(tài)前來大陸投資，但因為體驗并且看好目標國市場的前景，對于目標國內(nèi)銷市場越來越重視，除了積極轉(zhuǎn)型為以外銷為主的經(jīng)營形態(tài)之外，還逐步開拓目標國內(nèi)銷市場，甚至建立起自有品牌，試圖在全國商品鏈的階層體系尋求向上流動。電子業(yè)明基電通于1999年創(chuàng)立了BenQ的自有品牌。對他們來說，目標國市場提供了臺灣企業(yè)自創(chuàng)品牌、經(jīng)營品牌的良好時機和舞臺。(施振榮，2005)

(3)投資移民方式。這是臺商投資的獨特形式，即以投資形式建廠，并長期在目標國居住，發(fā)展成家族式企業(yè)，由第二代、三代的移民繼續(xù)經(jīng)營該產(chǎn)業(yè)。臺灣對外的投資移民已經(jīng)過了三輪高峰，并且臺灣向目標國進行移民的大都是攜帶資金前往的。由于臺商以資本家的身份前往目標國，目標國的政府與人民大都非常歡迎，良好的投資環(huán)境及相當?shù)亩Y遇，使得臺商不僅愿舉家移往目標國，甚至愿在當?shù)刭徫葜卯a(chǎn)，獲取當?shù)氐木恿魴?quán)，有計劃的常駐。而臺商的這種方式也受到了目標市場國的贊賞，例如，許多東南亞國家的政治人物都在公開場合贊揚臺商對該國的貢獻，稱他們不僅提供了眾多的就業(yè)機會，亦帶動了該國的經(jīng)濟發(fā)展。

與此相比，浙商則傾向于采取收購目標市場國的企業(yè)、上市公司或在海外建立銷售公司等銷售網(wǎng)絡，以實現(xiàn)跨區(qū)商業(yè)網(wǎng)絡的構(gòu)建。

2.浙商的跨界進入模式

(1)群居國際化模式。根據(jù)波特(2002)的觀點，具有國際競爭力的產(chǎn)品往往是群聚在一起而不是分散的，通過一定區(qū)域內(nèi)的群居，企業(yè)也可以增強創(chuàng)新能力和國際競爭力。浙商企業(yè)在構(gòu)建跨區(qū)商業(yè)網(wǎng)絡的時候較多地采用此種方式，與臺商“母雞帶小雞”的方式不同，浙商的對外投資傾向于橫向的企業(yè)之間的聚集，如海寧皮革市場在莫斯科建立的“海寧皮革專業(yè)市場”，溫州企業(yè)在巴西開設的“中國商城”、在胡志明市建立的“中國小商品市場”，義烏企業(yè)在南非等地設立的“中國小商品市場”等等。

(2)以合資方式進入。目前以股權(quán)投資方式進入目標國的企業(yè)主要有萬向集團及正泰集團等等。其主要路徑在于通過浙商企業(yè)在國外的分公司或辦事處收購其他公司的股份，由于辦事處或分公司較為了解目標國市場運作情況，同時由于與母公司保持了一致，因此降低了風險。以萬向集團為例，2000年4月，萬向集團整體收購了美國舍勒公司；2000年10月收購了LT公司35%的股份，成為第一大股東；2003年10月萬向占有洛克福特公司33.5%的股份而成功地成為其第一大股東等等。

(3)借殼/造殼上市方式。借殼/造殼上市的優(yōu)點在于：一來可以規(guī)避國內(nèi)的政策監(jiān)控，簡化上市程序，二來可以利用避稅政策實現(xiàn)合理避稅，這種方式主要運用于向中國香港投資的科技企業(yè)。例如，中程興達打造中程科技Maga Start之殼在香港創(chuàng)業(yè)版上市，迅速籌得1.1億港幣，成為浙江省第三家在香港創(chuàng)業(yè)版上市的企業(yè)。香港市場對于浙江科技民營企業(yè)的吸引力源于它是在同一文化背景下最成功的國際資本市場，容易與投資者溝通。其獨特的經(jīng)濟、政策、地理、文化優(yōu)勢也使浙商越來越多地以造殼上市的方式在香港創(chuàng)業(yè)板上市。

(二)跨界發(fā)展模式的差異

跨區(qū)商業(yè)網(wǎng)絡是一種動態(tài)的存續(xù)，在不斷發(fā)展變化，適應新的情況以維系整個商業(yè)網(wǎng)絡的運行成為臺商以及浙商所面臨的最艱巨的問題。在這一問題上，雙方戰(zhàn)略的不同造成了跨界發(fā)展模式的差異。

1.臺商的跨界發(fā)展模式

就臺商來說，臺商通過不斷的本土化來維系跨界商業(yè)網(wǎng)絡的發(fā)展：

(1)人才的本土化。根據(jù)有關專家的調(diào)查，中小型企業(yè)的臺商人才本土化實施相當徹底，甚至只有總經(jīng)理一人的情形。這項政策的實施效果與企業(yè)投資時間有關，一般而言，落戶越長的臺商其人才本土化越徹底。大型企業(yè)因為技術及管理的運作要求，臺商派遣的人數(shù)一般比較多，初期大約都是二、三十人，然后隨著當?shù)嘏嘤栍媱澋倪M行，多半在二、三年內(nèi)減少大約一半的人數(shù)，并且持續(xù)人才替代的本土化政策，希望三、五年中逐年精簡到五名以內(nèi)(張家銘，2002)。

(2)融資或資金本土化。大多數(shù)臺商企業(yè)的融資對象是當?shù)劂y行，其原因有：信用貸款，必須是銀行的長期往來客戶；外資銀行不能操作人民幣業(yè)務；臺資銀行業(yè)務太少，綁手綁腳。此外，大多數(shù)目標市場國信用系統(tǒng)尚未完善也是主要原因之一。由于許多交易行為都是依靠信用系統(tǒng)運作，因此經(jīng)常發(fā)生糾紛。在這樣的情況下，臺商一般對外投資的做法都是保守謹慎的。因此，資金本土化成為首選。

(3)生產(chǎn)本土化。臺商為了營運的順利，會充分適應并利用當?shù)氐耐恋亍趧印⒄摺⒎睢a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)等本土條件，使其生產(chǎn)協(xié)力網(wǎng)絡的組織以特定方式進行社會鑲嵌，如生存過程的局部內(nèi)部化、廠商趕工生產(chǎn)的相互支持、成立聯(lián)誼會與地方政府協(xié)商等。

(4)營銷本土化。臺商清楚地認識到目標市場國消費人口多、市場大的事實，積極轉(zhuǎn)變經(jīng)營形態(tài)，將外銷比例中某部分轉(zhuǎn)移到內(nèi)銷市場中。此外，有些臺商實際上已經(jīng)自創(chuàng)品牌，在目標國相關地區(qū)建立了良好的行銷管道，創(chuàng)造相當不錯的成績，不但成為當?shù)氐闹虡耍⑶疫M一步放眼整個目標國的市場。

2.浙商的跨界發(fā)展模式

浙商的跨界發(fā)展模式注重的是傾向于對資源的整合以及資本運營，為此，其發(fā)展模式出現(xiàn)兩大極端：

(1)資源整合型發(fā)展模式。一個好的商業(yè)模式，必須使企業(yè)掌握價值鏈中對于創(chuàng)造價值有重大貢獻的關鍵流程與資源，并使企業(yè)本身所擁有的核心能力與價值鏈中最重要的環(huán)節(jié)緊密搭配，以保障利潤的實現(xiàn)。此類發(fā)展模式以貝發(fā)集團最為典型：貝發(fā)改變了傳統(tǒng)文具企業(yè)將終端消費者作為利潤唯一來源的模式，通過對產(chǎn)業(yè)鏈的整合和可控制的網(wǎng)絡體系，使其他文具企業(yè)和文具商也成為自己的利潤來源。通過品牌授權(quán)合作分銷模式，賺取分銷商的部分利益。通過品牌授權(quán)加盟終端連鎖模式，賺取終端商的部分利益。通過品牌、形象、產(chǎn)品、價格、物流和運營的統(tǒng)一，獲取品牌的溢價

權(quán)。

(2)資本運營發(fā)展模式。采用此類發(fā)展模式的浙商傾向于借殼上市或者自主上市等方式以達到資本市值快速翻倍的目的，如蘇泊爾、網(wǎng)盛科技、天馬軸承、天外天傘業(yè)等。相當多的浙商通過股權(quán)進行金融投資，如雅戈爾參股證券公司、傳化控股新安化工等等，許多浙商將上市及資本運營作為擴大本企業(yè)實力的一種方式，并期望這種方式能夠在日趨激烈的全球化競爭中為本企業(yè)取得更多的發(fā)展資金，從而在跨區(qū)商業(yè)網(wǎng)絡的建設中具有更有利地位。

四、結(jié)論

臺灣跨區(qū)商業(yè)網(wǎng)絡的構(gòu)建是多種因素共同組成的結(jié)果，就國際因素而言，亞太地區(qū)的穩(wěn)定及區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展使得此地區(qū)充滿投資的誘因。具體來看，浙商與臺商在構(gòu)建跨區(qū)商業(yè)網(wǎng)絡過程中存在如下不同(見表5)。

參考文獻：

[1]陳菲瓊.民營科技企業(yè)國際化戰(zhàn)略[M].北京：經(jīng)濟科學出版社，2006.[2]董碧水，顧復琪.3000多家民營企業(yè)離開浙江對外投資226億[N].中國青年報，2004-08-16.[3]顧長永.臺商在東南亞——臺灣移民海外的第三波[M].高雄：臺灣麗文文化事業(yè)股份有限公司，2001.[4]張家銘.臺商在蘇州：全球化與在地化的考察[M].臺北：桂冠圖書股份有限公司，2005.

第四篇：項目融資計劃書

湖南醴陵市花炮企業(yè)聯(lián)盟

關于醴陵花炮銷售股份有限公司的

融 資 計 劃 書

2015年6月日

一、公司介紹

1、公司簡介

醴陵市花炮銷售股份有限公司是由醴陵市15家生產(chǎn)花炮企業(yè)聯(lián)合組建籌備組，擬籌建成立于2015年6月，注冊資本2億元，往年十五家生產(chǎn)銷售企業(yè)的產(chǎn)值2.3億，市場銷售份額2.8億（含外調(diào)銷售），企業(yè)固定資產(chǎn)規(guī)模1.3億左右，企業(yè)員工總?cè)藬?shù)超過1300人，機械化程度達到80%以上。公司的宗旨是集合醴陵花炮產(chǎn)業(yè)群優(yōu)勢，推動PDC模式在全國主要花炮消費區(qū)的市場份額的實施，營造花炮銷售市場的生力軍，為最終直接或間接上市整合資源。主要銷售產(chǎn)品為大地紅、滿地紅、各類煙花及相關花炮產(chǎn)業(yè)的配套服務。

2、公司現(xiàn)狀

公司籌建過程中，所有企業(yè)生產(chǎn)試制組與質(zhì)量組組織人力物力訂做高性能安全環(huán)保花炮樣品，營銷組著力邀約全國部份重點客戶計劃6月底至7月在河南省不少于五個地區(qū)舉行花炮產(chǎn)業(yè)PDC模式（生產(chǎn)聯(lián)盟、銷售聯(lián)盟、消費聯(lián)盟）推介暨產(chǎn)品訂貨會，并進行相關宣傳資料的策劃之中，行政組已經(jīng)向上級有關部門匯報并獲得湖南省醴陵市主管花炮產(chǎn)業(yè)發(fā)展的部門及河南省相關部門的大力支持，財務組加緊籌集資金保障此次PDC模式花炮推介會的正常運營。

3、股東實力

公司由十幾家醴陵花炮生產(chǎn)企業(yè)為整合產(chǎn)業(yè)群優(yōu)勢而組建，各家企業(yè)的產(chǎn)品、生產(chǎn)規(guī)模、銷售市場各有千秋，十五家企業(yè)固定資產(chǎn)規(guī)模1.3億左右（包括廠房、土地、設備、安全生產(chǎn)特許證件等），強大的生產(chǎn)能力與市場占有能力促成公司在目前形勢下加速成立，及早占據(jù)目前國內(nèi)市場，隨著花炮市場的規(guī)范，產(chǎn)業(yè)群的壟斷力加強，未來市場將成為實力花炮生產(chǎn)銷售企業(yè)品牌與消費者品牌的市場。對于此次對外融資公司的所有股東（十五家生產(chǎn)企業(yè)）希望以各自資產(chǎn)作為抵押，融資規(guī)模在6000萬，用于擴大生產(chǎn)能力與市場運作的資金需求，全力在三至五年內(nèi)達到年銷售規(guī)模突破10億以上。

4、歷史業(yè)績

公司股東企業(yè)均是具有十年以上的生產(chǎn)銷售歷史，有的從技術起家，有的從銷售起家，從小到大的發(fā)展至今日生產(chǎn)銷售規(guī)模，2014年合計銷售額達到2.8億元，展現(xiàn)了各家企業(yè)目前的銷售實力。創(chuàng)業(yè)的艱辛發(fā)展與成熟的運作經(jīng)驗讓大家對于目前買方市場的應對方式作出目前最具有突破性的決定――成立湖南省醴陵市花炮銷售股份有限公司，做大做強花炮產(chǎn)業(yè)，在未來的資本市場爭取一份屬于自己的蛋糕。

5、資信程度

十五家企業(yè)中有14家企業(yè)歷年獲得本市工商部門先進生產(chǎn)企業(yè)稱號、稅務部門納稅先進稱號、銀行優(yōu)質(zhì)客戶榮譽（一家企業(yè)由集體轉(zhuǎn)制不久，前期榮譽不計入在內(nèi)）、安全監(jiān)督部門的安全生產(chǎn)先進企業(yè)稱號。有十一家企業(yè)在7個省市花炮協(xié)會及安全部門獲得優(yōu)秀產(chǎn)品供應商稱號、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品金獎稱號及榮譽。

6、董事會決議

對于目前制定的花炮產(chǎn)業(yè)PDC銷售模式項目需要融資，經(jīng)過公司全體十五家股東及決策層的同意以各自固定資產(chǎn)作為抵押融資。

二、項目分析

1、項目的基本情況

融資主體－醴陵市花炮銷售股份有限公司位于湖南省醴陵市，本市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟支柱之一就是花炮產(chǎn)業(yè)，目前由各企業(yè)準備出資2000萬，再對外融資6000萬作為此項目的發(fā)展資金，用于花炮產(chǎn)業(yè)PDC模式在河南省、山東省、安徽省、廣東省、河北省、天津等多個市場的推動。

2、項目來歷

項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎么得到的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。

3、證件狀況文件

公司所有股東均具有安全生產(chǎn)部門嚴格審批后發(fā)放的安全生產(chǎn)許可證（目前全國只局限湖南瀏陽、醴陵、江西上粟、萬載四個地區(qū)為花炮主生產(chǎn)區(qū)，所以安全生產(chǎn)許可證審批過關的企業(yè)不多），各企業(yè)獨立擁有生產(chǎn)銷售花炮的營業(yè)證件、稅務證件、土地使用證、房產(chǎn)證件等。

4、資金投入

目前自有資金投入數(shù)額2000萬、占總項目投入的比例為25%、其他資金來源集中在對外機構(gòu)融資75%，即6000萬（可考慮分期投入），供應商材料1000萬左右，經(jīng)銷商訂金200萬左右資金用于整個項目運營與發(fā)展。

5、市場定位

PDC花炮銷售模式市場定位在花炮主要消費與集散地河南省、山東省、安徽省、廣東省等，產(chǎn)品包括大地紅、滿地紅、煙花及各類花炮產(chǎn)業(yè)的配套服務等。

三、市場分析

1、地方宏觀經(jīng)濟分析

花炮產(chǎn)業(yè)是一個區(qū)域性經(jīng)濟的特殊市場，受到地方安監(jiān)部門保護的影響比較大，所以在某種意義上來說屬于專業(yè)的壟斷經(jīng)濟體。2014年醴陵花炮產(chǎn)業(yè)100余億元的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟與20萬員工的就業(yè)就說明了一點是該產(chǎn)業(yè)在本市經(jīng)濟主體中占有不可或缺的地位。

2、花炮市場的分析

目前國內(nèi)花炮市場亂象叢生，價格反差很大，企業(yè)整體品牌優(yōu)勢沒有形成，市場串貨嚴重，產(chǎn)品質(zhì)量無法得到保證，消費者權(quán)益也得不到保障。在河南、山東、安徽、廣東多地經(jīng)銷商的強烈要求下，本市15家企業(yè)聯(lián)合組成花炮銷售股份有限公司作為本地區(qū)產(chǎn)品銷售的領頭人，集合優(yōu)勢產(chǎn)品互補，為滿足國內(nèi)部份地區(qū)經(jīng)銷商及消費者奉獻花炮制作人的所能。

3、競爭對手和可比較案例

目前國內(nèi)同類銷售公司有瀏陽的花炮連鎖模式等少數(shù)銷售概念公司，其銷售模式以開連鎖店方式，收取加盟金，配送貨物的形式開展業(yè)務，其加盟要求對于經(jīng)銷商與消費者來說，產(chǎn)品價格過高，直接增加經(jīng)銷商資金壓力與降低消費者的消費能力，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的亂象繼續(xù)存在，不利于我們花炮產(chǎn)業(yè)的長遠發(fā)展規(guī)劃，但花炮消費市場的龐大還是需要多元化經(jīng)營方式的存在，所以我們目前倡導的PDC經(jīng)營銷售模式作為一種補充來滿足花炮產(chǎn)業(yè)的發(fā)展刻不容緩。

4、未來市場預測及影響因素

未來的花炮生產(chǎn)銷售隨著各地產(chǎn)業(yè)的退出，醴陵作為僅存的四大產(chǎn)區(qū)之一，將成為此特殊行業(yè)的主導之一，市場前景預測相當可觀，在3至5年時間成為花炮消費品市場的重要基地，我們公司的市場銷售份額隨之達到10億元以上也是可以的。

四、管理團隊

1、人員構(gòu)成

公司主要團隊的組成人員由執(zhí)行官（CEO）、運營官（COO）、財務總監(jiān)(CFO)、生產(chǎn)總監(jiān)（PM）、營銷總監(jiān)（CSO）、采購總監(jiān)（MM）技術總監(jiān)（CTO）組成，其在花炮行業(yè)均是歷練多年，經(jīng)驗豐富并富有事業(yè)激情。

2、組織結(jié)構(gòu)

企業(yè)內(nèi)部設立總經(jīng)理室、行政部、財務部、采購部、生產(chǎn)部、市場營銷部、質(zhì)控部、技術部等，各級部門中高級技術人員15，公司倡導“市場為先、品牌促進”的企業(yè)文化精神進入市場。

3、管理規(guī)范性

管理制度對于公司內(nèi)部及下設廠家來說，均采取花炮行業(yè)嚴格的生產(chǎn)銷售制度、倉庫保管運輸制度、質(zhì)控制度，符合國標管理體系化的運作，管理結(jié)構(gòu)嚴謹，把握現(xiàn)代化公司運營機制在市場化運作中的主體，做大做強醴陵花炮產(chǎn)業(yè)，在各廠家歷年來的生產(chǎn)經(jīng)營來說，在安全管理方面均是市級先進企業(yè)。

4、重大事項

對于目前公司來說每年產(chǎn)生重要影響的事項是由于高溫影響，為保障生產(chǎn)員工的安全性，市安全監(jiān)督局規(guī)定每年的7、8月份全部停產(chǎn)休假，間接在產(chǎn)能方面有2個月無法交貨，部份影響市場的供貨。但由于花炮產(chǎn)品有一定季節(jié)性，只需要在經(jīng)銷商倉庫保障供貨最低庫存量，也不會對市場需求造成較大的影響。

五、財務計劃

目前公司對于統(tǒng)一銷售、統(tǒng)一采購、統(tǒng)一安全生產(chǎn)管理、協(xié)調(diào)訂單交貨已經(jīng)形成一成套較好的計劃，對于項目所需資金的安排都有嚴格的管理制度與責任人制度，財務計劃采取先預算再實施的方式，通過銀行杠桿工具充分發(fā)揮資金的使用，爭取給投資者及內(nèi)部下設廠家、供貨材料商以高標準的企業(yè)管理經(jīng)驗正常運作公司，提高公司形象。具體資金的來源和運用將以財務計劃表形式公布。

六、融資方案的設計

1、融資方式

(1)股權(quán)融資方式(注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式)方式：融資方式將以融資方股權(quán)進行抵押借款

這種投資方式協(xié)助融資方快速成長，在一定時間內(nèi)通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。

操作步驟：簽訂風險投資協(xié)議書

A、對融資方的債務債權(quán)進行核查確認

B、簽訂風險投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量及時間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務。

C、在有關管理部門辦理登記手續(xù)

(2)債權(quán)融資方式

方式：投融資雙方簽定借貸合同(以公司股東各自的廠房、設備或股權(quán)等作為擔保抵押)進行融資，確定相應回報利率和收回貸款的期限（暫定三年，后期如有資金可雙方再商議）。

(3)債轉(zhuǎn)股的融資方式

投融資雙方開始以借貸關系進行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時，如借款資金償還不足，可商議以公司協(xié)定的股權(quán)作為抵償。

2、融資規(guī)模、期限和價格

項目融資的規(guī)模為6000萬，期限為三年，可承受的融資成本在年回報15%之內(nèi)，最高不超過18%。

3、風險分析

A、投資方的投資資金及收益風險在項目分步啟動的情況下可雙方考慮按簽署的項目計劃書分步注入資金，從而解除投資方的資金與收益風險顧慮及融資方的融資利息成本風險。

B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營從而產(chǎn)生新的債務而產(chǎn)生的連帶風險，可考慮財務總監(jiān)每月將預算資金計劃與實施資金計劃經(jīng)公司股東簽字后報投資方。

C、破產(chǎn)風險，以雙方簽署的資產(chǎn)抵押為優(yōu)先償還；

D、融資者為掌控全局經(jīng)營，在償還借貸資金時利益出讓風險。

F、融資者提前償還而付出的資金成本風險。

風險化解方案

A、資方對是否資金進入后可以完成計劃要進行評估和測算。

B、投資方對融資方的項目進程進行監(jiān)控，并按照進程需要分批進行投資款的專款專用。

C、投資方對融資方的相關項目所簽訂的合同進行核審后，評估其付款和還款能力。

D、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。

4、退出機制

A、股權(quán)方式融資的退出

項目進行中投資方退出;

項目完成投資方退出一種方式是融資方按時按預定的回報率加本金額度進行償還，或雙方商議采取市場價格轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式轉(zhuǎn)購股份，第二種投資方享受整個項目的分紅;

B、債權(quán)方式融資退出

項目進行中投資方無故退出，可以用違約金的形式控制;項目完成投資方退出，按時還本付息;

5、抵押和保證

在涉及到投資安全的時候，投資者最關心的是如何保障投資的安全。所以最有效的安全措施就是有效資產(chǎn)的抵押。

股東簽字：

計劃方：醴陵市花炮銷售股份有限公司籌備組2015年6月10日

第五篇：項目融資論文

上海迪士尼樂園（ShanghaiDisneyland Park），又稱上海迪斯尼樂園。迪斯尼樂園向來是全球建造成本最高的主題樂園之一。2009年11月4日，上海市人民政府新聞辦公室授權(quán)宣布：上海迪士尼項目申請報告已獲國家有關部門核準。目前，項目中美雙方正就合作的具體內(nèi)容和細節(jié)進行深入磋商，將長期合作在上海浦東新區(qū)共同建設世界一流的迪士尼樂園。

上海迪士尼樂園（Shanghai Disneyland Park），是中國第二個、亞洲第三個，世界第六個迪士尼主題公園，迪士尼樂園向來是全球建造成本最高的主題樂園之一。2011年3月9日，上海國際旅游度假區(qū)核心區(qū)控制性詳細規(guī)劃（草案）已上網(wǎng)公示，上海迪士尼樂園也在此規(guī)劃中，樂園主體工程于2011年4月8日正式破土動工。

項目背景；早在2007年初，迪士尼落戶上海的消息就傳出，2007年11月，有報道稱，中央對滬建迪園的態(tài)度已明朗。12月5日，有報道稱，上海迪士尼度假區(qū)將于2010年世博會后開工建設。

2005年，該項目傳聞將會于2008年興建一個稱為“上海迪士尼樂園”的主題樂園，并于2012年興建完成。但據(jù)香港國際主題公園有限公司行政總裁安明智向傳媒表示，暫沒有計劃建設上海迪士尼度假區(qū)。

2007年12月05日，中評社報道，上海迪士尼度假區(qū)將于2010年世博會后開工建設，投資金額為400億元。

2008年3月7日，《明報》報道，上海申建迪士尼首選地浦東。

2009年11月1日，有媒體報道：美國總統(tǒng)奧巴馬于11月15日至18日訪華，期間將參觀訪問上海，并見證建園計劃。

2009年11月4日上午8時，上海市政府新聞辦公室授權(quán)宣布：上海迪士尼項目申請報告已獲國家有關部門核準。據(jù)了解，上海迪士尼門票的初步定價為300元人民幣。

2009年1曰，迪士尼以宣布與上海市政府簽訂《項目協(xié)議書》，將聯(lián)合上海市政府，在浦東興建全球第6個迪士尼樂園。

2010年11曰5日，上海申請與美國迪士尼簽署上海迪士尼樂園項目合作協(xié)議，標志著上海迪士尼項目正式啟動。也意味著我國迄今為止規(guī)模最大的那個外合資現(xiàn)代服務業(yè)正式落地。

上海迪士尼項目一期建設的迪士尼樂園及配套區(qū)占地3.9平方公里，以1,。16平方公里的主題樂園和約0.39平方公里的中心湖泊為核心。主要建設內(nèi)容包括：游樂設施（主題公園）、中心湖與圍場河、商業(yè)娛樂、旅游、公共停車場（游客停車場）、公共交通設施、辦公（管理服務中心）、市政設施等，總投資超過245億元。