第一篇：房地產營銷前期準備工作

房地產營銷前期準備工作

前期營銷工作計劃

項目建筑方案已基本確定,目前正在進入項目各項報建和工程動工的籌備中,雖然項目未進入實質營銷工作,但為了項目今后的營銷能有計劃的運行，營銷工作應本著“運籌帷幄，全程把控”的運作理念,積極作好前期各項營銷準備工作，以備項目營銷的各環節是能有計劃的運行。

房地產全程營銷工作是一項工作量大，涉及環節多且變化素很大的工作,若前期沒有一個完整的全盤計劃,在面對變化情況時,往往沒有方向或出現臨時應急措施,而給將來留下后遺癥。因此，在目前情況下，營銷工作應該進入前期準備階段，在營銷的前期準備中分為四個階段：

1、項目價格體系研究、論證和制定階段。

項目的產品確定后，價格的制定是成為營銷工作的重要任務之一。該階段通過公司現有資源，對項目周邊市場的價格情況進行分析研究，并結合項目的特殊成本情況及部分定向銷售價格情況進行分析，初步確定出項目的銷售均價，最高均價和最低均價；再根據項目的樓層、朝向、戶型、景觀、私密性等因素制定出項目平面價格差距，最后完成項目各套房間初步的價格表以及、優惠策略、提價策略與節奏，升值營造策略等，為項目的未來銷售作好價格的基礎準備。

（具體工作計劃見附件一）

2、項目營銷代理公司的選定階段

營銷代理公司的選定，很大程度上決定項目的最后營銷的成敗，因此選擇代理公司不能從單一方面進行考察和評定，任何代理公司都有其實力和專業能力的長短處，因此在考察過程中除了公司的實力和專業能力之外，還需考察該公司對我項目的提出的針對性措施。我公司在選擇代理公司時，應通過以下四個個方面進行綜合考察和評定：

1、對代理公司的歷史業績進行綜合考察，了解其代理過項目的業績情況和開發企業的評價；

2、對代理公司關于我項目的營銷策劃、銷售執行方面的策略考察，從中了解代理公司對項目運作的方向是否有創新、是否結合我公司及項目的實際情況、是否可行性、是否與我們的方向一致等。以此考察代理公司的實際執行能力。

3、考察代理公司的對項目的態度，通過考察代理公司對接模式和委派負責我項目的專案人員的資力、專業能力、抄盤經驗、溝通能力等，以評定代理公司對項目的認真度和專業度。3-

4、對代理公司的合同進行審定，考察重點除代理價格之外，還要重點對代理傭金如何與銷售業績嚴格掛鉤的方式進行細節審核，確保代理公司在合同中約定的服務內容落到實處，并達到要求。

通過以上四個方面的考察進行綜合評分來確定項目最后的代理公司。（具體考察辦法及工作計劃見附件二）

3、項目廣告公司的選定階段

在代理公司選定之后，為項目選擇好的廣告公司是非常必要的，在項目進入預熱期前的項目形象工作必須通過廣告公司進行表現。在考察廣告公司過程中，除了考察其設計能力和服務費用方面，還應重點考查廣告公司對項目營銷方向的理解程度，對項目理解越透，其表現的東西才越能抓住項目的靈魂，也越能打動目標群。

因此，廣告公司的選擇也應遵行四個方面的原則。

1、考查公司的歷史業績及綜合創意能力；

2、考察對我項目提出的初步整合推廣策略、廣告理念及設計作品。

3、考察委派負責我項目專案人員的資歷、專業設計能力，文案撰稿能力以及與開發公司，代理公司對接的模式和團體溝通能力。

4、考察廣告公司服務報價，廣告發布報價、物料制作報價等情況。

（具體考察辦法及工作計劃見附件三）

4、項目預熱期執行階段

在確定代理公司、廣告公司后，項目要進入前期的市場形象預熱階段，以代理公司和廣告公司制定的《項目全程營銷策劃大綱》和《整合推廣策劃大綱》為總的指導方向，開始以循序漸進的方式有計劃的實施項目的市場預熱，逐步積累客戶，并根據市場的初步反映情況調整營銷策略、廣告策略以及執行手段。（執行工作計劃略）

附件一：項目價格體系研究、論證和制定工作計劃

工作時間 工作內容 工作方式 完成時間 完成情況

2005年12月12——2005年12月26日 市場調查 委派銷售人員對項目一公里范圍內在售樓盤的價格進行收集、比較、整理

2005年12月12——2005年12月26日 制定價格策略 為項目價格制定擬出定價公司和依據；制定平面戶型差距分數表

2005年12月27日——2006年1月9日 完成項目價格體系制定報告。包括項目的均價，各樓層均價，各戶型價格表，銷售基本優惠策略、價格入市、提價策略等 整理數據，分析對手和目標群，計劃銷售進度、預測銷售量情況等等

2006年1月10日——2006年1月16日 價格表初步討論和修改 將完成后的價格報告提交公司領導審閱，并組織第一次價格業務討論會。

附件二：項目營銷代理公司考察計劃

一、考察方式——公開招標

第一步：通過在報紙發布招標廣告和書面向代理公司發出招標函件，收集代理公司的提交標書，標書內容包括：

1、公司營業執照復印件，公司簡介及業務、案例情況介紹。

2、根據項目招標函件提供的項目內容，提交〈〈項目全程營銷策劃提案〉〉

第二步：公開提案，公布結果

在收集各公司提交的〈〈提案〉〉報告后，組織公開提案會，并邀請行業專家進行評分，設置入圍獎3名和中標獎1名，入圍公司獎勵現金3000元，可作為后選公司進入下一步合同及團隊服務能力的考察范圍中，中標公司獎勵現金10000元，并簽定合作意向書。（凡支付獎勵金的公司，其提案中的部分觀點和創意版權歸開發商所有，開發商可在今后營銷過程中使用）

第三步：與中標公司進一步洽談，中標公司提交合同樣本和委派的專案組人員人員資料以及對接計劃模式，我公司組織專案組人員座談，深入了解情況。

第四步：與第三步同步進行合同內容的洽談，簽定正式代理合同書。若代理合同在洽談過程中雙方達不成一致，我公司有權另行在后備入圍公司中優先選澤。

二、考察標準

標準一：通過代理公司提交的公司資料和到各公司參觀溝通了解代理公司的綜合情況，并根據形象、溝通能力、員工素質、案例解說、我項目的初步意見等給予評分

標準二：通過代理公司提交的〈〈項目全程營銷策劃提案〉〉，對其專業能力進行考察，并根據〈〈提案〉〉的裝訂、提案撰稿結構的工整度來考察對我項目的認真度和基本專業度;通過提案中的市場分析、項目分析、項目目標群定位、項目價格定位依據策略、項目廣告主題定位、廣告推廣策略等觀點考察對我項目的理解程度和全程營銷整合能力(包括控制能力、創新能力、執行能力)

標準三：通過與中標公司的專案組人員的座談，對服務隊伍的專業能力和對項目服務的態度進行考察，并根據人員的資力，專業能力、溝通能力等判定該項目組的整體服務水平，不足的可以在簽定正式合同前讓代理公司調整或更換。

標準四：在我們確定的代理費用范圍內，對合同中業績與代理傭金的績效考核條款考察，評定代理公司對項目的信心。

三、考查的意義：項目采取公開招標的形式進行招標，有以下優勢

1、可選擇范圍廣，可收到集思廣意的效果

2、考察的角度全面，可以多視角有效的了解代理公司的綜合能力

3、為項目尋找好的代理公司提供更多更充分的了解時間和判斷時間

4、可以通過招標對項目在業界開始進行宣傳，利于項目形象的塑造，“公開招標”也是為項目的一次公關活動。

5、可以很好的回避關系戶代理公司要求。

四、招標工作計劃

時間

2005年12月12—14日 確定該計劃的實施方向

2005年12月15日——20日 招標計劃資料準備

2005年12月21日 發布招標廣告，規格：1/8版黑白

2005年12月21日——23日 書面郵寄寄招標函件

2005年12月26日——30日 收集報名公司

2006年1月2日——15日 對報名公司進行資料和現場考察

2006年1月15——20日 提交《項目全程營銷策劃提案》

2006年2月20日——21日 召開項目公開提案會

2006年2月23日——24日 組織與專案組座談

2006年2月23日——28日 洽談代理合同

2006年3月1日 正式簽定代理合同

附件三：項目廣告公司的選定計劃

一、選定方式

第一步：向廣告公司發出招標函件，提供項目情況及項目定位

1、公司營業執照復印件，公司簡介及業務、案例情況介紹。

2、根據項目招標函件提供的項目內容，提交〈〈項目整合推廣策劃提案〉〉及項目標志和項目系列形象廣告

第二步：公開提案，公布結果

在收集各公司提交的〈〈提案〉〉報告后，組織公開提案會，并邀請行業專家進行評分，設置入圍獎3名和中標獎1名，入圍公司獎勵現金3000元，可作為后選公司進入下一步合同及團隊服務能力的考察范圍中，中標公司獎勵現金10000元，并簽定合作意向書。（凡支付獎勵金的公司，其提案中的部分觀點和創意版權歸開發商所有，開發商可在今后營銷過程中使用）

第三步：與中標公司進一步洽談，中表公司提交合同樣本和委派的專案組人員人員資料以及對接計劃模式，我公司組織專案組人員座談，深入了解情況。

第四步：與第三步同步進行合同內容的洽談，簽定正式代理合同書。若代理合同在洽談過程中雙方達不成一致，我公司有權另行在后備入圍公司中優先選澤。

二、考察標準

標準一：通過代理公司提交的公司資料和到各公司參觀溝通了解代理公司的綜合情況，并根據形象、溝通能力、員工素質、案例解說、我項目的初步意見等給予評分

標準二：通過廣告公司提交的〈〈項目整合推廣策劃提案〉〉及設計稿件，對其推廣的全盤控制能力、對項目的理解深度、創作能力、文案能力、設計水平進行評定

標準三：通過與中標公司的專案組人員的座談，對服務隊伍的專業能力和對項目服務的態度進行考察，并根據人員的資力，專業能力、溝通能力等判定該項目組的整體服務水平，不足的可以在簽定正式合同前讓代理公司調整或更換。

標準四：考察收費標準和付款方式，以及發布、制作等相關費用

三、招標工作計劃

時間 工作內容

2006年3月2—3日 確定該計劃的實施方向，招標計劃資料準備

2006年3月4日——6日 書面郵寄寄招標函件

2006年3月10日——3月31日 收集報名公司及〈〈項目整合推廣策劃提案〉〉及設計稿件 2006年3月10日——3月31日 對報名公司進行資料和現場考察

2006年4月2日——3日 召開項目公開提案會

2006年4月2日——10日 洽談代理合同

2006年4月11日 正式簽定代理合同

2006年4月12日——4月25日 進入項目形象設計工作

第二篇：房地產前期準備工作

一手房項目前期策劃與工作準備計劃書

1.理論研究：使用城市運營的操作觀點，對特定地區的房地產開發模式，從理論高度上做好一個大方向的把握。

2.概念采購：盡可能尋找大范圍內同類型地塊開發的成敗經驗，用于資源決策，尋找可行的開發模式，盡量的避免一個決策風險。

3.市場調查：從若干個假想方案出發，尋找最合適的目標市場，主題定位及產品概念分析。

前期準備工作細節

1.房地產 銷售模式的運用（建議使用泰盈模式）

2.前期樓盤業務知識的整理與培訓。

3.對周邊地區同等產品的一個對比分析。

4.踩盤。（熟悉周邊環境及周邊項目優劣）

5.三板斧中樓盤對比的插入（如何介紹及如何給客戶做洗腦過程）

6.當地房地產行業從 2000 — 2010 年的總體趨勢調查并從中了解它的一個發展方向。

7.熟悉當地的地理環境，當地人流量密集地區的觀察，對以后外展工作做好準備。（主要從大型商業街，公園，超市，高檔場所方面入手）

8.是否使用業務員廣告模式。（大量的 DM 單的派發宣傳）

9.公關人員對銀行，政府發面的關系維護。

10.與周邊住宅樓盤的合作。（具體事宜要看當地環境，可與周邊樓盤合作一些客戶網絡，住宅為主）

11.案場秘書對該樓盤的必要文件的整理與制作。（針對樓盤情況議定）

12.代理商與開發商之間細節方面的溝通。

13.公司管理規定的擬定。（要有針對性，針對該樓盤實際情況，其中...

第三篇：房地產前期準備工作及流程

一、建設用地規劃許可證

主體部門：市規劃局

承諾期限：20個工作日（依法需要聽證招標、拍賣、檢驗、檢測、檢疫、鑒定和專家評審的除外）

所需材料：

1、《建設用地規劃許可證》申報表；

2、標明擬建項目用地范圍的1/500、1/2000或1：10000現勢地形圖2份；

3、土地勘測定界技術成果和核定用地圖；

4、申報單位（人）委托代理的，提交授權委托書及被委托人身份證復印件，同時交驗原件；

5、選址意見書；

6、法律、法規、規章規定的其他材料。辦理流程：（1）窗口預審受理；

（2）承辦部門現場勘察，提出初審意見；

（3）會審審定，做出決定；

（4）同意的合法建設用地規劃許可證，不同意的核發通知書。相關稅費：無，此前應交納全額土地出讓金及契稅等。

二、建設用地批準書

主體部門：市國土資源和房屋管理局

承諾期限：20個工作日（依法需要聽證招標、拍賣、檢驗、檢測、檢疫、鑒定和專家評審的除外）

所需材料：

1、建設用地批準書申報表；

2、國有土地使用權出讓合同原件及復印件；

3、建設用地規劃許可證原件及復印件（原件查驗后退回）；

4、出讓金票據及契稅票據原件及復印件；

5、標明擬建項目用地方位的1/2000；

6、核定用地圖；

7、申報單位（人）委托代理的，需提交授權委托書；

8、法律、法規、規章規定的其他材料。辦理流程：（1）窗口預審受理；

（2）承辦部門現場勘察，提出初審意見；

（3）需要聽證的，組織聽證會；

（4）會審審定，提交審核意見；

（5）上報市政府；

（6）市政府批準的代市政府核發建設項目用地批準書，不同意的核發通知書。相關稅費：無

三、規劃方案審定(修建性詳細規劃)主體部門：市規劃局

承諾期限：9個工作日（依法需要聽證招標、拍賣、檢驗、檢測、檢疫、鑒定和專家評審的除外）

所需材料：

1、規劃設計方案（含總平面方案）申報表；

2、以出讓方式供地的，簽訂國有土地使用權出讓合同（涉及轉讓的還需簽訂轉讓合同）、取得建設用地規劃許可證和建設用地批準書，以其他方式供地的，取得選址意見書；

3、規劃設計方案（包括規劃設計說明、現狀地形圖和規劃圖等）2份，電子文件1份，在規劃設計方案審定前，根據《規劃設計方案修改通知書》要求完成規劃設計方案（含審定的市政規劃設計方案）10份，電子文件1份。

4、申報單位（人）委托代理的，提交授權委托書及被委托人身份證復印件，同時交驗原件；

5、法律、法規、規章規定的其他材料。辦理流程：（1）窗口預審受理；

(2)承辦部門現場勘察，提出初審意見；

（3）需要公示的，組織公示；

（4）市政工程規劃設計方案審定，會審審定；

（5）核發審定通知書或修改通知書。相關稅費：無

四、國有土地使用證

主體部門：市國土資源和房屋管理局城區分局

承諾期限：20個工作日（依法需要聽證招標、拍賣、檢驗、檢測、檢疫、鑒定和專家評審的除外）

所需材料：

1、申報單位營業執照復印件，同時交驗原件；

2、國有土地使用權出讓合同及土地出讓金、契稅款證明；

3、土地勘測定界技術成果和核定用地圖；

4、申報單位(人)委托代理的，提交授權委托書及被委托人身份證復印件，同時交驗原件；

5、建設用地規劃許可證；

6、建設用地批準書；

7、法律、法規、規章規定的其他材料。辦理流程：（1）窗口預審受理；

（2）承辦部門現場勘察，提出初審意見；

（3）會審審定，做出決定；

（4）同意的核發國有土地使用證，不同意的核發通知書；

相關稅費：土地登記費按津政發（1991）53號收取，并按照國家測繪行業收費標準交納測量費用

五、大配套合同

主體部門：市城市基礎設施配套辦公室

承諾期限：4個工作日（依法需要聽證招標、拍賣、檢驗、檢測、檢疫、鑒定和

專家評審的除外）

所需材料：

1、土地出讓合同或其補充協議（土地出讓項目）；

2、項目投資計劃（土地出讓項目）；

3、項目詳細規劃10套或控制性規劃（或平面圖）10份（土地出讓項目）；

4、土地劃撥合同（或土地使用證）（土地劃撥項目）；

5、項目投資計劃（土地劃撥計劃）（土地劃撥項目）；

6、項目詳細規劃10套或控制性規劃（或平面圖）10份（土地劃撥項目）。辦理流程：（1）申請辦理大配套收費證明手續；

（2）提供相關資料；

（3）簽訂大配套工程合同并按合同規定交納大配套工程費；

（4）開具大配套交費證明。

相關稅費：按照計劃性質、坐落地點不同，住宅項目分為115.5元/平方米、165元/平方米和190元/平方米三個標準；

公建項目分為200元/平方米-280元/平方米共計18個標準。詳見《關于印發<天津市市政公用基礎設施大配套工程收費管理辦法>》（津價房地字[1996]312號）、《關于城市基礎設施配套空白區建設費有關問題的通知》津價房地字[2004]234號）。

六、小配套合同

主體部門：項目所在區建委配套辦

承諾期限：5個工作日（依法需要聽證招標、拍賣、檢驗、檢測、檢疫、鑒定和專家評審的除外）

所需材料：

1、項目投資計劃；

2、修建性詳細規劃；

3、建設項目現狀圖；

4、土地出讓合同；

5、申報單位營業執照；

6、大配套合同 辦理流程：（1）提供相關材料；

（2）簽訂小配套合同并按合同規定交納小配套費；

（3）開具小配套證明。相關稅費：小配套費70元/平方米

七、投資計劃

主體部門：市發改委

承諾期限：4個工作日（依法需要聽證招標、拍賣、檢驗、檢測、檢疫、鑒定和專家評審的除外）

所需材料：

1、天津市內資企業固定資產投資項目備案申請書；

2、營業執照復印件或法人證明材料；

3、建設項目《選址意見書》；

4、涉及農用地征用的，出具《建設用地預審報告》；

5、房地產開發項目，須有開發資質證書；

6、通過招標、拍賣或持牌獲得土地使用權的，提供土地使用權出讓合同；

7、其他文件。辦理流程：（1）項目單位應填寫《天津市企業固定資產投資項目備案表》，加蓋本單位公章，并提供相關附件；

（2）市發展改革委在收到申報材料及附件的同時抄告相關部門，由相關部門提出行業意見；

（3）相關部門在收到申報材料及附件1個工作日內，向發展改革部門提出書面意見，逾期視為同意；

（4）市發展改革委在受理申報材料、附件及收到相關部門書面意見后3個工作日內，對項目進行備案；

（5）對不屬于備案范圍的項目，以及申報材料不符合規定項目，市發展改革委不予備案。市發展改革委要在受理申報材料、附件及收到相關部門書面意見后3個工作日內，以書面形式通知申報單位，說明不用備案的理由。

相關稅費：無

八、天津市工程建設項目報建備案

主體部門：市建委

承諾期限：1個工作日（依法需要聽證招標、拍賣、檢驗、檢測、檢疫、鑒定和專家評審的除外）

申請條件：

一、下列建設項目到市建委報建備案

1、城市基礎設施建設項目、市重點建設項目、市財政投資的建設項目；

2、總建筑面積在4萬平方米以上的住宅建設項目；

3、總建筑面積在2萬平方米以上的公共建設項目；

4、總投資在3000萬以上的工業及其它建設項目；

5、座落在市內六區、環城四區和天津新技術產業園區華苑產業區的所有工程建設項目；

二、座落在塘沽區、漢沽區、大港區及五縣的下列建設項目，到工程所在區、縣建委報建備案：

1、總建筑面積在4萬平方米（含4萬平方米）以下的住宅建設項目；

2、總建筑面積在2萬平方米（含2萬平方米）以下的公共建設項目；

3、總投資在3000萬元以下的工業及其他建設項目；

三、天津經濟技術開發區和天津港保稅區界內的所有工程建設項目，向所在區建設行政管理部門報建備案。

所需材料：

1、天津市工程建設項目報建備案表 辦理流程：無 相關稅費：無

九、建筑方案審定

主體部門：市規劃局

承諾期限：10個工作日（依法需要聽證招標、拍賣、檢驗、檢測、檢疫、鑒定和專家評審的除外）

所需材料：

1、建筑設計方案申報表； 2、1/500現勢地形圖1份；

3、以出讓方式供地的建設項目，簽訂國有土地使用權出讓合同（涉及轉讓的還需簽訂轉讓合同）、取得建設用地規劃許可證和建設用地批準書，其他方式供地的建設項目取得選址意見書、建設用地規劃許可證、建設用地批準書和國有土地劃撥決定書（自有存量建設用地僅需選址意見書）；

4、經審定的規劃設計方案或總平面方案；

5、有相應資質單位設計的建筑設計方案3份（含建筑效果、總平面圖、各層平面、立面、剖面圖等），重要項目需要提交模型。

6、申報單位（人）委托代理的，提交授權委托書及被委托人身份證復印件，同時交驗原件；

7、法律、法規、規章規定的其他材料。辦理流程：（1）窗口預審受理；

（2）承辦部門現場踏勘，提出初審意見；

（3）會審審核，作出決定（重要項目報市政府審定）；

（4）核發審定通知書或修改通知書。相關稅費：無

十、消防審批

主體部門：市公安消防局

承諾期限：10個工作日（依法需要聽證招標、拍賣、檢驗、檢測、檢疫、鑒定和專家評審的除外）

所需材料：

1、《建筑消防設計防火審核申報表》及《自動消防設施設計防火審核申報表》；

2、上級或主管部門批準的工程立項、審查、批復等文件；

3、設計單位消防設計專篇（說明）；

4、工程總平面圖、建筑設計施工圖、消防設施系統、滅火器配置設計圖紙及說明；

5、與防火設計有關的采暖通風、防排煙、防爆、變配電設計圖紙及說明；

6、其他圖紙資料及說明。辦理流程：（1）申請人到市行政許可服務中心窗口依法申領、報送《建筑消防設計防火審核申報表》、《自動消防設施設計防火審核申報表》或《建筑內部裝修設計審核申報表》和其他有關材料；

（2）天津市公安消防局自受理行政許可申請之日起一般工程應在7個工作日之內，國家、市級重點建筑工程以及設置建筑自動消防設施的建筑工程10個工作日之內，需要組織專家論證消防設計的工程15個工作日之內簽發《建筑工程消防審核意見書》或《建筑內部裝修消防審核意見書》，并通知申請人；

（3）申請人到同一窗口領取《建筑工程消防審核意見書》或《建筑內部裝修消防審核意見書》。

相關稅費：無

十一、人防審批

主體部門：市人防辦

期限承諾：7個工作日（依法需要聽證招標、拍賣、檢驗、檢測、檢疫、鑒定和專家評審的除外）

申請條件：（1）本市境內總投資3000萬元人民幣以上內資房地產開發項目；

（2）市內六區及新技術產業園區投資總額400萬元美元以上外商投資房地產項目，除市內六區及新技術產業園區外的全部十二個區縣和開發區、保稅區投資總額3000萬元美元以上外商投資房地產開發項目；

（3）市內六區一次規劃建筑面積10000平方米以上公共建筑項目，其他項目在所在地區、縣人民防空主管部門受理。

所需材料：

1、防空地下室申請表；

2、項目建設規劃、計劃或立項證明文件；

3、地面建筑平面圖、剖面圖；

4、建筑用地內現有人防工程情況；

5、天津市人防辦公室意見；

6、人防工程擴大初步設計文件或易地建設費交納憑證；

7、天津市人民防空工程質量監督申請表。辦理流程：（1）申請人到市行政許可服務中心102窗口依法申領、報送《結合民用建筑修建防空地下室申請表》和需要提交材料目錄中（2）-（4）項材料；

（2）天津市人民防空辦公室自收到上述符合要求的材料之日起5日內，向申請人提交《結合民用建筑修建防空地下室意見書》；

（3）申請人到市行政許可服務中心102窗口依法提交材料目錄中（5）-（7）項材料；

（4）天津市人民防空辦公室自收到上述符合要求的材料之日起7日內作出批準或不批準的決定并說明理由，通知申請人；

（5）申請人到同一窗口領取《結合民用建筑修建防空地下室審批表》。相關稅費：

一、人防工程易地建設費

1.依據天津市政府(津政辦發[2000]61號)《關于規范我市防空地下室易地建設收費的規定》：第四條········對以下新建民用建筑項目應適當減免防空地下室易地建設費：

（一）享受政府優惠政策建設的廉租房、經濟適用房（含危改工程）等民用住房，減半收費；

（二）新建幼兒園、學校教學樓、普通高校學生公寓、養老院及為殘疾人修建的生活服務設施等民用建筑，減半收取；

（三）臨時民用建筑和不增加面積的危房翻新改造商品住宅項目，予以免收；

（四）因遭受水災、火災或其他不可抗拒的災害造成損壞后按原面積修

復的民用建筑，予以免收；

（五）軍隊單位組織建設的經濟適用住房，減半收取防空地下室易地建設費。移交政府安置的軍隊離退休干部住房，免收防空地下室易地建設費；

第五條，根據當前我市修建防空地下室的實際造價及經濟發展狀況，防空地下室易地建設費的收費標準暫定為每平方米2000元······； 2．人防檔案編制費10元/平方米（人防面積）

十二、地名申報

主體部門：項目所在區地名辦

承諾期限：20個工作日（依法需要聽證招標、拍賣、檢驗、檢測、檢疫、鑒定和專家評審的除外）

所需材料：

1、建設用地規劃許可證（需要檢驗原件）

2、項目投資計劃

3、規劃設計成果通知書

4、總平面圖（規劃局批準）

5、景觀圖（高大建筑物須提供）

6、B5詳規圖（縮印）

7、土地原用途（如系居民危改需注明拆除地點明細）辦理流程：（1）預審受理；

（2）上報政府；

（3）核發地名使用證。

相關稅費：0.7元/平方米，公告費4000元

十三、建設工程規劃許可證

主體部門：市規劃局

承諾期限：20個工作日（依法需要聽證招標、拍賣、檢驗、檢測、檢疫、鑒定和專家評審的除外）

所需材料：

1、建設工程規劃許可證申報表；

2、只有相應資質單位設計的施工圖（建筑部分，一式3份）及電子文本；

3、標明用地范圍的1/500或1/2000的現勢地形圖1份；

4、建筑設計方案審定通知書中要求提供的有關文件；

5、消防、人防、地名和配套等部門的核準文件；

6、建設用地規劃許可證、建設用地批準書、國有土地使用權出讓合同（涉及土地轉讓的還需要提交土地轉讓合同）或國有土地劃撥決定書、土地出讓金繳納憑證；

7、土地權屬確認圖件；

8、屬政府資金項目，提交經批準的投資計劃文件；屬非政府資金項目，提交投資核準文件；

9、申報單位（人）委托代理的，提交授權委托書及被委托人身份證復印件，同時交驗原件；

10、法律、法規、規章規定的其他材料。辦理流程：（1）窗口預審受理；

（2）承辦部門現場勘查，提出初審意見；

（3）會審審定，作出決定；

（4）同意的，辦理檔案預登記手續，核發建設工程規劃許可證，不同意的，核發通知書。

十四、房產前置測量

主體部門：市國土房管局

承諾期限：每5萬平方米20個工作日 所需材料：

1、天津市房產測繪申請書；

2、標準地名證書及附圖（驗原件交復印件）；

3、經規劃行政主管部門批準的房屋建筑施工圖紙（含總平面圖、分層平面圖、立面圖、剖面圖）和房屋建筑施工圖目錄中載明的其他圖紙，以及經規劃行政主管部門批準的變更；

辦理流程：初審-收費-受理申請-測繪單位-檢查驗收-核定測繪費-交付成果-歸檔

相關稅費：住宅1.36元/平方米，其他房屋2元/平方米

十五、建設工程定位查驗

主體部門：項目所在區規劃處

承諾期限：7個工作日（依法需要聽證招標、拍賣、檢驗、檢測、檢疫、鑒定和專家評審的除外）

所需材料：

1、建設工程規劃許可證及附件、附圖；

2、由測繪部門出具的建設工程定位測量報告；

3、申報單位（人）委托代理的，提交授權委托書及被委托人身份復印件，同時交驗原件；

4、法律、法規、規章規定的其他材料。辦理流程：（1）窗口預審受理；

（2）承辦部門出具建設工程定位測量任務單，提出初審意見；

（3）由測繪部門進行現場實地放線，并完成建設工程定位測量報告；

（4）同意的，核發建設工程驗線合格通知書，不同意的，核發通知書。相關稅費：按照國家測繪行業收費標準交納測量費用

十六、施工圖審查

主體部門：市建委

承諾期限：15個工作日（依法需要聽證招標、拍賣、檢驗、檢測、檢疫、鑒定和專家評審的除外）

所需材料：

1、項目投資計劃；

2、初步設計批復文件；

3、建設工程規劃許可證及附件；

4、規劃部門批準的1:500施工圖總平面圖；

5、超限高層建筑工程抗震設防審查批復；

6、建設工程消防設計審核意見書；

7、天津市勘察設計臨時進市證明；

8、采用新技術、新工藝、新材料批復文件；

9、加固、改擴建等工程的房屋鑒定報告；

10、巖土工程勘察成果報告（詳勘）；

11、地基處理及樁基檢測報告；

12、全套施工圖紙2套；

13、各專業設計計算書（注明電算程序名稱、版本）。辦理流程：受理-審圖-施工圖審查批準書 相關稅費：住宅

1-6層（磚混）1.3元/平方米超4萬規模1.1元/平方米 7-12層 1.9元/平方米超4萬規模1.7元/平方米 13-20層 2元/平方米超4萬規模1.8元/平方米 20層以上 2.2元/平方米超4萬規模2元/平方米

公建 2.4元/平方米

十七、勘察、設計、監理及施工招投標

主體部門：天津市建設工程招投標管理辦公室 承諾期限：

所需材料：

1、項目投資計劃；

2、報建登記表；

3、建設單位、法人資格證明材料；

4、招標文件；

5、投標文件；

6、招標代理協議；

7、代理機構營業執照及資質證書。辦理流程：委托招標代理機構進行 相關稅費：交易服務費

1、建設工程施工交易服務費：施工合同價格的1.1‰計取。

2、建安設備交易服務費：建安設備交易額的0.2‰計取。

3、設計交易服務費：設計項目批準總投資額的0.5‰計取。

4、工程監理交易服務費：監理項目批準總投資額的0.2‰計取。

上述項目交易服務費由招標方交納60%，中標方交納40%。

施工合同審查 工程造價的0.03%

十八、質量監督

主體部門：天津市建設工程質量監督管理總站

承諾期限：3個工作日（依法需要聽證招標、拍賣、檢驗、檢測、檢疫、鑒定和專家評審的除外）

申請條件：按照項目報建登記表，市屬項目為天津市建設工程質量監督管理總站辦理，區屬項目為項目所在區建委辦理。

所需材料：

1、《天津市建設工程質量監督登記表》；

2、項目報建登記表；

3、工程項目批復；

4、中標通知書；

5、審核后的施工合同副本；

6、勘察合同；

7、施工圖審查批準書；

8、監理合同；

9、電梯購貨及安裝合同

10、按工程質量監督管理文件要求的其他材料。辦理流程：（1）窗口預審受理；

（2）承辦部門現場踏勘，提出初審意見；

（3）會審審定，作出決定；

（4）辦理質量監督登記手續

相關稅費：質量監督費，住宅為中標價格的0.7‰、公建為中標價格的1‰

十九、安全備案

主體部門：天津市建設安全監督管理費

承諾期限：5個工作日（依法需要聽證招標、拍賣、檢驗、檢測、檢疫、鑒定和專家評審的除外）

所需材料：

1、建設單位工程項目負責人、監理單位總監理工程師、監理人員名單、施工單位工程項目負責人、安全負責人名單；

2、供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊等地下設施情況（附圖）；

3、施工現場平面布置圖；

4、臨時圍擋；

5、施工措施所需費用計劃情況；

6、施工現場臨時用電系統、外電防護、配電線路敷設情況；

7、施工單位安全方案，包括臨建設施、安全施工管理、安全防護設施等；

8、中標通知書；

9、審核后施工合同副本。辦理流程：（1）窗口預審受理；

（2）承辦部門現場踏勘，提出初審意見；

（3）會審審定，作出決定；

（4）辦理安全備案登記手續。

相關稅費：文明施工措施費 住宅框輕結構系數1.8%最高不超過42.39萬元、磚混結構系數1.83%最高不超過43.1萬元、其他結構系數1.66%最高不超過39.09萬元；公建系數1.64%最高不超過39.62萬元。（1、文明施工措施費是以直接工程費為基數計算，2、最高限額以一個施工合同為計算單位）

二十、墻改基金、散裝水泥基金

主體部門：市建材辦

一、墻改基金

承諾期限：4個工作日（依法需要聽證招標、拍賣、檢驗、檢測、檢疫、鑒定和專家評審的除外）

所需材料：

1、天津市新型墻體材料開發專項基金繳款表；

2、建設項目立項計劃；

3、工程施工中標通知書；

4、施工圖紙

5、天津市工程建設項目報建登記表 辦理流程：（1）建設的單位領取并填寫“新型墻體材料專項基金繳款表”；

（2）提供相關要件，窗口接件，1個項目；

（3）審核（結構、建筑面積、使用材料種類、核定交款金額）2個工作日；

（4）錄入，窗口開具交款通知書，1個工作日（辦結）；

（5）建設單位憑銀行收訖憑證到窗口辦理交費確認手續。相關稅費：粘土制品每建筑平方米8元；

未全部采用新型墻體材料每建筑平方米2.4元

二、散裝水泥基金

承諾期限：7個工作日（依法需要聽證招標、拍賣、檢驗、檢測、檢疫、鑒定和專家評審的除外）

所需材料：

1、天津市散裝水泥專項資金繳款申請確認書；

2、中華人民共和國建設工程規劃許可證；

3、天津市建設工程施工合同；

4、施工招標中標通知書。辦理流程：（1）進件受理-1個工作日，建設單位在窗口領取并填寫《天津市散裝水泥專項資金交費確認書》并提供相關要件；

（2）核算建設工程水泥使用量、開據《天津市散裝水泥專項資金繳款通知書》—2個工作日；

（3）繳納散裝水泥專項資金---3個工作日，建設單位在窗口領取《天津市散裝水泥專項資金繳款通知書》、《天津市行政事業性收費、政府性基金統一繳款書》到銀行繳款；

（4）繳費確認---1個工作日，建設單位憑銀行收訖憑證到窗口辦理繳費確認手續。

相關稅費：建設單位和其它其它使用者，按照預計水泥使用量，每使用1噸水泥，繳納散裝水泥專項資金3元。

二十一、建設工程施工許可證

主體部門：市建委

承諾期限：3個工作日（依法需要聽證招標、拍賣、檢驗、檢測、檢疫、鑒定和專家評審的除外）

所需材料：

1、天津市建筑工程施工許可證申請表；

2、拆遷情況報告書；

3、天津市建筑工程施工圖紙及技術資料報告書；

4、建設用地規劃許可證（復印件）；

5、天津市建設工程質量監督登記表，安全施工措施備案表（復印件），中標施工單位安全生產許可證（復印件）；

6、法律、行政法規規定的其他材料。

7、建設資金證明（銀行存款證明），建設項目投資計劃（復印件）；

8、工程施工中標通知書及經過鑒證的施工承包合同（副本）。辦理流程：向市建委或區、縣建委提出施工許可申請，按所需材料清單提供材料，并索要收件憑證，被告知申請材料齊全并符合法定形式的，索要受理通知書，市建委或區、縣建委審批，被告知審批合格的，索要施工許可證。

相關稅費：無

二十二、物業備案、招標

主體部門：物業管理招投標服務中心

一、物業招標備案 承諾期限：

所需材料：

1、招標公告（加蓋公章、法定代表人章或簽字）二份；

2、招標文件（加蓋公章）；

3、招標項目《建設工程規劃許可證》（查驗原件，留存復印件并加蓋招標人公章）；

4、經規劃部門批準的規劃詳圖（查驗原件，留存復印件并加蓋招標人公章）；

5、《天津市物業管理項目招標備案申請書》一份。辦理流程：審核----備案 相關稅費：無

二、物業招標 承諾期限： 所需材料：

1、《天津市物業管理項目招標備案通知》一份；

2、招標人企業法人營業執照（查驗副本原件，留存復印件）

3、房地產開發企業資質證書（查驗副本原件，留存復印件）

4、招標項目建設工程規劃許可證（查驗原件，留存復印件）

5、企業法人授權委托書（加蓋公章、法人章）

6、備案后的招標公告（加蓋公章、法人章）

7、備案后的招標文件（含規劃詳圖復印件，加蓋公章）五套

8、招標登記表二份。

辦理流程：審核—招標—確定中標物業公司 相關稅費：0.4元/平方米

二十三、商品房銷售許可證

主體部門：市國土房管局

承諾期限：10個工作日（依法需要聽證招標、拍賣、檢驗、檢測、檢疫、鑒定和專家評審的除外）

所需材料：

1、天津市商品房銷售許可證申請書、《天津市商品房銷售登記表》；

2、法人營業執照和相應的房地產開發資質等級證書（復印件）；

3、取得合法的國有土地使用權（《國有土地使用證》或建設用地規劃許可證）（復印件）；

4、經批準的商品房建設投資計劃、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》（復印件）；

5、已按照規定交納基礎設施配套費用的證明（復印件）；

6、已備案的物業管理方案或已簽訂的前期物業管理合同；

7、商品房項目基礎工程形象部位的證明及圖象材料；

8、施工進度和竣工交付日期；

9、商品房銷售方案（方案內容主要包括銷售進度、銷售手段、營銷策劃方案），以及《面積計算成果表》和加蓋公章的項目總平面圖。其中項目總平面圖用紅筆圈出擬售房屋的位置。經濟適用房應提供市物價局價格批復。

辦理流程：受理—填表—審查—查勘—發證 相關稅費：無

二十四、新建住宅、公建自來水配套前期手續

主體部門：自來水集團

承諾期限：3個工作日（依法需要聽證招標、拍賣、檢驗、檢測、檢疫、鑒定和專家評審的除外）

所需材料：

1、申請書；

2、市建委下達的配套工程實施及申請交付使用的備案登記表；

3、消防審核意見書；

4、市行政有關部門下達的項目、投資計劃或調整計劃；

5、建設工程規劃許可證；

6、有關二次供水委托書或保證書、泵房和二次供水設計圖；

7、小區平面圖和1:500地形圖（附軟盤）；

8、首層給排水設計圖、系統圖、防火專篇（附軟盤）；

9、大配套證明；

10、臨時水水費收據復印件。

辦理流程：進件受理—出具城市供水《工作聯系單》 相關稅費：水表費按實結算

二十五、新建住宅小區及公建自來水工程建設費

主體部門：市公用設施配套辦公室

承諾期限：14個工作日（依法需要聽證招標、拍賣、檢驗、檢測、檢疫、鑒定和專家評審的除外）

所需材料：

1、申請表；

2、自來水供水單位出具的《工作聯系單》；

3、當年項目投資計劃或當年結轉項目投資計劃原件（核對后退還）及復印件；

4、建設工程規劃許可證原件（核對后退回）及復印件；

5、建設工程施工許可證復印件； 6、1:500總平面圖；

7、全套土建施工設計圖及相關電子文件（使用后退回）；

8、書面申請（危改、社保、經濟適用房及公建采用燃氣清潔能源享受相關政策的項目提供）；

辦理流程：進件受理—受理回執—出具《新建住宅小區及公建自來水工程建設受理進件辦結通知書》

相關稅費：危改計劃20元/平方米、經濟適用房計劃21元/平方米、商品房計劃25元/平方米、公建27元/平方米

二十六、新建住宅及公建燃氣配套前期手續

主體部門：燃氣集團

承諾期限：3個工作日（依法需要聽證招標、拍賣、檢驗、檢測、檢疫、鑒定和專家評審的除外）

所需材料：

1、準入證備案登記表；

2、建設工程規劃許可證；

3、開工許可證；

4、大配套證明；

5、消防審核意見書；

6、市行政有關部門下達的項目、投資計劃或調整計劃；

7、市建委下達的配套工程實施及申請交付使用的備案登記表； 8、1:500總平面圖。

辦理流程：進件受理—出具城市燃氣《工作聯系單》

相關稅費：普通住宅28元/平方米、高檔住宅40元/平方米（不含表灶）、公建項目工程費按工程量結算。

二十七、新建住宅小區及公建氣源發展基金

主體部門：市公用設施配套辦公室

承諾期限：14個工作日（依法需要聽證招標、拍賣、檢驗、檢測、檢疫、鑒定和專家評審的除外）

所需材料：

1、申請表

2、自來水供水單位出具的《工作聯系單》；

3、當年項目投資計劃或當年結轉項目投資計劃原件（核對后退還）及復印件；

4、建設工程規劃許可證原件（核對后退回）及復印件；

5、建設工程施工許可證復印件； 6、1:500總平面圖；

7、全套土建施工設計圖及相關電子文件（使用后退回）；

8、書面申請（危改、社保、經濟適用房及公建采用燃氣清潔能源享受相關政策的項目提供）；

辦理流程：進件受理—受理回執—出具《新建住宅小區及公建自來水工程建設受

理進件辦結通知書》

相關稅費：氣源發展基金20元/平方米、危改計劃氣源發展基金10元/平方米、公建氣源發展基金按工程費的30%計算

二十八、新建住宅及公建電力配套前期手續

主體部門：電力公司 承諾期限：

所需材料：

1、項目投資計劃（正件、復印件）；

2、建設工程規劃許可證（正件、復印件）；

3、新建項目配套工程實施及申請交付使用備案匯總表（正件、復印件）；

4、售房許可證（正件、復印件）； 5、1:500總平面圖3張（藍圖）及CAD格式平面圖磁盤一張；

6、不同樓型首層及標準層電氣平面圖、樓內配電系統圖（藍圖）及CAD格式磁盤；

7、小區管網綜合圖1份（藍圖）；

8、標準地名證書（正件、復印件）。辦理流程：進件審核—方式—方案—設計—施工

相關稅費：10KV及以下電壓等級，多層住宅不帶電梯（含底商）105元/平方米、多層住宅帶電梯（含底商）110元/平方米、高層住宅帶電梯（含底商）110元/平方米；公建項目按工程量收取工程費，并按容量收取1280元/千伏安

二十九、新建住宅及公建供熱配套前期手續

主體部門：市供熱辦

承諾期限：10個工作日（依法需要聽證招標、拍賣、檢驗、檢測、檢疫、鑒定和專家評審的除外）

所需材料：

1、提供供熱協議書。辦理流程：（1）填表，建設單位填寫繪畫許可證階段供熱證明；

（2）繳費，建設單位到指定賬戶繳納供熱建設費用；

（3）簽發，為建設單位簽發規劃許可證階段供熱證明。相關稅費：熱電供熱 住宅92元/平方米、公建130元/平方米

三

十、規劃驗收

主體部門：市規劃局或項目所在區規劃處

承諾時限：20個工作日（依法需要聽證招標、拍賣、檢驗、檢測、檢疫、鑒定和專家評審的除外）

所需材料：

1、建設工程規劃驗收合格證申報表；

2、建設工程規劃驗線合格通知書；

3、建設工程規劃放線測量技術報告紙質文件1套和電子文件；

4、建設工程規劃驗收測量技術報告紙質文件3套和電子文件；

5、建設工程檔案預驗收證明復印件，同時交驗原件；

6、申報單位（人）委托代理的，提交授權委托書及被委托人身份證復印件，同時交驗原件；

7、法律、法規、規章規定的其他材料。辦理流程：（1）窗口預審受理；

（2）現場查驗、內業復核，提出初驗意見；

（3）會審審定后，作出決定；

（4）合格的，核發《建設工程規劃驗收合格證》。不合格的，核發建設工程規劃驗收通知書。

相關稅費：按照國家測繪行業收費標準交納測量費用。

三

十一、消防驗收

主體部門：市公安消防局

承諾期限：10個工作日（依法需要聽證招標、拍賣、檢驗、檢測、檢疫、鑒定和專家評審的除外）

所需材料：

1、《建筑工程消防驗收申報表》（一式兩份）；

2、《建筑工程消防設計審核意見書》復印件（同時須出示原件）；

3、消防設計專篇或者說明；

4、室外消防給水管網竣工圖，消防電源竣工資料；

5、《建筑消防設施質量監理報告》；

6、《建筑消防設施檢測報告》；

7、主要建筑防火材料、構件和消防產品質量合格證明材料

8、易燃易爆的提供防靜電檢測報告；

9、工程概況的匯報材料；

10、“119”火災聯網入網證；

11、建筑電氣檢測報告。辦理流程：（1）申請人到是行政許可服務中心窗口依法申領、報送《建筑工程消防驗收申報表》和其他有關材料；

（2）天津市公安消防局自受理行政許可之日起5個工作日之內組織現場驗收，驗收后5個工作日之內簽發《建筑工程消防驗收意見書》，并通知申請人；

（3）申請人到同一窗口領取《建筑工程消防驗收意見書》。相關稅費：無

三

十二、人防驗收

主體部門：人防監督站 承諾期限：無

所需材料：

1、劃撥決定書或出讓合同；

2、國有土地使用證；

3、建設工程用地許可證；

4、項目投資計劃；

5、人防審批表及圖；

6、建設工程規劃許可證；

7、企業營業執照和法人代碼。

辦理流程：報工程資料及前期有關圖紙審查、核定，符合人防要求后，分別進行基礎、主體及竣工驗收。

相關稅費：無

三

十三、竣工備案

主體部門：市建委

承諾期限：5個工作日（依法需要聽證招標、拍賣、檢驗、檢測、檢疫、鑒定和專家評審的除外）

所需材料：

1、建設工程質量監督報告；

2、竣工驗收備案表；

3、勘查單位工程質量檢查報告；

4、設計單位工程質量檢查報告；

5、建設工程質量施工單位（竣工）報告；

6、天津市建設工程竣工驗收監理評估報告；

7、工程竣工驗收報告；

8、室內環境污染物檢驗報告；

9、防雷檢測；

10、檔案合格證明文件；

11、標志牌鑲嵌申報表；

12、建設工程規劃許可證；

13、建筑工程消防設計審核意見書；

14、建設工程施工許可證；

15、建設工程規劃驗收合格證；

16、建筑工程消防驗收意見書；

17、建設項目環境狀況監測報告；

18、施工單位簽署的工程質量保修書；

19、文明施工措施費支付證明； 20、工程款結算書（無拖欠證明）；

21、天津市商品住宅質量保證書；

22、天津市商品房住宅使用說明書。辦理流程：受理—審核—竣工備案 相關稅費：無

三

十四、商品住宅準許交付使用

主體部門：市建委

承諾期限：3個工作日（依法需要聽證招標、拍賣、檢驗、檢測、檢疫、鑒定和專家評審的除外）

所需材料：

1、辦理新建住宅商品房準許交付使用情況審查表；

2、項目竣工驗收報告（均提供原件及復印件各一套（審核原件存復印件））；

3、建設工程規劃驗收合格證（均提供原件及復印件各一套（審核原件存復印件））；

4、非經營性公建配套證明提供原件（審核原件存原件）；

5、供水、供電、供氣、供熱、排水等配套證明（提供原件（審核原件存復印件））；

6、土地使用權證書（為附件材料，附件材料全部采用復印件，并按照與提供材料清單完全對應的順序裝訂成冊）；

7、地名管理部門批準的地名文件（為附件材料，附件材料全部采用復印件，并按照與提供材料清單完全對應的順序裝訂成冊）；

8、小區竣工資料（四張現狀照片，一份小區情況簡介，小區的小配套明細）。

辦理流程：到相關部門辦理配套手續—提出申請并提交所有材料—等待審批—獲得批準后領取《準入證》。

三

十五、土地和房產登記

主體部門：市國土資源和房屋管理局

承諾期限：30個工作日（依法需要聽證招標、拍賣、檢驗、檢測、檢疫、鑒定和專家評審的除外）

所需材料：

1、申請表；

2、申請人身份證明（驗原件、復印件留存）；

3、土地使用證或房地產權證；

4、建設工程規劃許可證及附件、附圖；

5、建設工程規劃驗收合格證（驗原件、復印件留存）；

6、標準地名證明文件（驗原件、復印件留存）；

7、房屋測繪成果報告（包括電子版）；

8、地籍測量成果2份（包括電子版）；

9、已辦理預售登記的，還應提交預售登記證明。辦理流程：受理—審核—登記發證

相關稅費：

1、房屋登記費 住房每套房屋80元、非住房按房屋造價的1%

2、土地登記費 住房每套房屋20元、非住房按津政發（1991）53號文件標準執行

3、房屋測繪、地籍測量按照國家測繪行業收費標準交納測量費用。

第四篇：房地產銷售前期準備工作

房地產銷售前期準備工作

一．銷售前準備

1． 銷售文件及資料

銷售前，應準備好有關的文件及資料。

（1）預售許可證。當地義不容辭允許房地產開發商進行預售的法定文件。各地政府預售許可證有不同的規定。外銷房還要辦理外銷許可證。

（2）購樓須知。是發展商印制的宣傳文件，指導顧客的購買行為。向顧客說明認購的程序及要求。

（3）售樓書。實際上是產品說明書，讓顧客全面了解樓宇的有關信息。主要介紹發展商的情況，開發經營的，樓宇的位置、面積、層商、用途、設計造型、選用的材料、裝修標準、配套設施及物業管理等，并附有位置圖、透視圖、功能圖、總平面圖及戶型結構圖等。

（4）售價表。發展商制訂的樓盤價格表。主要是針對不同戶型、樓層和面積而制訂的單價及總價，以及可供選擇的付款方式和折扣，使顧客對各單元售價一目了然。售價表可視銷售情況和工程進度而進行調整。

（5）認購書。顧客確認購買銷售人員簽訂的協議，本身不具有法律效力。顧客繳付定金后簽訂認購書，內容主要包括：顧客姓名、所購桉宇的名稱、桉號、戶號、面積、價格、已支付的定金、所選擇的付款方式及雙方的一些規定等。

（6）買賣合同。顧客與公司簽署的正式合同，具有法律效力。合同規定了買賣雙方的各種權利和義務。

（7）樓盤表。發展商印制的用來反映銷售的情況及向物業公司移交的材料。樓盤表記錄了各樓層、戶型、戶號的業主名字（稱）。

（8）售樓指導書。指導銷售人員工作的內部文件。目的是讓銷售人員掌握樓宇的詳細情況和明確銷售任務，做到心中有數，有據可依。指導書內容主要包括：樓宇開發的背景情況（土地價格、總投資額、合作伙伴等）、設計特點、工程計劃、資金計劃、成本價格、預期利潤、目標市場、廣告重點等。銷售過程中某些內容的變更和修改要及時通知銷售人員。

（9）按揭協議書。發展商需要銀行按揭服務時與銀行的合同意向書。說明銀行提供按揭服務的時間、期限、樓層數及資金總額等內容。

2． 銷售現場接待方式準備

銷售現場準備包括銷售資料齊全，樓宇的模型、圖片位置突出，光線明亮，辦公環境干凈、整潔、有序。對于不同顧客的來訪（投資者、炒家、用家及同行探聽者）要有不同的側重。對于來電詢問，要禮貌、熱情地回答顧客的問題，并記錄姓名和電話以備回訪。

3． 工場現場銷售整理布置

主要包括圍板和樣板間的布置。圍板要醒目、干凈、簡潔、色調明快、字體工整，標有該建筑物的標識、發展商名稱和售樓聯系地址、電話，并視具體情況定期翻新。樣板間一般單獨搭建或遷在較低的樓層，便于顧客，參觀。樣板間裝修和布置的品味要高，使顧客易于聯想，產生購買欲望。

4． 客戶檔案記錄

本階段客戶檔案記錄的目的，一是便于對準客戶進行跟蹤回訪，二是用于分析初期的目標市場定位是否準確，為下一期的設計和廣告策劃提供依據。包括記錄顧客的姓名、聯系地址電 1 話、職業、喜歡的戶型、了解售樓信息的渠道及其他關于樓宇的意見。

二．銷售實施

銷售實施的流程如下：樓房情況介紹 簽定認購書 客戶檔案記錄 成交情況匯總 正式合同公證 簽訂正式合同 辦理銀行按揭 顧客購買心理分析 銷售合同執行監控

1、客戶購房心理分析

根據動機的不同，客戶分為四大類：（1）投資者；（2）用家；（3）投機者（炒家）；（4）刺探的同行（竟爭對手和交易機構）。銷售人員應抓住客戶的不同心理，采取靈活有效的推銷策略：并把重點放在家用和投資者上。

2、購房情況介紹

有針對性地介紹樓盤，并突出其特色（設計、位置、環境、交通及配套設施）和公司優勢（企業形象、物業管理），加深客戶印象，增強其購買信心。贈送有關售樓資料，耐心解答客戶的詢問。

3、認購書的簽署

認購書是具有一定約束力協議。客戶交納公司規定的定金（履約金），同時與銷售人員簽署認購書。

4、正式合同的簽署

正式合同即房地產買賣合同，由當地房地產主管部門統一印制。若當地無統一的正式合同，公司自制。公司法人或其委托授權人代表公司在形式合同上簽字，并加蓋公司公章。外銷房和銀行按揭的正式合同必須經過公證。參閱紹興市房地產買賣合同

5． 辦理銀行按揭

銀行按揭能有力地促進地產銷售。發展商申請按揭，由財務部按照銀行的有關要求和程序辦理。涉及到具體業主的情況時，由銷售部與財務部協同辦理。

6、收款過程設計

收款過程的原則是，銷售回籠資金應確保工程建設用款和獲得預期利潤。應視當地市場、項目情況和工程資金的具體情況進行設計，并不斷修正完善。

7、情況匯總

成交情況匯總旨在了解某一階段的樓盤銷售情況和合同執行情況。一般制成表格或用電腦實現。內容包括：客戶名稱、樓號、面積、樓價、付款方式、簽約時間、定金金額、各期付款（應付、實付）、拖欠情況。

8、客戶檔案記錄

客戶檔案記錄為下一階段“銷售后服務”作準備，內容包括客戶名址、電話、身份證（護照）號碼、背景情況、合同有關內容（樓號、樓從、付款方式）、合同履行情況。

9、法律問題咨詢

銷售員應熟悉有關房地產的法律、法規（如土地增值稅、遺產繼承法、房產轉讓法規、房屋租賃法），以滿足客戶的咨詢。在正式買賣合同之前，銷售人員應向顧客詳細介紹合同中的法律問題。要求并協助買方對正式合同進行，公證以免產生后遺癥。買方自身遇到有關法律糾紛時，公司保持中立，恪守合同。在不損害公司利益的前提下，銷售人員應協助對方謀求糾紛的解決。

10、價格談判的原則和策略

公司制定的折扣原則（底價），銷售人員不得擅自違反。隨著接洽的深入，注意運用折扣策略促銷。

三．銷售合同執行監控

銷售合同執行過程是銷售的重要環節，銷售人員負有督促顧客履約的責任。

對顧客履約監控的流程是： 顧客合同款及實際付款記錄、檢查顧客付款情況、顧客付清全部樓款。

1． 收款催款過程控制

收款、催款原則上要按雙方簽訂買賣合同所規定的條款進行。當交款期臨近時，銷售人員應主動通過電話、信 或上門等方式禮貌地提醒和督促顧客約。若顧客拖欠購樓款，在時間和數量上超過了公司的底限時，銷售人員應請示主管領導，通知顧客中止雙方合同和進行必要的法律裁決。

2． 按期交款的收款控制

原則上要求顧客履行合同規定的所有條款。我方如期交工，履行了合同，責任在拖欠款的顧客。銷售人員除了以各種方式進行催款外，還可按合同的有關規定提出對顧客進行處罰意見。

3． 延期交工的收款控制

仍盡可能要求顧客按合同如期付款。

4． 入住環節的控制

樓宇竣工驗收合格后，銷售人員應給有關顧客發出辦理入住的通知書。只有在實際付清全部樓款及其他應付費用之后，銷售人員才能為顧客辦理入住手續。

5． 客戶檔案

本階段保存客戶檔案的目的是，保存原始憑證以備法律糾紛。客戶檔案主要包括：顧客付款憑證、認購書、買賣合同書及公證書等。

6． 客戶回訪與感情培養

通過銷售人員對顧客的回訪，逐步培養與顧客之間的感情，同時通過面對面的溝通，傾聽顧客的意見和建議，可為以后的銷售打下堅實的基礎。

7． 與物業管理的交接

主要移交樓房的住房名單和交待一些特殊情況。銷售人員樓盤表上記載的住戶名單交給物業管理公司，并介紹有一定背景的特別住戶及其他有關信息。

四．銷售結束

1.銷售資料的整理和銷售部門及有關部門銷售、法律文件分門別類整理，由相關部門分別保管。保管方法：建立檔案柜，電腦資料庫。

2．銷售人員的業績評定

銷售人員的業績評定原則上按和項目進行。評定的主要依據有：（1）接洽總人數；（2）成交數；（3）顧客履約情況；（4）顧客投訴率；（5）直接上級的評價。

3．銷售工作中的處理個案記錄

即將特殊個案（特批優惠、改名、轉讓、投訴、糾紛等）的處理情況整理記錄并保留有關憑證，以備忘查詢。

4． 銷售工作的總結

5．銷售工作總結是銷售工作的一個必不可少環節。總結整個項目或一段的銷售得失，以便進一步提高銷售人員的業務水平。不斷改進銷售工作。同時為以后開發的項目的設計、建造和廣告策劃工作借鑒。

五．銷售策略

銷售策略是發展商(承銷商)為達到銷售的目的,根據市場的情況和項目的特點而靈活制訂的措施與方法.銷售策略是根據項目特點,在保證整體開發戰略的基礎上的銷售行為取向。一般較常見的有以下幾種形式：

策略之一：制造聲勢

制造聲勢就是通過適當途徑引起準客戶對自己商品的注意和興趣。廣告、新聞發布會和展銷會是主要手段。

策略之二：生動地提示物業價值

譬如設樣板房，在形成良好環境的小區內舉辦游藝活動。

策略之三：創造邊際價值

無論是用戶或是投資、投機者都期望購買的物業在未來能夠升值。針對這一特征，通過提供良好的物業管理。實現物業的升值。

策略之四：強調售后服務

房地產的售后服務主要體現在物業管理。

策略之五：迅速實現銷售，以求降低風險

房地產經營應在最短的時間里實現銷售，以保證在激烈競爭的市場條件下立于不敗之地，把經營的風險降至最低。

策略之六：主動出擊

定期走訪機構和潛在銷售對象，是房地產實踐證明有效的銷售策略，銷售人員應勇于實踐，善于總結提高，逐步養成這樣一種工作習慣。

營銷策略多種多樣，應不斷探索，創新并總結推廣，以保證公司整體業務水平的不斷提高。

第五篇：房地產前期準備工作詳細流程

房地產前期準備工作詳細流程

1、規劃部門：

（1）如果是工業用地，首先到規劃局規劃處辦理變更。手續需提交：A、土地證B、變更申請C、航測圖D、變更用地總平面圖E、填寫申請表F、轉讓合同

（2）如果是集體用地，也應到規劃局規劃用地處辦理征用手續。需提交：A、轉讓合同B、航測圖C、征用土地總平面圖D、填寫申請表E、領取并填寫選址意見書，規劃局批準后發用地許可證。

需交費：A、水利基金B、耕地占用稅C、配套費

2、領取規劃用地許可證后，再到市計委辦理立項手續。需提交：（1）規劃用地許可證（2）可行性研究報告（3）投資計劃及立項申請（4）領取立項批文

3、完成1、2項后，再到土地部門辦理過戶或征用手續。需提交：（1）用地申請書（2）計委立項批文（3）用地總平面圖（4）規劃局出具的用地紅線圖（5）規劃用地許可證（6）土地補償表蓋章（組、村、鎮、區四個章）（7）簽訂土地出讓合同（8）交費、領證 需繳納：（1）土地出讓金。70~220元/平方米（2）地界勘測費（3）土地過戶費（4）管理及工本費（5）土地使用稅

4、完成前3項后，再到規劃局建管處辦理報建手續。（1）建設單位寫出書面申請（內容包括建設意向、建房結構、層數、總建筑面積、投資額、投資周期等）。

（2）提交土地證、航測圖、規劃用地證、計委立項批文、總平面圖。

（3）根據規劃部門發的“建設工程申請復函”的具體要求，設計院做出1~2個方案，包括：總平面圖、單體平立剖面圖、再次報請規劃局審定后方可進行施工圖設計。

（4）領取建設工程規劃許可證申請表，到相關部門：消防支隊、文物鉆探、空軍作戰科、預設電信管線等辦理手續。

需交費：審核費280元/棟（消防支隊）；文物鉆探費2~8元/平方米。

（5）經局長簽發后領取交費通知單，需繳納： 規劃管理費：0.1~0.25% 檔案保證金：5% 建設配套費：5~20元/平方米 綠化費：1元/平方米 人防費：6.5元/平方米 商業網電費：15元/平方米 墻改基金：15元/平方米

（6）交費、蓋章、領取規劃建筑許可證。

5、第4項完成后，到建委辦理報建及招標手續。

A、報建需提交：（1）工程報建申請表（2）計委立項批文（3）建設工規劃許可證（4）資金證明、進賬單復印件

B、招標表：（1）建設單位憑報建表領取招投標申請書。（2）發布招標工程信息。

（3）編制招標文件，確定評標辦法。（4）選定投標隊伍不少于5家。

（5）建設單位書寫考察報告，并提出侯標單位的名單報招標辦。（6）招標單位以書面形式通知投標候選單位，明確選定投標單位的辦法、活動地點和時間。

（7）確定開標日期，由招標辦派人監督開標、評標、定標。（8）確定中標單位后，雙方簽訂《中標條件內容》，按規定繳納招標投標管理費，辦理《中標通知書》。

（9）按《中標通知書》文件及內容，簽訂工程承包發包合同。C、抗震審核：0.1元/平方米 D、質量監督：0.25%~0.65% E、施工許可證 F、辦理安全監督

G、核定工程類別和取費標準 H、辦理開工報告

6、房管局：與上手續全部辦理完畢后，工程形象進度出地面一層后到房管局預售科辦理預售許可證。

需提交：（1）營業執照（2）土地使用證（3）建設工程規劃許可證（4）紅線圖（5）開工許可證（6）施工合同（7）標準層平面圖（8）預售動態圖（9）物價審批（10）物業管理內容（11）拆遷許可證（12）房屋注銷證（13）繳納勘驗審核費，按總房款的0.2%（14）領證

7、供電局：辦理施工用電申請

8、自來水公司：施工用水申請

9、環保局：辦理噪音申請

10、物價局：銷售價格審批

注：從2000年開始，不再征收（1）投資方向調節稅（2）消防配套費用（3）規劃管理費（4）緩收土地出讓金。