第一篇：四平市中考滿分作文-房地產開發可行性研究報告2

房地產項目可行性研究報告框架

項目編號005

XX房地產項目可行性研究報告

公司名稱：* * 房地產公司

編制人員：* * *

完成日期：2004-7-21

房地產項目可行性研究報告框架

項目編號005 目錄

調查人員聲明...................................................................................................................................4 第一部分：項目總論.......................................................................................................................5

1.1項目背景............................................................................................................................5 1.2項目概況............................................................................................................................5

1.2.1項目名稱................................................................................................................5 1.2.2項目建設單位概況................................................................................................5 1.2.3項目地塊位置及周邊現狀....................................................................................5 1.2.4項目規劃控制要點................................................................................................7 1.2.5項目發展概況........................................................................................................7 1.3可行性研究報告編制依據................................................................................................7 1.4可行性研究結論及建議....................................................................................................8 第二部分：市場研究.......................................................................................................................8

2.1宏觀環境分析....................................................................................................................8 2.2全國房地產行業發展分析................................................................................................8 2.3本市房地產市場分析........................................................................................................8

2.3.1本市房地產市場現狀............................................................................................8 2.3.2本市房地產市場發展趨勢....................................................................................9 2.4板塊市場分析....................................................................................................................9

2.4.1區域住宅市場成長狀況........................................................................................9 2.4.2區域內供應產品特征..........................................................................................10 2.4.3區域市場目標客層研究......................................................................................10 2.5項目擬定位方案..............................................................................................................10 2.5.1可類比項目市場調查..........................................................................................10 2.5.2項目SWOT分析....................................................................................................11 2.5.3項目定位方案......................................................................................................11 第三部分：項目開發方案.............................................................................................................11 3.1項目地塊特性與價值分析..............................................................................................11 3.2規劃設計分析................................................................................................................12 3.3產品設計建議..................................................................................................................13 3.4項目實施進度..................................................................................................................15 3.5營銷方案..........................................................................................................................16 3.6機構設置..........................................................................................................................16 3.7合作方式及條件..............................................................................................................17 第四部分：投資估算與融資方案.................................................................................................17 4.1投資估算..........................................................................................................................17 4.1.1投資估算相關說明..............................................................................................17 4.1.2分項成本估算......................................................................................................17 4.1.3總成本估算..........................................................................................................20 4.1.4單位成本..............................................................................................................20 4.1.5銷售收入估算......................................................................................................20 4.1.6稅務分析..............................................................................................................20 4.1.7項目資金預測......................................................................................................21 4.1.8現金流量表..........................................................................................................21 2 房地產項目可行性研究報告框架

項目編號005 4.1.9自有資金的核算..................................................................................................21 4.2融資方案..........................................................................................................................22 4.2.1項目融資主體......................................................................................................22 4.2.2項目資金來源......................................................................................................22 4.2.3融資方案分析......................................................................................................22 4.2.4投資使用計劃......................................................................................................22 4.2.5借款償還計劃......................................................................................................22 第五部分：財務評價.....................................................................................................................23 5.1財務評價基礎數據與參數選取......................................................................................23 5.2財務評價（方案1）.......................................................................................................23 5.2.1財務盈利能力分析..............................................................................................23 5.2.2靜態獲利分析......................................................................................................24 5.2.3動態獲利分析......................................................................................................24 5.2.4償債能力分析......................................................................................................24 5.2.5綜合指標表..........................................................................................................24 5.3財務評價（方案2）.......................................................................................................25 5.4財務評價結論..................................................................................................................25 第六部分：不確定性分析.............................................................................................................25 6.1盈虧平衡分析..................................................................................................................25 6.2敏感性分析......................................................................................................................26 6.2.1變動因素一成本變動..........................................................................................26 6.2.2變動因素二售價變動..........................................................................................26 6.2.3變動因素一容積率變動......................................................................................26 6.3風險分析..........................................................................................................................27 6.3.1風險因素的識別和評估......................................................................................27 6.3.2風險防范對策......................................................................................................27 第七部分：綜合評價.....................................................................................................................27 7.1社會評價（定性）..........................................................................................................27 7.2環境評價（影響及對策）..............................................................................................27 7.3公司資源匹配分析..........................................................................................................27 第八部分：研究結論與建議.........................................................................................................27 8.1結論..................................................................................................................................27 8.2建議..................................................................................................................................27 第九部分：附錄.............................................................................................................................28 9.1附件：..............................................................................................................................28 9.2附表：..............................................................................................................................28 9.3附圖：..............................................................................................................................29

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項目編號005 調查人員聲明

我們鄭重聲明：

1、我們在本調查報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2、我們依照XXXX公司統一的《房地產可行性研究報告模式》進行分析。

3、形成意見和結論。

4、撰寫本可行性研究報告。

5、我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進行了實地查勘（在本聲明中應清楚地說明哪些調查人員對擬建項目進行了實地查勘）。

6、（其他需要聲明的事項）

參加調查人員簽名：

公司領導簽字：

注：形成一致意見后，附后存檔。

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項目編號005 第一部分：項目總論

1.1項目背景

這一部分主要應說明項目的發起過程、提出的理由、前期工作的發展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎。為此，需將項目的提出背景與發展概況作系統地敘述。說明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經進行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項目發展概況的同時，應能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。

1.1.1項目所在區域發展情況

城市發展規劃與地塊的關系及對項目開發的影響；所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位，所在區域政策、經濟及產業環境。1.1.2項目發起人及發起緣由

項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。

1.1.3項目投資的必要性

①項目啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義（一般3—5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；

②公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；

③從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義；

1.2項目概況

1.2.1項目名稱

1.2.2項目建設單位概況 1.2.3項目地塊位置及周邊現狀

①地塊位置

地塊所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區域辦公/商務/政府的關系）。②宗地現狀 1）四周范圍；

2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；

3）地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；

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項目編號005 4）地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響；

5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；

6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7）地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；

地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。③項目周邊的社區配套

1）周邊3000米范圍內的社區配套 ? 交通狀況

（a）公交系統情況，包括主要線路、行車區間等；

（b）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決；（c）現有交通捷運系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統； ? 教育：大中小學及教育質量情況。? 醫院等級和醫療水平

? 大型購物中心、主要商業和菜市場 ? 文化、體育、娛樂設施 ? 公園 ? 銀行 ? 郵局 ? 其他

附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。

2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀 ④項目周邊環境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫）1)治安情況 2)空氣狀況 3)噪聲情況

4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

5)危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）6)周邊景觀 7)風水情況

8)近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。9)其他

⑤大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1)道路現狀及規劃發展

包括現有路幅、規劃路幅，規劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。2)供水狀況：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。

3)污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。4)通訊（有線電視、電話、網絡）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

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項目編號005 5)永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6)燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7)供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規劃擴容和增加的情況。

1.2.4項目規劃控制要點

規劃控制要點

①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性和非經營性公建的面積 ③綜合容積率、住宅容積率 ④建筑密度 ⑤控高 ⑥綠化率 ⑦其他

1.2.5項目發展概況

①已進行的調查研究項目及成果 ②項目地塊初勘及初測工作情況 ③項目建議書編制、提出及審批過程 ④研究工作進展情況

1.3可行性研究報告編制依據

在可行性研究中作為依據的法規、文件、資料、要列出名稱、來源、發布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規、文件、資料大致可分為四個部分：

項目主管部門對項目的建設要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復文件。

可行性研究開始前已經形成的工作成果及文件。國家和擬建地區的政策、法令和法規。

根據項目需要進行調查和收集的設計基礎資料。（1）《城市居住區規劃設計規范》（2）《A市城市拆遷管理條例》（3）《城市居住區公共服務設施設置規定》（4）《住宅設計規范》（5）《住宅建筑設計標準》（6）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》（7）《城市道路綠化規劃及設計規范》（8）《高層民用建筑設計防火規范》 房地產項目可行性研究報告框架

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1.4可行性研究結論及建議

1.4.1市場研究 1.4.2開發方案

1.4.3投資估算與融資方案 1.4.4財務評價 1.4.5不確定性分析 1.4.6綜合評價

1.4.7研究結論與建議

1.4.8主要技術經濟指標表

第二部分：市場研究

2.1宏觀環境分析

房地產開發商在一個國家的某個地區擬進行房地產投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經濟、文化、地理地貌、風俗習慣等。

2.2全國房地產行業發展分析

2.2.1行業政策

2.2.2市場供給與需求 2.2.3行業發展趨勢

2.3本市房地產市場分析

一般來講，項目所在國內部地區之間的發展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區域進行因素分析，這是因為：首先，宏觀經濟對區域經濟的影響程度不同，對有的區域影響大，有的區域影響小；其次，區域經濟發展受宏觀經濟的影響存在著“時滯’現象，宏觀的經濟現狀往往要經過一段長時間以后才能對區域經濟的發展產生影響，有的地區反應快，有的地區則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三，國家特定的地區經濟使得某些區域經濟或多或少受宏觀經濟波動的影響，甚至形成于宏觀經濟趨勢相反的逆向走勢。

2.3.1本市房地產市場現狀

整體競爭格局，供求現狀

1、近三到五年商品住宅市場發展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。

2、量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。

3、各類型產品的市場特征：價位區分、各檔次市場比例、發展趨勢、產品特征、分布區域 房地產項目可行性研究報告框架

項目編號005 等。

4、各行政區市場比較：

（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。

（2）各區商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發展趨勢等。

5、當地城市近、中期規劃發展方向描述

城市發展規劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發和居民住宅密切相關方面。

6、主要發展商情況：發展商實力、企業性質、開發水平；前20名發展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。

7、熱點區域的表述和特征，熱點產品的表述和特征

8、客戶的購買偏好、購買關注的要素

9、重點樓盤描述

備注：需要完成城市發展及房地產市場調研報告（報告格式及內容另附）

2.3.2本市房地產市場發展趨勢

①需求預測

需求預測就是以房地產市場調查的信息、數據和資料為依據，運用科學的方法，對某類物業的市場需求規律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出未來市場對該類物業的需求。②供給預測

供給預測就是以房地產市場調查的信息資料和數據為依據，運用科學的方法，對某類物業的市場供給規律和變化趨勢進行分析，從而預測未來市場上該類物業的供給情況

（預測方法：通常可以分為時間序列分析法和因果關系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數平滑法等；因果關系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。）

2.4板塊市場分析

2.4.1區域住宅市場成長狀況

①區域住宅市場簡述

形成時間

各檔次住宅區域內分布狀況 購買人群變化

②區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）

開工量/竣工量 銷售量/供需比平均售價

③區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢

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項目編號005 2.4.2區域內供應產品特征

①各檔次產品供應狀況 ②各檔次產品的集合特征

尤其研究與本案類似檔次物業的特征

平均售價 開發規模 產品形式平均銷售率平均容積率

物業在區域內分布特征 ③區域內表現最好個案狀況 附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。④未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型 ⑤分析：本案在區域市場內的機會點 ⑥結論：

區域市場在整體市場的地位及發展態勢

本案所在位置的價位區間和本案開發產品的價位區間及產品形式 本案在區域內開發市場潛力 本案在開發中的營銷焦點問題

2.4.3區域市場目標客層研究

①各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特征上）

②結論：本案目標人群的區域來源、行業特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。

2.5項目擬定位方案

2.5.1可類比項目市場調查

序號 比較因素 典型樓盤分值 權重 擬建項目分值 備注（詳細）地段位置 100 40% 110 距所在片區中心的遠近； 商業、寫字樓為臨街或背街； 配套設施 100 10% 115 城鎮基礎設施：供水、供電、排水； 社會服務設施；文化教育、醫療、文娛體育、郵電、公園綠化 規劃設計 100 10% 110 規劃水平、理念 4 物業管理 100 10% 95 保安、清潔衛生；內墻；綠化率及養護狀況；物業管理費；是否人車分流；物業管理商資質 交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數量；距公交站遠近；站點數量；大中小巴舒適程度 6 樓盤規模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數； 房地產項目可行性研究報告框架

項目編號005 7 產品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度； 8 戶型設計 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高 9 發展商信譽 100 2% 90 資產及資質、開發樓盤多少、樓盤質量、品牌 10 銷售手法 100 5% 110 11 其它方面 如對方沒有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重 12 合計 106 各行權重乘以擬建樓盤分值 13 擬建樓盤價格=典型樓盤價格*106計算。備注：

1）此表格主要是想通過與當地典型樓盤的比較，發現擬建項目的優缺點。2）使我們的價格制定更客觀合理。

3）此表中的權重比例，公司可根據實際情況進行適當調整。

2.5.2項目SWOT分析 2.5.3項目定位方案

①市場定位 ②目標市場定位 ③項目產品定位

主要功能/建筑規模/主要技術經濟指標 ④價格定位：

項目 銷售均價（元/㎡）出租均價（元/㎡×月）可租售面積（㎡）寫字間 配套功能 停車場 住宅銷售

第三部分：項目開發方案

3.1項目地塊特性與價值分析

3.1.1地塊特征分析 3.1.2土地價值分析

1）估價方法和計算公式 2）估價過程 3）拆遷成本估算

3.1.3土地升值潛力初步評估。

備注 房地產項目可行性研究報告框架

項目編號005 從地理位置、周邊土地供應（價格與成交的情況）、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。

3.1.4土地法律性質評估

土地所有權、使用權歸屬/規劃的用途 取得土地使用權程序評估

土地性質變更的評估（已經是商品房用地可以不寫）

政策性風險評估：城市規劃限制或更改、突發性政策等政府因素導致項目中斷開發、報批報建流程無法完成、項目開發期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。

對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。

3.2規劃設計分析

3.2.1初步規劃設計思路

①設計概念：產品體現的主題思想，主要設計風格、設計特點。

②主要產品類型：多層、高層，還是聯排別墅或屋頂花園、頂層復式等其他類型，及不同類型產品的比例。

③節能和環保型建筑材料選用的考慮。

④在所在城市中，生產新型、別具一格產品的可能性。⑤如果是大型、超大型項目，對營造大社區概念的考慮。⑥市場公共配套設施配置方案

3.2.2規劃設計的可行性分析

①在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規劃設計概念和萬科所追尋的各種檔次高品質住宅的要求。主要從規劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實產品的可能性。②容積率變化對產品設計概念、產品類型和特征的影響。

③土地本身特征對產品設計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產品設計和環境保護的影響及解決的方法。

④周邊自然環境和人文環境對產品設計的影響及考慮。如：治安環境、噪聲環境、污染環境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產品規劃設計和環境保護的影響及解決方法。

⑤周邊市政工程配套設施對產品設計的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規劃設計的影響及解決方法。⑥周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業主班車有關）、商業設施（大型購物中心）、教育現狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫院等生活設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。

⑦市場分析結果對產品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產品類型和產品特性設計是否存在矛盾，對產品品質是否有影響，及如何解決。房地產項目可行性研究報告框架

項目編號005

3.2.3規劃方案提出與方案比選

方案1 序號 工程名稱 建筑面積（㎡）層數 備注 綜合樓 21776 22 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 7200 12 不含地下部分 3 地下停車場 4320 1 地下一層 綜合樓附樓 960 4 會議室宴會廳及部分配套功能 5 公建 1608 綜合樓地下二層設備間及住宅樓地下室 合計 36264 方案2（略）

3.3產品設計建議

3.3.1綜合樓

①寫字間

打造適度超前的智能化、生態化寫字樓。智能化概念在新建寫字樓中已經得到普遍運用，生態化概念是一種新興概念，主要體現為：采光充足，通透性好，定時換新風，換氣系統加氧，建筑材料和裝修材料采用高標準的環保材料，降低有害物質排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。綜合樓外觀風格建議：

穩重大方的后現代主義風格，切忌呆板，體現智能化、生態化的主題。樓層：3-18層 面積：12096㎡

戶數：12096÷（100×20%+150×30%+220×40%+300×10%）=66 戶型配比：

面積（㎡）比例（按戶數%）備注

100-110 20%

1、各戶型內部按功能分割；

2、大戶型集中于高層。150-160 30% 200-220 40% 300-320 10%

②配套功能：

功能 面積（㎡）樓層 計算依據 備注

會議室 大（1個）360 附樓3層及主樓3層局部 1.5㎡/人 可同時容納200人 中（2個）200 附樓4層 2㎡/人 100人

宴會廳（中餐廳）360 附樓2層及主樓2層局部 可同時容納200人以上 廚房 160 附樓4層 大堂 400 1 商務中心 50 1 酒吧（咖啡廳、茶秀）200 2 歌舞廳 200 2 房地產項目可行性研究報告框架

項目編號005 美容美發 100 1 桑那按摩 200 1 健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建

合計 2176 主體1-2層，裙樓2-3層，不含洗衣房

3.3.2住宅

①方案1 總面積：7200㎡ 層高：12層 戶數：48 戶型：2梯4戶

兩種戶型：120-140㎡ 160-180㎡

或4種戶型：120-140㎡兩種 160-180㎡兩種 頂層4套復式

依據：從市場的角度，140-160㎡的戶型是最不好銷的。②方案2（略）③分析建議

12層和18層的區別：12層只需1部電梯，18層必須設置兩部電梯，結構上也略有差異。12層的單位建安成本約為1300元，18層的為1500元左右。

1梯4戶和2梯4戶的區別：按12層，前者需一個消防通道，1部電梯，后者需2個消防通道，2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。18層差別不大。

因此建議：若建12層，應為1梯4戶；若建18層，則主要看戶型設計和公攤面積的比較。④戶型設計建議：

動靜分區，主臥朝陽，通透性好，采光好，以3室2廳2衛為主立戶型，大戶型可做4室2廳2衛，每戶兩衛，復式2-3衛，復式考慮露臺和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在7-8%，戶內有效使用面積盡量大（90%以內）

3.3.3停車場

⑴需求：住宅戶均0.5個停車位，需36個（按方案2）；寫字間戶均1.5個停車位，需99個；酒店戶均0.5個，50%的住房率，需57個；共計需192個停車位。⑵地下停車場的設計依據： 地下停車場平面示意圖 兩種建設方案：

地下停車場的立面示意圖方案① 方案② 方案①的經濟核算： 經濟指標 額度 計算依據

面積 4320㎡ 停車場為地下1層，不包括地下二層設備間 停車位 123個 35㎡/個 造價 693萬元 1600元/㎡

出租 效益 44萬元/年 租價300元/個×月 回收期 15.8年 693÷44

出售 效益 738萬元 6萬元/個

房地產項目可行性研究報告框架

項目編號005 利潤 45萬元 738-693 方案②的經濟核算： 經濟指標 額度 計算依據

面積 7630㎡ 停車場為地下1、2層，不包括地下二層設備間 停車位 191個 40㎡/個

造價 1378萬元 1800元/㎡（土方、結構、防水等成本增加）出租 效益 68.8萬元/年 租價300元/個×月 回收期 20年

出售 效益 1146萬元 6萬元/個 利潤-232萬元

綜合比較分析上述兩個方案，方案②明顯投資大，效益差，因此建議采用方案①。⊙注：停車位售價的核算：

目前的市場價為10萬元/個，但銷售情況不好。

按租售價格的關系計算，一般西安市消費者投資商業及寫字樓物業的年回報率為8%-10%，這里按8%計算，300（元/個×月）×12（個月）÷8%=4.5萬元/個

投資住宅（買房出租）的年回報率一般為4%-6%，這里按5%計算，300（元/個×月）×12（個月）÷5%=7.2萬元/個

綜合以上兩類投資物業的情況，我們認為車位價格應定位在6萬元/個。

⑶本項目能夠提供的停車位：地下停車場為123個；綜合樓門前停車場約15個停車位；住宅樓西側空地建做停車場停車位約30個。共計168個停車位。⑷供需差額為24個。⑸停車場的使用管理：

綜合樓門前15個和樓后（裙樓下）30個車位供酒店使用；地下停車場95個車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側30個供寫字樓用戶使用。建議使用IC卡管理系統，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時IC卡）。

3.4項目實施進度

在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環節進行統一規劃、綜合平衡，作出合理而又切實可行的安排。根據分別確定的項目實施各階段所需時間，編制實施進度表，項目實施進度表有多種表示方法。簡單項目的實施進度可用橫道圖，復雜項目的實施進度可用網絡圖。對項目開發周期、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時時間等進行預計。附表1開發進度模擬表 時間項目 2003年 2004年 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性論證 設計招標 建筑設計 園林設計 三通一平工程施工 裝修施工 房地產項目可行性研究報告框架

項目編號005 內部認購 正式銷售 竣工----3.5營銷方案

3.5.1對租售市場的預測 3.5.2項目經營方案 ①方案A 寫字樓中留出4000㎡自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內部承包或出租；住宅樓40戶按成本價內部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用57個，機動車位留出11個外，其余100個出租。②方案B（略）3.5.3市場推廣構想 ①營銷方式 ②營銷費用預測 3.5.4銷售計劃

①銷售周期、各期銷售時間、價格、面積；回款時間表； ②銷售計劃實現的可行性分析。

3.6機構設置

在可行性研究報告中，根據項目規模、組成，研究提出相應的企業組織機構、勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。①企業組織

是否需要成立獨立法人公司（項目公司）； 主要部門設置；

企業組織形式。最通用的形式是采用金字塔式、中層經營管理和基層現場管理等三個層次。一般來說，企業管理層次與管理幅度成反比關系，幅度越大，層次越少。中小型項目可采用兩級管理；大型項目可采用三級管理。

②人力資源需求：啟動項目對個專業（部門）人員的需求，具體人數（重點是專業經理）。

勞動定員。一般來說，企業所需人員按其工作崗位和勞動分工不同，可分為四類人員： 工人、工程技術人員、管理與經營人員、服務人員。在可行性研究中，分別估算各類人員需用量，并說明其來源，編制勞動定員匯總表。

人力資源缺口及解決：現有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調動、招聘、培訓等）

年總工資和職工年平均工資估算

分人員類別估算年工資總額，并計算職工年平均工資。人員培訓及費用估算

人員來源分析，需培訓的人員總數。培訓方式：

培訓計劃：培訓人員數量、專業、時間、方式 培訓費用：

房地產項目可行性研究報告框架

項目編號005 3.7合作方式及條件

①合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等 ②合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規稅務發票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業稅的義務。③付款進度及與拿地程序的配合 ④其他合作的主要條件

⑤與合作方式相關的其它法律規定

第四部分：投資估算與融資方案

4.1投資估算

在房地產開發項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環，它由估價師會同造價工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預測一樣，對項目的經濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。

4.1.1投資估算相關說明

①投資估算范圍 ②投資估算編制依據 ③投資估算說明

4.1.2分項成本估算

房地產項目的投資概算應包括以下內容：土地費用、建設成本、營銷預算、金融成本。A土地費用：

①土地出讓金政府一次性收取的標準地價

②拆遷成本（用于拆遷補償或青苗補償的開支）

圍合區域內房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房（實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二——四層。根據掛牌文件附圖及現場核結，圍合區內需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規劃建房證，房屋產權證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經驗。拆遷成本估算：

按照A市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規定和補償標準貨幣拆遷估算。

1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2、經營性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附屬物（水、電、電話、空調以上其它）

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元 經營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室內裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、閣樓、圍墻院內地坪等 房地產項目可行性研究報告框架

項目編號005 34929平方米*48元=1676592元

搬家費、臨時過渡費：

1、搬家費：

住宅：200戶*300元=60000元 經營性用房：9戶*500元=4500元 小計：64500元

2、過渡費：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元 經營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元 小計：632535元 其他費用

3、管理費，委托拆遷費：

34929平方米*15元/平方米=523935元

4、房屋拆遷評估費：35000元

5、獎勵：

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。按照A市人民政府第9號令，對A市城市區域內房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。再者，A市房屋拆遷管理辦法即將出臺，其基準價在原基礎上預計上調100元/平方米左右，由此拆遷成本預計為：

1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米 1203.18元*34929平方米=42025874.2元 ③影響公共設施而出現的賠償開支

土地費用合計：本項目占地##畝，每畝##萬元，土地總價值為##萬元。

B建設成本估算

前期工程費用、建設配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建設監理費、建設單位管理費、預備費以及建設期貸款利息等項。設計方案一：

對該宗地塊的建設規模作了初步的規劃方案，沿東湖路建兩棟二層網點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。

主入口設在東湖路兩棟網點之間，次入口設在建設東路靠近匯景小區的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。地塊內大致布置

一棟 15層29.4*13.8*15層； 一棟 12層29.4*13.8*12層； 三棟 12層40*15*12層； 一棟 15層40*15*15層；

占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡ 總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7% 總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17 18 房地產項目可行性研究報告框架

項目編號005 高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶數約為297戶。建筑成本估算 ①工程前期費：

前期工程費用包括工程勘察費、工程設計費、土地平整、前期工程咨詢費等項費用。按建安成本的2%取費。（規劃設計：10萬元；建筑設計：5元/平方米；地質勘探：2元/平方米；測量定位：10萬元）②建筑安裝工程費用

根據相關建設工程造價指標，結合本項目實際情況，住宅樓按1300元/㎡（方案1），1500元/㎡（方案2），綜合樓按1600元/㎡，寫字樓裝修按600元/㎡，酒店及配套服務功能裝修按1000元/㎡計算，本項目建筑安裝工程總造價為8472萬元（方案1），9168萬元（方案2）。

工程成本：

樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元 地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元 主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元 電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元 ③室外工程費

室外工程包括小區道路、綠化及小區內各項構筑物等內容。根據本項目實際情況，按50元/㎡計算，本項目的室外工程費為 萬元。

室外水電氣工程：按50元/㎡計算，本項目的室外工程費為 萬元。

④建設配套費用。包括招投標費、市政設施配套費、消防設施配套費、天然氣公網初裝費、抗震設計審查費、定額編制管理費、質量監督費、勞保統籌基金、新型墻體材料專項費用、“結建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費、環衛費、水增容費、電力增容工程費等。按建安成本的10%取費。⑤工程建設監理費

按建安工程總造價的1%計算，共計為 萬元。⑥建設單位管理費

按前五項費用之和的2%計提。⑦預備費

由于項目開發的可預見性較強，預備費按建安成本的6%計提。

C營銷預算

①項目前研究及可行性研究的開支 ②項目策劃的開支 ③銷售策劃的開支 ④廣告開支

⑤項目公司日常運作的開支 ⑥項目及企業的公關開支

D金融成本

①貸款引起的利息支出

按本項目建設期二年，貸款額1億元，每年貸款5000萬元，年貸款利率5%計算，利息總額為500萬元（每年為250萬元）。②各項保險開支

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項目編號005 ③稅收和行政性收費 ④不可預見開支

4.1.3總成本估算

說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業稅和所得稅）等。項目總投資估算表（方案1）

項 目 投資總額（萬元）單位成本（元/m2）1）土地費用 2）前期工程費用

3）建筑安裝工程費用（含裝修費）4）建設配套費用 5）室外工程費 6）管理費用 7）銷售費用 8）財務費用 9）各種稅金支出 10）預備費

綜合以上1至10項費用，本項目總投資估算為15487萬元（方案1），16342（方案2）。

4.1.4單位成本

4.1.5銷售收入估算

依據比較定價和市場定價相結合的原則，就該項目的預算定價為： 小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡ 銷售收入 住宅1900*56160=106704000 商鋪6000*5300=31800000 地下室4861*800=3888800 總計：142392800元

營業稅及附加 142392800*5.5%=7831604 各項費用 142392800*4%=5695712 總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本

=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2 毛利潤：銷售收入—總成本=142392800-137103490.2=5289309.8元

4.1.6稅務分析

營業稅及附加 所得稅 土地增值稅

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項目編號005 4.1.7項目資金預測

項目投入總資金及分年投入計劃

資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發間接費等的投入安排。資金回款計劃：各期銷售回款計劃。

資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現現金正流入時間、資金占用月平均額

4.1.8現金流量表

要求結果公司的具體情況，付款時間適當控制原則，針對項目的具體情況，提供相對合理的投入及回款時間，在能銷售回款之前，資金需求量按月分析，如項目較大，開始回款后的資金需求可按季分析。最后要給出資金需求的最高點。

附：全部投資的現金流量樣表（單位：萬元）： 時間項目 1 2 3 4 5 6 7 8 現金流入量 合計 7794 463 –5409 自有資金投入 1000 主營業務收入 1794 457 1829 借入資金 5000 現金流出量 合計 7786 7701 707 土地費用 3000 1302 前期費用 169 建設配套費 847 建安工程費 3000 5472 室外工程費 100 220 工程監理費 40 45 管理費 130 154 利財務費用 250 250 250 其他費用 250 258 457 現金凈流量 6-7238 –6116

4.1.9自有資金的核算

①建設期自有資金

以上方案的自有資金核算是假定為2000萬元，根據實際情況和借款額度增減。②經營期自有資金占用

項目 資金占用量(萬元)計算依據

固定資產投入 790 酒店設施：2萬元/每間客房；配套功能設備：1000元/㎡;酒店管理辦公設備：50萬元；

流動資金及稅費 486 酒店的管理費用：營業額的50% 不可預見費 128 上述兩項費用之和的10%

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項目編號005 4.2融資方案

4.2.1項目融資主體 4.2.2項目資金來源

籌措資金首先必須了解各種可能的資金來源，如果籌集不到資金，投資方案再合理，也不能付諸實施，可能的資金渠道有：

國家預算內撥款；

國內銀行貸款：包括撥改貸、固定資產貸款、專項貸款等；

國外資金：包括國際金融組織貸款、國外政府貸款、贈款、商業貸款、出口借貸、補償貿易等；

自籌資金：包括部門、地方、企業自籌資金； 其它資金來源。

可行性研究中，要分別說明各種可能的資金來源、資金使用條件，利用貸款的，要說明貸款條件、貸款利率、償還方式、最大償還時間等。

4.2.3融資方案分析

籌資方案要在對項目資金來源、建設進度進行綜合研究后提出。為保證項目有適宜的籌資方案，要對可能的籌資方式進行比選。

可行性研究中，要對各種可能的籌資方式的籌資成本、資金使用條件、利率和匯率風險等進行比較，尋求財務費用最經濟的籌資方案。（1）資金來源可靠性分析（2）融資結構分析（3）融資成本分析

4.2.4投資使用計劃

投資使用計劃要考慮項目實施進度和籌資方案，使用相互銜接。

編制投資使用計劃表。其中：固定資產投資按不同資金來源分年列出年用數額；流動資金的安排要考慮企業的實際需要。

4.2.5借款償還計劃

借款償還計劃是通過對項目各種還款資金來源的估算得出的，借款償還計劃的最長年限可以等于借款資金使用的最長年限，制定借款償還計劃，應對下述內容進行說明。還款資金來源、計算依據； 各種借款的償還順序；

計劃還款時間。國外借款的還本付息，要按借款雙方事先商定的還款條件，如借款期、寬限期、還款期、利率、還款方式確定，與國內按借款能力償還借款不同的是借款期一般是約定的。還本付息的方式有兩種：

等額償還本金和利息，即每年償還的本利之和相等，而本金和利息各年不等。償還的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年減少。

等額還本，利息照付。即各年償還的本利之和不等，每年償還的本金相等。利息將隨本金逐年償還而減少。

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項目編號005 第五部分：財務評價

在項目的開發方案確定以后，必須對不同的方案進行財務、經濟效益評價，判斷項目在經濟上是否可行，并比選推薦出優秀的建設方案。本部分的評價結論是投資決策的重要依據。財務評價是根據國家現行財務和稅收制度以及現行價格，分析測算擬建項目未來的效益費用。考察項目建成后的獲利能力、債務償還能力等財務狀況，從企業角度分析項目的盈利能力。

項目投資方案評價的指標一般分為兩類：一類是考慮貼現因素的動態指標，即考慮貨幣時間價值因素的指標，包括凈現值、獲利指數、動態回收期、內含報酬事等指標。另一類是非貼現的靜態指標，即設有考慮貨幣時間價值因素的指標，如靜態回收期、投資利潤率等。在房地產開發項目的評價中一般以動態指標為主，以靜態指標為輔。主要財務評價報表有：財務現金流量表、利潤表、財務平衡表。

5.1財務評價基礎數據與參數選取

1.財務價格 2.利率

3.項目計算期選取

4.財務基準收益率（ic）設定

5.2財務評價（方案1）

5.2.1財務盈利能力分析

財務效益分析表，主要有：貸款償還期計算表、財務平衡表、財務現金流量表等；經營、財務成本計算。①營業收入估算

營業項目 營業收入（萬元）計算依據

住宅樓銷售 1794 內部出售2330元/㎡，公開銷售3300元/㎡ 寫字間出租 486/年 90%出租率；50元/㎡

酒店客房營業收入 972/年 按50%的住房率，平均按2床標準間200元/㎡×天 配套功能營業收入 335/年 200元/㎡×月，不含會議室 停車場出租 36/年 300元/㎡×月×個

合計 1829/年 未計住宅樓銷售收入1794萬元 ②成本費用估算 例表：

___________項目測算表（萬元）項目名稱 標準 說明

1、土地費用 土地為___萬/畝

2、前期費用 設計規劃監理費

3、行政性收費

4、建安工程費

5、景觀及配套費用

6、銷售成本 按銷售收入3%控制

7、財務費用 貸款按總投入50%利率為8%

8、管理費 按總投入的3%計 合計 房地產項目可行性研究報告框架

項目編號005

③營業利潤（未計建設成本）

營業項目 營業利潤（萬元）計算依據及說明 住宅樓銷售 1794 一次性收入

寫字間出租 486/年 90%出租率；物業管理費用由住戶承擔，保平經營； 酒店客房營業收入 486/年 按50%的利潤率計算

配套功能營業收入 168/年 按50%的利潤率計算，不含會議室 停車場出租 36/年 100%出租率

合計 1129/年 未計住宅樓銷售利潤1794萬元

④項目開發各期的利潤體現

經濟指標 2001年 ﹒﹒﹒ 20××年 合 計

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結算面積（m2）單位利潤(元/m2)利潤(萬元)

5.2.2靜態獲利分析

①投資收益率(R)投資回報率計算

按50年經營周期（不變價）計算，<1192×（50-12.5）+1794>÷15487=300% 每年為300%÷50=6% ②投資回收期(Pt)項目總投資的回收期為（15487-1794）÷（1193-250）=14.5年。（假定貸款本金14.5年后歸還，經營期每年只支付利息）

5.2.3動態獲利分析

①財務凈現值（FNPV）②內部收益率 貸款償還期等

5.2.4償債能力分析

①流動比率 ②杠桿比率

5.2.5綜合指標表

主要經濟指標 單位數值（元/m2）項目總金額（萬元）銷售收入 直接成本 總投資 毛利率

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項目編號005 稅前利潤 稅后利潤 銷售凈利率 投資回報率

5.3財務評價（方案2）

略

5.4財務評價結論

方案的比較分析：

幾種方案的投資回收期基本接近，但是幾種方案的前期資金回收額差別較大，本項目的資金回收除了前期銷售外，主要靠后期經營收入，A方案后期經營資金成本壓力較大，但長期經營收益也相應較大。B方案則相反，前期回收額較小，后期經營資金成本壓力較大，但長期經營收益也相應較小。

第六部分：不確定性分析

在對建設項目進行評價時，所采用的各種數據多數來自預測和估算。由于資料和信息來源的有限性，將來的實際情況可能與此有較大的出入，即評價結果具有不確定性，這對項目的投資決策會帶來風險。為了避免或盡可能減少這種風險，要分析不確定性因素對項目經濟評價指標的影響，以確定項目的經濟上的可靠性。這項工作稱為不確定性分析。

根據分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財務評價，敏感性分析和概率分析可同時用于財務評價和國民經濟評價，6.1盈虧平衡分析

盈虧平衡分析在財務管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產能力條件下，通過分析擬建項目的產出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關系，來判斷項目優劣及盈利能力的一種方法。盈虧分析的關鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態利潤為零的點。在房地產項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量又稱保本銷售量。例如：

A、住宅銷售的平衡點是

[（15487-8472）÷36264+1300]÷3300=98% 即出售掉98%的面積才可以達到盈虧平衡點。（其中假設內部購買部分除建安成本和土地成本外，其余費用全部攤入其他建筑）B、酒店經營的平衡點 200×50%×50%÷200=25% 即住房率達到25%能夠保本經營。C、寫字樓經營的平衡點

物業管理費按5元/㎡×月計算，保平點是5÷50=10% 即出租率達到10%即可以保本經營。

房地產項目可行性研究報告框架

項目編號005 6.2敏感性分析

敏感性分析是研究某些因素發生變化時，項目經濟效益發生的相應變化，并判斷這些因素對項目經濟目標的影響程度。敏感性分析不僅可以使開發商了解因素變動對項目財務評價指標的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進行認真和仔細的再研究，以提高項目可行性研究的準確性。

反應敏感程度的指標是敏感系數：敏感系數=目標值的變化百分比／參數值變動的百分比。例如：以售價為參數值，以項目的凈現金流量現值作為目標值，已知售價增加10％，凈現金流量現值增加20％，則售價的敏感系數=20％/10%=2。敏感系數可正可負。若敏感系數為負，說明目標值的變化與參數值的變化方向相反，敏感系數越大，則說明該參量對目標值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹慎。敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據實際情況增減。

6.2.1變動因素一成本變動

成本變動幅度（%）對各項經濟指標變化的影響。例如：

經濟指標 預測成本×90% 預測成本 預測成本×110% 預測成本×120% 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率

6.2.2變動因素二售價變動

售價變動各項經濟指標的變化，假設售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

經濟指標 預測售價×90% 預測售價 預測售價×110% 預測售價×120% 營業額 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率

6.2.3變動因素一容積率變動

容積率變動各項指標的變化

主要指標 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5多高層比 營業額 總投資 毛利率 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報率 房地產項目可行性研究報告框架

項目編號005 6.3風險分析

6.3.1風險因素的識別和評估

風險分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發生不同幅度變動的概率分布及對方案經濟效果的影響，對方案的經濟效果指標作出某種概率描述，從而對方案的風險情況作出比較準確的判斷。①風險等級劃分

②風險因素的識別和評估

6.3.2風險防范對策

①市場風險分析 ②經營管理風險分析 ③金融財務風險分析

第七部分：綜合評價

7.1社會評價（定性）

在可行性研究中，除對以上各項經濟指標進行計算、分析外，還應對項目的社會效益和社會影響進行分析?？梢詫Σ荒芏康男б嬗绊戇M行定性描述。內容包括：項目與當地基礎設施發展水平的相互適應性；項目對合理利用自然資源的影響。

7.2環境評價（影響及對策）

（1）工程建設對環境的影響（2）建設中環境影響的緩解措施

7.3公司資源匹配分析

第八部分：研究結論與建議

8.1結論

根據前面各節的研究分析結果，對項目在技術上、經濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見。主要內容有：

①明確說明該項目是否可行，是否具有較強的抗風險能力 ②對推薦的擬建方案的結論性意見。

③對推薦的擬建方案建設條件、產品方案、經濟效益、社會效益、環境影響的結論性意見。④對主要的對比方案進行說明。

⑤可行性研究中主要爭議問題的結論。

8.2建議

是專業機構的專業人員在進行可行性研究中發現的一些有利于項目獲得更佳的經濟效益、社會效益、環境效益等方面的建議，供委托方參考。

①對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。房地產項目可行性研究報告框架

項目編號005 ②對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見。

③對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見。

④在基于市場條件下利潤最大化的各種物業形態組合，提出建議。⑤相關的注意事項及建議

第九部分：附錄

9.1附件：

它包含可行性研究的主要依據，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關部門的批準文件（如規劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業人員必須依照委托書和上述文件以及相應的法律、法規方能編寫項目可行性研究報告。專家論證意見 主管部門意見

9.2附表：

是可行性研究報告中涉及的諸多計算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計算表、現金流量表、敏感性分析計算表等。9.2.1萬科成本估算表

成本項目 總成本（萬元）單位成本（元/m2）參考項目單位成本 說明

一、土地獲得價款

1、政府地價及市政配套

2、合作款項

3、紅線外市政配套

4、拆遷補償費

二、開發前期準備費

1、勘察設計費

2、報批報建費

3、三通一平費

4、臨時設施費

三、主體建筑工程費

1、基礎工程

2、結構及粗裝修

3、門、窗工程

4、公共部位精裝修

5、室內精裝修

6、室內水電氣暖

7、室內設備及安裝

8、室內智能化系統

四、紅線內市政工程費

1、室外給排水系統

2、室外采暖系統

3、室外燃氣系統

4、室外高低壓系統 房地產項目可行性研究報告框架

項目編號005

5、室外消防系統

6、室外智能化系統

五、園林環境費

1、環境設計費

2、綠化建設費

3、建筑小品費

4、道路廣場建造

5、圍墻建造費

6、室外照明費

7、室外背景音樂

8、室外零星工程

六、公共配套設施費

1、游泳池

2、會所

3、幼兒園

4、學校

5、兒童游樂設施

6、商業設施

7、其他

七、開發間接費

1、工程管理費

2、營銷費用

3、資本化利息

4、物業管理完善費 合 計 說明：

1、成本估算應按本表明細項目分類，因條件所限確實無法作出詳細估算時可只列大類

2、參考項目可選擇集團內外的項目，其標準為：①已竣工的項目；②具有最大可比性

3、現金流量預測表

9.3附圖：

一份完整的可行性報告應包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規劃紅線圖、設計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區或城市的總體規劃圖等等。房地產項目可行性研究報告框架

項目編號005 關于房地產可行性研究的思考

一、房地產可行性研究戰略透視

1、透視地產可行性研究（1）什么是可行性研究？

房地產開發項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發的項目進行全面、系統的調查研究和分析，運用科學的技術評價方法，得出一系列評價指標植，以最終確定該項目是否可行的綜合研究?？尚行匝芯恳彩腔I集資金的依據。（2）過去為何流于形式？

一方面，市場的繁榮掩蓋了操作的失誤，項目決策未經過系統的研究，隨意、盲目的投資同樣收到了成果；另一方面，政策法規、監管的不規范，給項目成敗提供了較大回旋空間，使可行性研究僅僅成為一紙說辭。（3）新形勢下如何重歸本原？

嚴酷的政策環境，激烈的市場競爭下，為提高收益、降低風險，可行性研究的重要性重歸本原?？尚行匝芯勘仨氁允袌龉┬铻榱⒆泓c，以資源投入為限度，以科學方法為手段，以系列評價指標為結果，它通常要處理兩方面的問題： 第一是要確定項目在市場、技術上是否可行；

第二是如何才能取得最佳的效益（主要是經濟效益）注意可行并不意味著該項目是合適的。－般情況下，要在多個可行方案中優選出最優秀方案，研究人員要綜合考慮企業自身、市場、資金、風險等各方面的因素，綜合評價取舍。

2、房地產可行性研究戰略分析

（1）分析角度一：社會經濟環免對房地產市場的影響

房地產業不是個孤立的行業，國民經濟的成長帶動房地產業的發展，而不是相反。（2）分析角度二：當地政府行政行為對市場的影響

一些地方政府的城市規劃及規劃控制水平對當地房地產開發有著直接的影響。不少城市的土地批出規模嚴重失控，房地產市場管理混亂，造成地皮炒賣現象嚴重，商品房供應量過大，市場價格起落過劇，地方政府規劃管理不妥，給發展商們帶來了很大的風險。（3）分析角度三：街區環境對房地產營銷的影響

房地產的價值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質量，還與周邊的街區環境有關。街區功能是使房地產實現其市場價值的外在動因。（4）分析角度四：投資商自身條件考察

1）考察你的經驗。本公司適不適合于那個地區去投資，適不適合于投資那樣的項目，是否有具備適合項目開發經驗的人才。

2）考察你的融資能力。房地產項目的開發都會遇到借貸和融資問題，你的借貸渠道和融資渠道是否可靠。

（5）分析角度五：可行性研究應納入整體整體戰略設計 可行性研究準確來說是對項目未來的整體規劃，它已經確定了項目的擬定位方案、初步規劃設計方案，以及營銷的戰略構思。在此基礎上，公司再進行操作層面的細化。在營銷方面的細化為：進行細致而有針對性的市場調研，進行市場分析，并選定適合的目標市場，制定產品的定位策略、產品開發和定價策略、營銷渠道策略、促銷組合策略及物業管理策略，最終形成一系列營銷計劃書。

房地產項目可行性研究報告框架

項目編號005

二、誰負責？

1、部門職責

（1）開發部：兩大職責，可行性研究與項目立項。其它工作包括：市場調查、購買土地、協助規劃設計、拆遷安置補償等相關前期工作以及項目開發建設中的合同管理、計劃統計、工程概預算、項目開發運作過程中的招標等工作的策劃。

（2）營銷與策劃部：策劃包裝項目及公司的外部形象；策劃宣傳廣告。收集房地產市場及金融政策等方面的信息。

（3）工程部：負責組織項目部對項目建設的報建手續辦理、工程施工和監理的管理、工程的質量和進度控制、工程材料采購等方面進行策劃；

（4）財務部：負責對項目的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運作方面的策劃；

2、操作程序

（1）開發部根據市場調查結果和收集的有關信息，進行投資項目的預選。對預選項目的土地規劃資料、周邊地塊價格、房價等情況進行調查，形成資料匯編。根據資料匯總情況，編制《項目建議書》。對擬建項目的基本情況進行說明，初步估算項目的投資效益，進行綜合分析，論述建設的必要性。

《項目建議書》由策劃與營銷中心、財務與資產經營部、工程部經理會簽后，報分管領導審核、總經理審批。在被有關部門批準以后，建設單位即可著手組織對建設項目進行可行性研究.（2）公司總經理負責主持項目投資決策會議；

（3）項目分管領導負責向總經理報告對項目進行可行性研究的結果，負責指導可行性報告的編制。

（4）開發部負責組織項目運作方案的策劃，編制可行性研究報告，收集所需資料。召集策劃與營銷中心、財務與資產經營部、工程部和項目部的有關人員，依據項目的《可行性研究報告》和項目開發建設的實際要求，對項目整體運作流程的各個環節進行策劃。各部門根據以下職責分工，負責提供所分管的可研報告所需資料,并對可研報告從部門角度提出意見。策劃與營銷中心：市場研究，營銷方案擬定。工程部：開發方案擬定。

財務部：依據項目規模制定資金用款計劃，編制資金流量表。開發部：依據項目的建設要求，對不確定性進行分析： a.盈虧平衡分析，包括生產能力利用率表示的盈虧平衡點；

b.敏感性分析,包括工期延長、投資增減、主要原材料價格升降，等因素變化的分析； c.根據項目開發中可能存在的不利因素，進行風險分析，預測項目開發中可能出現的風險，并提出采取回避風險的有效措施。

（5）各部門根據策劃的結果，編制本部門分管職責內的項目運作方案，按規定的時間報開發部，由其收集匯總，編制開發項目的整體運作方案。

3、人員安排

項目 內容 人數 負責項目 費用 時間 注冊房地產估價師 造價工程師

市場調查和分析人員

房地產項目可行性研究報告框架

項目編號005 規劃設計師

三、立項報批控制程序

1、目的

通過對立項報批的控制，確保工程項目立項報批工作的順利進行，滿足工程建設的需要。

2、職責

（1）開發部負責,工程部和項目部配合，辦理立項報批工作；

（2）財務部、總經理辦負責在其職責范圍內,提供立項報批所需的文件資料。

3、立項報批工作的主要工作內容

（1）根據各種立項報批的要求，收集整理有關的文件資料；

（2）聯系有關的上級主管部門，辦理各種立項報批的手續，領取有關的證書；（3）協調解決立項報批中的有關工作。

4、控制程序

（1）在立項報批工作開展前，由開發部對工程項目的整體立項報批工作進行研究，明確立項報批的項目和工作內容、各部門的分工以及工作進程時間安排等，立項報批計劃,由分管副總經理審批后實施。

（2）立項報批的主要項目包括：

1）聯系行業主管部門和地方政府計委，辦理工程項目的計劃批文；

2）聯系地方建委，辦理工程項目的報建手續，領取“工程建設項目報建證”； 3）聯系地方規劃管理部門和建委，辦理“建設用地規劃許可證”； 4）聯系土地管理部門，辦理工程項目的“土地證”；

5）聯系地方規劃管理部門，辦理“規劃工程建設許可證”； 6）聯系地方建委，辦理工程項目的“施工許可證”； 7）上級主管部門規定需辦理的其它項目。

（3）根據上級主管部門規定的各種審批手續應提供的相關文件資料，由開發部組織進行準備和收集：

1）開發部負責提供項目的可行性研究報告、計劃批文等職責范圍內的有關文件資料； 2）項目部負責提供規劃設計圖紙、紅線圖、定點圖等有關工程建設的文件資料以及消防、抗震、防疫、環保等其它相應各部門的審查合格資料等；

3）財務部負責提供有關費用的交付憑證和工程資金方面的文件資料； 4）總經理辦負責提供職責范圍內的有關文件資料。

5）項報批手續的辦理。隨時檢查協調立項報批工作的進展情況，對工作中存在的重大問題，及時向分管領導、總經理匯報，研究制定解決方案，并組織實施。

（4）各種立項報批工作完成后，由開發部依據《檔案管理辦法》的要求，及時收集整理報批的有關文件資料進行歸檔，對立項報批的證書，依據有關規定及時傳送有關部門。

附件：

前期開發部職責

前期開發流程表

第二篇：房地產開發可行性研究報告

南昌房地產策劃案例分析

一、市場分析

一、咸陽城市概況 1.1地理位置

咸陽位于陜西省中部。是緊鄰省會西安和內陸開放城市。咸陽有秦都區、渭城區、武功縣、三原縣、涇陽縣、乾縣、禮泉縣、永壽縣、彬縣、長武縣、旬邑縣、淳化縣等3個區10個縣,興平市1個縣級市。1.2 人口面積交通地位

咸陽，陜西省地級市，位于陜西省八百里秦川腹地，渭水穿南，嵕山亙北，山水俱陽，故稱咸陽。咸陽東鄰省會西安，西接國家級楊凌農業高新技術產業示范區，西北與甘肅接壤。轄2區1市10縣，總面積10246平方公里。2018年全市常住人口437.6萬人，其中中心城市人口91.5萬，位居陜西省第三位，僅次于西安、寶雞。

咸陽是秦漢文化的重要發祥地。秦始皇定都咸陽，使這里成為“中國第一帝都”。咸陽也是古絲綢之路的第一站，中國中原地區通往大西北的要沖。

咸陽是中國甲級對外開放城市、國家級歷史文化名城、全國雙擁模范城、國家衛生城市、首屆中國魅力城市、中國地熱城、全國十佳宜居城市、首批中國優秀旅游城市、全國精神文明創建工作先進市及中華養生文化名城。

2014年國務院批復成立西咸新區為中國第七個國家級新區。

二、本案概況 2.1項目簡介

該地塊原為石斗村村民耕地，地塊北至石斗村正街，南至市煙草局及周轉庫房，西至秦都花苑小區，東鄰瑞泉佳苑、華達雅苑小區。用地面積約為92，277㎡（約138.4畝）。

地塊現狀

地塊上基本為廠房及辦公樓，地塊周邊環境繁華，西邊是江西滌綸廠生活區及正在建設的華府天地項目，東邊為玉帶河東中支。北邊解放路目前為六車道60米快速路，是南昌的主干道之一。南邊廠房圍墻外為一空礦平地（今后將規劃成生態公園）2.3區域周遍配套設施

項目周遍各項生活配套設施比較完善;交通:11路,206路,201路,207路等公交車,雙向六車道, 交通相當便利;西接南昌大橋,撫河風景區,東穿南昌航空工業學院,艾西湖風景區,遠期達瑤湖大學城,瑤湖濕態風景區,形成居家又一特色風景區—集商,住,行,游為一體的多元化景觀標志性城市生活區。

學校:有南昌市屬第十四中學,十七中學,南昌聯立學校,南昌航空工業學院,江西師大動分院,江西省機械職工大學;生活:有麥德龍,北京華聯超市,南昌百大新生活超市,香江家具城,洪城家電市場,南昌舊貨大市場,綜合集貿市場,龍王廟集貿市場,等大市場,白云飯店,江南茶館,沃爾瑪商城即將落成;醫療:新世紀醫院,華夏醫院,湖坊醫院,培康藥店等

娛樂:有南昌京東水上樂園,曙光俱樂部,天香園候鳥公園,城東公園等休閑娛樂場所,城東公園占地面積150畝,此外南昌市go-vern-ment為改變城東片區無大型休閑公園現狀,規劃在本項目旁修建修仙旅游公園;環境:玉帶河中支緊鄰本項目旁,南昌市go-vern-ment現已對此進行治理;人流:該區域為南昌市人口密集居住區,人流量大,車流(解放西路)可達100余輛分鐘;

三、個案分析

案名：東方明珠（一期為華府天地）

南昌解放西路298號 物業類型 住宅

占地面積 約65畝(一期5萬㎡)戶 型 4房2廳,酒店式公寓 規 模 11萬㎡ 價 格 3100—3600元㎡

開發商 江西綠原房地產開發有限公司 均 價 3300元㎡ 工程進度 在建設 廣告訴求 體驗全球一致的優越生活 物管費

付款方式 一次性,按揭 優 勢 交通便利,周邊生活配套設施比較完善 折 扣

劣 勢 戶型偏大

店 面

綜合評述 1:交通便利,生活配套設施完善2:綠化率相對較高3:住宅戶型稍微偏大 車 庫 為定

建筑形態 2棟多層8棟小高層 銷售率 今年4—5月開盤

案名:東方塞納地理位置 東湖玉帶河畔·上坊路東方塞納 物業類型 住宅 占地面積 8萬㎡ 戶 型 3房2廳, 2房2廳 規 模 15萬㎡(1500戶)價 格

開發商 江西宏利房地產開發有限公司 均 價 3900元㎡ 工程進度 現房 廣告訴求

物管費 1.1元㎡

付款方式 一次性付款, 分期付款, 銀行按揭 優 勢 交通便利,周邊生活配套設施完善

折 扣

劣 勢 價位偏高

店 面

綜合評述 1:交通便利,生活配套設施完善2:綠化率相對較高3戶型規模大 車 庫 未定

建筑形態 33棟多層,9棟高層 銷售率 91%

:御錦城

物業名稱 御錦城 樓售電話

地理位置 東湖玉帶河畔·上坊路 物業類型 住宅 占地面積

戶 型 3房2廳, 2房2廳 規 模

價 格

開發商

均 價 二手房3400元㎡ 工程進度 老房 廣告訴求

物管費 0.9元㎡

付款方式

優 勢 交通便利,周邊生活配套設施完善 折 扣

劣 勢 區內配套設施少沒有會所

店 面

綜合評述 1:交通便利,生活配套設施完善2:綠化率相對較高3歐式建筑風格 車 庫

建筑形態

銷售率 早已售完 市場總結: 二:SWOT分析 一:現狀分析

1.地塊所屬片區,屬于按習慣行業劃分的城東板塊,為南昌原來的老工業區,相比較南昌其他區域屬于較臟亂區域。周邊房屋建造基本已陳舊，且房屋基本屬于多層住宅，除了現正在建設的東方明珠即華俯天地，東方塞納。2.地塊交通相當便利，周邊生活配套設施比較完善，尤其今后南昌市將重點改定為集科技、文教、高新技術產業、旅游渡假、生活居住為一體的綜合新區。依據總體規劃的要求，該區域為中心城近期發展的重要地區，城市發展新區。城東區占地31.5平方公里，預計常住人口將達到42萬。3.本項目東鄰玉帶河支流（正在改建中），南鄰規劃中的生態公園，從目

質的飛躍。

結合以上情況與南昌市民今年來購房喜好分析，項目建成將會是南昌市認可度比較高的居住區之一。二：SWOT分析 1：優勢

1）該地段屬于咸陽市近期將重點治理改造的城東老城區。

2）該區域交通相當便利有四路公交可直達且解放西路車流可達100余輛分鐘；北邊解放西路目前為六車道60米快速路，是南昌市主干道之一。3）該區域周邊生活配套設施比較完善，如：學校有十四中，十七中，南昌航空工業學院，江西師大東城分院等；超市有麥德龍，華聯，南昌百大，沃爾瑪也即將落戶等；還有各式生活娛樂醫療場所。4）該區域為南昌市人口密集居住區，人流量相當大。2：劣勢

1）該區域為南昌市老工業區，相比較其他區域來說，屬于較臟亂區域。2）現區域競爭對手有：東方明珠即華俯天地，東方塞納；東方明珠一期將在今年4-5月份開盤，開盤均價為3300元平方米，此樓盤鄰本項目約100米處；東方塞納位于本項目2公里處，開盤均價為3900元平方米，還有最后一期3棟多層小戶型尚為開盤； 現東湖區競爭對手有：

潛在競爭對手：該區域內有塊空地—東方塞納對面，3：機會

第三章：產品策略

擁有齊全生活配套的景觀型住宅社區

擁有齊全生活配套及休閑功能的——由于本項目周邊商業配套設施匱乏，令購買物業的住客獨享一份休閑生活地悠雅與舒適。

設計科學具一定超前領先性 ——目前南昌的房地產市場競爭比較激烈只有在產品規劃設計中具備一定的超前領先性,在競爭中才會立足不敗之地.景觀型 ——對于玉帶河區域地帶自然景觀的有效借用，使住宅“這邊風景獨好”。在房型及建筑物設計中，對于外部景觀的借景效果須審慎考慮。智能化住宅 ——作為本項目一個重要的標志及賣點，應該以全新的智能化理念，超前的智能化規劃搏擊市場，以提升產品的全面競爭力。

一、產品定位及布局規劃: 從產品規劃定位特征來看，多層和小高層產品屬于受廣大消費者接受的產品，將受到市場的青睞。項目整體呈“南低北高”的空間線型布置。南向為多層，北向為小高層和高層。住宅社區內部通過集中廣場或者大型中心綠地來為業主提供一個休憩的場所，在通過環小區水景觀帶形成一個戶戶有水景，家家門前有河流的高產品附加值。二 產品風格建議建筑形態

建筑注重現代主義的特點，主張力求簡潔。建筑是凝固的音樂

整體建筑風格簡約、現代、大氣、時尚，外立面采用玻璃塊面組合，光影效果較強，形體飄逸大方。住宅南向立面強調視覺的透視感，增大了開窗面，北向立面強調視覺的光潔，加強了凸窗、陽臺前后進退的塊體組合。

各組團相對統一的建筑風格，但在一些配套設施(如會所,變電站)建筑上需有別于其他的形態。總之，建筑立面既要區別于同類產品，以免形成同質化產品,又要體現現代簡約風格的立面，舒適生活的功能及審美需求。比較具有代表性的建筑外立面風格是世界著名設計師里特維德的荷蘭風格派風

色調，配以少量的紅黃藍為搭配色，相比起南昌其他樓盤的單一色彩，采用荷蘭風格派風格的建筑形態及色彩將區別于其它產品。2 戶型建議 明確合理的功能分區

住宅的使用功能雖然簡單，但卻不能隨意混淆。簡言之，一般有如下幾個分區: u 公共活動區：供起居、會客使用，如客廳、餐廳、門廳等。u 私密休息區：供處理私人事務、睡眠、休息用，如臥室、書室等。u 輔助區：供以上兩部分的輔助、支持用，如廚房、衛生間、貯藏室、陽臺等。

這些分區，各有明確的專門使用功能，既有動與靜的區別，又有小環境的要求。在平面設計上，應正確處理這三個功能區的關系，使之使用合理而不相互干擾。

從各房間的大小來看，人們較理想的臥室面積應在12m2-16m2之間，較理想的客廳面積在21m2-35m2之間，衛生間、廚房、貯藏室各占5m2-8m2，陽臺占5m2-6m2。這樣的面積分配，基本保證了功能的安置，符合當前人們生活使用的需求和習慣。戶型配比

根據本案產品定位，結合目標客群研究，目前南昌對二房及三房的需求旺盛，二房總價上的優勢，加上目前新盤二房的比列較低，目前二房在南昌市場上屬于較稀缺的產品，因此本項目相比南昌市其他項目應該更注重二房的比列，而四房因總價及樓層關系市場反應相比三房和二房略顯冷淡。因此我們在對產品類型進行深入分析后建議如下： 戶型 面積（m2）所占戶型配比%

其他物業形式建議景觀建議

以人為本的概念已成為當下社區景觀的基本理念，綠化環境的需求要做較大的投入，除了集中綠地廣場以外，更多的可以用一些局部的小品和植被來營造環境和附加值的體現。

l 坡地園林設計以增加基地綠化的延伸感和層次感，大面積園區的動態水體，如環小區水景帶，大型的噴水池。做到每個綠化組團全年常綠、季季花香；

l 景觀小品以雕塑、石或木質藝術小品加以點綴。

l 以修剪優美的灌木及射燈，營造出日夜生動的美好景致。

l 做到人車分流，步道或可采用石材建材輔設，車道區域則可采用瀝青鋪地。

l 室外停車場的地面用植草磚進行鋪設以增加綠化氛圍；

l 小區內可以在綠化組團之間或宅前綠化之間設置一些游戲設施如：秋千、蕩椅等等，用以放松一天緊張工作下來的人們。2 會所建議

會所是體現住宅功能的重要部份。與商業的休閑功能有所區別，本案的會所只向住戶開放，且會所的充施提供，其標準將適度高于商業內的設施。通過住宅樓的電梯可直達會所。

凡是購買住宅的客戶，便自然成為會所的終身會員。發放小區會員卡，會員卡代表了住客的身份，在小區內暢通無阻。會所設施采用部份收費，收費標準只求設施自養即可。會所功能設施建議如下： 體閑娛樂 生活配套

l 桌球室l 乒乓球房l 健身房l 浴室及桑拿休息室l 咖啡廳及茶室l 室內

l 簡易中西餐廳l 棋牌室l 閱覽室等等 l 24小時便利店l 小型醫療保健站l 美容美發l 幼兒托管室l 寵物診所l 商務中心（提供代客購車船票、郵寄、代收公用事業費、打字、打印、復印等服務，由物業公司進行代辦）l 干洗房等 3 建材、環境以及配套建議：

由于目前地塊處于規劃設計階段，我們僅僅在幾個局部提出一些配套方案的建議，供開發商參考：

① 建議為項目設置足夠的機動車位及非機動車位； ② 建議社區內各區域各有主題色調，豐富外觀及色彩； ③ 建議安裝茶色玻璃，保證入駐客戶隱私及保密要求。四 智能化建議綜述

在全球經濟一體化的時代，智能化將是小區開發的重要環節，建議本項目設置信息通信（電話、寬帶接入）系統、有線電視系統、電視監控及安全防范系統、可視對講系統、安保中心機房，消防控制中心。

2 電話及寬帶接入系統：電話總機和計算機網絡的管理采取綜合布線系統，主干線采用光纜敷設，室內水平線采用五類線用線槽或穿管敷設。計算機網絡系統是一個典型的計算機區域網絡，采用高速以太網（ETHERNET）可以呈星型連接，也可以是星總混合型連接，支持100Mbps的傳送速率，系統可以通過網橋或路由器與其它區域網，廣域網連接，以實現通信自動化。

2 有線電視系統：系統采用寬帶雙向傳輸系統，以方便地進行接收和發送信息信號。社區服務中心等適當部位設置電視信息終端。

2 對講系統：每戶入口安裝可視對講主機及電控門鎖，各戶對講系統與社區入口的門口機及社區管理中心聯網。

2 報警系統：在需要位置設紅外探頭、緊急呼叫按鈕，與社區安保中心聯

2 門禁系統：每幢大樓入口安裝電子門禁，業主持卡出入建筑物。2 背景音響、廣播系統和監控：ACS廣播系統包含日常背景音響廣播和緊急廣播二種控制系統組成，在功能上互相獨立，在設備上有機結合。園區內設安全保衛管理中心，建筑均設有遠紅外防盜報警系統，必要時向保安中心發出報警信號，采取應急措施。

2 設備監控：在社區主要出入口及需要位置設攝像機，通過攝像機及其輔助設備（鏡頭、云臺等）直接觀看被監視場所的情況，同時把監視場所的圖像全部或部分記錄下來。系統采用硬盤數碼錄像機替代傳統的多畫面分隔器和長時間錄像機的組成模式。五 物業管理規劃 1 物業管理方案綜述

現代個人購房因素，除看區位、價格、房型等等，已有越來越多的人開始關注物業管理。因為這關系到住戶的舒適和安全。完善的社區建設，專業的物業管理，能保證整個社區的安全性、舒適性，提供充分的個人自由空間。

本案的物業管理，不僅對房屋及附屬設施的管理維護外，還提供各種全方位的優質服務，讓業主充分感受到入住后的舒適和安心。

專業的物業管理、優美的社區經營氛圍將會使入業主的環境發生深深改變。讓每一位業主都實實在在地感受到這種便捷，引出客戶間的口碑傳播。這時對于貴司樹立品牌、打造品牌效應都有重要意義。

除此之外還應做好物業管理工作人員的形象包裝工作，尤其應做好保安人員的形象包裝工作，首先，最好聘請退伍軍人做本社區的保安人員。其次，應設計一套較高標準的禮儀動作，到武警總隊聘請高級教官來培訓這批保安人員。第三，設計一套體現現代軍警風格的制服。這些工作應在本案開

起轟動，同時錄制成光盤供售樓處反復播放，以后還可在房展會上公開播放。

社區物業管理的內容及實施 2 行政管理

l 制定各項管理制度、服務公約

l 招聘和訓練專業的管理人員及服務人員 l 有序地組織各級人員及時提供服務

l 物業公司內部人事、財務監督各服務部門工作執行情況，以及與業主的溝通協商由專業部門負責。

l 設置工程部，具體負責社區內的維修、維護工程和服務。3 保安及消防

l 24小時封閉式保安服務，保證園區人員出入，確保業主安全。l 24小時園區安全巡視，保安人員巡視定點簽到。l 外來人員探訪登記。

l 建立各種緊急事件安全疏散程序，設置消防設施和報警系統，并定期檢查。清潔和綠化

l 園區道路、走廊定時定人清潔。l 路牌、標志等清潔。l 社區內路燈的清潔。

l 垃圾袋裝化，由清潔人員定時收集。l 車庫的清潔。

l 園區綠化花草樹木的澆水和修剪。

l 根據業主要求，有償地對業主居室內部進行清潔服務。、維護、維修服務 1．公用設備的保養維修。2．房屋修繕等工程維護。

3．業主電力、電器、水管、空調等安裝維修服務。第四章 目標客戶群分析 一 客戶群來源

◇ 以南昌市本市、本城東區域范圍內原有居民為主； ◇ 周邊市、鎮居民因工作或其他原因遷入本市。二 客戶群構成

本項目由于其區位總價界定，其客源主要為本市、本城東區域經濟地位偏高的部分人士，其職業構成主要為： ◇ 本市級、本城東區域內公務員；

◇ 國有企事業單位、管理人員、高級技術人員； ◇ 私營企業高級管理及技術人員； ◇ 周邊縣市遷入本市的經商人員；

◇ 本城東區域企業高級主管及高級技術工人； ◇ 投資客群； ◇ 其他富有購房者。三 目標群體年齡

由于本項目未來的較高與周邊區域項目，則對客戶購買力要求較高，而消費者的財富積累與年齡必然有關，故本案的購房者年齡結構較大，主力范圍可能在30-45歲之間，其家庭結構處于滿巢階段初期或中期。子女年齡在5-15歲左右，房型需求主國為二房二廳及三房二廳 四 目標客群心理分析

l 對該區域的認同感，有著強烈的地域情節。

對本項目規模及價格的認可。

l 追求高層次、便利、舒適的生活特征相當明顯。

l 目前南昌市新區樓盤投資與增值功能日顯的同時產生相當數量的投資者，客戶的投資意識很強。

l 地產投資客群其選擇房地產作為其財富積累的工具，其主要目的是基于地產投資風險較低，具有保值及升值潛力、穩定回報等特征。但是地產投資往往一次性投放較大，回報周期較長。因此，凡是地產投資客往往具有雄厚的資金實力，熟悉地產資金運作流程，社會閱歷豐富，投資判斷力與耐心俱佳，但其又具有投資者的共同心態，也就是說盡可能地少投放多產出。

l 所以我們能夠發現，地產投資客通常選擇具有發展潛力的，將成為未來產品熱點或地段勢點，且具有明顯潛在需求的物業進行投資。主力投資客群不會選擇售價昂貴的物業投資，這是取決于投資客的資金實力之外的升值回報意愿。

第五章 營銷策略 一 推廣名義

二 項目核心價值體系的建立 1 戰略思路

除了在產品服務、理念上創造產品差異化以外，還應避免與市場上同類產品營銷手段的同質化。本項目總體的推廣戰略思路為： 1.1由內及外

先攻占本地（九江）市場，再擴散至外圍市場（下屬縣鎮）。1.2由淺及深

先做基礎營銷，再做深度營銷。層層鋪墊，循序漸進。1.3由線及面

市場并全面取得營銷成果。2 營銷思路

利用各種有效的推廣渠道，始終訴求一種“功能配套及景觀”的概念，在目標客群中形成深厚的產品影響力，使本案成為擁躉的首選與必選產品。1）行坐并舉

強化行銷在整個營銷過程中的核心作用；壯大坐銷的直觀力量，如通過售樓處包裝、樣板房展示、看房通道的優化等舉措，將產品的品質感、現場環境的感染力精彩演繹，深入塑造品牌形象。2）點線貫通

以點和線組成面進行傳播推廣：公關活動及SP活動結合“時點”開展，“推廣線”分軟硬兩方面穿插展開。3）出奇制勝

利用系列非常規的推廣手法，營銷舉措，引起市場高度關注與信服，迅速強占客源。

三、項目推廣訴求

本案先天價值挖掘及后天價值的賦予都力求能夠做到最大化、最好化、最深化、最透徹，在了解及熟知本項目的一切指標和綜合因素后項目調研組深入市場與消費群體，總結出本案的一切可用傳播資源，整合如下：

1、從本案的產品類別

2、從本案的產品功能

3、從本案的服務理念

4、從本案的客服訴求

5、從功能配套齊全的角度

6、從城市規劃角度闡述本案的投資價值、從本案所處區域進行前景描述

8、從本案的建筑設計風格

9、從時尚品位

10、從生活方式

11、從生活品位

12、從藝術人生 賣點文字訴求： …… 四 推廣策略 媒介組合

“四輪驅動”的渠道策略

要使項目在市場上一炮而紅，在渠道選擇上一方面要重視見效快、影響力淺的渠道，如報紙與電視廣告。同時更應重視事件行銷、社區活動等見效慢、影響深的渠道。

采用四輪驅動策略，即報紙廣告、軟文與新聞、事件行銷（客戶活動）、電視新聞四個主要的傳播渠道。報紙廣告的功能重在樹立知名度和項目基礎信息的傳播；軟文與新聞的功能在于維持市場對項目的持久關注，并適當發揮促銷作用；事件行銷的主要目的在于維護企業與客戶的關系，激發人際傳播，發揮口碑效應，讓每一個客戶都成為項目的義務宣傳員。電視新聞在項目形象到位后推出，承擔項目文化的建設與傳播職能。五 營銷環境的營造

營銷是任何項目獲取利潤得一種必然途徑，是最直接的一種方式，成功的項目一定要學會表演，懂得最低成本傳播法則。任何項目的前期準備怎樣足夠、怎樣充分，營銷才是最看到成績的一種表現形式，也是為了營銷效果最大化，利潤獲得最大化。本案要想在市場中處于主導地位，力求銷售

狀況的最優化，在營銷環境上對工地包裝，工程進度，樣板間和環境改造等環節上進行扎實的工作。六 價格策略

項目距離入市尚早，且市場瞬息萬變，故本項目的價格制定是越晚越有利，進入內部認購期可制定項目均價，用以試探市場熱度，深入了解項目優劣，更深層次的通過試探市場進一步挖掘項目潛在賣點，有效規避風險，以力求項目利潤的最大化原則，給項目創造更大價格空間。

第三篇：四平市中考滿分作文-美

我希望我是我自己，因為我是獨一無二的。正如世界上沒有兩片相同的葉子。我們每一個人都有屬于自己獨特的一面，所以我希望我是我自己，不活在他人的影子之下。因為我是我，你是你，他是他，所以才構建出了這個豐富多彩的大千世界。在世界的大舞臺上，我們每一個人都扮演著不同的角色?；蛟S是一片如火的丹楓，或許是一片隨風飄零的黃梧桐，或許是一片被制成書簽標本的枯葉。但我們都無需沮喪，不必羨慕他人。要知道我們都有著自己該走的道路，有著自己該擁有的一切。只要樂觀面對每一個早晨，擁有充實的生活，那種快樂想必神仙也會眷戀。每一個人的個性也是舉世無雙的。或天真開朗，或優柔寡斷，或刁鉆野蠻，或溫柔可人。但我們都無需因別人的三言兩語或為了模仿他人而改變自己。要知道，每種個性都是一個可愛的小精靈，她只因你而唯一。如果失去了她，即便你再怎樣美麗可愛，也都只是一個失去靈魂的別人的影子，毫無生命力。所以我曾大聲地說過：“個性是一個不應束縛的精靈。我就是我，無人比擬！”然后傲氣十足地笑，我為我的獨一無二而自豪。請你也試著對藍天大喊一聲這樣的個性宣言，然后再燦爛而又自豪地笑。那是嘴角劃過的弧線，代表的是堅定不移的信念。因為我們是唯一的，所以我們必須悅納自己，包括自己的缺點。不必感到自卑，每個人都有不足，也正因為這些不足，才使我們變得更獨特，使我們擁有不斷努力的上進心。接納自己的缺點，不代表放縱自己，而是要學會克服自己的弱點，不斷完善自己；完善自己的缺點，也不代表苛求自己，畢竟人無完人。沒錯，每個人都是天下無雙的！請做回你自己，不要活在別人的影

第四篇：四平市中考滿分作文-初三·印象

初三·印象

奔跑的初三，青春飛揚。驀然回首，恰似風吹過，花瓣被吹散，只剩眼底幽靜的湖水。——題記風乍起，吹皺一池春水

眨眼間，初三就這么轟轟烈烈地來了。摒棄初二時的囂張，開始慢慢地適應緊張的生活。耳邊重復著那些鼓勵的話語，曾經認為渺遠的東西似乎漸漸地清晰可見。初三就這么來了？來得有點措手不及。我咬著筆頭，神情茫然，直到同桌拍著我頭說“背書啦，下節課要聽寫”時，我才慌忙地捧起書，不經意地在桌角寫上“努力學習”，同桌湊過來瞥了一眼，會心一笑。

少年不識愁滋味

青春終歸是青春，我們正值韶華，再大的學習壓力也湮滅不了我們的活力與激情。我們照樣走在時尚潮流的前沿，無時無刻不在炫耀自己的青春與美麗。男生照樣打鬧，女生照樣八卦。

“喂喂，××主任又批評我了?！?/p>

“什么？你不會又笑他的?地中海?了吧……”

“赫魯曉夫……改革經濟體制的哎……”

“什么嘛，他明明是種玉米的！”……

無所不“知”，無所不談，知道的廢幾句話，不知道的搭幾句腔，嘰嘰喳喳，沒有人去考慮你說的真的假的，也沒有人去想靠不靠譜。

我們依舊在課上笑這笑那，笑數學老師每天不一樣的發型；笑物理老師又把“能”說成“人”；笑歷史老師形容聽寫翻書的人“樣子很猥瑣”……嘻嘻哈哈，仿佛面臨的不是中考，而是畢業。

我們仍是無憂無慮，直至同桌搖著頭說“我們是糖，甜到哀傷”時，我看見陽光透進教室，照耀在無數蕩漾著歡笑的少男少女的臉上，很絢爛，很明媚。

笑漸不聞聲漸消

教室的墻角，赫然就多了一份“日歷”。倒數的時間，滴滴答答地轉著，敲打著每一個人的心。心似無意卻有意向那兒瞥，終究是淡淡的傷感。我們企圖與它對抗，在撕下來的日歷上依舊八卦地寫著“×××喜歡×××”，一行一行，透著淡如云煙般的肆無忌憚，卻終究疲倦了，揉成一團，繼續埋頭苦干。是的，我們是學生，學習是當前最緊要的任務。有時偶然抬頭會對上同學的眼睛，欲言又止的神情，終于在筆尖轉動下停住了。同學間的嬉戲打鬧，逐漸變成了相互鼓勵的話語。飛速記筆記的手，凝神思考問題時額頭上的一滴汗珠，考試時憋得通紅的小臉，無刻不記載著所經歷的辛苦與幸福。

依舊喜歡看窗外，天色紅得濃烈，心中好似燃起一把火，正待爆發。

……

此情可待成追憶，只是當時已惘然。

初三，面臨生活的考驗、青春的起伏，我們正緩緩書寫著自己的人生篇章。于是在某年某月某日，當有人問起時，我會微笑著對他們說，初三，很美好。

第五篇：四平市中考滿分作文-享受挫折（精選）

享受挫折

“不經歷風雨，怎么見彩虹，沒有人能隨隨便便成功”。成龍的一曲《真正英雄》無時無刻不在提醒我們：世間沒有平坦的大道可走。

大興安嶺火災過后，被烤得焦黑的樹干被林業專家判了“死刑”,誰料到，第二年春天一到，所有的樹干卻又全部綻出新芽，火化的灰燼，成了孕育新枝的肥料。面對厄運，植物尚能毫不氣餒，等待生機。作為人類的我們在遭受挫折時，怎能不樂觀向上、勇闖難關，等待勝利的佳音呢?

成功的人，總是能享受挫折的，古今中外，概莫能外。

我國宋朝名醫龐安，幼年患耳病，卻著有《難經辯》、《本草補遺》等書?？破兆骷腋呤科湓诳茖W實驗中得了甲型腦炎，全身癱瘓，舌頭僵硬，講話困難，但長期以頑強的毅力，口授了大量科普作品。

第一次世界大戰中，一支英國軍隊被拿破侖所率大軍擊潰（此處史實有誤）。這支軍隊的將領們落荒而逃，其中一位逃到了農夫的牛棚中。當他身心交困時，他驚奇地發現了一只蜘蛛在狂風中織網。網被狂風一次次刮破，但蜘蛛又一次次重新編織。將軍被這小精靈震撼了。于是，他回到部隊，重整旗鼓，厲兵秣馬，終于在比利時境內的滑鐵盧擊潰了不可一世的拿破侖大軍。他就是第一次世界大戰中威震四方的一代名將——威靈頓。

孟子曰：“天將降大任于是人也，必先苦其心志，勞其筋骨，餓其體膚，空乏其身，行拂亂其所為，所以動心忍性，曾益其所不能?！闭悄芙浭苣ルy、享受挫折、永遠保持樂觀向上的精神，成就了他們的輝煌。

經受挫折永不消沉，堅強勇敢抗擊災難，這是中華民族的傳統美德。中華民族的歷史，就是一部面對挫折不屈不撓、艱苦奮斗、奮發向上的歷史。我國正處于社會主義現代化建設時期，在發展中遭受挫折是必然的。面對挫折永不灰心，學會把痛苦當作享受，把災難當作機遇，在挫折中不斷吸取教訓，總結經驗，才能推動社會的全面進步。

挫折，是人類發展過程中難以避免。植物面對挫折樂觀向上，獲得了新生。我們若能享受挫折，以樂觀的態度迎接挑戰，那么，中華民族的偉大復興就指日可待了。

【得分點品評】

這是一篇議論文，與常見的立意“不怕挫折”、“戰勝挫折”相比，本文的觀點“享受挫折”就顯得新穎而有深意。作者引經據典，列舉了古今中外的典型事例作為事實論據，又引用孟子的話作為道理論據，充分地證明了“享受挫折”的必要性。結尾還聯系現實，指出四化建設也難免遭受挫折，論證了“享受挫折”的現實意義。