第一篇：房地產開發可行性研究報告內容

初步可行性研究報告內容

1、市場分析

1.1整體市場分析

全市及各主要分區的市場總供應量和總需求量；

全市及各主要分區項目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。

1.2細分市場分析

物業類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；

總戶數、戶型及面積、樓高、售價/租金；

開工時間、預計竣工時間；

投資商/開發商、承建商、規劃建筑設計公司、租售代理公司、廣告公司。

2、法規政策分析

開發建設法規、專業服務法規；

規劃設計導向，城市建設信息；

其他經濟信息及政策指引。

3、項目分析

3.1項目基本情況

地塊位置、四至、規劃指標（總占地面積、建設用地面積、總建筑面積、用地性質、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數、主要出入口等）。

3.2項目周邊情況

主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設施情況（商業、娛樂、教育、醫療、公交、郵電、銀行等）。

3.3項目優劣勢分析（SWOT分析）

項目競爭情況（現時/潛在競爭對手）、優勢（S）、劣勢（W）、威脅（O）、機會（T）。

3.4項目發展前景預測

市場前景、價格走勢、項目切入點等。

4項目開發建議與評價

4.1項目主要定位

市場定位（市場形象、主題品牌）；

客戶定位（主要客戶對象）；

價格定位（均價、最低價、最高價）。

5項目開發規模和產品類型

整體開發/分期開發、產品類型（商業/居住/辦公/其他）。

6項目規劃及建筑構想

建筑風格、建筑棟數、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；

小區總體規劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設施。

7項目開發進度

總體進度要求、分階段進度要求。

8項目財務分析

建筑總成本、市場總價值（銷售收入、租賃經營價值）、凈利潤、項目凈現值、成本利潤率、投資收益率、財務內部收益率、投資回收期等。

9項目風險分析與敏感性分析

風險分析、主要指標的敏感性分析。

10項目研究結論和建議。

11附件（包括附圖和附表）。

深度可行性研究報告內容

1總論

項目開發背景，建設規模與目標，預計的項目總投入及效益情況等主要技術經濟指標。2項目區位分析

項目地形、地貌、地質條件，周邊建筑物與環境條件，城市規劃或區域性規劃要求，交通條件，公共配套設施等。

3產品供需分析

市場現狀調查，市場供求預測和價格預測，風險分析。

4建筑方案選擇

建筑設計指導思想與原則，項目總體規劃方案，建筑方案比選。

5項目實施進度

建設工期，實施進度表（或橫線圖）。

6投資估算與資金籌措

建設總投資估算，資本金籌措，債務資金籌措，融資方案分析。

7財務評價

財務評價基礎數據與參數選取，銷售收入與成本費用估算，財務評價指標，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務評價結論。

8風險分析

項目主要風險識別，風險程度分析，防范風險對策。

9結論與建議

10附表

投資估算表，項目投入資金估算匯總表，主要單項工程投資估算表，分年度投資計劃表；財務評價報表（包括營業收入及營業稅金估算表，總成本費用估算表，財務現金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計劃表）。

11附圖

片區控制性詳規，宗地圖，管線圖，總平面方案等。

12附件

土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復文件、規劃管理部門對規劃方案的批復文件。

第二篇：房地產開發可行性研究報告

南昌房地產策劃案例分析

一、市場分析

一、咸陽城市概況 1.1地理位置

咸陽位于陜西省中部。是緊鄰省會西安和內陸開放城市。咸陽有秦都區、渭城區、武功縣、三原縣、涇陽縣、乾縣、禮泉縣、永壽縣、彬縣、長武縣、旬邑縣、淳化縣等3個區10個縣,興平市1個縣級市。1.2 人口面積交通地位

咸陽，陜西省地級市，位于陜西省八百里秦川腹地，渭水穿南，嵕山亙北，山水俱陽，故稱咸陽。咸陽東鄰省會西安，西接國家級楊凌農業高新技術產業示范區，西北與甘肅接壤。轄2區1市10縣，總面積10246平方公里。2018年全市常住人口437.6萬人，其中中心城市人口91.5萬，位居陜西省第三位，僅次于西安、寶雞。

咸陽是秦漢文化的重要發祥地。秦始皇定都咸陽，使這里成為“中國第一帝都”。咸陽也是古絲綢之路的第一站，中國中原地區通往大西北的要沖。

咸陽是中國甲級對外開放城市、國家級歷史文化名城、全國雙擁模范城、國家衛生城市、首屆中國魅力城市、中國地熱城、全國十佳宜居城市、首批中國優秀旅游城市、全國精神文明創建工作先進市及中華養生文化名城。

2014年國務院批復成立西咸新區為中國第七個國家級新區。

二、本案概況 2.1項目簡介

該地塊原為石斗村村民耕地，地塊北至石斗村正街，南至市煙草局及周轉庫房，西至秦都花苑小區，東鄰瑞泉佳苑、華達雅苑小區。用地面積約為92，277㎡（約138.4畝）。

地塊現狀

地塊上基本為廠房及辦公樓，地塊周邊環境繁華，西邊是江西滌綸廠生活區及正在建設的華府天地項目，東邊為玉帶河東中支。北邊解放路目前為六車道60米快速路，是南昌的主干道之一。南邊廠房圍墻外為一空礦平地（今后將規劃成生態公園）2.3區域周遍配套設施

項目周遍各項生活配套設施比較完善;交通:11路,206路,201路,207路等公交車,雙向六車道, 交通相當便利;西接南昌大橋,撫河風景區,東穿南昌航空工業學院,艾西湖風景區,遠期達瑤湖大學城,瑤湖濕態風景區,形成居家又一特色風景區—集商,住,行,游為一體的多元化景觀標志性城市生活區。

學校:有南昌市屬第十四中學,十七中學,南昌聯立學校,南昌航空工業學院,江西師大動分院,江西省機械職工大學;生活:有麥德龍,北京華聯超市,南昌百大新生活超市,香江家具城,洪城家電市場,南昌舊貨大市場,綜合集貿市場,龍王廟集貿市場,等大市場,白云飯店,江南茶館,沃爾瑪商城即將落成;醫療:新世紀醫院,華夏醫院,湖坊醫院,培康藥店等

娛樂:有南昌京東水上樂園,曙光俱樂部,天香園候鳥公園,城東公園等休閑娛樂場所,城東公園占地面積150畝,此外南昌市go-vern-ment為改變城東片區無大型休閑公園現狀,規劃在本項目旁修建修仙旅游公園;環境:玉帶河中支緊鄰本項目旁,南昌市go-vern-ment現已對此進行治理;人流:該區域為南昌市人口密集居住區,人流量大,車流(解放西路)可達100余輛分鐘;

三、個案分析

案名：東方明珠（一期為華府天地）

南昌解放西路298號 物業類型 住宅

占地面積 約65畝(一期5萬㎡)戶 型 4房2廳,酒店式公寓 規 模 11萬㎡ 價 格 3100—3600元㎡

開發商 江西綠原房地產開發有限公司 均 價 3300元㎡ 工程進度 在建設 廣告訴求 體驗全球一致的優越生活 物管費

付款方式 一次性,按揭 優 勢 交通便利,周邊生活配套設施比較完善 折 扣

劣 勢 戶型偏大

店 面

綜合評述 1:交通便利,生活配套設施完善2:綠化率相對較高3:住宅戶型稍微偏大 車 庫 為定

建筑形態 2棟多層8棟小高層 銷售率 今年4—5月開盤

案名:東方塞納地理位置 東湖玉帶河畔·上坊路東方塞納 物業類型 住宅 占地面積 8萬㎡ 戶 型 3房2廳, 2房2廳 規 模 15萬㎡(1500戶)價 格

開發商 江西宏利房地產開發有限公司 均 價 3900元㎡ 工程進度 現房 廣告訴求

物管費 1.1元㎡

付款方式 一次性付款, 分期付款, 銀行按揭 優 勢 交通便利,周邊生活配套設施完善

折 扣

劣 勢 價位偏高

店 面

綜合評述 1:交通便利,生活配套設施完善2:綠化率相對較高3戶型規模大 車 庫 未定

建筑形態 33棟多層,9棟高層 銷售率 91%

:御錦城

物業名稱 御錦城 樓售電話

地理位置 東湖玉帶河畔·上坊路 物業類型 住宅 占地面積

戶 型 3房2廳, 2房2廳 規 模

價 格

開發商

均 價 二手房3400元㎡ 工程進度 老房 廣告訴求

物管費 0.9元㎡

付款方式

優 勢 交通便利,周邊生活配套設施完善 折 扣

劣 勢 區內配套設施少沒有會所

店 面

綜合評述 1:交通便利,生活配套設施完善2:綠化率相對較高3歐式建筑風格 車 庫

建筑形態

銷售率 早已售完 市場總結: 二:SWOT分析 一:現狀分析

1.地塊所屬片區,屬于按習慣行業劃分的城東板塊,為南昌原來的老工業區,相比較南昌其他區域屬于較臟亂區域。周邊房屋建造基本已陳舊，且房屋基本屬于多層住宅，除了現正在建設的東方明珠即華俯天地，東方塞納。2.地塊交通相當便利，周邊生活配套設施比較完善，尤其今后南昌市將重點改定為集科技、文教、高新技術產業、旅游渡假、生活居住為一體的綜合新區。依據總體規劃的要求，該區域為中心城近期發展的重要地區，城市發展新區。城東區占地31.5平方公里，預計常住人口將達到42萬。3.本項目東鄰玉帶河支流（正在改建中），南鄰規劃中的生態公園，從目

質的飛躍。

結合以上情況與南昌市民今年來購房喜好分析，項目建成將會是南昌市認可度比較高的居住區之一。二：SWOT分析 1：優勢

1）該地段屬于咸陽市近期將重點治理改造的城東老城區。

2）該區域交通相當便利有四路公交可直達且解放西路車流可達100余輛分鐘；北邊解放西路目前為六車道60米快速路，是南昌市主干道之一。3）該區域周邊生活配套設施比較完善，如：學校有十四中，十七中，南昌航空工業學院，江西師大東城分院等；超市有麥德龍，華聯，南昌百大，沃爾瑪也即將落戶等；還有各式生活娛樂醫療場所。4）該區域為南昌市人口密集居住區，人流量相當大。2：劣勢

1）該區域為南昌市老工業區，相比較其他區域來說，屬于較臟亂區域。2）現區域競爭對手有：東方明珠即華俯天地，東方塞納；東方明珠一期將在今年4-5月份開盤，開盤均價為3300元平方米，此樓盤鄰本項目約100米處；東方塞納位于本項目2公里處，開盤均價為3900元平方米，還有最后一期3棟多層小戶型尚為開盤； 現東湖區競爭對手有：

潛在競爭對手：該區域內有塊空地—東方塞納對面，3：機會

第三章：產品策略

擁有齊全生活配套的景觀型住宅社區

擁有齊全生活配套及休閑功能的——由于本項目周邊商業配套設施匱乏，令購買物業的住客獨享一份休閑生活地悠雅與舒適。

設計科學具一定超前領先性 ——目前南昌的房地產市場競爭比較激烈只有在產品規劃設計中具備一定的超前領先性,在競爭中才會立足不敗之地.景觀型 ——對于玉帶河區域地帶自然景觀的有效借用，使住宅“這邊風景獨好”。在房型及建筑物設計中，對于外部景觀的借景效果須審慎考慮。智能化住宅 ——作為本項目一個重要的標志及賣點，應該以全新的智能化理念，超前的智能化規劃搏擊市場，以提升產品的全面競爭力。

一、產品定位及布局規劃: 從產品規劃定位特征來看，多層和小高層產品屬于受廣大消費者接受的產品，將受到市場的青睞。項目整體呈“南低北高”的空間線型布置。南向為多層，北向為小高層和高層。住宅社區內部通過集中廣場或者大型中心綠地來為業主提供一個休憩的場所，在通過環小區水景觀帶形成一個戶戶有水景，家家門前有河流的高產品附加值。二 產品風格建議建筑形態

建筑注重現代主義的特點，主張力求簡潔。建筑是凝固的音樂

整體建筑風格簡約、現代、大氣、時尚，外立面采用玻璃塊面組合，光影效果較強，形體飄逸大方。住宅南向立面強調視覺的透視感，增大了開窗面，北向立面強調視覺的光潔，加強了凸窗、陽臺前后進退的塊體組合。

各組團相對統一的建筑風格，但在一些配套設施(如會所,變電站)建筑上需有別于其他的形態。總之，建筑立面既要區別于同類產品，以免形成同質化產品,又要體現現代簡約風格的立面，舒適生活的功能及審美需求。比較具有代表性的建筑外立面風格是世界著名設計師里特維德的荷蘭風格派風

色調，配以少量的紅黃藍為搭配色，相比起南昌其他樓盤的單一色彩，采用荷蘭風格派風格的建筑形態及色彩將區別于其它產品。2 戶型建議 明確合理的功能分區

住宅的使用功能雖然簡單，但卻不能隨意混淆。簡言之，一般有如下幾個分區: u 公共活動區：供起居、會客使用，如客廳、餐廳、門廳等。u 私密休息區：供處理私人事務、睡眠、休息用，如臥室、書室等。u 輔助區：供以上兩部分的輔助、支持用，如廚房、衛生間、貯藏室、陽臺等。

這些分區，各有明確的專門使用功能，既有動與靜的區別，又有小環境的要求。在平面設計上，應正確處理這三個功能區的關系，使之使用合理而不相互干擾。

從各房間的大小來看，人們較理想的臥室面積應在12m2-16m2之間，較理想的客廳面積在21m2-35m2之間，衛生間、廚房、貯藏室各占5m2-8m2，陽臺占5m2-6m2。這樣的面積分配，基本保證了功能的安置，符合當前人們生活使用的需求和習慣。戶型配比

根據本案產品定位，結合目標客群研究，目前南昌對二房及三房的需求旺盛，二房總價上的優勢，加上目前新盤二房的比列較低，目前二房在南昌市場上屬于較稀缺的產品，因此本項目相比南昌市其他項目應該更注重二房的比列，而四房因總價及樓層關系市場反應相比三房和二房略顯冷淡。因此我們在對產品類型進行深入分析后建議如下： 戶型 面積（m2）所占戶型配比%

其他物業形式建議景觀建議

以人為本的概念已成為當下社區景觀的基本理念，綠化環境的需求要做較大的投入，除了集中綠地廣場以外，更多的可以用一些局部的小品和植被來營造環境和附加值的體現。

l 坡地園林設計以增加基地綠化的延伸感和層次感，大面積園區的動態水體，如環小區水景帶，大型的噴水池。做到每個綠化組團全年常綠、季季花香；

l 景觀小品以雕塑、石或木質藝術小品加以點綴。

l 以修剪優美的灌木及射燈，營造出日夜生動的美好景致。

l 做到人車分流，步道或可采用石材建材輔設，車道區域則可采用瀝青鋪地。

l 室外停車場的地面用植草磚進行鋪設以增加綠化氛圍；

l 小區內可以在綠化組團之間或宅前綠化之間設置一些游戲設施如：秋千、蕩椅等等，用以放松一天緊張工作下來的人們。2 會所建議

會所是體現住宅功能的重要部份。與商業的休閑功能有所區別，本案的會所只向住戶開放，且會所的充施提供，其標準將適度高于商業內的設施。通過住宅樓的電梯可直達會所。

凡是購買住宅的客戶，便自然成為會所的終身會員。發放小區會員卡，會員卡代表了住客的身份，在小區內暢通無阻。會所設施采用部份收費，收費標準只求設施自養即可。會所功能設施建議如下： 體閑娛樂 生活配套

l 桌球室l 乒乓球房l 健身房l 浴室及桑拿休息室l 咖啡廳及茶室l 室內

l 簡易中西餐廳l 棋牌室l 閱覽室等等 l 24小時便利店l 小型醫療保健站l 美容美發l 幼兒托管室l 寵物診所l 商務中心（提供代客購車船票、郵寄、代收公用事業費、打字、打印、復印等服務，由物業公司進行代辦）l 干洗房等 3 建材、環境以及配套建議：

由于目前地塊處于規劃設計階段，我們僅僅在幾個局部提出一些配套方案的建議，供開發商參考：

① 建議為項目設置足夠的機動車位及非機動車位； ② 建議社區內各區域各有主題色調，豐富外觀及色彩； ③ 建議安裝茶色玻璃，保證入駐客戶隱私及保密要求。四 智能化建議綜述

在全球經濟一體化的時代，智能化將是小區開發的重要環節，建議本項目設置信息通信（電話、寬帶接入）系統、有線電視系統、電視監控及安全防范系統、可視對講系統、安保中心機房，消防控制中心。

2 電話及寬帶接入系統：電話總機和計算機網絡的管理采取綜合布線系統，主干線采用光纜敷設，室內水平線采用五類線用線槽或穿管敷設。計算機網絡系統是一個典型的計算機區域網絡，采用高速以太網（ETHERNET）可以呈星型連接，也可以是星總混合型連接，支持100Mbps的傳送速率，系統可以通過網橋或路由器與其它區域網，廣域網連接，以實現通信自動化。

2 有線電視系統：系統采用寬帶雙向傳輸系統，以方便地進行接收和發送信息信號。社區服務中心等適當部位設置電視信息終端。

2 對講系統：每戶入口安裝可視對講主機及電控門鎖，各戶對講系統與社區入口的門口機及社區管理中心聯網。

2 報警系統：在需要位置設紅外探頭、緊急呼叫按鈕，與社區安保中心聯

2 門禁系統：每幢大樓入口安裝電子門禁，業主持卡出入建筑物。2 背景音響、廣播系統和監控：ACS廣播系統包含日常背景音響廣播和緊急廣播二種控制系統組成，在功能上互相獨立，在設備上有機結合。園區內設安全保衛管理中心，建筑均設有遠紅外防盜報警系統，必要時向保安中心發出報警信號，采取應急措施。

2 設備監控：在社區主要出入口及需要位置設攝像機，通過攝像機及其輔助設備（鏡頭、云臺等）直接觀看被監視場所的情況，同時把監視場所的圖像全部或部分記錄下來。系統采用硬盤數碼錄像機替代傳統的多畫面分隔器和長時間錄像機的組成模式。五 物業管理規劃 1 物業管理方案綜述

現代個人購房因素，除看區位、價格、房型等等，已有越來越多的人開始關注物業管理。因為這關系到住戶的舒適和安全。完善的社區建設，專業的物業管理，能保證整個社區的安全性、舒適性，提供充分的個人自由空間。

本案的物業管理，不僅對房屋及附屬設施的管理維護外，還提供各種全方位的優質服務，讓業主充分感受到入住后的舒適和安心。

專業的物業管理、優美的社區經營氛圍將會使入業主的環境發生深深改變。讓每一位業主都實實在在地感受到這種便捷，引出客戶間的口碑傳播。這時對于貴司樹立品牌、打造品牌效應都有重要意義。

除此之外還應做好物業管理工作人員的形象包裝工作，尤其應做好保安人員的形象包裝工作，首先，最好聘請退伍軍人做本社區的保安人員。其次，應設計一套較高標準的禮儀動作，到武警總隊聘請高級教官來培訓這批保安人員。第三，設計一套體現現代軍警風格的制服。這些工作應在本案開

起轟動，同時錄制成光盤供售樓處反復播放，以后還可在房展會上公開播放。

社區物業管理的內容及實施 2 行政管理

l 制定各項管理制度、服務公約

l 招聘和訓練專業的管理人員及服務人員 l 有序地組織各級人員及時提供服務

l 物業公司內部人事、財務監督各服務部門工作執行情況，以及與業主的溝通協商由專業部門負責。

l 設置工程部，具體負責社區內的維修、維護工程和服務。3 保安及消防

l 24小時封閉式保安服務，保證園區人員出入，確保業主安全。l 24小時園區安全巡視，保安人員巡視定點簽到。l 外來人員探訪登記。

l 建立各種緊急事件安全疏散程序，設置消防設施和報警系統，并定期檢查。清潔和綠化

l 園區道路、走廊定時定人清潔。l 路牌、標志等清潔。l 社區內路燈的清潔。

l 垃圾袋裝化，由清潔人員定時收集。l 車庫的清潔。

l 園區綠化花草樹木的澆水和修剪。

l 根據業主要求，有償地對業主居室內部進行清潔服務。、維護、維修服務 1．公用設備的保養維修。2．房屋修繕等工程維護。

3．業主電力、電器、水管、空調等安裝維修服務。第四章 目標客戶群分析 一 客戶群來源

◇ 以南昌市本市、本城東區域范圍內原有居民為主； ◇ 周邊市、鎮居民因工作或其他原因遷入本市。二 客戶群構成

本項目由于其區位總價界定，其客源主要為本市、本城東區域經濟地位偏高的部分人士，其職業構成主要為： ◇ 本市級、本城東區域內公務員；

◇ 國有企事業單位、管理人員、高級技術人員； ◇ 私營企業高級管理及技術人員； ◇ 周邊縣市遷入本市的經商人員；

◇ 本城東區域企業高級主管及高級技術工人； ◇ 投資客群； ◇ 其他富有購房者。三 目標群體年齡

由于本項目未來的較高與周邊區域項目，則對客戶購買力要求較高，而消費者的財富積累與年齡必然有關，故本案的購房者年齡結構較大，主力范圍可能在30-45歲之間，其家庭結構處于滿巢階段初期或中期。子女年齡在5-15歲左右，房型需求主國為二房二廳及三房二廳 四 目標客群心理分析

l 對該區域的認同感，有著強烈的地域情節。

對本項目規模及價格的認可。

l 追求高層次、便利、舒適的生活特征相當明顯。

l 目前南昌市新區樓盤投資與增值功能日顯的同時產生相當數量的投資者，客戶的投資意識很強。

l 地產投資客群其選擇房地產作為其財富積累的工具，其主要目的是基于地產投資風險較低，具有保值及升值潛力、穩定回報等特征。但是地產投資往往一次性投放較大，回報周期較長。因此，凡是地產投資客往往具有雄厚的資金實力，熟悉地產資金運作流程，社會閱歷豐富，投資判斷力與耐心俱佳，但其又具有投資者的共同心態，也就是說盡可能地少投放多產出。

l 所以我們能夠發現，地產投資客通常選擇具有發展潛力的，將成為未來產品熱點或地段勢點，且具有明顯潛在需求的物業進行投資。主力投資客群不會選擇售價昂貴的物業投資，這是取決于投資客的資金實力之外的升值回報意愿。

第五章 營銷策略 一 推廣名義

二 項目核心價值體系的建立 1 戰略思路

除了在產品服務、理念上創造產品差異化以外，還應避免與市場上同類產品營銷手段的同質化。本項目總體的推廣戰略思路為： 1.1由內及外

先攻占本地（九江）市場，再擴散至外圍市場（下屬縣鎮）。1.2由淺及深

先做基礎營銷，再做深度營銷。層層鋪墊，循序漸進。1.3由線及面

市場并全面取得營銷成果。2 營銷思路

利用各種有效的推廣渠道，始終訴求一種“功能配套及景觀”的概念，在目標客群中形成深厚的產品影響力，使本案成為擁躉的首選與必選產品。1）行坐并舉

強化行銷在整個營銷過程中的核心作用；壯大坐銷的直觀力量，如通過售樓處包裝、樣板房展示、看房通道的優化等舉措，將產品的品質感、現場環境的感染力精彩演繹，深入塑造品牌形象。2）點線貫通

以點和線組成面進行傳播推廣：公關活動及SP活動結合“時點”開展，“推廣線”分軟硬兩方面穿插展開。3）出奇制勝

利用系列非常規的推廣手法，營銷舉措，引起市場高度關注與信服，迅速強占客源。

三、項目推廣訴求

本案先天價值挖掘及后天價值的賦予都力求能夠做到最大化、最好化、最深化、最透徹，在了解及熟知本項目的一切指標和綜合因素后項目調研組深入市場與消費群體，總結出本案的一切可用傳播資源，整合如下：

1、從本案的產品類別

2、從本案的產品功能

3、從本案的服務理念

4、從本案的客服訴求

5、從功能配套齊全的角度

6、從城市規劃角度闡述本案的投資價值、從本案所處區域進行前景描述

8、從本案的建筑設計風格

9、從時尚品位

10、從生活方式

11、從生活品位

12、從藝術人生 賣點文字訴求： …… 四 推廣策略 媒介組合

“四輪驅動”的渠道策略

要使項目在市場上一炮而紅，在渠道選擇上一方面要重視見效快、影響力淺的渠道，如報紙與電視廣告。同時更應重視事件行銷、社區活動等見效慢、影響深的渠道。

采用四輪驅動策略，即報紙廣告、軟文與新聞、事件行銷（客戶活動）、電視新聞四個主要的傳播渠道。報紙廣告的功能重在樹立知名度和項目基礎信息的傳播；軟文與新聞的功能在于維持市場對項目的持久關注，并適當發揮促銷作用；事件行銷的主要目的在于維護企業與客戶的關系，激發人際傳播，發揮口碑效應，讓每一個客戶都成為項目的義務宣傳員。電視新聞在項目形象到位后推出，承擔項目文化的建設與傳播職能。五 營銷環境的營造

營銷是任何項目獲取利潤得一種必然途徑，是最直接的一種方式，成功的項目一定要學會表演，懂得最低成本傳播法則。任何項目的前期準備怎樣足夠、怎樣充分，營銷才是最看到成績的一種表現形式，也是為了營銷效果最大化，利潤獲得最大化。本案要想在市場中處于主導地位，力求銷售

狀況的最優化，在營銷環境上對工地包裝，工程進度，樣板間和環境改造等環節上進行扎實的工作。六 價格策略

項目距離入市尚早，且市場瞬息萬變，故本項目的價格制定是越晚越有利，進入內部認購期可制定項目均價，用以試探市場熱度，深入了解項目優劣，更深層次的通過試探市場進一步挖掘項目潛在賣點，有效規避風險，以力求項目利潤的最大化原則，給項目創造更大價格空間。

第三篇：房地產開發項目可行性研究報告

房地產開發項目可行性研究報告（范文）

(2010-09-27 05:32:20)轉載

標簽： 分類： 法律文書

房產 城區 房地產業 國家級森林公園 房屋拆遷 雜談

房地產開發項目可行性研究報告（范文）

一、項目背景

1、項目名稱： 居住小區（暫定名）

2、可行性研究報告的編制依據：

（1）《城市居住區規劃設計規范》

（2）《A市城市拆遷管理條例》

（3）《城市居住區公共服務設施設置規定》

（4）《住宅設計規范》

（5）《住宅建筑設計標準》

（6）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》

（7）《城市道路綠化規劃及設計規范》（8）《高層民用建筑設計防火規范》

3、項目概況

1）地塊位置：該基地東起，南至 路，西至 路、北至，圍合區內土地面積約平方米，該地塊屬A市 類地段。

2）建設規模與目標：

土地面積： 畝（平方米）

容積率：

開發周期：

土地價格：元/畝（A市國有土地使用權掛牌出讓起價）建筑面積（預計）：總建筑面積： ㎡

3）周圍環境與設施

（1）步行約10 分鐘可至A市中心。

（2）西側為A市城市中心景點。

（3）東側為 城市綠化帶，南側為 廣場。

（4）西南靠近A市 小學。

（5）北面為A市人民銀行。、項目SWOT分析

優勢及機會

(1)該項目地處A市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。(2)A近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。

(3)東側 的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。

(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。

(5)拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。

(6)該項目以毛地出讓，起價 元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

(7)該項目規劃定位為A市第一個小高層住宅小區，我公司在B市開發小高層的經驗可以為之借鑒。

(8)我公司與A市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當地的發展。

(9)物業管理公司在A市的先行介入，為今后該項目的物業管理，具有一定的優勢互補的性。

(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。

劣勢及威脅

(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。

(12)A市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。

(13)市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。

(14)外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

(15)規劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業的規劃能否通過，具有一定的不可確定性。(16)小高層的居住觀念的形成，物業管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。

(19)拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。

(20)周遍的生活配套設施及交通不夠完善。

二、市場分析A市概況（參考）

A市位于 河南岸，面積平方公里，人口 萬。

生態環境優良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區、國家級水禽濕地保護區。全市森林覆蓋率達56％，1996年和1997年被國家批準為國家生態經濟示范區和實施《中國21世紀議程》地方試點。

投資環境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網；水運以長江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，A港泥洲新港區一期工程已動工；通信已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡。

項目所在區位于 江中下游南岸，與B市接壤，是A市政治、經濟、文化中心。全區總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉、13個鎮、4個街道辦事處。城區人口12萬。

A市房地產住宅市場分析

A市房地產業從起步到發展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業處于萌芽狀態。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開發逐漸興起。1999年至今為房地產業發展與規范階段。以城區南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區的成片開發為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產開發兩者良性互動，房地產場進入有序發展時期。到目前為止，A市房地產業基本實現了創業任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業結構趨向合理，市場體系基本建立。

二OO三年，A市房地產業主要特征表現在以下幾個方面：

表現之一：投資增幅大。房地產開發投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設系統投資65%，占全市固定資產投資12.6%。

表現之二：市場供銷兩旺。主城區竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。

表現之三：房價平穩上升。城區商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。

表現之四：交易市場持續升溫。全市全年共辦理各類房產交易1.12萬起。A市城區共辦理各類房產交易7938起，面積達89.62萬m2，比上分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。

表現之五：拉動經濟效果顯著。房地產業增加值占全市GDP增加值14%，帶動相關產業產值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元；房地產業上繳國家稅收2800萬元。

對今后市場的預測：

---—從購房能力看

伴隨著經濟增長，城鎮居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。——從投資角度看 由于股市長期低迷，銀行利率多次下調，而房地產業保值、增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%。

——從消費結構看

隨著房地產市場的發展，居民住房消費觀念發生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業、三次置業的消費群體逐步擴大。據調查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。

——從需求關系看

根據城市總體規劃，城市建城區面積將由14.6平方公里發展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產業提供廣闊的發展空間。

3、主要競爭項目分析

住宅小區詳細情況如表：

項目 套數 建筑面積（萬㎡）平均單價（元/㎡）位置

向陽小區 1500 22 1400 寶山路

新華小區 785 8 1344 黃河街

銀河小區 170 1460 銀河街

成光小區 130 1400 學院路

太陽神小區500 6.9 1508 英雄路

部分商業網點詳細情況 項目 面積㎡ 單價元/㎡ 位置 匯豐花園 40~~80 4000~5600 新城區

秋爽花園 50~~70 5000~12000 市中心

碧苑小區 36~~50 6800 建設路

桃園小區 車庫 550 秋浦路

荷花村 車庫 550 建設路

三、項目財務分析

（一）、拆遷成本分析

圍合區域內房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房（實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二——四層。

根據掛牌文件附圖及現場核結，圍合區內需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規劃建房證，房屋產權證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經驗。

拆遷成本估算：

按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規定和拆遷補償評估報告。

1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2、經營性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附屬物（水、電、電話、空調以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

經營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室內裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、閣樓、圍墻院內地坪等：

34929平方米*48元=1676592元

6、搬家費、臨時過渡費等：

1）、搬家費：

住宅：200戶*300元=60000元

經營性用房：9戶*500元=4500元

小計：64500元

2）、過渡費：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元

經營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元

小計：632535元

其他費用

3）、管理費，委托拆遷費： 34929平方米*15元/平方米=523935元

4）、房屋拆遷評估服務費費：35000元

5）、獎勵： 34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。

按照A市人民政府令，對A市城市區域內房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。

1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

（二）建筑成本分析

對該宗地塊的建設規模作了初步的規劃方案，沿東湖路建兩棟二層網點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。

主入口設在東湖路兩棟網點之間，次入口設在 路靠近小區的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。地塊內大致布置

一棟 15層29.4*13.8*15層；

一棟 12層29.4*13.8*12層；

三棟 12層40*15*12層；

一棟 15層40*15*15層；

占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡

總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7% 總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17 高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶數約為297戶。

建設成本估算

（一）、工程前期費：

1、拆遷成本

2、土地出讓金

3、城市基礎設施配套費：61460㎡*50元/㎡=307.3萬元

4、人防基金：配套建地下室

5、規劃技術服務費：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元

6、墻改：61460*8=49.168萬元

7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元

8、白蟻防治費：61460*2=12.29萬元

9、質量監督費：61460*2=12.296萬元

10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元

11、防雷審查：61460*1=6.15萬元

12、消防審查：

13、文物：0.2萬元

14、規劃設計：10萬元

15、建筑設計：2000*12+59460*30=180.78萬元

16、地質勘探：61460*2=12.29萬元

17、測量定位：10萬元

18、煤氣增容：2500元/戶

19、供水管網配套費：20元/㎡

小計：627.93萬元（18、19項代收代繳，未計）

（二）工程成本

1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元

2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元

3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元

4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元

5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬元

6、小區綠化、道路等工程：61460*60=368.76萬元

7、監理費：6337.66*1%=63.38萬元

小計：7527.1萬元 總計、8155.03萬元

（三）項目費用分析

依據比較定價和市場定價相結合的原則，就該項目的預算定價為：

小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡

銷售收入 住宅1900*56160=106704000 商鋪6000*5300=31800000 地下室4861*800=3888800 總計：142392800元

營業稅及附加 142392800*5.5%=7831604 各項費用 142392800*4%=5695712 總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本

=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2 毛利潤：銷售收入—總成本

=142392800-137103490.2 =5289309.8元

三、項目費用分析結論

如土地掛牌競價在五百二十八萬以內，該項目具有一定的利潤空間，項目可行。如超出項目風險較大，項目不可行。

第四篇：小區房地產開發項目可行性研究報告

“城南春天”可行性研究報告第一章投資環境分析

一、國內環境：中國房地產還有20年以上的好景2004年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產企業及相關行業代表參加本屆展會，從側面反映開發企業普遍對未來房地產市場預期向好，一致認同住交會主辦

方所預言“中國房地產還有20年以上的好景”。“中國房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產業直接貢獻的。中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，沒有一個其它行業有如此廣泛的行業推動力。1998年以來，中國房地產開發投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20左右的增長。2003年中國住宅投資占GDP比例超過了美國，已經達到了5.7。而在美國，房地產業作為國家經濟的三大支柱產業（汽車、醫藥、房地產）之一，已持續了50多年。2020年，中國的城鎮人口將達到10.2億人，年均增長4，城鎮住宅存量面積將達到330億平方米，比2004年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米。”

二、荊州房地產市場：整體良性發展與現階段迅速升溫

1、湖北省宏觀政策的指導2004年6月，為了促進房地產業的持續快速健康發展，根據《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，結合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關于促進房地產業持續健康發展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產市場健康發展。

2、政府出臺房改政策，取消福利分房自2000年年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發展。

3、人口城鎮化，擴大了市場消費需求。荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經商。另外戶籍制度的改革，使農村人口城鎮化，城鎮人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。

4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。2003年荊州市城鎮居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4。人均消費支出5400元，增長3.3；2003年全市農民人均純收入2502元，增長3.9。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經濟運行特點、問題及對策》)2004年荊州市完成生產總值430億元左右，同比增長8．5％，城鎮居民人均可支配收入7600元，比上年增長7．2％；農民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20．0％，增長速度創九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。（摘自：荊州市人民政府新聞發言人辦公室《2004年經濟發展情況新聞發布稿》）以上數據反映了企業和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優其屋”發展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結構升級已為期不遠。

5、同類物業的市場情況荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產品的市場說明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎上，本類產品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。

三、荊州房地產消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭

1、舊城改造，造成了需求量的增加鑒于原荊州城內人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，2003年，政府出臺“為古城減壓，城內只許拆房，不許建房”的新規劃，開始對城墻及城內古跡、古建筑加以保護。同時下令城內十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發提供了良好的市場環境。

2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產的居住權。這就大大增加了消費人群數量，有效刺激了房地產市場。第二章項目概況

一、建設地址新風小區二期工程——城南春天項目（以下簡稱“本項目”）位于荊州城南經濟技術開發區，建設中的大學城的中心。北臨城南片區交通主動脈——高規格景觀路南環路，目前南環路拓寬工程已順利結束；西面的屈原南路，是連接南環路與市中心的紐帶，其拓建工程已經動工，預計2005年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，在相當大程度上增強本項目的地理優勢。

二、項目規模“新風小區”項目規劃總用地面積為61730.85平方米，總

建筑面積100300平方米，總居住人口2639人。其中，已開發的一期工程用地面積9666.61平方米，建筑面積22000平方米。本項目“城南春天”為“新風小區”二期待建工程，目前已列入荊州市2004房地產開發計劃。用地面積52064.24平方米，總建筑面積82000平方米，其中含住宅建筑面積70803平方米，商業用房面積9659平

方米，公建面積1538平方米。總套數為636套，入住人口約2000人。

三、總體規劃設計理念

1、充分利用本地塊的地理優越性及周邊的自然資源，注意人文和環境的可持續性發展，創造既能享受現代都市文明，又能享受生態自然的居住環境；

2、適應大學城、開發區高知人士需求，創造切合二十一世紀生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環境；

3、在延續一期建筑風格的基礎上積極創新，利用科學的環境規劃方法，為荊州市的住宅小區發展創造良好的典范。

四、總體規劃構思本項目參照浙江、深圳等沿海發達地區房地產業精萃，吸取各地域房地產業界的優點，接合本地區實際情況，邀請國內知名景觀設計單位、規劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設計、樓宇間距、休閑會所、中心廣場等合理規劃，精心設計。小區內配套設計齊全，規劃建設5000平方米中央綠地廣場、約1000平方米時尚休閑會所、400米特色商業街、大型地下停車場、社區醫療保健站、健，以及健身房等娛樂休閑設施。

1、規劃結構小區以城市主干道、小區廣場、小區干道、小區道路為網絡。整個小區地形成矩形狀，以南環路上設入口廣場，其余路設次入口，小區中心設區內廣場，小區主干道串聯若干個小區廣場作為主交通網絡。

2、建筑單體設計小區建筑單體呈南北向，以點面結合式布局，以小區主干道組織交通，均設公共綠地，單位建筑間路保持規定系數以上，使每個建筑具有較多綠地、陽光和較好通風。建筑底層設汽車庫，均與區內主干道相連。中心廣場設置中心會所，滿足小區管理、服務、休閑等配套所需。次入口設置相應的管理用房和停車場地。小區住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺等配套設施，同時具有結構緊湊、布局合理、功能分區科學、外表親和不張揚的特點。頂層均設閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區具濃郁的地域風情及強烈的可識別性。

3、建筑環境及園林景觀設計整體環境景觀設計，總體表現現代人文景觀的環境特色，結合自然、地勢、地貌，塑造小區優雅、寧靜、宜人的居住環境。規劃建造5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設計，平均地平在原有基礎上高出1米左右，實行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點，以擴大綠化面積、增強視覺沖擊力。設計立體可參與式園林，開辟運動場所、休閑場所，使讓小區的綠化景觀真正成為業主的休閑享受樂園。根據組團分區，設置不同主題的組團綠化，倡導可親近的庭院生活。各組團的景觀設計以半圍合的結構加上立體化的主題綠化使每個組團形成各有特色的悠悠庭園，營造溫馨居家的歸屬感。保證植被的多樣性和色彩性。整個園區的植被應保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應注意園區植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場面，增添社區人氣和美感。小區綠地和綠地相應，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點綴，給人親切愉悅的居住情趣。

五、物業管理優良的物業管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業主的利益得到保障。本項目聘請浙江省知名萬家物業公司進行全程物業指導，該公司從事專業物業管理多年，服務過眾多中、高檔樓盤并深受好評，資質深厚，經驗豐富。該公司將在本項目未竣工前即開始介入，從物業管理的角度及早發現問題、解決問題，避免出現入住后的管理、使用難題。本項目推行“綠色安全環保小區”概念，全部采取人車分流，設三十米寬的主入口僅供行人出入，在新風二路和屈原南路上還設有兩個側門，供車輛出入。小區入口設保衛室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統，公共場所及外墻設高密度紅外線監控系統，社區內保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統獲得最及時的幫助。此外，本項目物業管理還提供全天候的小區保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設施的保護；公共部位的維修與保養以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業主所想，急業主所急，讓業主享受尊貴自在的居家生活。第三章項目市場分析與整合營銷

一、項目市場分析

1、地段環境優越本項目位于荊州城南經濟技術開發區，建設中的大學城的中心。北臨城南片區交通主動脈——高規格景觀路南環路，目前南環路拓寬工程已順利結束；西面的屈原南路，是連接南環路與市中心的紐帶，其拓建工程已經動工，預計2005年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，實現本項目與城內的零距離接觸，在相當大程度上增強本項目的地理優勢。

2、周邊生活配套完善本項目周邊的生活配套包括：新風超市、金豐園超市、明珠超市；新風菜場、金豐園菜場；農業銀行、工商銀行；胸科醫院、二醫院、荊州市中心醫院；以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風景區等休閑配套，生活十分便利。

3、園林景觀設計突出本項目對荊州住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區規模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時尚休閑會所，等等（詳見P.5“建筑環境及園林景觀設計”）。

4、教育配套優勢顯著自古以來，人們就非常看重環境對人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購買前期對樓盤綜合素質的關注，發展到對未來居住環境的關注，對未來鄰居的關注。現代社會，人們在生活的壓力之下更渴望一種淡定、閑適的居家感覺，一份內心的豐盈和自身氣質修養的顯現。目前，全國各大城市的“教育樓盤”普遍暢銷，銷售價格高于周邊其他條件相同樓盤10~20。本項目地處大學城中心，教育配套優勢極為顯著。隨著長江大學的成立，高級職業技術學校等20余所學校逐步遷入大學城，本項目得天獨厚的文化教育氛圍，以及業主以教師為主的特點，將吸引越來越多的高知高收入人群投資置業。

5、建筑施工品質過硬本項目施工隊伍來自中國“建筑之鄉”浙江上虞，推行品牌第一、信譽至上的原則，對施工品質精益求精，深受業界好評。一期現房達到了卓越的半裝修房品質：獨特的拉毛收光工藝、優質高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內電路預先暗藏，插座接頭合理預留等等，給消費者留下了深刻的印象。施工方在“城南春天”的建造中，將繼續秉承這種精益求精的作風，把“城南春天”建造成荊州市品位最高、質量最好、設施最完善的住宅示范小區，創造良好的社會效益和經濟效益。

6、市場供求關系良好本項目地處城南開發區，周邊房產開發項目較少。作為城南開發區、荊州大學城、景觀路南環路上第一個大型住宅社區，大學城20余所學校的遷入，將為本項目帶來龐大的消費群體，營造興旺蓬勃的人氣，強力推進本項目住宅、商鋪的銷售。寬松的市場競爭環境，巨大的目標消費群體，使本項目處于良好的市場供求關系中，市場前景令人樂觀。

7、開發區的升值潛力巨大本項目所處的城南經濟開發區，屬省級經濟技術開發區、省級臺商投資區，近年來發揮其特有的區位、土地、港口、大學城高校科教優勢，打“高校牌”、“科技牌”，做到引資引智并重，在荊州市的幾大開發區中格外引人注目。在城南經濟技術開發區、大學城大力建設的同時，也刺激了周邊各相關行業的發展，使得城南片區人氣驟增。恰逢現階段荊州房地產市場迅猛發展、持續升溫的大好時機，作為城南開發區、荊州大學城、景觀路南環路上第一個大型住宅社區，本項目前景十分看好。

二、一期現房整合營銷我公司通過對一期現房滯銷情況的深刻研究，認識到其根本原因并非產品本身不符合市場需求，而是缺乏巧妙的產品包裝和有效的銷售執行。2003年3月，本項目聘請武漢新希望物業代理顧問有限公司進行策劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售代理合同。武漢新希望物業代理顧問有限公司是一家從事房地產營銷策劃與銷售代理顧問的專門公司，業務廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先后與20家知名開發商長線合作，擁有8年的實戰經驗，48個樓盤成功策劃、營銷的經歷。該公司憑借先進的管理模式、扎實的工作精神、精專的業務能力等諸多方面的優勢，屢屢超額完成銷售任務，典型案例年銷售10萬余方，銷售額逾億元，更創下了日售1萬平米的售樓奇跡。其中曾為9個滯銷樓盤做出科學的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿贏得市場銷售。迅速售罄，被發展商譽為“房產良醫”、“發展商的新希望”。武漢新希望物業代理顧問有限公司自接手本項目后，對產品進行了全新的整合包裝、營銷策劃，運用規范、科學、有效的操作技巧，大大加強了本項目的銷售力度。截止2004年底，售罄住宅100套，占接手時未售186套的54，大大加快了項目的資金回籠速度。2005年元旦及春節期間，新希望公司根據返鄉回城人員驟增等趨勢，策劃舉辦了“迎新年，購房四重禮”等促銷活動，進一步加強銷售攻勢，以一期所余近90套住宅猛烈沖擊市場。事實證明，本項目聘請武漢新希望物業代理顧問有限公司，對產品進行全新的整合包裝、營銷策劃和強勢銷售，使本項目銷售進度、資金回籠與周轉產生了重大轉折。據此進度預計，一期186套現房將于2005年4月實現100售罄，實現資金全部回籠。

三、“城南春天”價格定位現階段本項目同類物業荊州花園、順馳太陽城、翰林苑等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對本類產品的市場說明任務，人們對之廣為接受并希望擁有。另一方面，如上所述，本項目恰逢現階段荊州房地產市場迅猛發展、持續升溫的大好時機。從2005年1月我公司對市場同類產品的價格調查（見下表）可以看出，目前市場同類產品銷售均價皆在1400元/m2以上。樓盤名稱荊州花園順馳·太陽城翰林苑觀邸起價（元/m2）***81428均價（元/m2）***01750備注僅剩10余套與上表所列同類產品相比，“城南春天”在園林景觀設計（詳見P.5“建筑環境及園林景觀設計”）、教育配套（詳見P.7“教育配套優勢顯著”）、產品品質（詳見P.7“建筑施工品質過硬”）等方面具有顯著優勢。如園林景觀設計方面，順馳·太陽城無中心花園廣場，其他項目的設計力度也較弱。而本項目對荊州住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區規模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時尚休閑會所，等等。根據消費者“買升不買降”的心理特征，我公司將對“城南春天”的銷售采取“低開高走”的價格策略，即在入市初期采取較優惠的定價，之后根據供求關系的變化控制漲幅，有計劃地逐步提升銷售價格。目前，我公司根據項目自身特點，結合市場同類產品價格，進行綜合研究分析，將“城南春天”入市階段銷售均價定為1400元/m2。預計將獲得廣泛的市場認同，為本項目的銷售開啟良好的開端，促進資金的良性循環周轉。

四、“城南春天”整合營銷武漢新希望物業代理顧問有限公司在對一期現房進行全新的整合包裝、營銷策劃、強勢銷售的同時，也為二期“城南春天”的包裝與營銷進行了良好鋪墊，“城南春天”尚未開盤，其產品優勢，以及在一期基礎上的改進已在荊州深入人心，積累了大量潛在客戶，詳細登記預訂客戶已達100人。預計開盤后，產品銷售將勢如破竹，實現更快的資金回籠，實現將資金周轉的良性循環。“城南春天”在產品包裝上緊緊抓住產品園林景觀設計、教育配套的重大優勢，切合目標消費群（以周邊教師、公務員等高知高收入人群為主）的特征，推廣“生態”、“人文”概念，樹立了產品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。

1、案名：新風小區二期·城南春天以“城南春天”這一富有現代都市人文氣息的新穎命名，引領產品包裝形象的煥然一新。“城南”點明項目地址，“春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機勃勃的感受。“城南春天”寓意二期產品不僅是對一期的創新，更是給城南片區、給整個荊州來了春天般的新意。

2、推廣主題：春天里的書香院落“春天”點題，并緊扣產品的園林景觀設計優勢；“書香院落”緊扣產品的另一重大優勢——教育配套，并深深契合。

3、組團名：梅園、蘭園、竹園、菊園將“春天”般居住的新意具體到每個組團，給每位住戶屬于自己的居住情趣。梅蘭竹菊既是綠色生態、自然園林的代表，體現產品的園林景觀設計優勢；也是中國傳統文化中高尚品格的象征，極具人文意涵。“梅園、蘭園、竹園、菊園”的組團命名，同樣是既緊扣產品優勢，也深得目標消費群（以周邊教師、公務員等高知高收入人群為主）所愛。

4、主打廣告語：（1）2005荊州最值得期待的生態人文住宅（開盤前）（2）領舞城南新生活（開盤后，暫定）以強勢的主打廣告語吸引受眾的密切關注。主打廣告語的設計表現十分搶眼，并在產品包裝（報紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等）中頻頻出現，給受眾反復、強烈的刺激。

5、賣點提煉：（1）金牌美福地，品藝術人文書香。絕版地段，浸染大學城墨秀書香，盡享城南經濟開發區商圈活力，坐擁高標準景觀路南環路的便利和尊榮，多條公交線路直達小區門口。黃金福地，締造高尚儒雅生活品質，輻射無限升值潛力。（2）優越性價比，體貼生活多樣選擇的空間超值起價，引領城南片區超值風暴。精心打造，細心雕琢，成就卓越半裝修房品質：獨特的拉毛收光工藝、優質高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內電路預先暗藏，插座接頭合理預留……省錢、省時、省心，品質關懷生活，讓家的感覺更好。（3）完美設計，成就大家風范100畝宏大規模，1000㎡時尚休閑會所，5000㎡中央綠化廣場，400m特色商業街，靜謐社區、純美領地。精彩貼心戶型，南北向、穿堂風、大開間、短進深，完美多樣。每戶專配儲藏室，/時尚車庫，給你更多生活空間。綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。（4）完善配套，實現愛家之人的夢想金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風景區等休閑場所舉步即至；江漢石油學院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、新風幼兒園等名校環繞毗鄰；超市、菜場、醫院、銀行、商場林立四周。愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這里。（5）“五心”級物管，感受心的呵護家的價值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級生活：24小時保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監控探頭、可視對講門禁系統，多項人性化家政服務。讓尊崇和安全，在點滴享受中自然流露。第四章投資計劃及經濟分析

一、前期工程情況

1、土地出讓手續全部完善；

2、地質勘察已全部結束；

3、建施圖紙、基礎圖紙已設計完成。

二、投資計劃及建設周期本項目“城南春天”總投資約需人民幣柒仟玖佰萬元，詳情請見下表：項目占地（m2）建筑面積（m2）總投資（萬元）備注住宅31146.74708036747.00商業用房6968.8596591146.00公建1538成本攤入住宅及營業用房合計38116.00820007893.00說明：上述土地不包括道路代征地。

三、建設周期及資金來源計劃本公司將對“城南春天”項目分兩階段進行滾動式開發。第一階段開發總建面約41000平方米，其中臨南環路商業用房總建面約7600平方米，住宅總建面約33400平方米，合計需投入資金4100萬元。資金來源計劃：（1）公司土地投入款1096萬元（出讓土地評估價）已付；（2）在本項目“城南春天”第一階段開發建設中，新風小區一期待售近90套現房正在熱銷中，預計于2005年4月全部售罄，實現銷售收入（資金回籠）1300萬元；（3）在本項目“城南春天”第一階段開發建設中，新風小區一期靠近南環路臨街商業用房（一至二層）約7600平方米同期熱賣，資金回籠快，預計于2005年8月全部售罄，實現銷售收入（資金回籠）1672萬元；（3）銀行部門貸款支持第一階段項目中的工程款約2000萬元；（4）根據與施工單位簽訂的合同規定，本項目“城南春天”第一、二階段工程全部竣工驗收后，支付總工程款的80左右，因此可余一部分工程款的支付資金；（5）第一階段開發建設的同時，代理銷售公司進行強有力度的房產預售，將促使資金快速回籠。預計本項目第一階段將于2005年2月開工，5月開始預售，8月至少實現銷售收入2000萬元（第一階段全部6348萬元的30）。至此第二階段項目開工。綜上所述，本項目將使資金的靈活周轉，與項目的順利開發建設環環相扣，實現整體良性循環。本項目計劃至多在二年半內順利完成兩個階段的全部開發建設，三年半內實現全部銷售收入，二年半內還清全部貸款。

四、經濟分析本項目的成本、利潤，由住宅、商業用房、架空層（車庫、儲藏室）三部分組成，且架空層成本已攤入住宅商業用房成本中，其銷售所得即為純利潤，具體分析如下：

1、住宅（商品房），測算成本為人民幣953，預計盈利3165萬元。如下表：面積（m2）單位成本（元/m2）總成本（萬元）銷售均價（元/m2）銷售收入（萬元）利潤（萬元）***099123165說明：具體明細見附表（1）

2、商業用房由臨街一至二層組成，測算成本為人民幣1187元/m2，預計盈利978萬元，如下表：面積（m2）單位成本（元/m2）總成本（萬元）銷售均價（元/m2）銷售收入（萬元）利潤（萬元）96591***2125978說明：具體明細見附表（2）。

3、架空層（車庫、儲藏室），因其成本已攤入住宅、商業用房成本中，故其銷售收入均為利潤，即人民幣822萬元，如下表：項目面積（m2）銷售價（元/m2）銷售收入（萬元）備注儲藏室4620650300車庫45001160522合計91208224、由上述經濟分析得出，本項目綜合經濟效益分析如下表：項目面積（m2）總投入（元/m2）總收入（萬元）利潤（萬元）住宅***65商業用房***車庫4500522522儲藏室4620300300合計***965附表（1）住宅成本分析項目數量每平方米攤銷（元/m2）金額（萬元）備注建筑面積70803土地款2001416.06城市配套費40283.212土地規劃設計費10.2472.5023中心會所14.92105.6381綠化廣場22.38158.4571配電設施8.5460.4657道路15106.2045土建費、水電安裝5003540.15開發管理費41.4293.1244按銷售收入3計不可預見費用20.7146.5622按銷售收入1.5計稅金79.8565.0079按銷售收入5.7計合計925.986747.385附表（2）商業用房成本分析項目數量每平方米攤銷（元/m2）金額（萬元）備注建筑面積9659土地款200193.18城市配套費4038.636土地規劃設計費10.249.8908中心會所14.9214.4112綠化廣場22.3821.6168配電設施8.548.2488道路1514.4885物業管理設施51.7649.995土建費、水電安裝600579.54開發管理費6663.7494按銷售收入3計不可預見費用3331.8747按銷售收入1.5計稅金125.4121.1239按銷售收入5.7計合計1187.241146.7551

第五篇：小區房地產開發項目可行性研究報告

小區房地產開發項目可行性研究報告

一、國內環境：中國房地產還有20年以上的好景

2004年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產企業及相關行業代表參加本屆展會，從側面反映開發企業普遍對未來房地產市場預期向好，一

致認同住交會主辦方所預言“中國房地產還有20年以上的好景”。

“中國房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產業直接貢獻的。

中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，沒有一個其它行業有如此廣泛的行業推動力。

1998年以來，中國房地產開發投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20左右的增長。

2003年中國住宅投資占GDP比例超過了美國，已經達到了5.7。而在美國，房地產業作為國家經濟的三大支柱產業（汽車、醫藥、房地產）之一，已持續了50多年。

2020年，中國的城鎮人口將達到10.2億人，年均增長4，城鎮住宅存量面積將達到330億平方米，比2004年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米。”

二、荊州房地產市場：整體良性發展與現階段迅速升溫

1、湖北省宏觀政策的指導

2004年6月，為了促進房地產業的持續快速健康發展，根據《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，結合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關于促進房地產業持續健康發展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產市場健康發展。

2、政府出臺房改政策，取消福利分房

自2000年年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發展。

3、人口城鎮化，擴大了市場消費需求。

荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經商。另外戶籍制度的改革，使農村人口城鎮化，城鎮人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。

4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。

2003年荊州市城鎮居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4。人均消費支出5400元，增長3.3；2003年全市農民人均純收入2502元，增長3.9。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經濟運行特點、問題及對策》)

2004年荊州市完成生產總值430億元左右，同比增長8．5％，城鎮居民人均可支配收入7600元，比上年增長7．2％；農民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20．0％，增長速度創九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。（摘自：荊州市人民政府新聞發言人辦公室《2004年經濟發展情況新聞發布稿》）

以上數據反映了企業和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。

近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優其屋”發展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結構升級已為期不遠。

5、同類物業的市場情況

荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產品的市場說明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎上，本類產品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。

三、荊州房地產消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭

1、舊城改造，造成了需求量的增加

鑒于原荊州城內人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，2003年，政府出臺“為古城減壓，城內只許拆房，不許建房”的新規劃，開始對城墻及城內古跡、古建筑加以保護。同時下令城內十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發提供了良好的市場環境。

2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產的居住權。這就大大增加了消費人群數量，有效刺激了房地產市場。

第二章項目概況

一、建設地址

新

風小區二期工程——城南春天項目（以下簡稱“本項目”）位于荊州城南經濟技術開發區，建設中的大學城的中心。北臨城南片區交通主動脈——高規格景觀路南環路，目前南環路拓寬工程已順利結束；西面的屈原南路，是連接南環路與市中心的紐帶，其拓建工程已經動工，預計2005年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，在相當大程度上增強本

項目的地理優勢。

二、項目規模

“新風小區”項目規劃總用地面積為61730.85平方米，總建筑面積100300平方米，總居住人口2639人。其中，已開發的一期工程用地面積9666.61平方米，建筑面積22000平方米。

本項目“城南春天”為“新風小區”二期待建工程，目前已列入荊州市2004房地產開發計劃。用地面積52064.24平方米，總建筑面積82000平方米，其中含住宅建筑面積70803平方米，商業用房面積9659平方米，公建面積1538平方米。總套數為636套，入住人口約2000人。

三、總體規劃設計理念

1、充分利用本地塊的地理優越性及周邊的自然資源，注意人文和環境的可持續性發展，創造既能享受現代都市文明，又能享受生態自然的居住環境；

2、適應大學城、開發區高知人士需求，創造切合二十一世紀生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環境；

3、在延續一期建筑風格的基礎上積極創新，利用科學的環境規劃方法，為荊州市的住宅小區發展創造良好的典范。

四、總體規劃構思

本項目參照浙江、深圳等沿海發達地區房地產業精萃，吸取各地域房地產業界的優點，接合本地區實際情況，邀請國內知名景觀設計單位、規劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設計、樓宇間距、休閑會所、中心廣場等合理規劃，精心設計。小區內配套設計齊全，規劃建設5000平方米中央綠地廣場、約1000平方米時尚休閑會所、400米特色商業街、大型地下停車場、社區醫療保健站、健，以及健身房等娛樂休閑設施。

1、規劃結構

小區以城市主干道、小區廣場、小區干道、小區道路為網絡。整個小區地形成矩形狀，以南環路上設入口廣場，其余路設次入口，小區中心設區內廣場，小區主干道串聯若干個小區廣場作為主交通網絡。

2、建筑單體設計

小區建筑單體呈南北向，以點面結合式布局，以小區主干道組織交通，均設公共綠地，單位建筑間路保持規定系數以上，使每個建筑具有較多綠地、陽光和較好通風。建筑底層設汽車庫，均與區內主干道相連。中心廣場設置中心會所，滿足小區管理、服務、休閑等配套所需。次入口設置相應的管理用房和停車場地。

小區住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺等配套設施，同時具有結構緊湊、布局合理、功能分區科學、外表親和不張揚的特點。頂層均設閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區具濃郁的地域風情及強烈的可識別性。

3、建筑環境及園林景觀設計

整體環境景觀設計，總體表現現代人文景觀的環境特色，結合自然、地勢、地貌，塑造小區優雅、寧靜、宜人的居住環境。

規劃建造5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設計，平均地平在原有基礎上高出1米左右，實行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點，以擴大綠化面積、增強視覺沖擊力。

設計立體可參與式園林，開辟運動場所、休閑場所，使讓小區的綠化景觀真正成為業主的休閑享受樂園。

根據組團分區，設置不同主題的組團綠化，倡導可親近的庭院生活。各組團的景觀設計以半圍合的結構加上立體化的主題綠化使每個組團形成各有特色的悠悠庭園，營造溫馨居家的歸屬感。

保證植被的多樣性和色彩性。整個園區的植被應保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應注意園區植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場面，增添社區人氣和美感。

小區綠地和綠地相應，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點綴，給人親切愉悅的居住情趣。

五、物業管理

優良的物業管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業主的利益得到保障。

本項目聘請浙江省知名萬家物業公司進行全程物業指導，該公司從事專業物業管理多年，服務過眾多中、高檔樓盤并深受好評，資質深厚，經驗豐富。該公司將在本項目未竣工前即開始介入，從物業管理的角度及早發現問題、解決問題，避免出現入住后的管理、使用難題。

本項目推行“綠色安全環保小區”概念，全部采取人車分流，設三十米寬的主入口僅供行人出入，在新風二路和屈原南路上還設有兩個側門，供車輛出入。

小區入口設保衛室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統，公共場所及外墻設高密度紅外線監控系統，社區內保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統獲得最及時的幫助。

此外，本項目物業管理還提供全天候的小區保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設施的保護；公共部位的維修與保養以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業主所想，急業主所急，讓業主享受尊貴自在的居家生活。

第三章項目市場分析與整合營銷

一、項目市場分析

1、地段環境優越

本項目位于荊州城南經濟技術開發區，建設中的大學城的中心。北臨城南片區交通主動脈——高規格景觀路南環路，目前南環路拓寬工程已順利結束；西面的屈原南路，是連接南環路與市中心的紐帶，其拓建工程已經動工，預計2005年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，實現本項目與城內的零距離接觸，在相當大程度上增強本項目的地理優勢。

2、周邊生活配套完善

本項目周邊的生活配套包括：新風超市、金豐園超市、明珠超市；新風菜場、金豐園菜場；農業銀行、工商銀行；胸科醫院、二醫院、荊州市中心醫院；以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風景區等休閑配套，生活十分便利。

3、園林景觀設計突出

本項目對荊州住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區規模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時尚休閑會所，等等（詳見P.5“建筑環境及園林景觀設計”）。

4、教育配套優勢顯著

自古以來，人們就非常看重環境對人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購買前期對樓盤綜合素質的關注，發展到對未來居住環境的關注，對未來鄰居的關注。現代社會，人們在生活的壓力之下更渴望一種淡定、閑適的居家感覺，一份內心的豐盈和自身氣質修養的顯現。目前，全國各大城市的“教育樓盤”普遍暢銷，銷售價格高于周邊其他條件相同樓盤10~20。

本項目地處大學城中心，教育配套優勢極為顯著。隨著長江大學的成立，高級職業技術學校等20余所學校逐步遷入大學城，本項目得天獨厚的文化教育氛圍，以及業主以教師為主的特點，將吸引越來越多的高知高收入人群投資置業。

5、建筑施工品質過硬

本項目施工隊伍來自中國“建筑之鄉”浙江上虞，推行品牌第一、信譽至上的原則，對施工品質精益求精，深受業界好評。

一期現房達到了卓越的半裝修房品質：獨特的拉毛收光工藝、優質高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內電路預先暗藏，插座接頭合理預留等等，給消費者留下了深刻的印象。

施工方在“城南春天”的建造中，將繼續秉承這種精益求精的作風，把“城南春天”建造成荊州市品位最高、質量最好、設施最完善的住宅示范小區，創造良好的社會效益和經濟效益。

6、市場供求關系良好

本項目地處城南開發區，周邊房產開發項目較少。作為城南開發區、荊州大學城、景觀路南環路上第一個大型住宅社區，大學城20余所學校的遷入，將為本項目帶來龐大的消費群體，營造興旺蓬勃的人氣，強力推進本項目住宅、商鋪的銷售。寬松的市場競爭環境，巨大的目標消費群體，使本項目處于良好的市場供求關系中，市場前景令人樂觀。

7、開發區的升值潛力巨大

本項目所處的城南經濟開發區，屬省級經濟技術開發區、省級臺商投資區，近年來發揮其特有的區位、土地、港口、大學城高校科教優勢，打“高校牌”、“科技牌”，做到引資引智并重，在荊州市的幾大開發區中格外引人注目。在城南經濟技術開發區、大學城大力建設的同時，也刺激了周邊各相關行業的發展，使得城南片區人氣驟增。

恰逢現階段荊州房地產市場迅猛發展、持續升溫的大好時機，作為城南開發區、荊州大學城、景觀路南環路上第一個大型住宅社區，本項目前景十分看好。

二、一期現房整合營銷

我公司通過對一期現房滯銷情況的深刻研究，認識到其根本原因并非產品本身不符合市場需求，而是缺乏巧妙的產品包裝和有效的銷售執行。

2003年3月，本項目聘請武漢新希望物業代理顧問有限公司進行策劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售代理合同。

武漢新希望物業代理顧問有限公司是一家從事房地產營銷策劃與銷售代理顧問的專門公司，業務廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先后與20家知名開發商長線合作，擁有8年的實戰經驗，48個樓盤成功策劃、營銷的經歷。該公司憑借先進的管理模式、扎實的工作精神、精專的業務能力等諸多方面的優勢，屢屢超額完成銷售任務，典型案例年銷售10萬余方，銷售額逾億元，更創下了日售1萬平米的售樓奇跡。其中曾為9個滯銷樓盤做出科學的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿贏得市場銷售。迅速售罄，被發展商譽為“房產良醫”、“發展商的新希望”。

武漢新希望物業代理顧問有限公司自接手本項目后，對產品進行了全新的整合包裝、營銷策劃，運用規范、科學、有效的操作技巧，大大加強了本項目的銷售力度。截止2004年底，售罄住宅100套，占接手時未售186套的54，大大加快了項目的資金回籠速度。2005年元旦及春節期間，新希望公司根據返鄉回城人員驟增等趨勢，策劃舉辦了“迎新年，購房四重禮”等促銷活動，進一步加強銷售攻勢，以一期所余近90套住宅猛烈沖擊市場。

事實證明，本項目聘請武漢新希望物業代理顧問有限公司，對產品進行全新的整合包裝、營銷策劃和強勢銷售，使本項目銷售進度、資金回籠與周轉產生了重大轉折。據此進度預計，一期186套現房將于2005年4月實現100售罄，實現資金全部回籠。

三、“城南春天”價格定位

現階段本項目同類物業荊州花園、順馳太陽城、翰林苑等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對本類產品的市場說明任務，人們對之廣為接受并希望擁有。

另一方面，如上所述，本項目恰逢現階段荊州房地產市場迅猛發展、持續升溫的大好時機。從2005年1月我公司對市場同類產品的價格調查（見下表）可以看出，目前市場同類產品銷售均價皆在1400元/m2以上。

樓盤名稱

荊州花園

順馳·太陽城

翰林苑

觀邸

起價（元/m2）

1380

1616

1448

1428

均價（元/m2）

1550

1750

1460

1750

備注

僅剩10余套

與上表所列同類產品相比，“城南春天”在園林景觀設計（詳見P.5“建筑環境及園林景觀設計”）、教育配套（詳見P.7“教育配套優勢顯著”）、產品品質（詳見P.7“建筑施工品質過硬”）等方面具有顯著優勢。

如園林景觀設計方面，順馳·太陽城無中心花園廣場，其他項目的設計力度也較弱。而本項目對荊州住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區規模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時尚休閑會所，等等。

根據消費者“買升不買降”的心理特征，我公司將對“城南春天”的銷售采取“低開高走”的價格策略，即在入市初期采取較優惠的定價，之后根據供求關系的變化控制漲幅，有計劃地逐步提升銷售價格。

目前，我公司根據項目自身特點，結合市場同類產品價格，進行綜合研究分析，將“城南春天”入市階段銷售均價定為1400元/m2。預計將獲得廣泛的市場認同，為本項目的銷售開啟良好的開端，促進資金的良性循環周轉。

四、“城南春天”整合營銷

武漢新希望物業代理顧問有限公司在對一期現房進行全新的整合包裝、營銷策劃、強勢銷售的同時，也為二期“城南春天”的包裝與營銷進行了良好鋪墊，“城南春天”尚未開盤，其產品優勢，以及在一期基礎上的改進已在荊州深入人心，積累了大量潛在客戶，詳細登記預訂客戶已達100人。預計開盤后，產品銷售將勢如破竹，實現更快的資金回籠，實現將資金周轉的良性循環。

“城南春天”在產品包裝上緊緊抓住產品園林景觀設計、教育配套的重大優勢，切合目標消費群（以周邊教師、公務員等高知高收入人群為主）的特征，推廣“生態”、“人文”概念，樹立了產品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。

1、案名：新風小區二期·城南春天

以“城南春天”這一富有現代都市人文氣息的新穎命名，引領產品包裝形象的煥然一新。“城南”點明項目地址，“春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機勃勃的感受。“城南春天”寓意二期產品不僅是對一期的創新，更是給城南片區、給整個荊州來了春天般的新意。

2、推廣主題：春天里的書香院落

“春天”點題，并緊扣產品的園林景觀設計優勢；“書香院落”緊扣產品的另一重大優勢——教育配套，并深深契合。

3、組團名：梅園、蘭園、竹園、菊園

將“春天”般居住的新意具體到每個組團，給每位住戶屬于自己的居住情趣。

梅蘭竹菊既是綠色生態、自然園林的代表，體現產品的園林景觀設計優勢；也是中國傳統文化中高尚品格的象征，極具人文意涵。“梅園、蘭園、竹園、菊園”的組團命名，同樣是既緊扣產品優勢，也深得目標消費群（以周邊教師、公務員等高知高收入人群為主）所愛。

4、主打廣告語：

（1）2005荊州最值得期待的生態人文住宅（開盤前）

（2）領舞城南新生活（開盤后，暫定）

以強勢的主打廣告語吸引受眾的密切關注。

主打廣告語的設計表現十分搶眼，并在產品包裝（報紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等）中頻頻出現，給受眾反復、強烈的刺激。

5、賣點提煉：好范文版權所有

（1）金牌美福地，品藝術人文書香。

絕版地段，浸染大學城墨秀書香，盡享城南經濟開發區商圈活力，坐擁高標準景觀路南環路的便利和尊榮，多條公交線路直達小區門口。

黃金福地，締造高尚儒雅生活品質，輻射無限升值潛力。

（2）優越性價比，體貼生活多樣選擇的空間

超值起價，引領城南片區超值風暴。

精心打造，細心雕琢，成就卓越半裝修房品質：獨特的拉毛收光工藝、優質高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內電路預先暗藏，插座接頭合理預留……

省錢、省時、省心，品質關懷生活，讓家的感覺更好。

（3）完美設計，成就大家風范

100畝宏大規模，1000㎡時尚休閑會所，5000㎡中央綠化廣場，400m特色商業街，靜謐社區、純美領地。精彩貼心戶型，南北向、穿堂風、大開間、短進深，完美多樣。每戶專配儲藏室，/時尚車庫，給你更多生活空間。

綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。

（4）完善配套，實現愛家之人的夢想

金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風景區等休閑場所舉步即至；江漢石油學院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、新風幼兒園等名校環繞毗鄰；超市、菜場、醫院、銀行、商場林立四周。

愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這里。

（5）“五心”級物管，感受心的呵護

家的價值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級生活：24小時保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監控探頭、可視對講門禁系統，多項人性化家政服務。

讓尊崇和安全，在點滴享受中自然流露。

第四章投資計劃及經濟分析

一、前期工程情況

1、土地出讓手續全部完善；

2、地質勘察已全部結束；

3、建施圖紙、基礎圖紙已設計完成。

二、投資計劃及建設周期

本項目“城南春天”總投資約需人民幣柒仟玖佰萬元，詳情請見下表：

項目

占地

（m2）

建筑面積

（m2）

總投資

（萬元）

備注

住宅

31146.7

47080

36747.00

商業用房

6968.8

59659

1146.00

公建

1538好范文版權所有

成本攤入住宅及營業用房

合計

38116.00

82000

7893.00

說明：上述土地不包括道路代征地。

三、建設周期及資金來源計劃

本公司將對“城南春天”項目分兩階段進行滾動式開發。第一階段開發總建面約41000平方米，其中臨南環路商業用房總建面約7600平方米，住宅總建面約33400平方米，合計需投入資金4100萬元。資金來源計劃：

（1）公司土地投入款1096萬元（出讓土地評估價）已付；

（2）在本項目“城南春天”第一階段開發建設中，新風小區一期待售近90套現房正在熱銷中，預計于2005年4月全部售罄，實現銷售收入（資金回籠）1300萬元；

（3）在本項目“城南春天”第一階段開發建設中，新風小區一期靠近南環路臨街商業用房（一至二層）約7600平方米同期熱賣，資金回籠快，預計于2005年8月全部售罄，實現銷售收入（資金回籠）1672萬元；

（3）銀行部門貸款支持第一階段項目中的工程款約2000萬元；

（4）根據與施工單位簽訂的合同規定，本項目“城南春天”第一、二階段工程全部竣工驗收后，支付總工程款的80左右，因此可余一部分工程款的支付資金；

（5）第一階段開發建設的同時，代理銷售公司進行強有力度的房產預售，將促使資金快速回籠。預計本項目第一階段將于2005年2月開工，5月開始預售，8月至少實現銷售收入2000萬元（第一階段全部6348萬元的30）。至此第二階段項目開工。

綜上所述，本項目將使資金的靈活周轉，與項目的順利開發建設環環相扣，實現整體良性循環。

本項目計劃至多在二年半內順利完成兩個階段的全部開發建設，三年半內實現全部銷售收入，二年半內還清全部貸款。好范文版權所有

四、經濟分析

本項目的成本、利潤，由住宅、商業用房、架空層（車庫、儲藏室）三部分組成，且架空層成本已攤入住宅商業用房成本中，其銷售所得即為純利潤，具體分析如下：